導(dǎo)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本與項目成本核算一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文首先介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本構(gòu)成及其核算過程，然后分析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題，并就問題給出相應(yīng)的解決策略。從成本核算對象、成本費用歸集、成本控制體系以及成本信息化發(fā)展等方面提出具體的問題優(yōu)化的對策，希望能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員提供一定的啟發(fā)和思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本對象設(shè)置；項目成本核算

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本構(gòu)成及其核算過程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本計算是依據(jù)不同的成本對象將成本費用計入不同的開發(fā)成本項目[1]，按照成本與項目開發(fā)的關(guān)系將其分為開發(fā)成本和期間費用兩大類。開發(fā)成本可細(xì)分為土地成本、土地開發(fā)成本、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共設(shè)施配套費用、開發(fā)間接費用等類型，期間費用一般包括財務(wù)管理以及營業(yè)費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本核算主要分為以下五個步驟：一是各部門為財務(wù)人員提供成本核算資料，完成工程任務(wù)交接；二是結(jié)合企業(yè)的成本管理特點確定成本核算對象，并設(shè)置相應(yīng)的成本核算一級科目以及明細(xì)科目分類；三是進(jìn)行成本分配核算，費用分配類別包括工程費用和公共費用兩類；四是對企業(yè)的所有成本進(jìn)行匯總統(tǒng)計；五是對成本核算結(jié)果進(jìn)行分析，并以此為依據(jù)為企業(yè)的管理者提供成本決策依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題

(一)成本核算對象問題

房地產(chǎn)企業(yè)為了吸引更多購房客戶，在進(jìn)行項目開發(fā)時傾向于設(shè)計多種住宅類型，而且為了能最大程度上擴大企業(yè)在售房源，通常以分期分片開發(fā)的形式開展項目活動，在一定程度上加大了企業(yè)的成本核算難度。再加上當(dāng)前的企業(yè)會計準(zhǔn)則中并未對成本核算對象做出詳細(xì)規(guī)定，如車庫成本核算、內(nèi)部配套設(shè)施成本核算等均缺乏明確的核算依據(jù)。相關(guān)的成本核算政策也比較復(fù)雜[2]，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本對象時標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，對象選取不一致，難以進(jìn)行縱橫比較，非常不利于企業(yè)財務(wù)人員成本核算活動的開展。

(二)成本費用歸集問題

房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用歸集有以下兩種情況：第一，對于能夠確認(rèn)企業(yè)的成本核算對象的開發(fā)成本，將其直接計入該成本對象的明細(xì)科目賬戶，這種開發(fā)成本大多屬于企業(yè)生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的直接費用，因此將其納入產(chǎn)品成本范圍；第二，對于無法區(qū)分成本核算對象，如果該項開發(fā)成本涉及多重產(chǎn)品或多個流程，則將其先計入公共費用，按照過渡性成本項目歸集，歸集過程要滿足一定的成本原則，以便后期進(jìn)行成本分配。目前最大的問題是在第一種情況下企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員對成本對象的界定不清晰，劃分標(biāo)準(zhǔn)不一致。而第二種情況下成本歸集流程復(fù)雜，尤其是在核算間接成本時涉及到項目融資、配套設(shè)施等費用類型，而目前企業(yè)對這方面的費用尚未找到合適的歸集辦法，使企業(yè)的成本費用歸集流程混亂，成本核算水平難以提升。

(三)成本虛增問題

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算涉及的費用類型較多，核算過程相對復(fù)雜，因此可能出現(xiàn)費用計算錯誤，產(chǎn)生核算偏差。而且隨著房產(chǎn)稅收政策改革，企業(yè)的稅繳壓力逐漸增大，為了降低其應(yīng)繳稅額，一些企業(yè)虛增市政、土建費用[3]，以此降低其利潤指標(biāo)，達(dá)到漏稅目的，使企業(yè)的成本核算形成了錯誤的目標(biāo)導(dǎo)向，無法真實地反映企業(yè)的成本消耗情況，更無法為企業(yè)的管理者提供準(zhǔn)確的成本決策信息，成本核算管理對企業(yè)的經(jīng)營指導(dǎo)作用難以得到充分發(fā)揮。

(四)尾工預(yù)提問題

在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入尾聲階段，個別配套設(shè)施無法及時完工會對開發(fā)項目的整體建成產(chǎn)生影響。但為了滿足企業(yè)的銷售需要，應(yīng)及時進(jìn)行成本核算，因此通過設(shè)置相應(yīng)的預(yù)提費用科目解決這個問題，將尚未完工的工程項目預(yù)算通過預(yù)提的方式進(jìn)行成本核算，在后期工程結(jié)束后再按該項工程的實際支出進(jìn)行項目成本調(diào)整。一般來說該部分成本費用占企業(yè)總投資的比例較小，因此不會對項目的成本核算產(chǎn)生較大影響。但仍需注意的是，一些項目工程的后續(xù)施工存在諸多不確定性因素，如出現(xiàn)項目質(zhì)量問題、一些成本費用的補交問題等，可能超出企業(yè)的預(yù)提費用范圍，對企業(yè)的成本核算產(chǎn)生不良影響。

(五)成本核算信息化問題

目前，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都未專門開發(fā)企業(yè)的成本核算管理軟件系統(tǒng)，內(nèi)部管理信息化程度不足，在施工設(shè)計及營銷工作的安排上并未結(jié)合企業(yè)的實際情況事先設(shè)定其成本核算框架，加大了后期成本核算管理的難度。而且企業(yè)的成本核算進(jìn)程相較于工程管理來說存在一定的滯后性，成本的核算結(jié)果也未及時錄入信息系統(tǒng)，導(dǎo)致成本反饋功能受限[4]，無法較好地指導(dǎo)企業(yè)成本控制管理，直接影響了企業(yè)成本核算活動的高效開展。另外，各項目管理人員成本信息化技術(shù)應(yīng)用水平不高也是制約企業(yè)成本核算效率的一大重要原因，企業(yè)管理人員綜合素質(zhì)有待提升。以工程監(jiān)察崗位為例，這個崗位的人員雖然主要負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度以及工程人員的監(jiān)督管理工作，但在企業(yè)全面成本管理的大背景下，需要其加深成本控制理論的學(xué)習(xí)，并借助信息化的技術(shù)手段為企業(yè)的成本管理人員提供詳細(xì)準(zhǔn)確的工程成本信息。就目前房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀來看，該崗位人員普遍專業(yè)知識水平不高，信息化技術(shù)使用能力更是嚴(yán)重不足，極大地制約了房地產(chǎn)企業(yè)項目成本核算信息化發(fā)展的步伐。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題解決對策

(一)明確成本核算對象

1.成本核算對象的選擇思路成本對象的選擇通常依據(jù)項目的工程內(nèi)容和工程進(jìn)度進(jìn)行確定，一些工程量較大的項目可選擇按照房產(chǎn)開發(fā)周期進(jìn)行分塊的成本核算[5]，以便后期成本歸集工作的展開。而對于小規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)，可將開發(fā)量作為其成本核算對象。需要特別說明的是，針對大規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)，成本核算不宜過細(xì)，否則導(dǎo)致企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)項目成本核算變得復(fù)雜繁瑣，不僅加大了成本核算人員的工作量，也不利于成本分析等工作的展開。2.成本核算對象的明確對策可通過項目周期長短、規(guī)模大小選擇某一單項作為成本核算對象，也可結(jié)合項目成本中的某一特性因素進(jìn)行項目類別劃分，將項目細(xì)化成多個部分，對各個部分展開分開核算，從而更加全面的反映企業(yè)的項目成本信息，也為企業(yè)后期的項目結(jié)算提供更為詳細(xì)的成本數(shù)據(jù)。面對同期存在多個項目開展的情況，可找出所開發(fā)項目的共同特征。通過關(guān)鍵要素合并對成本核算進(jìn)行整合，確定統(tǒng)一的成本核算對象，減輕成本核算人員的工作負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的成本核算效率和成本核算質(zhì)量。3.成本核算對象的確定要求(1)與利潤等經(jīng)營指標(biāo)結(jié)合成本核算對象的確定要綜合考慮各種因素，首先就是要符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，滿足企業(yè)的年度利潤計劃以及相關(guān)經(jīng)營指標(biāo)，成本核算對象選擇的合適與否直接影響企業(yè)長期的運營發(fā)展，因此必須慎重對待[6]。以某一房產(chǎn)開發(fā)項目為例，該項目具有住宅、商業(yè)等多種開發(fā)業(yè)態(tài)，在進(jìn)行成本核算時，成本對象并不明顯，此時如果簡單將其納入一個成本對象進(jìn)行核算，則導(dǎo)致成本核算混亂。就住宅和商業(yè)這兩種業(yè)態(tài)來說，二者分開進(jìn)行成本核算與合并成本核算的毛利率是不同的，此時成本核算對象的選擇直接影響企業(yè)年度利潤計劃的實現(xiàn)。因此，企業(yè)要結(jié)合其相關(guān)經(jīng)營指標(biāo)制定科學(xué)的年度利潤計劃，嚴(yán)格控制預(yù)算編制及執(zhí)行管理，對各項工程信息進(jìn)行詳細(xì)記錄，以便企業(yè)更好地核算開發(fā)成本，減輕成本核算人員的工作壓力，也為下一周期的成本核算提供借鑒和參考。(2)符合相關(guān)稅法政策規(guī)定企業(yè)在進(jìn)行成本核算時必須符合相關(guān)稅法政策的規(guī)定，成本對象的設(shè)置實際上與企業(yè)的計稅成本緊密相關(guān)，企業(yè)在選擇成本對象后要進(jìn)行稅收測算，結(jié)合企業(yè)的項目經(jīng)營情況組織集體討論，研究成本對象的設(shè)置，要符合相關(guān)的成本核算原則，使成本對象與各項成本費用一一對應(yīng)。如某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行普通住宅的項目成本核算時要提前進(jìn)行土增稅的測算，根據(jù)土增稅增值率確定其是否享受免稅政策。由于該企業(yè)具有增值率不同的多種業(yè)態(tài)，因此可按增值率的高低設(shè)置成本對象。(3)滿足招標(biāo)以及合同管理設(shè)置成本對象要滿足招標(biāo)以及合同管理，其主要原因是成本對象的設(shè)置對企業(yè)招標(biāo)及合同部門后續(xù)工作內(nèi)容產(chǎn)生較大影響，因此企業(yè)的招標(biāo)及合同部門乃至預(yù)算管理等部門要積極地參與到成本對象設(shè)置的過程中，與企業(yè)的財務(wù)部門加強成本溝通，使其能夠全面的掌握本部門的成本管理情況，幫助其結(jié)合各部門實際情況科學(xué)的設(shè)置成本核算對象，各部門也以該成本對象作為部門各項管理活動的開展依據(jù)。比如，合同管理的細(xì)節(jié)處理、預(yù)算管理的材料選擇都與企業(yè)的成本核算對象的設(shè)置有關(guān)。(4)及時向稅務(wù)等機關(guān)備案企業(yè)在確定成本核算對象后要及時向稅務(wù)機關(guān)備案，并且要在項目開發(fā)前向其提供《成本對象情況備案表》，項目成本對象一旦確定就不允許隨意更改。如由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生較大變化必須進(jìn)行更改，要向稅務(wù)機構(gòu)申請并取得統(tǒng)一后方可修改，以此保障企業(yè)經(jīng)營的合法性。在項目完工后，企業(yè)要按規(guī)定清繳所得稅，并向稅務(wù)機構(gòu)提交《成本對象完工情況表》。在實際的項目開發(fā)過程中，企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動都要嚴(yán)格按照向稅務(wù)機構(gòu)提供的報備方案執(zhí)行。(5)考慮到項目建成及轉(zhuǎn)讓企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)項目時，應(yīng)從成本預(yù)算的角度對其將來的處置方式做出規(guī)劃，若企業(yè)追求資金的快速回籠，則可選擇銷售整體房產(chǎn)，以便利用回籠的資金開展其他投資項目。若企業(yè)出于風(fēng)險防范考慮，可將房產(chǎn)整體出租，從而定期獲得租金保障經(jīng)營穩(wěn)定。但如果企業(yè)既有房產(chǎn)出售打算又有租賃計劃，此時成本對象的選擇對其經(jīng)營利潤產(chǎn)生較大影響。因此，企業(yè)必須平衡好長期利潤與短期利潤的選擇關(guān)系，同時做好稅務(wù)籌劃工作，以此綜合確定企業(yè)的生產(chǎn)成本核算對象。

(二)合理歸集成本費用

1.成本費用歸集思路針對一些難以歸集的公共、間接成本費用，可按照收益原則進(jìn)行成本區(qū)分，如可根據(jù)費用的收益對象確定成本核算對象等。對于一些尚未完工的成本項目類別，在前期無法實現(xiàn)成本對象劃分，可先進(jìn)行費用歸集，全部計入公共費用科目類別，確保成本核算工作的正常推進(jìn)。然后在項目完工后按照一定的成本分?jǐn)偙壤M(jìn)行成本分配，通過先歸集再分配的成本核算方法，提高成本費用劃分的準(zhǔn)確性、合理性。2.成本歸集與分配方法根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》，對成本分配做出如下規(guī)定：土地成本通常按照占地面積法進(jìn)行分配，公共配套設(shè)施成本若以過渡性成本對象進(jìn)行核算則按照建筑面積比例法進(jìn)行成本分配等。結(jié)合最新頒布的《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)要結(jié)合其生產(chǎn)能力水平和資源消耗方式確定符合企業(yè)發(fā)展需求的成本分配標(biāo)準(zhǔn)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，能夠明確成本核算對象的計入該成本對象的直接費用成本，存在多個成本核算對象的利用直接成本法、占地面積比例法、建筑面積比例法、預(yù)算造價法等成本分配方法，按照一定的成本分配原則將成本費用分配計入各個成本核算對象。目前，各項稅法條例與會計規(guī)定在計稅成本的分配方法是基本一致的，只是在具體應(yīng)用上有更詳細(xì)的要求。另外還需特別說明的是，成本費用的分配原則主要包括以下三個方面：首先，土地成本分?jǐn)傇瓌t。通常有按面積分?jǐn)偤蛥^(qū)塊分?jǐn)們煞N方式，面積分?jǐn)偸且环N按照土地面積比例劃分的無差別的分?jǐn)偡绞?，而區(qū)塊分?jǐn)倓t要在此基礎(chǔ)上考慮用地差異，合理的進(jìn)行區(qū)塊邊界劃分，科學(xué)的分配成本費用；其次，工程費用分?jǐn)?。對于直接隸屬于某成本對象的成本費用，直接將其全部進(jìn)入該成本對象即可，如住宅樓內(nèi)部設(shè)施直接計入該住宅樓核算對象。而對于一些公共設(shè)施，如消防控制室、配電房等要遵循“先局部剔除，后整體分配”的原則，通過加強工程人員與財務(wù)管理人員的交流協(xié)作，事先剔除一部分公共成本費用，簡化分配流程，提高成本核算的科學(xué)性；最后，公共費用分?jǐn)偂４蟛糠止渤杀举M用均可按照一定比例分配到與之相關(guān)的各個成本對象中，包括同樣為各個成本對象服務(wù)的非工程費用，如設(shè)計費等費用類型。但是有些成本費用只專用于某個成本核算對象，此時就只能按照使用該費用的流程環(huán)節(jié)進(jìn)行分?jǐn)?，或者對于一些無法按面積進(jìn)行分?jǐn)偟某杀举M用，如塔吊費用、支護(hù)工程費用等只能根據(jù)實際的成本費用發(fā)生額按照具體成本服務(wù)對象進(jìn)行分配，以此保障成本分配的合理性，真實地反映企業(yè)的各項成本構(gòu)成。

(三)構(gòu)建成本控制體系

首先，企業(yè)要建立專門的成本控制部門或成本管理小組全權(quán)負(fù)責(zé)企業(yè)的成本核算工作的開展，并做好與各部門的成本溝通協(xié)調(diào)。通過制定嚴(yán)格的成本預(yù)算計劃，加強成本制度約束，同時加強成本費用的監(jiān)督審查，避免出現(xiàn)成本虛增、成本資金占比過大等不良現(xiàn)象。其次，要基于企業(yè)的成本控制要素構(gòu)建多層次成本控制體系，以工程造價作為一級成本控制要素，強化企業(yè)內(nèi)外監(jiān)管，提高信息的準(zhǔn)確度，加強人員配合協(xié)調(diào)，保障成本核算質(zhì)量；以土地費用作為二級成本控制要素，土地費用在企業(yè)的總開發(fā)費用中占比相對較大，因此企業(yè)必須加強對其的控制管理；以利息費用作為三級成本控制因素，這是基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)耗資多、項目流動性大、高風(fēng)險性的經(jīng)營特點所決定的。企業(yè)必須通過加強成本控制管理，合理籌劃企業(yè)的資金管理，降低資源的占用率，有效控制各項貸款利息支出，防范企業(yè)經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險。

(四)加快信息建設(shè)步伐

房地產(chǎn)企業(yè)要提高市場環(huán)境變化的應(yīng)對能力，提升市場敏感性，利用多元的信息技術(shù)手段發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，提升企業(yè)財務(wù)信息管理水平。例如，可借助電子商務(wù)發(fā)展房地產(chǎn)，打破時空局限性，暢通信息傳遞渠道，加強企業(yè)與客戶的交流溝通，也在一定程度上塑造了良好的企業(yè)形象。成本核算信息化的建設(shè)能夠幫助企業(yè)實行精細(xì)化成本對象管理、電商平臺能夠使企業(yè)及時高效地獲取各項成本信息，還能助力企業(yè)的宣傳推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)打通房產(chǎn)銷售渠道，同時還能依法享受國家互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)銷售優(yōu)惠政策。信息化背景下，消費者掌握的房產(chǎn)信息更為全面、真實，因此企業(yè)必須重視其主體地位，制定有效的房產(chǎn)營銷策略，并通過各種信息化手段對各項房產(chǎn)銷售行為進(jìn)行實時監(jiān)督，實現(xiàn)企業(yè)成本利潤的最大化。另外，企業(yè)還需搭建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息管理平臺，加強對企業(yè)財務(wù)管理人員的信息化技術(shù)應(yīng)用培訓(xùn)，提高其綜合成本管理能力，全面的提升企業(yè)的成本核算水平。

作者:樊迪 單位:中房京貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司