導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)項目，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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所以降低開發(fā)成本工作應(yīng)從這三方面入手，重點做好控制資金成本、工程建設(shè)成本、銷售推廣費用的工作。

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一、降低資金成本

降低資金成本主要是要降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。

加強財務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)的負(fù)債率，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會發(fā)行債券、發(fā)行股票、進(jìn)行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。

加快應(yīng)收款項的回收。應(yīng)收帳款是企業(yè)的重要債權(quán)，實質(zhì)上是企業(yè)對外發(fā)放的低息甚至無息貸款，是對企業(yè)資金的占用，必須及時加以回收，對于我們房地產(chǎn)開發(fā)商而言，應(yīng)收款項的形成主要是應(yīng)收的售房款，對售房款的追收應(yīng)建立嚴(yán)密的、行之有效的制度。

嚴(yán)格按工程撥款計劃按期撥付資金。在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)過程中，需要撥付大量的工程款項，對此事先已有細(xì)致的計劃和安排。必須嚴(yán)格按照已經(jīng)審批過的撥款計劃，在規(guī)定的時間按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項，并注意辦理好相關(guān)手續(xù)、配齊完備的合法單證。對于任何不按計劃撥款的要求，要予以堅決抵制。

壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。企業(yè)日常經(jīng)營活動需要準(zhǔn)備一定數(shù)額的現(xiàn)金，我們應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實際需要來控制現(xiàn)金庫存的數(shù)額和現(xiàn)金的使用。除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項外，應(yīng)一律通過轉(zhuǎn)帳和使用支票進(jìn)行結(jié)算。這樣一可以保障資金的安全性，二可以有利于資金的增值。由于現(xiàn)金不具備增值性，通過將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為存款、債券或是其他短期投資形式，實行理性的短期投資組合，方可以實現(xiàn)資金的保值增值。

加快在途資金的入帳。在途資金是指我們所取得的以支票、匯票、有價單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續(xù)方可以進(jìn)入我們帳戶的資金。對這一類資金，自我們?nèi)〉闷睋?jù)時起，所有權(quán)已歸屬我們。因此應(yīng)該及時到銀行辦理手續(xù)，將這些資金及時入帳，方能產(chǎn)生效益。

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二、控制工程成本

開發(fā)商開發(fā)項目的工程建設(shè)成本指開發(fā)商用于項目工程建設(shè)的所有費用，我們可以從如下幾方面著手，控制工程成本。

1、設(shè)計階段是建設(shè)項目成本控制的關(guān)鍵階段

設(shè)計工作是工程建設(shè)的關(guān)鍵，對于工程項目的工程造價、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國際上一些統(tǒng)計的數(shù)字計算，設(shè)計費一般只相當(dāng)于建設(shè)項目總投資的1%以下，但正是這少于1%費用的設(shè)計工作對工程造價的影響程度且占75%以上，由此可見設(shè)計工作是整個工程建設(shè)成本控制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

將競爭機制運用到設(shè)計階段。要有多個設(shè)計單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計要點，取各家之長，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。

推行限額設(shè)計。在概算確定后明確地對設(shè)計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號等。設(shè)計總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。

實行設(shè)計監(jiān)理。設(shè)計監(jiān)理通過對設(shè)計的審查，提出改進(jìn)意見，設(shè)計院應(yīng)采納其合理的建議，無償進(jìn)行改正

防止設(shè)計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)的情況。設(shè)計單位應(yīng)保證其設(shè)計能通過相關(guān)部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收造成作好的東西要拆掉，從而浪費工程費用，發(fā)生這種情況如是設(shè)計院的責(zé)任是否能對其進(jìn)行處罰有待商討。

建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎勵以激勵各方人員設(shè)法降低工程成本。

2、在施工過程中成本控制至關(guān)重要

首先加強和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時應(yīng)做到先算帳后實施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制，現(xiàn)場管理人員應(yīng)隨時深入施工現(xiàn)場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴(yán)格審查，針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?，再審查虛實，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。

把好施工過程中部分專業(yè)工程（如保安對講等）及甲供材料設(shè)備的價格關(guān)。在本公司專門的采購網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購公告，每個公司都可以來參加投標(biāo)競價，再由評標(biāo)人員

根據(jù)所報的價格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品

做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單位所報結(jié)算資料的審查，施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補齊，同時應(yīng)由項目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對結(jié)算書的審核，由于公司項目較多，結(jié)算人員有限。為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審核方式，即首先由造價咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團(tuán)公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。

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三、合理使用銷售推廣費用

銷售推廣費用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用(未含銷售酬金)。

使用好銷售推廣費用對我們非常重要，因為這不但關(guān)系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達(dá)到，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)。而銷售推廣費用使用得好時，則會起到一兩撥千斤的作用。所以我們要充分研究市場，講究銷售推廣策略，盡力讓所花的推廣費用，產(chǎn)生最佳效果。

控制開發(fā)項目投資成本是從項目的策劃開始，直至項目投付使用、銷售完成的全過程的控制，是一項系統(tǒng)性的工作，需要我公司各個部門參與，并相互配合。要求我們努力提高房地產(chǎn)營銷水平，進(jìn)一步規(guī)范內(nèi)部管理，讓我們的工作規(guī)范化、程序化、制度化。

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四、應(yīng)作好項目開發(fā)完畢的后評價工作

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 項目管理 成本控制

政協(xié)會議召開期間,住房問題是常被提及的一個詞匯。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一個重要部分,是近年來投資和消費的熱點,正是因為這樣,這一行業(yè)涌入了大量的資金,使市場競爭更加激烈。除了2008年下半年,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過動蕩,其他時間,房價一直處于上升階段。由于房價的居高不下,使許多工資階層對商品房望而卻步,房屋成交量下降,閑置率上升。國家也利用利息、稅收、財政等手段進(jìn)行宏觀調(diào)控,在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場,減輕了房地產(chǎn)及貸款人的負(fù)擔(dān),但房地產(chǎn)市場的成交量依然不樂觀,價格依然沒有回落。

眾所周知,存貨價格是以成本決定的,房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的存貨,其價格與成本存在密切關(guān)系。從另一個方面說,企業(yè)的收入與其成本、費用之差得到利潤,如果企業(yè)成本降低,那么利潤必然上升。因此,我們必須重視作為企業(yè)支柱的房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制。這樣做不僅可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更高的利潤,從某種意義上來講,還可以促使房價回歸到理性階段。

一、房地產(chǎn)相關(guān)理論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)的前提是取得國有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動包括土地開發(fā)和房屋開發(fā),也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)。

這個定義是從對象角度出發(fā)的,而房地產(chǎn)開發(fā)也可以看作從工程勘察、設(shè)計規(guī)劃、征地拆遷、土地開發(fā)、項目建設(shè)、完工交房的一個過程。

房地產(chǎn)開發(fā)有其獨特的特征:第一,房地產(chǎn)開發(fā)涉及很多部門,如銀行、勘探、規(guī)劃、市政、施工、環(huán)境、衛(wèi)生等,涉及面極廣,因此有很強的綜合性。第二,房地產(chǎn)開發(fā)項目建成后,既可以作為住房出售,也可以用作其他用途,如做行政事業(yè)性用房,生產(chǎn)經(jīng)營性用房等。第三,房地產(chǎn)開發(fā)需要建設(shè)的往往不止一套房子,至少開發(fā)一個小區(qū),因此需要的投資量很大。除此之外,房屋開發(fā)的周期很長。以上幾個方面,決定了房地產(chǎn)開發(fā)的高風(fēng)險性。第四,房地產(chǎn)開發(fā)與金融部門關(guān)系緊密。房地產(chǎn)資金需求量大,那么必然需要從銀行等金融機構(gòu)進(jìn)行貸款。如今,金融機構(gòu)也不再局限于銀行這一單一的形式,財務(wù)公司、保險公司、租賃公司都是房地產(chǎn)開發(fā)提供了資金支持。可以這么說,房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展,是與為其提供資金支持的金融部門密不可分的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制理論

成本控制,就是對經(jīng)營活動中發(fā)生的各種成本進(jìn)行控制。本文的研究對象是房地產(chǎn)開發(fā)項目,即對房地產(chǎn)開發(fā)項目中發(fā)生的全部成本進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本主要包括以下幾方面。

前期項目費用。項目開發(fā)是一個過程,從工程勘察到項目建設(shè)一段時間發(fā)生的費用都屬于前期項目費用。如規(guī)劃設(shè)計費用,又如土地平整費等。其別需要注意的是因項目開發(fā)而征用土地所發(fā)生的費用,如征用土地費、拆遷安置費和補償費等,這一部分費用一般各地政府都有較為明確的標(biāo)準(zhǔn)。

建筑施工過程中的費用。這又可以劃分為直接成本和間接成本。直接成本包括直接材料費用、直接人工費用以及其他直接費用。間接成本包括管理人員的職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費用、固定資產(chǎn)修理費用、辦公費、差旅費、基礎(chǔ)設(shè)施費用等?；A(chǔ)設(shè)施費用主要指土地、房屋開發(fā)過程中所發(fā)生的水電費、通訊費、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費用等因利用基礎(chǔ)設(shè)施而發(fā)生的費用。

安裝費用。在開發(fā)項目達(dá)到可使用狀態(tài)之前可能會發(fā)生建筑安裝工程費和設(shè)備費用等。企業(yè)可以自行安裝,也可以將這部分業(yè)務(wù)承包出去。如果企業(yè)自行安裝,那么發(fā)生的費用和建筑施工過程中發(fā)生的費用基本相同。

完工后的清理費用,如使環(huán)境恢復(fù)原貌的費用。在很多情況下,很難分清楚清理費用和間接費用的區(qū)別。在這種情況下,往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分,如果不設(shè)現(xiàn)場管理機構(gòu),那么不計入開發(fā)成本項目,直接計入當(dāng)期損益。

其他。配套設(shè)施費用,在開發(fā)項目中發(fā)生的,可計入成本,不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施,如公廁、鍋爐房等。借款費用資本化,在項目達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前的借款費用可以按新企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求計入項目成本。

要想控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本,就要控制好以上每個成本項目。以上每個成本的下降,都會引起整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的下降。還需要注意的是,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制存在其特殊性,這是由房地產(chǎn)開發(fā)特征決定的。前面提到房地產(chǎn)開發(fā)項目時間跨度大,在不同的項目之間,材料、人工的價格可能發(fā)生了很大變化。再者,房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨不同的環(huán)境,重慶的房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本與廣州深圳房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本顯著不同。鑒于此,房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制不能采用一般的方法進(jìn)行量化分析。

三、成本控制中存在的問題

總的來說,龐大的成本支出、較低的收益是眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的問題,主要表現(xiàn)在四個方面。

1、成本控制沒有進(jìn)行規(guī)劃

如同在其他行業(yè)中忽略成本的事前規(guī)劃一樣,房地產(chǎn)開發(fā)項目中也或多或少存在這種輕規(guī)劃的現(xiàn)象,為了趕工期,不進(jìn)行成本規(guī)劃,這對于成本控制是十分不利的。

在進(jìn)行了決策分析后,進(jìn)行成本的事前規(guī)劃,是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重要依據(jù),可以有效地減低開發(fā)成本,提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)項目的運行,便是執(zhí)行成本規(guī)劃的過程。通過成本的事前規(guī)劃,可以節(jié)約很多不必要的開支,也可以判斷相應(yīng)部門的工作績效。通過比較規(guī)劃成本與實際成本,找出差異存在的原因,為以后進(jìn)行成本控制提供經(jīng)驗。

2、注重施工階段發(fā)生的成本,忽略前期工程階段的成本

前面提到過,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本包括很多方面,每一方面的成本都直接影響了開發(fā)項目的成本。但是在現(xiàn)實中,企業(yè)往往忽視其他階段的成本控制,而只關(guān)注于施工階段的成本控制,原因主要在于施工階段發(fā)生的成本是顯性成本,即毫無疑問的被計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本,企業(yè)以為只要降低了這方面的成本就是節(jié)約了成本,提高了利潤;而其他階段的成本控制作為隱性成本,往往被質(zhì)疑是否能夠計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。

在前期工程費用中,有一種決策成本,即決定是否進(jìn)行某個房地產(chǎn)開發(fā)項目。決策要根據(jù)對與項目有關(guān)的市場、資源、技術(shù)、資金等影響因素的分析,判斷開發(fā)項目在技術(shù)上是否可行,在經(jīng)濟(jì)上是否能夠盈利,并且在所有的可選擇方案中選擇出一個最佳方案。決策對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是十分重要的,一旦決策失誤,整個項目就面臨失敗的危險。

除了上面講述的借款費用、決策成本,企業(yè)還往往忽略了對設(shè)計規(guī)劃等階段的成本控制。正是由于這種原因,企業(yè)的成本沒有發(fā)生根本性的降低。

3、完工階段未做好反饋工作

許多企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目完工之后就立刻不再過問了,項目的組織管理不到位,不能及時反饋在項目建設(shè)中存在的問題,喪失了改進(jìn)以后工作的依據(jù)。許多特殊的房地產(chǎn)開發(fā)項目,在完工之后還擔(dān)負(fù)著將環(huán)境恢復(fù)原貌的任務(wù),但如果企業(yè)在完工之后沒有進(jìn)行恢復(fù)工作,會面臨著巨額罰款,增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

4、成本控制方法不完善

從研究角度來看,雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方面有一些典型,但是很多都只是紙上談兵,缺乏與實際的結(jié)合。而許多先進(jìn)的項目成本方法,如工作分解結(jié)構(gòu)、掙值管理技術(shù)等,是從西方傳播過來的,并沒有很好的與中國房地產(chǎn)市場融合,也沒有真正的得到運用。

四、針對問題提出的對策

1、成本控制全程進(jìn)行

對前面提到幾個方面的成本,要從頭到尾進(jìn)行成本控制,即全面控制,但是如果所有成本都進(jìn)行詳細(xì)的控制,不僅耗費巨大的精力,而且也不符合成本效益原則,因此在這里提出全面控制與重點控制的觀點。重點控制就是根據(jù)不同階段對成本的影響程度(包括金額和性質(zhì)兩個方面),對重點階段進(jìn)行重點成本控制。不少研究表明企業(yè)決策成本對開發(fā)項目成本影響最大,也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的基礎(chǔ)階段。

2、進(jìn)行成本控制規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很少進(jìn)行成本控制的規(guī)劃,如果能在這一方面進(jìn)行改進(jìn),那么對提高開發(fā)項目成本控制的質(zhì)量、優(yōu)化資源配置有很大的好處。

進(jìn)行成本控制規(guī)劃一般有兩種方法:因素測算法和直接計算法。因素測算法是根據(jù)實際情況和以往積累的經(jīng)驗,找出影響成本的主要因素,提出降低成本的主要措施,并驗證于最近完工的房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中,根據(jù)實施情況進(jìn)行修改,最后提出規(guī)劃。但是這種定性分析,計算比較粗略,不利于最后的考核。直接計算法是根據(jù)需要消耗的材料和人工等費用,按規(guī)定的方法和程序詳細(xì)核算該項目所涉及的部門的成本,然后再根據(jù)各部門的成本計算出整個項目的成本。這種方法解決了因素分析法計算粗略的缺點,利于控制,便于分析,但是工作量比因素分析法大的多。而且,成本控制規(guī)劃里面存在很多的人為判斷因素,因此在進(jìn)行規(guī)劃時,執(zhí)行人員要秉著客觀公正的原則進(jìn)行工作。

3、建立能運用先進(jìn)管理方法的成本控制團(tuán)隊

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有先進(jìn)的成本控制方法,但是卻沒有應(yīng)用到開發(fā)項目的成本控制當(dāng)中,其中一個重要的原因是沒有能夠熟練運用這些方法的高素質(zhì)的專業(yè)團(tuán)隊。首先,要定期進(jìn)行人員培訓(xùn),提高成本控制人員的職業(yè)素質(zhì)。其次,每一個或一組房地產(chǎn)開發(fā)項目都要建立合理的項目管理組織結(jié)構(gòu),組織內(nèi)各個部門要明確的分工,責(zé)任清晰。再者,建立健全房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制績效的考核制度。一定的激勵手段,能夠促進(jìn)企業(yè)職工的工作積極性,績效評價不僅要出現(xiàn)在在建設(shè)過程中,而且在完工階段也要引起足夠的重視。

4、降低借款費用資本化支出

房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金很龐大,難免發(fā)生借貸。如何取得資金,取得多少資金,融資成本、風(fēng)險因素如何等都是需要考慮的因素。也可以預(yù)先銷售要建設(shè)的房產(chǎn),這種方法在某種程度上會降低開發(fā)項目的成本。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 趙永明:房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[D].哈爾濱工程大學(xué),2007.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理措施

中圖分類號：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要性

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，首先它的起步應(yīng)該先針對某個項目，在國家有意向出讓某地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)后，這地塊的開發(fā)形成了這個項目，讓有意向的組織者組建項目籌委會，這組織者可以是個人、企業(yè)或者是多個法人，項目籌委會可以是組織者或者組織者和他們所聘請的管理人，籌委會委員必須有實力派人物或者專家參與。有了項目籌委會，也就有了開發(fā)項目的可能，在國家有意出讓的項目上，通過項目籌委會分析、討論、計算、參與投標(biāo)獲得項目的開發(fā)權(quán)后，一個有目標(biāo)、有任務(wù)和管理者的房地產(chǎn)開發(fā)活動并隨即產(chǎn)生。與此同時，對于開發(fā)的新項目，項目管理隨之產(chǎn)生。

對于個人或者組織者切勿盲目搞開發(fā)，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，它是一個投資大、風(fēng)險大、回報相對豐厚的管理活動，他的成敗很大程度上直接就決定著一個企業(yè)的進(jìn)步或倒閉。組織者無視開發(fā)項目的成本或自身實力及外部影響因素，很容易造成組織者的迅速倒閉、損失。在某地區(qū)有一個政府組建的房地產(chǎn)公司，它自己開發(fā)了三期工程后決定將剩下的一半地塊以拍賣的形式轉(zhuǎn)讓于他人開發(fā)，被一個剛起步的組織者拍走，該組織者在得手后到處籌集資金，而限約時間到后，該組織者仍未能籌集到一半的成交款，結(jié)果因為成交款無法籌集，導(dǎo)致土地收回并沒收押金。該組織者不但損失了押金，還損失了大量的籌集款利息，他的失敗主要是沒有籌建項目籌委會、沒有可行性分析、沒有認(rèn)識到自身的實力、也沒有對該項目進(jìn)行有效的調(diào)查研究。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理措施

1、項目前期投資決策階段的市場調(diào)查

房地產(chǎn)進(jìn)入營銷時代， 開發(fā)商的項目調(diào)研是決定項目成敗的關(guān)鍵，開發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出，必須掌握足夠的商業(yè)情報，如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等、前期的項目可行性研究是項目的靈魂， 而據(jù)此進(jìn)行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭。 只有龍頭中有“魂” 才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循要重視項目的前期可行性研究工作，就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入；要建立完善決策支持機構(gòu), 收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

2、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理

規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭， 作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)該十分重視這一重要環(huán)節(jié)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己所開發(fā)的產(chǎn)品適應(yīng)市場需要，具有一定的競爭能力,就必須具有超前意識。

所謂超前意識, 就是要從高起點起步, 充分考慮人們對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境要求的不斷變化, 要從房屋的使用功能、項目的合理布局、建設(shè)造型、建設(shè)材料的選用、室外環(huán)境的布置、開發(fā)項目的安全舒適程度等多方面考慮。因為, 一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè), 需要幾年的時間, 但其使用周期卻長達(dá)幾十年, 甚至上百年?？茖W(xué)的發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)增長、生活水平的提高, 使購房人對居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停留在原有的水平上。作為房地產(chǎn), 亦稱不動產(chǎn), 這種凝聚巨大精神及物質(zhì)財富的巨額配套設(shè)施; 水電氣等供應(yīng)能量; 安全防范設(shè)施設(shè)備; 綠化布置方案; 消防設(shè)施設(shè)備的配置; 垃圾處理方式等諸多細(xì)節(jié)均要考慮周全?？傊? 規(guī)劃設(shè)計階段, 開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)該請諸多方面的專家,當(dāng)然也應(yīng)該包括物業(yè)管理方面的專家, 從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和國家有關(guān)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的要求等多方面,科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計出適合市場需求的合格項目。

3、房地產(chǎn)實施階段管理

（1）房地產(chǎn)項目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利, 獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié), 降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計、較低的價格; 另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計單位, 避免所設(shè)計的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。

（2）房地產(chǎn)項目管理中的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及進(jìn)度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作( 包括土地開發(fā)、項目融資、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)、合同的簽署等等) 、建設(shè)階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產(chǎn)項目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時間上的安排。應(yīng)對參與各方進(jìn)行范圍管理,某一參與方何時介入、何時退出及其責(zé)任范圍；研究項目各個工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的; 針對項目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項目各個工作的先后次序及預(yù)計持續(xù)時間，并對項目的進(jìn)展情況及時監(jiān)控；建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。

房地產(chǎn)項目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項目開發(fā)持續(xù)時間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強調(diào)操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿得到項目開工到開盤的時間大大縮短。

（3）項目合同管理

建設(shè)項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

（4）完善房地產(chǎn)開發(fā)項目后期管理

提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場銷售速度，而且有利于維護(hù)房屋購買者的利益， 確實達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。應(yīng)積極與物業(yè)管理公司溝通，充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。同時, 營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經(jīng)理必須對項目定位準(zhǔn)確，正確把握營銷理念。

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理的水平對項目的開發(fā)成本和開發(fā)周期具有重要影響，并最終決定項目的效益乃至成敗。只有堅持科學(xué)現(xiàn)代的管理方法，提高管理人員的素質(zhì)和管理水平，建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理流程，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王輝,陳暉. 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理研究[J]. 住宅產(chǎn)業(yè). 2010(08)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 監(jiān)理 項目管理

1前言

房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，如何開發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如期將地產(chǎn)交付消費者使用，并節(jié)約造價，以獲取高額利潤，均依靠項目管理來實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其工程建設(shè)的項目管理顯得尤其重要。現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理制等四種。本文分析我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題，提出如何改進(jìn)和完善項目管理模式，提高房地產(chǎn)項目管理水平。

2項目管理的內(nèi)容和特點

房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容是研究如何高效實現(xiàn)項目目標(biāo)，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對項目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制.以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并使之高效運作.使各要素優(yōu)化組合和合理配置，保證項目運營的均衡性，利用現(xiàn)代化管理技術(shù)和手段，實現(xiàn)項目目標(biāo)，使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項目管理是為使項目實現(xiàn)而要求的質(zhì)量、規(guī)定的時限、批準(zhǔn)的費用預(yù)算進(jìn)行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。管理對象是項目本身，故項目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行，具有全面性、科學(xué)性和程序性 項目的目標(biāo)界定了項目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即“進(jìn)度、質(zhì)量、費用”控制、“合同、信息”管理和組織協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有集合性、相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系，這就說明項目管理具有系統(tǒng)性的特點。加強項目管理，必須對其特點進(jìn)行詳細(xì)分析，認(rèn)真研究并強化管理。對項目特點進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在3方面，即：

（1）進(jìn)行優(yōu)化組合 即對投入項目進(jìn)行適當(dāng)搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用；

（2）進(jìn)行動態(tài)管理，作為優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的重要手段，其基本內(nèi)容是按照項目的內(nèi)在規(guī)律，有效地計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制各要素，使之在項目運營中合理流動，在動態(tài)中尋求平衡；

（3）合理高效地利用資源，從而實現(xiàn)提高項目管理綜合效益，促進(jìn)整體優(yōu)化的目的。

3我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

（1）業(yè)主方項目管理中的問題由于項目實施的一次性， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗。資金短缺，融資能力不足， 建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重 由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競拍所得，地價款必須在三個月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長， 故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款， 貸款額度為6 0% ～7 0% ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。工程發(fā)包多為邀請招標(biāo)，未實行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時聘請的施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗， 沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

（2）委托監(jiān)理存在的問題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項目管理并行時，存在以下一些問題：權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益，便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混亂。

建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍， 包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

4房地產(chǎn)項目管理的實施

4.1 房地產(chǎn)項目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計、較低的價格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計單位，避免所設(shè)計的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項日中的重要部分，占整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項目成本控制的重點。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。

4.2 房地產(chǎn)項目管理中的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及進(jìn)度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括土地開發(fā)、項目融資、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)、合同的簽署等等）、建設(shè)階段、租售階段（還可能包括物業(yè)管理階段）。做好房地產(chǎn)項目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時問上的安排。1）應(yīng)對參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責(zé)任范圍；2）研究項目各個工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的rA0是不完全相關(guān)的；3）針對項目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項目各個工作的先后次序及預(yù)計持續(xù)時間，并對項目的進(jìn)展情況及時監(jiān)控；4）建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。

房地產(chǎn)項目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項目開發(fā)持續(xù)時間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。

在項目前期準(zhǔn)備階段，市場調(diào)研、項目策劃、產(chǎn)品設(shè)計等同步進(jìn)行，強調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項目都是從研發(fā)到工程，到運營、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國各地的眾多項目，從土地中標(biāo)到開始銷售，全部控制在半年以內(nèi)，而大多房地產(chǎn)企業(yè)常常需要1年～2年。

3.3 房地產(chǎn)項目管理中的溝通管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先應(yīng)做好組織內(nèi)部的溝通交流。由于大部分的房地產(chǎn)公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。

1）職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行觸資，做好資金流的保障工作，同時控制工程、營銷等等費用；人力資源部則根據(jù)需要為整個組織提供人力保障等。

2）應(yīng)做好開發(fā)項目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理單位、規(guī)劃設(shè)計單位、供應(yīng)商之間的溝通對于工程項目的順利實施關(guān)于重要。

3）界面溝通管理。當(dāng)能在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險管理也是至關(guān)重要的。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、項目開發(fā)、成本管理

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理貫穿于項目自立項規(guī)劃、設(shè)計施工到竣工驗收、產(chǎn)品銷售的全過程，是對投資決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工階段在內(nèi)的所有發(fā)生的成本費用進(jìn)行有組織、有目的、系統(tǒng)的控制和管理，具有全員性、全過程性、實時性的特點。在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)作為一種高檔消費商品，戶型、結(jié)構(gòu)、外觀等房地產(chǎn)元素經(jīng)過市場的合理選擇已經(jīng)基本成熟，在這種環(huán)境下，成本控制與管理是否有效，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量及盈利空間的大小，并成為房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的關(guān)鍵。

1、房地產(chǎn)項目成本管理存在的問題

1.1工程造價管理人才素質(zhì)偏低

目前從事成本管理工作的人員，雖懂得大部分的工程預(yù)決算的知識，但是經(jīng)濟(jì)的知識以及施工現(xiàn)場的實際經(jīng)驗比較缺乏，導(dǎo)致從業(yè)人員的綜合素質(zhì)偏低。所以，在目前房屋建筑的工程中，缺乏既精通預(yù)決算知識，又精通經(jīng)濟(jì)和施工實踐知識的復(fù)合型高素質(zhì)的人才。

1.2設(shè)計單位成本意識淡薄

目前設(shè)計單位在進(jìn)行建筑設(shè)計時只重視安全實用性和技術(shù)先進(jìn)性，而忽視了經(jīng)濟(jì)合理性，造成所設(shè)計的產(chǎn)品造價與項目估算出現(xiàn)偏離，同時設(shè)計不精、深度不夠、隨意變更等當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的通病，也是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)成本增加的一大不確定因素。

1.3管理制度不完善

成本管理控制力及執(zhí)行力是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。在實際的項目開發(fā)成本管理過程中，由于成本管理制度不完善，企業(yè)成本管理體系不健全，造成成本管理無法依據(jù)相關(guān)制度有效進(jìn)行。

1.4招標(biāo)工作不正規(guī)

部分房地產(chǎn)開發(fā)項目在開展施工、材料、設(shè)備招標(biāo)工作時，不能按照規(guī)定程序進(jìn)行，招標(biāo)清單不準(zhǔn)確，招標(biāo)文件存在較多漏洞，導(dǎo)致最后的實際結(jié)算價偏離合同價，動態(tài)成本與目標(biāo)成本無法吻合。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理要點分析

2.1 決策階段成本控制要點

投資決策對項目開發(fā)成本及項目建成使用后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項目決策立項階段綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等因素，以發(fā)展的眼光觀察市場，并充分評估市場、資金、經(jīng)營、政策等風(fēng)險因素，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在進(jìn)行充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上對擬投資項目進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究，包括規(guī)劃評價、設(shè)計方案評價、市場定位、經(jīng)濟(jì)評價等。在項目決策階段應(yīng)該重點從以下方面控制項目開發(fā)成本：（1）規(guī)劃條件，規(guī)劃合理的建筑規(guī)模、容積率、綠地率、公共配套等因素對于房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營成本及利潤有著至關(guān)重要的影響；（2）建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)方案以先進(jìn)適用和經(jīng)濟(jì)合理為原則，既要考慮性價比、經(jīng)濟(jì)性，又要考慮通風(fēng)、采光、檔次、銷售對象以及與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等因素；（3）建設(shè)的地點，項目經(jīng)營決策者要充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃、資源條件以及水文地質(zhì)等自然條件。

2.2設(shè)計階段成本控制要點

建筑設(shè)計包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，每個設(shè)計環(huán)節(jié)都反映了建設(shè)項目的技術(shù)構(gòu)造狀態(tài)，是編制設(shè)計概算、施工圖預(yù)算和目標(biāo)成本的基礎(chǔ)，而目標(biāo)成本又是確定和控制項目成本的依據(jù)。相關(guān)資料表明，規(guī)劃設(shè)計費用雖然只占項目總成本的不到2%，但對項目開發(fā)成本的影響程度可達(dá)到75%，科學(xué)合理的設(shè)計可降低工程造價10%以上，因此，規(guī)劃設(shè)計對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)工期、開發(fā)成本、建設(shè)質(zhì)量以及建成后的經(jīng)濟(jì)效益都起著決定性的作用。加強設(shè)計階段的成本管理應(yīng)從以下幾方面著手：（1）限額設(shè)計，根據(jù)可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計，而后依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計概算進(jìn)行施工圖設(shè)計，在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，再進(jìn)行分配投資額度的設(shè)計，保證投資額度不超限。（2）設(shè)計方案，本著經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)性相結(jié)合的原則，充分考慮項目的業(yè)態(tài)、可售比、產(chǎn)品附贈率、停車率、配套以及人防分區(qū)、層高、內(nèi)部分隔、建筑材料等，進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化的設(shè)計，并進(jìn)行縝密的比較和論證。（3）合同管理，針對設(shè)計人員成本觀念單薄，設(shè)計“碰、缺、錯、漏”變更頻繁的情況，增設(shè)關(guān)于限額設(shè)計、設(shè)計變更等法律追究合同條款。

2.3施工階段成本管理要點

2.3.1加強招投標(biāo)及合同管理

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目中，施工廣泛采用的是工程量清單報價，許多施工單位采用低價中標(biāo)索賠盈利的方式承攬工程，因此房地產(chǎn)企業(yè)在制定成本管理計劃時，應(yīng)該根據(jù)項目開發(fā)工期編制招標(biāo)計劃，精細(xì)化編制招標(biāo)文件、投標(biāo)清單和評分辦法，合理確定招標(biāo)控制價。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強合同管理，規(guī)范合同標(biāo)準(zhǔn)條款，做到合同簽訂前嚴(yán)格審核，合同執(zhí)行期主動監(jiān)控、嚴(yán)格執(zhí)行。

2.3.2動態(tài)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)成本是動態(tài)的隨著項目施工的開展是實時變化的，需要對開發(fā)項目的全過程進(jìn)行有效的監(jiān)督和跟蹤管理。在項目施工階段，根據(jù)前期制定的目標(biāo)成本，控制和跟蹤建設(shè)動態(tài)成本，實時的將動態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對，及時的進(jìn)行成本分析及糾偏，避免項目建設(shè)成本偏離目標(biāo)成本。

2.3.3加強工程變更審查

工程變更關(guān)系到進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制，特別是對工程造價影響較大的工程變更，要先算賬后變更。嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，工程變更發(fā)生后，其審查尤為重要。工程變更無論是由哪方提出，均應(yīng)由監(jiān)理部門同建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認(rèn)后發(fā)出變更通知，并由總監(jiān)理工程師簽發(fā)后付諸實施。

2. 3.4做好現(xiàn)場的簽證工作

在實施工程項目的過程中，因為施工過程的復(fù)雜和設(shè)計深度等因素，會出現(xiàn)工程量及進(jìn)度的變化，工程承包雙方在發(fā)生現(xiàn)場簽證時，必須經(jīng)過監(jiān)理單位和建設(shè)單位的同意，而且采用書面的形式來予以記錄，簽證辦理需具備時效性，以免事后補簽而造成結(jié)算困難。

2.4竣工階段成本管理要點

竣工階段最主要的工作是工程實際建設(shè)成本的確定，要科學(xué)地審核竣工結(jié)算和決算，確保工程資金都得到合理、科學(xué)的利用?？⒐るA段應(yīng)當(dāng)收集好各種資料，在資料齊全的基礎(chǔ)上開展結(jié)算工作，正確套用預(yù)算定額和不同類別的工程費用定額，建立內(nèi)部復(fù)核、工程量清單核對備案制度，避免出現(xiàn)違法違規(guī)的行為，減少工程量清單中的差錯率。

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有資金投入大、施工時間長、資源消耗多、不確定因素多的特點，只有進(jìn)行有效的成本控制與管理，才能達(dá)到保證工程質(zhì)量、降低工程建設(shè)成本、提高企業(yè)利潤的目的，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目中做好成本控制與管理工作是十分必要的，更具有一定的現(xiàn)實意義。

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[3]康蘭翠.淺談房屋建筑工程造價管理與控制[J].中國建筑金屬結(jié)構(gòu)，2013（4）：214+21G

篇6

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計及變更管理本身所具有的特殊性，在建設(shè)項目的設(shè)計及變更運作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何控制設(shè)計及變更過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目成功的關(guān)鍵。文章結(jié)合實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與變更管理的相關(guān)內(nèi)容做出了自己的分析，希望能在實際項目中有所用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 項目設(shè)計 變更管理

中圖分類號：F281文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

由于我國房地產(chǎn)開發(fā)項目起步晚、管理體制不夠完善、人員素質(zhì)良莠不齊等原因，造成我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理并不科學(xué)合理。而設(shè)計階段又在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行中起到舉足輕重的作用，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計與變更管理具有實際意義。

1、設(shè)計變更概述

設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖紙和設(shè)計文件中所表達(dá)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改，是工程變更的一部分，因而它也關(guān)系到工程施工的進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制。加強設(shè)計變更的管理，規(guī)范各參與單位的行為，是確保工程質(zhì)量和工期控制工程造價的重要環(huán)節(jié)。

設(shè)計變更的控制設(shè)計變更既可能帶來對建設(shè)單位或開發(fā)商有利的結(jié)果，如減少了建設(shè)成本，也有可能帶來對業(yè)主不利的結(jié)果，如成本的超支。在實際工程中發(fā)生設(shè)計變更的原因很多，概括起來，主要有以下幾種：

1.1公司領(lǐng)導(dǎo)要求的變更：領(lǐng)導(dǎo)對于設(shè)計有了新的要求，想法，這是可能性之一，還有一種情形是領(lǐng)導(dǎo)換屆后新領(lǐng)導(dǎo)對于原有領(lǐng)導(dǎo)的設(shè)計要求并不贊成，要求改變。

1.2設(shè)計院要求的變更：此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工、邊圖審、邊報批），這是由于工程設(shè)計倉促、圖審報建滯后等原因，所導(dǎo)致的施工圖錯、漏、碰、缺、等問題。

1.3施工單位要求的變更：施工單位因材料設(shè)備的使用問題而提出的設(shè)計變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙有缺項，漏項而提出的變更等。

1.4、設(shè)計變更現(xiàn)狀

開發(fā)期間將面臨眾多不確定風(fēng)險，如國家稅收政策，信貸政策，房地產(chǎn)政策，市場變化等等。上述不確定因素將對項目開發(fā)成本，進(jìn)程和質(zhì)量都帶來較大影響，為了應(yīng)對上述風(fēng)險，投資方將會做出符合自身利益的調(diào)整，對目標(biāo)適當(dāng)修正，其中重要方法就是設(shè)計修改，通過對項目定位，功能，規(guī)模和實施時間等方面的修正來達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的。

目前關(guān)于設(shè)計變更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，無法確定設(shè)計變更管理的主要對象和目標(biāo)，或者有明確設(shè)計變更管理的目標(biāo)，但是缺乏具體的對策和方法，難以達(dá)到項目確定的計劃和目標(biāo)。

1.5設(shè)計變更分類

設(shè)計變更的分類多種多樣，如按發(fā)出形式分為口頭的、書面的。按載體形式可分為圖紙變更、設(shè)計變更單、工程聯(lián)系單、工作聯(lián)系單、會議紀(jì)要、會審紀(jì)要、圖紙交底、往來函件等。如按設(shè)計變更產(chǎn)生的原因可分為設(shè)計因素引起的設(shè)計變更，市場、政策性變化引起的設(shè)計變更，建設(shè)方調(diào)整引起的設(shè)計變更及不可預(yù)見因素引起的設(shè)計變更。（如表2）

2、設(shè)計變更的簽發(fā)原則

2.1確屬原設(shè)計不能保證工程質(zhì)量要求，設(shè)計遺漏和確有錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可。

2.2一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益( 質(zhì)量、工期、造價) 與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定。

（1）工程造價增減幅度是否控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重。

（2）設(shè)計變更應(yīng)簡要說明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時間等。

5、影響設(shè)計變更的因素

5.1設(shè)計因素。設(shè)計因素指設(shè)計院的施工圖設(shè)計因素，包括結(jié)構(gòu)、建筑、水、電氣及各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)配合，包括自身設(shè)計缺陷、不合理、設(shè)計錯誤等。由于施工圖設(shè)計經(jīng)驗欠缺引起的設(shè)計變更在整個項目開發(fā)中從數(shù)量上來說占多數(shù)，主要以會議紀(jì)要、圖紙會審、施工單位的工程聯(lián)系單的形式出現(xiàn)，數(shù)量多、項目雜，而且主要集中在地下室及上部主體施工階段，但其對總成本的影響卻不大。

5.2市場、政策因素。市場因素指房地產(chǎn)銷售市場或建筑人工、材料、機械供應(yīng)市場發(fā)生的變動迫使進(jìn)行設(shè)計變更。

5.3建設(shè)方的管理、協(xié)調(diào)因素。目前國內(nèi)設(shè)計很少有總承包設(shè)計，一般建筑院只負(fù)責(zé)主體的建筑、結(jié)構(gòu)、水電設(shè)計，專業(yè)工程，如鋼結(jié)構(gòu)、智能化、鋁合金、幕墻、精裝修等由專業(yè)的設(shè)計公司承擔(dān)；此時，建設(shè)方應(yīng)有較強的管理、協(xié)調(diào)能力，對于不同專業(yè)的專項工程應(yīng)及時委托設(shè)計，對于需要進(jìn)行確認(rèn)后方能進(jìn)一步設(shè)計的條件應(yīng)及時予以確認(rèn)，以便及時出施工圖，有充足的時間進(jìn)行招標(biāo)、合同簽訂，避免遺留太多的滯后設(shè)計演變成設(shè)計變更。

6、簽發(fā)設(shè)計變更的程序

由于簽發(fā)設(shè)計變更將對項目開發(fā)的建造成本，開發(fā)進(jìn)度，產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生重要影響，所以公司在簽發(fā)設(shè)計變更方面具有規(guī)范化的流程：

7、設(shè)計變更控制

7.1減少設(shè)計變更的次數(shù)。最關(guān)鍵的是將發(fā)生變更的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到設(shè)計的輸入階段，就是要做好前面所說的設(shè)計任務(wù)書的編制、設(shè)計過程的控制和設(shè)計成果的評審這三項基本工作。

7.2嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生。對于設(shè)計變更，應(yīng)堅持“先研討再測算最后決策”的原則，簡而言之，就是先從技術(shù)上驗證可行與否，再從成本上驗證可行與否，最后再確定是否發(fā)生變更。這需要賦予項目負(fù)責(zé)人一定的權(quán)利來進(jìn)行此工作，以提高工作效率。

7.3根據(jù)項目特性及企業(yè)的分包體系、習(xí)慣，在施工合同中事先詳細(xì)列出所有必須設(shè)計的項目、總承包范圍、專項分包范圍、最遲設(shè)計完成時間、設(shè)計中必須確定的要素、招標(biāo)時間、合同簽訂時間等，切不可因時間緊而把該在合同簽訂前完成的工作以暫定的形式后推，導(dǎo)致后期產(chǎn)生大量設(shè)計變更。

7.4建立設(shè)計變更的評估生效機制。建立設(shè)計變更生效前的評估機制及強制生效方式，即所有變更均需先做內(nèi)部造價、工期、可行性評估，再以某種事先約定的方式發(fā)出、生效，沒有通過內(nèi)部評估的不發(fā)出，發(fā)出以統(tǒng)一的簽字、蓋章方式生效，徹底改變設(shè)計變更事出多門的狀況。

8、設(shè)計變更對成本的影響

8.1房地產(chǎn)開發(fā)成本的大致構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)成本大致可分為土地、前期、設(shè)計、建造、配套、后期、管理、營銷、財務(wù)、稅費等幾類。其中，除了土地成本受區(qū)域因素影響比較大外，其他成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例相對固定，現(xiàn)以某開發(fā)公司某一樓面地價3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、銷售均價13920元/平方米的實際項目為例，其成本構(gòu)成見圖1。

圖一

8.2設(shè)計變更對成本影響。施工合同簽訂前項目建造成本相對可控、可調(diào)，且不會造成太多的無效成本，要減少設(shè)計變更對項目成本、工期的影響就是在保持項目統(tǒng)一定位設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的前提下盡量將設(shè)計前置，減少后期設(shè)計變更的產(chǎn)生，減少無效成本的產(chǎn)生。例如，某項目外墻原招標(biāo)時暫定為涂料，施工中根據(jù)周邊樓盤的情況決定改為外墻面磚，建設(shè)方對其外墻面磚主材進(jìn)行招標(biāo)確定了品牌、供貨價，并準(zhǔn)備以指定品牌、價格形式作為設(shè)計變更與施工方確認(rèn)簽證，施工方提出不僅應(yīng)當(dāng)確認(rèn)此單價，原合同中的外墻人工單價、腳手架、總工期均應(yīng)調(diào)整，有部分前期招標(biāo)約定、乘機高價索賠的傾向，如果合同簽訂前就按照外墻面磚飾面設(shè)計、招標(biāo)、簽訂合同，則不會產(chǎn)生這么多項的索賠，導(dǎo)致無效成本增加。

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 成本控制 投資效益

房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)企業(yè)運用土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員的經(jīng)驗等資源整合，獲得經(jīng)營利潤最大化的行為。

一、項目的可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)的總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展要求，從項目的前期管理、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、銷售、財務(wù)管理、物業(yè)管理等多方面的一項綜合活動，具有周期長、資金投入量大等特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究以及開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)的、專業(yè)性的協(xié)調(diào)工作，筆者認(rèn)為，該項工作決定著項目成敗的關(guān)鍵一環(huán)，特別是在新建城市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資質(zhì)等級不高、專業(yè)隊伍不強的情況下，宜采取招標(biāo)或選擇社會信譽良好、專業(yè)隊伍較強的中介機構(gòu)進(jìn)行可行性研究和策劃，從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、樓盤定位、風(fēng)險分析到投資估算的全過程制定科學(xué)方案供企業(yè)決策。

二、項目的成本構(gòu)成

（一）土地開發(fā)成本

一般包括土地出讓金和征地拆遷安置補償費、城市配套費等費用，土地成本支出約占項目總支出的20%-30%，因此對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間趨勢。

（二）前期工程費

前期工程費一般包括勘察設(shè)計費、圖紙審查費、工程監(jiān)理費、造價咨詢費、消防審查費、土地“三通一平”和臨時設(shè)施費等費用，前期開發(fā)費一般占項目總支出的3%左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。

（三）建筑安裝工程費

建筑安裝工程造價一般占項目總支出的45%-55%，項目建設(shè)前，要做好市場調(diào)研，要了解近期類似項目造價指標(biāo)，還要了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定本項目的建安成本指標(biāo)。

（四）開發(fā)小區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施工程費

小區(qū)內(nèi)配套一般包括小區(qū)地下管網(wǎng)和地上設(shè)施等，重點對市政配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)各項建筑設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。小區(qū)管網(wǎng)費用一般為項目總支出的6%左右。

（五）企業(yè)相關(guān)稅費（三費一稅）

一般包括企業(yè)管理費、銷售費、財務(wù)費和稅金等。管理費和銷售費用一般占銷售收入4%-6%。財務(wù)費用視企業(yè)的運作情況而估算，資金的使用成本將對開發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大影響。稅金是由國家和政府有關(guān)規(guī)定確定，企業(yè)應(yīng)積極爭取政府優(yōu)惠政策減免部分稅費。

（六）不可預(yù)見費

開發(fā)企業(yè)在投資決策階段應(yīng)做好項目的土地變化成本、建造變化成本、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險分析。根據(jù)項目的復(fù)雜程度確定不可預(yù)見費，一般占的直接成本的3%-5%。

三、項目實施各階段的成本控制

（一）規(guī)劃設(shè)計階段

設(shè)計階段的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價控制的關(guān)鍵與重點，其對工程造價的影響可達(dá)75%以上。由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%左右。

1、項目容積率的大小將直接關(guān)系到項目的銷售收入和建造成本，根據(jù)政策規(guī)定和項目的產(chǎn)品定位、特點確定合理的容積率，要充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。

2、實行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。積極實行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套設(shè)施放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采取多家競投，組織有關(guān)專家綜合評審，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進(jìn)設(shè)計單位在項目整體布局、建筑造型上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上也肯下功夫。

3、對設(shè)計方案和設(shè)計進(jìn)行科學(xué)論證。組織專家進(jìn)行評審，杜絕設(shè)計單位和人員規(guī)避設(shè)計風(fēng)險，在設(shè)計系數(shù)取值上人為提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。在滿足國家設(shè)計規(guī)范的基礎(chǔ)上，選擇最佳設(shè)計方案。

4、對設(shè)計單位實行限額施工圖設(shè)計。施工圖設(shè)計在保證使用功能及設(shè)計規(guī)范的前提下，按項目投資估算控制初步設(shè)計，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機結(jié)合起來。

（二）工程招投標(biāo)階段

項目招投標(biāo)是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將會避免決策失誤、成本失控。對投標(biāo)單位應(yīng)充分審查其社會信譽、經(jīng)濟(jì)狀況、技術(shù)裝備水平。加強對標(biāo)底的審核，建立復(fù)核機制，避免標(biāo)底偏差產(chǎn)生不良后果。開發(fā)企業(yè)選擇正確的方法招投標(biāo)，可達(dá)到控制造價的目的，常用的方法有：

1、單位工程方面：可采用總承包方式為主，部分項目分包，單位工程實行平方米造價包干，或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，分包項目也實行單方造價包干。對單位工程也可采取工程量清單報價的方式進(jìn)行公開招標(biāo)，選擇最低合理報價中標(biāo)，這樣可有效降低造價。

2、材料供應(yīng)方面：對于涉及工程品質(zhì)及大宗機電設(shè)備、建材等，宜采用開發(fā)企業(yè)自行采購統(tǒng)一供料。因季節(jié)因素價格變動較大的水泥、鋼材等材料，可充分發(fā)揮開發(fā)企業(yè)的規(guī)模效益通過競標(biāo)定價。

3、小區(qū)內(nèi)配套及環(huán)境綠化工程方面：宜采用清單報價形式招標(biāo)，同時招標(biāo)時應(yīng)對主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。

4、土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方工程也是成本控制重點，在招標(biāo)時宜選擇專業(yè)公司施工，專業(yè)公司之間可采用單方報價競爭方式進(jìn)行投標(biāo)、競標(biāo)。

（三）合同談判階段

1、合同的嚴(yán)密性。合同條款除正常應(yīng)明確的條款外，還應(yīng)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約的處理方法及可能遇到的風(fēng)險因素的處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。

2、合同的可操作性。合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。應(yīng)避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，這些條款往往待合同簽訂后在執(zhí)行的過程中遇到困難，而承包方往往找業(yè)主推諉扯皮，影響工程進(jìn)度以及項目的各項計劃的實施。

（四）施工階段

1、加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理。在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標(biāo)，設(shè)計變更和索賠贏利”的方式承攬工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，從操作流程、責(zé)任人及管理權(quán)限、否決及責(zé)任追究制度等方面制定設(shè)計變更及簽證管理措施。嚴(yán)格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。

2、建立建設(shè)監(jiān)理制。實施工程建設(shè)監(jiān)理是降低工程造價、加快工程進(jìn)度、提高工程質(zhì)量、減少投資浪費的有效措施。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處理好與監(jiān)理之間的關(guān)系，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實責(zé)任。同時做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。

3、加強設(shè)備、材料和價格的管理。對大型機電設(shè)備、外立面裝飾材料等一些對項目品質(zhì)影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料，可由開發(fā)企業(yè)自行采購。對一些建筑常用的地材、通用材料在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購，從而調(diào)動其積極性。對一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)包和承包方共同議定來確認(rèn)價格，結(jié)算時按限定價格結(jié)算，限價時應(yīng)明確價格時限及范圍。

4、加強資金流的監(jiān)控。施工階段的工程款支付是以合同約定、施工進(jìn)度為基礎(chǔ)，應(yīng)同資金使用計劃相協(xié)調(diào)。當(dāng)月資金發(fā)生額增減超過資金計劃一定比例幅度時，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)分別分析闡明原因，甚至提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。

（五）竣工結(jié)算階段

該階段是成本控制工作的最后階段。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)合同、預(yù)算及費用定額、竣工資料、國家或地方的相關(guān)法規(guī)，組織涉及到的單位及有關(guān)人員，召開結(jié)算專題會議確定結(jié)算方案，認(rèn)真審核工程款。也可聘請經(jīng)驗豐富的造價人員參與審核或者委托中介機構(gòu)復(fù)審。

參考文獻(xiàn):

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；成本控制

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，競爭越來越激烈，為了能夠立足于市場，爭取獲得更大的效益，就必須把握好項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)和階段，力爭把投入成本控制在最少范圍內(nèi)，使項目取得更好的投資效益和實際效益。

房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個周期較長，影響因素較多，較復(fù)雜的過程，要想以最少投資獲得最大的目標(biāo)，就必須對各個環(huán)節(jié)和階段進(jìn)行全面分析，有效的進(jìn)行控制成本。

一、首先是在項目投資的決策階段

投資決策前，應(yīng)對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。作為投資決策的重要資料，在編制可行性研究報告時，應(yīng)深入市場調(diào)查并充分掌握各類資料，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。關(guān)鍵是對土地成本的估算上，在總的成本中，該項費用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至達(dá)到項目總成本的80%，因此，要確定合理的土地買價，把土地成本控制在論證的目標(biāo)之內(nèi)。

二、其次是在規(guī)劃、設(shè)計階段

項目設(shè)計的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長度，而且也影響建設(shè)項目的使用價值和投資收益。因此，選定優(yōu)秀的設(shè)計單位可以為建設(shè)單位在技術(shù)、服務(wù)等方面提供良好的服務(wù)，自然有利于成本的控制。 在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。設(shè)計階段作為控制開發(fā)成本最重要的階段，可鎖定可控成本80％以上。通過限額設(shè)計指標(biāo)來實施項目的成本控制，要求在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計，對鋼筋、砼、節(jié)點等限定上限指標(biāo)，設(shè)計完成后對實際指標(biāo)進(jìn)行評定，采取一定的獎懲措施；同時，著重抓好事前的設(shè)計修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費；強調(diào)設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)合理性，如建筑設(shè)計時盡可能功能分區(qū)相對集中，避免不必要的裝飾，環(huán)境配套上做到實用美觀，不求奢華但求新穎；在設(shè)計時通過合理利用法規(guī)如設(shè)計錯層陽臺、飄窗、空中花園及局部挑空等手法，在容積率不變的情況下增加實際使用面積，本質(zhì)上攤薄樓面地價；在建筑布置上充分根據(jù)項目的地形地貌及鉆探數(shù)據(jù)考慮基礎(chǔ)形式從而節(jié)約地基處理成本，準(zhǔn)確計算土方平衡量，確定場地標(biāo)高以節(jié)約土方成本，等等。

三、施工前期階段

根據(jù)開工計劃預(yù)決算部編制完成工程量清單預(yù)算，合理確定招標(biāo)控制價，并審查招標(biāo)文件和合同的有關(guān)造價條款提出造價建議，通過招標(biāo)確定合同造價，從而進(jìn)一步鎖定目標(biāo)成本。在實際工作中也碰到過類似于在招標(biāo)前缺乏成熟的方案及確定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、或者在招標(biāo)完成后圖紙出現(xiàn)較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會產(chǎn)生很多分部分項的綜合單價需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。在今后的工作中，我們要提前研究和完善設(shè)計圖紙、確定材料樣板，盡量減少后期成本增加的可能性。

四、施工階段

1、嚴(yán)格現(xiàn)場簽證制度：建立工程、造價、監(jiān)理、跟蹤會簽制度，分清簽證性質(zhì)，了解每單費用，加強各部門互相監(jiān)督，并由分管領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)確認(rèn)。

2、建立動態(tài)成本臺帳：根據(jù)公司預(yù)先制定的《工程聯(lián)系單業(yè)務(wù)規(guī)程》規(guī)定，對每單設(shè)計變更聯(lián)系單和現(xiàn)場簽證聯(lián)系單做造價跟蹤，預(yù)決算部接單后啟動《造價調(diào)整內(nèi)部聯(lián)系單》，完成材料詢價建議、調(diào)整造價的測算報公司簽閱審批，根據(jù)審批意見由開發(fā)部對外簽署生效《工程洽談記錄》作為工程結(jié)算依據(jù)。推進(jìn)跟蹤審計制度后，下步準(zhǔn)備啟動《造價控制動態(tài)分析報告》，定期披露合同額的動態(tài)移動情況，掌握目標(biāo)投資額的偏離狀況。

3、嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格：材料設(shè)備費在工程的建安造價中

約占70%，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對一些主要材料和設(shè)備一般采用甲供和定牌核價方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，及時準(zhǔn)確地了解市場上最新的材料設(shè)備的價格信息。要注意各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，采用招投標(biāo)方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，材料會有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售級別不同，價格也會有差異。因此要樹立成本意識，形成控制成本機制。

4、準(zhǔn)確履行合同對外簽署審批和合同款項支付審批，掌握合同條款精神并監(jiān)督其執(zhí)行情況，及時編報決算審核表和成本登記表。

五、竣工階段

該階段是對項目成本的最終反映和鎖定。根據(jù)竣工結(jié)算資料受理情況完成工程結(jié)算審核，待項目所有合同完成結(jié)算后編制《項目工程結(jié)算報告》，該報告內(nèi)容包括：項目工程概況、合同結(jié)算情況列表說明、工程預(yù)決算受理及審核情況表、典型單體造價解析、造價預(yù)測和結(jié)算對比分析、經(jīng)驗分享及建議等。對于竣工結(jié)算項目，我們認(rèn)真做好總結(jié)和統(tǒng)計分析，把經(jīng)驗數(shù)據(jù)納入《工程造價預(yù)測分析系統(tǒng)》數(shù)據(jù)庫，以此作為今后開發(fā)項目制定目標(biāo)成本和采取改善措施的重要依據(jù)，達(dá)到實施一個項目，在成本控制方面提高一個水平。

總之，房地產(chǎn)項目成本動態(tài)控制是一個系統(tǒng)工程，總體要從管理和技術(shù)兩個方面來加強：

1、要抓好制度建設(shè)，建立健全公司的各項管理制度和操作流程，用制度管人、用制度監(jiān)督人，以保障實施過程。

篇9

2009年本人主管的部門是房地產(chǎn)公司工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)?，F(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報如下：

一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開發(fā)項目：所開發(fā)的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。

2、在項目的建設(shè)中深刻的體會到一個國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個月來，工程技術(shù)部門也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：技術(shù)力量改變

通過這個項目，我們深刻的認(rèn)識到我們部門在技術(shù)這點要求上還有很大的缺陷，對新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學(xué)習(xí)計劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來提高個人的技術(shù)處理能力，為下一個工程做好充足的準(zhǔn)備。

第二步：思想觀念改變：

國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨特事務(wù)處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區(qū)域，我們就要意識到在這個區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會有更好的發(fā)揮空間，通過項目二年多的現(xiàn)場施工管理我們也認(rèn)識到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第三步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門應(yīng)該怎么去做。

工作中存在的主要問題：

1、合同的履行：此項目基本上嚴(yán)格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項目部才能嚴(yán)格要求施工單位按節(jié)點計劃完成工程任務(wù)。

2、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎(chǔ)分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對其進(jìn)行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機構(gòu)、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能嚴(yán)格按要求完成工程任務(wù)，為開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

3、監(jiān)理公司：監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。此項目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對項目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。

4、企業(yè)形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷售價格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

5、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現(xiàn)在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應(yīng)充分掌握消費者的心理，準(zhǔn)確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進(jìn)行下去。

6、項目設(shè)計：我們現(xiàn)在可以說此項目的設(shè)計不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設(shè)計成塔樓，局部戶型的采光和通風(fēng)存在一些問題，戶型面積過大，戶內(nèi)廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

7、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計經(jīng)驗豐富的設(shè)計單位和主設(shè)計人員，一個好的設(shè)計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標(biāo)，實行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實力強和有現(xiàn)場管理經(jīng)驗、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實控制住成本。同時要想方設(shè)法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環(huán)節(jié)中。

8、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規(guī)費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。

9、管理上：管理的嚴(yán)密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復(fù)雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價差分析及時向上反映，對于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

2009年的收獲

一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴(yán)謹(jǐn)思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨立完成一個項目。經(jīng)過各個階段的學(xué)習(xí)鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。

二是開闊了眼界，學(xué)會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律有了更加深刻的認(rèn)識。在新經(jīng)濟(jì)時代，科技、信息、誠信、團(tuán)隊合作精神顯得尤為重要。

三是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業(yè)競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個環(huán)節(jié)反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學(xué)習(xí)中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹(jǐn)慎思維、不能出現(xiàn)一點紕漏。

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)，項目建設(shè)，管理

中圖分類號： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理的意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理所存在的問題

2.1項目決策階段開發(fā)商的項目市場定位及決策機制不完善。

由于沒有詳細(xì)、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有

些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細(xì)可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。

2.2 施工圖設(shè)計文件供應(yīng)遲慢，變更多。

因市場研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決，本應(yīng)屬設(shè)計師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，

在工程項目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。

2.3 重視工程收尾階段的工作沒有從根本上采取措施

目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。

工程的前期主要是項目總承包單位進(jìn)行的土建施工工作，工作過于單一，項目管理工作簡單，容易進(jìn)行；施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨立簽訂工程施工合同且合同中又沒有工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標(biāo)時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分?jǐn)?、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。

3、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

3.1加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理。

風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下兩種：風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，在逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，可能會使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得利潤；風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。

4.2 全面完善項目成本管理。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進(jìn)行確定的核算。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。

4.3 項目質(zhì)量管理。

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資

金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項目管理團(tuán)隊的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎(chǔ)。

4、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理實際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價和處理，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強對風(fēng)險的管理，這是保證項目目的、項目目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)

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