導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇前期物業(yè)管理合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部第33號(hào)令）、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及《<深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例>實(shí)施細(xì)則》等國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)_______實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條　物業(yè)基本情況

座落位置：_____________________________________________；占地面積：_______平方米；建筑面積：_______平方米；其中地上建筑面積_______平方米，地下建筑面積_______平方米，綠化覆蓋率為_(kāi)______%；物業(yè)類型：_______.

第二條　委托管理事項(xiàng)

（一）房屋建筑本體共用部位（外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；

（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（五）公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；

（六）車輛行駛及停泊；

（七）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）；

（八）社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；

（九）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；

（十）法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

第三條　合同期限

本合同期限為_(kāi)______年。自_______年_______月_______日起至_______年 月_______日止。

第四條　甲方的權(quán)利和義務(wù)

（一）與乙方議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；

（二）對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同；

（三）委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取催繳催改措施；

（四）甲方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積_______平方米（不含設(shè)施設(shè)備用房面積）。物業(yè)管理用房屬甲方所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。

（五）甲方在合同生效之日起_______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用房資料等），并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；

（六）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（七）負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；

（八）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳

教育、文化活動(dòng)；

（九）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

第五條　乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益；

（二）遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)；

（三）負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

（四）有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

（五）有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人；

（六）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

（七）至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目；

（八）對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

（九）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

（十）開(kāi)展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

（十一）本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)；

（十二）不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)（另有專門合同規(guī)定除外）。

第六條　管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”（各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)）。

第七條　管理服務(wù)費(fèi)用

（一）本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_______元；如業(yè)主或物業(yè)使用人將宿舍改為商業(yè)用途，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)將按商業(yè)用途收取。

（二）乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督；

（三）房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)；

（四）本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金由甲方負(fù)責(zé)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

第八條　獎(jiǎng)懲措施

（一）乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，或出現(xiàn)重大事故，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門確認(rèn)需由乙方承擔(dān)責(zé)任的，甲方有權(quán)解除與乙方所簽物業(yè)服務(wù)合同。

（二）合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)約_______年。

第九條　違約責(zé)任

（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同；

（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同；

（三）因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）；

（四）甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條　其他事項(xiàng)

（一）雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力；

（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿6個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)；

（三）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理；

（四）本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳仲裁委員會(huì)依法裁決；

（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力；

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行；

（六）本合同正本連同附件共陸頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力；

（七）本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：

乙方簽章：

法人代表：

法人代表：

年

月

篇2

第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)

第三章 委托管理服務(wù)期限

第四章 甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第七章 違約責(zé)任

第八章 附則

委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方） 名稱： 法定代表人： 注冊(cè)地： 住所地： 郵編： 聯(lián)系電話：

受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方） 名稱： 法定代表人： 注冊(cè)地： 住所地： 郵編： 聯(lián)系電話：

甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方將 （物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理有關(guān)事宜，達(dá)成一致意見(jiàn)，特訂立本合同。

第一章 總則

第一條 物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

坐落位置： （市） 區(qū)

四 至：東 南 西 北

占地面積： 平方米

建筑面積： 平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目詳見(jiàn)本合同附件一。

第二條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。

第三條 乙方應(yīng)參與本物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并在本物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方共同辦理物業(yè)管理書(shū)面交接手續(xù)。

第四條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，按國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定承擔(dān)。

第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)

乙方接受甲方委托，提供以下物業(yè)管理服務(wù)：

第五條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、 ；

第六條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、 ；

第七條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)

第八條 共用綠地、花木的養(yǎng)護(hù)與管理

第九條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、

第十條 公共環(huán)境衛(wèi)生：包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的歸集、清運(yùn)、

第十一條 交通與車輛停放秩序的管理

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域的公共場(chǎng)地停放車輛的，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同，并按該專項(xiàng)合同的約定承擔(dān)各項(xiàng)責(zé)任和義務(wù)。

第十二條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、 ；前款約定的事項(xiàng)不包含業(yè)主的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主另行簽訂人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管等專項(xiàng)合同的，按該專項(xiàng)合同的約定承擔(dān)各項(xiàng)責(zé)任和義務(wù)。

第十三條 管理與本物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料

第十四條 協(xié)助組織開(kāi)展本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的文化娛樂(lè)活動(dòng)；

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋的自管部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在業(yè)主和物業(yè)使用人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，具體收費(fèi)事宜應(yīng)按照乙方制訂并公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方另行協(xié)商；

第十六條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告、規(guī)勸、制止等措施；

第十七條 其他委托事項(xiàng)：

1. ；

2. ；

3. .

第三章 委托管理服務(wù)期限

第十八條 本合同規(guī)定的物業(yè)管理委托期限暫定為 年，自本合同生效之日起至 年 月 日止。本合同期限屆滿，若需要續(xù)簽合同，雙方另行簽訂書(shū)面合同。

第十九條 本合同期限屆滿或業(yè)主委員會(huì)成立與業(yè)主大會(huì)所選聘的物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自然終止。

第四章 甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

第二十條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

2.應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將《業(yè)主臨時(shí)公約》向物業(yè)買受人明示，并要求物業(yè)買受人在訂立物業(yè)買賣合同時(shí)，做出遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》的書(shū)面承諾。

3.在物業(yè)竣工交付使用時(shí)，負(fù)責(zé)向物業(yè)買受人提供房屋質(zhì)量

保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)。

4.審定乙方擬定的物業(yè)管理方案并在乙方提交上述物業(yè)管理方案之日起 日內(nèi)出具書(shū)面審定意見(jiàn)。

5.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況并每年進(jìn)行一次考核評(píng)定；并將管理情況報(bào)物業(yè)管理主管部門備案。

6.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告并在乙方提交上述材料之日起 日內(nèi)出具書(shū)面審定意見(jiàn)。

7.保證委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及要求。在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下第X種方式處理：

（1）甲方負(fù)責(zé)返修；

（2）委托乙方返修，由甲方支出全部費(fèi)用；

（3） .

8.在本合同生效之日起X日內(nèi)向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房（指非住宅房屋），由乙方按每月每平方米X元的標(biāo)準(zhǔn)租用，其租金收入僅用于 .

9.在本合同生效之日起X日內(nèi)向乙方提供X平方米建筑面積的物業(yè)管理用房，由乙方按下列第X項(xiàng)方式使用：

（1）無(wú)償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米X元的標(biāo)準(zhǔn)租用，其租金收入僅用于 .

10.在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，負(fù)責(zé)向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（2）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

11.為實(shí)現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，除由業(yè)主、物業(yè)使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由甲方承擔(dān)。

12.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題，包括但不限于以下事項(xiàng)：

（1） ；

（2） .

13.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。

14.及時(shí)繳納空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；依法提供物業(yè)維修專項(xiàng)資金。

15.甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況進(jìn)行審計(jì)。

16 . .

第二十一條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)。

2.對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工提供管理方面的整改和完善建議。

3.配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗(yàn)收和交接。

4.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。

5.按本合同的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。

6.可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。乙方將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)的，相關(guān)的物業(yè)管理責(zé)任仍由乙方向甲方、業(yè)主及物業(yè)使用人承擔(dān)。

7.負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)甲、乙雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

8.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，與業(yè)主和物業(yè)使用人訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

9.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告，并最遲于每年X月之前以XX方式向甲方提出上述計(jì)劃和報(bào)告；經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施。

10.負(fù)責(zé)每 個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支賬目；并將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主和物業(yè)使用人提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面方式公示。

11.對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；不得擅自改變房屋共用部位的用途。

12.不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得在處理物業(yè)管理事務(wù)活動(dòng)中侵犯業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

13.建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。

14.本合同終止時(shí)，乙方必須在本合同終止之日起X日內(nèi)向甲方移交甲方提供的全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

15.接受業(yè)主、物業(yè)使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善物業(yè)管理服務(wù)，定期以書(shū)面方式向甲方報(bào)告本合同履行情況。

16. .

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

第二十二條 乙方須按下列標(biāo)準(zhǔn)，完成本合同約定的物業(yè)管理事項(xiàng)：

1.房屋外觀：完好整潔；每X年組織實(shí)施清洗外墻X次（費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)）；公共內(nèi)墻、走廊樓梯等每X年粉飾X次；公共防盜門每X年刷新X次；

2.設(shè)備運(yùn)行：電梯按規(guī)定時(shí)間XX運(yùn)行；水泵、發(fā)電機(jī)等設(shè)備X檢查X次；

3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：屋面及房屋滲漏X日修好；

4.公共環(huán)境：道路：X；室內(nèi)外排水X； 沙井X清理一次；

5.清潔衛(wèi)生：

（1）公共場(chǎng)地每天以X標(biāo)準(zhǔn)清掃X次；

（2）電梯衛(wèi)生每天清掃、保潔X次；

（3）定期組織實(shí)施化糞池清掏（費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)）；

（4） .

6.綠化：綠地完好率達(dá)到 %以上；

7.交通秩序：室內(nèi)（外）停車場(chǎng)一天 小時(shí)保管；

8.保安：實(shí)行X小時(shí)保安制度，崗位設(shè)置X個(gè)，X小時(shí)輪流值守；

9.急修：停水不超過(guò)X小時(shí)；停電不超過(guò)X小時(shí)；下水道、沙井堵塞不超過(guò)X小時(shí)內(nèi)開(kāi)工；小修：報(bào)修XX

小時(shí)內(nèi)開(kāi)工；

10.業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：X%.

有關(guān)上述物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定詳見(jiàn)本合同附件二。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國(guó)家及北京市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定。

2.本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米 元向乙方交納；非住宅房屋由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米 元向乙方交納。本物業(yè)管理費(fèi)包括如下費(fèi)用： .

3.本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每 〔月〕/〔季〕/〔半年〕）交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為 .

4.空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，分別由XX按其擁有建筑面積每月每平方米X元向乙方交納。

5.本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按XX調(diào)整。

6.業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并就物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的繳納負(fù)有連帶責(zé)任。

7.業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

8.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中未計(jì)入的共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、能耗費(fèi)用，按 X〔該幢〕/〔該物業(yè)〕住戶實(shí)際用量共同分?jǐn)偂?/p>

9.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按以下第X項(xiàng)方式處理：

（1）從逾期之日起按每天X元交納滯納金；

（2）從逾期之日起每天按應(yīng)付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的萬(wàn)分之X交納滯納金；

（3） .

第二十四條 車位使用費(fèi)不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納：

1.露天車位：每日 元，每月 元，每年 元；

2.車 庫(kù)：每日 元，每月 元，每年 元；

3.摩托車：每日 元，每月 元，每年 元；

4.自行車：每日 元，每月 元，每年 元；

5. .

第二十五條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的費(fèi)用，由當(dāng)事人自行約定。

第二十六條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

1. ；

2. ；

3. .

第二十七條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：

1.保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

2.不屬保修范圍內(nèi)的XX、XX、維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主按其擁有的權(quán)屬份額或XX承擔(dān)。

3.保修期滿后，本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造費(fèi)用，在本物業(yè)維修專項(xiàng)資金中列支。

第七章 違約責(zé)任

第二十八條 甲方違反本合同第二十條的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；由于甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達(dá)到本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；逾期未整改的，或整改不符合本合同約定的，甲方有權(quán)終止合同；由于乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并按 支付違約金；由此給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十一條 甲、乙雙方任何一方無(wú)正當(dāng)理不得提前終止本合同，否則應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?元的違約金；由此給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超出違約金的，對(duì)超出部分還應(yīng)給予賠償。

第三十二條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十三條 甲、乙雙方任何一方如通過(guò)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)的，或由此給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)由施加損害的一方承擔(dān)全部責(zé)任。

第三十四條 由于一方違約而致使本合同提前終止的，提出解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自上述書(shū)面通知送達(dá)對(duì)方時(shí)即行終止。

第三十五條 本合同期限屆滿或本合同提前終止的，甲乙雙方應(yīng)在本合同終止之日起 日內(nèi)辦理完畢全部物業(yè)管理交接手續(xù)。

第八章 附則

第三十六條 自本合同生效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。

第三十七條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏；漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)主必要的財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第三十八條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十九條 本合同之附件均為本合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第四十條 本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第四十一條 本合同正本連同附件共X頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第四十二條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本合同無(wú)法履行時(shí)，甲、乙雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第四十三條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意按下列第X方式解決：

（1）提交XX仲裁委員會(huì)仲裁；

（2）依法向有管轄權(quán)的人民法院。

第四十四條 本合同自XX起生效。

第四十五條 本合同約定的相關(guān)內(nèi)容若與現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)、規(guī)章以及政府文件相抵觸時(shí)，該約定無(wú)效。若在本合同的履行中，遇國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及政府文件發(fā)生變化時(shí)，自然也應(yīng)按變化后國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及政府文件執(zhí)行。

甲方簽章：

乙方簽章：

法定代表人：

法定代表人

授權(quán)代表：

授權(quán)代表：

日期： 年 月 日

日期： 年 月 日

合同簽訂地：

附件：

一、本物業(yè)構(gòu)成細(xì)目

二、木物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)

篇3

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）

企業(yè)名稱：________________________

法定代表人：________________________

注冊(cè)地址：________________________________________

聯(lián)系電話：________________

受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）

企業(yè)名稱：________________________

法定代表人：________________________

注冊(cè)地址：________________________________________

聯(lián)系電話：________________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將___________（物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行前期物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：________________________

座落位置：________市________區(qū)________路（街道）________號(hào)。

管理界限：東至________；南至：________ ；

?西至________；北至：________ 。

占地面積：________平方米。

建筑面積：________平方米。

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附表。

第三條?本合同生效時(shí)，本物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀是：規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)入________階段，工程施工進(jìn)度及竣工狀況________，是否已通過(guò)綜合驗(yàn)收________，入住狀況________。

第二章?委托管理事項(xiàng)

第四條?根據(jù)本合同生效時(shí)本物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀，乙方參與下列事項(xiàng)管理：

（一）參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)________。

（二）參與工程質(zhì)量監(jiān)督，負(fù)責(zé)________。

（三）參與竣工驗(yàn)收，負(fù)責(zé)________。

第五條?根據(jù)規(guī)定核實(shí)物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營(yíng)用房的位置和面積。

第六條?制定《物業(yè)使用守則》，與業(yè)主、使用人辦理物業(yè)交接驗(yàn)收和入住手續(xù)，收取有關(guān)費(fèi)用及住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

第七條?負(fù)責(zé)保修期滿后的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

房屋共用部位包括：房屋承重結(jié)構(gòu)部位（基穿?承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面、___。

共用設(shè)備包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監(jiān)控、消防設(shè)施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、________。

共用設(shè)施包括：非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾房、庭院燈、停車場(chǎng)。

第八條?其它委托管理事項(xiàng)

（一）按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中甲、乙雙方的約定提供維修服務(wù)。

（二）附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營(yíng)用房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所等。

（三）公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護(hù)與管理。

（四）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括：公共場(chǎng)所、場(chǎng)地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清掃保潔及垃圾的收集。

（五）實(shí)行封閉物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的停車位，由乙方負(fù)責(zé)管理。對(duì)未參加車輛保險(xiǎn)的有效制止停放。

（六）維護(hù)社區(qū)公共秩序，包括：安全監(jiān)控、值班、巡視、________。發(fā)生刑事案件依照法律規(guī)定報(bào)公安部門處理。

（七）與房屋及附屬建筑物改建裝修相關(guān)的垃圾清運(yùn)、________、 ________、________ 等的管理。

（八）物業(yè)檔案管理。包括物業(yè)工程圖紙、竣工驗(yàn)收資料、產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主和物業(yè)使用人檔案、維修檔案、________。

（九）負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)，經(jīng)委托可代收電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣費(fèi)、房租、采暖費(fèi)、____。

（十）房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，若產(chǎn)權(quán)人委托乙方維修時(shí)，乙方可以接受委托并合理收費(fèi)。

第三章?委托管理期限

第九條　委托管理期限自本合同生效之日起至本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理委托合同》生效之日止。

第四章　雙方權(quán)利和義務(wù)

第十條　甲方權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方權(quán)利

1．審定乙方前期物業(yè)管理方案和規(guī)章制度；

2．審核乙方有關(guān)前期物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算，批準(zhǔn)決算；

3．檢查、監(jiān)督乙方前期物業(yè)管理的實(shí)施情況，提出整改意見(jiàn)；

4．監(jiān)督乙方物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房使用情況。

（二）甲方義務(wù)

1．為乙方實(shí)施前期物業(yè)管理提供條件，協(xié)助乙方實(shí)施前期物業(yè)管理方案，協(xié)調(diào)好施工單位、監(jiān)理單位與乙方的關(guān)系。

2．征求乙方對(duì)本物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收等方面的意見(jiàn)，并組織有關(guān)單位落實(shí)整改。

3．執(zhí)行《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，負(fù)責(zé)落實(shí)保修責(zé)任。

4．承擔(dān)相關(guān)的前期物業(yè)管理費(fèi)用。

5．按規(guī)定向乙方提供全部工程技術(shù)檔案資料。

6．按《濟(jì)南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規(guī)定代收維修基金。

7．按有關(guān)規(guī)定提供建筑面積________平方米的物業(yè)辦公用房（產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有），應(yīng)于通過(guò)竣工綜合驗(yàn)收之日起________日內(nèi)，交由乙方使用。

8．按物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積________的比例，向乙方提供________平方米經(jīng)營(yíng)用房（產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有 ），應(yīng)于通過(guò)竣工綜合驗(yàn)收之日起________日內(nèi)交由乙方使用。

9．負(fù)責(zé)處理有關(guān)工程建設(shè)遺留問(wèn)題。

第十一條　乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）乙方權(quán)利

1．根據(jù)甲方委托和有關(guān)法律法規(guī)制定前期物業(yè)管理實(shí)施辦法、方案和規(guī)章制度并實(shí)施管理。

2．依據(jù)本合同委托管理事項(xiàng)，向甲方及有關(guān)單位提出整改意見(jiàn)和建議。

3．提出維修資金年度使用計(jì)劃并對(duì)委托物業(yè)實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)和管理。

4．規(guī)勸、制止業(yè)主或使用人違反《物業(yè)使用守則》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的行為。

5．有權(quán)使用物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營(yíng)用房。

6．依據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理費(fèi)用及其他費(fèi)用。

7．選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)工程業(yè)務(wù)，但不得將整體物業(yè)管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人。

8．當(dāng)業(yè)主、使用人裝修物業(yè)時(shí)，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。

9．《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定的甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的權(quán)利。

（二）乙方義務(wù)

1．履行本合同并依法經(jīng)營(yíng)管理，自覺(jué)維護(hù)甲方及產(chǎn)權(quán)人或使用人的權(quán)益。

2．主動(dòng)接受甲方的監(jiān)督。

3．接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。

4．對(duì)保修期滿后房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備按有關(guān)規(guī)定實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5．按照有關(guān)規(guī)定使用維修基金利息。

6．每半年向業(yè)主、使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。每年1月份向業(yè)主公布全年維修基金利息收支情況。

7．本合同終止之日起7日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交甲方所提供的全部物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)和物業(yè)辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房及本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)等。

8．《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定的甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的義務(wù)。

9．________________________ 。

第五章　前期物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

第十二條?竣工綜合驗(yàn)收前的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由甲、乙雙方按約定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；竣工綜合驗(yàn)收后的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》、《濟(jì)南市住宅小區(qū)物業(yè)管理等級(jí)服務(wù)評(píng)定（試行）標(biāo)準(zhǔn)》制定，具體內(nèi)容如下：

（一）房屋及維修管理

1．房屋外觀完好、整潔，無(wú)臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。

2．房屋行政街號(hào)、幢號(hào)、單元號(hào)有明顯標(biāo)志，設(shè)有引導(dǎo)方向平面圖。

3．封閉陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)外安裝、抽油煙機(jī)排氣孔等統(tǒng)一有序，房屋立面無(wú)吊欄等懸掛物。

4．一樓護(hù)欄無(wú)探出墻面現(xiàn)象，二樓以上無(wú)護(hù)欄。

5．房屋完好率98%以上。

6．房屋大中修有完整的開(kāi)工報(bào)告及工程預(yù)算書(shū)，履行安全技術(shù)交底手續(xù)，工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)齊全，決算書(shū)經(jīng)過(guò)有關(guān)部門審計(jì)，有完整的竣工報(bào)告并建立有關(guān)保修制度，工程資料存檔備查。

7．房屋小修、急修及時(shí)率________%以上，合格率達(dá)________%，險(xiǎn)情排除及時(shí)率達(dá)________%，有維修記錄和回訪記錄。

8．房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。

（二）共用設(shè)備管理

1．設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰，管理完善，隨時(shí)查閱。

2．專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。

3．設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有設(shè)備運(yùn)行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無(wú)事故隱患。

4．小區(qū)內(nèi)生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴(yán)密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗(yàn)合格。

5．電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良好。

6．電梯有專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，安全運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)規(guī)章制度健全，運(yùn)行養(yǎng)護(hù)有記錄。

7．負(fù)責(zé)鍋爐供暖的，嚴(yán)格遵守鍋爐供暖各項(xiàng)規(guī)章制度，運(yùn)行正常，并有運(yùn)行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應(yīng)為18℃，不低于16℃。

（三）共用設(shè)施管理

1．小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計(jì)用途使用。

2．公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運(yùn)行正常。

3．道路暢通，路面平坦無(wú)損壞。

4．污水排放暢通，溝道無(wú)積水。

5．危險(xiǎn)部位標(biāo)志明顯，有防范措施。

（四）綠化及養(yǎng)護(hù)管理

1．公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹(shù)木、建筑小品配置得當(dāng)。

2．綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，無(wú)損壞、踐踏現(xiàn)象，無(wú)病蟲(chóng)害及枯死現(xiàn)象。對(duì)綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲(chóng)、修剪、清除枯葉。

（五）環(huán)境衛(wèi)生管理

1．小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施。

2．小區(qū)內(nèi)實(shí)行垃圾袋裝化，日產(chǎn)日清。

3．樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺(tái)無(wú)灰塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無(wú)亂堆亂放現(xiàn)象。設(shè)備間清潔衛(wèi)生，通風(fēng)照明良好。

4．道路、庭院、綠地、公用場(chǎng)地?zé)o雜物，保持清潔。

5．雪后及時(shí)掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪；雨后及時(shí)清理污水。

6．小區(qū)內(nèi)馬路無(wú)攤點(diǎn)、市場(chǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)牌匾美觀整齊、管理有序。

7．小區(qū)內(nèi)無(wú)違章臨時(shí)建筑。

8．小區(qū)內(nèi)無(wú)亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。

9．共用場(chǎng)地定期清潔地面無(wú)油漬等污染現(xiàn)象。

（六）社區(qū)秩序維護(hù)

1．小區(qū)內(nèi)實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度。

2．值班人員有明顯標(biāo)志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有值班巡邏記錄，各項(xiàng)管理措施落實(shí)。

（七）停車場(chǎng)及車輛停放管理

1．甲方委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的停車場(chǎng)，車輛停放有序，場(chǎng)地清潔衛(wèi)生無(wú)污染、無(wú)破損，車輛管理制度完善。

2．________________________________?。

3．________________________________?。

（八）消防

1．消防系統(tǒng)標(biāo)志明顯，設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用。

2．配備專職或兼職消防管理人員。

3．消防通道暢通無(wú)阻。

4．________________________________?。

5．________________________________。

（九）按《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》實(shí)施裝修管理。

（十）________________________________ 。

第六章　前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用

第十三條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

（一）業(yè)主未辦理入住手續(xù)前，由甲方按________標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

（二）本合同有效期內(nèi)未交付使用物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由甲方按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付。住宅房屋建筑面積每月每平方米_____元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元。付費(fèi)時(shí)間________。

（三）本合同有效期內(nèi)已交付使用物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由乙方根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，按下列標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或使用人收全住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，收費(fèi)時(shí)間________ 。

（四）合同有效期內(nèi)，若物價(jià)部門批準(zhǔn)調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從批準(zhǔn)執(zhí)行之日起，乙方按調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)向甲方、業(yè)主、使用人收________

（五）甲方、業(yè)主、使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，從逾期之日起，按照應(yīng)交金額的________%按日交納滯納金。

（六）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

第十四條?保修期內(nèi)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由甲方承擔(dān)保修責(zé)任。也可委托乙方實(shí)施保修，保修費(fèi)用由甲方支付，具體支付方式為：________________________。

第十五條　保修期滿后發(fā)生的房屋公共部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)更新，按《濟(jì)南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執(zhí)行。

第十六條?乙方根據(jù)有關(guān)委托，按政府定價(jià)向業(yè)主、使用人代收水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、房租等。

第十七條　業(yè)主或使用人委托乙方對(duì)房屋自用部位、自用設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)及其他服務(wù)時(shí)，乙方可按約定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或使用人收取服務(wù)費(fèi)。

第十八條?電梯運(yùn)行費(fèi)按下列約定執(zhí)行：________________________________。

第十九條?在實(shí)行封閉物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的停車車位，由乙方對(duì)停放車輛的業(yè)主、使用人實(shí)行委托服務(wù)，按物價(jià)部門規(guī)定收取車位費(fèi)。車位費(fèi)收入扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的結(jié)余部分，主要用于1．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修；2．綠地養(yǎng)護(hù)；3．彌補(bǔ)減免的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；4．便民服務(wù)費(fèi)用，5．業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)。

第七章　違約責(zé)任

第二十條　甲方違反本合同第十一條第（二）項(xiàng)有關(guān)約定，使乙方不便或無(wú)法實(shí)施前期物業(yè)管理的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)予賠償。

第二十一條?乙方違反本合同第十二條第（二）項(xiàng)有關(guān)約定，未盡職責(zé)、未履行義務(wù)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有權(quán)終止合同，造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)予賠償。

第二十二條?乙方違反本合同第二章和第五章的約定，未按物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理物業(yè)，給甲方經(jīng)濟(jì)上和聲譽(yù)上造成損失和不利影響的，甲方有權(quán)解除合同，給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失，由乙方賠償。

第二十三條　物業(yè)交付使用后，發(fā)生重大質(zhì)量事故時(shí)，甲乙雙方應(yīng)提請(qǐng)政府主管部門并組織其他相關(guān)單位，共同分析查明原因。屬設(shè)計(jì)、施工、材料原因由甲方負(fù)責(zé)處理，屬使用不當(dāng)、管理不善原因由乙方負(fù)責(zé)處理。

第二十四條?因業(yè)主、使用人使用不當(dāng)發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用，由相關(guān)的業(yè)主、使用人承擔(dān)。

第二十五條?影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，由甲方在約定期限解決。影響相鄰房屋安全問(wèn)題，由甲方處理。因施工原因造成的質(zhì)量問(wèn)題，由甲方組織施工單位負(fù)責(zé)解決。對(duì)于不影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，由甲方在約定期限____日內(nèi)負(fù)責(zé)修繕，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法，由乙方負(fù)責(zé)處理。

第二十六條　甲乙雙方任何一方無(wú)法律依據(jù)和正當(dāng)理由提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對(duì)方________元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予賠償。

第八章　附則

第二十七條?雙方可以對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十八條　本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第二十九條?本合同正本連同附件________頁(yè)，一式3份。甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)1份，具有同等法律效力。

第三十條?本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十一條?本合同在執(zhí)行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意：

（一）由濟(jì)南市仲裁委員會(huì)仲裁。

（二）向人民法院起訴。

第三十二條?本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：______________

代表人：________________

________年_____月_____日

乙方簽章：______________

篇4

關(guān)鍵詞 現(xiàn)代信息系統(tǒng) 物流企業(yè) 全面財(cái)務(wù)管理

一、前言

就當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)看，現(xiàn)代物流企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作實(shí)施過(guò)程中仍然存在財(cái)務(wù)管理滯后于業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)管理體系不健全、會(huì)計(jì)人員信息化技能水平低下等問(wèn)題，限制了財(cái)務(wù)管理水平的發(fā)展。為此，要求現(xiàn)代物流企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)期間，應(yīng)導(dǎo)入先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，同時(shí)，引入信息化財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，對(duì)物流企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后反饋，由此達(dá)到全面性財(cái)務(wù)管理目的。以下就是對(duì)現(xiàn)代物流企業(yè)全面財(cái)務(wù)管理中信息系統(tǒng)應(yīng)用問(wèn)題的詳細(xì)闡述。

二、物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)現(xiàn)狀

在現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展背景下，為了完善物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理流程，設(shè)計(jì)了物流企業(yè)現(xiàn)代信息系統(tǒng)平臺(tái)，該平臺(tái)以歷史數(shù)據(jù)和預(yù)測(cè)模型為支撐條件，在平臺(tái)操作過(guò)程中，通過(guò)對(duì)歷史數(shù)據(jù)和預(yù)測(cè)模型的分析，反饋預(yù)測(cè)結(jié)果，而后，結(jié)合物流企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和業(yè)務(wù)體系，設(shè)定財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)，并將財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)分解為五個(gè)部分，即產(chǎn)能目標(biāo)、銷售目標(biāo)、流通成本、投資收益、其他，就此達(dá)到高效性財(cái)務(wù)管理目的。同時(shí)，與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式相比，現(xiàn)代物流企業(yè)信息系統(tǒng)平臺(tái)的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)平臺(tái)的統(tǒng)一共享，且鼓勵(lì)企業(yè)全員參與到財(cái)務(wù)管理工作中，達(dá)到準(zhǔn)確性、效率高、標(biāo)準(zhǔn)化、體系化的財(cái)務(wù)管理形式。[1]但在物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)操作過(guò)程中，為了滿足財(cái)務(wù)預(yù)算需求，要求會(huì)計(jì)人員在實(shí)際工作開(kāi)展過(guò)程中，應(yīng)抓住當(dāng)前數(shù)據(jù)更新快的特點(diǎn)，收集、統(tǒng)計(jì)、整理企業(yè)日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，然后，將數(shù)據(jù)導(dǎo)入數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)的應(yīng)用設(shè)計(jì)產(chǎn)出模型、因果預(yù)測(cè)模型、指標(biāo)模型、回歸預(yù)測(cè)模型等，精準(zhǔn)、科學(xué)地反映物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)況。即現(xiàn)代信息系統(tǒng)的應(yīng)用有利于提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，為此，應(yīng)將其應(yīng)用于全面財(cái)務(wù)管理工作中。

三、現(xiàn)代物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理中信息系統(tǒng)的具體應(yīng)用

（一）物流財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)

基于當(dāng)前科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展的背景下，順風(fēng)、中通等大型物流公司紛紛開(kāi)辟了網(wǎng)絡(luò)查詢等通道。同時(shí)，注重在企業(yè)改革與創(chuàng)新期間，運(yùn)用IT技術(shù)、JTS系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，實(shí)現(xiàn)企業(yè)間信息的共享，且由此提高企業(yè)物流生產(chǎn)。因此，為了進(jìn)一步提高現(xiàn)代物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，亦應(yīng)注重將現(xiàn)代信息系統(tǒng)應(yīng)用于物流財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)中。即首先，在物流業(yè)務(wù)收入預(yù)測(cè)時(shí)，收集、統(tǒng)計(jì)、整理物流業(yè)務(wù)收入數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)物流業(yè)務(wù)收入結(jié)果，然后根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，分析物流業(yè)務(wù)量函數(shù)關(guān)系，而后借助函數(shù)關(guān)系，預(yù)測(cè)企業(yè)資產(chǎn)總量。但在物流業(yè)務(wù)量函數(shù)分析時(shí)，需考慮企業(yè)流動(dòng)負(fù)債情況，即預(yù)測(cè)負(fù)債的自發(fā)增長(zhǎng)率。同時(shí)，分析由負(fù)債增長(zhǎng)所造成的物流管理外部融資損失數(shù)額，由此精準(zhǔn)預(yù)測(cè)企業(yè)資產(chǎn)數(shù)額。其次，在現(xiàn)代物流企業(yè)信息應(yīng)用過(guò)程中，應(yīng)針對(duì)物流業(yè)務(wù)收入、費(fèi)用、留存收益等作出估計(jì)。同時(shí)，在估計(jì)作業(yè)中，分析物流業(yè)務(wù)量、物流收入、物流費(fèi)用三者的函數(shù)關(guān)系。然后，依據(jù)函數(shù)關(guān)系確定物流企業(yè)凈利潤(rùn)，而后由凈利潤(rùn)判斷留存收益所提供的資金數(shù)額。[2]再次，在物流財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息平臺(tái)運(yùn)作時(shí)，亦需通過(guò)預(yù)計(jì)資產(chǎn)總量減去已有資金來(lái)源、負(fù)債增長(zhǎng)、留存收益的方式，估計(jì)所需融資。

（二）物流企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算

物流企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算，可真實(shí)反映一定預(yù)算期內(nèi)，物流企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。因此，在物流企業(yè)全面財(cái)務(wù)管理工作中，應(yīng)運(yùn)用現(xiàn)代信息系統(tǒng)，自動(dòng)生成現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi)容。同時(shí)，由各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算表，反饋物流財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)結(jié)果，然后，由此控制現(xiàn)代物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作。此外，在物流企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理期間，應(yīng)通過(guò)現(xiàn)代信息系統(tǒng)完成預(yù)算編制工作。同時(shí)，將預(yù)算編制內(nèi)容分為固定預(yù)算、彈性預(yù)算兩個(gè)部分。其中，固定預(yù)算的編制，需預(yù)定一個(gè)物流業(yè)務(wù)量水平，然后由物流業(yè)務(wù)量目標(biāo)估計(jì)某一個(gè)預(yù)算期內(nèi)物流財(cái)務(wù)預(yù)算成本費(fèi)用和利潤(rùn)。但若預(yù)計(jì)物流業(yè)務(wù)量與實(shí)際相差甚遠(yuǎn)，那么成本費(fèi)用和利潤(rùn)的預(yù)算水平將與實(shí)際存在差異。因此，需將此方法應(yīng)用于物流業(yè)務(wù)量相對(duì)穩(wěn)定的企業(yè)。而在彈性預(yù)算工作中，需結(jié)合成本習(xí)性分析理念，編制多種情況的預(yù)算，即先確定具體的預(yù)算期，然后設(shè)定預(yù)算期內(nèi)某一相關(guān)范圍，估計(jì)相關(guān)范圍內(nèi)可預(yù)見(jiàn)的多種物流I務(wù)量水平下不同的預(yù)算額。而后，將實(shí)際指標(biāo)與實(shí)際物流業(yè)務(wù)量響應(yīng)的預(yù)算額進(jìn)行對(duì)比，精準(zhǔn)化預(yù)算執(zhí)行效果，達(dá)到物流企業(yè)財(cái)務(wù)控制目的。

（三）物流財(cái)務(wù)控制

由于物流企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉及大量上門收款業(yè)務(wù)，同時(shí)單件金額較低，因此在物流財(cái)務(wù)控制作業(yè)中，應(yīng)利用現(xiàn)代信息系統(tǒng)，對(duì)物流財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證物流財(cái)務(wù)管理效果。而在物流財(cái)務(wù)實(shí)踐控制過(guò)程中，可選擇集中控制、分散控制、分級(jí)控制三種不同的方法。其中，應(yīng)用集中控制的方法，要求管理人員在物流企業(yè)財(cái)務(wù)控制期間，應(yīng)設(shè)置一個(gè)集中控制中心，然后由集中控制中心延伸出產(chǎn)能控制、流通成本控制、銷售控制、投資收益控制等若干個(gè)子系統(tǒng)。而后，通過(guò)控制中心集中指令，調(diào)動(dòng)各個(gè)子系統(tǒng)執(zhí)行指令，達(dá)到高效性財(cái)務(wù)控制效果。[3]而分散控制強(qiáng)調(diào)由多個(gè)控制中心分別控制一定數(shù)目的子系統(tǒng)，因此此種系統(tǒng)控制方式更為靈活。為此，當(dāng)代物流企業(yè)在財(cái)務(wù)控制工作實(shí)施期間，應(yīng)強(qiáng)調(diào)應(yīng)用分散控制方法，由此滿足企業(yè)財(cái)務(wù)最優(yōu)控制需求。

（四）物流財(cái)務(wù)核算管理

為了提升物流企業(yè)全面財(cái)務(wù)管理水平，注重將現(xiàn)代信息系統(tǒng)應(yīng)用于物流財(cái)務(wù)核算管理中亦是非常必要的，為此，應(yīng)從以下幾個(gè)層面入手：

第一，在企業(yè)物流財(cái)務(wù)核算管理中，應(yīng)注重運(yùn)用信息系統(tǒng)采集有助于決策的相關(guān)資料，即分析、統(tǒng)計(jì)、整理與進(jìn)行該項(xiàng)物流成本決策相關(guān)的成本資料和其他資料。然后，結(jié)合資料信息，擬定多個(gè)可行性財(cái)務(wù)核算管理方案，并從中擇優(yōu)，由此滿足成本控制需求，且達(dá)到財(cái)務(wù)決策目的。

第二，在物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理期間，亦需針對(duì)企業(yè)產(chǎn)出數(shù)據(jù)等進(jìn)行核算。同時(shí)，由產(chǎn)出數(shù)據(jù)分析物流成本和預(yù)測(cè)結(jié)果，而后，建立物流成本核算目標(biāo)，且結(jié)合單人、單件等物流成本管理數(shù)據(jù)，達(dá)到成本核算目的，并實(shí)現(xiàn)對(duì)物流成本的高效控制。從以上的分析中即可看出，借助現(xiàn)代化信息系統(tǒng)，可將物流成本核算管理精準(zhǔn)到單人甚至單件。因此，在現(xiàn)代物流企業(yè)可持續(xù)發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)注重發(fā)揮現(xiàn)代信息系統(tǒng)價(jià)值。

四、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，物流企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展過(guò)程中逐漸呈現(xiàn)出人工作業(yè)量大且財(cái)務(wù)管理信息缺乏真實(shí)性等問(wèn)題，影響到了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。為此，為了打造良好的企業(yè)財(cái)務(wù)管理空間，要求當(dāng)代物流企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)注重將現(xiàn)代信息系統(tǒng)應(yīng)用于物流財(cái)務(wù)核算管理、物流財(cái)務(wù)控制、物流企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算、物流財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)等領(lǐng)域中，繼而真實(shí)反映物流企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及經(jīng)濟(jì)效益，最終高效管理企業(yè)財(cái)務(wù)資源。

（作者單位為長(zhǎng)春一汽富晟物流有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 趙靜.基于現(xiàn)代信息系統(tǒng)的物流企業(yè)全面預(yù)算管理[J].財(cái)會(huì)通訊，2016，30（23）：70-72.

篇5

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；法律關(guān)系；法律責(zé)任

中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009-0118（2012）04-0093-02

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在我國(guó)仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過(guò)程中也暴露出許多深層次的法律問(wèn)題，在審判實(shí)踐中也面臨許多問(wèn)題。近年來(lái)，在實(shí)踐中，有關(guān)前期物業(yè)管理的糾紛越來(lái)越常見(jiàn)，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國(guó)于2003年出臺(tái)的行政法規(guī)《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，確立了我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，隨后，《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》也進(jìn)行了修正和補(bǔ)充，加強(qiáng)了對(duì)前期物業(yè)建設(shè)單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場(chǎng)。但實(shí)踐中，前期物業(yè)管理制度存在眾多法律問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重制約了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。那么前期物業(yè)管理制度存在哪些問(wèn)題？本文擬對(duì)這些問(wèn)題做一個(gè)粗淺的梳理。

一、前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體的地位及權(quán)利義務(wù)不對(duì)等

從上文分析可以看出，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要涉及開(kāi)發(fā)商(建設(shè)單位)、購(gòu)房人(業(yè)主)、前期物業(yè)服務(wù)公司三方。

前期物業(yè)管理法律關(guān)系是民事法律關(guān)系的一種，那么有關(guān)民事活動(dòng)必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業(yè)管理，因此其也應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿的原則，物業(yè)服務(wù)公司作為獨(dú)立的一方當(dāng)事人，在接受開(kāi)發(fā)商委托時(shí)與開(kāi)發(fā)商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實(shí)上并非如此。實(shí)踐中，獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式在我國(guó)并不多。目前，大量物業(yè)服務(wù)公司都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下屬單位或子公司，并不具有實(shí)質(zhì)意義上的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人品格，會(huì)受制于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段留下的問(wèn)題，在業(yè)主入住之后逐步暴露出來(lái)，引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿，現(xiàn)有的前期物業(yè)管理體制很難確保雙方在委托的合同關(guān)系中真正實(shí)現(xiàn)平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個(gè)角度來(lái)講新業(yè)主在選擇物業(yè)管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說(shuō)明物業(yè)服務(wù)公司與購(gòu)房人地位也不平等。

法律關(guān)系中最為核心的部分是權(quán)利和義務(wù)，雙方當(dāng)事人完全有充分的自由來(lái)協(xié)商和確定各自在法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)，這也是雙方當(dāng)事人法律地位平等和意志自由的體現(xiàn)。基于前述的雙方法律地位的不平等性，雙方的權(quán)利義務(wù)的協(xié)商也難以做到一致和對(duì)等。一方面，由于物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)的非獨(dú)立性，使得物業(yè)公司難以真正實(shí)現(xiàn)其本應(yīng)行使的權(quán)利。另一方面，在購(gòu)房者與物業(yè)公司之間，權(quán)利和義務(wù)也難真正實(shí)現(xiàn)對(duì)等。實(shí)踐中，雙方根本不存在機(jī)會(huì)去協(xié)商雙方的權(quán)利和義務(wù)。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)也就簽訂了一些“不平等”條約?，F(xiàn)實(shí)中的沖突正是由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏充分談判與協(xié)商，權(quán)利和義務(wù)的畸形與變異，直接引發(fā)了矛盾。

二、前期物業(yè)管理相關(guān)制度不規(guī)范

我國(guó)前期物業(yè)管理的法定內(nèi)容涉及眾多方面，主要包括了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等方面內(nèi)容。本文就前期物業(yè)管理實(shí)踐中存在較多糾紛的幾個(gè)方面予以分析：首先，前期物業(yè)服務(wù)合同存在的問(wèn)題。前期物業(yè)管理合同，是指在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與其所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。它是確定業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)公司具體權(quán)利義務(wù)、確保前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的最基本法律文件之一。筆者認(rèn)為，前期物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主的法律效力是基于我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，受讓人同時(shí)取得此三項(xiàng)權(quán)利。在銷售物業(yè)前，開(kāi)發(fā)商是物業(yè)的唯一業(yè)主，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，其當(dāng)然有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽定前期物業(yè)管理合同。在物業(yè)銷售后，開(kāi)發(fā)商的物業(yè)所有權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式開(kāi)始分散轉(zhuǎn)移給各業(yè)主，業(yè)主從開(kāi)發(fā)商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權(quán)，也同時(shí)繼受了共有權(quán)和成員權(quán)。因此，理論上前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主是具有法律效力的，但是，隨著開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓商品房，漸次設(shè)立出數(shù)個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，而對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的權(quán)利依然僅有一個(gè)，由開(kāi)發(fā)商單獨(dú)享有，實(shí)際上，前期物業(yè)管理階段業(yè)主所擁有的管理權(quán)實(shí)際上并不存在，更不能真實(shí)的行使，由于前期物業(yè)管理階段管理權(quán)由開(kāi)發(fā)商獨(dú)享，因此，業(yè)主沒(méi)有對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同解除的權(quán)利，合同解除權(quán)利在前期物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)讓過(guò)程中并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是業(yè)主并不具有建筑物區(qū)分所有形式下的管理權(quán)，也就無(wú)從行使合同救濟(jì)權(quán)。其次、臨時(shí)管理規(guī)約存在的問(wèn)題。臨時(shí)管理規(guī)約是由開(kāi)發(fā)商在銷售物業(yè)之前制訂的、維護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序、創(chuàng)造良好環(huán)境、約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動(dòng)的共同約定，是小區(qū)前期物業(yè)管理階段管理的憲法，因此可以說(shuō)臨時(shí)管理規(guī)約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)、確定業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的根本性文件。然而，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的重視都不夠，在當(dāng)前前期物業(yè)管理制現(xiàn)狀中，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這個(gè)文件的獨(dú)特地位侵害業(yè)益的事情卻屢見(jiàn)不鮮。在前期物業(yè)管理這個(gè)階段中，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，臨時(shí)管理規(guī)約，也由建設(shè)單位制定。實(shí)踐中，存在著開(kāi)發(fā)商用經(jīng)營(yíng)收益補(bǔ)充管理服務(wù)費(fèi)的情況，此時(shí)，臨時(shí)規(guī)約有條款約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)經(jīng)營(yíng)小區(qū)的共用配套設(shè)施、共用場(chǎng)地，又有權(quán)把經(jīng)營(yíng)納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。因此，在物業(yè)的真正主人——業(yè)主缺席的情況下，由建設(shè)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定的臨時(shí)管理規(guī)約的公正性值得商榷。最后，前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)存在的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商片面地注重經(jīng)營(yíng)的控制權(quán)和管理的自，從而忽視了外來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業(yè)服務(wù)公司，來(lái)緩解商品房交接過(guò)程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問(wèn)題引發(fā)的矛盾，通過(guò)自己的物業(yè)服務(wù)公司來(lái)掩飾問(wèn)題，蒙蔽過(guò)關(guān)，而不是把問(wèn)題解決在業(yè)主進(jìn)住之前。從獲取最大經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，開(kāi)發(fā)商也不愿意將自己所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理利潤(rùn)，轉(zhuǎn)移給其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。以上幾個(gè)方面直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商在招投標(biāo)工作中采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，存在大量的招投標(biāo)暗想操作行為。同時(shí)由于地方保護(hù)主義的存在，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或開(kāi)發(fā)商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使跨區(qū)域的物業(yè)管理招投標(biāo)困難重重。即使是有影響力的知名物業(yè)服務(wù)公司，由于中標(biāo)后各項(xiàng)管理工作無(wú)法正常開(kāi)展，無(wú)奈也被迫撤出，更有甚者，開(kāi)發(fā)商利用招投標(biāo)形式，騙取物業(yè)服務(wù)公司的投標(biāo)資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業(yè)服務(wù)公司接管物業(yè)，使用騙取來(lái)的管理方案進(jìn)行管理運(yùn)作，或者先利用外地名牌物業(yè)服務(wù)公司的影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進(jìn)行前期管理運(yùn)作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務(wù)公司進(jìn)行管理。

三、開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理中的法律責(zé)任存在問(wèn)題

物業(yè)管理行業(yè)的投資主體大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》都提出推行物業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“建管分離”、“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”的模式，然而實(shí)踐幾年來(lái)，“建管分離”模式并沒(méi)有很好地落實(shí)，“自建自管”的模式在物業(yè)管理市場(chǎng)上仍占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤Ｔ谖飿I(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間，很多物業(yè)服務(wù)公司都和房地產(chǎn)商捆綁在一起，許多物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的子公司，雙方這種過(guò)于親密的“血緣”關(guān)系，使得雙方關(guān)系不明，使得一些物業(yè)在交付給業(yè)主使用之前，就埋下了導(dǎo)致日后物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)矛盾和糾紛的隱患。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)；物業(yè)管理；規(guī)范物業(yè)；前提

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題，闡明加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、前期物業(yè)管理的定位

前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶）過(guò)渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！彼鼫?zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！?/p>

二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的主要基礎(chǔ)。常言道：“萬(wàn)丈高樓平地起”，基礎(chǔ)是高樓大廈建設(shè)的保障。

物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，只能在成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)選聘之后，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō)，物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。然而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，業(yè)主人住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，不可能同時(shí)人住。物業(yè)從開(kāi)始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會(huì)，按《重慶物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主人住率50%，滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設(shè)的過(guò)程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個(gè)不同的階段：前期物業(yè)管理法律關(guān)系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內(nèi)容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。

加強(qiáng)前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購(gòu)房人）的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，還能減少開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)的使用功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。同時(shí)，加強(qiáng)了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對(duì)主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問(wèn)題。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏”。前期物業(yè)管理是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是后期物業(yè)管理的前提。

三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容確定了其特殊性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內(nèi)容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容分為14個(gè)部分，例如：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；2、物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護(hù)和管理；4、公共場(chǎng)所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)作管理和服務(wù)等內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設(shè)的實(shí)際和服務(wù)事項(xiàng)的需要和要求共同約定。

（二）業(yè)主臨時(shí)公約是由開(kāi)發(fā)商制定。業(yè)主臨時(shí)公約是維護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動(dòng)中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專家認(rèn)為業(yè)主公約可以稱之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對(duì)業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為，對(duì)物業(yè)的維護(hù)、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責(zé)任落實(shí)在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

（三）前期物業(yè)招投標(biāo)是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式采取公開(kāi)招標(biāo)和邀標(biāo)的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過(guò)程?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標(biāo)的基本依據(jù)，物業(yè)招投標(biāo)在招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個(gè)環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

（四）物業(yè)承接驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是實(shí)施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物管企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。一些物管企業(yè)為擴(kuò)大規(guī)模，在物業(yè)承接驗(yàn)收中敷衍了事，帶來(lái)后期大量的物業(yè)矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設(shè)施中的問(wèn)題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營(yíng)企業(yè)“替人受過(guò)”。

因此，物業(yè)承接驗(yàn)收不可忽視。應(yīng)嚴(yán)格對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，特別是管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等，嚴(yán)格地進(jìn)行承接驗(yàn)收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝質(zhì)量責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任，以保證開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，提供開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買受人的物業(yè)管理消費(fèi)權(quán)益。

應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部1997年7月1日的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容，對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

四、前期物業(yè)管理中的問(wèn)題

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施近一年時(shí)間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問(wèn)題?？梢詺w納為以下八個(gè)方面：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。

《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！睂?shí)際上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，沒(méi)有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任），沒(méi)有明確寫進(jìn)合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

（二）物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法接正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設(shè)施設(shè)備不明確。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來(lái)諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

（四）業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

可是，有的開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開(kāi)發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書(shū)面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

（五）前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。

目前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有成為主要的方式。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開(kāi)發(fā)的物業(yè)直接給請(qǐng)外來(lái)“管家”，多數(shù)情況仍然是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過(guò)場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

（六）物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”。

《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”

國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。”這個(gè)原則就是人們常說(shuō)的“質(zhì)價(jià)不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價(jià)格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則。

（七）物業(yè)管理用房未配置。

《條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！?/p>

物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動(dòng)是否能順利開(kāi)展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時(shí)，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作。

（八）物業(yè)維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?/p>

在前期物業(yè)管理中對(duì)專項(xiàng)維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對(duì)交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)不足，不愿意交納專項(xiàng)維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項(xiàng)維修資金收取困難；有的開(kāi)發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，又沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益。上述問(wèn)題，均是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

五、加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對(duì)策

鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強(qiáng)前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，抓好前前期物業(yè)中的主要問(wèn)題，是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的課題，前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個(gè)問(wèn)題把好關(guān)口：（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為。

《條例》第24條規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的一項(xiàng)基本制度，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實(shí)踐中，一些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)開(kāi)始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)意識(shí)正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標(biāo)對(duì)保障開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開(kāi)透明，維護(hù)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，提高物業(yè)管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標(biāo)原則，對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)起到了積極的推動(dòng)用。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對(duì)策：

1、加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立依法招投標(biāo)的意識(shí)；2、建立公正、公開(kāi)、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；3、建立健全招投標(biāo)備案制度；4、培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制；5、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu)；6、政府主管部門要切實(shí)做好對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

（二）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約

《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。同時(shí)，業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。實(shí)行業(yè)主臨時(shí)公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。

1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí)，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益；2、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守業(yè)主臨時(shí)公約，并予以書(shū)面承諾。

綜上所述，由此可見(jiàn)前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動(dòng)中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問(wèn)題，要使前期物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展，就必須加強(qiáng)前期物業(yè)管理，它在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會(huì)使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)有個(gè)好的開(kāi)端，也是規(guī)范整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的重要前提。加強(qiáng)和規(guī)范了前期物業(yè)管理，可減少整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。

（三）規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同

《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！庇绕涫乔捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴(yán)格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項(xiàng)也不能減少。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護(hù)先期入住業(yè)主的合法權(quán)益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采取以下對(duì)策：

篇7

第一條  為提高物業(yè)管理水平，推進(jìn)物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化，改善城鎮(zhèn)居民的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家及省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本市城鎮(zhèn)建筑物及其附屬設(shè)施的物業(yè)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，指具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，按合同約定，對(duì)受托管理的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，以及提供與之相關(guān)服務(wù)的行為。

第三條  物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，恪守職業(yè)道德。

第四條  市房地產(chǎn)管理局是本市城鎮(zhèn)物業(yè)行政管理的歸口管理部門。

區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)各自轄區(qū)的物業(yè)行政管理。

其他有關(guān)行政管理部門，按各自職責(zé)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章  物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人

第五條  單位和個(gè)人購(gòu)買或租用已實(shí)施物業(yè)管理的房屋，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾物業(yè)管理合同，依法享受相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第六條  住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

住宅小區(qū)以外的高層建筑，使用人可以成立業(yè)主管理委員會(huì)，選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第七條  住宅小區(qū)管理委員會(huì)、業(yè)主管理委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)充分考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，并事先廣泛征求物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見(jiàn)。

第八條  住宅小區(qū)管理委員會(huì)、業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理，共同維護(hù)物業(yè)管理范圍內(nèi)的生活秩序，創(chuàng)造干凈、文明、整潔的生活環(huán)境。

第三章  物業(yè)管理企業(yè)

第九條  物業(yè)管理企業(yè)分為專營(yíng)企業(yè)與兼營(yíng)企業(yè)。專營(yíng)企業(yè)，是指以物業(yè)管理為主營(yíng)項(xiàng)目，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，具有企業(yè)法人資格的企業(yè)。兼營(yíng)企業(yè)，是指以其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主，兼營(yíng)物業(yè)管理，或者不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，不具備企業(yè)法人資格的分支機(jī)構(gòu)。

第十條  組建物業(yè)管理企業(yè)必須具備以下條件：

（一）有法定的注冊(cè)資金；

（二）有合法的物業(yè)管理章程；

（三）有固定合法的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（四）有健全的組織機(jī)構(gòu)和與其經(jīng)營(yíng)相適應(yīng)的管理專業(yè)技術(shù)人員。

第十一條  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)類別和標(biāo)準(zhǔn)，按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起的兩個(gè)月內(nèi)，到房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)資質(zhì)審查和確定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，憑證管理。

物業(yè)管理企業(yè)只能從事與其企業(yè)資質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)的物業(yè)管理。

第十二條  物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，應(yīng)提供下列資料：

（一）工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）管理章程；

（三）專業(yè)技術(shù)人員文化程度及職稱的證件；

（四）從事物業(yè)管理的工作報(bào)告；

（五）法定代表人身份證明；

（六）注冊(cè)資本證明及物業(yè)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)報(bào)表。

第十三條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按市房地產(chǎn)行政管理部門的規(guī)定，申請(qǐng)辦理物業(yè)管理企業(yè)年審手續(xù)。

第十四條  物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法，制定有關(guān)物業(yè)管理的制度；

（二）按規(guī)定和約定收取管理服務(wù)費(fèi)用；

（三）勸阻、制止違章行為；

（四）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)業(yè)務(wù)；

（五）要求委托人協(xié)助搞好物業(yè)管理。

第十五條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）全面履行物業(yè)管理合同；

（二）接受委托人的監(jiān)督，定期報(bào)告工作；

（三）將重大管理措施提交委托人審議通過(guò)；

（四）接受行業(yè)及有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查；

（五）依法繳納稅費(fèi)。

第十六條  物業(yè)管理企業(yè)享受發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第四章  物業(yè)管理

第十七條  物業(yè)管理企業(yè)可以受托為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)，提供代收代繳房租和水電、煤氣、電話、有線電視費(fèi)等公用代辦性質(zhì)的服務(wù)，以及根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)人需要提供的特約服務(wù)。

第十八條  開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)移交前應(yīng)當(dāng)按規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)或自行對(duì)該小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理，委托期屆滿，由住宅小區(qū)管理委員會(huì)續(xù)聘或者另聘物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)管理。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)受托從事物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂物業(yè)管理合同。

物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）管理服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；

（二）管理權(quán)限和期限；

（三）管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式；

（四）違約責(zé)任；

（五）雙方的其他約定。

物業(yè)管理合同應(yīng)報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門備案。

物業(yè)管理合同的規(guī)范文本，由市房地產(chǎn)行政管理部門統(tǒng)一印制。

第二十條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)物業(yè)管理項(xiàng)目及相關(guān)規(guī)定，依法合理收費(fèi)，并開(kāi)展優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

物業(yè)所有人、使用人應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理企業(yè)按約定從事物業(yè)管理。

第二十一條  物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理需要，向委托人查閱使用下列資料：

（一）物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)圖；

（四）質(zhì)量驗(yàn)收資料；

（五）其他必要的資料。

第二十二條  供電、供水、供氣、電信、市政等部門在已實(shí)施物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行專業(yè)施工，應(yīng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)，并負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)按規(guī)定予以賠償。

物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對(duì)受托管理范圍的公共設(shè)施實(shí)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)事先征得專業(yè)部門同意，并接受專業(yè)部門的指導(dǎo)。

第二十三條  物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)有關(guān)專業(yè)公司承擔(dān)管理服務(wù)工作，與委托人原簽訂的物業(yè)管理合同中的責(zé)任不隨之轉(zhuǎn)移。

第二十四條  物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)遵循合法、公開(kāi)及與物業(yè)所有人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。

第二十五條  物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，按不同物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，分別實(shí)行政府定價(jià)、政策指導(dǎo)價(jià)和議價(jià)。

下列物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)：

（一）公共衛(wèi)生清掃保潔；

（二）公用設(shè)施維護(hù)、養(yǎng)護(hù)；

（三）公共綠化；

（四）保安；

（五）代收代繳水電、煤氣、有線電視、電話費(fèi)；

（六）物價(jià)部門規(guī)定的其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除物價(jià)部門有統(tǒng)一規(guī)定的外，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方議定。

第二十六條  物業(yè)管理企業(yè)按約定對(duì)房屋及其附屬設(shè)施和公用設(shè)施進(jìn)行維修與養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，分戶門內(nèi)的部分由物業(yè)所有人、使用人承擔(dān)，分戶門外的部分按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)。

第二十七條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)公共部位及設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)的收支情況公布于眾，接受社會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督。

第五章  罰則

第二十八條  未取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事物業(yè)管理，由工商行政管理部門依法予以處罰。

第二十九條  物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定申請(qǐng)審定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)和不按審定的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)，由房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期整改；逾期仍不整改的，提請(qǐng)工商行政主管部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十條  物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理服務(wù)中違章收費(fèi)，由物價(jià)管理部門依照有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第三十一條  物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理合同或管理不善，造成物業(yè)管理范圍內(nèi)居住、使用環(huán)境狀況惡化，按約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并由房地產(chǎn)行政管理部門給予警告、責(zé)令限期整改、降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。

第三十二條  物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人有下列行為之一，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)勸阻制止，并提請(qǐng)有關(guān)部門依法處理：

（一）擅自占用公共場(chǎng)地或改變其用途的；

（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全及設(shè)施、設(shè)備正常使用功能的；

（三）私搭亂建，在房屋共用部位亂堆亂放，破壞或污染環(huán)境的。

第三十三條  對(duì)依本辦法作出的行政處罰決定不服，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提請(qǐng)行政訴訟；逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不提起行政訴訟，又拒不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六章  附則

篇8

本協(xié)議當(dāng)事人：

甲方： （物業(yè)管理企業(yè)）

乙方： （購(gòu)房人）前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。

乙方所購(gòu)房屋銷售（預(yù)售）合同編號(hào)：

乙方所購(gòu)房屋基本情況：類型座落位置 建筑面積　 平方米根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條　雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方的權(quán)利義務(wù)

l、對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理；

2、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度并書(shū)面告知乙方；

3、建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；

4、制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度的行為；

5、物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

6、依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用；

7、編制物業(yè)管理服務(wù)及財(cái)務(wù)年度計(jì)劃；

8、每 個(gè)月向乙方公布物業(yè)管理費(fèi)用收支帳目；

9、提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書(shū)面告知乙方，并與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

10、不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能；

11、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)；

12、自本協(xié)議終止時(shí)起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)或其選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)；

13、 。

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、參加業(yè)主（代表）大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2、監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題向甲方提出意見(jiàn)和建議；

3、遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度；

4、依據(jù)本協(xié)議向甲方交納物業(yè)管理費(fèi)用；

5、裝飾裝修房屋時(shí)，保證遵守相關(guān)法律、法規(guī)，與甲方簽定并遵守《房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；

6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；

7、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；

8、對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任；

9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。

10、 。

第二條　物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

篇9

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；溝通；前期介入

在社區(qū)建設(shè)中，物業(yè)管理工作是社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)工作的重要內(nèi)容。社區(qū)是社會(huì)的構(gòu)成單位，是社會(huì)的窗口和縮影，建設(shè)和諧社區(qū)是構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。物業(yè)管理貼近社區(qū)居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)企業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對(duì)社區(qū)兩個(gè)文明建設(shè)具有重要影響。因此，如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于建設(shè)和諧社區(qū)推動(dòng)社會(huì)的和諧發(fā)展具有重要意義。

一、物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1. 業(yè)主管理委員發(fā)揮作用有限

按照有關(guān)法規(guī)，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)該是物業(yè)小區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司是受業(yè)主管理委員會(huì)之委托和聘用從事管理工作的?？蓪?shí)際上，一方面許多物業(yè)管理公司未受業(yè)主管理委員會(huì)的委托開(kāi)展工作，業(yè)主管理委員會(huì)即使對(duì)物業(yè)管理不滿意也很難另?yè)Q物業(yè)管理公司；另一方面許多業(yè)主管理委員會(huì)存在選舉不透明、不能定期召開(kāi)業(yè)主會(huì)議、不能代表廣大業(yè)主愿意等問(wèn)題。

2、物業(yè)管理費(fèi)糾紛

據(jù)了解，各小區(qū)存在或多或少的長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由多為物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差；供暖、供熱水溫度低；小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和配套設(shè)施不完備等。而大量居民的不交費(fèi)，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)水平。

3、物業(yè)和業(yè)主缺乏溝通

由于許多物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，甚至發(fā)生沖突。一些物業(yè)管理公司在沒(méi)有辦法的情況下，只好以停水停電來(lái)催交費(fèi)用，但往往導(dǎo)致矛盾加劇。

4、管理責(zé)任界定不清引發(fā)矛盾

有關(guān)法規(guī)規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任?？蓪?shí)際上，物業(yè)企業(yè)無(wú)償為有關(guān)部門代收代繳相關(guān)費(fèi)用，小區(qū)內(nèi)諸如水、電、暖等公共設(shè)施的維護(hù)都被推到物業(yè)公司的身上，使業(yè)主把一些應(yīng)由相關(guān)部門、社區(qū)和開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任等誤認(rèn)為是物業(yè)管理的范疇，使物業(yè)企業(yè)陷入被動(dòng)。

二、建議解決辦法

針對(duì)當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問(wèn)題，提出以下建議：

1、加強(qiáng)物業(yè)管理的宣傳

一是要物業(yè)管理公司樹(shù)立努力為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動(dòng)力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)業(yè)主的自覺(jué)維權(quán)意識(shí)。四是要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作。

2、制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理辦法

應(yīng)針對(duì)物業(yè)企業(yè)所管理的項(xiàng)目是否簽訂物業(yè)服務(wù)合同并備案，是否建立企業(yè)投訴受理分級(jí)管理制度，物業(yè)項(xiàng)目是否制作物業(yè)投訴受理公示牌，是否向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和資料，企業(yè)是否按規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理辦法，管理部門隨時(shí)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督考評(píng)。對(duì)整改仍不合格的企業(yè)進(jìn)行通報(bào)，并記入企業(yè)不良信息檔案，情節(jié)嚴(yán)重的依據(jù)相關(guān)法規(guī)給予處罰，直至吊銷其資質(zhì)證書(shū)。

3、加強(qiáng)從業(yè)人員的管理工作

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)取決于企業(yè)中每一個(gè)員工的服務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)，因此在行業(yè)管理工作中不但要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)管理，更要采取多種手段提升物業(yè)從業(yè)人員的綜合技能以及服務(wù)水平。如對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)、日常管理，嚴(yán)格控制行業(yè)從業(yè)人員準(zhǔn)入，通過(guò)宣傳物業(yè)管理行業(yè)先進(jìn)人物和事跡提升物業(yè)管理行業(yè)的榮譽(yù)感，強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)凝聚力和吸引力。

4、加大舊有住宅小區(qū)的改造建設(shè)

舊有住宅小區(qū)是城市建設(shè)中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的延伸，為保證政府資源分配的公平性，以及城市建設(shè)水平的整體提高，應(yīng)根據(jù)本地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r，有計(jì)劃、有步驟積極推進(jìn)舊有物業(yè)項(xiàng)目的綜合整治工作。

5、充分發(fā)揮業(yè)委員會(huì)的作用

應(yīng)依法成立業(yè)主委員會(huì)，保障業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，為業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)、維護(hù)業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督，對(duì)于損害業(yè)主利益的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。

6、有關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)指導(dǎo)和管理。

房管、社區(qū)、辦事處等有關(guān)部門應(yīng)加大管理，指導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)簽訂等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的物業(yè)管理合同；監(jiān)督業(yè)主委員的選舉合法性；跟蹤檢查物業(yè)企業(yè)日常的物業(yè)管理服務(wù)水平和收費(fèi)；協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系。

7、推廣物業(yè)管理前期介入制度

篇10

一、物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)的原因

物業(yè)管理交接糾紛頻頻發(fā)生的原因有很多：物業(yè)管理公司的觀念不適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)化要求、物業(yè)管理招投標(biāo)的程序不完善、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)在溝通方面存在誤解、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全……從法律層面上分析，產(chǎn)生物業(yè)管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：

1、業(yè)主大會(huì)以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。我國(guó)有關(guān)由業(yè)主大會(huì)公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)區(qū)域進(jìn)行管理的制度剛剛建立，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開(kāi)發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，業(yè)主只能被動(dòng)接受，很多物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)不到位，也不主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，雙方缺乏良性互動(dòng)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確賦予業(yè)主大會(huì)公開(kāi)選聘、解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后，很多小區(qū)的業(yè)主大會(huì)積極行使這一權(quán)利，以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司。當(dāng)前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區(qū)-中山花園業(yè)主大會(huì)就以“收費(fèi)過(guò)高、管理不善、開(kāi)支混亂”為由解聘原物業(yè)管理公司，并選聘了新的物業(yè)管理公司入駐，但是因?yàn)樵飿I(yè)管理公司不配合接交而產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理“真空”。

2、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進(jìn)行交接，因而產(chǎn)生糾紛。如今年3月18日廣州市中級(jí)人民法院終審判決原物業(yè)管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業(yè)管理階段完成后業(yè)主委員會(huì)選聘了新的物業(yè)管理公司，但是開(kāi)發(fā)商確定的物業(yè)管理公司卻拒不移交物業(yè)管理權(quán)，并與新物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重沖突，致使小區(qū)遭受重大經(jīng)濟(jì)損失。

二、物業(yè)管理交接糾紛的法律性質(zhì)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，移交物業(yè)管理用房和資料是物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔(dān)的責(zé)任，即《合同法》所規(guī)定的“附隨合同義務(wù)”（見(jiàn)《合同法》第九十二條），因此，物業(yè)管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務(wù)”而產(chǎn)生的合同糾紛。物業(yè)管理交接糾紛在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理用房、資料，但本質(zhì)上是物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理權(quán)。具體可以分為兩種情況：

1、建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)與所聘物業(yè)管理公司之間簽訂有物業(yè)服務(wù)合同，并且明確約定了合同期限。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”第三十五條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)……合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！庇纱宋覀兛梢钥闯?，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同必須明確約定服務(wù)期限，而前期物業(yè)服務(wù)合同雖然可以約定期限也可以不約定期限，但是實(shí)際上《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)明確規(guī)定了其最長(zhǎng)有效日期-業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

對(duì)于這類有明確期限的合同，我國(guó)《合同法》規(guī)定當(dāng)事人雙方都不得隨意解除合同，以保證合同的法律效力。但是為了適應(yīng)隨時(shí)可能發(fā)生變化的實(shí)際情況，保護(hù)當(dāng)事人的利益，《合同法》規(guī)定如果出現(xiàn)以下情況，當(dāng)事人可以單方面解除合同：

（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；

（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（5）法律規(guī)定的其他情形。

業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的目的是為了享受方便、及時(shí)并且與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，如果物業(yè)管理公司沒(méi)有嚴(yán)格按照合同履行自己的義務(wù)，提供相應(yīng)的服務(wù)，致使業(yè)主不能實(shí)現(xiàn)其合同目的，或者出現(xiàn)其他可以解除合同的法定情形，則業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)《合同法》的以上規(guī)定提前解除合同。《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！备鶕?jù)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，物業(yè)管理公司提供的是一種服務(wù)，不可能恢復(fù)原狀，但是如果物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意就擅自改變小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備或者有違章搭建情況的，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。這種行為給業(yè)主造成損失的，物業(yè)管理公司還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作?！币虼?，按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理交接工作是物業(yè)管理公司必須承擔(dān)的“附隨合同義務(wù)”。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者被解除，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理，原物業(yè)管理公司拒不進(jìn)行交接而產(chǎn)生糾紛的，原物業(yè)管理公司需要承擔(dān)違約責(zé)任，不依法進(jìn)行交接的行為給業(yè)主或新物業(yè)管理公司造成損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。另一方面，如果有業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)或者由物業(yè)管理公司代收代繳的水電費(fèi)的，物業(yè)管理公司也有權(quán)要求欠費(fèi)的業(yè)主清償其所欠費(fèi)用。

2、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有明確約定服務(wù)期限，或者雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)服務(wù)合同。由于我國(guó)推行物業(yè)管理公開(kāi)招投標(biāo)的時(shí)間不長(zhǎng)，當(dāng)前還有大量的物業(yè)區(qū)域由開(kāi)發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同往往比較簡(jiǎn)單，有的甚至根本就沒(méi)有合同。對(duì)于沒(méi)有約定服務(wù)期限的情況，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有做出相應(yīng)規(guī)定，但是我國(guó)《合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量……等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以補(bǔ)充協(xié)議；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”第六十二條進(jìn)一步規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，使用下列規(guī)定：……履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！彼?，如果業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定服務(wù)期限，而業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理公司入駐管理，或者物業(yè)管理公司主動(dòng)要求撤離的話，法律是允許的，但是首先應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取通過(guò)友好協(xié)商的方式達(dá)成有關(guān)協(xié)議，解決好物業(yè)管理用房、資料移交的問(wèn)題，只有在無(wú)法達(dá)成協(xié)議的情況下，才能通過(guò)單方面的行為解除合同，并給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。否則，給對(duì)方造成損失的，責(zé)任方需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

對(duì)于沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況，由于雙方在事實(shí)上形成了一種合同關(guān)系，根據(jù)我國(guó)司法實(shí)踐，任何一方都可以隨時(shí)終止這種事實(shí)上的合同關(guān)系，但是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，并給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。因此，如果業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)了新的物業(yè)管理公司，或者物業(yè)管理公司主動(dòng)要求撤離的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方并給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間，雙方本著公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則對(duì)所形成的債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清算，辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。

三、解決物業(yè)管理交接糾紛的途徑

根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于物業(yè)管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進(jìn)行解決：

1、當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。由被解聘的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)（可能還包括新聘的物業(yè)管理公司）雙方在自愿、平等、互諒互讓的基礎(chǔ)上就物業(yè)管理交接有關(guān)事項(xiàng)如拖欠物管費(fèi)的支付、物管公司代收代繳水電費(fèi)的結(jié)算、物管公司對(duì)小區(qū)公共建設(shè)額外投入的回收等進(jìn)行協(xié)商，以解決雙方之間的爭(zhēng)議。由于這種協(xié)商解決的方式體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭(zhēng)議，最大程度的避免雙方的經(jīng)濟(jì)損失，維護(hù)雙方的社會(huì)聲譽(yù)，避免給小區(qū)全體業(yè)主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都是最有利的，一旦發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛，雙方應(yīng)盡量通過(guò)協(xié)商的方式妥善解決。

2、由物業(yè)管理協(xié)會(huì)、居委會(huì)或者其他第三方調(diào)解解決。隨著物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織建設(shè)的不斷完善，其在物業(yè)管理行業(yè)中的地位和作用也在不斷加強(qiáng)，物業(yè)管理交接糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人可以在自愿的基礎(chǔ)上請(qǐng)求物業(yè)管理協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)解，雙方在物業(yè)管理協(xié)會(huì)代表的主持下解決各項(xiàng)爭(zhēng)議并形成書(shū)面協(xié)議。此外，發(fā)生糾紛后，當(dāng)事人也可以請(qǐng)求居委會(huì)或者其他中立第三方進(jìn)行調(diào)解。

3、申請(qǐng)有關(guān)政府主管部門處理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五條第二款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作”，同時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款?！币虼?，發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛后，如果雙方無(wú)法通過(guò)協(xié)商或調(diào)解達(dá)成一致意見(jiàn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門，由其進(jìn)行立案查處。如果在交接過(guò)程中發(fā)生治安甚至刑事案件的，還應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)告，由公安機(jī)關(guān)對(duì)其中的治安或刑事案件依法進(jìn)行處理。

4、提交仲裁委員會(huì)裁決。如果當(dāng)事人雙方在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定發(fā)生爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)仲裁解決，或者在發(fā)生糾紛后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議的，任何一方當(dāng)事人都可以將爭(zhēng)議事項(xiàng)提交約定的仲裁委員會(huì)，由仲裁委員會(huì)做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會(huì)處于嚴(yán)格的中立地位，其作出的裁決具有很強(qiáng)的社會(huì)公信力，并且仲裁是當(dāng)事人自愿作出的選擇，有利于消除當(dāng)事人之間的矛盾。但是我國(guó)實(shí)行“或裁或?qū)彙钡脑瓌t，當(dāng)事人一旦選擇通過(guò)仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當(dāng)事人都應(yīng)作充分考慮。

5、向人民法院提起訴訟。雖然我國(guó)目前還沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位，但是在司法實(shí)踐中，為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，各地基本上確認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位。當(dāng)無(wú)法通過(guò)上述四種方式解決爭(zhēng)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴物業(yè)管理公司，由法院依法作出判決。相應(yīng)的，物業(yè)管理公司也可以起訴業(yè)主委員會(huì)。

四、規(guī)范物業(yè)管理交接的立法建議

為了規(guī)范物業(yè)管理交接程序，減少物業(yè)管理交接糾紛的發(fā)生，我們必須盡快制定、完善相關(guān)立法，明確規(guī)定物業(yè)管理交接的程序和法律責(zé)任。

第一，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定物業(yè)管理交接期限，如規(guī)定原物業(yè)管理公司必須在物業(yè)服務(wù)合同終止后15日（或30日）內(nèi)移交物業(yè)管理用房和資料，并撤離原物業(yè)區(qū)域；