導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)章制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)內(nèi)控制度；措施

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3198（2012）12-0121-02

1 內(nèi)控制度的概述

內(nèi)部控制是企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織、制約和考核的程序和措施，并且明確企業(yè)內(nèi)部職能部門(mén)的職責(zé)和權(quán)限，相互之間形成緊密聯(lián)系、相互協(xié)調(diào)和相互制約的控制系統(tǒng)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。內(nèi)控制度可以根據(jù)不同的控制目的，分為兩大類會(huì)計(jì)控制和管理控制。會(huì)計(jì)控制的主要目的就是保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)和物資的安全性，保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和完整性，合理的控制企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)；管理控制的主要作用是保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針和企業(yè)決策的貫徹執(zhí)行，促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性和效率性。內(nèi)部控制的主要母的是確保企業(yè)資產(chǎn)的安全性，企業(yè)財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性。

內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法性；（2）有助于實(shí)現(xiàn)管理層的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)；（3）保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，以免企業(yè)資產(chǎn)流失；（4）保證企業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)信息資料的真實(shí)性和完整性。房地產(chǎn)企業(yè)具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)和周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的首要目標(biāo)，而完善的內(nèi)控制度能夠充分保證房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。近年來(lái)，國(guó)家不斷對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度也日漸完善。建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著非常重要的意義。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的建設(shè)原則

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)控制度的建設(shè)需要符合以下幾個(gè)原則：（1）內(nèi)控制度的合法性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度必須要符合國(guó)家的法律法規(guī)，還要符合相關(guān)政府監(jiān)管部門(mén)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管要求；（2）內(nèi)控制度的全面性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制涵蓋了房企業(yè)所有的財(cái)務(wù)活動(dòng)，內(nèi)控制度應(yīng)該滲透到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的決策，財(cái)務(wù)的執(zhí)行，財(cái)務(wù)的監(jiān)督和財(cái)務(wù)反饋等環(huán)節(jié)，避免在企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中企業(yè)的內(nèi)部控制出現(xiàn)漏洞；（3）內(nèi)控制度的重要性原則。企業(yè)的內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)突出重點(diǎn)，針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)中重要、高風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)和環(huán)節(jié)采取積極有效的控制措施，避免企業(yè)財(cái)務(wù)的重大缺陷存在；（4）內(nèi)控制度的有效性原則。內(nèi)部控制需要保證能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的內(nèi)部控制目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的員工必須嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)控制，及時(shí)的處理企業(yè)內(nèi)部控制在建立和實(shí)施的過(guò)程中變現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題； （5）內(nèi)控制度的適應(yīng)性原則。企業(yè)的內(nèi)部控制應(yīng)該要體現(xiàn)出企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的規(guī)模、特點(diǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，還需要不斷改進(jìn)和完善房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目環(huán)境和企業(yè)管理要求；（6）內(nèi)控制度的成本效益原則。內(nèi)部控制應(yīng)合理的權(quán)衡企業(yè)成本和企業(yè)效益的關(guān)系，充分體現(xiàn)出內(nèi)控制度的有效性。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的現(xiàn)狀

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度有待進(jìn)一步完善

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度在某些方面都不夠完善，例如內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制系統(tǒng)、信息與溝通以及內(nèi)部監(jiān)督等。造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度不完整的原因，一方面是在制定過(guò)程中沒(méi)有充分考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；另一方面就是沒(méi)有遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，盲目地構(gòu)建內(nèi)控制度，沒(méi)有系統(tǒng)化，使得內(nèi)控只停留在分散的制度文字編制的層面上，缺乏與之配套的操作流程，使得失去了實(shí)用性和可操作性。

3.2 房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控環(huán)境復(fù)雜

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)控缺乏具有可操作性、規(guī)范化的文件。有的企業(yè)根本沒(méi)有制定相應(yīng)的制度與規(guī)范，而有的企業(yè)即使有相關(guān)的制度與規(guī)范，但是又沒(méi)有可操作性，缺乏一個(gè)制定具體規(guī)范的計(jì)劃；行使內(nèi)控行為主體素質(zhì)有待提高，不能完全滿足實(shí)際工作需要；存在著比較嚴(yán)重的多頭管理、各自為政的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度在客觀上大大增加了。

3.3 外部環(huán)境的影響

隨著經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的日益加劇，現(xiàn)代企業(yè)的外部環(huán)境變得日益復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要面臨國(guó)內(nèi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，還要面臨國(guó)際企業(yè)帶來(lái)的壓力和挑戰(zhàn)。再加上房地產(chǎn)行業(yè)其本身的特殊性，資金投入大，風(fēng)險(xiǎn)高，控制難度大等等。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性也是導(dǎo)致內(nèi)控復(fù)雜的主要因素，在會(huì)計(jì)核算方面，房地產(chǎn)企業(yè)不可能，也沒(méi)有必要去進(jìn)行各步驟開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本的計(jì)算。

4 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的措施

4.1 建立科學(xué)合理的員工績(jī)效考核體系

房地產(chǎn)企業(yè)建立科學(xué)合理的員工績(jī)效考核體系需要從以下幾個(gè)方面方面著手：（1）做好企業(yè)績(jī)效考核前的準(zhǔn)備工作。推行績(jī)效考核最強(qiáng)大的動(dòng)力來(lái)源于公司決策層的支持，做好企業(yè)的宣傳和動(dòng)員工作，策劃好企業(yè)考核工作的執(zhí)行方案，例如：成立企業(yè)績(jī)效考核工作小組，明確工作人員的工作職責(zé)和任務(wù)；（2）制定完整的崗位說(shuō)明書(shū)，這是做好企業(yè)績(jī)效考核工作的前提條件，企業(yè)的績(jī)效考核的目的就是考察企業(yè)員工的崗位職責(zé)和員工工作任務(wù)的完成情況；（3）企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的分解。企業(yè)的戰(zhàn)略計(jì)劃可以分解為企業(yè)的年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，企業(yè)的年度指標(biāo)又可以分解程企業(yè)的季度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和企業(yè)個(gè)人年度任務(wù)指標(biāo)；（4）持續(xù)改進(jìn)考核體系。企業(yè)績(jī)效考核的組織者，應(yīng)充分了解廣大員工對(duì)企業(yè)的意見(jiàn)和提議，在實(shí)踐過(guò)程中不斷的完善，這樣企業(yè)的績(jī)效考核工作才能進(jìn)一步的進(jìn)行；（5）做好企業(yè)的考核績(jī)效計(jì)劃和考核反饋工作。在進(jìn)行績(jī)效考核之前，企業(yè)的主管人員要與員工進(jìn)行有效的溝通，制定良好的績(jī)效計(jì)劃，讓企業(yè)和員工一起共同確認(rèn)績(jī)效考核指標(biāo)和績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)。

4.2 健全房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控有關(guān)規(guī)章制度

一個(gè)企業(yè)的規(guī)章制度是企業(yè)行為的標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)，完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到有法可依，有章可循。健全房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控相關(guān)制度主要要做好以下幾個(gè)方面的工作：（1）要做到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有章可循，有法可依，房地產(chǎn)企業(yè)就必須要建立起一系列完善的規(guī)章制度，但這些制度要以《會(huì)計(jì)法》、《公司法》和《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》為依據(jù)，并且要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，還要符合企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制，企業(yè)的固定資產(chǎn)管理制度，企業(yè)的利潤(rùn)分配管理制度，不斷的完善規(guī)章制度，提高企業(yè)規(guī)章制度的科學(xué)性；（2）企業(yè)還需要明確規(guī)定企業(yè)的每個(gè)員工每天必須做什么，針對(duì)具體的情況應(yīng)該怎樣做等，從而保證責(zé)任制的實(shí)施，讓企業(yè)的每位員工都能清楚的認(rèn)識(shí)到自己應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，保證每位員工都能自覺(jué)遵守，還要針對(duì)員工建立起有效的激勵(lì)機(jī)制和企業(yè)監(jiān)督約束機(jī)制。在日常工作過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，增強(qiáng)企業(yè)規(guī)章制度的執(zhí)行力度。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)要真正落實(shí)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)真正落實(shí)財(cái)務(wù)管理工作的前提條件就是要明確各崗位職責(zé)，明確責(zé)任制，各負(fù)其責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)財(cái)務(wù)管理工作要做好以下幾個(gè)方面工作：（1）企業(yè)應(yīng)完善法人治理結(jié)構(gòu),健全企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理職能，完善各企業(yè)之間資金往來(lái)的財(cái)務(wù)手續(xù)，搞好企業(yè)的利潤(rùn)分配管理，避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；（2）企業(yè)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的統(tǒng)化和規(guī)范化，會(huì)計(jì)人員要根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的要求，建立企業(yè)會(huì)計(jì)賬冊(cè)，嚴(yán)格辦理會(huì)計(jì)手續(xù)，仔細(xì)的進(jìn)行會(huì)計(jì)核算；（3）會(huì)計(jì)人員要加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)原始憑證的審核和企業(yè)財(cái)務(wù)收支的監(jiān)督工作；（4）定期核對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿數(shù)據(jù)和企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金和實(shí)物以及各企業(yè)之間的往來(lái)賬款，確保企業(yè)的賬目清晰和準(zhǔn)確；（5）會(huì)計(jì)人員要嚴(yán)格編制會(huì)計(jì)報(bào)表，為企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性提供最基本的保障。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期很長(zhǎng)，消耗量也很大。建立完善的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有非常重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)只有建立科學(xué)的內(nèi)控制度，才能讓房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成本最小化，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

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篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；經(jīng)濟(jì)效益；生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

在美國(guó)次貸危機(jī)的影響下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到了更多的金融市場(chǎng)監(jiān)管，如何增強(qiáng)自身的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力是它們目前所面臨的最主要問(wèn)題。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題日益凸顯的時(shí)期，各房地產(chǎn)企業(yè)只有抓住這次契機(jī)，通過(guò)對(duì)自身內(nèi)部控制存在問(wèn)題的分析來(lái)尋找解決之策，才能在這個(gè)行業(yè)獲得生存的機(jī)會(huì)與更大的發(fā)展。

一、內(nèi)部控制概述

內(nèi)部控制指的是企業(yè)為了確保在遵守國(guó)家規(guī)章制度的前提下，獲得可靠財(cái)務(wù)報(bào)告以及經(jīng)營(yíng)效果而建立的由領(lǐng)導(dǎo)層、管理層以及其他相關(guān)人員共同參與的制度與程序。它是企業(yè)為了自律，并通過(guò)制度管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、內(nèi)部稽查以及相互制約等措施來(lái)達(dá)到降低投資風(fēng)險(xiǎn)以及完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)等目的而制定的。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，因而它的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)受到政治與經(jīng)濟(jì)形式變化的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要性

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到某一階段以后，企業(yè)的資金與人員均有了一定的規(guī)模，此時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力、機(jī)構(gòu)設(shè)置以及人員的配備都需要獲得一定的提升來(lái)滿足企業(yè)繼續(xù)壯大的需要。

嚴(yán)密而完善的內(nèi)部控制可以推動(dòng)企業(yè)改進(jìn)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。它還可以起到監(jiān)督的作用，讓房地產(chǎn)企業(yè)遵照規(guī)章制度與原定計(jì)劃開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，幫助企業(yè)均衡、協(xié)調(diào)的發(fā)展。同時(shí)，它也可以核算資金投入，找出經(jīng)營(yíng)管理中存在的漏洞并進(jìn)行改進(jìn)。另外，內(nèi)部控制的存在可以通過(guò)對(duì)有效信息的收集來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)做出最正確的決策，并防止會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)工作中出現(xiàn)的舞弊現(xiàn)象。

三、當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題1.內(nèi)控制度不夠健全、不透明大眾普遍認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏社會(huì)責(zé)任感與公信力，過(guò)于追求經(jīng)濟(jì)利益，這與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不健全以及不夠透明有著很大的關(guān)系。我國(guó)有部分房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有建立自我約束與防范機(jī)制，違規(guī)情況發(fā)生后再采取補(bǔ)救措施，這種辦法只能在事后進(jìn)行控制，非常的被動(dòng)，影響了內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。

2.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的重視程度與執(zhí)行程度都不夠

由于相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制重視程度的不足或是制度內(nèi)容不合理等，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息失真。而有些企業(yè)則是執(zhí)行得不到位，內(nèi)部控制制度的建立只用來(lái)應(yīng)付相關(guān)部門(mén)的檢查，在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中卻完全忽視了它的存在。

3.缺乏監(jiān)督

雖然由政府部門(mén)與社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成的監(jiān)督體系已經(jīng)形成，但其發(fā)揮的監(jiān)督作用卻沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。各個(gè)企業(yè)之間缺乏橫向的信息溝通與比較，也讓企業(yè)之間失去了相互監(jiān)督的作用。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)、項(xiàng)目地點(diǎn)不固定等特殊性給企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行造成了一定的難度，因而無(wú)法實(shí)現(xiàn)重要信息的及時(shí)溝通。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的宣傳力度，讓企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們充分地意識(shí)到內(nèi)部控制的重要。在建立內(nèi)部控制制度時(shí)，要以企業(yè)自身的實(shí)際情況為依據(jù)，并將內(nèi)部控制制度的實(shí)行當(dāng)做一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)來(lái)抓。在實(shí)行的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的董事會(huì)應(yīng)該充分發(fā)揮他們的作用，帶頭創(chuàng)造出企業(yè)內(nèi)部控制的實(shí)行環(huán)境，并執(zhí)行他們的監(jiān)督、引導(dǎo)作用。

2.完善企業(yè)內(nèi)部控制的信息溝通機(jī)制

及時(shí)、有效的信息溝通是房地產(chǎn)管理者可以快速掌控企業(yè)最新經(jīng)營(yíng)情況以及確保員工以正確方式履行工作職責(zé)的保證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善企業(yè)的內(nèi)部控制信息溝通機(jī)制，以免企業(yè)出現(xiàn)溝通不暢或不及時(shí)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)建立信息溝通機(jī)制之后，還需要進(jìn)行定期的調(diào)試，讓信息的收集、存儲(chǔ)以及傳遞工作發(fā)揮更大的作用，滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息的需求。

3.完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的相關(guān)原則

（1）合法性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須在遵守國(guó)家相關(guān)法律的前提下開(kāi)展。并且，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)制度的制定不得與國(guó)家規(guī)章制度發(fā)生沖突，堅(jiān)持合法性原則。

（2）全面性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是一個(gè)完整的系統(tǒng)，它的實(shí)施會(huì)涉及到企業(yè)的各個(gè)部門(mén)以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制的全面性原則要求內(nèi)控制度在不違反企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)制度的前提下覆蓋企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，并在決策、監(jiān)督與執(zhí)行的過(guò)程中落實(shí)業(yè)務(wù)流程的控制點(diǎn)。內(nèi)部控制作用在企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中的滲透具體體現(xiàn)在對(duì)原料和設(shè)備采購(gòu)的控制、項(xiàng)目施工成本的控制、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的核算上。

（3）審慎性原則

企業(yè)內(nèi)部控制的最重要作用就是防范經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)上的特點(diǎn)，因此風(fēng)險(xiǎn)比較大。為了盡量降低出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，內(nèi)部控制制度需要嚴(yán)格遵守審慎性原則，充分考慮經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各環(huán)節(jié)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)合理的措施來(lái)預(yù)防或減少風(fēng)險(xiǎn)。

（4）靈活性原則

前瞻性是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制作用的一個(gè)特點(diǎn)，它可以隨著市場(chǎng)行情的變化對(duì)企業(yè)的內(nèi)部管理作出相應(yīng)的調(diào)整來(lái)適應(yīng)環(huán)境的變化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)策略以及內(nèi)部管理的及時(shí)變化與調(diào)整讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制作用的發(fā)揮得到了保障，同時(shí)也確保了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

4.健全風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制機(jī)制

在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化快、走向不明確的情況下，各種關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)政策與資金信息的消息鋪天蓋地而來(lái)，僅憑房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)判斷這些信息的真實(shí)性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。完善的內(nèi)部控制制度可以根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果與預(yù)測(cè)幫助企業(yè)把握市場(chǎng)的走向，做出最準(zhǔn)確的決策。房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)受到很多因素的影響，因此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需要具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方法對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制。

五、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的案例分析

某房地產(chǎn)公司經(jīng)歷十幾年的發(fā)展與壯大，在內(nèi)部控制方面已經(jīng)有一定成效。其企業(yè)文化為“提供愉悅空間，共享優(yōu)質(zhì)空間”并且本著“誠(chéng)信合作、共贏為本”的經(jīng)營(yíng)理念。在十幾年的發(fā)展過(guò)程中，該公司的經(jīng)營(yíng)理念以及企業(yè)文化為企業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的根基。但是也存在一些比較明顯的問(wèn)題，比如在內(nèi)部控制的監(jiān)督和執(zhí)行方面，該公司缺乏明確的獎(jiǎng)懲機(jī)制。在執(zhí)行過(guò)程中沒(méi)有全面進(jìn)行監(jiān)督和規(guī)范并定期進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲。從制度建設(shè)的角度來(lái)看，該公司在進(jìn)行股份制改造過(guò)程中，在相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上結(jié)合公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況修改并制定了《總裁工作細(xì)則》《公司章程》等制度來(lái)確保公司運(yùn)作的規(guī)范。此外還了68份內(nèi)部受控文件，比如《報(bào)銷管理控制文件》、《預(yù)算管理控制文件》等。這些內(nèi)部受控文件作為相關(guān)部門(mén)日常工作的依據(jù)，在提升該公司的經(jīng)濟(jì)效益方面起到了很大推動(dòng)作用。但同時(shí)也存在操作性不高、條款重復(fù)等問(wèn)題。

由于以上問(wèn)題的存在，使得該公司在信息溝通方面出現(xiàn)了問(wèn)題，導(dǎo)致了重復(fù)售樓事件。2008年7月28日，該公司的售樓系統(tǒng)顯示A客戶的認(rèn)購(gòu)信息，并收取五萬(wàn)元定金，但是該客戶在同年6月又辦理了退訂手續(xù)。而此期間，該公司的售樓系統(tǒng)中該套房同時(shí)還有B客戶的認(rèn)購(gòu)信息，時(shí)間為同年4月。由此可見(jiàn)，受到內(nèi)部控制制度不夠完善的影響，該公司的信息更新管理出現(xiàn)了問(wèn)題，導(dǎo)致了重復(fù)銷售的問(wèn)題。

2010年，該公司進(jìn)行了內(nèi)部控制改革，主要從內(nèi)部控制環(huán)境的創(chuàng)建、內(nèi)部控制制度原則的修訂、風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制機(jī)制的健以及信息溝通機(jī)制的完善等幾個(gè)方面著手。尤其在信息溝通這個(gè)方面，該公司明確規(guī)定售后服務(wù)以及收款人每天下班前需要首先核對(duì)錄入資料以及相關(guān)的交易信息進(jìn)行，在完成換房、信息變更、退訂等信息的變動(dòng)并取得組長(zhǎng)簽字。通過(guò)組長(zhǎng)的監(jiān)督作用來(lái)確保企業(yè)內(nèi)部信息溝通的順暢。而經(jīng)過(guò)此次改革，該公司再也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)重復(fù)售樓的情況，并且監(jiān)督與執(zhí)行力度都得到了明顯改善，獎(jiǎng)懲機(jī)制也更加健全，相關(guān)內(nèi)部控制文件操作性不高、條款重復(fù)等問(wèn)題也一并得到了解決，在完善的內(nèi)部控制制度下，公司實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益的大幅提升。

六、結(jié)語(yǔ)

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，內(nèi)部控制所能發(fā)揮的作用比一般的企業(yè)更大。因此，內(nèi)部控制作用是否有效會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成非常大的影響。不僅會(huì)影響企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)和防錯(cuò)防弊的能力，還會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理水平以及競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。由此可見(jiàn)，重視房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制對(duì)于改進(jìn)企業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題有著重要的意義。各房地產(chǎn)企業(yè)如果可以仔細(xì)發(fā)覺(jué)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題并實(shí)行相應(yīng)的對(duì)策，企業(yè)一定可以獲得更大的發(fā)展與進(jìn)步空間。

參考文獻(xiàn)：

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篇3

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；形成原因；防范對(duì)策

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資、融資、使用資金和利潤(rùn)分配等活動(dòng)中由于主客觀因素對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由負(fù)債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

（一）缺乏完善的財(cái)務(wù)管理體系

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國(guó)家政策的影響和市場(chǎng)需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來(lái)迅速發(fā)展起來(lái)，這就使得很多開(kāi)發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)效益，而把財(cái)務(wù)管理問(wèn)題置于腦后。由于對(duì)財(cái)務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)都不能認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財(cái)務(wù)部門(mén)不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無(wú)人問(wèn)津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財(cái)務(wù)管理體系不完善，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算不夠重視

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)需要很長(zhǎng)的時(shí)間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，要經(jīng)過(guò)可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個(gè)時(shí)間是比較長(zhǎng)的，周期越長(zhǎng)，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)生產(chǎn)過(guò)程中的不確定因素就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因此更應(yīng)該做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險(xiǎn)的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒(méi)有對(duì)土地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益等作出詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過(guò)于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時(shí)增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過(guò)度，這就使利息減稅帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)效益被抵消，并且隨著企業(yè)負(fù)債比重的增加，利息負(fù)擔(dān)也越來(lái)越嚴(yán)重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必會(huì)不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項(xiàng)資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。

（四）融資渠道單一

我國(guó)的企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過(guò)于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來(lái)籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開(kāi)展，在行業(yè)發(fā)展以來(lái)，主要還是依靠銀行進(jìn)行融資，沒(méi)有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險(xiǎn)比較集中，不能通過(guò)分散風(fēng)險(xiǎn)的方式降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）完善部門(mén)和制度建設(shè)

思想上的重視對(duì)行動(dòng)有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視，具體做法是完善財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。從經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，不但要重視財(cái)務(wù)管理，還要懂得財(cái)務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財(cái)務(wù)管理的知識(shí)，了解會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來(lái)，才能對(duì)財(cái)務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理部門(mén)的作用。其次，建立健全財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利進(jìn)行。再次，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后如何降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害，更要重視風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率降到最低。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算工作

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，因此財(cái)務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算工作，以財(cái)務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的可行性、設(shè)計(jì)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、間接費(fèi)用、借款計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財(cái)務(wù)預(yù)算的全面性。在進(jìn)行資金預(yù)算時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對(duì)資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。

（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要由負(fù)債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負(fù)債規(guī)模和合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了高效利益，降低因?yàn)樨?fù)債帶來(lái)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要控制負(fù)債率，堅(jiān)持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負(fù)債率就越高，如果資產(chǎn)的負(fù)債率過(guò)高，又會(huì)對(duì)企業(yè)的償債能力帶來(lái)影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動(dòng)資本及時(shí)補(bǔ)充負(fù)債資本，降低負(fù)債率。就負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期資產(chǎn)應(yīng)該有長(zhǎng)期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負(fù)債資金支持，如果長(zhǎng)期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長(zhǎng)期資金支持，那么就會(huì)出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會(huì)受到影響，也將影響正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)

融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動(dòng)，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對(duì)企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴(kuò)大對(duì)于分擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)認(rèn)真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負(fù)債籌集資金會(huì)為房地產(chǎn)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強(qiáng)對(duì)資金的管理。擴(kuò)大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國(guó)的新興行業(yè)，發(fā)展時(shí)間短本身就促進(jìn)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在制度上健全風(fēng)險(xiǎn)管理和財(cái)務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測(cè)和微觀監(jiān)測(cè)相結(jié)合，這樣才能有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

知識(shí)管理指的是企業(yè)在日常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中要隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，不斷獲取新的知識(shí)，在對(duì)新知識(shí)充分利用的同時(shí)還需根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況對(duì)知識(shí)進(jìn)行創(chuàng)新，進(jìn)而使企業(yè)自身的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力得到強(qiáng)化。將知識(shí)管理落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)中，就是要求房地產(chǎn)企業(yè)在日常的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中根據(jù)國(guó)家現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要形勢(shì)來(lái)獲取最新的知識(shí)信息，并針對(duì)這些知識(shí)信息進(jìn)行分析、篩選、整理、存儲(chǔ)、創(chuàng)新，進(jìn)而通過(guò)知識(shí)信息在企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間的傳遞來(lái)強(qiáng)化部門(mén)間的合作交流，使房地產(chǎn)企業(yè)日常的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)變得更加有序化。從現(xiàn)實(shí)層面來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)要想充分發(fā)揮知識(shí)管理的作用，就必須明確知識(shí)管理在企業(yè)日常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)匯總的重要性。這要求房地產(chǎn)企業(yè)能在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置專門(mén)的知識(shí)管理機(jī)構(gòu)，在提高企業(yè)知識(shí)管理專業(yè)性的同時(shí)協(xié)助企業(yè)其他各部門(mén)進(jìn)行知識(shí)管理的完善。不僅對(duì)強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間的合作有著非常有效的幫助，同時(shí)還能有效強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)管理實(shí)施的意義

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)變得越發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提高自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并獲得長(zhǎng)足的發(fā)展就必須通過(guò)有效的知識(shí)管理來(lái)提高企業(yè)的管理質(zhì)量。就房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來(lái)看，從生產(chǎn)規(guī)劃到最終產(chǎn)品落實(shí)期間的各工作環(huán)節(jié)都設(shè)計(jì)廣泛的知識(shí)信息，且這些知識(shí)信息在房地產(chǎn)企業(yè)中不僅是維持生產(chǎn)運(yùn)用的重要資源，同時(shí)還是維護(hù)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到長(zhǎng)足發(fā)展的重要保障，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在日常的工作中應(yīng)重視對(duì)知識(shí)信息的管理。就房地產(chǎn)企業(yè)的知識(shí)管理工作來(lái)看，其中一項(xiàng)至關(guān)重要的內(nèi)容就是及時(shí)有效的將知識(shí)信息傳遞至企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)用的相關(guān)部門(mén)中。這一工作能使企業(yè)相關(guān)的工作人員與知識(shí)信息之間形成充分的銜接，在已有知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)知識(shí)信息進(jìn)行創(chuàng)新創(chuàng)造，這對(duì)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工的創(chuàng)新能力也有極為有效的促進(jìn)作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的知識(shí)內(nèi)容非常繁雜，因此在實(shí)際的知識(shí)管理中就必須形成一套系統(tǒng)的管理方式，這不僅能使房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資源利用的最大化，同時(shí)對(duì)激發(fā)企業(yè)的潛能促進(jìn)企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提升也有著巨大的幫助。由此可見(jiàn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的知識(shí)管理無(wú)論是對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，還是對(duì)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理運(yùn)營(yíng)模式都有著非常有效的作用，能有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激勵(lì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到長(zhǎng)足的發(fā)展。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)管理模式應(yīng)用策略

1.科學(xué)有效知識(shí)管理策略的制定。知識(shí)管理作為能有效提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的工作內(nèi)容在一些發(fā)達(dá)國(guó)家中已經(jīng)有了多年的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)要向通過(guò)相關(guān)策略的制定來(lái)提高知識(shí)管理的有效性，就必須充分對(duì)這些經(jīng)驗(yàn)加以借鑒，并更具企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行創(chuàng)新，設(shè)計(jì)一套與企業(yè)自身發(fā)展相符合的知識(shí)管理策略以作為企業(yè)中各部門(mén)知識(shí)管理的重要依據(jù)。而在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各部門(mén)也可以以自己部門(mén)的實(shí)際工作內(nèi)容為依據(jù)再次對(duì)知識(shí)管理工作進(jìn)行創(chuàng)新。這一方式的運(yùn)用往往對(duì)提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率有著非常重要的作用，還能使企業(yè)的生產(chǎn)資源得到最大化的利用。2.良好知識(shí)管理平臺(tái)的構(gòu)建。一個(gè)良好知識(shí)管理平臺(tái)的構(gòu)建能切實(shí)有效的促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部知識(shí)管理質(zhì)量的提升。當(dāng)今社會(huì)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的飛速發(fā)展為企業(yè)知識(shí)管理平臺(tái)的構(gòu)建提供了極為有力的條件，尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的知識(shí)管理內(nèi)容非常繁雜，且需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)的知識(shí)信息進(jìn)行綜合運(yùn)用，因此，在實(shí)際的知識(shí)管理中往往需要對(duì)各類知識(shí)信息內(nèi)容進(jìn)行有效的整合。而將網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)運(yùn)用到企業(yè)內(nèi)部的知識(shí)管理平臺(tái)構(gòu)建中，能充分有效的對(duì)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛性、時(shí)效性、互動(dòng)性充分利用，在提高企業(yè)知識(shí)管理質(zhì)量的同時(shí)便捷各部門(mén)之間的溝通交流。3.專業(yè)化知識(shí)管理部門(mén)的構(gòu)建。一個(gè)專業(yè)化的知識(shí)管理部門(mén)通常需要有以下的內(nèi)容所組成：首先，部門(mén)管理者。部門(mén)管理者自身要具備非常豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，且在工作中要能合理的對(duì)工作進(jìn)行安排，協(xié)調(diào)部門(mén)工作人員之間的關(guān)系，既要具備良好的創(chuàng)新能力又要能理性的對(duì)工作及問(wèn)題進(jìn)行分析解決；其次，技術(shù)專家。技術(shù)專家要具備較強(qiáng)的知識(shí)管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰?，要求能?duì)知識(shí)管理中出現(xiàn)的不同問(wèn)題進(jìn)行深入的原因分析，保證能對(duì)工作的實(shí)施提出由建設(shè)性的建議；最后，技術(shù)人員。技術(shù)人員要具備較強(qiáng)的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)能力，要求在工作中做好知識(shí)管理系統(tǒng)的管理與維護(hù)。4.重視企業(yè)內(nèi)部文化氛圍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)從最初開(kāi)發(fā)規(guī)劃的落實(shí)到最終成品售后的實(shí)施，中間的各個(gè)環(huán)節(jié)都涉及非常繁雜的知識(shí)信息，要確保知識(shí)管理實(shí)施的有效性并提高企業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，就必須通過(guò)企業(yè)內(nèi)部文化的構(gòu)建來(lái)為知識(shí)管理的實(shí)施提供精神保障。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)要重視企業(yè)精神文化的構(gòu)建，要求其在工作通過(guò)引導(dǎo)的形式將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略融入到各員工的思想中；另一方面，制定相關(guān)的規(guī)章制度，以規(guī)章制度為依據(jù)對(duì)企業(yè)員工的工作行為進(jìn)行管理。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需以企業(yè)最終的盈利為目的構(gòu)建相應(yīng)的物質(zhì)文化，強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及服務(wù)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的重要地位。5.針對(duì)知識(shí)管理的有效性構(gòu)建良好支撐體系。房地產(chǎn)企業(yè)要確保其知識(shí)管理工作的有效性往往需要對(duì)以下的三項(xiàng)工作進(jìn)行完善來(lái)為知識(shí)管理的實(shí)施提供保障。首先，緊抓土地開(kāi)發(fā)權(quán)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)家相關(guān)的政策信息進(jìn)行深入分析與了解，并對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際情況做好分析與調(diào)研；其次，做好人事管理工作。人力資源作為企業(yè)最重要的資源在知識(shí)管理的實(shí)施方面起到了重要的保障作用，為提高知識(shí)管理的有效性，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也應(yīng)重視企業(yè)內(nèi)部人力資源的開(kāi)發(fā)與管理；最后，完善企業(yè)融資。完善企業(yè)內(nèi)部的融資工作能為知識(shí)管理的實(shí)施提供重要的資金支撐。

四、結(jié)語(yǔ)

在知識(shí)資源高度集中的當(dāng)今社會(huì)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身及市場(chǎng)的實(shí)際情況不斷對(duì)企業(yè)中的知識(shí)管理進(jìn)行創(chuàng)新，以促進(jìn)自身在激烈市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提升。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)揮知識(shí)管理的重要作用就必須以自身的實(shí)際情況為依據(jù)，制定有效的知識(shí)管理策略、構(gòu)建專業(yè)化的知識(shí)管理部門(mén)、設(shè)計(jì)一個(gè)有效的知識(shí)管理平臺(tái)，從而是自身在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到長(zhǎng)足的發(fā)展。

作者:姚芬 單位:陜西職業(yè)技術(shù)學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是按照國(guó)家法律、法規(guī)和政策以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)要求，遵循資本營(yíng)運(yùn)規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織、預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、分析和監(jiān)督等一系列管理工作的總稱。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)有：資金投入量大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等，而房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)是生存、發(fā)展和獲利；財(cái)務(wù)管理工作以資金的籌集、使用及分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)為核心，因此，財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著更為特殊的意義，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理也有著相應(yīng)的要求：力求保持以收抵支和償還到期債務(wù)的能力，減少破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)期、穩(wěn)定地生存下去；籌集房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金；通過(guò)合理、有效地使用資金使房地產(chǎn)企業(yè)獲利。

房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)在我國(guó)得到了迅猛發(fā)展，這個(gè)在我國(guó)起步于20世紀(jì)80年代中期的新興行業(yè)已成為當(dāng)前投資的重要領(lǐng)域之一，但是各地房地產(chǎn)泡沫高漲，隨著金融危機(jī)爆發(fā)后實(shí)體經(jīng)濟(jì)所受影響漸漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫受到嚴(yán)重的擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機(jī)，其對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求所存在的風(fēng)險(xiǎn)都逐漸暴露，如果這些風(fēng)險(xiǎn)得不到應(yīng)有的重視和及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)對(duì)策略，一旦整個(gè)市場(chǎng)受到某種刺激或沖擊，某些房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢造成資金鏈斷裂，承受不住來(lái)自資金、工程等方面的壓力破產(chǎn)，或許會(huì)在整個(gè)行業(yè)內(nèi)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。這是房地產(chǎn)企業(yè)乃至國(guó)家和民眾不想看到的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)必須得到重視。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1、償債風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，它需要大量的資金參與運(yùn)作才能支撐企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。因此在項(xiàng)目初期階段，大部分企業(yè)自有資本金的比例非常低，開(kāi)發(fā)方式以負(fù)債開(kāi)發(fā)為主，大量的開(kāi)發(fā)資金源自外部借貸等融資，而在高投資高回報(bào)的內(nèi)部利益驅(qū)動(dòng)下，企業(yè)為追逐高利潤(rùn)，經(jīng)常會(huì)在財(cái)務(wù)方面忽略考慮項(xiàng)目的可行性，預(yù)算工作流于形式，盲目上項(xiàng)，不合理地、過(guò)度地、不合規(guī)范地進(jìn)行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并且得到預(yù)期收益，公司大量外債無(wú)力償還，面臨嚴(yán)重的償債風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)經(jīng)濟(jì)部、中華財(cái)務(wù)咨詢有限公司《中華工商上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)指數(shù)（2011年度）》財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)比較全行業(yè)上市公司2011年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率處于相對(duì)較高的水平，僅次于輕資產(chǎn)的金融服務(wù)行業(yè)。

從2011年的截面數(shù)據(jù)可以看到房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)已處于高位，假設(shè)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率服從正態(tài)分布，那么房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)落在了這個(gè)以47.78%為均值的正態(tài)分布的98%，即3σ范圍以外，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的概念已經(jīng)可以認(rèn)為其達(dá)到了極大值。

從1997年至2011年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直在75%上下波動(dòng)，遠(yuǎn)高于60%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)處于這么高的資產(chǎn)負(fù)債率下，因收益降低而喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。

2、籌資風(fēng)險(xiǎn)

從目前看房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道單一，雖然自籌資金的比例逐年升高，但外債仍是主要資金來(lái)源，還有很多類似民間借貸等不明來(lái)源的不合規(guī)范的借入資金，使得企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，而且不夠穩(wěn)定的資金構(gòu)成使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨著很大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

目前隨著土地、信貸政策的收縮，房地產(chǎn)行業(yè)的資金門(mén)檻逐步提高，加息直接增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金成本，使得資金壓力驟然加大。不僅如此，在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，貸款利率因通貨膨脹等因素發(fā)生增長(zhǎng)變化，不僅進(jìn)一步增加了企業(yè)的資金成本，而且還抵減了一部分預(yù)期收益，這種資本結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況對(duì)利率變化相當(dāng)敏感，隨著利率的上下浮動(dòng)產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)波動(dòng)。

3、管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)較長(zhǎng)，這也就決定了財(cái)務(wù)涉及面廣、資金周轉(zhuǎn)歷程長(zhǎng)，使得財(cái)務(wù)管理難度相對(duì)較大。面對(duì)如此龐雜的財(cái)務(wù)關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)有大量的、頻繁的資金往來(lái)結(jié)算活動(dòng)，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任也就比較大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的流動(dòng)性和變現(xiàn)性差，如果財(cái)務(wù)管理能力不強(qiáng)，財(cái)務(wù)監(jiān)控不力，那么內(nèi)部控制制度就會(huì)缺失，就會(huì)造成基礎(chǔ)管理薄弱、成本控制粗劣等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的成因

1、預(yù)算執(zhí)行力低

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算環(huán)節(jié)中存在著許多不完善的地方，沒(méi)有制定合理合規(guī)的預(yù)算管理制度；沒(méi)有對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及SWOT分析；沒(méi)有從征地成本、資金成本和運(yùn)作以及資產(chǎn)報(bào)酬率等方面進(jìn)行財(cái)務(wù)分析；沒(méi)有對(duì)企業(yè)資金出入的必要性以及合理性作出相應(yīng)的評(píng)判。即使最后項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作，整個(gè)項(xiàng)目資金使用的全盤(pán)計(jì)劃沒(méi)有制定好預(yù)算，大量地吸引資金，盲目使用，不分資金使用的輕重緩急，甚至只考慮個(gè)別項(xiàng)目和之前短缺資金項(xiàng)目的用款，拆東墻補(bǔ)西墻，影響了整個(gè)項(xiàng)目和所有項(xiàng)目的利益。這就造成了極大的償債風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2、資金管理低效和成本控制不力

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資金管理低效和成本控制不力的問(wèn)題?；I集到資金后，在企業(yè)層面，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)資金方面的投資、融資、利潤(rùn)分配和資金回收等方面的管理低效；而在企業(yè)基礎(chǔ)層面，財(cái)務(wù)管理人員普遍缺乏相應(yīng)的管理知識(shí)，不能夠上升到宏觀層面去對(duì)整個(gè)企業(yè)資金運(yùn)作流轉(zhuǎn)做管理。由于企業(yè)對(duì)資金管理的低效，既無(wú)法為企業(yè)良好的籌集資金和開(kāi)拓資金渠道，又加大了資金運(yùn)行的成本，同時(shí)成本控制不力使得財(cái)務(wù)系統(tǒng)處于一個(gè)非常脆弱的環(huán)境，很容易因外界的沖擊而崩潰，這給企業(yè)帶來(lái)了極大的管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

1、樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

上述三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)特別并值得高度重視的，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須針對(duì)自身情況樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制等應(yīng)對(duì)方案。沒(méi)有樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的企業(yè)，就算現(xiàn)在做得規(guī)模再大、盈利再好，一旦出現(xiàn)小的財(cái)務(wù)波動(dòng)，有可能就會(huì)成為壓垮駱駝的最后一根稻草。所以整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)由上至下要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)而企業(yè)全體了解所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，做好應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的措施，學(xué)習(xí)現(xiàn)代化高速發(fā)展的資金管理模式，及時(shí)對(duì)于管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范。

2、可行性論證和科學(xué)決策

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)有著獨(dú)特的行業(yè)特征和特點(diǎn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，企業(yè)就應(yīng)從整體效益出發(fā)，使用成本性態(tài)分析法對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。與此同時(shí)，也要做好對(duì)整個(gè)企業(yè)的SWOT分析，根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在，制定企業(yè)能夠做的和可能做的戰(zhàn)略組合，從而確定當(dāng)前項(xiàng)目是否是企業(yè)能夠做、必須做的，考慮企業(yè)人力、資金、時(shí)間、效率等是否能夠承受。在整個(gè)決策過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門(mén)要從籌資成本、資金規(guī)模以及預(yù)期收益等方面進(jìn)行整體分析、測(cè)算，實(shí)行科學(xué)的決策而非盲目立項(xiàng)上項(xiàng)。

3、加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算指導(dǎo)具體職能部門(mén)進(jìn)行短期目標(biāo)和長(zhǎng)期計(jì)劃的完成，根據(jù)企業(yè)短期和中長(zhǎng)期目標(biāo)的不同，合理地對(duì)資金進(jìn)行分配。同時(shí)，財(cái)務(wù)預(yù)算能夠科學(xué)地了解當(dāng)前項(xiàng)目可能要求的大致財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)而做出相應(yīng)的、合理的調(diào)整，有效避免和防范房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有理有節(jié)地限制企業(yè)高投資高收益的內(nèi)在投資驅(qū)動(dòng)，避免資產(chǎn)負(fù)債率的逐年走高，將資產(chǎn)負(fù)載率保持在可控范圍內(nèi)，始終保持企業(yè)的償債能力，使企業(yè)能夠長(zhǎng)期、穩(wěn)定地生存下去。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)的整體收支、資金的投放和實(shí)際收益以及經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)籌分配在管理層面上做出統(tǒng)一的部署，在具體的項(xiàng)目預(yù)算方面，先對(duì)項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)進(jìn)行整體的預(yù)算。在實(shí)施和調(diào)節(jié)上，需要將月度、季度、年度的預(yù)算分析和考核進(jìn)行協(xié)調(diào)安排，定期檢查和考核，定量約束資金管理。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，如果超出預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，應(yīng)將其上報(bào)至企業(yè)最高決策層進(jìn)行審批，并附加理由說(shuō)明，在內(nèi)部控制資金的流轉(zhuǎn)，確實(shí)保證資金的安全。

4、構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)指標(biāo)體系

我國(guó)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析指標(biāo)體系主要是短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、盈利能力三個(gè)方面，這三個(gè)方面的體系又由多種基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法大致分為定性分析和定量分析，分析指標(biāo)體系雖然重要但仍然需要改進(jìn)，用更加數(shù)量模型的方式去分析，包括單變量（多變量）判別模型、概率模型、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析等。

在眾多的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法中，層次分析法有其定性和定量相結(jié)合地處理各種評(píng)價(jià)因素的優(yōu)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試使用這種方法構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)指標(biāo)體系。

5、規(guī)范財(cái)務(wù)行為，強(qiáng)化業(yè)務(wù)素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平不高，很重要的一個(gè)原因就是內(nèi)部管理制度不健全，財(cái)務(wù)管理的隨意性較大。無(wú)規(guī)矩不成方圓，如果沒(méi)有一套行之有效的規(guī)章制度，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理流程就無(wú)章可循，如果不能嚴(yán)格按照規(guī)章制度來(lái)做，企業(yè)內(nèi)部管理的加強(qiáng)便無(wú)從談起。

同時(shí)，強(qiáng)化企業(yè)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)很重要。質(zhì)量好的財(cái)務(wù)人員對(duì)于新情況的處理能力是相當(dāng)關(guān)鍵的。企業(yè)財(cái)會(huì)人員應(yīng)該加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)修養(yǎng)，通過(guò)科學(xué)的戰(zhàn)略眼光加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金運(yùn)作的管理，從而達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，而其風(fēng)險(xiǎn)的形成原因是多方面的，有各企業(yè)內(nèi)部資金管理結(jié)構(gòu)和成本控制不力的原因，也有外部行業(yè)特性造成的資產(chǎn)負(fù)債率高的原因，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力，必須要建立健全財(cái)務(wù)管理機(jī)制，以有效預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。只有有效地降低和規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，使房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中健康發(fā)展、做大做強(qiáng)，成為一個(gè)健康的投資產(chǎn)業(yè)。

【參考文獻(xiàn)】

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篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)防控 內(nèi)部審計(jì)

當(dāng)前，隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)企業(yè)已經(jīng)逐步認(rèn)識(shí)到內(nèi)部審計(jì)的重要性。但是，由于內(nèi)部審計(jì)起步晚，發(fā)展比較緩慢，審計(jì)方法明顯落后。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于投資規(guī)模較大，傳統(tǒng)的內(nèi)部審計(jì)方法存在著明顯問(wèn)題，難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、規(guī)避企業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)維護(hù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的目的。

一、內(nèi)部審計(jì)的概念

內(nèi)部控制指的是企業(yè)或者單位為了實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)，避免或降低各種風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)管理效率，而制定和實(shí)施的一系列方法、措施和程序。內(nèi)部控制是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)或者單位加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要手段，是實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和不可缺少的重要組成部分。

作為一種特殊的形式體現(xiàn)在內(nèi)部控制系統(tǒng)中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)部審計(jì)的需要，制定科學(xué)完善的內(nèi)部審計(jì)制度，建立起獨(dú)立有效的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在貫徹國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，對(duì)內(nèi)部加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督并及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部管理過(guò)程中存在的缺陷，及時(shí)規(guī)避企業(yè)發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的問(wèn)題

（一）對(duì)內(nèi)部審計(jì)的重要性認(rèn)識(shí)不足

在很多時(shí)候，由于內(nèi)部審計(jì)并不能產(chǎn)生出直接的經(jīng)濟(jì)效益，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作并沒(méi)有高度重視。同時(shí)，由于開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)工作需要設(shè)置更多的部門(mén)和工作人員，也需要制定相關(guān)的規(guī)章制度，增加管理環(huán)節(jié)，這在很多房地產(chǎn)企業(yè)看來(lái)，增添了管理難度。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)把內(nèi)部審計(jì)等同于成本控制，沒(méi)有全面理解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的重要作用。實(shí)際上，內(nèi)部審計(jì)有助于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確保企業(yè)資產(chǎn)的安全，有效提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（二）內(nèi)部審計(jì)的作用沒(méi)有得到有效發(fā)揮

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，但是由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，內(nèi)部控制意識(shí)薄弱，內(nèi)部審計(jì)的作用很難得到發(fā)揮。主要表現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有形成一個(gè)完善的內(nèi)部控制系統(tǒng)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)制度和經(jīng)濟(jì)合同管理制度很不健全。同時(shí)，缺少對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)，而更加重視對(duì)實(shí)物進(jìn)行控制。加上獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，這在很大程度上對(duì)內(nèi)部審計(jì)制度的貫徹執(zhí)行產(chǎn)生出不利的影響。

（三）內(nèi)部審計(jì)制度不夠健全

在當(dāng)前我國(guó)眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，還普遍存在著內(nèi)部控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理、內(nèi)部審計(jì)制度不夠健全的情況。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)審部門(mén)劃歸于財(cái)務(wù)部門(mén)，這實(shí)際上就導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)缺乏獨(dú)立性，內(nèi)部審計(jì)的作用很難得到發(fā)揮。同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)職能僅僅是審核會(huì)計(jì)賬目方面，而在防范開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)、降低項(xiàng)目運(yùn)作成本以及提高經(jīng)濟(jì)效益等方面的作用沒(méi)有得到廣泛認(rèn)可。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的制度建設(shè)和創(chuàng)新

（一）建立健全完善的內(nèi)部審計(jì)制度

內(nèi)部審計(jì)制度是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保障，有助于房地產(chǎn)企業(yè)管理工作順利進(jìn)行。一方面，要通過(guò)制度確保內(nèi)部審計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要地位。通過(guò)建立健全內(nèi)部審計(jì)制度，可以有效保證企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)效率和效果，使內(nèi)部審計(jì)的各項(xiàng)制度措施得到有效執(zhí)行。另一方面，內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)控的重要手段，通過(guò)制度的建立與完善，可以充分發(fā)揮管理職能。內(nèi)部審計(jì)可以對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、組織效益以及成本費(fèi)用等進(jìn)行審查和評(píng)價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)日常管理中存在的問(wèn)題，并有針對(duì)性地提出整改方案與改進(jìn)建議，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）加大房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員的培訓(xùn)力度

高素質(zhì)的內(nèi)部審計(jì)人員是提高房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的根本保證。因此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員不僅要掌握會(huì)計(jì)、審計(jì)、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和管理等知識(shí)，而且還要遵守審計(jì)準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范。在我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)部審計(jì)人員主要來(lái)自于財(cái)務(wù)部門(mén)，他們的知識(shí)結(jié)構(gòu)不夠合理。因此，必須根據(jù)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)際需要，進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，加大對(duì)內(nèi)審人員的素質(zhì)能力的培訓(xùn)力度。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視建立科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制來(lái)吸引優(yōu)秀的審計(jì)人員，建立起一個(gè)高效的審計(jì)團(tuán)隊(duì)，改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

（三）積極改進(jìn)審計(jì)手段

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員的工作重點(diǎn)是在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、合法性的審查與監(jiān)督上，審計(jì)對(duì)象是會(huì)計(jì)報(bào)表、賬簿、憑證等會(huì)計(jì)資料。實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)生活中，這一審計(jì)模式出現(xiàn)了很多問(wèn)題，在很多時(shí)候阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要積極改進(jìn)審計(jì)手段，從傳統(tǒng)的“查錯(cuò)防弊”轉(zhuǎn)向?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部管理和企業(yè)決策服務(wù)，從審查和監(jiān)督轉(zhuǎn)向評(píng)價(jià)與咨詢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的工作范圍不應(yīng)局限于財(cái)務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面。在審計(jì)方法上，應(yīng)該靈活多變，根據(jù)工作需要靈活采用多種方法。

四、結(jié)語(yǔ)

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視風(fēng)險(xiǎn)防控工作，而內(nèi)部審計(jì)工作有助于房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，合理規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，重視內(nèi)部審計(jì)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)必須要全盤(pán)考慮的題中之義，中長(zhǎng)期的愿景是建立一套更加科學(xué)的內(nèi)部審計(jì)制度體系，從而不斷推動(dòng)內(nèi)部審計(jì)制度的創(chuàng)新，盡可能地減少或者避免突發(fā)性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，努力推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制

一、內(nèi)部控制的概述

內(nèi)部控制是對(duì)企業(yè)進(jìn)行一定的內(nèi)部管理，是現(xiàn)代企業(yè)最重要、最基本、最關(guān)鍵的管理方式，一個(gè)完整而嚴(yán)密的內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)建立一系列完整的管理責(zé)任制度、內(nèi)部審計(jì)、報(bào)告和電子監(jiān)控的制度，可以提高企業(yè)內(nèi)部控制的能力和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平、增強(qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，企業(yè)的資金、市場(chǎng)、人員發(fā)展到一定的規(guī)模，企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力資源配備和財(cái)務(wù)管理水平等方面都需要進(jìn)一步的完善，所以，要想適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，就必須從嚴(yán)去管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式逐步向現(xiàn)代企業(yè)管理模式過(guò)渡，加強(qiáng)內(nèi)部控制是建立現(xiàn)代企業(yè)制度及企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度中存在的問(wèn)題

（一）內(nèi)部控制制度不夠完善

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)存在著內(nèi)容不夠完整、設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在有些企業(yè)只具備基本的內(nèi)部控制操作，沒(méi)有一個(gè)完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。比如財(cái)務(wù)控制、經(jīng)濟(jì)合同控制管理制度不健全，甚至有的企業(yè)還沒(méi)有建立自我規(guī)范和約束機(jī)制，只有遇到違法違紀(jì)的行為才會(huì)采取一定的措施進(jìn)行補(bǔ)救，這是一種偏重于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制的機(jī)制，比如對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前預(yù)測(cè)和控制很少涉及，僅較重視實(shí)物的控制，忽視對(duì)行為的控制，有的企業(yè)內(nèi)部控制職責(zé)劃分、獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)不明確，嚴(yán)重影響了企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行，給企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不夠

由于內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，間接的效益也需要很長(zhǎng)的周期，還需要設(shè)置更多的人員崗位，制定大量的規(guī)章制度，增加辦事的環(huán)節(jié)和程序，許多房地產(chǎn)企業(yè)把精力主要放在房地產(chǎn)商品銷售和開(kāi)發(fā)上。甚至有很多房地產(chǎn)企業(yè)只是把內(nèi)部控制系統(tǒng)當(dāng)作是成本控制、內(nèi)部牽制制度、會(huì)計(jì)控制等。如果沒(méi)有充分理解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的具體內(nèi)涵，就很容易束縛企業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)绊懫髽I(yè)的效率。企業(yè)內(nèi)部控制并不是對(duì)自己人不信任或者制造矛盾。企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制系統(tǒng)是保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠有效地進(jìn)行，保證資產(chǎn)的安全，會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、完整，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）、房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)影響內(nèi)部控制制度的實(shí)施

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、籌資額大、資金周轉(zhuǎn)慢，涉及的部門(mén)范圍廣，內(nèi)部控制信息溝通不暢。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算時(shí)，開(kāi)發(fā)成本與收入不配比等也影響了內(nèi)部控制制度的順利實(shí)施。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的具體措施

（一） 完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的相關(guān)原則

1.全面性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)貫穿決策、執(zhí)行和監(jiān)督的全過(guò)程。業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)需要覆蓋到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到?jīng)Q策和執(zhí)行中，并進(jìn)行監(jiān)督。不存在內(nèi)部控制的空白點(diǎn)，實(shí)行對(duì)整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的控制，比如設(shè)備、材料和采購(gòu)的控制，房地產(chǎn)的施工成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的控制。

2.重要性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在兼顧全面的基礎(chǔ)上，關(guān)注重要業(yè)務(wù)事項(xiàng)和高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，并采取更為嚴(yán)格的控制措施，確保不存在重大缺陷。比如房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“三重一大”事項(xiàng)實(shí)行集體決策和聯(lián)簽制度就是重要性原則的體現(xiàn)。

3、制衡性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督的機(jī)制，同時(shí)兼顧運(yùn)營(yíng)效率。制衡性原則要求房地產(chǎn)企業(yè)完成某項(xiàng)工作必須經(jīng)過(guò)相互不隸屬的兩個(gè)或兩個(gè)以上的崗位和環(huán)節(jié)，同時(shí)還要求履行內(nèi)部控制監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)或人員具有良好的獨(dú)立性。

4、適應(yīng)性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、競(jìng)爭(zhēng)狀況和風(fēng)險(xiǎn)水平等相適應(yīng)，內(nèi)部控制系統(tǒng)需要有戰(zhàn)略性，并與企業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部管理相適應(yīng)，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和方針及內(nèi)部管理需求等變化適時(shí)地進(jìn)行調(diào)整和完善。適應(yīng)性原則要求房地產(chǎn)企業(yè)建立與實(shí)施內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，適時(shí)地對(duì)內(nèi)部控制系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估，發(fā)現(xiàn)可能存在的問(wèn)題，并及時(shí)采取措施補(bǔ)救。

5、成本效益原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)權(quán)衡實(shí)施成本與預(yù)期效益，以適當(dāng)?shù)某杀緦?shí)現(xiàn)有效控制。成本效益原則要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)必須考慮投入成本與產(chǎn)出效益之比。成本效益原則需要從企業(yè)的整體利益出發(fā)，盡管某些控制可能會(huì)影響工作效率，但會(huì)使企業(yè)免遭損失。

（二）、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制

1、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境好壞直接影響企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和整體戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，是企業(yè)內(nèi)部控制其他要素充分發(fā)揮作用的基礎(chǔ)，并起著制約的作用，所以需要加大企業(yè)的內(nèi)部宣傳，提高企業(yè)管理者的內(nèi)部控制意識(shí)，讓企業(yè)管理者充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)代企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)中獲得成功，就需要注重內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與實(shí)施，保證每個(gè)崗位和人員，每項(xiàng)業(yè)務(wù)或環(huán)節(jié)都能按照企業(yè)的規(guī)章制度辦事，其次還需要發(fā)揮董事會(huì)的作用，董事會(huì)是企業(yè)內(nèi)部控制的核心，所以需要大力加強(qiáng)董事會(huì)的建設(shè)，只有董事會(huì)擁有技術(shù)、智慧和才能，并進(jìn)行有效地控制，才能進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)督。另外還要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，提高員工的思想道德水平，樹(shù)立公司統(tǒng)一的價(jià)值觀和道德標(biāo)準(zhǔn)，制定員工行為準(zhǔn)則。

2、建立嚴(yán)密的內(nèi)控體系

房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中制定相互牽制相互制約的制度，以防為主。工作中明確職責(zé)，另外要進(jìn)行事后監(jiān)督，設(shè)立審計(jì)委員會(huì)。由董事會(huì)管理并獨(dú)立于被審計(jì)部門(mén)。

3、加強(qiáng)信息溝通

目前，我國(guó)企業(yè)信息化建設(shè)相對(duì)比較落后，不能為企業(yè)的營(yíng)銷和管理提供有效的數(shù)據(jù)，采用電子商務(wù)管理，客戶的信息將成為現(xiàn)代企業(yè)的命脈，所以現(xiàn)代企業(yè)成本管理應(yīng)該重視客戶關(guān)系的維護(hù)成本。良好的信息管理能提高企業(yè)內(nèi)部控制的效率，減少企業(yè)內(nèi)外信息不對(duì)稱和流通不暢。

結(jié)論

深化企業(yè)內(nèi)部控制是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，它需要政府和國(guó)家的支持，當(dāng)企業(yè)面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)，不斷強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制。

現(xiàn)代企業(yè)只有不斷吸取和借鑒中外內(nèi)部控制的成功管理經(jīng)驗(yàn)，才能抓住機(jī)遇，與時(shí)俱進(jìn)，提高企業(yè)內(nèi)部控制水平，保證企業(yè)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)者。

企業(yè)的內(nèi)部控制是樹(shù)立企業(yè)品牌的重要組成部分，只有有效的企業(yè)內(nèi)部控制方法才能適應(yīng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境，我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制的任務(wù)還任重而道遠(yuǎn)，只有堅(jiān)持企業(yè)內(nèi)部控制，中國(guó)的企業(yè)才會(huì)在世界的舞臺(tái)上有所作為。（作者單位：江蘇博愛(ài)投資有限公司）

參考文獻(xiàn)

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 問(wèn)題 策略

房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)和變革，在發(fā)展過(guò)程中，財(cái)管管理問(wèn)題是企業(yè)最為關(guān)注的話題，因?yàn)?，?cái)務(wù)狀況是企業(yè)能否立足于激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心要素，是企業(yè)安身立命的根本。財(cái)務(wù)管理能使企業(yè)在理財(cái)方面更加集中，優(yōu)化籌資與投資機(jī)制；能對(duì)考評(píng)管理起到積極的輔助作用；能使管理變的更加專業(yè)，監(jiān)督變得更加嚴(yán)格。然而，在飛速發(fā)展的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理已不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的需要，各個(gè)企業(yè)都在尋求新經(jīng)濟(jì)形式下，實(shí)際解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題關(guān)鍵所在，探討解決問(wèn)題的方法和策略，以促進(jìn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1、資金投入密集且周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，資金管理問(wèn)題是首要解決的。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)前期需要有大量的資金注入，因其建設(shè)的周期比較長(zhǎng)，涉及的范圍又廣，受房屋的工程等價(jià)和高額地價(jià)等方面的因素制約，資金投入密集且資金數(shù)額較大，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工等隊(duì)段，歷時(shí)較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)。幫需要企業(yè)通過(guò)多種渠道進(jìn)行資金籌集，而且籌資數(shù)額大，籌資任務(wù)繁重。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)大，決策要求高

房地產(chǎn)具有投資額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)內(nèi)外環(huán)境較復(fù)雜等特征，涉及到諸多不確定的因素，從而加大了整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性作用。因此，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和決策也顯得尤為重要，財(cái)務(wù)管理人員要做好對(duì)企業(yè)投資的分析和決策工作，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和投資階段提高警惕，通過(guò)減少對(duì)投資決策方面的失誤來(lái)降低整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，保證分析決策工作的可靠性和及效性，有效的降低風(fēng)險(xiǎn)，分散風(fēng)險(xiǎn)。

3、財(cái)務(wù)關(guān)系涉及范圍廣，較為復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)外部聯(lián)系范圍較廣，企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜，財(cái)務(wù)關(guān)系不僅包括與企業(yè)債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位、投資人及內(nèi)部職工之間的關(guān)系，還包括與國(guó)土、環(huán)保、規(guī)劃、建設(shè)等各個(gè)政府部門(mén)之間的監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。比較復(fù)雜的企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系會(huì)使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理呈現(xiàn)多樣化，復(fù)雜化，加大管理難度，形成管理風(fēng)險(xiǎn)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，要與不斷變化的外部環(huán)境時(shí)刻保持密切聯(lián)系，保有更強(qiáng)的靈敏度。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

1、財(cái)務(wù)管理模式滯后

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不夠健全，管理模式陳舊，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視，在進(jìn)行日常管理和招標(biāo)投標(biāo)工作中，沒(méi)有進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的衡量，把財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員當(dāng)作是專門(mén)整理發(fā)票、記賬的人員，專業(yè)財(cái)務(wù)管理缺失，方法滯后。另外，缺乏完善的管理規(guī)章制度，財(cái)務(wù)管理工作沒(méi)有可遵循的依據(jù)，企業(yè)資金管理比較盲目，資金分散，企業(yè)重視成本核算而忽視成本控制，對(duì)財(cái)務(wù)管理的把控能力減弱。

2、財(cái)務(wù)管理信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重

房地產(chǎn)集團(tuán)的各子公司的信息化工作都起步較早，為公司運(yùn)作提供了方便。但是由于各子公司間運(yùn)用的財(cái)務(wù)軟件都不盡相同，集團(tuán)很難對(duì)各子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的匯總分析與管理，規(guī)劃統(tǒng)一工作，形成信息孤島現(xiàn)象。另外，在集團(tuán)的下屬企業(yè)中，系統(tǒng)之間不能實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，核算人員只能根據(jù)相應(yīng)的業(yè)務(wù)交易所進(jìn)行處理，然后整理成憑證，降低了數(shù)據(jù)處理的時(shí)效性和準(zhǔn)確性，信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重。

3、資金管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展建立起財(cái)務(wù)長(zhǎng)期增長(zhǎng)模型，沒(méi)有設(shè)定明確的股利分配政策、資本回報(bào)率和資本結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，短期負(fù)債比例高，經(jīng)常會(huì)發(fā)生資金閑置或不足的情況；投資項(xiàng)目一味的追求多元化經(jīng)營(yíng)，選擇追求短期效益，應(yīng)收賬款回收速度慢，盲目性較大，資金流動(dòng)出現(xiàn)障礙，經(jīng)常造成周轉(zhuǎn)不暢的局面，總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不清晰。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的中存在的問(wèn)題及發(fā)展策略

1、對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)把控

企業(yè)一定要在項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作之前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究和分析，提高科學(xué)決策能力。財(cái)務(wù)管理人員要結(jié)合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行中可能遇到的所有問(wèn)題進(jìn)行預(yù)測(cè) ，重點(diǎn)把握籌資資本、籌資規(guī)模、首期投入資金、在建時(shí)所需常規(guī)資金和預(yù)期收益等幾方面的可行性分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理意識(shí)，在投資風(fēng)險(xiǎn)決策的過(guò)程中努力保持穩(wěn)健性，在投資決策中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯詈檬沁\(yùn)用財(cái)務(wù)管理軟件對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行可行性分析，這樣才能有效的加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)控制，增強(qiáng)項(xiàng)目本身的把控能力，有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

2、健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)控制

健全的財(cái)務(wù)管理制度是企業(yè)健康運(yùn)行發(fā)展的根本保障，企業(yè)應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，用制度來(lái)規(guī)范企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作。首先要設(shè)立專門(mén)的企業(yè)管理機(jī)構(gòu)，保證樂(lè)業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的正常運(yùn)行。其次是財(cái)務(wù)管理人員要根據(jù)項(xiàng)目管理的需求和特點(diǎn)，制定相應(yīng)的管理制度，并在實(shí)踐中不斷修訂和完善，再次在資金管理中，對(duì)所有資金的收入和支出，都嚴(yán)格按照規(guī)章制度執(zhí)行，充分發(fā)揮企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)有的作用。最后，財(cái)務(wù)工作人員除了對(duì)會(huì)計(jì)結(jié)果進(jìn)行審核外，還應(yīng)積極參與到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審和項(xiàng)目的預(yù)算當(dāng)中，全方面監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況。

另外，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收入和支出的審批過(guò)程，審批人員對(duì)自身的審批依據(jù)、審批職責(zé)和審批權(quán)限進(jìn)行明確和了解，并根據(jù)企業(yè)的業(yè)務(wù)需要制定專項(xiàng)的管理制度，完善財(cái)務(wù)核算的辦法及監(jiān)督手段。

3、構(gòu)建統(tǒng)一的信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)

信息化是現(xiàn)代企業(yè)的重要管理工具，更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中重要的管理支撐點(diǎn)。以集團(tuán)組織建構(gòu)為基礎(chǔ)，運(yùn)用信息化管理手段，建立統(tǒng)一平臺(tái)的系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)管理體系，把集團(tuán)內(nèi)所有數(shù)據(jù)和信息資料在同一數(shù)據(jù)庫(kù)中集中處理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行集成應(yīng)用。實(shí)現(xiàn)資金管理、預(yù)算管理、數(shù)據(jù)分析、財(cái)務(wù)管理和人力資源管理一體化，從而形成集團(tuán)數(shù)據(jù)流和信息流統(tǒng)一的平臺(tái)，為企業(yè)決策提供完整、及時(shí)、有效、準(zhǔn)確的信息。信息管理平臺(tái)的應(yīng)用能降低成本，有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率不，加快發(fā)展并實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，從而控制運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

4、實(shí)行全面的資金管理，提高企業(yè)資金的使用效益

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的中心就是資金的管理，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)努力加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的資金融通工作，充分利用閑散資金，對(duì)內(nèi)部的存款和借款設(shè)置出專項(xiàng)的賬戶并進(jìn)行相應(yīng)的核算和管理，對(duì)所需資金應(yīng)上報(bào)相應(yīng)的資金使用計(jì)劃后，再做統(tǒng)一的調(diào)劑和融通，通過(guò)合理的高度，充分發(fā)揮企業(yè)貨幣的時(shí)間價(jià)值，更好的降低企業(yè)資金的成本，提高資金的使用價(jià)值。

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金建設(shè)周期長(zhǎng)，投入量較大，應(yīng)確定好最佳的企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，努力加強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本控制，在考慮企業(yè)資金的成本的基礎(chǔ)上考慮投資方案的選擇及可行性，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)的評(píng)價(jià)和決策后再確定出最優(yōu)的企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，以求最大限度的降低資金的使用成本。并應(yīng)努力構(gòu)建出多元化的籌資渠道，有效緩解企業(yè)資金的困難，增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn) ：

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關(guān)鍵詞：成本核算；控制；制度建設(shè)；監(jiān)督

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題

由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算，其存在的主要問(wèn)題是：

（1）成本核算對(duì)象不明確。房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開(kāi)發(fā)，分期進(jìn)行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)象，是以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對(duì)象，這些在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未明確。

（2）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會(huì)計(jì)有關(guān)知識(shí)，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中；屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)一定程序先歸集費(fèi)用并采用適當(dāng)方法進(jìn)行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建安工程費(fèi)屬于直接開(kāi)發(fā)成本，而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開(kāi)發(fā)成本，需要進(jìn)行歸集和分配?？扇绾螌?duì)間接開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行歸集和分配，間接開(kāi)發(fā)成本歸集何處，按什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分配，沒(méi)有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全，財(cái)務(wù)核算比較規(guī)范，經(jīng)營(yíng)管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象，各項(xiàng)目間收入、成本費(fèi)用和利潤(rùn)數(shù)字相對(duì)真實(shí)、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤(rùn)額和應(yīng)考核指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進(jìn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，只能按生產(chǎn)周期核算開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和應(yīng)交稅金，恰當(dāng)評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)管理層的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗(yàn)收后即可進(jìn)行竣工結(jié)算，但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實(shí)施，進(jìn)而影響項(xiàng)目結(jié)算。

（5）張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會(huì)有多個(gè)不同項(xiàng)目同時(shí)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，由于各項(xiàng)目所處位置、用途以及取得土地的價(jià)格等均不同，使得各項(xiàng)目利潤(rùn)空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟(jì)適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設(shè)法壓縮各項(xiàng)目當(dāng)期利潤(rùn)空間，有意將以后項(xiàng)目應(yīng)攤銷的成本提前確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn)，造成各項(xiàng)目間成本張冠李戴，趁機(jī)渾水摸魚(yú)。

2 存在問(wèn)題的原因分析

（1）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)沒(méi)有真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動(dòng)性，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念，照走過(guò)去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性滯后而無(wú)法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制，只能靠制度被動(dòng)地“卡”。一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實(shí)，則無(wú)可挽回。

3 提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

（1）制定相應(yīng)的成本控制措施。控制成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。

①嚴(yán)格控制建安成本降低工程造價(jià)?？刂平ㄔO(shè)工程成本，首先，應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始，因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低，設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費(fèi)用，還要做好工程招投標(biāo)工作，通過(guò)招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設(shè)備價(jià)格和嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對(duì)工程造價(jià)的作用。在工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)合理地確定工程造價(jià)，做好結(jié)算審核工作。

②拆遷安置費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊(duì)伍及時(shí)凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地，增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開(kāi)發(fā)原有人員的安置工作。

③貸款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，使部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短及資金回收的特點(diǎn)來(lái)選擇合適的還款方式?？偟膩?lái)說(shuō)，償還貸款的方式分為一次全部?jī)斶€和若干次償還。一次償還方式對(duì)業(yè)主的壓力過(guò)大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對(duì)于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，實(shí)行的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在總的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方面要投入資金，另一方面部分項(xiàng)目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過(guò)多占用資金造成利息損失，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

（2）加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督。

①建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度。加強(qiáng)和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專門(mén)負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。

②加大會(huì)計(jì)、稅收監(jiān)管力度。財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)等有關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)合作，及時(shí)溝通信息，對(duì)故意不進(jìn)行工程決算，不按規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大處罰力度，同時(shí)提高預(yù)收賬款、預(yù)交稅款的比例，促使其及時(shí)、正確核算收入成本，切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)或人員，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)，以保證會(huì)計(jì)核算真實(shí)性，其最終目的是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。另外，內(nèi)部審計(jì)人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監(jiān)督。

設(shè)立內(nèi)

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）12-00-02

一、COSO《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡(jiǎn)述

2004年9月，COSO了名為《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——整合框架》的研究報(bào)告，它是對(duì)《內(nèi)部控制——整合框架》的補(bǔ)充和豐富，同時(shí)也標(biāo)志著“風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)代”的到來(lái)。

這一報(bào)告從原來(lái)的只公布財(cái)務(wù)報(bào)表并且只關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性，到現(xiàn)在公布由企業(yè)編制的進(jìn)行公布的所有報(bào)告。而且，涵蓋范圍也從原來(lái)的財(cái)務(wù)信息擴(kuò)展到了更廣泛的非財(cái)務(wù)信息。對(duì)主體目標(biāo)的這種分類可以使我們關(guān)注企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的不同側(cè)面。另一方面，《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——整合框架》提出內(nèi)部環(huán)境、目標(biāo)設(shè)定、事項(xiàng)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、控制活動(dòng)、信息與溝通和監(jiān)控八個(gè)相互關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)管理構(gòu)成要素。這份企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理框架涵蓋了內(nèi)部控制，從而構(gòu)建了一個(gè)更強(qiáng)有力的概念和管理工具。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問(wèn)題分析

（一）控制環(huán)境與目標(biāo)設(shè)定方面

1.尚未形成良好的內(nèi)部控制文化。內(nèi)部控制文化包括企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)觀念、風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)管理職業(yè)道德等。內(nèi)部控制是一個(gè)需要董事會(huì)、高級(jí)管理層和各級(jí)工作人員由上而下共同努力才能實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。目前房地產(chǎn)企業(yè)的依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)薄弱，特別是基層項(xiàng)目機(jī)構(gòu)部分工作人員還未充分認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，法律意識(shí)淡薄，責(zé)任心不強(qiáng)，防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，許多前期形成內(nèi)部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現(xiàn)。因些內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內(nèi)部控制要增設(shè)人員崗位，制定大量規(guī)章制度，增加辦事環(huán)節(jié)和程序，許多房地產(chǎn)企業(yè)就認(rèn)為加強(qiáng)內(nèi)部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認(rèn)為內(nèi)部控制是對(duì)自己的不信任，容易造成內(nèi)部矛盾。這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)的偏差。

2.人員素質(zhì)差異。一些員工專業(yè)水平不高，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和防范風(fēng)險(xiǎn)的能力有限。內(nèi)部控制系統(tǒng)發(fā)揮作用必須落實(shí)到人員的實(shí)際操作，由于工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)、判斷錯(cuò)誤等原因而導(dǎo)致影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的狀況屢屢發(fā)生。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目部員工流動(dòng)性比較強(qiáng)，宣傳學(xué)習(xí)無(wú)法系統(tǒng)全面，實(shí)施控制也就無(wú)法全面到位。

3.沒(méi)有制定明確的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)自身實(shí)際制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，盲目追求業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展與追求自身經(jīng)濟(jì)利益，無(wú)視內(nèi)部控制中的合法合規(guī)控制，違規(guī)操作，給行業(yè)和社會(huì)帶來(lái)極大的損失。

（二）事項(xiàng)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)方面

1.風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)薄弱。首先表現(xiàn)為盲目追求利潤(rùn)最大化。有些房地產(chǎn)企業(yè)盲目強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)，為增強(qiáng)收益能力，以不斷地?cái)U(kuò)大投資規(guī)模為戰(zhàn)略目標(biāo)，盲目擴(kuò)張使得有些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)借貸解決大量的資金需求，造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)到期不能償債的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)高額的貸款利息，增加了企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，加大了資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理。雖然有些房地產(chǎn)也設(shè)立部門(mén)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，但設(shè)立不夠完善，存在盲點(diǎn)與漏洞，使風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估無(wú)法發(fā)揮預(yù)防作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，工藝龐雜，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于不確定因素而導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的案件屢有發(fā)生，例如，建筑市場(chǎng)中各類責(zé)任事故、層層轉(zhuǎn)包、合同糾紛屢見(jiàn)不鮮，使企業(yè)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估方法落后。近幾年來(lái)，雖然各房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有所增強(qiáng)，但是，安全防范措施還不完備，從而導(dǎo)致了企業(yè)不能有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，不能及時(shí)地對(duì)所發(fā)生的問(wèn)題采取必要的糾正措施。尚未建立系統(tǒng)、完善的客戶信息電子檔案管理等問(wèn)題。

（三）信息與溝通方面

首先，缺乏有效的信息系統(tǒng)。一些業(yè)務(wù)或管理系統(tǒng)雜亂缺乏科學(xué)規(guī)劃，各系統(tǒng)之間缺乏溝通和協(xié)調(diào)，信息往往難以共享，各業(yè)務(wù)部門(mén)根據(jù)自身的業(yè)務(wù)需要，數(shù)據(jù)采集的口徑不一致，往往會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)的信息或需要信息時(shí)無(wú)處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒(méi)有及時(shí)將有關(guān)政策傳達(dá)給參與活動(dòng)的所有人員，使他們不能及時(shí)知道企業(yè)運(yùn)作的最新?tīng)顩r，員工不能清楚的明白自己所承擔(dān)的特定職務(wù)，本業(yè)務(wù)在內(nèi)部控制方面有何要求，造成越權(quán)行為和責(zé)任無(wú)法落實(shí)。第三，執(zhí)行力不夠。當(dāng)項(xiàng)目基層工作人員將問(wèn)題上報(bào)給管理層時(shí)，管理層未給予足夠的重視，認(rèn)為只是小問(wèn)題而敷衍解決或置之不理，造成小問(wèn)題不斷惡化，最終給企業(yè)行帶來(lái)了惡劣的結(jié)果。另一種情況是，管理層下達(dá)了解決方案，項(xiàng)目基層卻沒(méi)有落到實(shí)處切實(shí)執(zhí)行，使內(nèi)部控制出現(xiàn)漏洞。

（四）監(jiān)控方面

這方面主要問(wèn)題是內(nèi)部審計(jì)職能弱化。一方面缺乏完整的內(nèi)部審計(jì)規(guī)章制度，許多制度存在盲點(diǎn)和漏洞；檢查走形式，監(jiān)督不嚴(yán)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的檢查只是上級(jí)布置，下級(jí)應(yīng)付而沒(méi)有認(rèn)真對(duì)待，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題；另一方面一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)不足，對(duì)內(nèi)部控制的檢查頻率較低不能與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制度更新速度相適應(yīng)，在一定程度上影響了內(nèi)部審計(jì)的效力。

三、改革我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

（一）創(chuàng)建良好的內(nèi)控環(huán)境

1.堅(jiān)持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時(shí)管理，明確各級(jí)管理層的權(quán)力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現(xiàn)逃避責(zé)任，無(wú)人承擔(dān)的情況。

2.建立強(qiáng)有力的內(nèi)部控制文化：統(tǒng)一員工對(duì)內(nèi)控制度的認(rèn)識(shí)，使內(nèi)部控制成為企業(yè)內(nèi)部的自發(fā)需要，提高管理者對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)水平，將內(nèi)部控制作為企業(yè)的目標(biāo)。并加強(qiáng)人力資源管理，建立高效的人員隊(duì)伍，使風(fēng)險(xiǎn)控制融入到全體員工日常工作中。

3.重視對(duì)員工的培養(yǎng)：通過(guò)定期、持續(xù)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，內(nèi)部控制文化以及先進(jìn)理念的培訓(xùn)，培養(yǎng)員工的內(nèi)部控制意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，成為高素質(zhì)高道德的員工。

（二）構(gòu)建系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)體系

1.強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算的內(nèi)部控制系統(tǒng)。防范風(fēng)險(xiǎn)首先要從日常的業(yè)務(wù)工作做起，有效的防范操作風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該建立完善的會(huì)計(jì)系統(tǒng)。記賬崗位和對(duì)賬崗位嚴(yán)格分開(kāi)，做到賬實(shí)相符；明確各項(xiàng)業(yè)務(wù)的審批權(quán)限，明確責(zé)任；健全檔案管理，完善信息系統(tǒng)，及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。

2.建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。面對(duì)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要加強(qiáng)對(duì)員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)培訓(xùn)提高他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、監(jiān)測(cè)和控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)還要定期與房地產(chǎn)各參與者進(jìn)行聯(lián)系，對(duì)各開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行評(píng)估，形成一個(gè)動(dòng)態(tài)的、能夠持續(xù)改進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。

3.建立有效的資金審批機(jī)制。規(guī)范財(cái)務(wù)資金審批流程，在審批人員授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審，完善經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)。

4.完善防范意外風(fēng)險(xiǎn)措施。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房?jī)r(jià)的高低都很難預(yù)測(cè)，加強(qiáng)意外風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的預(yù)算，這樣可使企業(yè)在遇到突然事件時(shí)可以不影響整體的運(yùn)作，提前做好防范工作。

（三）規(guī)范內(nèi)部控制活動(dòng)

首先，明確崗位和職責(zé)。限制每個(gè)人的權(quán)限，實(shí)施嚴(yán)格而明確的職責(zé)劃分，堅(jiān)持不相容職務(wù)分離，業(yè)務(wù)操作過(guò)程中的授權(quán)、交易、記錄、管理應(yīng)當(dāng)有明確的劃分。嚴(yán)格授權(quán)，所有進(jìn)行業(yè)務(wù)交易的工作人員都應(yīng)經(jīng)過(guò)授權(quán)，防止越權(quán)交易行為。

其次，明晰責(zé)任關(guān)系。落實(shí)交接手續(xù)，使部門(mén)和員工能夠清楚知道自己的職責(zé)，一旦發(fā)生問(wèn)題，能追究到個(gè)人，并可以給成績(jī)優(yōu)秀的員工一定的獎(jiǎng)勵(lì)，調(diào)動(dòng)員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對(duì)現(xiàn)金，重要空白憑證，業(yè)務(wù)單據(jù)，賬戶管理進(jìn)行檢查，做到賬實(shí)相符，管理層定期對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量及監(jiān)控錄像進(jìn)行抽查。

（四）完善銀行內(nèi)部的管理信息系統(tǒng)

首先，董事會(huì)和管理層有責(zé)任完善信息系統(tǒng)，搭建信息交流平臺(tái)，強(qiáng)化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應(yīng)該給員工創(chuàng)造條件讓他們有機(jī)會(huì)能直接與管理層溝通，保障任何有關(guān)銀行經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)的信息能夠及時(shí)地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并糾正錯(cuò)誤的行為。此外，建立科學(xué)的信息分析體系。

（五） 構(gòu)建科學(xué)嚴(yán)密的內(nèi)外監(jiān)控體系

明確內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)察部門(mén)的監(jiān)督職責(zé)，切實(shí)做到監(jiān)管措施落到實(shí)處，定期自我檢查。發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的缺陷時(shí)應(yīng)及時(shí)改正并上報(bào)，使內(nèi)部監(jiān)督能夠發(fā)揮作用。采取科學(xué)的內(nèi)部審計(jì)方法，提高內(nèi)部審計(jì)的作用，并實(shí)施責(zé)任追究制度，增強(qiáng)個(gè)人責(zé)任感。

參考文獻(xiàn)：

[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.

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