導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)模式 現(xiàn)狀 問題 創(chuàng)新

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十余年的現(xiàn)代化發(fā)展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至今為止依然保持著較快的發(fā)展勢頭。但是，從事物發(fā)展的兩面性上來說，任何事物的發(fā)展都存在著利、弊兩個(gè)方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外。近年來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的諸多問題日益凸顯，已經(jīng)逐漸影響到了整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，比如說，招商乏力、經(jīng)營不善、質(zhì)量問題突出、空置率過高等等。下面，我們就對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新展開探討，以期能夠?yàn)榇蠹姨峁┮恍├碚撋现С峙c幫助。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及存在的主要問題分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀分析

總的來說，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能夠用“起步晚，發(fā)展快”這一句話來概括。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)大約起步于2000年，至2003年以后進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，2005、2006這兩年我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了第一個(gè)高峰期，但是，在這之后前期大規(guī)模開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)弊病漸漸顯露出來，由此也標(biāo)志著我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始進(jìn)入相對理性的發(fā)展時(shí)期?？v觀我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展歷程，我們發(fā)現(xiàn)之前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要采用了分割出售、租售結(jié)合以及只租不售和不售不租等幾種主要模式。

（二）傳統(tǒng)商地產(chǎn)開發(fā)模式存在的問題

首先，分割出售模式致使業(yè)主產(chǎn)權(quán)多元化，很難實(shí)施統(tǒng)一的經(jīng)營與管理，這種模式最主要的弊病已經(jīng)為業(yè)內(nèi)人士所熟識，并且現(xiàn)在基本上已經(jīng)沒有開發(fā)單位再采取這樣的開發(fā)模式了。

其次，租售結(jié)合模式曾經(jīng)也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中較為成功的一種模式，比如說2003年大連萬達(dá)集團(tuán)在南寧建設(shè)的萬達(dá)商業(yè)廣場就是采取的這種模式，并且它也是當(dāng)時(shí)南寧經(jīng)營較好的眾多大型商業(yè)廣場之一。然而，這種模式也存在著明顯的弊端，所出售的部分依然帶有“商鋪全零售”的弊端。

最后，不租不售開發(fā)模式，雖然是由開發(fā)商掌握了產(chǎn)權(quán)以及經(jīng)營權(quán)，但最明顯的弊端在于這種模式對開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營能力都有著很高的要求，一旦后期經(jīng)營不善，就會成為開發(fā)商的一大包袱。此外，這種經(jīng)營模式屬于資金長線運(yùn)作的模式，資金回籠的期限的較長，風(fēng)險(xiǎn)比較大，并不適于資金力量相對薄弱開發(fā)商操作。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新

（一）傳統(tǒng)模式不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的具體原因分析

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱的那幾年，各地方政府為了鼓勵當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，主動降低了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的要求與相關(guān)條件，更多開發(fā)商基于地產(chǎn)開發(fā)巨額利潤的誘惑和資金的壓力，更多采取了“分割零售”與“售后返租”等方式實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。然而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本身是一項(xiàng)投資期限較長、投資金額較大、風(fēng)險(xiǎn)比較高并且對于專業(yè)人才要求較高的經(jīng)營項(xiàng)目，如果開發(fā)商僅僅是基于迅速獲取高額利潤的目的，全然不顧開發(fā)與后期經(jīng)營的相互結(jié)合，顯然是不科學(xué)、不理性的；這也是當(dāng)前眾多商場出現(xiàn)招商乏力、經(jīng)營困難的主要原因之一，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了相對理性的發(fā)展階段，這些模式自然將不再適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需求了。

（二）只租不售模式在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的優(yōu)勢

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)采取“只租不售”的模式將更加有利于項(xiàng)目的總體規(guī)劃、經(jīng)營管理及資源整合。從商業(yè)地產(chǎn)的國際開發(fā)慣例上來說，很多實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商都是采取“只租不售”的開發(fā)模式，并在后期的經(jīng)營上對產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一招商、實(shí)施統(tǒng)一管理，主要是以持續(xù)有效的經(jīng)營管理來提升整體項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。當(dāng)前，我國上海、杭州等地的諸多開發(fā)商都開始走回頭路，把曾經(jīng)賣出去的商鋪又回購了回來，重整項(xiàng)目、再做運(yùn)營；北京也有許多高端的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明確表示項(xiàng)目采取“只租不售”的開發(fā)模式。

（三）只租不售模式應(yīng)用到現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的創(chuàng)新與發(fā)展

只租不售的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式對于開發(fā)商來說，最大的問題就是融資問題和盈利前景問題，這也是眾多業(yè)內(nèi)人士所關(guān)心的。以前地方政府在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，通常采取的是千人指標(biāo)進(jìn)行配套，并沒有詳盡考慮地方的實(shí)際市場需求，而有經(jīng)驗(yàn)的投資者主要是分析商業(yè)地產(chǎn)所在地的居民消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣等來決策是否實(shí)施項(xiàng)目的開發(fā)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理性發(fā)展階段，地方政府的發(fā)展要求與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的具體要求可能不完全一致，致使地方政府不在重點(diǎn)扶持商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，再加上銀行銀根緊縮等原因，商業(yè)地產(chǎn)融資確實(shí)尤為艱難。但是，從國內(nèi)資本市場上的閑散資金綜合狀況以及投資者的趨利根本上來看，有好的項(xiàng)目是不愁融不到錢的。因此，我們可以借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的成功經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展地產(chǎn)投資信托基金，這樣不僅能夠有效化解商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能解決資本市場資金閑置以及商業(yè)地產(chǎn)投資資金不足的問題，從而更好的帶動地方經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速、平穩(wěn)的發(fā)展。

三、結(jié)語

總的來說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新發(fā)展尚且算是一個(gè)較為新穎的研究課題，并且其間所涉及到的主體也比較多，比如說地方政府、主管部門以及市場資本機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、當(dāng)?shù)鼐用竦鹊?，所以說這是一個(gè)綜合性比較強(qiáng)的項(xiàng)目，在房地產(chǎn)開發(fā)越來越理性的發(fā)展階段，綜合考慮與分析各方需求，并能夠確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)營利益，還需要我們諸多業(yè)內(nèi)人士及專業(yè)研究、學(xué)習(xí)人員的共同努力。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡鴻巖.商業(yè)地產(chǎn)或是開發(fā)商轉(zhuǎn)型機(jī)遇[J].城市開發(fā)，2010，（08）.

篇2

關(guān)鍵詞：BIM；商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)營管理

BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術(shù)，其從三維角度建立模型、信息數(shù)據(jù)等，為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理做出貢獻(xiàn)，但其價(jià)值并未被完全發(fā)掘。設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營管理等團(tuán)隊(duì)對BIM技術(shù)的合理運(yùn)用，可為商業(yè)地產(chǎn)增加更多收益，達(dá)到商業(yè)目的。

1傳統(tǒng)運(yùn)營管理的弊端

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方式對于現(xiàn)今快速發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟(jì)社會來說相對滯后。傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營管理僅實(shí)施人工管理，始終不能細(xì)化到每一項(xiàng)角落，這往往被管理者忽視，成為問題隱患，對業(yè)主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進(jìn)行土建、安裝、水暖等全方位設(shè)計(jì)時(shí)，會將大量不同專業(yè)的圖紙進(jìn)行綜合計(jì)算。此過程多為傳統(tǒng)平面圖紙的結(jié)合，無法迅速計(jì)算出各類圖紙結(jié)合后的設(shè)計(jì)缺陷，如管線碰撞沖突；且設(shè)計(jì)復(fù)雜的建筑物構(gòu)想無法在平面圖紙中表現(xiàn)出來，制約設(shè)計(jì)師的創(chuàng)造思維，如復(fù)雜空間的定位與優(yōu)化調(diào)整。而是這些細(xì)節(jié)的疏忽，導(dǎo)致在建設(shè)過程中發(fā)生特殊建筑造型無法精準(zhǔn)計(jì)算、工期無法控制、成本無法控制、設(shè)計(jì)缺陷無法避免等各類經(jīng)濟(jì)、資源、安全等損失，有些損失甚至無法挽回。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式存在一定缺陷。一般商業(yè)地產(chǎn)管理是開發(fā)商、持有資產(chǎn)方或聘請的專業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理公司對商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行的全面且有效的經(jīng)營管理，其主要組成部分包括商業(yè)地產(chǎn)的招商、推廣、調(diào)整租戶及業(yè)態(tài)、物業(yè)管理等，通過良好資產(chǎn)管理運(yùn)營，為資產(chǎn)持有方帶來租金收入及資產(chǎn)溢價(jià)。但在傳統(tǒng)非BIM開發(fā)模式里，設(shè)計(jì)及建設(shè)方無法為后期運(yùn)營方的管理軟件提供BIM原始數(shù)據(jù)，有可能在設(shè)施設(shè)備管理、設(shè)計(jì)劃分不同區(qū)域業(yè)態(tài)及面積、改造及彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷、應(yīng)對突發(fā)事件與安全問題等方面帶來諸多不便，出現(xiàn)若干不確定風(fēng)險(xiǎn)，無法順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。若開發(fā)商后期不持有該資產(chǎn)，無法享有資產(chǎn)增值帶來的利益，前期開發(fā)時(shí)則失去運(yùn)用BIM的動力。所以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)急切地需有現(xiàn)代建筑開發(fā)技術(shù)來引導(dǎo)，并對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行有效的監(jiān)管與運(yùn)營。

2基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理應(yīng)用

2.1案例應(yīng)用

上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環(huán)球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經(jīng)LEED綠色建筑體系認(rèn)證的超高層項(xiàng)目，上海中心大廈體現(xiàn)了BIM模型技術(shù)的核心應(yīng)用理念及成果。其有別于傳統(tǒng)建筑的特點(diǎn)、難點(diǎn)在于眾多建筑材料及設(shè)施設(shè)備的建設(shè)使用，眾多因素復(fù)雜地互相聯(lián)系在一起。作為一個(gè)全球矚目的建筑，通過人力想象、大腦運(yùn)作，顯然費(fèi)時(shí)費(fèi)力，因此該項(xiàng)目運(yùn)用了應(yīng)用了特有的BIM模型技術(shù)，將所有物理專業(yè)、資源分配、設(shè)備管理、成本計(jì)劃等事項(xiàng)均轉(zhuǎn)化成直觀、可操作的直觀數(shù)據(jù)，可避免重復(fù)工作、提高工程質(zhì)量、降低工程成本、減少資源浪費(fèi)。在該項(xiàng)目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關(guān)鍵。20327塊玻璃幕墻沒有一塊是相同的，設(shè)計(jì)階段可通過BIM計(jì)算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現(xiàn)出立體模型，給設(shè)計(jì)建造留有優(yōu)化、創(chuàng)新的余地。此外，BIM技術(shù)作為后期運(yùn)營管理階段的輔助工具，可按照空間、環(huán)境等計(jì)算數(shù)據(jù)來協(xié)助分類每層建筑的局域劃分，便于運(yùn)營管理；在照明、消防、設(shè)施設(shè)備管理、應(yīng)急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運(yùn)營、租賃、物業(yè)管理等各工作環(huán)節(jié)，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經(jīng)濟(jì)的浪費(fèi)，有效實(shí)現(xiàn)運(yùn)營期的高效管理。該項(xiàng)目從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到其進(jìn)入運(yùn)營管理，期間都充分運(yùn)用了BIM技術(shù)，充分體現(xiàn)了BIM技術(shù)對現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的必要性與重要性。圖1上海中心大廈頂部俯瞰圖BIM模型技術(shù)將商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)到運(yùn)營這一全生命周期過程中的所有事項(xiàng)計(jì)算出合理的應(yīng)對方案提供給管理者作為依據(jù)，這有助于協(xié)調(diào)管理者在管理運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)時(shí)解決困難，但實(shí)施還是要靠管理者的進(jìn)一步分析與思考。BIM可根據(jù)商業(yè)資產(chǎn)持有者或管理者的要求，模擬多種適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)施，幫助其選擇最優(yōu)經(jīng)營管理方式，盡可能延長建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產(chǎn)持有者帶來更多收益，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)管理的可持續(xù)健康發(fā)展。

2.2BIM價(jià)值體現(xiàn)與效果

BIM技術(shù)對于現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理有著重要的價(jià)值體現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和商業(yè)運(yùn)營管理都至關(guān)重要。BIM技術(shù)將龐大體系簡化成立體的三維模型，通過計(jì)算得出直觀化的數(shù)據(jù)結(jié)論呈獻(xiàn)給管理者，讓管理者切實(shí)有效地管理操作，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的有效透視。

2.3未來展望

在現(xiàn)代科技飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會中，BIM作為一種建設(shè)輔助技術(shù)，在行業(yè)中越來越廣泛的被使用。它改變了行業(yè)工作方式，細(xì)化和優(yōu)化了建筑全生命周期各階段的每一個(gè)細(xì)節(jié)，避免了工作缺陷與差錯，降低了不必要的項(xiàng)目成本，能夠協(xié)調(diào)和分享信息給更多的項(xiàng)目相關(guān)者。在將來，BIM技術(shù)會得到更大的改革創(chuàng)新與發(fā)展，或甚至可能被其他更有效的模型技術(shù)所取代。當(dāng)前的BIM技術(shù)主要還是以3D技術(shù)作為支撐，構(gòu)建立體模型，計(jì)算建筑數(shù)據(jù)，從而對項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo)。將來的BIM模型技術(shù)會廣泛地使用4D、5D或nD的構(gòu)建技術(shù)，其演變模型也將更為真實(shí)化，精確化。結(jié)合現(xiàn)代化科技的發(fā)展，BIM技術(shù)將會走入尋常人家，走入不同領(lǐng)域，以建筑的構(gòu)建模型，運(yùn)用到教育、企業(yè)管理、文化等領(lǐng)域，推動社會發(fā)展。

3結(jié)束語

BIM技術(shù)能給商業(yè)地產(chǎn)管理者提供直觀的立體數(shù)據(jù)，起到一定的作用。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理者不能完全依賴BIM技術(shù)來提高商業(yè)地產(chǎn)管理水平，主導(dǎo)者還是開發(fā)者、運(yùn)營者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業(yè)帶來了較多益處，因此運(yùn)用與推廣BIM技術(shù)，將為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理帶來更大發(fā)展機(jī)遇。

作者:單雅娟

參考文獻(xiàn)：

[1]王延紅.建筑施工管理中BIM技術(shù)的應(yīng)用[J].工程技術(shù)研究,2017,(2):66-67.

篇3

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營壓力巨大。借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

新型地產(chǎn)通過整合當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個(gè)主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過程及邏輯。在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對滯后。隨著時(shí)間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟(jì)需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟(jì)狀況較好的時(shí)期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，無論住宅地產(chǎn)市場，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時(shí)，隨著發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國家紛紛步入老齡化社會，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營理念、開發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)、社會的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

2. 我國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國外類似，我國房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內(nèi)學(xué)者對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟(jì)社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節(jié)點(diǎn)劃為多個(gè)階段，不同階段時(shí)期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開始起步。改革開放初期，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產(chǎn)市場主要是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來看，這一階段我國房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價(jià)格持續(xù)過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關(guān)調(diào)控政策，主要針對住宅地產(chǎn)市場進(jìn)行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長點(diǎn)。次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時(shí)，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業(yè)市場為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。不同于受到國家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢、資金支撐。國家進(jìn)一步鼓勵商鋪投資，提供多項(xiàng)優(yōu)惠稅費(fèi)政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級。自2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時(shí)，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點(diǎn)階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售額、國房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動力機(jī)制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開發(fā)、經(jīng)營模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動力機(jī)制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結(jié)構(gòu)，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長。收入水平的持續(xù)提高，同時(shí)帶來居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來越多的消費(fèi)人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊?、無子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問題重重。隨著經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個(gè)人消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場需求日益增加，且隨時(shí)間發(fā)展呈上升趨勢。

第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α⑹袌鲂枨蠹肮δ芤?。近年來我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵扶持，開發(fā)商紛紛針對工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)會

1. 宏觀層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來，由于國際金融危機(jī)的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷。2016年上半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟(jì)仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過第二產(chǎn)業(yè)。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動、投資驅(qū)動方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動逐漸取代成為新的增長點(diǎn)。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級。從住宅地產(chǎn)來看，2014年以來，我國住宅房地產(chǎn)業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價(jià)格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價(jià)格、人員工資、材料調(diào)動以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟(jì)增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴(kuò)張，網(wǎng)購量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務(wù)增長也直接印證了這一點(diǎn)，2010年以來快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷售市場。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營方式。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結(jié)構(gòu)，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面探索開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險(xiǎn)、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動向擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費(fèi)對增長的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費(fèi)。未來居民在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來利好。

5. 市場層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場來看，城鎮(zhèn)化對于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場長周期趨勢的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國人口數(shù)量已進(jìn)入拐點(diǎn)階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來看，隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，供過于求，出現(xiàn)庫存過剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開工面積降幅較2014年擴(kuò)大6.8%至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來了機(jī)會。從供給端來看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來看，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長。當(dāng)前消費(fèi)正逐步成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的核心動力。當(dāng)年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費(fèi)需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費(fèi)需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來市場對相關(guān)營業(yè)用房的需求。

四、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會公益屬性的項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等方面，不同地區(qū)對項(xiàng)目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。

另一方面，國內(nèi)新型地產(chǎn)在開發(fā)、運(yùn)營模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險(xiǎn)等各項(xiàng)成熟的軟件配套措施，在頂層機(jī)制設(shè)計(jì)方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致諸多項(xiàng)目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結(jié)論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢下，未來產(chǎn)業(yè)融合將成為我國新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。但是在我國特殊的經(jīng)濟(jì)社會背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項(xiàng)目仍需要進(jìn)一步在開發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢論證，以保證后期項(xiàng)目的順利運(yùn)營與發(fā)展。

首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場的潛在需求為消費(fèi)者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)運(yùn)營之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費(fèi)者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊(duì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計(jì)和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊(duì)伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項(xiàng)目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對于公益性的地產(chǎn)項(xiàng)目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

參考文獻(xiàn)：

[1] 孫紅.我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢[J].商場現(xiàn)代化，2015，（19）：256-258.

[2] 董青馬，胡正.中國高儲蓄率是超額貨幣供給的原因嗎？――基于1992～2007年國家資金流量表的分析[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告[J].住宅產(chǎn)業(yè)， 2013，（12）：22-29.

篇4

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營現(xiàn)狀及資金障礙分析

住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營上存在著本質(zhì)差異，住宅開發(fā)的核心是獲得廉價(jià)土地和健康的現(xiàn)金流，一個(gè)項(xiàng)目完整的操作周期是2~3年，售后交給物業(yè)管理公司，不存在后續(xù)經(jīng)營發(fā)展問題。而商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是商業(yè)，地產(chǎn)只是實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的載體，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的操作周期要5~8年（含建設(shè)和運(yùn)營）。目前國內(nèi)很多地產(chǎn)商均以開發(fā)住宅地產(chǎn)的思路和手法對商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施運(yùn)營開發(fā)，在項(xiàng)目未建成之前就將集中型商業(yè)散售。散售后，小業(yè)主往往基于自身利益的考慮，以租金價(jià)值為取向而忽視業(yè)態(tài)之間的促進(jìn)發(fā)展，極易造成鄰里業(yè)態(tài)的沖突，如火鍋店旁邊是高檔時(shí)裝、化妝品店比鄰寵物店等尷尬情況。[18]而散售的商業(yè)街由于缺乏統(tǒng)一管理運(yùn)營導(dǎo)致個(gè)體經(jīng)營性的短視，致使開張時(shí)紅火，兩年后成為“死街”。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，持有并運(yùn)營零售型商業(yè)部分更便于統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理定位、商業(yè)安排；反之，商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力就無法完全體現(xiàn)，而長期持有商業(yè)資產(chǎn)及運(yùn)營導(dǎo)致的大量資金缺口往往是目前許多商業(yè)地產(chǎn)商必須面對的嚴(yán)酷現(xiàn)實(shí)。

（一）資金流動性不強(qiáng)

目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)作模式是以重資產(chǎn)為主的香港模式和以售養(yǎng)租為主的萬達(dá)模式。以香港模式運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過獲取一、二線城市傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域的土地或舊商業(yè)，通過移植現(xiàn)代、時(shí)尚的香港商業(yè)物業(yè)理念，實(shí)現(xiàn)與周邊商業(yè)的差異化競爭，多以城市綜合體或單體零售商業(yè)為主，商業(yè)部分完全自持，由開發(fā)商打造的香港專業(yè)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行零售物業(yè)的運(yùn)營管理。初期投資回報(bào)較低，2~3年后物業(yè)進(jìn)入成熟運(yùn)營期后實(shí)現(xiàn)了高于同行或周邊區(qū)域的租金水平和分成收益，以較高的租金貼現(xiàn)低成本的土地，快速收回成本實(shí)現(xiàn)盈利。該模式雖從長期看可為企業(yè)帶來經(jīng)營和資產(chǎn)增值雙重收益，但對開發(fā)商的資金實(shí)力要求很高，要求能夠承受較高的一次性資本投入和前期的商業(yè)培育再投資。萬達(dá)模式運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基于低地價(jià)、政府扶持、核心區(qū)位、訂單式招商等成體系的產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢，通過綜合體項(xiàng)目中公寓、寫字樓、住宅的銷售回報(bào)補(bǔ)貼大型商業(yè)的投資和運(yùn)營的虧損，不可售持有型物業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目中一般不超過30%，以銷售型物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流收回項(xiàng)目的整體投資，以接近“零成本”的價(jià)值持有集中商業(yè)或酒店，等待時(shí)機(jī)將持有型資產(chǎn)上市實(shí)現(xiàn)證券化，投資人獲利退出。為滿足持有資產(chǎn)進(jìn)入證券化平臺的要求，萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目的租金絕對值較低，且租金回報(bào)相對于高售價(jià)處于很低的水平，在犧牲一定收益的條件下實(shí)現(xiàn)了較穩(wěn)定的現(xiàn)金流運(yùn)營。以售養(yǎng)租模式雖然在一定程度上解決了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的大量資本沉積問題，但低租金模式不利于商業(yè)的培育，使物業(yè)價(jià)值提升不快，背離了商業(yè)運(yùn)營的基本原理。通過比較，我們可以看到，不論是重資產(chǎn)持有模式還是以售養(yǎng)租模式都無法從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中資金流動性不強(qiáng)的問題。

（二）融資渠道不暢

鑒于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營屬性，不但在開發(fā)階段需要大量的資金投入，在竣工開業(yè)后仍然需要在1~3年的培育期繼續(xù)投資，通過進(jìn)入品牌的調(diào)整、商業(yè)性宣傳活動、價(jià)值客戶的固化等措施，促進(jìn)租金、分成收益、資產(chǎn)三項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)定提升。即便如此，如果僅僅依靠租金凈收益償還已有投資，保守計(jì)算需要8~20年，近期投資開發(fā)建設(shè)的商業(yè)物業(yè)由于土地價(jià)格的增加，投資回收期還會相應(yīng)延長。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商往往通過銀行、信托公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、外資等進(jìn)行融資，以融資資金投資住宅等其他高回報(bào)的產(chǎn)品，補(bǔ)貼商業(yè)運(yùn)營的虧損，但目前也出現(xiàn)了融資渠道不暢的問題。首先，銀行配合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊了貸款規(guī)模。依據(jù)國家對住宅地產(chǎn)市場投機(jī)行為調(diào)控整頓的要求，自2009年開始各家商業(yè)銀行收緊了對整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模。如調(diào)高首付款支付比例、上調(diào)房屋貸款利率、實(shí)際利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮等。2012年在穩(wěn)健貨幣政策的指導(dǎo)下，各商業(yè)性銀行的貸款額度還會降低，同時(shí)會加大對保障性住房和中小型生產(chǎn)企業(yè)的傾斜扶持，商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行融資投向住宅，通過住宅銷售補(bǔ)貼商業(yè)運(yùn)營虧損的做法無法實(shí)施。第二，信托因凈資本核算指標(biāo)和房地產(chǎn)產(chǎn)品監(jiān)管而主動壓縮業(yè)務(wù)。2011年5月各商業(yè)銀行的總行根據(jù)銀監(jiān)會要求，全面叫停銀（行）信（托）合作，房地產(chǎn)信托的發(fā)行從“事后報(bào)備”變更為“事前審批，一事一議”。而2011年2月12日銀監(jiān)會下發(fā)的《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（銀監(jiān)發(fā)【2011】11號）則對信托公司的凈資本、風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管指標(biāo)做出了明確規(guī)定，并嚴(yán)格要求2011年底進(jìn)入“結(jié)算期”。由于房地產(chǎn)融資類信托產(chǎn)品對凈資本金要求數(shù)額明顯高于其他工業(yè)、服務(wù)業(yè)信托產(chǎn)品，直接導(dǎo)致信托公司2012年主動壓縮房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。第三，保險(xiǎn)資金因投資能力、比例限制和缺乏專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)而很少涉足商業(yè)地產(chǎn)。2010年9月保監(jiān)會印發(fā)了《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》（保監(jiān)發(fā)【2010】80號），保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，可以采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資不動產(chǎn)，但僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)，但并不是所有的保險(xiǎn)企業(yè)都有參與的資格。根據(jù)《辦法》規(guī)定，投資不動產(chǎn)的保險(xiǎn)公司上一會計(jì)年度末償付能力充足率需不低于150%且投資上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計(jì)年度盈利、凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣；具有與所投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品匹配的資金，且來源充足穩(wěn)定。目前符合條件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少數(shù)幾家大型公司?！掇k法》對投資比例也有謹(jǐn)慎的規(guī)定，即投資不動產(chǎn)的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3%；投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不得高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10％。由于投資比例的限制，缺乏案例、實(shí)際操作細(xì)則，沒有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)支持，大型保險(xiǎn)公司對于投資商業(yè)地產(chǎn)抱謹(jǐn)慎態(tài)度，僅基于自用考慮，在一線城市收購了一些已經(jīng)建成的、核心區(qū)域的寫字樓。第四，外資因政府審批及結(jié)匯障礙進(jìn)入困難?，F(xiàn)行法律法規(guī)明確限制外資以債權(quán)投資房地產(chǎn)，以股權(quán)方式投資房地產(chǎn)企業(yè)需要商務(wù)部、外匯管理局、國家工商總局聯(lián)合審批。鑒于對自身投資安全性的考慮，外商資金往往選擇在國內(nèi)開發(fā)商獲得土地并追加了部分建設(shè)投資后，以股權(quán)并購或增資的方式進(jìn)入項(xiàng)目，此行為需要上述三部局聯(lián)合審批方能實(shí)施。外資股權(quán)若要實(shí)現(xiàn)股東分紅，換匯后匯出境外，也需要相同的審批程序和時(shí)間。外資僅在股權(quán)投資和退出兩個(gè)環(huán)節(jié)就要耗費(fèi)1~2年的時(shí)間，本來離岸的低成本資金由于“空轉(zhuǎn)1~2年”，變成了與國內(nèi)“熱錢”成本相當(dāng)?shù)馁Y金，喪失了經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。如果再綜合政治意識形態(tài)對投資風(fēng)險(xiǎn)的放大效應(yīng)，境外資金的成本已經(jīng)明顯高于國內(nèi)的資金。在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇期，如何妥善解決資金流動性不強(qiáng)與融資渠道不暢的突出問題，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營鏈條中各個(gè)環(huán)節(jié)的融資價(jià)值，釋放參與建設(shè)企業(yè)和政府的吸金性，實(shí)現(xiàn)各種權(quán)益的經(jīng)濟(jì)最大化，提高外部投資人的注資興趣點(diǎn)，促使持有型資產(chǎn)變現(xiàn)流動，將是新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須考慮與解決的重要問題。以下筆者根據(jù)全價(jià)值鏈理論與國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的成功模式，提出全價(jià)值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式并進(jìn)行分段解析。

商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈股權(quán)投資模式及其創(chuàng)新點(diǎn)

價(jià)值鏈理論是由邁克爾•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行業(yè)競爭者、供應(yīng)商的議價(jià)能力、購買者的議價(jià)能力、潛在進(jìn)入者威脅與替代品威脅五種競爭力構(gòu)成的“五力模型”中，只有靈活運(yùn)用成本優(yōu)勢戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、縫隙市場戰(zhàn)略等才能在激烈的商業(yè)競爭之中勝出。公司應(yīng)該視具體情況和自身特點(diǎn)來選擇戰(zhàn)略方針，同時(shí)要考慮連接產(chǎn)品或者供給的系列渠道。波特首次將這種渠道稱為價(jià)值鏈，并在每一條價(jià)值鏈上區(qū)分出內(nèi)部后勤、生產(chǎn)或供給、外部物流及配送、市場營銷及售后服務(wù)等五種主要的活動，而每一項(xiàng)活動都伴隨著各自的派生活動，每一家公司的價(jià)值鏈相應(yīng)地融入一個(gè)更為廣闊的價(jià)值體系中。[19]在價(jià)值鏈理論的基礎(chǔ)上，針對我國商業(yè)地產(chǎn)面臨的背景情況與自身特點(diǎn)，對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的土地供應(yīng)方（政府）、生產(chǎn)或供給方（建設(shè)總包方）、市場營銷（基金管理公司）、售后服務(wù)（商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)）等鏈條環(huán)節(jié)的價(jià)值進(jìn)行深度挖掘，并對這些環(huán)節(jié)融入更為廣闊的價(jià)值體系中的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)梳理，試圖運(yùn)用金融手段實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的全價(jià)值鏈體現(xiàn)。股權(quán)投資是指企業(yè)或個(gè)人購買的其他企業(yè)（準(zhǔn)備上市、未上市公司）的股票或以貨幣資金、無形資產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)直接投資于其他單位，通過投資取得被投資單位的股份，目的是為了獲得較大的經(jīng)濟(jì)利益，這種經(jīng)濟(jì)利益可以通過分得利潤或股利獲取，也可以通過其他方式取得。目前學(xué)者們研究的股權(quán)投資形式主要有三種：一是商業(yè)資產(chǎn)信托，二是私募股權(quán)基金，三是類REITs資本化平臺（詳見表2）。本文根據(jù)目前國內(nèi)研究的主要股權(quán)投資形式中投資人權(quán)利義務(wù)、投資人關(guān)系、資金特點(diǎn)及發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上政府、開發(fā)商、建設(shè)總包方、商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)與潛在商業(yè)購買人的價(jià)值取向，將股權(quán)投資的幾種形式與債權(quán)投資形式結(jié)合起來，設(shè)計(jì)了商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈股權(quán)投資模式。主要由四種不同的股權(quán)投資方案組成，一是政府為主導(dǎo)的私募產(chǎn)業(yè)基金；二是以建設(shè)總包方為主導(dǎo)的建設(shè)開發(fā)集合計(jì)劃（權(quán)益與現(xiàn)金集合信托計(jì)劃，以收益權(quán)為劣后級、社會資金為優(yōu)先級的集合信托計(jì)劃）；三是由商業(yè)資產(chǎn)潛在購買者參與組成金融衍生方案；四是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作成熟后通過REITs平臺上市的公募基金方案，這四種新方案加上原有的傳統(tǒng)商業(yè)銀行融資模式構(gòu)成了系統(tǒng)的、多元性的并具有延展性的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資模式（詳見圖2）。

商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈股權(quán)投資模式的創(chuàng)新之處有以下幾點(diǎn)：創(chuàng)新之一：公私搭募。按照不同商業(yè)階段回報(bào)率的不同匹配相適應(yīng)的資金，在建設(shè)或并購期借助持有商業(yè)的品牌價(jià)值和對未來居住價(jià)值的提升，提高公寓、寫字樓、配套住宅的銷售價(jià)格，以較高的回報(bào)率平衡前期進(jìn)入項(xiàng)目的社會性資金的高風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)進(jìn)入成熟期后，每年實(shí)現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的租金收入，風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，適合進(jìn)入公眾融資平臺，成為非專業(yè)性公眾投資人的可選投資產(chǎn)品。尊重并量化投資風(fēng)險(xiǎn)，合理搭配公眾和私人性資金。創(chuàng)新之二：資金個(gè)性配置。針對項(xiàng)目的不同業(yè)態(tài)（如零售商業(yè)、公寓、寫字樓等），面向未來可能持有或熟悉該業(yè)態(tài)運(yùn)作的機(jī)構(gòu)投資人募集資金，既符合國家對于“面對特定的、有風(fēng)險(xiǎn)識別能力的投資人進(jìn)行募資”的客觀要求，又能降低未來階段性投資到期退出的兌付風(fēng)險(xiǎn)。創(chuàng)新之三：私募平臺，政府調(diào)控。政府投資的國有“沉沒資產(chǎn)”———核心區(qū)的國有商業(yè)用地或資產(chǎn)進(jìn)入基金，吸引國有和社會投資人投資，選擇專業(yè)建設(shè)和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)中期的建設(shè)和后續(xù)運(yùn)營，政府以土地或資產(chǎn)供應(yīng)為手段，以區(qū)域或行業(yè)的視角對商業(yè)性基礎(chǔ)建設(shè)投資和運(yùn)營進(jìn)行調(diào)控，達(dá)到合理刺激居民消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需的目的。創(chuàng)新之四：以利貼息。在項(xiàng)目的開發(fā)期，以項(xiàng)目工程款收益權(quán)為建設(shè)總包單位融資，并將建設(shè)總包單位獲得的“額外浮動利潤”以轉(zhuǎn)移支付的方式支付給信托投資人，既幫助建設(shè)總包單位開拓了潛在的市場，又彌補(bǔ)了企業(yè)融資難的客觀問題。創(chuàng)新之五：商業(yè)物業(yè)定制。提前鎖定潛在的長租期大面積租戶、未來資產(chǎn)持有人，為其定制商業(yè)物業(yè)，并將未來資產(chǎn)持有人引入私募平臺，約定持有人按工程進(jìn)度支付購房款；請長租期大面積租戶配合開發(fā)商申請銀行開發(fā)貸款并約定進(jìn)入運(yùn)營期后，開發(fā)貸款轉(zhuǎn)為經(jīng)營性貸款。充分利用定制模式，減輕開發(fā)期的資金壓力。創(chuàng)新之六：物業(yè)租金提前分紅。未來商業(yè)租戶和潛在的持有人可選擇在預(yù)售前以資金投資私募平臺，不但可以全程監(jiān)控目標(biāo)物業(yè)的建設(shè)質(zhì)量和進(jìn)度，也可以作為投資人獲得基金或信托的分紅，其實(shí)質(zhì)就是通過投資的前置，提前獲得了標(biāo)的物業(yè)的租金分紅。

全價(jià)值鏈商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營鏈條分析

房地產(chǎn)開發(fā)工作以項(xiàng)目為單位實(shí)施，最顯著的特性是唯一性、可借鑒但不可全盤復(fù)制性。從可行性研究到設(shè)計(jì)任務(wù)書下達(dá)這一階段（業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱為前期）的工作直接決定了項(xiàng)目的成敗，商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的主要任務(wù)除對項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研、客群分析、未來租金分析外，還應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目的控規(guī)要求對各個(gè)業(yè)態(tài)的比例進(jìn)行調(diào)整———原則是未來使用功能優(yōu)先，內(nèi)部布局和功能優(yōu)化為主，外立面裝飾變化為輔。融資團(tuán)隊(duì)的主要任務(wù)是基于各業(yè)態(tài)的未來銷售、持有意向，按全壽命原則組合各方面的資金，實(shí)現(xiàn)投資方利益最大化。現(xiàn)在規(guī)劃的城市未來綜合商業(yè)體的主要業(yè)態(tài)以零售商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店為主，該平臺的利益方有政府、建設(shè)總包、潛在的租戶、可能的業(yè)主、某個(gè)業(yè)態(tài)整體購買人等，各參與方的訴求不同，給項(xiàng)目帶來的潛在價(jià)值不同，成功的基金方案應(yīng)該在最大程度上優(yōu)化、整合各方訴求，為項(xiàng)目創(chuàng)造最有可能的開發(fā)運(yùn)營環(huán)境。

（一）通過商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)私募基金實(shí)現(xiàn)政府公信力的商業(yè)價(jià)值

政府在出讓土地獲得利益的同時(shí)，維護(hù)社會穩(wěn)定、解決就業(yè)、創(chuàng)造持續(xù)稅收等方面的訴求也在加強(qiáng)。為了便于統(tǒng)籌管理與整體經(jīng)營，我們應(yīng)該充分發(fā)掘政府公信力價(jià)值。全國性的開發(fā)商可以考慮與省或直轄市一級的政府設(shè)立商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)私募基金，即在地方政府融資平臺外，依托政府公信力重點(diǎn)整合和改造省屬（直轄市屬）范圍內(nèi)的原輕工業(yè)、供銷社、物資局的商業(yè)資產(chǎn)、土地，形成具有投資價(jià)值的商業(yè)資產(chǎn)包，地方政府出地、專業(yè)商業(yè)開發(fā)運(yùn)營商出錢并負(fù)責(zé)運(yùn)營。當(dāng)?shù)卣耐顿Y公司和開發(fā)商出種子資金，注冊實(shí)體作為基金的GP③和次級LP④，吸收當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)、社保和養(yǎng)老基金、社會資金作為基金的優(yōu)先級LP⑤，共同發(fā)起商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金，專注于商業(yè)資產(chǎn)包的開發(fā)、運(yùn)營。這種模式可以充分利用政府信用和建設(shè)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性吸收社會資金，由開發(fā)運(yùn)營商掌握項(xiàng)目的管理權(quán)，政府以土地出資作為GP和次級LP，不但可以全程監(jiān)督項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營，預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，指導(dǎo)微觀實(shí)體運(yùn)營支持政府的宏觀政策，還可以獲取常規(guī)收益（次級LP）和額外的超額收益（GP）。此外，政府對持有型商業(yè)物業(yè)在開業(yè)之初的地方性稅收的減免、城市配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的減免、政府同意商業(yè)內(nèi)部的功能布局優(yōu)于外立面的形象工程、協(xié)調(diào)消防和人防部門接受在法規(guī)內(nèi)的創(chuàng)新性設(shè)計(jì)等宏觀政策性的支持，會對項(xiàng)目的成本、工期、銷售價(jià)格、后期使用成本等產(chǎn)生良性的影響。

（二）通過以利貼息的信托計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)總包方的融資價(jià)值

由于建設(shè)總包方一般是輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)，在已有的債權(quán)融資模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融資價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈股權(quán)投資模式中，建設(shè)總包方以工程應(yīng)收賬款權(quán)益委托發(fā)行信托計(jì)劃，由建設(shè)方的母公司做增信擔(dān)保⑥，投標(biāo)時(shí)按全額取費(fèi)⑦，引入信托計(jì)劃以股權(quán)形式投資來減輕開發(fā)商的資金壓力。因開發(fā)商獲得總包方的信托融資，原本給開發(fā)商讓利優(yōu)惠⑧的6%~8%有可能作為利息轉(zhuǎn)移支付給信托計(jì)劃，開發(fā)商對此信托計(jì)劃承擔(dān)連帶責(zé)任，并承擔(dān)部分利息費(fèi)用，當(dāng)后期財(cái)務(wù)成本較低的銀行貸款或銷售收入足以支付信托本金和收益時(shí)，信托投資最先退出。如果建設(shè)總包方的母公司或關(guān)聯(lián)單位出于自用、改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)或投資獲利的目的，有意整棟購買寫字樓、公寓或商業(yè)，可以將其在基金的投資與目標(biāo)物業(yè)鎖定，在托管銀行設(shè)立專戶，建設(shè)總包單位對基金的投資專門用于支付目標(biāo)物業(yè)的工程款。該融資方案的核心是將第三方在項(xiàng)目中的權(quán)益證券化并投資于項(xiàng)目的開發(fā)過程中，首先，使建設(shè)單位因具有強(qiáng)有力的資金支持與其他同行相比更具競爭力而獲得項(xiàng)目，原來的工程墊資成為股東出資通過股權(quán)方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，可按出資比例獲得項(xiàng)目支付的分紅。第二，建設(shè)總包方初期借用較銀行利息高的信托融資，一旦低成本的銀行貸款進(jìn)入，即刻替換信托資金，通過提升高成本資金的流動性變相降低資金使用成本。第三，工程款利潤取費(fèi)中原本讓利給開發(fā)商的6~8個(gè)百分點(diǎn)作為部分利息貼現(xiàn)給信托計(jì)劃，剩余部分利息約為7~9個(gè)百分點(diǎn)，⑨等同于建設(shè)單位向銀行貸款的利息，不會額外增加建設(shè)單位的財(cái)務(wù)成本。第四，將建設(shè)總包的潛在購買價(jià)值在銷售環(huán)節(jié)體現(xiàn)，以量身定制的模式降低了銷售壓力、舒緩了募資壓力，同時(shí)也開拓了一條持有型物業(yè)的退出渠道。

（三）通過不同金融產(chǎn)品資金鏈實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)購買客戶的投資價(jià)值

商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈股權(quán)投資模式還可以使商業(yè)資產(chǎn)的購買客戶包括整體購買客戶與小業(yè)主通過參與資金鏈中不同金融產(chǎn)品的投資，實(shí)現(xiàn)他們的投資價(jià)值。這些客戶可以次級LP的身份參與初期的政府產(chǎn)業(yè)基金，以優(yōu)先級LP身份參與總包方發(fā)起的信托計(jì)劃，也可以公眾投資人的身份參與類REITs平臺融資?；鹱鳛轫?xiàng)目公司的股東，可以在注資前與原股東簽訂對賭合約，基金對部分物業(yè)享有優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先租賃權(quán)，一旦觸發(fā)行權(quán)條件（例如基金退出、獲得預(yù)售許可），基金的投資人作為物業(yè)的潛在購買者和租賃人與物業(yè)資產(chǎn)的持有人項(xiàng)目公司可以直接簽訂房屋買賣或長期租約。一般大面積需求的租賃客戶相對于小面積租賃客戶而言是處于優(yōu)勢地位的，如果基金或商業(yè)管理公司作為若干小面積租賃客戶的代表，在項(xiàng)目建設(shè)之初，就以專業(yè)化的知識和經(jīng)驗(yàn)籌劃未來的運(yùn)營，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)業(yè)主和租戶在租期、租金漲幅、業(yè)主更替、使用功能等方面的利益，無疑為后期商業(yè)租金的增加、商業(yè)物業(yè)價(jià)值的增加奠定了良好的基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主、租戶雙贏的良好局面。這種模式對潛在的商業(yè)購買客戶、小業(yè)主的吸引力有三點(diǎn)：一是提前鎖定了目標(biāo)物業(yè)。將銷售或租賃工作延伸至項(xiàng)目初期，以認(rèn)購基金份額的形式提前鎖定物業(yè)的潛在購買者和租賃人。二是房屋購置首期款支付周期的延長降低了小業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。三是以基金分紅的形式提前獲得了資產(chǎn)投資的“租金”收益。

（四）通過類REITs平臺實(shí)現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金原始股東的財(cái)富價(jià)值

將產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)入類REITs平臺，通過資產(chǎn)證券化的方式向不特定的公眾募集資金。通過類REITs平臺融資，借助資本市場的“市盈率”杠桿對商業(yè)資產(chǎn)的租金進(jìn)行放大，實(shí)現(xiàn)了投資商業(yè)產(chǎn)業(yè)基金原始股東財(cái)富價(jià)值的增加；資產(chǎn)進(jìn)入平臺后通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營，以定期派發(fā)紅利的形式為公眾提供穩(wěn)定的收益。

結(jié)論

綜上所述，成功開發(fā)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的核心是“優(yōu)秀的商業(yè)策劃、招商、運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)”和“基于商業(yè)物業(yè)全壽命的證券化資本運(yùn)作”，這兩個(gè)核心的本質(zhì)是對地產(chǎn)行業(yè)“人”和“財(cái)”價(jià)值的深度挖掘，進(jìn)而通過地產(chǎn)即“物”這個(gè)載體實(shí)現(xiàn)“人”與“財(cái)”被挖掘價(jià)值的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，筆者將這種基于深度挖掘地產(chǎn)開發(fā)要素的模式定義為“全價(jià)值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式”。

其核心是以股權(quán)投資模式、按商業(yè)物業(yè)不同開發(fā)運(yùn)營階段組合不同類型的資金，通過資金放大“人、財(cái)、物”在開發(fā)鏈條中的附加價(jià)值，確保持有型商業(yè)物業(yè)運(yùn)營和處置價(jià)值的最大化。全價(jià)值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式的核心是以輕資產(chǎn)運(yùn)營方式將運(yùn)營與重資產(chǎn)剝離，以費(fèi)用收費(fèi)模式替代資產(chǎn)收益。具體操作方式是運(yùn)用私募股權(quán)投資（PE）、信托計(jì)劃與公募基金（REITs）相組合的金融手段在不同階段為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、收購和持有經(jīng)營提供強(qiáng)大的資金支持。通過私募基金投資開發(fā)型物業(yè)，并對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行先行收購和管理，充當(dāng)預(yù)上市資產(chǎn)的孵化器，待成熟后出售給上市基金。資產(chǎn)管理公司即房地產(chǎn)基金管理者，對私募和公募基金的參股或控股使得其在整個(gè)資本運(yùn)作過程中有足夠的控制力。在操作的全過程中遵循資產(chǎn)類型與投資人相匹配的原則，實(shí)行物業(yè)細(xì)分，即按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)分類，并為每種細(xì)分的資產(chǎn)匹配相應(yīng)的PE或REITs。在商業(yè)物業(yè)可行性研究分析的初期，開發(fā)商就需要將政府（土地供應(yīng)平臺）、建設(shè)總包單位（建設(shè)平臺）、租戶和購買人（商業(yè)運(yùn)營平臺）、基金及基金管理公司（融資平臺）等資源進(jìn)行深度價(jià)值挖掘，目的是募集資金開發(fā)建設(shè)、提前鋪路鎖定銷售對象、拓展退出渠道。全價(jià)值鏈商業(yè)地產(chǎn)模式的精髓是對產(chǎn)業(yè)鏈參與單位的資源整合，建立動態(tài)的、多贏的、風(fēng)險(xiǎn)互擔(dān)的利益價(jià)值共同體。目前國內(nèi)大型的、持有型商業(yè)資產(chǎn)一般交易周期普遍較長、交易價(jià)格不高，造成這種客觀現(xiàn)實(shí)的主要原因是購買人對物業(yè)未來價(jià)值的測算差異、缺乏專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)來支持購買決心、短期內(nèi)無法了解現(xiàn)有租戶對物業(yè)持續(xù)租賃的忠誠度等。

篇5

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；解決措施

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)活動所要達(dá)到的根本目的，它決定著企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本方向。財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是一切財(cái)務(wù)活動的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，是評價(jià)企業(yè)理財(cái)活動是否合理的基本標(biāo)準(zhǔn)。

中小房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)中的重要組成部分，對我國房地產(chǎn)的貨幣化和城鎮(zhèn)化推進(jìn)起到了舉足輕重的作用，但其規(guī)模較小，人員不穩(wěn)定，融資成本高，融資難，拿地難，競爭力差，且受政策的影響大，使得中小房地產(chǎn)相對處于弱勢，只有提高中小房企自身的財(cái)務(wù)管理水平，向管理要效益，企業(yè)才能有生命力。因此，財(cái)務(wù)管理對中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是非常重要的。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題：

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性管理問題

面對人民幣多年升值，以及目前國內(nèi)GDP的下滑趨勢，國內(nèi)房價(jià)居高不下，特別是一線城市：北京、上海、廣州、深圳。近期，在上海遠(yuǎn)郊競標(biāo)土地樓板價(jià)在1.2― 1.3萬元/平方米?！巴恋亍本褪欠康禺a(chǎn)企業(yè)的原材料，原材料緊缺且價(jià)高，中小房地產(chǎn)企業(yè)如若參與競標(biāo)拿地，兩年后出售裝修房，成本費(fèi)用不低于2萬元/平方米，兩年后的房地產(chǎn)是否毅然堅(jiān)挺不得而知。

假設(shè)中國的房價(jià)趨勢像日本1995年后持續(xù)低迷的狀況，房價(jià)到頂后，十幾年一致往下走，大量的房屋積壓，無法出售，仍以上述地塊為例：20億的土地價(jià)加上建安費(fèi)、裝修費(fèi)等費(fèi)用合計(jì)在一起，企業(yè)在該項(xiàng)目的總投入將在30億左右。資金投入后房產(chǎn)又無法變現(xiàn)，而目前中小房企的融資成本又高，一般在百分之十五左右，中小房企的現(xiàn)金流必將遇到困難，那么企業(yè)就面臨生存的窘境。

2.中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作模式問題

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求企業(yè)投入的資金數(shù)量很大，房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二年至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，銷售狀況不佳時(shí)，將積壓大量資金、使現(xiàn)金流短缺，資 金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

3.中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的短期性帶來的問題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)一般性的項(xiàng)目2至5年，大型項(xiàng)目10年左右，一個(gè)項(xiàng)目完成后，新項(xiàng)目又接不上，人員的安排、設(shè)備的管理均是中小房地產(chǎn)企業(yè)比較難以處理的問題。

（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目完成后，大批的工作人員面臨失業(yè)的窘境，其中也有大批技術(shù)和業(yè)務(wù)骨干。企業(yè)面臨兩難的境地，辭掉對企業(yè)是損失，繼續(xù)留用又無事可做。另一方面，辭退技術(shù)和管理人員后，如果又有新的項(xiàng)目開張，又很難找到合適的人員替代。這些看視人力資源部門的事情，但是處理不妥，將大幅提高企業(yè)的人工成本，導(dǎo)致開發(fā)成本上升。

（3）一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后，大量的機(jī)器設(shè)備閑置在工地，甚至丟棄在工地外的荒地上，沒有即時(shí)處理，無人管理，有的甚至被盜，造成原輔材料和固定資產(chǎn)的損失。

4.合同管理問題

中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目競標(biāo)價(jià)普遍較低，但項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，幾乎所有供應(yīng)商都會因?yàn)楦鞣N原因要求甲方追加造價(jià)。有些材料公司、勞務(wù)公司在工程做到一定程度后，在建筑公司沒有選擇空間的情況下，隨意要求追加材料價(jià)格和工人的勞務(wù)費(fèi)，迫使建筑公司就范，最后導(dǎo)致實(shí)際結(jié)算價(jià)格遠(yuǎn)高于合同，甚至有的超過竟標(biāo)價(jià)的30%以上，使合同形同虛設(shè)，企業(yè)無法控制成本。

5.財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)問題

企業(yè)做到一定規(guī)模后，各類人脈關(guān)系復(fù)雜，為了照顧各方關(guān)系，中小型房企用一些不懂財(cái)務(wù)、不懂稅法和資金運(yùn)作的情況普遍存在，很容易給企業(yè)帶來損失，有章不依，財(cái)務(wù)管理隨意性很大，沒有嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，或無章可循。

上述五大問題的長期存在和累積，隨著時(shí)間的推移和外部形勢變化，導(dǎo)致公司資金鏈越來越吃緊，在財(cái)務(wù)的確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告之中表現(xiàn)出來，表面看是財(cái)務(wù)問題，實(shí)質(zhì)正如上文所述，基本上都在財(cái)務(wù)部門的決策權(quán)限和范圍之外。

二、加強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理措施

1.規(guī)避中小房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)

針對當(dāng)前情況，作為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者，必須要提高警惕，把目前的形勢分析清楚，不能有半點(diǎn)馬虎，掉以輕心，對企業(yè)面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真向管理層匯報(bào)，講清厲害關(guān)系，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把損失降到最低。

還是以上海遠(yuǎn)郊地塊為例，上海房地產(chǎn)住宅開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，是否可以在三線、四線城市，適當(dāng)投資，一般小城市的投資規(guī)模小，資金投入小。國家正在推“城鎮(zhèn)化”，大批農(nóng)民工進(jìn)城，一線城市難以置業(yè)，置業(yè)主要以四線城市為主，三線為輔。在三、四線城市開發(fā)住宅，這樣即可解決員工的就業(yè)，也可以大幅度降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低的同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低。

中小房地產(chǎn)企業(yè)可以小范圍的向其他行業(yè)伸展，如：農(nóng)牧業(yè)、生物制藥、物聯(lián)網(wǎng)等，來規(guī)避可能發(fā)生的產(chǎn)品積壓、資金鎖死、避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保持中小房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型、升級。

2.優(yōu)化中小房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式

（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)踏準(zhǔn)市場節(jié)奏，學(xué)會反經(jīng)濟(jì)波動周期儲備土地資源和加大項(xiàng)目開發(fā)力度。加強(qiáng)合伙開發(fā)、品牌輸出合作、節(jié)能環(huán)?？萍纪茝V以及行業(yè)交流。

（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)適度拿地，以拿商業(yè)地產(chǎn)為主，減少普通住宅用地，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，技術(shù)先進(jìn)新的利潤增長點(diǎn)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)需要資金量大，周期長，在漫長的開發(fā)過程中，有許多不確定的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)的生長發(fā)展起著命運(yùn)攸關(guān)的作用。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是目前狀況下。這就對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求，必須提高投資決策能力，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識，把風(fēng)險(xiǎn)防范于未然。

（4）針對自有商業(yè)地產(chǎn)，位置佳的出租，位置欠佳的出售。出租主要客戶是有一定知名度的品牌，打造具有優(yōu)良品質(zhì)的商業(yè)街。另一種商業(yè)地產(chǎn)，可以作為寫字樓出租，賺取租金。另外，有些樓盤可以做酒店式公寓，以出售、出租或自營的方式運(yùn)營。

3.針對中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的短期性的問題解決措施

（1）企業(yè)優(yōu)秀的技術(shù)骨干和管理人員應(yīng)盡量想辦法留下，對企業(yè)是一筆財(cái)富，給予一定的基本工資即生活費(fèi)，靈活上班，也可在外兼職上班，但公司需要時(shí)立馬回歸，即可節(jié)約人力資源成本，又留住優(yōu)秀人才。

（2）對于閑置設(shè)備，用短期出租的方式，賺取租金，不能出租的，保養(yǎng)后，盤點(diǎn)清楚，建立賬冊，儲存在倉庫，實(shí)行專人管理，不能任意丟棄在工地，讓它自生自滅。建筑用固定資產(chǎn)價(jià)值高，如：塔吊、升降機(jī)等。

4.嚴(yán)格控制合同的執(zhí)行

合同簽訂時(shí)必須經(jīng)過嚴(yán)格的審查，沒有資質(zhì)的企業(yè)不能與之簽訂合同，必須要嚴(yán)格把關(guān)。合同一經(jīng)訂立，不得隨意更改，也不得隨意追加，特殊情況的確需追加的，必須經(jīng)過更嚴(yán)厲的審查，實(shí)行專人把關(guān)，備案。對于不能嚴(yán)格執(zhí)行合同的材料供應(yīng)商、勞務(wù)公司等合同單位要實(shí)行退？機(jī)制，將不遵守合同者及時(shí)清除。

5.提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)

針對財(cái)務(wù)人員素質(zhì)問題，首先對選拔財(cái)務(wù)人員，要根據(jù)內(nèi)控要求配備會計(jì)人員。從事會計(jì)工作的人員，必須取得會計(jì)從業(yè)資格證，會計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有會計(jì)師以上專業(yè)職務(wù)資格。不能任人唯親，給企業(yè)造成損失。

我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理是一個(gè)比較新的領(lǐng)域，自從我國實(shí)行貨幣化房產(chǎn)后，房地產(chǎn)在我國得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，但我國的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)管理均是從零開始，到逐步完善，特別是我國的中小房地產(chǎn)企業(yè)，從征地、動遷、工程施工、商品房的銷售最終到物業(yè)管理，一整套流程的經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)管理制度都在完善中。這也對房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員提出了挑戰(zhàn)，要逐漸提升業(yè)務(wù)水平，不斷適應(yīng)新的發(fā)展，與時(shí)俱進(jìn)，才能不被時(shí)代所淘汰。

參考文獻(xiàn)：

[1]李 紅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程財(cái)務(wù)管理探討[J].中國總會計(jì)師，2010，（1）.

[2]張 莉：關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題探討[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào).2012，（3）.

篇6

【關(guān)鍵詞】 河南??；房地產(chǎn)業(yè)；可持續(xù)發(fā)展；問題；對策

一、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本涵義

“可持續(xù)發(fā)展是既滿足當(dāng)代人的需求又不危及后代人滿足其需求的發(fā)展”，這是WELD于1987年發(fā)表的《我們共同的未來》的報(bào)告中提出的可持續(xù)發(fā)展的定義?？沙掷m(xù)發(fā)展是以自然資源為基礎(chǔ)，與環(huán)境承載能力相協(xié)調(diào)，同社會進(jìn)步相適應(yīng)，以提高生活質(zhì)量為目標(biāo)的社會發(fā)展理念?？沙掷m(xù)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)來說，在僅考慮土地資源的情況下，其可持續(xù)發(fā)展的核心可認(rèn)為是“土地資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。要實(shí)現(xiàn)土地資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配，關(guān)鍵在于形成最完善的土地資源利用原則，依此能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用，也就從根本上保證了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)涉及經(jīng)濟(jì)、社會、文化、技術(shù)及自然環(huán)境等的綜合性概念。

房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展涵義是在生態(tài)環(huán)境可以支持的前提下，所體現(xiàn)的生態(tài)思想和滿足房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)方面和社會的要求。所謂房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展就是在保護(hù)生態(tài)環(huán)境、穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)和保證社會和諧發(fā)展的基礎(chǔ)上，尋求的并不是幾個(gè)地方或短期內(nèi)的發(fā)展，而是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)遙遠(yuǎn)未來的持續(xù)發(fā)展。也就是要采取各種手段保護(hù)環(huán)境，使之適于人類的生存發(fā)展和自然生態(tài)平衡的實(shí)現(xiàn)。一要防止污染的發(fā)生和過度積累，二要對已受到污染的環(huán)境進(jìn)行整治，使之恢復(fù)原貌，顯然，環(huán)境保護(hù)有利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在生態(tài)環(huán)境可以支持的前提下，滿足人類眼前和將來對房地產(chǎn)的需求，這是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的涵義中所體現(xiàn)的生態(tài)思想。另外，房地產(chǎn)業(yè)不但要保證本行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且還要保證其與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)波動、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、我國工業(yè)化、城市化、信息化和現(xiàn)代化進(jìn)程的有機(jī)統(tǒng)一。最后，要保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與社會的和諧發(fā)展相統(tǒng)一，通過房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動整個(gè)社會生活水平的提高和社會的全面進(jìn)步，最終使房地產(chǎn)成為和諧社會的物質(zhì)保障。

二、河南省房地產(chǎn)市場存在的問題

從2011年總體看來，河南房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況較為平穩(wěn)，但是從房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的三大控制指標(biāo)上講，存在一些由于非理性投資過熱、資金、融資難、土地政策等因素制約房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的問題。

1、商品房結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出

2011年，全省商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。一是經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍顯偏低。2011年住宅投資占房地產(chǎn)投資的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏觀調(diào)控盯牢住宅價(jià)格的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商和消費(fèi)者雙方規(guī)避調(diào)控政策的投資“洼地”，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。2011年辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長100.5%、23.6%，二者所占比重合計(jì)為13.4%，同比提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。因此，密切關(guān)注全省辦公樓、商業(yè)用房開發(fā)，適時(shí)出臺政策予以引導(dǎo)，對于防止非理性投資過熱，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展具有積極意義。

2、企業(yè)資金來源趨緊，融資難度加大

2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源3251億元，比上年同期增長17.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速仍低于完成投資增速6.2個(gè)百分點(diǎn)。資金來源增速自2010年11月首次低于完成投資增速1.2個(gè)百分點(diǎn)后，企業(yè)資金來源增速已連續(xù)13個(gè)月低于完成投資增速。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資占資金來源的比重達(dá)到80.6%，高于全國平均水平1.9個(gè)百分點(diǎn)，說明河南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金保障形勢非常嚴(yán)峻。同時(shí)，國內(nèi)貸款占資金來源的比重為8.3%，低于全國平均水平3.7個(gè)百分點(diǎn)，說明當(dāng)前河南金融對全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的支撐尚有一定空間，需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

3、區(qū)域發(fā)展不平衡，大城市開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢

2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資2620.01億元，增長23.9%，增速最高的開封市達(dá)到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省開發(fā)總量35%以上的鄭州市，全年完成投資923.64億元，同比增長19.2%，低于全省同期增速4.7個(gè)百分點(diǎn)。全年完成投資超過100億的省轄市有8個(gè)，分別是鄭州市、洛陽市、安陽市、新鄉(xiāng)市、商丘市、信陽市、周口市和駐馬店市，共完成投資2002.51億元，占全省房地產(chǎn)投資的76.4%，其余10個(gè)省轄市完成投資617.5億元，僅占全省房地產(chǎn)投資的23.5%。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域發(fā)展極不平衡。占全省開發(fā)總量40%以上的鄭州、洛陽兩市項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度恢復(fù)仍然較為緩慢。

三、促進(jìn)河南省房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展的對策建議

“十一五”期間，重點(diǎn)正確樹立可持續(xù)發(fā)展新理念，完善土地制度、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級、調(diào)控市場經(jīng)濟(jì)秩序，加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)市場的中長期戰(zhàn)略性管理，強(qiáng)化市場監(jiān)管力度，運(yùn)用綜合性措施促進(jìn)河南房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展。

1、確立可持續(xù)發(fā)展的理念

在政府、企業(yè)界及學(xué)術(shù)界樹立可持續(xù)發(fā)展的理念，通過學(xué)術(shù)研究、言論引導(dǎo)等方式建立一個(gè)良好的學(xué)術(shù)氛圍，使理論聯(lián)系實(shí)際的研究成果成為指導(dǎo)房地產(chǎn)乃至城市健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的思想基礎(chǔ)。因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)城市化滯后的國家，我國的城市發(fā)展呼喚系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性思考。這對于一個(gè)土地資源稀缺、人口眾多的國家來說是明智而又十分必要的。

2、完善土地管理體制

“土地是財(cái)富之母”。土地資產(chǎn)作為城市最大的、價(jià)值最高的存量資產(chǎn)和最基本的生產(chǎn)要素，幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過程中的首選目標(biāo)和重點(diǎn)突破口，各地又幾乎同時(shí)把房地產(chǎn)作為各自的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。政府要強(qiáng)化對土地使用的審批和監(jiān)督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應(yīng)，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)、社會、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r適時(shí)適量推出土地供應(yīng)，做到土地利用年度計(jì)劃與市場需求相統(tǒng)一，并且全國、各地的土地供應(yīng)要有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制。土地的出讓按照公平、公正、公開原則進(jìn)行招投標(biāo)和拍賣，從源頭上嚴(yán)防土地的炒作和國有資產(chǎn)的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主動性和管理力度，要使土地資源配置給那些真正有實(shí)力的開發(fā)商。加強(qiáng)對土地二級市場的監(jiān)管，提高土地利用效率，合理規(guī)劃舊城區(qū)改造，盡量減少耕地占用，合理改造“城中村”。

3、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和調(diào)整

當(dāng)前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資過熱，說明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不甚合理。中國當(dāng)前GDP增長對房地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)建設(shè)依賴過高。房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生十分重大的影響。況且人們的消費(fèi)、投資短期內(nèi)過度向房地產(chǎn)傾斜，也會造成經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上所說的“擠出效應(yīng)”，即表現(xiàn)為其他消費(fèi)的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價(jià)以外其他商品價(jià)格下跌、股市低迷、國民經(jīng)濟(jì)仍未擺脫通貨緊縮的一個(gè)重要原因。

4、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度

首先要嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、清出制度，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)交易及不承擔(dān)法律責(zé)任的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)；另外，要完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息制度，做好房地產(chǎn)市場情況分析和監(jiān)測，定時(shí)向群眾公布當(dāng)期的土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)供銷狀況等信息，引導(dǎo)居民合理投資消費(fèi)；要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等全過程監(jiān)管，嚴(yán)肅查處虛構(gòu)買賣合同、囤積房源、虛假廣告、提供不實(shí)房價(jià)和銷售進(jìn)度信息、惡意哄抬房價(jià)、誘騙消費(fèi)者爭購以及炒買炒賣、囤積土地，違反規(guī)劃及控制性要求的行為；調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要合理確定普通商品房、高檔住宅以及經(jīng)濟(jì)適用房的劃分標(biāo)準(zhǔn)；最后，要增強(qiáng)建筑節(jié)能意識，加大宣傳和對違規(guī)行為行政處罰力度，加大節(jié)能方面的科技創(chuàng)新投入。

四、結(jié)語

綜上所述，河南省房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，就需要保證房地產(chǎn)的投資穩(wěn)步增長，房價(jià)上升速度過快的現(xiàn)象得到改善。發(fā)展過程中根據(jù)出現(xiàn)的不同影響房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的因素，在政策上給予相應(yīng)的支持和引導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)上要有一定的限制措施，比如加大房產(chǎn)購置稅，制度上加以健全。這樣才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展所出現(xiàn)的問題，推動河南省房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 河南省統(tǒng)計(jì)局.河南統(tǒng)計(jì)年鑒（2011）[K].北京：中國統(tǒng)計(jì)出版社，2012.

[2] 張燕生.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢[J].中國市場，2010（9）.

[3] 張敬.重慶市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[D].重慶：重慶師范大學(xué)碩士學(xué)位論文.2006.

【作者簡介】

栗 蕾（1979.3-）女，河南南陽人，博士，鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院講師，研究方向：土木工程.

篇7

關(guān)鍵詞：公交站場；站場管理；規(guī)范化

公交要優(yōu)先，站場要先行。公交站場是城市公共交通的基礎(chǔ)性設(shè)施之一，加強(qiáng)公交站場管理力度，推行站場規(guī)范化管理是公共交通可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)與保障，也是扮靚城市交通窗口的重要手段之一。

重慶直轄以來，隨著城市化進(jìn)程的加快，公交相應(yīng)成為重慶交通行業(yè)的重要窗口之一。作為公共交通的重要組成部分，公交站場的運(yùn)營與管理被逐漸提上議事日程。近年來，隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口流動量逐年增長，公交站場成為人口密度相對集中的場所之一，其作用也越來越得到社會的重視。但是，與全國其他同等城市相比，重慶公交站場管理的水平卻相對滯后，嚴(yán)重影響了公共交通整體服務(wù)水平，城市形象與可持續(xù)發(fā)展也受到了影響。

1、現(xiàn)狀及影響

（1）公交站場發(fā)展現(xiàn)狀

目前，重慶市主城區(qū)公交站場主要分為樞紐站、一般站、首末站和保養(yǎng)（停車）場四類。主城區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀建成公交站場共30座，現(xiàn)有公交站場數(shù)量上內(nèi)環(huán)以內(nèi)占到77%，規(guī)模上占到85%。重慶城市公共交通站場集團(tuán)編寫的《公交站場管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，為站場服務(wù)管理工作制訂規(guī)范；集團(tuán)將龍頭寺站場作為管理試點(diǎn)，全力打造站場運(yùn)營服務(wù)管理典范；集團(tuán)會同站臺公司，進(jìn)行重慶市公交站臺的清理規(guī)范工作，逐步實(shí)現(xiàn)對全市公交站臺設(shè)施的統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，方便市民出行。

（2）存在的問題

一是站場建設(shè)進(jìn)度跟不上城市發(fā)展的需要。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前重慶市主城區(qū)現(xiàn)有公交線路430條，公交車約7000輛，公交站場30處，占地面積35.6萬，其中進(jìn)站發(fā)車約50條線，停車只有約1600輛，占現(xiàn)有公交車數(shù)的23%。按相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，目前7000輛公交車需站場160萬，缺口達(dá)125萬。由于站場資源嚴(yán)重不足，大量公交車白天占道始發(fā)，夜間露宿街頭，不僅影響了市容市貌和居民生活，也加劇了交通的負(fù)擔(dān)，加重了交通阻塞，同時(shí)給道路交通和車輛自身帶來不小的安全和消防隱患，增加了公交企業(yè)的管理、看護(hù)成本。

二是站場管理服務(wù)水平及規(guī)范化水平較低。與國內(nèi)站場管理先進(jìn)水平城市相比較，與打造“一流站場、平安港灣”的目標(biāo)相衡量，站場管理模式還需進(jìn)一步改進(jìn)，效率還需進(jìn)一步提高，施工安全管理體系還需要進(jìn)一步健全。

三是站場管理體制不暢、專業(yè)化程度不高。目前，重慶市各公交站場由多家單位分別管理，具體表現(xiàn)為重慶市公交站場管理涉及單位(部門)多、產(chǎn)權(quán)狀況不一，其管理水平良莠不齊，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一致，部分站場運(yùn)營秩序較差。 另外，各站場規(guī)范化管理程度不同，尚未形成統(tǒng)一的站場管理模式以規(guī)范站場運(yùn)營。由于缺乏專業(yè)站場管理人員，站場專業(yè)化管理水平難以提高，造成部分站場設(shè)施設(shè)備不齊全，安全隱患較多，站場稽查力度較弱等問題，弱化了車站對車輛的管理功能。同時(shí)，部分站場隸屬于車輛運(yùn)營企業(yè)，使得站場對進(jìn)站車輛無法一視同仁，容易形成不公平競爭，阻礙了客運(yùn)市場和客運(yùn)秩序的規(guī)范，導(dǎo)致站場服務(wù)質(zhì)量和乘客滿意度較低。同時(shí)，作為城市市政基礎(chǔ)設(shè)施和窗口場所，站場體現(xiàn)著城市形象，其運(yùn)營不規(guī)范導(dǎo)致運(yùn)營秩序混亂，安全隱患多，影響了重慶城市面貌。

2、愿景及目標(biāo)

為全面提升城市公共交通服務(wù)水平，緩解公交停車難、用地緊張等問題，需建立科學(xué)、創(chuàng)新的站場管理模式和成熟的管理體制機(jī)制，圍繞創(chuàng)新站場管理模式、提升站場管理水平，推進(jìn)站場運(yùn)營管理可持續(xù)發(fā)展，打造文明靚麗的交通窗口。

3、戰(zhàn)略及實(shí)施

（1）將站運(yùn)分離落到實(shí)處

“站運(yùn)分離”的實(shí)質(zhì)是打破了舊的投資和管理體制，實(shí)現(xiàn)了道路運(yùn)輸?shù)膶I(yè)化分工，這體現(xiàn)了道路運(yùn)輸體制改革和發(fā)展的方向，使道路運(yùn)輸經(jīng)營體制這個(gè)上層建筑更適應(yīng)道路運(yùn)輸市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同時(shí)，“站運(yùn)分離”可以實(shí)現(xiàn)站運(yùn)之間的合理分工、規(guī)范經(jīng)營，有利于站運(yùn)雙方集中優(yōu)勢加強(qiáng)并改進(jìn)各自的核心業(yè)務(wù)。 “站運(yùn)分離”后，站場對所有運(yùn)輸經(jīng)營者都一視同仁，有利于營造公平競爭環(huán)境，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，有利于保護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，有利于形成良好的運(yùn)輸市場秩序，從而促進(jìn)統(tǒng)一開放、統(tǒng)一管理的道路運(yùn)輸市場的建立。

（2）實(shí)行“四統(tǒng)一”的捆綁式經(jīng)營

當(dāng)前的公交站場環(huán)境較公交雙改之前大有提升，但專業(yè)性仍顯不足，現(xiàn)場監(jiān)管力度較弱，而站場專業(yè)化管理核心就在于規(guī)范和統(tǒng)一，即實(shí)行“四統(tǒng)一”的捆綁式經(jīng)營：各站場的營運(yùn)車輛實(shí)行統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、同一線路的運(yùn)營車輛統(tǒng)一排班、統(tǒng)一?？?、統(tǒng)一按投放營運(yùn)車輛數(shù)分配營業(yè)收入。營運(yùn)車輛必須進(jìn)站，按照物價(jià)局的相關(guān)規(guī)定收取車輛進(jìn)站服務(wù)費(fèi)。站場全力抓好對乘客上車前的服務(wù)，對營運(yùn)車輛的安全、衛(wèi)生予以檢查和保障，凡是達(dá)不到安全、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的車輛一律不允許發(fā)車。車站采用大循環(huán)滾動發(fā)班的模式，達(dá)到各營運(yùn)車輛間的公平、公正。

（3）制訂站場管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

站場不僅僅是停放、疏通車輛的場所，更是廣大市民出行的集中地點(diǎn)。站場要通過規(guī)范化的站場運(yùn)營管理隊(duì)伍做到依法管理，強(qiáng)化監(jiān)管，提高效率，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，降低運(yùn)營成本，提高效率。這需要突破現(xiàn)有管理理念，制訂規(guī)范、專業(yè)的站場管理標(biāo)準(zhǔn)，對站場等級進(jìn)行劃分，并根據(jù)不同的等級配備相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備及服務(wù)內(nèi)容。在標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容上，對工作人員行為、安全工作、衛(wèi)生管理、辦事流程加以嚴(yán)格細(xì)化，試行成熟后對全市站場進(jìn)行推廣。反之，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還可以作為區(qū)域建設(shè)站場規(guī)模大小的依據(jù)，達(dá)到因地制宜的目的。

（4）優(yōu)化站場管理隊(duì)伍

有了成熟的站場管理標(biāo)準(zhǔn)，還需要一批專業(yè)的人才隊(duì)伍來貫徹和執(zhí)行。要提高站務(wù)人員的綜合素質(zhì)，除了外出學(xué)習(xí)培訓(xùn)外，筆者認(rèn)為還可通過以下方式得以實(shí)現(xiàn):

第一，明確分工，對站場實(shí)行精細(xì)化管理。標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的站場涉及安全、衛(wèi)生、運(yùn)營、調(diào)度等社會分工的各個(gè)方面。分工的細(xì)化可以提升專項(xiàng)業(yè)務(wù)的工作質(zhì)量，更有助于工作人員之間的團(tuán)結(jié)協(xié)作，崗位之間各司其職，既提高了效率，也提升了整體業(yè)務(wù)技能水平。

第二，科學(xué)管理，提高智能設(shè)施設(shè)備比重?，F(xiàn)代化的運(yùn)輸要實(shí)現(xiàn)人和物有序的空間流動，就必須對客運(yùn)實(shí)行有效的組織和管理，實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸管理智能化。如通過使用車站LED顯示系統(tǒng)，及時(shí)顯示車次及運(yùn)營時(shí)間信息，方便乘客選擇合適的公交線路，引導(dǎo)乘客流向，可實(shí)時(shí)插播安全宣傳資料、緊急播放信息，做好宣傳工作；通過設(shè)置自助服務(wù)設(shè)施，比如設(shè)立智能信息亭，實(shí)現(xiàn)IC卡辦卡、充值、掛失等業(yè)務(wù)，還可為乘客提供酒店查詢、票務(wù)預(yù)訂等業(yè)務(wù)。

第三，組織扁平化管理，縮短管理鏈條。在現(xiàn)代企業(yè)中，管理者可能是間接指揮與控制下屬，信息化、計(jì)算機(jī)化等使企業(yè)管理控制幅度加大成為可能；因此在站場的組織設(shè)計(jì)上，我們力求體現(xiàn)流程化的一體化管理思想，加大管理幅度，減少管理層次，構(gòu)造扁平化的組織機(jī)構(gòu)，以便能夠適應(yīng)面向客戶的一體化業(yè)務(wù)流程。筆者認(rèn)為，站場的組織結(jié)構(gòu)可以包含三個(gè)中心：客戶服務(wù)中心，計(jì)劃調(diào)度中心，操作中心。操作中心下設(shè)各種作業(yè)組（勞務(wù)組、安全組、衛(wèi)生組等），這些作業(yè)組掌握和管理不同的作業(yè)資源，完成具體的不同業(yè)務(wù)操作，由調(diào)度中心直接調(diào)度，這種統(tǒng)一的、扁平化組織管理方式縮短了指揮鏈，充分支持作業(yè)資源的有計(jì)劃共享，大大地提高了資源使用效率。

4、結(jié)語

根據(jù)國內(nèi)外公交站場管理的研究與應(yīng)用成果，結(jié)合重慶實(shí)際，研究了重慶市公交站場規(guī)范化管理的戰(zhàn)略目標(biāo)和實(shí)施措施，希望對“推行站場規(guī)范化管理，扮靚城市交通窗口”的站場管理發(fā)展目標(biāo)起到一定作用。從根本上改變站場管理的現(xiàn)狀，全面提升主城區(qū)站場管理的整體水平，為我市打造靚麗的交通窗口形象做出新貢獻(xiàn)！

3.統(tǒng)一組織招商，合理引入品牌。鐵路客站商業(yè)管理部門要根據(jù)客站商業(yè)整體定位考慮經(jīng)營業(yè)態(tài)，要統(tǒng)籌考慮需要什么樣的合作伙伴、如何進(jìn)行價(jià)格定位、給予對方什么利益、如何才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、租約期限租金價(jià)格如何確定和調(diào)整等等一系列問題。對于鐵路商業(yè)管理部門而言，如何能夠招到有品位、有形象，遵守合同，誠信經(jīng)營的商戶，是其中最為重要的工作環(huán)節(jié)之一。要充分進(jìn)行市場調(diào)研、客戶發(fā)掘、品牌培養(yǎng)等各項(xiàng)商業(yè)管理工作上來。由于缺乏工作經(jīng)驗(yàn)和渠道等原因，統(tǒng)一招商的工作也可以委托給專業(yè)的商業(yè)管理公司來代為進(jìn)行，最大限度地調(diào)動起專業(yè)公司的工作積極性，充分結(jié)合他們自有的優(yōu)勢和強(qiáng)項(xiàng)，做到雙贏。在招商過程中要認(rèn)真研究確定品牌商業(yè)經(jīng)營者和普通商業(yè)經(jīng)營者的比例，招商階段有選擇性地挑選經(jīng)營素質(zhì)好、管理規(guī)范化的商戶，引進(jìn)連鎖品牌客戶，而品牌客戶的成功運(yùn)營就在于其優(yōu)良的服務(wù)水平、公眾認(rèn)可的產(chǎn)品價(jià)格和環(huán)保的安全措施。通過品牌客戶帶動市場人氣，提升整體經(jīng)營形象。由于競爭因素，品牌客戶也不是越多越好，要保持適當(dāng)比例。

4.統(tǒng)一經(jīng)營管理，提升整體水平。開業(yè)前統(tǒng)一招商工作完成后，客站商業(yè)管理部門要高度重視后續(xù)經(jīng)營管理工作，要切實(shí)提高經(jīng)營管理水平。在這里需要特別強(qiáng)調(diào)客站商業(yè)的統(tǒng)一服務(wù)意識，統(tǒng)一服務(wù)主要包括：統(tǒng)一商戶管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理和統(tǒng)一信息服務(wù)等。鐵路客站的商業(yè)統(tǒng)一管理的目的在于保證和維護(hù)鐵路客站的整體功能的實(shí)現(xiàn)，在于保證承租合約的合理合法性及有效執(zhí)行力，避免屢禁不止的承租場地租金拖欠問題。因此，客站商業(yè)經(jīng)營管理部門不僅要從安全管理、食品衛(wèi)生管理、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)，更重要的是要考慮如何培育市場，如何促進(jìn)客站商業(yè)市場的可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展問題。除此之外，日常運(yùn)營中所產(chǎn)生的諸如旅客投訴、服務(wù)質(zhì)量、物價(jià)控制、消防安全、人員著裝等等具體的細(xì)節(jié)問題，也需要重視。要加強(qiáng)租賃商家的管理，通過公開檢查和暗訪等形式，切實(shí)抓好物價(jià)、衛(wèi)生、環(huán)境、服務(wù)等方面的管理，切實(shí)避免投訴事件。要加強(qiáng)與經(jīng)營客戶的溝通協(xié)調(diào)，幫助經(jīng)營客戶切實(shí)解決問題，形成良性的經(jīng)營機(jī)制。

5.創(chuàng)新合作模式，全力實(shí)現(xiàn)共贏。近幾年來從全路鐵路客站招商實(shí)踐情況來看，新型的與鐵路的商業(yè)開發(fā)合作模式主要表現(xiàn)有全面租賃和部分承包兩種。這兩種合作模式在實(shí)踐中都取得了一定的成效，但由于鐵路客站商業(yè)開發(fā)是一個(gè)新的課題，參與商業(yè)開發(fā)者往往經(jīng)驗(yàn)不足，且鐵路商業(yè)管理部門在引入合作企業(yè)時(shí)，價(jià)格因素均是招標(biāo)過程中的一個(gè)重要評判點(diǎn)，因此經(jīng)常存在商業(yè)中標(biāo)單位可能是出價(jià)最高者，擬參與鐵路客站商業(yè)開發(fā)的企業(yè)必須先有足夠高的報(bào)價(jià)來確保自己能中標(biāo)。這種情況發(fā)生后有兩個(gè)因素具有不確定性：一是為了自身利益，中標(biāo)者可能會希望對商業(yè)布局整體策劃方案進(jìn)行調(diào)整，二是中標(biāo)后的能否持續(xù)經(jīng)營尚需要時(shí)間來印證?；诖嗽?，建議在今后客站商業(yè)開發(fā)中積極探索公司制形式，即鐵路商業(yè)管理部門和商業(yè)參與企業(yè)合作組建公司，該公司負(fù)責(zé)客站商業(yè)的定位、策劃、包裝、營銷、招租和經(jīng)營的一條龍全面工作。新公司可以定額租賃或經(jīng)營收益比例分紅方式向鐵路商業(yè)管理部門取得商業(yè)面積經(jīng)營權(quán)，并開展經(jīng)營，產(chǎn)生利潤按股份比例進(jìn)行分紅；公司還可以采取托管的方式交由商業(yè)參與企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營，鐵路商業(yè)管理部門根據(jù)約定收取應(yīng)得的利益。該種合作模式的最大益處在于它的經(jīng)營持續(xù)性、公開性和透明性，也有利于鐵路方引入先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn):

[1]《商業(yè)房地產(chǎn)投融資指南》 陳建明著 機(jī)械工業(yè)出版社 2003年

[2]《商業(yè)地產(chǎn)策劃與投資運(yùn)營》 董金社著 商務(wù)印書館 2005年

[3]《找旺鋪―商業(yè)地產(chǎn)定位與實(shí)操》 呂波著 機(jī)械工業(yè)出版社 2007年

篇8

Abstract:Our country Real estate Enterprise is striding in the brand competitive stage gradually. Regarding the majority middle and small scale real estate enterprises, under the macroscopic policy which and the intense market competition condition reforms unceasingly, how to carry on the enterprise brand construction well, is not only the enterprise does makes road of greatly the strong basis, is the enterprise long-term development key is. The article has analyzed the real estate enterprise brand construction present situation and the existence question, and has provided the referential opinion to Small and medium-sized enterprise's brand construction.

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè) 品牌建設(shè) 參考性意見

key word:Middle and small scale real estate enterprise Brand construction Referential opinion

作者簡介：朱丹彤（1990-），女，內(nèi)蒙古包頭市人，就讀于南京農(nóng)業(yè)大學(xué)工學(xué)院工程管理專業(yè)，本科生，研究方向：建筑企業(yè)管理

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值建設(shè)現(xiàn)狀分析

1.1 大型企業(yè)的品牌價(jià)值不斷攀升

2010年4月“新國十條”出臺后，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期。品牌作為房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)保證書，將成為企業(yè)抓住市場機(jī)遇、提高市場份額的有力武器，不僅可以推動實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)更快發(fā)展，而且還有助于提升顧客對企業(yè)的忠誠度、聚集社會資源、擴(kuò)大市場優(yōu)勢。加強(qiáng)品牌建設(shè)已成為企業(yè)贏得市場先機(jī)、提升競爭優(yōu)勢的制勝法寶。

2010年9月18日，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”在京了《中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值2010研究報(bào)告》。報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)品牌價(jià)值達(dá)136.89億元，較09年增長51%，與中海、萬科共同獲得“2010年中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”，三家公司的品牌價(jià)值達(dá)到了448.5億元。

研究組表示，今年(2010)品牌企業(yè)呈現(xiàn)品牌價(jià)值持續(xù)增長，品牌份額不斷擴(kuò)大和品牌擴(kuò)張布局加速，二三線城市漸漸成為主要戰(zhàn)場等特點(diǎn)。中海地產(chǎn)、萬科、保利地產(chǎn)在價(jià)值創(chuàng)造、規(guī)模效益、成長速度方面引領(lǐng)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，居行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位。其中，保利地產(chǎn)以51%的增長速度吸引了更多目光，同時(shí)也值得更多中小型房地產(chǎn)企業(yè)研究和學(xué)習(xí)。

1.2中小型房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)存在誤區(qū)

與幾個(gè)主要房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值不斷攀升的良好勢頭相比，占房地產(chǎn)市場主體的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌意識和品牌建設(shè)顯得較為薄弱。其主要表現(xiàn)在：

1.2.1 品牌意識淡薄

房地產(chǎn)市場近幾年處于一種高速發(fā)展的狀態(tài)，即使房價(jià)一路飆升，商品房的交易量仍然穩(wěn)步增長。所以很多中小型房地產(chǎn)商在不注重品牌建設(shè)的情況下，仍然有較大市場。因此，很多房地產(chǎn)商更多的關(guān)注眼前利益，不愿意將更多的人力物力投入到不能立竿見影的房地產(chǎn)品牌建設(shè)中。最終，形成了品牌意識淡薄的經(jīng)營理念。

1.2.2對品牌理解存在誤區(qū)

房地產(chǎn)品牌不是簡單的商標(biāo)、口號、廣告，更不能等同于建設(shè)幾項(xiàng)明星樓盤、高檔樓盤。說到底，房地產(chǎn)品牌是社會公眾通過對房地產(chǎn)組織以及其產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)和價(jià)值認(rèn)知而產(chǎn)生的內(nèi)心感受，它是房地產(chǎn)公司的一種無形資產(chǎn)，是由眾多因素長時(shí)間作用的結(jié)果。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的必然性

2.1 品牌建設(shè)是企業(yè)擴(kuò)大知名度的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)是價(jià)值昂貴的商品，人們購買房子都是傾其所有，大多數(shù)消費(fèi)者做出的購買決定往往都會影響到其今后很長一段時(shí)間甚至是一生的生活狀況。所以，也就產(chǎn)生了消費(fèi)者對于房地產(chǎn)商品的高關(guān)心度和參與度。在競爭激烈的當(dāng)今房地產(chǎn)市場中，沒有特色的房子難以吸引顧客的眼球，高銷售額和廣知名度更是無從談起。所以，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想在不斷變革的宏觀政策和競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得滿意的市場份額，就要加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)，不斷與消費(fèi)者達(dá)成互動的溝通，將自己的企業(yè)文化、核心價(jià)值觀念和房產(chǎn)的核心優(yōu)勢充分展現(xiàn)在顧客面前。這樣，不僅可以提升企業(yè)的知名度和影響力，更為企業(yè)的下一步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.2 品牌建設(shè)是加強(qiáng)顧客忠誠度的良機(jī)

房地產(chǎn)銷售中較少出現(xiàn)重復(fù)購買現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌忠誠度作用減弱。由于房地產(chǎn)商品的個(gè)別性，較難出現(xiàn)一般商品那樣，重復(fù)生產(chǎn)同一品牌的同質(zhì)或者同類商品，這就使得房地產(chǎn)商品較難被消費(fèi)者重復(fù)購買。面對這種情況，如何利用現(xiàn)有的資源增強(qiáng)消費(fèi)者的忠誠度，應(yīng)該是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都值得深思的問題。筆者認(rèn)為，主要在于企業(yè)怎樣對顧客開展一種持續(xù)的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，將企業(yè)的核心價(jià)值觀、項(xiàng)目的核心理念展現(xiàn)在服務(wù)工作的每一處，讓顧客無時(shí)無刻不感覺到企業(yè)品牌的力量、文化的底蘊(yùn)。這時(shí)，企業(yè)的品牌便漸漸由抽象變具體化，品牌的力量也慢慢得到展現(xiàn)。

三、對中小型房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的幾點(diǎn)建議

在此，筆者以江蘇省知名企業(yè)――南京澳林商貿(mào)集團(tuán)為例，提供幾點(diǎn)關(guān)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的意見。南京澳林集團(tuán)是在市場經(jīng)濟(jì)大潮和南京市“跨江發(fā)展”戰(zhàn)略推動下，迅速崛起的民營企業(yè)。集團(tuán)經(jīng)歷了6年的發(fā)展，從房地產(chǎn)項(xiàng)目起步，至今已經(jīng)形成“一業(yè)為主、多業(yè)態(tài)經(jīng)營”的集團(tuán)公司格局，除業(yè)主房地產(chǎn)外，經(jīng)營范圍已經(jīng)拓展至商業(yè)貿(mào)易、裝飾裝修、物業(yè)管理、品牌潔具等多個(gè)領(lǐng)域，集團(tuán)發(fā)展迅速，形成了一定程度的規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和潛力優(yōu)勢。

3.1 將房地產(chǎn)項(xiàng)目做好。

3.1.1項(xiàng)目質(zhì)量過關(guān)。

房屋質(zhì)量是企業(yè)生存的根本，也是顧客最看重的因素。房屋的結(jié)構(gòu)是否合理、強(qiáng)度是否達(dá)標(biāo)都是顧客的基本衡量標(biāo)準(zhǔn)，只有好的品質(zhì)才能創(chuàng)造好的產(chǎn)品品牌，才能給顧客帶來深刻的印象。南京澳林集團(tuán)將“做有責(zé)任的城市運(yùn)營商”作為自己企業(yè)文化內(nèi)涵的一部分，當(dāng)然就要在基本功上多下功夫。

3.1.2物業(yè)服務(wù)到家。

隨著中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸實(shí)現(xiàn)以品牌和產(chǎn)品為核心的產(chǎn)業(yè)化，物業(yè)服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)提升產(chǎn)品附加價(jià)值、實(shí)現(xiàn)差異化競爭的重要因素。高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)為業(yè)主提供舒適的居住環(huán)境和良好的居住氛圍，將直接提升業(yè)主對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的美譽(yù)度與忠誠度水平；業(yè)主對其滿意的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行“口碑傳播”，將有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的品牌認(rèn)知度水平。2010年中國房地產(chǎn)品牌調(diào)查結(jié)果顯示，萬科物業(yè)、中海物業(yè)、金地物業(yè)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)對品牌開發(fā)企業(yè)的品牌提升起到重要作用。

3.2 將房地產(chǎn)項(xiàng)目做深。

3.2.1將項(xiàng)目深層意境由抽象變具體。

對于企業(yè)來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目體現(xiàn)的居住理念和深層意境是吸引消費(fèi)者的手段。而對于消費(fèi)者來說，卻是一種精神層面的享受。如何突出每個(gè)項(xiàng)目品牌的特色，讓每一個(gè)消費(fèi)者都能切身體會，重點(diǎn)就在于要讓這些抽象的理念、意境變得具體化。比如說，澳林集團(tuán)的“非常6+1”項(xiàng)目主打小戶型的概念，那么就要從房屋的平面尺寸、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和價(jià)位上面充分展現(xiàn)“小戶型”，讓消費(fèi)者覺得雖然是“小戶型”，但是卻可以承載他們的“大未來”，這樣才能讓其覺得物有所值。那么，他們也將毫不猶豫地進(jìn)行自己人生中的這筆不小投資。也只有將每一個(gè)項(xiàng)目的品牌完善建立，才能逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌建設(shè)。

3.2.2關(guān)注消費(fèi)者深層次的情感需求。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行品牌塑造的時(shí)候，尤其是在品牌定位的時(shí)候，不要把普通的消費(fèi)者想得過于專業(yè)和理性，把自身的品牌價(jià)值賦予更多理性的東西。房地產(chǎn)企業(yè)拼命想讓消費(fèi)者知道自己的品牌如何專業(yè)、如何富有責(zé)任感，但是消費(fèi)者卻主要關(guān)注建筑施工質(zhì)量、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境等等。這樣的品牌定位就很難打動消費(fèi)者，讓消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴。房地產(chǎn)企業(yè)在做品牌定位的時(shí)候，一定要多關(guān)注消費(fèi)者樸實(shí)的情感需求。比如說，想要消費(fèi)者憶起溫馨的傳統(tǒng)四合院，是“山水云房”的構(gòu)思。企業(yè)可以通過很多形式的活動來達(dá)成這一目標(biāo)，讓消費(fèi)者在情感層面上時(shí)時(shí)刻刻有種溫馨的感覺。比如：在社區(qū)中不斷更新硬件設(shè)施：古老的樹木、假山流水等等，充分營造意境。這樣，才能不斷地將產(chǎn)品品牌的核心滲透給消費(fèi)者，不斷滿足消費(fèi)者的情感需求，提升消費(fèi)者對產(chǎn)品的滿意度，從而讓更多的消費(fèi)者信任和依賴企業(yè)品牌。

3.3 將房地產(chǎn)項(xiàng)目做廣

將房地產(chǎn)品牌做廣，會使得企業(yè)走向另一個(gè)更高的境界，同時(shí)也需要更多的智慧和力量來統(tǒng)籌品牌的建設(shè)。

3.3.1采取品牌延伸策略

對于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌延伸，根據(jù)資料顯示，一般有以下幾個(gè)表現(xiàn)形式：（1）由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)的延伸，如萬達(dá)商業(yè)廣場、中體奧園、澳林購物廣場等；（2）項(xiàng)目品牌的跨區(qū)域復(fù)制，如萬科地產(chǎn)將其在深圳享有較高市場美譽(yù)度的萬科城市花園復(fù)制到了其他11個(gè)城市，而保利地產(chǎn)也將其在廣州市場上取得成功的保利花園推向全國其他5個(gè)城市；（3）從最終產(chǎn)品向房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個(gè)價(jià)值鏈的延伸，如富力地產(chǎn)成功地實(shí)現(xiàn)了品牌向產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑工程及監(jiān)理、物業(yè)管理、會所及酒店管理、住宅信息化等相關(guān)環(huán)節(jié)的延伸，在節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時(shí)，營造了良好的品牌聯(lián)動效果，大大加強(qiáng)了品牌對消費(fèi)者的整體影響力。

3.3.2整合企業(yè)資源

關(guān)于外部資源整合，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資本運(yùn)作、項(xiàng)目拓展及與相關(guān)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，以品牌為紐帶將整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的不同環(huán)節(jié)整合在一起，從而解決成本，提升產(chǎn)品品質(zhì)和強(qiáng)化產(chǎn)品的差異性，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

關(guān)于內(nèi)部流程整合，在品牌理念的指導(dǎo)下，以顧客為中心設(shè)計(jì)內(nèi)部業(yè)務(wù)流程、產(chǎn)品生產(chǎn)流程和客戶服務(wù)流程，這是目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)進(jìn)行品牌管理的主要著眼點(diǎn)。例如萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和富力集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)客戶服務(wù)流程成立售后服務(wù)大廳，實(shí)現(xiàn)簽約、交款、辦理按揭等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)集中辦公，為業(yè)主提供一站式服務(wù)，大大方便了客戶，也提高了企業(yè)的工作效率。

四、結(jié)語

近兩年來，隨著國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大量涌入，房地產(chǎn)業(yè)的競爭日益激烈，而接連出臺的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策又使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理層面面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在這種市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)急需采用有效的經(jīng)營戰(zhàn)略來應(yīng)付挑戰(zhàn)，保持和增強(qiáng)自身的競爭優(yōu)勢。而隨著品牌效用的日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)日益關(guān)注品牌經(jīng)營管理，加大品牌經(jīng)營的力度。我們看到，優(yōu)勢的品牌有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)商的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；優(yōu)勢品牌有利于建立客戶信任，影響客戶購買決策；優(yōu)勢品牌有利于提高產(chǎn)品的附加值，提高企業(yè)利潤率；優(yōu)勢品牌有利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施擴(kuò)張戰(zhàn)略。對于品牌建設(shè)不是很完善的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，品牌建設(shè)和品牌戰(zhàn)略顯得更加重要。總之，可以說，品牌戰(zhàn)略決定了房地產(chǎn)企業(yè)的前途與命運(yùn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]齊文娥,胡在新,田金梅.中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌經(jīng)營管理的發(fā)展現(xiàn)狀分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2010,(4)

[2]胡東興，韓立芳.中小房地產(chǎn)企業(yè)品牌經(jīng)營研究――濱州華升房地產(chǎn)品牌經(jīng)營探析[J].當(dāng)代經(jīng)理人，2006(11)

[3]南京澳林商貿(mào)集團(tuán).集團(tuán)簡介[EB/OL].(2010-1-11) baike.省略/view/31660989.htm

[4]中國房地產(chǎn)TOP研究組.2007中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值TOP10研究報(bào)告[R]

[5]中國房地產(chǎn)TOP研究組.2008中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值TOP10研究報(bào)告[R]

篇9

［關(guān)鍵詞］供求理論 房地產(chǎn) 態(tài)勢

一、引言

隨著中國經(jīng)濟(jì)體制改革，特別是房地產(chǎn)業(yè)管理體制的改革，我國的房地產(chǎn)市場已取得了前所未有的發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)價(jià)格一直飆升，房價(jià)成為各個(gè)城市街頭巷尾經(jīng)常議論的話題。房價(jià)的高低直接關(guān)系到老百姓生活質(zhì)量，甚至關(guān)系到社會穩(wěn)定。由供求理論可知，商品的需求量與價(jià)格成反比。但對于房地產(chǎn)市場而言，隨著價(jià)格的飛漲，需求量也不斷擴(kuò)大，這種現(xiàn)象不得不引起我們的思考。

二、我國房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)價(jià)格水平分析

按照國際標(biāo)準(zhǔn)，衡量房價(jià)合理性的指標(biāo)是房價(jià)收入比。房價(jià)收入比是指一個(gè)國家或城市的年平均上市房價(jià)與居民家庭年平均收入之比，目前國際上公認(rèn)的“合理的住房價(jià)格”的“房價(jià)收入比”應(yīng)該為3～6倍，世界銀行專家的說法為4～6倍。

目前已經(jīng)公開的信息顯示，我國的房價(jià)收入比超過7.8倍，許多大城市房價(jià)收入比持續(xù)在10倍以上。該指標(biāo)顯示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格明顯偏高并不斷升溫。資料顯示，2005年1～4月，全國商品房平均銷售價(jià)格同比增長12.5%，同比提高約5.7個(gè)百分點(diǎn)。2006年9月，70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格同比上漲5.5%。房地產(chǎn)銷售價(jià)格震蕩起伏較大，房價(jià)的總體趨勢還在不斷攀升。

2.房地產(chǎn)供給分析

2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為15759億元，同比增長19.8%，占同期全社會固定資產(chǎn)投資比重為17.8%，其中全國住宅投資總額為10768億元，同比增長21.9%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為68.3%。2006年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額12902億元，同比增長24.3%，商品住宅完成投資9076億元，同比增長29.5%?？v觀我國房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，供給一直處于增長態(tài)勢。

3.房地產(chǎn)需求分析

首先，按照我國“全面建設(shè)小康社會”宏偉目標(biāo)的要求，到2020年GDP要比2000年翻兩番，城市化水平要大幅度提高，家庭財(cái)產(chǎn)要普遍增加，人民生活更加富足，房地產(chǎn)業(yè)所必須擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧豢苫蛉保欢夷壳爸袊?jīng)濟(jì)總體增長趨勢舉世矚目，對拉動經(jīng)濟(jì)增長有舉足輕重作用的房地產(chǎn)業(yè)不可能突然裹足不前。

其次，我國近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，快速增長。但這種發(fā)展是在幾十年增長緩慢的背景下出現(xiàn)的，起點(diǎn)非常低，壓抑了幾十年的需求在這么短的時(shí)間內(nèi)釋放出來，客觀上必然刺激、拉動房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勁增長。所以市場需求保持著持續(xù)強(qiáng)勁勢頭，尤其是高品質(zhì)、高性價(jià)比的住宅產(chǎn)品，高性能的商業(yè)地產(chǎn)，從發(fā)展趨勢上看都有很強(qiáng)的內(nèi)在需求。

三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢分析

根據(jù)數(shù)據(jù)資料顯示，2005年我國商品房空置率是26%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線，處于空置危險(xiǎn)區(qū)間。下表為我國2000年～2006年商品房空置面積。

數(shù)據(jù)顯示我國房地產(chǎn)市場供過于求，按照供求理論：當(dāng)供過于求時(shí)，價(jià)格下降；當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲。故我國房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)呈現(xiàn)下降趨勢，但事實(shí)正好相反，房地產(chǎn)價(jià)格仍保持高溫。

1.我國房地產(chǎn)市場有效需求與有效供給現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)市場上，有效需求即為消費(fèi)者愿意并有能力購買的房地產(chǎn)數(shù)量，有效供給則為開發(fā)商提供的真正能滿足消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)的數(shù)量。

供給方面：全國經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)負(fù)增長。2003年，經(jīng)濟(jì)適用房在供應(yīng)中的比重為6.1%，2004年為4.1%,2005年1～4月經(jīng)濟(jì)適用房投資進(jìn)一步下降到2.6%，2005年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資同比下降6.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重僅為3.59%。部分城市2004年銷售的商品住宅中，戶型為120平方米的都在40%以上，最高的超過60%。以上數(shù)據(jù)表明，普通房、經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)市場中比例不足，而高檔房地產(chǎn)則嚴(yán)重過剩。

需求方面：中國雖有13億人口，但有效需求不足，大部分中低收入者買不起房。這至少表明四個(gè)問題，一是絕大部分存款掌握在極少數(shù)富人手里；二是房價(jià)上漲過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入增加；三是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，中檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房偏少；四是政府用以滿足低收入人群的社會住房供給不足。在這種情況下，少數(shù)人手中的巨大存款，仍然會形成社會需求，繼續(xù)拉動房價(jià)上漲。但這部分需求僅占少數(shù)，相對于大部分中低收入者來說，他們的購買力畢竟有限，有效需求只集中在中檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房。

以上分析表明，有效需求與有效供給不能達(dá)到均衡狀態(tài)。由于國家金融政策，銀行貸款提供了房地產(chǎn)開發(fā)的大部分資金，銀行直接承擔(dān)了投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商并不急于獲取資金，融資途徑未受到明顯的約束，所以他們不愿降低房地產(chǎn)價(jià)格，使價(jià)格一直高于均衡點(diǎn)。開發(fā)商為了賺取高額利潤，一并抬高普通房、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格，制造了不少泡沫，導(dǎo)致高昂的價(jià)格。

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行對整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行具有重要意義。2000年以來，固定資產(chǎn)投資額直線上升，占GDP的比重從2000年的36.8%上升至2004年的51.3%和2005年的48.6%。由此擴(kuò)大的產(chǎn)能需要消化，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品主要是住宅等生活消費(fèi)品，市場需求大，可以拉動上游產(chǎn)業(yè)。其次，有預(yù)測認(rèn)為2006年世界經(jīng)濟(jì)增長將放緩，外貿(mào)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用將弱化，擴(kuò)大內(nèi)需保持較快經(jīng)濟(jì)增長的權(quán)重上升，內(nèi)需是大國經(jīng)濟(jì)增長的基本動力，由此可知今后房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿θ院軓?qiáng)大。故房地產(chǎn)供給數(shù)量仍會增加。

商品住宅價(jià)格將穩(wěn)中有降。近年來，商品住宅市場供過于求，依照供求理論，商品住宅價(jià)格應(yīng)下降以刺激需求。商品住宅價(jià)格居高不下，供求規(guī)律在中國房地產(chǎn)市場中不起作用的主要原因是中國房地產(chǎn)市場是一個(gè)發(fā)育不完全的市場，其需求主體不是個(gè)體消費(fèi)者，而是集團(tuán)。隨著我國福利住房制度改革，商品房市場需求主體逐步由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場中作用逐漸增大。因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價(jià)格當(dāng)有逐步下設(shè)的可能。

加入WTO商業(yè)用房將會走俏。目前，外資企業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)形勢一般持觀望態(tài)度，不少外國公司只在中國設(shè)辦事處而非公司，除了大集團(tuán)公司外，一般只租不買。入世后，關(guān)稅等條件放寬，在中國投資有了保障，各種不同規(guī)模的外資企業(yè)具備了進(jìn)入國內(nèi)市場的條件和信心，可為寫字樓和外銷公寓市場提供一個(gè)可觀的客戶群。而房地產(chǎn)業(yè)由于其本身的不流動性，將導(dǎo)致“入世”后的房地產(chǎn)市場只有外銷需求的擴(kuò)大而不會有境外供給的直接增加。

四、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策

1.調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

由于經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，而高檔住宅供過于求，商品供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。故應(yīng)調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過增加中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的供給，抑制高檔住宅的建設(shè)，使房地產(chǎn)市場恢復(fù)均衡，真正解決居民的需求。

2.合理確定商品房價(jià)格，降低置業(yè)門檻

商品房的定價(jià)要合理，要讓多數(shù)市民有供樓的能力，不能超出市民還款能力太多，讓多數(shù)老百姓買得起商品房。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)管理、控制成本、提高技術(shù)、加快施工進(jìn)度，同時(shí)也要結(jié)合市場變化，合理確定房地產(chǎn)的價(jià)格，樹立品牌，提高信譽(yù)，走可持續(xù)發(fā)展的道路。

3.加強(qiáng)宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序發(fā)展

房地產(chǎn)市場雖然能依據(jù)供求關(guān)系、價(jià)格走勢、信息反饋等進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，但這種調(diào)節(jié)難免會出現(xiàn)消極、被動、滯后和帶有局部性的缺陷。所以，政府必須從全局的角度進(jìn)行宏觀調(diào)控，主要從四個(gè)方面入手：一是總量控制，使總供給與總需求大體平衡；二是優(yōu)化結(jié)構(gòu)，使產(chǎn)品適銷對路，兼顧社會多層次的住房需求，實(shí)現(xiàn)有效供給；三是規(guī)范行為，研究制定完善的法律法規(guī)體系，依法對市場行為進(jìn)行規(guī)范和管理，保障市場的公平公正；四是調(diào)節(jié)收益，通過合理的收益分配調(diào)節(jié)引導(dǎo)市場行為，擴(kuò)大有效需求。

五、結(jié)論

本文在分析我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)市場實(shí)際價(jià)格與基于供求理論的理論價(jià)格相悖之原因，并提出了促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策。相信未來幾年中國房地產(chǎn)業(yè)必將逐步規(guī)范，供求關(guān)系將更趨優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理，價(jià)格漲幅漸趨理性，房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的勢頭。

參考文獻(xiàn):

[1]黎詣遠(yuǎn):微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：清華大學(xué)出版社,2001

[2]牛鳳瑞:中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告[M].北京：社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2005

[3]鄒坦曾慧群:供求理論看現(xiàn)行房地產(chǎn)市場價(jià)格居高不下的現(xiàn)象[J].商場現(xiàn)代化,2006,（456）:5

[4]曹振良:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論[M].北京:北京大學(xué)出版社,2003

篇10

題 目：鄭州投建SHOPPING MAll 的實(shí)證分析——以大商新瑪特SHOPPING MALL為例

1、選題依據(jù)(背景與意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢)

(1)背景

隨著改革開放的不斷深入和大型百貨店的逐漸衰退，鄭州地區(qū)商業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，不斷涌現(xiàn)出1些新的商業(yè)形態(tài)如：購物中心、量販店、便民店、倉儲式商店、專賣店等，它們的產(chǎn)生和發(fā)展為鄭州的經(jīng)濟(jì)活躍騰飛做出了巨大的貢獻(xiàn)。

近年來國內(nèi)外出現(xiàn)全新0售業(yè)態(tài)--shopping mall已經(jīng)顯出它無與倫比的優(yōu)勢。鄭州經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)良，政策環(huán)境開放，人文環(huán)境充足，地理環(huán)境優(yōu)越，居民消費(fèi)水平較高，市民消費(fèi)者的消費(fèi)理念正朝著國際大都市的方向邁進(jìn)。

眾所周知，從大商集團(tuán)4.21億元拍得金博大店3年經(jīng)營權(quán)，到神速簽約鄭州國貿(mào)店、閃電進(jìn)駐漯河兩店;從迪奧、倩碧等國際1線化妝品牌的引進(jìn)，到大眾時(shí)尚百貨向精品時(shí)尚百貨的轉(zhuǎn)型超越;從創(chuàng)新聯(lián)盟營銷到銷售業(yè)績的不斷攀升，大商1直是鄭州媒體和商家關(guān)注的焦點(diǎn)。2019年7月13日，大商再次成為眾所矚目的焦點(diǎn)，大商集團(tuán)河南店網(wǎng)拓展暨大商新瑪特鄭州國貿(mào)總店招商大會在鄭州裕達(dá)國貿(mào)盛大召開，與會者有大商高層、行業(yè)專家學(xué)者數(shù)10人、國內(nèi)外知名供應(yīng)商代表400多人、各大媒體記者近50人等。本次招商大會的成功召開是大商集團(tuán)對河南店網(wǎng)布局的首次高調(diào)亮相，標(biāo)志著大商在河南店網(wǎng)布局的正式啟動。

本論文將從大環(huán)境來分析鄭州發(fā)展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境、人文環(huán)境、競爭區(qū)位理論、商圈理論等角度全面認(rèn)真地分析它的投資可行性。

(2)意義與國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

投建shopping mall不僅是1個(gè)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人文環(huán)境，社會環(huán)境的改善，更是1個(gè)城市高速發(fā)展水平的標(biāo)桿。MALL作為1種現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，代表著先進(jìn)的商業(yè)生產(chǎn)力，那么，北美作為全球MALL的策源地和樣板，為什么會出現(xiàn)兩種孑然不同的局面?1類MALL作為成功的樣板而受到稱贊，現(xiàn)在依然門庭若市，而另1類MALL卻被孤00地拋棄在野外，門口無比空曠。

美國在上個(gè)世紀(jì)80年代完成了對商業(yè)體系的現(xiàn)代化改造，這1切，是在市場的力量推動下完成的。美國能在經(jīng)濟(jì)上取得今日的成就，其商業(yè)體系的現(xiàn)代化程度和他的融資體系、富有創(chuàng)造力的社會生產(chǎn)體系1樣，成為美國經(jīng)濟(jì)值得驕傲的標(biāo)志之1。以至于今日當(dāng)人們在議論起商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，都會情不自禁地談起“Shopping MALL”，即我們常說的“購物中心”。而“Shopping MALL”正是在美國開端。這1商業(yè)形式固然是在美國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下產(chǎn)生的，但目前卻已成為全球現(xiàn)代商業(yè)的樣板，它在1個(gè)國家的普及程度成為衡量1個(gè)國家現(xiàn)代化水平的標(biāo)尺之1。

從早期歐美購物中心的發(fā)展，到近在咫尺的亞洲日本、韓國等國購物中心的發(fā)展，我們看到了眾多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。世界上沒有1個(gè)購物中心會主觀地走向失敗，世界上任何1個(gè)購物中心自始至終都夢想走向成功。但是數(shù)2019年來的發(fā)展歷程卻說明：有1些項(xiàng)目獲得了成功，而有1些項(xiàng)目卻走向了失敗。成功是主動的，而失敗卻是被動的。

從歐美和日本等地的購物中心發(fā)展經(jīng)驗(yàn)中，我們又可總結(jié)出1個(gè)普遍的規(guī)律，那就是1個(gè)國家和地區(qū)的購物中心從起步走向成熟，基本上都要經(jīng)歷3個(gè)階段，這3個(gè)階段分別是：

第1階段：購物中心剛剛開始起步，這個(gè)階段由于購物中心在市場上并未飽和，加上市場的需求推動，使絕大多數(shù)購物中心1旦建成，都能在初期獲得1個(gè)較好的效應(yīng)。這個(gè)階段是購物中心發(fā)展的黃金時(shí)期，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商本身并未對購物中心有充分的認(rèn)識并做好足夠的準(zhǔn)備，就在利益的推動下進(jìn)入購物中心的建設(shè)和運(yùn)營，這個(gè)階段對購物中心運(yùn)營最重要的

因素是地段的因素;第2階段：購物中心從起步階段進(jìn)入相對穩(wěn)定的階段，這個(gè)階段購物中心的建設(shè)開始趨于飽和，并成為市場消費(fèi)的主要場所。購物中心與購物中心之間的競爭開始出現(xiàn)，在這個(gè)階段，由于購物中心運(yùn)營都開始步入成熟，購物中心之間主要的競爭是人力資源和技術(shù)層面的競爭，在這個(gè)階段，現(xiàn)代商業(yè)人才和商業(yè)運(yùn)營技能是決定購物中心生存的決定因素。在競爭的推動下，1部分購物中心承受不住壓力，開始衰落;第3階段：購物中心的發(fā)展和運(yùn)營進(jìn)入成熟階段，成熟的購物中心供應(yīng)鏈和連鎖的購物中心開發(fā)商開始形成，競爭進(jìn)入白熱化。在這個(gè)階段，現(xiàn)代商業(yè)人才充裕，商業(yè)運(yùn)營技術(shù)已相對成熟，購物中心與購物中心的競爭主要體現(xiàn)為核心競爭力的競爭。主題化經(jīng)營和差異化戰(zhàn)略成為購物中心吸引客流的主要亮點(diǎn)，具有鮮明主題和高度戰(zhàn)略規(guī)劃思想的購物中心開始構(gòu)筑中心優(yōu)勢，并成為購物中心競爭角逐中的優(yōu)勝者。大量目光短淺、規(guī)劃落后和過于追逐短期利益的購物中心被淘汰，購物中心開始形成強(qiáng)者為王的格局。中國購物中心的發(fā)展，也不可避免地要經(jīng)歷這3個(gè)階段。

(3)發(fā)展趨勢

購物中心的興起是伴隨著各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程出現(xiàn)的，并且在1定程度上進(jìn)1步促進(jìn)了各國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢，絕大多數(shù)的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，其中僅美國所擁有的購物中心總數(shù)就多達(dá)45000個(gè)。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購物中心則迎合了這種需求。進(jìn)入到20世紀(jì)90年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。從購物中心的發(fā)展對各國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的促進(jìn)作用的角度來分析，對我們研究購物中心、發(fā)展購物中心更是具有相當(dāng)大的啟示意義。僅以美國購物中心對美國經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)為例，1993年其總銷售額達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，2019年則已超過了1萬億美元，這個(gè)銷售額在非汽車類商品的銷售額中占了55%，美國購物中心所雇用員工超過1000萬人，幾乎每11個(gè)工作人口中就有1名是在大型購物中心工作。在這里需要說明的1點(diǎn)是，美國的購物中心產(chǎn)業(yè)1993年就已進(jìn)入了成熟發(fā)展時(shí)期，因而大型購物中心數(shù)量逐年遞減，即便如此，購物中心所產(chǎn)生的銷售額，仍然呈現(xiàn)出直線上升的趨勢。購物中心在美國、日本、歐洲以及其他國家和地區(qū)興起并且進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，被0售業(yè)人士稱為“流通革命”，主要原因在于購物中心從根本上改變了0售業(yè)的被動和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)，對消費(fèi)的促進(jìn)。

2、研究目標(biāo)與主要內(nèi)容(含論文提綱)

(1)研究目標(biāo)

本論文將從大環(huán)境來分析鄭州發(fā)展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境、人文環(huán)境、競爭區(qū)位理論、商圈理論等角度全面認(rèn)真地分析它的投資可行性。

(2)研究內(nèi)容

主要研究從shopping mall的產(chǎn)生和發(fā)展以及shopping mall在中國的個(gè)案分析，探討shopping mall在鄭州投資興建的可行性。同時(shí)，大商新瑪特作為1家外來企業(yè)，如何在競爭激烈的鄭州市場投建shopping mall取得了巨大成功。

論文提綱：

1、 購物中心的產(chǎn)生及發(fā)展趨勢

(1)購物中心的產(chǎn)生

(2)購物中心的定義

(3)購物中心的特點(diǎn)

(4)購物中心的現(xiàn)狀

(5)購物中心的分類

2、 中國SHOPPING MALL的個(gè)案分析

(1)賽特購物中心淡出武漢

(2)廣州天河城廣場購物中心

(3)成功發(fā)展SHOPPING MALL應(yīng)具備的條件

3、鄭州發(fā)展SHOPPING MALL的環(huán)境總析

(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

(2)地理環(huán)境

(3)政策環(huán)境

(4)市場狀況

4、投建大商SHOPPING MALL的實(shí)證分析

(1)區(qū)位環(huán)境分析

(2)大商新瑪特SHOPPING MALL商圈分析

(3)經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境分析

(4)人文環(huán)境分析

(5)鄭州市居民消費(fèi)需求分析

5、大商新瑪特SHOPPING MALL的投資風(fēng)險(xiǎn)研究

3、擬采取的研究方法、研究手段及技術(shù)路線、實(shí)驗(yàn)方案等

(1)研究方法

1。實(shí)證與案例分析法

這是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界比較公認(rèn)的研究方法，也可以稱之為成熟的研究范式。實(shí)證分析方法的特點(diǎn)是，指明研究事物“是什么”，具有什么特征，以及說明該事物在各種條件下會發(fā)生什么樣的變化，產(chǎn)生什么樣的結(jié)果。

2。歸納法

從案例出發(fā)，必須運(yùn)用歸納的方法。歸納法的運(yùn)用，就是從1個(gè)或多個(gè)企業(yè)的發(fā)展道路中發(fā)現(xiàn)各自不同的競爭力和核心競爭力，在此基礎(chǔ)上，對核心能力有1個(gè)較普遍的認(rèn)識。

3。比較分析法

由于不同的學(xué)者有不同的關(guān)于核心競爭力的觀點(diǎn)，而且不同企業(yè)的發(fā)展道路與競爭力提升方式、路徑都不盡相同，這都使本文自然的應(yīng)用比較分析法進(jìn)行研究。所謂比較分析法，是將兩個(gè)或多個(gè)同類或相近的事物，按同1法則進(jìn)行對比分析，尋找它們的相同點(diǎn)與差異點(diǎn)，并根據(jù)同1法則進(jìn)行對比分析的結(jié)果來推測未能知的事物或具有同樣或近似的性質(zhì)和特征。本論文中有關(guān)核心競爭力理論的淵源和發(fā)展以及核心競爭力的提升等的研究，將是比較分析法的具體運(yùn)用。

(2)研究手段與技術(shù)路線

學(xué)校圖書館、閱覽室有豐富的藏書，并設(shè)有電子閱覽室，可全文檢索中國期刊網(wǎng)，能方便查閱到國內(nèi)外重要期刊上發(fā)表的最新成果，還通過對1些成功的案例進(jìn)行分析。此外，還有指導(dǎo)老師的悉心指導(dǎo)。

在研究內(nèi)容中，對shopping mall的綜述，主要是通過利用各種途徑包括網(wǎng)絡(luò)、期刊、報(bào)紙、雜志等資源來搜集大量的相關(guān)資料。在研究世界各國shopping mall的發(fā)展和趨勢同時(shí)，密切關(guān)注國外發(fā)展shopping mall的趨勢，尤其是發(fā)達(dá)國家的發(fā)展趨勢。此外，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整。消費(fèi)者在購物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅。這種趨勢促成了對大型Mall購物中心的需求不斷增強(qiáng)。

本課題主要是通過層層遞進(jìn)的方式，道出shopping mall的其中緣由，進(jìn)而得出在某個(gè)區(qū)域投資發(fā)展shopping mall的可行性。

4、中外文參考文獻(xiàn)目錄(作者、書名論文題目、出版社或刊號、出版年月或出版期號)

[1] 郭國慶。市場營銷學(xué)。北京:中國人民大學(xué)出版社，1999

[2] 李小建。經(jīng)濟(jì)地理學(xué)。北京：高等教育出版社，2019

[3] 陳才編。區(qū)域經(jīng)濟(jì)地理學(xué)原理。北京：中國科技技術(shù)出版社，2019

[4] 石偉，李洪濤。沃爾瑪商業(yè)帝國啟示錄。經(jīng)營者，2019(5):53-54

[5] 劉光杰。21世紀(jì)武漢的戰(zhàn)略定位及其結(jié)構(gòu)調(diào)整思路。經(jīng)濟(jì)評論，2019(2):54-56

[6] 徐志愛，唐平華。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化趨勢。北京：科學(xué)技術(shù)出版社，2019年

[7] 蔡恩澤。大商場向何處去。江蘇:江蘇人民出版社，2019

[8] 杜江，李炳毅。城市居民消費(fèi)行為差異的實(shí)證分析。商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2019(1):37-39

[9] 。傳統(tǒng)百貨0售業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展方向。北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2019

[10] 涂山青。賽特緣何淡出武漢。商業(yè)經(jīng)濟(jì)與管理，2019(2)，35-36

[11] [英]洛倫茲·格利茨。金融工程學(xué)。北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2019

[12] 葉興國，陳滿生。國際商務(wù)英語閱讀。上海:上海交大出版社，1998

[13] 顧過鍵。0售業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)思辨。北京：企業(yè)管理出版社，1997

[14] 李畢萬。百貨店?duì)I銷。北京：企業(yè)管理出版社，1999

[15] 永島幸夫。0售業(yè)發(fā)展之道。昆明：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2019

[16] 黃維禮。0售促銷管理，北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1996

[17] 黃桂芝。0售營銷，北京：清華大學(xué)出版社，1998

[18] 菲利普?？铺乩铡Ｊ袌鰻I銷管理。北京：中國人民大學(xué)出版社，1998

[19] 大衛(wèi)·E·貝爾。戰(zhàn)略0售管理。大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2019

[20] 劉念雄。購物中心開發(fā)設(shè)計(jì)與管理。北京：中國建筑工業(yè)出版社，2019

[21] 余凱。倉儲式超市經(jīng)營管理實(shí)務(wù)。廣州：廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2019

[22] 呂1林。美國沃爾瑪——世界0售第1。北京：中國人民大學(xué)出版社，2019

5、研究的整體方案與工作進(jìn)度安排(內(nèi)容、步驟、時(shí)間)

(1)研究的整體方案

對本論題的研究，主要分4大步驟著手進(jìn)行。

第1，論述SHOPPING MALL的產(chǎn)生、定義、特點(diǎn)、分類、現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢

第2，研究主要對中國SHOPPING MALL個(gè)案進(jìn)行分析，以賽特、廣州天河城為例，分析它們的成功和失敗的原因，并結(jié)合國內(nèi)外的具體事例總結(jié)出成功發(fā)展SHOPPING MALL的應(yīng)該具備條件然后，著重對雙匯集團(tuán)的企業(yè)核心競爭力進(jìn)行研究

第3，針對鄭州的大環(huán)境進(jìn)行論述分析，得出鄭州已基本具備發(fā)展SHOPPING MALL的硬件和軟件條件

第4，在所研究的基礎(chǔ)上，主要就以大商新瑪特SHOPPING MALL為例進(jìn)行實(shí)證分析。運(yùn)用區(qū)位理論、商圈理論等進(jìn)行分析;

第5，就預(yù)測購物中心的未來發(fā)展趨勢，并對大商新瑪特SHOPPING MALL未來存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

(2)工作進(jìn)度安排

論文步驟

完成時(shí)間

備注

確定選題，完成選題審批表

2019年12月20日

學(xué)生與導(dǎo)師溝通確定題目、完成審批表

下達(dá)任務(wù)書

2019年12月31日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成任務(wù)書

開題報(bào)告定稿

2019年1月15日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成開題報(bào)告

文獻(xiàn)綜述定稿

2019年3月10日

指導(dǎo)教師指導(dǎo)學(xué)生完成文獻(xiàn)綜述

外文翻譯定稿

2019年3月10日

指導(dǎo)教師寫指導(dǎo)學(xué)生完成外文翻譯

交論文完整初稿

2019年4月27日

指導(dǎo)教師要求學(xué)生保留修改稿件

畢業(yè)論文中期檢查

2019年4月28日—30日

系里檢查學(xué)生論文進(jìn)展和教師指導(dǎo)情況

論文第2、3...稿