導語：如何才能寫好一篇設計階段成本控制要點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵字：建筑設計階段;成本控制;控制特點;控制目標 ;控制措施Abstract:The construction design phase is a key phase of engineering cost control.Thispaper isbased on the analysis of the design stage construction cost control problems with emphasis on the architecture design stage cost control problems are discussed.

Keywords:Architectural design stage; cost control; control; control; control measuresTU2

建筑工程需要在保證工程質(zhì)量的基礎上盡量加快施工進度，最大限度的降低工程造價，合理的控制好工程的成本。建筑工程項目的成本控制包括投資決策階段的成本控制、設計階段的成本控制、施工階段的成本控制以及竣工階段的成本控制。近年來我國在建筑工程成本控制管理的過程中主要注重對施工階段的控制，而忽視了對設計階段的控制，造成了設計階段的技術問題和經(jīng)濟問題的管理相互脫離，不能夠有效的控制工程的成本。本文就針對上述問題，重點對建筑設計階段的成本控制問題進行分析，希望能夠?qū)窈蟮某杀竟芾砉ぷ髌鸬揭欢ǖ膸椭饔谩?/p>

一 建筑工程設計階段成本控制的特點分析

建筑工程設計階段，設計單位需要根據(jù)業(yè)主的設計要求和合同的相關規(guī)定進行設計，該階段主要分為三個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)具有自身的特點。

首先，在方案設計階段，設計者需要根據(jù)建設方設計的意圖，編制好工程的預算文件，這對于建筑成本的管理和項目的投資管理具有較大的影響。其次，在技術設計階段，則需要根據(jù)設計的要求，編制好修正概算的文件，這一階段要根據(jù)設計的要點開展工作，對于項目的投資也起到重要的影響作用。最后，在施工圖設計的階段，需要根據(jù)圖紙編制好預算文件，這一階段雖然沒有前兩個階段對成本的控制管理和項目的投資影響力大，但是也起到了重要的作用。

從上面三個階段來看，建筑工程設計環(huán)節(jié)的成本控制必須要從投資決策階段抓起，從起始點抓起，但是從目前的情況來看，由于投資決策階段的管理方案還不到位，不能夠確定正確的投資額。在設計階段，針對的是具體的項目，是從方案到初步設計再到施工圖的設計，每個階段的管理方案都較為明確，能夠形成較為具體、科學、直觀且行之有效的管理模式。所以說設計階段的成本控制工作能夠充分的體現(xiàn)出管理者管理的思想和理念，能夠?qū)⒃O計做到深入和細致，更好的促進成本控制工作的開展，最大限度的減少工程成本的增加。

二 建筑工程設計階段成本控制的目標分析

為了更好的實現(xiàn)建筑設計階段成本控制工作的功能，在控制的過程中需要有明確的控制目標。設計階段成本控制的目標即用可行性研究的投資估算作為初步設計概算的控制目標，之后再用初步設計概算作為技術設計修正概算的控制目標，進而再用修正概算作為施工圖設計預算的控制目標，這樣能夠環(huán)環(huán)緊扣，更好的實現(xiàn)成本的控制管理。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，建筑行業(yè)的投資主體呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，再加之造價咨詢業(yè)的競爭日益激烈，經(jīng)常會出現(xiàn)業(yè)主委托設計的時候不委托概算和預算的編制情況，這樣就會造成建筑設計階段的成本控制工作失去的既定的目標。

在建筑工程設計階段，設計概算和預算是必不可少的環(huán)節(jié)，但是這種工作的方法和當前的基本施工建設情況是相違背的，這樣將會給設計階段的成本控制工作產(chǎn)生一定的制約因素，所以說，管理者一定要在這個階段制定好恰當?shù)墓芾砟繕?。為此，需要嚴格的控制好概算審查制度，并且賦予給成本管理者一定的權利，并且建立起成本管理的責任追究制度，實現(xiàn)業(yè)主、設計者和成本管理者三方密切配合的成本管理模式。

三 建筑工程設計階段成本控制的措施分析

建筑工程施工成本的管理工作除了要有明確的管理目標，遵循一定的管理特點之外，還需要有健全的管理模式和完善的管理措施。下面本文就從以下幾個方面對具體的管理措施進行分析。

（一）增強設計階段管理者成本管理的意識

成本管理意識的提升有助于管理者正確的運用管理措施，擺脫傳統(tǒng)管理模式的制約，有利于成本管理工作的順利進行。為了加強成本管理的意識，其一需要投資商建立起對設計方案有經(jīng)濟和理性評價的理念，能夠?qū)⑼顿Y額控制的重點和核心放到設計階段，其二則需要設計者也要具有經(jīng)濟理念，能夠熟知和建筑施工專業(yè)相關的定額和取費的標準，熟悉各種施工材料和施工設備的價格，對于建筑施工工藝和施工成本的控制也要重點加強，防止設計方案過于保守或者是太過超前影響到了成本的控制和管理。

（二）采取價值工程措施，優(yōu)化工程設計方案

建筑工程施工中的價值工程主要是用來分析產(chǎn)品的功能和成本的關系的，是用最低的成本產(chǎn)品實現(xiàn)最佳的功能效果的一種科學合理的評價方式。在設計階段建筑成本控制的過程中，根據(jù)價值工程的要求，以使用者的需求為出發(fā)點，達到設計方案和成本造價的統(tǒng)一和平衡，并且在最大限度的滿足工程需要的前提下降低工程的成本造價。在建筑設計中，可以根據(jù)建筑的面積要求、綠化要求以及內(nèi)飾和外觀的要求，進行建筑功能的分析和評價，之后再根據(jù)限額設計的要求進行成本目標的分配，確定出重點設計的對象，使得設計方案趨于合理，工程成本得到更好的控制。

（三）提升管理者成本管理的水平

管理者的管理水平對于提升管理效果來說具有重要的作用，從當前的情況來看，管理者的管理技能參差不齊，對設計階段成本管理的重點要求了解不清楚，這就導致了管理工作受到影響，為此需要加強對管理者成本管理技能的提升。在這個過程中，首先需要對其進行技能的培訓，不僅要學習專業(yè)的管理知識，對于建筑工程設計階段的設計要點和成本控制要點也要重點進行培訓，使得管理者能夠具有全面的管理知識，能夠具有完善的管理經(jīng)驗。除此之外，還需要根據(jù)建筑設計階段的管理特點采取恰當?shù)墓芾泶胧?，要借鑒先進經(jīng)驗，豐富自身的經(jīng)驗，提升自身技能水平，為保證管理工作的順利進行打下堅實的基礎。

（四）建立健全成本管理體制

設計階段健全的管理機制能夠有效的實現(xiàn)成本的控制和管理，為了實現(xiàn)這一目標，必須要采取措施加強制度的建設，使得行之有效的成本管理方案能夠確立。在設計的過程中，限額設計是一種新型的建筑設計理念，這一設計方式是根據(jù)設計任務書批準的投資估算進行投資分配，其包括三個方面，投資估算額控制初步設計、設計概算造價控制施工圖設計以及施工圖預算造價控制各專業(yè)設計，通過這三個階段的設計，能夠更好的對設計階段的成本進行有效的控制管理。要建立起完善的成本管理機制，還需要積極的推行成本管理的獎懲機制，設計單位需要在保證工程質(zhì)量和安全性能的基礎上采用新材料新設備，節(jié)約投資成本，這樣的情況需要給予一定的獎勵，但是在設計階段成本管理工作有過失的情況下就需要采取懲罰措施。

（五）積極推行設計階段的建筑招標制度

從我國的建筑施工情況來看，建筑的招標制度主要集中在施工階段，而設計階段的招投標工作開展并不廣泛，這樣將會影響到成本的管理。為此，需要積極的推行設計階段的招標制度，這樣能夠有利于提升設計單位的水平，有利于優(yōu)化設計方案，加大成本控制的力度。同時在這個過程中還需要加強監(jiān)督，進行設計全過程的監(jiān)督，以減少設計過程中的失誤，造成施工成本的浪費，減少工程施工過程中的變更，提高設計的質(zhì)量，達到有效控制成本的目的。建筑設計階段的招投標工作是今后施工發(fā)展過程的一個總體趨勢，對于節(jié)約工程工程起到關鍵的作用，作為設計階段的成本控制者一定要認真學習這一方面的知識，更好的實現(xiàn)控制目標。

（六）克服重技術輕經(jīng)濟思想，實現(xiàn)技術先進與經(jīng)濟合理的統(tǒng)一

在工程設計階段吸收造價人員參與全過程設計，使設計從一開始就能建立在經(jīng)濟基礎之上，在做出重要決定時能充分認識其經(jīng)濟后果。如上海市某公司辦公樓原設計標準層樓面結(jié)構(gòu)厚度12厘米，造價工程師通過編制預算文件并將建議反饋給設計人員，使設計人員考慮到投資因素并認識到設計偏于保守，將樓層結(jié)構(gòu)厚度改為10厘米，大大減少了混凝土用量，使得樓板與柱的配筋降低，因此共降低工程造價約5%。另外，在研究了該建筑的裝飾裝修設計后，施工企業(yè)提出合理的修改意見，既保證了裝飾的藝術效果，又在材料費上節(jié)約了一筆不小的開支。工程設計工作是技術與經(jīng)濟相互依存、不可分離的整體，設計過程就是正確處理技術與經(jīng)濟關系的過程，以求得技術先進與經(jīng)濟合理的統(tǒng)一。

結(jié)束語：建筑施工行業(yè)的快速發(fā)展也加劇了該行業(yè)的競爭程度，設計階段的成本控制對于施工整個環(huán)節(jié)成本控制工作起到重要的作用，合理的確定設計階段的造價控制目標，并且采用科學的方法進行成本控制至關重要。本文就從建筑設計階段成本控制的特點和目標出發(fā)進行分析，并重點指出了在設計階段這個經(jīng)常被管理者忽視的階段如何采取措施進行成本控制和管理，希望通過本文的論述對今后的建筑設計階段的成本控制工作有一定的幫助作用，更好地節(jié)約施工成本。

參考文獻：

[1] 陳仙通 設計階段的成本控制方案探討 工程建設與設計，2006年第04期

[2] 胡樹紅 淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的成本控制 建筑經(jīng)濟，2011年第S1期

[3] 唐杭飛 建筑項目設計階段成本控制淺析 城市建設理論研究，2013年第4期

[4] 馬桂芬 淺談建筑工程項目設計階段的成本控制 湖北經(jīng)濟學院學報（人文社會科學版），2007年第10期

篇2

（四川農(nóng)業(yè)大學建筑與城鄉(xiāng)規(guī)劃學院，都江堰 611830）

摘要： 設計階段是建設工程項目成本控制的關鍵階段，合理有效地成本控制措施能起到事半功倍的效果，因此，設計階段成本控制備受關注。如何進行有效的設計階段成本控制,如何采取合理的控制措施,大多數(shù)開發(fā)商企業(yè)都處在摸索階段。本文在認識建設工程項目設計階段成本控制理論知識的基礎上，具體提出其遵循原理和控制措施。

關鍵詞 ： 設計階段；成本控制；措施

中圖分類號：F407.9 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）23-0009-03

者簡介：黎安聰（1992-），女，四川自貢人，主要研究方向為工程項目管理。

0 引言

工程項目的建設由項目策劃、設計、施工等階段組成，各個階段均需成本控制，其更是涉及層面廣。工程建設項目具有一次性、唯一性、先交易、后定價與后生產(chǎn)等基本特點，且需按照項目業(yè)主方的特定要求進行的特定生產(chǎn)活動，因此就成本控制而言，前期和設計階段的成本控制具有特別重要意義，其影響程度遠遠大于其他建設階段，如采購階段、工程施工階段等。本文通過論述建設工程項目設計階段成本控制的影響，結(jié)合所學過的知識總結(jié)了設計階段成本控制的程序，提出了應遵循的基本原則和控制措施。

1 設計階段成本控制影響

建設工程項目的設計成本在項目全壽命周期中所占費用比列很小，一般情況下，只占建筑安裝工程成本費用的2%左右，但對于工程造價的影響卻很大，有時能達75%[1]。其可以很大程度上項目前期和設計階段對建設工程項目投資具有決定性作用，其影響程度可用兩個“二八定律”來說明，即建設工程項目前期以及設計階段已經(jīng)決定了工程項目全壽命周期內(nèi)80%的投資，尤其是項目設計階段幾乎決定了建設工程項目80%的費用。

因此，在設計階段的成本控制是至關重要的，設計階段確定的項目投資費用略有減少，則可能導致建設項目運營和使用階段的費用大幅度增加，但通過前期和設計階段的工作可以尋求一次性投資和經(jīng)常性費用盡可能好的結(jié)合點，減少事后增加成本，使建設工程項目全壽命周期費用最低。建筑工程設計階段分為三個等級，分別為準備階段、初步階段以及技術階段，其中準備階段節(jié)省成本最多，其節(jié)約成本效益影響程度在九成，對整個項目的投產(chǎn)運營起到了至關重要的作用。初步設計階段占有的經(jīng)濟效益影響程度在七成至九成之間，而技術設計階段占有的經(jīng)濟效益影響程度在三成至六成左右[2]。因此，項目設計階段的成本控制管理不但非常重要，合理有效的成本控制措施能起到事半功倍的效果。設計階段的成本控制即是事前的主動控制，以達到在不影響工程設計質(zhì)量或提高工程設計質(zhì)量的前提下，降低工程的建設成本，提升工程價值的目的。

2 設計階段成本控制基本原則

以業(yè)主需求為核心。在設計階段，選擇業(yè)主在較大程度上認可產(chǎn)值效益高的方案，而不單單僅是追求過高的眼前利益，所以應結(jié)合具體實際情況選用較為貼合實際的設計方案，其次還要在保證工程施工質(zhì)量的前提下，降低工程成本。

優(yōu)化設計方案。在建設工程項目的各個階段，都應持續(xù)開展方案優(yōu)化工作，從建設效果、成本、效益等方面比較不同的設計方案，比較不同的設計方案后選定出最后的設計產(chǎn)品，設計方案不僅要符合當今的建筑風格，而且今后的運行產(chǎn)值效益能夠達到最大化。

與設計部門配合，使技術與經(jīng)濟結(jié)合。與設計部門達成一致共識，設計人員在設計方案時一定要根據(jù)現(xiàn)場的實際情況去設定，需要對現(xiàn)場的地質(zhì)環(huán)境及項目投資的多少進行審核，防止出現(xiàn)后期設計出的建筑方案超出原有的預算成本。所以需要設計部門各個人員相互配合，防止出現(xiàn)設計方案與現(xiàn)場施工環(huán)境不符的現(xiàn)象。再者，許多設計人員缺少技術和經(jīng)濟整體分析的觀念，重技術、輕設計以及設計太保守的現(xiàn)象非常普遍，缺乏對經(jīng)濟性的考慮，使得建設工程項目的成本控制多處于被動的狀態(tài)。因此，應與設計部門做好良好的交流，將工程技術與經(jīng)濟結(jié)合，達到成本控制目標。

動態(tài)測算。在建設工程項目的初步、方案、施工圖設計過程中，應采取動態(tài)測算、及時反饋的方法對建設工程項目的開發(fā)成本進行全面的測算，及時計算出項目的經(jīng)濟成本指標，并測算項目建成后的成果效益水平，將這些資料提供給公司決策層和設計部門調(diào)整項目的設計方案，使其滿足公司要求的成本目標。

3 設計階段的成本控制程序

如圖1所示，一般建設工程項目設計分為初步設計、技術設計和施工圖設計階段，在各個設計階段都應編制相對應的工程造價控制文件，經(jīng)過編制設計概算、修正概算、施工圖預算等過程，使工程造價控制目標逐步精細化。上一階段的造價控制文件控制下一階段的建設工作，即設計階段要以規(guī)劃階段的投資估算控制初步設計工作，施工圖設計階段要以設計概算控制施工圖設計工作。如果設計階段的設計概算超過了投資估算，則設計部門應對初步設計進行調(diào)整和修正。通過對設計過程中形成的投資費用的層層控制，以實現(xiàn)擬建項目的成本控制目標。

4 設計階段的成本控制措施

4.1 組織措施

①建立項目設計管理團隊。該團隊應包括設計單位、設計監(jiān)理、成本管理人員等，負責對項目設計過程進行監(jiān)督、管理與協(xié)調(diào)，對設計質(zhì)量、進度和成本進行全面管理與控制。

②提高人員綜合素質(zhì)。建設工程項目設計階段的成本控制要求程度較高，不但要求設計人員要有專業(yè)性的設計能力，而且在經(jīng)濟控制成本方面也具有一定的協(xié)調(diào)能力。因此,應重視設計階段相關人員的素質(zhì)教育，通過加強對他們的專業(yè)培訓和教育，不斷完善其知識結(jié)構(gòu)，使之懂技術又懂經(jīng)濟。

4.2 技術措施

①采用設計招標。開展設計招標擇優(yōu)選擇設計單位，可以增強設計單位間的競爭力，激發(fā)設計人員在設計過程中全面策劃、設計。也利于公司選擇最為經(jīng)濟合理的建設方案，降低建設工程成本，達到設計階段成本控制的目標。

②推行限額設計。采用限額設計是控制建設工程投資支出、有效使用建設投資費用的有力措施。限額設計，就是對建設工程項目的投資目標進行分解，分配到各個單項工程、單位工程或分部工程形成更詳細的投資目標，同時，各專業(yè)設計工種在保證達到使用功能前提下，按分配到的投資限額控制設計，以保證建設工程項目總投資費用在限額范圍內(nèi)。

③運用價值工程。價值工程，即在工程設計時就對產(chǎn)品、作業(yè)進行結(jié)構(gòu)分析、功能分析，以確定必要功能和確定實現(xiàn)該必要功能所需要花費的最低成本。利用價值工程方法對設計方案的功能、成本、工期等進行定量和定性分析，從中選出技術先進、經(jīng)濟合理的優(yōu)選方案。這樣，不僅能滿足項目功能要求，還能降低工程成本。

④推行設計標準化。對出現(xiàn)頻率較高的重復性部位、節(jié)點等進行統(tǒng)一設計，使之標準化。對于建設工程項目來說,由于很多建筑的使用功能、施工要點類似，所以可以通過推行標準化設計，加快工程設計和建設的進度，達到降低工程成本的目的。

⑤控制設計變更。如圖2所示，在建設工程項目全壽命周期中隨時間的推移，從設計階段到采購、施工階段，項目的設計變更損失費用在逐漸增加，即設計更發(fā)生時間如果越早，那么所帶來的費用損失就越小，反之越大。因此在建設工程項目實施前應制定完善的工程變更管理辦法來加強設計變更管理，盡可能將是工程設計的所有變更不影響工期和超出工程建設成本指標。

4.3 經(jīng)濟措施

①建立激勵機制。建立有效的激勵機制是建設工程項目設計階段成本控制中十分有效的一種手段。如設計部門能在保證設計質(zhì)量、不降低使用功能的前提下，依靠更加先進的技術、新的材料節(jié)約投資資金，則應按節(jié)約比例給予設計部門一定的獎勵。以調(diào)動工作的積極性，若因設計不合理造成經(jīng)濟損失的，應承擔相應的經(jīng)濟賠償責任。合理有效的激勵機制是以工程項目各個參與方的需求、動機為基礎，使得設計單位主動做出的行為選擇符合或超越業(yè)主的目標期望值。

②對設計部門制訂技術經(jīng)濟責任制度。從1991年開始，國家就規(guī)定由于工程設計錯誤、漏項或擴大規(guī)模和提高標準導致工程靜態(tài)投資超支的設計單位要扣減設計費。因此，公司可對設計部門制定相對嚴格的經(jīng)濟責任制度，即可規(guī)定設計限額，并與設計部門的設計費相關。若設計部門設計后的投資費用超過規(guī)定限額，或因設計不合理導致建設工程項目后期投資費用增加的，按情節(jié)嚴重情況，應該按一定比例扣減設計費。

5 案例分析

以深圳某展覽館工程項目為例，該項目建筑面積約4.2萬元/平米。決策階段的造價控制文件中規(guī)定投資估算為5.9億元。在設計階段，對建筑、結(jié)構(gòu)、安裝等方面采用設計招標，并在幕墻設計、室內(nèi)裝飾、景觀設計等專業(yè)工程方面推行限額設計，選擇了較為經(jīng)濟合理的建設方案。在規(guī)定資金限額和經(jīng)濟性要求下，建筑設計、結(jié)構(gòu)設計、與安裝工程設計部門配合，將技術與經(jīng)濟結(jié)合，完善修改其建設方案。對于一些技術性強、難度大的設計，聘請設計顧問公司實施設計監(jiān)理工作，保證方案設計的合理性、經(jīng)濟性。由于對該項目的設計階段采取了一系列的成本控制措施，使項目的建設成本得到了有效的控制，即使工程項目的投資成本控制在了規(guī)定限額內(nèi)，達到了4.9億元。

6 總結(jié)

建設工程項目設計階段的成本的有效控制是建設單位一直追求的目標，已越來越多的受到開發(fā)商的重視。但建設工程項目復雜的系統(tǒng)工程，需要以全局觀的視角對項目的成本、工期、質(zhì)量進行全面的考察、綜合評價，以實現(xiàn)最為合理有效地成本控制。

參考文獻：

[1]彭燁.關于建設項目工程造價的有效控制[J].建筑管理現(xiàn)代化，2003（3）：25-26.

[2]潘蜀鍵.房地產(chǎn)項目控制[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004.

[3]梁建培.淺析房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的造價確定和控制[J].廣東科技，2006，161（11）：100-101.

[4]黃從軍.設計階段工程造價控制存在的問題及對策[J].經(jīng)濟師，2007，01：52-53.

[5]文玉榮.設計階段的工程造價控制管理[J].山西建筑，2006，32（2）：243-244.

[6]胡捷.工程變更對建設項目造價的影響及造價控制[J].經(jīng)濟導刊，2013，Z1：68-69.

[7]張曉微，楊麥倉.設計階段業(yè)主對工程造價的合理控制[J].工程經(jīng)濟，2006（10）：19-22.

篇3

關鍵詞：精細化管理；施工深化設計；工程項目；成本控制

近年來，精細化管理與施工深化設計在我國許多工程項目成本控制中都得到了有效應用，這在一定程度上解決了我國工程項目成本管理存在的決算超預算、概算超估算等問題，作為一種先進的管理理念，精細化管理是社會大生產(chǎn)和分工細化時代背景下的必然趨勢，其與工程項目成本控制的結(jié)合有效促進了工程造價行業(yè)的發(fā)展，使工程項目成本控制的科學性、可行性都大幅提升，對我國工程項目建設的長遠發(fā)展意義重大。

1工程項目成本控制中存在的主要問題

1.1項目設計階段成本控制存在的主要問題

1.1.1設計人員缺乏成本控制意識

目前，我國大多數(shù)工程設計單位對工程項目設計的成本控制工作都不夠重視，在設計人員的選擇上敷衍了事，往往忽略了對設計者綜合素質(zhì)的考察，導致一些綜合素質(zhì)不達標的設計人員進入到設計團隊，這些設計者通常將設計重點放在施工技術的選擇、施工安全性的考慮等方面，而忽略了對工程造價的控制，這就導致其在設計過程中出現(xiàn)內(nèi)容冗雜、工序繁復等問題，最終造成不必要的成本支出，給施工企業(yè)帶來損失。

1.1.2建設單位對實地調(diào)研工作不夠重視

在工程項目實際設計的過程中，往往需要建設單位對工程施工現(xiàn)場的實際情況進行考察，了解施工現(xiàn)場地質(zhì)、水文、氣候等條件，并做好相關記錄，這樣才能為設計方案的編制提供依據(jù)，但是大多數(shù)建設單位對實地調(diào)研工作都不夠重視，有的甚至忽略調(diào)研工作直接進行設計，這就很可能導致設計方案中出現(xiàn)與實際不相符的問題，延誤施工進度，造成工程施工工期拖長，最終導致成本的浪費。

1.2項目決策階段成本控制存在的主要問題

1.2.1大幅壓縮工程投資

在工程項目的決策階段，一些項目負責人為了使自身負責的項目盡快得到批準，往往對工程投資進行大幅壓縮，這雖然能使項目的審批通過率提升，并起到降低工程造價的作用，但這只是暫時的，在工程施工過程中很容易由于資金缺失而出現(xiàn)各種各樣的問題，最后不得不投入更多的成本來解決這些問題，顯然，這種故意縮減工程投資的方式是非常不可取的。

1.2.2項目可行性研究深度不夠

在進行項目決策之前，對項目可行性進行研究，并編寫項目建議書是必不可少的環(huán)節(jié)，但是該環(huán)節(jié)也很容易出現(xiàn)問題，項目可行性研究深度不夠是常見的問題之一，該問題主要表現(xiàn)在對設備和材料的市場調(diào)研不仔細、對工藝流程和技術方法的認識不深入等，最終造成工程項目成本估算出現(xiàn)誤差。

1.3施工階段成本控制存在的問題

1.3.1施工企業(yè)的經(jīng)營管理能力偏低

施工企業(yè)的經(jīng)營管理能力對工程項目成本的控制具有顯著影響，由于一些施工企業(yè)在經(jīng)營管理方面的能力欠缺，對生產(chǎn)材料、設備、人員等的配置不科學，對施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理也存在許多疏漏，這就導致施工過程中出現(xiàn)浪費資源的現(xiàn)象，最終影響到工程項目的整體造價。

1.3.2成本控制工作未落實到位

在工程項目實際施工階段，經(jīng)常出現(xiàn)成本控制工作落實不到位的情況，其主要表現(xiàn)在成本管理與現(xiàn)實脫節(jié)、成本控制滯后、簽證監(jiān)督不到位等，這就導致在工程項目結(jié)算的時候出現(xiàn)一些額外虧損。

1.4竣工結(jié)算階段成本控制存在的問題

竣工結(jié)算階段是工程項目成本控制的最后階段，從當前的現(xiàn)狀來看，絕大部分施工企業(yè)為了獲取更多的利潤，往往不計后果，采取不平衡報價、惡意提高收費標準等不合法手段提高工程造價，這就導致業(yè)主和施工單位在工程竣工結(jié)算的時候出現(xiàn)糾紛，造成結(jié)算工作無法順利開展，一拖再拖，嚴重時還會導致工程項目不能投入使用。

2精細化管理與施工深化設計在工程項目成本控制中應用的要點

2.1項目設計階段的要點

項目設計階段的主要工作任務是為項目施工提供科學的設計方案，包括對施工流程的規(guī)劃、施工圖紙設計以及材料設備的選擇等內(nèi)容，設計階段的工作質(zhì)量對整個項目建設成本的投入具有直接影響，將精細化管理與施工深化設計運用到該階段的工作中，要求做到以下幾點：①應采用限額設計的方法，對工程項目施工中各子項目的資金投入額進行限制，以免在施工中出現(xiàn)浪費成本的現(xiàn)象。②應注重對設計單位的選擇，采用招標的方式確定設計單位，并從所有設計者中選擇最優(yōu)方案。③應采用科學合理的經(jīng)濟技術指標對單項設計方案和綜合設計方案進行對比、檢查，分析方案存在的不足，并進行適當改進和完善，這樣才能形成質(zhì)量最佳的設計方案。

2.2項目施工階段的要點

項目施工階段的成本控制對整個工程項目的造價影響顯著，將精細化管理理念與施工深化設計應用于該階段的成本控制工作中，要求做到以下幾點：①應提高對工程變更協(xié)商管理工作的重視度，建立健全工程變更審核制度，確保權責分明，審核批準流程必須符合國家相關政策的規(guī)定，這樣才能保證其具備可行性。②應注重對經(jīng)濟效益的監(jiān)控，在工程項目施工的過程中，應在確保工程進度和質(zhì)量的基礎上，對經(jīng)濟效益進行實時監(jiān)控，并確定相應的備選方案，促進資源的優(yōu)化配置，從而達到控制工程造價的目標。③應在工程施工的不同階段制定相應的階段性管理目標，并將實際取得的效果與期望目標進行對比，從多層面、多角度找出偏差，并分析偏差出現(xiàn)的原因，從而實現(xiàn)更加的階段性效果，為工程造價的控制奠定基礎。

2.3項目招標階段的要點

一般來說，招標階段的成本控制要點主要有以下幾點：①應提高對合同的重視度，在簽訂合同之前，必須全面了解合同中的責任條款，明確自身的權利和義務，并嚴格按照規(guī)范流程進行合同的簽訂，這樣才能保證招標工作的質(zhì)量。②應嚴格落實工程量清單和標底的編制工作，制定科學的成本定額，為工程項目施工資金的分配提供依據(jù)。③應注重招投標工作的合法性，根據(jù)國家相關法律條款進行招標工作，所有招投標行為人都必須具備一定的法律意識，懂得如何運用法律武器來維護自身權益。

3精細化管理與施工深化設計在工程項目成本控制中的具體應用對策

3.1案例分析

某住宅小區(qū)工程項目由2棟樓組成，其中一棟為28層，另一棟為24層，兩棟樓均設有兩層地下室，該工程項目的總用地面積為9183m2，地下建筑面積為10802m2，地上建筑面積為31032m2，本工程項目的主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，在經(jīng)過審批后，按照國家的相關標準規(guī)范進行施工和驗收，驗收合格率為100%，本工程在施工過程中實行的是項目經(jīng)理責任制，設有一個項目經(jīng)理和多個管理人員，同時還設有技術員、質(zhì)檢員、資料員、材料員、安全員等下屬崗位，所有人員各司其職，對工程的順利開展做出了重要貢獻。

3.2成本控制具體對策

3.2.1樹立精細化的成本控制意識

精細化管理與施工深化設計在工程項目成本控制中的應用要求企業(yè)必須樹立精細化的成本控制意識，對傳統(tǒng)管理模式進行轉(zhuǎn)變，讓企業(yè)所有員工都樹立成本控制的意識，管理者應加強對企業(yè)“精細化管理”文化的宣傳，號召所有員工將節(jié)約成本的口號落實到實際行動中。

3.2.2做好成本目標的細化工作

要實現(xiàn)對成本的有效控制，首先就必須做好成本目標的細化工作，將成本核算指標及控制點進行細分，遵循工程項目成本控制的基本原則，建立健全企業(yè)的內(nèi)控制度，著力解決內(nèi)控制度中存在的問題，從而建立起審批、調(diào)整、執(zhí)行、考核等精細化管理流程，實現(xiàn)精細化成本控制的目標。成本目標細化的規(guī)范流程如圖1所示。

3.2.3提高成本管理體系的精細化

成本管理體系的精細化建設應當做到以下幾點：①應建立一支專業(yè)化的項目團隊，走“專業(yè)化”的施工管理道路，并成立專門的施工機械設備、材料、檢驗試驗等專業(yè)化分公司；②應實行以目標為導向的考核制度，注重對員工的激勵，將管理責任與目標考核相結(jié)合。此外，還應當將規(guī)范性與創(chuàng)新性相融合，在企業(yè)內(nèi)部設立節(jié)約獎、技術創(chuàng)新獎及超額完成獎等獎項，促進員工積極性的提升。

4結(jié)語

總而言之，精細化管理與施工深化設計在工程項目成本控制中發(fā)揮著重要作用，目前，我國在工程項目成本控制工作中還存在諸多問題，要從根本上解決這些問題，就必須樹立精細化管理與施工深化設計的理念，在成本管控過程中采取各項科學合理的措施，這樣才能更好更快地實現(xiàn)成本控制的目標。

作者:陳斌 單位:重慶機場建設有限責任公司

參考文獻

[1]南春瑛.探討精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應用[J].中國外資（上半月），2013（8）：214，216.

[2]陳琪.淺談工程項目成本的精細化管理[J].河南建材，2009（3）：97~98.

[3]陳敬全.優(yōu)化項目資源配置，精細化管理和控制項目成本[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010（32）：114，113.

篇4

【關鍵詞】房地產(chǎn)；成本；管理；控制

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制的目的

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。

2.房地產(chǎn)項目的四大成本管理體系

要加強成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，做到精細化成本管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內(nèi)容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，實行動態(tài)成本管理。

成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承，從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標準化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。

3.規(guī)劃設計階段的成本控制與方案優(yōu)化

設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質(zhì)量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達室內(nèi)任何部位即可。這種設計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視。因此，設計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴初設計階段對項目經(jīng)濟的影響達70%-95%，實際上，當擴初設計批復之后，存在的技術問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設計，以避免“先天不足”。

4.招標過程成本控制

招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，在條件的單位應盡量自行編制，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。對建設工程施工合同的訂立規(guī)定了審閱會簽制度。

招標文件中要有合同主要條款，對直接影響工程造價的有關條款，如合同價款調(diào)整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等，都有詳細的約定。對投標包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設備、列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單，還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi)。

5.項目施工過程的成本控制

編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務。熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)境，作為重點控制對象。對經(jīng)濟技術變更進行經(jīng)濟技術比較，并進行預測和分析，嚴格控制設計變更。詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證。做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施。及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化。注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。

6.竣工結(jié)算

6.1 竣工結(jié)算是有效控制工程造價的關鍵

工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環(huán)節(jié)，在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、落項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。

篇5

【關鍵詞】建筑工程；成本控制；全過程管理；工程結(jié)算；科學管理；動態(tài)控制；企業(yè)效益

當今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅憑借房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托等多元化融資途徑拓寬企業(yè)資金的方式在激烈的市場競爭中是不夠的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若要生存與發(fā)展就必須從企業(yè)內(nèi)部著手，利用行之有效的管理方法提高企業(yè)的管理水平，從而提高企業(yè)的自身實力。 降低產(chǎn)品成本與提高產(chǎn)品價格是企業(yè)追求利潤的兩種途徑，然而在當前形勢下，提升房地產(chǎn)的售價非常困難，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過降低產(chǎn)品成本來追求利潤的最大化。20 世紀 90 年代，項目成本管理學界提出了以全生命期成本管理、全過程成本管理和全面成本管理為代表的現(xiàn)代房地產(chǎn)項目成本管理理論，如何將這些理論與我國房地產(chǎn)項目成本管理實際相融合，也是我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)。

1項目投資決策階段的成本控制

項目投資決策是選擇和決定投資方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行經(jīng)濟論證，對不同的方案進行技術、經(jīng)濟比較而做出判斷和決定的過程。

（1）做好投資決策前的市場調(diào)研

降低項目風險最好的方法就是做好市場調(diào)研，利用信息化的手段和調(diào)研統(tǒng)計，盡量獲得第一手數(shù)據(jù)。

（2）認真做好項目可行性研究報告

可行性研究報告是投資決策前有決定性意義的工作，是綜合論證項目建設的必要性、財務盈利性、經(jīng)濟合理性、技術先進性和建設條件可能性的科學依據(jù)。

（3）編制目標成本

目標成本應具有現(xiàn)實性和合理性，要充分考慮項目實施過程中可能出現(xiàn)的種種情況以及風險，目標成本基于市場狀況，根據(jù)預計銷售價格和目標利潤進行參考編制，是成本管理的標桿。

2設計階段的成本控制

項目的設計階段的成本控制在整個成本控制中所占的權重是最大的，實現(xiàn)的是間接成本。 設計的結(jié)果將會決定工程造價的 85%或以上，設計階段的成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，設計質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響成本的多少和工期的長短，因此開發(fā)企業(yè)應積極配合，參與選型設計的評估，盡可能為設計提供全面、客觀的經(jīng)濟性建議。 另外，在保證質(zhì)量的前提下，盡可能做好限額設計，避免完工后的返工，造成不必要的成本上的浪費，盡量減少由于變動造成的成本增加。 設計階段的成本控制主要包括：

（1）規(guī)劃方案的成本控制

規(guī)劃方案的制定分為三個步驟：可行性規(guī)劃設計、方案評審和設計成果確定。 這過程的成本控制的實質(zhì)主要是通過嚴格控制設計質(zhì)量，盡可能合理確定有關參數(shù)，避免日后因自身設計失誤導致的成本增加。

（2）報批設計的成本控制

報批設計是根據(jù)規(guī)劃方案和市場分析，選擇合適的設計單位和設計方案。

（3）施工圖設計的成本控制

施工圖是用于實際指導工程建造的技術圖紙。施工圖部分的造價占整體造價的 70%左右，是屬于設計中可控的部分。

（4）功能設計的成本控制

功能設計是規(guī)劃設計中另一個關鍵的成本控制環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)需要進行充分的市場調(diào)研，并對市場價格非常熟悉，以最優(yōu)成本價格尋求最佳合作商家。

3招投標階段的成本控制

招投標階段的成本控制是直接成本的控制， 尋求的并不是最低價，而是合理低價。因此，招投標階段的成本控制是建立在價格與質(zhì)量上的，主要通過以下幾部分來實現(xiàn)：

（1）選擇投標單位的成本控制

根據(jù)投標單位的資質(zhì)（不低于招標文件要求）、管理、技術、相關經(jīng)驗和資金等方面綜合考慮，由負責招投標的小組進行審核、考察，要選出至少三家以上的投標單位參與投標。

（2）招標文件制訂的成本控制

由于招投標涉及各個經(jīng)濟及技術合同，因此該環(huán)節(jié)需要多部門的共同配合，為了保障雙方的切身利益，該環(huán)節(jié)要嚴格控制，控制內(nèi)容主要有工期、計價原則、質(zhì)量、付款方式、招標范圍、結(jié)算方式、驗收標準等。

（3）評標和定標的成本控制

評標和定標決定了工程質(zhì)量，成本的支出，往往需要各個專業(yè)部門參與評定。 標書又分為技術標和經(jīng)濟標。 技術標需要由技術部門針對施工的注意事項進行系統(tǒng)、細致的分析；經(jīng)濟標需要成本部門進行詳細的分析，找出錯誤的報價或是不平衡報價，針對影響工程造價大的分項進行針對性的分析并與投標單位約談，最大化的使各單位報價趨于合理。

4施工階段的成本控制

項目的施工階段的成本控制實施的是直接成本和間接成本相結(jié)合的方式。 實施施工階段的成本控制，主要需要注意以下幾個重點環(huán)節(jié)：

（1）工期的控制

由于項目的施工工期歷時時間很長，而施工期的工程成本所占項目成本的權重又很大，所以對工程工期的控制非常必要，要在保證質(zhì)量的前提下，盡量縮短工期，節(jié)約成本。

（2）設計變更的成本控制

在企業(yè)管理體系中，實施設計變更限額標準，施工前進行圖紙會審，減少因圖紙問題造成的變更及返工，最大化的減少無效成本的發(fā)生。

（3）施工現(xiàn)場簽證的成本控制

現(xiàn)場簽證必須遵循“先談后干”的原則，經(jīng)成本部審查、估價后、報主管領導審批，由工程部下發(fā)工程指令之后交由施工單位施工并作為決算依據(jù)，施工單位在施工完成后，應立即組織工程部、成本部共同測量、驗收，并在7日內(nèi)上報簽證單，逾期視為放棄。

5工程結(jié)算階段的成本控制

工程結(jié)算是開發(fā)企業(yè)最后控制成本的手段，要嚴格審查。 工程部、成本部、財務部及監(jiān)理公司對施工單位上報的結(jié)算資料進行審查，內(nèi)容如下：

（1）核對合同條款 。 主要審查工程竣工是否驗收合格，竣工內(nèi)容是否符合合同要求，結(jié)算方式是否按合同規(guī)定進行等。

（2）審查隱蔽資料和有關簽證是否符合規(guī)定。

（3）審查設計變更通知是否符合程序流程。

（4）工程量審核是結(jié)算審核的關鍵和重點工作，應根據(jù)結(jié)算資料反復核實。

（5）審核各項費用是否準確。 主要從費率、計算基礎、價差調(diào)整、計費程序等方面著手。

6銷售階段的成本控制

項目的銷售階段的成本控制主要是對費用支出方面的控制?？刂频囊c主要有銷售方案、現(xiàn)場費用、樣板間的裝修、銷售回款以及交樓等內(nèi)容。

7結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理要從培養(yǎng)全員成本管控意識、技術與經(jīng)濟相結(jié)合、成本管理與業(yè)務過程相結(jié)合等要點進行。 項目成本管理貫穿于整個項目的生命周期，以不斷降低項目的成本為宗旨，以保障項目實際發(fā)生成本不超項目預算成本；在預定的時間與質(zhì)量前提下，通過改善項目管理的工作，采用經(jīng)濟、技術等措施，挖掘降低成本的潛力，用盡可能少的花銷，達到質(zhì)量高、工期短、消耗低等目標。 成本管理效率的高低直接制約項目的經(jīng)營成果，在整個項目管理過程中的重要性無可置疑。

【參考文獻】

[1]陳良華.成本管理[M].中信出版社，2006.

[2]朱連，樊飛軍.施工項目成本控制與合同管理[M].中國建筑工業(yè)出版社，2004.

[3]張學英，涂申清.工程成本與控制[M].重慶：重慶大學出版社，2008.

篇6

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；宏觀調(diào)控；成本控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

近幾年來，由于我國不斷出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，使本來就火爆的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)愈來愈熱了。房地產(chǎn)項目自身情況及政府宏觀政策因素發(fā)生較大差異，如能采取有效的控制措施，則可以大幅度壓縮成本，可控性較強。因此，這也成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的重點。

一、房地產(chǎn)開發(fā)前期費用成本控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)前期準備工作一般會發(fā)生部分費用，而這部分費用主要體現(xiàn)在項目規(guī)劃建設前期籌備中。這部分費用在國外項目建設中，主要歸入通路成本，包含市場開發(fā)費用、項目立項及規(guī)劃費用、項目選址及征地費用等等。

1、土地費用的控制

這部分費用控制的關鍵是建設項目的選址。房地產(chǎn)項目開發(fā)用地必須考慮地塊的地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。在目前的土地政策和背景下，國有土地出讓一般以掛牌、拍賣、招商等三種方式進行，房地產(chǎn)開發(fā)公司對于土地的選擇不多，因此針對每個出讓地塊的調(diào)研則顯得尤為重要。

對于項目地塊的SWOT分析及建設項目的可行性研究必須開展在拍賣之前，這樣才能對項目進行有效的成本分析，進而減少項目建設時期的被動。在做前期論證時充分分析各種可能出現(xiàn)的影響開發(fā)成本和進度的因素，以決定是否拿地。另外，要充分考慮報建風險。這些都需要做充分論證，才能達到有的放矢。

2、勘察設計費的控制

前期工程費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務性收費兩部分。對于行政事業(yè)收費，應采取有效的規(guī)避措施。而勘察設計費等，則應通過公開招標或者邀請招標的方式進行發(fā)包，在滿足設計要求的情況下最大程度的壓縮設計費用。對設計單位，應通過限額設計減小工期和材料成本壓力，應該在建筑美學和投資成本間尋找平衡點，在保證設計定位和結(jié)構(gòu)安全及適用性的前提下，外立面盡可能簡潔；設備設施夠用，好用；通過審核結(jié)構(gòu)配筋降低含金率等等辦法來達到控制開發(fā)成本的目的。

三、施工費用的全程控制措施

1、項目決策階段的費用控制要點

一般房地產(chǎn)項目決策階段會遇到以下問題，首先就是項目的實施階段時候的市場定位已經(jīng)與前期市場定位不一致。這個比較突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策上。這樣的難題必須采取以下對策：①加強項目投資決策的科學性、系統(tǒng)性，重新明確和調(diào)整項目市場定位；②推行價值工程管理，使用最少的投資，爭取最大的效益產(chǎn)出。③保持決策的連貫與調(diào)整，盡量避免后期大幅度調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。

在價值工程管理上，必須遵循以下成本控制要點：①保持項目功能不變的情況下降低項目投資；②保持投資總額不變的情況下提高項目功能；③投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資。

2、規(guī)劃設計階段的成本控制要點

設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵，必須采用以下有效措施進行控制：①對設計單位的設計管理應嚴格控制，設無論是概念設計、規(guī)劃設計還是一般的裝修設計，均應通過規(guī)范化的設計控制流程來管理；②在滿足設計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋、混凝土用量等對工程造價影響大的內(nèi)容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響；④通過規(guī)范化的設計任務書和合同嚴格控制設計單位的設計質(zhì)量；⑤通過規(guī)范化的設計評審流程來評價各重要設計節(jié)點的設計成果質(zhì)量。

3、項目招標及前期階段的成本控制要點

在這個階段，必須通過合理分包及施工招投標等手段合理降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。具體的控制措施如下：①專業(yè)專項工程分包給專項隊伍施工并負責驗收通過，由有相應資質(zhì)的設計及施工單位進行施工，并組織相關部門進行驗收；②盡可能自購設備和材料，降低工程材料成本；③協(xié)調(diào)處理好與政府相關部門的關系，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中涉及較多的專項檢查，必須協(xié)調(diào)好與政府相關部門的關系，減少不必要的罰款和處置費用。

其中材料采購造價成本控制是重點。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，會出現(xiàn)有材料價格波動的情況。尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，正確性時效性難以把握。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于不能自行采購的材料，造價人員應該實地走訪和深入了解，掌握材料采購的真實價格，降低不必要的費用支付。

4、項目施工過程中的成本控制要點

這一成本控制的重點在于保證工程進度，避免因延期交房引發(fā)不必要的賠償。此外，還要從各種施工手段上盡量避免由于錯誤、缺漏等造成的浪費及重復施工，減少相應的費用支出。這個階段控制造價控制較難把握，一旦發(fā)生錯誤，將使竣工結(jié)算發(fā)生錯誤。因此施工組織設計及施工方案的審定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該讓費用控制工程師和造價人員參與，從而避免問題發(fā)生。

5、設計優(yōu)化及設計變更成本控制要點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應鼓勵施工單位采用新工藝及新手段進行施工設計，甚至對于可以降低造價的材料替代或者合理圖紙變更，都可以提出建議，由設計單位從技術上考慮是否可行，最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審批核準。作為開發(fā)企業(yè)的造價控制人員必須知道設計變更的優(yōu)劣對開發(fā)效益的影響程度，基本原則是技術上可行、法律上允許、經(jīng)濟上合理、質(zhì)量標準不變。

6、造價增加的管理措施及控制要點

在施工過程中，由于工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術聯(lián)系單、驗收資料等行為，會造成施工管理階段的費用增加。而這階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，對沒有定額的分部分項工程單價要及時合理的確定。

四、財務費用及項目建設時間的控制手段

對于房地產(chǎn)開發(fā)這種大型資金占用的項目，以加快銷售和加速資金回收的手段來實現(xiàn)項目滾動開發(fā)，是最優(yōu)化的資金手段，因此在項目建設全程必須縮短建設時間，控制手段主要有以下幾個方面：

1、在征地、拆遷、立項、設計、報建等前期建設階段盡量縮短工期。

2、在對規(guī)劃設計階段通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位以加快進度。

3、在施工階段，從項目節(jié)點控制上為項目節(jié)約時間：①逐級編制工作計劃，分項落實；②以合同為藍本，明確各施工單位各分項工程的交接時間，對逾期交付行為設置處罰措施；③配備經(jīng)驗豐富的管理人員，保障項目擁有足夠的技術指導；④確保資金按時到位；⑤保證原材料、設備的組織供應及時到位；⑥對于施工過程中的設計變更，要求設計單位及時變更出圖。

4、在銷售階段，要注意以下幾點：①項目定位及銷售策略要符合項目實際情況，切記盲目和空泛；②將銷售委托給專業(yè)的營銷公司進行，并設立一定的銷售激勵制度，快速通過市場；③項目施工進度應配合銷售進度，在銷售時應具備基本的立面展示及樣板間；③監(jiān)控售房款的收取及客戶房屋貸款的辦理，以便及時收到銀行放款。

五、結(jié)語

所以，在國家大的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中，如果一定要尋找一個房價與利潤的平衡點，來達到買賣雙方的雙贏，那只有通過合理手段控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本。以方法促效益，才是企業(yè)生存的王道。

參考文獻：

[1] 郭寶霞．淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算[J]．商場現(xiàn)代化，2010年第25期

篇7

【關鍵詞】工程造價；動態(tài)控制；價值工程；限額設計；PDCA

1、工程造價動態(tài)控制的必要性及基本理論和方法

1.1 工程造價動態(tài)控制的必要性

從經(jīng)濟角度出發(fā)，盈利是房地產(chǎn)企業(yè)的根本利益，而建設項目的造價控制，即成本控制是盈利的核心主題。但實際建設過程中往往產(chǎn)生“決算超預算，預算超概算，概算超估算”的“三超”現(xiàn)象，使設定的工程估算、設計概算、各階段預算起不到控制項目總投資的作用。房地產(chǎn)行業(yè)自身的原因概括如下：

A、項目決策失誤。決策團隊對擬建項目缺乏充分調(diào)查取證，項目建設指標評價系統(tǒng)數(shù)據(jù)陳舊，決策過程沒有進行詳盡的分析、比對及論證。

B、設計配合脫節(jié)。設計單位只注重技術的先進性、適用性、安全性，設計過于保守，造成技術與經(jīng)濟不協(xié)調(diào)，從而造成不必要的資源浪費。

C、各部門目標不協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)工程管理、成本控制及投產(chǎn)運營等部門目標及利益不協(xié)調(diào)，前期的造價控制策劃沒有得到嚴格實施。

因此，有必要引入動態(tài)控制理論，以使造價控制能在項目建設的決策階段、設計階段及施工階段環(huán)環(huán)相扣，使用價值工程、限額設計、PDCA等動態(tài)控制方法解決“三超”問題，從而實現(xiàn)有效的成本控制及盈利最優(yōu)化。

注：

[1] VE，Value Engineering，即價值工程。

[2] “三超”即“決算超預算，預算超概算，概算超估算”。

1.2 工程造價動態(tài)控制的基本理論及方

工程造價控制與項目建設進程的關系如上圖所示，本文旨在探討將工程造價動態(tài)控制的主導思想貫穿于上述項目建設的每一階段。與工程造價動態(tài)控制理論相對應的方法簡述如下：

A、價值工程。價值工程是運用技術經(jīng)濟分析方法，揭示功能與成本即效用與費用之間最佳匹配規(guī)律，可以最大限度的降低全生命周期成本（LCC- Life Cycle Cost）。功能與成本的關系式為：V=F/C。其中，V—價值，是指產(chǎn)品或服務給用戶帶來的效益；C—建造成本；F—功能：是指產(chǎn)品或服務對用戶的使用價值。在建筑工程中，通常指某項服務或某個分部工程在單位工程中所擔負的職能或所引起的作用。

B、限額設計。限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計。它有兩層含義，一是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設計技術要求，一是項目局部按設定投資或造價限額達到設計技術要求。

C、PDCA。P指成本計劃和合同策劃，D指項目實施階段的成本消耗和合同履行，C是將D的數(shù)據(jù)與P的數(shù)據(jù)進行測算比較、探求成功或偏差的緣由，A是對癥下藥、制定對策糾正偏差。

下面僅針對項目建設決策階段及設計階段，具體闡明如何應用上述基本理論及方法進行有效的造價控制。

2、項目建設決策階段的工程造價動態(tài)控制與管理

2.1 投資估算的先決性和指導作用

建設工程項目的工程估算是項目決策的重要依據(jù)之一，也是制定資金籌措計劃、控制投資限額的依據(jù)。投資估算的準確與否不僅影響到建設前期的投資決策，而且也直接關系到設計概算、施工圖預算的正確編制以及項目建設期造價的有效管理與控制。

2.2 投資估算編制的常用方法

投資估算以指標估算法為主，也可以采用類比方法對比分析。指標估算法具體程序是熟悉設計意圖，整理外業(yè)調(diào)查資料，確定人工單價、材料供應價格和運輸方案，計算材料的預算單價，對適用指標中的其他材料費和機械使用費以及指標規(guī)定的應予調(diào)整的其他事項進行調(diào)整，進行人工和材料實物量的分析計算，計算各項費用并匯總。

2.3 投資估算編制的常見問題

A、對此階段的投資控制重視程度不夠，重后期，輕前期，重決算，輕概算，孤立地搞此階段的投資估算，忽視了其與前、后階段的聯(lián)系；

B、踏勘深度不夠，資料不全，很多未考慮的因素在下一階段暴露出來，使估算失去了指導意義；

C、對市場情況不了解，只知按編制辦法套公式計算，不考慮市場經(jīng)濟的變動，使計算出來的價格與實際有較大出入；

D、對工程項目的費用劃分、工程項目劃分不明確，造成多算漏算；

E、不經(jīng)允許隨意抽換定額、指標；

F、僅考慮了主要工程的調(diào)整值，忽略了其他工程的調(diào)整值。

2.4 投資估算編制的控制措施

A、運用定額設計的方法，投資估算與工程造價的誤差應控制在10%以內(nèi)，不得任意突破，避免下一階段產(chǎn)生大的方案變更或設計變更而造成較大浪費；

B、運用價值工程的方法，在全面掌握項目所在地的各種有關資料的基礎上做到多方案比較，合理選址、確定建設規(guī)模、標準水平及選擇適當?shù)墓に嚭驮O備，注意對新技術、新工藝、新材料等一切可能引起造價指標變動的因素評價及選用；

C、運用主動實行動態(tài)控制思想，充分考慮建設期間預留價格浮動系數(shù)、市場價差、施工中必要的技術措施費、包干系數(shù)及不可預見的因素；

D、運用PDCA控制的方法，認真分析指標的適用條件與數(shù)量，與指標相比有較大出入的主要工程應進行調(diào)整，將擬建項目的造價情況與別的造價資料相對比，找出差別較大的工程進行重點分析并尋找突破。

3、項目建設設計階段的工程造價動態(tài)控制與管理

3.1 設計概算在項目造價控制的決定性作用及內(nèi)容

一旦將擬建項目進行科學決策后，設計階段就成為了整個工程造價控制中最為關鍵的一個階段，設計階段對工程造價實際影響大約占整體影響的百分之七十以上。因此，設計階段是工程投資控制的關鍵階段，對工程造價具有決定性的影響，要控制工程造價，必須要重點研究如何做好設計階段的造價控制，這也正是本文闡述的重點之一。

設計階段成本控制的內(nèi)容包括：方案比選，方案的優(yōu)化，限額設計，三者層層深入，只有當一個方案被確定下來，才能對其進行優(yōu)化，而限額設計是根據(jù)優(yōu)化后的方案進行成本控制任務的分配。因此在設計階段，方案是對工程造價影響最大的部分，方案比選的結(jié)果直接影響到該工程的投資和質(zhì)量，方案是否采用先進的技術也成為確定工程等級的一個重要依據(jù)。

3.2 設計階段投資失控的原因

A、對設計階段的方案比選重視不足，憑從上到下的指定方案或僅靠專家的主觀評定，沒有通過較為客觀的分析方法對各個方案進行綜合評價后得出最優(yōu)結(jié)果，一些更好的設計方案被忽略，得不到很好的利用；

B、設計階段方案比選過程中運用傳統(tǒng)的綜合評價方法，新元素及模糊因素沒有正確導入，導致評價結(jié)果失誤或偏離實際情況較多。

C、設計人員在觀念上還沒有把價值工程的方法融入到技術設計中去。在設計過程中搞保守設計，許多節(jié)省資金、提高效率的新技術也因此不能夠得到推廣。

D、設計的標準化、系統(tǒng)化、信息化還遠遠不夠。

3.3 設計階段成本控制的改進措施及要點

A、在方案比選時，采用定性或定量的方法分析，在滿足工程結(jié)構(gòu)及使用功能的前提下，依據(jù)經(jīng)濟指標選擇設計方案。同時考慮到方案比選中的眾多不確定因素，可以將系統(tǒng)工程中的先進方法引入到傳統(tǒng)的方案比選方法中去，使方法本身不斷完善，評價結(jié)果更為準確。

B、設計方案一經(jīng)確定，又可采用價值工程方法，通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價。

C、推行建設方案和經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招投標方法。建設項目實行設計招投標有利于設計方案的選擇和競爭，使那些技術先進、工藝合理、功能符合使用要求的優(yōu)秀方案入選，更主要的是中標項目做出的投資估算更能控制或接近招標文件規(guī)定的投資范圍，從而更好地控制投資。在運作過程中，業(yè)主對招標的目的要明確，中標標準要合理，操作程序要規(guī)范，這樣才能更好地對建設項目工程造價進行前期控制。

D、積極推行“限額設計”。按結(jié)構(gòu)的部位或功能的不同，將資金分為若干單元，設計人員根據(jù)限制的額度進行設計。通過這種“限額設計”，能有效地控制整個項目的投資及造價，同時還可以確保重點項目的重點分項的資金投入。

E、充分考慮影響造價的動態(tài)因素，將設計變更控制在最小程度。因為變更涉及的因素繁雜，一旦發(fā)生難以理順，尤其是施工階段的變更，涉及到建設單位、施工單位利益關系，糾紛不斷，既增加造價又影響進度。

F、加強施工圖的審核工作。由技術部門負責審核圖紙的設計范圍、結(jié)構(gòu)水平、建筑標準等內(nèi)容；由造價管理部門負責審核設計概算與施工圖紙的一致性，設計概算與投資估算的協(xié)調(diào)性，如有超概算的項目，應與各部門之間全力配合，將突破投資的內(nèi)容進行調(diào)整，為工程施工階段的投資控制打下堅實的基礎。

G、加強對投標單位的資質(zhì)、信譽、業(yè)績等方面核實。工程價值法中的F和C是對立統(tǒng)一的，尋求建造成本及建造服務功能最大化方可保證價值最優(yōu)化。

H、合同中應有對變更、索賠、價格調(diào)整的有關項目的明確規(guī)定及流程，這也是動態(tài)管理中重要的事前管理措施。

4、小結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資大、周期長、可節(jié)省成本空間高等特點，引入工程造價動態(tài)控制勢在必行。VE是一種系統(tǒng)、全方位、全過程的管理技術，限額設計是VE在設計領域的一個重要分支，PDCA是推動VE理論升級的方法論。筆者僅從項目決策階段及設計階段對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制進行初步探討，關于動態(tài)控制在項目建設其他各階段的應用及動態(tài)控制方法在各階段如何具體開展工作還需進一步深入探討。

參考文獻：

[1]彭光金，俞集輝，韋俊濤等.特征提取和小樣本學習的電力工程造價預測模型[J].重慶大學學報（自然科學版），2009，32（9）

篇8

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；對策研究

成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心，隨著現(xiàn)代建筑業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭壓力日益激烈，加強成本控制成為房企管理中的非常重要的問題。為保證實現(xiàn)成本管理的目標，在滿足生產(chǎn)需要的條件下，對影響成本的主要因素進行嚴格管控。為了謀求企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)應保持“收與支”之間的相對平衡，成本控制一方面能夠保證將建設成本控制在一定范圍內(nèi)，另一方面能夠提高企業(yè)的內(nèi)部管理水平，進行有效的企業(yè)管理。企業(yè)的成本控制指標是綜合性的經(jīng)濟指標，體現(xiàn)了企業(yè)管理水平的高低，成本管理能夠針對企業(yè)生產(chǎn)管理、質(zhì)量管理、技術管理等方面的問題進行調(diào)整控制，改進企業(yè)管理中存在的問題，同時有效的進行成本控制，節(jié)約企業(yè)成本和社會資源。

一、房地產(chǎn)成本控制中存在的問題

1.對房地產(chǎn)成本控制的認識不全面不深刻

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應體現(xiàn)全過程、全方位的控制要點，但目前大部分的企業(yè)都只是從工程施工階段進行成本控制，無法滿足全過程成本管控要求。房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制認識上存在一定的局限性，有的企業(yè)只重視設計階段的成本控制，有的企業(yè)則只重視施工階段的成本控制，認為施工材料、機械設備、人工是造成成本問題的主要方面。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)是一個綜合性強資金密集型行業(yè)，隨著市場競爭壓力增大，企業(yè)的發(fā)展道路逐漸趨于精細化，全過程以及全面控制已經(jīng)成為了企業(yè)成本控制的核心，在進行成本管理控制時應盡量將所有的成本要素考慮在內(nèi)，同時還要重視全員成本管理。

2.缺乏完善的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系

很多房地產(chǎn)公司不重視成本管理體系的建設，不重視制定目標成本，沒有明確的崗位職責，沒有建立完善的責任成本體系，也沒有對動態(tài)成本進行跟蹤分析預警，對于最終的業(yè)績評估，沒有真正拿數(shù)據(jù)來說話，也不重視成本數(shù)據(jù)庫的建立和知識管理。

3.缺乏科學的房地產(chǎn)成本控制方法

很多房產(chǎn)公司對投資階段，缺乏戰(zhàn)略決策，對于土地的獲取，只能采取招拍掛方式獲取，沒有創(chuàng)新的思維和創(chuàng)新的模式獲取更低價的土地，造成樓板價過高。

對設計階段的成本控制是絕大部分開發(fā)商的弱項，由于設計階段的專業(yè)性強，要求開發(fā)商的管理人員有較高的設計水平和實際經(jīng)驗，具備此能力的設計人員非常緊缺，因此對設計階段的成本控制很弱，缺乏進行限額設計和標準化設計的思路和方法。

對招標階段的成本控制，很多開發(fā)商不重視合約規(guī)劃，不重視招標工作的計劃性，也不重視清單招標，缺乏前瞻性，缺乏對整個項目的統(tǒng)籌計劃。

施工階段的成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)對施工過程中設計變更、現(xiàn)場簽證、索賠資料、結(jié)算資料管理不嚴格，缺乏嚴謹?shù)闹贫攘鞒?，造成竣工結(jié)算價遠遠高出合同簽訂價格。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制的對策

1.加強對成本控制的認識，培養(yǎng)成本管理意識

成本控制管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心，在市場下行階段更具有關鍵性意義，尤其是在低利潤時代，實行嚴格的成本管理比規(guī)?；瘮U張更為重要。實行成本管控是加強企業(yè)的內(nèi)功，房地產(chǎn)企業(yè)要努力控制土地成本、前期開發(fā)成本、基礎設施配套成本、建安成本、盡量降低財務成本和企業(yè)管理費用，達到成本領先，進而提高企業(yè)的利潤率。

2.建立完善的成本管理體系

主要從以下幾個方面建立房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理體系：

1）建立詳細的目標成本管理體系，首先根據(jù)項目的定位和設計特點、選材用料標準、財務利潤要求和類似樓盤的對標經(jīng)驗，測算出各項建筑單方指標，盡可能分解到五級科目，每一個單項落實到每一份合同。

2）建立責任成本管理體系，目標成本制定以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。

3）建立動態(tài)成本管理體系，根據(jù)項目建立動態(tài)成本信息系統(tǒng)，保持對項目成本的動態(tài)監(jiān)控，首先建立動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映，其次，要確保所有涉及到費用的變更能得到及時管理。

4）建立完善的項目后評估體系，對比結(jié)算與目標成本的差異，分析各期動態(tài)成本分析報告，分析工程承包范圍的變化，工程量的變化，以及設計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響。

3.采取先進的成本控制方法

主要采取如下先進的成本控制方法：

1）在投資階段重視土地成本及獲取土地的方式，盡量采取合作的方式來獲取土地，避免全部采取招拍掛方式高價獲取土地。

2）在設計階段推行設計招標、限額設計和標準化設計，在設計階段引入競爭機制，實行設計招標，不僅能節(jié)省設計費用，更能獲取好的設計方案，引入好的設計供應商，在設計階段推行限額設計，按照房地產(chǎn)企業(yè)批準的設計任務書以及通過審批的目標成本，來控制初步設計以及施工圖設計，同時保證各專業(yè)達到使用功能的前提下，按分配到的投資限額控制各專業(yè)的設計，嚴控設計的不合理性，保證總投資控制在目標成本內(nèi)，限額設計不是單純的控制投資，而是在滿足功能的前提下，為控制成本而精心設計。

3）在招標階段重視合約規(guī)劃，制定適合項目的合約構(gòu)架，強調(diào)成本管理工作的計劃性，重視供應鏈成本管理，堅持清單招標，杜絕費率招標，堅持公開招標，減少議標，以形成充分競爭，注重市場調(diào)研和同行競品對標分析。合約規(guī)劃是指項目目標成本確定后，對項目所要發(fā)生的所有合同大類及金額進行預估計，是實現(xiàn)成本管控的基礎，將目標成本科目上的金額分解為各部門各專業(yè)的具體合同，應由各職能部門核心人員參與編制，盡量采取標準的合約規(guī)劃模版，便于統(tǒng)一管控。工程量清單招標是由招標人提供工程量清單，投標人根據(jù)企業(yè)的實際情況自行報價，一般采取合理低價的中標原則，為投標者提供了統(tǒng)一的競爭性平臺，把定價的自交給投保單位，在此報價機制下，投標單位才會對自己的報價承擔相應的風險和責任，避免后期合同實施過程中多種扯皮現(xiàn)象。為進一步降低成本，房地產(chǎn)企業(yè)應該重視供應鏈成本管理，盡量形成戰(zhàn)略集采，降低采購成本。

4）在施工階段嚴控現(xiàn)場簽證和設計變更，不斷進行成本測算和方案優(yōu)化，重視認質(zhì)認價。首先，應該重視施工圖的審核工作，在施工前組織詳細的圖紙會審，對不合理的設計進行修改，在施工中盡量減少設計變更和現(xiàn)場簽證，其次對已發(fā)生的設計變更和現(xiàn)場簽證進行分類，明確責任，杜絕再次發(fā)生。在施工階段，應重視對施工方案進行成本測算，對施工方案的技術經(jīng)濟進行比較，選擇最優(yōu)方案，優(yōu)化施工方法，優(yōu)化施工組織，從而降低建設成本。

5）在后評估階段，重視合同后評估，總結(jié)經(jīng)驗教訓，重視數(shù)據(jù)庫的積累和知識管理。

三、結(jié)論

在實際成本控制工作中，要堅持向全員宣貫成本管理理念，認清成本管理是全員、全過程管控，加強成本管理規(guī)范化、標準化培訓，強調(diào)成本的事前控制，加強成本工作的計劃性。在成本管理體系上，重視行業(yè)內(nèi)對標，重視成本調(diào)研、目標成本的制定及動態(tài)成本的管理，進一步做好經(jīng)驗數(shù)據(jù)的總結(jié)與提煉工作，形成不同業(yè)態(tài)不同建筑產(chǎn)品的成本數(shù)據(jù)庫。

參考文獻

篇9

關鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)成本 經(jīng)濟環(huán)境 市場調(diào)研

1前言

房地產(chǎn)項目的建設成本主要由土地成本、工程建設成本、管理費用和相關稅費等構(gòu)成。其中工程建設成本占比重最大，一般會占到項目總成本的40%以上，有的項目甚至達70% 以上，而土地成本、管理費用、稅金等相對比較固定，可節(jié)省的空間較小，因此，工程建設成本控制是基建項目成本控制中的關鍵一環(huán)。只有注重成本管理，控制合理的造價，才能以最小的成本取得最大的效益。

2房地產(chǎn)項目的主要成本構(gòu)成

2.1 項目前期階段的成本

這一階段主要是在市場調(diào)研的基礎上，對項目進行可行性研究分析。此階段對于整個項目來說是基礎性階段，非常重要。但是這一階段的成本占總成本的比例較低，一般不會超過4%。此階段的成本主要是指項目開發(fā)前的市場調(diào)研、可行性研究等開發(fā)費用，為了保證項目的成功，應加強此階段的工作。

2.2 土地費用

土地費用是評價一個項目是否可行和預期利潤的最主要的經(jīng)濟指標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。隨著國家對土地宏觀管理政策的加強，通過拍賣方式獲得開發(fā)土地成為主要的方式。

2.3 設計階段成本

該階段具體包括：項目設計、計劃成本和招標、評標成本。如工程勘察費、項目規(guī)劃、設計費、招標費等。

2.4 項目施工階段的成本

這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體實施階段。此階段的主要費用包括：人工費、材料費、機械費、其它直接費、間接費、施工管理費、監(jiān)理費等。

2.5 管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括：管理人員的工資差旅費用、辦公費、保險費、職工教育費等。在整個成本中所占的比例一般為2%左右。

2.6 貸款利息

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須借助于銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付利息，貸款利息也成為開發(fā)成本的一個重要組成部分。但是對于具體的企業(yè)、具體的項目，它所占成本的構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

2.7 稅費

與房地產(chǎn)開發(fā)建設有關的稅收包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，根據(jù)項目的不同，稅費略有差別，除所得稅外一般占銷售收入的7%

2.8 其它費用

它主要包括：宣傳費用、各種不可預見費用，在成本構(gòu)成中一般為5%左右。

3 房地產(chǎn)開發(fā)建設項目不同階段的成本控制要點

3.1 項目前期策劃和確立階段的成本控制要點

此階段是開發(fā)項目的成敗關鍵，一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。這一階段主要是在市場調(diào)研階段的基礎上，對房地產(chǎn)項目進行分析研究、綜合論證和決策，具體工作包括房地產(chǎn)項目的構(gòu)思與定位、目標設計、可行性研究和報批立項，其中編制切實可行的可行性研究報告是工程成本控制最重要的依據(jù)。另外，在這一階段還有兩項重要成本，雖然尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮的內(nèi)容：一是土地、土建、設備費用，這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%；二是配套及其他收費支出，主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費，這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成中受外界因素影響，一般占項目總投資的10%一15%。

3.2 項目設計與計劃階段的成本控制要點

設計階段的成本控制是項目建設全過程成本管理的重點，也是工程投資最重要的依據(jù)。據(jù)國際上一些數(shù)據(jù)表明，雖然設計費一般只占建設項目總投資的1%以下，但設計工作對工程造價的影響程度卻達到了75%以上，從一定程度來講，工程的設計就決定了工程成本。這一階段的內(nèi)容包括項目設計、計劃成本、招標投標成本和施工前準備成本。

3.3 項目施工階段成本控制要點

施工階段的成本控制，也就是對照計劃成本，找出正負偏差及原因，監(jiān)視實際成本的運行情況，最終實現(xiàn)項目成本的目標管理，并與質(zhì)量控制、進度控制、合同控制同時進行，這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。開工手續(xù)辦理時的監(jiān)理、審計、實心粘土磚限制使用費、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費、綠化建設費等。施工成本包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現(xiàn)場管理費、總部管理費等?？⒐を炇諘r的手續(xù)費、綜合驗收、性能認定、測繪產(chǎn)權登記費等。

3.4 項目竣工決算階段成本控制要點

工程項目建設完成后，企業(yè)專業(yè)人員要正確編制竣工決算，報審計部門審定，分析整個項目的成本控制效果，與總投資計劃比較、分析后進行評價。做好項目的善后保修和回訪工作，積極與業(yè)主溝通，防止產(chǎn)生不必要的支出，降低后期管理成本。

3.5 項目使用階段成本控制要點

從交付使用到規(guī)定的責任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。選擇業(yè)務水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔項目的物業(yè)管理工作，對于項目后期管理成本的控制是非常必要的。

4如何有效控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本

4.1 降低資金成本

要加強財務杠桿的應用，合理籌集資金，要盡可能的拓寬融資渠道，募集更多的資金；要加快應收款項的回收，這是企業(yè)對外發(fā)放的低息甚至無息貸款，是對企業(yè)資金的占用，必須及時回收；要嚴格按工程撥款計劃按期撥付資金，在規(guī)定時間內(nèi)按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項；壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量，除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項外，應一律通過轉(zhuǎn)賬和使用支票進行結(jié)算；加快在途資金的人賬，這一類資金，自取得票據(jù)時起，所有權已歸屬開發(fā)企業(yè)，因此應該及時到銀行辦理手續(xù)。

4.2控制土地供應總量，降低地價

規(guī)范控制建設用地協(xié)議出讓范圍，全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一、開放、競爭有序的土地市場，并且逐步使行政性配置方式從經(jīng)營性土地領域退出，避免出現(xiàn)暗箱操作，引發(fā)國有資產(chǎn)流失；加強政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡；逐步建立強制性退出機制，政府應當明確規(guī)定對超過規(guī)定期限而未進行開發(fā)的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以此來以保持足量的用地規(guī)模，平抑過高的地價。

4.4合理使用銷售推廣費用

銷售推廣費用是指用于和銷售推廣有關的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用（未含銷售酬金）。使用好銷售推廣費用非常重要，因為這不但關系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售。如果銷售推廣費用使用得好，則會起到一兩撥千斤的作用，讓整個銷售市場活躍起來。所以要充分研究市場，吃透規(guī)則，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產(chǎn)生最佳效果。

4.5 開拓金融業(yè)務，增強產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費用

金融在整個房地產(chǎn)業(yè)中占有舉足輕重的地位，沒有金融便沒有房地產(chǎn)業(yè)的存在。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況，真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機制改革，適當對房地產(chǎn)業(yè)輔以支持，如發(fā)行住房投資基金，企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，適當放寬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸要求，增加信貸規(guī)模，降低中長期貸款利率水平等。也只有通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風險。

篇10

關鍵詞：成本控制；成本目標；設計階段；施工階段；社會資源

Abstract: Cost control is one of the topics attracting every real estate development enterprise’s most attention. Based on working experience, the author expounds the key links and points of cost control in development process in the paper,and it is appreciate for your criticism and correction for the impropriety.

Keywords: cost control; cost objective; design phase; construction phase; social resources

中圖分類號： TU991.05 文獻標識碼：A文章編號：

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制涉及開發(fā)過程中的幾乎所有環(huán)節(jié)，但主要由兩個階段完成，第一階段是設計階段，第二階段是工程實施階段（含施工前期通過招投標選定施工隊伍）。而第一階段決定了產(chǎn)品開發(fā)成本的70—80%，因此，第一階段在控制房地產(chǎn)開發(fā)成本方面尤其重要。

設計階段成本控制要點：

1.設計階段與工程成本的關系：

（1）規(guī)劃設計階段決定了產(chǎn)品的形式。規(guī)劃方案確定了一個項目對土地的利用方式，從而確定了該項目一系列的屬性：容積率、綠地率、交通組織方式、市政配套方式、產(chǎn)品類型等，確定了該項目的樓面地價。

（2）施工圖設計階段，在規(guī)劃設計及建筑方案設計的基礎上，進一步基本確定了具體產(chǎn)品建造的主要成本。施工圖設計確定了產(chǎn)品的基礎形式、上部結(jié)構(gòu)形式以及外部造型、內(nèi)部間隔等建筑物的基本部分，從而完成了對建筑物主要建造成本的確定。

2.設計階段在工程成本控制方面應做好以下工作：

規(guī)劃方案、建筑方案、施工圖設計的評審與優(yōu)

化：一個項目的規(guī)劃方案是否合理，取決于項目前期的市場調(diào)查及策劃方案是否合理。規(guī)劃方案中產(chǎn)品的形式及配比以及是否與項目所在位置及地形相配套，交通組織形式的選擇等顯示了規(guī)劃方案的優(yōu)劣，房產(chǎn)商可選擇多家設計單位進行設計招標，對比優(yōu)化，確定最終方案。

建筑方案的設計直接影響將來建筑物的成本構(gòu)成，一個好的建筑方案不僅外觀簡潔大方，內(nèi)部布局合理，而且對結(jié)構(gòu)設計的要求控制在一個合理的水平。

施工圖設計中選擇合理基礎形式及結(jié)構(gòu)類型，對建筑物的成本至關正要， 鋼筋混凝土用量既經(jīng)濟合理，避免浪費，又能確保工程質(zhì)量。

做好室內(nèi)、室外工程，市政與景觀工程等各專

業(yè)施工圖的銜接。室內(nèi)室外施工圖紙及市政與景觀工程圖紙往往是由不同的設計單位完成，做好各設計單位之間的銜接，對將來施工過程中減少設計變更，加快工程進度，保證工程質(zhì)量從而降低工程造價做好基礎工作。

（3）開工前的施工圖會審，盡可能多的發(fā)現(xiàn)施工圖

設計中存在的問題，減少施工過程中的設計變更。

工程實施階段與工程成本的關系：

工程實施階段是工程成本實現(xiàn)的過程，所以這一階段的每一項工作均與工程成本的控制有著密切的關系。

1.工程量清單招標。這是目前比較流行的招標方法，該方法有以下優(yōu)點：

計價方式簡潔，一目了然，便于分析招標商

務標，容易比較投標單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施；

（2）工程量清單報價，能夠比較準確地反映市場的價格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；

（3）工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中

有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證；

（4）設計變更套用工程量清單單價，有利于提供設計

變更簽證效率，便于動態(tài)掌握實際工程成本情況，使動態(tài)控制工程成本成為可能；

（5）工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時只算設計變更引起

的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率。

2.工程施工過程中，主要在以下幾個方面做好成本控制：

（1）嚴把設計變更關，將工程造價控制在目標成本內(nèi)。

在項目實施過程中盡量減少設計變更，無特殊情況堅決不作設計變更。如必須變更，按公司規(guī)定和合同約定的程序進行，健全設計變更審批制度。最好做到先預算后施工，做到管理人員心中有數(shù)，如突破目標成本必須經(jīng)設計審批單位（部門）審查同意，以切實防止通過變更設計，任意增加設計內(nèi)容，提高設計標準，從而提高工程造價。

（2）嚴格現(xiàn)場簽證管理。

在項目實施過程中，要加強施工現(xiàn)場的管理監(jiān)督，要求施工方按圖施工，對現(xiàn)場材料代用、額外用工、材料價格、各種預算外費用的簽證應做到先算賬后簽證，隨時掌握項目費用變化額度，對工程造價盡量做到心中有數(shù)。同時要促使施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證工作，減少竣工結(jié)算時產(chǎn)生一些不必要的糾紛。許多土建工程由于現(xiàn)場簽證不嚴從而增加竣工結(jié)算的難度并導致經(jīng)濟損失。因此，嚴格現(xiàn)場簽證管理是項目實施階段控制工程造價的關鍵。

（3）避免施工索賠現(xiàn)象的發(fā)生，采用有效的反索賠手段。

施工索賠包括兩個方面，即工期、經(jīng)濟索賠。引起索賠原因是多方面的，其中建設單位設計變更、工期變更、管理人員指令錯誤、停水、停電以及不可抗力的自然災害等等，管理人員應著重避免設計變更、工期變更、管理人員指令錯誤等人為因素引起的施工索賠，同時，還應注重建設方對施工方的索賠，也包括兩方面的內(nèi)容，進度、質(zhì)量索賠，即施工方未能按施工合同及施工規(guī)范完成進度目標及質(zhì)量目標產(chǎn)生的反索賠。科學地組織工程項目的實施，掌握施工路線的關鍵路徑，全面掌握施工合同及相關政策，日常工作中，注重索賠信息的收集、整理以及信息傳遞的時效性是有效的反索賠手段。因此，有效的反索賠手段是項目實施階段控制工程造價的重要內(nèi)容。

（4）深化設計，施工工藝技術創(chuàng)新。

深化圖紙設計，采用新工藝、新技術，大膽創(chuàng)新施工工藝，利用價值工程原理，進行科學的經(jīng)濟分析，能夠較好的達到縮短建設工期、降低投資成本的目的。

（5）控制材料用量，合理確定材料價格。

在工程造價的控制中材料用量和價格的控制是主要的。材料費在工程中常占有很大的比例，一般占預算費用的70%，因此，材料的消耗量和其價格的高低對工程造價影響很大。一方面，鼓勵改進施工技術，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料；加強現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運，降低堆放、倉儲損耗合同中的材料用量控制，另一方面，應仔細審核、確定工程量清單、基本單價，控制主要材料的價格，在保質(zhì)保量的前提下，貨比三家，擇優(yōu)購料，就近購料，選用最經(jīng)濟的運輸方法，以降低運輸成本，從而有效控制工程造價。

建設項目施工階段的成本控制是一項細致、復雜的工作，在施工項目管理中，應要求每一位項目管理人員具備一專多能的素質(zhì)，既是工程質(zhì)量檢查、進度監(jiān)督人員，又是成本核算和控制人員，每個崗位都有與成本控制相關聯(lián)的職能，提高成本節(jié)約的意識，齊心協(xié)力，實現(xiàn)控制成本的目標。