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房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作出了較大貢獻(xiàn)，但其也是飽受爭(zhēng)議的行業(yè)。不僅國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式、消費(fèi)政策、信貸政策不夠合理，而且房地產(chǎn)稅收政策也需要進(jìn)一步完善，以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及其地位

（一）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速刺激中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持著兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的國(guó)家，在發(fā)展中國(guó)家中處于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，使得我國(guó)人民生活水平和社會(huì)購(gòu)買力水平不斷提高，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國(guó)帶來(lái)了更大的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前臺(tái)，體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。2006-2008年連續(xù)三年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)吸引了眾多行業(yè)領(lǐng)域的資本進(jìn)入，這也是2006-2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿(mào)成分以后，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)舉足■楊志銀（貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處貴陽(yáng)550004）◆中圖分類號(hào)：F810文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A內(nèi)容摘要：住房作為不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)特殊的商品，既具有消費(fèi)功能，也具有投資功能。近年來(lái)，大量投機(jī)資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推高房?jī)r(jià)。這也導(dǎo)致國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策未達(dá)到預(yù)期效果，居民的自住性消費(fèi)無(wú)法得到滿足。本文在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，探討稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)中的作用，并提出完善稅收政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康消費(fèi)的建議。

關(guān)鍵詞：稅收政策房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)輕重的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的產(chǎn)業(yè)成分之一。

（三）房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的重要支撐首先，房地產(chǎn)是我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式過(guò)渡時(shí)期的重要產(chǎn)業(yè)。我國(guó)在外需不足的前提下，提出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，擴(kuò)大內(nèi)需，以應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用不斷顯現(xiàn)出來(lái)。其次，房地產(chǎn)是我國(guó)面對(duì)金融危機(jī)壓力、刺激就業(yè)等方面不可忽視的行業(yè)。這主要是由房地產(chǎn)作為我國(guó)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的中間產(chǎn)業(yè)鏈條所決定的?？傊?，由于我國(guó)內(nèi)需產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，競(jìng)爭(zhēng)力不足，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變情況下，房地產(chǎn)是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需、保增長(zhǎng)，應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響的重要產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)當(dāng)前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等重大決策實(shí)施過(guò)程中的重要支撐產(chǎn)業(yè)。

（四）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項(xiàng)重要的民生工作根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)當(dāng)年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個(gè)人的住房消費(fèi)。住房消費(fèi)是我國(guó)居民消費(fèi)的重要組成部分，不僅牽動(dòng)著居民的收入水平，而且與我國(guó)銀行業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)聯(lián)性，也是我國(guó)居民財(cái)產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策及其存在問(wèn)題

（一）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策

1.土地增值稅。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目后的余額。規(guī)定扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、土地開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用（或舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，以及因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)可以免征土地增值稅。此外，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

2.企業(yè)所得稅。根據(jù)最新企業(yè)所得稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅允許扣除的成本項(xiàng)目可分為：土地實(shí)際成本，包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)、七通一平費(fèi)（包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場(chǎng)地平整等方面的費(fèi)用）、管理費(fèi)用；住宅和其他商品房開(kāi)發(fā)實(shí)際成本，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用。但是作為土地增值稅加計(jì)20%的扣除項(xiàng)目不得在計(jì)算企業(yè)所得稅中列支扣除。

3.營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策主要是兩個(gè)行業(yè)：一是建筑業(yè)；二是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，因此房地產(chǎn)涉及的營(yíng)業(yè)稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按稅率計(jì)征的一種稅賦。營(yíng)業(yè)稅稅法中規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)以及土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。以房地產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征營(yíng)業(yè)稅，但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)例外。同時(shí)，對(duì)自建自用的房地產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅。2008年3月1日起出租自有住房，不再區(qū)分用途，一律按照3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。

4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)屬于全民所有，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有者、承典人不在房產(chǎn)所在地或產(chǎn)權(quán)未確定以及承典糾紛未解決的，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。根據(jù)納稅人不同的經(jīng)營(yíng)方式采取兩種方式計(jì)稅：一是納稅人經(jīng)營(yíng)自用的房產(chǎn)，以房產(chǎn)余值計(jì)稅，即從價(jià)計(jì)征；二是將自有房產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，即從租計(jì)征，稅率為12%。

5.城鎮(zhèn)土地使用稅。該稅是國(guó)家按使用土地的等級(jí)和數(shù)量，對(duì)城鎮(zhèn)（城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）范圍內(nèi)的土地使用單位和個(gè)人征收的一種稅賦。計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積，由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定的稅額計(jì)征，實(shí)行定額稅率，按年計(jì)算，分期繳納。

6.契稅。契稅指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋買賣、贈(zèng)予、交換等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

計(jì)稅依據(jù)依不同的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式而不同：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價(jià)格；土地實(shí)用權(quán)贈(zèng)予、房屋贈(zèng)予，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；土地使用權(quán)交換和房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)和房屋的價(jià)格差額。如成交價(jià)格或交換價(jià)格差額明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，并無(wú)正當(dāng)理由，由征稅機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定，實(shí)行3%-5%比例稅率。同時(shí)規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買的公房以及財(cái)政部門規(guī)定的其他項(xiàng)目，免征契稅。

7.印花稅。印花稅是對(duì)中國(guó)境內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證以及在境外書(shū)立、受我國(guó)法律保護(hù)、在我國(guó)境內(nèi)適用的應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)是書(shū)立、領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證所承載的資金量或?qū)嵨锪俊?/p>

針對(duì)不同的憑證情況實(shí)行兩種稅率：一是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、房屋租賃合同、房地產(chǎn)買賣合同；二是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)以及合同金額無(wú)法確定的憑證，為每件5元。

（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策存在問(wèn)題

1.結(jié)構(gòu)不合理，稅基交叉，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象?，F(xiàn)行涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調(diào)節(jié)單一，個(gè)別稅種設(shè)置重疊，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。一方面，土地增值稅與所得稅、營(yíng)業(yè)稅交叉重復(fù)；土地使用稅與房產(chǎn)稅在對(duì)房屋同一目的物征收時(shí)缺乏科學(xué)性。營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅計(jì)稅依據(jù)存在重疊，從而造成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的重復(fù)征稅，在一定程度上助長(zhǎng)了土地的保有或投機(jī)行為。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的契稅和印花稅稅基交叉性帶來(lái)了一定程度上的重復(fù)征稅。此外，房地產(chǎn)出租法人負(fù)擔(dān)的各類稅收稅基的交叉性，房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅收也存在重復(fù)征收的情況，不利于我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

2.征稅范圍相對(duì)狹窄，調(diào)節(jié)功能弱化。

稅種繁多，收費(fèi)復(fù)雜，租費(fèi)雜亂，征稅覆蓋面窄，房地產(chǎn)稅占全部稅收收入比重偏低，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的嚴(yán)重投機(jī)炒作造成房?jī)r(jià)快速上漲、泡沫四起，進(jìn)而使得房地產(chǎn)稅類籌集財(cái)政收入的功能微弱，抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度不健全與評(píng)估秩序混亂，使得房地產(chǎn)各個(gè)交易環(huán)節(jié)的計(jì)稅依據(jù)難以科學(xué)合理地確定，難以發(fā)揮調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的作用，抑制房地產(chǎn)投機(jī)的作用十分微弱。

3.消費(fèi)流通環(huán)節(jié)稅與保有環(huán)節(jié)稅賦不協(xié)調(diào)。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策主要集中在房產(chǎn)和地產(chǎn)的消費(fèi)流通環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種非常少，房地產(chǎn)存量稅源沒(méi)有得到充分利用。正是因?yàn)檫@種不平衡，導(dǎo)致了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過(guò)于集中，增加新建房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，在一定程度上帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng)，提高居民購(gòu)房的門檻，影響房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。另外，由于我國(guó)土地市場(chǎng)的特殊性，大量的土地使用權(quán)由企事業(yè)單位無(wú)償取得，并近似無(wú)償?shù)爻钟校覈?guó)對(duì)房地產(chǎn)保有、特別是土地的保有稅賦過(guò)低。這一現(xiàn)象不能很好地抑制市場(chǎng)對(duì)樓市的炒作投機(jī)行為，在一定程度上放任房地產(chǎn)、土地的投機(jī)炒作者坐等資產(chǎn)升值，而不必?fù)?dān)憂資產(chǎn)保有期間的成本，造就我國(guó)目前大量閑置、空置房產(chǎn)。

4.稅收體系不完善，稅收政策存在一刀切現(xiàn)象。我國(guó)并沒(méi)有專門的房地產(chǎn)稅收體系，而是體現(xiàn)在各個(gè)現(xiàn)有稅種稅收政策之中，這不利于行業(yè)稅收政策的宏觀調(diào)節(jié)。

現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策措施，很少針對(duì)不同性質(zhì)的房地產(chǎn)需求而給予區(qū)別對(duì)待，大部分是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，規(guī)定統(tǒng)一的稅收政策，在很大程度上抑制了我國(guó)住房市場(chǎng)的消費(fèi)。

利用稅收政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的政策建議

（一）利用房地產(chǎn)高額稅率打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

首先，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅收，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和保值增值的功能。

同時(shí)增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的閑置房以及空置房的稅收調(diào)控。其次，對(duì)我國(guó)的第二套房產(chǎn)購(gòu)買征收重稅，開(kāi)征資本收益稅，抑制居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為。

（二）對(duì)投資性房產(chǎn)需求和自住性房產(chǎn)需求區(qū)別征稅

,改革個(gè)人所得稅征收管理模式，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅。加大對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收建設(shè)，進(jìn)一步肅清當(dāng)前稅收政策中存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等問(wèn)題，平衡房產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境的稅收負(fù)擔(dān)。根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅，區(qū)別投資性和自住性房產(chǎn)交易的稅收，保護(hù)合理的房地產(chǎn)需求，增加投資性房地產(chǎn)需求的交易成本。

（三）對(duì)低收入購(gòu)房者實(shí)施差別稅收優(yōu)惠政策

在現(xiàn)有財(cái)政以及貨幣方面優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，稅收政策應(yīng)該區(qū)別不同收入水平的購(gòu)買群體而實(shí)施差別的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)買自用住房，可以適當(dāng)考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個(gè)人所得稅方面減免相關(guān)的利息支出。

考慮與其他相關(guān)財(cái)產(chǎn)類以及所得稅類相結(jié)合，對(duì)中低收入階層的購(gòu)房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策的基礎(chǔ)上，避免相關(guān)稅收的重復(fù)征收，對(duì)中低收入階層的購(gòu)房行為給予一定程度的免征或者減征，刺激我國(guó)住房消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（四）開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)重大問(wèn)題是存在稅費(fèi)相擠現(xiàn)象，通過(guò)開(kāi)征立足于中國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅，可以有效解決這種稅費(fèi)相擠現(xiàn)象。通過(guò)征收物業(yè)稅，將一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)分期收取，提高中低收入者的購(gòu)房水平，有效降低消費(fèi)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)，增加樓市投機(jī)者房產(chǎn)持有成本，可以有效改變中國(guó)目前階段樓市價(jià)格非理性上漲的現(xiàn)象，從而抑制樓市的投機(jī)行為。

（五）通過(guò)結(jié)構(gòu)性減稅保證房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收收入

有保有壓針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等稅收問(wèn)題，按照減少流通環(huán)節(jié)稅收、市場(chǎng)增加保有環(huán)節(jié)的稅收原則，適當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，對(duì)不適應(yīng)我國(guó)地產(chǎn)發(fā)展需求的稅種給予一定的減免甚至取消，適當(dāng)取消房地產(chǎn)市場(chǎng)的耕地使用稅，減免契稅等。增加保有環(huán)節(jié)稅收，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)由于結(jié)構(gòu)性減稅所帶來(lái)的稅收收入壓力，使得房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的稅負(fù)更加合理化、科學(xué)化，從而合理引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。

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