導(dǎo)語：上市物業(yè)公司內(nèi)部控制策略一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

進入資本市場，將吸引大量的人才資源及市場資源，更有利于打造品牌，增強核心競爭力，構(gòu)建足夠?qū)挼淖o城河。并通過服務(wù)升級，讓客戶得到更好的體驗、更好的價值。企業(yè)如何在高速發(fā)展且激烈的行業(yè)競爭中脫穎而出，是對內(nèi)部管理工作的極大挑戰(zhàn)，也是對企業(yè)內(nèi)部控制異常嚴(yán)峻的考驗。然而，大部分物業(yè)公司作為房地產(chǎn)集團的配套服務(wù)行業(yè)，以服務(wù)于地產(chǎn)為己任，行業(yè)自身的建設(shè)得不到應(yīng)有重視。加上專業(yè)人才匱乏，內(nèi)部管控機制不健全，增加了財務(wù)管理風(fēng)險，削弱了競爭力。該方面的課題研究備受關(guān)注。

一、物業(yè)公司內(nèi)部控制關(guān)鍵點

隨著服務(wù)業(yè)在中國經(jīng)濟中的比重越來越大，服務(wù)業(yè)與資本的融合將變得更加重要，更加緊迫。作為服務(wù)領(lǐng)域的物業(yè)管理行業(yè)，須看到這種趨勢，順應(yīng)這種變化，去分享更多的資本紅利。物業(yè)公司想實現(xiàn)上市的戰(zhàn)略目標(biāo)，須通過加強內(nèi)部控制，規(guī)避法律與財務(wù)等方面風(fēng)險。不但要從制度體系建設(shè)、加強資金及資產(chǎn)管理、財務(wù)報告管理、全面預(yù)算管理、持續(xù)盈利能力、合同管理等方面加強內(nèi)控；還應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點，著重關(guān)注收入的確認(rèn)方法、物業(yè)公司經(jīng)營收費的登記備案、物業(yè)公共收益、社保公積金繳納、關(guān)聯(lián)交易、勞務(wù)外包管理、提升人員素養(yǎng)等方面。

二、擬上市物業(yè)公司的內(nèi)部控制策略

迎來資本的春天，行業(yè)必將進入資本的活躍期，以推進產(chǎn)業(yè)集中度的提高，物業(yè)公司必將進入并購洗牌的高潮期。面對激烈的經(jīng)濟市場環(huán)境，擬上市物業(yè)企業(yè)對自身的成長潛力、價值應(yīng)有足夠的把握，發(fā)揮市場化拓展能力，不斷提升管理規(guī)模，在高質(zhì)量發(fā)展中做強做優(yōu)，增強盈利能力。對可能出現(xiàn)的問題、市場的變化有充分的應(yīng)對能力，緊密跟蹤國家系列政策指導(dǎo)，結(jié)合自身經(jīng)營活動情況，充分借鑒其他內(nèi)部控制體系的有效經(jīng)驗，完善管理制度體系，健全監(jiān)督制約機制，依托信息化技術(shù)手段，保證財務(wù)報告數(shù)據(jù)真實、有效、完整。基于上述分析，擬上市物業(yè)公司為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，除對內(nèi)部控制要點做好日常監(jiān)督外，還應(yīng)結(jié)合物業(yè)行業(yè)的實際情況，有針對性地對以下幾方面實施專項內(nèi)部控制，以供參考和借鑒。（一）提升人員素養(yǎng)。我國已進入優(yōu)質(zhì)服務(wù)的時代，沒有優(yōu)質(zhì)服務(wù)成就不了優(yōu)秀的企業(yè)，沒有優(yōu)秀的團隊就沒有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。團隊始終是資本市場評估企業(yè)的關(guān)鍵要素，人才在企業(yè)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位越發(fā)突出，面臨人才的激烈競爭，如何營造一個良好企業(yè)文化氛圍？優(yōu)秀的物業(yè)公司發(fā)展路徑應(yīng)該是不斷提高管理水平和服務(wù)品質(zhì)，滿足客戶的基礎(chǔ)利益，同時讓物業(yè)從業(yè)人員得到客戶和公司激勵，從而愿意長期從業(yè)，愿意為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，形成良性循環(huán)。此外，完善公司薪酬福利體系，制定科學(xué)的員工培訓(xùn)考核晉升機制，增強員工的歸屬感、使命感；對核心管理層及關(guān)鍵技術(shù)崗位的員工，進行科學(xué)的職業(yè)生涯設(shè)計，通過加強崗位培訓(xùn)、輪崗鍛煉、競聘上崗等手段快速提高工作能力，從而儲備一批懂經(jīng)營、會管理的專業(yè)人才，從根本上提升企業(yè)的競爭能力。（二）物業(yè)公共收益。隨著業(yè)主維權(quán)意識的增強，物業(yè)公共收益成為業(yè)主關(guān)注的焦點問題。根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主所有，利用物業(yè)公共部位產(chǎn)生的收益應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。這些公共收益一般都是由物業(yè)公司管理并使用，部分物業(yè)會在公示時說明公共收益用于補充物業(yè)管理費的不足。這種做法是值得商榷的。公共收益該如何正確地使用呢？方式，公共收益的主要用途首先是應(yīng)是應(yīng)補充專項維修資金，即按規(guī)定將收益納入維修資金賬戶作為維修資金；其次、是按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費，收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督；再次是按照業(yè)主大會的決定用于或物業(yè)管理方面的其他需要，比如共有部位及設(shè)施的維修、更新、改造支出，或者補貼物業(yè)管理費收入不足部分等計。參照最高人民法院公報的案例判決結(jié)果，小區(qū)共有部分收益應(yīng)主要歸全體業(yè)主所有，占70%。物業(yè)公司進行經(jīng)營管理，可享有30%的收益。擬上市物業(yè)公司應(yīng)將公共收益應(yīng)納入業(yè)主大會專項維修資金賬戶的小區(qū)公共收益或分?jǐn)偟介T牌棟收益，進行獨立核算，收支賬目清晰，方便核查。（三）關(guān)聯(lián)方交易。大多數(shù)物業(yè)公司的股東或其關(guān)聯(lián)方是房地產(chǎn)企業(yè)，所開發(fā)的物業(yè)項目基本上都委托其下屬物業(yè)公司進行管理，形成關(guān)聯(lián)方交易。前期物業(yè)管理合同及相關(guān)費用定價是否合理、是否會造成虛高企業(yè)利潤，是上市審核的關(guān)鍵點。近年來，證監(jiān)會對上市企業(yè)關(guān)聯(lián)交易監(jiān)管力度加大。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需充分認(rèn)識和深刻理解關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)險問題，特別是關(guān)聯(lián)方資金占用問題。關(guān)聯(lián)資金占用越嚴(yán)重，資產(chǎn)負(fù)債比越大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險越大。物業(yè)公司應(yīng)重視防范關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險，采取有效的措施規(guī)避風(fēng)險，如：1.通過股權(quán)調(diào)整，控制關(guān)聯(lián)方數(shù)量，同時應(yīng)注意H股對關(guān)聯(lián)子公司認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)十分嚴(yán)格，而；A股對關(guān)聯(lián)法人中的股東層面要求很高。2.在公司章程中增加對于關(guān)聯(lián)股東和董事的回避表決等規(guī)定，避免股東進行利潤操縱。3.建立完善的公司內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易治理機制，明確關(guān)聯(lián)交易內(nèi)容，合理制定關(guān)聯(lián)交易價格，并加強內(nèi)部審計及關(guān)聯(lián)交易的預(yù)警機制，規(guī)避信用風(fēng)險。4.合理控制關(guān)聯(lián)交易的資金占用及交易數(shù)量，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。5.合法合規(guī)地披露關(guān)聯(lián)交易情況，規(guī)避潛在核查風(fēng)險。（四）業(yè)務(wù)外包隨著房地產(chǎn)市場的不斷進步，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)需求標(biāo)準(zhǔn)越來越高。物業(yè)公司要滿足各種服務(wù)需要，必然要增加管理成本。而專業(yè)服務(wù)公司，可以實現(xiàn)人力資源、資金、設(shè)備、管理技術(shù)的有效整合，形成規(guī)模經(jīng)營，即具備了較強的成本優(yōu)勢，又可確保服務(wù)品質(zhì)的快速提升。通過業(yè)務(wù)外包，物業(yè)公司可以降低企業(yè)用工風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、提高了風(fēng)險防控能力，但應(yīng)綜合考慮成本效益原則，避免將核心業(yè)務(wù)外包。在勞務(wù)外包過程中，須加強風(fēng)險防范：1.審查服務(wù)公司的企業(yè)信用、資質(zhì)，實地考察接管的服務(wù)項目，對服務(wù)和履約能力進行綜合對比評價。2.合同中明確管理服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)金額、稅額、稅率，權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等，對于專業(yè)服務(wù)中的責(zé)任風(fēng)險也進行明示。3.明確約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法、解約情形等，并建立起系統(tǒng)有效的監(jiān)督管理措施，加強對外包服務(wù)人員上崗情況、服務(wù)質(zhì)量等的考核。4.由審計部門核查業(yè)務(wù)外包是否存在商業(yè)賄賂等舞弊行為。此外，外包服務(wù)是由勞務(wù)派遣或人力資源公司人員提供的，需要結(jié)合勞務(wù)派遣管理辦法的相關(guān)規(guī)定，重點關(guān)注是否符合勞務(wù)派遣相關(guān)法律法規(guī)的人員占比等要求，是否存在勞資糾紛等。

三、結(jié)語

總而言之，擬上市物業(yè)公司的內(nèi)部控制十分重要和必要，作為一項系統(tǒng)工程，所涉及的項目內(nèi)容繁多，需要全體員工的有效參與和配合，應(yīng)著力加強專業(yè)化人才隊伍建設(shè)，依托其有效支持，不斷優(yōu)化制度規(guī)制，規(guī)范實踐行為，并充分發(fā)揮自身行業(yè)優(yōu)勢和地理優(yōu)勢，擴展經(jīng)營范圍，吸納更多的資本匯入，提升自身經(jīng)濟效益，從而實現(xiàn)良性可持續(xù)發(fā)展。作者希望學(xué)術(shù)界大家持續(xù)關(guān)注此課題研究，結(jié)合實際情況，以內(nèi)部控制為著力點，針對性地提出更多有效物業(yè)公司財務(wù)管理策略。

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作者:王春巖 單位:廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司