導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制探究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)具有資產(chǎn)負(fù)債率高、投融資金額大、生產(chǎn)周期長等特點。雖然其收益豐厚，但面臨的財務(wù)風(fēng)險也比一般企業(yè)要大。融資渠道單一、資本結(jié)構(gòu)不合理，政策把控難度大、投資決策失誤，資金回收困難、資金鏈斷裂是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因。強(qiáng)化項目論證、投資決策科學(xué)化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、融資渠道多元化，強(qiáng)化財務(wù)預(yù)算管理、建立財務(wù)預(yù)警機(jī)制、增強(qiáng)抗風(fēng)險能力是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基本策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；控制策略

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國重要的經(jīng)濟(jì)增長點。但隨著經(jīng)濟(jì)的逐步轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)業(yè)卻面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一方面，在一二線城市，房價居高不下遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的購房能力，中等偏下收入家庭的住房難問題凸現(xiàn)；另一方面，在三四線城市，由于大多缺乏產(chǎn)業(yè)支持，城市人口流失較為嚴(yán)重，缺乏核心競爭力，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)去庫存壓力比較大。無論是一二線城市的高房價，還是三四線城市的高庫存，都使得房地產(chǎn)市場風(fēng)險進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步提高。因此，尋求房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制策略，探索房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展路徑，就成為我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個重大課題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、但風(fēng)險也較高的領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)具有資產(chǎn)負(fù)債率高、投融資金額大、生產(chǎn)周期長等特點。雖然其收益豐厚，但面臨的風(fēng)險也比一般企業(yè)要大很多，特別是在企業(yè)快速擴(kuò)張過程中，其面臨的風(fēng)險更大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須深入分析面臨的財務(wù)風(fēng)險并嚴(yán)格加以管控。財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務(wù)活動過程中，由于各種無法預(yù)料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實際財務(wù)收益與預(yù)期財務(wù)收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性[1]1。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因表現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）政策把控難度大，投資決策失誤

房地產(chǎn)業(yè)是投資風(fēng)險很高的領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資過程中，某種低于預(yù)期利潤，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性[2]356-364。投資者只有準(zhǔn)確把握投資風(fēng)險的來源、實質(zhì)及變化的規(guī)律，才能采取相應(yīng)的措施去降低風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險是多方面的，主要體現(xiàn)兩個方面：一是投資比重失衡，投資決策失誤；二是國家宏觀政策的影響較大。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資額持續(xù)增長，但在投資項目的分配上并不合理。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更大的利潤，對商業(yè)住宅的投資比例高，其他商業(yè)用房的投資占比很小；對高檔公寓的投資比例高，對經(jīng)濟(jì)適用房的投資占比很小。但我國工薪階層家庭的收入都不是很高，他們需求的是價格偏低的廉價房或者經(jīng)濟(jì)適用房，而不是那些昂貴的高檔商業(yè)用房和別墅。雖然高檔住房的利潤高，但隨著房價瘋狂上漲，工薪階層家庭無力購房，房地產(chǎn)商的房子賣不掉，資金就被套牢，周轉(zhuǎn)不靈，無法償還銀行的借款，致使企業(yè)陷入財務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)與國家的經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)，其在很大程度上受到政府諸如環(huán)境保護(hù)、土地管理、外資限制等政策的影響，政府任何一個政策都可能給企業(yè)帶來致命的危險。政府對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，企業(yè)不可避免也不能預(yù)見。對于政府的動向，企業(yè)只能通過市場的信息及行業(yè)發(fā)展周期、政府的最新動態(tài)進(jìn)行研究，但結(jié)果卻存在著很大的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)往往不可把控。為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，近年來政府出臺了一系列的宏觀政策對其進(jìn)行調(diào)控，這些政策的出臺會從資金供求、房地產(chǎn)價格變動和市場預(yù)期等多方面對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生很大的影響，從而增加投資風(fēng)險?？梢哉f，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展史就是一個不斷被調(diào)控的歷史，每隔幾年就有一次嚴(yán)厲的調(diào)控，而每次調(diào)控的結(jié)果就是限制銀行貸款和暫停房地產(chǎn)上市公司的再融資[3]。通常實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般都會高度關(guān)注政府的政策變化，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則僅把目光盯在成本核算上，這樣反而給企業(yè)帶來了更大的危機(jī)。

（二）融資渠道單一，資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，對資金的需求量較大。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有內(nèi)部融資、外部融資、權(quán)益性融資、債務(wù)性融資等。但我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以債務(wù)性融資為主，包括國內(nèi)貸款、自籌資金以及其他資金來源中的銷售預(yù)收款，債務(wù)性融資比例高，權(quán)益性融資嚴(yán)重不足。雖然債務(wù)性籌資的債務(wù)利息可以在稅前扣除，享受稅收優(yōu)惠，從而降低企業(yè)綜合資本成本，但債務(wù)性資本需要固定支付利息和在規(guī)定的期限內(nèi)還本付息。融資規(guī)模是房地產(chǎn)企業(yè)能否快速發(fā)展的一個重要原因，充足的資金來源是房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模和提高效益的前提。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源一直以銀行貸款為主，自有資金占比很低。統(tǒng)計資料顯示，2006—2014年銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來源中占28.45%，這還不包含房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建筑、銷售等各方面與銀行相關(guān)聯(lián)的資金來源。對銀行信貸資金過分依賴，過高的資產(chǎn)負(fù)債率，都會加大房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險[4]。且銀行貸款的限制條件又比較多，銀行根據(jù)企業(yè)自身的相關(guān)情況給予貸款，同時銀行的貸款數(shù)額有限，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)模。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，融資規(guī)模嚴(yán)重不足，制約著房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展；另一方面資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率過高，極易造成財務(wù)風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，地價持續(xù)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)長期高負(fù)債運(yùn)行。Wind資訊公布的數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率一直高于70%，雖然銀監(jiān)會2003年要求的比例是30%[5]。這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險日益加大，一旦市場有波動，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的財務(wù)風(fēng)險，甚至對一些較小規(guī)模的企業(yè)，帶來滅頂之災(zāi)。引起房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理的原因是多方面的，最主要的還是對不同債務(wù)的性質(zhì)認(rèn)識不清或者沒有系統(tǒng)地對各種債務(wù)進(jìn)行分析。債務(wù)的期限往往與企業(yè)的規(guī)模、獲利能力等因素相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集到相應(yīng)的資金，往往會忽略一些潛在的風(fēng)險，沒有綜合地根據(jù)自身的能力搭配短、中、長期債務(wù)比例。且房地產(chǎn)企業(yè)主要以中長期債務(wù)為主，一旦企業(yè)沒有根據(jù)自身的盈利能力來搭配債務(wù)，就容易產(chǎn)生還債期過于集中和還款高峰過早出現(xiàn)，引發(fā)債務(wù)風(fēng)險。

（三）資金回收困難，資金鏈斷裂

在房地產(chǎn)市場活躍時期，不少企業(yè)在成功完成幾個項目后大量地購置土地，接連不斷的投資新的項目。但在工程項目接近尾聲時，市場行情可能急轉(zhuǎn)直下，房屋銷售困難，使企業(yè)無法按時回收資金，資金不能正常周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)無法償還到期銀行債務(wù)以及承包商的欠款等情況發(fā)生，從而造成資金鏈斷裂，引發(fā)財務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂主要是由于融資風(fēng)險、銷售風(fēng)險和應(yīng)收賬款風(fēng)險造成資金無法如期回收所導(dǎo)致的。無論是哪一種風(fēng)險，都易造成企業(yè)的資金鏈斷裂，產(chǎn)生財務(wù)危機(jī)。融資風(fēng)險主要是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以銀行借款為主，一旦銀行限制貸款，企業(yè)資金就會出現(xiàn)缺口。銷售風(fēng)險是指企業(yè)銷售的預(yù)售款和售出款無法及時到位，就會引發(fā)資金鏈趨緊。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售風(fēng)險主要是由于政府調(diào)控以及消費(fèi)者預(yù)期改變和購買力的下降所造成的。各地政府出臺的以限購、限價、限外、限貸為核心的“限購令”政策，央行提高購房的首付款比例以及加息，提高購買二套房的首付比例等，抑制了投資投機(jī)性購房，一定程度上降低了人們的購房欲望，使企業(yè)銷售明顯降低。應(yīng)收賬款風(fēng)險主要體現(xiàn)在應(yīng)收賬款回收時間和應(yīng)收賬款回收金額兩個方面。現(xiàn)在大多數(shù)人購房都是采用首付與按揭貸款相結(jié)合的方式，很少有人一次性付清房款，這就給企業(yè)帶來了很大的風(fēng)險。同時，按揭貸款主要是銀行貸款，但銀行貸款的要求比較嚴(yán)格，手續(xù)較多，使得資金回收受到影響。在還款期間，購房者可能由于各種因素?zé)o法償還房款對應(yīng)收賬款造成減值，產(chǎn)生壞賬損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制策略

（一）強(qiáng)化項目論證，投資決策科學(xué)化

房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動，其面臨的投資風(fēng)險很高，引發(fā)的后果也特別嚴(yán)重。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，投資者在選擇投資項目或進(jìn)行投資決策時，必須強(qiáng)化項目的論證，對投資項目進(jìn)行深入的可行性分析，使投資決策科學(xué)化。對投資項目的可行性分析是項目建設(shè)前期工作的重要步驟，是建設(shè)項目立項的基礎(chǔ)，是建設(shè)項目決策的重要依據(jù)。投資項目的優(yōu)劣直接影響企業(yè)資金的回收和利潤的高低，因此，企業(yè)必須在項目投資前期，進(jìn)行大量的可行性研究，制定好風(fēng)險防范預(yù)案，以切實保障投資的收益。房地產(chǎn)企業(yè)在做投資項目的可行性分析時，要對投資項目所在城市的規(guī)劃，市場的需求的趨勢，未來政府的政策動向，以及開發(fā)項目的規(guī)模、用途、地理位置等進(jìn)行詳細(xì)的分析論證。一定要做好調(diào)查研究，廣泛收集相關(guān)的數(shù)據(jù)資料；按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對項目進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計規(guī)劃；嚴(yán)格遵循項目的開發(fā)規(guī)律，確保項目的咨詢設(shè)計單位有足夠的工作周期，提高項目投資決策的科學(xué)化水平。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融資渠道多元化

融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一。優(yōu)秀的融資能力不僅能夠有效控制成本、保證盈利空間、改善財務(wù)結(jié)構(gòu)、維持穩(wěn)健運(yùn)營，還能為轉(zhuǎn)型提供源源不斷的資金保障[3]。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一、資本結(jié)構(gòu)不合理，已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)企業(yè)健康可發(fā)展的一個重要因素。我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要以債務(wù)性融資為主，且資金主要來自銀行貸款，其還本付息的風(fēng)險較大，極易發(fā)生財務(wù)危機(jī)，因此，必須拓寬融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)融資渠道的多元化。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，一是要提高自有資金的比重，切實降低債務(wù)性融資比例；二要增加直接融資，盡可能減少間接融資；三是除了采取銀行貸款、債券、基金、股票以及內(nèi)部籌資等方式外，也可以采取典當(dāng)融資、房地產(chǎn)信托投資資金、融資租賃、信托融資、股權(quán)融資、項目眾籌，以及主動吸引外資、引入保險資金，開展互助會等新型多元化融資渠道[6]，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。還可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點與需求，多種融資方式結(jié)合使用。這樣，既可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，減少對銀行的過度依賴，緩解資金壓力；又可以減少企業(yè)融資風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

（三）強(qiáng)化財務(wù)預(yù)算管理，建立財務(wù)預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力

在項目投資前期，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項目的投資規(guī)模，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測在建設(shè)期內(nèi)所需要的資金量，既要保證維持項目在各方面的正常支出，又不會有過多的資金剩余，從而有效地進(jìn)行資源分配，提高投資效益。房地產(chǎn)企業(yè)在編制財務(wù)預(yù)算時，應(yīng)將企業(yè)的收入和支出、資金的投放和獲益以及經(jīng)營的統(tǒng)籌和分配都進(jìn)行統(tǒng)一的部署，并且對項目的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行整體的全面的預(yù)算。在此基礎(chǔ)上準(zhǔn)確編制現(xiàn)金流預(yù)算，對資金需求和使用進(jìn)行合理規(guī)劃、預(yù)測和動態(tài)調(diào)度，使企業(yè)既具有較高的盈利水平，又具有一定的現(xiàn)金流動性，有效地降低財務(wù)風(fēng)險[7]。預(yù)算一旦確定，財務(wù)部門要督促各部門嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，并按照制度和目標(biāo)定期進(jìn)行檢查和考核，使每一環(huán)節(jié)都與其預(yù)算相對應(yīng)，提高預(yù)算執(zhí)行力。當(dāng)實際與預(yù)算偏差較多時，要及時進(jìn)行研究分析，如果是預(yù)算出現(xiàn)問題，要及時根據(jù)實際情況調(diào)整偏差；如果是執(zhí)行過程中產(chǎn)生的問題，要深入分析癥結(jié)所在，并及時加以修正。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)以企業(yè)的財務(wù)報告、經(jīng)營計劃等相關(guān)資料為依據(jù)，運(yùn)用財務(wù)管理、市場營銷、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計學(xué)等理論通過比較分析、建立數(shù)學(xué)模型等方法，對房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動中的潛在財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的經(jīng)營風(fēng)險并進(jìn)行預(yù)測、示警和排除的風(fēng)險管控機(jī)制[8]。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身特點，建立適合自己的財務(wù)預(yù)警機(jī)制。一是要加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域信息管理，全面、準(zhǔn)確、及時地了解和掌握國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、項目所在城市的發(fā)展規(guī)劃、市場競爭狀況、企業(yè)自身的各類財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營狀況以及房地產(chǎn)市場的基本走向等房地產(chǎn)領(lǐng)域的各方面信息，科學(xué)選取預(yù)警指標(biāo)，利用計算機(jī)對各項指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析并相互驗證；二是要理順財務(wù)管理各環(huán)節(jié)與企業(yè)經(jīng)營管理各部門之間的關(guān)系，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各類數(shù)據(jù)資源暢通共享，及時發(fā)現(xiàn)非正常的經(jīng)營現(xiàn)象以及潛在的財務(wù)風(fēng)險點，為相關(guān)管理部門和企業(yè)決策提供預(yù)警及排除方案，及時規(guī)避風(fēng)險；三是要建立健全包括法人治理結(jié)構(gòu)、交易處理程序在內(nèi)的各項企業(yè)內(nèi)部控制制度，規(guī)范企業(yè)人員的經(jīng)營行為，確保企業(yè)經(jīng)營活動的順利進(jìn)行，增強(qiáng)企業(yè)自身抗擊風(fēng)險的能力。

作者:李愷 單位:鄭州大學(xué)

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