導(dǎo)語(yǔ)：國(guó)外次貸危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)影響分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【關(guān)鍵詞】：次級(jí)貸款房地產(chǎn)貸款危機(jī)

【摘要】：我國(guó)房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀與次貸危機(jī)前的美國(guó)情況有著一定的相似性，美國(guó)的次貸危機(jī)給我國(guó)的房貸敲響了警鐘，使我們能夠從中得到一些啟示，防患于未然。

次級(jí)抵押貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)“次貸”）是美國(guó)眾多金融創(chuàng)新產(chǎn)品之一，主要指金融機(jī)構(gòu)為信用分?jǐn)?shù)低于620分、收入證明缺失和負(fù)債較重的人提供的住房貸款。在過(guò)去的幾年間，次級(jí)抵押貸款在幫助低收入人群解決住房問(wèn)題的同時(shí)，也使很多放貸機(jī)構(gòu)獲得了巨額利潤(rùn)。然而今天，它卻造成了全球金融市場(chǎng)的震蕩和投資者的恐慌。美國(guó)次貸危機(jī)引起了各方關(guān)注，其深刻教訓(xùn)足以讓我國(guó)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)引以為戒。

一、警惕房地產(chǎn)過(guò)熱的負(fù)面影響

房地產(chǎn)過(guò)熱的直接表現(xiàn)是房?jī)r(jià)過(guò)度攀升，這是美國(guó)次貸危機(jī)的源頭。20世紀(jì)90年代美國(guó)房?jī)r(jià)的年平均增幅不到3％，但自2001年1月起美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次的降息，吹大了房地產(chǎn)泡沫。然而，從2004年6月起，美聯(lián)儲(chǔ)又連續(xù)17次加息，最終導(dǎo)致泡沫破裂，次貸危機(jī)爆發(fā)。我國(guó)當(dāng)前價(jià)格虛高的房產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該從中吸取如下的深刻教訓(xùn)。過(guò)快攀升的房?jī)r(jià)往往會(huì)使房貸的貸款人（商業(yè)銀行）、借款人和投資者皆大歡喜，在評(píng)估抵押房產(chǎn)的價(jià)值時(shí)忽視風(fēng)險(xiǎn)，使房貸風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。房地產(chǎn)不會(huì)永遠(yuǎn)高漲，一旦泡沫破滅就可能破壞整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的平穩(wěn)運(yùn)行，而持續(xù)的繁榮離不開(kāi)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和監(jiān)管。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)抵押房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)的控制，政府應(yīng)重視對(duì)房屋估值機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，恪守穩(wěn)健原則，預(yù)防抵押房產(chǎn)價(jià)值的高估、甚至虛抬，這是控制房貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

二、商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格審核房貸條件，警惕貸款泛濫

自2003年以來(lái)，美國(guó)的一些抵押貸款機(jī)構(gòu)在火熱的房地產(chǎn)泡沫中，為了追逐高額利潤(rùn)，不惜降低貸款門(mén)檻，將抵押貸款推向那些不具備基本申請(qǐng)資格的群體。部分信用等級(jí)較低、收入不穩(wěn)定、金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱的購(gòu)房者在利益的驅(qū)動(dòng)下，也甘冒風(fēng)險(xiǎn)申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款，期望房產(chǎn)升值帶來(lái)的利潤(rùn)會(huì)遠(yuǎn)超次級(jí)抵押貸款的利息成本，甚至期望無(wú)本萬(wàn)利。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和金融市場(chǎng)泡沫的互動(dòng)，導(dǎo)致了次貸危機(jī)的進(jìn)一步升級(jí)。根據(jù)中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自2003年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人民幣信貸年均14.8％以及名義GDP年均15.4％的增長(zhǎng)速度。2002年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為6616億元，到2007年末達(dá)到了1.8萬(wàn)億元，年均增速22.2％；2002年末，個(gè)人住房貸款余額為8253億元，到2007年末達(dá)到了3萬(wàn)億元，年均增速29.4％。2007年末，這兩項(xiàng)貸款余額已經(jīng)達(dá)到4.8萬(wàn)億元，在全國(guó)銀行業(yè)信貸資產(chǎn)中的比重已經(jīng)達(dá)到了18.3％，而在2002年末時(shí)僅占11.3％?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行業(yè)發(fā)展的重要性日益提升，被我國(guó)商業(yè)銀行視為低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，目前仍在繼續(xù)膨脹。利益的驅(qū)動(dòng)也造成了銀行間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，并出現(xiàn)了諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)。

1、“假按揭”及虛假信用凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)?！凹侔唇摇币殉蔀閭€(gè)人住房貸款危害性最大的風(fēng)險(xiǎn)源?！凹侔唇摇辈灰再?gòu)房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假交易，套取銀行貸款。據(jù)報(bào)道，2004年上海曾經(jīng)發(fā)生過(guò)有人貸款7800萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)128套住房的重大違規(guī)貸款行為，就是通過(guò)虛假信用的方式操作的。

2、超支付能力貸款不斷增加。按照銀監(jiān)會(huì)個(gè)人住房按揭貸款指引，個(gè)人每月按揭貸款還款額不得超過(guò)個(gè)人家庭月可支配收入的50%。但實(shí)際上，國(guó)內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時(shí)，很多人不能滿足這一基本標(biāo)準(zhǔn)。有人從單位或找他人隨意開(kāi)出假的工資收入證明。房產(chǎn)銷(xiāo)售人員和銀行信貸人員為提高房屋銷(xiāo)售和貸款業(yè)績(jī)，甚至明確告訴貸款者只要能開(kāi)到證明就放款。用假的工資收入證明到銀行進(jìn)行按揭貸款，無(wú)疑埋藏了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

因此，我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)加緊個(gè)人信用體系建設(shè)，采取嚴(yán)格的房貸審核制度，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人信貸資信的監(jiān)管，重視對(duì)房貸人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德教育以及購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)教育，警惕房貸泛濫，減少個(gè)人房貸市場(chǎng)安全隱患。

三、加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的分析，高度關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

自2002年我國(guó)進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期以來(lái)，商業(yè)銀行在旺盛的貸款需求下產(chǎn)生巨大的盈利沖動(dòng)，同時(shí)流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利沖動(dòng)和壓力的雙重推動(dòng)下，大多數(shù)銀行更多地注重盈利而忽視和放松了風(fēng)險(xiǎn)防范，貸款尤其是個(gè)人房貸增長(zhǎng)速度居高不下。次貸危機(jī)對(duì)商業(yè)銀行的重要啟示是，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段忽視風(fēng)險(xiǎn)必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速階段的風(fēng)險(xiǎn)甚至是危機(jī)的爆發(fā)。從當(dāng)前宏觀調(diào)控態(tài)勢(shì)和運(yùn)行環(huán)境看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了近6年的快速增長(zhǎng)后，未來(lái)幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高位增長(zhǎng)的勢(shì)頭可能放緩。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生周期性波動(dòng)時(shí)，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量首當(dāng)其沖。因此，應(yīng)看清宏觀經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)趨勢(shì)，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)后所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)提高風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量和控制技術(shù)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

參考文獻(xiàn)

［1］杜厚文,初春莉.美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī):根源、走勢(shì)、影響［J］.中國(guó)人民大學(xué)學(xué)報(bào),2008,(1).