導(dǎo)語：會計學(xué)看房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：趙飛工作單位：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)

虛擬經(jīng)濟(jì)是與實體經(jīng)濟(jì)相對應(yīng)的一個概念，虛擬經(jīng)濟(jì)在21世紀(jì)之前對廣大的中國人民來說還比較陌生，當(dāng)然現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大的學(xué)者和普通老百姓所接受。經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是一套價值系統(tǒng)，包括資產(chǎn)價格系統(tǒng)和物質(zhì)價格系統(tǒng)。資產(chǎn)價格系統(tǒng)與物質(zhì)價格系統(tǒng)不同，它是以資本化定價方式為基礎(chǔ)的一套特定的價格體系，這就是所謂的虛擬經(jīng)濟(jì)。由于采用的是資本化的定價，心理因素會對虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的影響?？梢哉f虛擬經(jīng)濟(jì)包含著人們對未來的一種預(yù)期，含有極大的波動性和不確定性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在廣大的人民看來有水泥，鋼筋、沙子組成應(yīng)該是一種重要的實體經(jīng)濟(jì)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)的價格定位模式已經(jīng)不再是按照房地產(chǎn)的成本來定價而是演變?yōu)橐环N像股票高漲一樣的預(yù)期，認(rèn)為房地產(chǎn)價格會越來越高，逐漸演變?yōu)橐环N虛擬經(jīng)濟(jì)。虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生于實體經(jīng)濟(jì)，但是虛擬經(jīng)濟(jì)過度的擴(kuò)張，就會變成一種泡沫，對實體經(jīng)濟(jì)乃至這個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生極其不利的影響。房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)的過度虛擬化會導(dǎo)致泡沫化，對我國的經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展會產(chǎn)生極大的挑戰(zhàn)，必須引起政府和廣大學(xué)者的重視。

一、我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)特征

房地產(chǎn)市場是非常特殊的市場。作為商品，房地產(chǎn)具有消費品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產(chǎn)和商品，房地產(chǎn)不僅僅是實物資產(chǎn)，同時又具有虛擬資產(chǎn)的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導(dǎo)致土地價格表現(xiàn)為級差地租，土地自身就是采用的資本化的定價方式；資本化定價的模式是使房地產(chǎn)具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產(chǎn)不僅能滿足消費者使用，還具有通常實物資產(chǎn)不具備的投資價值，以此獲得財產(chǎn)的保值和增值，由于可以實現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，房屋的所有者也可以通過對房屋的經(jīng)營和出租來獲得收益；（三）影響房地產(chǎn)價值的預(yù)期因素非常復(fù)雜，倘若預(yù)期不能實現(xiàn)，就會有價格的大幅波動；（四）房地產(chǎn)交易能夠脫離有形的實物資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，可以只表現(xiàn)表現(xiàn)為相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬證的轉(zhuǎn)移，但權(quán)屬證書自身沒有價值，但它通過房地產(chǎn)交易市場中的循環(huán)使得它不需要經(jīng)過實體經(jīng)濟(jì)循環(huán)就能盈利；（五）從金融角度對房地產(chǎn)進(jìn)行研究分析，房地產(chǎn)金融工具依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運(yùn)動使得不經(jīng)過實體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)就可以取得盈利。比如房地產(chǎn)抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關(guān)的金融活動。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化是客觀存在的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化是房地產(chǎn)泡沫的根源。

二、房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀

自從我國廢止福利分房以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)。雖然在2008年國際金融危機(jī)之后出現(xiàn)過一陣低迷，國家出臺了許多調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭依然強(qiáng)勁。近幾年來房價上漲的速度達(dá)到了前所未有的高度，商品房的投資投機(jī)行為是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步虛擬化，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫化的傾向。據(jù)調(diào)查，十年來我國平均住宅價格增長了3-5倍。在一些大中城市房價甚至漲了十幾倍，一直到2010年國務(wù)院出臺了“國十條”，房價過快上漲的勢頭才有所下降，但是房價一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國大多數(shù)地區(qū)，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很大一部分是靠房地產(chǎn)的投資來實現(xiàn)的。按照通行的國際慣例，房價和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費占收入的比例也不應(yīng)高于30%。當(dāng)前我國許多城市的房價和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房價收入比已達(dá)6倍以上，房價明顯偏高。據(jù)統(tǒng)計，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。當(dāng)前普遍認(rèn)為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有幾個特征：房價上漲過快、房價收入比過高、開發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債增長過快、房屋閑置率過高等等。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化程度越高產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險越大，泡沫一旦破裂將會給我國經(jīng)濟(jì)帶來極大的危害。

三、從會計角度分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過度虛擬化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及剛性需求，房地產(chǎn)中投機(jī)行為，投資者和消費者的非理性預(yù)期，銀行也為追逐暴利而盲目放貸，行業(yè)缺少自律，金融監(jiān)管不利等都是房地產(chǎn)過度虛擬化的原因。從會計學(xué)角度來分析，最主要的影響莫過于會計信息的不對稱和會計要素計量的選擇。（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化與會計信息的關(guān)系。房地產(chǎn)市場是一種壟斷性的競爭市場，購房者和開發(fā)商通過博弈來實現(xiàn)房地產(chǎn)的交易。在此博弈中，開發(fā)商是強(qiáng)者，購買方則是弱者。二者之間存在嚴(yán)重的信息不對稱。在所有的信息中，會計信息是最重要的部分，也是投資者進(jìn)行決策和投資的主要依據(jù)。房地產(chǎn)市場也是時刻在變化的。可是，在會計信息不對稱、且質(zhì)量低下、披露不很及時的情況下，投資者對變化的房地產(chǎn)市場無法做出及時準(zhǔn)確的判斷，并且房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的有效供給往往滯后于市場的需求，進(jìn)一步使房地產(chǎn)市場更加虛擬化，加快了泡沫的生成。由此我們看出，會計信息出現(xiàn)問題不但會扭曲房地產(chǎn)市場中供求關(guān)系的正常反映，更是市場中盛行投機(jī)炒作的一個重要原因。（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化和會計要素計量的關(guān)系。會計計量是為了將符合確認(rèn)條件的會計要素登記入賬并列報于財務(wù)報表而確定其金額的過程。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，會計計量屬性主要有歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價值等。在一般情況下，產(chǎn)品的價格是以成本和市場的供求關(guān)系來確定，一旦產(chǎn)品的價值和價格產(chǎn)生嚴(yán)重的背離，將會產(chǎn)生泡沫。當(dāng)前我國房價的上升已經(jīng)不是主要由生產(chǎn)成本上漲引起的，其增長的幅度早已超出成本的增長幅度。目前我國房價的上漲，很大程度上是由對未來資產(chǎn)增值的預(yù)期所帶來的虛擬價值的增長所決定的。計量屬性反映的是會計要素價值或價格的確定基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)計量屬性能否反映房地產(chǎn)的真實價值顯得頗為重要。從會計學(xué)上來看，房地產(chǎn)可分為存貨房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)指的是企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)營而持有的房屋、土地等房地產(chǎn)。企業(yè)用來生產(chǎn)經(jīng)營而持有的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)；而生產(chǎn)經(jīng)營用的辦公大樓和廠房屬于固定資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)是按照歷史成本作為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)來進(jìn)行初始計量和后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)是通過出租建筑物或出租土地使用權(quán)來獲得收益的房地產(chǎn)。按照會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)按照成本模式進(jìn)行初始計量。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量只有企業(yè)在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量。如果不加限制的引如公允價值，就會出現(xiàn)人為操作利潤的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值背離價格，過度虛擬化，產(chǎn)生泡沫。存貨房地產(chǎn)是指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行建造并待售的房產(chǎn)。此時無論是購買的土地還是構(gòu)建廠房的各種成本都并入房產(chǎn)的開發(fā)成本，統(tǒng)一作為存貨的成本。在虛擬經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)的公允價值會不斷升高，給廣大的投資者帶來房地產(chǎn)價格繼續(xù)高漲的預(yù)期，在這種情況下，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)中的各種模型計算出的公允價值會不斷的攀升。非理性的投資者會受到多種因素的影響而不能察覺到房地產(chǎn)價格的過度虛擬化，感覺不到泡沫的存在。投資者會根據(jù)以往的價格和當(dāng)前市場的價格來確定公允價值，過去持續(xù)攀升的價格給投資者以良好的預(yù)期，最終導(dǎo)致泡沫的出現(xiàn)。當(dāng)公允價值下降時候，投資者的預(yù)期變得悲觀，導(dǎo)致房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)回到實體經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，但會造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷。

四、抑制房地產(chǎn)過度虛擬化的會計對策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化反映了人們對房地產(chǎn)市場繁榮的一種預(yù)期。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系到我國實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也關(guān)系到我國的金融安全，妥善處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化，防止出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，意義重大。本文試從會計角度來防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過度虛擬化提幾點建議：（一）慎重采用房地產(chǎn)會計要素計量模式。對于投資性房地產(chǎn)會計要素計量來說，我國所采用的企業(yè)會計準(zhǔn)則，并沒有照搬國際會計準(zhǔn)則，而是考慮了我國的實際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和會計環(huán)境，嚴(yán)格規(guī)范了使用公允價值的情況，采取了謹(jǐn)慎原則，主要是基于我國作為不發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，很多資產(chǎn)在市場中并不活躍，如果不加任何限制地引入公允價值，很可能出現(xiàn)人為操控利潤的現(xiàn)象，導(dǎo)致價值和價格的偏離。因此，我國企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，只有在存在活躍市場的情況下，即企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用用公允價值模式計量。否則，必須應(yīng)用成本模式計量。一個企業(yè)只能采用一種模式計量，不允許一家企業(yè)的投資性房地產(chǎn)既有成本模式計量，也有公允價值模式計量。慎重選擇房地產(chǎn)會計要素的計量模式對企業(yè)來說頗為重要。在房地產(chǎn)市場存在公允價值計量但明顯存在過度虛擬化而存在泡沫時，應(yīng)消除泡沫的影響合理確定公允價值。當(dāng)房地產(chǎn)市場不存在活躍市場時，應(yīng)當(dāng)聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對其價值進(jìn)行評估，并公布公允價值所采用的方法。（二）建立風(fēng)險預(yù)警制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的各微觀主體，房產(chǎn)企業(yè)、金融銀行、投資者、政府要建立風(fēng)險預(yù)警制度。及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，提高應(yīng)對風(fēng)險的能力，分散投資，減少風(fēng)險帶來的損失。此外政府相關(guān)職能部門一定要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過度虛擬化而脫離了正常的軌道。政府加大查處力度，狠狠打擊各種金融犯罪，避免給投資者和消費者帶來損失。（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算制度。完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅要有統(tǒng)一的會計制度和規(guī)范等，此外還包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營特點、管理要求而制定的企業(yè)內(nèi)部會計核算制度，具體包括會計核算的成本核算制度和辦法、基礎(chǔ)管理制度與辦法、分析考核制度和辦法等。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅執(zhí)行了國家規(guī)定統(tǒng)一財務(wù)會計規(guī)范，并沒有完善的內(nèi)部會計核算，其會計制度缺乏完整性和系統(tǒng)性，進(jìn)而影響到會計信息的質(zhì)量。（四）完善和擴(kuò)大房地產(chǎn)的會計信息披露制度。會計信息是投資者進(jìn)行買房投資決策的最重要的證據(jù)。企業(yè)披露的會計信息將直接或間接影響到投資者的決策。公開、及時、透明的會計信息，將會給投資者和購房者合理的預(yù)期，從而引導(dǎo)購房者合理的消費，投資者正常的投資，更會抑制哄抬房價和炒房等行為。完善和擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露制度，能夠有效避免開發(fā)商虛假信息，哄抬房價，進(jìn)一步增加市場的透明度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。披露的信息應(yīng)該包括企業(yè)業(yè)績、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、風(fēng)險等信息的披露。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)和個人信貸的信用等級進(jìn)行評估，防止次貸危機(jī)的產(chǎn)生。有效運(yùn)用房地產(chǎn)會計信息，及時搜集、整理、分析我國的房地產(chǎn)信息，就房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況做出評價、預(yù)測，合理引導(dǎo)市場，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系等，實質(zhì)上都是基于信息不對稱所做的改進(jìn)措施，以規(guī)范房地產(chǎn)市場，從而防止房地產(chǎn)市場過度虛擬化而出現(xiàn)泡沫。