導(dǎo)語：房地產(chǎn)施工管理及控制一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)建筑施工準(zhǔn)備階段的主要管理工作

1.落實“三通一平”工作

一直以來，房地產(chǎn)建筑工程項目都必須確保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保證現(xiàn)場施工道路、施工用的用水網(wǎng)絡(luò)以及用電網(wǎng)絡(luò)的狀況良好；而“一平”，則是指施工現(xiàn)場的場地保持平整。在“三通一平”問題上，雙方應(yīng)該在招標(biāo)前的施工合同上明確標(biāo)出，以確保施工隊在實際的施工中能夠更有效地避免因為施工質(zhì)量以及施工進度等問題引發(fā)的工程糾紛。要想保持施工期間的場地平整，在測量場地地形和地貌時就必須確保其準(zhǔn)確性，這才能成為項目施工設(shè)計合理以及施工過程安全的重要保障。另外，特別要注意一些落差較大的場地部分。在項目設(shè)計時必須將建筑主體工程和外網(wǎng)工程進行綜合考慮，并準(zhǔn)確地確定好設(shè)計標(biāo)高。

2.做好工程項目總平面布置

建筑工程項目的總平面布置工作是否做得科學(xué)又合理，往往在一定程度上對于在施工過程中能否保持安全文明施工有很大影響。建筑項目的總平面布置需要考慮的施工因素有很多，包括是否滿足國家規(guī)定的施工消防要求、是否存在影響項目整體的建設(shè)推進的因素等。其中，要對建筑的主體工程與外網(wǎng)工程在施工過程中是否會產(chǎn)生相互影響作用而進行重點考慮。

3.工程項目規(guī)劃要做到詳細(xì)、科學(xué)

在進行建筑項目的規(guī)劃前，只有與消防、通訊公司、氣象、供電、供水以及供暖等有關(guān)企業(yè)和政府部門進行充分溝通，搜集好與工程相關(guān)的資料，才能得到系統(tǒng)性、全面性的工程規(guī)劃設(shè)計。在統(tǒng)籌時，要重點思考如何完成“七通一平”問題，以實現(xiàn)現(xiàn)代住宅所要求的適用性、安全性、耐久性、環(huán)保性以及經(jīng)濟性等性能。另外，還要做好建筑物的交通流量分析以及日照分析。盡可能保證建筑物周圍實現(xiàn)人車分流，以及接受陽光照射時間保持在2h以上。

4.工程預(yù)算與招標(biāo)工作

工程招標(biāo)的首要工作就是先要對工程的質(zhì)量要求和總量進行確定，在工程合同上清晰明確地列出所有需要的原材料規(guī)格、型號、質(zhì)量要求以及工程量清單等，并要能夠全面完成工程預(yù)算工作。而在招標(biāo)設(shè)計單位對工程預(yù)算進行確定時，要將所有與工程預(yù)算相關(guān)的工程量清單計算在其中。根據(jù)工程的承包模式，在完成施工合同的簽訂后，還需要進行施工合同備案。

二、工程施工階段的管理要點

1.安全控制

對于一切工程項目施工而言，安全都應(yīng)該放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，項目的安全工作則需要設(shè)置一個專門人員全權(quán)負(fù)責(zé)。施工安全工作要對施工現(xiàn)場的安全設(shè)備包括安全帽、安全帶、安全棚以及安全網(wǎng)等是否齊全而且質(zhì)量是否過關(guān)等都進行仔細(xì)調(diào)查。為了安全工作能夠順利開展，一定要確保項目資金特別是用于安全文明方面的資金要及時到位。

2.進度控制

建筑項目的施工進度控制對工程能否按時高質(zhì)完成有著決定性的作用，除了根據(jù)工程項目本身的內(nèi)容，還需要結(jié)合施工現(xiàn)場所在地區(qū)的環(huán)境和氣候變化特點進行考慮。在進度編排中，應(yīng)該以確保工程施工科學(xué)高效為原則，并且要符合客觀工程實際，要根據(jù)工程進度要求設(shè)計好施工組織步驟和原材料供應(yīng)時間等。除此之外，要想將進度控制落實好，還需要施工單位、建設(shè)單位、以及監(jiān)理單位三方面通力合作。要對進度控制采取有效的執(zhí)行措施，確保在限期內(nèi)完成一段期間的工程進度。

3.質(zhì)量控制

對一個建筑物來說，它的質(zhì)量無疑是人們最關(guān)心的。影響施工質(zhì)量的主要因素可以分為五個，分別是人、器械、材料、施工方法以及環(huán)境。質(zhì)量控制工作的關(guān)鍵就是需要工程的施工人員、決策者與管理者都具有比較高的施工素質(zhì)和崗位責(zé)任心，而且需要在施工前對工程的概況進行詳細(xì)的了解。他們能否做到這一點，是決定工程質(zhì)量能否得到保障的最大關(guān)鍵。而施工材料、施工器械以及施工技術(shù)等因素則應(yīng)該在施工隊伍進場之前就必須明確。在工程施工過程中，勤于進行質(zhì)量檢查也是質(zhì)量控制的關(guān)鍵工作。

4.成本控制

一般來說，工程成本由直接費用、間接費用以及稅金所組成。如果該建筑工程的合同類型采取的是固定總價合同的話，就要首先在合同中清晰列出工程中各項目內(nèi)容及其造價。業(yè)主的要求和建筑單位的條件都要明確，合同總價最好做到確定后固定不變。如果工程造價需要進行變更，則應(yīng)該完全按照審批流程進行，確保在重新施工前已通過審批。

三、工程施工階段的控制要點

1.基礎(chǔ)施工的控制要點

基礎(chǔ)施工測量工作的關(guān)鍵是要做到標(biāo)高準(zhǔn)確與放線精確，并且需要經(jīng)過相關(guān)檢測部門審核通過。在高寒地區(qū)工程中，通常要求基礎(chǔ)深度要過永凍層。掩埋基礎(chǔ)時要填充沙子，防止凍害?；A(chǔ)底層要夯實到位，并經(jīng)勘查、設(shè)計部門驗收通過。另外，基礎(chǔ)防水是影響基礎(chǔ)施工質(zhì)量的重要因素之一。因此，需要選擇最為合適的防水材料，做好完善、有效的防水工程。

2.主體工程施工的控制要點

主體工程施工的要點控制主要是做好對工程中混凝土預(yù)制件結(jié)構(gòu)的性能檢測以及對混凝土、砂漿等原材料的現(xiàn)場強度檢測等。而在剪力墻或者構(gòu)造柱的施工中，要確保振搗及時到位，且根部清理干凈。在樓板澆筑時，要支好模、綁好筋，保證頂板平整并避免漏筋。最好是在外網(wǎng)管線與樓房主體接通后再做散水，這樣更能保證散水質(zhì)量。屋面滲水或者屋頂漏水一直以來都是建筑工程的大忌，為了保證用戶的居住質(zhì)量，屋面和屋頂?shù)姆浪畣栴}必須作為主要控制要點，并采取行之有效的防水工程。

3.外網(wǎng)工程施工的控制要點

外網(wǎng)工程最好在主體工程實施前完成，避免交叉作業(yè)和影響工程整體竣工。也就是說，樓房主在體施工前，要確保通水、通暖、通電以及通訊和有線電視的主管道都已經(jīng)鋪設(shè)到位并可以投入使用。另外，在樓房主體施工過程中也要做好外網(wǎng)工程的成品保護工作。

四、工程驗收階段的主要管理工作

1.竣工驗收

建設(shè)單位向建設(shè)主管部門呈遞竣工驗收申請，經(jīng)建設(shè)主管部門同意，確定竣工驗收時間。在工程竣工驗收工作中，一般來說是由建設(shè)單位來主持，再由施工企業(yè)、設(shè)計單位以及監(jiān)理公司中的驗收人員共同進行驗收。在驗收通過后，參驗各部門及單位簽署竣工驗收報告。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時到建設(shè)主管部門進行工程竣工驗收備案。

2.工程移交物業(yè)及回訪

在通過工程竣工驗收后，施工企業(yè)就可以將建筑移交給業(yè)主。在向物業(yè)公司移交的過程中，應(yīng)列好移交清單并簽訂物業(yè)委托合同。隨著廣大業(yè)主的入住，工程進入回訪期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有義務(wù)對建筑的質(zhì)量進行保證。因此，應(yīng)該及時進行工程回訪工作。

本文作者：王德義宋乃波工作單位：長春華正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司