導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理對(duì)策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加劇，企業(yè)管理水平的高低對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展起著決定性的作用。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)，精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理可以有效地提高企業(yè)經(jīng)營效率，是房地產(chǎn)企業(yè)謀求發(fā)展道路上不可或缺的部分。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；精細(xì)化

有效的財(cái)務(wù)工作可以真實(shí)反映出企業(yè)的經(jīng)營管理水平和管理效率，財(cái)務(wù)管理工作越是細(xì)致，就越能充分地將財(cái)務(wù)管理延伸到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，逐層次的提高企業(yè)的經(jīng)營效率，提高企業(yè)的行業(yè)競爭力。企業(yè)在激烈的行業(yè)競爭中利潤會(huì)不斷被壓縮，精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理可以反映出企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營效率和經(jīng)營成果，從而為企業(yè)的管理者制定經(jīng)營決策和管理決策提供有效的參考。房地產(chǎn)行業(yè)“暴利”的時(shí)代已走向尾聲，萬科地產(chǎn)在2018年9月甚至喊出了“活下去”的口號(hào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。在這樣的環(huán)境下，精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理可以最大限度地改善企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提供企業(yè)的生存能力。本文從資金管理、會(huì)計(jì)核算、成本管控三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理精細(xì)化進(jìn)行了探討與分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的必要性

（一）適應(yīng)政府宏觀調(diào)控的需要。自2017年政府實(shí)施宏觀調(diào)控以來，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要政策性問題，土地成本不斷提升，資產(chǎn)負(fù)債率攀升，企業(yè)所獲得的利潤不斷壓縮。2018年中央層對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控仍未放松，5月份出臺(tái)的棚改項(xiàng)目貨幣化安置新政使得三四線城市的棚改項(xiàng)目建設(shè)全面受限，房地產(chǎn)企業(yè)（特別國企房地產(chǎn)）棄利潤、求穩(wěn)發(fā)展的最后一根稻草被掐斷。為了提升企業(yè)的市場競爭力，企業(yè)只能將更多的精力、資金投入到調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、做好營銷創(chuàng)新和成本控制上去。（二）應(yīng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)的需要。銷售資金回籠慢、受信貸緊張、籌資難等資金問題是影響房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的重要因素，企業(yè)自身管理水平低下、資金使用效率不高、成本費(fèi)用控制不合理等問題的出現(xiàn)會(huì)使房產(chǎn)企業(yè)陷入嚴(yán)重的現(xiàn)金流危機(jī)。為降低現(xiàn)金流中斷的風(fēng)險(xiǎn)，客觀要求企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，靈活融資，布置好產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、做好營銷創(chuàng)新和成本控制。對(duì)于資金寬裕的企業(yè)，在合適的時(shí)點(diǎn)可以進(jìn)行套利性并購；對(duì)于資金比較緊張的企業(yè)，應(yīng)積極實(shí)施以利潤率換周轉(zhuǎn)率的價(jià)格策略。（三）應(yīng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)核算風(fēng)險(xiǎn)的需要。財(cái)務(wù)的管理職能是促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)一體化最有效的工具，而準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算是發(fā)揮財(cái)務(wù)管理職能的前提。財(cái)務(wù)核算的精細(xì)化可以提高財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量，幫助職業(yè)經(jīng)理人、策劃、營銷等專業(yè)人員加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)管理、成本管理，便于設(shè)立責(zé)任制和開展績效考核。營改增后，會(huì)計(jì)核算體系變動(dòng)較大，對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力提出了更高的要求，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)核算風(fēng)險(xiǎn)加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的對(duì)策

（一）資金管理細(xì)化。（1）拓展融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金需求大、投資周期長的特點(diǎn)，通常企業(yè)會(huì)選擇銀行貸款來滿足自身的資金需求。但從當(dāng)前國家對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控手段來看，銀行貸款審批難、成本高，而且過高的負(fù)債率限制企業(yè)的發(fā)展。因此，企業(yè)要積極拓展融資渠道，可以考慮債券融資、房地產(chǎn)基金等方式，資金需求較急時(shí)，可以選擇聯(lián)合開發(fā)，以保住其市場份額。（2）強(qiáng)化資金預(yù)算制度。房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算應(yīng)該從房產(chǎn)投資決策開始前，要結(jié)合實(shí)際，制定切實(shí)可行的資金投資、收回計(jì)劃。項(xiàng)目開始后，要求工程部、銷售部每月上報(bào)資金計(jì)劃，合理安排企業(yè)的資金預(yù)算。集團(tuán)形式的房地產(chǎn)開發(fā)公司要整合其資金，實(shí)現(xiàn)資金互補(bǔ)，提高資金的使用效率。（3）建立按揭回款跟蹤制度。要建立按揭考核方案，客戶簽訂銷售合同交納首付后，安排財(cái)務(wù)人員實(shí)時(shí)跟蹤銷售合同的按揭審批、放款進(jìn)程，快速推進(jìn)放款。還要對(duì)銀行的按揭工作進(jìn)行考核，選擇優(yōu)質(zhì)的合作銀行。同時(shí)，為了防范按揭風(fēng)險(xiǎn)，按揭合作銀行數(shù)量也不宜太多。此外，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況及時(shí)提取和解凍監(jiān)管資金。（二）會(huì)計(jì)核算精細(xì)化。（1）細(xì)化科目設(shè)置、強(qiáng)化輔助核算。要細(xì)化開成本明細(xì)科目，在原來7個(gè)二級(jí)明細(xì)科目的前提下，逐項(xiàng)細(xì)化。可以要求成本部、運(yùn)營部等成本管控部門參與明細(xì)科目的設(shè)定，便于后期的成本核對(duì)。另外，要強(qiáng)化預(yù)收賬款、應(yīng)收賬款等輔助核算科目，對(duì)應(yīng)收房款建立客戶姓名、房間號(hào)雙輔助，便于進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。（2）細(xì)化臺(tái)賬體系。要重視臺(tái)賬，尤其是銷售臺(tái)賬。完整的銷售臺(tái)賬應(yīng)該包括房源、銷售、按揭、稅款繳納等諸多信息。還可以根據(jù)需要設(shè)定按揭臺(tái)賬、合同付款臺(tái)賬、固定資產(chǎn)臺(tái)賬、銷控臺(tái)賬等臺(tái)賬，賬賬核對(duì)，確保核算信息的準(zhǔn)確性。（三）成本管控精細(xì)化。（1）加強(qiáng)招標(biāo)評(píng)審、合同簽訂的流程管理。招標(biāo)評(píng)審、合同簽訂必須要有財(cái)務(wù)人員的參與，對(duì)涉稅、資金等事項(xiàng)提出意見與建議。要對(duì)成本部、工程部等部門進(jìn)行定期的財(cái)務(wù)培訓(xùn)，普及稅務(wù)知識(shí)，確保招標(biāo)價(jià)格的合理性.（2）加強(qiáng)費(fèi)用支出管控。要求嚴(yán)格工程進(jìn)度審批制度，工程掛賬必須組織專項(xiàng)工程驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告單和工作量確認(rèn)單，杜絕隨意劃線和簽證。費(fèi)用支出要提前報(bào)批，杜絕不合理支出和無效支出。（3）細(xì)化目標(biāo)成本控制。要求成本管控部門嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目前期設(shè)定的目標(biāo)成本，定期召開成本管控會(huì)議，對(duì)超出預(yù)算的部分要提出預(yù)警，分析預(yù)算差異，及時(shí)堵塞成本管理漏洞。

三、結(jié)語

有效的財(cái)務(wù)管理可以將業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，高效的經(jīng)營效率可以帶來良好的財(cái)務(wù)結(jié)果，準(zhǔn)確的的財(cái)務(wù)信息又可以反作用于改善企業(yè)的經(jīng)營效率，財(cái)務(wù)管理的精細(xì)化可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營管理的一體化，使企業(yè)經(jīng)營在進(jìn)步中求發(fā)展，提高企業(yè)的生存能力。

參考文獻(xiàn)

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作者:馬威 單位:武漢建工集團(tuán)股份有限公司