導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇住房管理論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

作者：魏秋敏 單位：衡水學(xué)院法政系

對(duì)中低收入者的界定上存在問(wèn)題，有些家庭的非納稅隱形貨幣現(xiàn)金收入，不能被監(jiān)控，造成在經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買者當(dāng)中，存在著一些不符合購(gòu)買條件的家庭，經(jīng)濟(jì)適用房選址偏遠(yuǎn)，物業(yè)配套措施不到位。因經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)是面向中低收入家庭，其顯著特點(diǎn)是價(jià)格相對(duì)便宜。其低廉的價(jià)格來(lái)源于低成本和薄利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商只有把經(jīng)濟(jì)適用房建在遠(yuǎn)離市區(qū)的地段。2009年，河北省衡水市區(qū)的保障房居民區(qū)?？敌^(qū)投入使用，該小區(qū)內(nèi)除經(jīng)濟(jì)適用房外，還建有廉租房。該小區(qū)已很具規(guī)模，但是物業(yè)配套跟不上，地方較偏，物業(yè)環(huán)境差，使經(jīng)濟(jì)適用房難以得到中低收入家庭的認(rèn)同和認(rèn)購(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房者不享有完全產(chǎn)權(quán)，流轉(zhuǎn)不暢。根據(jù)2007年《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的規(guī)定購(gòu)房者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年者，不得上市交易。5年后，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款。

香港在公共住房建設(shè)方面較為成功，二次世界大戰(zhàn)以后，香港通過(guò)公共住房制度完成了戰(zhàn)后的安置與重建，改善了居民的住房條件，促進(jìn)了其經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展，創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)適用房管理機(jī)制1、合理界定中低收入標(biāo)準(zhǔn)，取消戶籍限制，放寬政策標(biāo)準(zhǔn)。2012年總理政府工作報(bào)告中指出“更加注重把在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和居住的農(nóng)民工有序轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民；放寬中小城市落戶條件，合理引導(dǎo)人口流向，讓更多農(nóng)村富余勞動(dòng)力就近轉(zhuǎn)移就業(yè)?！苯?jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象是中低收入者，在“中低收入者”這類群體的確定上，筆者建議取消制度地域戶籍限制，這有利于地方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這樣做雖然短時(shí)期內(nèi)會(huì)給地方政府造成很大負(fù)擔(dān)，但長(zhǎng)期來(lái)看有利于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和長(zhǎng)治久安，有利于縮小貧富差距，使社會(huì)區(qū)域的真正低收入者能夠分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。2、建立健全個(gè)人信用系統(tǒng)、家庭收入的動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度有些購(gòu)房者，不符合申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的條件，為了謀取利益，采取各種措施，隱瞞收入和家庭資產(chǎn)，騙取經(jīng)濟(jì)適用房。此行為應(yīng)該受到嚴(yán)厲制裁，并且事前防范也很重要。針對(duì)目前個(gè)人信用系統(tǒng)還未建立的情況，可以借鑒我國(guó)征稅方式。實(shí)行個(gè)人收入“一戶式”管理［2］。匯總社會(huì)各方資源，在稅務(wù)機(jī)關(guān)的個(gè)人收入檔案制度的基礎(chǔ)上，探索建立家庭收入的動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度，保障經(jīng)濟(jì)適用房在公平、公正、合理、合法的制度環(huán)境下，順利推行。3、實(shí)行“封閉式流轉(zhuǎn)”，完善退出機(jī)制住房保障體系“封閉式流轉(zhuǎn)”［3］，是指當(dāng)被保障對(duì)象，無(wú)需再接受經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，相關(guān)權(quán)益回歸住房保障體系，改由其他符合標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng)人享受。經(jīng)濟(jì)適用房兼具“經(jīng)濟(jì)性”和“保障性”，那么解決相關(guān)問(wèn)題就從兩個(gè)方面著眼，經(jīng)濟(jì)性的市場(chǎng)規(guī)律是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的，市場(chǎng)環(huán)境體制下，加大住房供應(yīng)，抑制住房投資需求。實(shí)行“住房保障體系封閉式流轉(zhuǎn)”這樣只能由政府回購(gòu)，再由政府賣（或租）給消費(fèi)者，這在一定程度上遏制住了那些通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房倒買倒賣非法獲取利益的投機(jī)者，保障福利政策不被扭曲。

為了保證政府部門真正把監(jiān)管工作落實(shí)好，要加大政府部門的監(jiān)督責(zé)任，即當(dāng)政府部門不履行監(jiān)督責(zé)任時(shí)，監(jiān)督缺位時(shí)，誰(shuí)來(lái)追究他們的不作為行為？這是我們政府部門加強(qiáng)監(jiān)管的關(guān)鍵所在，以往的政府監(jiān)督，只重視對(duì)監(jiān)管對(duì)象監(jiān)督的法律規(guī)制，而對(duì)政府部門不作為監(jiān)管行為缺少規(guī)制。根據(jù)“權(quán)責(zé)統(tǒng)一”原則，要求國(guó)家行政機(jī)關(guān)，違法或者不當(dāng)行使職權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任，為了實(shí)現(xiàn)權(quán)力和責(zé)任的統(tǒng)一，必須建立完善追究責(zé)任的機(jī)制。基金項(xiàng)目：2008年衡水市社會(huì)科學(xué)研究課題“衡水市推行經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)狀及法律研究”。

篇2

收入核定難

在住房保障的準(zhǔn)入方面，相關(guān)規(guī)定非常明確，無(wú)論是廉租住房還是經(jīng)濟(jì)適用住房或是公共租賃住房，都要求被保障者必須是真正的“低收入住房困難家庭”。各地在具體審核中，除了對(duì)戶籍有所規(guī)定外，基本上都是通過(guò)對(duì)申請(qǐng)家庭進(jìn)行“收入”和“住房”雙控來(lái)進(jìn)行的，但是在具體實(shí)施時(shí)，普遍感到對(duì)被保障家庭的收入核實(shí)非常困難。

究其原因，一是目前居民的收入來(lái)源及組成本身就比較復(fù)雜，具體界定具有一定的模糊性，在核定的標(biāo)準(zhǔn)和口徑掌握方面比較難統(tǒng)一；二是絕大部分地方還沒(méi)有建立起有效的收入核定機(jī)制，收入證明一般僅由工作單位或社區(qū)單獨(dú)出具，存在一定的主觀隨意性，公信力不夠；三是在財(cái)產(chǎn)收入的具體核實(shí)中，還存在著一定的法律障礙。民政部出臺(tái)的城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定辦法明確：城市低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)主要包括家庭可支配收入和家庭財(cái)產(chǎn)兩項(xiàng)指標(biāo)。其中，家庭財(cái)產(chǎn)包括全部存款、汽車、房產(chǎn)、有價(jià)證券，其中，存款及有價(jià)證券持有的核實(shí)取證卻涉及到家庭及居民個(gè)人隱私保護(hù)等法律問(wèn)題，操作難度非常大。

舉報(bào)查證難

住房保障的對(duì)象都是低收入住房困難家庭，由于對(duì)象的特殊性，所以在有關(guān)住房保障申請(qǐng)對(duì)象弄虛作假等違規(guī)方面的處罰規(guī)定就非常人性化，處罰手段中既無(wú)嚴(yán)厲的法律手段也無(wú)罰款等經(jīng)濟(jì)手段，而是只要求記入在人民銀行的個(gè)人誠(chéng)信檔案、取消享受住房保障的資格等行政手段。這樣就造成了申請(qǐng)家庭違規(guī)的“成本”比較低。

為了保證住房保障工作的陽(yáng)光操作，真正體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正，在實(shí)際操作中，住房保障部門一般都會(huì)將申請(qǐng)家庭的基本情況在其所在社區(qū)及媒體進(jìn)行公示，以接受社會(huì)各方面的監(jiān)督，防止申請(qǐng)對(duì)象弄虛作假。

但是，面對(duì)老百姓的舉報(bào)，住房保障部門查證起來(lái)非常困難。一是因?yàn)槔习傩赵谂e報(bào)時(shí)提供的情況大都不具體，有些甚至只是猜測(cè)。如我們?cè)诠ぷ髦虚g經(jīng)常會(huì)接到這樣的舉報(bào)：“某某家庭不符合申請(qǐng)條件，他們家有很多錢的。”面對(duì)這樣籠統(tǒng)模糊的舉報(bào)，住房保障部門無(wú)法厘清查證的重點(diǎn)和要點(diǎn)，只能調(diào)出被舉報(bào)家庭的申請(qǐng)材料，再進(jìn)行走訪核實(shí)，實(shí)際上所能做的就是把審核程序再重新走一遍，往往花去了大量的時(shí)間精力而效果卻不盡如人意。

二是由于舉報(bào)人一般都是申請(qǐng)家庭的鄰里或同事，所以在舉報(bào)時(shí)都要求為其保密，對(duì)于所舉報(bào)的具體事項(xiàng)，不愿意接受當(dāng)面核實(shí)，這也加大了查證工作的難度。

三是有少部分的舉報(bào)是由于鄰里矛盾或同事矛盾造成的，屬于捏造事實(shí)的惡意舉報(bào)。舉報(bào)人往往情緒比較激烈，舉報(bào)的事項(xiàng)虛假夸張，容易引起保障部門的高度重視，但結(jié)果卻是，花費(fèi)了許多時(shí)間和精力，調(diào)查核實(shí)得出的結(jié)論是：舉報(bào)不實(shí)。而針對(duì)這樣的結(jié)論，不少惡意舉報(bào)人仍不肯罷休，層層上訪，浪費(fèi)了業(yè)務(wù)部門和部門等大量的時(shí)間和精力。

退出保障難

從總體上看，住房保障工作在我國(guó)開(kāi)展的時(shí)間不長(zhǎng)，各地各部門主要把工作重點(diǎn)放在保障擴(kuò)面上，尤其是準(zhǔn)入管理方面。隨著工作的逐步推進(jìn)，許多后續(xù)管理上的問(wèn)題開(kāi)始暴露出來(lái)，尤其是在退出機(jī)制的建設(shè)方面，工作難度很大。

從操作方面看，由于廉租住房和公共租賃住房產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，所以各地都會(huì)對(duì)已經(jīng)享受政策的家庭每年組織年審，確?？茖W(xué)有效的動(dòng)態(tài)管理。

但是對(duì)于那些經(jīng)年審發(fā)現(xiàn)不再符合保障條件的家庭，在具體的清退方面缺少切實(shí)有效的手段。

而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房，由于入住家庭享有有限產(chǎn)權(quán)，所以在退出方面更加困難。

今年4月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中對(duì)這些方面進(jìn)行了非常具體而嚴(yán)格的規(guī)定，但是在具體工作中發(fā)現(xiàn)，有些老百姓違反管理規(guī)定是為了滿足基本的生計(jì)而迫不得已。

例如，有的殘疾人家庭在家里開(kāi)個(gè)小店而獲取基本的生活費(fèi)用，有些經(jīng)濟(jì)困難家庭仍然“蝸居”在原來(lái)的小房子里，而將購(gòu)買到的經(jīng)濟(jì)適用住房出租，用以彌補(bǔ)嚴(yán)重不足的家庭開(kāi)銷。這些實(shí)際情況，如果進(jìn)行“一刀切”的管理是無(wú)法從根本上解決問(wèn)題的，必須在工作實(shí)踐中按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，結(jié)合具體情況進(jìn)行分析研究并加以妥善解決。

社會(huì)聯(lián)動(dòng)難

要在當(dāng)前真正做好住房保障工作，僅有政府的重視和住房保障部門的努力是不夠的。作為一項(xiàng)重要的民生工作，住房保障需要社會(huì)各方面的關(guān)心和支持，需要形成各部門之間的工作合力，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)住房保障工作的科學(xué)發(fā)展。

但是在具體實(shí)踐中，住房保障工作不僅僅存在著法制建設(shè)滯后、資金“瓶頸”制約等問(wèn)題，還存在著部門之間聯(lián)動(dòng)少，合力形成難等操作層面的問(wèn)題。例如金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房保障的信貸支持難以兌現(xiàn)。雖然國(guó)家明確規(guī)定，住房保障建設(shè)貸款可以在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)下浮，但實(shí)際執(zhí)行中間很少能夠執(zhí)行到位的，尤其是在住房保障家庭的貸款扶持方面，銀行過(guò)多地強(qiáng)調(diào)行業(yè)內(nèi)部的信用規(guī)定，許多住房保障家庭由于缺少穩(wěn)定的收入來(lái)源、資信較差而貸不到款，致使無(wú)力改變住房困難，這從一定程度上制約了住房保障的進(jìn)程。

此外，這部分困難家庭，不僅僅需要住房方面的保障，也需要通過(guò)供電、供水、電視網(wǎng)絡(luò)等與其生活休戚相關(guān)的部門來(lái)共同提供政策優(yōu)惠和幫扶，從而讓他們能夠在安居的同時(shí)，也能夠體面地生活。在這些方面，還需要得到進(jìn)一步的溝通和努力，希望通過(guò)社會(huì)各部門的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓這部分家庭切實(shí)感受到黨和政府的關(guān)愛(ài)。

科學(xué)評(píng)價(jià)難

篇3

一、保險(xiǎn)基金投資于住房抵押貸款證券的可行性分析

（一）MBS的理論基礎(chǔ)以及保險(xiǎn)基金投資MBS的運(yùn)行模式

住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡(jiǎn)稱MBS）是指商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為加速資金的融通，將缺乏流動(dòng)性但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房信貸資產(chǎn)集中起來(lái)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，并通過(guò)信用增強(qiáng)，將其變成可在資本市場(chǎng)上出售和流動(dòng)的證券。

對(duì)單個(gè)抵押貸款而言，由于借款人存在提前償付、延遲拖欠甚至欺詐等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致抵押貸款現(xiàn)金流不穩(wěn)定。對(duì)一組貸款而言，盡管整個(gè)組合在很大程度上依賴于每一貸款的現(xiàn)金流特征，但如果這組貸款滿足一定條件，則根據(jù)大數(shù)定理，整個(gè)組合的現(xiàn)金流將呈現(xiàn)一定的規(guī)律性，因此可以對(duì)該現(xiàn)金流進(jìn)行可靠地預(yù)測(cè)和控制。這就是MBS的理論基礎(chǔ)。

作為一種結(jié)構(gòu)性融資方式，住房抵押貸款證券化實(shí)質(zhì)上是將商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的抵押貸款的現(xiàn)金流及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分割與重組，通過(guò)信用增強(qiáng)，發(fā)行證券和設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)遞流程，將收益與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給證券市場(chǎng)上的投資者（保險(xiǎn)公司就是其中主要的機(jī)構(gòu)投資者）。盡管保險(xiǎn)公司有人壽保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)之分，二者的基金特征也大相徑庭（壽險(xiǎn)基金多投資于長(zhǎng)期項(xiàng)目，而產(chǎn)險(xiǎn)基金則主要進(jìn)行短期投資），但他們投資MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS對(duì)于滿足保險(xiǎn)投資的“三性平衡”原則具有明顯優(yōu)勢(shì)

保險(xiǎn)投資的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)與公司的總體目標(biāo)一致，即在可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平上獲得最大的利潤(rùn)。這就要求保險(xiǎn)投資必須遵循“安全性”、“流動(dòng)性”和“收益性”三個(gè)原則。

根據(jù)投資原理，“三性”之間既對(duì)立又統(tǒng)一，存在此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。例如，安全性與流動(dòng)性往往呈正相關(guān)，而與收益性呈負(fù)相關(guān)；高流動(dòng)性往往以犧牲安全性或收益性為代價(jià)。如果片面強(qiáng)調(diào)某一原則就必然損害其他指標(biāo)，導(dǎo)致結(jié)果偏離企業(yè)的總體目標(biāo)（即一定風(fēng)險(xiǎn)水平下收益最大化）?；诒ｋU(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的特征，保險(xiǎn)資金運(yùn)用的基本原則應(yīng)當(dāng)是在突出安全性基礎(chǔ)上兼顧“三性平衡”。

由于對(duì)抵押資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流重組和信用增級(jí)，因此相對(duì)其他常見(jiàn)的投資種類MBS具有現(xiàn)金流較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)低，收益率較高等優(yōu)點(diǎn)。這對(duì)于追求低風(fēng)險(xiǎn)、高流動(dòng)性和收益穩(wěn)定的保險(xiǎn)公司而言，顯然極富吸引力。尤其在當(dāng)前股市風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率很低的條件下，投資MBS無(wú)疑是保險(xiǎn)人的優(yōu)先選擇。同時(shí)，投資MBS也使保險(xiǎn)人獲得拓展投資空間的機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)分散。通過(guò)下面的比較我們不難發(fā)現(xiàn)，MBS對(duì)于滿足保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用原則具有明顯優(yōu)勢(shì)。

（三）豐厚的收益驅(qū)使MBS發(fā)行人積極參與MBS市場(chǎng)

以利潤(rùn)最大化為終極目標(biāo)的金融機(jī)構(gòu)如商業(yè)銀行，絕不會(huì)放棄MBS為他們創(chuàng)造的多種益處[2]：（1）使發(fā)行人獲得較低的籌資成本。通過(guò)把資產(chǎn)分離并將其作為證券發(fā)行的擔(dān)保品，發(fā)行人獲得了較低的籌資成本；（2）使發(fā)行人更高效地運(yùn)用資本。對(duì)必須滿足風(fēng)險(xiǎn)資本指標(biāo)要求的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，出售資產(chǎn)能使資本更自由；（3）使發(fā)行人管理迅速增長(zhǎng)的資產(chǎn)組合。通過(guò)證券化出售抵押貸款，能為金融機(jī)構(gòu)迅速籌集資本，同時(shí)使資產(chǎn)或者負(fù)債表外化，從而避免了對(duì)資本的高要求；（4）發(fā)行人可以更好地實(shí)施資產(chǎn)負(fù)債管理。證券化能將提前償付風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了投資者，這就為金融機(jī)構(gòu)提供了一種與償還期匹配的資產(chǎn)籌資方式；（5）提高發(fā)行人的財(cái)務(wù)績(jī)效。當(dāng)貸款被證券化并以低于貸款利率的收益率出售時(shí)，發(fā)行人獲得利差。該利差一部分來(lái)自服務(wù)費(fèi)，另一部分則由于信用提高而獲得的溢額收益；（6）使發(fā)行人資金來(lái)源多樣化。對(duì)于平時(shí)不能發(fā)放貸款和為應(yīng)收帳款融資的投資者而言，MBS證券使他們?cè)黾恿送顿Y選擇，這也為金融機(jī)構(gòu)提供了更多的資本來(lái)源。

（四）當(dāng)前保險(xiǎn)基金投資MBS存在良好的外部環(huán)境

首先，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要強(qiáng)大的金融支持。據(jù)國(guó)家建設(shè)部有關(guān)資料，近10年全國(guó)城鎮(zhèn)將興建51.56億平方米，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，為此需投入資金7-8萬(wàn)億元，而現(xiàn)有住房資金遠(yuǎn)不能滿足需求。同時(shí)由于住宅產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)如固定性、投資回收期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、流動(dòng)性差，使得風(fēng)險(xiǎn)較為集中，容易形成投資瓶頸，制約整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過(guò)住房抵押貸款證券化，一方面可以開(kāi)辟新的融資渠道，緩解資金壓力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面通過(guò)證券化，將抵押貸款的集中風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分割，分散給眾多投資者承擔(dān)，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

其次，國(guó)內(nèi)要求拓寬保險(xiǎn)投資渠道的呼聲日益高漲。由于種種原因我國(guó)一直嚴(yán)格限制保險(xiǎn)投資，僅限于銀行存款、政府債券、金融債券等，投資效益低下。而目前金融市場(chǎng)尚不完善，從20多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通貨膨脹和通貨緊縮時(shí)常發(fā)生，利率水平不太穩(wěn)定，7次降息曾給保險(xiǎn)公司（尤其壽險(xiǎn)公司）的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大困難，迄今仍留下了巨額利差損尚未消化。保險(xiǎn)公司急需通過(guò)一系列低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的金融工具和手段，轉(zhuǎn)嫁利率風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)既有虧損。MBS的推出將適時(shí)地滿足這種需求。

最后，MBS證券將在借款者和投資者之間開(kāi)辟直接融資的渠道，提高融資效率。首先，通過(guò)將住房抵押貸款重新組合，并輔以信用增強(qiáng)手段，將原有風(fēng)險(xiǎn)降低到了投資者更能接受的水平。其次，通過(guò)重構(gòu)現(xiàn)金流量，創(chuàng)造出不同的債券類別，滿足廣大投資者的不同需求。第三，MBS將豐富資本市場(chǎng)，成為穩(wěn)定證券市場(chǎng)的重要力量。此外，我國(guó)大部分商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司已建立了較完整的信息管理系統(tǒng)、會(huì)計(jì)處理系統(tǒng)及相關(guān)的規(guī)章制度，這也為MBS的推行提供了必要的技術(shù)支持。

綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論從MBS市場(chǎng)的需求方（保險(xiǎn)基金管理者）、供給方（發(fā)行者），還是市場(chǎng)投資環(huán)境，保險(xiǎn)基金投資MBS是完全可行的。

二、MBS在保險(xiǎn)基金管理中的應(yīng)用

作為一種極富吸引力的金融創(chuàng)新，MBS包含多種性質(zhì)各異的金融衍生證券。對(duì)保險(xiǎn)公司而言，了解各種MBS的本質(zhì)特征，合理選擇、使用MBS以滿足公司安全性、流動(dòng)性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的實(shí)踐意義。

（一）MBS的種類和性質(zhì)

在美國(guó)，一共有三類抵押擔(dān)保證券[2]：（1）抵押轉(zhuǎn)手證券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）擔(dān)保抵押債務(wù)（collateralizedmortgageobligations，簡(jiǎn)稱CMO）；（3）剝離式抵押擔(dān)保證券（strippedmortgage-backedsecurities）。三類證券在現(xiàn)金流量、內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)等方面都呈現(xiàn)出不同特征。

1.抵押轉(zhuǎn)手證券。它是指由聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（FNMA，俗稱范尼梅）和政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（GinnieMae，俗稱珍妮梅）購(gòu)買抵押品，并將這些抵押品組合起來(lái)，然后為其提供擔(dān)保并發(fā)行的證券。轉(zhuǎn)手證券基本上不對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行處理，而是將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流傳遞給證券持有人。在相同條件下，轉(zhuǎn)手證券產(chǎn)生的現(xiàn)金流比非分期償付型債務(wù)的現(xiàn)金流要大得多。盡管抵押轉(zhuǎn)手證券大大增強(qiáng)了抵押貸款市場(chǎng)的流動(dòng)性，但它卻因其單一性而不能滿足所有投資者不同的需求。

2.擔(dān)保抵押債務(wù)。為解決再投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，金融工程師們開(kāi)發(fā)了擔(dān)保抵押債務(wù)（CMO）。它是指投資銀行購(gòu)買轉(zhuǎn)手證券（或整個(gè)抵押貸款），再發(fā)行以它們?yōu)閾?dān)保的特種債券。這些債券被分成一系列不同的組，稱之為“檔”（tranches），使得不同檔的現(xiàn)金流特征（包括息票利率，償還期限等）不同。這樣，一種長(zhǎng)期的金融工具，如抵押貸款或轉(zhuǎn)手證券被重構(gòu)為一系列性質(zhì)各異的檔，這些檔分為短期、中期和長(zhǎng)期。于是投資者從中可從中選擇最符合需要的檔。同時(shí)在一定程度上消除了提前償付風(fēng)險(xiǎn)。

3.剝離式抵押擔(dān)保證券。目前該證券有兩類，一種是“只獲得利息類（interest-onlyclass，或稱IOclass）”，即將所有抵押貸款償還的利息分配此類證券；另一種是“只獲得本金類（principal-onlyclass，或稱POclass”），即將所有抵押貸款償還的本金分配此類。由于本息分離，IO與PO證券對(duì)利率的敏感性不同，因此現(xiàn)金流量也呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。由于證券的價(jià)格是未來(lái)各期利息的現(xiàn)值之和，因此其價(jià)格變化是兩種效應(yīng)的綜合結(jié)果：貼現(xiàn)效應(yīng)和提前償還效應(yīng)。因此市場(chǎng)利率的變動(dòng)會(huì)引起基礎(chǔ)資產(chǎn)提前償還率的小幅變動(dòng)，進(jìn)而造成剝離證券價(jià)格和投資收益率的大幅變動(dòng)，并且IO和PO債券的變化方向正好相反。

（二）運(yùn)用MBS實(shí)施保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債管理（Asset-LiabilityManagement，簡(jiǎn)稱ALM）

從保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性看，資產(chǎn)負(fù)債管理（ALM）日益成為保險(xiǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容。所謂ALM就是將資產(chǎn)和負(fù)債統(tǒng)一成一個(gè)整體，并考慮如何協(xié)調(diào)組合以實(shí)現(xiàn)公司的總體目標(biāo)。在保險(xiǎn)公司償付能力和盈利能力管理中利率風(fēng)險(xiǎn)管理是ALM的核心內(nèi)容。利用MBS，結(jié)合多種ALM方法能在一定程度上消減利率對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債的沖擊。目前常用的方法有如下幾種：

1.業(yè)務(wù)分離和配對(duì)法。該方法將具有特定性質(zhì)的資產(chǎn)或負(fù)債分割為獨(dú)立單位以獲得某種特征，如利率敏感性、市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)性、到期期限和信用質(zhì)量等，然后根據(jù)特定的負(fù)債單位尋找與之匹配的資產(chǎn)單位。例如，針對(duì)一組擔(dān)保投資合約（GIC），由于其現(xiàn)金流不受到利率影響可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，所以保險(xiǎn)人可以將CMO順序償還檔債券與其他證券組合，使該投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流量特征與GIC組合的完全吻合。

2.缺口管理。缺口管理主要包括融資缺口和持續(xù)期缺口模型兩種。融資缺口模型主要計(jì)算融資缺口的狀態(tài)。當(dāng)該缺口為零時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債處于“免疫”狀態(tài)。因此適當(dāng)調(diào)整投資產(chǎn)品的種類和數(shù)量，使之達(dá)到“免疫”狀態(tài)就可以有效避免利率風(fēng)險(xiǎn)。而持續(xù)期缺口模型則是通過(guò)調(diào)整保險(xiǎn)公司資產(chǎn)和負(fù)債的持續(xù)期缺口來(lái)控制因利率波動(dòng)造成資產(chǎn)負(fù)債配置不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。以一組萬(wàn)能壽險(xiǎn)保單為例，通過(guò)選擇CMO中浮動(dòng)利率檔債券與其他證券組合與負(fù)債構(gòu)成“免疫”狀態(tài)，可以消除因利率波動(dòng)造成投資收益率的負(fù)偏差，并在一定程度上鎖定利率下限。

3.最優(yōu)化分析法。該方法采用管理科學(xué)的一些工具，諸如線性規(guī)劃，在一組給定的約束和對(duì)一系列不同的收益曲線的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，確定MBS與其他投資資產(chǎn)的最優(yōu)組合。此外其他方法如：模擬分析法、風(fēng)險(xiǎn)受控套利法等也經(jīng)常使用。

利用金融工程原理，將性質(zhì)各異的MBS引入ALM必然極大地增加解決方案的靈活性和多樣性。例如，在沒(méi)有MBS以前，根據(jù)《保險(xiǎn)法》保險(xiǎn)人只能依賴有限的固定收入證券如國(guó)債、金融債券、銀行存款實(shí)施ALM，那么可供選擇的最優(yōu)方案極其有限，甚至無(wú)解。引入MBS后，即使對(duì)于日益更新的保險(xiǎn)產(chǎn)品，尤其利率敏感性產(chǎn)品，資產(chǎn)負(fù)債管理人員也可以方便地選擇所需的證券種類進(jìn)行組合，解決以前無(wú)法解決的問(wèn)題。此外，方案的多樣性也為管理人員進(jìn)行成本效益分析，減少管理成本提高收益創(chuàng)造了條件。

（三）用MBS進(jìn)行套期保值

所謂套期保值是指構(gòu)筑一項(xiàng)頭寸來(lái)臨時(shí)性地替代未來(lái)的另一項(xiàng)資產(chǎn)（負(fù)債）的頭寸，或者它構(gòu)筑一項(xiàng)頭寸來(lái)保護(hù)現(xiàn)有的某項(xiàng)資產(chǎn)（負(fù)債）頭寸的價(jià)值直到其可以變現(xiàn)而采取的行動(dòng)。保險(xiǎn)投資中的套期保值主要是解決公司資產(chǎn)價(jià)值減少以及負(fù)債增加的風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)蕩不定的環(huán)境中，套期保值對(duì)于保險(xiǎn)公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具頭寸，而目前我國(guó)期貨、期權(quán)、期權(quán)和互惠掉期市場(chǎng)很不成熟，作為金融衍生證券的MBS就顯得彌足珍貴了。

前面提到，擔(dān)保抵押債務(wù)（CMO）分為若干類別的債券，其中四個(gè)關(guān)鍵的創(chuàng)新工具是：順序償還檔、應(yīng)計(jì)檔、浮動(dòng)利率／逆浮動(dòng)利率檔以及計(jì)劃攤銷類別檔債券。而剝離式抵押擔(dān)保證券包括兩種性質(zhì)截然不同的IO和PO類證券。這些產(chǎn)品在防范和化解利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)方面具有不同的特性，將它們與其他證券，如股票、債券等進(jìn)行組合就可以達(dá)到套期保值的效果。例如，將IO證券與常規(guī)債券或抵押貸款組合，就可以抵御利率下降的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）運(yùn)用MBS進(jìn)行投機(jī)和套利

資產(chǎn)的錯(cuò)誤定價(jià)、價(jià)格聯(lián)系失常以及市場(chǎng)缺乏效率等因素的存在，使得投機(jī)和套利有機(jī)會(huì)進(jìn)行。對(duì)有效的市場(chǎng)而言，高風(fēng)險(xiǎn)意味著高收益，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)收益。承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投機(jī)或套利是保險(xiǎn)投資的“收益性”所決定的。所謂投機(jī)，就是確切地預(yù)測(cè)未來(lái)，進(jìn)而構(gòu)筑頭寸來(lái)獲利。作為市場(chǎng)上可流通的固定收入證券，MBS的價(jià)值完全可能被高估或低估，這就為投機(jī)創(chuàng)造了條件，保險(xiǎn)公司可以利用掌握的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)從中獲利。套利則是同時(shí)在兩個(gè)或更多的市場(chǎng)上構(gòu)筑頭寸來(lái)利用不同市場(chǎng)定價(jià)的差異獲利。由于在空間、時(shí)間、到期期限以及資產(chǎn)類別上存在價(jià)格差異（扣除轉(zhuǎn)換費(fèi)用），MBS市場(chǎng)就存在套利機(jī)會(huì)。這種套利機(jī)會(huì)使保險(xiǎn)人只需承受少量風(fēng)險(xiǎn)（純粹套到甚至無(wú)風(fēng)險(xiǎn)）就可獲得高額回報(bào)。最典型的例子就是，通過(guò)大規(guī)模集資創(chuàng)造的擔(dān)保抵押債務(wù)（CMOs）而獲得套利機(jī)會(huì)。

三、關(guān)于我國(guó)保險(xiǎn)基金投資于住房抵押貸款證券的建議

住房抵押貸款證券（MBS）是國(guó)際上住宅市場(chǎng)融資中發(fā)展成熟的金融工具，但在我國(guó)卻是新生事物。保險(xiǎn)基金投資于MBS對(duì)保險(xiǎn)公司而言既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。對(duì)此筆者提出幾點(diǎn)建議：

1.必須更新保險(xiǎn)投資理念。長(zhǎng)期以來(lái)，一些監(jiān)管者或經(jīng)營(yíng)者過(guò)于強(qiáng)調(diào)安全性，將其與流動(dòng)性、收益性對(duì)立起來(lái)。事實(shí)上，三者之間既有此消彼漲的關(guān)系，又相輔相成。如果一味追求安全投資，勢(shì)必?fù)p害收益性。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，低收益公司的生存能力必然受到威脅，反過(guò)來(lái)造成經(jīng)營(yíng)的不安全。因此管理者必須更新保險(xiǎn)投資理念，保險(xiǎn)基金的運(yùn)用應(yīng)當(dāng)是在突出安全性的同時(shí)兼顧“三性平衡”。只有這樣，才會(huì)敢于將保險(xiǎn)資金投資于MBS.

2.必須調(diào)整保險(xiǎn)投資結(jié)構(gòu)。由于原《保險(xiǎn)法》及相關(guān)規(guī)定的約束，我國(guó)保險(xiǎn)投資結(jié)構(gòu)主要以銀行存款和政府債券為主，投資效益低下。近年來(lái)政府允許保險(xiǎn)資金間接入市，許多公司又紛紛投資證券基金，然而基金收益的大幅波動(dòng)卻使不少公司不盈反虧。這種非理性投機(jī)對(duì)保險(xiǎn)公司所造成的巨大傷害使人們意識(shí)到，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，合理分散投資勢(shì)在必行。出于“三性平衡”的考慮，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，筆者認(rèn)為，我國(guó)保險(xiǎn)基金的投資結(jié)構(gòu)應(yīng)以固定收入證券為主，輔以少量的證券基金、股票。因此，有“銀邊證券”之稱的MBS應(yīng)作為一種主要投資對(duì)象。

3.必須完善保險(xiǎn)投資技術(shù)。保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和總體目標(biāo)決定了保險(xiǎn)投資技術(shù)的特殊性和復(fù)雜性。保險(xiǎn)投資不再是單純的資產(chǎn)管理，資產(chǎn)負(fù)債聯(lián)合管理應(yīng)成為保險(xiǎn)投資乃至保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容。此外，套期保值、投機(jī)和套利也應(yīng)成為投資人員熟練掌握的技術(shù)。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具將廣泛使用。只有精通現(xiàn)代金融理論和金融工程技術(shù)，才能最大限度地發(fā)揮MBS及其他金融工具的作用。

4.必須建立投資MBS的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。MBS是金融創(chuàng)新的成功范例，極大地豐富和發(fā)展了資本市場(chǎng)。然而與其他金融產(chǎn)品一樣，它與生俱來(lái)就伴隨著特有的風(fēng)險(xiǎn)，主要分為兩類：一是資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，二是證券化風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)直接影響著投資的效益和穩(wěn)定，進(jìn)而影響整個(gè)公司乃至全行業(yè)的發(fā)展。因此，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系是完全必要的。筆者認(rèn)為，該體系主要分為兩個(gè)層面：一是公司內(nèi)部控制體系，二是政府監(jiān)管體系。

5.應(yīng)建設(shè)一支高素質(zhì)的專業(yè)人才隊(duì)伍。抵押貸款證券是一項(xiàng)技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性均很強(qiáng)的新型融資方式，它涉及金融、證券、法律房地產(chǎn)、評(píng)估等多方面的專業(yè)領(lǐng)域，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識(shí)，又有實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。同時(shí)，保險(xiǎn)基金投資MBS涉及到資產(chǎn)負(fù)債管理、套期保值、投機(jī)和套利等一系列復(fù)雜的金融手段，需要掌握了精算、保險(xiǎn)、投資、財(cái)務(wù)等多學(xué)科的復(fù)合型人才，而國(guó)內(nèi)這方面的人才極其匱乏。因此，目前應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)公司現(xiàn)有從業(yè)人員及在校大學(xué)生的培養(yǎng)和鍛煉，加大這方面專業(yè)人才和管理技術(shù)的引進(jìn)和借鑒，以適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

「參考文獻(xiàn)

[1]沈沛。資產(chǎn)證券化研究[M].深圳：海天出版社，1999.

[2]弗蘭克·J·法博齊等，唐旭等譯。資本市場(chǎng)：機(jī)構(gòu)與工具[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1998.

[3]約翰。馬歇爾等，宋逢明等譯。金融工程[M].北京：清華大學(xué)出版社，1998.

篇4

建筑施工之前做好安全管理是非常重要的一個(gè)內(nèi)容，以下筆者結(jié)合自己的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)這一部分的安全管理進(jìn)行簡(jiǎn)要的闡述。

1.1搞好樓房建筑工程項(xiàng)目的勘察和設(shè)計(jì)

項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)工作是建筑工程施工之前的一項(xiàng)非?；A(chǔ)也是非常重要的一項(xiàng)工作，它對(duì)整個(gè)工程的順利進(jìn)行都有著十分關(guān)鍵的作用，在工作中，一定要對(duì)項(xiàng)目舉辦公開(kāi)的招標(biāo)，在選取單位的過(guò)程中也應(yīng)該選擇一些資質(zhì)比較好，技術(shù)比較硬的單位，其次就是在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，一定要注意對(duì)細(xì)節(jié)的把握，比如原材料的選擇和各種線路的設(shè)置等等，在建筑工程施工之前應(yīng)該能獲得全面的準(zhǔn)確的地質(zhì)、水文勘探報(bào)告，同時(shí)還要注意建筑施工中要采取有效的措施，保證施工的安全性和可靠性。

1.2要嚴(yán)抓建筑工程的招標(biāo)投標(biāo)管理工作

在工程施工的過(guò)程中，應(yīng)該事項(xiàng)法人責(zé)任制，同時(shí)還要實(shí)行招標(biāo)制度，建設(shè)單位也要設(shè)置質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，同時(shí)還要配備更加全面的管理制度，這樣就建立了一個(gè)更加科學(xué)和完善的質(zhì)保體系，為了確保施工的順利進(jìn)行，還要成立工程的指揮部，主要的工作是做好工程的設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理的調(diào)度工作，在尋找委托機(jī)構(gòu)的時(shí)候，一定要尋找一些資質(zhì)好，信譽(yù)也好的單位，監(jiān)理中出現(xiàn)了問(wèn)題，要由總監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)。在選擇建設(shè)單位的時(shí)候，一定要選擇有信譽(yù)，同時(shí)業(yè)界反映良好的單位，同時(shí)還要在合同當(dāng)中標(biāo)明設(shè)計(jì)單位的權(quán)利和義務(wù)，從而使得設(shè)計(jì)工作能夠嚴(yán)格的按照相關(guān)的規(guī)定和要求進(jìn)行。在編制具體的招標(biāo)文件的時(shí)候，一定要選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的安全管理人員和總工程師共同出席，確定施工的工期，建筑單位在申請(qǐng)施工許可證之前，一定要向有關(guān)的部門和機(jī)構(gòu)遞交施工責(zé)任書，其中就包括安全生產(chǎn)責(zé)任書和安全評(píng)價(jià)報(bào)告等等。在建筑工程項(xiàng)目施工的過(guò)程中都是有和其有著非常密切聯(lián)系的，同時(shí)還要將這一部分的費(fèi)用進(jìn)行專門的核算，建筑工程的投標(biāo)過(guò)程要盡量向規(guī)范化的方向發(fā)展，建筑工程目標(biāo)項(xiàng)目就需要有一定的制度和原則，這一領(lǐng)域的專家還要對(duì)工程的安全指標(biāo)進(jìn)行全面的測(cè)評(píng)。

1.3在建筑工程項(xiàng)目施工中要加大力度，抓好原料管理

在建筑施工的過(guò)程中，一定要保證進(jìn)場(chǎng)的材料能夠充分的滿足設(shè)計(jì)的要求，要把原料進(jìn)行全面的測(cè)評(píng)和檢驗(yàn)，進(jìn)場(chǎng)的所有材料必須要出具合格證書和質(zhì)量檢驗(yàn)證書，對(duì)進(jìn)場(chǎng)的所有材料都要進(jìn)行抽樣檢查，如果出現(xiàn)了不合格的現(xiàn)象，一定要及時(shí)的剔除，鋼筋和焊條應(yīng)該有出廠的合格證，同時(shí)在其應(yīng)用于工程施工之前，一定要對(duì)其外觀進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，所有的檢驗(yàn)流程全部結(jié)束之后，才能應(yīng)用到施工的過(guò)程中，所有的材料必須要安全的擺放，同時(shí)屋面工程的各種施工原料也應(yīng)該充分的滿足施工的要求，防水材料必須要出具合格證書和質(zhì)檢報(bào)告，在施工的過(guò)程中應(yīng)該完成一層施工之后就對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，檢查合格之后才能進(jìn)入到下一項(xiàng)施工過(guò)程。

2樓房建筑工程項(xiàng)目全程施工的安全管理

在樓房建筑工程項(xiàng)目施工單元的資格上要做好查核工作，所銜接的施工單元應(yīng)當(dāng)接受樓房建筑工程安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督治理。分向當(dāng)?shù)貥欠拷ㄖこ贪踩O(jiān)督機(jī)構(gòu)申請(qǐng)安全查核。建筑工程項(xiàng)目施工單元的項(xiàng)目經(jīng)理、安全治理人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)由上級(jí)安全培訓(xùn)、查核合格后，持證上崗。樓房建筑工程項(xiàng)目施工單元應(yīng)理當(dāng)建立以本單元安全生產(chǎn)第一任務(wù)人為中心的分級(jí)承當(dāng)?shù)陌踩a(chǎn)責(zé)任制，設(shè)立安全生產(chǎn)管理部門，配備與工程相應(yīng)的安全工程師。并向工程項(xiàng)目派駐項(xiàng)目安全工程師。項(xiàng)目安全工程師承擔(dān)安全生產(chǎn)保證體系有效運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)安全管理的人員、物資、經(jīng)費(fèi)等規(guī)范化，對(duì)項(xiàng)目安全生產(chǎn)施行監(jiān)督、檢查，進(jìn)行安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收。阻止違反樓房建筑工程安全規(guī)定違章施工，要有預(yù)防措施和應(yīng)急預(yù)案。主體框架施工中。要嚴(yán)格審查模板的施工方案，巡查模板的支架是否滿足方案的要求，目測(cè)模板的起拱情況，拆除模板的混凝土強(qiáng)度原則上以現(xiàn)澆構(gòu)件同條件養(yǎng)護(hù)試件的混凝土強(qiáng)度為依據(jù)。砌筑用磚必須澆透，經(jīng)實(shí)測(cè)，浸入深度>1．5era，禁止干磚上墻；禁止碎磚集中使用。砌筑砂漿必須按比例配制，不定期抽查。

3樓房建筑工程項(xiàng)目后期的安全管理

篇5

我們都知道，建筑施工領(lǐng)域最主要的目標(biāo)是可以將管理職能與系統(tǒng)科學(xué)的方法相結(jié)合，進(jìn)而更有效地完成工程項(xiàng)目的建設(shè)工作。在實(shí)際的工作中，我們一定要依照國(guó)家的法律法規(guī)、技術(shù)政策以及規(guī)章制度的規(guī)定，確保施工過(guò)程的高效性、系統(tǒng)性和規(guī)范性，進(jìn)一步達(dá)到進(jìn)度和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與質(zhì)量、技術(shù)與生產(chǎn)的完美統(tǒng)一。涉及范圍廣、約束性較強(qiáng)、工作任務(wù)重、信息量較大等是建筑施工技術(shù)管理工作的主要特征。然而，技術(shù)管控于實(shí)際施工管控過(guò)程中體現(xiàn)出的主要優(yōu)勢(shì)如下:第一，它有助于項(xiàng)目施工同項(xiàng)目自身特征的整合，目的是便于采取更適合的技術(shù)工種及施工方法，從而確保高施工質(zhì)量;第二，能夠?qū)ο嚓P(guān)資源進(jìn)行合理配置，對(duì)施工策略進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)，減少建設(shè)費(fèi)用，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)效益，加快工程施工進(jìn)度，縮短工期;第三，其還有助于理論與實(shí)踐相結(jié)合的技術(shù)革新，同時(shí)有利于更多更具創(chuàng)新性的施工方式的出現(xiàn)，也對(duì)技術(shù)管理水平的提升、施工隊(duì)伍專業(yè)素養(yǎng)的提升具有極大的幫助作用。

2各個(gè)施工階段的技術(shù)管理剖析

2．1準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的技術(shù)管理工作對(duì)于施工前的準(zhǔn)備環(huán)節(jié)來(lái)講，需要?jiǎng)?chuàng)造良好的施工環(huán)境，做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，來(lái)保障施工過(guò)程的順利開(kāi)展。此階段技術(shù)管理工作的內(nèi)容主要包括:首先，對(duì)施工圖紙有一個(gè)宏觀的把控，明確工程項(xiàng)目的具體要求。另外，我們還應(yīng)該熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況;其次，搞清楚施工所需具備的各種條件，規(guī)劃好工程建設(shè)的工作流程圖和有關(guān)設(shè)計(jì);還有，施工圖紙的技術(shù)交底工作也不可忽視。因?yàn)榧夹g(shù)交底工作對(duì)于建筑施工的進(jìn)程及質(zhì)量等都具有很大的影響力，所以我們必須對(duì)其有足夠的重視。不少隱蔽工程和特殊的施工項(xiàng)目需要進(jìn)一步強(qiáng)化技術(shù)交底工作，同時(shí)更加注重建材和基本技術(shù)的規(guī)范，還有就是加強(qiáng)對(duì)經(jīng)常性的發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的部門及成品的保護(hù)工作;此外，規(guī)劃好嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ぜ夹g(shù)管理方針，提早準(zhǔn)備好施工項(xiàng)目建設(shè)所需的所有條件，例如:技術(shù)、財(cái)物、人力及組織等方面。保障施工高質(zhì)量的同時(shí)，盡可能減少施工費(fèi)用、提升工作效率。還有特別關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是必須制定健全的工程結(jié)構(gòu)檢測(cè)與查驗(yàn)體系。這樣做的目的是在令工程建設(shè)順利進(jìn)行的同時(shí)，盡量地縮短工程建設(shè)所需耗用的周期長(zhǎng)度。對(duì)于計(jì)劃要使用的新材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、技術(shù)，應(yīng)當(dāng)確定縝密的方案及對(duì)策，并積極地落實(shí)好其他各項(xiàng)工作。除此之外，像建立健全完工質(zhì)檢制度與評(píng)測(cè)機(jī)制、針對(duì)隱蔽工程而言的質(zhì)量驗(yàn)收等，也都會(huì)對(duì)準(zhǔn)備階段的技術(shù)管理工作提供一定程度的幫助。

2．2施工環(huán)節(jié)的技術(shù)管理工作施工過(guò)程中的技術(shù)管理即現(xiàn)場(chǎng)施工的技術(shù)管理，它是當(dāng)前施工技術(shù)管理工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。依照項(xiàng)目部的規(guī)劃任務(wù)，企業(yè)需要管理好內(nèi)部工程的質(zhì)量、工期、費(fèi)用以及安全等，所以說(shuō)這就必然要求加強(qiáng)施工中的技術(shù)管理力度，依據(jù)設(shè)想和規(guī)劃中的施工平面圖紙來(lái)進(jìn)行有針對(duì)性的管理。這項(xiàng)工作要求要做到以下幾點(diǎn):第一，熟悉施工草圖以及企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的具體需求;其次，對(duì)建筑施工方案優(yōu)中選優(yōu)，不斷地進(jìn)行方案的優(yōu)化，以便可以獲得更出色的施工效果;第三，積極將各項(xiàng)管理任務(wù)落實(shí)到位，提早了解施工環(huán)節(jié)的具體狀況，保證工程的順利竣工，以及經(jīng)濟(jì)預(yù)算的合理;第四，為長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，及早做好對(duì)特別是隱蔽工程的記錄工作;最后一點(diǎn)，注重對(duì)相關(guān)資料的整合與積累、收集工作，保障和工程項(xiàng)目建設(shè)的同期性。2．3工程建設(shè)后期的技術(shù)管理當(dāng)一項(xiàng)房屋建筑工程項(xiàng)目進(jìn)入到后期階段時(shí)，建筑施工的總體形象已基本完成，這個(gè)特殊的時(shí)期我們需要做的就是繼續(xù)穩(wěn)固技術(shù)管理工作。此環(huán)節(jié)可采取的技術(shù)管理手段主要包括:(1)號(hào)召負(fù)責(zé)不同工程項(xiàng)目的人員對(duì)施工操作與規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的比對(duì)，看是否尚存在不合理之處;(2)系統(tǒng)完整地檢查一切的隱蔽工程項(xiàng)目，同時(shí)重點(diǎn)清查關(guān)鍵性的工段及建筑設(shè)施。只要不符合規(guī)范的，在清點(diǎn)完之后必須馬上做出相應(yīng)處理;(3)及時(shí)清掃施工現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生的碎屑、粉灰等各種垃圾。這樣可以更有力地防止施工事故的出現(xiàn)，也能夠保持建筑物的清潔，為工程的順利竣工提供保障。另外，我們還可以通過(guò)建立評(píng)比制度的方式，對(duì)施工完畢的工程項(xiàng)目進(jìn)行研究和分析，比如:實(shí)際施工過(guò)程中碰到的各類難題、如何更有針對(duì)性地解決這些問(wèn)題、怎樣評(píng)價(jià)這些已經(jīng)完工的工程項(xiàng)目等等。這種方法不僅有助于找出各種施工問(wèn)題的有效解決方法，降低施工事故的發(fā)生率，也能夠激發(fā)出工作人員的熱情，令他們?nèi)娜獾赝度氲焦ぷ鳟?dāng)中。

3完善房屋建筑施工技術(shù)管理工作的對(duì)策

篇6

隨著建筑業(yè)的發(fā)展，房屋建筑工程中新工藝，新設(shè)備和新材料的出現(xiàn)需要有一個(gè)有效的體系和方式對(duì)其實(shí)現(xiàn)管理，在促進(jìn)房屋建筑工程施工技術(shù)水平提高的前提下，指導(dǎo)新技術(shù)的運(yùn)用和實(shí)施，以便進(jìn)一步促進(jìn)房屋建筑工程施工企業(yè)對(duì)新技術(shù)的接受和運(yùn)用。

2房屋建筑工程施工技術(shù)管理的措施

2.1建立房屋建筑工程施工的技術(shù)管理規(guī)范

首先，建立一個(gè)完善的技術(shù)管理體系，并讓這些體系和制度落到實(shí)處，實(shí)實(shí)在在的在房屋建筑工程施工中得到發(fā)揮，使房屋建筑工程施工技術(shù)管理真正發(fā)揮出管理和強(qiáng)化的作用。其次，房屋建筑工程施工過(guò)程中，人是操作者，同時(shí)也是組織者，必須在整個(gè)技術(shù)管理工作中要以“人”這個(gè)最基本要素為核心，把施工技術(shù)管理責(zé)任制落到實(shí)處。最后，為了避免在房屋建筑工程施工出現(xiàn)重大的事故和損失，應(yīng)該發(fā)揮房屋建筑工程施工技術(shù)管理體系的規(guī)范作用，有效預(yù)防、及時(shí)的處理，避免房屋建筑工程施工問(wèn)題的擴(kuò)大和進(jìn)一步發(fā)展，這也是房屋建筑工程施工技術(shù)管理規(guī)范的主要要求和基本職能。

2.2提高房屋建筑工程施工人員技術(shù)素質(zhì)

首先，應(yīng)該制定房屋建筑工程施工操作的技術(shù)水平門檻，將技術(shù)水平不達(dá)標(biāo)的人員摒除與施工之中。其次，對(duì)房屋建筑工程施工人員進(jìn)行教育和職業(yè)培訓(xùn)，在豐富他們知識(shí)量的前提下，專項(xiàng)提高技術(shù)素質(zhì)。最后，做好房屋建筑工程施工上崗前的技術(shù)交底，以強(qiáng)化的方式提高房屋建筑工程施工人員的操作能力和素質(zhì)。

2.3房屋建筑工程施工材料的技術(shù)管理

房屋建筑工程施工技術(shù)管理部門必須嚴(yán)格把關(guān)，把緊材料的采購(gòu)關(guān)，檢驗(yàn)關(guān)以及使用關(guān)，從而確保工程的質(zhì)量。我們要建立完善的材料送檢制度，對(duì)那些具有正規(guī)質(zhì)量保證書的材料，也不能掉以輕心，要一視同仁的進(jìn)行必要的檢測(cè)，用以確保檢測(cè)報(bào)告的真實(shí)性。而相比那些質(zhì)量書不齊全的產(chǎn)品，則更應(yīng)該追查清楚，確?！叭裏o(wú)產(chǎn)品”以及不合格的材料走不進(jìn)施工現(xiàn)場(chǎng)。在材料的使用上面，施工材料合理使用同樣是建設(shè)優(yōu)質(zhì)工程的重要組成部分。因此，在施工前，要預(yù)先為材料的保管和使用創(chuàng)造良好的倉(cāng)庫(kù)或者場(chǎng)地等條件，用以確保它有一個(gè)良好的外界因素。而在施工過(guò)程中，就應(yīng)該根據(jù)實(shí)際需求，合理進(jìn)行材料的是使用，減少對(duì)原材料的浪費(fèi)。同時(shí)，還需要對(duì)施工使用的儀器、機(jī)械設(shè)備等進(jìn)行技術(shù)上的檢驗(yàn)和管理。

2.4房屋建筑工程施工方式的技術(shù)化優(yōu)選

必須增強(qiáng)房屋建筑工程施工方案和施工工藝的實(shí)用性和先進(jìn)性，必須對(duì)所采取的房屋建筑工程施工方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及操作規(guī)程進(jìn)行技術(shù)性優(yōu)化，采取較為先進(jìn)的工藝，用以帶來(lái)更高的生產(chǎn)率和產(chǎn)品質(zhì)量，在選擇施工工藝上，我們要對(duì)企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行充分的調(diào)查，并根據(jù)企業(yè)自身的工程項(xiàng)目和實(shí)際的情況選擇最適合的方案，平衡房屋建筑工程施工方案的經(jīng)濟(jì)性和使用性，所以在施工工藝的最優(yōu)化選擇上，房屋建筑工程施工企業(yè)應(yīng)該做好相關(guān)技術(shù)管理工作。

篇7

如今，建筑材料生產(chǎn)商數(shù)量不斷增多，部分生產(chǎn)商為了減少生產(chǎn)成本，不惜在生產(chǎn)過(guò)程中以次充好、偷工減料，導(dǎo)致建筑材料的質(zhì)量達(dá)不到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。而且現(xiàn)在很多工程都采取分包制，這為項(xiàng)目管理人員謀取個(gè)人私利提供了可能，施工人員可以用于建筑工程的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于使用高質(zhì)量建筑材料所需要的費(fèi)用，施工人員只能選擇質(zhì)量較差的建筑材料來(lái)保證工程目標(biāo)的順利完成。由于建筑材料達(dá)不到先關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，建筑工程質(zhì)量必然難以保障。

2加強(qiáng)房屋建筑工程質(zhì)量管理的對(duì)策

2．1健全的質(zhì)量管理體系構(gòu)建只有構(gòu)建完善的質(zhì)量管理體系才能保證建筑工程質(zhì)量，推動(dòng)建筑施工企業(yè)不斷發(fā)展壯大。施工單位必須要制定完善的質(zhì)量控制方案，構(gòu)建良好的質(zhì)量管理體系。施工單位一定要在準(zhǔn)確分析投資項(xiàng)目的基礎(chǔ)上進(jìn)行設(shè)計(jì)，提前做好工程項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃書，并將工程質(zhì)量責(zé)任分配到每一位施工人員，貫穿于每一個(gè)施工環(huán)節(jié)。每一位相關(guān)人員在施工過(guò)程中要逐一檢查、監(jiān)督;一旦發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該及時(shí)將問(wèn)題匯報(bào)給上級(jí)，并根據(jù)問(wèn)題確定相應(yīng)的解決措施。

2．2加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理力度在整個(gè)工程質(zhì)量管理過(guò)程中，施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理環(huán)節(jié)處于最核心的地位，如果施工人員能夠做好施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制管理工作，那么整個(gè)工程質(zhì)量控制管理工作能順利進(jìn)行，否則，工程質(zhì)量管理效果就會(huì)大打折扣。房屋建筑施工過(guò)程之前，施工單位應(yīng)該充分分析研究施工地點(diǎn)的地質(zhì)條件，還要檢查施工過(guò)程中會(huì)用到的各種設(shè)備、儀器。另外，專門的技術(shù)施工人員還要從各個(gè)角度細(xì)致檢查施工質(zhì)量，每隔一定時(shí)間就要檢查一次施工設(shè)備，避免施工過(guò)程出現(xiàn)故障。重視監(jiān)測(cè)管理施工現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)測(cè)人員要充分發(fā)揮自身職能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題，并按照一定的程序?qū)①|(zhì)量問(wèn)題上報(bào)、解決。

2．3提高施工人員的整體素質(zhì)不但要提高建筑施工人員的建筑技術(shù)，而且還要提升他們的綜合素質(zhì)，但當(dāng)前很多施工單位都忽視這一點(diǎn)。由于施工人員的技術(shù)水平有限，綜合素質(zhì)較低，忽視建筑材料的正確使用，導(dǎo)致某些建筑材料被過(guò)度使用，增加了材料成本。另外，由于施工人員不重視建筑施工過(guò)程的重要性，建筑工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的可能性大大增加，所以必須重視提升施工人員的綜合素質(zhì)，定期開(kāi)展培訓(xùn)活動(dòng)，同時(shí)還要提高施工人員待遇，以便留住高素質(zhì)的建筑人才。

2．4努力提高建筑材料質(zhì)量材料是房屋建筑的基礎(chǔ)，因此建筑材料的質(zhì)量將會(huì)對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生直接影響，所以為了保證工程質(zhì)量必須要選用合格的建筑材料。施工單位要挑選出專門的材料采購(gòu)人員，該采購(gòu)人員必須了解建筑材料的質(zhì)量差別，同時(shí)也要了解建筑材料市場(chǎng)，不但能夠區(qū)分不同質(zhì)量的建筑材料，而且也要懂得材料的報(bào)價(jià)。科學(xué)技術(shù)在不斷發(fā)展，新的建筑材料也不斷出現(xiàn)在市場(chǎng)中，因此，施工單位也要深入考察新型建筑材料是否適用于建造房屋，當(dāng)確認(rèn)無(wú)誤之后才能在施工過(guò)程中應(yīng)用新型建筑材料。

3結(jié)語(yǔ)

篇8

在渠道、道路等工程的土方開(kāi)挖、填筑施工中，測(cè)量數(shù)據(jù)計(jì)算復(fù)雜繁瑣，工作量大。筆者集多年來(lái)豐富的測(cè)量經(jīng)驗(yàn)和程序型計(jì)算器卡西歐fx-4800p結(jié)合全站儀的測(cè)量技術(shù)，編制出直線段快捷測(cè)量方法和圓曲線段卡西歐fx-4800p計(jì)算器程序設(shè)計(jì)，程序結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔、易學(xué)易用、功能完善；尤其適合地形復(fù)雜、險(xiǎn)峻的施工現(xiàn)場(chǎng)的計(jì)算工作?？梢越鉀Q測(cè)量中的多種難題，滿足實(shí)際工作的需要。

二、直線段的測(cè)量方法

控制樁B、D、E點(diǎn)的大地坐標(biāo)已知,將B點(diǎn)的大地坐標(biāo)轉(zhuǎn)化為施工坐標(biāo),根據(jù)上圖,具體公式如下:

AC=PABcosa夾角[1]

B點(diǎn)的施工坐標(biāo)既是N=AC,E=BC，N為樁號(hào)，E為軸距（軸左為“－”，軸右為“＋”）。同理可計(jì)算出D點(diǎn)、E點(diǎn)的施工坐標(biāo)，這樣施工坐標(biāo)控制網(wǎng)就建立形成了。

1、具體操作方法

將全站儀置于B點(diǎn)，在全站儀菜單中設(shè)置方向，輸入測(cè)站點(diǎn)的施工坐標(biāo)即N=AC,E=BC，N為樁號(hào)，E為軸距（軸左為“－”，軸右為“＋”）；后視D點(diǎn)，輸入后視點(diǎn)的施工坐標(biāo)，瞄準(zhǔn)D點(diǎn)設(shè)置方向，設(shè)置好高程、儀器高、棱鏡高后開(kāi)始測(cè)量工作；測(cè)得的數(shù)據(jù)是任意樁號(hào)下的軸距、高程，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┑臄?shù)據(jù)計(jì)算進(jìn)行調(diào)整，方便實(shí)用。

4、計(jì)算實(shí)例

施工坐標(biāo)計(jì)算表

點(diǎn)號(hào)

大地坐標(biāo)

距離

方位角

與軸線

夾角

α夾角

施工坐標(biāo)

X

Y

P(m)

a(°ˊ")

(°ˊ")

X

Y

軸線起點(diǎn)0+000

5051620.056

29558727.265

1917.115

2100604

軸線終點(diǎn)1+917.115

5049962.088

29557766.13

0+000

5051620.056

29558727.265

302.0537

2990800

890156

SK11

5051767.110

29558463.421

5.1017

302.0106

0+000

5051620.056

29558727.265

1097.487

2221315

120711

SK12

5050807.301

29557989.767

1073.0251

230.4230

0+000

5051620.056

29558727.265

1944.9559

2163706

63102

SK13

5050058.982

29557567.134

1932.3872

220.7561

以上計(jì)算方法同樣可用于直線段渠道的土方開(kāi)挖、土方填筑測(cè)量放線工作。

三、圓曲線段的測(cè)量方法

根據(jù)測(cè)量經(jīng)驗(yàn)和卡西歐fx-4800p計(jì)算器程序設(shè)計(jì)技巧，編制出能快捷、方便的完成渠道土方開(kāi)挖、土方填筑圓曲線測(cè)量中復(fù)雜、重復(fù)的數(shù)據(jù)計(jì)算，提高了精度和測(cè)量速度。

1、源程序清單

2、操作說(shuō)明

(ZY)X？輸入切點(diǎn)大地縱坐標(biāo)

(ZY)Y？輸入切點(diǎn)大地橫坐標(biāo)

(BAN,JING)R？輸入圓曲線半徑

(HUAN,HE)L？這里緩和輸入0

(FANG,WEI)A？前進(jìn)方向的方位角

(ZY)K？輸入切點(diǎn)里程樁號(hào)

(ZP1,YP0)N？左偏輸入1，右偏輸入0

(CE,DIAN)K？待測(cè)點(diǎn)斷面樁號(hào)

X？,Y？全站儀測(cè)得的大地坐標(biāo)

顯示

(ZHUANG,HAO)K與全站儀測(cè)的大地坐標(biāo)對(duì)應(yīng)的樁號(hào)

(ZHOU,JU)L與全站儀測(cè)的大地坐標(biāo)對(duì)應(yīng)的樁號(hào)的垂直距離，即軸距

(CE,DIAN)K？循環(huán)輸入待測(cè)點(diǎn)斷面樁號(hào)，重復(fù)前面輸入數(shù)據(jù)所采用的方式，直至數(shù)據(jù)全部計(jì)算完畢后關(guān)閉計(jì)算器。

以上數(shù)據(jù)全部輸完，計(jì)算器會(huì)自動(dòng)算出立尺點(diǎn)的樁號(hào)，若位置不合適可進(jìn)行調(diào)整，調(diào)到需要的樁號(hào)為止。

注意：顯示當(dāng)中Q、X1、Y1在測(cè)量圓曲線時(shí)略過(guò)。

3、計(jì)算實(shí)例

表1渠道某圓曲線段已知數(shù)據(jù)

交點(diǎn)號(hào)

方位角(°ˊ")

圓弧段

樁號(hào)

上切點(diǎn)縱坐標(biāo)

X（m）

上切點(diǎn)橫坐標(biāo)

Y（m）

半徑

（m）

P64

P65

1310528.95

8+252.567～8+627.822

62678.797

57166.628

390

表2圓曲線樁號(hào)與軸矩的計(jì)算結(jié)果

點(diǎn)號(hào)

所測(cè)邊樁大地坐標(biāo)

圓曲線樁號(hào)

對(duì)應(yīng)的軸距

輸入待測(cè)點(diǎn)

斷面樁號(hào)

X

Y

P1

62664.564

57167.356

8+262.14

10.361

8+265

P2

62654.345

57172.321

8+272.063

15.188

8+275

P3

62638.254

57184.625

8+290.856

20.699

8+290

P4

62639.156

57196.625

8+299.754

13.108

8+300

P5

62629.624

57209.325

8+315.073

14.176

8+315

四、結(jié)論

多年的實(shí)踐證明，全站儀利用施工坐標(biāo)測(cè)量直線段和配合卡西歐fx-4800p計(jì)算器程序測(cè)量渠道圓曲線段，使用簡(jiǎn)單，功能齊全。特別適用于地形復(fù)雜、險(xiǎn)峻、變化較大的施工現(xiàn)場(chǎng)的數(shù)據(jù)計(jì)算工作，具有較高的實(shí)用價(jià)值。

參考文獻(xiàn):

篇9

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì)、法律地位、權(quán)利義務(wù)

一、問(wèn)題的提出2003年12月，全國(guó)第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)的案件在四川省成都市審結(jié)，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會(huì)于1999年成立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業(yè)主大會(huì)并未進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有選舉出來(lái)的情況下，原來(lái)的業(yè)主委員會(huì)于2003年1月30日同成都文石物業(yè)管理公司簽約，雙方約定將物業(yè)管理費(fèi)由原來(lái)的每月每平方米0.24元調(diào)整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶將業(yè)主委員會(huì)及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)該物業(yè)管理議無(wú)效。法院在經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的調(diào)查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效。法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會(huì)的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權(quán)已于屆滿時(shí)終止；同時(shí)，由于該業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內(nèi)，未能提交相關(guān)證據(jù)證明兩者簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是由業(yè)主大會(huì)決定或經(jīng)業(yè)主大會(huì)特別授權(quán)的，因此該補(bǔ)充協(xié)議屬無(wú)效協(xié)議（參見(jiàn)常江：《全國(guó)首例業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)案一審判決》，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》，2004-02-02.）。

隨著全國(guó)第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問(wèn)題便浮現(xiàn)出來(lái)：業(yè)主委員會(huì)是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權(quán)利義務(wù)？應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)行使其權(quán)力？

二、業(yè)主委員會(huì)的法律地位業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”，又稱“物業(yè)管理委員會(huì)”（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29頁(yè)。）；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權(quán)管理委員會(huì)”或簡(jiǎn)稱其為“管理委員會(huì)”（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁(yè)。）。2003年9月1日起開(kāi)始實(shí)施的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，第一次將“業(yè)主委員會(huì)”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位，理論上有不同的表述?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中的表述是：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。有的學(xué)者認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)為管理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機(jī)關(guān)，如同管弦樂(lè)隊(duì)的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁(yè)。）也有人認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29-34頁(yè)。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位的局部把握，沒(méi)有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會(huì)法律地位的實(shí)質(zhì)。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條文的規(guī)定，結(jié)合其他專家學(xué)者的研究結(jié)果，我認(rèn)為可以將業(yè)主委員會(huì)的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個(gè)部分。

（一）業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過(guò)第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。

新出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個(gè)條款，即“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，但是在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)部法律關(guān)系中所處的地位。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作的職責(zé)。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。通過(guò)對(duì)于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學(xué)者的觀點(diǎn)，我認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間存在著一種民事法律關(guān)系。所謂，是指人在權(quán)范圍內(nèi)，以被人的名義或自己的名義獨(dú)立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的目的，由于其自身無(wú)法完成物業(yè)管理活動(dòng)，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識(shí)或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當(dāng)?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會(huì)被選舉產(chǎn)生，且當(dāng)選成員沒(méi)有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規(guī)定：人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應(yīng)視為該人所自為；惟相對(duì)人明知其權(quán)，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國(guó)四十八年版，第288頁(yè)。）。業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，是在其權(quán)范圍之內(nèi)；并且物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此也顯然是明知的。所以盡管業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構(gòu)成要件，仍然屬于行為。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)管理委托合同中，除了明確寫明由業(yè)主委員會(huì)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合的特征（參見(jiàn)前引⑶，王利明書，第117-118頁(yè)。），故業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，可以認(rèn)定為是民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)系人，全體業(yè)主系被人，業(yè)主委員會(huì)所的民事法律行為系與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。

但是，民事法律關(guān)系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施的職責(zé)。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納?；谝陨蠗l款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系。其中，業(yè)主委員會(huì)扮演著一種類似于居民委員會(huì)或村民委員會(huì)的群眾自治組織的角色，在管理關(guān)系中處于管理者的地位；而全體業(yè)主則處于被管理者的地位。

（二）業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位所謂業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位，是指業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)以外的其他特定主體（依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，主要包括物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)）所具有的法律地位。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見(jiàn)到比較明確的表述。但是仔細(xì)分析國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，我們可以將業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位劃分為民事法律關(guān)系中的法律地位和行政法律關(guān)系中的法律地位。

《物業(yè)管理體條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以及及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關(guān)系。所謂委托合同，1999年頒布并實(shí)行的《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。也有學(xué)者將委托合同稱為“委任”，謂當(dāng)事人約定一方委任他方處理事務(wù)，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國(guó)四十九年版，第359頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中，由于業(yè)主委員會(huì)其自身沒(méi)有能力進(jìn)行物業(yè)管理，故只能委托具有管理能力的物業(yè)管理企業(yè)代為自己進(jìn)行管理。一旦業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理委托合同上簽字，便意味著物業(yè)管理委托合同的成立。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同規(guī)定的范圍內(nèi)為業(yè)主委員會(huì)實(shí)施物業(yè)管理的事務(wù)，而業(yè)主委員會(huì)則在全體業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下向物業(yè)管理企業(yè)支付報(bào)酬，兩者之間存在著明顯的勞務(wù)給付關(guān)系。上述內(nèi)容，完全符合委托合同的法律性質(zhì)，（參見(jiàn)上引，史尚寬書，第359-365頁(yè)。）故業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人，委托的內(nèi)容是業(yè)主委員會(huì)所在居住小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。

業(yè)主委員會(huì)除了在與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中處于委托人的地位以外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間還存在著一種行政管理法律關(guān)系。所謂行政管理法律關(guān)系，是指作為行政主體的行政機(jī)關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織因行使行政職能而與行政相對(duì)人的個(gè)人、組織所發(fā)生的關(guān)系（姜明安：《行政法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版，第17-18頁(yè)。）。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)時(shí)，房地產(chǎn)行政管理部門無(wú)須與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或是征得其同意，而可以直接在《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的范圍內(nèi)通過(guò)自由裁量，單方面地選擇責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，則必須無(wú)條件地強(qiáng)制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；并且，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助、配合公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)維護(hù)社會(huì)治安工作并接受其建議、指導(dǎo)和監(jiān)督也是強(qiáng)制性的。如果其不為上述行為，就會(huì)受到有關(guān)部門的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政管理行為的特征（參見(jiàn)羅豪才：《行政法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，1992年版，第107-110頁(yè)。），故可得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間存在著行政法上的行政管理法律關(guān)系，房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)作為行政管理主體，業(yè)主委員會(huì)則處于行政相對(duì)人的地位。

三、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)在明確了業(yè)主委員會(huì)在各種法律關(guān)系中的法律地位以后，其權(quán)利和義務(wù)便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會(huì)內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權(quán)利義務(wù)也可以劃分為內(nèi)部權(quán)利義務(wù)和外部權(quán)利義務(wù)。

（一）業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會(huì)基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在與全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)部法律關(guān)系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為行為中的權(quán)利義務(wù)和管理行為中的權(quán)利義務(wù)。

1.行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會(huì)）的民事法律關(guān)系中處于人的地位。人在民事法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)主要包括以下幾點(diǎn)：（1）人必須親自實(shí)施行為。除非經(jīng)被人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。（2）人應(yīng)謹(jǐn)慎、勤勉地行使權(quán)。人不履行勤勉義務(wù)，疏于處理事務(wù)，使被人設(shè)定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應(yīng)向被人忠實(shí)報(bào)告處理事務(wù)的一切重要情況，以使被人知道事務(wù)的進(jìn)展以及自己利益的損益情況。在事務(wù)處理完畢后，人還應(yīng)向被人報(bào)告執(zhí)行任務(wù)的經(jīng)過(guò)和結(jié)果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負(fù)連帶賠償責(zé)任（參見(jiàn)王利明：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁(yè)。）?；谝陨蟽?nèi)容，業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中，所具有的權(quán)利義務(wù)大致有以下幾個(gè)方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主在業(yè)主大會(huì)中選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，必須在權(quán)的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會(huì)在權(quán)行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，才對(duì)全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或超越其權(quán)的行使范圍同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，則該合同對(duì)于全體業(yè)主沒(méi)有法律效力。此外，業(yè)主委員會(huì)在同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)追認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)以其他任何名義簽訂的一切合同，對(duì)全體業(yè)主都沒(méi)有法律效力。（2）在業(yè)主大會(huì)上向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，并接受其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的人，業(yè)主委員會(huì)在每年召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行年度總結(jié)，向大會(huì)作出工作報(bào)告，將一年中其所進(jìn)行的各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)向全體業(yè)主進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明，并對(duì)財(cái)務(wù)狀況作出年終結(jié)算和新一年的預(yù)算。此外，在業(yè)主大會(huì)上，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)接受全體業(yè)主對(duì)于其各項(xiàng)物業(yè)管理工作的監(jiān)督。當(dāng)業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者和物業(yè)管理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，可以拒絕承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)所為民事法律行為對(duì)全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會(huì)自身；如果全體業(yè)主的利益受到損害，還可以要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系之所以產(chǎn)生，是因?yàn)槿w業(yè)主由于自身專業(yè)知識(shí)和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會(huì)為自己服務(wù)，希望其最大程度地維護(hù)自己的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會(huì)在行使權(quán)時(shí)，必須從全體業(yè)主的利益出發(fā)，維護(hù)其權(quán)益，增進(jìn)其福利?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所以業(yè)主委員會(huì)成員也是業(yè)主之一，其維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益實(shí)際上也是在維護(hù)自己權(quán)益，故其在為任何民事法律行為時(shí)，都應(yīng)該更謹(jǐn)慎、勤勉、忠實(shí)地行使自己的權(quán)，為全體業(yè)主的利益服務(wù)。

2.管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系，處于管理者的地位。管理者在管理關(guān)系中所具有的權(quán)利義務(wù)主要包括檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、建議權(quán)、移交處理權(quán)、獎(jiǎng)懲權(quán)以及依法管理、公開(kāi)管理、對(duì)于非法管理給被管理人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任的義務(wù)（參見(jiàn)應(yīng)松年：《行政行為法-中國(guó)行政法制建設(shè)的理論與實(shí)踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁(yè)。）。落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間具體的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對(duì)于業(yè)主公約的實(shí)施。所謂業(yè)主公約，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會(huì)制定的、對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定的、對(duì)全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)全體業(yè)主在日常生活中實(shí)施、遵守業(yè)主公約的情況進(jìn)行檢查；對(duì)于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會(huì)可以建議其改正，并可以在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行一定的處罰；對(duì)于嚴(yán)重違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)還可以移送上級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，實(shí)施行政強(qiáng)制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項(xiàng)維修資金。所謂專項(xiàng)維修資金，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。在國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和財(cái)政部門關(guān)于專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺(tái)之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)管理?xiàng)l例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會(huì)管理。但是，業(yè)主委員會(huì)在收取、使用和管理專項(xiàng)維修資金時(shí)，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業(yè)主對(duì)于其管理活動(dòng)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)期間，應(yīng)就其管理活動(dòng)及專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理情況向全體業(yè)主作出詳細(xì)的說(shuō)明，并接受其質(zhì)詢。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的管理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權(quán)范圍，或違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，可以變更或撤銷其行為；如發(fā)現(xiàn)其上述管理行為給業(yè)主造成了損失，則可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)有非法挪用專項(xiàng)維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由他們負(fù)責(zé)追回。

（二）業(yè)主委員會(huì)的外部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會(huì)的外部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會(huì)基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會(huì)在外部法律關(guān)系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對(duì)人兩種不同的法律地位，其外部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為委托合同中的權(quán)利義務(wù)和行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)。

1.委托合同中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)之間存在的委托合同的民事法律關(guān)系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）指示受托人處理委托事務(wù)，不將處理該事務(wù)之請(qǐng)求權(quán)讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理委托事務(wù)的情況。（3）預(yù)付費(fèi)用及費(fèi)用償還。（4）支付報(bào)酬（參見(jiàn)史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國(guó)四十九年版，第369-384頁(yè)。）。結(jié)合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中所具有的權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)交由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行處理。依據(jù)1997年建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》及國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理委托合同中只要應(yīng)該包括業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的名稱、物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。在委托管理的期限內(nèi)，若物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有違反《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主委員會(huì)不得單方面提前終止合同，將物業(yè)管理事務(wù)讓與其他物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責(zé)任向原物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會(huì)須定期檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同、實(shí)施物業(yè)管理事務(wù)的情況，檢查監(jiān)督的內(nèi)容主要應(yīng)該包括物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理委托合同中的全部管理事項(xiàng)是否都進(jìn)行了管理、管理是否達(dá)到物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)管理費(fèi)用的具體收支狀況。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理委托合同的行為，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)明確指出、限期整改，如物業(yè)管理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同中的有關(guān)條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責(zé)任條款要求物業(yè)管理公司進(jìn)行賠償。此外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)收集業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)于物業(yè)管理事務(wù)的意見(jiàn)和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)管理企業(yè)。（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)管理事務(wù)中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的正常費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先預(yù)付或事后償還，資金從專項(xiàng)維修資金中支出。但為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會(huì)有審查物業(yè)管理企業(yè)提出的財(cái)務(wù)預(yù)算和決算的義務(wù)，只有在充分論證物業(yè)管理企業(yè)支出費(fèi)用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，才能向其支付該費(fèi)用。若未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或業(yè)主大會(huì)不同意支付，則業(yè)主委員會(huì)不得私自從專項(xiàng)維修資金中向物業(yè)管理企業(yè)支付任何費(fèi)用，否則支出的資金由業(yè)主委員會(huì)自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)。雖然簽訂物業(yè)管理委托合同的是業(yè)主委員會(huì)，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名”的民事法律關(guān)系（前文已有論述），物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會(huì)為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會(huì)仍然負(fù)有協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)；若物業(yè)管理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會(huì)負(fù)有配合其訴訟的義務(wù)。

2.行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中，處于行政相對(duì)人的地位。行政相對(duì)人在行政管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務(wù)。（3）對(duì)行政主體執(zhí)行公務(wù)的行為予以配合、協(xié)助。（4）接受行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對(duì)自己作出不利的行為時(shí)，有權(quán)陳述、申辯。（6）向有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請(qǐng)求國(guó)家賠償或補(bǔ)償（參見(jiàn)姜明安：《行政法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版，第22-23頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)具體的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門更好地了解和管理業(yè)主委員會(huì)所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，這次《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)備案制度。當(dāng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案，在備案時(shí)一般還需提交業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過(guò)程、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生的過(guò)程符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門一般都會(huì)讓其順利備案的。此外，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會(huì)備案的事項(xiàng)發(fā)生變化時(shí)，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安工作。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)負(fù)有配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作的義務(wù)。當(dāng)公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)出于維護(hù)物業(yè)小區(qū)社會(huì)治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)紀(jì)錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設(shè)計(jì)圖紙等文件資料時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)予以提供。當(dāng)公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)出于維護(hù)治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部門或公用設(shè)施時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業(yè)主大會(huì)的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會(huì)若發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安出現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)通知公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)。（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會(huì)挪用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)給予警告，沒(méi)收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會(huì)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正、給予警告，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)處以處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟(jì)。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)于其備案要求不予答復(fù)或決定不予備案的，業(yè)主委員會(huì)可向其上級(jí)行政主管部門申請(qǐng)復(fù)議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會(huì)不服房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)其進(jìn)行的行政處罰的，也可以向其上級(jí)行政主管部門申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對(duì)于行政處罰行為給業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償和賠償。

四、立法缺陷與現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題在明確了業(yè)主委員會(huì)的法律地位和應(yīng)該具有的權(quán)利義務(wù)之后，再回過(guò)頭來(lái)看國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，不難發(fā)現(xiàn)其中還存在著不少立法缺陷，從而導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中存在的諸多問(wèn)題。其中比較突出的問(wèn)題主要有以下幾類：

（一）業(yè)主委員會(huì)成立數(shù)量少《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)履行選舉業(yè)主委員會(huì)委員的職責(zé)，第十六條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；但由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的成立及備案沒(méi)有做強(qiáng)制性的規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會(huì)數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)實(shí)中由于業(yè)主這方面意識(shí)的欠缺，向房地產(chǎn)行政主管部門備案的業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于物業(yè)小區(qū)而言，數(shù)量相當(dāng)少。例如烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達(dá)242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而與之極不協(xié)調(diào)的是，全市830多個(gè)住宅小區(qū)（包括高層大廈），僅有50多個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊（參見(jiàn)孟瑤：《烏魯木齊業(yè)委會(huì)數(shù)量少制約物管發(fā)展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟(jì)南市的房產(chǎn)管理局下發(fā)了《濟(jì)南市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法和議事規(guī)則》，濟(jì)南市民可以據(jù)此組織成立業(yè)主委員會(huì)。但經(jīng)過(guò)兩年多的時(shí)間，真正依法成立、在房管部門登記備案業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)卻只有區(qū)區(qū)15家（參見(jiàn)鄭重：《業(yè)主委員會(huì)泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。

（二）業(yè)主委員會(huì)缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展管理活動(dòng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)，但是卻沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)的來(lái)源，從而造成了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)由于缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)；另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)成員借口缺乏辦公經(jīng)費(fèi)而拒絕履行其職責(zé)的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，是從物管費(fèi)中提取一定的比例作為辦公經(jīng)費(fèi)。但成立近四年了，一共只報(bào)銷了1000多元錢，平時(shí)交通費(fèi)、電話費(fèi)，一般都是自己出。由于沒(méi)有經(jīng)費(fèi)，如果出現(xiàn)房屋維修、公共設(shè)施維修以及一些法律問(wèn)題，就請(qǐng)不到專業(yè)人士咨詢。而且，很多業(yè)主委員會(huì)成員都很忙，只能利用業(yè)余時(shí)間進(jìn)行工作。在業(yè)主業(yè)委員會(huì)中，還有幾位成員經(jīng)常以缺乏辦公經(jīng)費(fèi)委由拒絕參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議（參見(jiàn)馬祥平：《業(yè)主委員會(huì)：無(wú)盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。

（三）業(yè)主委員會(huì)訴訟地位不明確《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)未予確認(rèn)，從而導(dǎo)致了在現(xiàn)實(shí)中業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，1995年開(kāi)始投入使用，1996年9月該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因營(yíng)業(yè)違規(guī)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。該房地產(chǎn)公司在撤離金湖新村時(shí)，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設(shè)施維修的55萬(wàn)元維修基金。當(dāng)金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會(huì)把當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)該小區(qū)的房地產(chǎn)公司的合作方推上被告席的時(shí)候，合肥市中級(jí)人民法院作出民事裁定，認(rèn)為該業(yè)主委員會(huì)不具備民事訴訟主體資格，對(duì)其不予受理。業(yè)主委員會(huì)不服裁定，向安徽省高級(jí)人民法院提起上訴，同時(shí)還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復(fù)，省高院據(jù)此下達(dá)民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義提訟（參見(jiàn)劉傳勛：《業(yè)委會(huì)致信高法討說(shuō)法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。

（四）業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)范圍、《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然作出了業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，但條款過(guò)于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)超越業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力以及業(yè)主委員會(huì)對(duì)此應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。上述問(wèn)題導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的范圍或者在根本沒(méi)有得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己或者全體業(yè)主的名義為民事法律行為；甚至還出現(xiàn)了、挪用專項(xiàng)維修資金、損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在沒(méi)有得到全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意且沒(méi)有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理企業(yè)使用專項(xiàng)維修資金。一年之中，小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分?jǐn)偟?000多元維修費(fèi)用，多則近4000元。在業(yè)主們的強(qiáng)烈要求下，業(yè)主委員會(huì)才召開(kāi)了部分業(yè)主會(huì)議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細(xì)賬目、支出總額及每平方米分?jǐn)偟馁M(fèi)用，但事后又杳無(wú)音信（參見(jiàn)馬美菱：《維修費(fèi)獅子開(kāi)口業(yè)主利益受侵害、業(yè)委會(huì)就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)上要求頒發(fā)“重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，受獎(jiǎng)?wù)呤菢I(yè)主委員會(huì)主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎(jiǎng)金總額為16萬(wàn)余元。后因業(yè)主非議未能全部?jī)冬F(xiàn)。此后，業(yè)主們陸續(xù)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)存在諸多問(wèn)題：業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開(kāi)發(fā)商簽訂賠償協(xié)議；藏匿開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償給全體業(yè)主的架空層、底層車庫(kù)；將部分房屋私自出租給個(gè)別業(yè)主65年；私自向外發(fā)包13個(gè)小區(qū)物業(yè)工程；用維修基金購(gòu)買超市水票作為獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放等等。當(dāng)業(yè)主們要求業(yè)主委員會(huì)公布維修基金明細(xì)賬、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況、會(huì)議紀(jì)要和開(kāi)發(fā)商移交的架空層、底層車庫(kù)及部分房屋的位置及數(shù)量清單，并解決已發(fā)的超市水票、重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、出租收入納入維修基金等一系列問(wèn)題時(shí)，業(yè)主委員會(huì)拒不處理（參見(jiàn)包蹇：《業(yè)主緣何狀告業(yè)主委員會(huì)》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。

五、制度完善縱觀世界各國(guó)的民事、物權(quán)、房地產(chǎn)管理或物業(yè)管理法律法規(guī)，很多國(guó)家都有著與我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度相接近或相類似的制度設(shè)計(jì)，其中有些規(guī)定對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度的完善具有很大的借鑒價(jià)值。

德國(guó)法民法規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)（凡外國(guó)法律中某具體概念與我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的某一概念相近的，為便于理解，統(tǒng)一使用我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的提法。下同）成員由業(yè)主中的一人或其他具有專門特長(zhǎng)的個(gè)人或法人擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)成員的任命及解任由業(yè)主大會(huì)之多數(shù)決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒(méi)有特別解任之必要，但依法律規(guī)定，該業(yè)主委員會(huì)成員的職務(wù)即已終結(jié)。對(duì)于任期屆滿、職務(wù)終了的業(yè)主委員會(huì)成員，可以由業(yè)主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內(nèi)的業(yè)績(jī)。另外，即使在任期之內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員如有重大事由，業(yè)主大會(huì)仍然可以將其解任。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行。（2）保存及修繕小區(qū)物業(yè)中的共用部分。（3）在緊急情況下，對(duì)共用部分的維護(hù)保存采取必要措施。（4）物業(yè)管理費(fèi)用的管理。（5）以全體業(yè)主的名義為一定的行為。（6）將業(yè)主的款項(xiàng)同自己的財(cái)產(chǎn)分別保存。（7）請(qǐng)求業(yè)主出具載明權(quán)范圍的授權(quán)書。（8）預(yù)算及年終結(jié)算。

法國(guó)民法典規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)的選任，以業(yè)主大會(huì)單純多數(shù)的決議予以認(rèn)定。在實(shí)踐中，將專家選任為業(yè)主委員會(huì)成員的情況居多；否則，則當(dāng)選者必須為業(yè)主之一。當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)成員的具體對(duì)象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業(yè)主）。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）承擔(dān)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的任務(wù)。（2）遵守業(yè)主公約。（3）管理并保全小區(qū)物業(yè)，在緊急場(chǎng)合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業(yè)主大會(huì)會(huì)議報(bào)告書和預(yù)算案。（5）代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權(quán)將其解雇。

日本民法典規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)的決議選任和解任業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委員會(huì)成員有不正當(dāng)行為或其他不適于執(zhí)行職務(wù)的情況時(shí)，業(yè)主可以請(qǐng)求法院將其解任。被選任的具體對(duì)象，既可以是業(yè)主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共用部分的管理、維護(hù)和改良。（2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主公約所規(guī)定的內(nèi)容。（3）管理事務(wù)的報(bào)告義務(wù)。（4）保管業(yè)主公約，并在有利害關(guān)系人請(qǐng)求閱覽時(shí)將其提供閱覽。（5）召集業(yè)主大會(huì)。（6）適用委任合同中的相關(guān)規(guī)定。

意大利民法典規(guī)定：業(yè)主大會(huì)可以指派一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，或由業(yè)主申請(qǐng)法院指定。業(yè)主委員會(huì)成員的任期為1年。業(yè)主大會(huì)可以隨時(shí)將其解任，也可由業(yè)主申請(qǐng)法院解任。被選任和以任何理由終止業(yè)主委員會(huì)成員的職務(wù)時(shí)，必須向有關(guān)部門進(jìn)行登記。業(yè)主委員會(huì)在其權(quán)限范圍內(nèi)所作的行為對(duì)全體業(yè)主均有拘束力；對(duì)于其超越職權(quán)范圍所作的行為，業(yè)主可于30日內(nèi)向法院提起控訴。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，遵守業(yè)主公約。（2）小區(qū)物業(yè)共用部分使用的管理及共同利益事項(xiàng)的執(zhí)行，以使全體業(yè)主獲得最大的利益。（3）收取物業(yè)管理費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，支付小區(qū)物業(yè)共用部分所需通常維護(hù)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權(quán)或業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)賦予的權(quán)利范圍內(nèi)，代表全體業(yè)主對(duì)某一業(yè)主或第三人進(jìn)行訴訟。

瑞士民法典規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選任，或由業(yè)主請(qǐng)求法院指派。業(yè)主大會(huì)可以隨時(shí)依照其決議解任業(yè)主委員會(huì)成員，并保留可能發(fā)生的損害賠償權(quán)。當(dāng)業(yè)主大會(huì)忽視重大事由的存在而拒絕解任業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，各業(yè)主可于1個(gè)月內(nèi)向法院請(qǐng)求解任。對(duì)于法院指派的業(yè)主委員會(huì)成員，未經(jīng)法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）依法律法規(guī)、業(yè)主公約及業(yè)主大會(huì)的決議實(shí)施有關(guān)小區(qū)物業(yè)共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業(yè)管理費(fèi)用分派給各業(yè)主，并收取物業(yè)管理費(fèi)和專項(xiàng)維修資金。（3）注意業(yè)主是否依法律、規(guī)章及業(yè)主公約的規(guī)定，使用小區(qū)物業(yè)的共同部分和共同設(shè)施。（4）在獲得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，對(duì)外代表全體業(yè)主（參見(jiàn)陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁(yè)。）。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主為執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理工作，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主互選產(chǎn)生，任期為1年，連選得連任。業(yè)主委員會(huì)成員互推一人為主任委員，主任委員對(duì)外代表業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)具有當(dāng)事人能力，當(dāng)其作為原告或被告參加訴訟時(shí)，應(yīng)將訴訟事件要旨迅速告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，并向其報(bào)告會(huì)務(wù)。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共有及共用部分的清潔、維護(hù)、修繕和一般改良。（2）對(duì)于業(yè)主違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。（3）建設(shè)業(yè)主共同事務(wù)中應(yīng)興革的事項(xiàng)。（4）保管業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)紀(jì)錄、物業(yè)使用執(zhí)照譽(yù)本、建筑物竣工圖說(shuō)等有關(guān)文件資料，并提供利害關(guān)系人閱覽。（5）維護(hù)物業(yè)小區(qū)的安全及環(huán)境。（6）收繳、保管和使用物業(yè)管理費(fèi)及專項(xiàng)維修資金。（7）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。（8）委任、雇傭及監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)人。（9）提出并公告會(huì)計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)。（10）其他業(yè)主公約規(guī)定的事項(xiàng)（參見(jiàn)中國(guó)民商法律網(wǎng)：《臺(tái)灣公寓大廈管理?xiàng)l例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。

通過(guò)分析比較上述各國(guó)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)制度的立法設(shè)計(jì)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，我認(rèn)為我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度應(yīng)該做如下設(shè)計(jì)：

1.實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)職業(yè)化，確立業(yè)主委員會(huì)聘任制業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)聘任，并由業(yè)主大會(huì)向業(yè)主委員會(huì)頒發(fā)寫明權(quán)范圍的授權(quán)書。業(yè)主委員會(huì)的成員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若成員不是業(yè)主，則必須是具有專業(yè)知識(shí)和技能的專家。業(yè)主委員會(huì)成員的聘任期限如果過(guò)長(zhǎng)，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開(kāi)展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發(fā)生。過(guò)短則又由于業(yè)主委員會(huì)成員變動(dòng)頻繁，致使業(yè)主委員會(huì)的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于管理。故我認(rèn)為取2年或3年為宜。

2.加強(qiáng)全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告其工作，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。若業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時(shí)，可以隨時(shí)依照其決議解任業(yè)主委員會(huì)成員，拒絕承認(rèn)其行為對(duì)全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)。

3.確定業(yè)主委員會(huì)的法律地位，賦予其訴訟當(dāng)事人資格應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)屬于事業(yè)法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中處于人的地位，在與全體業(yè)主的管理關(guān)系中處于管理者的地位；在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中處于行政相對(duì)人的地位。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)為民事法律行為時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主委員會(huì)為被告提起民事訴訟。其他情況下，業(yè)主委員會(huì)都可以以自己獨(dú)立的名義參加訴訟活動(dòng)。

4.明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范其權(quán)力的行使業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；（2）在業(yè)主大會(huì)上向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，并接受其監(jiān)督；（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。在與全體業(yè)主之間的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對(duì)于業(yè)主公約的實(shí)施；（2）收取、使用和管理專項(xiàng)維修資金；（3）接受全體業(yè)主對(duì)于其管理活動(dòng)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托合同中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理；（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同；（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費(fèi)用；（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)。在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；（2）配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安工作；（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；（4）依法獲得行政救濟(jì)。對(duì)于以上未列出的權(quán)利義務(wù)，在實(shí)踐中可以參照民事法律關(guān)系、委托合同法律關(guān)系和行政管理法律關(guān)系中的相關(guān)規(guī)定。

主要參考書目：

1.陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版。

2.姜明安：《行政法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版。

3.羅豪才：《行政法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，1992年版。

4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國(guó)四十九版。

5.王利明：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版。

6.顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版。

篇10

(1)施工組織不到位，施工方案沒(méi)有針對(duì)性，施工作業(yè)不能根據(jù)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行及時(shí)的整改，而是一味的根據(jù)最初的設(shè)想進(jìn)行工程施工。(2)材料檢驗(yàn)不到位，許多材料并沒(méi)有經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)試驗(yàn)直接進(jìn)入工地進(jìn)行使用。許多的材料供給方依靠關(guān)系供給原材料，原材料的標(biāo)準(zhǔn)很難達(dá)到施工的要求。(3)房屋建筑施工過(guò)程中的工作人員未能按照要求進(jìn)行施工，施工速度慢，很難達(dá)到預(yù)期的要求。(4)檢驗(yàn)不客觀，現(xiàn)象嚴(yán)重。房屋檢驗(yàn)驗(yàn)收過(guò)程中，檢驗(yàn)人員故意放水，將不合格的建筑當(dāng)做合格驗(yàn)收，造成了后續(xù)購(gòu)買者的許多困擾。

2房屋建筑工程施工質(zhì)量管理的主要方面

2．1房屋建筑施工質(zhì)量策劃

房屋建筑施工的質(zhì)量策劃是房屋建筑施工中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它的好壞將直接關(guān)系到整個(gè)房屋建筑施工的成敗，在策劃制定過(guò)程中要制定關(guān)于質(zhì)量的方針、目標(biāo)、計(jì)劃等工作內(nèi)容。

2．2對(duì)于工程項(xiàng)目的全面了解

在進(jìn)行房屋施工過(guò)程前要熟悉工程項(xiàng)目的整體情況，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中關(guān)于房屋建筑的主體機(jī)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)構(gòu)造、排水線路、照明通暖等項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的核對(duì)。對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中以上各問(wèn)題或者對(duì)圖紙有任何疑義要向設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)或者設(shè)計(jì)單位提出書面建議。在了解完圖紙之后要對(duì)即將建設(shè)的工地進(jìn)行詳細(xì)的勘探工作，并對(duì)所有可能遇見(jiàn)的問(wèn)題在圖紙上進(jìn)行詳細(xì)的標(biāo)注工作。

2．3進(jìn)行全面編制施工應(yīng)急預(yù)案

在進(jìn)行施工的時(shí)候，為了保證施工進(jìn)程按照當(dāng)初的設(shè)想進(jìn)行，必須對(duì)施工中可能遇見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)行全面編制施工應(yīng)急預(yù)案。這些預(yù)案其中要包括施工人員的安全和施工的進(jìn)程，水電的供給，消防設(shè)施的完善，需要的工具設(shè)備維護(hù)工作，不確定因素的應(yīng)急工作，隨著工程的進(jìn)展對(duì)所有的可能性的問(wèn)題進(jìn)行重新的設(shè)計(jì)工作，才能夠防患于未然，保障工程的順利進(jìn)行。

2．4房屋建筑工程的施工質(zhì)量控制

施工是保障建筑最終成型的最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，要求相關(guān)人員狠抓質(zhì)量，實(shí)時(shí)監(jiān)督。在控制施工質(zhì)量的時(shí)候應(yīng)該注意在施工過(guò)程中材料使用、環(huán)境變化、機(jī)器操作磨損和操作問(wèn)題引起的細(xì)小差異。否則可能對(duì)建成后的整體造成損壞和不安全的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。4．4.1施工控制的原則(1)堅(jiān)持“質(zhì)量第一，用戶至上”。房屋建筑要想在市場(chǎng)上站住跟腳首先要做的是對(duì)于質(zhì)量的管理，其次是對(duì)于客戶需求的滿足。(2)團(tuán)隊(duì)核心管理。在進(jìn)行建筑施工的時(shí)候所有的一切都離不開(kāi)團(tuán)隊(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力，所有的工程進(jìn)展都要經(jīng)過(guò)核心團(tuán)隊(duì)的策劃和指揮，因此對(duì)于核心團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)是工作的中心，他們的好壞將會(huì)直接關(guān)系到建筑的好壞。(3)預(yù)防為主。建筑具有整體性，不具返工性的特征，因此在施工過(guò)程中必須是以預(yù)防為主。所以對(duì)于核心團(tuán)隊(duì)和施工人員應(yīng)該做好預(yù)防措施，保證房屋建筑質(zhì)量。(4)恪守職業(yè)道德。在施工的過(guò)程中無(wú)論是核心的管理人員還是施工人員都應(yīng)該嚴(yán)格遵守道德規(guī)范，按照要求進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化施工，不能夠消極怠工，滋生腐敗。4．4．2質(zhì)量控制的因素在進(jìn)行質(zhì)量控制的時(shí)候要注意五個(gè)因素的控制。第一是人的控制，也就是人員規(guī)范性的整體控制，按照基本規(guī)范和操作進(jìn)行施工工作;第二是材料的控制，對(duì)于材料來(lái)說(shuō)必須是檢驗(yàn)合格的;第三是對(duì)于機(jī)械設(shè)備的控制，機(jī)械設(shè)備要定期檢查及時(shí)維護(hù)避免不準(zhǔn)確造成施工方面的失誤;第四是技術(shù)的控制，在控制過(guò)工程中要仔細(xì)討論認(rèn)真研究關(guān)于技術(shù)的應(yīng)用，保障施工的質(zhì)量，降低成本;最后一點(diǎn)是環(huán)境的控制，掌握自然環(huán)境的變化對(duì)于房屋建筑的影響，以此來(lái)加強(qiáng)房屋建筑的質(zhì)量。

3房屋建筑工程施工管理應(yīng)該注意的問(wèn)題

3．1影響質(zhì)量的因素眾多

影響房屋建筑工程質(zhì)量的因素眾多不僅僅包括水文、氣象、地質(zhì)條件等自然環(huán)境因素更多的是施工人員對(duì)于操作方法，規(guī)章制度、建筑工藝和資金籌備等人為因素。

3．2容易產(chǎn)生質(zhì)量變異

看似宏偉的建筑物，其實(shí)是由局部的細(xì)微操作構(gòu)建而成，這些細(xì)微的操作如有不慎就會(huì)造成局部甚至是整體的質(zhì)量事故，在操作過(guò)程中應(yīng)該注意材料、器材和環(huán)境的變化，否則可能出現(xiàn)大的問(wèn)題。

3．3容易產(chǎn)生第一二判斷錯(cuò)誤

所謂第一判斷錯(cuò)誤是由于儀器的不精確造成的，在檢驗(yàn)的過(guò)程中往往可能因?yàn)闄C(jī)器的不精確導(dǎo)致數(shù)據(jù)計(jì)量出現(xiàn)錯(cuò)誤，進(jìn)而導(dǎo)致合格產(chǎn)品檢驗(yàn)的結(jié)果為不合格。而第二判斷錯(cuò)誤是由于第一次檢查時(shí)合格了，第二次放松了對(duì)于檢查的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致不合格的產(chǎn)品結(jié)果為合格。因此在檢查過(guò)程中一定要仔細(xì)，對(duì)于設(shè)備進(jìn)行定期的維護(hù)工作，才能保證對(duì)于產(chǎn)品的驗(yàn)收結(jié)果的正確性。

3．4質(zhì)量受投資、進(jìn)度的制約

施工的質(zhì)量的好壞還受投資和進(jìn)度的制約，一般情況下投資的快慢、大小與工程的質(zhì)量和進(jìn)度成正比。因此在進(jìn)行施工質(zhì)量管理的過(guò)程中應(yīng)該注意關(guān)于質(zhì)量和投資的關(guān)系。

4行房屋建筑工程施工質(zhì)量管理的意義

(1)進(jìn)行房屋建筑工程施工質(zhì)量管理可以保證局部和整體的質(zhì)量，防止返工和檢驗(yàn)不合格的現(xiàn)象產(chǎn)生。(2)有效地調(diào)動(dòng)資金，控制施工的進(jìn)度，做到有序施工。(3)保障原材料進(jìn)口的控制，保障施工人員的操作規(guī)范性，使建筑完全符合建筑要求。(4)保障市場(chǎng)的占有率，讓消費(fèi)者滿意，杜絕質(zhì)量不合格的房屋建筑在市場(chǎng)上銷售，保障消費(fèi)者的既得利益。

5束語(yǔ)