導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)工程論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)工程項目管理指的是在房地產(chǎn)工程項目施工的過程中用系統(tǒng)的理論、觀點和方法，對項目工程進(jìn)行有效地規(guī)劃、組織、決策以及協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，利用有限的資源，在保證工程質(zhì)量的前提下，按時完成計劃任務(wù)，實現(xiàn)固定資產(chǎn)的預(yù)期目標(biāo)。房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)工程的重要組成部分，涉及到房地產(chǎn)項目的規(guī)劃，房地產(chǎn)項目地址的選擇，以及房地產(chǎn)工程的可行性研究。房地產(chǎn)工程管理是確定房地產(chǎn)項目的科學(xué)性和準(zhǔn)確性的重要因素。對于房地產(chǎn)工程項目而言，進(jìn)度、質(zhì)量以及費用是房地產(chǎn)在建設(shè)過程中最受到重視的三個要素也是房地產(chǎn)工程管理的主要目標(biāo)。對這三個目標(biāo)管理的優(yōu)劣直接涉及房地產(chǎn)投資者與業(yè)主直接的經(jīng)濟(jì)利益。合理的房地產(chǎn)工程項目管理，要在充分節(jié)省資金的情況下，節(jié)約工期，建設(shè)出質(zhì)量過關(guān)的工程項目，實現(xiàn)開發(fā)商、承包商和業(yè)主的共贏。

2房地產(chǎn)工程管理與一般工程管理的不同之處

房地產(chǎn)工程管理與一般的工程管理有著很大的不同，這些不同的特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

2.1管理的過程存在很大不同

一般的工程管理過程主要是從企業(yè)對工程進(jìn)行投標(biāo)開始的，涉及到組織相關(guān)的建設(shè)人員進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)過程的管理與監(jiān)督，工程進(jìn)度的管理，以及組織專業(yè)人才對工程項目進(jìn)行驗收。房地產(chǎn)工程管理的范圍和領(lǐng)域都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般的工程管理，房地產(chǎn)工程項目管理的內(nèi)容包括工程前期的地質(zhì)勘查、工程設(shè)計、工程設(shè)計的審查，工程報建，房地產(chǎn)工程的投標(biāo)和招標(biāo)、工程的具體施工、工程驗收以及工程的預(yù)算決算。由此可見，房地產(chǎn)工程管理不僅僅包括一般工程管理現(xiàn)場施工的各個方面，還包括一般工程前期的各項工作，直接影響到房地產(chǎn)工程的順利開展及工作中的各個方面。

2.2工程管理的主體不同

一般工程管理與房地產(chǎn)工程管理之間有著很大的不同，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)工程管理與一般工程管理之間的管理主體有著很大的不同。一般的工程管理只是從建筑過程出發(fā)進(jìn)行管理，而房地產(chǎn)工程管理則不僅僅涉及到建筑過程還涉及到項目管理的方方面面。房地產(chǎn)工程管理設(shè)計的領(lǐng)域則更加廣闊，這主要體現(xiàn)在以下幾點。首先，在工程進(jìn)度的控制上，一般的工程對房地產(chǎn)工程進(jìn)度進(jìn)行控制主要是從工程本身出發(fā)的主要涉及到建筑物的建設(shè)進(jìn)度，房地產(chǎn)工程進(jìn)度的控制不僅僅體現(xiàn)在工程本身，房地產(chǎn)工程管理要站在業(yè)主的角度上對整個項目進(jìn)行管理和布置。其次，一般工程管理和房地產(chǎn)工程管理在技術(shù)層面有著很大的不同。一般的工程管理僅僅是涉及到具體的施工方案和施工技術(shù)，而房地產(chǎn)工程管理則是需要將企業(yè)的營銷理念融合到工程技術(shù)當(dāng)中，然后按照這個參數(shù)進(jìn)行工程的投標(biāo)、招標(biāo)以及工程的建設(shè)等各個方面。再次，一般工程管理和房地瓷產(chǎn)工程管理在成本的控制上存在著區(qū)別。一般的工程管理成本的控制主要體現(xiàn)在建設(shè)過程中對生產(chǎn)成本進(jìn)行控制，房地產(chǎn)工程管理的成本控制體現(xiàn)在整個項目中的各個方面。最后，在工程質(zhì)量的控制方面二者之間有所不同。一般工程管理主要負(fù)責(zé)按照預(yù)先的工程設(shè)計進(jìn)行施工，施工質(zhì)量要符合國家工程建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)工程管理要實現(xiàn)的是要是整個項目工程要符合廣大客戶的要求，二者之間角度是不同的。工程管理的監(jiān)督對象有所差異一般的工程管理組織人力、物力進(jìn)行具體的建設(shè)，對建設(shè)過程中的人、物進(jìn)行監(jiān)督主要是為了實現(xiàn)在建筑工程管理過程中的三大目的，即進(jìn)度、質(zhì)量和費用三個方面。房地產(chǎn)工程管理監(jiān)督的對象是施工單位在具體的施工過程是否嚴(yán)格遵守國家工程管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是否嚴(yán)格按照工程計劃進(jìn)行施，是否在施工的工程中對施工現(xiàn)場進(jìn)行了嚴(yán)格的管理和監(jiān)督。由此我們可以看出房地產(chǎn)工程管理是對一般工程管理進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

3房地產(chǎn)工程管理的具體方法

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)在設(shè)計階段的造價控制

對房地產(chǎn)進(jìn)行工程管理主要是為了達(dá)到在建設(shè)的過程中實現(xiàn)進(jìn)度快、質(zhì)量好以及投資省的目標(biāo)。工程項目的具體設(shè)計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設(shè)過程中節(jié)省建設(shè)投資，首先要做到的就是在工程設(shè)計階段對工程造價進(jìn)行嚴(yán)格的控制。在現(xiàn)階段工程設(shè)計的過程中，專業(yè)的設(shè)計人員的經(jīng)濟(jì)觀念意識比較淡薄，在工程設(shè)計的過程中隨心所欲缺乏相關(guān)的束縛與限制。因此，在進(jìn)行工程設(shè)計時要對具體的設(shè)計方案有具體的費用限制，使工程的設(shè)計的造價限制在一定的范圍之內(nèi)，擺脫過去的盲目的設(shè)計方法。

3.2做好利益分配

在房地產(chǎn)的工程管理過程中對一般工程管理的監(jiān)督組成了房地產(chǎn)工程管理的重要部分。在房地產(chǎn)建設(shè)項目的整個過程之中，主體建筑物的建設(shè)是一個投資高，建設(shè)周期長的主體任務(wù)。建筑產(chǎn)品的形成是開發(fā)企業(yè)和施工單位之間共同努力的結(jié)果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導(dǎo)致了在建設(shè)的過程中出現(xiàn)種種問題，影響到正常的建設(shè)和后期的銷售。

3.3強(qiáng)化公司在建設(shè)過程中的監(jiān)督作用

房地產(chǎn)工程是由企業(yè)開發(fā)施工隊伍完成的，在整個建設(shè)過程中必須加強(qiáng)企業(yè)對建設(shè)過程的監(jiān)督。在實際的施工過程中往往存在著，開發(fā)企業(yè)對施工過程監(jiān)管不利的現(xiàn)狀。究其原因主要體現(xiàn)在兩點，首先，開發(fā)企業(yè)派往建設(shè)工地的人手不足。其次，企業(yè)派往建設(shè)工地的技術(shù)人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監(jiān)督。因此，在今后的房地產(chǎn)工程管理中要加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)對施工單位的監(jiān)督確保工程質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度，維護(hù)業(yè)主和企業(yè)之間的利益。

4結(jié)語

篇2

對于我國工程項目來說，由于工程項目的不同，采購流程也具有差異性，主要在采購的方式、采購的來源以及采購的對象等細(xì)節(jié)上表現(xiàn)出來。從整體來說，采購流程如下：

（1）完成項目施工方案設(shè)計后，房地產(chǎn)企業(yè)的材料員要按照項目的進(jìn)度計劃和材料的清單，對總計劃以及分計劃的采購部門進(jìn)行材料需求的制定。

（2）采購員要按照材料的計劃，采取議標(biāo)或者公開招標(biāo)的方式來確定材料的供應(yīng)商。

（3）在供應(yīng)商確定后，房地產(chǎn)企業(yè)要與供應(yīng)商進(jìn)行采購合同的簽訂，根據(jù)合同的內(nèi)容，要提醒供應(yīng)商及時的交貨。另外，當(dāng)貨運送到工地后，就需要房地產(chǎn)企業(yè)派代表或者專業(yè)的工作人員同監(jiān)理工程人員對貨物的質(zhì)量、數(shù)量進(jìn)行驗收工作。

（4）在確保貨物合格后，供應(yīng)商就要求買方開具發(fā)票并付款。

2傳統(tǒng)采購管理模式的特點、缺點

（1）典型的非對稱信息。對于傳統(tǒng)采購管理來說，首先考慮的就是選擇供應(yīng)商的問題。一般情況下，在進(jìn)行采購時，需要在多個競爭性的供應(yīng)商中選擇最好的供應(yīng)商。同時還要求采購方要保留部分的信息，供應(yīng)商獲得的信息量越多，競爭的機(jī)會就越多，這樣以來對采購方就不公平。

（2）質(zhì)量驗收檢驗的控制難度大。傳統(tǒng)的采購模式，只能使用事后把關(guān)的措施對質(zhì)量和交貨期進(jìn)行有效的控制。質(zhì)量的驗收檢驗是采購部門事后把關(guān)的重要工作，并且控制存在一定的難度。

（3）供需關(guān)系競爭大于合作。就傳統(tǒng)的采購模式而言，雙方的關(guān)系則是臨時、短期的合作關(guān)系，競爭大于合作關(guān)系。在進(jìn)行公開招標(biāo)時，較多供應(yīng)商是降低投標(biāo)的價格而中標(biāo)。供應(yīng)商為了短暫的利益，就會致使產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行一定的降低，更為嚴(yán)重的是供應(yīng)商利用市場的突變以及采購方存在的困難來實施要挾行為。

（4）采購周期長以及響應(yīng)用戶需求能力遲鈍。由于采購需要通過計劃收集以及公開招標(biāo)等過程，所以，采購的周期較長。另外，雙方的合作較為短暫，若存在材料的增加以及減少現(xiàn)象，供應(yīng)商不一定按照采購方的實際需求進(jìn)行供貨，則是根據(jù)合同進(jìn)行供貨，在一定程度上就會要求對方增加費用，使供應(yīng)方得到更多的談判籌碼，這樣就會對項目的工期產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

3供應(yīng)鏈工程項目采購管理的策略

采購管理作為工程項目管理中的一部分，工程項目供應(yīng)鏈制約著采購管理，然而工程項目供應(yīng)鏈包括工程項目內(nèi)部供應(yīng)鏈、外部供應(yīng)鏈。在個性化、多樣化的市場中，采購管理要與多變、復(fù)雜的供應(yīng)市場之間建立一種協(xié)調(diào)的物流供應(yīng)渠道，這樣以來就可以及時的進(jìn)行貨物的供應(yīng)，以此滿足客戶的需要。對于采購管理來說，則戰(zhàn)略層面的采購管理是工程項目供應(yīng)鏈采購管理在進(jìn)行外部資源管理的過程中，企業(yè)要考慮供應(yīng)商的選擇以及戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的因素，從而可以解決采購技術(shù)存在的問題，以此來滿足采購供應(yīng)的要求，另外，要禁止只是為了滿足生產(chǎn)的供應(yīng)而尋找戰(zhàn)略伙伴。對于戰(zhàn)略層面的采購管理來說，主要有以下幾個內(nèi)容：

（1）材料資源的集成。目前，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，市場的激烈競爭以及需求的多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)要以自身的資源能力在市場的競爭中很難的進(jìn)行生存，因此，就要求工程項目采購管理對資源進(jìn)行集成，通過采用外部資源來增加市場的競爭。

（2）信息的集成、共享。對于采購管理來說，信息的集成、共享是實施供應(yīng)鏈管理的重要因素。由于供應(yīng)商對市場的控制，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過信息的集成和共享，才可以對市場需求的變化做出較迅速的反應(yīng)，及時的發(fā)現(xiàn)市場存在的規(guī)律，從而確保企業(yè)的利益。

（3）提高房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力。提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，可以通過提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)能力來完成，對核心業(yè)務(wù)進(jìn)行培養(yǎng)和開拓。

4供應(yīng)鏈工程項目采購管理的措施

（1）與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系。在供應(yīng)鏈工程項目采購管理的基礎(chǔ)上，與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，這樣以來房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商就會實現(xiàn)信息的共享、風(fēng)險的共擔(dān)以及共同獲得利益等。對于戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系來說，則要求雙方之間相互信任以及合作。所以，就可以體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)工程項目與外部的資源進(jìn)行集成和優(yōu)化的特點。戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系對采購管理兩者的作用主要有以下幾個方面：

1）供應(yīng)商。建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，對整體的供應(yīng)鏈采購管理增加責(zé)任感以及利益的共享，對未來需求具有預(yù)見和控制能力。與此同時，建立長期的合作伙伴關(guān)系可以確保供應(yīng)方案設(shè)計的穩(wěn)定性。

2）采購企業(yè)。建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，不僅可以使企業(yè)對采購管理進(jìn)行更好的控制，還可以滿足采購的需求，使不必要的產(chǎn)品檢查得以有效的消除和減少。

（2）維護(hù)好合作伙伴關(guān)系。就供應(yīng)鏈上的房地產(chǎn)企業(yè)而言，基本上經(jīng)濟(jì)都是獨立的。由于一些利益和機(jī)會的誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)可能會隱瞞一些信息，這樣就會導(dǎo)致雙方的戰(zhàn)略合作關(guān)系產(chǎn)生破壞的影響，就會破壞對方的經(jīng)濟(jì)利益。所以，采購管理要集中在雙方互相合作關(guān)系的維護(hù)方面。

5結(jié)束語

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；發(fā)展方向

Abstract: In order to ensure the smooth construction of the construction of the real estate development projects, scientific, standardized the project management system has become an essential one, through the whole process of construction projects to implement the necessary management activities, effective real estate social and economic benefits of the project double harvest. The following article will combination of years of practical work experience, in order to focus on the direction of the development of the management system of China's real estate projects, discussion of the full text.Keywords: real estate; project management; development direction

中圖分類號：TL372+.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A文章編號：2095-2104（2012）09-0020-02

一、序言

隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢朝著一體化方向發(fā)展步伐的不斷加快，一方面帶動了同行業(yè)間的優(yōu)勢互補(bǔ)，另一方面也隨之增加了行業(yè)間的市場競爭力。特別是對于高風(fēng)險性的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在快速發(fā)展的信息化時代里，其建設(shè)項目的管理工作仍滯留在起步階段，不僅制約了其工作效率的提高，更嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)建筑項目管理工作的信息化發(fā)展腳步，造成其與世界先進(jìn)水平間的距離不斷拉大的現(xiàn)象，逐步形成了我國未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步的瓶頸。

二、建設(shè)工程管理信息的分類

1．按照信息來源分類，則主要包含內(nèi)部信息和外部信息兩類。所謂的內(nèi)部信息是指在項目建設(shè)的組織管理過程中所產(chǎn)生的信息，主要有項目決策信息、項目管理信息和項目建設(shè)過程中不同階段作業(yè)現(xiàn)場產(chǎn)生的信息等。它反映項目組織內(nèi)部所擁有的信息狀況以及信息的利用水平和能力。外部信息是指對項目建設(shè)活動有影響的外部環(huán)境各種相關(guān)因素的信息。包括政府相關(guān)部門對建設(shè)工程項目行政審批和許可方面的信息；有關(guān)項目建設(shè)的法律、法規(guī)和決策信息；政府有關(guān)部門的相關(guān)政治、經(jīng)濟(jì)的信息，工程定額和造價信息；勞動力價格、主材價格等市場信息。

2．按照信息流動分類，可分為自上而下的信息、橫向溝通的信息和內(nèi)部與外部溝通的信息。建設(shè)項目信息流向，即項目管理工作路徑，它與建設(shè)項目管理的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置有直接關(guān)系。合理的工作路徑，能夠有效的發(fā)揮項目信息的效益。

3．按信息內(nèi)容分類，可分為工程技術(shù)信息、經(jīng)濟(jì)信息和項目管理信息。工程技術(shù)信息是指項目建設(shè)運行過程中的與工程技術(shù)相關(guān)的信息，包括圖紙、相關(guān)規(guī)范、技術(shù)方案、質(zhì)量保證措施等。經(jīng)濟(jì)信息指與建設(shè)項目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容信息，包括預(yù)算成本、融資情況等。項目管理信息是指有關(guān)管理內(nèi)容的信息，包括招投標(biāo)管理、規(guī)劃設(shè)計管理、合同管理、人力資源管理等方面。

4．按照層次要求分類，可分為計劃信息、控制信息和作業(yè)信息。計劃信息是指房地產(chǎn)開發(fā)公司高層管理者確定的目標(biāo)、規(guī)劃和計劃安排，資源分配等方面的信息。控制信息是指管理層為實現(xiàn)項目建設(shè)目標(biāo)對項目建設(shè)各個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督、控制所得到的信息。作業(yè)信息指項目建設(shè)過程中與日常業(yè)務(wù)相關(guān)的信息和施工現(xiàn)場的各種信息。

5．按照信息時態(tài)特征分類，可分為歷史性信息、實時信息和預(yù)測信息。歷史性信息指已經(jīng)發(fā)生并且被使用過的信息，但對項目管理人員仍有借鑒和啟發(fā)意義或仍有使用價值的信息，以文檔資料的形勢保存。實時信息指反映當(dāng)前建設(shè)工程項目各項活動的信息以及反映當(dāng)前外部環(huán)境特征的信息。這類信息對指導(dǎo)和控制項目建設(shè)各項活動具有非常重要的意義，是項目信息資源開發(fā)利用的重點。預(yù)測性信息是指在掌握上述兩種信息的基礎(chǔ)上，運用科學(xué)的預(yù)測方法和主管人員的經(jīng)驗，對項目建設(shè)未來的各項工作進(jìn)行預(yù)測性描述得到的信息，為房地產(chǎn)開發(fā)公司決策管理層提供決策參考。

6．按照信息穩(wěn)定性分類，可分為穩(wěn)定性信息和流動性信息。穩(wěn)定性信息指在一定時期內(nèi)不會發(fā)生重大變化的信息，在項目管理中往往可以重復(fù)利用，包括建設(shè)項目的目標(biāo)，節(jié)點計劃和各種協(xié)議或合同等。流動性信息是反映建設(shè)項目各項業(yè)務(wù)活動的實際進(jìn)程和實際狀況的信息。這種信息隨工程進(jìn)展而不斷更新，包括建設(shè)項目的財務(wù)狀況和工程進(jìn)度等。

三、建設(shè)工程管理信息的模塊分類

1．投資管理模塊，包括計劃投資數(shù)據(jù)處理；實際投資數(shù)據(jù)處理；計劃—實際投資比例分析；投資分配分析；投資控制以及報告報表生成等功能。

2．工程控制模塊，包括編制項目進(jìn)度計劃；項目實際進(jìn)度的統(tǒng)計分析；進(jìn)度計劃的調(diào)整以及項目進(jìn)度各類數(shù)據(jù)查詢；項目建設(shè)的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)處理；材料、設(shè)備檢驗紀(jì)錄；工程質(zhì)量驗收紀(jì)錄；質(zhì)量統(tǒng)計分析、評定的數(shù)據(jù)處理；質(zhì)量事故處理紀(jì)錄及質(zhì)量報告報表生成等功能。

3．成本控制模塊，主要包括材料設(shè)備采購計劃；材料設(shè)備招標(biāo)文件、詢價文件；分包工程招標(biāo)文件；分包工程招標(biāo)計劃；報價對比分析；設(shè)計概算及各項分包工程標(biāo)底文件。

4．合同管理模塊，包括合同結(jié)構(gòu)模式的提供和選用；各類標(biāo)準(zhǔn)合同文本的提供和選擇；合同文件、資料的錄入、修改、查詢和統(tǒng)計；合同執(zhí)行情況的跟蹤和處理過程的管理；合同實施報告報表生成以及建筑法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法規(guī)查詢等功能。

5．行政事務(wù)模塊，包括文件流傳簽批手續(xù)；行政管理規(guī)則；員工管理手冊；辦公固定資產(chǎn)及耗材的使用情況及支出統(tǒng)計等。

四、建設(shè)工程管理信息系統(tǒng)的建立條件

1．組建信息化領(lǐng)導(dǎo)小組及專業(yè)信息處理隊伍。由于信息管理貫穿業(yè)主項目管理全過程，涉及到項目管理的各個部門和所有項目建設(shè)參與方，開發(fā)公司應(yīng)成立項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的信息化領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一布置建設(shè)工程項目信息化工作，建立項目信息收集、存儲、處理和傳遞的程序，在相關(guān)的項目管理職能部門設(shè)立專職信息員，形成上通下達(dá)的信息資源管理組織體系。在管理信息系統(tǒng)的建設(shè)過程中，需要解決復(fù)雜的管理問題、計算機(jī)信息處理和通信技術(shù)、系統(tǒng)運行操作和維護(hù)等一系列問題，應(yīng)組建一支素質(zhì)過硬的專業(yè)信息處理隊伍。同時，還要對項目管理的不同層次的相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，保證系統(tǒng)開發(fā)和應(yīng)用的順利進(jìn)行。

2．建立建設(shè)工程項目信息管理機(jī)構(gòu)。管理信息系統(tǒng)是整個管理體系中的一個子系統(tǒng)，是業(yè)主項目管理業(yè)務(wù)流程中的一個獨立環(huán)節(jié)，需要有相應(yīng)的信息管理機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)信息管理工作的規(guī)劃、協(xié)調(diào)和管理工作，大中型、復(fù)雜的建設(shè)工程項目，還應(yīng)有信息管理負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)信息管理業(yè)務(wù)，掌握計算機(jī)技術(shù)，掌握系統(tǒng)開發(fā)和應(yīng)用的規(guī)律和方法，具有開拓創(chuàng)新和統(tǒng)籌全局的能力。

3．建立信息系統(tǒng)運行制度。數(shù)據(jù)資源是管理信息系統(tǒng)的血液，數(shù)據(jù)的完整與準(zhǔn)確是系統(tǒng)的質(zhì)量保證。因此，需要建立建設(shè)工程項目信息資源開發(fā)和應(yīng)用的相關(guān)制度，確保管理信息收集、存儲、傳遞、加工和使用順利進(jìn)行。具體工作內(nèi)容包括：建立統(tǒng)一的適用于項目建設(shè)全過程的信息編碼標(biāo)準(zhǔn)；制定和規(guī)范各種紀(jì)錄表格，堅持現(xiàn)場記錄制度，保持原始記錄的完整和規(guī)范；保證數(shù)據(jù)及時輸入電腦，并定期進(jìn)行統(tǒng)計和分析，形成分析報告；規(guī)范設(shè)計圖紙等資料管理形式，對現(xiàn)場變更洽商給予特別關(guān)注；建立收發(fā)文程序，并與項目管理信息系統(tǒng)接軌；規(guī)范會議紀(jì)要的格式；定期對現(xiàn)場進(jìn)行照相，保留圖像資料；重要文件或資料同時以紙質(zhì)文件、電子版?zhèn)浞莘绞奖４娴取?/p>

五、建設(shè)工程管理信息系統(tǒng)的建立

一個完善、成熟的建設(shè)工程管理信息系統(tǒng)具有強(qiáng)大的功能，有效地輔助業(yè)主進(jìn)行項目管理，各模塊的負(fù)責(zé)人及項目經(jīng)理對各系統(tǒng)信息一目了然，可以非常及時、有效的針對當(dāng)時出現(xiàn)的問題展開工作，解決問題于萌芽狀態(tài)。最重要的是通過建立這樣的信息系統(tǒng)可以有效地將工作成果和成功經(jīng)驗進(jìn)行積累，不管是一個大的開發(fā)項目中的各個子項目，還是一個大型開發(fā)公司中的不同的項目公司，都可以從中最大限度的獲取資源的整合和共享。

六、結(jié)語

隨著政府規(guī)范土地管理，嚴(yán)格城市土地規(guī)劃的政策和法規(guī)，房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境趨于合理化，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)與時代同步，以規(guī)范、長久的心態(tài)從事房地產(chǎn)建設(shè)項目的開發(fā)，這也是本文詳細(xì)分析、論證房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理體系確立的最根本目的。

參考文獻(xiàn)：

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成本管理論文2700字(一)：施工企業(yè)責(zé)任成本管理與市場競爭力探討論文

摘要：現(xiàn)如今，城市現(xiàn)代化進(jìn)程不斷加快，各大市場間的競爭日益激烈，在這種形勢下，提高建筑工程施工質(zhì)量的同時合理的控制成本是建筑企業(yè)發(fā)展的重點研究內(nèi)容，也是提升競爭力的主要手段。一般情況下，在各種建設(shè)項目的開展過程中，通常使用責(zé)任成本管理方法來實現(xiàn)資金的控制，為了實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化目標(biāo)，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家相關(guān)規(guī)定。本文在對當(dāng)前建筑施工企業(yè)工程項目責(zé)任成本管理問題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，探討了提高項目責(zé)任成本管理水平的方法。

關(guān)鍵詞：施工企業(yè)；責(zé)任成本管理；市場競爭力

一、前言

建筑施工項目具有施工周期長、花費資金量大等特點，要想確保資金使用的正確性，就必須實施責(zé)任成本管理措施，提高資源的利用效率，為企業(yè)爭取更大的利潤空間。為此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)建筑行業(yè)的發(fā)展要求，對責(zé)任成本管理體系進(jìn)行完善，必要時可學(xué)習(xí)西方國家先進(jìn)的管理理念，將其與本企業(yè)的實際管理內(nèi)容相互融合，要勇于創(chuàng)新，將其貫穿于企業(yè)施工項目的整個實施環(huán)節(jié)當(dāng)中，在為人們提供更好的建筑服務(wù)的同時，義能為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

二、建筑施工企業(yè)工程項目責(zé)任成本管理問題

1、責(zé)任成本管理體系不完善

目前我國工程項目進(jìn)行責(zé)任成本管理時，缺乏靈活性，項目部未能根據(jù)自身的人員配置、任務(wù)結(jié)構(gòu)、組織模式等應(yīng)用操作性強(qiáng)、合理性高、科學(xué)的管理制度，僅僅照搬套用其他項目部或是上級部門的管理方法，很難取得良好的效果。不同責(zé)任中心與職能部門未進(jìn)行有效的交叉管理，盡管不同責(zé)任中心或職能部門明確了自身的職責(zé)與相關(guān)人員的責(zé)任，但是大部分責(zé)任中心與職能部門并未進(jìn)行有效的交叉管理，因而造成總成本偏高，出現(xiàn)浪費的現(xiàn)象。最后，企業(yè)本級機(jī)關(guān)并未親自參與控制管理責(zé)任成本，而是將權(quán)力下放到項目部，降低企業(yè)的整體控制力。

2、管理費用責(zé)任管控缺失

各項目部并未審慎對待各項費用開支，由于管控的缺失，存在開支隨意的情況。有些并未有計劃地使用辦公費，未能合理地控制差旅費，在出差的過程中選擇豪華賓館與飛機(jī)等高消費的支出，并未參照規(guī)定，肆意濫用業(yè)務(wù)招待費，有時內(nèi)部人員選擇比較高檔的酒店用餐，造成浪費。

3、責(zé)任成本分析不全面

工程項目標(biāo)前責(zé)任成本測算不充分，不重視標(biāo)前責(zé)任成本測算工作，承攬項目質(zhì)量不高，仍有承攬?zhí)潛p的項目、風(fēng)險較大的項目和墊資的項目。在實際責(zé)任成本核算工作過程中，各項目部更為重視與鋼筋加工，混凝土生產(chǎn)等主要責(zé)任成本的核算和控制，卻并未基于整體角度去考慮，審慎核算目標(biāo)責(zé)任成本，因此，得到的信息很難用于責(zé)任成本分析，也很難為責(zé)任考核工作提供有力支撐。

各項目部并未全面深入的分析責(zé)任成本，未能對責(zé)任成本進(jìn)行合理的研究。由于未能做好前期核算工作，分析時就缺乏資料的支撐，而且由于責(zé)任成本分析方式不恰當(dāng)，并未針對工程安全質(zhì)量、管理成本、臨時工程、設(shè)備使用等進(jìn)行合理的分析，也沒有將其與技術(shù)方案、質(zhì)量、安全進(jìn)度等掛鉤，所以就出現(xiàn)了嚴(yán)重的責(zé)任成本失控問題。有些部門針對責(zé)任成本進(jìn)行分析，不過其分析也缺乏綜合性，并未結(jié)合資金成本以及當(dāng)期收入等全面剖析研究，成為對責(zé)任成本控制成果產(chǎn)生重要影響的因素。當(dāng)出現(xiàn)問題后，也并未結(jié)合工作標(biāo)準(zhǔn)與崗位職責(zé)進(jìn)行整改，具體責(zé)任人很難追溯整改結(jié)果，判斷整改效果。個別負(fù)責(zé)人即便在問題出現(xiàn)后，也未及時進(jìn)行全面的責(zé)任成本分析，只是簡單地將分析結(jié)果當(dāng)做動態(tài)指標(biāo)反映給相關(guān)人員，并未分析相關(guān)數(shù)據(jù)的深層意義，責(zé)任成本管理工作很難取得良好的效果，相關(guān)問題的價值也未能得到深入的挖掘。

4、責(zé)任成本管理運行機(jī)制不足

工程項目部在責(zé)任成本管理運行機(jī)制上，以全員績效考評為終端的責(zé)任管理機(jī)制有待進(jìn)一步落實，主要表現(xiàn)為項目成本責(zé)任“二次、三次分解”難以有效落實，崗位績效考評與成本責(zé)任的量化尚未有效對接，企業(yè)薪酬制度的變革對激發(fā)各個層面員工創(chuàng)效積極性的作用仍然不夠。在責(zé)任成本的考核方面，獎懲不明，獎罰措施不恰當(dāng)不對等的情況普遍存在。

三、建筑施工企業(yè)工程項目責(zé)任成本管理優(yōu)化措施

1、健全責(zé)任成本管理體系

施工企業(yè)需要落實各部門的責(zé)任，建立合理的規(guī)章制度，進(jìn)行有效的監(jiān)管。由A公司負(fù)起主體責(zé)任，對項目上交款總額等進(jìn)行嚴(yán)格核對，重視不同流程的責(zé)任成本管理與檢查監(jiān)督工作；為了強(qiáng)化責(zé)任成本控制工作，工程項目必需要嚴(yán)格落實管控職責(zé)，實現(xiàn)公司責(zé)任成本目標(biāo)。其他各部門也需加強(qiáng)監(jiān)管意識，由項目經(jīng)理負(fù)起主要責(zé)任，嚴(yán)格監(jiān)督各業(yè)務(wù)部門的工作執(zhí)行情況，逐步建立健全流暢、嚴(yán)謹(jǐn)、高效的管理機(jī)制。需要重視工程項目施工生產(chǎn)的所有細(xì)節(jié)，在技術(shù)、質(zhì)量、安全、材料、設(shè)備等責(zé)任成本方面進(jìn)行審慎的管理，使責(zé)任成本管理工作能夠全方位、多維度的進(jìn)行。加強(qiáng)責(zé)任成本管理體系的靈活性與彈性的建設(shè)，結(jié)合實踐經(jīng)驗與歷史總結(jié)做好備案。在確保能夠連貫控制整體流程的過程中，使各部門積極參與進(jìn)來，團(tuán)結(jié)協(xié)作，重視管理交叉環(huán)節(jié)。

2、加強(qiáng)工程項目責(zé)任成本管控力度

首先，項目部要對工程數(shù)量嚴(yán)加管控，確保整個項目建安成本始終處于可控狀態(tài)。要從源頭計劃部門計價結(jié)算上做好管理，杜絕因計價超量放大成本的現(xiàn)象。其次，要高度重視材料成本的管控問題。工程項目部從材料采購流程的起點抓起，在進(jìn)場材料的審核把關(guān)要嚴(yán)格。用量上的控制對于材料成本來講也是很關(guān)鍵的，尤其要對砂石料、鋼材、水泥等大宗材料采購進(jìn)場做到賬實相符。最后，項目部要對機(jī)械使用費管控到位。項目部機(jī)械使用費在整個項目成本中占比僅次于材料費，做好機(jī)械臺班管控可以有效降低相關(guān)責(zé)任成本。

3、健全項目責(zé)任成本考核體系

工程項目部責(zé)任成本體系主要由集團(tuán)公司、工程公司、項目部、施工隊（工區(qū)）、施工班組五級構(gòu)成。需要考核的主體主要是工程項目部、直管項目部、一次性指揮部。針對前者進(jìn)行考核時，主要分析的內(nèi)容是綜合收益、管控效果、施工進(jìn)度、現(xiàn)場文明施工、工程質(zhì)量、安全措施費使用情況等，考核周期為一年一次，考核后要進(jìn)行通報，并且將其關(guān)聯(lián)到年度績效當(dāng)中。針對后兩者進(jìn)行考核時，主要分析其經(jīng)費控制、履約創(chuàng)新、開源創(chuàng)效等情況，考核周期需要結(jié)合任期考核與年度考核進(jìn)行綜合評價。

四、結(jié)束語

綜上所述，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制改革下，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)時展的要求，對原有的責(zé)任成本管理手段進(jìn)行創(chuàng)新，提高企業(yè)自身的競爭力，實現(xiàn)對企業(yè)物質(zhì)成本和非物質(zhì)成本的全面管理，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

成本管理畢業(yè)論文范文模板(二)：基于房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理的探究論文

摘要：自改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)收入水平不斷提高，越來越多在農(nóng)村的人選擇住城市，住房需求急劇增長，同時在城市居民經(jīng)濟(jì)水平和物質(zhì)物質(zhì)生活追求的不斷提升的情況下，極大地推動了房地產(chǎn)市場需求的大幅提升，同時，伴隨著農(nóng)村城市化的不斷推進(jìn)，建筑工程也逐漸增多。正是在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)在獲得更多發(fā)展機(jī)遇的同時，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，一方面，要在眾多房地產(chǎn)企業(yè)的競爭中生存下去，必須提高其技術(shù)水平和質(zhì)量管理控制水平，另一方面，又必須保證獲得最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要保證工程管理與項目成本管理的科學(xué)化、合理化、系統(tǒng)化，以提高企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量信譽(yù)與經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；工程管理；項目成本管理

隨著社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)步，城市化建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其建設(shè)進(jìn)程也持續(xù)加快，大量的建筑項目開始涌現(xiàn)，使得建筑行業(yè)由此得到了快速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是從事建設(shè)項目投資開發(fā)的企業(yè)集群，在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)市場競爭力的提升就必須要做好工程管理和項目成本管理，其也是保證房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤最大化的基礎(chǔ)，如此才能夠在市場中占有一席之地。本文主要結(jié)合我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程管理和項目成本管理重難點問題提出了一些優(yōu)化建議。

1關(guān)于房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理

事實上，房地產(chǎn)項目的工程管理是屬于貫穿整個房地產(chǎn)項目的周期性工作，其工程項目管理的主要內(nèi)容主要包括了房地產(chǎn)項目開發(fā)、工程項目設(shè)計與規(guī)劃、項目施工管理、工程項目驗收等等。房地產(chǎn)項目工程管理主要是面對房地產(chǎn)工程和城市規(guī)劃區(qū)域的開發(fā)管理，通過房地產(chǎn)企業(yè)對項目區(qū)域內(nèi)的設(shè)計、提供的人力、物理以及資金等方面的合理化整合與配置，通過科學(xué)化的項目運行流程結(jié)合現(xiàn)代化的管理理念與方法實現(xiàn)建筑項目用戶需求的滿足。事實上，地產(chǎn)項目工程管理是將項目開發(fā)、設(shè)計、施工、投入使用的全過程管理，涉及城市管理部門、政府部門、市場需求、施工單位、監(jiān)理單位、用戶、資金等各個方面的協(xié)調(diào)與管理。其工作重點在于對外部環(huán)境、內(nèi)部各部門的協(xié)調(diào)，構(gòu)建出科學(xué)化的協(xié)調(diào)機(jī)制，以保證整個工程項目的周期處在良好的管理控制當(dāng)中，其能夠有效保證工程項目的施工質(zhì)量以及成本控制，確保房地產(chǎn)企業(yè)的價值體現(xiàn)[1]。

房地產(chǎn)工程項目成本管理主要的內(nèi)容包括成本規(guī)劃、成本計算、成本控制、業(yè)績評估。成本規(guī)劃主要是很對房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本思路與總體要求，需要結(jié)合項目效益目標(biāo)和項目方案實際進(jìn)行成本的預(yù)算規(guī)劃和設(shè)計。成本計算是需要借助計算軟件與相關(guān)技術(shù)進(jìn)行項目成本信息的分析，實現(xiàn)成本預(yù)算的預(yù)判。成本控制主要是根據(jù)工程項目的整個實施過程進(jìn)行成本調(diào)整和控制，實現(xiàn)成本降低的目的。成本業(yè)績評估是針對整個工程項目中成本規(guī)劃、成本計算與成本控制結(jié)果的有效性、科學(xué)性分析與結(jié)果反饋，并形成實際的數(shù)據(jù)報告。成本管理工作是企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展效益和未來效益目標(biāo)的重要基礎(chǔ)依據(jù)。因此，各部門必須要具有極高的成本管理意識和節(jié)約意識，真正做到節(jié)能降耗，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。

2房地產(chǎn)工程管理過程中的問題及優(yōu)化措施

目前房地產(chǎn)工程管理過程中在其前期的成本規(guī)劃中表現(xiàn)出一些問題，在用戶需求方面和市場變化方面的掌握與控制出現(xiàn)一些不足，特別是早期規(guī)劃的準(zhǔn)備與詳細(xì)計劃方面，這就導(dǎo)致了市場消費定位產(chǎn)生了偏差，同時其由于數(shù)據(jù)分析和決策時間上對時間成本方面有了很大的浪費。此外，房地產(chǎn)項目工程管理的機(jī)制方面也表現(xiàn)出了不健全的問題，很大的原因在于對項目管理認(rèn)識上的不足。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)受到傳統(tǒng)管理思想和小規(guī)模時期簡單管理模式的影響，對工程管理的模式和方式仍沿用傳統(tǒng)方法，嚴(yán)重缺乏創(chuàng)新思維，使得管理機(jī)制方面出現(xiàn)了較大的問題，致使工程管理當(dāng)中缺乏對工程進(jìn)度和成本的有效管理控制，由此也引起了工程無法按時交工，成本投入過高，管理成本增大，經(jīng)濟(jì)效益降低的情況[2]。

要想切實解決這些問題，就必須要切實的加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理，首先從項目開發(fā)前期的規(guī)劃管理入手，全面的優(yōu)化項目開發(fā)的規(guī)劃管理，做好各項市場調(diào)查和市場調(diào)整，細(xì)致的分析成本投資和實際的項目需求以及市場動態(tài)變化規(guī)律，通過調(diào)查和細(xì)致的分析，全面掌握市場信息，實現(xiàn)對風(fēng)險的有效控制。另外，針對設(shè)計過程也要結(jié)合實際情況制定相關(guān)流程，從各方面考慮和分析項目的各項影響因素，并根據(jù)設(shè)計方案做好工程項目的預(yù)算工作，實現(xiàn)全面可控的前期工程管理體系的建立。針對管理機(jī)制的問題首先要以原有制度基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)實際情況進(jìn)行科學(xué)的優(yōu)化，制定和補(bǔ)充相關(guān)的規(guī)章制度，明確劃分崗位職責(zé)，依據(jù)企業(yè)內(nèi)部工作情況制定合理的考核機(jī)制，從根本上實現(xiàn)管理機(jī)制的全面性和有效性。

3做好房地產(chǎn)工程招標(biāo)成本控制

在具體進(jìn)行項目招標(biāo)期間，需要房地產(chǎn)方始終秉持公開公正的原則，做到誠信招標(biāo)，相關(guān)工作人員要做好信息數(shù)據(jù)的收集整理，認(rèn)真分析信息數(shù)據(jù)，具有綜合各種有利價值信息的意識。同時，還要深入分析工程造價的不同因素，以此為標(biāo)準(zhǔn)制定招標(biāo)投標(biāo)的文件。在招標(biāo)投標(biāo)期間，通過合理的低價獲得相應(yīng)的開發(fā)權(quán)；并且還要重視施工合同的管理，進(jìn)而控制建設(shè)的質(zhì)量，掌握建設(shè)的進(jìn)度，促進(jìn)費用控制的有效性。在簽訂合同期間，要以不同的合同內(nèi)容為基礎(chǔ)，明確協(xié)議條款，如果合同中所涉及費用較多，一定要進(jìn)行明確的約定，例如規(guī)定工期、設(shè)置階段性目標(biāo)、工程款結(jié)算、違約爭議處理等方面[3]。

4房地產(chǎn)工程項目成本管理的問題及優(yōu)化措施

目前房地產(chǎn)工程項目管理過程中成本管理的問題主要在于管理人員和施工人員的成本控制意識較為匱乏，其一是管理體系和管理機(jī)制的問題，其二是人員的專業(yè)素質(zhì)問題，這些都對成本管理和有效控制效果帶來了極大的影響。

很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有形成成熟的管理體系和管理機(jī)制，這對于具有極高復(fù)雜性的房地產(chǎn)工程項目來講，縮小了成本管理限制力度和覆蓋范圍，而且使得成本投入沒了節(jié)制。并且很多企業(yè)并沒有設(shè)立相關(guān)的監(jiān)督管理制度，這就不可避免的使得企業(yè)資源出現(xiàn)浪費的現(xiàn)象，增加了很多不必要的成本投入，甚至還有企業(yè)存在成本虛報的情況。

人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任意識是保證成本管理和有效控制的重要載體，專業(yè)水平和意識水平方面是執(zhí)行力和自控力的基礎(chǔ)，人員必須具備較高的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任意識才能夠增強(qiáng)管理效果和管理效率。因此，房地產(chǎn)單位首先要制定科學(xué)健全的管理制度，并在實踐中不斷完善，使其成為成熟的管理體系，尤其注重施工過程中的成本控制，例如安全防護(hù)和安全風(fēng)險識別以及材料質(zhì)量的嚴(yán)格管理。其次是要全面施行持證上崗，對施工人員的專業(yè)素質(zhì)也要做到嚴(yán)格監(jiān)督，定期進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，以提升人員的專業(yè)水平和責(zé)任意識[4]。

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)警指標(biāo) 預(yù)警方法 預(yù)警系統(tǒng)

中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

我國房地產(chǎn)業(yè)始于20世紀(jì)90年代初，但在其短暫的20多年的運行中卻一直在不斷的波動，特別是近幾年出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)發(fā)展過快、房價過高等現(xiàn)象，對經(jīng)濟(jì)和社會造成巨大的沖擊，這就需要我們對中國的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行深入研究。我國對房地產(chǎn)預(yù)警的研究始于上世紀(jì)九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法并結(jié)合自身特點形成的。我國對房地產(chǎn)預(yù)警的研究主要集中在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)計、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計三方面。

一、 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)研究評述

房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)及指標(biāo)體系是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，科學(xué)、合理地設(shè)置指標(biāo)體系能有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的功能和目標(biāo)，因此，對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)體系進(jìn)行深入研究，無疑是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的一項重要內(nèi)容。我國早期對房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系進(jìn)行構(gòu)建多采用定性方法，而采用定性方法構(gòu)建的指標(biāo)體系，因為主觀性強(qiáng)，各指標(biāo)之間不可避免存在較強(qiáng)的相關(guān)性，也不能準(zhǔn)確判斷各指標(biāo)對房地產(chǎn)業(yè)的影響，指標(biāo)選取依據(jù)不充分，可信度不高，因此后來的學(xué)者主要采用各種定量方法對此問題進(jìn)行了研究。

郭磊、王鋒等認(rèn)為，房地產(chǎn)周期波動的主要原因是宏觀經(jīng)濟(jì)因素的外部沖擊在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生了內(nèi)部傳導(dǎo)。他們在進(jìn)行預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計時，根據(jù)先行、同步和滯后的數(shù)量特征關(guān)系初選了全國消費者物價指數(shù)等18個指標(biāo)，然后以深圳市為例通過時差相關(guān)分析法選擇了9個能相對獨立地反映城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的指標(biāo)作為房地產(chǎn)預(yù)警的指標(biāo)體系，并利用統(tǒng)計預(yù)警法進(jìn)行了單一警兆指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警分析。

郭峰認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取應(yīng)遵循全面性、簡潔性、可操作性等七項原則，在此基礎(chǔ)上應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的方法來選擇房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。其具體做法是參照各地已有的預(yù)警指標(biāo)體系，取其交集，然后利用專家評分法和相關(guān)分析法選出了12個指標(biāo)，并進(jìn)行了實證分析，結(jié)果證明該指標(biāo)體系可以滿足預(yù)警的要求。

葉艷兵、丁烈云利用多元統(tǒng)計中的主成分分析法來確定各單項指標(biāo)的權(quán)重及反映市場景氣狀況的“第一主成分”，采用相關(guān)性分析來確定各單項指標(biāo)同“第一主成分”的相關(guān)性大小，并按照相關(guān)性的大小來決定指標(biāo)的取舍， 同時結(jié)合專家經(jīng)驗等定性分析方法，利用武漢市的歷史數(shù)據(jù)，建立了包括房地產(chǎn)價格、從業(yè)人數(shù)等在內(nèi)的武漢市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。但利用該指標(biāo)體系進(jìn)行預(yù)警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結(jié)合數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗。

周忠學(xué)、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產(chǎn)的20個因素指標(biāo)分為5類指標(biāo)，然后分別對每類指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，最后把原來的20個指標(biāo)合成為7個綜合指標(biāo)，大大簡化了分析工作。

李崇明提出了一種新的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)選擇方法。他認(rèn)為房地產(chǎn)系統(tǒng)作為一個復(fù)雜的大系統(tǒng)，其影響因素眾多，必須采用一種適合復(fù)雜大系統(tǒng)的定量分析方法，并由此提出了系統(tǒng)核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)度，然后根據(jù)指標(biāo)關(guān)聯(lián)度的大小建立指標(biāo)體系的拓?fù)鋱D，最后求取拓?fù)鋱D的核，其構(gòu)成要素就是要選擇的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。

楊佃輝，陳軼等把初選的22個房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)按照指標(biāo)的性質(zhì)分為總量指標(biāo)、購買力指標(biāo)、生產(chǎn)類指標(biāo)、價格類指標(biāo)和交易類指標(biāo)五大類，分別對每類指標(biāo)進(jìn)行聚類分析和非參數(shù)檢驗并結(jié)合定性方法建立了預(yù)警指標(biāo)體系，然后利用上海市房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證分析。

綜上所述，我國對房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結(jié)合的思路轉(zhuǎn)移。定量分析方法主要通過一些統(tǒng)計分析方法消除指標(biāo)間的相互干擾和影響，使不同指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系描述得更為準(zhǔn)確，但它不可避免也存在缺陷，如多數(shù)統(tǒng)計方法對數(shù)據(jù)要求較高，通常需要樣本數(shù)據(jù)夠多，且不具備容錯能力，而且對某些不能量化的因素指標(biāo)也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補(bǔ)。因此，把定量、定性分析方法相結(jié)合來構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系將是未來的發(fā)展趨勢。

二、房地產(chǎn)預(yù)警方法研究評述

預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。在預(yù)警方法的選擇上，我國有關(guān)學(xué)者的研究大致可以劃分為三個階段，房地產(chǎn)發(fā)展初期，即上世紀(jì)90年代的研究以景氣指數(shù)預(yù)警為主；90年代末到本世紀(jì)初以統(tǒng)計預(yù)警為主；近期的研究則轉(zhuǎn)向以人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等為主的人工智能、模式識別方法方向發(fā)展，逐漸與計算機(jī)軟件融合。

（一）景氣指數(shù)法。

如上所述，我國早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點和長期趨勢，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。

黃繼鴻、雷戰(zhàn)波、凌超為了描述房地產(chǎn)景氣的動向,通過構(gòu)建合成和擴(kuò)散指數(shù)來達(dá)到對房地產(chǎn)運行情況進(jìn)行監(jiān)測、預(yù)警的目的。他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)能綜合各個指標(biāo)變量的波動,反映宏觀經(jīng)濟(jì)波動過程,還能夠有效地預(yù)測經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點,但是不能明確表示經(jīng)濟(jì)循環(huán)變化的強(qiáng)弱；合成指數(shù)不僅能預(yù)測經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點,還能在某種意義上反映經(jīng)濟(jì)循環(huán)變動的振幅。因此,他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)(DI)和合成指數(shù)(CI)適用于房地產(chǎn)預(yù)警等宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

李斌、丁烈云、葉艷兵對景氣指數(shù)預(yù)警法進(jìn)行了大量研究后，發(fā)現(xiàn)由于計算方法和側(cè)重點不同，利用擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI對相同的數(shù)據(jù)分別計算得出的房地產(chǎn)警度不一致，他們分析了兩種指數(shù)的計算特點，提出了兩種改進(jìn)方法．第一，對傳統(tǒng)DI計算方法進(jìn)行合理改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來進(jìn)行景氣評價，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設(shè)計了一個能完整反映市場景氣狀況的綜合指數(shù)，即對DI與CI指數(shù)向量進(jìn)行數(shù)據(jù)處理并建立整合基礎(chǔ)以后，依據(jù)DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權(quán)值計算理論，確定各整合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所載信息量的權(quán)重，最后對其進(jìn)行加權(quán)平均求出房地產(chǎn)市場的綜合景氣指數(shù)，并利用武漢市實際數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，結(jié)果表明，改進(jìn)后的綜合指數(shù)能更好地反映武漢市房地產(chǎn)的實際警度。

景氣指數(shù)法經(jīng)過多年的發(fā)展運用也比較成熟，計算方法有了許多改進(jìn)，但是用該方法來對我房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數(shù)法應(yīng)用的前提條件是經(jīng)濟(jì)波動的周期性，而我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數(shù)用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)這些綜合指數(shù)來反映總體的發(fā)展趨勢，而這些綜合指數(shù)對具體指標(biāo)的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個別指標(biāo)的異常波動，因此，用景氣指數(shù)法來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳方法。

（二）綜合模擬法。

綜合模擬法也叫統(tǒng)計預(yù)警法，是我國房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。它主要從系統(tǒng)論角度對指標(biāo)進(jìn)行分析處理，實現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警的目的。其基本思路是先對警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動的情況確定警兆指標(biāo)的警級，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對警級進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個指標(biāo)的警度，比較適合用來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。因此，有不少學(xué)者對此進(jìn)行了嘗試，取得了不少成果。

1995年，建設(shè)部就組織過房地產(chǎn)監(jiān)測、預(yù)警體系的研究，所采用的方法即為統(tǒng)計預(yù)警法，但鑒于行業(yè)發(fā)展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。

趙黎明、賈永飛最早對用統(tǒng)計預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警作了較系統(tǒng)的研究，現(xiàn)在很多研究都是在他們研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。他們首先對經(jīng)濟(jì)預(yù)警的各種方法進(jìn)行了分析、比較，指出統(tǒng)計預(yù)警方法適合用來房地產(chǎn)預(yù)警;接著運用時差相關(guān)分析方法篩選出警兆指標(biāo)，并確定了預(yù)警界限；最后使用模糊評價方法來進(jìn)行警級綜合，使房地產(chǎn)預(yù)警走向定量化和系統(tǒng)化，明確了警情發(fā)生時的控制目標(biāo)和方向，實現(xiàn)了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的計算機(jī)處理。

郭磊、王鋒等采用統(tǒng)計預(yù)警法，結(jié)合深圳市實際數(shù)據(jù)，對深圳房地產(chǎn)運行的軌跡進(jìn)行監(jiān)測，并對未來的走勢進(jìn)行了預(yù)測。他們首先根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)理論和深圳房地產(chǎn)自身的實際，選擇房地產(chǎn)銷售量作為警情指標(biāo)，然后通過對其它指標(biāo)和房地產(chǎn)銷售量的時差相關(guān)分析，選出警兆指標(biāo)，然后通過各警兆指標(biāo)警界的確定，對深圳房地產(chǎn)進(jìn)行了單指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警。張泓銘對各種預(yù)警方法的特點和使用條件進(jìn)行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當(dāng)時的房地產(chǎn)預(yù)警，他詳細(xì)介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進(jìn)行了實證分析。

陳峰、丁烈云對利用綜合預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警容易出現(xiàn)的失真現(xiàn)象進(jìn)行研究后，提出用數(shù)學(xué)方法對用3 預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警區(qū)間進(jìn)行調(diào)整，并以武漢市相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行了實證分析，結(jié)果顯示對預(yù)警區(qū)間修正后，能夠提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的精度。

綜合模擬法既能對房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運用該方法對我國房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題，如統(tǒng)計預(yù)警法要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)，而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效；另外統(tǒng)計預(yù)警法是靜態(tài)的，不具有容錯性，而目前我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)參差不齊，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此采用該方法結(jié)果往往系統(tǒng)精度不高，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識別的預(yù)警方法研究。

（三）基于模式識別的預(yù)警方法。

房地產(chǎn)預(yù)警研究要取得進(jìn)一步的進(jìn)展，就必須廣泛借鑒其它學(xué)科，特別是人工智能、模式識別和非線性系統(tǒng)學(xué)科的研究成果，避免或盡量減少預(yù)警過程中的人為因素，使預(yù)警過程更客觀、可靠。近年來不少學(xué)者對此進(jìn)行了研究，盡管剛剛起步，但其發(fā)展前景已引起人們關(guān)注。

王建成在其博士論文里構(gòu)建了基于概率模式分類的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。所謂模式識別是泛指一類用于對所研究對象根據(jù)其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識別和分類方法。模式識別突破了傳統(tǒng)的指標(biāo)處理思路，不再從簡單的統(tǒng)計規(guī)律出發(fā)探求發(fā)展趨勢，而應(yīng)用模式分類和比較來對未來狀況進(jìn)行預(yù)測。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預(yù)警風(fēng)險等要求，其有關(guān)分類錯判概率等理論，很適合研究預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗、模式特征提取等方法結(jié)合起來，進(jìn)行預(yù)警指標(biāo)選擇，構(gòu)造出一個實用、完整的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。但是基于概率模式分類的預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計需要已知經(jīng)驗概率、條件概率、和后驗概率，實際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風(fēng)險分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎(chǔ)之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。

虞曉芬通過建立BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對杭州市歷年的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，分析預(yù)測有關(guān)指標(biāo)2004-2005年的值，并結(jié)合統(tǒng)計預(yù)警法對杭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)在和未來兩年的綜合警度進(jìn)行判斷和預(yù)報。陳彥等利用模糊模式識別方法，以南京市為例，建立了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并進(jìn)行了實證分析。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)的問題。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯誤而泛化性能不強(qiáng)，同時還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實質(zhì)性的進(jìn)展。

房地產(chǎn)系統(tǒng)是一個復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，由上可知，不管采用哪種方法進(jìn)行預(yù)警，都有各自的缺陷，因此不少學(xué)者嘗試著采用多種方法相結(jié)合來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，取得了較好的效果。

丁烈云在他的名為房地產(chǎn)周期波動與預(yù)警研究的博士論文中，把景氣指數(shù)法、基于系統(tǒng)核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警法三種方法和相應(yīng)的模型結(jié)合起來預(yù)警，經(jīng)過實證分析，表明預(yù)警效果相當(dāng)不錯。

南京房管局在建立南京市房地產(chǎn)市場預(yù)警系時也結(jié)合了景氣指數(shù)法、警兆信號法和專家經(jīng)驗法三種方法共同預(yù)警。采用多種預(yù)警方法對房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，以便相互驗證，這也是今后房地產(chǎn)預(yù)警的發(fā)展趨勢。

三、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計研究評述

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是一個非常復(fù)雜的大系統(tǒng)，預(yù)警指標(biāo)體系的選擇是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)預(yù)警方法是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心，而除此之外有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理，警度的預(yù)報，以及排警對策等都是需要考慮的問題，因此有必要對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的各個功能模塊設(shè)置以及如何利用計算機(jī)技術(shù)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控進(jìn)行研究，國內(nèi)不少學(xué)者進(jìn)行了許多嘗試。

梁運斌對建立房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)進(jìn)行了探索，提出了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)應(yīng)該由景氣分析、預(yù)警信號、行業(yè)監(jiān)測和景氣調(diào)查四個子系統(tǒng)構(gòu)成的基本構(gòu)想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。

彭詡也對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架進(jìn)行了構(gòu)建，他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以細(xì)分為信息采集系統(tǒng)、預(yù)警信號系統(tǒng)和景氣分析系統(tǒng)三個子系統(tǒng)，各個系統(tǒng)相互獨立，其功能如下．景氣分析系統(tǒng)主要進(jìn)行要用來建立預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和預(yù)警預(yù)報制度，房地產(chǎn)信息采集系統(tǒng)主要收集房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)；預(yù)警信號系統(tǒng)主要進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合分析和。

鄭淑琴認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為數(shù)據(jù)處理分析子系統(tǒng)、監(jiān)測預(yù)警子系統(tǒng)以及排警子系統(tǒng)，在文中對這三個系統(tǒng)分別加以研究。

以上研究雖然側(cè)重點不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數(shù)據(jù)的收集、預(yù)警方法的確定和出現(xiàn)警情時的預(yù)報和對策來構(gòu)建的。韓立達(dá)在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)框架的構(gòu)建提出了較系統(tǒng)的構(gòu)想。他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為橫向和縱向兩方面。縱向是指由下至上即由各地市匯總到各個省，層層預(yù)警最后到全國綜合預(yù)警，而橫向預(yù)警是指對每個具體城市的預(yù)警框架可分為統(tǒng)計信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)和動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)三個模塊，每個模塊下面還可細(xì)分為更小的模塊。其中預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)是核心，統(tǒng)計信息系統(tǒng)與動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)都是為其服務(wù)的，前者為其提供基本資料和數(shù)據(jù)，而后者則起著輔助預(yù)警及決策的功能。

郭峰在他的博士論文里以大系統(tǒng)控制理論為基礎(chǔ)構(gòu)建了房地產(chǎn)“遞階控制”預(yù)警系統(tǒng)，把它分為上、中、下三級，上級是輸入部分，也稱為數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，包括警兆數(shù)據(jù)庫、預(yù)警界限數(shù)據(jù)庫、預(yù)測指標(biāo)數(shù)據(jù)庫和警情分析指示數(shù)據(jù)庫等；而中級為控制處理大型專家系統(tǒng)，是整個系統(tǒng)的核心處理器，具體包括指標(biāo)篩選、界限確定、預(yù)測判斷和警情分析指示模型庫；下級指的是輸出部分，即生成子系統(tǒng)，通過銜接器和中級相連，具有圖表、數(shù)據(jù)結(jié)果輸出等功能。

李斌、丁烈云認(rèn)為從計算機(jī)軟件開發(fā)角度來看，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是以MIS為基礎(chǔ)，兼有DSS功能的計算機(jī)預(yù)警信息系統(tǒng)。它可以通過自動處理、分析、判斷輸入和存貯在計算機(jī)中的各種信息，對城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各種異常態(tài)勢發(fā)出預(yù)先警告。他們將其分成兩個相對獨立的子系統(tǒng)，模型管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫管理信息系統(tǒng)，兩個系統(tǒng)之間、操作人員與計算機(jī)之間的信息的傳遞由人機(jī)交互總控系統(tǒng)來調(diào)度。

總的看來，我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計研究才剛剛起步，需要進(jìn)一步研究和發(fā)展，但與計算機(jī)緊密結(jié)合，友好的人機(jī)交互模式和動態(tài)的建模技術(shù)將是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計未來的發(fā)展趨勢。

此文系湖北省教育廳青年項目（239269）

（作者：武漢工程大學(xué)管理學(xué)院工商管理教研室，講師，中南財經(jīng)政法大學(xué)統(tǒng)計學(xué)專業(yè)博士）

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[21]郭峰．基于大系統(tǒng)控制的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)及應(yīng)用研究，重慶大學(xué)博士論文,2005。

篇6

【關(guān)鍵詞】開發(fā)項目； 技術(shù)管理；管理控制；控制要點；房地產(chǎn)開發(fā)

中圖分類號： TU712 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一．引言

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，城市建設(shè)也得到快速發(fā)展，同時各類建筑建設(shè)規(guī)模也越來越大。在房地產(chǎn)建設(shè)中，新興技術(shù)也得到廣泛使用，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目是對房地產(chǎn)在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的項目，是開發(fā)項目的具體應(yīng)用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理中，技術(shù)管理是其中重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)管理中，主要是對策劃設(shè)計、施工進(jìn)度設(shè)計、施工質(zhì)量和開發(fā)成本進(jìn)行管控，也是開發(fā)項目的核心部分控制。

二. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃設(shè)計管理與控制。

1.策劃管控。

房地產(chǎn)項目主要分為住宅、工業(yè)、商業(yè)等不同類型，在項目立項后，要針對性的選擇擅長的策劃公司，作出針對性的策劃，在前期的策劃中，開展市場調(diào)查，進(jìn)行分析后進(jìn)行項目策劃。

在進(jìn)行市場調(diào)查時，要深入市場，要發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，尋找可行的投資空間，并對市場的需求進(jìn)行預(yù)測，分析投資成本。市場調(diào)查的目的是為投資的可信性分析提供基礎(chǔ)的信息，其提供的信息可為項目建設(shè)、項目質(zhì)量、項目效益和投資風(fēng)險程度提供分析依據(jù)。

根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，作出可行性分析后，要組織專業(yè)人員進(jìn)行開發(fā)策劃、開發(fā)步驟、開發(fā)進(jìn)度等開發(fā)方案設(shè)計，同時對項目的投資融資方案和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境保護(hù)評價等進(jìn)行策劃。要根據(jù)建筑密度、建筑面積、工程造價、容積率等指標(biāo)，對技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作出評價，找出其中存在的問題并進(jìn)行改進(jìn)，經(jīng)檢驗后，確定最終開發(fā)方案。

2.設(shè)計管控。

在前期的設(shè)計階段，要進(jìn)行設(shè)計方案的評審、做好施工圖的內(nèi)部審核并掌握施工圖的內(nèi)容。在進(jìn)行方案評審中，要建立項目專家評審制度，對重要項目還要引入“第三方”進(jìn)行專項評審，確保設(shè)計進(jìn)度、設(shè)計質(zhì)量、設(shè)計成果的有效性，并確定投資的合理性和收益的可行性。同時要對施工圖進(jìn)行審核，必要時要進(jìn)行轉(zhuǎn)向?qū)彶?，要加?qiáng)現(xiàn)場的技術(shù)人員、施工單位技術(shù)人員和建立公司等相關(guān)人員的施工圖培訓(xùn)，要對施工圖熟練掌握，熟記于心。

在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中，除了通常的指標(biāo)外，還要控制以下內(nèi)容：地下車庫位置結(jié)合建筑單位外墻位置和地質(zhì)情況確定；盡量保持場區(qū)內(nèi)土石方的平衡；認(rèn)真研究配電房、水泵房等配套設(shè)置的合理位置；要考慮封閉小區(qū)的圍墻位置；要結(jié)合周邊的環(huán)境情況，考慮售樓處和景觀示范區(qū)的位置；對建筑做法進(jìn)行分析確定；對外墻保溫體系進(jìn)行確定；對防水點進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析。

進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計時，要對各種管材和線材進(jìn)行選型優(yōu)化；各種埋墻和鋪地管線的交叉問題設(shè)計可行方案；要注意落水管對立面的影響；地面的配電房、通風(fēng)井、水泵房等位置要突出；要確定各種管道的位置和數(shù)量。在進(jìn)行景觀設(shè)計中，還要考慮減少硬質(zhì)鋪裝面積，增加綠地面積；要減少各種地面構(gòu)筑物以及管道井的影響；要綜合考慮管線的機(jī)構(gòu)方案是否影響景觀效果。

三.開發(fā)進(jìn)度設(shè)計管理與控制。

房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)度影響施工交付期和施工質(zhì)量，施工進(jìn)度的快慢直接影響到開發(fā)效益和開發(fā)成本，對進(jìn)度的管控也是項目開發(fā)管理的核心內(nèi)容。項目開發(fā)進(jìn)度設(shè)計要選擇合適的開發(fā)計劃模板，根據(jù)多方的反復(fù)論證，加強(qiáng)項目開發(fā)計劃的編制，形成符合公司施工要求的開發(fā)進(jìn)度方案。

開發(fā)進(jìn)度設(shè)計要主要是樁基礎(chǔ)的施工方案和工期、地下室的施工，這兩項施工項目對進(jìn)度影響較大，同時也是管控的難點。在該類項目施工中，由于主樓腳手架的影響，造成防水施工不能夠一次性完成。地下室的后澆帶和沉降縫隙以及施工方案、外墻腳手架、地下室及整體建筑方案都會對此產(chǎn)生影響。腳手架影響地下室頂板的防水施工，而后無法進(jìn)行地下室地板覆土施工，不能完成建筑小區(qū)的園林綠化工作，導(dǎo)致無法及時完成銷售預(yù)計時間。

施工進(jìn)度影響是呈連鎖反應(yīng)的，具有類似多米諾骨牌效應(yīng)，由于一項項目的影響，對后期施工時間影響加大，因此也是開發(fā)項目管理中，應(yīng)該足以引起重視的部，這對施工工期和施工成本、投資收益等都有積極作用。

四.施工質(zhì)量管理與控制。

進(jìn)行策劃方案設(shè)計時，不能僅僅關(guān)注建筑外型、建筑風(fēng)格、建筑外觀，更要注重對施工質(zhì)量、施工防滲漏等技術(shù)指標(biāo)設(shè)計。在小區(qū)住宅中，如有大面積地下室發(fā)生滲漏而產(chǎn)生質(zhì)量影響，對其上部的建筑質(zhì)量影響是巨大的，尤其是后期彌補(bǔ)和修復(fù)工程量巨大，這會造成施工成本上升。

設(shè)計沉降縫或后澆帶時，要將建筑主體和地下室分開，提高對覆土層和縫的施工要求。要考慮后澆帶的封閉導(dǎo)致板面積增大產(chǎn)生的膨脹變形、后澆帶加荷載過程中底板和頂板的承載能力、地下室滲水預(yù)防解決方案。對屋頂進(jìn)行防滲漏時，要注意結(jié)構(gòu)板的整體澆筑中不要留下施工冷縫，要確保防水層和基層的結(jié)合度。在防水層上部要做隔離層和保護(hù)層，要確保防水層的質(zhì)量效果，確保防水層不會因為保護(hù)層的變化而受到破壞。

在建筑物滲漏設(shè)計和施工中，外墻上的窗是經(jīng)常被忽視的部分。作為外墻的一部分，其受到氣候的影響較大，由于風(fēng)吹日曬，雨淋等影響會發(fā)生滲漏。為避免和減少后期滲漏的影響，因此要提高和加強(qiáng)在設(shè)計、施工中的質(zhì)量控制。在常規(guī)的施工中，窗洞沒有施工窗帶，導(dǎo)致窗洞的誤差而造成發(fā)泡膠分布不均勻，部分區(qū)域發(fā)泡膠太厚，發(fā)泡膠高出窗平面較多，導(dǎo)致發(fā)泡膠的防水效果不理想。要通過增加窗帶，保證窗洞口準(zhǔn)確的尺寸，提高發(fā)泡膠的施工質(zhì)量和防水質(zhì)量。

五.開發(fā)成本管理與控制。

房地產(chǎn)的開發(fā)成本構(gòu)成非常復(fù)雜，其中既有內(nèi)部因素也有外部因素，還涉及到經(jīng)營、管理、技術(shù)和環(huán)境等方面。對項目的開發(fā)成本構(gòu)成進(jìn)行分析，明確可能產(chǎn)生費用的分類，對提高開發(fā)成本控制具有積極意義。

房地產(chǎn)開發(fā)中，土地費用是一項高額的成本，包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償、征地補(bǔ)償以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套建設(shè)費等。其工程建設(shè)成本又包括前期工程費用、建筑開發(fā)成本以及公共配套設(shè)施費用等。構(gòu)成房地產(chǎn)成本的因素還包括繳納的營業(yè)稅、附加稅、契稅、印花稅等，還包括在銷售中發(fā)生的管理費用等等。

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要以經(jīng)濟(jì)效益為中心，對全員和全過程實施全面控制。在進(jìn)行成本控制中，要充分調(diào)動全體職員參與的積極性，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層也要提高對成本費用的控制重視程度，在開發(fā)、施工全過程中，實施對項目成本的控制。

在房地產(chǎn)的立項、規(guī)劃、施工、銷售等階段，要針對不同階段的不同要點，進(jìn)行針對性的控制，達(dá)到成本績效目標(biāo)。

立項階段的成本控制包括對土體出讓金和土地征用發(fā)生的費用以及前期的工程費?？刂埔c：

規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制是要應(yīng)用價值工程原理，改變事后的成本控制為事前的成本控制，要進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和限額設(shè)計。控制要點：

施工建設(shè)階段要加強(qiáng)先進(jìn)施工組織技術(shù)和科學(xué)的施工方案，對材料、設(shè)備等質(zhì)量和成本進(jìn)行控制?？刂埔c：

銷售階段控制是對銷售投資費用的控制，實現(xiàn)開發(fā)項目資金的回籠，完成預(yù)期的盈利，實現(xiàn)開發(fā)收益?？刂埔c：

六．結(jié)束語

開發(fā)項目的技術(shù)管理與控制手段較多，其涉及內(nèi)容也較為廣泛，進(jìn)行管理與控制時，要結(jié)合工程實際情況，因地制宜。對項目進(jìn)行分段，將項目細(xì)化后，對各細(xì)分階段進(jìn)行管理與控制，以此實現(xiàn)對項目開發(fā)的整體控制，達(dá)到預(yù)計的開發(fā)效果，實現(xiàn)開發(fā)的盈利。

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篇7

論文摘要：深化職業(yè)教育改革，需要根據(jù)學(xué)科的發(fā)展特點，結(jié)合社會對人才的需求，在改革和創(chuàng)新中發(fā)展。從研究房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)專業(yè)培齊基本模式及房地產(chǎn)行業(yè)市場需求情況出發(fā)，將學(xué)科設(shè)置特點與人才需求相結(jié)合，探討了河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式的選定，展示了房地產(chǎn)專業(yè)發(fā)展前景。

1　引言

當(dāng)前，社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對職業(yè)教育的發(fā)展和改革產(chǎn)生了全面的、深刻的影響，并提出了更高的要求。職業(yè)教育要能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)、職業(yè)崗位的需求，滿足社會對專門人才的需要．就必須確立以就業(yè)為導(dǎo)向、以能力為本位的教學(xué)理念。充分體現(xiàn)以提高學(xué)生綜合職業(yè)能力和全面素質(zhì)為目標(biāo)，以實踐技能訓(xùn)練為重點的現(xiàn)代職教特色。所以說，職業(yè)學(xué)校從開始辦學(xué)就要找準(zhǔn)就業(yè)市場需求．在新形勢下，教育都提出了改革人才培養(yǎng)模式要求，進(jìn)一步調(diào)整教育結(jié)構(gòu)，建立具有職業(yè)教育特點的人才培養(yǎng)與評價的標(biāo)準(zhǔn)和制度，深化職業(yè)教育改革。

房地產(chǎn)專業(yè)是適應(yīng)市場發(fā)展的新專業(yè)，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)投資和開發(fā)企業(yè)、物管公司、資產(chǎn)公司以及房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)保險公司等均對房地產(chǎn)專業(yè)人才有著巨大和廣泛的需求然而，房地產(chǎn)專業(yè)又是一個綜合性非常強(qiáng)，兼具工程、管理、經(jīng)濟(jì)和法律等多學(xué)科知識的綜合性專業(yè)，目前該專業(yè)人才的培養(yǎng)模式問題不易把握，其知識、能力和素質(zhì)的要求上也有待明確。河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院自2006年創(chuàng)辦房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，2006年開始招收高職生。作為建筑院校工程管理系的專業(yè)之一，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)使用工程管理專業(yè)基礎(chǔ)課程，即工程技術(shù)類課程、工程經(jīng)濟(jì)類課程、工程管理類課程、造價管理類和法規(guī)類課程等平臺，培養(yǎng)具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營與估價理論問題的能力，具備從事房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)技能畢業(yè)生，以適應(yīng)市場的不同需求。

2　房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式

人才培養(yǎng)模式是指在一定時間，一定社會環(huán)境下，在一定的教育思想指導(dǎo)下，人才培養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及人才培養(yǎng)活動的人才培養(yǎng)計劃、組織方法和運行方式。根據(jù)我國房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)狀和今后發(fā)展的需要，高職人才培養(yǎng)模式的內(nèi)涵包括三個層面的內(nèi)容。第一是目標(biāo)體系，主要指培養(yǎng)目標(biāo)及規(guī)格；第二是內(nèi)容方式體系，主要指教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法與手段、培養(yǎng)途徑等；第三是保障體系，主要指教師隊伍、實訓(xùn)基地、教學(xué)管理和教學(xué)評價等。可以從以下方面對高職類房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)模式進(jìn)行定義：

(1)以培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理一線所需的綜合素質(zhì)較高的技能型技能人才為辦學(xué)宗旨；

(2)完善以培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)技能能力為主線的理論和實踐教學(xué)體系；

(3)形成校內(nèi)教學(xué)與社會教學(xué)與生產(chǎn)實踐相結(jié)合的人才培養(yǎng)途徑；

(4)具備一支教學(xué)水平較高并且具有較強(qiáng)實踐能力的師資隊伍；

(5)具有良好的實踐教學(xué)條件和環(huán)境；

(6)具有科學(xué)規(guī)范和先進(jìn)的教育管理制度。

作為建筑行業(yè)的專業(yè)之一，在能力結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)專業(yè)人有研究型、技能型、研究一技能型三種才培養(yǎng)模式。研究型模式著重培養(yǎng)理論基礎(chǔ)扎實、寬厚，能從事科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)工作的人才。研究型模式要求土木工程和經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)的實力雄厚，要有好的科研條件和學(xué)術(shù)氛圍，并且是以研究生教育為主。技能型模式則培養(yǎng)具有較強(qiáng)的實際操作能力，能將專業(yè)知識和技能應(yīng)用于社會建設(shè)工作人才。研究一技能型模式界于研究型和技能型之間，科研能力和操作能力二者并重，其畢業(yè)生可以從事房地產(chǎn)開發(fā)與評估、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等實踐性工作。

作為工程管理系的專業(yè)之一，在專業(yè)知識結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式有工程型、管理型、工程一管理型三種。工程型模式著重土木工程技術(shù)知識的教育，在課程設(shè)置上安排較多的土木工程類課程和實踐環(huán)節(jié)，其人才特點體現(xiàn)為工程技術(shù)知識豐富，實際操作能力強(qiáng)，能勝任房地產(chǎn)工程技術(shù)和管理的基層崗位。管理型模式偏重于經(jīng)濟(jì)管理知識的教育，在課程設(shè)置上安排的土木工程類課程及其實踐環(huán)節(jié)相對較少，金融、投資和工商管理類等課程的比重較大，工程一管理型模式則對土木工程類知識和經(jīng)濟(jì)管理類知識的教育并重，在課程設(shè)置上并不偏重某一類課程，其人才特點體現(xiàn)為具有一定的土木工程知識和經(jīng)濟(jì)管理知識，具備較強(qiáng)實際動手能力和組織協(xié)調(diào)能力，兼?zhèn)涔こ绦秃凸芾硇腿瞬艑I(yè)技能。

3　我院房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式建立

3．1選擇合理的人才培養(yǎng)模式

根據(jù)我國教育的實際情況，絕大多數(shù)高校應(yīng)選擇技能型或研究一技能型模式。河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院為高職院校，現(xiàn)階段宜選擇技能型、工程管理型培養(yǎng)模式，不適宜選擇純研究型的辦學(xué)模式；而河南省房地產(chǎn)市場需要大量的實踐性技能人才，我院的職業(yè)教育特點正好符合了市場需求。而且，我院有廣泛的土木及建筑工程教學(xué)資源優(yōu)勢，滿足我省對管理型房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀人才對具有一定土木工程知識和經(jīng)濟(jì)管理知識，具備較強(qiáng)實際動手能力和組織協(xié)調(diào)能力需求。

3．2確立培養(yǎng)目標(biāo)

房地產(chǎn)方向的大專畢業(yè)生主要從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的實際工作，但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識寬泛，學(xué)生進(jìn)入社會所需要的知識和技能不可能在學(xué)習(xí)期間全部解決。因此，房地產(chǎn)方向高職畢業(yè)生應(yīng)具有比較扎實的理論基礎(chǔ)，然后在社會需求和個人感興趣的領(lǐng)域去發(fā)展專門知識。

我院房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)定為，面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、營銷策劃公司及政府管理部門等，培養(yǎng)熟悉和把握國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，掌握房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理所必需的知識，掌握房地產(chǎn)估價理論，掌握房地產(chǎn)投資分析與策劃理論，具備房地產(chǎn)估價員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等基本素質(zhì)，兼?zhèn)渫聊竟こ碳夹g(shù)相關(guān)知識，能從事房地產(chǎn)項目策劃、咨詢、估價、開發(fā)、經(jīng)營管理等技術(shù)服務(wù)及相關(guān)管理工作的房地產(chǎn)高素質(zhì)技能型人才。

3．3有特色的教學(xué)計劃

教學(xué)計劃的制定是人才培養(yǎng)模式的具體化形式之一。在具體安排教學(xué)計劃時，可以結(jié)合培養(yǎng)目標(biāo)確定各類課程的比例關(guān)系，進(jìn)而確定各門課程具體內(nèi)容、學(xué)時和學(xué)分要求。按照工程管理系學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會的建議，工程管理系房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)必修課由教研室根據(jù)專業(yè)技術(shù)發(fā)展水平在1—5學(xué)期確定，以拓展學(xué)生的專業(yè)空間。設(shè)置房屋構(gòu)造與識圖、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、招投標(biāo)與合同管理、房地產(chǎn)項目管理、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)策劃、物業(yè)管理等26門課程作為專業(yè)必修課程。以專業(yè)平臺課程加專業(yè)方向課程的模式建立，兩部分課程的學(xué)時分配比例約為專業(yè)平臺課程占50%；專業(yè)方向性課程占50%。在理論與實踐課程安排方面，實踐類課程比例超出50％，讓學(xué)生既具有較為寬廣的專業(yè)基礎(chǔ)，又具有走向工作崗位以后從事某一專業(yè)的初步技能和繼續(xù)學(xué)習(xí)的專業(yè)理論基礎(chǔ)。

3．4強(qiáng)有力的師資隊伍

我院工程管理系現(xiàn)有教師36人，其中注冊造價工程師，監(jiān)理工程師，房地產(chǎn)估價師，一級建造師等10余人，相關(guān)專業(yè)平臺課程師資也非常充分，在多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)估價公司等建立實習(xí)實訓(xùn)基地，以實現(xiàn)產(chǎn)教結(jié)合的教學(xué)途徑。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；工程管理；難點

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

前言

文章簡述了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義 ，并對管理過程中存在的難點問題進(jìn)行了介紹分析，通過分析，結(jié)合自身的實踐經(jīng)驗和相關(guān)知識，對房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理難點的解決措施進(jìn)行了探討。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能減小項目風(fēng)險

房地產(chǎn)的項目方案開發(fā)階段對項目風(fēng)險能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計公司的選擇存在著一定的風(fēng)險，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計公司則能充分保證房地產(chǎn)項目的設(shè)計和實施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計開發(fā)房地產(chǎn)項目之時加強(qiáng)對開發(fā)項目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險意識，減小房地產(chǎn)項目的風(fēng)險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能促進(jìn)建筑項目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強(qiáng)對項目的管理，從而保障項目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理和促進(jìn)實現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計和管理模式，充分實現(xiàn)項目管理設(shè)計對整個建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目對后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理能實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的整體控制和管理，實際上為房地產(chǎn)項目的管理建立了一個基礎(chǔ)的管理平臺。項目的開發(fā)設(shè)計不同，項目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項目都必須依靠工程項目的設(shè)計。項目的設(shè)計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項目。

三、房地產(chǎn)工程管理原則分析

1.科學(xué)合理原則。應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目任務(wù)和具體施工環(huán)境，采用合理的操作方法和作業(yè)流程，科學(xué)合理地進(jìn)行施工現(xiàn)場的各項工作，對施工現(xiàn)場的各項資源做到合理有效的利用，充分發(fā)揮施工人員和管理人員的工作能力，實現(xiàn)科學(xué)化現(xiàn)場管理。

2.經(jīng)濟(jì)效益原則。房地產(chǎn)現(xiàn)場管理工作中，不可以只重視施工進(jìn)度和項目質(zhì)量而忽視項目成本和市場，要克服這種單純的生產(chǎn)觀以及進(jìn)度觀。需要努力打造精品工程，在保證質(zhì)量的同時努力降低成本，并要積極拓展市場，對于生產(chǎn)經(jīng)營的各種要素，應(yīng)當(dāng)精打細(xì)算，努力做到以最少的投入獲取最多的產(chǎn)出，盡力避免不必要的浪費以及任何不合理的開支。

3.標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化原則。標(biāo)準(zhǔn)化管理和規(guī)范化管理，能大大減低房地產(chǎn)現(xiàn)場管理難度，施工現(xiàn)場的諸要素管理都應(yīng)當(dāng)做到有章可循、分工明確，克服主觀隨意性，才能有效協(xié)調(diào)地進(jìn)行施工生產(chǎn)活動，從根本上提高施工現(xiàn)場的工作效率，實現(xiàn)良好的管理效益，建立科學(xué)規(guī)范的現(xiàn)場作業(yè)秩序。

四、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀

1.項目風(fēng)險管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，它涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

2.項目成本管理問題

無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

3、物業(yè)和售后服務(wù)不到位，矛盾沖突隱患較為嚴(yán)重房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備， 但我國許多房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務(wù)意識較差，對于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負(fù)面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。

4.房地產(chǎn)項目開發(fā)前期調(diào)研不足，缺乏可行性研究

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進(jìn)行預(yù)測和控制，致使后期出現(xiàn)了一系列問題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

5.管理體制不健全，致使進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國房地產(chǎn)項目在進(jìn)行開發(fā)時，對項目管理的理解不夠深入，從而在運用過程中雖然照搬項目管理的模式，但是對項目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，尤其是項目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)，自然在進(jìn)度和成本方面也就容易失控，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離。

6.物業(yè)和售后服務(wù)不到位，矛盾沖突隱患較為嚴(yán)重

房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備，但我國許多房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務(wù)意識較差，對于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負(fù)面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。

7.設(shè)計監(jiān)理制度不夠規(guī)范，制約著行業(yè)規(guī)范化運行當(dāng)前，設(shè)計單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計問題在施工中頻繁出現(xiàn)，許多施工單位變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多，這既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂，加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，許多施工單位就忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，這種監(jiān)理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運行。

8.開發(fā)商質(zhì)量意識不強(qiáng)

開發(fā)商總體質(zhì)量意識不強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在偏重施工質(zhì)量監(jiān)督，忽視策劃和設(shè)計階段質(zhì)量監(jiān)督；偏重土建質(zhì)量，忽視功能和配套設(shè)施及設(shè)備的質(zhì)量；偏重表面質(zhì)量，忽視隱蔽質(zhì)量；偏重施工階段的現(xiàn)場質(zhì)量管理，忽視工序進(jìn)行前準(zhǔn)備工作管理；偏重個體計劃質(zhì)量及施工進(jìn)度，忽視整體效率。作為民用建筑建設(shè)主體，開發(fā)商的行為在相當(dāng)程度上影響房屋質(zhì)量。開發(fā)商常常受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，一味壓低造價，導(dǎo)致施工方出于成本的考慮，采用不合標(biāo)準(zhǔn)的材料；或為保證上市時間壓縮建設(shè)周期導(dǎo)致合理工期無法保證；或者前期資金不到位導(dǎo)致工期拖延，后期搶工導(dǎo)致建筑質(zhì)量差；或?qū)⒆≌|(zhì)量視為由施工單位負(fù)責(zé)，將質(zhì)量監(jiān)管的任務(wù)完全交由建設(shè)主管部門。如此種種做法對住宅產(chǎn)品的質(zhì)量產(chǎn)生了相當(dāng)不利的影響。

五、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理難點的解決措施

1.重視、加強(qiáng)項目前期投資決策階段的市場詳細(xì)可行性研究工作。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，“龍身”無法行動。沒有圖紙，無法建設(shè);有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

2.要重視、加強(qiáng)項目決策實施階段的項目各階段設(shè)計和前期工程項目管理計劃工作。整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設(shè)計資源，要求設(shè)計單位按照已批準(zhǔn)的項目可研報告進(jìn)行方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，并以可研報告的預(yù)設(shè)要求評價、審核各階段設(shè)計文件;此階段尚要依據(jù)項目可研和設(shè)計文件編制詳細(xì)的項目管理計劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過必要的決策程序才能進(jìn)行。

3.要從開發(fā)商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機(jī)構(gòu)，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中成本的控制政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負(fù)責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。

5.工期的控制工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進(jìn)度計劃和組織設(shè)計。

6.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中安全的控制房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。

7、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理

首先，積極使用先進(jìn)的工藝技術(shù)，科學(xué)合理安排施工進(jìn)度，科學(xué)調(diào)配勞動力，對總體計劃進(jìn)行周全、翔實的安排，特別是對施工容易發(fā)生的技術(shù)問題要制定詳細(xì)的應(yīng)急措施。同時，專門成立測量小組，認(rèn)真細(xì)致做好測量放樣的工作，工程平面的點、線，都是通過坐標(biāo)點和該點的高度來確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復(fù)核后才能進(jìn)行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專門機(jī)構(gòu)作為信息中心，負(fù)責(zé)搜集、整理和傳遞質(zhì)量動態(tài)信息給項目領(lǐng)導(dǎo)小組，便于領(lǐng)導(dǎo)小組對異常情況的數(shù)據(jù)信息迅速做出反應(yīng)，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時調(diào)整施工安排，糾正偏差，進(jìn)而形成一個對數(shù)據(jù)迅速反應(yīng)、保證項目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)場質(zhì)檢工作員要按時搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進(jìn)行隨機(jī)抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。

最后對材料進(jìn)場嚴(yán)格執(zhí)行檢驗制度。根據(jù)材料計劃檢查材料的規(guī)格、名稱、型號、數(shù)量，檢驗是否具有合格證、材料檢測報告，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過，并做好進(jìn)貨驗證記錄。試驗員還要對使用中的材料進(jìn)行抽查，做好材料二次檢驗工作。

8、對房地產(chǎn)施工進(jìn)度管理

項目經(jīng)理部要加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，很好地掌握設(shè)計文件和業(yè)主的意圖，并通過

自審、會審，對設(shè)計的交流，主動進(jìn)行事前控制，把可能產(chǎn)生的影響盡量降到最低。同時，可以實行計算機(jī)管理方式，要保證房地產(chǎn)項目工程在規(guī)定的工期內(nèi)順利完工，就要對施工進(jìn)度計劃重點把握關(guān)鍵工序和關(guān)鍵線路，它是工期進(jìn)度的關(guān)鍵?？梢酝ㄟ^對房地產(chǎn)工程進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理進(jìn)行控制，只要關(guān)鍵工序出現(xiàn)工期的拖延，就可以在網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度的計劃中進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化和壓縮，制定有效的現(xiàn)場措施，保證工程的按期完成。而且，為了確保房地產(chǎn)工程按期完工，要根據(jù)工程的需要配備足夠的大、中、小型施工機(jī)械，在保證正常施工使用的同時，還要采取有效技術(shù)措施保證緊急時候的備用。

9、房地產(chǎn)施工安全管理

啟動裝置、離合器、保險鏈、防護(hù)罩等防護(hù)設(shè)施要齊全完整。進(jìn)行設(shè)備維修、保養(yǎng)、清理的時候必須首先切斷電源，并在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。圓鋸的鋸盤和傳動部位要安裝防護(hù)罩，并設(shè)置保險檔和分料器；長度小于500mm，厚度大于鋸盤半徑的木料，不能使用圓鋸。砂輪機(jī)要用單向開關(guān)控制。垂直運輸設(shè)備需有防沖頂限位裝置，垂直運輸設(shè)備需附著在主體結(jié)構(gòu)上，并做好接地系統(tǒng)。

從事高空作業(yè)的人員要事先體檢，嚴(yán)禁不適合高空作業(yè)的人員從事高空作業(yè)。進(jìn)行兩米以上的高空作業(yè)的時候，操作人員佩戴的安全帶（或安全帽）的尾繩長度不要超過2m。高處作業(yè)用使用的梯子要保證牢固完整。臺階的間距要在30cm左右，作業(yè)人員上下通行的時候一定要通過樓梯上下，不能用起重機(jī)器進(jìn)行上下。高處作業(yè)人員必須穿平底鞋，不能穿硬底、帶釘和易滑的鞋進(jìn)行作業(yè)。高空的上下交叉作業(yè)時，必須要在上下兩層作業(yè)間設(shè)置密鋪板進(jìn)行隔離。作業(yè)過程中搭設(shè)的云梯、工作臺、腳手架、護(hù)身欄、安全網(wǎng)等，一定要保證堅固可靠，并在經(jīng)過安檢不嫩檢驗合格之后才能夠進(jìn)行使用。高空作業(yè)和地面的聯(lián)絡(luò)、指揮，要有規(guī)定的方式和人員，不能多人指揮或越權(quán)指揮。

10、充分發(fā)揮監(jiān)理部門的作用

在施工過程中，監(jiān)理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進(jìn)行嚴(yán)格實時監(jiān)控，對施工單位施工標(biāo)準(zhǔn)作出監(jiān)督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規(guī)范化。加強(qiáng)對原材料質(zhì)量的監(jiān)理。加強(qiáng)原材料的質(zhì)量控制監(jiān)理是房地產(chǎn)工程監(jiān)理中相當(dāng)關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。監(jiān)理單位必須全程參與到材料的采購，運輸，入庫，保管，領(lǐng)用等各個環(huán)節(jié)，確保原材料質(zhì)量可以達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，確保原材的選用符合工程的特點。比如在外墻滲漏施工中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)材料多以混凝土為主，選用這種材料，質(zhì)量難以保證，使用時間較長就會發(fā)生變形，導(dǎo)致了房地產(chǎn)物之間接觸不牢，從而發(fā)生外滲現(xiàn)象。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的難點是制約房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，涌現(xiàn)出的相關(guān)問題也越來越多，需要認(rèn)真對待，及時解決，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)正常有序的發(fā)展。

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房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述

作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求;約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、市政、交通、供電等幾十個部門和近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)項目管理的重點

房地產(chǎn)項目管理的重點主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面等。 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，能使項目的前期論證、開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，使項目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準(zhǔn)備到竣工驗收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。

工程項目直接目標(biāo)管理方法。對一個建設(shè)項目而言，其直接控制的目標(biāo)有三個，投資、進(jìn)度、質(zhì)量，即在保證安全的前提下，按計劃的投資、進(jìn)度、質(zhì)量完成項目目標(biāo)。這三個目標(biāo)彼此之間是對立統(tǒng)一的關(guān)系，難以同時達(dá)到最優(yōu)，其實施應(yīng)以項目整體最優(yōu)為目標(biāo)。 1 項目成本管理

無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，應(yīng)及時予以批示。

項目投資管理是在保證滿足工程質(zhì)量、工期等合同要求的前提下，對項目實施過程中所發(fā)生的投資，通過計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)等活動實現(xiàn)預(yù)定的控制目標(biāo)，并盡可能地降低投資費用的一種科學(xué)管理活動，它主要通過組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。

房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本管理可通過多種方式進(jìn)行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動每個部門和每個員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認(rèn)為成本控制僅是負(fù)責(zé)預(yù)、結(jié)算及財務(wù)方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發(fā)、建設(shè)的全運轉(zhuǎn)過程中進(jìn)行成本管控。還可通過目標(biāo)控制原則和動態(tài)控制原則-目標(biāo)管理是管理活動的基本技術(shù)和方法，在實施目標(biāo)管理的過程中，成本目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實可行，越具體越好，要落實到部門、直至個人，做到獎罰分明;動態(tài)控制原則因成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制原則。所謂動態(tài)控制就是收集成本發(fā)生的實際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)尋找有效途徑，實現(xiàn)投資控制目標(biāo)。建設(shè)工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設(shè)計階段對項目的定位、材料的選用進(jìn)行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對材料價格進(jìn)行過程控制，主要是在招標(biāo)過程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運用科學(xué)的評標(biāo)方案，選擇相對實力較強(qiáng)的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目?？傊顿Y預(yù)測為投資確立目標(biāo)，投資控制才有針對性，不進(jìn)行投資控制，投資預(yù)測也就失去了存在的意義，也就無從談投資管理了，兩者相輔相成，所以，應(yīng)扎實有效地把這些工作開展好。

篇10

近幾年，我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，大量資源與資金被房地產(chǎn)公司迅速消化，嚴(yán)格監(jiān)控房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)與資金已成為審計的一項重點工作。筆者將近幾年參與的大型房地產(chǎn)公司審計項目中不斷摸索和實踐出的適合房地產(chǎn)公司審計的方法與各位讀者分享，不足之處敬請批評指正。

一、充分做好審前準(zhǔn)備，全盤掌控企業(yè)投資項目情況。首先應(yīng)充分收集審計期內(nèi)國家及地方對房地產(chǎn)行業(yè)適用的相關(guān)政策制度。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各個開發(fā)環(huán)節(jié)均有直接約束和控制。近幾年，國家不斷出臺調(diào)控房地產(chǎn)的政策，審計前應(yīng)熟讀相關(guān)規(guī)定，做到對政策制度基本了解。其次應(yīng)與被審計單位反復(fù)座談，了解公司近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略方向，項目基本情況，項目開發(fā)的內(nèi)部程序，內(nèi)部制約與監(jiān)督手段等。第三，收集被審計單位審計期內(nèi)的房地產(chǎn)項目資料及清單，清單中應(yīng)包括項目名稱、項目性質(zhì)、地點、建筑面積、批準(zhǔn)概算、土地價格、建設(shè)資金、開工日期、竣工日期、是否開盤、房屋套數(shù)、已售套數(shù)、每平米均價、已售金額等內(nèi)容，通過分析清單，可以幫助審計人員事先全盤掌握公司審計期內(nèi)房地產(chǎn)項目情況，并初步確定審計重點。通常我們選擇資金量較大，建設(shè)周期較長或銷售情況不佳的項目作為審計重點。

二、分析土地資源，評價發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)公司發(fā)展?jié)摿κ欠駨?qiáng)勁，通常取決于手中的土地資源是否充足，資金是否雄厚。一般我們通過審核公司摘地過程資料及項目可研分析報告，分析土地開發(fā)價值，并實地檢查儲備土地的實際情況，走訪相同地塊的其他開發(fā)項目，分析評價可研報告是否貼合實際情況，評價公司預(yù)判房地產(chǎn)市場走向的能力以及自身發(fā)展能力。

三、查閱審批及施工資料，分析建設(shè)周期是否正常，核查建設(shè)周期過長的原因。我們曾經(jīng)審計的某房地產(chǎn)公司就存在多個項目開發(fā)時間超過10年，尋根究底，查出了該單位資金缺口較大，相關(guān)證件辦理不齊而無法開工等問題。另外，因開發(fā)時間過于拖沓，導(dǎo)致該公司個別項目因國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的改變而中途擱置，不僅影響了公司的信譽(yù)與形象，更無效占用了大量資金，造成了國有資源的閑置。

四、對照銀行貸款協(xié)議查閱資金賬簿，核查貸款資金實際用途，有無混用貸款資金問題，有無將銀行貸款用于支付土地出讓金問題。房地產(chǎn)是一個高度資金密集型產(chǎn)業(yè)，項目投入需要巨額資金支持，通常情況下，開發(fā)商會通過各種渠道籌措資金，其中以銀行貸款為主。銀行貸款協(xié)議書中均會明確注明資金的投向，所以審計人員應(yīng)查閱會計賬簿，逐項比對貸款資金的流向，對不符合銀行貸款約定內(nèi)容使用的資金應(yīng)予以披露和糾正。房地產(chǎn)企業(yè)往往因為資金需求較大，忽略對貸款資金專項使用的約束管理，項目資金混用，甚至將貸款資金與企業(yè)流動資金混用，貸款管理混亂。另外，按照中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。即企業(yè)銀行貸款均不能用于土地出讓金的繳納，這也是審計中應(yīng)關(guān)注的重點之一。

五、整體與分項分析相結(jié)合，核查項目資金需求，評價財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)通常投資資金額巨大，資金周轉(zhuǎn)期較長，變現(xiàn)能力較差，且較易受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，財務(wù)風(fēng)險高于其他行業(yè)。審計中，應(yīng)重點關(guān)注房地產(chǎn)公司各開發(fā)項目的資金缺口，一般用計劃投資額或合同金額與實際已投入資金的差額對比項目目前可支配資金額分析得出。這一對比分析過程還要結(jié)合國家地方相關(guān)政策，按照資金需求的輕重緩急予以綜合分析。例如，土地出讓金的繳納一般限制較嚴(yán)格，企業(yè)須用自有資金支付，如果企業(yè)自有資金較少，貸款資金較充裕，仍然說明該企業(yè)存在資金風(fēng)險。另外，審計人員也要結(jié)合銀行貸款協(xié)議對企業(yè)貸款的償還能力進(jìn)行審查，主要是結(jié)合還款方式和時間對應(yīng)審查企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，評價籌資風(fēng)險。

六、審核分析房屋銷售情況，查看有無捂盤惜售問題，有無低于市場價格出售房屋問題。房地產(chǎn)企業(yè)一般都會詳細(xì)記錄房屋銷售的各種細(xì)節(jié)，這些信息有時會以紙質(zhì)方式記錄，審計人員需在訪談過程中有策略的引導(dǎo)對方說出記錄內(nèi)容和存放地點，以便獲取第一手資料。這些資料中往往會為審計人員提供較多信息，如樓盤實際成交信息、成本價、實際成交價、購房人信息等。我們可以從中分析出樓盤中的樓王等位置以及結(jié)構(gòu)、朝向較好的房屋是否存在捂盤惜售現(xiàn)象，是否存在低于市場價甚至于成本價銷售的內(nèi)部交易問題。我們曾用此方法查出某房地產(chǎn)公司將項目中的樓王以低于成本價格銷售給關(guān)系單位，造成了國有資產(chǎn)的損失。有時，開發(fā)商會用精裝修等手段變相將房屋低價出售給關(guān)系戶，審計人員需要調(diào)閱售房合同、物業(yè)合同等協(xié)議資料，并與財務(wù)記錄相結(jié)合進(jìn)行分析，同時配合實地勘察發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題。有的開發(fā)商會為避稅，而通過暫時隱藏銷售情況，將房屋收入暫緩入賬。例如，審計中我們走訪了已出售項目的物業(yè)公司，調(diào)閱了業(yè)主入住證明資料，物業(yè)費繳納資料等，以核實銷售記錄是否與實際業(yè)主收房情況一致，結(jié)果我們查出共有45套已售房屋未計入銷售臺賬，近2億元收入未及時入賬。

七、分析工程資料，檢查資料的完整性，評價內(nèi)控的嚴(yán)謹(jǐn)性，審核招投標(biāo)過程是否符合國家有關(guān)規(guī)定，洽商變更及結(jié)算中是否存在舞弊。通常我們會對項目從立項直至竣工結(jié)算的整個過程進(jìn)行內(nèi)部控制流程審計，查看項目實施流程是否符合企業(yè)內(nèi)部相關(guān)要求，內(nèi)控設(shè)計及運行是否有效。這一過程的檢查包括：時間是否符合先后順序，是否逆程序進(jìn)行;施工方資質(zhì)驗證;審核過程是否按照公司內(nèi)控管理流程進(jìn)行，相關(guān)負(fù)責(zé)人是否全部簽字確認(rèn);招投標(biāo)過程是否符合有關(guān)規(guī)定;中標(biāo)金額與內(nèi)容是否與合同約定相符;備案合同是否與實際執(zhí)行合同一致;結(jié)算方式是否與備案合同約定一致;洽商變更是否經(jīng)過施工方、監(jiān)理方和甲方共同確認(rèn)，變更內(nèi)容是否真實合理;付款依據(jù)是否充分;施工過程中有無損失浪費現(xiàn)象等。審計中我們發(fā)現(xiàn)有的開發(fā)商為回避招投標(biāo)環(huán)節(jié)，而將施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的項目分解成若干小項目，這是國家招投標(biāo)法明令禁止的，應(yīng)重點關(guān)注;有時開發(fā)商會因為工期緊張而先開工后招標(biāo)，這種虛假招標(biāo)的問題可以通過審查招標(biāo)資料和施工日志對比查驗出來;還有開發(fā)商背離備案合同，與施工方另行簽訂施工協(xié)議，這也可以通過調(diào)閱2份合同審核查出;另外，在洽商變更中也會出現(xiàn)高于市場報價或重復(fù)建設(shè)以獲得額外工程款的問題，這就需要通過協(xié)查和實地踏勘查驗。上述審查過程較為專業(yè)，審計部門可以根據(jù)審計人員實際情況外聘專家配合實施。

八、調(diào)閱項目竣工決算資料，以及項目后評價工作報告，對房地產(chǎn)項目整體情況進(jìn)行綜合評價?？⒐Q算一般會反映出房地產(chǎn)公司成本費用控制能力以及整個施工監(jiān)管的控制水平，多房地產(chǎn)企業(yè)遲遲不做竣工決算，就是怕暴露出自身在成本控制或施工監(jiān)管環(huán)節(jié)上的漏洞，這是我們應(yīng)將其列為審計重點的一項線索，通常這類項目會存在較多問題。后評價報告是近幾年房地產(chǎn)企業(yè)普遍開展的一項自我評價工作，通過查閱該報告可以幫助審計人員提高對項目整體情況的了解，將該報告與項目前期可研報告對比，可以評價企業(yè)制定項目計劃的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，同時對評價企業(yè)整體運營管理情況也是較為全面的參考。