導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇城市物業(yè)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    第一條  為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理新體制，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平，為城市居民創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

    第二條  在本省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

    本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋及公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場(chǎng)地等。所稱(chēng)物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。

    本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋的所有權(quán)人。

    第三條  城市新建住宅區(qū)和達(dá)到一定規(guī)模且公共設(shè)備、公用設(shè)施等配套比較齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

    配套設(shè)施不全的城市住宅區(qū)，由所在地政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)施物業(yè)管理。

    實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)的具體規(guī)模、范圍，由市、縣（市）人民政府劃定。

    第四條  省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，其主要職責(zé)是：

    （一）貫徹實(shí)施國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；

    （二）管理全省物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制；

    （三）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作；

    （四）依法查處物業(yè)管理中的違法行為。

    市、縣（市）建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，其具體職責(zé)由同級(jí)人民政府確定。

    第五條  各級(jí)規(guī)劃、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、郵電、供電、供水、物價(jià)、工商等部門(mén)和單位，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，協(xié)同建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)做好有關(guān)管理工作。

    街道辦事處協(xié)助有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

    第六條  物業(yè)管理行業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)（居民服務(wù)業(yè)）優(yōu)惠政策。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

    第二章  業(yè)主會(huì)議與業(yè)主委員會(huì)

    第七條  住宅區(qū)入住率或者房屋出售率達(dá)到60％以上時(shí)，所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人代表召開(kāi)首次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；以后的業(yè)主會(huì)議由住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。

    第八條  業(yè)主會(huì)議，可以由住宅區(qū)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。

    業(yè)主會(huì)議決定事項(xiàng)，以組成人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)。

    第九條  業(yè)主會(huì)議是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)：

    （一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；

    （二）審議、修改、通過(guò)住宅區(qū)業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；

    （三）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告并監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

    （四）審定住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和使用人權(quán)益的重大事項(xiàng)；

    （五）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。

    第十條  首次業(yè)主會(huì)議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在地人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。

    第十一條  業(yè)主委員會(huì)由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，在9至15名的范圍內(nèi)確定。必要時(shí)，經(jīng)業(yè)主會(huì)議決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于5名。

    業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)主任、副主任、委員，一般為兼職。

    業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員，應(yīng)當(dāng)推選熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時(shí)間的人員擔(dān)任。

    業(yè)主委員會(huì)開(kāi)會(huì)時(shí)，可以邀請(qǐng)住宅區(qū)所在地的居民委員會(huì)派員參加。

    第十二條  業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，每屆任期三年，可以連選連任。

    第十三條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的章程行使下列職權(quán)：

    （一）召集和主持業(yè)主會(huì)議；

    （二）按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同；

    （三）主持制定住宅區(qū)業(yè)主公約，并提交業(yè)主會(huì)議審議通過(guò)；

    （四）審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計(jì)劃及物業(yè)管理重大措施；

    （五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。

    業(yè)主委員會(huì)履行下列義務(wù)：

    （一）根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主、使用人的意見(jiàn)、要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

    （二）接受住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會(huì)議、物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督；

    （三）督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；

    （四）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理服務(wù)措施。

    第十四條  業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，每年至少召開(kāi)兩次，決議事項(xiàng)以過(guò)組成人員的三分之二多數(shù)通過(guò)。

    第十五條  業(yè)主委員會(huì)可以采取公開(kāi)招標(biāo)或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理。

    第三章  物業(yè)管理企業(yè)

    第十六條  物業(yè)管理企業(yè)，是依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧并具有獨(dú)立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

    第十七條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)。

    第十八條  物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

    （一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施辦法；

    （二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

    （三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

    （四）選聘專(zhuān)營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等），承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)工作；

    （五）按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)；

    （六）敦請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。

    第十九條  物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

    （一）履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

    （二）接受業(yè)主委員會(huì)、住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和使用人及有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督；

    （三）向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作；

    （四）積極開(kāi)展多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)，豐富住宅區(qū)居民的精神生活。

    第四章  物業(yè)管理委托

    第二十條  住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)管理單位，負(fù)責(zé)住宅區(qū)住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理工作。

    第二十一條  住宅區(qū)房屋銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者在房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理?xiàng)l款，并向購(gòu)房者提供入住管理公約和住戶(hù)手冊(cè)。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶(hù)手冊(cè)，是房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同的組成部分。

    第二十二條  住宅區(qū)入住率或者銷(xiāo)售率達(dá)到60％以上時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在1個(gè)月內(nèi)向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門(mén)報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)召集首次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新委托物業(yè)管理企業(yè)。

    開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門(mén)監(jiān)督下，及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理所必需的工程建設(shè)技術(shù)資料。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將該資料復(fù)印件委托物業(yè)管理企業(yè)妥善保管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

    第二十三條  接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同。

    物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

    （一）雙方當(dāng)事人名稱(chēng)及地址；

    （二）管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容；

    （三）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

    （四）管理服務(wù)權(quán)限；

    （五）管理服務(wù)費(fèi)用及其支付辦法；

    （六）合同期限；

    （七）雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

    物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同報(bào)住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

    第二十四條  物業(yè)管理委托合同期滿(mǎn)，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會(huì)可以決定終止委托合同，但應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月通知物業(yè)管理企業(yè)。

    物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到終止通知之日起1個(gè)月內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)辦理有關(guān)房屋、工程建設(shè)技術(shù)資料、帳冊(cè)及其他物品的移交手續(xù)。

    第五章  住宅區(qū)的使用與維護(hù)

    第二十五條  住宅區(qū)建成后，必須按照國(guó)家建設(shè)行政主管部門(mén)規(guī)定進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收和住宅區(qū)綜合驗(yàn)收，住宅區(qū)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)參加竣工綜合驗(yàn)收，并就住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容簽署驗(yàn)收意見(jiàn)。

    第二十六條  住宅區(qū)竣工綜合驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：

    （一）住宅區(qū)竣工總平面圖；

    （二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；

    （三）住宅區(qū)公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

    （四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料；

    （五）住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

    第二十七條  業(yè)主和使用人使用房屋和住宅區(qū)公用配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

    （一）房屋裝飾裝修不得危及房屋安全，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)不得改變房屋結(jié)構(gòu)，不得私搭亂建，處理建筑垃圾必須符合有關(guān)規(guī)定；

    （二）改變房屋用途和外貌，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定；

    （三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

    （四）房屋內(nèi)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺(tái)、屋面等公共部位，不得占用、亂堆雜物；

    （五）愛(ài)護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、不得損壞道路、綠地、花卉樹(shù)木、藝術(shù)景觀和休閑設(shè)施等；

    （六）車(chē)輛按照規(guī)定有序停放；

    （七）垃圾實(shí)行袋裝化，按照規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、方式投放；

    （八）住宅區(qū)內(nèi)不得亂貼、亂畫(huà)、亂掛。

    第二十八條  房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

    （一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主和使用人自行維修；

    （二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線(xiàn)、消防設(shè)施等房屋本體公用部位、設(shè)施、設(shè)備，由住宅區(qū)受聘的物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)維修。

    第二十九條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，加強(qiáng)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂(lè)場(chǎng)所、消火栓、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)（摩托車(chē)）庫(kù)、公廁、衛(wèi)生保潔設(shè)備設(shè)施等公用配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修。

    屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

    第三十條  住宅區(qū)內(nèi)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣等管線(xiàn)、設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

    第三十一條  住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)自主意識(shí)，嚴(yán)格遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，積極參與住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)，延長(zhǎng)住宅區(qū)的使用壽命，使住宅區(qū)成為文明、高尚的居所。

    第六章  物業(yè)管理收費(fèi)及管理用房

    第三十二條  物業(yè)管理收費(fèi)，包括公共服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別服務(wù)性質(zhì)，依法實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

    物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法，由省人民政府價(jià)格、建設(shè)行政主管部門(mén)另行制定。

    第三十三條  物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的主要用途為：

    （一）物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費(fèi)；

    （二）綠化管理費(fèi)；

    （三）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

    （四）保安費(fèi)；

    （五）辦公費(fèi)；

    （六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

    （七）法定稅費(fèi)。

    第三十四條  物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法、開(kāi)支方向應(yīng)當(dāng)定期定點(diǎn)公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定按期足額繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。

    第三十五條  物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，供水、供電、供氣等有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)收取水、電、氣費(fèi)，并可以代其定期維修養(yǎng)護(hù)水、電、煤氣等管線(xiàn)、設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定收取代收代辦服務(wù)費(fèi)，使用物業(yè)管理專(zhuān)用發(fā)票。

    業(yè)主需求的特約服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報(bào)價(jià)格行政主管部門(mén)備案。

    第三十六條  房屋公用部位、設(shè)施、設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修費(fèi)，按照國(guó)家和省人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    前款所稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修費(fèi)，應(yīng)當(dāng)存入指定銀行，由業(yè)主自治管理，具體辦法由市、縣（市）人民政府制定。

    第三十七條  各級(jí)人民政府財(cái)政、審計(jì)部門(mén)依法對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修費(fèi)的收取、管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。

    第三十八條  住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)管理用房，在住宅區(qū)整體移交時(shí)，一并移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋共有權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓。

    第七章  法律責(zé)任

    第三十九條  物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到物業(yè)管理行政主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)給予警告，并處30000元以下的罰款。

    第四十條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對(duì)住宅區(qū)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以責(zé)令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000元以下罰款。

    第四十一條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者所提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的，由價(jià)格行政主管部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

    第四十二條  業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)，違反本辦法第二十七條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償；違反有關(guān)法規(guī)的，由有關(guān)部門(mén)依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇2

    第一條  為加強(qiáng)本市的物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用和維修，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。

第三條  本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地。

本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

本辦法所稱(chēng)使用人，是指房屋承租人。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第四條  物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條  市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市的物業(yè)管理工作。

規(guī)劃、建設(shè)、公安、郵電、電力、園林、物價(jià)、工商等有關(guān)部門(mén)以及物業(yè)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)助市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)做好物業(yè)管理工作。

第二章  管理組織與職責(zé)

    第六條  業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主的權(quán)利是：

（一）參加業(yè)主大會(huì)；

（二）在業(yè)主大會(huì)內(nèi)享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）表決通過(guò)或不通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；

（四）參與管理有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作。

業(yè)主的義務(wù)是：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決議、決定；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；

（四）按時(shí)交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用。

第七條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同公安、規(guī)劃等行政主管部門(mén)共同劃定。

第八條  新建商品住宅出售面積達(dá)到50％以上的，公有住宅出售面積達(dá)到30％以上的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第九條  召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上的業(yè)主出席，業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上的業(yè)主同意，決定通過(guò)后應(yīng)當(dāng)予以公布。

業(yè)主可以書(shū)面委托人出席業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)所在地居民委員會(huì)和使用人代表列席。

第十條  業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉或罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

（二）審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

（三）聽(tīng)取和審議物業(yè)管理企業(yè)工作報(bào)告；

（四）對(duì)涉及業(yè)主和使用人利益的重大事項(xiàng)作出決定；

（五）對(duì)物業(yè)管理的其它重大事項(xiàng)作出決定。

第十一條  業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次。

經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。

第十二條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件到市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理登記：

（一）成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（三）業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約。

第十三條  業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任（街道辦事處或居委會(huì)主任、副主任被聘任為業(yè)主委員會(huì)委員的，可不是業(yè)主），業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5人至15人組成。

業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1名、副主任1至2名，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生，可聘請(qǐng)街道辦事處或居委會(huì)的主任或副主任擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)副主任。

第十四條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

（三）依照本辦法的規(guī)定，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；

（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；

（五）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，接受業(yè)主、使用人和市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督；

（六）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)用；

（七）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；

（八）協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其它職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)以上通過(guò)。

第十五條  業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。

第十六條  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第三章  物業(yè)管理服務(wù)

    第十七條  物業(yè)管理企業(yè)必須依法注冊(cè)登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)到工商行政管理部門(mén)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核具備資質(zhì)后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第十八條  物業(yè)管理企業(yè)具有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)委托管理合同，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理；

（二）根據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)；

（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并進(jìn)行索賠；

（四）依法開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）履行物業(yè)委托管理合同；

（二）制定物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃；

（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

（四）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，及時(shí)進(jìn)行維修和處理；

（五）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人的監(jiān)督、檢查；

（六）對(duì)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告；

（七）接受市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、其他有關(guān)行政主管部門(mén)和物業(yè)管理區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

第二十條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱(chēng)、住所；

（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；

（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；

（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（五）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；

（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

（七）違約責(zé)任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當(dāng)事人雙方約定的其它事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理合同生效之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

第二十一條  物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)包括下列內(nèi)容：

（一）房屋的管理、維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；

（三）保潔服務(wù)；

（四）保安服務(wù)；

（五）綠化管理；

（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；

（七）物業(yè)檔案資料保管；

（八）其它事項(xiàng)。

業(yè)主可以就房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新等與物業(yè)管理企業(yè)約定物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

第二十二條  業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會(huì)的決定交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

第二十三條  物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向物價(jià)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理《經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證》，收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)行政主管部門(mén)核定。

第二十四條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。按本辦法已向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其它任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)并收費(fèi)的，業(yè)主或者使用人有權(quán)拒付。

第二十五條  物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)合同終止情況報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)：

（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)際結(jié)算；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其它財(cái)物。

第四章  物業(yè)的使用與維修

    第二十六條  商品房和公有住房出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施維修基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修基金），專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。

商品房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款的2％繳納維修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金，購(gòu)房者個(gè)人按購(gòu)房款的1％繳納維修基金。

維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業(yè)主所有，不計(jì)入房屋銷(xiāo)售收入。

第二十七條  業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，售房單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管。

業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修基金具有支配權(quán)。

第二十八條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其物業(yè)維修基金帳戶(hù)剩余部分的費(fèi)用不予退還，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。

第二十九條  物業(yè)維修基金不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。

第三十條  物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；

（二）共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由每幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支；

（三）公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支；

（四）共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促限期維修。

第三十一條  房屋的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞和財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者賠償。

第三十二條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止業(yè)主、使用人有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞物業(yè)的共用部位和共用設(shè)備；

（三）在庭院、平臺(tái)、房頂以及道路或者其它場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

（七）排放有毒有害氣體、液體；

（八）聚眾喧嘩；

（九）法律、法規(guī)及業(yè)主公約中禁止的其它行為。

第三十三條  業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人，并對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三十四條  任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五章  前期物業(yè)管理

    第三十五條  本辦法所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指房屋出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用，由房屋建設(shè)單位承擔(dān)。

新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同、并報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購(gòu)買(mǎi)人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書(shū)列為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。

第三十六條  房屋建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

第三十七條  業(yè)主委員會(huì)成立后，房屋建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列工程建設(shè)資料：

（一）物業(yè)區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其它必要的資料。

第三十八條  建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第三十九條  房屋建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

第六章  法律責(zé)任

    第四十條  業(yè)主和使用人違反本辦法第二十二條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以責(zé)令限期繳納，逾期仍不交付的，按合同的約定加收滯納金。

第四十一條  未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處以10000元的罰款。

第四十二條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十九條、第二十五條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處以5000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的可作出降低資質(zhì)等級(jí)、吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的處罰，并建議工商行政管理部門(mén)依法注銷(xiāo)其物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

第四十三條  房屋建設(shè)單位違反本辦法第三十六條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處以5000元以上10000元以下的罰款。

第四十四條  業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。

第四十五條  業(yè)主和使用人違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處以500元以上1000元以下的罰款。

第四十六條  市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十七條  當(dāng)事人對(duì)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》和《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第七章  附則

   第四十八條  本辦法中業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定。

篇3

關(guān)鍵詞：城市住宅小區(qū) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 現(xiàn)狀 對(duì)策

1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理取得的成果

1.1.1 房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷壯大，從事物業(yè)管理的人員素質(zhì)不斷提高。近幾年徐州市以城市住宅小區(qū)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展和激烈競(jìng)爭(zhēng)。徐州市從1995年開(kāi)始全面推廣物業(yè)管理工作，最初物業(yè)管理公司只有8家。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年，徐州市房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)年檢合格的共148家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)5家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)64家；2008年，全市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)275家，物業(yè)管理從業(yè)人員1萬(wàn)余人，物業(yè)管理面積2700余萬(wàn)平方米；全市創(chuàng)建57個(gè)市級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目、24個(gè)省級(jí)示范項(xiàng)目、8個(gè)國(guó)家級(jí)示范項(xiàng)目，初步建立了一個(gè)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制；2009年5月底，徐州市共有物業(yè)企業(yè)288家，管理面積發(fā)展到4500萬(wàn)平方米。截至2012年年初，全市共有房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)420多家，其中一級(jí)資質(zhì)3家，二級(jí)資質(zhì)12家，三級(jí)資質(zhì)390多家，外省企業(yè)進(jìn)入徐州市的有8家，全市物業(yè)管理從業(yè)人員4萬(wàn)多人，國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師19人。由此可見(jiàn)，徐州市物業(yè)管理經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，不僅在企業(yè)數(shù)量上有快速發(fā)展，在企業(yè)資質(zhì)方面也呈現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)。高素質(zhì)管理人才也不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)趨向多元化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化。

1.1.2 先后出臺(tái)多部相關(guān)政策法規(guī)。徐州市早在1999年3月就了《徐州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，并先后出臺(tái)實(shí)施了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》、《徐州市物業(yè)維修基金管理辦法》、《徐州市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)旃芾磙k法》、《徐州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，明確了業(yè)主、使用人及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，做到有章可循。2012年5月我市還了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。

1.1.3 行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮了顯著的作用。2008年由36家物業(yè)管理公司組成的徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立。這是蘇北地區(qū)成立的首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)，主要作用是協(xié)助政府部門(mén)實(shí)施行業(yè)管理，積極督促物業(yè)企業(yè)貫徹物業(yè)管理法規(guī)政策，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益和市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)秩序，共同提高物業(yè)管理的工作水平和服務(wù)水平。2008年在徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的協(xié)助下，市房管局在全市住宅小區(qū)全面推行“三位一體”物業(yè)管理新體制，許多住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況得到了明顯的改善，居民生活質(zhì)量大大提高。

1.2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1.2.1 較老的城市住宅小區(qū)與新建的城市住宅小區(qū)各自存在典型的物業(yè)管理問(wèn)題。徐州市是個(gè)文化古城，雖然近幾年房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很多，新樓盤(pán)比比皆是，但還有許多老住宅小區(qū)（尤其在老城區(qū)），可以看到有業(yè)主違章搭建，毀綠種菜等現(xiàn)象不在少數(shù)，業(yè)主中老年人居多，不聽(tīng)勸阻一意孤行，物業(yè)管理工作艱難。這些老城區(qū)老的住宅小區(qū)物業(yè)管理管不好會(huì)嚴(yán)重影響城市形象。新建小區(qū)也有較多典型問(wèn)題：高層住宅越來(lái)越多，電梯使用頻繁，自然問(wèn)題也多；新建小區(qū)大多采用智能管理方式，電子單元門(mén)等智能系統(tǒng)會(huì)經(jīng)常出問(wèn)題；高層建筑水壓不夠，居民用水困難，諸如此類(lèi)一些城市住宅小區(qū)常見(jiàn)問(wèn)題，都需要專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行維修，物管人員有時(shí)不能及時(shí)安排好人員，與業(yè)主協(xié)調(diào)不暢，造成業(yè)主意見(jiàn)頗多。

1.2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)不高。我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在數(shù)量上飛速增加，但取得一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)為數(shù)甚少，大多是三級(jí)資質(zhì)企業(yè)，另外還有外省企業(yè)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)，物管行業(yè)利潤(rùn)微薄，因此要想提高利潤(rùn)就必須提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力去獲得更多項(xiàng)目，這對(duì)于絕大多數(shù)三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)相對(duì)較困難。據(jù)調(diào)查，目前我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的利潤(rùn)在5%-8%之間。

1.2.3 房地產(chǎn)物業(yè)管理費(fèi)收取困難。新老住宅小區(qū)都存在收費(fèi)困難現(xiàn)象。老的住宅小區(qū)本身環(huán)境就較難改善，業(yè)主看不到好的管理效果就不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司難有足夠的資金去管理好小區(qū)；同樣新住宅小區(qū)交了物業(yè)管理費(fèi)，一旦某個(gè)方面沒(méi)有達(dá)到業(yè)主滿(mǎn)意，就會(huì)拒交下一年物業(yè)管理費(fèi)，這樣物業(yè)管理公司很難做到完美服務(wù)。[1]據(jù)調(diào)查，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際收費(fèi)率在50%-95%，好一點(diǎn)的新建小區(qū)起初收費(fèi)率能達(dá)到95%，差一點(diǎn)的不到50%。業(yè)主不繳費(fèi)，企業(yè)就沒(méi)有資金去做更好的服務(wù)，沒(méi)有好的服務(wù)，業(yè)主更不愿意繳費(fèi)，這樣就會(huì)形成惡性循環(huán)，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的發(fā)展。

1.2.4 高素質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)管理人員仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師19人，高素質(zhì)管理人才還是偏少。物業(yè)管理從業(yè)人員大多數(shù)是應(yīng)某個(gè)項(xiàng)目需要而臨時(shí)招聘，這些人大多沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的正規(guī)培訓(xùn)，由于公司利潤(rùn)微薄，他們的工資待遇也不高，因而人員流動(dòng)性大，這對(duì)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量很不利。

2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展及對(duì)策研究

2.1 加大物業(yè)管理服務(wù)新模式的宣傳力度，提高業(yè)主意識(shí) 應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加大物業(yè)管理“三位一體”新模式的宣傳力度和實(shí)施，尤其在老小區(qū)。老小區(qū)應(yīng)緊密聯(lián)系社區(qū)居委會(huì)，目前還是有許多年紀(jì)大的業(yè)主不習(xí)慣被物業(yè)管理公司管理，可以發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主聯(lián)系的作用。可以由主管部門(mén)總體調(diào)度，向街道辦事處、業(yè)主、物業(yè)公司發(fā)放宣傳資料，選擇有代表性的物業(yè)公司舉行座談會(huì)，征求意見(jiàn)，樹(shù)立典型，讓全社會(huì)對(duì)“三位一體”新模式有更多了解，讓大家深入理解業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是互相依存的，他們地位是平等的。[2]

2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)走規(guī)?；放苹l(fā)展之路 徐州小的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司居多，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮在做好母公司的基礎(chǔ)上向外擴(kuò)張以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。外省企業(yè)進(jìn)入我市越來(lái)越多，我們也可以擴(kuò)大公司企業(yè)規(guī)模向外省市發(fā)展。要注重提升自己的品牌形象，宣傳自己的優(yōu)勢(shì)。[3]其次，政府監(jiān)管部門(mén)應(yīng)充分發(fā)揮作用，定期檢查，對(duì)檢查不合格的企業(yè)采取嚴(yán)格處罰措施?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。”我們?cè)谠u(píng)級(jí)工作中要嚴(yán)格本著公平公正原則，使物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范有序。

2.3 提高服務(wù)質(zhì)量，完善收費(fèi)管理辦法 2012年5月我市了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，新辦法出臺(tái)后我們應(yīng)關(guān)注具體的實(shí)施情況，例如居民的反響、承受能力，物業(yè)公司的利潤(rùn)有何變化等，定期將情況匯總統(tǒng)計(jì)，如出現(xiàn)過(guò)大偏差應(yīng)及時(shí)調(diào)整修改管理辦法。此外，應(yīng)把服務(wù)質(zhì)量放在首位，服務(wù)好了自然業(yè)主就會(huì)主動(dòng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，由此形成良性循環(huán)，對(duì)于企業(yè)和業(yè)主就是互惠互利。

2.4 企業(yè)嚴(yán)把招聘關(guān)，制定有效的員工激勵(lì)政策 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。”嚴(yán)把招聘關(guān)，選擇優(yōu)秀的人員可以為公司今后發(fā)展做好鋪墊。員工進(jìn)入企業(yè)以后可以由負(fù)責(zé)人組織員工加強(qiáng)思想道德培訓(xùn)，學(xué)習(xí)企業(yè)文化，提高自身服務(wù)意識(shí)，制定相關(guān)鼓勵(lì)政策和措施，例如：取得執(zhí)業(yè)資格證或者國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師證的員工給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，公司內(nèi)部公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，選擇有能力表現(xiàn)突出的員工擔(dān)任重要職位。[4]

3 結(jié)論

近幾年，徐州市先后獲得了“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，創(chuàng)建對(duì)于作為公共場(chǎng)所的城市住宅小區(qū)有諸多要求，在這些榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)背后，房地產(chǎn)物業(yè)管理工作發(fā)揮了重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展是構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)，作為城市建設(shè)與管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極的推動(dòng)作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2]趙素萍.中小城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難現(xiàn)狀分析[J].寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2012（04）：66-70.

[3]龔勇.當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策思考[J].中國(guó)科技信息，2011（21）：92.

[4]周林，孫永剛. 對(duì)加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的思考[J].科技資訊，2012（25）：54.

篇4

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法20xx第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第四條 國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。

第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

6.辦公費(fèi)用;

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。

第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

第二十一條 政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第二十二條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以依據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部備案。

第二十三條 本辦法由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執(zhí)行，原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào))同時(shí)廢止。

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篇5

正是由于存在這些糾紛，已經(jīng)嚴(yán)重影響到廣大人民群眾的生活、工作，因此要從法律、社會(huì)管理、企業(yè)自身等多方面出發(fā)，尋求解決物業(yè)管理糾紛的最佳路徑，因此，筆者提出以下六點(diǎn)建議。

1.推行菜單式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、在全國(guó)推廣、普及《住宅物業(yè)分級(jí)收費(fèi)管理辦法》。根據(jù)目前我國(guó)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)相結(jié)合。物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)與收費(fèi)相適應(yīng)的原則。實(shí)際生活中，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)一般依據(jù)當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定，考慮物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度等因素。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并在小區(qū)顯著位置公示。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)各地關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的問(wèn)題主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，筆者建議可以根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)中對(duì)物業(yè)企業(yè)的分類(lèi)來(lái)制定《住宅物業(yè)分級(jí)收費(fèi)管理辦法》，將不同級(jí)別的物業(yè)企業(yè)能夠提供的服務(wù)用“菜單式”的形式公布，引導(dǎo)業(yè)主正確選擇和評(píng)判，再結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平制定統(tǒng)一的收費(fèi)管理辦法，這樣可以樹(shù)立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生矛盾。

2.推行物業(yè)公司服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化。調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前物業(yè)糾紛中很大程度是由于物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化水平低，我國(guó)在2003年開(kāi)始實(shí)施物業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度，并于2005年出臺(tái)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》、《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》和《關(guān)于實(shí)施物業(yè)管理師制度職責(zé)分工有關(guān)問(wèn)題的通知》等一系列規(guī)章制度，但從我國(guó)目前狀況來(lái)看，出來(lái)少數(shù)一線(xiàn)城市的住宅小區(qū)，大部分地區(qū)的物業(yè)從業(yè)人員中持證上崗人較少，具有物業(yè)管理師資格的人員更是少之又少，大部分物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)有待提高，這些都成為影響物業(yè)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和自身發(fā)展的重要因素。建議各省職業(yè)技術(shù)院校盡快開(kāi)設(shè)物業(yè)管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)，增加物業(yè)方面人才的培養(yǎng)，物業(yè)管理部門(mén)要嚴(yán)格審查物業(yè)持證上崗人員是否符合最低數(shù)量，物業(yè)企業(yè)也要加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，以提高社會(huì)對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的認(rèn)知度。

3.實(shí)行行業(yè)保險(xiǎn)。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，住宅共用設(shè)施、第三人侵權(quán)、水災(zāi)、火災(zāi)等導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)、人身受損引發(fā)業(yè)主與物業(yè)矛盾逐年增加，這些損害往往與物業(yè)無(wú)關(guān)，但是也成為業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，或者物業(yè)的導(dǎo)火索。從上海2008年引入物業(yè)行業(yè)保險(xiǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，行業(yè)保險(xiǎn)是目前解決這一難題的最佳途徑，物業(yè)企業(yè)用優(yōu)惠價(jià)團(tuán)購(gòu)家庭綜合保險(xiǎn)，并向一次性支付一年物業(yè)費(fèi)的家庭贈(zèng)送，對(duì)于電梯用戶(hù)和有機(jī)動(dòng)車(chē)家庭還可以附加電梯責(zé)任險(xiǎn)和停車(chē)場(chǎng)險(xiǎn)種。

4.出臺(tái)規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同范本。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同范本，目前只有建設(shè)部于1999年印發(fā)的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示范文本)，它規(guī)范了前期物業(yè)管理活動(dòng)的具體內(nèi)容，減少物業(yè)管理糾紛，但只適用于自房屋出售之日起之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。在之后的物業(yè)合同就沒(méi)有了相應(yīng)的示范文本，而物業(yè)公司自制的物業(yè)管理合同往往傾向于物業(yè)企業(yè)單方面的利益保護(hù)，在許多問(wèn)題上約定不明或者沒(méi)有約定，業(yè)主的合法權(quán)益無(wú)法保障，必然導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生，因此，筆者建議應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本，避免和減少業(yè)主入住后發(fā)生爭(zhēng)議和糾紛。

篇6

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)較快發(fā)展還存在不足

整改目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)較快發(fā)展。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：開(kāi)發(fā)科

協(xié)助科室：辦公室、管理科、產(chǎn)權(quán)處

責(zé)任人：*

協(xié)助責(zé)任人：*、*、*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：按照有關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商品住宅質(zhì)量的管理，引導(dǎo)我市房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)外宣、外銷(xiāo)工作，在周邊城市媒體宣傳我市良好的人居環(huán)境和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引更多的外來(lái)購(gòu)房者。根據(jù)國(guó)家節(jié)能減排的要求，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水和減排等工作。按照法律法規(guī)的要求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整治，查處違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)、銷(xiāo)售的管理和指導(dǎo)。按照《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《農(nóng)房登記辦法》，認(rèn)真做好產(chǎn)權(quán)登記工作。

舉辦2009年房地產(chǎn)展示交易會(huì)按照國(guó)家住建部第116號(hào)文件關(guān)于信息化建設(shè)綱要的要求，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)信息化管理工作，迎接國(guó)家級(jí)考核。

二、推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)

整改目標(biāo)：全力完成省、市下達(dá)1500戶(hù)住房保障年度任務(wù)。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：房改辦

責(zé)任人：*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：按照規(guī)定的程序確認(rèn)租金補(bǔ)貼對(duì)象和組織發(fā)放廉租住房租金補(bǔ)貼，做好實(shí)物配租對(duì)象的確認(rèn)和廉房分配工作。督查廉租住房建設(shè)進(jìn)度，并做好月報(bào)、分析和通報(bào)工作。按照檔案管理的要求，進(jìn)一步做好廉租住房檔案管理工作。著力推進(jìn)今年被列為中央和省新增投資新建廉租住房建設(shè)項(xiàng)目和今年開(kāi)工建設(shè)7.5萬(wàn)平方米的廉房項(xiàng)目。

三、拆遷管理工作還需穩(wěn)步推進(jìn)

整改目標(biāo)：確保依法拆遷，和諧拆遷，平安拆遷。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：拆管辦

責(zé)任人：*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：全力完成全年40萬(wàn)平方米拆遷任務(wù)；做好拆遷和相關(guān)案件辦理，確保依法、和諧、穩(wěn)定拆遷。

四、物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高

整改目標(biāo)：規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理水平。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：物業(yè)科

責(zé)任人：*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理小區(qū)的檢查督查，提高文明創(chuàng)建水平。舉辦物業(yè)管理人員培訓(xùn)班，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)。認(rèn)真處理市民對(duì)物業(yè)管理方面的各類(lèi)投訴，并做好回復(fù)工作。根據(jù)專(zhuān)項(xiàng)維修資金收繳的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范維修資金的管理和使用。

五、白蟻防治工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)

整改目標(biāo)：加大白蟻防治力度，確保古建筑不受蟻害侵蝕。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司

責(zé)任人：*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府關(guān)于白蟻防治和考核工作兩個(gè)文件，做好白蟻防治工作。

六、機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)需進(jìn)一步加強(qiáng)

整改目標(biāo)：加強(qiáng)干部隊(duì)伍思想政治建設(shè)，建設(shè)一支勤政、務(wù)實(shí)、廉潔、高效的干部隊(duì)伍。

責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)：*

責(zé)任科室：人事科

責(zé)任人：*

完成時(shí)間：2009年12月

整改措施：繼續(xù)抓好機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)活動(dòng)，端正工作態(tài)度，扎扎實(shí)實(shí)做好本職工作，加強(qiáng)效能建設(shè)，提高工作效率。經(jīng)常深入基層，幫助企業(yè)解實(shí)際決問(wèn)題。

篇7

一、發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的和原則

（一）發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的，是為了建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿(mǎn)足中低收入家庭日益增長(zhǎng)的住房需求。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府扶持政策，以微利價(jià)格向中低收入家庭出售。中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)新建的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房的計(jì)劃

（三）市（縣）人民政府計(jì)劃部門(mén)，會(huì)同建設(shè)、土地管理部門(mén)，根據(jù)本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口、中低收入家庭的住房水平和市場(chǎng)需求以及建設(shè)用地可供數(shù)量情況，編制經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃，并統(tǒng)籌納入地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃。

（四）市（縣）人民政府土地管理部門(mén)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)適用住房年度建設(shè)計(jì)劃，編制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地年度計(jì)劃，并在地方年度土地供應(yīng)計(jì)劃中統(tǒng)籌安排。

（五）各省、自治區(qū)、直轄市經(jīng)濟(jì)適用住房年度建設(shè)計(jì)劃報(bào)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部、國(guó)土資源部備案。三、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)

（六）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，不符合規(guī)劃及規(guī)范要求的，不得開(kāi)工建設(shè)。

（七）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要堅(jiān)持合理用地，節(jié)約用地的原則，盡可能不占用或少占用耕地。經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，依法辦理用地手續(xù)。

（八）經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，必須由具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)單位承擔(dān)，按照建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量和加強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)管理的若干意見(jiàn)〉的通知》（建設(shè)〖1997〗321號(hào)）的有關(guān)精神執(zhí)行。采用招投標(biāo)、方案競(jìng)選等方式，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并按程序報(bào)批。規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案要充分考慮當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活習(xí)慣。

在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的套型和標(biāo)準(zhǔn)，以滿(mǎn)足目前中低收入家庭的實(shí)際消費(fèi)需要。

（九）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，積極推廣先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，降低能耗，提高住宅建設(shè)的整體建設(shè)水平。

（十）經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)要通過(guò)招投標(biāo)方式，確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和施工單位，中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包。要積極推行建設(shè)監(jiān)理制度，提高工程質(zhì)量。工程質(zhì)量要符合國(guó)家現(xiàn)行質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（十一）工程項(xiàng)目的驗(yàn)收，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范及建設(shè)部制定的《住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》。通過(guò)驗(yàn)收的住宅方可入住。

（十二）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房工程質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任，實(shí)行工程質(zhì)量保證制度。銷(xiāo)售住房時(shí)，須向住戶(hù)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

四、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格

（十三）新建的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成包括以下8項(xiàng)因素：

1、建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；

2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；

3、建安工程費(fèi)；

4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）；

5、以上4項(xiàng)之和為基數(shù)的百分之一至百分之三的管理費(fèi)；

6、貸款利息；

7、稅金；

8、百分之三以下的利潤(rùn)。

（十四）出售經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其售價(jià)由市（縣）人民政府根據(jù)以上8項(xiàng)因素綜合確定，并定期公布。

經(jīng)濟(jì)適用住房不得擅自提價(jià)銷(xiāo)售。五、經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理

（十五）新建成的經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部制定的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部令第33號(hào)），全面推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制。

（十六）在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)前期階段，應(yīng)做好與物業(yè)管理的銜接工作。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)要按照同業(yè)主委員會(huì)簽定的合同，進(jìn)行售后服務(wù)和管理。

（十七）要建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并按照規(guī)定使用。

（十八）政府建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范物業(yè)管理及服務(wù)。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容以及當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，通過(guò)不斷提高物業(yè)管理水平，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。

六、其它

篇8

第二條本辦法適用于本市經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，并取得物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的物業(yè)管理單位對(duì)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、公寓、別墅、商住樓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、廠房以及住宅小區(qū)內(nèi)停車(chē)樓、場(chǎng)（庫(kù)）等提供社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)。

第三條**市物價(jià)局是全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門(mén)是本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理機(jī)關(guān)。物價(jià)部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四條**市物價(jià)局與區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理。**市物價(jià)局的管理職責(zé)是：

（一）制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法及其它有關(guān)政策規(guī)定；

（二）制定全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格水平；

（三）辦理一、二級(jí)物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批手續(xù)；

（四）調(diào)解由**市物價(jià)局審批的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費(fèi)糾紛。

（五）對(duì)全市物業(yè)管理收費(fèi)人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)。區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門(mén)的管理職責(zé)是：

（一）辦理三級(jí)（含三級(jí)，下同）以下物業(yè)管理單位在本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的審批手續(xù)，并報(bào)**市物價(jià)局備案；

（二）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)三級(jí)以下的物業(yè)管理單位申報(bào)一、二級(jí)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和跨區(qū)、縣（自治縣、市）的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，審查成本以后，轉(zhuǎn)報(bào)**市物價(jià)局審批；

（三）監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位執(zhí)行物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法查處違反價(jià)格法和物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定的價(jià)格違法行為；

（四）調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人、使用人之間的收費(fèi)糾紛；

（五）對(duì)本區(qū)、縣（自治縣、市）的物業(yè)管理單位收費(fèi)人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)培訓(xùn)。

第五條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分公共收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)。公共收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目的內(nèi)容主要包括：

（一）清潔衛(wèi)生管理。小區(qū)或大廈公共場(chǎng)所和共用部位的衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔。

（二）綠化物日常維護(hù)管理。對(duì)綠化物進(jìn)行修枝整形、澆水、施肥、治蟲(chóng)，保持綠化物生長(zhǎng)良好。

（三）治安管理。設(shè)安全保衛(wèi)人員對(duì)小區(qū)或大廈進(jìn)行安全防范和治安管理工作。

（四）共用蓄水池的維護(hù)管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（五）水電管理。對(duì)業(yè)主共用的供電供水管線(xiàn)設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保證正常運(yùn)行。

（六）排污設(shè)施管理。清疏和維修業(yè)主共用的排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。

（七）道路維修管理。對(duì)小區(qū)內(nèi)的小區(qū)級(jí)道路（不含市政道路）進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持道路良好。

（八）房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修。對(duì)房屋屋頂、外墻面、樓道等共用部位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持完好。

（九）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目。配備專(zhuān)職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，保證電梯正常使用。

（十）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。房屋共用部位、共用設(shè)備和設(shè)施的更新改造和大、中維修工程費(fèi)用從按規(guī)定建立的專(zhuān)項(xiàng)維修基金中列支，不包括在公共服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)。

第六條公共服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成。

（一）管理、服務(wù)人員的工資和按國(guó)家政策規(guī)定撮的費(fèi)用；

（二）房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)（小修）及保養(yǎng)費(fèi)；

（三）綠化管理費(fèi)；

（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

（五）安全保衛(wèi)費(fèi)；

（六）辦公費(fèi)；

（七）物業(yè)管理單位用于為業(yè)主服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

（八）法定稅費(fèi)；

（九）合理利潤(rùn)。

第七條公共收費(fèi)的管理。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)或獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的大廈，公共收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門(mén)核定；已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)或獨(dú)立實(shí)施物業(yè)管理的大廈，公共收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物價(jià)部門(mén)公布的同類(lèi)住宅小區(qū)或大廈的物業(yè)管理公共和服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格水平，通過(guò)簽訂合同協(xié)商議定。住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按戶(hù)型與建筑面積相結(jié)合確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，商場(chǎng)、寫(xiě)字樓的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理單位凡經(jīng)批準(zhǔn)（含經(jīng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商議定）向產(chǎn)權(quán)人或使用人收取物業(yè)管理費(fèi)，均應(yīng)到物價(jià)部門(mén)領(lǐng)取收費(fèi)許可證，實(shí)行公開(kāi)、亮證收費(fèi)，否則，產(chǎn)權(quán)人或使用人有權(quán)拒付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

第八條和執(zhí)迷不悟管理公共費(fèi)中的房屋共用部位及共用設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)由產(chǎn)權(quán)人交納，其余各費(fèi)和據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓盟娰M(fèi)由使用人交納。按房改政策出售的公房，其共用設(shè)施、設(shè)備及房屋本體共用部位的維修費(fèi)用按房改政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九條由物業(yè)管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費(fèi)必須按照國(guó)家規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，據(jù)實(shí)分?jǐn)偟墓脭?shù)量必須是總表與各分表的差額。

第十條特約服務(wù)收費(fèi)。實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并堅(jiān)持自愿原則，不得強(qiáng)行服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。

第十一條為保障業(yè)主在裝修房屋時(shí)，房屋主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)備、設(shè)施不受損壞，裝修隊(duì)進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)向物業(yè)管理單位交納裝修保證金。裝修保證金的限額：住宅每戶(hù)最高不超過(guò)2，000元，非住宅每戶(hù)最高不超過(guò)10，000元。裝修完畢，經(jīng)驗(yàn)收房屋主體結(jié)構(gòu)和共用設(shè)備、設(shè)備未受損壞，物業(yè)管理單位收取的裝修保證金必須如數(shù)退還；若有損壞，業(yè)主裝修隊(duì)?wèi)?yīng)負(fù)責(zé)賠償。裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾棄土應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人負(fù)責(zé)清運(yùn)。若委托物業(yè)管理單位清運(yùn)，其清運(yùn)費(fèi)用由雙方協(xié)商議定。

第十二條和執(zhí)迷不悟管理單位在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書(shū)后半月內(nèi)，應(yīng)向物價(jià)部門(mén)申報(bào)、辦理收費(fèi)手續(xù)。一、二級(jí)物業(yè)管理單位，向**市物價(jià)局申報(bào)，其余向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)申報(bào)。

第十三條物業(yè)管理單位申報(bào)管理服務(wù)收費(fèi)須提供以下資料：

（一）工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊(cè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；

（二）物業(yè)管理行政主管部門(mén)審查批準(zhǔn)核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（三）小區(qū)或大廈和執(zhí)迷不悟管理章程或業(yè)主公約；

（四）物業(yè)管理服務(wù)合同或物業(yè)管理單位對(duì)業(yè)主（住宅）的服務(wù)承諾；

（五）物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)申報(bào)表和物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)構(gòu)成的分析說(shuō)明；

（六）已入住的小區(qū)或大廈還應(yīng)提供業(yè)主（住戶(hù)）代表或業(yè)主委員會(huì)對(duì)收取物業(yè)管理費(fèi)的意見(jiàn)。

第十四條物價(jià)部門(mén)審批物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)調(diào)查研究，既要考慮物業(yè)管理的合理成本費(fèi)用，又要考慮?。ㄓ茫?hù)的經(jīng)濟(jì)承受能力，結(jié)合不同類(lèi)型物業(yè)的情況和物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和深度，核定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律、法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)管理辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，除本辦法允許收取的費(fèi)用外，不得向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取其他任何名目的費(fèi)用。同時(shí)，還應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)和多收費(fèi)少服務(wù)。

第十六條和執(zhí)迷不悟管理單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的各項(xiàng)收支情況定期（一般為半年）向產(chǎn)權(quán)人或使用人公布，接受業(yè)主委員會(huì)和住戶(hù)的監(jiān)督。

第十七條依法成立的業(yè)主委員會(huì)可依據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約、管理服務(wù)合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理單位的收支情況，并督促產(chǎn)權(quán)人和使用人按時(shí)按規(guī)定向物業(yè)管理單位繳納應(yīng)繳的費(fèi)用。

第十八條凡物業(yè)管理單位實(shí)施了物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自覺(jué)交納各項(xiàng)應(yīng)繳的費(fèi)用。不按規(guī)定繳費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理單位可依據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約、管理服務(wù)合同追究違約責(zé)任，也可以向人民法院提訟。

第十九條凡物業(yè)管理單位接受委托，并實(shí)施物業(yè)管理已向產(chǎn)權(quán)人和使用人收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用的小區(qū)或大廈，其他任何部門(mén)和單位不得再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。

第二十條凡已委托物業(yè)管理單位實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)或大廈內(nèi)的待銷(xiāo)商品房和已購(gòu)買(mǎi)并辦理驗(yàn)收交接手續(xù)尚未入住的房屋房屋產(chǎn)權(quán)人（含開(kāi)發(fā)商）應(yīng)交納50%的物業(yè)管理費(fèi)。

第二十一條物業(yè)管理單位利用小區(qū)或大廈的公共場(chǎng)地、共用設(shè)備、設(shè)施從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其收入應(yīng)用于小區(qū)或大廈的住戶(hù)的公益事業(yè)，或用于彌補(bǔ)公共費(fèi)用之不足。

第二十二條物業(yè)管理單位與產(chǎn)權(quán)人或使用人之間的收費(fèi)糾紛，爭(zhēng)議雙方可申請(qǐng)物價(jià)部門(mén)調(diào)解，也可申請(qǐng)政府仲裁委或法院裁決。

第二十三條物業(yè)管理單位違反本辦法和國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定的，由各級(jí)物價(jià)部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。

第二十四條為督促物業(yè)管理單位搞好物業(yè)管理，向產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，各級(jí)物價(jià)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理單位執(zhí)行本辦法向管理服務(wù)范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供服務(wù)的情況的檢查，對(duì)服務(wù)質(zhì)量好，業(yè)主（住戶(hù)）滿(mǎn)意的物業(yè)管理單位，推薦評(píng)選取優(yōu)秀小區(qū)（大廈、樓院），給予表彰鼓勵(lì)；對(duì)服務(wù)質(zhì)量差、多收費(fèi)、省服務(wù)，業(yè)主（住戶(hù)）意見(jiàn)大的物業(yè)管理單位，降低核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)令進(jìn)行整頓；個(gè)別特別嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)收費(fèi)許可證，停止收費(fèi)。

篇9

今年是全面建成小康社會(huì)決勝階段的開(kāi)局之年，也是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的攻堅(jiān)之年。下面是小編給大家?guī)?lái)的在全市物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話(huà)——全面提高物業(yè)服務(wù)水平。希望大家喜歡!

各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們：

今天，我們召開(kāi)全市物業(yè)管理工作會(huì)議，主要任務(wù)是貫徹落實(shí)市委×書(shū)記、市政府×市長(zhǎng)對(duì)全市住房工作的重要批示，以及×市長(zhǎng)在全市住房保障和房產(chǎn)管理工作會(huì)議上有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，動(dòng)員各縣區(qū)、各有關(guān)單位和廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)，凝心聚力，強(qiáng)化服務(wù)，進(jìn)一步提高全市物業(yè)管理水平，為建設(shè)和諧幸福宜居×做出新貢獻(xiàn)。根據(jù)會(huì)議安排，下面我對(duì)全市物業(yè)管理工作作總結(jié)部署。

一、近年來(lái)全市物業(yè)管理工作回顧

近年來(lái)，物業(yè)管理戰(zhàn)線(xiàn)的廣大干部職工在各級(jí)黨委政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，攻堅(jiān)克難，開(kāi)拓進(jìn)取，全市物業(yè)管理工作穩(wěn)中求進(jìn)、難中向好，較好完成了全年主要目標(biāo)任務(wù)。

一是行業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷壯大。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)達(dá)到×家，其中本地一級(jí)×家、二級(jí)×家、三級(jí)×家、暫定三級(jí)×家、外地來(lái)連企業(yè)×家，物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)到×個(gè)，管理總面積突破×萬(wàn)平方米，從業(yè)人員×萬(wàn)人。去年全市新增物業(yè)服務(wù)企業(yè)×家(含外地來(lái)連×家)，新增物業(yè)管理項(xiàng)目×個(gè)。

二是制度體系建設(shè)不斷加強(qiáng)。完成了《×市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》的擬定工作，并組織行業(yè)專(zhuān)家集中修改，廣泛征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)主體意見(jiàn)，邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員座談?dòng)懻?。同時(shí)還啟動(dòng)了前期物業(yè)服務(wù)合同修訂，完成了一批制度辦法起草工作。

三是行業(yè)監(jiān)管力度不斷加大。對(duì)資質(zhì)過(guò)期的×家本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法予以資質(zhì)注銷(xiāo)，對(duì)×家備案過(guò)期的外地企業(yè)清理出我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。為整頓市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)履職，先后組織海州、連云區(qū)等就小區(qū)管理服務(wù)情況進(jìn)行突擊檢查，對(duì)存在問(wèn)題的小區(qū)，責(zé)成屬地主管部門(mén)和街道督促企業(yè)限期整改。去年各縣區(qū)主管部門(mén)定期不定期組織專(zhuān)項(xiàng)檢查×余次，進(jìn)一步增強(qiáng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的契約意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平總體有所提升。

四是城市宜居品質(zhì)不斷提升。在市區(qū)×個(gè)物管小區(qū)開(kāi)展了園林綠化提檔升級(jí)活動(dòng)，新栽樹(shù)木×余株，種植草皮×萬(wàn)平方米。開(kāi)展物管小區(qū)排水系統(tǒng)專(zhuān)項(xiàng)整治，確保汛期物管小區(qū)安全。認(rèn)真開(kāi)展物管小區(qū)市優(yōu)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建活動(dòng)，×個(gè)物管小區(qū)達(dá)到市優(yōu)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，涌現(xiàn)出一批創(chuàng)建先進(jìn)單位和物管示范小區(qū)。同科匯豐國(guó)際、蒼梧三期、金鷹國(guó)際城等小區(qū)始終保持較高管理水平，經(jīng)得住檢查，受到業(yè)主好評(píng)。

五是物業(yè)維修資金、物業(yè)服務(wù)用房管理進(jìn)一步規(guī)范。建立了市區(qū)電梯、消防設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金，適時(shí)調(diào)整了市區(qū)物業(yè)維修資金繳存模式，提高了維修資金交存率。去年市區(qū)共撥付使用物業(yè)維修資金×萬(wàn)元，涉及×個(gè)小區(qū)，惠及業(yè)主×萬(wàn)戶(hù)，同比增長(zhǎng)×%。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)用房配置和使用管理的監(jiān)督檢查，對(duì)×多家未按規(guī)定配置或違規(guī)使用物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取了限期整改措施，切實(shí)維護(hù)了廣大業(yè)主的權(quán)益。

在肯定成績(jī)的同時(shí)，我們也要清醒地看到，當(dāng)前全市物業(yè)管理工作還存在很多困難和問(wèn)題，與廣大人民群眾追求宜居幸福生活的熱切期盼、與黨和政府改善民生的工作目標(biāo)、與我市“十三五”全面建成小康社會(huì)的總體要求還有較大差距。如物業(yè)管理政策法規(guī)相對(duì)滯后，物業(yè)管理體制機(jī)制不健全，物業(yè)服務(wù)總體水平不高，熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題亟待破解等等。

二、下步物業(yè)管理工作安排

今年是全面建成小康社會(huì)決勝階段的開(kāi)局之年，也是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的攻堅(jiān)之年。對(duì)于全市物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，要轉(zhuǎn)變思維方式，抓住關(guān)鍵舉措，努力實(shí)現(xiàn)“十四五”期間物業(yè)管理工作良好開(kāi)局。

(一)完善政策法規(guī)體系，推動(dòng)物業(yè)管理法制化建設(shè)。

推動(dòng)出臺(tái)《×市物業(yè)管理辦法》，同時(shí)要制定和完善八個(gè)配套文件：以市政府辦名義出臺(tái)《×市既有住宅加裝電梯指導(dǎo)意見(jiàn)》;會(huì)同市規(guī)劃局制定《×市物業(yè)服務(wù)用房管理暫行辦法》;出臺(tái)《×市物業(yè)應(yīng)急維修管理暫行辦法》;會(huì)同市工商局修改印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同》《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本;制定《×市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)細(xì)則》《×市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理等級(jí)考核辦法》《物業(yè)管理委員會(huì)成立規(guī)程》《×市物業(yè)服務(wù)保證金管理辦法》。力爭(zhēng)通過(guò)兩年的努力，建立較為完善的物業(yè)管理制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)有法可依，為依法監(jiān)管打牢基礎(chǔ)。

(二)加快推進(jìn)體制機(jī)制改革，提高物業(yè)管理工作效能。

一要推進(jìn)建立屬地管理、綜合管理和行業(yè)管理有機(jī)結(jié)合的物業(yè)管理體制，健全“指導(dǎo)監(jiān)督在市級(jí)，主體責(zé)任在縣區(qū)，具體負(fù)責(zé)在街道，矛盾化解在社區(qū)”的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。二要推進(jìn)縣區(qū)、街道、社區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)、經(jīng)費(fèi)和人員“三落實(shí)”。年內(nèi)市區(qū)及各縣要全部完成街道物業(yè)服務(wù)窗口的設(shè)立，年底全市將統(tǒng)一組織檢查考核。

三要推動(dòng)相關(guān)部門(mén)職責(zé)進(jìn)小區(qū)。在各物管小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置“物業(yè)管理公示欄”，公示相關(guān)部門(mén)和單位的職責(zé)及聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)，接受業(yè)主監(jiān)督和投訴，及時(shí)查處小區(qū)違法違規(guī)行為。四要進(jìn)一步簡(jiǎn)政放權(quán)。將前期物業(yè)招投標(biāo)管理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金管理、物業(yè)服務(wù)用房交付使用監(jiān)管、限額以下物業(yè)維修資金使用審批等權(quán)限下放到各區(qū)，充分調(diào)動(dòng)基層部門(mén)的工作積極性和主動(dòng)性。五要優(yōu)化行業(yè)監(jiān)管模式。充分運(yùn)用已建成的智慧物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，整合行業(yè)發(fā)展的各類(lèi)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高監(jiān)管效能，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

(三)加大重點(diǎn)工作推進(jìn)力度，切實(shí)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

一要繼續(xù)開(kāi)展市優(yōu)物管小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建活動(dòng)。按照年初既定目標(biāo)，確保全市×%以上物管小區(qū)達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，為全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量樹(shù)立更多典型。二要積極創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市，努力打造干凈物管小區(qū)。在小區(qū)電子顯示屏滾動(dòng)播出創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市宣傳標(biāo)語(yǔ)，在小區(qū)出入口懸掛創(chuàng)建橫幅。各縣區(qū)要結(jié)合“干凈、方便、順暢”×建設(shè)實(shí)施方案，認(rèn)真組織開(kāi)展“干凈物管小區(qū)”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。

三要加大老舊小區(qū)改造力度，做好后續(xù)管理服務(wù)。×月×日前全面完成全市×個(gè)老舊小區(qū)改造任務(wù)，努力改善老舊小區(qū)硬件設(shè)施條件。四要強(qiáng)化執(zhí)法檢查，凈化市場(chǎng)環(huán)境?？h區(qū)物業(yè)主管部門(mén)要認(rèn)真履職，主動(dòng)執(zhí)法，加大監(jiān)督檢查力度和頻度，及時(shí)將服務(wù)質(zhì)量差、管理水平低、投訴問(wèn)題多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)列入黑名單。要加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)管理，維護(hù)招投標(biāo)市場(chǎng)的公開(kāi)、公平、公正。適時(shí)引入第三方評(píng)估，將評(píng)估結(jié)果向社會(huì)公布。

(四)突出抓好信用體系建設(shè)，完善行業(yè)監(jiān)管措施。

一要盡快完成物業(yè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)。各縣區(qū)、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)市局統(tǒng)一部署，做好數(shù)據(jù)整理報(bào)送，力爭(zhēng)在上半年完成全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理項(xiàng)目和項(xiàng)目經(jīng)理基礎(chǔ)信息、信用信息的征集和系統(tǒng)錄入。二要完善信用考評(píng)機(jī)制。按照企業(yè)自評(píng)、縣區(qū)初評(píng)、市局評(píng)定的程序和信用評(píng)定辦法逐級(jí)審核確認(rèn)，確保數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確。三要做好數(shù)據(jù)成果運(yùn)用。今年年底前要全市第一期物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用報(bào)告。從明年開(kāi)始做到每季度一次，促進(jìn)守法守信經(jīng)營(yíng)。

(五)強(qiáng)化公眾監(jiān)督和行業(yè)自律，提升行業(yè)整體素質(zhì)。

一是舉辦“最美物業(yè)人”“最美物管小區(qū)”公眾評(píng)選活動(dòng)和物業(yè)管理行業(yè)三個(gè)“十佳”評(píng)選活動(dòng)，努力提升業(yè)主依法維權(quán)適度維權(quán)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履職履約能力，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。二是制定行業(yè)自律規(guī)則，組織全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂行業(yè)自律承諾書(shū)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升管理服務(wù)素質(zhì)。扎實(shí)開(kāi)展項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)，培優(yōu)一批綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)理崗位先鋒。同時(shí)，扎實(shí)開(kāi)展勞動(dòng)技能比賽，加大一線(xiàn)作業(yè)人員培訓(xùn)力度。

主要保障措施：

一是加強(qiáng)考核管理。積極發(fā)揮市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的作用，牽頭制定各部門(mén)物業(yè)管理工作考核問(wèn)責(zé)辦法，將各部門(mén)物業(yè)管理工作履職情況、目標(biāo)完成情況納入年底考核。

篇10

20xx年物業(yè)管理辦法全文最新版

第一章 總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條　國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條　國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條　國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第九條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第十三條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條　召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

第十七條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第二十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第二十四條　國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條　建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十六條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第二十九條　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條　從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

第三十三條　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

第三十四條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十五條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十八條　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十九條　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第四十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第四十三條　縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十六條　對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十九條　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十一條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十二條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十三條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十四條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。

第五十五條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十六條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十七條　違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

第五十八條　違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十九條　違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第六十條　違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

第六十一條　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十二條　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十三條　違反本條例的規(guī)定，挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十四條　違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

第六十五條　違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六十六條　違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

第六十七條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十八條　業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條　違反本條例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附則

第七十條　本條例自20xx年9月1日起施行。

關(guān)于物業(yè)管理辦法的釋義

[ 釋義 ] 本條是關(guān)于《條例》立法目的的規(guī)定。

改革開(kāi)放以來(lái) , 深圳、青島、大連等地對(duì)住宅區(qū)和其他物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理, 取得了較好的效果。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化, 房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化 , 越來(lái)越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展的過(guò)程中, 物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。它的產(chǎn)生與發(fā)展 , 對(duì)于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進(jìn)住宅建設(shè) , 實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。近年來(lái),物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì), 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到50 %,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過(guò)90%, 全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已有2萬(wàn)多家,從業(yè)人員超過(guò) 230 萬(wàn)。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實(shí)踐中也出現(xiàn)了一系列問(wèn)題: 一是業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確 , 物業(yè)管理各法律關(guān)系主體之間的關(guān)系也不明確,出現(xiàn)問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為,包括由過(guò)去的房管所改造過(guò)來(lái)的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識(shí)不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚的問(wèn)題;三是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益; 四是物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。對(duì)于這些問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)與我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的法制不健全有關(guān)。這種狀況也造成政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機(jī)關(guān)對(duì)日益增多的物業(yè)管理案件的處理無(wú)法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,這不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會(huì)各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),針對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行專(zhuān)門(mén)立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強(qiáng)物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。

近幾年來(lái),國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門(mén)制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件,如《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》( 國(guó)發(fā) [1998]23 號(hào))、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 ( 建設(shè)部令第 33 號(hào) ) 、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 ( 國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi) [1996] 266 號(hào) ) 、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部建住房 [1998]213 號(hào) )、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》( 財(cái)政部財(cái)基宇 [1998]7 號(hào) ) 、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 試行辦法》( 建設(shè)部建住房 [1999]261 號(hào) ) 、《物業(yè)管理委托合同示范文本》( 建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局建房 [1997]263 號(hào) )、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本》( 建設(shè)部建住房 [1999] 246 號(hào) ) 等。與此同時(shí),各地在物業(yè)管理立法方面也進(jìn)行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個(gè)省市制定了物業(yè)管理?xiàng)l例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對(duì)于指導(dǎo)各地物業(yè)管理實(shí)踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。

1999年4月,建設(shè)部成立《條例》起草小組, 通過(guò)收集國(guó)內(nèi)外有關(guān)資料, 開(kāi)展立法調(diào)研, 召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì)和有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會(huì)、律師等有關(guān)人士參加的座談會(huì), 廣泛征求地方和相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn),認(rèn)真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢(shì)和立法應(yīng)當(dāng)解決的主要問(wèn)題,于 20xx年3 月形成《條例》( 送審稿 ) 。20xx 年 3 月, 國(guó)務(wù)院法制辦將《條例》列入立法計(jì)劃,并在送審稿的基礎(chǔ)上, 經(jīng)過(guò)反復(fù)論證、修改和完善, 形成《條例》( 草案 ) 。 20xx 年 10 月 16 日,國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示將《條例》( 草案 ) 公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。這一彰顯民意、推動(dòng)民主立法、切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社 會(huì)上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見(jiàn)征求期間,國(guó)務(wù)院法制 辦共收到近 4000 條意見(jiàn)。從征求意見(jiàn)的情況看,社會(huì)各界對(duì)制定《條例》的必要性和《條例》 ( 草案 ) 的基本內(nèi)容給予了充分肯定, 一致呼吁盡快出臺(tái), 使物業(yè)管理活動(dòng)有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見(jiàn)的基礎(chǔ)上, 國(guó)務(wù)院法制辦與建設(shè)部對(duì)《條例》( 草案 ) 進(jìn)行了認(rèn)真修改。20xx 年 5月28日,國(guó)務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議審議并原則通過(guò)了《條例》( 草案 )。可以說(shuō),《條例》反映了社會(huì)法制意識(shí)的日益增強(qiáng), 凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

《條例》的立法目的,可以從三方面理解 :

首先,條例旨在為物業(yè)管理活動(dòng)建章立制,規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。國(guó)家對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當(dāng)單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時(shí), 需要有一個(gè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和協(xié)調(diào)機(jī)制,需要有指導(dǎo)各方行為的準(zhǔn)則。物業(yè)管理活動(dòng)涉及業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權(quán)利義務(wù)?！稐l例》第二章對(duì)業(yè)主的權(quán)利義務(wù),業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生、職責(zé)、會(huì)議形式、議事規(guī)則 , 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、組成 , 業(yè)主公約的內(nèi)容效力 , 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系等作了明確規(guī)定,著重規(guī)范業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的行為。《條例》第三章界定了建設(shè)單位在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù),著重規(guī)范建設(shè)單位的行為?！稐l例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格, 物業(yè)服務(wù)合同等作了詳細(xì)規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、 公用單位、事業(yè)單位的行為。《條例》第五章著重規(guī)范物業(yè)使用和維護(hù)過(guò)程中各方主體的行為。

其次,《條例》旨在通過(guò)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng), 來(lái)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)管理,實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對(duì)物業(yè)的所有權(quán)來(lái)滿(mǎn)足自身需求的過(guò)程,是建立在業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。對(duì)物業(yè)管理立法,自應(yīng)以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益為核心。從《條例》的規(guī)定來(lái)看,也確實(shí)是這么做的。例如,《條例》要求建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約 , 不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益(第二十二條); 規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自轉(zhuǎn)讓( 第二十七條 ); 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動(dòng)中提供物業(yè)服務(wù)的一方當(dāng)事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關(guān)系。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,《條例》也明確予以保障。例如 , 《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 , 從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任 ( 第四十二條 ); 強(qiáng)調(diào)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主預(yù)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。

第三,《條例》旨在通過(guò)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)和維護(hù)業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程來(lái)看,物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展,對(duì)于改善居住質(zhì)量、維護(hù)住區(qū)的安定、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。

第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理, 是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理, 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

[釋義]本條是關(guān)于物業(yè)管理定義的規(guī)定。

《條例》對(duì)物業(yè)管理下定義,實(shí)際是要解決《條例》的調(diào)整范圍問(wèn)題?！稐l例》名為物業(yè)管理?xiàng)l例,規(guī)定《條例》的調(diào)整范圍,勢(shì)必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。對(duì)《條例》所稱(chēng)物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:

第一, 物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。

對(duì)于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來(lái)看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進(jìn) 行管理;其二是業(yè)主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。《條例》調(diào)整的物業(yè)管理 , 僅指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理這種方式?！稐l例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動(dòng),也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。當(dāng)然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對(duì)建筑物進(jìn)行管理的行為沒(méi)有法律約束,只不過(guò)《條例》對(duì)其不予規(guī)范而已。就業(yè)主自行管理而言, 作為建筑 物的所有權(quán)人,業(yè)主可行使對(duì)建筑物的占有、使用、收益、處分權(quán)。對(duì)建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn), 對(duì)此, 《中華人民共和國(guó)民法通則》( 以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法通則》 ) 等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司管理而言,業(yè)主和專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系,應(yīng)當(dāng)按照《中華人民 共和國(guó)合同法》 ( 以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》 ) 等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來(lái)執(zhí)行。《條例》之所以就業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨(dú)立法,是基于這種方式的特殊性。

必須說(shuō)明的是,業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來(lái)進(jìn)行管理自己的物業(yè)。換言之 , 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理,是業(yè)主的權(quán)利?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的,則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來(lái)進(jìn)行。

第二 , 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,交易的進(jìn)行主要通過(guò)合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場(chǎng)行為,也是通過(guò)合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù) 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務(wù)的,其權(quán)利義務(wù)直接來(lái)自于合同。可以說(shuō) , 沒(méi)有了物業(yè)服務(wù)合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。

第三, 物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理 , 對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。

物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面 : 一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 ; 二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車(chē)輛管理等服務(wù)。

除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定的服務(wù)項(xiàng)目(第四十四條); 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用 ( 第四十五條 ) 。

在《條例》的調(diào)整范圍方面,除了需準(zhǔn)確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點(diǎn) :

一是,《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。從《條例》出臺(tái)前各地立法情況來(lái)看,主要規(guī)范的是居住物業(yè) ( 住宅物業(yè) ) 的物業(yè)管理活動(dòng);對(duì)于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律規(guī)定,實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在條例》制定過(guò)程中,有一種意見(jiàn)認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣,應(yīng)當(dāng)分別立法,而《條例》設(shè)立的制度均是針對(duì)居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言,因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專(zhuān)門(mén)針對(duì)非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)是調(diào)研和充分的討論,這種意見(jiàn)沒(méi)有被采納。因?yàn)殡m然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別, 但在法律制度方面,兩者并無(wú)明顯不同, 無(wú)分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。當(dāng)然,《條例》在某些問(wèn)題上對(duì)兩者也作了區(qū)分, 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒(méi)有這一要求( 第二十四條 ); 同時(shí)《條 例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度 , 而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。

二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村?！稐l 例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng),也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。在《條例》起草過(guò)程中, 曾幾易名稱(chēng)。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭(zhēng)外,城市和鄉(xiāng)村之爭(zhēng)是另外一個(gè)原因。有意見(jiàn)認(rèn)為,物業(yè)管理在我國(guó)尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。另一種意見(jiàn)則認(rèn)為,雖然從全國(guó)情況來(lái)看,物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市。但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海 一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時(shí),并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對(duì)鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng),那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益?！稐l例》最終采納了第二種意見(jiàn)。

關(guān)于物業(yè)管理這一專(zhuān)業(yè)名稱(chēng),還有一點(diǎn)需要說(shuō)明。在《條 例》制定過(guò)程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一個(gè)爭(zhēng)議較大的問(wèn)題,就是《條例》究竟應(yīng)該叫物業(yè)管理?xiàng)l例還是物業(yè)服務(wù)條例。主張物業(yè)服務(wù)條例的意見(jiàn)認(rèn)為,《條例》應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務(wù)而非管理,如果稱(chēng)作物業(yè)管理?xiàng)l例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務(wù)職能,而且容易和行政機(jī)關(guān)的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱(chēng)修改為物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例或者物業(yè)服務(wù)條例條文中涉及到的物業(yè)管理 也相應(yīng)的修改為物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)管理服務(wù)。

主張物業(yè)管理?xiàng)l例的意見(jiàn)則認(rèn)為:

1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營(yíng)方式,提供帶有專(zhuān)業(yè)化管理的服務(wù)是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關(guān)部門(mén)的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。

2.物業(yè)管理包含對(duì)物業(yè)及共用設(shè)施、公共環(huán)境的維護(hù)、管理及提供的相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理 這一名稱(chēng)比較準(zhǔn)確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。

3. 經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會(huì)廣泛接受和認(rèn)同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱(chēng)。

4.物業(yè)管理 這一名稱(chēng)符合國(guó)際慣例。物業(yè)管理在國(guó)際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國(guó)的通用叫法,符合國(guó)際慣例。美國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)均采用PROPERTY MANAGE ENT這個(gè)名詞,翻譯成漢語(yǔ)就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱(chēng),有利于物業(yè)管理行業(yè)的國(guó)際間交流,有利于推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理的國(guó)際化進(jìn)程。

這兩種意見(jiàn)雖然表現(xiàn)為對(duì)條例名稱(chēng)的爭(zhēng)議,實(shí)質(zhì)上涉及對(duì)物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認(rèn)識(shí)。可以說(shuō),這兩種意見(jiàn)是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無(wú)原則分歧。實(shí)質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對(duì)物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán),選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管理物業(yè)。經(jīng)過(guò)反復(fù)討論,《條例》采納了物業(yè)管理?xiàng)l例這一名稱(chēng), 同時(shí),《條例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神。例如,在業(yè)主的權(quán)利中明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)( 第六條 );將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同 ( 第三十五條 ) 等。

第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

[ 釋義 ] 本條是關(guān)于業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導(dǎo)性條款。

物業(yè)管理活動(dòng),本質(zhì)上是一項(xiàng)民事法律活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個(gè)平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來(lái),藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域來(lái)說(shuō),業(yè)主選擇哪一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供物業(yè)管理服務(wù),完全是一個(gè)市場(chǎng)行為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的最大優(yōu)點(diǎn)在于,可以最大限度地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對(duì)于業(yè)主,尤其是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機(jī)會(huì)。

業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)進(jìn)行。本條規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)?！稐l例》之所以要提倡業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實(shí)踐中,建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)采用非市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí),存在種種弊端。例如 , 建設(shè)單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價(jià)不符、建管責(zé)任難分等一系列損害業(yè)主權(quán)益的問(wèn)題。又如,一些業(yè)主委員會(huì)搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會(huì)成員有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時(shí),業(yè)主的合法權(quán)益往往難以得到保護(hù)。二是實(shí)踐證明,通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等方式,有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。

通過(guò)何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權(quán)利。同時(shí),利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對(duì)一些服務(wù)項(xiàng)目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強(qiáng)制要求所有業(yè)主均必須通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。