導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

根據(jù)周期波動(dòng)的理論，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律是：供小于求剌激價(jià)格上升利潤(rùn)增加剌激投資規(guī)模擴(kuò)張商品供應(yīng)量增加供大于求價(jià)格下降利潤(rùn)減少投資規(guī)?？s小商品供應(yīng)量減少供小于求，如此循環(huán)往復(fù)。而目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，2004年開始的宏觀調(diào)控雖然暫時(shí)遏制了房地產(chǎn)投資的迅猛勢(shì)頭，但同時(shí)也加劇了消費(fèi)者的投資預(yù)期，其結(jié)果必然形成需求大于供給的局面，為房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步加劇埋下了伏筆。同時(shí)，長(zhǎng)期以來，在我國(guó)業(yè)內(nèi)人士之間形成一個(gè)的共識(shí)，即房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度控制在為GDP增長(zhǎng)速度的2倍以內(nèi)比較適宜。然而去年GDP增長(zhǎng)為9.5％，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)為29.7％，是GDP增長(zhǎng)速度的3.126倍（這是就全國(guó)而言的，有的城市比這一倍數(shù)高出許多）。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅仍然偏高。

那么，究竟是什么原因造成了房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁呢？一般來講，主要有以下幾點(diǎn)原因：

第一，2004年中國(guó)GDP繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增幅達(dá)9.5％。而房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的"寒暑表"，必然也會(huì)保持較高的增長(zhǎng)速度。這是最根本的增長(zhǎng)因素，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)條件。同時(shí)，居民預(yù)期收入增加，購(gòu)買力增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，刺激房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。

第二，城市化進(jìn)程的加快和城市人口管理制度的改革。目前，在全國(guó)總?cè)丝?29227萬(wàn)人中，有52376萬(wàn)人是城鎮(zhèn)人口，城市化水平己達(dá)40.53％。此外還有大量的城市流動(dòng)人口。房地產(chǎn)潛在需求很大。

第三，住宅商品化步伐加快，單位自建房比重逐年下降，大量非商品住宅向商品住宅轉(zhuǎn)化。1999年兩者大體上各占一半，2003年商品住宅就上升到80％左右。這也是商品房開發(fā)投資增長(zhǎng)較快的一個(gè)重要原因。

第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完善，缺乏合理有效的管理和指導(dǎo)，沒有建立健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。

從上面的分析可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要想健康的發(fā)展，無論是從制度上還是從管理上，都必須要不斷完善。筆者認(rèn)為應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

一是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。搞好這項(xiàng)工作的“基礎(chǔ)”是準(zhǔn)確、細(xì)分的統(tǒng)計(jì)資料，“關(guān)鍵”是規(guī)范空置率的計(jì)算方法和合理確定警戒線?？梢钥紤]設(shè)定“增量空置率”和“存量空置率”兩大指標(biāo)，建立“空置率雙指標(biāo)體系”，以便全面反映空置房狀態(tài)，從總體上控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度。

“增量空置率”主要是反映報(bào)告期當(dāng)期（某年）商品房的空置狀態(tài)，為調(diào)控房地產(chǎn)投資量和開發(fā)節(jié)奏提供科學(xué)依據(jù)?？梢钥紤]設(shè)定為：

增量空置率=期末當(dāng)期凈增的商品房空置量/期末當(dāng)期商品房竣工量。以及時(shí)準(zhǔn)確地反映空置房的現(xiàn)狀和進(jìn)行年度投資量、開發(fā)量的調(diào)控。

“存量空置率”主要是反映全社會(huì)房屋總量的態(tài)勢(shì)和余缺狀況，為判斷正?？罩煤头钦？罩茫约爸朴喎康禺a(chǎn)開發(fā)長(zhǎng)期規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)?？梢钥紤]設(shè)定為：

存量空置率=報(bào)告期末社會(huì)上空置的各類房屋的總量/社會(huì)上全部房屋存量。同時(shí)，在這兩個(gè)指標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)定房地產(chǎn)投資的警戒線。關(guān)于警戒線的具體限定，建議在初始階段先定的低一些，然后根據(jù)具體的國(guó)情國(guó)力、市場(chǎng)承受能力及供求狀況作出進(jìn)一步的調(diào)整，以反映各個(gè)不同階段對(duì)房地產(chǎn)的需求。

二是根據(jù)上面的分析，中國(guó)的房地產(chǎn)投資旺盛的一個(gè)很重要的原因就是需求的拉動(dòng)。我們可以把房地產(chǎn)的價(jià)值分成兩部分：一部分是可以預(yù)見的收益，這部分價(jià)值可以由房租水平來衡量；另一部分是無法預(yù)見的收益，這部分的價(jià)值可以理解成房地產(chǎn)所代表的期權(quán)價(jià)值。投資人在購(gòu)買了房地產(chǎn)之后，就類似購(gòu)買了一個(gè)買方期權(quán)。而中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了前幾年的強(qiáng)勁走勢(shì)，所以投資者相信，只要現(xiàn)在購(gòu)買了房地產(chǎn)，如果經(jīng)濟(jì)能夠像他們所預(yù)期的那樣持續(xù)發(fā)展，那么將來一定會(huì)從中得到收益。

從這方面考慮，如果想從需求上壓制房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，則必須從降低房地產(chǎn)期權(quán)的價(jià)值上來著手。這方面可以考慮通過由政府征收房產(chǎn)稅的形式來實(shí)現(xiàn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅其實(shí)是房產(chǎn)這個(gè)買方期權(quán)的分紅。正如持有股票買方期權(quán)的投資者，因?yàn)闆]有持有股票本身而錯(cuò)失獲得紅利的機(jī)會(huì)，因而當(dāng)股票開始分紅時(shí)，買方期權(quán)的價(jià)格會(huì)下跌。對(duì)于擁有房地產(chǎn)的投資者來說，持有房產(chǎn)就必須承擔(dān)房產(chǎn)稅，而不擁有房產(chǎn)的投資者則無須承擔(dān)這部分稅收（買方齊全的投資人額外承擔(dān)了稅收）。因此，我們可以把房產(chǎn)稅看作是一項(xiàng)分紅，該分紅越多，持有買方期權(quán)的成本就越高，房產(chǎn)所包含的買方期權(quán)的價(jià)值也越低。從而降低投資者的需求，達(dá)到抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的目的。

篇2

房地產(chǎn)投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡(jiǎn)稱REITs)，又稱為房地產(chǎn)投資信托基金，最早產(chǎn)生于上世紀(jì)60年代的美國(guó)，它是一種通過發(fā)行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度經(jīng)過40多年的發(fā)展，不斷趨于完善，極大地促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。從上世紀(jì)90年代開始，世界上許多國(guó)家紛紛借鑒美國(guó)做法，通過立法建立起本國(guó)的REITs制度。據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)(NAREIT)的資料統(tǒng)計(jì)，截至2003年底，已有1日個(gè)國(guó)家和地區(qū)制定了REITs法規(guī)。由于各國(guó)的REITs制度都是借鑒美國(guó)REITs的理念和原理創(chuàng)建，因此在制度內(nèi)涵上基本相同。美國(guó)的REITs制度安排主要有以下內(nèi)涵和特點(diǎn)：(1)REITs的實(shí)物形態(tài)是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發(fā)行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數(shù)人牟利的工具，美國(guó)法律對(duì)REITs的股東數(shù)作出嚴(yán)格限制，規(guī)定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個(gè)或5個(gè)以下的個(gè)人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業(yè)性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產(chǎn)投資于能夠定期產(chǎn)生租金收入的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，且收入來源主要應(yīng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金。譬如，新加坡和韓國(guó)規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在70％以上，美國(guó)和日本規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在75％以上，香港規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當(dāng)年內(nèi)分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規(guī)定，那么房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一個(gè)專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，可以享受免征公司所得稅的優(yōu)惠政策。

二、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的契約性

REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的集合投資制度，其產(chǎn)生與房地產(chǎn)業(yè)投資的“高進(jìn)入壁壘”直接相關(guān)。這種產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是高資本“門檻”。房地產(chǎn)投資動(dòng)輒上千萬(wàn)，很多項(xiàng)目投資都是數(shù)億元，甚至數(shù)十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業(yè)化技能“門檻”。房地產(chǎn)投資雖然利潤(rùn)豐厚，但所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性很大。對(duì)房地產(chǎn)的投資需要對(duì)國(guó)家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、市場(chǎng)供求、房地產(chǎn)地段、價(jià)格、升值潛力等作出比較準(zhǔn)確的判斷，否則很容易導(dǎo)致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業(yè)化要求，一般投資者也是難以達(dá)到的。產(chǎn)業(yè)壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資。REITs制度的出現(xiàn)就是國(guó)家在制度創(chuàng)設(shè)上對(duì)于這一現(xiàn)象所作出的反應(yīng)。通過REITs制度，禮會(huì)投資者將自己的資金委托給更具有專業(yè)優(yōu)勢(shì)和效率的機(jī)構(gòu)或者人士去運(yùn)用，并從人那里獲得投資回報(bào)。這實(shí)際上就在委托人和人之間建立了一種契約關(guān)系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實(shí)質(zhì)隱含著社會(huì)投資者與專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)之叫的特定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也即契約關(guān)系。

與一般契約關(guān)系不同的是，REITs中體現(xiàn)的契約關(guān)系具有公共性和集體性的顯著特點(diǎn)。為盡量減少因締約雙方信息不對(duì)稱給投資者帶來的損害，國(guó)家對(duì)于REITs的投資對(duì)象、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入構(gòu)成、分配比例等都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，而一般的契約對(duì)于這些問題都是山締約雙方協(xié)商確定。也就是說，在REITs這一投資活動(dòng)中，田家為社會(huì)投資者和專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)擬定了一份公共契約，需要雙方協(xié)商的內(nèi)容已經(jīng)很少了。作為接受這份公共契約的回報(bào)，國(guó)家給予其稅收優(yōu)惠。REITs投資中的契約關(guān)系的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬(wàn)個(gè)不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業(yè)投資機(jī)構(gòu)談判簽訂一個(gè)個(gè)契約而形成，而是統(tǒng)一由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家規(guī)定提供一份集體契約(即REITs投資協(xié)議)，交由每一個(gè)投資者“背書”(即認(rèn)購(gòu)基金份額)，當(dāng)達(dá)到法定的背書人數(shù)及投資金額時(shí)，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國(guó)家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優(yōu)惠為社會(huì)大眾提供一個(gè)房地產(chǎn)投資獲利的渠道或者機(jī)會(huì)。

三、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的社會(huì)性

KEITs作為國(guó)家創(chuàng)立并推動(dòng)的特殊集合投資制度，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于一種商業(yè)行為，它還具有調(diào)整社會(huì)關(guān)系，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步的社會(huì)職能。社會(huì)性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現(xiàn)在以卜三個(gè)方面。

第一，大眾參與性。房地產(chǎn)業(yè)是大眾產(chǎn)業(yè)，與社會(huì)大眾的生產(chǎn)、生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)創(chuàng)造巨大財(cái)富的產(chǎn)業(yè)，歷來對(duì)于房地產(chǎn)的分配是決定社會(huì)財(cái)富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業(yè)化進(jìn)入壁壘，社會(huì)大眾—直被排除在房地產(chǎn)投資之外，分享不到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的好處，房地產(chǎn)業(yè)所累積的巨額財(cái)富往往被少數(shù)人所占有，從而加劇了社會(huì)貧富分化。這種因?yàn)橥顿Y機(jī)會(huì)不均等而導(dǎo)致的財(cái)富占有的多寡更容易使大眾產(chǎn)生社會(huì)不公平感，如果國(guó)家不采取措施而任其累積，勢(shì)必影響到社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。對(duì)于此，美國(guó)政府創(chuàng)設(shè)的REITs制度為大眾投資者提供了一個(gè)持有房地產(chǎn)、分享房地產(chǎn)利潤(rùn)的公平機(jī)會(huì)，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)大眾直接參與的產(chǎn)業(yè)。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動(dòng)的方式實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的大眾化和社會(huì)化。

篇3

關(guān)鍵詞尺度、空間、風(fēng)格色彩、面才使用、非建筑元素

一、位置的固定性或不可移動(dòng)性

房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性是其位置的固定性或不可移動(dòng)性。對(duì)于股票、債券、黃金、古玩以及其它有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場(chǎng)，那么他可以很容易地將其拿到其它有此類交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易，即使這個(gè)市場(chǎng)是在紐約、倫敦或東京。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”、房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。

房地產(chǎn)投資不可移動(dòng)的特性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤(rùn)，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并具備支付租金的能力。

當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長(zhǎng)期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)，而如果沒有周圍眾多的投資來改變物業(yè)所處地區(qū)的環(huán)境，只是某一投資者試圖通過對(duì)自己投資之物業(yè)的改造甚至重建來吸引租客的話，往往是徒勞的。此外，房地產(chǎn)售價(jià)的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)的增值潛力，而不僅僅是看其當(dāng)前租金收益的高低。

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某一宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。

二、壽命周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資。因?yàn)橥恋厥遣豢蓺p的，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在50年及其以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命（或稱物理壽命）。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營(yíng)成本即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至作為房地產(chǎn)重要組成部分的建筑物，由于結(jié)構(gòu)構(gòu)件和主要設(shè)備的老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。從理論上來說，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用上升到一定程度而沒有租客問津時(shí)，盡可以讓其空置在那里。然而實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或改變物業(yè)所面對(duì)的租客類型，投資者就可以用比重新購(gòu)置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。

國(guó)外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行物業(yè)、商場(chǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，工業(yè)貨倉(cāng)的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，而農(nóng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

三、適應(yīng)性

房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)的特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求；公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。只要不違反政府的有關(guān)法律規(guī)定，在這方面是有很大作為的。房地產(chǎn)投資的這個(gè)特性被稱之為適應(yīng)性。

按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對(duì)租客的吸引力。對(duì)置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如對(duì)于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬(wàn)一租客破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以，房地產(chǎn)投資一般很重視物業(yè)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。

四、不一致性

市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)投資也是在某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上的投資。土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘３帜骋怀鞘袠?biāo)志性建筑的稱號(hào)，不僅對(duì)建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用，對(duì)擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和信譽(yù)，都有重要作用。因此，從這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值不可能與其它物業(yè)完全一致。

五、政策影響性

政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特點(diǎn)的存在，使得房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府用來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策包括：土地供給政策、住房政策、金融政策、財(cái)政稅收政策等，這些政策的變更，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

六、對(duì)專業(yè)管理的依賴性

有些類型的投資不需投資者予以特別的關(guān)心，也就是說很少需要管理。例如股票投資者不一定必須參與公司的管理，投資基金、債券的人也可以通過其信托人去面對(duì)借款人，投資古玩字畫的人盡可以將其儲(chǔ)存起來完事，投資黃金、白銀的人除了要考慮安全因素外也幾乎可以將其忘掉。

然而，直接投資房地產(chǎn)就需要管理。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的管理是不言而喻的，它需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力；進(jìn)行置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題。即便是置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)管理公司，那他也要與物業(yè)管理人員一起制定有關(guān)的市場(chǎng)策略和經(jīng)營(yíng)中的指導(dǎo)原則。由于置業(yè)投資需要提供物業(yè)管理服務(wù)，因此就需要花費(fèi)很大一筆費(fèi)用，一般來說，物業(yè)管理的費(fèi)用要占到物業(yè)全部租金毛收入的10％。此外，房地產(chǎn)投資還需要稅務(wù)會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資的總體收益最大化。

篇4

全球各地的人們蜂擁而入房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了自住以外，部分采取產(chǎn)權(quán)自有的形式進(jìn)行投資和投機(jī)，部分以投資收益性資產(chǎn)的形式進(jìn)一步尋求稅收優(yōu)惠，還有部分人通過房地產(chǎn)信托基金(REITS)和房地產(chǎn)有限合伙(RELPS)來借道投資。但需要注意的是：在把房地產(chǎn)置入你的投資組合時(shí)，一定要對(duì)它的風(fēng)險(xiǎn)收益狀況有清醒的認(rèn)識(shí)。

自有住房投資4大風(fēng)險(xiǎn)

賣出有價(jià)證券如股票、債券等，轉(zhuǎn)而追逐面積越來越大和更趨昂貴的房產(chǎn)，這是不少投資者采取的方式。但對(duì)更多的人來說，它是資產(chǎn)配置中的重大失誤，主要有4方面原因。

買房固然是一項(xiàng)重要的投資，但同時(shí)也產(chǎn)生了一筆相當(dāng)大的支出，尤其在采取住房按揭的情況下。由于月供和住房維修費(fèi)的存在，勢(shì)必要求投資者維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這是其一。

其二，大多數(shù)投資者的目的在于追求房產(chǎn)溢價(jià)，但這種溢價(jià)有時(shí)候會(huì)被過度地寄予厚望。過去幾年間房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然出現(xiàn)了快速上漲，但從長(zhǎng)期來看，大多數(shù)國(guó)家的房產(chǎn)溢價(jià)程度將與通脹速度保持一致。

其三，房產(chǎn)又被稱為不動(dòng)產(chǎn)，因其“不動(dòng)”，變現(xiàn)能力較差，受當(dāng)?shù)睾彤?dāng)時(shí)的供需狀況影響較大。如果投資者急于變現(xiàn)，卻又恰逢蕭條市，最后的成交價(jià)可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目標(biāo)價(jià)格。

其四，在房?jī)r(jià)高漲時(shí)固然可以取得不菲的收益，但房地產(chǎn)市場(chǎng)也有周期，不可能長(zhǎng)期上漲而不下跌。而如果遭遇類似日本市場(chǎng)房產(chǎn)泡沫崩潰的情況，在高位進(jìn)入的投資者將遭受重大損失。

收益性資產(chǎn)投資未必稅收優(yōu)惠

以上要點(diǎn)同樣適用于公寓、商用住房以及其他收益性資產(chǎn)的投資者。除了高的收益回報(bào)率外，此類投資在稅收方面同樣吸引人。投資者不但可以獲取房租和房產(chǎn)溢價(jià)收入，根據(jù)美國(guó)國(guó)內(nèi)稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定，如果被認(rèn)定為收益性資產(chǎn)積極投資者，將獲得可觀的稅收優(yōu)惠。

對(duì)計(jì)劃利用此種投資方式的人來說，認(rèn)識(shí)到它的負(fù)面因素非常重要。收益性資產(chǎn)積極參與者的認(rèn)定非常困難，它需要在房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)每年工作750小時(shí)以上或者有超過一半的工作時(shí)間在上述行業(yè)。如果不能滿足該條件，就不能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。

REITS和RELPS也有風(fēng)險(xiǎn)

篇5

首先是時(shí)機(jī)的選擇。時(shí)機(jī)的選擇是指在房地產(chǎn)投資過程中，投資者把握機(jī)會(huì)、機(jī)遇的大問題，包括何時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、合適購(gòu)入土地、何時(shí)進(jìn)行開發(fā)、何時(shí)購(gòu)入、出售或者出租房地產(chǎn)產(chǎn)品等。其主要包括以下兩個(gè)方面：

其一，是指有經(jīng)濟(jì)景氣等宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)所決定的時(shí)機(jī)。經(jīng)濟(jì)研究理論及發(fā)展實(shí)踐表明，在一國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行之中，都存在著蕭條、復(fù)蘇、上漲、衰退，再重歸蕭條的經(jīng)濟(jì)周期。從我國(guó)及西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展歷程來說，經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是非常巨大的。即在經(jīng)濟(jì)由蕭條走向上漲的過程中，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲；反之，在經(jīng)濟(jì)由上漲走向蕭條時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌。因此，房地產(chǎn)投資者需密切關(guān)注整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的宏觀態(tài)勢(shì)，把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的機(jī)遇，并做出正確的決策，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。其二，是指要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的階段性做出時(shí)機(jī)決策。一般地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是呈現(xiàn)周期性的，它的價(jià)格也會(huì)呈現(xiàn)出周期性波動(dòng)趨勢(shì)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)部門和組成部分，所以它不可能不受到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響。再則，一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)過程是由一系列的活動(dòng)階段所組成的。在房地產(chǎn)發(fā)展周期及其開發(fā)周期的不同階段進(jìn)行投資，就有著不同的收益水平，從而也面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此，爭(zhēng)取的投資時(shí)機(jī)及投資階段的選擇，對(duì)房地產(chǎn)投資者來說至關(guān)重要。當(dāng)然，在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資者來說，在進(jìn)行投資時(shí)機(jī)選擇時(shí)，不僅要考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期等因素外，還需要更多地考慮我國(guó)的國(guó)情。

其次是地段位置的選擇。無論是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論還是馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，都承認(rèn)級(jí)差地租的存在，即不同的地段具有不同的價(jià)值。也就是說，好的地段會(huì)為投資者帶來巨大的財(cái)富與效益。因此，地理位置是決定城市地價(jià)最重要的因素，從而對(duì)房地產(chǎn)商業(yè)價(jià)格或形成租金的能力具有非常重要的影響。不同種類的房地產(chǎn)要求不同的地理位置，以滿足不同需求者的需要。一般地，房地產(chǎn)需求者對(duì)房地產(chǎn)在使用能力、功能及效應(yīng)上應(yīng)該考慮如下因素：

第一，自然環(huán)境和生存環(huán)境。自然環(huán)境和生存環(huán)境對(duì)居住、賓館用房地產(chǎn)來說顯得非常重要。在這里，自然環(huán)境不僅指地形、地貌等自然條件是否適合于居住、賓館或其他服務(wù)業(yè)用房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，而且還只自然風(fēng)光是否具有適宜于人們生活居住的舒適、休閑、迷人的生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，居住及賓館用房地產(chǎn)還對(duì)周圍的生存環(huán)境也有非常高的要求，即一方面要求環(huán)境清靜、優(yōu)美、日照充足、空氣清新，另一方面也不允許有破壞人類生活和諧或產(chǎn)生危險(xiǎn)的環(huán)境存在。如靠近垃圾處理場(chǎng)、火葬場(chǎng)、墳地、加油站、煤氣化工廠等的居住生活用房地產(chǎn)，其滿足人們生活居住的滿意度就很低。所以說，自然環(huán)境和生存環(huán)境是影響房地產(chǎn)價(jià)格及產(chǎn)生租金能力高低的一個(gè)重要因素。

第二、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及文化發(fā)展程度。一般來說，相鄰地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及文化發(fā)展?fàn)顩r、繁華程度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成及房地產(chǎn)商品的銷售有著十分重要的影響作用，對(duì)商業(yè)用房地產(chǎn)，包括丙谷胺和居住用房地產(chǎn)尤其如此。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，城市生活的一大特點(diǎn)就是地區(qū)之間、部門之間、單位之間、企業(yè)之間、及人與人之間都存在著高度的相互依存關(guān)系，任何經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的及文化的活動(dòng)都會(huì)帶來信息、資金及人和物的流動(dòng)。如人們由于工作、休閑、娛樂在供單位、部門之間的往來移動(dòng)，原材料、燃料在生產(chǎn)與加工地之間的運(yùn)輸，產(chǎn)品由于生產(chǎn)地到消費(fèi)地的流動(dòng)，以及貨物在批發(fā)商和零售商之間的流動(dòng)等，都需要支付一定得代價(jià)或成本。這種包括時(shí)間和金錢的支出在經(jīng)濟(jì)上就被稱為轉(zhuǎn)移成本。一般地，地理位置越優(yōu)越，各個(gè)場(chǎng)所之間的聯(lián)系就越暢通、方便，其發(fā)生的轉(zhuǎn)移成本就越低。對(duì)投資者來說，轉(zhuǎn)移成本最小的區(qū)位，就是房地產(chǎn)投資最理想的地段，如原料指向性的工業(yè)用房地產(chǎn)應(yīng)選擇在原材料產(chǎn)地附近，商業(yè)性用房地產(chǎn)尤其是日用百貨類應(yīng)選擇在繁華街道、交通主要干線兩側(cè)，居住用房產(chǎn)應(yīng)選擇在靠近商業(yè)區(qū)附近或城市軌道交通站點(diǎn)附近，等等。另外，地段位置的選擇還關(guān)系到分享集聚效益的問題。一般來說，集聚效益與轉(zhuǎn)移成本之間存在著相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)作用，即轉(zhuǎn)移成本低的地區(qū)也是集聚效益較高或高的地段。這對(duì)于商業(yè)性用房尤其重要，因?yàn)閮?yōu)越的地段位置能使商業(yè)及一些工業(yè)企業(yè)分享到許多外部經(jīng)濟(jì)帶來的好處。另外，集聚效益還包括居民享受到的由于社會(huì)道德水平高、治安良好、文化水平高等產(chǎn)生的外部經(jīng)濟(jì)。因此，轉(zhuǎn)移成本及集聚效益的高低和外部經(jīng)濟(jì)條件等成為影響房地產(chǎn)價(jià)格和生租能力的又一個(gè)非常重要的因素。

第三，對(duì)未來發(fā)展能力和增值潛力的預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)投資不僅要重視現(xiàn)在的地段位置，而且更要結(jié)合到城市發(fā)展戰(zhàn)略、方向和城市總體規(guī)劃等因素預(yù)測(cè)未來地段位置的變化趨勢(shì)。如果能預(yù)測(cè)出某一地段位置將隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)及文化的發(fā)展，處于更加優(yōu)越的位置，則投資者應(yīng)毫不猶豫地選擇這一地段進(jìn)行投資，以期獲得這類地段的增值潛力?？梢姷囟挝恢梦磥戆l(fā)展能力也是影響房地產(chǎn)價(jià)格或生租能力的一個(gè)重要因素。

最后是投資種類的選擇。房地產(chǎn)的種類很多，對(duì)于投資者來說，每一個(gè)種類都是可以供選擇的一個(gè)投資機(jī)會(huì)。因此，投資者必須對(duì)不同種類的房地產(chǎn)進(jìn)行深入細(xì)致的研究，才能掌握其投資經(jīng)營(yíng)之道，從而獲得較高的或者超額的利潤(rùn)。

房地產(chǎn)投資的種類大致有如下幾種：土地開發(fā)投資、住宅用房地產(chǎn)投資、商業(yè)服務(wù)用房地產(chǎn)投資、工業(yè)用房地產(chǎn)投資等。一般地，這些房地產(chǎn)投資種類的獲益能力與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)行業(yè)政策及投資政策有著較為密切的關(guān)系。如果國(guó)家實(shí)行鼓勵(lì)職工個(gè)人購(gòu)買商品房住宅政策時(shí)，則住宅用房地產(chǎn)存在著較多的投資機(jī)會(huì)和較高的潛在收益能力，是一個(gè)較好的投資領(lǐng)域；反之，投資的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)較大。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)信貸：中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

目前我國(guó)正處于城市化加速和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的時(shí)期，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是發(fā)展迅猛。雖然受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)產(chǎn)生了一定的滯后效應(yīng)。但是不久之后，在我國(guó)不同地區(qū)，房?jī)r(jià)、投資和信貸比例等重新恢復(fù)增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如果房?jī)r(jià)持續(xù)異常下降，將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)信貸來說，其對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著不可忽視的重要影響。所以，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行明確。并采取有效的措施加以協(xié)調(diào)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好增長(zhǎng)。

一、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的現(xiàn)狀

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的改革，取得了快速的發(fā)展和突破性的增長(zhǎng)，并對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展起到了良好的帶動(dòng)作用，使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了大幅的提升，人們的生活水平也得到了相應(yīng)的提高。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房買房已經(jīng)不僅僅是人們保障生活的基本需求，同時(shí)也是人們財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值和保值，獲取更多資金收入的主要方式。因此，近年來，房地產(chǎn)價(jià)格也在一路飆升。對(duì)此，政府部門通過宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過于火爆的情況，從政策、貨幣等方面進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)節(jié)，對(duì)房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)進(jìn)行抑制，確保房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

不過，如果房?jī)r(jià)持續(xù)降低，人們購(gòu)買房產(chǎn)用于投資的積極性也會(huì)下降，使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出的貢獻(xiàn)有所降低。并且會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不良的影響，對(duì)于國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)水平的提升是較為不利的。目前，商業(yè)銀行的主要信貸對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，因此房?jī)r(jià)的持續(xù)走低，將會(huì)造成銀行資金質(zhì)量下降，提高了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行利潤(rùn)下降，甚至可能破產(chǎn)倒閉。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很大的影響。相關(guān)研究表明，在房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間，存在著一定的因果關(guān)系，進(jìn)一步研究表明，二者之間的單項(xiàng)因果關(guān)系十分密切。房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生很大的影響，對(duì)于其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有著重要的帶動(dòng)作用，因而反過來對(duì)于房地產(chǎn)自身、國(guó)民經(jīng)濟(jì)其它方面等，都有著巨大的作用。

目前，很多關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)信貸之間關(guān)系的研究，主要集中在信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響。部分研究認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展，會(huì)對(duì)銀行信貸產(chǎn)生很大的影響，而銀行信貸則不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。研究表明，在銀行信貸、房地產(chǎn)價(jià)格之間，是存在著一定的因果關(guān)系的。因此，房地產(chǎn)投資能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)信貸產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用，不過總體來說，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生更大的影響。對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張之間的關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、信貸增長(zhǎng)率之間，存在著相互依存、相互影響的重要關(guān)系。銀行信貸的增長(zhǎng)，在一定程度上會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生積極的作用。

二、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系

從國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)行業(yè)所占比重能夠看出，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)投資之間，具有非對(duì)稱的關(guān)系。對(duì)于經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，要比經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)帶來的影響更加深遠(yuǎn)，不過，如果在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)當(dāng)中發(fā)生了較大的波動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，也同樣會(huì)帶來很大的打擊。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，會(huì)受到房地產(chǎn)信貸款項(xiàng)較大的影響，這是由于普通居民要比開發(fā)商更加需要信用貸款的保障。

（二）房地產(chǎn)信貸與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系

在房地產(chǎn)信貸、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間，房地產(chǎn)信貸會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生較為顯著的影響。相關(guān)研究表明，如果信貸增長(zhǎng)率提升1個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率往往會(huì)上升0，02個(gè)百分點(diǎn)左右。不過，利率的變化，并不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生較大的影響。所以，如果其它條件保持不變，房?jī)r(jià)上漲的越高，人們?cè)谫I房時(shí)就會(huì)需要更多的房貸金額。因此，作為抵押物的房屋，其價(jià)值也會(huì)隨之提升，進(jìn)而會(huì)使得銀行信貸隨之上升。而如果房?jī)r(jià)發(fā)生持續(xù)性的降低，對(duì)于房地產(chǎn)信貸來說，其不良影響將是非常巨大的，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不得不為此付出巨大的違約金。如果政府和市場(chǎng)不能及時(shí)采取有效的措施加以控制和調(diào)節(jié)，甚至將會(huì)造成大范圍的金融危機(jī)。

（三）房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)信貸的關(guān)系

如果房地產(chǎn)價(jià)格上升，其對(duì)于全部行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平來說，能夠通過房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張的作用產(chǎn)生影響。目前，在我國(guó)的房地產(chǎn)運(yùn)用當(dāng)中，幾乎全部的項(xiàng)目都是由單一的企業(yè)進(jìn)行安排。而一家企業(yè)自身資金是有限的，房地產(chǎn)投資又具有利潤(rùn)回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)面臨資金周轉(zhuǎn)緩慢，可用資金不足的情況。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要從銀行獲取信貸支持。由此可見，在銀行信貸、房地產(chǎn)行業(yè)之間，也是存在著密切的關(guān)系的。同時(shí)，我國(guó)大多數(shù)人在買房的時(shí)候，很難一次性完全支付房款，因此綜合自身的經(jīng)濟(jì)條件，以及房屋價(jià)格條件，大都會(huì)選擇通過銀行貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房。由此，對(duì)于買房者和房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果需要越多的房地產(chǎn)投資資金，就會(huì)向銀行申請(qǐng)更高的房地產(chǎn)信貸額度。

三、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸與中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的協(xié)調(diào)

（一）房地產(chǎn)行業(yè)有效供給的加強(qiáng)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的有效供給，應(yīng)不斷進(jìn)行加強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)剛性需求加以滿足。對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，將會(huì)起到良好的促進(jìn)效果，因此，應(yīng)當(dāng)加大房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展力度。對(duì)于社會(huì)中對(duì)住房的剛性需求，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行更好的滿足，從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的供需關(guān)系。政府部門應(yīng)在市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮效果的基礎(chǔ)上，采取稅率政策、貨幣政策等有效的宏觀調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)，

（二）房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤(rùn)的合理控制

在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個(gè)暴利行業(yè)，由于其自身的高杠桿性特點(diǎn)，因而其利潤(rùn)水平會(huì)超過社會(huì)平均值。在這種情況下，餐飲、制造、運(yùn)輸?shù)绕渌袠I(yè)資金，可能會(huì)流向房地產(chǎn)行業(yè)，使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步走高，影響市場(chǎng)穩(wěn)定和正常發(fā)展秩序。對(duì)此，政府部門應(yīng)當(dāng)采取有效措施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿性進(jìn)行降低，并對(duì)其利潤(rùn)率進(jìn)行有效控制。這樣才能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)資金流通的合理性，并確保其它行業(yè)流通資金得到滿足，確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的正確引導(dǎo)

在房地產(chǎn)信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行正確的引導(dǎo)，確保房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展秩序。在一定程度上來說。房地產(chǎn)信貸將會(huì)造成房?jī)r(jià)的上升。因此，會(huì)在房地產(chǎn)當(dāng)中造成不同程度的金融泡沫。盡管房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，能夠?yàn)樯虡I(yè)銀行創(chuàng)造較大的利潤(rùn)，不過，如果進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金量過大，還可能會(huì)造成相反的效果。這樣不但會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)虛假繁榮的情況，同時(shí)也會(huì)對(duì)銀行信貸體系及整個(gè)部門的收人造成影響。所以，在信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的過程中，銀行及政府部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的控制，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生畸形發(fā)展。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；控制方式

房地產(chǎn)投資一般都是風(fēng)險(xiǎn)和利益一起存在的，其投資方式都是有規(guī)律的。相關(guān)人員應(yīng)該在投資過程中發(fā)現(xiàn)其規(guī)律，從客觀的角度分析房地產(chǎn)投資的變化趨勢(shì)以及走向。一般來說房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，房地產(chǎn)是占有固定的位置而且不可移動(dòng)，經(jīng)常是受投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響過大等幾個(gè)因素的影響而不斷地變化?？芍^風(fēng)險(xiǎn)與利益共存的，就像是一把雙刃劍，既有好的一面，也有害的一面。不能只看到房地產(chǎn)投資表面的現(xiàn)象，以為它會(huì)帶來更大的利益，可是往往這種利益后面會(huì)潛伏著更大的風(fēng)險(xiǎn)。在日常生活中避免不了要進(jìn)行此類的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此更要在投資方式上進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)防措施，采取一系列的手段，將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，讓人們獲取更大的利益。

1房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

1.1房地產(chǎn)投資的基本途徑

房地產(chǎn)投資是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資者投資房地產(chǎn)主要是有兩種基本途徑，分別是用于基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)。而其中又有三個(gè)主要因素，分別是：地段位置、時(shí)機(jī)以及質(zhì)量要素。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，需要從它的三個(gè)要素著手分析其房產(chǎn)投資的價(jià)值，以及利益與風(fēng)險(xiǎn)，這三個(gè)要素不可忽視。

1.2房地產(chǎn)投資的規(guī)律

房地產(chǎn)投資都有一定的規(guī)律，需要從以下幾個(gè)方面來著重分析一下房地產(chǎn)投資的趨勢(shì)。主要內(nèi)容：①人口變化，尤其是勞動(dòng)力人口；②人均GDP和可支配收入；③每月成交數(shù)據(jù)和庫(kù)存數(shù)據(jù)；④土地成交、宗教、價(jià)格和溢價(jià)率；⑤城市發(fā)展速度和政府官員的思路以及他們的腐敗情況；⑥該城市中介和二手房的活躍程度；⑦人口增量，有的城市是人口不斷流入，有的城市則是人口不斷流出。在這種情況下只要人口持續(xù)流入，那就說明人口的需求在不斷增長(zhǎng)，該城市就有投資的價(jià)值。房?jī)r(jià)上漲的因素很多，直接因素是經(jīng)濟(jì)和人口：一個(gè)代表支付力，一個(gè)代表需求。任志強(qiáng)說：“只要經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)的，房地產(chǎn)肯定在持續(xù)增長(zhǎng)，2016年的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲！”。供地計(jì)劃，可以看出什么區(qū)域缺乏土地供應(yīng)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)怎么樣等問題，一般供應(yīng)不足的區(qū)域價(jià)格水平都比較堅(jiān)挺。房地產(chǎn)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)命脈，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有著重大的影響。它牽扯著我國(guó)近十幾個(gè)行業(yè)的興盛衰榮，比如房地產(chǎn)金融的流通走勢(shì)，以及普通老百姓的消費(fèi)能力，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。我們不能小看房地產(chǎn)投資所帶來的利益，更不能忽視利益背后潛藏的巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)以及變化趨勢(shì)

由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，收入提高，人口增長(zhǎng)導(dǎo)致住房需求量增加，這種需求是可持續(xù)的。但是以目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和人口情況，實(shí)現(xiàn)這種增長(zhǎng)還是有難度的。房地產(chǎn)投資一直在呈下滑的趨勢(shì)，并且短期內(nèi)將持續(xù)發(fā)展。從我國(guó)目前房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上來分析，一邊是各大城市房?jī)r(jià)的高燒不退，一邊是部分中小城市樓市的寒意陣陣。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化跡象，三線城市積聚的樓市風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。種種跡象都表明房地產(chǎn)投資背后的風(fēng)險(xiǎn)很大，水很深。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，其中最重要的不外乎經(jīng)濟(jì)上的損失，投資失敗導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)情況下降。目前我國(guó)一線城市的房產(chǎn)政策在不斷地收緊，但房產(chǎn)投資的熱度卻不見退散，反而有不斷延伸至更多的二三線城市的跡象。其中不僅有沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和中西部城市都傳來了新房銷售活躍、價(jià)格上漲的新聞。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)需要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防以及控制

3.1切勿急躁

在看房地產(chǎn)廣告之前，要想清楚自己的購(gòu)房的目的是什么，主要看重房子的哪一點(diǎn)。穩(wěn)定租金收入；翻新然后再出售；先出租，退休之后在此安度晚年；弄清楚這些非常重要。不要被有些華而不實(shí)的房地產(chǎn)廣告所蒙騙。

3.2了解買房

中介買家總是在買房的過程中大量研究房產(chǎn)，但是很少研究賣房中介。除了客戶查詢號(hào)，每家中介的登記號(hào)碼都能查到。在買房的過程中，可以向房產(chǎn)中介商索取其公司、銀行以及他們的會(huì)計(jì)查詢號(hào)。在詢問這些信息時(shí)，不需要有所顧慮，因?yàn)榇蟛糠种薪樯搪牭侥銌栠@些信息時(shí)都會(huì)認(rèn)為你是誠(chéng)心購(gòu)房的，而非無理取鬧，相信他們會(huì)很樂意告訴你這些信息的。

3.3詳細(xì)了解社區(qū)

如果你購(gòu)買的房產(chǎn)在某社區(qū)內(nèi)，那么一份租房表復(fù)印件，確定空置房產(chǎn)和抵押房產(chǎn)的數(shù)量。還要了解其周邊的環(huán)境，以及在社區(qū)內(nèi)犯罪的人數(shù)以及死亡的人數(shù)，還有各種流言也是判斷房子好壞的方法之一。

3.4避免“太好”的交易

如果交易“太劃算”，那一定不能上當(dāng)。有可能這或許真的是一筆好的交易，但是只有你一個(gè)人發(fā)現(xiàn)了，而你恰巧又是第一個(gè)，不得不說，這種可能小真的是太小了。更多的可能性只有別人早就發(fā)現(xiàn)了，但為什么沒有對(duì)其進(jìn)行交易，這也是有一部分原因的，因?yàn)樘焐鲜遣粫?huì)無緣無故掉餡餅的。

3.5在買房時(shí)找一個(gè)好的房產(chǎn)經(jīng)理

房產(chǎn)經(jīng)理一般有兩個(gè)作用：讓業(yè)主滿意和讓租客滿意。為此需要做大量的工作，十分不易。在一個(gè)好的中介公司中，一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)理的工作能力越強(qiáng)，投資者以及其他的客戶就會(huì)很滿意，銷售額也會(huì)不斷地增加。

參考文獻(xiàn)：

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[4]許超,劉井明.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其控制[J].商,2015,(35):160.

篇8

本文以2007－2014年非房地產(chǎn)及金融行業(yè)的上市公司為研究樣本，檢驗(yàn)了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的刺激作用，還研究了貨幣政策對(duì)以上作用的影響，并進(jìn)一步地考察了貨幣政策的非對(duì)稱效應(yīng)。研究結(jié)果表明:(1)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資存在顯著正相關(guān)關(guān)系;(2)貨幣政策能夠調(diào)節(jié)企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為，緊縮的貨幣政策能夠抑制企業(yè)的非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為;(3)貨幣政策對(duì)于企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的調(diào)節(jié)效應(yīng)表現(xiàn)出一定的非對(duì)稱效應(yīng)，貨幣政策調(diào)節(jié)效應(yīng)會(huì)隨企業(yè)性質(zhì)的變化而變化，貨幣政策調(diào)節(jié)效應(yīng)對(duì)民營(yíng)企業(yè)更加顯著。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn)價(jià)格；貨幣政策；企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資

一、文獻(xiàn)回顧與假設(shè)提出

中房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)住宅均價(jià)十年漲幅為145%，其中京、滬、穗、深等城市住在用房平均漲幅達(dá)220%。面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升對(duì)中國(guó)社會(huì)帶來的重大影響，政府十年九調(diào)，卻依然難以遏制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。根據(jù)資本逐利性原理，當(dāng)某個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率高于全行業(yè)平均利潤(rùn)率，且該行業(yè)不屬于政策限制性行業(yè)或者壟斷性行業(yè)時(shí)，該行業(yè)就會(huì)吸引大量資本進(jìn)入。對(duì)于微觀經(jīng)濟(jì)個(gè)體而言，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率高于銀行利率，甚至一度高于產(chǎn)業(yè)資本的平均報(bào)酬率，房地產(chǎn)的增值收益大于產(chǎn)業(yè)資本的平均收益，導(dǎo)致企業(yè)的大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，利用房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升獲取收益。企業(yè)過度投資非生產(chǎn)性房地產(chǎn)會(huì)對(duì)企業(yè)自身和宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大不利影響。對(duì)于企業(yè)自身，其行業(yè)地位會(huì)受損，同時(shí)會(huì)面臨投資成本損失風(fēng)險(xiǎn)、投資轉(zhuǎn)型成本過高的風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期來看，企業(yè)過度投資非生產(chǎn)性房地產(chǎn)會(huì)使貿(mào)易性的虛擬經(jīng)濟(jì)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致實(shí)體產(chǎn)業(yè)空心化，并導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)性過熱，產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)性失衡，進(jìn)一步催生房地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致房?jī)r(jià)畸形上升。基于以上背景，本文擬在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)頻繁的背景下研究企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)的投資行為，結(jié)合國(guó)家宏觀貨幣政策變化，研究貨幣政策對(duì)企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的調(diào)節(jié)效應(yīng)，并進(jìn)一步考慮貨幣政策具體施行環(huán)境，探究貨幣政策在調(diào)控企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資中所體現(xiàn)的非對(duì)稱效應(yīng)。

(一)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資已有的大多數(shù)研究表明企業(yè)房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)。Black等(1996)對(duì)英國(guó)企業(yè)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值越高，企業(yè)新增投資越多。Chaney(2012)實(shí)證檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值每上升1美元，企業(yè)將增加6美分投資。羅時(shí)空和周亞虹(2013)的研究結(jié)果表明，在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一方面作為成本因素影響企業(yè)的投資行為，另一方面又作為流動(dòng)性溢價(jià)而影響企業(yè)的投資行為，兩種影響機(jī)制對(duì)企業(yè)的投資活動(dòng)影響方向不同;當(dāng)企業(yè)面臨融資約束較大時(shí)，房?jī)r(jià)上漲更可能促進(jìn)企業(yè)投資。房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)酬率高于大多數(shù)行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率已經(jīng)超過大部分企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。因而，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的背景下，從資本逐利性角度出發(fā)，企業(yè)有動(dòng)機(jī)投資非生產(chǎn)性房地產(chǎn)，賺取房地產(chǎn)價(jià)格上升所帶來的收益。由此提出假設(shè)1:H1:在控制其他因素不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資正相關(guān)。

(二)貨幣政策對(duì)企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的調(diào)節(jié)效應(yīng)1.貨幣政策的調(diào)節(jié)效應(yīng)現(xiàn)有文獻(xiàn)基本上都支持貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格存在調(diào)節(jié)作用。Iacoviello(2002)的實(shí)證結(jié)果顯示央行利率上漲將抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。Fratantoni和Schuh(2003)研究發(fā)現(xiàn)貨幣政策對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)投資有顯著影響，且這種影響呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異。鄧富民和王剛(2012)研究發(fā)現(xiàn)，在較長(zhǎng)期內(nèi)，貨幣政策會(huì)顯著影響房地產(chǎn)價(jià)格。宋勃和高波(2007)的實(shí)證結(jié)果顯示短期的銀行實(shí)際貸款利率和長(zhǎng)期存款實(shí)際利率對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)面影響。綜上論述，本文認(rèn)為貨幣政策會(huì)對(duì)企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為產(chǎn)生影響，貨幣政策從緊時(shí)，企業(yè)融資約束大，資金成本高，非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資規(guī)模收縮;貨幣政策寬松時(shí)，企業(yè)融資約束小，資金成本低，非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)張。因此，本文提出假設(shè)2:H2:在控制其他因素的情況下，緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系具有負(fù)向調(diào)節(jié)效應(yīng)。2.貨幣政策調(diào)節(jié)效應(yīng)的非對(duì)稱性貨幣政策非對(duì)稱效應(yīng)理論認(rèn)為，不同的政策環(huán)境會(huì)導(dǎo)致貨幣政策實(shí)際效果產(chǎn)生差異。區(qū)域金融發(fā)展水平會(huì)對(duì)貨幣政策的執(zhí)行效果產(chǎn)生影響。曹永琴(2011)實(shí)證檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)我國(guó)存在顯著的貨幣政策區(qū)域非對(duì)稱效應(yīng)，貨幣政策在金融欠發(fā)達(dá)地區(qū)具有更好的調(diào)控效果。貨幣政策還存在企業(yè)特質(zhì)維度的非對(duì)稱效應(yīng)，企業(yè)特質(zhì)也會(huì)影響貨幣政策效果。馬文杰和張世鋒(2011)的研究結(jié)果顯示，貨幣政策對(duì)于民營(yíng)企業(yè)的調(diào)控效果更好。國(guó)有上市公司受到的融資約束比民營(yíng)企業(yè)弱(辛清泉和林斌，2006)，所面臨的融資約束顯著小于民營(yíng)企業(yè)(張純和呂偉，2007)。因此，從企業(yè)融資角度分析，相同的貨幣政策對(duì)于國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的調(diào)節(jié)效果不同，民營(yíng)企業(yè)對(duì)貨幣政策更敏感，貨幣政策對(duì)民企的調(diào)控效果也相對(duì)國(guó)有企業(yè)更好。綜上，本文提出假設(shè)3和假設(shè)4:H3:在其他條件相同的情況下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低、區(qū)域金融發(fā)展欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，貨幣政策對(duì)企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為的調(diào)節(jié)效果更好。H4:在其他條件相同的情況下，貨幣政策對(duì)于民營(yíng)企業(yè)的非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為的調(diào)控相對(duì)國(guó)有企業(yè)更有效。

二、研究設(shè)計(jì)

(一)樣本選擇與數(shù)據(jù)來源本文對(duì)初選樣本進(jìn)行了篩選，剔除了:(1)ST公司的樣本;(2)金融行業(yè)上市公司;(3)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司;(4)異常值和數(shù)據(jù)缺失樣本。對(duì)連續(xù)變量進(jìn)行上下1%縮尾處理。經(jīng)過篩選，本文最終獲得了29671個(gè)季度觀測(cè)值。本文大部分研究數(shù)據(jù)來自上市公司年報(bào)、CSMAR和WIND數(shù)據(jù)庫(kù)，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月的“70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)(環(huán)比)”。

(二)研究模型與變量定義本文的被解釋變量是非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資，采用投資性房地產(chǎn)報(bào)表數(shù)據(jù)作為企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的替代變量。本文的主要解釋變量是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，采用“70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)”替代，該指數(shù)由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布，本文將月度數(shù)據(jù)處理為季度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。貨幣政策參照李青原和王紅建(2013)，以廣義貨幣M2供給量的季度增長(zhǎng)率為貨幣政策變量，以該增長(zhǎng)率的中位數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，小于中位數(shù)為緊縮的貨幣政策，大于中位數(shù)為寬松的貨幣政策。文中用到的其他變量還有股權(quán)性質(zhì)(國(guó)有企業(yè)取1，否則取0)、區(qū)域金融發(fā)展水平(參照黃志忠和謝軍(2013)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)均值大于6的地區(qū)取1，其余地區(qū)取0)、現(xiàn)金持有量(貨幣資金的自然對(duì)數(shù))、資產(chǎn)負(fù)債率(企業(yè)期末總負(fù)債除以期末總資產(chǎn))及企業(yè)規(guī)模(企業(yè)期末總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù))，同時(shí)本文還對(duì)年度和行業(yè)進(jìn)行了控制。

三、實(shí)證結(jié)果與分析

(一)描述性統(tǒng)計(jì)如表1所示，本文列出了實(shí)證研究中所涉及的主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)。從描述性統(tǒng)計(jì)分析中可以發(fā)現(xiàn)，非房地產(chǎn)上市公司非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的自然對(duì)數(shù)均值高達(dá)17.30，最小值為9.88，而最大值則達(dá)20.61。貨幣政策為虛擬變量，等于1代表緊縮的貨幣政策，該虛擬變量均值為0.6988，中位數(shù)為1，表明研究樣本期間內(nèi)，貨幣政策整體偏緊。

(二)相關(guān)性分析本文的Pearson相關(guān)性分析的結(jié)果顯示(篇幅有限未列示)，除Cash與Size之間的相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.794外，其余變量之間的相關(guān)系數(shù)均在可接受范圍內(nèi)。進(jìn)一步地，VIF均小于10，在可接受范圍內(nèi)，因此，本文所構(gòu)建的研究模型不存在多重共線性問題。Inv與Price顯著相關(guān)、與MP(貨幣政策)顯著負(fù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果為本文的研究假設(shè)提供了初步數(shù)據(jù)支持。

(三)多元回歸分析本文根據(jù)前文所建立的研究模型進(jìn)行了普通最小二乘OLS回歸分析，結(jié)果見表2。從表2中模型(1)的回歸結(jié)果可以看出，在控制了其他影響因素后，房地產(chǎn)價(jià)格Price的回歸系數(shù)為在1%的水平上顯著為正，說明企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格顯著正相關(guān)。實(shí)證結(jié)果與假設(shè)相符，假設(shè)H1得到驗(yàn)證。此外，本文檢驗(yàn)了貨幣政策對(duì)企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為的調(diào)節(jié)效應(yīng)，結(jié)果如表3所示。從表3中模型(2)的回歸結(jié)果可以看出，貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格的交乘項(xiàng)在1%水平上統(tǒng)計(jì)顯著，說明緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系具有顯著的負(fù)向調(diào)節(jié)效應(yīng)，緊縮的貨幣政策能夠抑制企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資行為。實(shí)證結(jié)果與假設(shè)相符，假設(shè)H2得到驗(yàn)證。更進(jìn)一步地，本文利用模型(3)檢驗(yàn)貨幣政策非對(duì)稱效應(yīng)，回歸結(jié)果如表4所示。表4的數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，Market的三重交乘項(xiàng)回歸系數(shù)未能通過顯著性檢驗(yàn)，假設(shè)3未能得到驗(yàn)證?？赡艿脑蚴潜疚牟捎玫膮^(qū)域金融發(fā)展水平指標(biāo)(區(qū)域金融業(yè)競(jìng)爭(zhēng)指數(shù))的最新數(shù)據(jù)為2007年，本文在實(shí)證檢驗(yàn)以2007年數(shù)據(jù)替代各年數(shù)據(jù)進(jìn)行假設(shè)檢驗(yàn)。企業(yè)性質(zhì)SOE的三重交乘項(xiàng)相關(guān)系數(shù)為－0.1652，且在5%水平上統(tǒng)計(jì)顯著，說明對(duì)于民企而言貨幣政策對(duì)企業(yè)非生產(chǎn)性房地產(chǎn)投資的調(diào)節(jié)效應(yīng)更顯著，民企較國(guó)企對(duì)貨幣政策更加敏感，假設(shè)4得到驗(yàn)證。

(四)穩(wěn)健性檢驗(yàn)在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的計(jì)量上，前文回歸分析中采用環(huán)比住宅價(jià)格指數(shù)，本文采用當(dāng)月同比住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)，所得研究結(jié)論并未改變。

四、研究結(jié)論

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析；防范措施

投資活動(dòng)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義與特征

1　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，在影響開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的多種因素影響下，不能收回投入的資本或達(dá)不到預(yù)期收益而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。

2　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征

鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、投入資金量大，且受外界因素影響顯著的特點(diǎn)，因而使其具備了一些風(fēng)險(xiǎn)特性，具體表現(xiàn)如下：

多樣性：由于房地產(chǎn)投資過程涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個(gè)方面，所以其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為多樣性，相互之間變化呈現(xiàn)復(fù)雜的關(guān)系。

變現(xiàn)差：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)又是不完全市場(chǎng)，因此，房地產(chǎn)投資不同于存款、國(guó)債等可以隨時(shí)變現(xiàn)。

補(bǔ)償性：開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，是為了獲得高額收益，即取得風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)或風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

激勵(lì)性：利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)共存，從行業(yè)壁壘的選擇效應(yīng)上看，高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)總是能給理智的投資者帶來超額利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的多變性，而變化的根本原因就在于形成該特性的一系列不確定性因素的存在，因此，根據(jù)不同因素的性質(zhì)，可以把房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素大致分為以下幾類：經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、自然條件風(fēng)險(xiǎn)等。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1　進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查，作出正確的項(xiàng)目決策

市場(chǎng)調(diào)查不僅要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，同時(shí)也要對(duì)房地產(chǎn)的社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃有著正確的認(rèn)識(shí)和形勢(shì)判斷。通過全面的調(diào)查分析，選擇社會(huì)需求度高、投資安全性較好并有較大期望取得令人滿意收益的投資項(xiàng)目。

2　關(guān)注政策導(dǎo)向，掌握投資時(shí)機(jī)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不完善，國(guó)家會(huì)根據(jù)不同時(shí)期的形勢(shì)需要，經(jīng)常出臺(tái)一些政策引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在利率方面，房地產(chǎn)投資者可以提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)投資者還應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣透骷?jí)主管部門保持聯(lián)系，及時(shí)了解國(guó)家和地區(qū)的各項(xiàng)財(cái)政政策以及城市建設(shè)規(guī)劃變動(dòng)可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響等，結(jié)合實(shí)際情況調(diào)整投資策略，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

3　合理利用供應(yīng)鏈和營(yíng)銷渠道，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

在原材料供應(yīng)方面，要預(yù)防上游供應(yīng)商提供的材料價(jià)格上漲，投資者在與供應(yīng)商和施工方在簽署合同時(shí)，應(yīng)對(duì)材料價(jià)格作出明確的限制規(guī)定或采用固定價(jià)格的方式，盡量使市場(chǎng)價(jià)格因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在營(yíng)銷渠道方面，要加大宣傳力度，采用靈活多變的營(yíng)銷手段，如預(yù)售預(yù)租等，加速資金的回籠和運(yùn)轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4　強(qiáng)化保險(xiǎn)意識(shí)，合理規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)保險(xiǎn)以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的，投資者可以將地震、水災(zāi)等不可抗拒因素帶來的自然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司，從而有效規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。

5

優(yōu)化投資組合，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，各個(gè)投資建設(shè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)程度，預(yù)期收益和資金總量方面各有其特殊性。投資者可以合理選擇不同的投資組合方案，統(tǒng)觀全局，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

6　提高管理水平，防范經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

一是清晰的市場(chǎng)定位，找準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并系統(tǒng)分析各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間優(yōu)缺點(diǎn)，找出與對(duì)手相比投資項(xiàng)目的差異點(diǎn)，做到有的放矢；二是加強(qiáng)管理績(jī)效，降低投資成本，取得成本領(lǐng)先的主動(dòng)權(quán)，獲得較好的市場(chǎng)占有率，在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，利用這種有利地位來限制其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；三是健全質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，做到從投資項(xiàng)目開始到結(jié)束全過程質(zhì)量管理，全過程控制質(zhì)量問題的出現(xiàn)，防范意外情況的發(fā)生，降低經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)集合性較強(qiáng)的行業(yè)。正是因?yàn)檫@種顯著特性，才使得房地產(chǎn)的開發(fā)融會(huì)了較多的資源，集成了較大的人力物力，聚集了巨大的社會(huì)財(cái)富。因此合理的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，把握好當(dāng)前國(guó)內(nèi)大力推進(jìn)城市化進(jìn)程這個(gè)契機(jī)，將會(huì)更好的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。與此同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視的，投資者在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，不僅要考慮自己的資金實(shí)力和投資回報(bào)，更要全面考慮所處宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況，政府財(cái)政政策等，同時(shí)要努力提高自身的經(jīng)營(yíng)管理水平，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，及時(shí)有效的防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙雪紅：城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].山東大學(xué).2006.

[2]呂紹成：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警系統(tǒng)研究[D].武漢大學(xué).2004.

篇10

第一部分 投資成本

    

    一.征地補(bǔ)償費(fèi)

    　(一).土地出讓金

    

1.計(jì)算方法:

    

土地出讓金基準(zhǔn)價(jià)*容積率修正系數(shù)* 年限修正系

    

數(shù)*用地面積

    

2.上交部門: 市財(cái)政局

    

3.依據(jù): (1)京政發(fā)[1993]34號(hào)文.

    

(2)京政發(fā)[1994]43號(hào)文.

    

4.說明:

    

(1) 各區(qū)類地價(jià)取值詳見附件;

    

(2) 城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財(cái)政;

    

(3) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;

    

(4) 市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計(jì)劃單列的

    

企業(yè)集團(tuán),在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價(jià)征

    

用的土地上進(jìn)行開發(fā),利用,經(jīng)營(yíng),應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金, 其

    

中的60%返還企業(yè), 由留用企業(yè)專項(xiàng)用于開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)

    

設(shè)施建設(shè).

    

(5) 在使用《基準(zhǔn)地價(jià)表》時(shí),由于地區(qū)分類是按

    

照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大, 而且周圍環(huán)

    

境至關(guān)重要,所以把同類同種用途地類的地價(jià)區(qū)間等分為

    

十級(jí).在實(shí)際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評(píng)定地價(jià)

    

的級(jí)別,最后選定基準(zhǔn)地價(jià),使地價(jià)測(cè)算更為合理,規(guī)范. 

    

同時(shí)考慮到說明(2),(3),(4), 在測(cè)算地價(jià)時(shí)加入" 操作

    

系數(shù)"概念,以準(zhǔn)確測(cè)算必須交納的土地出讓金比例.

    

    

附件: (1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價(jià);

    

(2) 土地出讓金修正系數(shù)表.

    

    

    　(二).征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi):

    

詳見附資料一:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開支范圍.

    

說明:(1)測(cè)算時(shí)亦可依據(jù)《基準(zhǔn)地價(jià)表》,計(jì)取"土

    

地開發(fā)及其它費(fèi)用"的數(shù)據(jù).

    

    

    二.前期工程費(fèi):(取值在40-120元/平米)

    

1.臨時(shí)水,電,路,場(chǎng)地平整費(fèi)

    

依據(jù):1992年建安工程定額;

    

標(biāo)準(zhǔn):按實(shí)際發(fā)生工程量計(jì)算;

    

說明:施工現(xiàn)場(chǎng)千差萬(wàn)別,通常按建筑面積5-15元

    

/平米,或建安工程費(fèi)的1%.

    

2.規(guī)劃,測(cè)量,勘察,設(shè)計(jì)費(fèi):

    

依據(jù):原國(guó)家建委(79)建發(fā)設(shè)字第315號(hào)文, 國(guó)家

    計(jì)委計(jì)字(1984)596號(hào)文,建設(shè)部(1991)第150,316,425號(hào)

    文;國(guó)家物價(jià)局,建設(shè)部[1992]價(jià)費(fèi)字375號(hào).

    

標(biāo)準(zhǔn):

    

(1) 勘察費(fèi): 概算價(jià)*0.30-0.80%

    

(2) 民用建筑設(shè)計(jì)費(fèi)

    

    

民用建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

    

單 位: %

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    ┃ 工 程 　 │ 

工 程 概 算 投 資 (萬(wàn) 元)　 

 ┃

    ┃

 　 ├─────┬─────┬─────┬─────

    ┃ 等 級(jí) 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 特 級(jí) 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │

2.0　 │

1.9　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 一 級(jí) 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 二 級(jí) 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 三 級(jí) 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼───── 

    ┃ 四 級(jí)

│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 

 ┃

    ─────┼─────┼─────┼─────┼─────

    ┃ 五 級(jí) 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │

│　 

 ┃

    ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

    

    

    

    　備注:

    

特級(jí): 1.列為國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目或以國(guó)際性活動(dòng)為主的

    

特高級(jí)大型公共建筑;

    

2.有全國(guó)性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的

    

中小型公共建筑;

    

3.30層以上建筑;

    

4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.

    

一級(jí): 1.高級(jí)大型公共建筑;

    

2.有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小

    

型公共建筑;

    

3.16層以上29層以下或超過50 米高的公共建

    

筑.

    

二級(jí): 1.中高級(jí),大中型公共建筑;

    

2.技術(shù)要求較高的中小型建筑;

    

3.16層以上29層以下住宅.

    

三級(jí): 1.中級(jí),中型公共建筑;

    

2.7層以上(含7層)15 層以下有電梯住宅或框

    

架結(jié)構(gòu)的建筑;

    

四級(jí): 1.一般中小型公共建筑;

    

2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.

    

五級(jí): 一,二層單功能,一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.

    

    

    　說明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米

    

中型 3000-10000 平米

    

小型 <3000 平米

    

(2)僅做民用建筑初步設(shè)計(jì)或施工圖分階段設(shè)計(jì)時(shí),

    

其工作量的比例為40%和60%.

    

(3)提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計(jì)圖紙6份,施工圖8份.

    

    　3.規(guī)劃條件,可行性研究費(fèi)

    

依據(jù):建設(shè)部(1991)第425號(hào)文

    

標(biāo)準(zhǔn): (1) 按現(xiàn)行規(guī)劃收費(fèi)定額計(jì)算: 工日定額

    

*85元/工日

    

用地規(guī)模(公頃) 

工日定額

    

<=3

 90

    

10

 300

    

20

 500

    

30 

780

    

40

 920

    

50

 

 1000

    

>50 

面議

    

(2) 施工執(zhí)照費(fèi)按京政發(fā)[1988]21號(hào)文:概

    

算額*(1-3)‰

    

    

    三.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

    

1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

    

依據(jù):京政發(fā)[1993]34號(hào)文

    

標(biāo)準(zhǔn): 1).根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定.

    

管線延長(zhǎng)米*管線單方造價(jià).

    

2).根據(jù)經(jīng)驗(yàn), 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般為建安工

    

程費(fèi)的 2% - 10%.

    

說明: (1)一般該項(xiàng)費(fèi)用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工

    

程量*單方造價(jià);

    

(2)各種管線單方造價(jià):

    

自來水管線　 

 600元/米

    

雨水管線 

 　700元/米

    

污水管線　 

 800元/米

    

煤氣管線 

1000元/米

    

熱力管線 

2000元/米

    

供電管線　 

 700元/米

    

電信管線 

1500元/門

    

道路

 80元/平米 

    

綠化

 20元/平米

    

(3)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù):

    

環(huán)衛(wèi)費(fèi)

 5元/平米

    

照明費(fèi)

 5元/平米

    

(4)該項(xiàng)費(fèi)用一般范圍 

150-400元/平米

    

普通住宅

 

 　150元/平米

    

高檔住宅(公寓,寫字樓)

 400元/平米

    

2.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(包括集資和自己修建)

    

依據(jù):設(shè)計(jì)方案和集資協(xié)議;

    

標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定;

    

說明: (1)熱力,煤氣,自來水, 污水處理如有集

    

資,則相應(yīng)的四源費(fèi)中的該項(xiàng)不在計(jì)取.

    

(2)若自己修建, 測(cè)算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)

    

設(shè)施費(fèi).

    

    

    四.房屋建安工程費(fèi)

    

1.建安工程費(fèi) 

    

依據(jù):現(xiàn)行建安費(fèi)定額計(jì)算單方造價(jià).

    

標(biāo)準(zhǔn):

    

(1) 普通住宅 多層 

900-1000元/平米

    

高層 

1600-1800元/平米

    

(2) 公共建筑

    

a.公寓,寫字樓

 3000-4500元/平米

    

其中: 結(jié)構(gòu) 　 

1000-1500元/平米

    

裝修

 800-1000元/平米

    

設(shè)備　 

 1200-2000元/平米

    

b.別墅

 3000元/平米

    

說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,

    

醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政

    

管理,市政公用.

    

(2)依據(jù):京政發(fā)[1985]149號(hào)文;

    

標(biāo)準(zhǔn):建筑面積 9678-10630平米/千戶

    

工程取費(fèi) 按實(shí)際工程量.

    

①.詳見公建配套附表.

    

a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)

    

設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo);

    

b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)

    

施配套建設(shè)定額指標(biāo);

    

②.通常取7-15%為公建配套面積比率.

    

    

2.招投標(biāo)費(fèi)

    

依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號(hào)文

    

標(biāo)準(zhǔn):中標(biāo)額*1‰

    

3.預(yù)算審查費(fèi)

    

依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號(hào);

    

標(biāo)準(zhǔn):預(yù)算造價(jià)*0.5‰

    

（京計(jì)基字（1997）第0711號(hào)，住宅項(xiàng)目費(fèi)率為0%）

    

4.工程監(jiān)理費(fèi)

    

依據(jù):(1)國(guó)家物價(jià)局.建設(shè)部[1992]價(jià)費(fèi)字479號(hào);

    

(2)[93]京建法字第029號(hào)

    

標(biāo)準(zhǔn):工程造價(jià)*適用稅率

    

適用稅率:

    

工程造價(jià) 500 萬(wàn)元以下

 

 2.5%

    

 　500---1000　 

 2.0-2.5%

    

1000---5000　 　 

 　 1.4-2.0%

    

5000--10000

 　 1.2-1.4%

    

10000--50000

 0.8-1.2%

    

50000-100000

 0.6-0.8%

    

>100000

0.6%

    

說明:(1) 實(shí)行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量

    

監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費(fèi),其費(fèi)率為工程監(jiān)理費(fèi)中的 7%,

    

工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi).

    

(2) 設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)由于金額相對(duì)較小,測(cè)算時(shí)一

    

般不予考慮.

    

5.竣工圖費(fèi)

    

依據(jù):(86)市建規(guī)字第097號(hào);

    

標(biāo)準(zhǔn):設(shè)計(jì)費(fèi)*7%

    

6.建材發(fā)展基金

    

依據(jù):(89)京建材字第292號(hào);

    

標(biāo)準(zhǔn):建安工程造價(jià)*2%

    

（京計(jì)基字（1997）第0711號(hào)，住宅項(xiàng)目費(fèi)率為0%）

    

    

    五.公共配套設(shè)施費(fèi)

    　1.鍋爐房

    

標(biāo)準(zhǔn):總建面積/鍋爐每噸供熱面積*鍋爐每噸造價(jià)

    

說明:(1)鍋爐每噸供熱面積約5000平米;

    

(2)鍋爐每噸造價(jià)約25萬(wàn)元.

    　2.變配電所

    

標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米30元.

    　3.集資維護(hù)費(fèi)

    

標(biāo)準(zhǔn):每建筑平米80元.

    　4.電貼費(fèi)(建設(shè)部明文取消，北京仍在執(zhí)行)

    

依據(jù):原(84)華北電供用字25號(hào)文 290元/kva

    

后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi) 1100元/kva

    

四環(huán)路以外 550元/kva;

    

現(xiàn)調(diào)整為單路供電 270元/kva

    

雙路供電 540元/kva;

    

說明:住宅用電量 30-60 va/平米;

    

其他用電量 50-80 va/平米.

    

    六.管理費(fèi)

    

依據(jù):(92)京價(jià)收字第124號(hào);

    

標(biāo)準(zhǔn):一至五項(xiàng)之和*2.5%.

    

    七.基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)

    　1.商品房

    

依據(jù): 京計(jì)基字(1988)第866號(hào)文

    

標(biāo)準(zhǔn): 自來水廠建設(shè)費(fèi) 12元/平米;

    

煤氣廠建設(shè)費(fèi) 29元/平米;

    

供熱廠建設(shè)費(fèi) 30元/平米;

    

污水處理廠建設(shè)費(fèi) 10元/平米;

    

說明: (1).用一項(xiàng)交一項(xiàng);

    

(2).如其中之一在基礎(chǔ)設(shè)施中有集資,則該項(xiàng)

    

不再重復(fù)計(jì)取;

    　2.非住宅建設(shè)項(xiàng)目四源費(fèi)

    

依據(jù): (1).京政發(fā)(1986)131號(hào);

    

(2).京政發(fā)(1986)155號(hào);

    

標(biāo)準(zhǔn):

    

自來水廠建設(shè)費(fèi) :設(shè)計(jì)日用水量*830元/噸;

    

煤氣廠建設(shè)費(fèi) :設(shè)計(jì)日用氣量*600元/噸;

    

供熱廠建設(shè)費(fèi) :設(shè)計(jì)每小時(shí)供熱量*35萬(wàn)元

    

/百萬(wàn)大卡;

    

污水處理廠建設(shè)費(fèi) :設(shè)計(jì)日排污量*830元/噸;

    

說明:交納數(shù)額在20萬(wàn)元以上的在接用"四源" 之前

    

可以分期交納.

    

    八.項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

    　1.綜合開發(fā)市政費(fèi)

    

依據(jù): (1).京計(jì)基字(1988)第648號(hào);

    

(2).市開辦(1988)經(jīng)字第2號(hào);

    

標(biāo)準(zhǔn): (1).(商品房收入-四源費(fèi)-用電權(quán))*15%;

    

(2).建設(shè)投資*15%;

    　2.分散建設(shè)市政費(fèi)

    

依據(jù):京計(jì)基字(1988)第648號(hào);

    

標(biāo)準(zhǔn): 多層,純住宅建筑面積*60元/平米;

    

高層,純住宅建筑面積*90元/平米;

    　3.98年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費(fèi)一律按100

    

元/平米計(jì)算。

    

    

    九.兩稅一費(fèi)

    　1.營(yíng)業(yè)稅

    

依據(jù):(90)財(cái)稅字第009號(hào);

    

標(biāo)準(zhǔn):商品房收入*5%;

    　2.城市建設(shè)維護(hù)稅

    

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號(hào);

    

標(biāo)準(zhǔn):營(yíng)業(yè)稅*7%;

    　3.教育附加費(fèi)

    

依據(jù):市開辦(1988)經(jīng)字第2號(hào);

    

標(biāo)準(zhǔn):營(yíng)業(yè)稅*3%;

    

兩稅一費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn):商品房收入*5.5%;

    

    十.用電權(quán)費(fèi)（取消）

    

依據(jù):京政發(fā)[1993]17號(hào)

    

標(biāo)準(zhǔn):(1).住宅建筑面積*40元/平米;

    

 (2).其他用電量(kva)*4000元/kva;

    

用電量:(1)住宅用電量 20-30 va/平米;

    

 　(2)其他用電量 40-50 va/平米;

    

    十一.投資方向調(diào)節(jié)稅（取消）

    

依據(jù):京稅字(1991) 805號(hào)

    

標(biāo)準(zhǔn):（商品房銷售價(jià)格-大市政費(fèi)-四源費(fèi)-用電權(quán)

    

費(fèi)-土地出讓金）*80%*適用稅率

    

適用稅率:

    

(1).按國(guó)家規(guī)定不納入計(jì)劃管理,投資額不滿

    

5萬(wàn)元的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目,北方節(jié)能住宅,其稅率為0%.

    

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其稅率

    

為5%;

    

(3).更新改造項(xiàng)目,其稅率為10%;

    

(4).京政發(fā)[1991]61號(hào)通知,稅率表未列出的

    

除更新改造投資以外的其他固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目,其稅率為

    

15%;

    

(5).公費(fèi)建設(shè)超標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)門獨(dú)院 ,別墅式住宅,

    

經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)允許建設(shè)的樓堂館所,其稅率為30%.

    

    

    十二.不可預(yù)見費(fèi)

    

依據(jù): 估

    

標(biāo)準(zhǔn): 一至六項(xiàng)之和*5%.

    

    

    十三.建設(shè)周期

    

依據(jù): 建安工程定額

    

標(biāo)準(zhǔn): 

    

建筑面積(萬(wàn)平米)

 建設(shè)周期(年)

    

<=3.0

 

 1

    

3.0 -- 6.0

 2

    

6.0 --12.0 

3

    

>=12.0

 4

    

    

    

    

第二部分 經(jīng)營(yíng)成本

    

    一.企劃費(fèi)用

    

依據(jù): 估

    

標(biāo)準(zhǔn):一般為銷售收入的1-3%.

    

說明:該費(fèi)用主要用于開發(fā)項(xiàng)目的廣告策劃,公關(guān)費(fèi)用

    

,宣傳費(fèi)用.

    二.出售商品房手續(xù)費(fèi)

    

依據(jù):京政發(fā)[1988]82號(hào)文

    

標(biāo)準(zhǔn):商品房成交價(jià)或保護(hù)價(jià)*1%.

    

說明:買賣雙方各負(fù)擔(dān)0.5%.

    三.印花稅

    

標(biāo)準(zhǔn):商品房成交價(jià)*0.5‰

    

說明:因該項(xiàng)費(fèi)用金額較小,一般忽略計(jì)算.

    

    

    

    

第三部分 土地增值稅

    

    一.土地增值稅 

    

依據(jù):《土地增值稅暫行條例》;

    

標(biāo)準(zhǔn):增值額*適用增值稅率;

    

說明:1.增值額=銷售收入-投資成本-經(jīng)營(yíng)成本;

    

2.增值稅率采用超額累進(jìn)稅率:

    

(1).增值額未超過扣除項(xiàng)目50%的部分,稅率

    

為30%;

    

(2).增值額超過扣除項(xiàng)目50%, 未超過扣除

    

項(xiàng)目100%的部分,稅率為40%;

    

(3).增值額超過扣除項(xiàng)目100%, 未超過扣除

    

項(xiàng)目200%的部分,稅率為50%;

    

(4).增值額超過扣除項(xiàng)目200%的部分, 稅率

    

為60%.

    

3.為便于計(jì)算,引進(jìn)速算扣除率概念.

    

土地增值稅=增值額*增值稅率-扣除項(xiàng)目*速

    

算扣除率

    

增值額/扣除項(xiàng)目 

增值稅率

 速算扣除率

    

<=50%

 　 30% 

 　 　 0%

    

<=100%

 　 　 40%

 

 5%

    

<=150%

 50%

 15%

    

<=200%

 60%

 35%

    

4.建設(shè)普通住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)

    

目金額的20%,免稅.

    

    

    

    

    

第四部分 所得稅,稅后利潤(rùn)和利潤(rùn)率

    

    一.所得稅

    

標(biāo)準(zhǔn):所得稅=(銷售利潤(rùn)-增值稅)*33%

    

說明:銷售利潤(rùn)=銷售收入-投資成本-經(jīng)營(yíng)成本.

    

    二.稅后利潤(rùn)

    

標(biāo)準(zhǔn):稅后利潤(rùn)=銷售利潤(rùn)-增值稅-所得稅

    

    三.福利基金

    

標(biāo)準(zhǔn):福利基金=稅后利潤(rùn)*5%

    

    四.投資回報(bào)率

    

1. 增值比例=(銷售收入-扣除項(xiàng)目) / 投資成本*100%

    

2. 投資回報(bào)率=稅后利潤(rùn)/投資成本*100%.

    

    

    

附件1.

    

    土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開支范圍

    

    一. 土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi):

    

1. 征地補(bǔ)償費(fèi):

    

計(jì)算方法: 征地面積*同類土地前三年平均產(chǎn)值*(5

    

-6)倍

    

說明:

    

(1)無效益地或國(guó)家建設(shè)使用國(guó)有土地不發(fā)補(bǔ)償費(fèi)

    

;

    

(2) 征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和最高不得超過前

    

三年平均產(chǎn)值的20倍;

    

(3)根據(jù)京政發(fā)(1991)26號(hào)文件;

    

(4)付給鄉(xiāng)或村.

    

2.耕地占地稅:

    

計(jì)算方法

    

朝陽(yáng),海淀,豐臺(tái),石景山區(qū):9元/平米;

    

門頭溝,房山,昌平,大興,通縣,順義:8元/平米;

    

密云,懷柔,延慶,平谷:7元/平米;

    

學(xué)校,幼兒園,敬老院,醫(yī)院等建設(shè)用地免征.

    

說明:

    

(1)獲準(zhǔn)占地之日起三十日內(nèi)繳納, 過期按日加收

    

應(yīng)納稅額的千分之五的滯納金.

    

(2)依據(jù)市政發(fā)(1978)93號(hào)文件.國(guó)地87年4月1

    

日27號(hào)文.

    

(3)付給區(qū)財(cái)政局.

    

3.菜地開發(fā)建設(shè)基金.

    

計(jì)算方法:

    

朝陽(yáng),海淀,豐臺(tái),石景山區(qū), 大興縣南郊農(nóng)場(chǎng)菜

    

地3萬(wàn)元/畝,門頭溝和遠(yuǎn)郊區(qū),縣菜地:1萬(wàn)元/畝

    

市政基礎(chǔ)設(shè)施和中,小學(xué)校/ 幼兒園建設(shè)征用菜

    

地按上述標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納.

    

說明:

    

(1)依據(jù)市政發(fā)(86)137號(hào)文件.

    

(2)由區(qū)地用科代收,交市財(cái)政.

    

4.青苗補(bǔ)助費(fèi)

    

計(jì)算方法:

    

青苗當(dāng)年計(jì)劃產(chǎn)量?jī)r(jià)值*生產(chǎn)階段補(bǔ)償比例( 或雙

    

方協(xié)商解決).

    

播種初期

 發(fā)育時(shí)間

 成熟期

    

為第一階段　 為第二階段 　為第三階段

    

蔬菜

 60%

 80% 

100%

    

大田作物 

70% 

90%

 100%

    

說明:

    

(1)依據(jù)(57)市京字第321號(hào)通知;

    

(2)付給大隊(duì)或村.

    

5.樹木補(bǔ)償費(fèi)

    

計(jì)算方法:

    

材樹:材積*木材牌價(jià)*(1+50%);

    

鮮果樹:前三年平均產(chǎn)值*(5~6倍)

    

干果樹:前三年平均產(chǎn)值*(7~8倍)

    

說明:

    

(1)果樹有材值的加發(fā)材值補(bǔ)償,未結(jié)果幼樹發(fā)適

    

當(dāng)補(bǔ)助費(fèi).

    

(2)依據(jù)市政發(fā)(84)116號(hào)文件.

    

(3)付給大隊(duì)或村.

    

6.水井,機(jī)井補(bǔ)償費(fèi).

    

計(jì)算方法

    

水井按原投入工料費(fèi)

    

機(jī)井按7--15萬(wàn)元/座

    

說明:

    

(1)枯井,廢井不予補(bǔ)償.

    

(2)水井依據(jù)市政發(fā)(84)116號(hào)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)上

    

浮20%.

    

(3)依據(jù)北京市建設(shè)工程其它費(fèi)用定額(1992).

    

(4)付給大隊(duì)或村.

    

7.墳?zāi)惯w移費(fèi).

    

計(jì)算方法:

    

墳?zāi)棺鶖?shù)*(800-2000元/座).

    

(1)依據(jù)北京市建設(shè)工程其它費(fèi)用定額(1992).

    

(2)依據(jù)市政發(fā)(84)116號(hào)文件.

    

(3)依據(jù)市房第字(84)100號(hào)文件.

    

(4)付給村或所有人.

    

8.安置補(bǔ)助費(fèi)

    

計(jì)算方法:

    

安置人口數(shù)*征地前耕地面積和農(nóng)業(yè)人口的比例

    

*畝年產(chǎn)值*(3--10倍),安置人口數(shù)按征地前的農(nóng)

    

業(yè)人口和耕地面積的比例及征地?cái)?shù)量計(jì)算.

    

用地單位無力安置由其它單位安置的勞動(dòng)力, 每

    

人付安置單位補(bǔ)助費(fèi)及勞動(dòng)力差額補(bǔ)貼供不應(yīng)合

    

計(jì)2.5--3萬(wàn)元.

    

說明:

    

(1)依據(jù)市政發(fā)(93)16號(hào)文件,京政發(fā)(91)26號(hào).

    

(2)付給安置單位.

    

9.農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級(jí)差補(bǔ)貼:依據(jù)京勞辦發(fā)字(1993)

    

451號(hào).

    

農(nóng)轉(zhuǎn)工人員核定工資等級(jí).

    

10.拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)居超轉(zhuǎn)病殘生活補(bǔ)助費(fèi)

    

計(jì)算方法:

    

82歲以下每人應(yīng)撥金額

    

(82--現(xiàn)有年齡)*12個(gè)月*(62--72元/人月).

    

補(bǔ)助月數(shù)不滿100個(gè)月的均按100個(gè)月計(jì)算.

    

無人贍養(yǎng)的孀寡孤獨(dú)及病殘人員,每人每月

    

250元.

    

(1) 發(fā)放對(duì)象為原有社員勞動(dòng)力近三年每年勞動(dòng)

    

100天以上者,因年老(男59歲,女49歲以上) 和

    

適齡不宜按排工作的病殘人員.

    

(2) 依據(jù)北京市建設(shè)征地農(nóng)轉(zhuǎn)居超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)

    

助費(fèi)接收標(biāo)準(zhǔn).

    

(3) 付給市民政局.

    

(4) 國(guó)家統(tǒng)規(guī)定的各項(xiàng)調(diào)價(jià)補(bǔ)貼.

    

11.超轉(zhuǎn)勞動(dòng)力管理服務(wù)費(fèi)

    

計(jì)算方法:

    

拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)居超轉(zhuǎn)病殘生活補(bǔ)助費(fèi)總和*8%

    

說明:

    

(1) 依據(jù)北京市建設(shè)征地農(nóng)轉(zhuǎn)居超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)

    

助費(fèi)接收標(biāo)準(zhǔn).

    

(2) 付給市民政局.

    

12.超轉(zhuǎn)人員醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi).

    

計(jì)算方法:

    

社員實(shí)行退休制的東升,海淀,四季青, 玉淵潭四

    

個(gè)公社的超轉(zhuǎn)人員加發(fā)醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)15元/人月,每

    

人收取喪葬費(fèi)200元.

    

說明:

    

(1)朝改辦(1990)48號(hào).

    

(2)各區(qū)有各區(qū)的規(guī)定.

    

13.土地物補(bǔ)償費(fèi)

    

計(jì)算方法:

    

指對(duì)屬于居民私有的樹木, 構(gòu)筑物及其它的補(bǔ)償

    

費(fèi)用私人養(yǎng)植花卉不予補(bǔ)償.

    

說明:

    

(1)依據(jù)(75)市房地字073號(hào)文件

    

依據(jù)(83)市房第字030號(hào)文件

    

依據(jù)(82)市房地字416號(hào)文件.

    

14.集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)

    

系指征地范圍內(nèi)屬于集體財(cái)產(chǎn)的土地及地下附著

    

物的補(bǔ)償. 不需移地遷建面以收購(gòu)的形式做一次

    

性處理,也在此例.

    

說明:

    

(1)依據(jù)京政(91)56號(hào)文件.

    

(2)付給大隊(duì)或村.

    

15.私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)

    

對(duì)農(nóng)民自耕地上青苗私有家畜,圍欄等的補(bǔ)償.

    

說明:依據(jù)京房地字(1992)第087號(hào)文件.

    

16.附屬物補(bǔ)償費(fèi)

    

計(jì)算方法:

    

棚子每間120--560元,門樓每個(gè)120--400元

    

豬圈每個(gè)80--320元,廁所每個(gè)4500元

    

圍墻80--120元/m,雞兔窩30--120元,

    

鍋臺(tái)每個(gè)100--300元,

    

甬路10--15元/平方米

    

說明:

    

(1)原標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)(75)市房地字073號(hào)文件, 標(biāo)準(zhǔn)過

    

低,上此標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)基建拆遷工作手冊(cè).(p118頁(yè)).

    

(2)依據(jù)北京市建設(shè)工程其它費(fèi)用定額(1992)

    

(3)付給村人或所有人.

    

17.私房發(fā)價(jià)費(fèi)

    

指對(duì)被拆遷的居民的私有房屋進(jìn)行收購(gòu)或補(bǔ)償?shù)?/p>

    

發(fā)價(jià),此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)憑房管部門的房屋做人單計(jì)算. 

    

計(jì)算方法:

    

房?jī)r(jià)評(píng)估價(jià)格*(1+調(diào)整幅度)*(2--5倍)

    

(1)依據(jù)市房地字(74)203號(hào)文件

    

依據(jù)市房地字(82)369號(hào)文件

    

依據(jù)市房管地字(86)418號(hào)文件.

    

(2)依據(jù)京房地字(1992)第087號(hào)各項(xiàng)普調(diào)20%.

    

(3)付給房產(chǎn)主. 

    

18.拆房費(fèi): 

    

計(jì)算方法:

    

平房每間39--55元/平方米,另加棄土8元/平方米

    

(1)依據(jù)北京市建設(shè)工程其它費(fèi)用定額(1992)

    

（2)付給拆房單位.

    

    

19.渣土清理費(fèi)

    

指拆房后渣土清運(yùn)費(fèi)用, 包括清理到自然地坪及

    

運(yùn)輸.其中,運(yùn)出渣土費(fèi)用按京政發(fā)(86)47號(hào)文件

    

規(guī)定,按每噸計(jì)算.

    

20.搬家費(fèi)

    

計(jì)算方法:

    

原住房間數(shù)*(50--100)元/每間.

    

說明:

    

(1)京政發(fā)(1991)56號(hào)文件.

    

(2)付給拆遷戶.

    

21.獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

    

計(jì)算方法:

    

規(guī)定日期內(nèi)搬家,每戶最高獎(jiǎng)勵(lì)200元.

    

搬家獎(jiǎng)勵(lì)日期為7--10天.

    

說明:

    

(1)依據(jù)市房地字(91)56號(hào)文件.

    

(2)付給拆遷戶.

    

22.拆遷工作管理費(fèi)

    

計(jì)算方法:

    

(1)拆遷管費(fèi):拆遷費(fèi)支出總數(shù)*0.5%.

    

(2)拆遷服務(wù)費(fèi):拆遷費(fèi)支出總數(shù)*1.5%(包括管理

    

費(fèi)).

    

說明:

    

(1)拆遷費(fèi)支出總數(shù)包括征地補(bǔ)償,補(bǔ)助費(fèi), 拆遷

    

安置房造價(jià)和地上物補(bǔ)償費(fèi)等.

    

(2)京價(jià)字(1993)238號(hào)文件.

    

(3)付拆遷工作單位和拆遷許可證發(fā)放單位.

    

23.周轉(zhuǎn)費(fèi)

    

計(jì)算方法:

    

(1)自行周轉(zhuǎn)人口每人每月50元.

    

(2)建設(shè)單位提供周轉(zhuǎn)房,無取暖設(shè)施, 取暖期每

    

月15元.

    

說明:

    

(1)依據(jù)京<<拆遷細(xì)則補(bǔ)充說明>>

    

 依據(jù)京房地字(92)087號(hào)文件.

    

(2)付給周轉(zhuǎn)戶.

    

24.周轉(zhuǎn)房

    

臨時(shí)安置拆遷戶所支出的所建周轉(zhuǎn)房費(fèi)用及居民

    

自行周轉(zhuǎn)所需費(fèi)用.

    

說明:

    

依據(jù)京政發(fā)(85)138號(hào)文件

    

依據(jù)京政發(fā)(82)144號(hào)文件.

    

25.房屋維修補(bǔ)貼

    

拆遷房移交房管部門管理的維修補(bǔ)貼

    

1元/建筑平方米,月*12月*10年*建筑面積

    

說明:

    

(1)依據(jù)88年預(yù)算第一冊(cè)(28頁(yè)).

    

(2)付房管部門.

    

26.農(nóng)戶房屋原拆原建費(fèi)

    

指不能轉(zhuǎn)居民條件的農(nóng)戶私有房屋移地遷建, 按

    

原結(jié)構(gòu)原面積所需費(fèi)用.

    

說明:

    

(1)依據(jù)房地字(86)245號(hào)文件.

    

(2)依據(jù)房地字(83)102號(hào)文件.

    

27.安置用房費(fèi)

    

指安置被拆遷居民用房的投資, 如使用本企業(yè)自

    

建住宅安置,其單方造價(jià)應(yīng)按住宅建安工程單價(jià)

    

計(jì)算,如需外購(gòu)商品房安置,可按商品房單位造價(jià)

    

計(jì)算.

    

28.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

    

指臨時(shí)安置拆遷戶所支出的水,電,排水和零星修

    

建的費(fèi)用.

    

29.鍋爐供暖費(fèi)

    

指拆遷房移交房管部門管理的供暖費(fèi).

    

30.電梯高壓水泵管理費(fèi)

    

指拆遷房移交房管部門管理的運(yùn)行維修費(fèi).

    

31.拆遷遠(yuǎn)郊優(yōu)惠補(bǔ)助費(fèi)

    

指被拆遷戶自愿遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣的優(yōu)惠待遇.

    

依據(jù)<<拆遷細(xì)則補(bǔ)充說明>>.

    

32.平地補(bǔ)助費(fèi)

    

指大平大整新造耕地的平整費(fèi)用; 一般在山地或

    

地形起伏很大的地區(qū). 城區(qū)及近郊區(qū)通常不必考