導(dǎo)語：如何才能寫好一篇集體土地安置補(bǔ)償辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】土地征收；補(bǔ)償；安置

背景

幾千年來，土地作為農(nóng)民最重要的生產(chǎn)資料，土地就是他們的安身立命之根本。改革開放以來，隨著各地政府片面的要求GDP的增長(zhǎng)，完全不顧百姓的安穩(wěn)，給農(nóng)民帶來了一定的傷害。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在1987年至2001年的14年間，全國(guó)各類非農(nóng)建設(shè)占用耕地超過3390萬畝，70%以上是通過征地的方式取得，這就意味著超過2276萬畝的耕地被國(guó)家強(qiáng)制從農(nóng)民手中低價(jià)買走。眾多被征地農(nóng)民的生計(jì)成為束縛農(nóng)村全面發(fā)展的障礙。

一、利辛縣集體土地征收安置的概述

利辛縣位于亳州市東南部，北鄰渦陽，南連潁上、鳳臺(tái)，東靠蒙城，西接潁東區(qū)、太和縣。2010年末，全縣總面積約為1950平方公里，縣轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、668個(gè)村居民委員會(huì)，7182個(gè)村民小組，耕地11.70萬公頃，全縣總?cè)丝?34萬人，全縣現(xiàn)有耕地67萬畝，人均耕地0.7畝。

（一）集體土地征收補(bǔ)償安置的立法現(xiàn)狀

1、法律法規(guī)的規(guī)定

《憲法》第10條、《物權(quán)法》第42條等規(guī)定了集體土地征收的基本原則?！锻恋毓芾矸ā返?4、45條明確了集體土地征收的審批機(jī)關(guān)。征收集體土地，將集體土地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地和工業(yè)用地等其他非農(nóng)建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有權(quán)機(jī)關(guān)審批。我國(guó)擁有集體土地征收審批權(quán)的機(jī)關(guān)為國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府，其他各級(jí)政府無征收審批權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定了具體的集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。其規(guī)定征收集體土地應(yīng)當(dāng)給予的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入，這些標(biāo)準(zhǔn)都不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。

2、安徽省的相關(guān)規(guī)定

1986年《土地管理法》頒布實(shí)施后，安徽省于1987年底即制定并實(shí)施了《安徽省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》，經(jīng)過多次修改后的《安徽省實(shí)施辦法》，進(jìn)一步完善了安徽省集體土地征收補(bǔ)償安置制度。2004年，安徽省又出臺(tái)了《安徽省征地補(bǔ)償爭(zhēng)議裁決辦法》，對(duì)集體土地征收補(bǔ)償安置爭(zhēng)議裁決中作了明確規(guī)定為被征地農(nóng)民的合法權(quán)益提供了有力保障。

3、亳州市、利辛縣的一些規(guī)范

亳州自2000年才正式建市，但其在土地征收方面的規(guī)定出臺(tái)的也較早。于2008年出臺(tái)了《亳州市被征土地上房屋和青苗等附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，詳細(xì)規(guī)定了本地集體土地征收地上附著物的具體標(biāo)準(zhǔn)，為全本市集體土地征收補(bǔ)償提供了參考。利辛縣于2010年制定了一系列的土地征收安置辦法。這些相關(guān)規(guī)定構(gòu)成了利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置制度的雛形。

（二）利辛縣集體土地征收基本情況

1、利辛縣集體土地征收數(shù)量調(diào)查

截止2011年底，利辛縣城區(qū)建成區(qū)面積23平方公里，隨著利辛的不斷發(fā)展，城區(qū)不斷向周邊擴(kuò)張，總面積達(dá)43.3平方公里。但利辛老城區(qū)改造、新區(qū)建設(shè)，幾乎耗盡了利辛儲(chǔ)存的國(guó)有建設(shè)用地；2007年-2011年，利辛經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展對(duì)土地的需求不斷增加，全縣共征收土地面積達(dá)9082畝，其中100%為集體土地，建設(shè)用地需求幾乎完全通過征收集體土地來滿足。

2、利辛縣集體土地征收覆蓋調(diào)查

2007年，利辛縣集體土地征收涉及4個(gè)行政村，覆蓋范圍較?。蛔?008年始，利辛縣集體土地征收涉及范圍逐漸變大，涉及10個(gè)行政村，2009年涉及4個(gè)行政村，2010年達(dá)到15個(gè)行政村，2011年為12個(gè)行政村。從數(shù)據(jù)的變化可以看出，隨著利辛的發(fā)展，全縣集體土地征收覆蓋的范圍也越來越廣，原因可能在于利辛縣城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地儲(chǔ)備不足，城市發(fā)展只有向周邊擴(kuò)張。

（三）利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置具體情況

本文對(duì)利辛縣集體土地征收的情況進(jìn)行了調(diào)查。

1、利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置方式調(diào)查

利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置模式有貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等，其中未利用地、農(nóng)用地完全適用貨幣補(bǔ)償模式，宅基地完全適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，工礦用地約40%適用貨幣補(bǔ)償模式、60%適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，其他建設(shè)用地完全適用貨幣補(bǔ)償模式?？梢?，利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置模式相對(duì)單一。

2、利辛縣集體土地征收地上附作物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查

利辛縣集體土地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)地上附著物的類別和質(zhì)量而定，具體補(bǔ)償總額由實(shí)際測(cè)算確定。

3、利辛縣被征地農(nóng)民生活水平調(diào)查

本調(diào)研報(bào)告選取具有代表性的城關(guān)鎮(zhèn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。利辛縣城關(guān)鎮(zhèn)，位于利辛縣城東郊，轄31個(gè)村民組和一個(gè)街道，總?cè)丝?580人。2009年全村土地面積316.8公頃，約4752畝，耕地約1600畝。2009年-2012年，全村被征地面積近1985畝，占全村總面積的41.8%，被征地主要用于道路修建、工業(yè)建設(shè)等。

土地被大量征收，對(duì)當(dāng)?shù)卮迕竦纳钤斐闪酥卮笥绊懀魇涨暗?230元降到現(xiàn)在的3200元；恩格爾系數(shù)由征地前的47%上升到現(xiàn)在49%；耕地保有量也大面積縮水，人均耕地占有量由征地前的2畝/人到現(xiàn)在的不足0.3畝/人，遠(yuǎn)低于聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織確定的人均耕地0.8畝的警戒線，耕地形勢(shì)嚴(yán)峻；人均住房面積由征地前的55㎡/人到現(xiàn)在30㎡/人。

4、利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置引發(fā)的糾紛及解決途徑調(diào)查

從利辛縣局調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，有關(guān)利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置引發(fā)的糾紛下面進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。2007年以來，利辛縣局接訪的各類糾紛案件總量先升后減，社會(huì)向和諧、穩(wěn)定有序發(fā)展；全縣因征地引發(fā)糾紛案件基本維持在18件左右；隨著被征地農(nóng)民維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)，因集體土地征收引發(fā)糾紛案件總量占全年糾紛案件總量的比例由2007年的2.7%上升到2011年的5.4%，上升趨勢(shì)明顯，征地矛盾業(yè)已成為利辛縣社會(huì)矛盾的主要來源之一。集體土地征收補(bǔ)償安置已成為社會(huì)工作不可忽視的重要部分，妥善解決這個(gè)問題已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的一項(xiàng)突出任務(wù)。

二、集體土地征收安置存在的問題及原因

（一）存在的問題

近年來，利辛縣在集體土地征收補(bǔ)償安置方面取得了很大的成就，城市化進(jìn)程也穩(wěn)步推進(jìn)，但是不可否認(rèn)的是利辛縣在這方面的工作還是存在較多的困難和問題。本文通過調(diào)查認(rèn)為，利辛縣在集體土地征收補(bǔ)償安置方面的問題概括以下幾個(gè)方面：

1、集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不夠合理

如前文所述，目前安徽省實(shí)行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和片區(qū)綜合定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，這在克服集體土地征收過程中普遍存在的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、補(bǔ)償信息不公開透明、被征收集體土地同地不同價(jià)等突出弊端上取得了顯著成效，但是在實(shí)現(xiàn)被征地農(nóng)民“生活水平不下降、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)上還有很大差距。

2、集體土地征收補(bǔ)償安置模式單一

安置模式是集體土地征收過程中被征地農(nóng)民非常關(guān)心的重要變量，直接關(guān)系著被征地農(nóng)民失去土地后的生活水平。但利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置模式相對(duì)比較單一，主要為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3、權(quán)利救濟(jì)體系不健全

依據(jù)當(dāng)前法律法規(guī)，被征地農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償方案有爭(zhēng)議的，只能通過先向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)?zhí)幚?，而不能直接向人民法院提訟，這就直接剝奪了被征地農(nóng)民的訴權(quán)。

（二）原因分析

1、立法滯后

近年來，學(xué)界關(guān)于集體土地征收的立法呼聲越來越高，中央也多次召開會(huì)議討論大幅提高集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但始終不見相關(guān)法律、法規(guī)及政策出臺(tái)。

2、政府主導(dǎo)

在我國(guó)，土地市場(chǎng)是由政府壟斷的，土地征收環(huán)節(jié)也是由政府主導(dǎo)的。在集體土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定上都是由政府主導(dǎo)定價(jià)，并不能有效地保證被征地農(nóng)民的切身利益。

三、完善集體土地征收補(bǔ)償安置制度的建議

從對(duì)利辛縣集體土地征收補(bǔ)償安置制度的介紹，可以看出問題有很多，本文從以下幾個(gè)方面給出建設(shè)性意見。

（一）完善集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)

正如前文所述，補(bǔ)償安置是集體土地征收的核心環(huán)節(jié)，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是被征地集體經(jīng)濟(jì)組織、被征地農(nóng)民及其他利害關(guān)系人最關(guān)心的問題。因此，完善集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)顯得尤為重要。

（二）建立參與型集體土地征收補(bǔ)償安置程序

農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償安置與被征地農(nóng)民的切身利益緊密相關(guān)，補(bǔ)償安置程序設(shè)置的好壞則直接影響到被征地農(nóng)民能否得到公平補(bǔ)償。

（三）健全集體土地征收補(bǔ)償安置救濟(jì)體系

當(dāng)前集體土地征收補(bǔ)償安置糾紛越來越多，但是權(quán)利救濟(jì)體系卻相當(dāng)不完善，被征地農(nóng)民合法權(quán)利難以保障。本文認(rèn)為，集體土地征收補(bǔ)償安置救濟(jì)體系應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持便民的原則設(shè)置。

作者簡(jiǎn)介：

篇2

第一條為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，規(guī)范征用集體土地管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，結(jié)合**實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱征用集體土地，是指政府為社會(huì)公共利益及城市發(fā)展的需要，依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用的行為。

本辦法適用于**市市轄區(qū)范圍內(nèi)的集體土地。

第三條**市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)全市集體土地統(tǒng)一征用工作。各區(qū)人民政府土地行政主管部門依據(jù)本辦法的規(guī)定負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)集體土地征用工作。

任何單位和個(gè)人不得違法征用集體土地。

第四條征用集體土地必須嚴(yán)格貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策。征用土地的批準(zhǔn)權(quán)限按國(guó)家法律規(guī)定執(zhí)行。

第五條征用集體土地必須符合**市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求。

根據(jù)**市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對(duì)近期投資建設(shè)項(xiàng)目確定使用的集體土地實(shí)行規(guī)劃控制。新村建設(shè)預(yù)留用地嚴(yán)格按政府批準(zhǔn)的新村規(guī)劃和城市規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)。

第六條征用集體土地嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)用地計(jì)劃，實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡制度。

第七條征用集體土地應(yīng)依法擬定征用土地方案和征地補(bǔ)償安置方案，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。

被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家建設(shè)和社會(huì)公共事業(yè)的需要，積極配合征地工作的實(shí)施，不得阻撓征地工作的正常進(jìn)行。

第二章征地程序

第八條征用土地利用總體規(guī)劃確定建設(shè)用地范圍內(nèi)的集體土地并需將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按下列程序辦理。

（一）根據(jù)建設(shè)需要和規(guī)劃要求，由市人民政府土地行政主管部門確定征地范圍，擬定征用土地方案、耕地占補(bǔ)平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和呈報(bào)說明書，分批次逐級(jí)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃而占用農(nóng)用地的，由市人民政府土地行政主管部門確定農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的范圍，擬定耕地占補(bǔ)平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和呈報(bào)說明書，逐級(jí)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；

（二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征用土地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)向被征土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公告并組織實(shí)施；

（三）被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)根據(jù)公告規(guī)定的時(shí)間，到區(qū)人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝^(qū)人民政府土地行政主管部門完成征地補(bǔ)償?shù)怯浐?，?yīng)將結(jié)果報(bào)市人民政府土地行政主管部門；

（四）由市人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案及征地補(bǔ)償?shù)怯浗Y(jié)果，會(huì)同區(qū)人民政府?dāng)M訂征地補(bǔ)償方案，并向被征土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村再次公告，聽取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和成員的意見。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由區(qū)人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償爭(zhēng)議不能影響征地方案的實(shí)施；

（五）征地補(bǔ)償方案經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)與被征地單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議。

第九條對(duì)土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的建設(shè)用地范圍以外的集體土地征用并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按下列程序辦理：

（一）用地單位持有關(guān)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，到市人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地；

（二）市土地行政主管部門對(duì)材料齊全，符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬定征用土地方案、耕地占補(bǔ)平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、供地方案和呈報(bào)說明書，修編土地利用總體規(guī)劃，逐級(jí)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)；

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征用土地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)后，按本辦法第八條第（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)的規(guī)定辦理。

第十條征用農(nóng)村集體土地，不需變更土地使用性質(zhì)的，由市土地行政主管部門擬定征用土地方案、供地方案和呈報(bào)說明書，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)后予以公告并按本辦法第八條第（三）、（四）、（五）項(xiàng)的規(guī)定辦理。

第三章征地補(bǔ)償安置

第十一條征用土地的，按照被征用土地的原用途予以補(bǔ)償。

土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗所有者所有。

征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者在征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。

第十二條征用土地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)另行制定。

征地方案公告之日起，搶種的農(nóng)作物、搶建的設(shè)施不予補(bǔ)償。

第十三條對(duì)耕地全部被征用的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，以村民小組為單位，每戶劃撥國(guó)有土地15平方米作為商業(yè)服務(wù)用地，由村民小組統(tǒng)一集中建設(shè)。政府核收征地成本費(fèi)或沖減征地款。

第十四條被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員符合下列條件之一的，可將農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口：

（一）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員個(gè)人耕地被征用后實(shí)際占用133平方米（0．2畝）以下的；

（二）撤銷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建制的。

第十五條土地被征用后原負(fù)擔(dān)的農(nóng)業(yè)稅相應(yīng)核減。

第十六條自征用土地方案批準(zhǔn)之日起被征土地即為國(guó)有土地。被征農(nóng)村集體耕地，在政府未開發(fā)利用前仍由被征用耕地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民耕種，不得撂荒。

第四章集體土地的規(guī)劃控制

第十七條集體土地的規(guī)劃控制是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市發(fā)展建設(shè)需要，將集體土地作為城市建設(shè)儲(chǔ)備用地的行政行為。

第十八條集體土地規(guī)劃控制范圍由市人民政府土地行政主管部門擬定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，由區(qū)人民政府公告。

第十九條規(guī)劃控制范圍內(nèi)的土地按國(guó)有土地進(jìn)行管理，建立地籍檔案。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不得改變?cè)恋赜猛?、不得擅自圈占、出租、轉(zhuǎn)讓土地，嚴(yán)禁耕地撂荒。

建設(shè)單位需在規(guī)劃控制范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的，依法辦理建設(shè)用地手續(xù)。

第五章罰則

第二十條違反土地法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國(guó)家建設(shè)征用土地的，由區(qū)人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

篇3

為防止土地問題的大量出現(xiàn)國(guó)家采取了很多措施來保障農(nóng)民權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，如建立征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)裁決機(jī)制，征收土地確保農(nóng)民之請(qǐng)確認(rèn)、開展百日行動(dòng)查處違法占地、健全嚴(yán)格征地審查報(bào)批程序、制定土地區(qū)片最低價(jià)等，這些措施使農(nóng)民權(quán)利保障得到進(jìn)一步的深化細(xì)化，但是并沒有減少土地糾紛的發(fā)生，相反在農(nóng)民土地維權(quán)行為反而比以前增加，不少地方政府解決這類問題的靠的是“公檢法”，這種方法不但沒有解決問題反而使矛盾更加的激烈。

土地問題為何愈演愈烈而且難以制止呢，大部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸根于征收土地過程中土地審批及實(shí)施的違法，對(duì)此筆者持不完全同意的態(tài)度。大部分地區(qū)在征收土地過程中確實(shí)存在很多的違法情節(jié)，如征收土地知情確認(rèn)程序沒有認(rèn)真履行在報(bào)批中呈報(bào)材料一書四方案過于的簡(jiǎn)單不符合要求；土地征收后沒有依法公告和履行登記程序；沒有按照國(guó)土資源聽證規(guī)定召開聽證會(huì)聽取群眾的意見；打著公共利益的旗號(hào)肆意征收集體土地；截留征地補(bǔ)償款；或者未批先占、少批多占等等，嚴(yán)重的損害了法律的權(quán)威侵害了失地農(nóng)民的利益。但是最近在國(guó)土資源部一直嚴(yán)格規(guī)范土地征收審批程序，在百日行動(dòng)之后地方政府征收土地呈報(bào)的程序不敢嚴(yán)重、明顯的違法，特別是截留農(nóng)民征地補(bǔ)償款這一行為已經(jīng)大幅度的減少了，一般情況地方政府都會(huì)制定征收集體土地補(bǔ)償安置的辦法和征收土地補(bǔ)償?shù)膮^(qū)片最低價(jià)格，由于法律制度的逐步健全，截留補(bǔ)償款的問題已經(jīng)很少發(fā)生了，可以說很多地方征收農(nóng)民土地進(jìn)行的補(bǔ)償是基本符合土地管理法的規(guī)定，但是土地問題根本沒有得到解決，原因何在？

筆者認(rèn)為地方政府在呈報(bào)和審批過程中存在違法性，對(duì)于農(nóng)民屬于來講屬于程序上的問題，并不是關(guān)系農(nóng)民的切身利益的問題。引發(fā)農(nóng)村土地糾紛的根本原因征收土地對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即土地被征收后農(nóng)民能夠得到多少的補(bǔ)償，失去土地依靠什么來維持生活的問題。

二、我國(guó)現(xiàn)有的征地補(bǔ)償制度。

關(guān)于現(xiàn)行的征地補(bǔ)償依據(jù)是《中華人民土地管理法》第四十七條，該條對(duì)于征地補(bǔ)償是這樣規(guī)定的：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

關(guān)于征地補(bǔ)償如何分配，對(duì)于地上附著物和青苗補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)在法律和實(shí)際操作中沒有爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)屬于失地農(nóng)民。但是對(duì)于土地補(bǔ)償費(fèi)我國(guó)現(xiàn)行法律有著不同的規(guī)定，《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。”國(guó)土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)的分配。按照土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級(jí)人民政府制定。土地被全部征收，同時(shí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撤銷建制的，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置。”

集體土地被征收其土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織這是沒有問題的，土地管理法規(guī)定歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有也是按照土地所有權(quán)進(jìn)行規(guī)定的，但是就集體財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如何分配并不是集體經(jīng)濟(jì)組織自由支配，而是必須按照土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶的原則進(jìn)行分配，各地省政府基本上都制定了具體的分配辦法，一般情況下分配比例為8/2，即80%分配給被征地農(nóng)戶，20%分配給集體經(jīng)濟(jì)組織由其依據(jù)村規(guī)等依據(jù)進(jìn)行支配。

三、土地糾紛產(chǎn)生的根本原因。

從法律的規(guī)定和征地實(shí)踐來看，這種征地補(bǔ)償制度并不是按照土地的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，而僅僅是對(duì)征收土地給農(nóng)民造成的直接損失進(jìn)行的補(bǔ)償，這樣的補(bǔ)償制度對(duì)于農(nóng)民失去土地而間接產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失是不予補(bǔ)償?shù)模诜▽W(xué)界這種補(bǔ)償?shù)脑瓌t被稱之為不完全補(bǔ)償原則，這種不完全的補(bǔ)償制度對(duì)于農(nóng)民而言極具不公平。按照憲法和法律的規(guī)定，征地是指為了公共利益依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地征收為國(guó)家所有，這就決定了我國(guó)征收土地的行為屬于國(guó)家征收行為，而不是一種市場(chǎng)交易行為，不會(huì)按照標(biāo)的物具有的價(jià)值來進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，即法律授?quán)政府可以低于正常價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)將農(nóng)民集體所有的土地變成國(guó)有，將農(nóng)民正合法享有的土地使用權(quán)終止并轉(zhuǎn)讓到他人手中。

該原則從強(qiáng)調(diào)“所有權(quán)的社會(huì)義務(wù)性”觀念出發(fā)，認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)因負(fù)有社會(huì)義務(wù)而不具有絕對(duì)性，可以基于公共利益的需要而依法加以限制。但征收土地是對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的剝奪，它已超越了財(cái)產(chǎn)權(quán)限制的范圍。因此基于公共利益需要，可以地依法準(zhǔn)許財(cái)產(chǎn)權(quán)的剝奪，使財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障成為一紙空文。

（一）、地方政府土地財(cái)政現(xiàn)象嚴(yán)重。

在法律授權(quán)為了公共利益需要，可以地依法征收集體土地的同時(shí)。我國(guó)土地管理法第五十五條“以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)?！奔丛谕恋爻鲎尳鸢俜种呤畬儆诘胤秸?cái)政，在發(fā)達(dá)地區(qū)，土地出讓金數(shù)額巨大，成為地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來源。土地收入除了增加政府預(yù)算內(nèi)和預(yù)算外收入，各個(gè)部門可以借此征收土地規(guī)費(fèi)，也提高了部門的積極性。很多地方政府已經(jīng)將賣地作為自己的主要財(cái)政收入，我們稱之為“賣地財(cái)政”。陳錫文在接受鳳凰衛(wèi)視采訪時(shí)披露“每年可以向農(nóng)民征收多少土地是由國(guó)家根據(jù)發(fā)展規(guī)劃來確定的，比如在金融危機(jī)暴發(fā)以前，正常年景下，國(guó)務(wù)院審批的對(duì)各省可以使用的建設(shè)用地大約是400萬畝，其中有280萬畝是要征用農(nóng)民的土地。今年由于情況特殊，應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，保增長(zhǎng)，各地的建設(shè)規(guī)模就比較大，所以今年針對(duì)這樣的情況，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量是630萬畝，其中315萬畝是要征用農(nóng)地的?！?。其實(shí)在國(guó)家控制指標(biāo)外很多地方政府為了增加財(cái)政收入大量的超標(biāo)占地，未批先占的行為時(shí)大量存在的，而少批多占的行為則更為嚴(yán)重。

并且對(duì)于土地出讓金這種不穩(wěn)定的財(cái)政收入也不會(huì)納入財(cái)政預(yù)算，這一定程度上增長(zhǎng)了腐敗現(xiàn)象。為追求業(yè)績(jī)地方政府依靠賣地的收入大搞形象工程建設(shè)，導(dǎo)致一些地方政府為搞形象工程大肆揮霍，甚至土地違法、腐敗等現(xiàn)象滋長(zhǎng)，對(duì)于這些行為農(nóng)民是非常反感和憤怒的。

（二）、征地補(bǔ)償款與國(guó)家土地出讓金相差太大，集體土地的價(jià)值不能平等交換。

以耕地年產(chǎn)值來確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能正確的實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，且集體土地的使用受到了極大的限制，可以集體土地所有權(quán)是一種受限的所有權(quán)，農(nóng)民集體自己無權(quán)對(duì)其進(jìn)行處分，只有作為非所有人的國(guó)家才有權(quán)進(jìn)行處分，這一規(guī)定一方面維護(hù)了我國(guó)集體土地的穩(wěn)定，但同時(shí)也限制了集體土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，將集體土地大量限制在農(nóng)用地范圍上時(shí)，以用途來確定征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上不符合平等公平的原則。農(nóng)民在土地被征收時(shí)其得到的補(bǔ)償一般在2—5萬元人民幣以內(nèi)，但當(dāng)這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地進(jìn)行出讓時(shí)其價(jià)格達(dá)到了幾十萬甚至幾百萬，這樣的明顯的差價(jià)使農(nóng)民難以接受。

（三）、地方政府在征地過程中的行為與法律不一致，法律對(duì)地方政府沒有產(chǎn)生限制作用，這進(jìn)一步刺激了地方政府的占地的欲望。

物權(quán)法規(guī)定因公共利益的需要可以征收，但在現(xiàn)實(shí)中大量被征收的土地是用于房地產(chǎn)等商業(yè)用地，商業(yè)開發(fā)當(dāng)然不能歸類公共利益。而且在實(shí)施征地方案時(shí)地方政府對(duì)于農(nóng)民的反抗往往沒有足夠的耐心來協(xié)調(diào)和解決。在有些地方常常會(huì)出現(xiàn)農(nóng)民因土地糾紛采取上訪、阻工等措施來抗議而受到了行政處罰甚至刑罰，公檢法等機(jī)關(guān)成為處理人民內(nèi)部矛盾的工具，在一定程度上使土地糾紛更加顯得嚴(yán)重。

一方面地方政府大搞土地財(cái)政、一方面征地補(bǔ)償不合理，同時(shí)有些地方在征地過程中采取強(qiáng)制征收的措施，對(duì)群眾思想和民生問題沒有足夠的重視，使土地問題越來越顯得嚴(yán)重。

四、對(duì)于處理土地糾紛的建議。

對(duì)我國(guó)土地糾紛的處理問題，總理曾發(fā)表過觀點(diǎn)。在承諾農(nóng)民的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)永遠(yuǎn)不變的同時(shí)指出，必須對(duì)那些被占用土地的農(nóng)民給予應(yīng)有補(bǔ)償，其中“土地出讓金主要應(yīng)給予農(nóng)民”。昨日，他在十屆人大四次會(huì)議結(jié)束后舉行的記者招待會(huì)上，作出如上表述。簡(jiǎn)明扼要地陳述了“堅(jiān)定不移地推進(jìn)改革開放”的觀點(diǎn)。他稱，中國(guó)政府面對(duì)新的任務(wù)，需要更加清醒、更加堅(jiān)定、更加努力。他進(jìn)一步解釋，更加堅(jiān)定是指“要堅(jiān)定不移地推進(jìn)改革開放，走有中國(guó)特色社會(huì)主義道路?！彼硎?，前進(jìn)中盡管有困難，但不能停頓，“倒退沒有出路”。英國(guó)金融時(shí)報(bào)一位記者問道，如何讓中國(guó)農(nóng)民更好地實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，抵御非法侵占。表示，中國(guó)農(nóng)民問題的核心是土地問題，中國(guó)農(nóng)村實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)，土地屬于集體，但生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于農(nóng)民。對(duì)此，他認(rèn)為，“這是一大特點(diǎn)，也是一大優(yōu)勢(shì)”。隨后，他論述了如何保障農(nóng)民的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)此，他使用了一組排比句：必須實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，必須保護(hù)農(nóng)民對(duì)土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的自，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補(bǔ)償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴(yán)懲那些違背法律、強(qiáng)占亂占農(nóng)民土地的人。

總理客簡(jiǎn)明的話語，其實(shí)已經(jīng)客觀的為我國(guó)土地問題解決指明了方向。結(jié)合總理的觀點(diǎn)和當(dāng)前土地問題產(chǎn)生的根源，筆者以為解決土地問題應(yīng)從以下三個(gè)方面著手。

一、提高失地農(nóng)民的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，改變以往以耕地年產(chǎn)值來確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則，在征地補(bǔ)償中要充分農(nóng)民集體對(duì)集體土地的所有權(quán)。

二、限制征收土地的條件，建設(shè)項(xiàng)目使用土地的應(yīng)通過政府主導(dǎo)和監(jiān)督下與農(nóng)民協(xié)商的方式處理，在協(xié)商難以解決時(shí)方可采取征收這種國(guó)家強(qiáng)制手段。

三、對(duì)地方政府征地進(jìn)行有效的監(jiān)管，嚴(yán)格履行征收土地審批制度，對(duì)征收集體土地的理由是否屬于公共利益作為審批的重要條件。

四、土地出讓金應(yīng)上繳國(guó)家財(cái)政，以減少地方搞土地財(cái)政的源頭，由國(guó)家建立各地失地農(nóng)民保障基金，征收集體土地所得到的土地土地出讓金應(yīng)全部用于失地農(nóng)民。

筆者作為一名專門辦理土地案件的律師，從法律角度對(duì)土地問題解決提出自己的觀點(diǎn)，由于種種客觀原因及主觀思考能力的限制，期間有不足和粗陋之處，望讀者能幫忙指正，不甚感謝。

希望本文對(duì)我國(guó)愈演愈烈的土地糾紛得以根治，能夠有所幫助。

參考文獻(xiàn)及新聞：

1、《答中外記者問：土地出讓金應(yīng)主要給農(nóng)民》。

2、《陳錫文:征地制度改革總方向是縮小征地范圍提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》

3、閆鳳翥《試論征收土地補(bǔ)償制度設(shè)計(jì)的成本效益分析》。

篇4

Abstract:This paper questionnaires, interviews and other methods, farmers in rural areas of Chongqing on the rural land management right of the compensation policy of the reactions were analyzed, and strive to objectively reflect the transfer of the right of rural land management compensation policy, in practice there plane related to land compensation, and make recommendations.

關(guān)鍵詞:土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn) 農(nóng)民 補(bǔ)償

Key Words:land management right farmers compensation

一、調(diào)查的對(duì)象與方法

本調(diào)查研究采用分層抽樣和整群抽樣相結(jié)合的方式。本次所做的實(shí)地調(diào)研的調(diào)查對(duì)象,筆者選取了重慶市 10 個(gè)區(qū)縣的 1000 名務(wù)農(nóng)農(nóng)民作為調(diào)查研究對(duì)象。調(diào)查共發(fā)放問卷 1000 份,回收有效問卷 997份,回收率 99.7%。本研究對(duì)調(diào)查所得的數(shù)據(jù)運(yùn)用 SPSS13.0 軟件進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。

二、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中重慶農(nóng)民補(bǔ)償情況的調(diào)查結(jié)果與分析

1.失地農(nóng)民補(bǔ)償狀況的整體態(tài)勢(shì)

國(guó)家實(shí)施農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主要目的就是推進(jìn)農(nóng)村的補(bǔ)償發(fā)展改革,加快農(nóng)村土地利用效率的提高,改善農(nóng)村補(bǔ)償發(fā)展的政策環(huán)境。

在實(shí)施中,我國(guó)征用農(nóng)村集體土地后,對(duì)農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定,征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)用為該土地征用前3年平均產(chǎn)值的6～10倍,安置費(fèi)為4～6倍。如果按最高補(bǔ)償30倍來算,一畝地平均產(chǎn)值1 000塊,補(bǔ)償費(fèi)也才只有3萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)解決不了農(nóng)民的"可持續(xù)生計(jì)"問題。據(jù)了解,重慶市由于經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá),其對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與全國(guó)平均水平相比稍有提高。據(jù)統(tǒng)計(jì),1998年以來,重慶市各類征地給村里的補(bǔ)償費(fèi)平均每畝10 362元,安置補(bǔ)助費(fèi)每人2 298元,經(jīng)過村集體留存,實(shí)際到農(nóng)民手上的土地補(bǔ)償費(fèi)平均每畝6 842元,安置補(bǔ)助費(fèi)平均每人1 979元,青苗補(bǔ)償費(fèi)平均每畝512元,農(nóng)戶家庭得到的所有土地征用費(fèi)總額(包括附著及其實(shí)施補(bǔ)償費(fèi))人均9103元。一大部分農(nóng)戶對(duì)此不滿,因?yàn)檫@些補(bǔ)償費(fèi)只能暫時(shí)解決農(nóng)民近期的溫飽問題,如果今后就業(yè)困難,農(nóng)民的基本生活無法維持,更不用談農(nóng)民養(yǎng)老和醫(yī)療問題。

2.存在的問題

隨著農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的大面積實(shí)施,現(xiàn)在已有的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的需要,明顯存在幾個(gè)不足:

一是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。目前的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是以被征用土地前3年的平均年產(chǎn)值來計(jì)算的,用途是農(nóng)用地或耕地,計(jì)算產(chǎn)值是以農(nóng)產(chǎn)品的平均產(chǎn)量、價(jià)格和相關(guān)附加收益為依據(jù)。按農(nóng)業(yè)生產(chǎn)一年兩季計(jì)算,每畝耕地的平均年產(chǎn)值不會(huì)超過3000元,按最高補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)30倍計(jì)算,每畝地的補(bǔ)償安置費(fèi)用為9萬元。這個(gè)價(jià)格看似很高,但相對(duì)建設(shè)用地市場(chǎng)每畝幾十萬元的出讓價(jià)格來說,兩者懸殊巨大。實(shí)際上,這部分收益就成了各級(jí)政府征地后,從集體土地中獲得的超額利益。

二是標(biāo)的物不夠準(zhǔn)確。在當(dāng)前的征地工作中,將前一年平均年產(chǎn)值的標(biāo)的物定為農(nóng)產(chǎn)品,顯然是對(duì)標(biāo)的物確定的誤區(qū)。在大多數(shù)情況下,鄉(xiāng)村集體土地被征為國(guó)有土地后,主要用途是用來提供建設(shè)用地,而不是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn),這就出現(xiàn)了一個(gè)問題,政府獲得的出讓土地使用權(quán)的高額收益是對(duì)建設(shè)用地使用未來預(yù)期產(chǎn)值的提前獲得。而實(shí)際上,農(nóng)民集體在被征地前就已經(jīng)知道了這樣的預(yù)期,但由于政策的限制,他們無法獲得這樣的高額收益。

三、思考與建議

總體而言,就解決農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的補(bǔ)償問題解決而言,提出以下幾點(diǎn)建議:

1、要明確對(duì)農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償

目前《土地管理法》規(guī)定“土地征用補(bǔ)償費(fèi)”歸集體所有,而沒有規(guī)定對(duì)農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》以及正在制定中的《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已經(jīng)成為農(nóng)戶法定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。因此,征地補(bǔ)償項(xiàng)目的設(shè)置必須與此相適應(yīng),明確對(duì)農(nóng)民集體土地的征地補(bǔ)償,就是對(duì)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償。

2、改革完善征地補(bǔ)償費(fèi)用分配發(fā)放辦法

對(duì)于征占農(nóng)民承包土地的補(bǔ)償費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)全部直接發(fā)放給被征地農(nóng)戶。對(duì)于征占未承包到戶的集體土地的補(bǔ)償費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)償費(fèi)支付給擁有土地所有權(quán)的集體組織,由集體組織按照有關(guān)規(guī)定和民主議定的辦法搞好分配和管理。

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篇5

[關(guān)鍵詞]城中村改造，征地拆遷，立法探索，立法缺陷，立法完善

[中圖分類號(hào)]D912．29　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1004—4175（2012）06—0135—04

[作者簡(jiǎn)介]白呈明（1962-），男，陜西安塞人，西安財(cái)經(jīng)學(xué)院文法學(xué)院副院長(zhǎng)，教授，主要研究方向?yàn)檗r(nóng)村法制問題。

伴隨我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)和城市化進(jìn)程的加快，針對(duì)農(nóng)民土地的征地拆遷也在全國(guó)范圍大規(guī)模地展開。但由于征地拆遷法律制度的不健全，征地各方當(dāng)事人的利益邊界缺乏權(quán)威界定，各種矛盾沖突紛至沓來，甚至形成激烈的對(duì)抗，引發(fā)局部的社會(huì)震蕩，嚴(yán)重危害社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展。在這一背景下，城中村改造征地拆遷得以產(chǎn)生，許多地方政府和開發(fā)區(qū)竭力通過這一模式獲取城市建設(shè)用地，以克服傳統(tǒng)征地拆遷方式的缺陷和制約。

一、城中村改造中征地拆遷的立法探索

較之傳統(tǒng)的征地拆遷方式，即按照土地管理法等法律規(guī)定進(jìn)行的征地拆遷，城中村改造中征地拆遷的立法呈現(xiàn)出一定特色：

（一）通過法律創(chuàng)制，初步建立起征地拆遷補(bǔ)償?shù)牡胤叫苑ㄒ?guī)體系。征地拆遷工作受到許多政策法規(guī)的剛性約束，必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作。然而，由于我國(guó)正處于全面轉(zhuǎn)型期，有關(guān)征地拆遷的政策法律在不斷制定和完善中。在國(guó)家層面，目前征地拆遷的政策法律主要有：《憲法》《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》《物權(quán)法》《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）和《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》（國(guó)土資發(fā)[2004]238號(hào)）等。這些規(guī)范性文件分別對(duì)土地征收的范圍、程序以及征地補(bǔ)償項(xiàng)目和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等問題做出了規(guī)定。2011年1月21日，國(guó)務(wù)院的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)一步對(duì)城市國(guó)有土地上的房屋征收補(bǔ)償涉及的一系列問題做出明確規(guī)定。然而，與城中村改造緊密相關(guān)的農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償問題，一直缺乏國(guó)家層面的明確法律規(guī)定，實(shí)踐中長(zhǎng)期處于一種無序狀態(tài)。

在此背景下，各大中城市相繼出臺(tái)規(guī)范城中村改造的地方性法規(guī)和政府規(guī)章，在一定程度上填補(bǔ)了法律空白，并且初步形成調(diào)整這一領(lǐng)域的地方性法規(guī)體系。比如，西安市為推進(jìn)和規(guī)范城中村改造，近年來先后制定了《西安市城中村改造管理辦法》《西安市城市房屋拆遷估價(jià)暫行規(guī)定》《西安市城中村村民房屋建設(shè)管理辦法（試行）》等地方性法規(guī)。這些地方立法對(duì)拆遷補(bǔ)償管理體制、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋評(píng)估、產(chǎn)權(quán)面積認(rèn)定做出明確的規(guī)定，使農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償有了一定法律依據(jù)，彌補(bǔ)了土地管理法等有關(guān)土地征收補(bǔ)償規(guī)定的不足，在一定程度上解決了征地拆遷補(bǔ)償?shù)姆扇蔽粏栴}。

（二）運(yùn)用法律手段，化解了征地拆遷中的諸多難題。傳統(tǒng)征地拆遷方式常常引發(fā)一些困擾人們的老大難問題，諸如拆遷安置對(duì)象、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)面積認(rèn)定、房屋估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、違章建筑和非法買賣宅基地處置、糾紛解決機(jī)制等。而在城中村改造征地拆遷中，對(duì)這些問題的解決有了較為明確的規(guī)定，各地政府通過法律手段的運(yùn)用，逐步化解了諸多難題。針對(duì)征地拆遷中暴露的突出問題，國(guó)家先后制定了大量法規(guī)和政策，提出許多剛性要求，強(qiáng)化指導(dǎo)和規(guī)范征地拆遷行為，以確保被征地農(nóng)民權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定。比如，嚴(yán)格限定征地范圍，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制定統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價(jià)，實(shí)行先安置后拆遷，整治強(qiáng)征強(qiáng)拆等。而各地政府在具體實(shí)踐中則對(duì)相關(guān)國(guó)家政策法律不斷修正、豐富和完善，以彌補(bǔ)疏漏之處，使諸多難題的解決辦法更具操作性。比如，針對(duì)部分村民為獲取更多補(bǔ)償而進(jìn)行的“搶栽搶種”、過度“密植苗木”、房屋加層搭建等問題，西安市通過地方立法做出明確規(guī)定，提出了具體的解決辦法，遏制了實(shí)踐中大量存在的村民非法獲利行為。

圍繞矛盾糾紛解決，各地政府在征地拆遷中逐步引入市場(chǎng)機(jī)制。這突出表現(xiàn)為，在政府監(jiān)管和引導(dǎo)下，村民可以自主選擇開發(fā)商進(jìn)行村莊改造，開發(fā)商在獲得一定開發(fā)用地的同時(shí)，負(fù)責(zé)拆遷安置的全部資金。這樣做的好處在于：首先，可以減少政府在征地拆遷中的直接投入；其次，開發(fā)商可以采取較為靈活的市場(chǎng)機(jī)制解決拆遷安置中的矛盾和沖突，減少政府與農(nóng)民之間的直接沖突；再次，政府作為監(jiān)管者，可以相對(duì)公平地保護(hù)農(nóng)民和開發(fā)商兩方的合法權(quán)益。比如，為了預(yù)防和化解征地拆遷安置方面的糾紛，西安高新區(qū)自1991年成立以來，制定了“四方案一細(xì)則’’的征地拆遷政策，包括《村莊拆遷安置細(xì)則》《村莊上樓安置方案》《村莊拆遷統(tǒng)規(guī)自建方案》《貨幣安置辦法》等四種安置方案，采取多種安置方式相結(jié)合的模式，讓被征地農(nóng)民自愿選擇拆遷安置方式。

二、城中村改造中征地拆遷存在的立法缺陷

城中村改造征地拆遷較之于傳統(tǒng)的征地拆遷方式，盡管具有一定優(yōu)勢(shì)，但仍存在著立法缺陷。主要表現(xiàn)為：

（一）有的城中村改造的地方立法違反上位法?，F(xiàn)有的規(guī)范城中村改造的國(guó)家法律，一般都將城中村界定為“在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體土地所有制的村莊”。只有符合這一條件，才可納入城中村改造的范圍。然而實(shí)踐中，有些地方立法往往以特別規(guī)定擴(kuò)大城中村改造的范圍。如《西安市城中村改造管理辦法》第27條規(guī)定：“在市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他開發(fā)建設(shè)中涉及到村莊整體拆遷的應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定進(jìn)行整體改造，避免出現(xiàn)新的城中村?！鳖愃七@樣的規(guī)定，在客觀上放大了城中村改造范圍的尺度。在這兩類村莊中，有的耕地幾無，有的耕地還較多，統(tǒng)一適用城中村改造規(guī)定實(shí)現(xiàn)土地國(guó)有化，直接與土地管理法等法律發(fā)生沖突。因而。實(shí)踐中就出現(xiàn)了有些地方人為“創(chuàng)造條件”，將耕地較多的村莊納入城中村改造范圍，這實(shí)質(zhì)上是一種違反上位法的做法。

（二）城中村集體土地轉(zhuǎn)性于法無據(jù)。在城中村改造征地拆遷中，原屬集體所有的土地非以征收方式而直接轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，一直受到社會(huì)各界的質(zhì)疑。原因在于這一做法僅僅依據(jù)地方立法，并沒有國(guó)家層面法律的支持。與上述西安市的做法類似，早在2004年，深圳市為解決城市擴(kuò)張的土地缺口問題，把寶安、龍崗兩區(qū)內(nèi)的27萬農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民，進(jìn)而一舉將兩區(qū)956平方公里土地轉(zhuǎn)為國(guó)有。據(jù)稱：其所依據(jù)的是《土地管理法實(shí)施條例》第2條第5項(xiàng)“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于國(guó)家所有”的規(guī)定。國(guó)土資源部經(jīng)過調(diào)查，以此舉“不宜模仿”、“下不為例”而草草了結(jié)。然而，此后國(guó)務(wù)院法制辦公室、國(guó)土資源部對(duì)該法條做出的專項(xiàng)“解釋意見”表明，深圳“轉(zhuǎn)地”的法律依據(jù)并不成立。其實(shí)，城中村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的法律障礙，地方政府非常清楚。西安市城改辦一位官員曾坦言：“從目前各地城中村運(yùn)作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進(jìn)的一個(gè)瓶頸問題。鄭州等城市依據(jù)土地法管理法規(guī)定，采取確權(quán)登記的辦法，轉(zhuǎn)為國(guó)有劃撥土地。目前，西安市依據(jù)土地管理法規(guī)定，也采取了類似辦法進(jìn)行土地轉(zhuǎn)性。但這一做法各地都還沒有得到上級(jí)部門的正式認(rèn)可?！睂?shí)踐中，已改造過的城中村，土地轉(zhuǎn)性手續(xù)辦結(jié)者很少，這也意味著城中村改造征地拆遷存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）有關(guān)拆遷安置補(bǔ)償方式的規(guī)定比較原則和單一。征地拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是土地征收制度的核心問題之一，也是引發(fā)被征地農(nóng)民強(qiáng)烈不滿的直接原因，補(bǔ)償安置法定標(biāo)準(zhǔn)過低一直為人們所詬病。雖然國(guó)家對(duì)征地拆遷安置補(bǔ)償做出了原則規(guī)定，但在實(shí)際操作中，各地缺乏一個(gè)分配到戶的具體實(shí)施細(xì)則，補(bǔ)償安置費(fèi)用如何分配，分配由誰來監(jiān)管并不明確。結(jié)果造成本應(yīng)屬于農(nóng)民的權(quán)利完全由享有土地所有權(quán)優(yōu)勢(shì)的集體所替代，后者為了迎合權(quán)力主體的需要，往往以各種手段壓低甚至貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)。因而，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益的法律規(guī)定難以執(zhí)行。另外，城中村改造征地拆遷的安置補(bǔ)償方式，主要為產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣安置。這種比較單一的安置補(bǔ)償方式，不能很好地解決農(nóng)戶的長(zhǎng)期生計(jì)問題。如西安市在城中村改造中，“產(chǎn)權(quán)調(diào)換以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊(cè)戶籍人口為依據(jù)，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結(jié)合原住房產(chǎn)權(quán)建筑面積進(jìn)行安置”。這樣，安置房屋主要解決了生活用房，而對(duì)于絕大多數(shù)長(zhǎng)期依賴“房租經(jīng)濟(jì)”的農(nóng)戶來說，“改造”意味著可觀的房租收入將受影響。而貨幣安置潛在風(fēng)險(xiǎn)更大，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件和農(nóng)民適應(yīng)市場(chǎng)能力的狀況來看尤當(dāng)慎用。實(shí)踐中，一些城中村改造方案規(guī)定，在農(nóng)戶安置面積中包含人均10～20平方米的營(yíng)業(yè)用房，交由改制后的股份公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這一規(guī)定雖然是對(duì)改造后農(nóng)戶長(zhǎng)期生計(jì)的一種安排，但由于受地段、區(qū)位等諸多因素的影響，其預(yù)期目的未必能真正達(dá)到。我們對(duì)西安市回遷村民生活狀況的調(diào)查結(jié)果顯示，大部分回遷村（居）民認(rèn)為，“改造”后收入減少了，而支出遠(yuǎn)比以前要多，總體生活質(zhì)量有所下降。

（四）社會(huì)管理復(fù)雜局面缺乏應(yīng)有的法律規(guī)制。城中村改造的關(guān)鍵，是實(shí)現(xiàn)“四個(gè)轉(zhuǎn)變”，即村民轉(zhuǎn)居民、村莊轉(zhuǎn)社區(qū)、集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地、集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)股份制經(jīng)濟(jì)。然而，征地拆遷改造后往往產(chǎn)生大量新的社會(huì)問題，現(xiàn)實(shí)狀況遠(yuǎn)比制度設(shè)計(jì)復(fù)雜得多。由于土地轉(zhuǎn)性于法無據(jù)，致使大量城改商品房銷售手續(xù)不全；村民轉(zhuǎn)居民后的就業(yè)、教育、養(yǎng)老、醫(yī)保等一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)權(quán)利問題遠(yuǎn)未落實(shí)，村民不愿轉(zhuǎn)居民的現(xiàn)象很普遍；集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)股份制經(jīng)濟(jì)有名無實(shí)，其法律地位不明確、運(yùn)行機(jī)制混亂，集體與村（居）民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益難以得到有效保障；回遷安置社區(qū)非城非鄉(xiāng)，性質(zhì)不明或名實(shí)不符，管理體制對(duì)接不起來，社會(huì)管理處于邊緣化狀態(tài)。比如，截至2010年6月底，西安高新區(qū)39個(gè)城中村中拆除21個(gè)，已回遷16個(gè)村，共4777戶；曲江新區(qū)23個(gè)城中村中拆除12個(gè)，已回遷3個(gè)村，共1403戶。地處西安高新開發(fā)區(qū)的茶村，于2000年被高新區(qū)征去耕地400多畝，但未予拆遷安置，村民對(duì)即將進(jìn)行的“城改”抵觸情緒很大。該村戶均4分宅基地，房屋面積在800平方米以上，主要以房屋出租為業(yè)，年房租收入戶均10萬元左右。調(diào)研中農(nóng)民講道：“開發(fā)商要利潤(rùn)，開發(fā)區(qū)要土地，剩下我們農(nóng)民怎么辦？”

三、城中村改造中征地拆遷的立法完善

為了解決城中村改造中征地拆遷面臨的突出問題，應(yīng)對(duì)相應(yīng)的立法缺陷，筆者提出如下完善對(duì)策：

（一）統(tǒng)一城中村改造征地拆遷的各層級(jí)立法。由于國(guó)家和省市有關(guān)征地拆遷立法工作嚴(yán)重滯后，致使征地拆遷工作要么存在法律盲區(qū)無法可依，要么規(guī)定原則籠統(tǒng)缺乏可操作性，要么規(guī)定不科學(xué)不合理而在實(shí)踐中難以實(shí)施。尤為嚴(yán)重的是，我國(guó)至今仍無統(tǒng)一的農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償政策法規(guī)，實(shí)踐中各地主要依靠地方性政策和法規(guī)支撐，而缺乏國(guó)家層面的政策法規(guī)的指導(dǎo)和規(guī)范。如果放任地方政府（開發(fā)區(qū)）規(guī)避和消解國(guó)家法律政策，必然會(huì)對(duì)國(guó)家法的統(tǒng)一性和權(quán)威性造成破壞。比如，西安市現(xiàn)有的“五區(qū)一港兩基地”中，各開發(fā)區(qū)項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)迥異。曲江新區(qū)一期拆遷安置費(fèi)人均已達(dá)15萬多元，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)造的“經(jīng)開模式”更以“高補(bǔ)償高速度”而聞名。某村執(zhí)行的未央?yún)^(qū)城中村改造拆遷補(bǔ)償安置方案，“被拆遷戶除可獲得房屋殘值、過渡費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)等現(xiàn)金補(bǔ)償外，人均住宅安置面積65平方米市值20余萬元，人均經(jīng)濟(jì)保障用房20平方米市值10萬余元。加上拆遷安置中的貨幣補(bǔ)償，按每戶3．5人計(jì)算，城中村改造后，戶均資產(chǎn)近150萬元”。目前，城中村改造正從省會(huì)城市向中小城市推進(jìn)，亟待通過統(tǒng)一的法律加以規(guī)范調(diào)整。長(zhǎng)久地?cái)R置問題必然積累矛盾、加劇矛盾，如同當(dāng)年的“小產(chǎn)權(quán)房”問題一樣。事實(shí)上，經(jīng)過十多年的摸索和實(shí)踐，地方立法實(shí)踐已為國(guó)家制定統(tǒng)一的法律積累了豐富的資源。應(yīng)當(dāng)以此為契機(jī)，制定高位階的法律，對(duì)地方立法和政府等相關(guān)各方的行為加以規(guī)制。

（二）實(shí)行多元化征地拆遷安置方式。大量研究表明，農(nóng)民出于支持國(guó)家建設(shè)的樸素情感和現(xiàn)實(shí)利益的考量，并不關(guān)注土地歸誰所有的問題，也不反對(duì)土地被征收，而特別關(guān)切征地拆遷補(bǔ)償安置是否到位的問題?，F(xiàn)在的普遍做法是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣安置方式，或者二者的簡(jiǎn)單結(jié)合。從政府角度來看，這些安置方式最簡(jiǎn)單、最便利、也最少麻煩。而農(nóng)民因受種種條件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租為業(yè)。于是，補(bǔ)償安置后，新的“城中村”又產(chǎn)生了，農(nóng)民只是由以前的“地主”變?yōu)楝F(xiàn)在的“房東”；原來城中村的農(nóng)民被集中安置，地緣聯(lián)系依舊，而“族群隔離”形成了，農(nóng)民還是難以融入城市。為了解決這些難題，在補(bǔ)償安置方式上，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持?！白》渴腔A(chǔ)，發(fā)展是根本；以生活用房和經(jīng)營(yíng)用房安置為基礎(chǔ)，實(shí)行多種補(bǔ)償安置方式合理組合”。應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣安置為主，輔之以參股、就業(yè)、留地、項(xiàng)目等其他安置方式。我們?cè)谖靼哺咝聟^(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該開發(fā)區(qū)實(shí)際上設(shè)計(jì)有多種安置方案，有些方案真正體現(xiàn)了對(duì)農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的保護(hù)和政府社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，但最終出于自身利益的考量和操作的簡(jiǎn)便而棄之不用。征地拆遷安置絕非單純的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而是關(guān)涉農(nóng)民政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等權(quán)益的系統(tǒng)工程。由于征地拆遷使農(nóng)民永久性地喪失了其賴以生存發(fā)展的土地資源，征地拆遷安置妥當(dāng)與否將直接關(guān)系到其今后的生存發(fā)展?fàn)顩r。因而，征地拆遷安置應(yīng)當(dāng)以切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、保障農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)為中心統(tǒng)籌安排。

篇6

一、組織實(shí)施

縣建設(shè)項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償工作由縣房產(chǎn)局拆遷股負(fù)責(zé)監(jiān)督；縣城市房屋拆遷管理辦公室為該項(xiàng)目的征收人，具體負(fù)責(zé)房屋征收補(bǔ)償安置及其相關(guān)協(xié)議的簽訂工作；鎮(zhèn)政府、縣國(guó)土局、縣建設(shè)局、縣房產(chǎn)局等部門協(xié)助、配合做好該項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償、安置相關(guān)工作。

二、征收范圍

征收范圍為：建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)，具體范圍以規(guī)劃圖為準(zhǔn)。

三、征收房屋面積認(rèn)定

1、被征收人房屋的建筑面積認(rèn)定以合法有效的房屋所有權(quán)證載明的建筑面積為準(zhǔn)，對(duì)超過房屋權(quán)證所載面積的以房屋所有權(quán)證載明的建筑面積予以補(bǔ)償，對(duì)少于房屋所有權(quán)證所載面積的以實(shí)際建筑面積予以補(bǔ)償。

2、集體土地以土地使用證件載明的用地范圍內(nèi)的實(shí)際建筑面積予以補(bǔ)償。

3、對(duì)公有房（含祠堂等）實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置，不作其他安置。

4、祠堂以及獨(dú)立廚房、廁所、洗澡間、雜物間、牛欄、豬欄等附屬房屋只對(duì)建筑部分按附表四結(jié)合成新折扣（見附表二）進(jìn)行補(bǔ)償，不作任何安置，其占地面積按土地征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收。

5、兩層以上的建筑層高以檐扇達(dá)到2.2米以上（含2.2米）的分層全部計(jì)算建筑面積；1.7米以上2.2米以下的分層建筑按50%計(jì)算建筑面積，低于1.7米的不予分層計(jì)算建筑面積。

四、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、涉征房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按重置價(jià)格（見附表一）計(jì)算，以實(shí)際建筑結(jié)構(gòu)，結(jié)合成新折扣（見附表二）進(jìn)行補(bǔ)償；

2、對(duì)房屋豪華裝飾部分，經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估后進(jìn)行補(bǔ)償；

3、附屬設(shè)施等按附表三標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償；

4、附屬房按附表四規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合成新折扣（見附表二）進(jìn)行補(bǔ)償；

5、搬遷費(fèi)按每戶600元的標(biāo)準(zhǔn)一次性支付，臨時(shí)過渡費(fèi)按每戶250元/月的標(biāo)準(zhǔn)在簽訂《征收補(bǔ)償、安置協(xié)議》時(shí)一并給付。臨時(shí)安置過渡期限為：選擇宅基地安置的為十個(gè)月；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的為十八個(gè)月。由于征收人原因造成延期六個(gè)月以內(nèi)的部分按每戶500元/月的標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)支付，延期六個(gè)月以上的部分按750元/月的標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)支付（從被征收人交付房屋或房屋鑰匙給征收人之日起計(jì)算）。

6、對(duì)未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑按照其重置價(jià)格結(jié)合成新折扣、剩余期限進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑和違章建筑，一律不予補(bǔ)償，其占用土地按土地征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收。

7、被征收房屋的用途，以房屋所有權(quán)證載明的為準(zhǔn)，但如原房屋所有權(quán)證沒有載明或雖有載明后改變用途的，屬在征收公告前已經(jīng)連續(xù)二年以上改為非住宅的，并辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記、繳納了稅費(fèi)的，征收時(shí)可按非住宅房屋予以補(bǔ)助停產(chǎn)、停業(yè)費(fèi)用，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助的計(jì)算按實(shí)際營(yíng)業(yè)面積每月每平方米補(bǔ)助2元，補(bǔ)助時(shí)間為10個(gè)月。

五、征收方式

由被征收人在規(guī)定期限內(nèi)將涉拆房屋交付征收人統(tǒng)一組織拆除。

六、征收期限

年8月31日前簽訂《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》，年9月30日前完成房屋拆除工作。

七、安置方式

實(shí)行以貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換和宅基地安置三種安置方式，集體土地上的房屋被征收人可任意選擇一種安置方式，國(guó)有土地上的房屋被征收人只能選擇貨幣補(bǔ)償安置或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置中的一種安置方式。

對(duì)選擇貨幣補(bǔ)償安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的被征收人，涉征房屋以合法有效建筑面積、占地面積為準(zhǔn)。其房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、附屬物（房）補(bǔ)償費(fèi)、其他設(shè)施遷移費(fèi)、搬遷臨時(shí)過渡費(fèi)按附表一、附表二、附表三、附表四標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償資金。具體安置辦法如下：

1、貨幣補(bǔ)償安置

對(duì)選擇貨幣補(bǔ)償安置的征收戶，征收房屋合法占地按國(guó)有土地860元／㎡、集體土地560元／㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償；在征收公告規(guī)定期限內(nèi)簽訂協(xié)議并棄房的，按其房屋合法建筑面積增加補(bǔ)償費(fèi)，增加標(biāo)準(zhǔn)為800元／㎡，對(duì)超過征收公告規(guī)定期限后每逾期一天按建筑面積20元／㎡扣減補(bǔ)償費(fèi)。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房安置

（1）安置方式與安置辦法

（一）安置方式：由征收人統(tǒng)一建設(shè)套房對(duì)被征收人進(jìn)行安置。被征收人按最接近戶型的面積確認(rèn)安置戶型。剩余面積不足最小戶型一半的不予安置，一半以上（含一半）的可再安置一套最小戶型。

（二）安置辦法：安置房的分配做到公開、公平、公正，根據(jù)征收戶簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的時(shí)間、棄房時(shí)間，通過加權(quán)平均確定被征收人的房屋分配序號(hào)，房屋分配序號(hào)經(jīng)公示后，被征收人憑所確定的分配序號(hào)依次選擇安置房屋，待結(jié)算互補(bǔ)差款后簽訂正式安置協(xié)議。

（2）安置補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定

（一）對(duì)選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的征收戶，其征收房屋合法占地按國(guó)有土地860元／㎡、集體土地560元／㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房為九層、多層（6+1）、小高層電梯房（11+1）三種規(guī)格。

（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的購買價(jià)格和市場(chǎng)均價(jià)。觀彩嶺產(chǎn)權(quán)調(diào)換房?jī)r(jià)格：一至五層價(jià)格為450元／㎡，六至九層400元／㎡，房屋市場(chǎng)均價(jià)為2100元／㎡；金峰華庭16號(hào)樓（2-5層）價(jià)格為550元/㎡，房屋市場(chǎng)均價(jià)為2300元/㎡。

（四）安置面積獎(jiǎng)勵(lì)，被征收人合法有效房屋建筑面積實(shí)行等面積安置，并按最接近可安置面積的戶型選擇安置房；對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)完成征收的，按其合法有效建筑面積的25%增加獎(jiǎng)勵(lì)安置面積；超過規(guī)定期限后每逾期一天遞減1個(gè)百分點(diǎn)，逾期25天后不予獎(jiǎng)勵(lì)。

（五）安置房屋的結(jié)算方式，自簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議后15個(gè)工作日內(nèi)由征收人將搬遷費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)、其他設(shè)施遷移費(fèi)支付給被征收人。合法房屋征收與宅基地補(bǔ)償費(fèi)暫不支付，待挑選產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后一個(gè)月內(nèi)結(jié)算并互補(bǔ)差款。超過應(yīng)安置面積部分（含獎(jiǎng)勵(lì)后因戶型不同而多安置的面積）按安置房屋市場(chǎng)均價(jià)結(jié)算，欠安置面積部分按安置房屋市場(chǎng)均價(jià)減去安置房屋價(jià)格對(duì)征收戶進(jìn)行補(bǔ)償。

（3）安置房屋的標(biāo)準(zhǔn)及類型

（一）安置房屋的標(biāo)準(zhǔn)

A、外墻裝修膠泥或涂料粉刷；

B、鋁窗、木門、衛(wèi)生間；

C、內(nèi)裝修：水泥地面、墻面天棚為膠泥底；

D、架設(shè)總管線到門外（水、電、有線、電話）。

（二）安置房屋的類型

安置房屋為單元式期房，房屋戶型、結(jié)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)三室兩廳、三室一廳、二室一廳三種戶型。戶型面積約在80㎡—130㎡之間。

3、宅基地安置

被征收人在征收人指定的安置區(qū)內(nèi)選擇宅基地進(jìn)行安置。宅基地安置原則如下：30㎡以下不予安置（不含30㎡），30至90㎡（含30㎡、不含90㎡）只能安置一間60㎡的標(biāo)準(zhǔn)間，90㎡以上（含90㎡）安置不得超過120㎡。按合法有效占地面積以標(biāo)準(zhǔn)間（5×12=60㎡）進(jìn)行安置后，剩余面積不足30㎡以及超過120㎡的不予土地安置。安置面積與原房屋合法有效占地面積相等的互不補(bǔ)償；欠安置面積以及超安置面積，按國(guó)有土地860元/㎡、集體土地560元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。

安置用地不得轉(zhuǎn)讓，被征收人之間宅基地安置面積不得互相調(diào)劑。

八、安置地點(diǎn)

1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點(diǎn)：大羅觀彩嶺、金峰華庭16號(hào)樓（2-5層）。

2、宅基地安置地點(diǎn)：石人、洲新村。

九、宅基地安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

由縣房產(chǎn)局盡早按規(guī)定程序、相關(guān)單位配合負(fù)責(zé)組織實(shí)施，統(tǒng)一建設(shè)道路、水溝等基礎(chǔ)設(shè)施，用于征收戶建房。

十、人員組成

從縣委宣傳部、縣委辦、縣審計(jì)局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土局、縣房產(chǎn)局、鎮(zhèn)政府等單位抽調(diào)人員負(fù)責(zé)房屋征收補(bǔ)償安置工作，責(zé)任到人，任務(wù)到人。

十一、付款辦法

（一）選擇貨幣補(bǔ)償安置的，在簽訂《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》，并在規(guī)定期限內(nèi)棄房后，由征收人將補(bǔ)償費(fèi)一次性給付被征收人。

（二）選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，簽訂《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》并棄房的，在挑選置換房屋后一個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算，互補(bǔ)差款；

（三）選擇宅基地安置的，簽訂《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》，并在挑選安置用地后一個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算，互補(bǔ)差款。

十二、其它事項(xiàng)

（一）土地界定。征收范圍內(nèi)的未征收的公共用地、道路用地、綠化用地等權(quán)屬歸所屬村（社區(qū)）所有。

（二）單家獨(dú)戶。圍墻內(nèi)占地面積以土地使用證面積為準(zhǔn)，超過使用證的占地面積按土地征收標(biāo)準(zhǔn)征收。

（三）家屬房占地。公攤面積按在證戶數(shù)平攤，剩余建筑房屋占地面積按在證房屋建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

十三、管線遷移

涉及各類公共管線的遷移，由各管線產(chǎn)權(quán)單位自行負(fù)責(zé)。

十四、優(yōu)惠政策

1、資金獎(jiǎng)勵(lì)

在規(guī)定期限內(nèi)簽訂《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》并棄房的給予如下獎(jiǎng)勵(lì)：

（1）框架結(jié)構(gòu)：25元/㎡

（2）磚混結(jié)構(gòu)：20元/㎡

（3）磚木、土木結(jié)構(gòu)：15元/㎡

（4）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10元/㎡

2、被征收人安置時(shí)，水、電、電話、有線電視等產(chǎn)權(quán)管理部門不得向同容量的原用戶收取開戶、接線、接水費(fèi)。

3、被征收人所安置的房屋等面積安置和獎(jiǎng)勵(lì)安置面積辦證時(shí)只收取工本費(fèi)，超面積安置部分按有關(guān)規(guī)定收取相關(guān)稅費(fèi)。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的征收戶在簽訂安置協(xié)議后兩年內(nèi)自愿轉(zhuǎn)讓的，可直接辦理到受讓人名下；但若需辦理國(guó)有出讓手續(xù)的，須按有關(guān)政策收取相關(guān)稅費(fèi)。

篇7

土地征收是2004年國(guó)家修憲時(shí)提出的，在此之前我國(guó)統(tǒng)一采用土地征用這一提法，修憲之后在修改的《土地管理法》中加入了征收一詞，在我國(guó)土地征收的基本含義可以概述為：國(guó)家或政府為公共利益的需要，依照法律規(guī)定，運(yùn)用公權(quán)力強(qiáng)制將集體所有的土地收為國(guó)有并給予一定補(bǔ)償?shù)姆芍贫?。土地征收的特征?/p>

1.1征收主體的特定性

申請(qǐng)的建設(shè)，發(fā)展并維護(hù)公共利益。在我國(guó)土地所有是嚴(yán)禁買賣的，雖然征收后的具體用地單位很可不是國(guó)家，但集體土地的首先流向只能是國(guó)家，各公共利益用地單位只能向國(guó)家提出用地申請(qǐng)，再由國(guó)家統(tǒng)一行使土地征收的權(quán)利。在具體執(zhí)行時(shí)，地方政府可以代表國(guó)家行使土地征收的權(quán)利。

1.2征收目的的確定性

《土地管理法》中明確規(guī)定，土地征收的前提是公共利益的需要，國(guó)家只有出于公共利益的原因才能動(dòng)用土地征收的權(quán)利，其實(shí)這是對(duì)國(guó)家土地征收權(quán)利的一種約束，避免土地征收權(quán)的濫用，明確公共利益對(duì)合理的行使土地征收權(quán)有十分重要的意義。

1.3征收的有償性

申請(qǐng)征收不同于土地的沒收，他是一種有償?shù)氖杖⌒袨?，土地的征收是?guó)家和農(nóng)村集體兩個(gè)土地所有權(quán)主體的土地轉(zhuǎn)移行為，對(duì)土地征收的補(bǔ)償不是按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行完全補(bǔ)償，是按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不完全的補(bǔ)償，但土地征收是一種有償?shù)男袨椤?/p>

1.4征收的強(qiáng)制性

土地征收是國(guó)家行使的一種強(qiáng)制權(quán)，被征收的對(duì)象無論同意與否都不能阻礙國(guó)家行使正當(dāng)?shù)耐恋卣魇諜?quán)，國(guó)家對(duì)土地的征收是不以個(gè)人或集體的意志為轉(zhuǎn)移的，這種強(qiáng)制性是帶有公信力和國(guó)家法律效力的，任何阻礙國(guó)家行使正當(dāng)土地征收權(quán)的行為都要負(fù)法律責(zé)任的，土地征收是帶有強(qiáng)制性的行政權(quán)利的。

2.我國(guó)在土地征收制度中出現(xiàn)的主要問題

2.1土地征收范圍過寬，超出了公共利益的范疇

《土地管理法》第二條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收?！惫怖媸呛饬繃?guó)家征地權(quán)是否濫用的標(biāo)準(zhǔn)，許多國(guó)家紛紛采取不同的措施從法律上對(duì)公共利益的界限加以相應(yīng)的限制。而我國(guó)法律對(duì)公共利益沒有明確的界定，一般除農(nóng)村居民可以直接使用集體土地外，只要非農(nóng)建設(shè)需要占用土地的，不管是否具有公共利益，都可以實(shí)行土地征收方式取得土地。有的地方政府打著“公共利益”幌子，以較低的補(bǔ)償強(qiáng)行征收農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，甚至要求村集體單方解除土地承包經(jīng)營(yíng)合同，強(qiáng)行征收農(nóng)民承包的土地。然后，政府再以國(guó)家的名義通過出讓、出租、劃撥等有償或無償?shù)姆绞綄⑼恋亟唤o需地單位使用。這種做法嚴(yán)重超出了公共利益的范疇。

2.2征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放不及時(shí)

我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：征收耕地的土地補(bǔ)償倍數(shù)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年年產(chǎn)值的4至6倍。但據(jù)國(guó)土資源部調(diào)查，許多地方征地補(bǔ)償費(fèi)明顯偏低，主要是在計(jì)算上普遍取采補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的最低限，有的甚至還低于法定標(biāo)準(zhǔn)。根本無法保證農(nóng)民進(jìn)行有效的經(jīng)濟(jì)再生產(chǎn)。福建福州馬尾區(qū)一位農(nóng)民說：“現(xiàn)在征地補(bǔ)償費(fèi)用只相當(dāng)于農(nóng)民三年的種菜所得，這么低的價(jià)格，將來遇上點(diǎn)事，我們?cè)趺崔k？”由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目征地費(fèi)用低，導(dǎo)致用地成本占工程總投資的比例低，一般只占到10%至15%，而國(guó)外高速公路土地征收占工程總投資一般在50%至60%。因而在資金不足的情況下，一些地方政府為爭(zhēng)取國(guó)家項(xiàng)目，往往要在土地上做文章，以犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)搞建設(shè)。

2.3安置不妥導(dǎo)致問題突出

目前，對(duì)征地安置法律尚無明確規(guī)定，政策不具體，致使各地做法不一。但多數(shù)是只“安”不“置”，形成一種無效安置或低效安置。有些地區(qū)在采用貨幣安置時(shí)，不能一次支付全部安置費(fèi)，只是打一些白條，一拖就是幾年、十幾年。還有一些農(nóng)民為了取得安置費(fèi)，假托一個(gè)企業(yè)辦理一個(gè)虛假安置手續(xù)，然后再從該企業(yè)拿到這筆安置款。企業(yè)也理所當(dāng)然的要從中收取一部分手續(xù)費(fèi)。這樣一來把本是兩方的事，搞成了三方，農(nóng)民繞了一個(gè)圈子才拿到了打了折扣的安置費(fèi)。不少失地農(nóng)民強(qiáng)烈呼吁，政府可以征收農(nóng)民的土地，但不能不管農(nóng)民的生活出路，否則就會(huì)使他們面臨“有路可走，無地生存”的尷尬境地。

2.4欠缺合理的司法救濟(jì)途徑，土地糾紛不能得到很好的解決

由于征地過程中遇到的許多問題法律法規(guī)都沒有明確規(guī)定，法院也因沒有明確的法律依據(jù)而無法受理這類案件。如哪些單位可以成為征地主體？征地程序應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行？征地補(bǔ)償款怎樣計(jì)算，如何分配，誰來分配？村集體組織在征地過程中扮演著什么樣的角色？對(duì)征地補(bǔ)償中出現(xiàn)的糾紛，哪些可以提行政訴訟，哪些應(yīng)當(dāng)提民事訴訟？等等。

3.對(duì)我國(guó)土地征收制度改革的建議

3.1嚴(yán)格界定“公共利益”范圍

既然“公共利益”是法定的行使征地權(quán)的前提條件，那么這一法定條件就必須明確而具體。因?yàn)椴煌娜嘶蛘哒f代表不同利益的人對(duì)“公共利益”可以作出各種不同的解釋。因此法定條件應(yīng)當(dāng)具有特定性和惟一性，否則這樣的前提條件就等于形同虛設(shè)。國(guó)家應(yīng)規(guī)定在哪些范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目才可以視為是以公共利益為目的的。對(duì)于 “非公益性”用地不能行使征地權(quán)，不具強(qiáng)制性。

3.2確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

由于我國(guó)特殊的國(guó)情，集體土地對(duì)農(nóng)民而言不單是生產(chǎn)資料，還是保障資料。土地征收是對(duì)集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補(bǔ)償中應(yīng)考慮這一特殊性，使補(bǔ)償收益更多地偏向失地農(nóng)民，并指導(dǎo)他們合理使用這部分收益，用于再就業(yè)及改善和提高生活水平。因征地而引起的農(nóng)民上訪問題，最突出的表現(xiàn)就是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，而這一問題的根源在于所確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理。以“土地的原用途”和“不低于原有生活水平”確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，征地補(bǔ)償費(fèi)就永遠(yuǎn)提高不了，補(bǔ)償按“原用途”，而轉(zhuǎn)手出讓時(shí)則按“新用途”，為什么同一塊地，對(duì)原所有人和新所有人所得收益不能采用同一標(biāo)準(zhǔn)呢？我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制制度，可結(jié)果農(nóng)民服從國(guó)家土地用途管制所做出的犧牲，到頭來居然又成為低補(bǔ)償?shù)慕杩?，這對(duì)農(nóng)民公平嗎？因此應(yīng)當(dāng)取消只能按“原用途”給予征地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。

3.3深化征地安置工作，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益

可采取自謀職業(yè)、自己聯(lián)系就業(yè)、創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體等代替過去的統(tǒng)一安置的辦法；對(duì)一些選擇自愿放棄安置的自謀職業(yè)人員，有條件的應(yīng)將安置費(fèi)一次性發(fā)給個(gè)人，如在當(dāng)?shù)馗銈€(gè)體經(jīng)營(yíng)，政府還應(yīng)適當(dāng)給以政策上的扶持。對(duì)一些想進(jìn)城打工的農(nóng)民，應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，并幫助安排一些與其能力相適應(yīng)的工作，增加他們的就業(yè)門路。另外，要在土地收益中建立失地農(nóng)民的社會(huì)保障基金，進(jìn)而與城鎮(zhèn)居民的社會(huì)保障體系接軌，從根本上解決農(nóng)民的后顧之憂。征地范圍縮小后，農(nóng)民可以以土地入股。土地的收益首先是辦保險(xiǎn)，解決社會(huì)穩(wěn)定，然后可以分紅，增加農(nóng)民的收益。

篇8

一、概況

福清市城區(qū)某片區(qū)為城區(qū)北面重要的進(jìn)出門戶，該片區(qū)內(nèi)原有工業(yè)企業(yè)19宗、社區(qū)公產(chǎn)5宗、民房65戶，占地面積約205畝，總建筑面積約135000平方米。由于歷史原因，該片區(qū)缺乏整體規(guī)劃、功能布局混亂、基礎(chǔ)設(shè)施落后、環(huán)境污染嚴(yán)重、道路擁塞不堪，與該市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的需求和廣大群眾對(duì)生活環(huán)境的更高要求，存在較大差距。為實(shí)施城市總體規(guī)劃，徹底改變?cè)撈瑓^(qū)的面貌，給周邊居民創(chuàng)造一個(gè)舒適、整潔、優(yōu)美的人居環(huán)境，2011年初，福清市委、市政府將該片區(qū)列為重點(diǎn)改造項(xiàng)目，擬通過片區(qū)改造，結(jié)合片區(qū)內(nèi)城市河道和規(guī)劃道路拓寬取直改造工程，全面提升片區(qū)的整體環(huán)境。

從2011年4月起，福清市啟動(dòng)該片區(qū)舊城改造項(xiàng)目。至2014年初，完成18宗總建筑面積82000平方米的工業(yè)企業(yè)用地征收、5宗總建筑面積9500平方米的社區(qū)公產(chǎn)征收、62戶總建筑面積37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗總建筑面積976平方米的民房未達(dá)成征收協(xié)議。由于3座民房位于擬建的規(guī)劃道路中間，嚴(yán)重影響了城市道路建設(shè)和交通通暢。為此，福清市政府決定啟動(dòng)強(qiáng)制征收這三座房屋的工作。

2014年1月，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四十五條等有關(guān)規(guī)定，由福清市國(guó)土資源局對(duì)該片區(qū)舊城改造項(xiàng)目中最后3座民房（被征收人陳某某、夏某某、林某某）作出責(zé)令交出土地決定。3月，其中2戶被征收人陳某某和夏某某申請(qǐng)行政復(fù)議。5月，經(jīng)過行政復(fù)議，福清市人民政府維持責(zé)令交出土地決定。之后，被征收人陳某某又向福清市人民法院提起行政訴訟。10月，福清市人民法院一審判決駁回陳某某訴訟請(qǐng)求，被征收人陳某某不服，又向福州市中級(jí)人民法院提起上訴，后撤訴。2014年6月，福清市國(guó)土資源局對(duì)其中2戶被征收人（夏某某、林某某）房屋申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院裁定準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)過多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均與所在街道簽訂房屋征收協(xié)議。歷時(shí)一年，終于完成3宗集體土地上房屋責(zé)令交出土地任務(wù)。

二、問題

在片區(qū)征收改造工作中，由于現(xiàn)行法律不健全、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、部門職責(zé)不明確等原因，也制約了征收工作的順利進(jìn)行。

（一）現(xiàn)行法律尚不健全

2011年1月國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》僅對(duì)國(guó)有土地上的房屋征收工作進(jìn)行了規(guī)范，未涉及集體土地上的房屋征收?，F(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)也未對(duì)集體土地上房屋征收進(jìn)行明確，只能按地上附著物相關(guān)規(guī)定開展征收，未能顯化房屋的私有財(cái)產(chǎn)屬性。

（二）征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條規(guī)定，被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。房屋屬于附著物的一部分，將房屋征收補(bǔ)償?shù)韧谝话愕牡厣细街镅a(bǔ)償。根據(jù)《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第三十條規(guī)定，房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)，按重置價(jià)格并結(jié)合成新確定。該條款未考慮土地的區(qū)位價(jià)值，若實(shí)行宅基地異地安置是可行的；若實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式安置，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低。

（三）部門職責(zé)尚未明確

房屋征收原屬住建部門或房管部門的一項(xiàng)重要職責(zé)。由于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》未將集體土地上房屋征收工作囊括在內(nèi)，各地政府只能暫時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)條款，由國(guó)土資源部門按地上附著物實(shí)施征收。但在實(shí)際工作中，各地作法均有差異，如福州市人民政府明確由國(guó)土資源部門授權(quán)房管部門實(shí)施；廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理部門同屬一個(gè)機(jī)構(gòu)，直接由廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局組織實(shí)施。

三、做法

針對(duì)集體土地上房屋征收工作中存在的諸多問題，福清市政府及相關(guān)部門也在積極探索完善征收辦法及措施，尋找最佳解決途徑。

（一）規(guī)范征收工作程序

為規(guī)范集體土地上房屋征收程序，福清市人民政府組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門工作人員到福州市國(guó)土資源局、福州市房管局等處進(jìn)行學(xué)習(xí)與研討，并到福州市中級(jí)人民法院對(duì)相關(guān)房屋征收案例進(jìn)行研究分析。之后，結(jié)合本地實(shí)際，福清市探索出臺(tái)相關(guān)的集體土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部門職責(zé)等），指導(dǎo)和規(guī)范集體土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。

（二）完善征收補(bǔ)償辦法

在城區(qū)內(nèi)開展房屋征收時(shí)，福清市根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行“同房同價(jià)”“同地同價(jià)”的原則，不管是集體土地上的房屋還是國(guó)有土地上的房屋，均參照國(guó)有土地上的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，最大程度保障被征收人的合法權(quán)益，也推動(dòng)了征遷工作的順利開展。

（三）明確部門工作職責(zé)

借鑒各地做法，經(jīng)福清市人民政府協(xié)調(diào)，由國(guó)土資源部門作為征收主體實(shí)施集體土地上房屋征收，住建部門全程配合指導(dǎo)房屋征收技術(shù)性工作（包括房產(chǎn)測(cè)繪、房地產(chǎn)評(píng)估、補(bǔ)償方案制定等），所在鎮(zhèn)街配合各類文書送達(dá)、做好被征收人思想工作等。通過明確各部門職責(zé)，增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，規(guī)范征遷工作。

四、啟示

（一）領(lǐng)導(dǎo)重視是順利完成征收的關(guān)鍵

在片區(qū)改造過程中，福清市委、市政府、征遷指揮部和所在街道領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常深入片區(qū)改造項(xiàng)目征遷一線，了解征遷工作進(jìn)展，及時(shí)協(xié)調(diào)解決征遷中存在的問題，落實(shí)被征收人所反映的情況。在征收工作遇到阻力時(shí)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)親自入戶協(xié)調(diào)談判，并加大工作力度，按照相關(guān)程序依法推進(jìn)征收工作，確保及時(shí)完成片區(qū)征遷。

（二）部門協(xié)作是順利完成征收的保證

征遷工作涉及方方面面，需要各部門的通力配合與協(xié)作。在征收中，所在街道作為具體房屋征收實(shí)施單位對(duì)被征收房屋權(quán)屬、區(qū)位、建筑狀況、產(chǎn)權(quán)狀況等進(jìn)行調(diào)查，必須經(jīng)常與被征收人進(jìn)行面對(duì)面的協(xié)商，掌握被征收人需求并及時(shí)上報(bào)協(xié)調(diào)。市住建局在房屋補(bǔ)償方面技術(shù)力量雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富，負(fù)責(zé)擬定房屋征收補(bǔ)償方案、進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪、房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)選定、委托房產(chǎn)評(píng)估、擬定分戶房屋補(bǔ)償方案等。公證部門負(fù)責(zé)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)、征收補(bǔ)償資金等進(jìn)行公證。項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)及時(shí)提供相關(guān)申請(qǐng)材料，做好被征收人臨時(shí)周轉(zhuǎn)房安置，安排征收補(bǔ)償資金等。市國(guó)土局負(fù)責(zé)匯總相關(guān)材料，作出責(zé)令交出土地決定，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行等。同時(shí)，在市人民法院、市政府法制辦的大力指導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，在所在街道的努力下，各部門集思廣益、通力協(xié)作，圓滿完成該片區(qū)征收任務(wù)。

（三）依法依規(guī)是順利完成征收的核心

1.嚴(yán)格履行程序，確保征收工作有條不紊

房屋征收工作涉及面廣，環(huán)節(jié)復(fù)雜，政策性強(qiáng)，若程序出現(xiàn)瑕疵，就有可能造成工作被動(dòng)。在片區(qū)征收中，由市政府明確各相關(guān)部門職責(zé)，要求各相關(guān)部門做到材料齊全、手續(xù)完備、程序合法、補(bǔ)償合理，確保行政行為合法、公正。在國(guó)土部門作出責(zé)令交出土地決定之前，對(duì)項(xiàng)目業(yè)主提交的申請(qǐng)材料逐一進(jìn)行審核。在被征收人申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟時(shí)，市國(guó)土資源局、住建局及相關(guān)街道及時(shí)提供答辯狀及相關(guān)證據(jù)材料，確保依法依規(guī)。在申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，按照《中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法》有關(guān)要求，嚴(yán)格履行規(guī)定的催告程序。

2.嚴(yán)格送達(dá)方式，確保征收工作規(guī)范有序

送達(dá)是履行征收程序的關(guān)鍵。在實(shí)踐中，由于送達(dá)未到位導(dǎo)致征收程序出現(xiàn)瑕疵的情況時(shí)有發(fā)生。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定，送達(dá)有直接送達(dá)、留置送達(dá)、郵寄送達(dá)、公告送達(dá)等方式。在現(xiàn)實(shí)中，直接送達(dá)和留置送達(dá)比較常見。一般被征收人或同住家屬拒絕簽字時(shí)，只能采取留置送達(dá)方式，將文書留在被征收人家中，并由在場(chǎng)的街道和社區(qū)干部作為見證人，同時(shí)盡量采取拍照或錄像方式記錄送達(dá)過程。各種送達(dá)的文書必須附上相應(yīng)的送達(dá)回證，送達(dá)回證上的內(nèi)容必須詳細(xì)填寫，包括受送達(dá)人、送達(dá)人、送達(dá)地點(diǎn)、送達(dá)文書名稱及文號(hào)、送達(dá)方式、拒簽理由、見證人簽章等。

3.做好信息公開，確保征收工作陽光透明

根據(jù)《政府信息公開條例》有關(guān)規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償屬行政機(jī)關(guān)主動(dòng)公開的政府信息。在征收中，對(duì)被征收房屋面積測(cè)繪、補(bǔ)償發(fā)放、安置情況等信息，應(yīng)及時(shí)、主動(dòng)在所在社區(qū)、被征收區(qū)域和政府網(wǎng)站上進(jìn)行公開，避免由于信息不公開而產(chǎn)生的程序違法。同時(shí)，通過信息公開，實(shí)現(xiàn)陽光征收。

4.專業(yè)律師介入，確保征收工作合法有效

在實(shí)施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律師團(tuán)隊(duì)介入指導(dǎo)，以專業(yè)操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指導(dǎo)、證據(jù)資料的搜集、行政復(fù)議和行政訴訟的答辯、告知被征收人法律后果等，既能給被征收人形成強(qiáng)大的震攝力，又能順利啟動(dòng)責(zé)令交出土地決定和申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，避免法院基于技術(shù)原因而拒絕受理。

（四）一視同仁是順利完成征收的基礎(chǔ)

在片區(qū)征收過程中，由于利益問題，所在街道與被征收人未能及時(shí)達(dá)成協(xié)議的情況多多少少都會(huì)存在。個(gè)別被征收人認(rèn)為政府亟待上馬項(xiàng)目，企圖利用拖延時(shí)間來要挾政府，以達(dá)到獲得更多補(bǔ)償?shù)哪康摹６押炗唴f(xié)議的被征收人也會(huì)時(shí)刻關(guān)注后續(xù)征收補(bǔ)償情況，希望也能從中牟利。為此，作為一線征遷工作人員，應(yīng)防止“會(huì)哭的孩子有奶喝”這種情況的發(fā)生，嚴(yán)格執(zhí)行征遷補(bǔ)償政策，“一碗水端平”，不能因?yàn)椤搬斪討簟惫ぷ麟y做而隨意提高補(bǔ)償，這樣往往會(huì)給后期的征遷掃尾工作增加麻煩。此外，后期征遷工作更應(yīng)公開、公平、透明，打消“釘子戶”“后征收、多得利”的念頭，實(shí)現(xiàn)和諧征遷。

（五）統(tǒng)籌安置是順利完成征收的前提

在安置工作中，應(yīng)當(dāng)做到“先安置后征收”，既有利于解決被征收人的后顧之憂，也易于征收工作的順利推進(jìn)。在實(shí)踐工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此為借口拒絕簽訂協(xié)議的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為此，地方政府應(yīng)加大安置房規(guī)劃建設(shè)，提前謀劃布局，或政府自建安置房，或回購商品房作為安置房。同時(shí)，明確安置房產(chǎn)權(quán)辦理和稅費(fèi)繳交情況。

（六）加強(qiáng)培訓(xùn)是順利完成征收的保障

房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值高，利益博弈大，因此征收難度高。相對(duì)土地征收來說，房屋征收程序更為嚴(yán)格復(fù)雜。為此，作為相關(guān)業(yè)務(wù)部門和基層一線征遷工作人員，需做到以下幾點(diǎn)。

一要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。片區(qū)改造項(xiàng)目啟動(dòng)前，由房屋征收業(yè)務(wù)主管部門對(duì)一線征遷工作人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，明確工作重點(diǎn)，做到實(shí)體公正、程序合法、手續(xù)完備。

二要定期進(jìn)行總結(jié)。在征遷工作中，對(duì)存在的問題要立即研究分析、商討對(duì)策，及時(shí)提出解決方案；對(duì)好的經(jīng)驗(yàn)作法要定期進(jìn)行總結(jié)、相互交流。

三要注意方式方法。征遷工作人員要設(shè)身處地地為被征收人著想，急他們之所急，想他們之所想，充分利用被征收人的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，注重解決被征收人現(xiàn)實(shí)中的困難，取得他們的理解與支持。

參考文獻(xiàn)：

1.王達(dá).再論《行政訴訟法》修訂對(duì)征收拆遷的影響及對(duì)策.中國(guó)房地產(chǎn)（綜合版）.2015.4

篇9

五十六條的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條加強(qiáng)土地管理，是各級(jí)人民政府的重要職責(zé)。縣級(jí)以上人民政府土地

管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)土地的統(tǒng)一管理工作。鄉(xiāng)級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)

的土地管理工作。

第三條各級(jí)人民政府應(yīng)采取有效措施，宣傳貫徹《土地管理法》和本辦法，

保護(hù)土地資源，制止亂占濫用土地的行為。鼓勵(lì)合理開發(fā)和充分利用每寸土地。同

時(shí)，必須保護(hù)國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目，特別是重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目需要的用地。

城鄉(xiāng)建設(shè)必須節(jié)約使用土地。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，可以利用原有的空閑地、宅

基地和荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。個(gè)人建房，提倡

蓋樓房。

第四條國(guó)家建設(shè)征用土地，必須按下列程序辦理審批手續(xù)。

（一）建設(shè)單位持國(guó)務(wù)院主管部門或縣級(jí)以上人民政府按照基本建設(shè)程序批準(zhǔn)

的計(jì)劃任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件，向土地所在地的省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土

地管理部門提出用地申請(qǐng)。

（二）省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門根據(jù)批準(zhǔn)的文件和總平面

布置圖、地形圖，以及城市規(guī)劃管理等有關(guān)部門的書面意見，正式核定用地面積，

并組織用地單位與被征地單位簽訂補(bǔ)償、安置協(xié)議。

（三）用地申請(qǐng)按批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后，由所在地的省轄市或

縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門簽發(fā)土地使用證，并根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或分期

劃撥土地。

因搶險(xiǎn)急需用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府同意，可以先使用。需要長(zhǎng)期使用的，

應(yīng)及時(shí)補(bǔ)辦用地審批手續(xù)。

第五條征用土地審批權(quán)限：

征用耕地（含菜地、園地、魚池、藕田，下同）3畝以下（“以下”含本數(shù)，

下同），非耕地（含林地、牧地、柴山、灘地等，下同）10畝以下，由縣（市、

區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，征用耕地10畝以下，非耕地20畝以下，由省轄市、自治州

人民政府或由省人民政府委托地區(qū)行署批準(zhǔn)；征用武漢市行政區(qū)域內(nèi)耕地100畝

以下，非耕地200畝以下，由武漢市人民政府批準(zhǔn)。超過上述用地面積的逐級(jí)報(bào)

批。

一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要征用跨縣以上行政區(qū)域土地的，由上一級(jí)人民政府或地區(qū)行

署按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限批準(zhǔn)或報(bào)批。

省轄市、自治州、縣（市、區(qū)）人民政府和地區(qū)行署批準(zhǔn)征用土地的文件，須

抄報(bào)省人民政府土地管理部門備案。

第六條國(guó)家建設(shè)征用土地，由用地單位按下列標(biāo)準(zhǔn)支付征地費(fèi)。除國(guó)家另有

規(guī)定外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，不得擅自提高或降低標(biāo)準(zhǔn)，也不

得以任何借口收取本辦法規(guī)定以外的費(fèi)用或附加其他條件。

（一）土地補(bǔ)償費(fèi)和地面附著物補(bǔ)償費(fèi)。

1．征用省轄市郊區(qū)耕地的，按其年產(chǎn)值的五到六倍補(bǔ)償；征用縣級(jí)市和縣轄

鎮(zhèn)郊區(qū)耕地的，按其年產(chǎn)值的四到五倍補(bǔ)償；征用其他地方耕地的，按其年產(chǎn)值的

三到四倍補(bǔ)償。年產(chǎn)值的計(jì)算：國(guó)家牌價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的平均數(shù)，乘以同類土地前三年

平均年產(chǎn)量（下同）。

2．征用有收益的非耕地，按其年產(chǎn)值的二到三倍補(bǔ)償。

3．征用宅基地，按鄰近土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

4．被征土地上的青苗、樹木，能計(jì)算產(chǎn)值的，按產(chǎn)值補(bǔ)償；不能計(jì)算產(chǎn)值的

，合理計(jì)價(jià)補(bǔ)償。征地協(xié)議簽訂后搶種的作物、樹木，不予補(bǔ)償。

5．被征土地上的建（構(gòu)）筑物等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省轄市或縣（市、區(qū)）人民

政府規(guī)定。違章建筑，不予補(bǔ)償。

（二）安置補(bǔ)助費(fèi)

1．征用耕地的，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，為被征用地每

畝年產(chǎn)值的二至三倍。但是，每畝被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用

耕地年產(chǎn)值的十倍。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按《土地管理法》第二十八條規(guī)定的

方法計(jì)算。

2．征用有收益的非耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按其年產(chǎn)值的二至三倍支付。

3．征用無收益的土地，不付安置補(bǔ)助費(fèi)。

（三）上述土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活

水平的，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的

總和不得超過被征地年產(chǎn)值的二十倍。

（四）征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地的開

發(fā)建設(shè)基金。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：武漢市每畝7000至1萬元；其他省轄市每畝5000至70

00元；縣級(jí)市每畝3000至5000元。

第七條土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，除被征土地上屬于個(gè)人的附著物和青苗補(bǔ)

償費(fèi)付給本人外，其余的按《土地管理法》第三十條規(guī)定的用途，由被征地單位擬

訂使用計(jì)劃，經(jīng)省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門審查同意后，由用地

單位支付給被征地單位，在土地部門的監(jiān)督下按計(jì)劃使用。

新菜地開發(fā)建設(shè)基金由土地管理部門收取，交同級(jí)財(cái)政專項(xiàng)儲(chǔ)存，專款專用，

任何單位不得挪用。此項(xiàng)經(jīng)費(fèi)用于開發(fā)新菜地和改造老菜地。使用計(jì)劃由土地管理

部門會(huì)同農(nóng)業(yè)和蔬菜生產(chǎn)主管部門及商業(yè)部門提出，經(jīng)省轄市或縣（市、區(qū)）人民

政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第八條因國(guó)家建設(shè)征用土地造成的多余勞動(dòng)力，由當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T和鄉(xiāng)（

鎮(zhèn)）人民政府及被征地單位、用地單位共同協(xié)商，予以安置。其中安置到集體所有

制單位和全民所有制單位就業(yè)人員的條件，由省人民政府另定。

第九條對(duì)村（組）的集體土地一般不得全部征用，確因國(guó)家建設(shè)需要全部征

用的，必須經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，其原有的農(nóng)業(yè)戶口經(jīng)審查核定后，可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)

戶口。

第十條計(jì)稅土地被征后，其農(nóng)業(yè)稅、特產(chǎn)稅的減免，按農(nóng)業(yè)稅減免程序辦理

。減免以前，由用地單位負(fù)擔(dān)。

第十一條國(guó)家建設(shè)使用國(guó)家荒山、荒地、荒灘、按本辦法第五條規(guī)定的審批

權(quán)限，經(jīng)批準(zhǔn)后無償劃撥。劃撥國(guó)營(yíng)農(nóng)、林、牧、漁場(chǎng)和科研、教育單位附設(shè)場(chǎng)、

站使用的國(guó)有土地，按本辦法第六條規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的下限，補(bǔ)給原使用單位。

第十二條國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位和農(nóng)、林、牧、漁場(chǎng)，在國(guó)家批準(zhǔn)用

于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、科研或本場(chǎng)范圍內(nèi)的土地上進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，按本辦法規(guī)定的征地

程序，報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。

第十三條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村興辦企業(yè)，應(yīng)首先利用現(xiàn)有設(shè)施和場(chǎng)地，嚴(yán)格控制占用

土地。確需使用土地的，必須持縣級(jí)以上主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文

件，向省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)，按本辦法規(guī)定的審

批權(quán)限辦理用地審批手續(xù)。使用非本集體所有土地的，還應(yīng)按本辦法規(guī)定的各項(xiàng)補(bǔ)

償標(biāo)準(zhǔn)的下限支付補(bǔ)償費(fèi)，并妥善安置農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村興辦企業(yè)，其用地面積，不得超過國(guó)家關(guān)于同行業(yè)和相同經(jīng)營(yíng)規(guī)模

的國(guó)營(yíng)或集體企業(yè)的用地定額。

第十四條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用集體土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（

鎮(zhèn)）人民政府審核，按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限辦理用地審批手續(xù)，對(duì)使用非本集體

所有土地的，由主辦單位給被用地單位調(diào)整土地或給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第十五條農(nóng)村個(gè)人或個(gè)人合伙興辦企業(yè)，應(yīng)首先利用自有的房屋庭院。確需

使用集體土地的，須提出申請(qǐng)，并與土地所有單位簽訂有償使用土地的協(xié)議，使用

非耕地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)；使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民審查，報(bào)省轄

市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)。上述個(gè)人經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，仍歸原集體所有。

停止使用后，交還集體，并負(fù)責(zé)恢復(fù)耕種條件。地面附著物可作價(jià)交集體或自行拆

除，不準(zhǔn)把生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用地作為宅基地。

第十六條農(nóng)民建房用地，由本人申請(qǐng)，經(jīng)村民委員會(huì)同意，使用非耕地的，

由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)；使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查，報(bào)省轄市或縣

（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，并按被占耕地年產(chǎn)值的二到四倍支付土地補(bǔ)償費(fèi)。

農(nóng)民新建、改建房屋的宅基地（含一切附屬設(shè)施）總面積，使用耕地的每戶不

得超過140平方米，使用非耕地的每戶不得超過200平方米。具體用地面積，

由省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府在上述限額內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)厝司氐惹闆r確定。

出賣、出租房屋的，不得再在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)宅基地。農(nóng)民遷居和拆除房屋后騰出的

宅基地，由集體收回，統(tǒng)一安排使用。

第十七條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體土地的，由本人申請(qǐng)，

所在單位或居民委員會(huì)同意，報(bào)省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)。并參照國(guó)家

建設(shè)征用土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。

居民建住宅每戶宅基地面積：大中城市內(nèi)不得超過80平方米，其他城鎮(zhèn)內(nèi)不

得超過100平方米。具體用地面積由省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)

際情況，在上述規(guī)定限額內(nèi)確定。

第十八條用地單位或個(gè)人經(jīng)批準(zhǔn)征用、劃撥的耕地、園地和其它有收益的土

地，未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，從征地批準(zhǔn)劃撥之日起滿一年未使用的，由縣（市、縣

）土地管理部門收取荒蕪費(fèi)。滿兩年還未使用的，依法收回。

荒蕪費(fèi)按同類土地年產(chǎn)值一到二倍收取，交同級(jí)財(cái)政，作為土地開發(fā)建設(shè)基金

。

第十九條依據(jù)《土地管理法》第十九條規(guī)定，收回的國(guó)有土地，縣級(jí)以上人

民政府可在本辦法規(guī)定的審批權(quán)限內(nèi)，按本辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有償劃撥給其他符

合用地條件的單位使用，用地單位支付的各項(xiàng)費(fèi)用交同級(jí)財(cái)政。收回的國(guó)有土地也

可以暫借給農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織耕種，但不得在土地上興建永久性建筑物或種植多年

生植物，國(guó)家建設(shè)需要時(shí)，予以收回，只支付青苗補(bǔ)償費(fèi)。

第二十條對(duì)違反《土地管理法》和本辦法，除按《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定

處理外，對(duì)并處罰款的，按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的當(dāng)事人，根據(jù)情節(jié)輕重，按其

非法收入的10％至20％處以罰款。

（二）非法占用城市土地的，按城市市郊菜地年產(chǎn)值的一至三倍罰款；非法占

用其他地方土地的，按照被占土地或鄰近土地年產(chǎn)值的一至二倍罰款。

（三）批準(zhǔn)的臨時(shí)用地期滿不歸還，以及拒不交出依法應(yīng)收回使用權(quán)的土地的

，按本條第二項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)處以罰款。

（四）非法占用被征地單位補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的，按被占用金額的5％至1

0％罰款。

第二十一條以上罰款由縣級(jí)以上人民政府的土地管理部門決定，被處罰的單

篇10

一、適用范圍

本《辦法》中涉及的臨時(shí)用地特指用于采礦工程（包括礦產(chǎn)地質(zhì)勘探、開采、選礦工程，以及相關(guān)土地復(fù)墾和開發(fā)利用工程等）需臨時(shí)占用的土地，以及因采礦工程建設(shè)而必須使用的堆料場(chǎng)、停車場(chǎng)、運(yùn)輸通道和其它臨時(shí)設(shè)施等占用的土地和取棄土用地。

二、臨時(shí)用地合同

根據(jù)《省臨時(shí)用地管理辦法》，臨時(shí)使用集體土地的，由臨時(shí)用地者與集體土地所有者簽訂臨時(shí)用地合同。

三、臨時(shí)用地期限

根據(jù)《省臨時(shí)用地管理辦法》有關(guān)規(guī)定，臨時(shí)用地的期限一般不超過2年，國(guó)家和省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目期限一般不超過3年，復(fù)墾工程期限一般為1年。若有權(quán)威部門設(shè)計(jì)的復(fù)墾方案，則以主管部門審批期限為準(zhǔn)。

四、臨時(shí)用地批準(zhǔn)權(quán)限

按照《省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》第三十條的規(guī)定執(zhí)行。

五、臨時(shí)用地補(bǔ)償原則

采礦工程臨時(shí)用地致使原土地所有者或使用者遭受損失，由縣土地行政主管部門向臨時(shí)用地者收取臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)。土地行政主管部門在收取臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)前，根據(jù)相關(guān)政策以及所占用土地類別、面積、期限等，按照實(shí)際損失（依現(xiàn)階段土地實(shí)際年產(chǎn)值計(jì)算），制定臨時(shí)用地補(bǔ)償方案和合同。

根據(jù)采礦工程、復(fù)墾和環(huán)境保護(hù)的相關(guān)要求，臨時(shí)用地前一次性補(bǔ)償相關(guān)損失費(fèi)用，此后不再額外支付其它補(bǔ)償費(fèi)。

六、臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)

（一）臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按照省人民政府《關(guān)于公布省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（政發(fā)[]43號(hào)）和縣人民政府《關(guān)于公布<縣征地補(bǔ)償區(qū)片劃分>的通知》（政發(fā)[]5號(hào)），確定臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（見下表）為：

（二）青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照縣人民政府《關(guān)于印發(fā)<縣征地拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則>的通知》（政發(fā)[]6號(hào)）執(zhí)行。

2、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照永州市人民政府《關(guān)于印發(fā)<永州市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法>的通知》（永政發(fā)[]9號(hào)）執(zhí)行。

七、臨時(shí)用地?cái)?shù)量控制及復(fù)墾

根據(jù)國(guó)務(wù)院《土地復(fù)墾規(guī)定》和省財(cái)政廳、省物價(jià)局、省國(guó)土測(cè)繪管理局聯(lián)合下發(fā)的《省耕地開墾費(fèi)土地復(fù)墾費(fèi)征收使用管理辦法》，按照“誰破壞，誰復(fù)墾”和“土地復(fù)墾費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地被破壞程度、復(fù)墾標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)墾工程量合理確定”的原則,確定臨時(shí)用地?cái)?shù)量控制及復(fù)墾標(biāo)準(zhǔn)：（一）單項(xiàng)采礦工程控制臨時(shí)用地?cái)?shù)量，鼓勵(lì)大型采礦工程實(shí)施滾動(dòng)式發(fā)展與用地模式；（二）森林植被恢復(fù)費(fèi)與土地復(fù)墾費(fèi)合為復(fù)墾保證金，由縣林業(yè)主管部門和縣土地主管部門收取，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后方可使用，資金實(shí)行專戶管理，?？顚Ｓ茫唬ㄈ└饔玫貑挝坏膹?fù)墾保證金總額具體標(biāo)準(zhǔn)由縣物價(jià)、財(cái)政、國(guó)土部門根據(jù)土地?fù)p壞程度、復(fù)墾工作量確定。

土地復(fù)墾費(fèi)由縣土地行政主管部門收取，縣國(guó)土部門辦理臨時(shí)用地審批手續(xù)，并負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督、驗(yàn)收土地復(fù)墾工作。施工單位負(fù)責(zé)臨時(shí)用地復(fù)墾工作，復(fù)墾要與改良土地、造地、改渠、挖塘和生態(tài)保護(hù)等結(jié)合起來。