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【關(guān)鍵詞】土地估價；收益還原法；應(yīng)用

收益還原法又可以稱為收益法，在土地估價中較為常用，可以客觀評估土地、不動產(chǎn)或者房地產(chǎn)等價格，奠定在預(yù)期原理基礎(chǔ)上，對未來收益權(quán)的現(xiàn)值進(jìn)行預(yù)測和分析。通過收益還原法獲得的價格，就稱為“收益價格”。以下將對其具體運用進(jìn)行分析：

1、土地估價中收益還原法的應(yīng)用

1.1 土地總收益的確定

一方面，在確定總收益過程中，可主要考慮如下要素：其一，總收益應(yīng)該是客觀性的指標(biāo)，也就是正常收入，并非待估土地的實際性收益。例如，在空置的寫字樓中，評估過程中不能根據(jù)零收益來計算，而是按照同等水平、同等類型的平均租金進(jìn)行收益計算；在經(jīng)營效益良好的酒店中，不能根據(jù)高入住率來計算收益，而是參考當(dāng)?shù)赝惥频甑钠骄胱顩r來計算。其二，收益應(yīng)該是長期取得、穩(wěn)定性、固定的收益；例如，如果土地登記的用途為“工業(yè)”，但是當(dāng)前以商業(yè)使用形式為主，其租金略高于工業(yè)用途，但是沒有經(jīng)過土地變更登記，政府部門可能對該行為進(jìn)行查處，需要業(yè)主補(bǔ)繳商業(yè)用途與工業(yè)用途土地出讓金的差額，那么商業(yè)租金收益就是一種不穩(wěn)定、無保障的收益，因此不能認(rèn)定為客觀收益。

另一方面， 有關(guān)收益的確定。結(jié)合所收集的資料情況以及土地所處地區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況，可將收益劃分為土地收益與房地收益兩部分內(nèi)容。例如，有關(guān)土地收益調(diào)查的確定，需要收集所處地區(qū)的土地出租案例，綜合考慮待估宗地的客觀因素、主觀因素、區(qū)域因素等，采取市場比較法最終確定土地收益；再如，有關(guān)房地收益的確定，可通過調(diào)查的方法確定待估宗地的區(qū)域形勢、建筑用途、結(jié)構(gòu)狀況以及同類型房屋的出租率、租金水平等，最終確定房地收益。

1.2 土地總費用的確定

對于土地總費用的確定，涉及到一些影響因素，主要從以下幾方面加強(qiáng)控制：

（1）利息不能計算到總費用中扣除。由于利息也是投資土地的成本支出內(nèi)容之一，因此經(jīng)常將其作為費用扣除。實際上，投資者選擇土地投資項目，主要考慮由此產(chǎn)生的效益必然高于銀行存貸款利息，那么無論是投資者的自有資金還是貸款資金，利息都只能作為投資收益的一部分，而不是土地費用。

（2）在總費用中可以考慮稅費內(nèi)容。采用收益還原法，其評估過程使用的稅費項目，主要來自土地運營時的繳納費用，其中包括營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，等等。但是在房地產(chǎn)稅法中，契約稅、所得稅以及土地增值稅不能列入到稅費項目中。

（3）將劃撥的土地出租時，有關(guān)“土地收益”的內(nèi)容，應(yīng)該作為總費用予以扣除。對于房屋所有人來說，并沒有獲得來自“土地收益”部分的資金，那么該項內(nèi)容就不能列入到出租方的純收益中，僅能作為上繳國家的費用而予以扣除。

另外，對土地總費用的計算，除了考慮以上因素以外，還有一些費用問題，如維修費的計算、折舊年限的確定、折舊費用的計算等等，只有解決各個細(xì)節(jié)問題，才能最終確定土地總費用。

1.3 資本化率的確定

在土地估計過程中采用收益還原法，土地還原率是影響較大的因素之一。還原利率和投資風(fēng)險呈正比例關(guān)系，也就是說，面臨的風(fēng)險越大，可能獲得的收益率就越高。在確定土地還原利率值時，主要采取以下方法：

（1）租價比較方法。也就是利用市場中若干目標(biāo)物的售價，與純收益獲得諸多比率，采取眾數(shù)法或者加權(quán)平均法進(jìn)行確定；通過采用該種方法，具備良好的理論基礎(chǔ)，其客觀性、實用性較強(qiáng)；

（2）安全利率計算與風(fēng)險調(diào)整值相結(jié)合，通過該方法獲得資本化率，取安全利率是重要前提，也就是沒有任何風(fēng)險的資本投資收益；

（3）綜合排序方法。首先，確定社會普遍存在的投資類型和相應(yīng)收益率；其次，對該項目的資本化率所屬區(qū)域范圍進(jìn)行確定。例如，土地投資的風(fēng)險比國債投資大，那么其收益率也高于同期國債的年利率。

2、土地估價中應(yīng)用收益還原法存在的問題

以當(dāng)前收益還原法在土地估價中的運用狀況來看，主要存在以下問題有待優(yōu)化：首先，收益還原法可以在已經(jīng)產(chǎn)生收益的土地或者存在潛在收益的土地中采用，但是沒有任何收益的土地不能采用該種方法，適用范圍有限。其次，當(dāng)前一種錯誤的思路認(rèn)為，還原利率實際就是還原了純收益的價格，以此作為收益率。實際上，這僅是人們對未來投資收益的預(yù)測，并不能真實反映土地價格走向；再次，由于該種方法中采取了預(yù)期收益理論，可能出現(xiàn)評估結(jié)果虛高現(xiàn)象，帶來城市房地產(chǎn)價格、低價的“泡沫經(jīng)濟(jì)”；最后，在計算土地價格過程中，獲取土地的純收益率，需要涉及到重置成本來計算房屋現(xiàn)值的問題，但是沒能將土地附加的利潤或者利息計算其中，那么計算獲得的房屋現(xiàn)值將與房屋實際現(xiàn)值存在出入，對最終結(jié)果的精確性造成影響。

3、改進(jìn)與完善收益還原法的幾點建議

3.1 純收益的優(yōu)化與改進(jìn)

首先，正確認(rèn)識收益的內(nèi)涵與實質(zhì)，通過采取精確、科學(xué)、有效的預(yù)測方法，對未來經(jīng)濟(jì)的壽命年限進(jìn)行確定，由此帶動純收益發(fā)展；當(dāng)前，一些學(xué)者已經(jīng)將灰色預(yù)測方法、蒙特卡洛模擬預(yù)測方法融入到土地估價法中，更具合理性、可操作性；其次，加強(qiáng)對細(xì)節(jié)計算的重視程度，如果房屋的壽命大于土地的使用年限，那么在純收益中還應(yīng)該涉及到經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的不動產(chǎn)殘值分?jǐn)倖栴}。

3.2 收益率的優(yōu)化與改進(jìn)

首先，奠定收益率的理論基礎(chǔ)，了解其本質(zhì)、特征等；其次，結(jié)合具體的項目對未來收益、收益率等進(jìn)行計算與確定，在具體解決收益率問題時，采用數(shù)據(jù)方法進(jìn)行客觀計算，減少不必要的主觀因素或者客觀因素影響。

針對當(dāng)前收益還原法應(yīng)用的實際情況，有針對性地采取完善措施，可避免由于人們的預(yù)期過高而虛增估價，帶來城市房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，由此引發(fā)不必要的風(fēng)險和損失。

總之，收益還原法已成為土地估價中最常用、最基本的方法，具有一定的理論基礎(chǔ)和應(yīng)用價值，其適用范圍較為廣泛，但是有關(guān)穩(wěn)定收益率、還原率的確定，由于受到諸多因素的影響，其精準(zhǔn)性有待改進(jìn)。因此在今后應(yīng)用過程中，可考慮采用多種估價綜合運用的方法，以此保障土地估價的客觀性、精準(zhǔn)性。

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關(guān)鍵詞：耕地估價；問題；對策

中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）02-0044-02

進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，隨著農(nóng)村分工、分業(yè)的深化和生產(chǎn)社會化、市場化程度的不斷提高，原有的耕地經(jīng)營制度的缺點逐漸顯現(xiàn)，農(nóng)戶耕地一戶多塊、一塊多戶的現(xiàn)象，制約著耕地的適度規(guī)模經(jīng)營，使得耕地整體經(jīng)濟(jì)效益低下。其根本原因是我國農(nóng)村土地要素市場尚沒有完全形成，阻礙了市場對耕地資源的優(yōu)化配置。如何構(gòu)建耕地流轉(zhuǎn)機(jī)制，使耕地資源得到有效可持續(xù)利用，一個很關(guān)鍵的措施就是建立一個完整的耕地評價制度體系，而耕地估價是這一評價體系的重要組成部分。但目前我國對土地價格，尤其是耕地價格評估的研究和應(yīng)用仍有許多問題需要解決。

一、耕地價格評估的現(xiàn)狀

1.耕地價格評估專業(yè)化程度薄弱。具體表現(xiàn)為：執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，存在人為操縱評估價格的現(xiàn)象，行業(yè)公信力不強(qiáng)；監(jiān)管力度不夠，評估執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)和執(zhí)業(yè)操守有待提高。

2.耕地價格評估作為政府支農(nóng)投資的參考手段應(yīng)用不夠。近年來，國家雖然加大了對“三農(nóng)”的扶助力度，如大力支持農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、劃撥農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金等，但是對耕地收益價格評估的投入和重視不夠，使得耕地價格評估對政府投資方向的確定和投資計劃的參考作用沒有得到充分發(fā)揮。

3.耕地價格評估未能充分服務(wù)于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向規(guī)模經(jīng)營方向發(fā)展，耕地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)日益頻繁，各種形式的農(nóng)地轉(zhuǎn)包、租賃經(jīng)營、作價入股等已在不少地區(qū)涌現(xiàn).但一些地區(qū)由于沒有開展耕地估價工作，使得耕地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)缺乏科學(xué)計量依據(jù)，耕地流轉(zhuǎn)中的利益分配、補(bǔ)償?shù)貌坏綉?yīng)有的保證，挫傷了農(nóng)民的積極性，不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的實現(xiàn)。

二、耕地價格評估存在的問題

（一）評估前提不明確

對耕地收益價格進(jìn)行評估前，應(yīng)明確評估前提，這樣才能全面、準(zhǔn)確地考察耕地的收益能力。目前，很多評估人員工作中出現(xiàn)了以下問題：首先，評估基準(zhǔn)日不能確定。隨著時間的推移，耕地價格也在不斷變化中，評估基準(zhǔn)日不能合理確定，估價結(jié)果必然會產(chǎn)生誤差。其次，作物種植制度不明確，這對估價結(jié)果影響很大。作物是一年一熟制還是一年兩熟，是連作制還是輪作制，對不同作物產(chǎn)出價值影響很大。再次，耕地開發(fā)程度不清晰。耕地外幾通，耕地內(nèi)場地是否平整，是否已具備種植生產(chǎn)條件，這些都影響者評估結(jié)果的確定。

（二）缺少深層次數(shù)量分析

目前耕地估價中采用的估價模型普遍存在一個問題，即過分簡化，缺少深層次的數(shù)量分析。部分估價人員運用收益還原法求取耕地純收益時，直接采取近3年耕地實際純收益的平均值，忽視各年耕地收益受作物種植制度、自然條件、集約利用水平等影響而應(yīng)綜合考慮的調(diào)整因素。這種計算方法雖然簡化了計算過程，但也造成了科學(xué)性和合理性的缺失。另外，選取土地還原利率時，也有直接選取一種利率而不考慮市場經(jīng)營風(fēng)險因素的影響的現(xiàn)象，這些評估過程的簡化違背了土地評估機(jī)構(gòu)作為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)所應(yīng)有的謹(jǐn)慎性與專業(yè)性，對本行業(yè)的公信力和聲譽(yù)產(chǎn)生不利影響。

（三）參數(shù)選取主觀性強(qiáng)

近年來，我國耕地估價存在的問題尤為突出，其中參數(shù)選取主觀性和隨意性表現(xiàn)于以下方面。

1.客觀總費用的計算存在問題。一是漏掉了一些項目的費用；二是對一些費用的測算不合理，導(dǎo)致許多地區(qū)的農(nóng)地呈現(xiàn)負(fù)收益狀態(tài)，為采用收益還原法評估耕地價格設(shè)置了障礙。

2.純收益測算存在的問題。當(dāng)前測算農(nóng)用地純收益主要采用投入產(chǎn)出法，即直接求取耕地近3年純收益基礎(chǔ)上用收益還原法進(jìn)行地價測算，可能產(chǎn)生由于種植作物不同而引起地價不同的現(xiàn)象，往往出現(xiàn)“高收益高地價、低收益低地價”、“同一塊土地，收益大相徑庭”等不合理現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致耕地使用權(quán)資產(chǎn)價值的流失，這勢必影響了地價評估的科學(xué)性與合理性。

3.還原利率的確定存在的問題。目前，在實際估價中通常是直接選取一種利率法來確定資本化率，但采用此方法誤差較大，應(yīng)該在已選利率的基礎(chǔ)上根據(jù)當(dāng)時市場和風(fēng)險情況加以適當(dāng)調(diào)整。

（四）信息的收集缺乏科學(xué)性和動態(tài)性

實際估價工作中，耕地估價的資料收集比較困難，影響耕地質(zhì)量及價格的因素很多，要使耕地估價的結(jié)果比較客觀地反映耕地質(zhì)量情況，必須廣泛收集有關(guān)的社會、自然、經(jīng)濟(jì)等方面的資料。另外，信息和資料要收集和采取多年的連續(xù)的數(shù)據(jù)，這樣才能盡量減少誤差使評估結(jié)果更科學(xué)。然而，部分估價師考慮到資料收集的煩瑣和困難，僅收集和采用近幾年的數(shù)據(jù)信息作為評估資料，這樣計算出的評估結(jié)果科學(xué)性和合理性很值得商榷。

三、完善耕地收益價格評估的對策

（一）耕地估價前提必須要明確

1.明確估價基準(zhǔn)日。估價基準(zhǔn)日是土地價格的定義中必不可少的要素之一。由于地價是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化在不斷漲落和變化著的，如果不明確所評估的價格是哪個時點的價格，則所評估出的價格就毫無意義。因此，明確估價基準(zhǔn)日是明確耕地估價的必要前提。

2.標(biāo)明作物種植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持續(xù)利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多種選擇的可能，主要表現(xiàn)在作物種植制度上。由于同樣土地種植不同作物會產(chǎn)生不同的生產(chǎn)能力，進(jìn)而產(chǎn)生地價的差異，因而為了使耕地估價更加科學(xué)、準(zhǔn)確，必須標(biāo)明待估耕地作物的種植制度。

3.揭示耕地開發(fā)程度。不同的耕地開發(fā)程度，對耕地種植作物的選擇和投入產(chǎn)出等均有不同程度的影響。例如，視耕地是否平整、水利通電設(shè)施是否齊全，可綜合考慮評估種植水田還是旱田更為適合，是種植糧食作物還是經(jīng)濟(jì)作物獲利更大。

（二）加強(qiáng)深層次數(shù)理分析模型的應(yīng)用

運用適當(dāng)模型估算土地純收益。通過對各種評估方法的綜合比較，目前收益還原法是耕地價格評估的首選方法，因此土地純收益的合理測算至關(guān)重要。耕地純收益系統(tǒng)中，由于部分信息時明確的，部分信息不明確，對于這樣一個灰色系統(tǒng)，可以借鑒灰色系統(tǒng)理論，通過建立灰色預(yù)測模型（GM），收集4—5個年份數(shù)據(jù)為樣本，即可計算得到估價年期的預(yù)期純收益數(shù)據(jù)。

運用合理方法測算土地還原率。目前，比較常用的較合理的還原利率確定方法是“安全利率加風(fēng)險調(diào)整值”法。它是在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)農(nóng)用地收益的風(fēng)險大小，加上一定比例的風(fēng)險調(diào)整系數(shù)，以此作為還原利率。由于農(nóng)用地風(fēng)險難以確定，風(fēng)險調(diào)整系數(shù)的確定對評估師的專業(yè)性和經(jīng)驗性要求較高。另外，采用Monte Carlo模擬法確定還原利率也是一種科學(xué)合理的方法。其基本原理是運用概率密度函數(shù)模型。根據(jù)影響耕地價格的各種因素的變動范圍和趨勢選擇適宜的概率密度函數(shù)模型，計算機(jī)通過產(chǎn)生的隨機(jī)數(shù)，采用模糊數(shù)值迭代法計算得到預(yù)期還原利率值。

（三）選取參數(shù)時要遵循主客觀相結(jié)合的原則

應(yīng)全面分析確定還原利率的方法。目前在評估實務(wù)工作中可以使用的還原利率的測算方法，包括土地純收益與土地價格比率法、安全利率調(diào)整法、現(xiàn)實投資收益率排序插入法和Monte Carlo模擬法。土地純收益與土地價格比率法對成交案例的可比性要求較高；安全利率調(diào)整法對風(fēng)險調(diào)整值的確定方面要求評估師將其專業(yè)性和評估經(jīng)驗相結(jié)合；現(xiàn)實投資收益排序插入法需要較高的技術(shù)性，將搜集到的各種類型投資收益率排序、分析對比，根據(jù)經(jīng)驗綜合分析確定還原利率；Monte Carlo模擬法對數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用要求較高，但測算結(jié)果更有說服力。評估師應(yīng)根據(jù)實際情況全面分析選擇合理的還原利率確定方法。同時，要考慮風(fēng)險發(fā)生的概率。風(fēng)險是指某一特定危險情況發(fā)生的可能性和后果的組合，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中是指投資收益的不確定性。在耕地估價過程中風(fēng)險的表現(xiàn)有兩方面：由于自然災(zāi)害等非常原因?qū)е赂髂觊g耕地產(chǎn)出劇烈波動；安全利率調(diào)整法中風(fēng)險調(diào)整值的確定直接影響還原利率，進(jìn)而影響最終評估結(jié)果。因此，對風(fēng)險發(fā)生的概率要考慮和重視。

（四）科學(xué)、連續(xù)地收集相關(guān)信息

1.掌握作物的常年產(chǎn)量和平均價格。由于受自然條件的影響，農(nóng)作物的種植條件和產(chǎn)量會出現(xiàn)上下波動，呈現(xiàn)出一定程度的不穩(wěn)定性。收集資料時應(yīng)剔除非常因素的影響，取得作物的常年產(chǎn)量。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀政策以及供給關(guān)系的變動，每年作物的價格都會有所浮動，應(yīng)該求出平均價格作為本次評估中年總收益測算的基礎(chǔ)。

2.年總收益測算時要考慮財稅政策的影響。財稅政策雖然不能直接影響耕地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出量，但可以通過糧食補(bǔ)貼政策、農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼政策、農(nóng)產(chǎn)品價格政策等影響耕地凈收益。在一些糧食生產(chǎn)大省，農(nóng)村稅費改革和種糧補(bǔ)貼政策的實施，激發(fā)了農(nóng)民糧食生產(chǎn)的積極性，增加了耕地生產(chǎn)的凈收益。另外，土地政策對耕地價格也具有十分重要的影響。因為它規(guī)定了土地的用途，在很大程度上決定了土地的利用方式，從而決定了耕地所能帶來的收益量，最終影響耕地收益價格。

3.資料的收集要盡可能齊全且有一定時間跨度。年總收益是農(nóng)用地按現(xiàn)用途合理有效利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收入。年總成本費用是指農(nóng)用地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)中所支付的年均客觀總費用。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是一個開放系統(tǒng)，受到自然、社會經(jīng)濟(jì)等條件的制約，在時間上表現(xiàn)出一定的波動性。因此，應(yīng)全面收集有關(guān)投入和產(chǎn)出的資料，并保證所收集資料有一定時間跨度，這樣才能盡可能保持?jǐn)?shù)據(jù)的持續(xù)性、穩(wěn)定性和可靠性。

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·地下空間使用權(quán)概念

《物權(quán)法》規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，把建設(shè)用地使用權(quán)表述成一個空間的概念，往下延伸就是地下空間使用權(quán)（以下簡稱“地下權(quán)”），是指對于不動產(chǎn)的地下部分的使用和收益權(quán)，如利用地下空間建造地鐵、地下停車場、隧道、鋪設(shè)地下管線、電線、電話線等的權(quán)益。

·地下空間使用權(quán)實例

對于地下管線，如供電線路、煤氣管道、自來水管線、電話線等可以用《物權(quán)法》中的地役權(quán)來設(shè)定權(quán)益。對于可以單獨設(shè)立使用權(quán)的地下空間，從建筑形式上可分為兩種：一種由同一主體結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程， 出現(xiàn)比較多的情況是地上為公園、廣場等公共設(shè)施用地；一種是獨立開發(fā)建設(shè)的地下工程，如杭州武林廣場地下空間開發(fā)利用項目，其地上為現(xiàn)狀的武林廣場，項目東至武林廣場東通道、南至體育場路、西至杭州劇院和杭州大廈、北至環(huán)城北路，總建筑面積6.9萬平方米，規(guī)劃建設(shè)地下三層，其中，地下一二層為購物商場，地下三層為地下停車庫及地鐵區(qū)間。

2005年2月，深圳市國土資源局土地房產(chǎn)交易中心成功掛牌出讓兩宗地下空間項目用地，平面投影面積接近1.4萬平方米，建設(shè)地下空間總建筑面積2.4萬平方米，土地使用年期為40年，金額為1680萬元，單位地下空間價格為1200元/平方米，單位建筑面積上分?jǐn)偟牡叵驴臻g價格為700元/平方米。這是全國有史以來以經(jīng)營性土地方式首次出讓的地下空間使用權(quán)。

國外城市地下空間估價研究綜述

德國：各樓層之間的經(jīng)濟(jì)價值分配評估主要采取史基墨滾動法。該方法的原理是將每層樓房的交易價格分別列出，求取其每平方米的價值點數(shù)，以之代表各樓層的經(jīng)濟(jì)價值。價值點數(shù)應(yīng)視個別價值估算目的、土地位置、用途、建筑物外觀等條件，經(jīng)土地估價委員會加以修正調(diào)整，以符合實際情形。

日本：日本《公共用地取得損失補(bǔ)償基地細(xì)則》對樓層效用比率作了規(guī)定，以此作為評估土地立體利用價值的依據(jù)。所有指數(shù)系假定地價的立體分布與建筑物價格的立體分布相同的情況下計算而得，是各階層單位面積的指數(shù)，各階層的樓地板面積不同時，各種指數(shù)與該階層的樓地板面積之積就形成該階層的有效指數(shù)，但僅表示一般標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物所處區(qū)域和城市級別的不同，各樓層效用比率應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，其適用范圍以近鄰地區(qū)、同一供需圈內(nèi)的相類似情況為原則。1樓的效用比率最高，在1樓為基準(zhǔn)，向下和向上均逐層遞減。

我國城市地下空間使用權(quán)宗地地價評估方法選擇

土地使用權(quán)宗地價格評估我國經(jīng)過多年的發(fā)展已形成比較成熟的評估方法體系，地價評估方法主要分為以下五個方法：成本逼近法、市場比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。地下空間使用權(quán)價格評估性質(zhì)、思路、方法理論上與土地使用權(quán)價格評估一致，但不同方法的選擇及應(yīng)用受到市場發(fā)育狀況限制。我國地下空間使用權(quán)市場屬于起步階段，市場不發(fā)育，交易案例少，由此決定了現(xiàn)階段地下空間使用權(quán)價格評估方法選擇的差異性。

·市場比較法

市場比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)，它要求土地市場比較發(fā)育，可以獲得足夠的比較實例，更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)經(jīng)常易的土地價格的評估。而目前國內(nèi)地下空間的開發(fā)利用尚在發(fā)育，交易案例很少，且是不完全規(guī)范的非市場產(chǎn)權(quán)交易，難以滿足市場比較法的應(yīng)用條件。

·剩余法

理論上，剩余法適用于地下空間地價評估，但該方法需對地下開發(fā)項目的預(yù)期價值、成本及開發(fā)商正常利潤率等有精確把握，在目前國內(nèi)市場不完善的情況下，在實際應(yīng)用中也有一定難度。但對于作為地下車庫、車位等的停車用途，由于市場上交易已十分普遍，對應(yīng)用剩余法所需的預(yù)期價值、成本及開發(fā)商正常利潤率等條件可以清晰掌握，應(yīng)用剩余法評估地下空間使用權(quán)價格的條件已基本成熟。

·成本逼近法

由于成本逼近法主要是用于農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)用地所需支付的土地征收補(bǔ)償、相關(guān)稅費及基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)成本，這些問題在地下空間使用權(quán)中均不涉及，在實踐中沒有實際意義。

·收益還原法

由于地下空間的特殊環(huán)境特點及長期收益的預(yù)測、各種不同類型收益的分解和資本化率確定也不易把握，收益還原法整體上難以應(yīng)用在實際操作中。但對特定地區(qū)如義烏等地下商鋪租賃比較活躍的地區(qū)收益還原法評估地下空間使用權(quán)價格一定程度具備了可行性。

·基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

其應(yīng)用的前提條件是要先建立城市地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價體系，由于目前我國尚未建立城市地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價體系，缺失可行的前提條件，暫不具備應(yīng)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的條件。

地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估思路探討

我國目前城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線分兩種，一種是在土地市場比較發(fā)育，土地交易活躍，各種交易類型的樣本豐富地區(qū)，主要以市場交易樣本地價為依據(jù)，通過樣本分區(qū)整理，采用適當(dāng)?shù)臄?shù)理統(tǒng)計方法劃分土地級別、評估基準(zhǔn)地價。另一種在土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，各種交易類型的樣本少，不具備直接采用市場交易樣本直接評估基準(zhǔn)地價的客觀條件，則采用以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)、土地交易價格為參考的技術(shù)路線。土地定級則主要采用多因素賦權(quán)加和法進(jìn)行定級，其基本思路通過選擇一組影響土地級別的因素如商服繁華度、道路通達(dá)度，在單因素評價的基礎(chǔ)上，計算評價單元總分，按總分高低劃分土地級別。

篇4

摘 要： 土地一級開發(fā)是政府根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，為保證國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和土地市場的穩(wěn)定，在土地出讓或劃撥前對土地進(jìn)行整理和前期開發(fā)的過程。由于土地一級開發(fā)需求資金數(shù)額龐大，政府自身進(jìn)行開發(fā)會面臨較大的壓力，因此由企業(yè)進(jìn)行專業(yè)的土地開發(fā)是更好的選擇。

關(guān)鍵詞： 土地一級開發(fā)；土地規(guī)劃；地價測算

在企業(yè)進(jìn)行土地開發(fā)過程中，土地價格是投資決策的關(guān)鍵因素，進(jìn)行科學(xué)合理的定價測算，可以使企業(yè)在完成該項目后保證自己的利益。但企業(yè)進(jìn)行地價測算時大多采用傳統(tǒng)的土地定價方法，忽視了不確定性因素的變動對土地出讓價格的影響，主觀經(jīng)驗對評價結(jié)果的影響較大，可能導(dǎo)致企業(yè)做出錯誤的決策。并且由于房價逐年上升，房地產(chǎn)市場競爭較大，土地資源競爭加劇到底土地出讓價格的增加，傳統(tǒng)土地定價方法容易低估土地出讓價格，使得企業(yè)錯失優(yōu)質(zhì)的土地一級開發(fā)項目。

1. 研究的背景、意義和目的

廣義的土地一級開發(fā)是城市政府為了城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃的順利實施，在土地出讓或劃撥前對土地進(jìn)行整理、投資、開發(fā)的過程。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，土地一級開發(fā)在各地都有了一定的成效。如今，土地一級開發(fā)已經(jīng)成為政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，也是整個房地產(chǎn)市場的價值基礎(chǔ)。

近年來，中國的房地產(chǎn)市場波動一直較大，尤其是 2009 年末房價的漲勢更是驚人，房價經(jīng)歷了由高到低，由低到高的起落，由房價的討論使得更多的人開始關(guān)注土地一級開發(fā)市場。房地產(chǎn)開發(fā)初期我國主要采用一二級聯(lián)動開發(fā)的方式，隨著房價大幅增漲，這種開發(fā)方式顯示出較大的弊端，土地增值收益流失嚴(yán)重。

2. 土地一級開發(fā)地價測算方法

土地一級開發(fā)項目投資決策的一個重要參數(shù)就是土地出讓價格，只有土地出讓價格可以平衡土地一級開發(fā)的成本費用稅收等支出和合理的利潤，企業(yè)才可以獲得部分土地增值收益，進(jìn)行該項目的投資開發(fā)。如果企業(yè)對于土地出讓價格估計過高，實際出讓地價不能平衡成本和利潤，將使得企業(yè)投資該項目獲得巨額虧損；若土地出讓價格估計值低于實際價格，企業(yè)會在投資決策時放棄該項目，則可能由于投資決策失誤而錯失優(yōu)質(zhì)的投資項目。因此，企業(yè)應(yīng)該選擇合理的土地定價方法，根據(jù)面臨的實際情況合理測算地價，避免決策失誤。

2.1市場比較法

通過與估價近期有過交易的類似地塊進(jìn)行比較，根據(jù)交易時間、區(qū)域以及相關(guān)交易情況，考慮個別因素的差異，設(shè)定相應(yīng)的修正系數(shù)，適當(dāng)?shù)男拚愃频貕K的出讓價格，市場比較法就是以此估算出讓土地的客觀合理價格的方法。此方法理論比較簡單，是技術(shù)上較為成熟的一種估價方法，也是房地產(chǎn)估價最常用的方法之一。

2.2成本估價法

成本估價法主要依據(jù)土地所耗費的各項費用之和，加上合理的利潤、稅金和貸款利息，通過土地增值收益推算土地價格的一種評估方法。

2.3 成本估價法

成本估價法主要依據(jù)土地所耗費的各項費用之和，加上合理的利潤、稅金和貸款利息，通過土地增值收益推算土地價格的一種評估方法]。 成本估價法適用于固定收益模式，而不可用于固定收益加分成和收益分成模式。固定收益模式是計提土地一級開發(fā)項目總成本的固定比例作為自己的收益，一級開發(fā)企業(yè)的收益風(fēng)險較小，土地出讓價格在投資決策中并非重要風(fēng)險因素，因此用成本估價法正向推算土地出讓價格，其正確性對投資決策影響不大。但如果采用固定收益加分成或收益分成模式，增值收益部分是一級開發(fā)企業(yè)獲得收益的總要來源，成本估價法中的增值收益來自于經(jīng)驗預(yù)測，風(fēng)險程度較大。

2.4 基準(zhǔn)地價修正法

政府會在不同時間節(jié)點上的基準(zhǔn)地價，根據(jù)待測土地的環(huán)境狀況、區(qū)位條件、土地使用年限和政府要求的容積率等，確定相應(yīng)的修訂系數(shù)，得到修訂后的預(yù)測土地價格。計算公式如下：

待y土地樓面熟地價=適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）×日期修正系數(shù)×年

期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素總修正系數(shù)

待測土地價格 = 待測宗地樓面熟地價×規(guī)劃建筑面積

2.5收益還原法

基準(zhǔn)地價修正法的原理和市場比較法的原理相似，只是將未來若干年內(nèi)待測土地每年預(yù)期純收益用一定的還原利率折現(xiàn)為預(yù)測時間的收益，其總和即為預(yù)測宗地價格。計算公式為：

待測土地價格=第i年土地純收益 /（1+ 還原利率）i-1

收益還原法適用于能夠產(chǎn)生收益的土地，包括產(chǎn)生土地增值收益或者二級市場收益，該方法可以對能產(chǎn)生收益的土地、房屋或者有收益的房產(chǎn)資源進(jìn)行估價的一種便捷方法。收益還原法要求首先估算土地在未來每年預(yù)期純收益，然后根據(jù)期望收益率這算到當(dāng)前投資點上，以便考慮資金的時間價值。

2.6 假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是假設(shè)土地出讓給二級開發(fā)商完成房地產(chǎn)開發(fā)后可以正常銷售，通過市場比較法預(yù)測房地產(chǎn)銷售收入，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本、利潤和稅金等，來估算土地出讓價格的客觀合理價格或價值的一種估價方法。假設(shè)開發(fā)法多種房地產(chǎn)估價，包括凈地、已完成土地一級開發(fā)的“熟地”、待出售房地產(chǎn)評估、單位搬遷出讓土地和在建項目等的估價。評估時，需把握其投資開發(fā)前、后的狀態(tài)，以及開發(fā)以后的經(jīng)營方式。對于土地一級開發(fā)企業(yè)，假設(shè)開發(fā)法被用于評估完成土地一級開發(fā)后土地出讓價格，即“熟地”出讓價格。

3.總結(jié)

不同土地定價方法在房地產(chǎn)和土地評價領(lǐng)域中都有應(yīng)用，在具體分析了不同方法的測算原理、評估對象、適用情況及其局限性后，我們可以看出，以上介紹的五種方法均適用于土地一級開發(fā)完成后的土地出讓價格，對土地定價有一定的指導(dǎo)意義，但這些方法在實際應(yīng)用中受主觀經(jīng)驗影響較大，因此估計結(jié)果偏低；評估結(jié)果是固定點值，不能的得出土地定價的波動范圍。但土地一級開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資決策時更希望項目的收益值是在某個范圍區(qū)間中波動，減少決策風(fēng)險，因此這些評估方法不能滿足企業(yè)需求。假設(shè)開發(fā)法根據(jù)市場開況逆向推導(dǎo)土地成本，是最適用于土地一級開發(fā)項目土地定價的方法。

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篇5

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格受多重因素的作用，我國當(dāng)前特殊的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格無歷史價格以供參照（鄧大才，2001）。同時，土地因素（吳萍，2010）以及自然因素等，都會影響土地承包經(jīng)營權(quán)價格，李啟宇（2010）認(rèn)為農(nóng)民對農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格的滿意度是農(nóng)地流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行的基礎(chǔ)，此外，戶主的文化程度、土地經(jīng)營內(nèi)容、組織化程度、流轉(zhuǎn)約定年限等也是重要因素（伍振軍，2011）。多數(shù)學(xué)者都認(rèn)識到農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格普遍較低，甚至是零價格狀態(tài)，而交易成本與流轉(zhuǎn)價格之間有一定的內(nèi)在聯(lián)系（Cheng-riDing，2001；鄧大才，2007/2009；Deininger，2005；SongqingJin，2009）。鄧大才（2005）指出農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場處于初始狀態(tài)，交易成本較低，交易成本發(fā)現(xiàn)價格的功能發(fā)揮不夠；Deininger（2005）則通過對中國三個最窮省份建立土地租賃的數(shù)據(jù)模型分析，認(rèn)為分散的土地租金有助于平等和效率目標(biāo)的實現(xiàn)，異質(zhì)性市場參與信息顯示，減少土地租賃市場上的交易成本能夠?qū)崿F(xiàn)更大的額外的生產(chǎn)力成果。SongqingJin（2009）指出，影響土地市場參與的因素，來源于交易成本和個人能力有關(guān)的家庭模型。在此問題上，鄧大才（2009）進(jìn)一步指出，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的交易成本與農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格成反比關(guān)系，但筆者通過實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，事實上當(dāng)前中國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，交易成本極低，甚至沒有交易成本，農(nóng)戶無償轉(zhuǎn)租土地給其他農(nóng)戶的現(xiàn)象非常普遍，它們之間并不成反比關(guān)系，這種理論與實際的相悖，值得繼續(xù)深入探討。一些學(xué)者從地租理論角度，分析其對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格的影響，王高華（2007）、朱奇云（2008）、喻瑤（2009）都認(rèn)為地租是農(nóng)村土地使用權(quán)價格的構(gòu)成成分，張家勝（2007）、王潔（2009）等都指出地權(quán)的明確性與穩(wěn)定性對流轉(zhuǎn)價格有著深刻影響。朱仁友（2002）、焦?jié)崳?009）等均認(rèn)為農(nóng)村土地制度、農(nóng)村社會保障制度對農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格有著一定影響。吳萍（2010）、李雪（2011）等都指出土地收益，會明顯影響農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格的高低。鄧大才（2009）、喻瑤（2009）等認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)均衡價格的形成是各有關(guān)因素共同作用的結(jié)果，鄧大才認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場形成的最根本原因是“收益———需求”因素，需求因素是農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場形成的充分條件，外來資本有增加農(nóng)地需求和發(fā)現(xiàn)農(nóng)地價格的功能。當(dāng)前我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格普遍低下，在學(xué)界已成共識。SamuelP.S(2003)考察了中國二十多年的土地制度以及1980年之后開始的農(nóng)村初級和二級市場的土地使用權(quán)，指出中國土地市場發(fā)展尚處于初級階段，土地轉(zhuǎn)換成非農(nóng)化很普遍。目前中國農(nóng)村各地普遍存在無償甚至倒貼轉(zhuǎn)包土地的現(xiàn)象，損害了農(nóng)民的利益（林翊，2009），農(nóng)戶之間土地轉(zhuǎn)包大多采取口頭約定形式，承租年限也不確定，這與農(nóng)村“親戚社會”的專有性關(guān)系及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的專用性特征有關(guān)（馬元，2009）。農(nóng)民種田不合算，土地沒有吸引力，是價格低下的首要原因（鄧大才，2000），鄧同時指出其他原因，如渠道不暢、范圍窄、成交的可能性小等因素。國際國內(nèi)多種因素的波及，如近年來農(nóng)資價格的剛性上漲，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)面臨的風(fēng)險高、農(nóng)產(chǎn)品蛛網(wǎng)式供求變化等，都導(dǎo)致土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格普遍不高（黃曉峰、2008）。此外，技術(shù)創(chuàng)新不足、生產(chǎn)成本高昂、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、供給者的偏好和動機(jī)等（黃麗萍、2008）。徐志明（2009）指出江蘇省土地流入方以種養(yǎng)大戶為主且價格稍高，而農(nóng)戶間自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)價格相對較低，土地流轉(zhuǎn)價格機(jī)制尚未形成。學(xué)者們對造成當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格偏低原因的分析較多，但沒有提出或認(rèn)識到導(dǎo)致價格低廉的主要原因，造成當(dāng)下農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格低下的主要原因是我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)不夠強(qiáng)大，而馬元（2009）提出的“親戚社會”專有性一說，觀點新穎，也符合中國農(nóng)村的宗族人情社會的歷史影響。

二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估方法及定價機(jī)制問題

當(dāng)下我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，大多數(shù)學(xué)者建議采用收益還原法，同時輔之以市場比較法、成本法等（石愛虎，1993；單勝道，2002；路婕，2003/2010；蘇曉鵬等，2009）等，亦有學(xué)者指出在農(nóng)村土地方面應(yīng)采取土壤潛力估價法、標(biāo)準(zhǔn)田法等進(jìn)行估價（張麗慶，2008）。也有研究主張根據(jù)流轉(zhuǎn)主體來定價（鐘林，2009；浙江物價課題組，2011），分析農(nóng)戶、政府、企業(yè)或市場中介等主體在流轉(zhuǎn)價格形成中的影響。林帶雄（2009）、孔凡文等（2011）都提出應(yīng)根據(jù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式和流轉(zhuǎn)后的具體用途，來確定價格評估方法。李啟宇（2010）提出“預(yù)期地租”計價標(biāo)準(zhǔn)，即考慮土地的未來收益，路婕（2010）通過綜合分析各種方法后，認(rèn)為現(xiàn)行的農(nóng)用地股價方法應(yīng)主要采用收益還原法。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格中參數(shù)的確定，鐘林（2009）等提出政府可以通過在交易價格規(guī)則中選擇一個最優(yōu)參數(shù)來最大化農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易成功的概率，蘇曉鵬（2009）認(rèn)為流轉(zhuǎn)價格評估中最關(guān)鍵的問題是對預(yù)期收益、折現(xiàn)率和收益期三個參數(shù)的確定。路婕（2010）則指出評估土地價值的關(guān)鍵在于土地客觀純收益和土地還原利率二個參數(shù)的確定，而浙江物價課題組（2011）則提出應(yīng)綜合土地的預(yù)期收益、折現(xiàn)率、收益期、流入方年均最高出價計算四個參數(shù)，并考慮物價及糧食價格逐年上漲的因素。在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估方法的采用上，收益還原法是目前多數(shù)學(xué)者主張的方法，并主張采取成本法、市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法等方法，對流轉(zhuǎn)價格中參數(shù)的確定進(jìn)行了探討，但何種方法與何種參數(shù)在流轉(zhuǎn)價格中有著決定作用，均未形成定論。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格模型建構(gòu)問題

一些學(xué)者通過實證調(diào)研，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格模型，以探尋土地流轉(zhuǎn)價格的計量方式以及內(nèi)涵，武樹深（2002）、帥曉林（2010）均主張采取地租計量模式、資產(chǎn)要素計量模式、資源福利計量模式進(jìn)行計算，有學(xué)者指出基于社會保證土地流轉(zhuǎn)定價模型具有一定的合理性（吳萍、2010），也有學(xué)者指出應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)價格、社會價格和修正價格（穆松林、2011）。但大多計量模型只是停留在理論層面，由于地權(quán)的二級產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和范圍界定不清，與外國農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格不具可比性，都給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的計量帶來困難（鄧大才、2001）。鐘林（2009）基于農(nóng)戶和企業(yè)最優(yōu)決策，建立需求———供給模型，伍振軍（2011）通過建構(gòu)農(nóng)戶資產(chǎn)配置模型和實地調(diào)研經(jīng)驗，證明入股土地股份合作社有助于降低流轉(zhuǎn)的交易費用和不確定性，申云（2011）構(gòu)建了農(nóng)地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶協(xié)商定價的農(nóng)地流轉(zhuǎn)供求模型。客觀地分析，這些模型估計結(jié)果是合理適度的，有一定的實際應(yīng)用價值（高艷梅、2011/2012），但均未考慮各種具體流轉(zhuǎn)方式的影響并建構(gòu)模型，也沒有建構(gòu)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的一般模型。目前我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，按流轉(zhuǎn)主體來區(qū)分，主要可以分為五大類：農(nóng)戶農(nóng)戶（本村本地農(nóng)戶、外來農(nóng)戶）、農(nóng)戶種糧大戶、公司+農(nóng)戶、入股土地合作社、家庭農(nóng)場。已有研究未能以流轉(zhuǎn)主體農(nóng)戶為主要視角并結(jié)合流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行分析、建構(gòu)模型，或僅僅建立了農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格的具體模型，或未建立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格的一般模型，并將一般模型與具體模型綜合起來進(jìn)行系統(tǒng)分析。

四、農(nóng)村土地價格管理配套建設(shè)、管理制度與政策建議

有學(xué)者主張采取經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段對農(nóng)地價格進(jìn)行管理，規(guī)范農(nóng)地的短期轉(zhuǎn)包行為，逐步過渡到農(nóng)村土地使用權(quán)的中長期轉(zhuǎn)移，使非農(nóng)收入大大超過農(nóng)業(yè)收入并得到一定的價格補(bǔ)償情況下，放棄農(nóng)地使用權(quán)（石愛虎、1993）。王高華（2007）主張應(yīng)利用稅收和財政政策對農(nóng)業(yè)實行補(bǔ)貼政策，建立完善的土地信息管理系統(tǒng)等措施來提高農(nóng)地使用權(quán)的市場化程度。建立農(nóng)用地評估制度、評估機(jī)構(gòu)，建立農(nóng)村社會保障體系，建立農(nóng)村土地使用權(quán)地價管理體系等是多數(shù)學(xué)者的主張（張家勝、2007）等。一些學(xué)者主張建立流轉(zhuǎn)平臺，健全農(nóng)地租賃市場的交易服務(wù)中介（馬元，2009；鄧大才，2009）。有學(xué)者提出采取明確承包土地財產(chǎn)性質(zhì)，提高農(nóng)民預(yù)期，弱化所有權(quán)，減少承包土地的擁有成本，建立土地使用權(quán)市場，為土地流動提供載體，規(guī)范土地交易價格，提高土地的吸引力（鄧大才，2000；張麗慶，2008）。在中國農(nóng)村土地問題上，也有不少學(xué)者提出土地私有化，筆者以為，此方案在目前中國的大政治體制背景下，短期內(nèi)無法實現(xiàn)，周其仁（2004）指出中國農(nóng)村改革兼顧新產(chǎn)權(quán)合約及其執(zhí)行和保障體系之間的互相配合，但如何重建產(chǎn)權(quán)秩序特別是轉(zhuǎn)型時期的產(chǎn)權(quán)秩序或疏通家庭小農(nóng)業(yè)與大市場的通道，是關(guān)鍵問題。

五、研究述評與展望

篇6

[關(guān)鍵詞]劃撥土地 價格 評估

一、劃撥土地使用權(quán)及其價格內(nèi)涵認(rèn)識的發(fā)展過程

1.過去對劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識

在國務(wù)院55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中,對劃撥土地使用權(quán)的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。該條例中第四十七條規(guī)定:“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán),并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。

2.過去對劃撥土地使用權(quán)的評估及引發(fā)的問題

基于以上對劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識、理解,在土地評估中,對劃撥上地使用權(quán)的價格內(nèi)涵就有了如下界定。劃撥土地使用權(quán)價格評估在土地評估行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中大概經(jīng)歷了兩個階段:第一階段是從單純的土地評估興起,將土地作為一項固定資產(chǎn)而不是無形資產(chǎn)對其評估。開始,至1996年以前。劃撥土地使用權(quán)的評估與出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的評估在方法上相同,價格內(nèi)涵也一致,其土地使用權(quán)價格包括土地取得費、土地開發(fā)費和土地增值收益三部分,且劃撥土地使用年期未進(jìn)行界定;第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權(quán)的評估方法未變,但價格內(nèi)涵與前一階段相比,對土地使用年期進(jìn)行了設(shè)定,依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定根據(jù)評估對象的土地用途,分別作不同使用年期的設(shè)定。而上述評估方法及界定的價格內(nèi)涵所得出的評估結(jié)果就可能導(dǎo)致出讓等有償方式取得土地使用權(quán)價格低于或等于劃撥土地使用權(quán)價格,而眾所周知,以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地,除了要支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費及相關(guān)稅費外,還要向當(dāng)?shù)卣患{土地出讓金、租金,或交納紅利;而劃撥方式取得的土地則只支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費及相關(guān)稅費。這就造成這樣的事實:在取得土地時,以出讓、租賃等有償方式取得土地的費用高于以劃撥方式取得土地的費用,而在評估土地價格時,出讓、租賃等有償使用土地價格又等于或低于劃撥土地價格。

二、劃撥土地使用權(quán)價格評估內(nèi)涵

1.根據(jù)國土資源部國土資的[2001〕44號文中“……可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本,評定劃撥土地使用權(quán)價格,……”表明,劃撥土地使用權(quán)價格有兩個基本的組成部分,即土地平均取得成本和開發(fā)成本,除此之外沒有更明確的規(guī)定。而在實際當(dāng)中,企業(yè)的資金利息和投資利潤是與資金投入相伴生的,在劃撥土地使用權(quán)價格的評估中也同樣要考慮土地使用者對土地投入所產(chǎn)生的利息和利潤。2.劃撥土地使用年期的確定。眾所周知,在宗地價格評估中,都要對所評估的地價進(jìn)行價格定義,也就是說,要把你所評估的地價內(nèi)涵界定清楚。對同一宗土地來說,不同的地價定義,會得到不同的估價結(jié)果,而在地價內(nèi)涵中有一項就是對土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權(quán)價格的評估作為一種類型的宗地評估,也要對評估宗地使用年期進(jìn)行界定。目前,對劃撥土地使用權(quán)價格評估中的使用年期的界定有兩種看法:一是根據(jù)評估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其使用年期為該設(shè)定用途的法定最高出讓年期;二是根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定“……以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制……”,亦即劃撥土地使用年期應(yīng)設(shè)定為無限年期。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定,我國土地一級市場的土地由政府統(tǒng)一供應(yīng),進(jìn)入二級市場的土地必須是以有償方式取得才能轉(zhuǎn)讓。因此,劃撥土地一旦要用于經(jīng)營,進(jìn)入二級土地市場都必須要轉(zhuǎn)為有償使用(如出讓、租賃、國家授權(quán)經(jīng)營、國家作價出資入股等幾種方式),而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。因此,為了能與有償使用土地一定年期的價格相比較,劃撥土地使用權(quán)價格評估中也應(yīng)設(shè)定有限使用年期,一般地,其年限的設(shè)定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。

三、劃撥土地使用權(quán)的評估方法

1.成本法。在用成本法計算出讓土地價格時,土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,應(yīng)歸國家所有,相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本。因此,劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格,包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。

2.收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上,以一定的還原利率,折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定。因此,可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定,是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn),所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3.市場比較法。可以預(yù)見,隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng),劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。

4.用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計算。目前,很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價格=劃撥土地使用權(quán)價格+土地使用權(quán)出讓金,可以得出:劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格×(1-出讓金比例)。

5.綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價格的影響因素,如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進(jìn)行測算,綜合分析后,剔除不適宜的測算方式,對合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均,求得劃撥土地使用權(quán)價格。

參考文獻(xiàn):

篇7

關(guān)鍵詞：土地儲備制度；問題；對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

1　土地儲備運作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實際運行過程中，城市土地發(fā)展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據(jù)土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作；又要參與到企業(yè)運營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。 轉(zhuǎn)貼于

2　土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機(jī)制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。

3　土地儲備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風(fēng)險保障等方面。

1　建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關(guān)部門共同參與的土地儲備管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購、儲備和供應(yīng)計劃，保障政府對城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。

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關(guān)鍵詞：土地儲備制度；問題；對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

1土地儲備運作主體界定不清。

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實際運行過程中，城市土地發(fā)展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據(jù)土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作；又要參與到企業(yè)運營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機(jī)制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。

3土地儲備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風(fēng)險保障等方面。

1建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關(guān)部門共同參與的土地儲備管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購、儲備和供應(yīng)計劃，保障政府對城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。

篇9

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價值如果過高,就容易造成信貸風(fēng)險,如果過低,抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,要確定房地產(chǎn)抵押價值,作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場價值,有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估中存在的風(fēng)險尤為重要。

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險

1.稅收風(fēng)險。

就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定:個人出售非居住用房,應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應(yīng)全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財稅局出臺的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費要遠(yuǎn)大于5%。舉例來講,銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風(fēng)險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風(fēng)險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價與購進(jìn)合同價的差價的5%繳納營業(yè)稅;③是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進(jìn)房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設(shè)以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應(yīng)繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業(yè)稅:(4200-1200)×5%=150萬元

(3)城建稅、教育費附加和河道整治費:150×5%=16.5萬元

(4)土地增值稅:

增值金額3000萬元

可扣除項目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬元

應(yīng)納稅金額4200-1368.6=2831.4萬元

納稅金額累進(jìn)684.3×30%=205.29萬元

684.3×40%=273.72萬元

1368.6×50%=684.3萬元

94.2×60%=56.52萬元

土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬元

(5)個人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬元

拍賣“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計為1710.744萬元,拍賣后價款為2489.256萬元,再除去拍賣費用210萬元(約為拍賣價格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元,遠(yuǎn)低于貸款本金(2700萬元),風(fēng)險顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購入時的原始發(fā)票,增值稅將按照拍賣價格計征,這樣納稅金額將進(jìn)一步提高,風(fēng)險增大。就上述測算看,稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實際可以用以歸還貸款的款項也相應(yīng)減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險。

2.抵押物風(fēng)險。

抵押物風(fēng)險主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險、抵押物價值下跌、抵押物處置風(fēng)險等。

從目前看,抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險主要指以下情況:①是在一些地區(qū),由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨立,完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成,但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào),許多房屋并無土地使用權(quán)證,房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗土地使用權(quán)證的情況下,對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性,銀行在行使抵押權(quán)時也存在一定的不確定性;②是對在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多,也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時,將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價值下跌風(fēng)險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險。一般而言,房屋作為耐用消費品,還具有保值、增值的作用,但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下,房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長,抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風(fēng)險是指因法律或事實原因,銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險。目前,與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風(fēng)險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號,以下簡稱《規(guī)定》)直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。《規(guī)定》第六條規(guī)定:“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規(guī)定:“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請,在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執(zhí)行”。從法律后果看,《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實際懸空,第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù),加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果;②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下,是否能對抵押房屋予與執(zhí)行;③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時,能否對抵押房屋予與執(zhí)行;④是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時間限制。

3.變現(xiàn)風(fēng)險。

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,它不能移動,屬于不動產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差,變現(xiàn)性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會和政策性風(fēng)險。

任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮,政策鼓勵支持,則房地產(chǎn)價格看漲,相反則會看跌,我國也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺,對2005年上海房地產(chǎn)市場的影響顯而易見,二手市場的交易量明顯減少,出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權(quán)人來說,這些因素是應(yīng)該充分考慮的,若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢和宏觀政策形勢的變化,很可能遭受損失。

5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險。

目前,房地產(chǎn)市場還是一種不充分的市場,其特征就是缺乏信息,許多房地產(chǎn)的交易和定價是悄悄進(jìn)行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費等規(guī)定。另外,房地產(chǎn)商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑,只要建設(shè)位置不同,其價值就有很大差異。此外,如對房地產(chǎn)抵押過程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問題,就會使抵押權(quán)人遭到損失。

6.或然損失風(fēng)險。

抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險公司,然而在保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象,因此有時也存在著風(fēng)險。

二、抵押評估存在風(fēng)險的房地產(chǎn)類型

1.變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)抵押估價要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價中,房地產(chǎn)估價師要對抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。在實際工作中,常遇到變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)如:①劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn),由于土地變更程序繁瑣,所需變現(xiàn)時間長;②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現(xiàn)價值與抵押價值差異程度大;③大型商場,獨立使用性、整體分割性差;④非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房,配套設(shè)施、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差。對于這些變現(xiàn)能力差的抵押房地產(chǎn),估價師應(yīng)對其進(jìn)行充分的變現(xiàn)能力分析,進(jìn)而合理、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)的抵押價值。

2.實際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)

在實際工作中,經(jīng)常遇到抵押房產(chǎn)的證載用途與實際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實際用途為商業(yè);②證載用途為廠房,實際用途為商業(yè);③證載用途為住宅,實際用途為商業(yè);④證載用途為廠房,實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風(fēng)險的控制和規(guī)避更為嚴(yán)格。另外還有證載用途為公建,實際用途為商業(yè)的,如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業(yè)用房,把人防工程改為車庫等。根據(jù)國家抵押條例規(guī)定,公建用房不能進(jìn)行抵押,這種情況應(yīng)引起評估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機(jī)構(gòu)的損失。

三、店鋪和工業(yè)廠房抵押評估中的風(fēng)險控制

在實際工作中,評估師在估價方法選用、參數(shù)選擇、修正等方面都應(yīng)注意抵押風(fēng)險的控制與規(guī)避。筆者以店鋪(商場)、工廠和倉庫為例,作如下闡述。

1.店鋪(商場)抵押評估

(1)在商鋪的抵押評估中,常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價師水平差異,而差異很大。許多銀行認(rèn)為收益還原法的評估結(jié)果不可靠,不予認(rèn)可。因此,合理、準(zhǔn)確地確定還原利率是控制和規(guī)避抵押房地產(chǎn)風(fēng)險的重要因素。確定還原利率應(yīng)考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業(yè)中心是大商圈,社區(qū)商業(yè)中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣,成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值,投資回報率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險,投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力,能帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所,所以有廣場的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業(yè)機(jī)會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費能力,對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會。所以,評估一個商鋪,看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。一個商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應(yīng)建立一個詳細(xì)的分區(qū)域的投資回報率指數(shù),可衡量收益還原法評估中還原利率的數(shù)值,用以指導(dǎo)不同地段、不同時段的商鋪轉(zhuǎn)讓評估,從而有效地降低因還原利率取值不當(dāng)所帶來的風(fēng)險。

(2)商鋪評估中經(jīng)常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風(fēng)險控制,要求評估師做到:①搜集交易實例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例,即從搜集交易實例中,挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費等。開價和實際成交價,估價師比較容易了解到開價(如掛牌價格),而較難了解到實際成交價,但這對于最后的準(zhǔn)確估價有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導(dǎo)致了其售價差異,因此在確定交易情況時務(wù)必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進(jìn)行必要修正對于規(guī)避和控制商鋪的評估風(fēng)險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估,對于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單,那就是——買賣不破租約。綜上所述,市場比較法需要估價人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗,因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關(guān)鍵作用。

(3)有些店鋪(商場)有自身的特點,如某商鋪一面臨上海市著名商業(yè)街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪(商場)的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是:首先,選取該基地中的著名商業(yè)街的一店鋪作為典型店鋪,用市場比較法和收益法求取基準(zhǔn)價格。由于基地內(nèi)店鋪繁多,為了謹(jǐn)慎起見,基準(zhǔn)價格的求取采用層次修正法結(jié)合專家打分法,充分發(fā)揮估價師對店鋪的認(rèn)知。其次,在基準(zhǔn)價格確定的基礎(chǔ)上,再考慮基地內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級差。通過市場調(diào)查了解各道路店鋪租金水平的差異,求得級差修正系數(shù)。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數(shù)和個別因數(shù)修正求得這三個店鋪的基準(zhǔn)價格。最后,通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。

各項因素因子的選取見下表:

2.工業(yè)廠房(倉庫)抵押評估

對于工業(yè)廠房的評估,實際工作中采用市場比較法評估較少,一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中,為有效控制風(fēng)險,要處理好以下幾方面的問題:

(1)在同一基地內(nèi),相同規(guī)模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費用和開發(fā)成本是不同的,由此造成評估結(jié)果差異較大。

(2)有的工業(yè)廠房因使用需要進(jìn)行過翻建或翻新,在用成本法對工業(yè)廠房進(jìn)行評估時,如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高,應(yīng)結(jié)合直線折舊法綜合確定成新率。

篇10

關(guān)鍵詞：耕地保護(hù)外部性價值；補(bǔ)償；沈陽

中圖分類號： F301 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-0432（2011）-04-0022-2

0 引言

我國實行了最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，但耕地仍然在逐年減少，嚴(yán)重威脅到我國的糧食安全和可持續(xù)發(fā)展。其中有自然原因的減少，政策原因的減少，但更為主要和突出的是人為原因的減少，在如今的大市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，耕地農(nóng)業(yè)經(jīng)營收益過低，農(nóng)民大多選擇出外務(wù)工，導(dǎo)致耕地疏于管理，耕地質(zhì)量嚴(yán)重下降，有的甚至撂荒。耕地征用成本低，地方政府打著“公共利益”的旗號大量圈地，為獲取巨大的土地財政收入，有的甚至違法占用耕地。執(zhí)行耕地保護(hù)的直接主體地方和農(nóng)民都無耕地保護(hù)的意愿，其原因就是耕地價值被低估，耕地保護(hù)外部性效益未得到補(bǔ)償，導(dǎo)致其耕地保護(hù)沒有積極性，因此有必要對耕地保護(hù)的外部性效益進(jìn)行一些定量研究，并以此為依據(jù)確定耕地保護(hù)補(bǔ)償?shù)念~度及補(bǔ)償方案。

1 耕地保護(hù)外部性效益分析

耕地保護(hù)產(chǎn)生的外部性價值主要從耕地的功能說起，耕地除了物質(zhì)產(chǎn)出功能外，還有社會功能和生態(tài)功能。耕地的外部性價值主要體現(xiàn)在其社會功能和生態(tài)功能上。在社會功能上，耕地固定著大量的勞動力，使農(nóng)業(yè)人口穩(wěn)定就業(yè)，保持著社會穩(wěn)定；合理保護(hù)利用耕地，經(jīng)濟(jì)價值得到實現(xiàn)從而保障農(nóng)民的基本生活；耕地得到保護(hù)，提供了穩(wěn)定的糧食生產(chǎn)，從而達(dá)到保障國家糧食安全的目的。在生態(tài)功能上，耕地具有涵養(yǎng)水源、保持水土、凈化與美化環(huán)境、改善大氣質(zhì)量、防風(fēng)固沙、調(diào)節(jié)氣候、減輕污染、維持生物多樣性的功能。結(jié)合我國國情和相關(guān)學(xué)者研究[1-2]，耕地外部性價值可以概括為社會保障價值，糧食安全價值，生態(tài)服務(wù)價值。

2 對沈陽市耕地保護(hù)的外部性價值測算

2.1 社會保障價值

這里的社會保障價值只是指耕地保護(hù)所產(chǎn)生外部性的那部分社會保障價值，而不是指耕地所有的社會保障價值，主要包括指耕地吸納農(nóng)業(yè)勞動力使農(nóng)民穩(wěn)定就業(yè)，耕地作為一種保障，使農(nóng)民老有所依，也就是主要計算其失業(yè)保障和養(yǎng)老保障這兩種外部性效益。換種角度理解也就是耕地替代了政府給農(nóng)民發(fā)放了就業(yè)保障和養(yǎng)老保障。因此可以用計算社會失業(yè)保險和養(yǎng)老保險的價值來替代耕地保護(hù)所產(chǎn)生的社會保障價值。

耕地的養(yǎng)老保險價值計算可用人均養(yǎng)老保險價值與人均耕地的比值計算，公式如下

VY=L/A 式中：L為人均養(yǎng)老保險價值；A為被評價地區(qū)人均耕地面積。

耕地的失業(yè)保障價值可用城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)在單位面積上的投入來代替[3]，計算公式如下

VW=C/A

式中：VW為耕地的失業(yè)保障價值，C為當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)人均固定資產(chǎn)投入；A為被評價地區(qū)人均耕地面積。

由于耕地的這種社會保障價值與農(nóng)民對耕地的依賴程度相關(guān)，結(jié)合相關(guān)研究可用修正系數(shù)K來進(jìn)行修正，農(nóng)民對耕地的依賴程度與農(nóng)民的非農(nóng)收入水平成反向關(guān)系[3],因此可用研究區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均的非農(nóng)業(yè)純收入與全國農(nóng)業(yè)人口人均的非農(nóng)業(yè)純收入比值來計算修正系數(shù)K，計算公式為：

K=S0/Si式中：S0為全國平均水平的農(nóng)業(yè)人口人均非農(nóng)業(yè)純收入，Si為研究區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均非農(nóng)業(yè)純收入。

因此耕地保護(hù)的外部性保障價值的計算公式如下：

VSB=(VY/A+VW/A)×K

查閱2010年遼寧及沈陽市統(tǒng)計年鑒，得到：

2009年沈陽市耕地面積為772275.5hm2，總?cè)丝跀?shù)為7165490，得人均耕地面積0.107hm2/人，沈陽市集體經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資為680319萬，城鎮(zhèn)集體單位人數(shù)為10.2萬人，得人均固定資產(chǎn)投資66697.9元/人，那么耕地的失業(yè)保障價值為623344.8元/hm2，全國農(nóng)業(yè)人口人均非經(jīng)營性純收入2626.4元，沈陽市農(nóng)業(yè)人口人均非經(jīng)營性純收入3860.8元，得調(diào)整系數(shù)K為0.68，假設(shè)農(nóng)民繳納養(yǎng)老保險，一般人壽命約為70，因此平均繳納養(yǎng)老保險的年齡在35左右，按20歲參加工作計算，繳納保險年數(shù)為15年，按社會平均收入的60%繳納，2009處沈陽市農(nóng)民每年純平均收入為8752.9元，每年約5251.7元，15年共交78775.5元，那么現(xiàn)在耕地對農(nóng)民的養(yǎng)老保險價值約為736219.6元/hm2。根據(jù)公式得出沈陽市耕地保護(hù)的社會保障價值為1359564.4元/hm2。

2.2 糧食安全價值

耕地的國家糧食安全戰(zhàn)略純收益可以通過國家對占用耕地所收取的費用、保護(hù)現(xiàn)有耕地所必要的耗費以國家對耕地利用的補(bǔ)貼來計算[4]。

Vr=T+CP

式中：Vr為社會穩(wěn)定價值，T為國家對占用耕地收取的費用，CP為國家因保護(hù)耕地支出的費用。

據(jù)沈陽市規(guī)劃和國土資源局和沈陽市財政局有關(guān)資料統(tǒng)計，2008年以來平均每年因耕地保護(hù)投入的費用在5億元，按照現(xiàn)行沈陽市土地開發(fā)整理項目投資標(biāo)準(zhǔn)，畝均投資1000元，估計需投入95億元。

沈陽市耕地占用稅以沈北新區(qū)、遼中縣的征收稅額28元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算

VSW =T+CP=（10+28）×61.16+95=2419.08億元

那么耕地的糧食安全價值為313240.5元/hm2

2.3 耕地資源生態(tài)價值

耕地在生態(tài)服務(wù)功能上具有明顯的外部性，其主要表現(xiàn)在涵養(yǎng)水源、保持水土、凈化與美化環(huán)境、改善大氣質(zhì)量、防風(fēng)固沙、調(diào)節(jié)氣候、減輕污染、維持生物多樣性，最早對耕地生態(tài)價值進(jìn)行估算研究是Costanza(1997)[5]。謝高地（2003）[6]等人在Costanza(1997)基礎(chǔ)上對其估價理論與方法進(jìn)行了進(jìn)一步研究與修正，估算出我國的平均狀態(tài)下的耕地（農(nóng)田）生態(tài)服務(wù)價值。

由于區(qū)域間差異，蔡運龍等人假設(shè)生態(tài)系統(tǒng)的服務(wù)功能與生物量成正相關(guān)，并用地區(qū)潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量代替生物量，提出了區(qū)域修正系數(shù)。

計算生態(tài)服務(wù)功能價值的公式為：

Ve=Va•Ke（1） 其中修正系數(shù)Ke=bi/B（2）

式中Ve為生態(tài)服務(wù)價值，Va為我國耕地生態(tài)服務(wù)價值的年價值的平均值,根據(jù)謝高地（2003）可知5140.9元/hm2

bi為被評價地區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)的潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量，B為全國一級耕地生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量。

據(jù)王萬茂[7]的劃分標(biāo)準(zhǔn)，沈陽市是遼寧省的省會，處于二級農(nóng)業(yè)區(qū)，即遼寧平原丘陵區(qū)土地潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量8.9t/hm2,全國一級耕地生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量B值為10.69t/hm2。根據(jù)（2）式修正系數(shù)Ke為0.83。

結(jié)合（1）式可得到沈陽市耕地平均的年生態(tài)服務(wù)價值為4266.95元/hm2。

利用收益還原法原理將其折現(xiàn)，還原率采用2009年銀行一年期定期存款年利率為2.25%，得耕地189642元/hm2。

沈陽市耕地保護(hù)的社會價值為1359564.4元/hm2， 糧食安全價值為313240.5元/hm2，生態(tài)價值為189642元/hm2，耕地保護(hù)外部性總價值為1862446.9元/hm2。

3 外部性內(nèi)部化的補(bǔ)償方案

3.1 耕地保護(hù)的外部性內(nèi)部化方式選擇

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，將外部性內(nèi)部化主要有兩種途徑，一個是源于科斯理論的通過政府借助于市場手段解決外部性問題，一個是源于庇古的理論，通過征稅和補(bǔ)貼對邊際私人凈產(chǎn)值小于邊際社會凈產(chǎn)值的部門實行獎勵和津貼，實現(xiàn)外部效應(yīng)的內(nèi)部化。可以總結(jié)為政府和市場相結(jié)合的手段，和政府直接干預(yù)的手段。農(nóng)業(yè)是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到國家的穩(wěn)定，耕地產(chǎn)出主要是農(nóng)產(chǎn)品，而農(nóng)產(chǎn)品價格不宜過高，所以通過市場調(diào)節(jié)價格將耕地保護(hù)外部性效益包含其中不現(xiàn)實。因此，對于耕地保護(hù)的外部性內(nèi)部化還是采用政府直接干預(yù)的手段更為合適。

3.2 補(bǔ)償額度

耕地保護(hù)的外部性享受者是區(qū)域內(nèi)的居民，同時農(nóng)民自身也享受到部分耕地保護(hù)的價值，因此可用區(qū)域內(nèi)非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口的比例將耕地保護(hù)外部性產(chǎn)生的總價值分割，繼而算出非農(nóng)業(yè)人口享受的耕地外部性價值，也就是耕地保護(hù)需要補(bǔ)償?shù)念~度。

計算公式可表述為Vb=V0*KP

其中KP=P1/(P1+P2)

式中：Vb為耕地保護(hù)外部性補(bǔ)償額度，V0為耕地保護(hù)外部性總價值，KP為非農(nóng)業(yè)人口比例，P1為非農(nóng)業(yè)人口，P2為農(nóng)業(yè)人口。

上述計算沈陽市耕地保護(hù)外部性總價值為1862446.9元/hm2，從沈陽市統(tǒng)計年鑒查得，2009年沈陽市農(nóng)業(yè)人口數(shù)為2521086，非農(nóng)業(yè)人口數(shù)為4640956，那么可計算出KP為0.65，補(bǔ)償額度Vb為1210590.5元/hm2。

3.3 補(bǔ)償資金來源

從政策角度來看，《國務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2004]8號文），規(guī)定從2004年開始，將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)，比例不低于土地出讓平均純收益的15%，專項用于土地整理復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地開發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)。2006年的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）強(qiáng)調(diào)應(yīng)逐步提高土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重；規(guī)定新增建設(shè)用地土地有償使用費專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。耕地保護(hù)外部性補(bǔ)償是刺激耕地保護(hù)者的積極性，根本目的是促進(jìn)當(dāng)?shù)鼗巨r(nóng)田的保護(hù)和建設(shè)，所以依據(jù)國發(fā)[2004]8號文和國發(fā)[2006]31號中的政策規(guī)定，可以將新增建設(shè)用地有償使用費和土地出讓金的15%作為耕地保護(hù)的補(bǔ)償資金來源。

同時2008年成都市率先試行耕地保護(hù)基金制度，其管理辦法中的第四條明確指出：

（一）每年市、區(qū)（市）縣兩級的新增建設(shè)用地土地有償使用費；

（二）每年繳入市、區(qū)（市）縣兩級財政的土地出讓收入的一定比例的資金。

以上兩項不足時，由政府財政資金補(bǔ)足。

因此，耕地保護(hù)的補(bǔ)償資金從地方土地收入及財政抽取籌集是完全合理可行的。

3.4 補(bǔ)償方式

從耕地保護(hù)的外部性的效益角度看，其主要的表現(xiàn)是吸納農(nóng)民就業(yè)，維持社會穩(wěn)定，其二耕地是農(nóng)民養(yǎng)老的保障，所以政府可以給農(nóng)民繳納失業(yè)保險，繳納養(yǎng)老保險。

從成本效益角度來看，對耕地保護(hù)的外部性效益補(bǔ)償，主要是兩條途徑，一是降低耕地保護(hù)成本，二是提高耕地保護(hù)收益。因此補(bǔ)償方式也從這兩個途徑出發(fā)。

降低耕地保護(hù)成本，政府可以提供化肥、農(nóng)藥、種子、農(nóng)業(yè)機(jī)械以及農(nóng)田水利設(shè)施。

提高耕地保護(hù)的收益，最直接的是給予資金補(bǔ)償，同時政府也可以開展技術(shù)服務(wù)，提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)咨詢和指導(dǎo)，以幫助提高糧食產(chǎn)量，增加農(nóng)戶收益。

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