導(dǎo)語：如何才能寫好一篇社區(qū)養(yǎng)老優(yōu)缺點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

工作總結(jié)是做好各項(xiàng)工作的重要環(huán)節(jié)。通過它，可以全面地，系統(tǒng)地了解以往的工作情況，可以正確認(rèn)識以往工作中的優(yōu)缺點(diǎn)。為此收錄了一些范文，希望能為大家提供幫助。、

一、低保工作

認(rèn)真做好我辦事處低保戶的認(rèn)定、審批、管理工作。按照低保戶申報程序嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)搞好擬保對象的認(rèn)定，將符合低保條件的困難居民全部納入保障范圍做到應(yīng)保盡保實(shí)名制動態(tài)管理。

二、醫(yī)療救助和臨時救助工作

為緩解困難群眾看病難的問題，做到了困難群眾病有所醫(yī)。積極開展城鄉(xiāng)醫(yī)療救助和臨時救助政策宣傳，嚴(yán)格審核醫(yī)療救助材料的上報及救助款的發(fā)放。

三、孤兒工作

認(rèn)真貫徹落實(shí)孤兒相關(guān)政策，詳細(xì)了解轄區(qū)內(nèi)的孤兒情況。切實(shí)保障孤兒的合法權(quán)益，讓惠民政策落到實(shí)處。

四、社會救助工作

(一)大力開展送溫暖、獻(xiàn)愛心活動。按照上級要求大力開展了對重點(diǎn)優(yōu)撫對象、軍隊離退休老干部、特困戶、城市“三無”老人、貧困空巢老人、百歲老人、優(yōu)秀社區(qū)干部、福利院、貧困助學(xué)等一系列的送溫暖、獻(xiàn)愛心慰問活動，把黨和政府的溫暖送到了迫切需要關(guān)心的老百姓手中。

(二)老齡工作服務(wù)更加全面。一是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)集中養(yǎng)老模式。按照“整體搬遷、穩(wěn)妥推進(jìn)、限時完成”的工作思路，積極做好全區(qū)政府供養(yǎng)老人統(tǒng)籌歸并入住敬老院工作。二是提高老人供養(yǎng)水平。三是大力開展居家養(yǎng)老服務(wù)工作。全年共為全區(qū)散居孤老、“空巢”困難老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，將為老服務(wù)納入社區(qū)重要工作，開展各種社區(qū)特色養(yǎng)老工作。

篇2

【關(guān)鍵詞】大學(xué)生社工；社區(qū)養(yǎng)老；角色

隨著科技進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活水平得到改善，人口死亡率下降，平均壽命延長，老年人口數(shù)量在增加。至2010年3月，我國60歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋戎匾殉^10%，中國已進(jìn)入老年型社會是不爭的事實(shí)。據(jù)聯(lián)合國調(diào)查預(yù)測，到2020年中國65歲以上老人總數(shù)將達(dá)4億，每4個人中就將有一個是老年人。在我國的養(yǎng)老體系中，家庭養(yǎng)老一直是最基礎(chǔ)的，但隨著我國人口年齡結(jié)構(gòu)的不斷變化，特別是獨(dú)生子女一代開始擔(dān)負(fù)起養(yǎng)老責(zé)任時，家庭養(yǎng)老的壓力越來越大，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能處于逐漸弱化的狀態(tài)。

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意義主要體現(xiàn)在三個方面：首先，符合中國傳統(tǒng)的價值觀念。社區(qū)作為老年人生活和活動的主要場所，社區(qū)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員和非營利組織的專業(yè)人員、志愿者可提供老人幫助，為老人及時地提供方便的服務(wù)。其次，有利于減輕政府財政負(fù)擔(dān)。建一個中檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，初期投入達(dá)到幾十萬元，我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力不允許在短期內(nèi)修建大量的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而社區(qū)養(yǎng)老可以讓老人居住在自家，減少修建養(yǎng)老院的費(fèi)用，減輕政府財政負(fù)擔(dān)。這在一定程度上為有關(guān)專業(yè)人員和家政服務(wù)人員開辟了一條就業(yè)渠道，從而緩解社會就業(yè)壓力。

一、白石洲社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的現(xiàn)狀

（一）白石洲社區(qū)狀況

白石洲位于深圳南山區(qū)，這一片區(qū)總面積7.4平方公里，共包括6個社區(qū)，5個自然村，總?cè)丝?2萬余人，其中戶籍人口21877人，暫住人口98557人。有出租屋2340棟、3.5萬套。這里最早是由幾個自然村組成的，村民主要靠出海打魚、養(yǎng)蠔、種地為主。后來這里建了一個沙河華僑農(nóng)場，村民都轉(zhuǎn)為農(nóng)場職工。再后來農(nóng)場一分為二，成立了現(xiàn)在的華僑城集團(tuán)公司和沙河實(shí)業(yè)集團(tuán)公司。人們之所以一直誤認(rèn)白石洲是農(nóng)村城市化后的城中村，是由于長期以來這兩大企業(yè)政企不分，企業(yè)辦社會。1999年后沙河集團(tuán)逐步將一些社會管理職能歸還政府，但是由于無論是人力還是資金投入都大大減少了，造成白石洲的城市環(huán)境和治安環(huán)境比華僑城要差得多。

（二）白石洲社區(qū)老年人的需求

養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容是由老年人的需求決定的。有生存性需求、發(fā)展性需求和價值性需求。生存性需求包括疾病照顧、健康維護(hù)和醫(yī)療保健等健康方面的需求，經(jīng)濟(jì)安全、居住安全等安全方面的需求；發(fā)展性需求包括休閑、娛樂和教育等老年人自我完善方面的需求；價值性需求包括老年人社會參與等為社會創(chuàng)造價值方面的需求。

走訪白石洲社區(qū)時發(fā)現(xiàn)，從總體來看主要包括以下三類老年人：（1）祖居白石洲的老年人口；（2）來深圳工作并在白石洲落戶的老年人口；（3）跟隨子女來白石洲入住的老年人口。

二、大學(xué)生社工在社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中扮演的角色

美國芝加哥學(xué)派，喬治·米德將角色理論闡釋為角色是在互動中形成的，角色表演并沒有一個先定的劇本，文化只能為角色表演規(guī)定大致的范圍。而雅各布·莫雷諾認(rèn)為角色和角色扮演的概念有助于將人際關(guān)系的個人系統(tǒng)置于有意識狀態(tài)。所謂的社會角色，指的是人們的某種社會地位、身份的一整套權(quán)利、義務(wù)的規(guī)范與行為模式，它是人們對具有特定身份的人的行為期望，它構(gòu)成社會群體或組織的基礎(chǔ)。

（一）老年人需求的預(yù)估者

預(yù)估是社會工作實(shí)務(wù)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它是在個案的接觸上，收集案主的相關(guān)資料，并對案主的問題、案主系統(tǒng)的功能、案主和環(huán)境的互動等方面進(jìn)行綜合的分析判斷，形成暫時性的評估結(jié)論的過程。

具體的可以從以下方面來著手： 一是了解案主存在的問題，問題的特征、成因、程度以及對案主的影響；二是了解案主個人的生活經(jīng)歷和行為特征，包括人格特征優(yōu)缺點(diǎn)等；三是了解案主與周圍環(huán)境的互動狀況，以及案主對自身問題認(rèn)識及改變的能力；四是了解案主所處的環(huán)境，家庭、單位、社區(qū)系統(tǒng)對他的支持。一份完整的老年人預(yù)估包括： 個人基本資料、認(rèn)知形態(tài)、溝通能力、聽力、視力、情緒與行為形態(tài)、社交能力、自我照顧能力評估、疾病診斷及病史等等。一份完善的老年人評估報告涵蓋三個維度，即生理、心理和交際。在生理上，整個機(jī)體的結(jié)構(gòu)形態(tài)和生理功能都趨向于老化，老年人面臨著更多的疾病困擾。在心理上，有些老年人對再社會化有著強(qiáng)烈的抵觸心理；面對遲暮的人生以及身邊不斷謝世的老友，會有著深深的恐懼感。

（二）社區(qū)老年人活動策劃者

社區(qū)策劃指的是： 社區(qū)工作者以理性方法，通過透徹理解工作機(jī)構(gòu)的工作理念、政策、資源和方向而確立社區(qū)工作的目標(biāo)，從多個預(yù)選方案中選擇一個理想的工作策略，然后根據(jù)社區(qū)需要而動員、分配資源，并在工作過程中結(jié)合變化的實(shí)際隨時修改計劃，使計劃按預(yù)定目標(biāo)進(jìn)行，待工作結(jié)束后對計劃執(zhí)行狀況加以檢討和反思。

（三）社區(qū)資源的整合者

家庭養(yǎng)老功能的急劇弱化總是需要其他方面來填補(bǔ)，而這填補(bǔ)的承擔(dān)者應(yīng)該是國家和社會。然而中國的NGO（ 民間自愿組織）力量在中國還異常弱小，因此，家庭養(yǎng)老功能的弱化基本上只能由政府獨(dú)自承擔(dān)。

（四）老年人服務(wù)提供者

社會工作者是向求助者提供服務(wù)的人。此項(xiàng)服務(wù)旨在根據(jù)老年人的特殊需求開展老年人的服務(wù)，目標(biāo)模式是使其老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所伴及老有所為。社會工作者的助人不是簡單的“給予”，“施舍”，而是一種能恢復(fù)被救助者社會功能的行為和過程。

（五）政策的建議者

由于某些社會問題并非是由個人生理、心理因素所引發(fā)，而是由社會制度因素造成的。因此，對造成這種問題的政策或制度進(jìn)行改變就是必要的。社會工作者具有較強(qiáng)的社會調(diào)研能力?？梢愿鶕?jù)自己在社區(qū)中的工作經(jīng)驗(yàn)和社會實(shí)地調(diào)查的研究得出有效的意見，給予有關(guān)政府部門政策上的建議，制定適合老年人需求的社會保險、社會福利及社會保障的相關(guān)政策法規(guī)。

三、結(jié)語

養(yǎng)老問題是整個社會都應(yīng)該重視的問題，由于社會工作大學(xué)生自身限制，對于社區(qū)養(yǎng)老能做的有限。積極扮演好老年人需求預(yù)估者、社區(qū)老年人活動策劃者、社區(qū)資源的整合者、社區(qū)服務(wù)的提供者及政策的建議者角色。大學(xué)生社工深入社區(qū)為我國社會工作實(shí)踐性經(jīng)驗(yàn)的獲得以及專業(yè)本土化進(jìn)程提供了不可或缺的助力。本文論述還只是一個粗淺的認(rèn)識，希望社工們共同努力，尤其是一線的社工不斷去豐富發(fā)展，通過動用社區(qū)資源、運(yùn)用非正式支持網(wǎng)絡(luò)、聯(lián)合正規(guī)服務(wù)所提供的服務(wù)與設(shè)施，使得老年人可以得到更加專業(yè)化的社區(qū)照顧，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所樂，老有所學(xué)，老有所教，老有所為”。

參考文獻(xiàn)

[1] 人民網(wǎng).2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報（第1號）.

[2] 朱眉華.社會工作實(shí)務(wù)手冊[M].北京：社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2006，2.

[3] 王壬.社區(qū)居家養(yǎng)老中社工的角色[M].北京：中國社會工作，2009，7.

篇3

【關(guān)鍵詞】土地征遷 失地農(nóng)民 安置補(bǔ)償

【中圖分類號】F321.1 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

近年來，西部地區(qū)城市化及工業(yè)化的發(fā)展速度加快，建設(shè)用地需求急劇增加，土地征遷活動逐漸增多，征遷工作復(fù)雜性越來越明顯，具體表現(xiàn)為：土地征遷工作任務(wù)繁重，項(xiàng)目較多，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的跨越式發(fā)展使得征地面積不斷擴(kuò)大，拆遷任務(wù)量隨之增大。征地項(xiàng)目涉及面較廣，面臨的情況較為復(fù)雜，經(jīng)常涉及項(xiàng)目施工問題、歷史遺留問題及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題等。西部地區(qū)土地征遷工作涉及到各方面的切身利益，政府的重視程度不斷提高，對土地征遷工作要求也更嚴(yán)格、更高。

結(jié)合目前西部地區(qū)征地拆遷工作的現(xiàn)狀來看，征地拆遷矛盾仍然較為突出，由此引發(fā)的案例不斷增加，數(shù)量處于同比上升的狀態(tài)。地方政府在制定土地征遷政策以及實(shí)施整個征地過程時應(yīng)本著公正、公開的原則，但很多時候地方政府都忽視了農(nóng)民的知情權(quán)與參與權(quán)，農(nóng)民對征地拆遷工作是否會損害自己的利益、是否符合公共利益等方面提出質(zhì)疑。對征地各項(xiàng)工作缺乏宣傳，容易導(dǎo)致農(nóng)民不了解征地目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容，從而反對征地拆遷，阻礙工作的進(jìn)行①。在征地工作過程中容易造成公平性的缺失，土地征遷爭議解決機(jī)制不完善是西部地區(qū)土地征遷工作中的突出現(xiàn)狀。農(nóng)民對于征地范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方案的制定缺少協(xié)商的機(jī)會，只能在地方政府制定后提出意見。土地征遷爭議解決機(jī)制將土地征遷糾紛按照行政訴訟問題解決，時間長、費(fèi)用高的缺點(diǎn)會進(jìn)一步損害農(nóng)民利益，降低農(nóng)民生活水平②。

西部地區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及安置方式存在的問題

西部地區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不符實(shí)際，相對偏低。林果等多年生經(jīng)濟(jì)作物是許多西部地區(qū)農(nóng)民重要的生活資料，也是重要的經(jīng)濟(jì)收入來源，農(nóng)民因經(jīng)濟(jì)林木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低而不滿意。西部地區(qū)生態(tài)環(huán)境較為脆弱，樹木的生態(tài)價值還體現(xiàn)在維持和改善生態(tài)環(huán)境上，而對樹木的補(bǔ)償往往只注重其生長成本，忽視其生態(tài)環(huán)境價值，補(bǔ)償價格與市場價格差異較大，無法與農(nóng)民達(dá)成協(xié)議。西部地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致建筑材料價格上升，加上人工費(fèi)用的上漲，建筑物的建造成本大大提高，相對于建造成本來說補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，難以滿足農(nóng)民的生活需求，損壞了農(nóng)民的利益。土地征遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定一般參考土地原用途，往往忽視失地農(nóng)民在土地增值收益中的分配③。

西部地區(qū)制定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時，缺乏合理的參考依據(jù)。在征地過程中，土地與地上附著物的補(bǔ)償應(yīng)分別根據(jù)土地本身的價值以及地上附著物的價值來確定，然而西部地區(qū)在對失地農(nóng)民的實(shí)際補(bǔ)償中，往往將土地補(bǔ)償費(fèi)依據(jù)按照地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的依據(jù)進(jìn)行測算，忽視了土地本身的價值，如對于相同條件的耕地因播種作物不同而采用不同的補(bǔ)償基數(shù)，對于實(shí)行輪作的耕地難以確定補(bǔ)償基數(shù)的計算應(yīng)以何種作物為依據(jù)等。

西部地區(qū)所征土地等級與補(bǔ)償范圍的劃分不全面。在西部地區(qū)土地征遷工作中，地方政府對耕地高、低、中產(chǎn)田的劃分沒有科學(xué)依據(jù)，對牧草地的優(yōu)劣等級也沒有進(jìn)行科學(xué)分等，導(dǎo)致在征地補(bǔ)償時被征土地都統(tǒng)一按照同一等級進(jìn)行補(bǔ)償。對一般喬木、經(jīng)濟(jì)作物分類沒有進(jìn)行細(xì)化，無法確定具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。西部地區(qū)很多地方都實(shí)行套種耕作模式，與單一的耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或樹木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)矛盾突顯，對于花卉、新開荒地、設(shè)施農(nóng)業(yè)等也沒有統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

西部地區(qū)對失地農(nóng)民實(shí)行較為單一的安置補(bǔ)償模式。貨幣補(bǔ)償安置方式是西部地區(qū)土地征收實(shí)行的主要安置方式，加上農(nóng)民認(rèn)為股份制安置等方式風(fēng)險較大，更加傾向于選擇貨幣安置方式。貨幣安置方式雖然實(shí)施起來較為簡單，但由于西部地區(qū)許多農(nóng)民知識水平低、勞動能力差以及部分失地農(nóng)民年齡偏大，土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)不足以滿足其生活及社會保障需求，促使上訪事件頻發(fā)④。

西部地區(qū)失地農(nóng)民安置補(bǔ)償模式調(diào)整的原則

公開聽證原則。西部地區(qū)地方政府在制定征地安置補(bǔ)償模式時要充分聽取社會各方面的意見，以組織聽證會等方式充分保障農(nóng)民的話語權(quán)，讓農(nóng)民充分了解、參與整個征地過程。

因地制宜原則。西部各地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況各不相同，采取統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)顯然不符合實(shí)際。在制定安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時，要充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，為各項(xiàng)費(fèi)用留下一定的彈性空間，便于日后的調(diào)整。

動態(tài)調(diào)整原則。西部地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐漸加快，人們生活水平穩(wěn)步提升，國家征地及安置補(bǔ)償政策也在適時調(diào)整，因此西部各地區(qū)要建立征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)調(diào)整機(jī)制，每隔一段時間就應(yīng)該進(jìn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理調(diào)整。

失地農(nóng)民生活水平不降低的原則。土地是農(nóng)民主要的生產(chǎn)生活資料，在土地征收以后，農(nóng)民失去了最可靠的生活保障，生活環(huán)境發(fā)生很大改變，容易導(dǎo)致失地農(nóng)民心理落差較大。因此，西部地區(qū)征地安置補(bǔ)償要保證失地農(nóng)民生活水平不下降，能保持較穩(wěn)定的生活水平。

西部地區(qū)失地農(nóng)民安置補(bǔ)償模式改革的對策

加強(qiáng)西部地區(qū)政府對土地征遷工作的立法，完善征地安置補(bǔ)償法律法規(guī)。西部地區(qū)政府應(yīng)進(jìn)一步完善土地立法，避免出現(xiàn)土地立法工作滯后于社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的狀況，確保土地征收權(quán)的使用滿足公共利益的需求。要嚴(yán)格界定征地范圍，區(qū)分公益性用地和非公益性用地的界限，將經(jīng)營性用地退出征地范圍，逐步縮小各種征地范圍，最終嚴(yán)格限定在必要的公益事業(yè)用地范圍內(nèi)。在征地拆遷政策制定前，要組織開展調(diào)查摸底工作，充分聽取各方面的意見，進(jìn)行深入論證。在制定相關(guān)政策時必須考慮可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險及規(guī)避措施，做到“有法可依”，使政策的實(shí)施者能真正理解政策、接受政策、受益于政策。征地拆遷安置工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照既定的政策進(jìn)行拆遷、補(bǔ)償、安置，做到政策實(shí)施中問題及時反饋，為不同時期政策的調(diào)整提供依據(jù)，同時要保證政策的延續(xù)性和公平性，維護(hù)政策的嚴(yán)肅性。地方政府應(yīng)盡快出臺失地農(nóng)民安置保障條例、政策、文件等，為失地農(nóng)民安置保障提供政策和法律依據(jù)。

加強(qiáng)西部地區(qū)征地拆遷工作的動員與宣傳。西部地區(qū)政府應(yīng)在征地拆遷之前組織召開農(nóng)戶動員大會，將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，征地公告，宣傳征地建設(shè)項(xiàng)目的重要作用。政府應(yīng)采用多種形式搞好宣傳，重點(diǎn)宣傳征地拆遷補(bǔ)償與安置的政策、標(biāo)準(zhǔn)、好處、操作程序，這樣有利于消除被征地拆遷對象對拆遷的顧慮和疑惑。西部地區(qū)征地工作人員應(yīng)深入群眾，以失地農(nóng)民為中心，幫助失地農(nóng)民解決在征地拆遷工作中所遇到的困難。

調(diào)整、完善西部地區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)調(diào)整機(jī)制。西部地區(qū)現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償一般屬于一次性補(bǔ)償，落后于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐步提高的現(xiàn)狀。隨著西部地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的迅速提高，人們的收入、物價水平也不斷提高，因此征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與各地經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)際狀況相適應(yīng)，確保農(nóng)民土地被征用后生活水平不降低。根據(jù)國土資源部的《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》要求，西部各地區(qū)應(yīng)建立與當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)調(diào)整機(jī)制，定期對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。對土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)開展相應(yīng)的調(diào)整工作，使失地農(nóng)民的收入真正隨著現(xiàn)代化的進(jìn)程“水漲船高”⑤。

完善西部地區(qū)失地農(nóng)民的培訓(xùn)與就業(yè)優(yōu)惠政策。西部地區(qū)的征地安置補(bǔ)償方式要充分保障農(nóng)民的生活需求，要讓農(nóng)民在未來的生活中有能力、有機(jī)會就業(yè)。鑒于西部地區(qū)多數(shù)失地農(nóng)民知識水平相對較低、專業(yè)技能缺乏的狀況，政府要加大對失地農(nóng)民再就業(yè)的資金投入，為失地農(nóng)民安排專門的就業(yè)培訓(xùn)項(xiàng)目，提高失地農(nóng)民的專業(yè)素質(zhì)，以促進(jìn)其再就業(yè)。

對于西部地區(qū)失地農(nóng)民從事個體經(jīng)營、自謀職業(yè)的，要參照鼓勵城鎮(zhèn)失業(yè)人員再就業(yè)的政策在稅收、工商等方面給予政策扶持，適當(dāng)減免營業(yè)稅、所得稅、管理費(fèi)等。失地農(nóng)民在創(chuàng)業(yè)初期遇到資金難題時，政府應(yīng)予以提供支持與幫助，政府可通過設(shè)立轉(zhuǎn)崗基金等形式鼓勵村民從事個體戶和經(jīng)營私營企業(yè)。建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括設(shè)施種植設(shè)施養(yǎng)殖，以安置失地農(nóng)牧民，鼓勵轄區(qū)企業(yè)吸收農(nóng)民工，如設(shè)立協(xié)警員、保潔員等崗位⑥。

完善西部地區(qū)失地農(nóng)民社會保障制度。目前在西部地區(qū)社保制度建設(shè)不完善的情況下，必須盡快把西部地區(qū)失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會保障體系，保險費(fèi)用從征地費(fèi)用中支付，使失地農(nóng)民能夠參加醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險與失業(yè)保險等，實(shí)現(xiàn)與城鎮(zhèn)社保的對接。西部地區(qū)城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療、低保應(yīng)擴(kuò)大覆蓋面，首先覆蓋失地農(nóng)民，特別是對于過去補(bǔ)償過低的失地農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)解決其養(yǎng)老保障、基本醫(yī)療保障問題。在其符合最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的情況下，可以按照當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民的標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取最低生活保障金。西部地區(qū)失地農(nóng)民基本養(yǎng)老保障制度可實(shí)行“低水平、有彈性、廣覆蓋”三原則，即實(shí)際繳費(fèi)基數(shù)、繳費(fèi)比例和繳費(fèi)年限以當(dāng)?shù)鼗旧钚枨髽?biāo)準(zhǔn)為宜。

社會保障體系是西部地區(qū)征地安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的主要參考依據(jù)，養(yǎng)老保險是失地農(nóng)民社會保障體系建設(shè)中最為重要的核心部分。在西部地區(qū)規(guī)劃范圍建成區(qū)內(nèi)失地社會保障水平主要依據(jù)失地農(nóng)民養(yǎng)老保險待遇水平并結(jié)合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民養(yǎng)老保險待遇水平進(jìn)行測算;西部地區(qū)規(guī)劃范圍建成區(qū)外的失地農(nóng)民社會保障水平主要依據(jù)當(dāng)?shù)匦罗r(nóng)保待遇的水平測算。同時根據(jù)西部地區(qū)失地農(nóng)民不同年齡段、失地面積測算其所需繳納的養(yǎng)老保險費(fèi)用及最低檔次，以此作為調(diào)整安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。

建立多種安置方式相結(jié)合的西部地區(qū)安置補(bǔ)償模式。從近年來西部地區(qū)安置模式的運(yùn)行效果可以得知，單一的安置模式已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足社會需求，探索建立多元化安置補(bǔ)償模式已經(jīng)成為必然趨勢。入股分紅、社會養(yǎng)老、留地安置、農(nóng)地置換等安置方式在西部地區(qū)中的部分地區(qū)已經(jīng)進(jìn)行了階段性嘗試，但仍處于低水平狀態(tài)，且每種安置方式都存在其優(yōu)缺點(diǎn)。例如采取貨幣安置+就業(yè)安置+養(yǎng)老保險安置+政策獎勵+住房保障的征地安置模式，通過提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)置多種就業(yè)崗位、減少失地農(nóng)民養(yǎng)老保險繳納金額的比重、制定搬遷獎勵政策、加大房屋置換的政策優(yōu)惠等，可極大滿足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)用地需求和失地農(nóng)民利益訴求;也可采取貨幣安置+留地安置+養(yǎng)老保險安置+住房保障的征地安置模式，或者采取貨幣安置+糧食安置+最低生活保障征地安置模式，這些不同的安置模式組合結(jié)合各地區(qū)實(shí)際情況，充分發(fā)揮不同安置方式的優(yōu)點(diǎn)，促進(jìn)西部地區(qū)土地征遷工作以及其他經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作的開展。

完善西部地區(qū)征地糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制與安置補(bǔ)償監(jiān)督機(jī)制，提高征地工作透明度。首先，要以西部地區(qū)各級辦為負(fù)責(zé)主體，與所涉及的相關(guān)部門構(gòu)建完善的協(xié)調(diào)機(jī)制。當(dāng)西部地區(qū)失地農(nóng)民對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或者補(bǔ)償價格不滿意時，能夠通過有效途徑提出異議，并能選擇通過訴訟或仲裁以外的形式及時化解糾紛。土地征遷安置補(bǔ)償監(jiān)督機(jī)制要及時進(jìn)行糾紛處理，有專門工作人員負(fù)責(zé)征地拆遷安置補(bǔ)償各項(xiàng)工作的進(jìn)行，保證失地農(nóng)民申訴渠道的暢通，制定科學(xué)合理的安置補(bǔ)償方案。西部地區(qū)征地拆遷工作應(yīng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)、政策和程序進(jìn)行，在征地調(diào)查和征地補(bǔ)償時，深入到村組戶，加強(qiáng)征地拆遷的透明度和程序公正、公開，按照征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低的原則，依法編制征地方案和補(bǔ)償安置方案。

其次，西部地區(qū)地方政府要完善安置補(bǔ)償款的發(fā)放制度。西部地區(qū)各土地管理部門要明確土地補(bǔ)償?shù)氖找嬷黧w，從而在農(nóng)村征地過程中，對失地農(nóng)民進(jìn)行直接登記，由銀行將征地補(bǔ)償安置資金直接打到農(nóng)民專有賬戶中，避免出現(xiàn)補(bǔ)償款被扣留的現(xiàn)象。西部地區(qū)地方政府應(yīng)做好征地補(bǔ)償款發(fā)放的監(jiān)管工作，要把補(bǔ)償費(fèi)的管理與使用等情況定期向社會公示，發(fā)揮社會各界的監(jiān)督作用。

最后，要制定嚴(yán)格的西部地區(qū)征地拆遷工作程序，完善監(jiān)督機(jī)制，通過設(shè)立專門監(jiān)督機(jī)構(gòu)，認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，派專人到場參與監(jiān)督。要充分保障被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)，政府在雙方間搭建談判協(xié)商的平臺，進(jìn)行平等的對話，充分聽取被拆遷人的意見，千方百計維護(hù)他們的合法權(quán)益，如積極向被拆遷村組和拆遷戶發(fā)放相應(yīng)宣傳資料并進(jìn)行答疑;充分保證權(quán)利主體在征地調(diào)查、征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的協(xié)商、勞動力安置等過程中的參與權(quán)和發(fā)言權(quán)等。同時，要將土地征遷過程以影像資料形式存入檔案，便于糾紛處理時的查用。

綜上所述，征地拆遷工作對于促進(jìn)西部地區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的迅速開展起到重要的推動作用，且現(xiàn)代化建設(shè)對土地需求量處于持續(xù)增加的狀況。而在西部地區(qū)土地征遷工作中出現(xiàn)的問題導(dǎo)致失地農(nóng)民有不同程度上的意見與看法，由此引發(fā)的征地矛盾不斷出現(xiàn)。土地征遷工作要在維護(hù)公共利益的前提下，充分保障失地農(nóng)民的利益，建立完善的失地農(nóng)民安置補(bǔ)償模式，保證征遷工作的順利進(jìn)行，為西部地區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)助力。

（作者單位：西南財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院;本文受教育部社科研究基金項(xiàng)目“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住的個體決策研究”與四川省哲學(xué)社會科學(xué)研究規(guī)劃項(xiàng)目“尋找需求可變點(diǎn)―通過完善社區(qū)照料服務(wù)降低機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求的研究”共同資助，項(xiàng)目編號分別為：11XJC840006、SC13E066）

【注釋】

①鐘德誠：“淺談我國土地征收制度和程序存在的問題及對策”，《法制與經(jīng)濟(jì)》，2008年第2期。

②白非，劉振環(huán)：“我國土地征收制度中存在的問題及對策”，《中國國土資源經(jīng)濟(jì)》，2005年第2期。

③林其玲：“我國征地補(bǔ)償制度問題分析”，《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題》，2009年第10期。

④史衛(wèi)民：“完善征地補(bǔ)償安置的法律思考”，《商業(yè)研究》，2009年第4期。

⑤王立彬：“農(nóng)民征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將動態(tài)調(diào)整逐步提高”，《湖南農(nóng)業(yè)》，2010年第9期。

篇4

春天來了，可以帶小家伙到公園、郊外好好地玩了。除此之外，給你們的活動添加一些“創(chuàng)意”的元素，會使你們的生活更加有滋有味，豐富多彩。希望通過努力，你能成為他心目中最牛的魔術(shù)師、最要好的合作伙伴、最被崇拜的領(lǐng)頭人！

1個概念

創(chuàng)意對孩子而言很簡單。凡是他沒有經(jīng)歷過的或者不容易經(jīng)歷到的事兒他都會覺得很新鮮。另外，如果能把日常生活中經(jīng)常做的一些事情稍微改變，讓他有不同的體會，就會令他欣喜若狂。

2個原則

以玩為主

帶孩子玩，不需要加太多的注腳。很多事情，當(dāng)時不一定要求他領(lǐng)會。相信你當(dāng)時做“創(chuàng)意”的苦心會在他成長的某一天突然得到回報?，F(xiàn)在，只管盡情地玩就好了。

父母的陪伴

其實(shí)，無論做什么，只要有父母的陪伴，孩子就會覺得很滿足。如果我們能再陪伴他們一起體驗(yàn)?zāi)切┯袆?chuàng)意的事兒，他的感受就會更完美。

10個提案

1 信的新體驗(yàn)

很久沒向親朋好友問候了吧？這次，讓寶寶用傳統(tǒng)郵寄、電子郵件、快遞郵寄3種不同的形式給居住在同一個城市的3個人各寫一封信。除了祝福，還請他們收到信后馬上打電話來告訴寶寶。當(dāng)然，信里的字可能要由你。但是要讓孩子全程參與：帶他一起去買信封、貼郵票、把信裝進(jìn)郵筒；點(diǎn)鼠標(biāo)發(fā)送電子郵件；把快遞的信親自交給來取信的叔叔。最好能把這些事在同一天內(nèi)完成，讓孩子形成一個完整印象。之后，你們就一起等待收信人的反饋吧。

目的：這是幫他了解信件傳遞方式的機(jī)會，也可能會使他第一次深刻地體會一種看不見的速度。你們還可以討論一下各種信件傳遞方法的優(yōu)缺點(diǎn)。

2 尋找傳統(tǒng)節(jié)日

中國有很多的傳統(tǒng)節(jié)日是不放假的，但是這并不妨礙你們自己慶祝一番。比如中秋節(jié)、端午節(jié)、重陽節(jié)等等。一起查找資料、圖片，看看當(dāng)時這些節(jié)日是怎么過的。也可以就其中的某一項(xiàng)傳統(tǒng)展開“行動”。比如去山頂、湖邊賞月，或者在家包粽子、猜燈謎。還可以按照傳說故事中描述的場景想象著畫畫、做手工。

目的：如果總能過節(jié)，孩子一定喜歡。而且，在你們一起查找資料、看圖片的過程中，還會發(fā)現(xiàn)各民族、各地方不同的過節(jié)風(fēng)俗，甚至佛教、道教的節(jié)日風(fēng)俗。這會給孩子打開更多了解傳統(tǒng)文化的窗口。

3 不孤單的周末夜

可以在周末帶寶寶到他熟悉的小朋友家做客，等兩個小家伙玩得不亦樂乎了，留宿就成了順理成章的事。當(dāng)然，這家人應(yīng)該是你非常熟悉的朋友或者親戚。你也可以把他們一起帶回自己家過周末。給別人當(dāng)一天的爸爸媽媽是個好創(chuàng)意，也是個艱巨的挑戰(zhàn)。

目的：孩子會體會到別人家的生活習(xí)慣和自己家的有很大不同，很多事情需要寬容地對待。他也會慢慢懂得，自己熟悉的并不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，生活中會有多種的選擇。

4 晝伏夜出

不午睡，早一點(diǎn)兒吃晚飯，然后大睡一場，在夜里1點(diǎn)左右起來“活動”。先打開電視，讓好奇的他看看都是什么節(jié)目，站在窗口看一看其他住宅樓里的燈光。然后穿暖和些，全家“出動”，散步或者開車都可以?？纯绰房诘男盘枱羰窃鯓娱W動的，白天的大商場現(xiàn)在什么樣，還有什么人在活動等等。回家后一起記下來或畫下來。別忘了第二天幫他把生活時鐘調(diào)整回來?？梢栽诓煌募竟?jié)各體驗(yàn)一次。

目的：顛倒生活順序是孩子的最愛。他們會發(fā)現(xiàn)一個新世界，體驗(yàn)到同樣的事物可能會有很多種的變化，這也許是最樸素的辯證思維培養(yǎng)的開始。

5 體驗(yàn)惡劣天氣

遇到大風(fēng)、大雨、大霧這樣的惡劣天氣，其實(shí)是讓孩子體驗(yàn)大自然的威力和魅力的最好機(jī)會。不必讓他們乖乖地待在家里，給他們備好防護(hù)工具，比如長筒雨鞋、嚴(yán)實(shí)的雨衣，保暖的帽子、手套等等，帶著他們一起“瘋狂”一把！回來后，讓他洗個熱水澡、喝點(diǎn)兒姜糖水、睡個好覺。

目的：生活中不光是風(fēng)和日麗，還有狂風(fēng)驟雨。孩子天生是親近大自然的，而且只有敬畏自然才會尊重自然。

6 籌備成長個展

從現(xiàn)在就開始吧。先設(shè)計一下流程：和他一起列出能記錄自己成長的東西。比如出生證明、照片、DV、畫過的畫、玩過的玩具、穿小的衣服、在奶奶家陽臺上閑置的學(xué)步車……然后，讓他自己去要這些東西，想好和誰要。定好展出的時間、地點(diǎn)，由他來決定邀請誰,怎么邀請，東西如何擺放,招待客人需要準(zhǔn)備什么。你需要提醒、幫助他，但是既然是他的個人展覽，還是讓他多張羅些吧。

目的：這件讓他興奮的事沒準(zhǔn)要忙上很長一段時間。這個過程里，他會看到自己的進(jìn)步而自信起來。孩子的邏輯思維能力，交往能力，發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力都是需要一點(diǎn)點(diǎn)培養(yǎng)的。

7 當(dāng)家做主

他不是想當(dāng)爸爸或者媽媽嗎？好吧，給他自己做主的一天吧。第一次，你需要不斷地向他“請示”。你可以要求去某個地方玩，但是怎么去呢？還有，都準(zhǔn)備些什么？要帶多少錢？晚飯在外面吃嗎？我們該穿什么衣服？

目的：讓孩子了解家庭生活的細(xì)節(jié)非常重要，這會使他們的思考嚴(yán)密起來，也能使他“早當(dāng)家”。

8 換種方式說愛你

可以鼓勵并幫助孩子在爸爸或者爺爺、奶奶過生日的時候用不同的方式說出“我愛你”。比如用舊畫報剪出這3個字貼在生日卡片上、買個上面寫著這3個字的蛋糕、寫個精致的小紙條藏在拖鞋里、用花瓣擺在桌子上……

目的：我們要經(jīng)常對孩子說“我愛你”，也應(yīng)該讓孩子學(xué)會對家庭成員說“我愛你”。學(xué)會愛別人很重要，學(xué)會將愛表達(dá)出來更重要。家人的反應(yīng)會讓他體會到付出愛的快樂。也許，明年你的生日，會收到孩子用更浪漫的形式向你表達(dá)的這3個字。

9 52種植物百科全書

每個星期讓孩子給一種植物拍個照片（沒條件也可以畫下來）。野草、大樹、養(yǎng)的花都可以，還可以去公園、花卉市場找新鮮的種類。每次先記下它們的名稱，不知道的可以查資料或者向老師請教。再用一周的時間補(bǔ)充關(guān)于它們的更多的知識，比如類別、怎么養(yǎng)、冬天會不會落葉等等。一年下來，就能做成一本漂亮而詳實(shí)的植物百科全書了！

目的：“書”的內(nèi)容深淺并不重要。堅持、細(xì)致的觀察能力和整合能力才是我們所期望的。世界很奇妙，但是如果我們不會引導(dǎo)，孩子可能不會那么早知道。

10 慈善之舉

帶著孩子去慈善機(jī)構(gòu)捐獻(xiàn)一些衣物，去養(yǎng)老院、孤兒院捐贈或者義務(wù)幫忙。有條件的話還可以參與貧困地區(qū)或者民工的孩子到城市的居住體驗(yàn)活動――接納一個貧困孩子住在自己家里。鼓勵孩子參與幼兒園、學(xué)?；蛘呱鐓^(qū)舉辦的義賣活動。如果和孩子看到需要幫助的人，一起策劃、發(fā)起這樣的募捐活動更有意義。

目的：贈人玫瑰，手留余香。孩子看了另一個社會，能開始更多的關(guān)于貧窮和富裕、公平性等問題的思考。也許他還能學(xué)會珍惜，學(xué)會知足和感恩。

編后

也許你的寶貝還太小，這些提案你們還一時實(shí)現(xiàn)不了。但是只要你掌握了“概念”和“原則”，這些提案就會讓你的育兒生活增添色彩。

也許，你的創(chuàng)意更棒。那太好了，期望著你到我們的網(wǎng)站上，和更多的父母分享。

篇5

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）近年來商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)增速較快，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大

伴隨我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大。從開發(fā)投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達(dá)到26.5%，商業(yè)營業(yè)用房年開發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發(fā)投資的年均增長率為16.6%。從供應(yīng)規(guī)?？矗?009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%；商業(yè)營業(yè)用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達(dá)18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的快速增長，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競爭加劇的狀況。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱源自于三大驅(qū)動力：一是，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級。隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人們消費(fèi)水平的提高，對零售物業(yè)、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，特別是購物中心興起，高額的銷售帶來的高收益回報，以及在消費(fèi)者心目中樹立的良好品牌效應(yīng)，驅(qū)使著大量開發(fā)企業(yè)相繼模仿、打造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。二是，地方政府城市建設(shè)的驅(qū)動。基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，政府熱衷于城市開發(fā)建設(shè)，城市規(guī)劃中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來更多的稅收收入。三是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營主體不斷增加。經(jīng)過多年發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)日漸成熟，對商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張不斷加大。尤其是，住宅限購政策的實(shí)施以及住宅開發(fā)利潤空間的逐步收窄，促使許多住宅開發(fā)商主動轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)私募基金等機(jī)構(gòu)投資者投資、持有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也不斷擴(kuò)大（見圖1）。

（二）由于缺乏長期資金的支持，加之近幾年市場銷售形勢較好，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式以散售為主

我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經(jīng)營。四種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業(yè)長期穩(wěn)定回報和升值收益的權(quán)利；租賃模式雖然控制了物業(yè)產(chǎn)權(quán)，獲得了經(jīng)營收益，但資金壓力較大，對運(yùn)營商資產(chǎn)管理水平要求較高。一直以來，我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式以散售為主，原因有以下三點(diǎn)：

一是，缺乏長期資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資額大、回收期長。建成之后，從初始招商到形成穩(wěn)定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時間。商業(yè)地產(chǎn)需要有“養(yǎng)”的過程，才能帶來穩(wěn)定的、可持續(xù)的租金回報。待到商業(yè)地產(chǎn)成熟之后，其收益依賴于持續(xù)性的租金收入，所以它更加注重后期的經(jīng)營管理，必須委托專業(yè)的管理團(tuán)隊進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營才能確保整體綜合效益不斷提升。商業(yè)地產(chǎn)的這些特性決定了它對長期資金的高度依賴。但是，我國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業(yè)地產(chǎn)尚未培育成熟之時就需還款，在資金壓力下，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。

二是，缺乏富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊。長期以來，由于我國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，經(jīng)營比較粗放。多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備包括定位、規(guī)劃、招商、物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)作等在內(nèi)的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊，因此開發(fā)以后主要以銷售為主。

三是，近些年商業(yè)地產(chǎn)售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購等抑制投資投機(jī)需求措施的實(shí)施背景下，商業(yè)地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，銷售形勢較好。相對于較高水平的售價，商業(yè)地產(chǎn)租金收益率相對較低。目前，市場上出售物業(yè)的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財產(chǎn)品。較高的售租比之下，開發(fā)商自然選擇出售。同時，散售模式也迎合了投資者和市場對商業(yè)地產(chǎn)急迫的投資需求。

散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質(zhì)不一、經(jīng)營管理難度大、經(jīng)營水平難以提升、租金回報率低等問題。然而，無論是部分持有還是整體持有商業(yè)地產(chǎn)，對持有企業(yè)的資金規(guī)模都有非常高的要求，沒有長期資金的支持，難以擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模和提高經(jīng)營水平。因此，從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)散售模式帶來的挑戰(zhàn)，還需要積極探索長期資金對商業(yè)地產(chǎn)的注入方式。目前，一些資金實(shí)力較雄厚、管理能力較強(qiáng)的企業(yè)已經(jīng)開始根據(jù)自身特點(diǎn)選擇不同經(jīng)營模式。比如，萬達(dá)、龍湖采取的租售并舉模式，華潤、恒隆采取的只租不售模式（見表1）。

（三）房地產(chǎn)私募基金不斷發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)培育發(fā)展、改造提升發(fā)揮了重要作用

在海外房地產(chǎn)市場，私募基金經(jīng)常與REITs相結(jié)合，應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)。基本模式是，商業(yè)地產(chǎn)建成后的培育期，由于風(fēng)險高、資產(chǎn)升值的潛在回報空間大，引入私募基金介入。到了商業(yè)地產(chǎn)的成熟期，由于風(fēng)險小，收益穩(wěn)定，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產(chǎn)私募基金和REITs支持下，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)持有經(jīng)營。根據(jù)INREV對歐洲房地產(chǎn)私募基金的監(jiān)測，截至2014年1季度，近60%的房地產(chǎn)私募基金投向零售物業(yè)、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)。由此可見，房地產(chǎn)私募基金對商業(yè)地產(chǎn)的重要作用（見圖2）。

我國人民幣房地產(chǎn)私募基金于2010年開始進(jìn)入快速發(fā)展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產(chǎn)基金元年。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計，2008年到2010年之間，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金僅有20多支，市場規(guī)模100億元左右。2010年以后迅速發(fā)展，在2013年，新募集基金達(dá)113支，總募集規(guī)模超過1300億元。截至2013年12月底，我國人民幣房地產(chǎn)私募基金市場擁有206家專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)，437支房地產(chǎn)私募基金，總管理資金規(guī)模超過4000億元人民幣。

在我國房地產(chǎn)私募基金中，有近一半基金投資商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計，有48%的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)及43%的管理資金量關(guān)注于住宅地產(chǎn)；有28%的機(jī)構(gòu)和27%的管理資金量關(guān)注結(jié)合了商業(yè)性質(zhì)的城市綜合體開發(fā)；有近1/5的房地產(chǎn)基金關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；還有少部分市場機(jī)構(gòu)關(guān)注諸如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、一級土地開發(fā)等專業(yè)的地產(chǎn)投資主題（見圖3）。

商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)私募基金對商業(yè)地產(chǎn)的培育發(fā)展、更新改造發(fā)揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區(qū)寫字樓收購的高和資本，通過基金收購寫字樓進(jìn)行“資產(chǎn)精裝修”后進(jìn)行銷售，銷售時與購房人簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，包括統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一物業(yè)等，通過整體運(yùn)營，提高租金回報和資產(chǎn)增值水平。還有瞄準(zhǔn)白領(lǐng)公寓這個細(xì)分市場進(jìn)行收購改造持有的賽富不動產(chǎn)“新派公寓”基金、傾向于資產(chǎn)包收購再轉(zhuǎn)向大型機(jī)構(gòu)整體出售的嘉實(shí)資本等。經(jīng)過幾年發(fā)展，先行的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)積累了對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的理解、資源網(wǎng)絡(luò)和投資管理經(jīng)驗(yàn)，對今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大為有益。但由于國內(nèi)真正的REITs尚未建立，商業(yè)地產(chǎn)私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供長期運(yùn)營資金、形成專業(yè)資產(chǎn)管理平臺的REITs尚處萌芽階段

如果說私募基金在商業(yè)地產(chǎn)價值提升時期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業(yè)地產(chǎn)對長期資金的需求，并且通過統(tǒng)一的資產(chǎn)管理平臺，保持了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性，從而實(shí)現(xiàn)了持有經(jīng)營。

REITs最早于20世紀(jì)60年代在美國推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發(fā)展。它是一種通過公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數(shù)情況下經(jīng)營具有穩(wěn)定收入的購物中心、寫字樓、公寓、倉庫等房地產(chǎn)，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過發(fā)行REITs，原本流動性差的房地產(chǎn)被份額化，成為具有流動性的股票、信托受益憑證。當(dāng)前，全球的REITs市值規(guī)模約1.35萬億美元，其中，美國市場份額最大，約占60%。

REITs有獨(dú)特的制度安排。一是，要求收入主要來源于不動產(chǎn)。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權(quán)多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國要求REITs在每一個納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設(shè)有不同程度的稅收優(yōu)惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進(jìn)行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設(shè)立、交易環(huán)節(jié)也有一定優(yōu)惠。REITs以租金回報為核心、以收益分紅為基礎(chǔ)，成為一種介于股和債之間的金融產(chǎn)品，其具備了風(fēng)險低、收益高、流動性好的特點(diǎn)，吸引了大量的保險資金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資人和個人投資者（見圖4）。

在我國，由于缺乏稅收優(yōu)惠等相關(guān)鼓勵政策，內(nèi)地證券市場上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進(jìn)行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃形式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。如：2014年中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產(chǎn)及對應(yīng)的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃。該資管計劃在深證交易所系統(tǒng)掛牌交易，在流動性方面實(shí)現(xiàn)了重要突破。二是，以商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)租金收益為信托標(biāo)的的財產(chǎn)受益型信托產(chǎn)品。如，2008年華僑城租賃收益權(quán)直接融資項(xiàng)目。華僑城地產(chǎn)通過以其深圳本部的部分收益型物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業(yè)的未來 5 年租金收益委托中信信托發(fā)行財產(chǎn)信托產(chǎn)品。三是，一些商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式也在向類資產(chǎn)證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計劃”。龍湖將旗下不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)進(jìn)行組合，購買者可以自由選擇現(xiàn)有銷售型的商鋪、寫字樓及分時度假產(chǎn)品的任意組合。龍湖還將提供生活服務(wù)和資產(chǎn)管理兩大系統(tǒng)，整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實(shí)現(xiàn)保值增值。

二、未來發(fā)展趨勢

（一）商業(yè)地產(chǎn)將逐步進(jìn)入存量房時代，一二線城市的核心區(qū)域率先進(jìn)入

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大的。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求時，開發(fā)商主要以供應(yīng)產(chǎn)品為主；當(dāng)供求關(guān)系基本平衡時，開發(fā)銷售的規(guī)模萎縮，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時代。隨著我國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模不斷擴(kuò)大以及城市新增土地供應(yīng)日益減少，城市商業(yè)地產(chǎn)將逐步步入存量房時代。尤其是一二線城市的核心區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限，已率先步入存量房時代。比如，在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。

2014年，國家在《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中進(jìn)一步提出要建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)控機(jī)制，嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，實(shí)行增量供給與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地比例?？梢灶A(yù)見，基于國家對城市發(fā)展規(guī)模及新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的控制，將進(jìn)一步加速商業(yè)地產(chǎn)步入存量房時代的步伐。

（二）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式更加多元，進(jìn)入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營并重時代

隨著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時代，地產(chǎn)本身開始體現(xiàn)出較強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，持有經(jīng)營顯現(xiàn)出優(yōu)勢，尤其是持有核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能為經(jīng)營主體創(chuàng)造更大的價值。在美國，當(dāng)城市化率小于50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在40%-50%左右時，房地產(chǎn)以開發(fā)為主；城市化率在50%-60%之間，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過60%時，房地產(chǎn)開發(fā)和持有并重；當(dāng)城市化率和第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過60%時，持有經(jīng)營比重迅速提高并最終超過開發(fā)比例。

當(dāng)前，我國城市化率已經(jīng)超過50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重近50%。從2013年開始，萬科、中海、保利等房企都開始積極投入商業(yè)地產(chǎn)并增加持有經(jīng)營物業(yè)所占比重，就連SOHO中國也要轉(zhuǎn)型持有經(jīng)營。可以預(yù)見，商業(yè)地產(chǎn)以散售為主的時代即將過去，即將步入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營并重的時代。

（三）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營水平不斷提高，更加注重提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)

在商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營中，是否具備高水平的資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，能否提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)，成為地產(chǎn)租金收益和價值提升的關(guān)鍵。一直以來，商業(yè)地產(chǎn)基本都是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上延伸而來，大家更多的把商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理觀念，更沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理運(yùn)營商。未來，隨著商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理能力也將不斷提升，專業(yè)運(yùn)營商作為獨(dú)立的角色也將出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。專業(yè)的資產(chǎn)管理包括商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位規(guī)劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務(wù)和賣場管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)硬件改造、金融服務(wù)以及與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合等。

以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業(yè)管理。隨著寫字樓市場的不斷成熟以及持有經(jīng)營成為主流，物業(yè)管理逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理。資產(chǎn)管理是一整套的集成服務(wù)，包括物業(yè)及設(shè)施管理、財務(wù)管理、運(yùn)營管理、租戶管理及金融服務(wù)。如果說頂級建筑、核心位置是優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)的硬件基礎(chǔ)，那專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)就是商業(yè)地產(chǎn)的軟性價值。

（四）商業(yè)地產(chǎn)金融化特征更加突出，資本運(yùn)作水平將顯著提升

商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與金融三重特性的綜合型產(chǎn)業(yè)，它的三重特性既區(qū)別于單純的投資或商業(yè)，又區(qū)別于單純的住宅房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)更加注重金融創(chuàng)新，更加注重資本運(yùn)作。相比國外的金融創(chuàng)新，我國的REITs、房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進(jìn)其發(fā)展：

一是，隨著國家政策、稅收等制度環(huán)境的改變，REITs等金融創(chuàng)新將大有發(fā)展。2014年，央行、銀監(jiān)會的文件中再次強(qiáng)調(diào)，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS以及積極穩(wěn)妥開展REITs試點(diǎn)。隨著REITs的應(yīng)用，商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營的能力將迅速提升。

二是，作為重要的機(jī)構(gòu)投資者和長期資金，保險資金參與商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營的政策條件越來越成熟。2014年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》，文件提出要進(jìn)一步發(fā)揮保險公司的機(jī)構(gòu)投資者作用。鼓勵保險公司設(shè)立不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老等專業(yè)保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，允許專業(yè)保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立夾層基金、并購基金、不動產(chǎn)基金等私募基金。探索保險機(jī)構(gòu)投資、發(fā)起資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在未來一個時期，基于保險資金政策開放，保險資金在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的參與程度上升，保險資金可能直接持有、也可以以機(jī)構(gòu)投資者的身份參與房地產(chǎn)私募基金、REITs等證券化產(chǎn)品持有商業(yè)地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)帶來長期穩(wěn)定資金。