導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌資產(chǎn)；管理；傳播推廣

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-01

在21世紀新形勢下，隨著房地產(chǎn)市場的不斷壯大，房地產(chǎn)業(yè)逐步進入品牌競爭的時代，所以要想房地產(chǎn)業(yè)能夠站住腳跟，毋庸置疑的是房地產(chǎn)商必須將品牌資產(chǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要位置，品牌資產(chǎn)是企業(yè)能夠強大的保證。然而，作為房地產(chǎn)企業(yè)對自身品牌應(yīng)如何管理、傳播和推廣，是一個具有挑戰(zhàn)性的任務(wù)，只有將自身品牌管理好、傳播到位、推廣有效，才會對企業(yè)的發(fā)展起到推動作用。本文就針對這方面的知識進行論述。

一、房地產(chǎn)的品牌資產(chǎn)概念及內(nèi)容

1.房地產(chǎn)的品牌資產(chǎn)的創(chuàng)造主體是房地產(chǎn)商，是房地產(chǎn)商根據(jù)市場要求和消費者心理有目的性地塑造某種迎合市場和消費者的形象，以突顯自身企業(yè)的品質(zhì)和價值，其表現(xiàn)形式可以是文字，也可以是圖形，但根本目的就是為了順應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展和消費者購買心理。

每一個房地產(chǎn)的品牌都是獨一無二的，對企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)以及價值有決定性作用，一個好的品牌會給企業(yè)帶來消費群體，品牌在，企業(yè)就在。然而，只有優(yōu)質(zhì)的文化、獨特的品味和完美的個性，將這個屬于精神范疇的品牌不斷地擴大，才有真正的永恒不變。

2.對于消費者而言，房地產(chǎn)的品牌資產(chǎn)是該企業(yè)所創(chuàng)造的產(chǎn)品、價值和對消費者的服務(wù)等具備良好的基礎(chǔ)條件，不管是該企業(yè)的聲譽名望，還是營銷手段，都有屬于自己的獨特性。只有在這種前提下，消費者才會認可該企業(yè)，并與它建立良好的消費關(guān)系。

二、房地產(chǎn)的品牌資產(chǎn)管理意義

1.應(yīng)時代潮流發(fā)展，推進品牌資產(chǎn)化

時代的進步，國力的強盛必定會推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而一個企業(yè)要想恒久扎根在市場上，要想在市場競爭中取得勝利，就必須順應(yīng)時代的潮流，隨其共同前進，將品牌放在第一位，持續(xù)走品牌之路。房地產(chǎn)業(yè)要想取得品牌的進步，必須堅持對產(chǎn)業(yè)管理和經(jīng)營方式的創(chuàng)新，促進企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)能力，提升企業(yè)競爭力，不僅如此，作為一個以消費者為對象的企業(yè)，需要誠信經(jīng)營，具備良好的道德素質(zhì)，把消費者的權(quán)益放在經(jīng)營的突出位置。

2.構(gòu)造良好的品牌形象，提升企業(yè)競爭力

企業(yè)就和人一樣，形象很重要。于企業(yè)而言，良好的形象才會帶動消費者前往，才會推動自身經(jīng)濟的發(fā)展。作為一個企業(yè)的品牌，一旦創(chuàng)造就是一種無形資產(chǎn)，不僅會給企業(yè)帶來效益，還會延續(xù)企業(yè)在市場的位置。在當代社會，品牌資產(chǎn)在市場中和消費者心里都會產(chǎn)生某種認同感和歸屬感，消費者會根據(jù)心里的依賴和信任去選擇自己喜歡的企業(yè)和產(chǎn)品，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，注重品牌意識很重要，去創(chuàng)造一個良好的品牌形象很重要，只有深得消費者的心，企業(yè)的競爭力才會不斷地提升。

3.改善企業(yè)體制，增強市場競爭力

一個企業(yè)注重追求品牌資產(chǎn)，就意味著該企業(yè)會根據(jù)自身目前存在的問題進行調(diào)整和改善，可以是管理制度上的，可以是對外的消費市場研究能力等等，不可置疑的是企業(yè)正確的改革會帶動企業(yè)發(fā)展。在原有的體制基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以進行創(chuàng)新，比如說對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以采用一些獨特的制造模式，對營銷手段可以采用廣告創(chuàng)意、宣傳等方式，對管理方面可以采用人力資源的調(diào)配整合，抓住企業(yè)職員的心，讓其對企業(yè)盡心盡力工作，爭取為企業(yè)取得最大的效益，提升企業(yè)在市場中的競爭力。

三、房地產(chǎn)的品牌資產(chǎn)管理傳播和推廣

1.房地產(chǎn)品牌資產(chǎn)管理傳播中的定位及傳播目標

房地產(chǎn)企業(yè)要對品牌資產(chǎn)傳播，首先要對市場進行了解分析，確定客戶群，可以通過市場調(diào)查的方式，也可以通過宣傳、發(fā)傳單方式讓這些消費群體了解企業(yè)文化和產(chǎn)品，兩者是相向的，運用恰當就會給企業(yè)和消費者都帶來效益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正確了解市場的真正需求，了解客戶群體真正想要的是什么，需要的是何種品牌何種產(chǎn)品，品牌只有吸引消費者的目光并讓他們切身感覺需要這個品牌，才能贏得他們的青睞。在定位意識上，房地產(chǎn)商要拓展思維去挖掘消費群體的內(nèi)在需求和精神需求，把品牌升級到精神層面，引起消費者的共鳴。

傳播目標有短暫的和長久的區(qū)分。短暫的目標就是房地產(chǎn)企業(yè)要讓消費者了解自己的產(chǎn)品和服務(wù)，自己具備的品牌條件和企業(yè)文化品質(zhì)，再向消費者推銷自己的產(chǎn)品，讓消費者購買產(chǎn)品；長久的目標就是從純粹的購買一件產(chǎn)品到與企業(yè)建立持續(xù)而長久的關(guān)系，讓消費者認可自己的品牌，取得他們的信賴，為以后的長期友好合作做好準備。

2.房地產(chǎn)品牌資產(chǎn)管理傳播包含的內(nèi)容

首先，一個企業(yè)生存和發(fā)展的理念需要傳播，每一個企業(yè)的理想和根本任務(wù)都是有所不同的，只有將自己的品牌理念讓消費者接受，將自己的可信度提高，讓消費者對企業(yè)有更清晰的了解，才會讓消費者喜歡并融身于自己的企業(yè)；其次，一個企業(yè)所具備的個性化內(nèi)容需要傳播，專屬于自己企業(yè)的獨一無二的東西是吸引消費者的法寶，因為獨特所以招來的目光會更多，但是這種獨特性只有被他們接受才是真正的成功，所以在創(chuàng)造獨特性的時候應(yīng)根據(jù)市場和消費者心理來抉擇；最后，一個企業(yè)的產(chǎn)品是否具備價值和升值空間也需要傳播，有價值的產(chǎn)品才會有潛力去競爭，消費者才會去爭著搶著購買，只有適應(yīng)他們生活需求的產(chǎn)品才有購買力，所以在傳播時應(yīng)該向消費者清楚說明該產(chǎn)品的價值和未來可能升值的空間有多大，以此來提高購買力。

3.房地產(chǎn)品牌資產(chǎn)管理的推廣方式

一般情形下，房地產(chǎn)企業(yè)都采用兩種品牌資產(chǎn)推廣方式。一是本區(qū)域性的推廣，因為在該企業(yè)設(shè)立并發(fā)展的區(qū)域推廣相當于是知根知底，可以對市場有更多的熟悉，對消費群體也有較為清楚的了解，可以根據(jù)市場需要較為容易地作出應(yīng)付對策，讓自己的產(chǎn)品在市場上立足，那么企業(yè)的品牌就會在本區(qū)域有一定的知名度；二是跨區(qū)域的推廣，也就是在另一個地方推廣自己的產(chǎn)品，雖說對市場和消費群體并不是很了解，但是這將是對一個企業(yè)的挑戰(zhàn)，很多企業(yè)從跨區(qū)域的推廣中認識到了自身的不足，然后經(jīng)過不斷的改善和進步在跨區(qū)域的地方也形成了良好的品牌效果。

結(jié)語

在新形勢下，品牌資產(chǎn)在房地產(chǎn)市場有著不可或缺的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有關(guān)鍵性影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)只有注重品牌意識，走品牌路線，才能更好地發(fā)展。

參考文獻：

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資產(chǎn)用品采購及管理規(guī)范

編號：HSTJ-XZ-01

1.0定義

1.1兼職資產(chǎn)管理員：資產(chǎn)使用部門負責人指定的負責本部門日常資產(chǎn)管理的人員。

1.2固定資產(chǎn)：凡單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的勞動資料，列為固定資產(chǎn)。

1.3低耗品：即“低值易耗品”，是指：單位價值在2000元以上并且使用期限不超過兩年的資產(chǎn)或者單位購置價在500-2000元的一切物品。為便于歸類管理，列入下列范圍的物品，不論單位購置價的高低（包括符合固定資產(chǎn)條件的），均認定為低值易耗品：

1.3.1 通訊器材：電話機（不含手機）、對講機等；

1.3.2 家具：桌（臺）、椅、沙發(fā)、茶幾、書柜、文件柜、儲物柜、衣柜、保險柜、皮箱（包）、黑（白）板等；

1.3.3 消防器材：消防栓、滅火器、消防桶等；

1.3.4 設(shè)備或儀器：電視機、錄像機、幻燈機、音響器材、照相機、攝像機、水箱、飲水器、計算器、消毒器、風扇、洗衣機、點（驗）鈔機、打卡機、熱水器、鐘表、吸塵器、電飯煲、煤氣灶（瓶）、抽煙機、冰箱（柜）、鉸肉機、應(yīng)急燈、繪圖儀、裝訂機、運動器材等；

1.3.5 其它：軟件系統(tǒng)等。

1.4日常消耗辦公用品：是指日常消耗辦公文具用品、日常消耗清潔用品和接待用品（主要是洗滌用品、茶葉、一次性水杯、礦泉水等）。

2.0適用范圍

本規(guī)范適用于公司固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的管理。

3.0管理權(quán)限

3.1公司物資管理采取統(tǒng)一管理、分層負責的原則。

3.2人事行政部負責審批固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的購置手續(xù)和調(diào)配轉(zhuǎn)移事宜。負責資產(chǎn)管理的行政專員負責對購入的實物辦理入庫、領(lǐng)用登記、報廢查驗、盤點及管理；負責總務(wù)管理的行政專員負責公司所有固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的采購（特殊情況經(jīng)有審批權(quán)領(lǐng)導同意的除外）。

3.3各部門負責人負責安排本部門領(lǐng)用的固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的使用和保管。

3.4物資使用人負責自行領(lǐng)用的固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的使用和保管。

4.0工作流程

4.1供應(yīng)商的選擇

4.1.1 負責總務(wù)管理的行政專員根據(jù)所需物資或服務(wù)的要求，組織安排對供應(yīng)商進行初步調(diào)查，并按以下評價原則擬定3-5家供應(yīng)商：

4.1.1.1 供應(yīng)商能滿足公司所需物資或服務(wù)的質(zhì)量要求（信譽好、價格合理、生產(chǎn)/供貨能力滿足要求、服務(wù)好、交通方便，運距短，便于聯(lián)絡(luò)）；

4.1.2 負責總務(wù)管理的行政專員將擬定的供應(yīng)商的情況匯總并填寫《供應(yīng)商評估表》，

人事行政經(jīng)理負責審核。

4.1.3 人事行政經(jīng)理按第4.1.1.1條評價原則對供應(yīng)商進行評估，并在評估表中簽署意見（認可或不認可）；對認可的供應(yīng)商，流轉(zhuǎn)至常務(wù)副總經(jīng)理審批。原則上若同一物資或服務(wù)常務(wù)副總經(jīng)理評估認可的供應(yīng)商少于2家，則負責總務(wù)管理的行政專員須再次組織新供應(yīng)商的初步調(diào)查。

4.1.4 負責總務(wù)管理的行政專員將常務(wù)副總經(jīng)理審批通過的供應(yīng)商匯總或更新到《認可供應(yīng)商一覽表》，每半年交人事行政經(jīng)理復核后連同原始資料轉(zhuǎn)交負責檔案管理的行政專員存檔，作為今后購買商品或服務(wù)時選擇供應(yīng)商的依據(jù)。

4.1.5 公司負責資產(chǎn)管理的行政專員每半年收集一次各部門對現(xiàn)使用產(chǎn)品的質(zhì)量反饋意見，若發(fā)現(xiàn)同類產(chǎn)品質(zhì)量不好，則立即通知負責總務(wù)管理的行政專員更換該產(chǎn)品或?qū)?yīng)商進行重新評估，對不符合條件的予以更換。

4.2采購工作流程

4.2.1 固定資產(chǎn)及低耗品的采購

申請人填寫《資產(chǎn)用品購置申請單》部門負責人意見負責資產(chǎn)管理的行政專員意見負責總務(wù)管理的行政專員詢價人事行政經(jīng)理意見財務(wù)總監(jiān)意見常務(wù)副總經(jīng)理意見（根據(jù)公司管理權(quán)限）集團總經(jīng)理意見（根據(jù)公司管理權(quán)限）集團董事長意見（根據(jù)公司管理權(quán)限）負責總務(wù)管理的行政專員采購負責資產(chǎn)管理的行政專員驗收、入庫申請部門領(lǐng)用。

4.2.2 日常消耗辦公用品的采購

公司負責資產(chǎn)管理的行政專員每月底盤存庫存辦公用品情況，編制《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》；同時匯總各部門次月采購計劃，編制《日常消耗辦公用品采購計劃表》，按流程上報審批后，由負責總務(wù)管理的行政專員組織實施。申請人填寫《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》、《日常消耗辦公用品采購計劃表》人事行政經(jīng)理審批負責總務(wù)管理的行政專員采購負責資產(chǎn)管理的行政專員驗收、入庫。

4.2.3 各環(huán)節(jié)人員職責

4.2.3.1 負責資產(chǎn)管理的行政專員職責：負責根據(jù)申請人要求，注明申購物資庫存狀態(tài)以及該部門領(lǐng)用情況；負責物資出、入庫的管理并做好購、用、存的臺帳；負責《日常消耗辦公用品采購計劃表》、《物資領(lǐng)用月報表》及《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》的編制工作。

4.2.3.2 負責總務(wù)管理的行政專員職責：負責根據(jù)實際需要篩選合格供應(yīng)商并編制《供應(yīng)商評估表》；負責按照經(jīng)審批的申請在《認可供應(yīng)商一覽表》中對所申購物資進行市場核價及物資采購工作。

4.2.3.3 人事行政經(jīng)理職責：負責各部門資產(chǎn)申購的審核工作；負責規(guī)定范圍內(nèi)辦公用品（不含辦公設(shè)備，即可多次使用）申購的審批工作；負責審批每月《日常消耗辦公用品采購計劃表》及《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》；負責審批《超標消耗辦公用品領(lǐng)用申請表》。

4.2.3.4 常務(wù)副總經(jīng)理職責：負責公司價值0.5萬及以下所有資產(chǎn)購置的審批工作；負責0.5萬以上所有資產(chǎn)購置的審核工作。

4.2.3.5 集團總經(jīng)理職責：負責公司價值0.5萬以上2萬及以下所有資產(chǎn)購置的審批工作；負責2萬以上所有資產(chǎn)購置的審核工作。

4.2.3.5 集團董事長職責：負責公司價值2萬以上所有資產(chǎn)購置的審批工作。

4.2.4 公司日常消耗辦公用品的采購

4.2.4.1 負責資產(chǎn)管理的行政專員于每月25日匯總各部門次月日常消耗辦公用品需求，月度采購金額在采購標準以內(nèi)的，制定當月《日常消耗辦公用品采購計劃表》報人事行政經(jīng)理審批后，由負責總務(wù)管理的行政專員聯(lián)系合格供應(yīng)商予以購買；當月所需辦公用品的采購，負責總務(wù)管理的行政專員應(yīng)于當月5日前采購完畢。（遇節(jié)假日順延）

4.2.4.2 對匯總后超標的部分，由申請部門兼職資產(chǎn)管理員填寫《超標消耗辦公用品領(lǐng)用申請表》并通過審批后，方可予以購買或領(lǐng)用。

4.3驗收

4.3.1 根據(jù)《資產(chǎn)用品購置申請單》與采購合同，負責資產(chǎn)管理的行政專員組織對所購物資進行質(zhì)量核驗。日常消耗辦公用品由負責資產(chǎn)管理的行政專員驗收并辦理入庫手續(xù)。

4.3.2 大宗物資（服務(wù)）（單價100元以上或總價200元以上）的驗收，人事行政經(jīng)理應(yīng)參加驗收。

4.3.3 各部門申請的采購驗收，各部門負責人或部門兼職資產(chǎn)管理員應(yīng)參加驗收；技術(shù)含量較高的采購驗收，應(yīng)請專業(yè)技術(shù)人員協(xié)助。

4.3.4 采購物資送到后，由負責總務(wù)管理的行政專員提起入庫申請，參與驗收人員均須在《入庫單》上簽字確認。

4.4采購費用報銷按公司財務(wù)制度執(zhí)行。

4.5資產(chǎn)用品的管理

4.5.1 固定資產(chǎn)、低耗品管理

4.5.1.1 新購資產(chǎn)驗收合格后，負責資產(chǎn)管理的行政專員根據(jù)資產(chǎn)的類別、性質(zhì)等進行編號，并在當年度《資產(chǎn)清冊》上做好登記，并負責將該資產(chǎn)有關(guān)信息錄入電腦系統(tǒng)。

A、常規(guī)用途的資產(chǎn)編號的總則為：HSTJ-物資類別拼音首字母（最多僅取前四字）-流水號（如人事行政部辦公桌編號為：HSTJ-BGZ-001）。

B、特殊用途資產(chǎn)編號總則為：特殊用途事項拼音首字母-流水號（如用于員工活動的辦公桌編號為：YGHD-BGZ-001）。

4.5.1.2 資產(chǎn)使用說明書、質(zhì)量保證書或保修卡、光盤等資料注明資產(chǎn)編號后流轉(zhuǎn)負責檔案管理的行政專員存檔。

4.5.1.3 購置后未被領(lǐng)用的資產(chǎn)由負責資產(chǎn)管理的行政專員負責統(tǒng)一保管，并在電腦系統(tǒng)里設(shè)置其庫存狀態(tài)。

4.5.1.4 各部門或員工領(lǐng)用貴重物品（可重復利用物品）時，由公司負責資產(chǎn)管理的行政專員將領(lǐng)用情況錄入電腦系統(tǒng)，同時建立個人物資領(lǐng)用卡片，交領(lǐng)用人簽字確認。

4.5.1.5 負責資產(chǎn)管理的行政專員接到資產(chǎn)使用部門兼職資產(chǎn)管理員提交的資產(chǎn)（含工程生產(chǎn)、營銷或員工活動臨時用后需回收的資產(chǎn)）回收通知后，負責安排資產(chǎn)存放的地點及后續(xù)處置工作，同時督促資產(chǎn)使用部門兼職資產(chǎn)管理員將資產(chǎn)按指定的地點、時間存放入庫，由負責資產(chǎn)管理的行政專員在電腦系統(tǒng)設(shè)置庫存狀況。

4.5.1.6 當部門資產(chǎn)發(fā)生變更或資產(chǎn)需要跨部門轉(zhuǎn)移時，部門兼職資產(chǎn)管理員負責填寫《資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請單》，經(jīng)負責資產(chǎn)管理的行政專員審核，人事行政經(jīng)理審批后，由負責資產(chǎn)管理的行政專員更新電腦記錄，部門兼職資產(chǎn)管理員同時進行調(diào)入或調(diào)出的標識登記。

4.5.1.7 每月底由各部門兼職資產(chǎn)管理員根據(jù)其保管的《資產(chǎn)清冊》，對部門資產(chǎn)進行盤點，并將部門負責人審核后的盤點結(jié)果交公司負責資產(chǎn)管理的行政專員存檔。公司負責資產(chǎn)管理的行政專員每季度對各部門資產(chǎn)情況進行核實，并提出季度盤點情況說明。

4.5.1.8 每年年終（12月份），負責資產(chǎn)管理的行政專員負責組織各部門兼職資產(chǎn)管理員、負責總務(wù)管理的行政專員及財務(wù)部會計師參與對公司資產(chǎn)進行全面盤點，盤點時將公司當年度《資產(chǎn)清冊》與部門負責資產(chǎn)管理的兼職資產(chǎn)管理員保管的《資產(chǎn)清冊》、財務(wù)部的資產(chǎn)帳務(wù)與實物一一核對。

4.5.1.9 盤點中發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)盤盈、盤虧或報損、報廢時，公司負責資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)在查明原因和責任的基礎(chǔ)上，提出處理意見，并填寫《物資盤盈、盤虧匯總表》，交財務(wù)部會計師，會計師提出年度盤點報告，連同《物資盤盈、盤虧匯總表》一起送交人事行政部，由人事行政經(jīng)理簽署意見后，報常務(wù)副總經(jīng)理審批。

4.5.1.10 對批示盤盈的資產(chǎn)，負責資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)先登記入《資產(chǎn)清冊》，然后錄入電腦系統(tǒng)，并通知財務(wù)部會計師復核及作相應(yīng)資產(chǎn)變更登記；對于盤虧的資產(chǎn)，負責資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)在原《資產(chǎn)清冊》中加以注明，同時修改電腦系統(tǒng)記錄，并通知財務(wù)部會計師修改財務(wù)賬目中的相應(yīng)內(nèi)容。

4.5.1.11 對本部門需要報廢或報損的資產(chǎn)，部門兼職資產(chǎn)管理員應(yīng)填寫《物資報廢（報損）申請單》，按相關(guān)規(guī)定審核后予以報廢或報損。同時公司負責資產(chǎn)管理的行政專員在原《資產(chǎn)清冊》作報廢、報損注明，并修改相應(yīng)電腦記錄。（公司和人事行政部的資產(chǎn)報廢（報損）由公司負責資產(chǎn)管理的行政專員辦理）

4.5.1.12 對已經(jīng)批準報廢或報損的資產(chǎn)，負責總務(wù)管理的行政專員經(jīng)調(diào)查市場價格或根據(jù)財務(wù)部會計師提供的資產(chǎn)折舊額，確定資產(chǎn)的變賣價格，以傳簽的形式經(jīng)由人事行政經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理批準后，予以變賣。變賣后，由公司負責資產(chǎn)管理的行政專員在《資產(chǎn)清冊》上注銷，并由財務(wù)部進行帳務(wù)處理。

4.5.1.13 變賣所得款項由財務(wù)部會計師負責記入公司營業(yè)外收入項目。

4.5.2 日常消耗辦公用品的管理

4.5.2.1 員工月辦公用品領(lǐng)用標準為20元以內(nèi)，每月領(lǐng)用一次，領(lǐng)用程序如下：

A、負責資產(chǎn)管理的行政專員負責登記員工領(lǐng)用記錄，并監(jiān)督個人領(lǐng)用標準。

B、新員工報到時，公司負責資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)主動為其提供基礎(chǔ)的辦公用品。

4.5.2.2 負責資產(chǎn)管理的行政專員每月至少檢查一次日常消耗辦公用品管理工作，核實其登記情況、發(fā)放情況及統(tǒng)計情況。

4.5.2.3 費用統(tǒng)計

A、公司負責資產(chǎn)管理的行政專員每月底統(tǒng)計各部門辦公用品領(lǐng)用情況以及各部門上報次月辦公用品采購計劃，將領(lǐng)用數(shù)量和費用每月匯總一次，填寫《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》，報人事行政經(jīng)理審批，作為當月《日常消耗辦公用品采購計劃表》的附件。

B、每年12月份，公司負責資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)將全年辦公用品領(lǐng)用數(shù)量和庫存量進行匯總登記，并與《入庫單》進行核對，將核對結(jié)果寫成年度盤點報表，該報表經(jīng)負責總務(wù)管理的行政專員簽字后，交人事行政經(jīng)理審核，然后報常務(wù)副總經(jīng)理批示后交財務(wù)部。

5.0附件

5.1《供應(yīng)商評估表》

5.2《認可供應(yīng)商一覽表》

5.3《資產(chǎn)用品購置申請單》

5.4《日常消耗辦公用品采購計劃表》

5.5《超標消耗辦公用品領(lǐng)用申請表》

5.6《資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請單》

5.7《物資盤盈、盤虧匯總表》

5.8《資產(chǎn)清冊》

5.9《物資領(lǐng)用單》

5.10《物資報廢（報損）申請單》

5.11《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》

6.0附則

6.1本辦法由人事行政部負責解釋。

6.2本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。

xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

二二年三月二十八日

附表1

供應(yīng)商評估表

編號：

供應(yīng)商名稱

所品

地址

電話

聯(lián)系人

評估項目

在相應(yīng)的“”中劃“√”

評估人簽名

日期

(1)價格

A偏低

B適中

C偏高

(2)質(zhì)量

A好

B一般

C差

(3)供貨能力

A滿足

B基本滿足

C不滿足

(4)服務(wù)

A好

B一般

C差

(5)運距

A短

B中

C長

(6)質(zhì)量體系

A完善

B基本完善

C不完善

行政專員（總務(wù)管理）意見

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理

意見

認可及撤銷

等級評定

認可

不認可

撤銷

A級

B級

C級

簽名： 日期：

簽名：日期：

常務(wù)副總經(jīng)理審批意見：

簽名： 日期：

說明：

1.凡三項以上評估結(jié)果為C則不得認可。

2.對新供應(yīng)商評估時，在認可或不認可欄打√。

3.對供應(yīng)商評定等級時在等級評定欄打√。

4.撤銷供應(yīng)商時，在撤銷欄中打√

附表2

認可供應(yīng)商一覽表

類別：最近更新日期：

序號

供應(yīng)商名稱

所提品和服務(wù)

備注

制表人簽字

人事行政經(jīng)理 復核意見

簽名： 日期：

附表3

資產(chǎn)用品購置申請單

申請部門：申請人：日期：

用品名稱

規(guī)格

單位

數(shù) 量

部門負責人意見

簽名：日期：

行政專員意見

簽名：日期：

行政專員（總務(wù)管理）詢價意見

用品名稱

價格

用品名稱

價格

用品名稱

價格

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理意見

簽名： 日期：

財務(wù)總監(jiān)意見

簽名： 日期：

常務(wù)副總經(jīng)理審批（根據(jù)權(quán)限）

簽名： 日期：

集團總經(jīng)理審批

（根據(jù)權(quán)限）

集團董事長審批

（根據(jù)權(quán)限）

簽名： 日期：

注：人民幣0.5萬元以上固定資產(chǎn)采購申請，須將本單連同專門請示報告一起報送。

附表4

日常消耗辦公用品采購計劃表

申請部門： 所屬月份： 統(tǒng)計人： 日期：

序號

物資名稱

物資

類別

規(guī)格

型號

單位

數(shù)量

單價

估算金額（元）

采購期限

用途說明

辦公

用品

辦公

耗材

保潔

用品

其他

合計金額

行政專員（總務(wù)管理）詢價意見

人事行政經(jīng)理意見

相關(guān)部門負責人意見

備注

附表5

超標消耗辦公用品領(lǐng)用申請表

部門：

用品名稱

規(guī)格

單位

數(shù)量

單價(元)

金額(元)

領(lǐng)用時間

備注

合計

超標原因

申請人：日期：

部門負責人意見

簽名：日期：

行政專員（總務(wù)管理）意見

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理審批

簽名：日期：

申請人領(lǐng)取后評價

簽名：日期：

附表6

資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請單

申請人： 申請時間：

編 號

物資名稱

數(shù)量

金額

原使用單及存放點

現(xiàn)使用單及存放點

轉(zhuǎn)移、調(diào)配原因

轉(zhuǎn)移時間

備注

部門負責人

意見

簽名： 日期：

行政專員（資產(chǎn)管

理）意見

簽名： 日期：

轉(zhuǎn)出部門負責人

意見

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理

意見

簽名： 日期：

行政專員（資產(chǎn)管

理）跟進結(jié)果

簽名： 日期：

附表7

物資盤盈、盤虧匯總表

1．固定資產(chǎn)2. 低耗品

編號

名稱

類別

規(guī)格

數(shù)量

金額

使用地點

責任人

質(zhì)量情況

處理意見

備注

制表人

會計師

意見

人事行政經(jīng)理

意見

常務(wù)副總經(jīng)理意見

備注

填表說明：在物資盤點過程中，若出現(xiàn)盤盈、盤虧或報廢等情況，均須填寫本表并在處理意見欄中說明原因及處理意見。

附表8

資 產(chǎn) 清 冊

1．固定資產(chǎn) 2.低耗品

編號

資產(chǎn)名稱

類別

型號規(guī)格

數(shù)量

金額

責任人

使用地點

備 注

制表人：制表日期：

注：資產(chǎn)的登記、盤點用。

附表9

辦公用品領(lǐng)用單

領(lǐng)用人（僅限部門兼職資產(chǎn)管理員）： 申請日期：

物資名稱

編號

規(guī)格型號

數(shù)量

金額

使用人

使用地點

備注

部門負責人意見

簽名：日期：

行政專員（資產(chǎn)管理）

意見

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理意見

簽名：日期：

備注

附表10

物資報廢（報損）申請單

申請部門：申請人：

品名

規(guī)格

數(shù)量

單價

金額

購買日期

報廢（報損）原因：

經(jīng)辦人：日期：

部門負責人意見：

簽名：日期：

行政專員（資產(chǎn)管理）核實及處理意見：

簽名：日期：

行政專員（總務(wù)管理）核實及處理意見：

簽名：日期：

會計師核實及處理意見：

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理意見：

簽名：日期：

財務(wù)總監(jiān)意見：

簽名：日期：

常務(wù)副總經(jīng)理意見：

簽名：日期：

行政專員（資產(chǎn)管理）事畢處理：

簽名：日期：

附表11

日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表

制表人：所屬月份：制表日期：

序號

品名

規(guī)格

型號

單位

單價(元)

上期庫存

本期購進

本期發(fā)出

本期庫存

人事行政部

財務(wù)部

營銷部

成本控制部

工程管理部

小計

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風險；防范；管理

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一個有高額附加值的行業(yè)，對實現(xiàn)社會生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調(diào)節(jié)社會消費結(jié)構(gòu)、發(fā)展城市建設(shè)、為國家財政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的高投入、高風險行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對風險的估計、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過程中面臨的各種風險因素，并在此基礎(chǔ)上進行有效的風險防范和管理，對保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風險損失具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)投資風險及其特征

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤的一種經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，任何一項房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項目帶來多種多樣的風險。

房地產(chǎn)投資風險的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，風險的不可預知性。房地產(chǎn)投資風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。如：國家政策的變化；戰(zhàn)爭的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項目初期，很難將這些風險估計進去。

第二，房地產(chǎn)的不可移動性。房地產(chǎn)的不可移動性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目的高投入性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、房屋建筑安裝費用、征地拆遷安置費等投資額巨大，一個房地產(chǎn)項目少則數(shù)百萬元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風險、利率風險和通貨膨脹風險。

第四，房地產(chǎn)投資周期的長久性。房地產(chǎn)項目的開發(fā)及交易具有較長的時間過程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟壽命很長。因此，在房地產(chǎn)項目投資過程中，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風險源之一。

第五，房地產(chǎn)項目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項目投資離不開專業(yè)化的投資管理活動，可分為內(nèi)部和外部兩部分。內(nèi)部專業(yè)管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機構(gòu)的專業(yè)指導。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國家有關(guān)部門的專業(yè)管理，則面臨項目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關(guān)部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風險。

第六，房地產(chǎn)投資活動的相關(guān)性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動作出反應(yīng)并進行調(diào)整卻相當遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風險之所在。

二、房地產(chǎn)投資風險的主要類型

傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風險主要分為投資系統(tǒng)性風險和非投資系統(tǒng)性風險。前者會影響整個房地產(chǎn)市場變化，后者只影響單項房地產(chǎn)價格變化。

1.投資系統(tǒng)性風險

第一，政策風險。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風險。

第二，利率風險。當前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。

第三，通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。

第四，供求變化的風險。當房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，房地產(chǎn)價格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。

第五，自然風險。自然風險是指由于自然因素(如地震、火災(zāi)、洪水、風暴、雪災(zāi)等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的風險。

2.非投資系統(tǒng)風險

第一，經(jīng)營風險。當前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入水平與實際結(jié)構(gòu)相背離的風險。經(jīng)營競爭風險的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。

篇5

【關(guān)鍵詞】地方高校；國有資產(chǎn)管理；概念解讀

國有資產(chǎn)管理相關(guān)概念

所謂國有資產(chǎn)管理是指對所有權(quán)屬于國家的各類資產(chǎn)的經(jīng)營和使用，進行組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的一系列活動的總稱。具體地說，就是對國有資產(chǎn)的占有、使用、收益和處置進行管理。國有資產(chǎn)管理的基本目標是實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值與增值①。

（1）國有資產(chǎn)管理的特點

①產(chǎn)權(quán)管理的基礎(chǔ)性

國有資產(chǎn)管理的主體是國家，但此時的國家與管理整個國民經(jīng)濟的國家的身份是不同的，做為管理整個國民經(jīng)濟的國家，是以公共權(quán)力作為基礎(chǔ)的，而做為國有資產(chǎn)管理的國家，是以財產(chǎn)所有權(quán)作為依據(jù)的以生產(chǎn)所有者的身份出現(xiàn)的。以資產(chǎn)所有權(quán)為基礎(chǔ)進行國有資產(chǎn)管理是市場經(jīng)濟的客觀要求。在市場經(jīng)濟條件下，必須合理界定資產(chǎn)所有者、經(jīng)營使用者的權(quán)益，明確各自的職責，才能既保證所有者的合法權(quán)益，又使經(jīng)營者能夠自主經(jīng)營、自負盈虧而成為真正的市場競爭主體。

②管理目標的二元性

國有資產(chǎn)管理目標的二元性指的是國有資產(chǎn)管理要實現(xiàn)的雙重目標：經(jīng)濟目標、社會目標。這是由國有資產(chǎn)本身功能的二重屬性所決定的。一方面，國有資產(chǎn)具有企業(yè)屬性，具有參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，不斷地實現(xiàn)自身價值的功能；另一方面，國有資產(chǎn)又是一種以國家為代表的社會性資產(chǎn)，它要適應(yīng)國家利益的需要，達到國家對社會經(jīng)濟活動實行有效調(diào)節(jié)的目的，執(zhí)行著一種社會職能。

（2）國有資產(chǎn)管理中的組成要素

從歷史和現(xiàn)實的角度來看，國有資產(chǎn)管理要素包括管理主體、管理客體、管理內(nèi)容、管理目標、管理手段幾個方面。

①國有資產(chǎn)管理主體

國有資產(chǎn)管理主體即由誰來代表國家管理國有資產(chǎn)。2006年5月，財政部頒布的《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》中規(guī)定：各級財政部門是政府負責事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理的職能部門，對事業(yè)單位的國有資產(chǎn)實施綜合管理。其主要職責是：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，制定規(guī)章制度，并實施監(jiān)管；研究制定本級事業(yè)單位實物資產(chǎn)配置標準和相關(guān)的費用標準；按規(guī)定審批本級事業(yè)單位資產(chǎn)購置、投資、租借、擔保、閑置低效超標資產(chǎn)的調(diào)劑使用；推進本級符合條件的事業(yè)單位資產(chǎn)市場社會化、加強事改企資產(chǎn)和資產(chǎn)收益監(jiān)管；建立國有資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)和完善資產(chǎn)管理績效體系等。事業(yè)單位的主管部門負責對本部門所屬事業(yè)單位的國有資產(chǎn)實施監(jiān)督管理。其主要職責是：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，制定資產(chǎn)管理的實施辦法，并實施監(jiān)督；組織本部門所屬事業(yè)單位國有資產(chǎn)的清查、登記、統(tǒng)計匯總及檢查工作；審核本部門所屬事業(yè)單位利用國有資產(chǎn)對外投資、租借、擔保、處置、調(diào)劑工作；督促本部門所屬事業(yè)單位按規(guī)定上繳國有資產(chǎn)收益；組織實施對本部門所屬事業(yè)單位國有資產(chǎn)進行考核；接受同級財政部門的監(jiān)督、指導并向其報告有關(guān)事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理工作。事業(yè)單位負責對本單位占有、使用的國有資產(chǎn)實施具體管理。其主要職責是：制定本單位國有資產(chǎn)管理的具體辦法并組織實施；負責本單位資產(chǎn)購置、驗收入庫、維護保管等日常管理，負責本單位資產(chǎn)的賬卡管理、清查登記、統(tǒng)計報告及日常監(jiān)督檢查工作；辦理本單位國有資產(chǎn)配置、處置和對外投資、出租、出借和擔保等事項的報批手續(xù)；負責本單位用于對外投資、出租、出借和擔保的資產(chǎn)的保值增值，按照規(guī)定及時、足額繳納國有資產(chǎn)收益；負責本單位存量資產(chǎn)的有效利用，參與大型儀器、設(shè)備等資產(chǎn)的共享、共用和公共研究平臺建設(shè)工作；接受主管部門和同級財政部門的監(jiān)督、指導并向其報告有關(guān)國有資產(chǎn)管理工作。

②國有資產(chǎn)管理客體

國有資產(chǎn)管理的客體即管理的對象，從一般意義上講，包括所有產(chǎn)權(quán)歸國家所有的資產(chǎn)，即包括經(jīng)營性國有資產(chǎn)、非經(jīng)營性國有資產(chǎn)及資源性國有資產(chǎn)。雖然目前我國社會各界關(guān)注的國有資產(chǎn)管理焦點仍是經(jīng)營性國有資產(chǎn)，但在國有經(jīng)濟戰(zhàn)略性調(diào)整逐步完成后，管理重點應(yīng)適度向非經(jīng)營性國有資產(chǎn)及資源性 國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，以充分發(fā)揮這兩類資產(chǎn)在提供社會公共服務(wù)、體現(xiàn)社會公平、實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展方面的功能。

③國有資產(chǎn)管理內(nèi)容

國有資產(chǎn)管理的具體內(nèi)容是什么？從我國國有資產(chǎn)管理的理論實踐來看，國有資產(chǎn)管理內(nèi)容包括以下四點：國有資產(chǎn)投資管理，是指國家以一定數(shù)量的資本金進行的投資行為，可采取直接投資、間接投資、委托投資等多種投資方式；國有資產(chǎn)經(jīng)營管理，是指為了實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值和增值進行的籌劃和組織等行為，是對國家進行的投入資源、利用資源及其反饋控制系統(tǒng)的總稱，其經(jīng)營方式包括承包制、股份制、合作制等；國有資產(chǎn)收益管理，是指國家憑借資產(chǎn)所有權(quán)取得收益，其方式包括企業(yè)上繳利潤、租金、資產(chǎn)占用費等；國有資產(chǎn)評估管理，是指按照統(tǒng)一標準和一定程序?qū)匈Y產(chǎn)價值及其預期效益作出評定和估量的活動。

④國有資產(chǎn)管理目標

國有資產(chǎn)管理對象分為三類，與此相對應(yīng)的，國有資產(chǎn)的管理目標也可以分為三類：做為經(jīng)營性國有資產(chǎn)，其管理目標是保護國有產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的保值增值，為政府提供更多的財政收入；做為非經(jīng)營性國有資產(chǎn)，管理目標是維護國有資產(chǎn)的安全性、完整性，提高資產(chǎn)利用效率，以最少的資產(chǎn)占用為社會提供最大限度的公共服務(wù)；對資源性國有資產(chǎn)來說，其管理目標是，實現(xiàn)資源的有序、合理利用，對可再生資源達到利用與開發(fā)的良性循環(huán)，對不可再生資源提高其利用率，走經(jīng)濟與資源和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的道路。

⑤國有資產(chǎn)管理手段

國有資產(chǎn)管理的手段主要包括法律手段、經(jīng)濟手段、行政手段。法律手段主要是政府通過建立健全國有資產(chǎn)管理的法律、法規(guī)體系維護國有資產(chǎn)權(quán)益；經(jīng)濟手段是指國家運用稅收、財政補貼、利潤分配、工資制度等工具，為國有資產(chǎn)管理服務(wù)；行政手段則是指政府利用行政權(quán)力和命令，強行改變國有企事業(yè)單位的行為方式。

地方高校國有資產(chǎn)管理的科學定位

①明確地方高校國有資產(chǎn)管理主體

國有資產(chǎn)管理主體即由誰來代表國家管理國有資產(chǎn)。根據(jù)財政部頒布的《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》，各級財政部門是政府負責事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理的職能部門，對事業(yè)單位的國有資產(chǎn)實施綜合管理。事業(yè)單位的主管部門則負責對本部門所屬事業(yè)單位的國有資產(chǎn)實施監(jiān)督管理。事業(yè)單位負責對本單位占有、使用的國有資產(chǎn)實施具體管理。由此我們可以看出，站在國家宏觀的角度來看，地方高校的國有資產(chǎn)管理主體是各省、自治區(qū)、直轄市的財務(wù)部門，負責對地方高校的國有資產(chǎn)實施綜合管理。站在上下垂直的角度看，地方高校的國有資產(chǎn)管理主體則是各省、自治區(qū)、直轄市的所屬廳局，主要是教育廳，負責對地方高校的國有資產(chǎn)實施監(jiān)督管理。站在具體使用和占有者的角度來說，地方高校的國有資產(chǎn)管理主體則是其本身，負責對本單位占有、使用的國有資產(chǎn)實施具體管理。這三者在地方高校國有資產(chǎn)管理中，是一個相輔相成的整體，既監(jiān)督制衡，又上下聯(lián)通，形成地方高校國有資產(chǎn)管理的良性循環(huán)。

②清楚地方高校國有資產(chǎn)管理客體

國有資產(chǎn)管理的客體即管理的對象。地方高校國有資產(chǎn)管理的對象可謂是多而且繁雜，包括土地、房屋（教室、實驗室、辦公樓等）、辦公設(shè)備、教學設(shè)備、實驗設(shè)備等多種多樣。主要是非經(jīng)營性資產(chǎn)，圍繞教學科研進行服務(wù)的。高校對其管理的目的，就是保證正常教學科研工作的進行，并使各種資產(chǎn)能夠得到最高效的利用。另一方面，隨著今天市場經(jīng)濟的高度發(fā)展，很多地方高校也開始根據(jù)自身特點，從事市場經(jīng)營活動。如：有些地方那個高校出租自己臨街的房屋收取租金，有些地方高校結(jié)合自身優(yōu)勢和所處地方特點成立校辦公司盈利，有些地方高校則利用自己的技術(shù)優(yōu)勢，走產(chǎn)學研結(jié)合之路，將自己的專利等轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，這些都是高校從事的市場經(jīng)營活動。這些經(jīng)營性資產(chǎn)，也是高校需要重點管理的部分。

③了解地方高校管理國有資產(chǎn)的具體內(nèi)容

國有資產(chǎn)管理主體對客體的管理必然要體現(xiàn)在一定的內(nèi)容中，或者說，主體就是要通過對對象的管理實現(xiàn)對管理內(nèi)容的有效監(jiān)控。從我國地方高校國有資產(chǎn)管理的理論實踐來看，地方高校國有資產(chǎn)管理的內(nèi)容主要包含以下幾點：制定本單位國有資產(chǎn)管理的具體辦法并組織實施；負責本單位資產(chǎn)購置、驗收入庫、維護保管等日常管理，負責本單位資產(chǎn)的賬卡管理、清查登記、統(tǒng)計報告及日常監(jiān)督檢查工作；辦理本單位國有資產(chǎn)配置、處置和對外投資、出租、出借和擔保等事項的報批手續(xù)；負責本單位用于對外投資、出租、出借和擔保的資產(chǎn)的保值增值，按照規(guī)定及時、足額繳納國有資產(chǎn)收益；負責本單位存量資產(chǎn)的有效利用，參與大型儀器、設(shè)備等資產(chǎn)的共享、共用和公共研究平臺建設(shè)工作；接受主管部門和同級財政部門的監(jiān)督、指導并向其報告有關(guān)國有資產(chǎn)管理工作。

④清晰地方高校國有資產(chǎn)管理目標

根據(jù)國有資產(chǎn)管理對象分類來說，國有資產(chǎn)分為經(jīng)營性國有資產(chǎn)、非經(jīng)營性國有資產(chǎn)和資源性國有資產(chǎn)。地方高校國有資產(chǎn)以非經(jīng)營性國有資產(chǎn)為主，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，也存在著部分的經(jīng)營性國有資產(chǎn)。對于這兩類不同性質(zhì)的國有資產(chǎn)，其管理目標也可以明確為兩類：對非經(jīng)營性國有資產(chǎn)，其管理目標是，維護國有資產(chǎn)的安全性、完整性，提高資產(chǎn)利用效率，以最少的資產(chǎn)占用為社會提供最大限度的公共服務(wù)。對于經(jīng)營性國有資產(chǎn)來說，它的管理目標是保護國有產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)價值增值，為政府、單位提供更多的財政收入。只有明確了地方高校國有資產(chǎn)的管理目標，資產(chǎn)管理才能夠做到如魚得水，有的放矢。

⑤熟練掌握地方高校國有資產(chǎn)管理手段

國有資產(chǎn)管理手段大致可分為法律手段、經(jīng)濟手段、行政手段三類。站在地方高校的角度，首先，相關(guān)部門和管理人員要熟練掌握國家制定的有關(guān)事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理的各項政策法規(guī)，并學會運用，在實際工作中嚴格遵循。其次，充分利用國家針對地方高校的各項稅收、補貼優(yōu)惠政策，充分合理的利用資源。最后，對于涉嫌違規(guī)違紀的各項資產(chǎn)使用及操作，采取堅決的強制手段，迅速行動，保證國有資產(chǎn)安全完整。這三種手段相輔相成，合理使用，形成資產(chǎn)管理的良性循環(huán)。

篇6

人力資源是企業(yè)最為重要的核心要素和戰(zhàn)略資源，任何企業(yè)的發(fā)展都離不開人力資源的有效管理，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。尋找人才、留住人才、發(fā)展人才，為企業(yè)保持強勁的生命力和競爭力，為實現(xiàn)企業(yè)的遠景及目標提供有力的人才支持，對國有房地產(chǎn)項目公司尤為重要。

2人力資源管理對項目公司的特殊意義

2.1激烈的房地產(chǎn)市場競爭的需要

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，項目公司面臨更多的機遇和挑戰(zhàn)，在上級集團公司授權(quán)下，可以直接參與市場競爭，但從可行性研究、前期規(guī)劃、工程管理、成本控制到銷售回款，每一個環(huán)節(jié)都需要有專業(yè)的人才來保證實施，都需要優(yōu)秀的人力資源管理來調(diào)配，否則遲早將被市場所淘汰。

2.2項目運行安全的保障

房地產(chǎn)行業(yè)作為高投入、高風險的行業(yè)，存在著資金、質(zhì)量、安全等各方面的風險隱患，只有在人力資源管理中做好人的工作，才能從源頭上規(guī)避這些潛在的風險，保證項目公司的安全運行。

2.3企業(yè)戰(zhàn)略成功實施的前提

必須通過實施人力資源管理來確保項目公司經(jīng)營方針和年度目標的實現(xiàn)，從而保證整個房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的完成，使企業(yè)立于不敗之地。

3項目公司人力資源管理工作中存在的問題

大型國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，下屬項目公司基本數(shù)量較多，但規(guī)模小、人數(shù)少，與大企業(yè)、外資企業(yè)相比，在人力資源管理的各個環(huán)節(jié)都存在著不盡如人意的表現(xiàn)：

3.1優(yōu)秀人才引進難

困難集中體現(xiàn)在難以吸引、留住和合理運用優(yōu)秀的員工，項目公司的管理人員和核心人員基本是集團公司委派的，大部分員工都是外聘的，而外聘的優(yōu)秀員工始終無法進入企業(yè)的核心層，難以發(fā)揮其才能，從而造成大量的優(yōu)秀員工流失。

3.2人才結(jié)構(gòu)不合理

雖然房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過近幾年快速發(fā)展過程，也引進了大批經(jīng)營管理和專業(yè)技術(shù)人才，但是相比于科技的進步和企業(yè)的需求，項目公司所需的高素質(zhì)管理人才和高水平科技人才仍無法得到滿足。引進人才雖然地緣相連、人緣相親、經(jīng)濟相容、文化相通，但由于企業(yè)性質(zhì)大都是從內(nèi)部施工企業(yè)管理崗位轉(zhuǎn)入，和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)上相比存在較大差異。

3.3人才流動速度快

目前房地產(chǎn)人才市場上高端人才一部分流向海外，一部分流向國內(nèi)的大型外企。項目公司面臨著人才“選、用、育、留”難的問題，人才的缺乏已嚴重制約了項目公司的健康發(fā)展。

4項目公司人力資源管理工作開展不利的原因

4.1缺乏專業(yè)管理人員來開展人力資源管理工作

國有房地產(chǎn)項目公司一般都是單一項目，規(guī)模較小，沒有專門的人力資源管理部門和專業(yè)管理人員，在人力資源管理上，往往也只是根據(jù)上級集團公司的要求，按部就班地實施招聘、合同管理、考勤、薪酬、調(diào)動等工作，而在員工激勵、自主培訓、企業(yè)文化建設(shè)等方面的工作基本沒有。

4.2項目公司市場地位低下，培訓資金投入不足，制約著人力資源管理的發(fā)展

除參加上級集團公司組織的培訓外，項目公司對骨干進行系統(tǒng)、長期培訓的能力缺乏。一方面是每年用于員工的培訓費用不足，另一方面缺乏專人組織培訓，培訓內(nèi)容和培訓形式單一，培訓計劃缺少規(guī)劃，嚴重制約了項目公司人力資源管理的發(fā)展。

4.3薪酬體系缺乏合理的激勵機制，給人力資源管理工作的開展帶來困難

（1）項目公司的薪酬體系一般參照集團公司標準，沒有與公司的實際結(jié)合起來，靈活性、透明性差。員工基本工資的等級較少，其調(diào)整除了職位的晉升外別無它法；

（2）薪酬沒有真正與績效掛鉤。雖然實行年終考核獎等績效管理手段，但員工年終考核結(jié)果還是以基層主管的主觀判斷為主，缺乏一定的科學性，且年終考核獎的檔次也沒有真正拉開，員工對考核的感受不深；

（3）福利機制不完善。外聘員工由于檔案、黨團關(guān)系不在公司內(nèi)，原就對企業(yè)的歸屬感不強，加之升職通道、高層次培訓、職稱評定等其他激勵手段不足，無法提供人才干好事業(yè)的良好環(huán)境；

（4）缺乏對地域特點的區(qū)別。各項目公司所處的區(qū)域不同，各區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀況又有著極大的差異，一、二線經(jīng)濟發(fā)達城市的住房、消費、醫(yī)療、教育成本都遠遠高于其他城市，而集團公司對各項目公司的工資總額、崗位工資標準通常采取一刀切、平均主義的做法，給部分區(qū)域的項目公司增加了引進優(yōu)秀人才、留住優(yōu)秀人才的難度。

4.4對人才重使用輕開發(fā)

人力資源管理中人是核心，而有些項目公司對員工存在重使用、輕開發(fā)的現(xiàn)象。人應(yīng)該像蓄電池一樣，充足電后自然會放電，然后再進行充電循環(huán)使用，如果一味地過度使用，而不及時補充新的能量和知識，員工遲早會在高壓下選擇另謀出路，企業(yè)永遠無法留住人才。

5加強和完善項目公司人力資源管理的對策及建議

項目公司的人力資源管理，應(yīng)從選人、用人、育人及留人等方面著手，逐步建立起完善的人力資源管理體系。

5.1招聘人才的天平應(yīng)向無資歷有潛力的新手傾斜

招聘人才的天平應(yīng)向無資歷有潛力的新手傾斜，這是項目公司彌補外部挖掘人才弱勢的現(xiàn)實選擇。項目公司受自身各方面因素所限，無法吸引更多工作經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)人才，而且即使引進了這樣的人才，也未必能長期留住，反而會給企業(yè)人力資源帶來不利影響。因此，項目公司要建立切實可行的人才儲備機制，在招聘時，要更關(guān)注應(yīng)聘者的學習能力、發(fā)展?jié)摿偷赖滦摒B(yǎng)，即使是沒有任何資歷的畢業(yè)生，也可以從一張白紙開始，根據(jù)企業(yè)的需要畫出最美的圖畫，同時還能培養(yǎng)員工對企業(yè)的感情和忠誠度。

5.2應(yīng)重在內(nèi)部培養(yǎng)為主

項目公司應(yīng)當主動擔負起員工知識更新的責任，要立足自我培養(yǎng)為主、外部培訓為輔，面向高級經(jīng)營管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和基層員工，建立健全以能力建設(shè)為核心的人才培養(yǎng)機制、內(nèi)外培訓相結(jié)合的多層次、多渠道的教育培訓體系和企業(yè)內(nèi)部的終生學習系統(tǒng)。不僅要有對專業(yè)知識、專業(yè)技能的培養(yǎng)，而且還必須要有對團隊精神、開拓創(chuàng)新、道德素養(yǎng)、政策理論水平的培養(yǎng)。

5.3加大培訓投入，不斷促使企業(yè)人才輩出

項目公司通過各種專業(yè)技術(shù)、繼續(xù)教育、政治理論以及學歷深造等方面的培訓，不僅提高員工的素質(zhì)和能力，提高公司的整體水平和工作效益，還能使員工真切感受到企業(yè)對自己的重視和企業(yè)未來的發(fā)展，從而產(chǎn)生對企業(yè)的歸屬感，改善工作動機，調(diào)動工作積極性。

5.4要重視情感管理

情感需求是人類需求的最高層次，正向的情感管理能從內(nèi)心深處激發(fā)每個員工的內(nèi)在潛力、主動性和創(chuàng)造精神，消除職工的消極情緒，就項目公司而言，其薪酬、福利、名氣、社會地位等可能不盡如人意，但“情”能補拙，通過雙向的情感交流和溝通，能使員工切身感受到被需要和被肯定，感受到自身價值得到了體現(xiàn)，從而激發(fā)員工的斗志，使個人目標與企業(yè)目標保持一致，形成良性循環(huán)。

5.5建立有效的激勵機制

（1）建立科學、合理、有效的薪酬制度。項目公司要根據(jù)德才兼?zhèn)涞囊?，建立健全崗位目標責任制，建立以業(yè)績?yōu)橐罁?jù)，由品德、知識、能力等要素構(gòu)成的各類人才評價指標體系，堅持效率優(yōu)先、兼顧公平。對績效薪酬的分配，要向一線基層崗位、關(guān)鍵管理崗位、有突出貢獻人才傾斜，適當拉開收入差距；

（2）健全員工的職業(yè)發(fā)展通道。打破論資排輩的觀念和做法，通過內(nèi)部輪崗制度、末位淘汰制度及業(yè)績考核制度，使每個人都能發(fā)揮所長、人盡其用，引導員工多渠道成才，形成能上能下、能進能出、競爭充滿活力的選人用人機制；

（3）完善配套的激勵措施。項目公司除了制定出好的薪酬和晉升制度外，還應(yīng)該以企業(yè)的核心價值觀為導向，宣傳企業(yè)文化，在政治上、生活上關(guān)心員工，建立工會組織，加強工作保障、改善生活條件、解決實際困難，為所有員工提供一個沒有后顧之憂、能夠充分發(fā)揮自己才能的平臺。

6結(jié)語

篇7

摘要作為準一線城市的蘇州，是全國性房地產(chǎn)企業(yè)的兵家必爭之地，各類大牌房企的相繼落戶，給蘇州房地產(chǎn)營銷界帶來了巨大的變革。伴隨著房產(chǎn)巨頭的不斷入蘇，全國性公司世聯(lián)、中原等在蘇州落地生根發(fā)展壯大。面對全國一線公司的競爭，蘇州本土公司立足蘇州，勇于創(chuàng)新，誕生了房多多、好屋中國等互聯(lián)網(wǎng)營銷公司，引領(lǐng)了中國房產(chǎn)營銷新方向。外來巨頭和本土公司的營銷大戰(zhàn)愈演愈烈，對人才的渴求和爭奪也不斷升級，銷售人員的流失問題日益突出。在這樣的大背景下，中小企業(yè)如何做好人力資源管理，留住人才，就成為其生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理知識管理

一、蘇州市房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點

隨著蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場被迅速引爆?；鸨氖袌鑫巳珖闹科?，在蘇州搶人、搶地、搶資源。目前蘇州行業(yè)的基本格局如同一個金字塔，處于頂端的是少數(shù)整合資源性的公司；中間是大量中等型公司，他們在某些方面擁有一技之長，能夠在競爭中生存下去；處于底層的是一些實力不濟的小公司，他們今后必然會轉(zhuǎn)型，或是去城市圈周邊的二、三線城市尋找項目，整個房地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢日益明顯。

蘇州博梁房地產(chǎn)營銷策劃有限公司成立于2013年末，是一家充滿激情、銳意進取、快速發(fā)展的房地產(chǎn)營銷綜合服務(wù)提供企業(yè)。經(jīng)營范圍包括項目定位、投資咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀、樓盤、渠道拓展、招商運營。

自成立以來，公司堅持“誠信、專業(yè)、創(chuàng)新、團隊”的經(jīng)營理念，持續(xù)擴大經(jīng)營規(guī)模，提升經(jīng)營效益。公司走精兵路線，操盤項目不求量多，以質(zhì)取勝。短短兩年多時間里，操盤項目從1個增長到4個，經(jīng)營業(yè)績從150萬增長到1500萬，實現(xiàn)了10倍增長。

二、當前蘇州房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理存在的問題

隨著房地產(chǎn)由黃金時代進入白銀時代以及地價高企，當前蘇州房地產(chǎn)業(yè)正面臨著以下轉(zhuǎn)變：一是由分散型、粗放型發(fā)展向集中化、集約化發(fā)展；二是土地越來越集中于少數(shù)開發(fā)商手中，市場集中度越來越高；三是房地產(chǎn)企業(yè)的增長方式正在由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；四是房地產(chǎn)進入門檻越來越高，產(chǎn)品豪宅化，專業(yè)度要求越來越高。這些新特點對行業(yè)、對從業(yè)人員提出了更高的要求。不斷提升的專業(yè)度要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要由前期的粗放型人海式管理向知識型員工管理階段發(fā)展。這也對房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理政策和相關(guān)制度的制定，提出了更高的要求。

蘇州博梁房地產(chǎn)營銷策劃有限公司由于公司創(chuàng)始人之一研究生階段的專業(yè)方向就是知識管理，所以在博梁成立之初就已認識到精英政策和知識型員工管理的重要性，博梁的人力資源管理具有更多的知識管理特征。他們認為：

第一，從前提來說，擁有專業(yè)知識是知識型員工產(chǎn)生績效的必要條件，這就要求人力資源培訓與開發(fā)工作要開展的更有針對性，著力使員工的知識與技能得到提升，并轉(zhuǎn)換為生產(chǎn)力。

第二，從過程來說，知識型員工績效實現(xiàn)的過程就是運用專業(yè)技能的過程，這就要求在規(guī)劃工作流程、設(shè)計工作任務(wù)時，不光要去考慮目標導向，還要從知識的傳輸和增值的角度去規(guī)劃。

第三，從人性來講，知識型員工是情感豐富、有血有肉的社會人，他們不是僅僅把薪酬當作一切的機械人，公司提供的文化環(huán)境、人際關(guān)系在他們看來也極度重要，如果不能解決好員工的情感需求，那么再高的薪酬也解決不了員工離職的問題。

第四，從結(jié)果來說，知識型員工的績效包含有豐富的專業(yè)知識成分，需要專業(yè)人員才能真正識別其績效的價值，這就要求人力資源管理的參與人員也要著力提高自己的專業(yè)知識素養(yǎng)和業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

觀念決定了思維方式，而思維方式?jīng)Q定行為。雖然蘇州城市圈大量企業(yè)仍處于項目公司的發(fā)展階段，但企業(yè)決策層的關(guān)注點不能僅僅集中在運營的贏利水平上，不能重績效輕培訓，重技能輕素質(zhì)。目前，人力資源管理的重要性更多是停留在決策者的口頭支持，或給予支持但缺乏成體系的配套措施。一方面企業(yè)對于人才的需求如饑似渴，一方面在企業(yè)內(nèi)部卻忽視人才管理。行業(yè)內(nèi)流行的一句話，企業(yè)外是人才，企業(yè)內(nèi)是人力。就如同一個上下聯(lián)通的空管，人才只是在企業(yè)中打個轉(zhuǎn)，在行業(yè)平均30%以上的離職率面前，人才進入速度遠低于流出速度，就導致企業(yè)人力資本被逐漸攤薄。

三、蘇州博梁房地產(chǎn)營銷策劃有限公司人力資源管理有效策略

企業(yè)整體績效的提升，在很大程度上是要依賴知識型員工個體績效提升來達成的。如何招聘、留住知識型員工，如何提升知識型員工，如何實現(xiàn)知識型員工滿意度等是當前蘇州界亟需解決的問題。對此，博梁在人力資源管理上采取了以下做法：

（一）打造充滿活力的企業(yè)文化

企業(yè)文化是企業(yè)最核心的競爭力，它是企業(yè)經(jīng)營目標、經(jīng)營理念及企業(yè)所秉持的經(jīng)營哲學等資源。對于房地產(chǎn)公司這種知識密集型企業(yè)而言，其重要性更超過固定資產(chǎn)和現(xiàn)金流等財物。博梁在成立之初就明確了企業(yè)的發(fā)展愿景和核心價值觀，并在企業(yè)運營的過程中不斷將這種理念傳遞給員工，博梁的追求是在房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域成為客戶的首選，并依靠點點滴滴、鍥而不舍的艱苦追求，使自己成為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。博梁將偉大的使命感傳遞給員工，引起員工的內(nèi)心共鳴，得到他們的認同。在為員工樹立偉大的理想的同時，博梁還努力在公司營造一種輕松、愉悅、平等的工作氛圍。公司的高層和基礎(chǔ)員工之間保持良好的人際關(guān)系，公司杜絕一切小集體，不浮夸、不任人唯親，為員工營造了家庭般的溫暖和公平公正的工作環(huán)境。在這樣的公司里，大家都努力把自己的工作做好，以得到公司同仁的認可。

（二）打造有競爭力的薪酬體系

薪酬體系是一個公司的經(jīng)濟基礎(chǔ)。一個公司無論企業(yè)文化多么優(yōu)秀，如果不能給員工提供有競爭力的薪酬，短時間內(nèi)可能士氣高昂，人員穩(wěn)定，但長時間一定會出現(xiàn)員工幸福感下降，離職率上升的問題。博梁在薪酬戰(zhàn)略的實踐中不斷調(diào)整，采取能夠體現(xiàn)員工價值的薪酬政策，作為留住員工的基本條件。房地產(chǎn)企業(yè)的一線銷售人員底薪一般不高，且比較固定，差距主要體現(xiàn)在傭金上，相對于行業(yè)平均的千一提成，博梁的提成為千分之一點五，為行業(yè)平均水平的1.5倍。除此之外，博梁在激勵上也較為舍得，每個月超額完成任務(wù)會提供較高的現(xiàn)金獎勵。公平的薪酬制度，加上高額的收入，使博梁的員工獲得了一份在社會上較為體面的收入，極大的提升了員工的幸福感。除了較高的薪酬外，博梁對員工的福利待遇和安全感也非常重視，雖然福利待遇花費并不多，但它對提高員工幸福感卻至關(guān)重要，博梁會根據(jù)員工情況為員工提供宿舍、交通補貼，逢年過節(jié)會發(fā)放購物卡，時令水果上市的季節(jié)還會發(fā)放水果。為了提升員工的安全感，博梁為所有員工繳納社保，對于司齡超過一年的員工，還會為其繳納公積金，以保證其能在蘇州安家置業(yè)。

（三）建立健全績效考核體制

科學嚴謹?shù)目冃Э荚u體系，能為企業(yè)造就一支業(yè)務(wù)精干、高素質(zhì)、高境界、具有高度凝聚力和團隊精神的人才隊伍。其次，它還可以吸引大量外部高素質(zhì)企業(yè)精英，有利于人才招聘工作的開展。再次，通過績效考核，表彰先進，樹立模范，可以帶動全員實現(xiàn)共同進步。通過績效考核，博梁及時、公正地對每一個員工過去一段時間的工作績效進行評估，肯定成績，發(fā)現(xiàn)問題，并與員工進行深度的溝通，為下一階段的工作績效改進做好準備。博梁績效管理制度的制定和實施，使人力資源管理向精細化方向發(fā)展，制定了標準，明確了努力方向，提高了員工積極性，實現(xiàn)了公司業(yè)績水平的跨越式增長。

（四）建立學習型組織

博梁一直重視員工培訓和學習，力爭在公司打造學習型組織。比如每月舉辦讀書會，每天早晨舉辦晨會讀書讀報，每周五晚上開例會的時候，安排學習觀看培訓視頻等。公司領(lǐng)導高度重視，員工對培訓也能積極參與，并學以致用不斷充實自己，在崗位上發(fā)揮更大的作用。博梁充分認識到人員培訓與單位生存發(fā)展的關(guān)系，在保證培訓資金充足和按時到位的前提下，建立有本公司特色的培訓計劃，培養(yǎng)對單位有認同感的“博梁人”，從根本上解決行業(yè)人才流失的問題。在培養(yǎng)目標上，博梁提出了“一專多能”的口號，具體到銷售上，要求業(yè)務(wù)員在做好銷售工作的同時，要分別掌握其他技能，包括市場研究、企策劃工作。通過員工的兼職，一方面壓縮單個項目的服務(wù)人員，節(jié)約成本，一方面實現(xiàn)項目內(nèi)部的更好溝通。

（五）合理使用輪換制度

崗位輪換制是單位有計劃地按照大體確定的期限，讓員工輪換擔任若干種不同工作的做法，從而達到考查的適應(yīng)性和開發(fā)職工多種能力、進行在職訓練、培養(yǎng)主管的目的。由于博梁為初創(chuàng)公司，新項目較少，員工的升值機會相對也少，因此為了儲備人才、提升員工專業(yè)技能，博梁大規(guī)模使用輪換制度。不同于其他公司，博梁的輪換制度輪換崗位更加廣泛，包括專案、副專、市場、企劃等崗位。博梁根據(jù)員工當前的發(fā)展狀況，按照月度實行輪換制度。如讓普通銷售員去做市場、企劃和副專的各項工作，撰寫報告，管理員工，一方面提高了他們的寫作水平和分析問題的能力，一方面提升了他們的視野和責任心，更能站在公司的角度考慮問題。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)要在復雜而激烈的環(huán)境中生存發(fā)展，必須應(yīng)用現(xiàn)代企業(yè)人力資源管理方法，加強人力資源管理和知識管理，盡最大努力將人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本，使之產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，才能提高企業(yè)的競爭能力，加速提高從業(yè)人員的素質(zhì)，參與更廣闊范圍的市場競爭，才能在日益激烈的競爭中殺出一條血路。

參考文獻：

[1] [美]雷蒙德?A?諾伊等著.劉昕譯著.人力資源管理贏得競爭優(yōu)勢[J].中國人民大學出版社，2013.8.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資項目；風險管理

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A

一、房地產(chǎn)投資風險分析

1、房地產(chǎn)投資風險的涵義

房地產(chǎn)投資風險是指投資者在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的可能性。風險來自未來的不確定性。人們在投資房地產(chǎn)過程中，是通過預期來判斷投資是否獲益，哪項投資預期收益率最高，就把資金用于可以使投資收益最大化的投資品。但是人們的預期往往是有差異的，更增加了未來的變化，各項數(shù)據(jù)的未來值難以準確預測，變動范圍也難以控制，從而不能做到根據(jù)準確情況來避險。

2、房地產(chǎn)投資風險分類

由于在房地產(chǎn)投資中存在著復雜的不確切因素，因此其風險因素也很多。一般來說，可以把房地產(chǎn)投資風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩部分。系統(tǒng)風險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這種因素以同樣的方式對所有證劵（此處證券為廣義的含義）的收益產(chǎn)生影響。系統(tǒng)風險主要包括市場風險、利率風險和購買風險。非系統(tǒng)風險是指發(fā)生個別企業(yè)的特有事件造成的風險。系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險的分類表明。對于系統(tǒng)風險我們無法克服，只能盡可能回避，對于非系統(tǒng)風險可能消除。因此在房地產(chǎn)投資項目中對于非系統(tǒng)風險的管理是我們在風險管理中重點關(guān)注的領(lǐng)域。二、房地產(chǎn)投資風險管理

1、房地產(chǎn)投資風險識別

風險的誘惑效應(yīng)和約束效應(yīng)是風險效應(yīng)的兩個方面，它們同時存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著，這也是“危”與“機”的魅力所在。在決策時，人們是選擇風險還是選擇回避風險，兩種效應(yīng)相互作用，無所謂好壞，關(guān)鍵在于你的選擇與你自身的風險控制能力是否匹配。投資風險識別在其中就起著特別重要的作用，。要想準確識別房地產(chǎn)投資風險，開發(fā)商必須對企業(yè)以及項目的內(nèi)外環(huán)境條件進行全面的了解，運用各種風險識別的方法科學的分析人、物和開發(fā)活動中可能存在的各種風險因素來達到降低風險的作用。例如在同樣的宏觀調(diào)控中，雖然看到了市場存在的較大的機遇，但是沒有認識到自身資源存在嚴重不足，沒有正確根據(jù)自身情況判斷房地產(chǎn)投資風險，一味狂飆猛進的順馳倒在了黎明前的黑夜，而與其同級別甚至在其后的其他開發(fā)商卻抓住了機遇，成為了當前房地產(chǎn)開發(fā)第一軍團中的標桿企業(yè)。風險識別與自身情況密切相關(guān)，不同的投資主體有不同的風險承受能力，同樣的風險在不同的投資主體中應(yīng)該有不同的權(quán)重考量。從階段上來劃分，房地產(chǎn)投資項目的風險主要可以分為進入階段的風險、管理階段的風險、退出階段的風險。

2、房地產(chǎn)投資風險測量與應(yīng)對

房地產(chǎn)投資風險測量是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風險識別的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)投資中某一風險的發(fā)生概率、損失程度及范圍進行估量，并評估其系統(tǒng)風險度大小的過程。從上述風險識別劃分的三個階段來看，在當前中國的房地產(chǎn)市場中，前兩個階段的風險大于第三個階段，這與中國房地產(chǎn)市場10多年的持續(xù)向上發(fā)展密切相關(guān)，因此也導致了房地產(chǎn)投資在風險管理中對于退出階段的風險重視不夠。隨著發(fā)達國家經(jīng)濟的復蘇、全球去杠桿化的持續(xù)，資金成本的上升、國際資本流出的可能性加劇、居住房屋的局部飽和、電商對實體商業(yè)的擠壓，甚至反腐的加劇等都有可能導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)中長期的拐點，因此對于退出風險的研究和管理也是后期投資者必須關(guān)注的地方；

（1）進入階段的風險主要是對于市場環(huán)境的判斷，這個市場環(huán)境包括宏觀、中觀和微觀三個層面，內(nèi)部外部兩個領(lǐng)域，對于中小型投資者而言，重點關(guān)注中觀和微觀層面的研究，跟隨戰(zhàn)略不失為不錯的選擇，即跟進行業(yè)內(nèi)的標桿企業(yè)的步伐。但是對于大型投資者，必須將重點關(guān)注于宏觀領(lǐng)域，因為其內(nèi)部的管控機制相對成熟，對于城市層面、項目層面的研究相對合理，但是宏觀經(jīng)濟、政策、區(qū)域經(jīng)濟長期發(fā)展?jié)摿Φ惹∏∈瞧湫枰攸c關(guān)注的地方，這樣才能領(lǐng)先一步占領(lǐng)先機，或者領(lǐng)先一步遠離風險。同樣地，對于不同的投資者內(nèi)外部環(huán)境的研究也是進入性研究中的重要關(guān)注點，一樣的項目，不一樣的投資者將會有不同的收益可能，一定要切實把握自身資源與外部市場的結(jié)合點，這樣才能獲得與風險相匹配甚至更高的收益。有時不做比做更加有價值。

（2）管理階段的風險是三個階段中相對來說最為可控的風險，該階段中最重要的是微笑曲線中的前期研發(fā)，其次為工程施工與管理。前期研發(fā)決定了項目所能達到的高度，也是項目抗風險能力的最大保障，好的定位能夠最大程度地化解不利因素，取得超額收益；工程施工與管理是前期研發(fā)能轉(zhuǎn)化為實際產(chǎn)品的關(guān)鍵，沒有良好的風險管理能力，再好的創(chuàng)意也無法轉(zhuǎn)化為有吸引力的產(chǎn)品。做對的事情比把事情做對更加重要。

（3）退出階段的風險在當前市場中尚未完全凸顯，但是后期隨著房地產(chǎn)市場可能存在的下行風險該階段可能成為市場中最為重要的風險點，尤其是對于商業(yè)地產(chǎn)。我們目前商業(yè)地產(chǎn)的退出缺乏合理的渠道，大多數(shù)開發(fā)階段投資者僅能通過兩種手段來實現(xiàn)資金的退出，第一是全部規(guī)劃為可售型商業(yè)，第二是通過部分銷售部分自持的手段來實現(xiàn)整體資金的平衡，這兩種都存在后期較大的經(jīng)營風險。只有極少量實力雄厚的開發(fā)商才能提供完全自持的選擇，但是也面臨電商對于實體商業(yè)的侵蝕。住宅市場退出階段的風險當前出現(xiàn)分化，一二線城市住宅市場風險仍然較低，而三四線城市存在著較大的風險，這其實是進入風險沒有合理分析的遺留問題在退出階段凸顯出來。

對于退出階段的風險投資者要予以充分的重視和研究，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，市場必然進一步細分，投資者也要有所專注，這樣才能實現(xiàn)專業(yè)的人做專業(yè)的事，進一步降低和控制風險。另外，必須要對金融領(lǐng)域與地產(chǎn)平臺的結(jié)合進行充分地研究，為資產(chǎn)證券化做好準備。

結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，牽動著中國經(jīng)濟發(fā)展、金融安全乃至社會穩(wěn)定等諸多方面，當前全國房地產(chǎn)價值相對于GDP產(chǎn)值的比值已遠高于美國發(fā)生次貸金融危機時的水平，同時也出現(xiàn)了日本經(jīng)濟泡沫破裂前的種種景象，沒有永遠不變的市場，達摩克利斯之劍可能下一秒就降臨，上至政府、下至社會各界都對此給予了充分的重視，如何化解房地產(chǎn)市場的風險，實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展是當前最為迫切的經(jīng)濟與社會問題之一。

對于投資者而言，動輒數(shù)億、數(shù)十億資金的投入也關(guān)系著投資者自身和千萬個利益相關(guān)者的核心利益，房地產(chǎn)投資項目面臨的風險多種多樣，研究好自身的風險管理與控制，提高風險抵御能力，既是解決好自身發(fā)展的必要能力，同時也是對整體經(jīng)濟和社會化解房地產(chǎn)風險提供了堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻

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一、房地產(chǎn)項目收益管理概念

房地產(chǎn)項目開發(fā)是將土地（原材料）加工成住宅、商業(yè)、寫字樓等產(chǎn)品后進行銷售、經(jīng)營的行業(yè)。項目價值目前使用最廣泛、理論上最成熟、最健全的模型即為現(xiàn)金流量模型。其基本思想是增量現(xiàn)金流量原則和時間價值原則，也就是任何資產(chǎn)的價值是其產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量按照含有風險的折現(xiàn)率計算的現(xiàn)值。項目收益管理即運用動態(tài)的成本變化反映項目價值的變化，以便房地產(chǎn)項目在開發(fā)中對項目的決策進行比選，從而實現(xiàn)項目價值最大化。

二、房地產(chǎn)項目收益管理模型

價值=

其中，“現(xiàn)金流量t”是指項目開發(fā)各期的預期現(xiàn)金流量，包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，現(xiàn)金流入主要是收入，現(xiàn)金流出主要是成本；n指的是項目的開發(fā)周期；資金成本是指項目開發(fā)周期內(nèi)的企業(yè)綜合資金成本。

三、房地產(chǎn)項目收益管理的相關(guān)參數(shù)的估計

房地產(chǎn)收益管理模型的參數(shù)包括項目開發(fā)周期，各期的現(xiàn)金流量（包含流入和流出）和資金成本。這些參數(shù)是相互影響的，需要整體考慮，不可以完全孤立的看待和處理。

1.項目開發(fā)周期

按其項目開發(fā)后的狀態(tài)可以分為兩種類型：一是銷售，該物業(yè)類型銷售完畢后，由開發(fā)商回收現(xiàn)金后終結(jié)，該類型的開發(fā)周期是有期限的，根據(jù)開發(fā)節(jié)奏明確界定；二是自持有經(jīng)營，該物業(yè)類型由房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)持有，每年其租金收入扣除管理成本、稅費后有持續(xù)現(xiàn)金流流入，這種項目開發(fā)運營期限在未對運營項目轉(zhuǎn)讓前是永續(xù)的，且現(xiàn)金流入呈現(xiàn)一定的規(guī)律性，可用永續(xù)年金模型或準永續(xù)年金模型來實現(xiàn)。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)項目都比較大，會分成多期開發(fā)，周期會比較長，在進行項目的收益性分析時，對項目分期節(jié)奏要確定清楚，因開發(fā)時間的長短直接影響項目價值的計算。

2.現(xiàn)金流入

現(xiàn)金的流入主要指項目物業(yè)的銷售收入、存量資產(chǎn)運營的收入。對于項目直接的銷售，在確定開發(fā)及銷售周期內(nèi)，銷售收入一般有以下特點：一是收入的不均衡性，因房地產(chǎn)銷售大多是面向大眾市場，銷售的時點并不一致，故呈現(xiàn)離散狀；二是收入的延后性，房地產(chǎn)銷售大多是銀行貸款，首付后因?qū)徟盅盒枰粋€過程，往往比實際成交時間滯后，為便于計算，一般按照一年中固定時間來確定。對于經(jīng)營期的運營收入，一般存在一定的規(guī)律性，相對比較簡單。

3.現(xiàn)金流出

現(xiàn)金流出反應(yīng)的是房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本，房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要涉及范圍包括土地獲得價款、開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施工程費、園林環(huán)境費、公共配套設(shè)施費、期間費用（管理費用、銷售費用和招商費用）和相關(guān)稅費。上述的相關(guān)數(shù)據(jù)可根據(jù)企業(yè)的管理情況確定相關(guān)數(shù)值，運用EXCEL工具列表進行計算。

4.資金成本

資金成本是指投資資本的機會成本，這種成本不是實際支付的成本，而是一種失去的收益，是將資本用于本項目投資所放棄的其他投資機會的收益，因此被稱為機會成本。本身屬于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，對資金的使用效率要求更高，且大部分企業(yè)應(yīng)用的是借貸資金，通常可用邊際借款利率來代替。

四、房地產(chǎn)項目收益計算舉例

根據(jù)上述模型以及企業(yè)以往管理的參數(shù)，可計算出項目的現(xiàn)值，即項目的價值。為簡化而又形象的進行說明，舉例如下：某房地產(chǎn)項目購買土地支出10000萬元，當年報批報建等前期費用支出1000萬元；第二年工程支出9000萬元，同時在第二年實現(xiàn)預售，實現(xiàn)銷售額20000萬元，繳納稅費2000萬元（含預繳的土地增值稅和企業(yè)所得稅）；第三年工程支出5000萬元并交房，實現(xiàn)銷售額20000萬元，繳納稅費2000萬元（含預繳的土地增值稅和企業(yè)所得稅）；第四年土地增值稅和企業(yè)所得稅清算，需要補交2000萬元；企業(yè)的資金成本為10%。

為便于計算，管理費用、銷售費用及財務(wù)費用未考慮。則項目現(xiàn)值為：

（-10000-1000） + （-9000+20000-2000） / （1+10%） + （-5000+20000-2000） / （1+10%）2+（-2000） / （1+10%）3

= -11000 + 8182 + 10744 - 1503

= 6423萬元

當然在現(xiàn)實的房地產(chǎn)項目中，其復雜程度要遠超過如此，但基本原理即為此。由于開發(fā)時間比較長，對很多數(shù)據(jù)要善于簡化處理。例如，房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，每天都在發(fā)生資金的流入或流出，如考慮資金成本（或稱貨幣時間價值），會相當復雜，往往以一年為單位。當然為力求精確，也可用半年或一個季度來計算。但在收益管理中，為便于決策，以年為單位基本能滿足需要。

五、房地產(chǎn)項目收益管理的應(yīng)用

房地產(chǎn)收益管理應(yīng)用非常廣泛，其中一個重要方面是用于項目的決策。以往，由于土地價格及房地產(chǎn)價格的快速且持續(xù)上漲，在房地產(chǎn)收益管理需求尚不急迫，任何成本的增加、具備預售條件的工期及銷售周期的延長可由價格的上漲輕易化解。目前，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間日漸稀薄的情況下，收益管理可對房地產(chǎn)企業(yè)的決策起重要作用。

以下對房地產(chǎn)項目中常見的一些決策用收益管理進行分析，通常的方式是：根據(jù)房地產(chǎn)項目的相關(guān)參數(shù)，建立一個房地產(chǎn)項目收益管理模型，在不同的參數(shù)（決策因素）發(fā)生變化時分別代入模型，相應(yīng)的會引起項目價值的變化，哪個對應(yīng)參數(shù)的決策使項目價值提升的最大（或者是負面影響中使項目價值降低的最?。?，那么這個的決策即為最優(yōu)決策?？赡苡械臎Q策對應(yīng)的參數(shù)是多個，則多個參數(shù)同時代入，其原理是一樣的。

1.降低售價與快速銷售回現(xiàn)決策的分析

在房地產(chǎn)銷售的實務(wù)中，尤其是現(xiàn)在嚴厲的宏觀調(diào)控持續(xù)進行的情況下，降低售價可以帶來銷售量的增加，即現(xiàn)金加速回收。但如何確定降價與快速銷售回現(xiàn)的最佳平衡點成為一個難題。通常認為，在企業(yè)資金成本為12%時，如果物業(yè)提前銷售一個月對應(yīng)的價格可降低1%。實際上，在通過現(xiàn)值收益模型的測算中，由于稅收（土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅及附加等以及財務(wù)費用在稅前抵扣受限）的影響，往往是不對等的，其規(guī)律是房地產(chǎn)收益越是豐厚的項目，為盡快實現(xiàn)資金回收，下降的幅度可能更大，當土地增值稅增值率超過100%時，可對應(yīng)2-2.5個百分點；即使是在項目利潤率比較低的情況下，也可對應(yīng)1.1個百分點左右。因此，在降低售價和快速銷售回現(xiàn)的決策中，要在根據(jù)市場容量的同時，密切關(guān)系項目的收益情況，根據(jù)收益管理的模型做出最合理的決策。

2.開發(fā)周期縮短與成本增加的決策

在房地產(chǎn)工程開發(fā)的實務(wù)中，往往會面對一個問題，工期和成本的關(guān)系呈反比，即工期越短、成本越高，但同時對公司越有益。通過現(xiàn)值收益模型測算分析，考慮到房地產(chǎn)預售、稅收及財務(wù)費用可抵扣受限等因素，可得出如下結(jié)論：在企業(yè)資金成本為12%的情況下，在支付土地款后到拿到預售許可證這一階段，對房地產(chǎn)開發(fā)項目增加的成本（按銷售價格提升的百分比來計算）和提前預售時間（月份）的比例為1.5：1左右時，是基本平衡的，當然該比例與房地產(chǎn)的收益率（尤其是計算土地增值稅時增值率的大?。┟芮邢嚓P(guān)；在獲得預售許可證后，在不影響正常交房的情況下，其開發(fā)進度的快慢與項目的價值呈弱負相關(guān)的關(guān)系，即周期延長并不影響項目的價值，甚至由于工程款延后支付的原因會使項目價值增加。萬達提出的“5986”（拿地5個月后開工，9個月銷售，開盤第一個月銷售80%，開發(fā)體量的60%為住宅）房地產(chǎn)開發(fā)目標和萬達不計成本地提高項目的開發(fā)速度充分運用了這一原理。

3.車位處理的問題

篇10

房地產(chǎn)行業(yè)存在著“跟風”現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發(fā)周期中可能存在的風險。由于企業(yè)對項目的合理性，以及行業(yè)未來的發(fā)展趨勢沒有充分的認識，也沒有對市場需求進行全面的調(diào)研，使得企業(yè)的投資難以在短時間內(nèi)見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。

（六）資金的管控手段過于簡單

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進行的。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會涉及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時，這種簡單的資金管控形式，也會延長資金的回籠時間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議

（一）強化資金的風險管控意識

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強化資金的風險管控意識，讓全部員工都必須具備應(yīng)有的風險意識，只有每位員工在實際工作中都有意識的防范風險，不僅可以有效降低風險發(fā)生的概率，而且在風險出現(xiàn)時，大家才能有條不紊的采取措施規(guī)避風險，從而維持企業(yè)的正常運營。同時，作為高風險的行業(yè)，將風險控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內(nèi)，還有利于企業(yè)資金的正常流動，通過對資金的全方位調(diào)控，有效規(guī)避資金運營中存在的風險。

（二）合理執(zhí)行資金的計劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金計劃環(huán)節(jié)，并采用科學的方法，集合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷售、財務(wù)等專業(yè)人員對房地產(chǎn)項目資金及企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)項目投資計劃、施工節(jié)奏、銷售計劃、融資計劃、項目預算等制定切合實際的房地產(chǎn)項目全過程資金計劃，在全過程資金計劃的基礎(chǔ)上編制年度資金計劃、月度資金計劃，以確保資金計劃得到合理執(zhí)行，并能嚴格按照資金計劃管理資金。與此同時，企業(yè)還應(yīng)安排專門的人員，對資金的計劃情況作出全面的檢查，并嚴格監(jiān)督資金計劃執(zhí)行過程，不能忽略任何細節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來風險。如果在檢查和監(jiān)督過程中，發(fā)現(xiàn)有問題存在，則應(yīng)及時解決問題，或根據(jù)實際情況及時調(diào)整資金計劃，或嚴格執(zhí)行資金計劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計劃的合理執(zhí)行。

（三）建立完善的資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個企業(yè)管理中的重點，為提高資金管理效率，需要完善相關(guān)的資金管理制度，并制定相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴格按照制度要求開展工作。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，構(gòu)建一套行之有效的全面預算管理制度、房地產(chǎn)項目投資制度、房地產(chǎn)項目銷售制度、資金計劃管理制度、項目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規(guī)范房地產(chǎn)項目開發(fā)資金計劃、使用、回收等過程，讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動都處于可控狀態(tài)，增加資金運行的透明度，提高資金的利用率。同時，構(gòu)建項目經(jīng)濟后評價制度，評價項目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。

（四）豐富資金的融資渠道

單一的融資渠道會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為促進其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長支付時間等從上游施工方、材料商等處進行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進行融資。其次，可以通過金融機構(gòu)以多種形式進行融資，如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進行債權(quán)融資，籌集資金，從而減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力。另外，還可以通過股權(quán)形式進行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不斷的發(fā)展，如上市公司通過收購、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。

（五）提高資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產(chǎn)銷售，而在銷售環(huán)節(jié)，可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷量，首先要提高項目開發(fā)的準確性。這就要求企業(yè)在投資項目前，要做好市場調(diào)研工作，通過科學的分析，進行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開拓思路，以創(chuàng)新的思維，開展精準的營銷手段，通過快速實現(xiàn)銷售與回收資金，提高資金的使用效率。

（六）運用多樣化的資金管控手段

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)隨時掌握資金的使用情況和流動情況，所有的資金活動都應(yīng)建立相應(yīng)的臺賬，便于企業(yè)加強對資金的管控。與此同時，為保證資金信息的準確性，應(yīng)同時建立手工臺賬和系統(tǒng)臺賬，并定期對其進行專項檢查，對賬目進行匯總，并對賬單開展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據(jù)可依。此外，為了監(jiān)督資金管理人員的工作，還應(yīng)該建立相應(yīng)的績效考核機制和獎懲辦法，并制定資金管控每個階段的對應(yīng)制度，以確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨著越來越多的問題。因此，需要強化企業(yè)員工的風險管控意識，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來提高資金的使用效率，才能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境。

參考文獻：

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