導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，尤其是自2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的市場投資額增長迅猛，年投資均速達到了30%。2014年更是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產(chǎn)發(fā)展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產(chǎn)的投資。商業(yè)地產(chǎn)能夠得到快速發(fā)展主要有兩方面的原因：一方面是經(jīng)過幾輪的調(diào)控，對整個住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型，提高了對商業(yè)地產(chǎn)的持有比例，商業(yè)地產(chǎn)成為市場熱切的關(guān)注點;另一方面是受到城市化進程的推進，目前我國正面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的占比在不斷提高，服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮(zhèn)化進一步提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，從而提升消費對經(jīng)濟增長的貢獻率，加大了商業(yè)地產(chǎn)的需求。

2我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1以城市綜合體為核心的商業(yè)地產(chǎn)呈井噴式發(fā)展

隨著消費能力的提高及新型城鎮(zhèn)化的推進，傳統(tǒng)單一的商業(yè)氛圍難以滿足居民對消費多樣性的需求，而城市綜合體正符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，能夠?qū)㈨椖康慕ㄖδ芘c商業(yè)功能融入到城市的發(fā)展規(guī)劃中，對該區(qū)域起到一個引導(dǎo)的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴張，土地資源日益稀缺，居民個人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態(tài)上整合土地資源，集約化開發(fā)，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內(nèi)許多城市的商業(yè)地產(chǎn)都以城市綜合體為核心的形態(tài)出現(xiàn)。

根據(jù)國際慣例，當人均GDP達到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發(fā)展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進程，現(xiàn)今國內(nèi)大多數(shù)的重點城市都已迎來城市綜合體的大發(fā)展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項目的數(shù)目都在處于增長的趨勢，并出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展，部分區(qū)域存在供應(yīng)過剩。據(jù)統(tǒng)計，2013年全國50個熱門開發(fā)城市中，其中有11個城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現(xiàn)有土地供應(yīng)與規(guī)劃來看，這50個城市的綜合體個數(shù)及規(guī)模還將持續(xù)大幅攀升，預(yù)計到2015年非住宅總體量將達5.64億平方米，較2013年增長達77%。而到2015年在這50個城市中，將有26個城市的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內(nèi)諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點城市已進入城市綜合體快速發(fā)展期，新區(qū)建設(shè)、舊區(qū)改造等城市的更新，為城市綜合體的大規(guī)模發(fā)展提供了動力。

2.2商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，區(qū)域性過剩已成必然

從城市發(fā)展的角度出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)并不能無限發(fā)展而是有一定的市場容量，需考慮到一個城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民消費水平的能力。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量與城市的規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平和速度有著直接的關(guān)系。城市的人口較多，規(guī)模較大，相應(yīng)的對零售商品的需求量也較大，商業(yè)地產(chǎn)的市場容量也較大;城市的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，經(jīng)濟增長速度較快時，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費的主要影響因素，從而會加大對各類消費品與服務(wù)的需求量，擴大商業(yè)地產(chǎn)的市場容量。人均商業(yè)建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關(guān)系，人均可支配收入影響著人均商業(yè)建筑面積的大小（見表2）。根據(jù)資料顯示，世界中等經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)或國家的城市人均商業(yè)建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發(fā)達國家的人均商業(yè)建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達到1.7以上。這也說明商業(yè)地產(chǎn)是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經(jīng)濟人口承載力為基礎(chǔ)，通過模型預(yù)測了上海市商業(yè)地產(chǎn)的市場容量，結(jié)果表明2003―2008年上海商業(yè)地產(chǎn)市場容量增長速度與商業(yè)網(wǎng)點面積基本協(xié)調(diào)，2009年以來上海市商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業(yè)面積已達到飽和。而在國內(nèi)的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過了這個數(shù)字，上海的人均商業(yè)建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數(shù)字靠近，區(qū)域性過剩明顯。

2.3電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊

商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時，消費者的購買習(xí)慣正在慢慢地發(fā)生著變化，主要體現(xiàn)在四個方面：一是購物空間的立體化;二是購物時間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個方面的變化將改變之前在特定時間及地點的傳統(tǒng)消費習(xí)慣。而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物以其不限時間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費者購物消費的新渠道。越來越多的消費者對網(wǎng)購的消費傾向頗高，消費模式也逐漸從線下向線上轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國電子商務(wù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年我國的電子商務(wù)市場交易總額達到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網(wǎng)絡(luò)零售市場規(guī)模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當天的總銷售額為571億元。種種數(shù)據(jù)表明電子商務(wù)已進入快速發(fā)展階段，對傳統(tǒng)的零售商業(yè)造成一定的沖擊，影響著商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，在一定程度上促進了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及優(yōu)化。

3商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

3.1發(fā)展社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。它能夠滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求包括購物需求、各類服務(wù)需求及休閑娛樂需求。從國際經(jīng)驗來看，隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展與提高，社區(qū)商業(yè)將會是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計，社區(qū)消費約占整個城市消費品零售總額的30%，而在發(fā)達國家這一比例達到40%左右。目前社區(qū)商業(yè)在國內(nèi)尚處于起步階段，形態(tài)比較單一，基本都是傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實踐可操作性的研究理論。但社區(qū)商業(yè)是未來發(fā)展的趨勢，國內(nèi)一線的部分地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、保利及金地等開始關(guān)注社區(qū)商業(yè)，并加大了對其的投入。要使社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展，一方面是要考慮到傳統(tǒng)模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整。例如可以引進一批先進的零售業(yè)態(tài)，基于社區(qū)居民的多樣性需求增加服務(wù)項目，增設(shè)休閑娛樂項目，滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經(jīng)驗，促進現(xiàn)代化的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃新的業(yè)態(tài)形式，滿足社區(qū)居民集購物、餐飲、服務(wù)、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗式商業(yè)

隨著消費者收入的提高，消費心態(tài)的日趨成熟，消費需求的不斷升級，越來越多的消費者的消費行為已經(jīng)將單純的購物需求轉(zhuǎn)向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現(xiàn)了休閑、娛樂、餐飲、運動、培訓(xùn)等多樣性的消費訴求。未來的消費者更愿意在環(huán)境、服務(wù)、情感等方面買單。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，消費者在商場的一般逗留的時間在45分鐘左右，而在一個具備體驗功能的現(xiàn)代購物中心的逗留時間約為2.5小時到3小時。從中我們可以看出，消費者將更多的時間花在了其他方面而不是購物。體驗式消費也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費者，延長消費者的逗留時間，而且進一步促進商圈的成熟度。實際上，國外有不少成功的體驗式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內(nèi)一些房企也開始注重體驗式商業(yè)，萬科正在重新整合商業(yè)業(yè)態(tài)組合配比。2013年以來新開業(yè)的萬達廣場增加了體驗式業(yè)態(tài)的份額，比例將達到55%左右，而計劃在三年內(nèi)該比例將達到60%。

3.3轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

商業(yè)地產(chǎn)從起步到成熟可以概括為三個主要階段;階段一是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售，該階段主要以產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向;階段二是租售結(jié)合，通過銷售和自持商鋪實現(xiàn);階段三進入到商業(yè)地產(chǎn)的金融階段，表現(xiàn)為金融證券化影響物業(yè)持有主體。

從國內(nèi)的情況來看，對于商業(yè)項目盈利模式的選擇，較多的開發(fā)商會選擇銷售或租售結(jié)合，這樣

可以減小企業(yè)的資金壓力，而選擇自持則需要開發(fā)商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式已不能滿足未來的發(fā)展要求。像國外的商業(yè)地產(chǎn)市場，REITS的有望成為主角持有商業(yè)物業(yè)，一方面可以分散投資風(fēng)險，通過估值盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)價值增值，另一方面可以穩(wěn)定項目的現(xiàn)金流。

3.4注重商業(yè)地產(chǎn)的運營

商業(yè)地產(chǎn)的運營是指在招商完成后，基于商業(yè)項目的不同規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃和主題定位，對商業(yè)項目進行一個有序、有效的經(jīng)營管理。一個商業(yè)項目能否健康可持續(xù)的運營，除了正確的市場定位與招商外，關(guān)鍵還要看運營管理。而隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷成熟發(fā)展，運營的作用會顯得越來越重要，開發(fā)商逐漸會從重招商轉(zhuǎn)向重運營。但就我國目前來看，商業(yè)地產(chǎn)更側(cè)重于招商部分，忽略了運營管理的重要性，而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運營管理能夠提升商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運營的核心就是將松散的經(jīng)營單位、不同的消費形態(tài)以及多樣的業(yè)態(tài)組合統(tǒng)一為一個相同的經(jīng)營主題對其進行有效的管理。其本質(zhì)是把投資者、經(jīng)營者與管理者三者直接聯(lián)系到一起，組合成一個利益共同體，逐步形成商業(yè)項目的核心競爭力。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)　優(yōu)化　發(fā)展　趨勢探析

商業(yè)地產(chǎn)在整個地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的時間較晚，相對地產(chǎn)行業(yè)來說還處于一個較新的范疇。商業(yè)地產(chǎn)概念的提出基本是在2000年左右，首先在幾個經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)得到發(fā)展，例如上海、北京、廣州等，然后向全國范圍延伸。在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過程當中，筆者針對其發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展路徑和發(fā)展趨勢做出主要闡述，下本便是筆者的論述，與大家共同探討。

1.商業(yè)地產(chǎn)升溫的原因分析

近幾年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增速趨勢明顯，主要原因有以下幾點：

（1）城市化發(fā)展進程加快，促使城市消費人口增加、居民消費水平不斷提升，對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來講，發(fā)揮著積極的促進作用。

第一，站在城市化發(fā)展的角度進行分析，伴隨著城市規(guī)劃的實施，很多城市的經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)向轉(zhuǎn)向商業(yè)，在這種情況下，很多大城市不約而同的將新城區(qū)的開發(fā)作為城市發(fā)展的重點，同時，也在不斷進行著舊城的改造工程。CBD的建立、購物廣場的興建、商業(yè)街的改造既令城市面貌煥然一新，又讓廣大人民的生活水平大幅提升。因此，就商業(yè)地產(chǎn)，很多地方政府相繼出臺了一定的優(yōu)惠政策和扶持措施，使商業(yè)地產(chǎn)得以持續(xù)、健康地發(fā)展。

第二，站在居民消費水平的角度進行分析，伴隨城市居民人均工資收入水平、生活水平的顯著提高，其生活方式、消費方式也與從前有了明顯改變，無論是對休閑、娛樂、購物，還是社會交往上的一些商業(yè)活動，多方面的需求都在逐年增多。這種改變無形中已經(jīng)對商業(yè)場所的檔次、業(yè)態(tài)、品類、品牌、環(huán)境、服務(wù)等等諸多環(huán)節(jié)提出了更高要求，為商業(yè)地產(chǎn)的長足發(fā)展、品質(zhì)升級開啟了新的空間。

（2）住宅房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤下降，房地產(chǎn)開發(fā)商需要尋找新的利潤增長點，很多已在發(fā)展戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)型。從90年代中后期開始，我國住宅類房地產(chǎn)的年開發(fā)量增速每年都在20%以上。到近幾年，暴露出來的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)、市場定位和房價上漲等問題愈發(fā)明顯。國家先后出臺的一系列政策，更使很多房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受到影響。當前住宅房地產(chǎn)的平均投資回報率已經(jīng)相較低于商業(yè)地產(chǎn)。較好的投資回報促使房地產(chǎn)商開始考慮將部分資金由住宅類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營，加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

（3）我國加入WTO之后，外資零售企業(yè)在我國的開店限制得到解凍。商業(yè)地產(chǎn)在這樣的開放政策下得到了更長足的發(fā)展。

第一，外資零售企業(yè)增多，發(fā)展步伐加快，對商業(yè)地產(chǎn)的需求隨之增長。沃爾瑪、百思買、麥德龍等大型零售企業(yè)不斷擴大在華規(guī)模，中國開店數(shù)量逐年增加。第二，零售業(yè)開放帶動內(nèi)資商業(yè)的同步發(fā)展，增加了對商業(yè)地產(chǎn)的需求量。由此我們可以發(fā)現(xiàn)，零售業(yè)全面開放有效的促進了內(nèi)外資零售企業(yè)的同步發(fā)展與擴張，從而進一步為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了雙重需求，奠定了更為堅實的基礎(chǔ)。

2.商業(yè)地產(chǎn)繁榮背后的理性透視

當商業(yè)地產(chǎn)在全國大中城市勢如破竹，大力發(fā)展的同時，商業(yè)地產(chǎn)的空置率也有所升高，商業(yè)地產(chǎn)空置率的居高不下，不僅可能造成土地資源的浪費，還會在一定程度上使商業(yè)銀行面臨更高的金融風(fēng)險。

據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長。但其空置率，根據(jù)馳昂咨詢數(shù)據(jù)顯示，按照我國近年來年竣工商業(yè)地產(chǎn)建筑面積4000萬平方米推算，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)空置率將達到20%以上，遠遠超過國際公認的商業(yè)地產(chǎn)空置率10%的警戒線。商業(yè)地產(chǎn)過高的空置率造成了土地資源的浪費。

從金融風(fēng)險角度分析，一般來說商業(yè)地產(chǎn)對銀行的信貸平均依賴水平在70％～80％。參考商務(wù)部的《中國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》，2011年我國商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將達到一萬億元，銀行在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要承擔(dān)的資金將在7000億～8000億元之間。這就意味著當商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大量的空置房時，地產(chǎn)開發(fā)商難以達不到盈虧平衡點，勢必會造成商業(yè)銀行的不良貸款，從而增大了銀行的金融信貸風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)的空置率逐漸升高，究其原因一與地產(chǎn)開發(fā)商對于未來市場研判過于樂觀的預(yù)期有關(guān)，一是開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的理解還不夠深刻、透徹。在實際的分析研判中，開發(fā)商有時會忽略對隱性需求的研究。例如，當零售業(yè)不斷出現(xiàn)擴張，它的擴張方式并不一定就是開新的店面，有的是對現(xiàn)有門店資源的兼并、重組，在這種擴張方式下就沒有帶來對商業(yè)地產(chǎn)的需求。二是，現(xiàn)在國內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是由住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型，由于缺少對商業(yè)地產(chǎn)的基本認識和實際操盤的經(jīng)驗，習(xí)慣性的沿用住宅地產(chǎn)“開發(fā)-銷售-套現(xiàn)”的經(jīng)營模式，把用于住宅地產(chǎn)的經(jīng)營模式套用到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上來。

對于商業(yè)地產(chǎn)，這樣的開發(fā)經(jīng)營過程極易出現(xiàn)問題，例如，商業(yè)地產(chǎn)在進行后期管理和經(jīng)營過程中所存在的復(fù)雜性和重要性，是普通住宅地產(chǎn)經(jīng)營模式所無法比擬的。通常情況下，開發(fā)商為了可以及早獲得開發(fā)所帶來的利益，出現(xiàn)短視行為，在商業(yè)地產(chǎn)推廣的過程中，主要采用“拋房養(yǎng)鋪”的方式。這種方式就屬于商鋪產(chǎn)權(quán)式的銷售，開發(fā)商將開發(fā)出來的地產(chǎn)分開售賣，實際上是缺少對商鋪經(jīng)營管理和功能定位的考慮的表現(xiàn)。實踐表明，采用這樣的方式進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，最終很難獲得成功。

此外，商業(yè)地產(chǎn)的空置也可以稱為結(jié)構(gòu)性空置，主要體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式的同質(zhì)化與消費需求的多元化之間存在一定的矛盾。在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，一個好的商業(yè)布局，應(yīng)該是大、中、小項目協(xié)調(diào)發(fā)展的，各自擁有不同的定位，發(fā)揮不同的功效，只有這樣，其所提供的商品和服務(wù)才可以滿足不同的消費群體相應(yīng)需求。

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關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；網(wǎng)絡(luò)消費；雙渠道消費行為

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A

文章編號：1003-9031（2015）03-0035-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.03.07

一、引言

商業(yè)地產(chǎn)具備商業(yè)消費和房地產(chǎn)的雙重屬性，市場的風(fēng)險判斷和趨勢把握比住宅市場更為復(fù)雜。現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化恐慌仍源于扭曲的供求關(guān)系：一方面，供給非理性放大，地方政府的超前商業(yè)夢想和房地產(chǎn)企業(yè)扎堆開發(fā)相互交織；另一方面，不限購帶來的投機空間逐漸壓縮，價格虛高的擔(dān)憂壓制非理性的新購買方介入。網(wǎng)絡(luò)消費的出現(xiàn)，恰逢其時的加速了這一問題的暴露進程。同時，商業(yè)地產(chǎn)存在自我優(yōu)化機制，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)會和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營模式相融合，不同商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)會在差異化網(wǎng)絡(luò)消費產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性特征下出現(xiàn)差異化發(fā)展道路。挖掘并識別這種行業(yè)趨勢發(fā)展方向，能夠提升我們對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)的理解。本文擬從消費者行為角度著手，分析網(wǎng)絡(luò)消費影響下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，鑒別能分享網(wǎng)絡(luò)消費發(fā)展趨勢的商業(yè)地產(chǎn)類型及特征。

二、網(wǎng)絡(luò)消費對商業(yè)地產(chǎn)長期作用機理分析

隨著中國電子商務(wù)領(lǐng)域的興起，網(wǎng)絡(luò)消費正從商業(yè)消費層面對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)形成沖擊。這種沖擊不是住宅市場的簡單供需關(guān)系失衡，而是形成網(wǎng)絡(luò)消費――終端消費者――零售商――商業(yè)地產(chǎn)的間接影響路徑。相比于短期市場供需關(guān)系失衡，網(wǎng)絡(luò)消費所帶來的消費模式轉(zhuǎn)變對商業(yè)地產(chǎn)的影響著眼于中長期市場發(fā)展趨勢，以重塑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營理念改變行業(yè)發(fā)展態(tài)勢。網(wǎng)絡(luò)消費具有互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟兩大特征：提升信息透明度和降低交易成本。前者全方位的體現(xiàn)在產(chǎn)品屬性、價格比較和配套服務(wù)方面，增強消費者選擇權(quán)，激發(fā)其潛在消費欲望；后者能夠降低消費者和商家之間的交流成本，減少交易環(huán)節(jié)，提高消費者單位成本滿意度。在這兩種因素影響下，網(wǎng)絡(luò)消費行為普及能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)消費市場總體規(guī)模擴大和商業(yè)地產(chǎn)需求總量上升。我們認為，網(wǎng)絡(luò)消費行為能夠提升行業(yè)發(fā)展質(zhì)量和結(jié)構(gòu)，中長期利好商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

從空間維度看，網(wǎng)絡(luò)消費在壓縮傳統(tǒng)同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模同時能形成多元化新增商業(yè)地產(chǎn)需求。一是網(wǎng)絡(luò)消費形成新增消費需求。網(wǎng)絡(luò)消費渠道能夠發(fā)揮“做大蛋糕”的邊際效用，為消費者在區(qū)域性實體零售商無法滿足消費需求情況下提供更為便捷的消費渠道[1]。這種擴大零售業(yè)需求，激發(fā)消費潛力的效應(yīng)在三、四線城市表現(xiàn)得更為明顯。據(jù)統(tǒng)計，網(wǎng)絡(luò)消費中有39%消費規(guī)模為電子商務(wù)產(chǎn)生的全新新增消費（見圖1）。二是網(wǎng)絡(luò)消費形成全新商業(yè)運營模式，產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)生大量配套商業(yè)地產(chǎn)需求。網(wǎng)絡(luò)消費涉及商品體驗展示、物流配送、倉儲等多個環(huán)節(jié)，不同階段參與企業(yè)存在內(nèi)生商業(yè)地產(chǎn)需求。如網(wǎng)絡(luò)平臺企業(yè)需要購買/租用寫字樓作為辦公場所；物流配送企業(yè)在業(yè)務(wù)規(guī)模擴大同時會新增物流倉儲地產(chǎn)需求。此類商用配套和物流倉儲需求會隨著網(wǎng)絡(luò)消費行為固化持續(xù)產(chǎn)生，非商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域能夠保持長期繁榮發(fā)展。

從時間維度看，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新態(tài)勢逐漸顯現(xiàn)，同質(zhì)化低端競爭會被O2O模式和線上線下差異化競爭模式所取代，行業(yè)發(fā)展趨勢更為健康、持久。未來購物將不再是商業(yè)地產(chǎn)最重要的功能，集消費、休閑、文化、體驗、服務(wù)和參與于一體的商業(yè)模式會在網(wǎng)絡(luò)消費沖擊下被迫形成，將傳統(tǒng)零售商業(yè)地產(chǎn)塑造成為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗的真正意義上的“一站式”目的地體驗式消費中心。網(wǎng)絡(luò)消費和實體消費存在顯著差異，兩者不可能完全相互替代，也并非絕對相互排斥（見表1）。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟下，消費的碎片化和場景化會促進商業(yè)地產(chǎn)和網(wǎng)絡(luò)消費重新界定邊界，并在重疊領(lǐng)域互相融合。這種不斷碰撞和試錯的階段可能會持續(xù)較長時間，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式提供升級空間。

三、雙渠道消費行為下商業(yè)地產(chǎn)差異化發(fā)展路徑討論

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的興衰取決于消費者購買行為過程中對相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的需求程度。本文假設(shè)網(wǎng)絡(luò)渠道和實體店鋪渠道一并構(gòu)成消費者購買商品/服務(wù)的主要途徑，形成雙渠道共存的消費模式；同時假設(shè)消費行為分為信息搜索和產(chǎn)品購買兩階段。網(wǎng)絡(luò)渠道和實體渠道具有不同的特征屬性，在客戶消費行為過程中呈現(xiàn)一定的差異性優(yōu)勢。產(chǎn)品購買階段，實體渠道能夠帶給消費者較高的安全性、較低的交貨延遲和評估努力等正向感知。在不同的消費行為階段，消費者采取差異化的渠道獲得所需決策信息，最終形成四類雙渠道選擇行為（見圖2）。

消費者購買階段實體渠道和網(wǎng)絡(luò)渠道的替代互補關(guān)系是剖析互聯(lián)網(wǎng)時代消費行為變化對商業(yè)地產(chǎn)影響的本質(zhì)分析框架。我們認為，網(wǎng)絡(luò)消費行為對商業(yè)地產(chǎn)的影響大小聚焦于雙渠道消費行為下網(wǎng)絡(luò)渠道購買對實體渠道購買的替代程度，雙渠道消費行為模式對商業(yè)地產(chǎn)形成差異化影響。消費者在不同購買決策階段會對不同渠道產(chǎn)生差異性偏好，消費者的渠道選擇行為具有替代關(guān)系。網(wǎng)絡(luò)消費行為對商業(yè)地產(chǎn)的影響體現(xiàn)于在消費者購買行為階段網(wǎng)絡(luò)渠道對實體渠道的替代和擠出效應(yīng)的大小，形成四種差異化影響路徑。多樣化的消費行為模式導(dǎo)致不同類型商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)差異化的發(fā)展趨勢。

（一） “實體搜索+網(wǎng)絡(luò)購買”消費模式

1.作用機制。該消費模式中實體渠道對特定商品消費無法形成渠道轉(zhuǎn)換門檻，負向渠道間擴散機制大渠道內(nèi)于鎖定機制。網(wǎng)絡(luò)消費時代，消費者對信息如饑似渴，對價格及其敏感，青睞于借助網(wǎng)絡(luò)和移動技術(shù)掌握消費的主動性。

2.產(chǎn)品/服務(wù)特性。該消費模式中目標產(chǎn)品/服務(wù)具有市場消費頻率高、中間環(huán)節(jié)成本高的商品屬性，以日用百貨、普通服飾、美容化妝品為代表。如服裝類商品，其具有小批量、多款式的特點，行業(yè)管道層級多、費用高，中低端服裝品牌能夠利用網(wǎng)絡(luò)管道以價格讓利和備送貨便捷的優(yōu)勢形成巨大的網(wǎng)絡(luò)消費市場。此類產(chǎn)品單價較低、產(chǎn)品同質(zhì)性{，網(wǎng)絡(luò)購物渠道能在不顯著影響消費質(zhì)量的前提下大幅降低消費者支出成本。

3.商業(yè)地產(chǎn)分化。（1）消極影響：傳統(tǒng)多中間環(huán)節(jié)類商業(yè)地產(chǎn)會受到顯著的負面沖擊，以百貨商店、普通服裝店、大型超市等業(yè)態(tài)為代表?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)降低交易成本的優(yōu)勢在本消費模式中得以充分體現(xiàn)。一旦網(wǎng)絡(luò)消費渠道能夠在不降低商品適用性、安全性前提下給消費者帶來成本降低等優(yōu)勢，消費者將會傾向于通過網(wǎng)絡(luò)渠道實現(xiàn)購買行為，而無視信息搜索階段的渠道來源[2]。近年來，百貨商店逐漸淪為“試衣間”正是這種實體渠道無法對特定商品消費形成路徑鎖定的表現(xiàn)。（2）積極影響：兩類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)將會從“實體搜索+網(wǎng)絡(luò)購買”消費模式中受益。一類是適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，選擇線上線下模式融合的領(lǐng)先零售地產(chǎn)，以產(chǎn)品/服務(wù)展示、體驗中心為代表，承擔(dān)展示、體驗、互動的功能。這種互融在不同零售物業(yè)載體上呈現(xiàn)差異化的呈現(xiàn)方式。對服裝等單一化產(chǎn)品銷售商業(yè)體而言，線上線下需各有側(cè)重，形成“線下高端大氣上檔次，在線低調(diào)潘坑心諍”的經(jīng)營模式。如品牌服裝以實體門店銷售流行新款，作為品牌展示方式和聚客手段；以網(wǎng)上商城銷售過氣庫存，實現(xiàn)現(xiàn)金流優(yōu)化。對百貨超市等多樣化產(chǎn)品銷售商業(yè)體而言，利用實體門店比較優(yōu)勢加強體驗消費模式，吸引新增消費群體分享互聯(lián)網(wǎng)紅利。另一類是基于網(wǎng)絡(luò)消費的衍生配套商業(yè)地產(chǎn)，以辦公用房、倉儲物流用房為代表。網(wǎng)絡(luò)購物渠道擴大全社會商品/服務(wù)消費規(guī)模，諸多“網(wǎng)絡(luò)賣家”會加大普通辦公用房需求，客觀上倉儲物流用房會隨著物流行業(yè)的急速發(fā)展面臨新的發(fā)展機遇。

（二） “網(wǎng)絡(luò)搜索+網(wǎng)絡(luò)購買”消費模式

1.作用機制。該消費模式中，網(wǎng)絡(luò)渠道在特定情境下對商品消費擁有排他性，產(chǎn)生顯著渠道鎖定效應(yīng)，對實體渠道影響較為深遠。相對實體店鋪渠道搜集信息的繁瑣性，網(wǎng)絡(luò)渠道能夠提供消費者更高的搜索感知便捷性和愉悅感，增加其利用網(wǎng)絡(luò)渠道購買的需求。

2.產(chǎn)品/服務(wù)特性。該消費模式中目標產(chǎn)品/服務(wù)具有標準化程度高、易配送的商品屬性，以數(shù)碼、圖書音像、家電、零售金融為代表。信息搜索階段消費者在網(wǎng)絡(luò)渠道不用花費太多的時間和精力就能獲得產(chǎn)品的價格和規(guī)格信息，降低購買階段網(wǎng)絡(luò)渠道購買風(fēng)險，獲取較低價格等其它相對優(yōu)惠。以3C產(chǎn)品為例，現(xiàn)階段網(wǎng)絡(luò)消費能夠?qū)崿F(xiàn)幾乎所有類型、品牌的電子產(chǎn)品購買，且發(fā)送貨物流體系完備。該類商品作為標準化產(chǎn)品對購物體驗要求較低，消費者通過網(wǎng)絡(luò)渠道實行購買行為，能夠獲取性價比高、售后服務(wù)好的同質(zhì)商品。

3.商業(yè)地產(chǎn)分化。（1）消極影響：傳統(tǒng)標準化商業(yè)地產(chǎn)會受到顯著的負面沖擊，以3C數(shù)碼商城、書店、大型家電賣場等業(yè)態(tài)為代表。網(wǎng)絡(luò)消費能夠為消費者提供便捷的信息搜集方式，大型網(wǎng)絡(luò)購物平臺能夠為消費者提供安全可靠的商品配送服務(wù)。根據(jù)渠道鎖定機制，在同一渠道內(nèi)消費者對特定渠道的信息搜索意愿越強，其對該渠道的產(chǎn)品購買意愿也越強，傳統(tǒng)實體店面毫無競爭優(yōu)勢。（2）積極影響：同“實體搜索+網(wǎng)絡(luò)購買”消費模式類似，“網(wǎng)絡(luò)搜索+網(wǎng)絡(luò)購買”消費模式能夠為商業(yè)地產(chǎn)形成兩個全新深耕領(lǐng)域。一是網(wǎng)絡(luò)消費所形成的各類售后服務(wù)類商業(yè)地產(chǎn)。通過實體店面解決面對面的售后服務(wù)需求是互聯(lián)網(wǎng)銷售行業(yè)得以持久發(fā)展的重要保障因素。二是基于網(wǎng)絡(luò)消費的衍生配套商業(yè)地產(chǎn)，以辦公用房、倉儲物流用房為代表。

（三） “實體搜索+實體購買”消費模式

1.作用機制。這種消費模式存在兩種作用機制。一類是強化信息搜索階段和購買階段的路徑鎖定機制，聚焦于實體渠道信息搜索的轉(zhuǎn)化效率。利用有效的促銷手段和商品展示平臺，提示或激起消費者尚未滿足的消費需求，利用沖動消費和體驗消費的方式直接將消費欲望轉(zhuǎn)化成消費行為[3]。一類是強化消費者對實體渠道購買路徑的依賴和信任，形成直接的路徑依賴，為消費者帶來安全感和享受感。

2.產(chǎn)品/服務(wù)特性。該消費模式中目標產(chǎn)品/服務(wù)具有消費者購買決策依賴主觀價值判斷的商業(yè)屬性，可體現(xiàn)于兩方面與作用機制相對應(yīng)。一是消費頻率高的低價值產(chǎn)品/服務(wù)，容易通過實物接觸激發(fā)消費者產(chǎn)生即時沖動消費行為。二是商品價值高、含有個人審美觀的高端產(chǎn)品/服務(wù)。如在奢飾品消費和小眾個性化制定行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)能夠憑借核心的商業(yè)位置和吸引眼球的展示效果提升特定消費群體忠誠感。

3.商業(yè)地產(chǎn)分化?！皩嶓w搜索+實體購買”消費模式中，網(wǎng)絡(luò)消費行為并未直接對相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生直接影響。能否保持差異化競爭優(yōu)勢，隔離網(wǎng)絡(luò)消費潛在影響，取決于相應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)能否以獨特的商品屬性和銷售模式影響消費者行為，形成較強的渠道內(nèi)鎖定效應(yīng)。

（四） “網(wǎng)絡(luò)搜索+實體購買”消費模式

1.作用機制。實體渠道發(fā)揮正向渠道擴散機制，利用網(wǎng)絡(luò)搜索渠道形成搭便車效應(yīng)。實體渠道如能夠通過服務(wù)水平、購物環(huán)境等因素形成“過程溢價”，滿足客戶消費安全感需求，將可彌補銷售成本高于網(wǎng)絡(luò)渠道的弊端，形成“網(wǎng)絡(luò)渠道搜索信息+實體渠道購買”的消費路徑。

2.產(chǎn)品/服務(wù)特性。該消費模式中目標產(chǎn)品/服務(wù)具有兩類商品屬性。一是具有渠道壟斷特性，只能通過實體渠道產(chǎn)生消費，以餐飲、娛樂為代表。二是具有體驗消費特征，難以配送的商品/服務(wù)。消費者需要通過近距離體驗所購商品的性能和款式，降低購買過程中的不確定性，實現(xiàn)在休閑體驗中滿足個性化消費的心理需求。

3.商業(yè)地產(chǎn)分化。此類消費模式對商業(yè)地產(chǎn)能夠產(chǎn)生顯著的積極影響。網(wǎng)絡(luò)渠道的出現(xiàn)使市場之間的搜尋成本急劇降低，消費者能夠在信息搜索階段獲得更為豐富的商品信息，提高消費能力，形成更為龐大的潛在消費需求[4]。餐飲服務(wù)和文化娛樂在商業(yè)地產(chǎn)中的重要性將會逐漸高于零售購物，休閑娛樂體驗性消費能夠帶來包括各類服務(wù)供應(yīng)店鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。

通過以上四種消費行為路徑影響分析，我們可以得出：網(wǎng)絡(luò)消費對商業(yè)地產(chǎn)的影響具有多元化復(fù)雜屬性，不同的消費渠道和行為階段的組合產(chǎn)生多樣性效果（見表2）。利用差異化的情景因素和商品/產(chǎn)品特性，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠選擇性聚焦不同類型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，規(guī)避網(wǎng)絡(luò)消費對實體商業(yè)形態(tài)負面影響，享受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟紅利?；谙M者行為路徑的分析和判斷，有助于我們對商業(yè)地產(chǎn)分化方向和程度進行判斷，尋找優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目。

四、未來零售地產(chǎn)業(yè)態(tài)分化趨勢判斷

商業(yè)地產(chǎn)是實體消費的核心載體，在網(wǎng)絡(luò)消費沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)實施藍海戰(zhàn)略，必定要能形成差異性競爭優(yōu)勢，保持顧客購買意愿的持續(xù)建立。我們認為未來商業(yè)地產(chǎn)會在網(wǎng)絡(luò)消費的影響下形成明顯的商業(yè)形態(tài)分化，持續(xù)看好以下四類商業(yè)地產(chǎn)。

（一）體驗經(jīng)濟式商業(yè)地產(chǎn)

該類地產(chǎn)具有差異競爭力的服務(wù)性體驗業(yè)態(tài)特征，以餐飲、影院等娛樂休閑商業(yè)地產(chǎn)模式為代表。消費者最終消費體驗一定要通過實體渠道完成，實體商業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)品/服務(wù)購買階段具有天然壟斷優(yōu)勢。服務(wù)性體驗業(yè)態(tài)能夠有效聚集人氣，具備開放性、注重消費情景、體驗及交流功能，通過差異化消費路徑回避網(wǎng)絡(luò)消費負面沖擊。網(wǎng)絡(luò)消費行為不僅不會抑制此類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，還會帶來兩大促進作用。一是擴大消費客戶群體，提升商業(yè)地產(chǎn)需求?；ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟下，閑暇時間的消費活動重要性加大，以外出購物為目標的行動演變成休閑、放松、社交等一種全新生活方式。休閑體驗式消費規(guī)模會進一步擴大。二是提高消費者決策效率，改變商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)。網(wǎng)絡(luò)渠道為潛在消費者提供了便捷的信息搜索渠道，產(chǎn)品/服務(wù)提供商無需過度依賴通過商業(yè)地產(chǎn)地段、樓層等外在資源吸引客戶。體驗經(jīng)濟商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量和消費環(huán)境成為地產(chǎn)項目好壞的首要判斷標準，區(qū)域地段選擇重要性有所降低。

（二）具有核心競爭力的購物式商業(yè)地產(chǎn)

傳統(tǒng)零售地產(chǎn)受到網(wǎng)絡(luò)消費行為的較大程度負面沖擊，但并未意味著此類商業(yè)地產(chǎn)失去發(fā)展空間。網(wǎng)絡(luò)渠道不會完全替代傳統(tǒng)實體渠道，兩者并存的狀態(tài)將會長期存在，具有核心競爭力的購物式商業(yè)地產(chǎn)會在優(yōu)勝劣汰后獲得更為堅實的發(fā)展基礎(chǔ)。這種競爭力的核心在于建立傳統(tǒng)實體銷售的差異化競爭優(yōu)勢，利用增值服務(wù)產(chǎn)生超越商品價值本身的溢價空間。零售業(yè)態(tài)可利用兩種方式實現(xiàn)O2O互動，滿足不同層次消費需求。一類走“高大上”路線，聚焦高端消費，將“小而美”作為發(fā)展方向。精品百貨以及時尚主題購物將是可行的商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)，通過精選商品類別、甄選品牌、定位高端時尚的體驗式購物。放棄長尾做大而全，做到“有所為、有所不為”。一類走“小清新”路線，以名品折扣店業(yè)態(tài)為代表。知名品牌商品直銷和價格適中的地產(chǎn)經(jīng)營模式，能削弱網(wǎng)絡(luò)消費“價廉”比較優(yōu)勢吸引力度，增加實體渠道“物美”優(yōu)勢，進而降低網(wǎng)絡(luò)渠道購物的擴散效應(yīng)。此類優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目往往將零售、娛樂和餐飲這三種元素相互交織，形成全人群、全天候一站式購物消費氛圍，通過豐富完善傳統(tǒng)購物中心功能，增強面對面營銷和現(xiàn)場實時消費種類，增加客戶實體渠道購買行為粘性。

（三）社區(qū)式商業(yè)地產(chǎn)

網(wǎng)絡(luò)消費具有明顯的時效困境，無法滿足消費者即時性、臨時性消費需求。社區(qū)式商業(yè)地產(chǎn)能夠充分發(fā)揮便民性易接觸性特征，降低消費過程中的時間成本。社區(qū)式商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)以便利店為代表，毗鄰居住區(qū)，根據(jù)人口密度自然生成合適的生存空間。便民式商業(yè)地產(chǎn)往往鑲嵌入小區(qū)，利用住宅小區(qū)為依托進行的配套開發(fā)，能夠有效滿足周邊穩(wěn)定客戶的沖動性購買和急需性購買需求[5]。除常規(guī)商品銷售外，便利店還能形成信息傳遞中樞平臺，提供各類增值服務(wù)，這是網(wǎng)絡(luò)消費無法實現(xiàn)的增值功能。開發(fā)方式上多采用小區(qū)商鋪或交通設(shè)施商鋪方式，利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，滿足特定范圍內(nèi)潛在客戶的便捷性需求和沖動型需求。由于消費者總體數(shù)量有限，不可能形成過大面積的單一商業(yè)門店，小型化單體商業(yè)獨立體更容易被零售商所認可，形成多元化的商業(yè)環(huán)境，滿足多品種個性化需求。

（四）具有電商屬性的非零售商業(yè)地產(chǎn)

網(wǎng)絡(luò)消費趨勢必然帶來新的商業(yè)模式，新增新型商業(yè)地產(chǎn)需求，改變整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需求結(jié)構(gòu)。享受網(wǎng)絡(luò)消費正向影響的商業(yè)地產(chǎn)主要可包括兩類：一類是“網(wǎng)絡(luò)虛擬賣家”經(jīng)營管理形成的辦公需求，以電商創(chuàng)業(yè)園等寫字樓類商業(yè)地產(chǎn)為代表。一類是網(wǎng)絡(luò)消費配送環(huán)節(jié)形成的物流倉儲需求，以現(xiàn)代化規(guī)模型倉儲物流地產(chǎn)為代表。聚焦于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集群或?qū)I(yè)市場周邊的此類商業(yè)地產(chǎn)能夠形成實體貿(mào)易和互聯(lián)網(wǎng)渠道運營間的無縫對接，發(fā)展?jié)摿Ω鼮橥怀觥?/p>

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[4]涂紅偉，周星.消費者渠道遷徙行為研究評介與展望

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；措施

Abstract: in market economic development of increasingly deepening today, under the influence of the development of real estate boom. In recent years the rapid development of China's commercial property, commercial real estate in China's economic and social development that plays an important role. The paper discusses how to promote commercial real estate development to make an analysis of the factors, put forward the corresponding countermeasures and measures to solve the problems in the development of the commercial real estate, promote commercial real estate, nice and fast development.

Keywords: commercial real estate; Economic management; measures

中圖分類號： D922 文獻標識碼：A 文章編號：

【正文】

1.前言

隨著社會的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷更新?lián)Q代，商業(yè)地產(chǎn)且要生存和發(fā)展，抓好經(jīng)營和管理是根本。經(jīng)濟管理是構(gòu)成企業(yè)生產(chǎn)力的重要因素，是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動和進行生產(chǎn)管理的主要基礎(chǔ)，具有非常重要的作用。經(jīng)營和管理作為商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)中的一個重要體系,是商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新的一項重要內(nèi)容。大力發(fā)展行業(yè)高新技術(shù),提高行業(yè)技術(shù),促進商業(yè)地產(chǎn)的改革與發(fā)展,其關(guān)鍵經(jīng)濟環(huán)節(jié)及其管理，是目前需要加深認識的一個重要問題。因此，為創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益，以維持盈利目標和保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟活動順利進行，進行項目經(jīng)濟管理的根本目的是為了確定公司與項目管理部門之間的經(jīng)濟關(guān)系,實行目標管理等具體的改進措施。

2. 目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的問題

在我國現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)總體趨勢較為落后，由于企業(yè)規(guī)模、技術(shù)和外部環(huán)境等原因，發(fā)展速度與發(fā)達國家的差距較大，所以商業(yè)地產(chǎn)在市場競爭中面臨一些難以逾越的障礙，致使企業(yè)發(fā)展陷入困境。

2.1內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)不科學(xué)

商業(yè)地產(chǎn)在創(chuàng)業(yè)初期，由于人員數(shù)量少，監(jiān)管體制不規(guī)范不完善，往往會以一種簡單的結(jié)構(gòu)方式進行管理。由于商業(yè)地產(chǎn)管理和監(jiān)督機制不健全,過于簡單化的組織結(jié)構(gòu)，常常會出現(xiàn)成員之間分工不明確、組織結(jié)構(gòu)分化不明顯（利、責(zé)、權(quán)）不清，吸引不到關(guān)鍵人才。一般來講商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定性與其他企業(yè)管理模式不同，經(jīng)營與管理規(guī)模上有所不同，財務(wù)由公司統(tǒng)一核算和管理，項目人員只分工負責(zé)具體的前期開發(fā)、設(shè)計委托、工程管理、廣告銷售等工作，制度上進程受阻和難以流動，管理上面臨規(guī)模極限，尤其表現(xiàn)為科技人才和管理人才匱乏，經(jīng)過培訓(xùn)上崗的技術(shù)人員，文[施金亮，鐘璇.中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題及對策[J].中國外資， 2009， (12).56-64]化知識和科技知識水平偏低，技術(shù)創(chuàng)新能力不足，所以商業(yè)地產(chǎn)對人才的需求更具多樣性和復(fù)雜性，嚴重阻礙企業(yè)的生存和發(fā)展。

2.2外部組織結(jié)構(gòu)不完善、不健全。

無論是經(jīng)營者,還是每一個職工,對企業(yè)穩(wěn)定地進行生產(chǎn)經(jīng)營活動都很重要。外部機構(gòu)又稱為市場控制機制，包括產(chǎn)品市場、股票市場和社會服務(wù)體系。對于大多數(shù)中小型企業(yè)而言，建立符合市場經(jīng)濟的發(fā)展機制非常重要?，F(xiàn)在我國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)在項目開發(fā)責(zé)，權(quán)，利脫節(jié)；公司內(nèi)部各項目部之間互相攀比現(xiàn)象嚴重，沒有具體點的業(yè)績衡量指標，長期下去就會渙散斗志，影響效率；開發(fā)項目成本不易控制，由于項目管理部門本身利益和節(jié)約費用開支沒有直接關(guān)系，在遇到困難和矛盾的時候不能千方百計去多做工作，造成費用成本增加和擴大；風(fēng)險利益機制不完善，項目經(jīng)理及每個項目崗位在市場競爭中,不具備競爭實力與優(yōu)勢, 往往沒有一個系統(tǒng)的、完善的管理制度體系和人力資源管理體系，難以形成真正行之有效的激勵與約束機制，有時容易形成排外的企業(yè)氛圍,不利于企業(yè)引進新的人才。

3. 強化城市管理、 加強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理

3.1深度介入商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃管理

政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理政策、 措施等，主要集中在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，而對商業(yè)地產(chǎn)的管理卻顯得不夠深入。當前我國商業(yè)地產(chǎn)管理正處于多元化和全球化的發(fā)展趨勢，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。經(jīng)濟管理是商業(yè)地產(chǎn)的重頭戲，提高整體隊伍素質(zhì),明確工作指導(dǎo)思想，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)管理的技術(shù)方法和經(jīng)濟方法。加強提高商業(yè)地產(chǎn)自身現(xiàn)有的基礎(chǔ)和原有的優(yōu)勢，尤其是人口信息系統(tǒng)，可以對人口空間地理信息進行查詢、 檢索、 處理、 分析，顯示和更新，這類信息構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)專用信息中的消費者分析的主要來源，積極的加大對商業(yè)地產(chǎn)的組力度，不斷的改善和加強自己競爭力。經(jīng)濟細胞的互補性和多樣性，從根本上優(yōu)化商業(yè)型企業(yè)的需求生存需求結(jié)構(gòu)與發(fā)展結(jié)構(gòu)，從而使商業(yè)地產(chǎn)能夠更健康快速的發(fā)展。

3.2培育商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，加強后續(xù)經(jīng)營監(jiān)管

在市場經(jīng)濟條件下，促使我國競爭與和合作的加劇，使我們能更清楚的認識到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題。在一個成熟的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，除了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，還應(yīng)該有成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)，如商業(yè)地產(chǎn)招商公司、 地產(chǎn)運營公司、 商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計院等等。優(yōu)勢的產(chǎn)品、良好的信譽、人才結(jié)構(gòu)管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。各級政府都要加強對商業(yè)地產(chǎn)的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，提高商業(yè)地產(chǎn)素質(zhì)和管理創(chuàng)新等方面增強實力，及時調(diào)整和完善相關(guān)政策。準確定位是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，使我國商業(yè)地產(chǎn)走出困境，促進我國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。通過不斷的深化改革，無論是內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)還是外部組織結(jié)構(gòu),有力地推動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3.3樹立先進的經(jīng)營管理理念，注重專業(yè)管理人才的培養(yǎng)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時對經(jīng)營方向的恰當?shù)亩ㄎ皇侵陵P(guān)重要的，必須以消費市場的需求為中心，同時加強合理的商業(yè)布局，尤其是[何曉兵.我國商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展淺探[J].商業(yè)時代， 2011,(03).35-46]購物中心、大型超市等規(guī)模較大的商業(yè)物業(yè)，大型商業(yè)物業(yè)在建設(shè)開發(fā)中必須要考慮一個城市發(fā)展規(guī)劃中區(qū)，對商業(yè)地產(chǎn)的地理位置、結(jié)構(gòu)布置、發(fā)展規(guī)模等進行統(tǒng)一的規(guī)劃布局。開發(fā)商一般只看重由于人流預(yù)期增加帶來的地段預(yù)期升值潛力，且城市管理者未對區(qū)域功能進行明晰定位和指導(dǎo)，使得開發(fā)商往往忽視了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性，對商業(yè)地產(chǎn)項目的定位存在一定的隨意性。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中，商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產(chǎn)的增值利潤，而是在于持續(xù)的經(jīng)營管理，提升商業(yè)空間的價值。

4結(jié)尾

隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨激烈，為了及時把握邁向經(jīng)濟社會時展的新趨勢，進一步推進商業(yè)地產(chǎn)機制創(chuàng)新、準確定位和良好的信譽一體化發(fā)展，促進我國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃與管理具有十分重要的意義

【參考文獻】

1. 張健，董英蘭.商業(yè)地產(chǎn)潛力規(guī)模的影響因素及決策研究[J].中國房地產(chǎn)， 2010， (3).76-82

篇5

商業(yè)地產(chǎn)對于地產(chǎn)業(yè)來說是相對較新的一個范疇，自從中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均在加快進軍中國市場，一些新興的商業(yè)類型推動了國內(nèi)商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展。除北京、上海、深圳等經(jīng)濟中心城市外，自2002年開始，國內(nèi)一些大中城市商業(yè)類物業(yè)叫賣聲迭起，而且賣價屢屢摸高，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭令人咋舌，各地都開始爭建商業(yè)"一條街"及大型購物中心。成都的開發(fā)商建出了成批的底商，大連萬達則將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標，與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成了戰(zhàn)略性同盟，并相繼在多個城市開發(fā)了萬達購物廣場。大連萬達對商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位很快吸引了家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等國內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟。有數(shù)字表明，2002年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額增加了11.8%，商業(yè)地產(chǎn)市場正在從長達近10年的沉寂中走出，并快速升溫。

北京商業(yè)地產(chǎn)的明天

北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是全國的一個縮影，或許能準確概括其發(fā)展態(tài)勢的只有這兩個詞“風(fēng)險、機遇”。在北京，隨著商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項目的上馬，近三到五年內(nèi)，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)一個集中供應(yīng)的高峰期，新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將在300-400萬平方米，從靜態(tài)總量來講基本將滿足北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求。這使得我們不得不審慎的關(guān)注北京市區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

從商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展來說，預(yù)計到2006年，國外所有業(yè)態(tài)都將出現(xiàn)在北京，而對于商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，也將迎來發(fā)展的高峰，預(yù)計國際零售100強至少有50%將在北京開店。

從新開店形式看，以社區(qū)為目標客戶集中區(qū)域的中小型百貨、購物中心等將持續(xù)發(fā)展；超市會有非常大的發(fā)展空間，而大型百貨與購物中心則發(fā)展空間有限；各類專業(yè)店和專賣店在這幾年會有突飛猛進的發(fā)展，各種不同類型的連鎖專賣店將在北京開業(yè)經(jīng)營，從而進一步擴大商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化發(fā)展。

所謂shopping mall的概念將繼續(xù)被炒作，但由于經(jīng)營以及管理的環(huán)節(jié)繁雜，可變因素多，因而操作難度較大，應(yīng)該在全面市場調(diào)研及分析的基礎(chǔ)上有限度的發(fā)展。

從商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)看，商業(yè)街的建設(shè)會更朝著各種不同專業(yè)街發(fā)展，而不是以綜合商業(yè)街發(fā)展為主，同時由于投資門檻的降低，以面向中小投資商為主的中小店鋪供應(yīng)量加大。

總量的增加值是表象之一，在具體的分析了商業(yè)地產(chǎn)各個方面的發(fā)展趨勢之后，我們不難發(fā)現(xiàn)，北京市商業(yè)地產(chǎn)在今后幾年將會強力發(fā)展，同時在總量增加的狀況下，將進一步完善商業(yè)體系布局以及商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)市場亦將會成為眾多地產(chǎn)開發(fā)商在北京的集中投資方向。但是，商業(yè)地產(chǎn)的運作以及其所涉及的環(huán)節(jié)之多遠甚于住宅地產(chǎn)。因而其成功與否除去項目本身之外，其開發(fā)策略以及運作管理方式將是關(guān)鍵。只有定位準確、策劃精彩、業(yè)態(tài)合理、招商運作有序、經(jīng)營管理完備的商業(yè)物業(yè)，才能避免商業(yè)物業(yè)運作的短期效應(yīng)，保證其地塊價值的持續(xù)提升以及商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)價值何在

要分析商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的策略以及要點，就必須了解影響商業(yè)地產(chǎn)價值的主要因素。

區(qū)位條件 宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價值。同一個城市的不同區(qū)位，具有不同的級差地租，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本。

物業(yè)業(yè)態(tài)類型 不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的租金由高到低的順序是：商場、康樂中心、寫字樓、公寓。而珠寶首飾、化妝品、女子時裝在各類商店的收益能力排比中則最高。

綜合經(jīng)營程度 大型綜合性商業(yè)大樓，往往一應(yīng)俱全，它們互相配合，提升價值。而分散型的物業(yè)則不具備價值的相互提升，因而區(qū)域商業(yè)物業(yè)集中化、綜合化將是影響因素之一。

時間因素 區(qū)域性購物中心有長期投資前景，一般用3-5年時間便可進入最佳經(jīng)營期，并可保持10年左右，此時價值最大。之后則須進行重新裝修，價值降低。

可持續(xù)發(fā)展引導(dǎo)成功

提升開發(fā)商開發(fā)理念 一般“三合一”的有機整體，是一個不可中斷的鏈條，開發(fā)商不能只管賣鋪賺錢，而必須考慮為投資者和經(jīng)營者留下充分的利潤空間，做到不是僅僅開發(fā)商賺得利益但投資者與經(jīng)營者利益微薄，從而使投資以及經(jīng)營積極性降低；另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，依托城市經(jīng)營的大環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢起飛從而使得地區(qū)商業(yè)價值提高，以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這是許多專家學(xué)者都提出并強調(diào)的觀點。

在開發(fā)商操作商業(yè)地產(chǎn)項目時，應(yīng)在運作中表現(xiàn)出城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平的總體提升。第一是大多數(shù)開發(fā)商都應(yīng)摒棄“賺到錢就走人”的投機方式；第二是商業(yè)地產(chǎn)從單一、低檔的沿街店鋪提升為內(nèi)涵豐富、社會效益巨大的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。這都能表現(xiàn)出開發(fā)商開發(fā)理念的提升和社會責(zé)任感的日益增強。

另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視展示地域文化特色。北京城市文化特色應(yīng)該在商業(yè)地產(chǎn)中得到創(chuàng)造性的體現(xiàn)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為既能完美實現(xiàn)商業(yè)價值，又能代表地域文化特色的標志性作品。

合理分配利潤空間 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)由多個環(huán)節(jié)組成――“開發(fā)-銷售-經(jīng)營-管理”。作為開發(fā)商，當然要講求投資效益，追求利潤最大化，但不能把利潤空間都占完，必須給第二個、第三個環(huán)節(jié)留下足夠的利潤空間。反之，即第二個、第三個環(huán)節(jié)沒有利潤空間，將直接導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營管理不成功，這對開發(fā)商的品牌、信譽造成的打擊是直接和致命的。專家們建議，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營應(yīng)由專業(yè)化的經(jīng)營管理公司來包裝，來經(jīng)營管理，以形成品牌效應(yīng)。這也是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商通過多年的摸索總結(jié)出的基本規(guī)律。

選擇最佳贏利以及營銷模式 商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。商業(yè)地產(chǎn)有4個權(quán)益可以分開：即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。按4個分開和其他特點，商業(yè)地產(chǎn)賺錢可以有多個渠道：一是開發(fā)商通過運作項目賺取開發(fā)投資利潤，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤，三是商鋪經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤。

商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。

篇6

本文作者：易曉艷工作單位：成都理工大學(xué)

一部分出售,一部分自持"這樣的物業(yè)管理相對于之前的要復(fù)雜,管理的內(nèi)容和標準也不一樣"如萬達廣場;最近幾年出現(xiàn)的開發(fā)模式為全租賃形式,這樣的物業(yè)管理不但要進行安全、消防管理及客戶服務(wù),還有租賃等其他的一些服務(wù)"如成都人民南路一段的仁恒置地(包括賣場、寫字樓、酒店、公寓)、龍湖三千集(多業(yè)態(tài))、中海大廈(寫字樓)、中海國際中心(寫字樓)等"還有旅游地產(chǎn),目前中國也有說法是商業(yè)地產(chǎn),其物業(yè)也被定義為商業(yè)物業(yè)"如華僑城開發(fā)的游樂園、保利198"對于以上各種說法,結(jié)合本人在物業(yè)公司工作經(jīng)驗及目前的一個發(fā)展趨勢,認為商業(yè)物業(yè)應(yīng)為除對住宅地產(chǎn)及工業(yè)地產(chǎn)進行管理以外的其他地產(chǎn)進行的物業(yè)管理"房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過2多年的發(fā)展,在住宅地產(chǎn)開發(fā)及管理已經(jīng)取得相當可觀的成績"隨著國家宏觀調(diào)控的深人,許多房地產(chǎn)開發(fā)商也由原來的住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)"如萬科、恒大、保利、龍湖、中海等均已經(jīng)在21年開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)"中國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展及重心的轉(zhuǎn)移促進了物業(yè)管理行業(yè)分工的細化與迅速發(fā)展,同時物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展促進了國民經(jīng)濟增長和對外貿(mào)易及交流的頻繁化"商業(yè)物業(yè)的發(fā)展無疑是物業(yè)行業(yè)發(fā)展中的領(lǐng)頭羊,并在社會發(fā)展中扮演著重要的角色,在一定程度上標志著一個城市和國家的國際化程度和發(fā)展的速度"商業(yè)物業(yè)管理,可以以寫字樓物業(yè)管理為縮影,體現(xiàn)當今商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展程度"隨著中國大中型城市的國際化發(fā)展,海外辦事機構(gòu)及外資企業(yè)在中國的數(shù)量日益增多,對高端寫字間的需求量隨之加大"與此同時,由于業(yè)主的專業(yè)性質(zhì)不同,對環(huán)境、設(shè)備與設(shè)施有了相當高的要求"在這樣的一個新的時代背景下。

對市場有了新的要求"一些大型物業(yè)管理機構(gòu)把握時機,投人資金,引進進口設(shè)備和國際化的管理模式,來滿足客戶需求"同時客戶對滿意的服務(wù)予以回報,雙方各取所需,促使商業(yè)物業(yè)行業(yè)蓬勃發(fā)展"我國與美國、法國、日本都不同,經(jīng)濟發(fā)展水平至少要落后3年的時間,"西方商業(yè)物業(yè)發(fā)展具備了非常完善的條件,進人了成熟穩(wěn)定的時期,我們?nèi)蕴幱诔跫夒A段"如中海物業(yè)于21年11月成立中海商業(yè)物業(yè),負責(zé)中海地產(chǎn)旗下所有商業(yè)項目的物業(yè)管理,公司領(lǐng)導(dǎo)王岐也是將公司盈利的重任給予商業(yè)物業(yè)"而商業(yè)物業(yè)管理的好壞直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的增值及商業(yè)地產(chǎn)投資的回收"在未來的幾年,商業(yè)物業(yè)管理的市場競爭將會更加激烈"未來中國商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢也必然由盲目發(fā)展向理性發(fā)展轉(zhuǎn)變,并且緊緊圍繞著創(chuàng)造新的生活方式進行調(diào)整"在競爭日益激烈的大環(huán)境下,中國的商業(yè)物業(yè)管理的薄弱之處也呈現(xiàn)出來,其別突出的弱點就是物業(yè)管理不夠科學(xué)化、系統(tǒng)化、缺乏先進的管理技術(shù)的應(yīng)用"探索如何將工業(yè)工程理論有機地應(yīng)用到商業(yè)物業(yè)管理中來,將有利于商業(yè)物業(yè)管理工作效率的提高,對于提升商業(yè)物業(yè)企業(yè)的形象和競爭力具有一定的積極作用"。

均衡工作負荷"商業(yè)物業(yè)公司的產(chǎn)品是生產(chǎn)與需求具有同步性"計算機服務(wù)(Compu一Serve)公司在傍晚時段提供的服務(wù)收費更低;麥當勞在早上提供特殊的食譜;零售商店使用記賬系統(tǒng);郵局對于要求第二天寄送的郵件收費較高"以上都是服務(wù)行業(yè)建立均衡工作負荷的例子"(5)應(yīng)用人因工程改善工作環(huán)境及生活環(huán)境"保持良好的工作環(huán)境絕不僅僅意味著贏得清潔衛(wèi)生獎"它的真諦是:工作區(qū)除必需的物品之外別無他物,但同時必需備有工作所需的所有物品,并且每件物品都干干凈凈,保持在隨時可以使用的狀態(tài)"每個員工清理自己的工作環(huán)境"為員工提供舒適溫馨的生活環(huán)境"。

篇7

調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)帶來發(fā)展契機

在住宅調(diào)控日益冷峻的2010年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的勢頭。盤點全年商業(yè)地產(chǎn)，細分市場全面的關(guān)注度超越住宅，不外乎兩大支撐因素。一是大環(huán)境下的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展契機；二是資金和開發(fā)企業(yè)策略正逐漸向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，以往開發(fā)商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來做商業(yè)地產(chǎn)，原因在于商業(yè)地產(chǎn)從長期來看有豐厚回報，但短期內(nèi)很難套現(xiàn)。而今，很多開發(fā)商發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)受政策調(diào)控，市場波動的風(fēng)險更小，正成為開發(fā)企業(yè)在當今融資環(huán)境下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在樓市調(diào)控背景下，不僅購房者開始對住宅市場觀望，即使是開發(fā)商對市場的預(yù)期也更加謹慎，不敢貿(mào)然將所有的資金壓在住宅市場上。事實上，一些開發(fā)商已經(jīng)開始持有一定比例的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)雖然占用資金較多，回收期較長，現(xiàn)階段利潤不如居住類房地產(chǎn)，但畢竟商業(yè)地產(chǎn)本身也可以獲得穩(wěn)定收益（包括商業(yè)地產(chǎn)自身的增值和租金收益）；另外，商業(yè)地產(chǎn)屬優(yōu)質(zhì)抵押物，通過抵押還可獲得融資，進而獲取運營收益。投資商業(yè)地產(chǎn)還可以作為開發(fā)商資金運作的一種緩沖方式，如果住宅市場發(fā)展前景繼續(xù)看好，尚可重新選擇――減持手中的商業(yè)地產(chǎn)，繼續(xù)進入住宅市場；如果住宅市場回歸理性，價格下降，利潤空間小，則可以長期持有商業(yè)地產(chǎn)，獲取穩(wěn)定收益。

“限價令”與二次調(diào)控的雙重導(dǎo)向，讓開發(fā)商們在住宅市場中的高額利潤頓時縮水，這也讓更多的開發(fā)商將視線轉(zhuǎn)向暫時不受政策影響的商業(yè)地產(chǎn)；而先前一直以商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)的開發(fā)企業(yè)此時都在努力強化品牌以爭取更多的市場份額。以某市紫薇國際廣場為例，從2010年年初“國十條”實施至“限價令”再到二次調(diào)控，商鋪一直處于熱銷狀態(tài)。從這一點就能很充分地說明，在調(diào)控政策的影響下，住宅市場雖然復(fù)雜而又平淡，但商業(yè)地產(chǎn)卻是真正迎來了發(fā)展契機。

核心價值是投資關(guān)鍵

無論走到哪個城市，我們都能發(fā)現(xiàn)，在最重要的地段或最顯要的位置，要么是豪華的星級酒店、寫字樓，要么是繁榮的商業(yè)街、購物中心等，反正都是商業(yè)地產(chǎn)，這些項目既代表著這個城市的形象和窗口，也承載著這座城市的活力和榮耀。對于住宅，地段影響的只是日后升值的潛力，而商業(yè)地產(chǎn)的投資，地段更是重中之重。對于商業(yè)地產(chǎn)，地段影響的不止是日后升值，對當下的租金、客源都有著重大的影響，甚至于對一個城市的地產(chǎn)起到風(fēng)向標作用，政府動用行政資源手段十分賣力促其火爆。

對于投資者而言，在成熟的中央商務(wù)圈投資商鋪，投資額較大，而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度，都將直接影響商鋪的經(jīng)營效益水平及場地的租金。這種商鋪的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的“東風(fēng)”，也就是所謂的“大樹底下好乘涼”。我們在強調(diào)地段論的同時，并未推崇其唯一論。一直以來，受各開發(fā)商及傳統(tǒng)住宅投資影響，地產(chǎn)投資最重要的考量因素就是地段，尤其許多中小投資者對于地段更是敏感，不好的地段和陌生的商圈，哪怕是價格再低，也不會吸引到他們投資的眼球。

地段論雖然有助于企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展，但同時也可能因固守地段論而失去許多機會。在城市化高速發(fā)展的階段，多中心發(fā)展趨勢明顯，市中心地段可開發(fā)用地日漸稀少，因此應(yīng)該對地段論有一個重新的認識。拿商鋪來說，現(xiàn)在越來越多所謂的好地段商鋪成為“投資毒藥”。有不少開發(fā)商，無論在哪都敢說自己的項目地段好，如今，“地段”似乎已經(jīng)被“霧”化，甚至“神”化了。

在全國市級以上城市里，近幾年都推出了這個廣場、那個中心，等等，有的是新城擴建確立商業(yè)中心，有的是老城改造重點建設(shè)的城市形象，還有的是商企直接投資打造包裝出的旺鋪。其中尤以老城區(qū)改造最引人眼球，投資價值及潛力把老城區(qū)的人脈等社會商業(yè)資源延續(xù)下來了，這也是各地目前重點打造的新城市中心和高檔商業(yè)中心，這也是前文中“重新認識地段論”的原因所在，要用長遠的眼光看問題，擁有多年的商業(yè)地產(chǎn)運營理念、專業(yè)的市場探知見解與科學(xué)的管理模式，其成功的運營經(jīng)驗和雄厚的經(jīng)濟實力也為所經(jīng)營項目能夠成功運營打下了堅實的基礎(chǔ)。

投資商鋪也需謹慎出手

目前全國各地樓市所處的觀望行情中，在住宅投資受限的背景下，一些人手里面有一些閑錢就跟風(fēng)的買了商鋪，其實很多人壓根兒就不懂商業(yè)。商鋪的投資需要很強的專業(yè)知識性，對投資者的要求很高，并不是如同住宅只要有錢就可以進來，商鋪投資涉及到的因素很多，一不小心就有可能被套牢。投資住宅至少還能出租出去，但是投資商鋪，萬一租不出去就會被套牢，砸在了手里。對于開發(fā)商來講，商鋪門市房只要能將一樓賣出，建設(shè)資金就基本回籠了，而對投資者來說，風(fēng)險是全額承擔(dān)，自我消化的。有位退休人員將手中50多萬元積蓄全部投入商鋪，買下28平方門面，由于地理位置問題，三年沒有形成人氣，結(jié)果房子沒有租出手，自己也無法經(jīng)營，房子暫時沒有多大升值空間，轉(zhuǎn)手也一時沒人接手。但是，前幾年的房價暴漲，確實讓一些人投資商鋪跟漲賺了點錢，這是一時之利，不是人人適用的投資之策。在金融政策、物價水平尚不平穩(wěn)階段，作為投資人應(yīng)三思。

篇8

深圳的商業(yè)地產(chǎn)并沒有虛熱

從2004年開始，深圳商業(yè)地產(chǎn)開始風(fēng)起云涌，隨著華潤萬象城、金光華廣場的啟動，深圳商業(yè)地產(chǎn)開始受人矚目。進入2006年，深圳商業(yè)地產(chǎn)迎來一個供應(yīng)高峰期，商業(yè)地產(chǎn)廣告在報紙上連篇累牘地刊登。這股商業(yè)地產(chǎn)的熱浪之下是否存在隱藏著虛熱呢?張平從2006年深圳商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)特征和銷售量狀況兩方面談了自己的看法。

2006年深圳商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量大概有150萬平方米，整體量非常大，表面上看呈現(xiàn)出很熱的勢頭。但是實際認真分析來看，這150萬平方米的超量開發(fā)里面有幾個明顯特征：第一、150萬平方米的開發(fā)面積中，三大CBD區(qū)(福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū))的商業(yè)量加起來約七八十萬，比如福田的COCO PARK的面積為十萬，怡景中心城為八萬。購物中心代表的是零售最先進的業(yè)態(tài)，參照國外的模式，隨著零售商業(yè)的發(fā)展，購物中心一定會取代未來的百貨，成為零售業(yè)的主導(dǎo)力量。在這種情況下，不能說深圳的商業(yè)地產(chǎn)存在著虛熱。第二、目前深圳的社區(qū)商業(yè)在穩(wěn)步增長，今年深圳推出的社區(qū)商業(yè)就有幾十個。社區(qū)商業(yè)占了深圳商業(yè)地產(chǎn)總量的三分之一，而國外成熟的社區(qū)商業(yè)一般能達到40％以上。相比之下，深圳的社區(qū)商業(yè)還有一定的生長空間。第三、深圳的舊城改造主要集中在華強北和人民南，這兩個區(qū)域經(jīng)營基本上沒有什么風(fēng)險。華強北主要是電子市場，新亞洲電子、華強電子開發(fā)的都是二期，是在一期經(jīng)營比較好的基礎(chǔ)上推出的，經(jīng)營基本上沒有什么風(fēng)險。人民南的發(fā)展遭遇了一個瓶頸，隨著政府將人民南環(huán)境改造工程列入深圳市重大建設(shè)項目，該區(qū)也存在著巨大發(fā)展?jié)摿?。細分開發(fā)量看來，這種熱還是很正常的：它是零售商業(yè)發(fā)展的需要，也是購物中心和社區(qū)商業(yè)發(fā)展的需要，并不存在虛熱。

從商業(yè)地產(chǎn)銷售的角度來看，2006年是深圳商業(yè)地產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)折點，商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了幾個明顯的傾向：一是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛盡最大努力去尋求整層、整棟銷售；二是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者開始成立自己的商業(yè)部門，探索并試圖真正駕馭商業(yè)地產(chǎn)；三是購物中心不再輕言銷售，而轉(zhuǎn)向以經(jīng)營為主體，并尋求與基金的合作等。2006年是深圳商業(yè)地產(chǎn)返樸歸真、尋找自我的一年，這個轉(zhuǎn)折點將促使深圳商業(yè)地產(chǎn)開始正視商業(yè)風(fēng)險、尊重商業(yè)規(guī)律，并對商業(yè)的經(jīng)營者和投資者負起責(zé)任。

通過2006年兩個主力商圈的擴張、融合以及三個CBD區(qū)的發(fā)展，深圳的商圈格局基本定型。以前深圳主要有東門、華強北兩大商圈，而今兩大核心商圈、四五個次市級商業(yè)中心的商業(yè)格局基本成型。東門、人民南、寶安南匯入金三角商圈；華強北街區(qū)擴張，由一條街道變成了三縱四橫，朝組合化的方向發(fā)展。這是深圳兩個市級商業(yè)中心。福田、南山、保安的三個CBD區(qū)為次市級商業(yè)中心。這種格局決定了深圳至少十年的商業(yè)格局走向。2007年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量可能仍然很大，但是基本上是圍繞著兩個市級商業(yè)中心和四五個次市級商業(yè)中心展開的。到了2008年購物中心相對完善，開發(fā)的勢頭相對而言可能會弱一點?？傊钲诘纳虡I(yè)地產(chǎn)確實很熱，但是并不存在著虛熱，它是零售市場更新?lián)Q展的必然結(jié)果。

張平認為深圳以外的區(qū)域虛熱還是很多，尤其是在內(nèi)地，發(fā)展商的意識還停留在深圳2003、2004年的狀況：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還是以銷售為主導(dǎo)，根本不顧及后期的營運成本。比如山東有些地區(qū)幾乎每個縣城都有一個大型的小商品批發(fā)市場，商業(yè)地產(chǎn)嚴重過熱。但是，從某種程度上看來，商業(yè)的發(fā)展必須經(jīng)過這一過程，當一部分商業(yè)地產(chǎn)失敗后，人們才會用市場的眼光來審視它，避免新的錯誤。

投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)全方位考慮

從近年深圳房地產(chǎn)投資型物業(yè)的發(fā)展來看，投資型物業(yè)正逐漸從傳統(tǒng)的以商鋪、寫字樓為主的單一化格局發(fā)展到商鋪、寫字樓、酒店公寓、商務(wù)公寓、小戶型樓盤爭奇斗艷的多元化格局，并且新的物業(yè)還將不斷出現(xiàn)。市場上的投資者實際上分為兩類，一類是實力型投資者，主要由私營企業(yè)主、公務(wù)員中的高級官員、本地居民組成。這類投資者老謀深算，基本上有重復(fù)投資的經(jīng)驗，他們主要投資街鋪或大宗物業(yè)，不買小型散鋪。另一類是沒有經(jīng)驗的白領(lǐng)，他們基本上是首次投資商業(yè)地產(chǎn)，一般會購買商場內(nèi)的小鋪。在商業(yè)地產(chǎn)幾千元就能創(chuàng)富的刺激和誘導(dǎo)下，稀里糊涂成了鋪主，不少白領(lǐng)連房都沒有就先有了鋪。這種投資存在著一定的風(fēng)險，一旦定位失誤，商場經(jīng)營不菩，投資就可能血本無歸。那么，投資者如何判斷市場、物業(yè)的價值呢?張平給出了如下七條建議：

第一，地段決定價值，投資者一定要慎選地段。房地產(chǎn)任何時候都不要忘記地段的核心價值。一個繁華的、方便的地段對房地產(chǎn)項目而言是至關(guān)重要的，對于投資型物業(yè)而言，這個地段就更加重要了，因為投資型物業(yè)，最重要的是不再滿足居住功能，更重要的是滿足商業(yè)用途。這就要求投資型物業(yè)一定要在一個繁華的商務(wù)區(qū)或者是商業(yè)區(qū)當中才有這樣保值和升值的空間。

第二，要注意商鋪的形式。商鋪基本上分街鋪和場內(nèi)商鋪兩種。在最好的地段買場內(nèi)的商鋪，風(fēng)險還是很大的。比如東門商業(yè)中心，二樓以上的場上商鋪經(jīng)營好的微乎其微，如果購買二樓以上的場內(nèi)商鋪還是有很大風(fēng)險的。

第三，要考慮商鋪的用途。比如，在華強北購買商鋪銷售電子類產(chǎn)品就很容易成功。

第四，要慎選商家。商鋪租給什么商家做非常重要，它直接關(guān)系到投資回報。

第五，要考慮誰來做經(jīng)營管理。投資型物業(yè)對物業(yè)經(jīng)營有十分專業(yè)的需求，既要提供日?；镜奈飿I(yè)服務(wù)，同時還要承擔(dān)項目商業(yè)形象的建設(shè)，以服務(wù)突出項目的商業(yè)價值。因此，投資型房地產(chǎn)市場有利可圖，物業(yè)經(jīng)營的水平至關(guān)重要。

第六，要考慮投資的物業(yè)在深圳整體商業(yè)環(huán)境中處于怎樣的地位。在投資物業(yè)的時候，一定要考慮業(yè)態(tài)在整體的商圈中能不能生存下去，它的競爭對手是誰。

第七，要考慮投資物業(yè)的資金和回報率。衡量商鋪的投

資價值，要看兩個方面：現(xiàn)實回報率和成長空間。比如，現(xiàn)在投資福田商業(yè)區(qū)的商鋪，大概每平方米5到7萬，租金兩百左右，目前的投資回報率低于4％。但是，三年之后一旦這個商區(qū)成熟起來之后，租金就可以達到五百左右，回報率就會增加。投資商鋪類似投資股票。有的商鋪是藍籌股，回報率比較穩(wěn)定，可以達到6％到8％：有的是繼優(yōu)股，回報率只有5％到6％，但是還有一定的成長空間；有的是原始股，比如龍崗的商鋪，現(xiàn)在只賣三萬左右，但是三五年之后，那里商鋪會有很大的上升空間。

進人2006之后，商鋪投資的風(fēng)險應(yīng)該理解為投資回報的風(fēng)險，即投資回報率的高低。隨著發(fā)展商越來越理性，商鋪本身的投資風(fēng)險已經(jīng)不大。張平認為，原因在于今年商鋪的售價漲得還是相對比較快的，基本上突破每平方米五萬。

“投資者一定要仔細衡量，當發(fā)展商把售價提升到極限的時候，用行內(nèi)的話說，當發(fā)展商把商鋪五年的空間機會基本上賣光了，這個時候如何衡量風(fēng)險就非常重要了。以前商鋪銷售基本上是粗放式的，現(xiàn)在商鋪的定價很科學(xué)。投資者也要理性地應(yīng)付這種狀況，審慎投資”，張平語重心長地告誡投資者。

商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型人才

深圳很少有真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)人才，現(xiàn)在在深圳從事商業(yè)地產(chǎn)的大多數(shù)都是從零售行業(yè)和招商方面轉(zhuǎn)行而來的，這兩種行業(yè)都有著固有缺陷，在從事商業(yè)地產(chǎn)時會遇到很多新的困難。地產(chǎn)人才和商業(yè)人才不能成為商業(yè)人才、地產(chǎn)人才的簡單復(fù)合：讓百貨超市的人來做商業(yè)地產(chǎn)就有可能把項目做砸；發(fā)展商如果讓不懂商業(yè)地產(chǎn)的中介公司來做商業(yè)地產(chǎn)，就會走簡單銷售的道路。

“從天虹商場、茂業(yè)百貨出去的人一定經(jīng)營不好類似萬達賣出的一樓商鋪。他們過往經(jīng)歷的是開放式的統(tǒng)一大賣場，當他們進入獨立店的時候，往往不知所措。一旦按照他們的思路去做，商場往往會陷于僵局。所以說，目前零售的業(yè)態(tài)發(fā)展從中低端發(fā)展到百貨、大百貨、大型購物中心，應(yīng)該說零售人才是越來越尖端，但是他們駕馭商業(yè)地產(chǎn)的能力非常有限。而地產(chǎn)商對零售基本上是一窮二白。大部分中介公司，以前都是從住宅出身的，對商業(yè)也沒有深入的了解?！睆埰缴钣懈杏|地談到了目前行業(yè)地產(chǎn)界人才缺乏的狀況。

之所以出現(xiàn)這種狀況，張平認為主要原因在于迄今為止，全國高等院校尚未開設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)或課程，也缺乏科班出身的專業(yè)人才，商業(yè)地產(chǎn)人才大多都是從實踐中培養(yǎng)的。世方地產(chǎn)號稱商業(yè)地產(chǎn)的“黃埔軍?！保瑸樯钲谂囵B(yǎng)了不少商業(yè)地產(chǎn)人才。

“社區(qū)商業(yè)一定要立足社區(qū)人群，考慮商業(yè)中心的競爭性”

由于政府的推動，市場機制的激勵、投資者投資方向的轉(zhuǎn)移等多種因素的綜合作用，商業(yè)地產(chǎn)日漸火爆，商鋪市場有價無市。對于目前比較熱的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，張平也提出了一些建議：

第一，社區(qū)商業(yè)一定要立足于社區(qū)的人群。對消費者市場需求的準確把握，關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營的持續(xù)生命力，影響到社區(qū)商業(yè)項目的運作成敗。消費者無疑是支撐社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵所在。社區(qū)商業(yè)的整體運作能否吸引消費者的關(guān)注，并滿足消費者的基本需求及個性化需求，是社區(qū)商業(yè)是否具備生命力的典型特征。對消費者市場的認真研究，發(fā)現(xiàn)其中的市場需求空白點，從規(guī)劃設(shè)計、引進上對其進行填補，自然商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營得到了最好的保障。而盲目的進行規(guī)劃，忽視消費者市場的真實需要，輕則導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)價值的降低，重則使整個社區(qū)商業(yè)陷入困境。

第二，社區(qū)商業(yè)一定要考慮和商業(yè)中心的競爭性。在梅林社區(qū)商業(yè)一定要考慮華強北商業(yè)中心和福田中心區(qū)的影響，中高檔的百貨就不適合在社區(qū)銷售。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將達到住宅開發(fā)的水平

2006年確實是深圳商業(yè)地產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)折點。分析原因，張平談到了兩點：首先，以前開發(fā)商以銷售為目標，都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想。一直以來，開發(fā)商自主規(guī)劃設(shè)計，然后全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散出售是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，隨之造成的無序開發(fā)和過度開發(fā)、產(chǎn)品功能不適應(yīng)商業(yè)企業(yè)要求、產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一管理限制物業(yè)升值等諸多問題。由出售向持有經(jīng)營的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場優(yōu)化的必然趨勢，近年來部分大體量商業(yè)項目先確定人住企業(yè)，再進行規(guī)劃設(shè)計的定單生產(chǎn)模式就是這種趨勢的有益實踐，越來越多的開發(fā)商認識到產(chǎn)權(quán)式銷售對商業(yè)項目的長久經(jīng)營不利。第二，商業(yè)發(fā)展遵循零售發(fā)展的規(guī)律：目前深圳開發(fā)的大部分是購物中心，而購物中心代表的是零售的高端形式；此外社區(qū)商業(yè)還有發(fā)展的空間。

篇9

一、新型城鎮(zhèn)化下的商業(yè)地產(chǎn)機遇

美國在1950-1990年的四十年間，城市化率大致從55%提高到75%，同期購物中心數(shù)量從不足1000個發(fā)展到35000個，出現(xiàn)爆炸式增長?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》和3個“1億人”計劃將給中國未來城市布局優(yōu)化和人口城鎮(zhèn)化提供強大支撐，城市化水平將由現(xiàn)階段的53%左右提高到60%以上，新增的常住人口將帶來更多的消費需求，人均可支配收入的提高也促使消費進一步升級，新增消費者對衣食住行、吃喝玩樂的消費增加，將為商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模擴大提供足夠的想象空間。

在新型城鎮(zhèn)化過程中，棚戶區(qū)改造為城市核心區(qū)開發(fā)商業(yè)中心騰出了空間，城郊軌道交通建設(shè)、城市汽車保有量增長為郊區(qū)開發(fā)購物中心創(chuàng)造了可能，致力于長遠發(fā)展的主流開發(fā)商將抓住契機，積極尋求投資機會和持有更多商業(yè)物業(yè)，分享國家經(jīng)濟增長的成果。

二、電商沖擊下商業(yè)地產(chǎn)難上加難

在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)，流傳一種說法：住宅開發(fā)是小學(xué)生做的，商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生做的。住宅開發(fā)以短平快為特點，成本體系簡單、產(chǎn)品定價容易、開發(fā)周期短、盈利較為確定。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度和風(fēng)險卻遠高于住宅開發(fā)：一是成本較為復(fù)雜，短期成本包括土地、建安、稅費，中長期包括招商推廣、人工維護、資產(chǎn)折舊等成本；二是租售價格可比性弱，由于定位、區(qū)位、等級不同，租售價格的確定和實現(xiàn)都有很大不確定性；三是回報周期過長，不同于住宅開發(fā)1-3年的投資周期，商業(yè)地產(chǎn)投資周期長達10-20年，在開發(fā)、運營等環(huán)節(jié)中容易出現(xiàn)租金下滑、定位過時等風(fēng)險。

如今在網(wǎng)購市場沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營更是難上加難，2008-2013年網(wǎng)絡(luò)零售市場規(guī)模占社會消費品零售總額的比重從1%迅速提升到10%，電商對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項目的沖擊正在從量變到質(zhì)變轉(zhuǎn)化，銷售額下滑導(dǎo)致實體店倒閉的狀況越發(fā)嚴重，在這方面國內(nèi)外所處的境遇大體一致，暫無可參考的經(jīng)驗。未來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營對開發(fā)運營商的市場準確把握、運營持續(xù)創(chuàng)新等能力提出了更高要求。

三、傳統(tǒng)商業(yè)與電子商務(wù)優(yōu)劣勢對比

傳統(tǒng)商業(yè)最大的特點是基于購物中心、百貨超市等實體店作為交易載體，在產(chǎn)品展示、消費體驗方面，有電子商務(wù)無可替代的優(yōu)勢。但由于租金、人工、推廣等費用高，為了平抑成本確保盈利，必須在產(chǎn)品出產(chǎn)價上增加價差，因此價格成為傳統(tǒng)商業(yè)最大的劣勢。

電商之所以發(fā)展迅猛，主要基于其低廉的產(chǎn)品價格和送貨上門的物流服務(wù)，且大數(shù)據(jù)的應(yīng)用促使電商擁有更為靈活、有效的銷售手段：在電商正在大批量訂購好評率高、銷量大的產(chǎn)品時，傳統(tǒng)商業(yè)購物中心卻還將滯銷產(chǎn)品擺在柜臺最顯著的位置！但隨著交易品種和規(guī)模的擴大，電商交易也暴露了一些問題：非正品質(zhì)量問題、產(chǎn)品色差尺寸誤差以及零散運輸過程中對產(chǎn)品損壞等原因造成的較高退貨率，分散小貨量運輸產(chǎn)生的物流成本不經(jīng)濟等。

某種角度講，現(xiàn)階段電商的爆炸式發(fā)展是對傳統(tǒng)商業(yè)前期投入所應(yīng)獲得的利潤回報的一種侵蝕。購物中心、百貨超市將廠商的產(chǎn)品進行展示、推廣，讓消費者對產(chǎn)品和品牌有了充分的了解，基于這樣的認識消費者才會選擇購買。而如今商場已淪為試衣間，電商卻由于同質(zhì)低價而獲得了最終的交易量。

四、商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展三大猜想

電商對購物中心、百貨商場的沖擊實際上是對車輪理論的又一次印證：創(chuàng)新型零售模式開始總是以低成本、低價格和低毛利為特征進入市場，在與原有零售模式的競爭中取得優(yōu)勢，但最終又被更好的模式所取代。筆者認為，現(xiàn)階段出現(xiàn)繁榮的電商模式生命周期很短，商業(yè)地產(chǎn)將在進一步融合創(chuàng)新基礎(chǔ)上產(chǎn)生更為有效的商業(yè)模式。為此，對未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢作如下三個猜想。

一是商業(yè)地產(chǎn)布局將打破基于克里斯特勒中心地理論的市場中心等級體系，出現(xiàn)兩極分化，即高等級商業(yè)中心、低等級社區(qū)商業(yè)將繼續(xù)得到蓬勃發(fā)展，處于兩者之間的中等級購物中心、百貨超市數(shù)量將大幅減少。電商對零售市場分銷能力的提高，導(dǎo)致百貨超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)輻射能力下降，最終退出市場。實體店減少數(shù)量累積到一定程度之后，廠商所面臨的問題是新產(chǎn)品推廣和品牌價值維護難度增加，因此不得不去高等級商業(yè)中心尋求合適的鋪位。位于軌道交通中心、人流量極高的高等級商業(yè)中心一般集合休閑、娛樂、餐飲、購物于一體，受到電商沖擊也較小，在未來將成為零售業(yè)的核心展示平臺，品牌專賣店、旗艦體驗店將成為發(fā)展主流。位于住宅區(qū)底商的社區(qū)商鋪服務(wù)半徑短，多與日常生活消費有關(guān)，也基本不受影響。

篇10

[關(guān)鍵詞] 城市郊區(qū)化 社區(qū)商業(yè)地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)

商業(yè)地產(chǎn)一般是指用于各種零售、辦公、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑、倉庫等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。按用途分類一般可分為如下4 類 :(1)商業(yè)經(jīng)營類物業(yè):包括商業(yè)街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房、產(chǎn)權(quán)商鋪等。(2)辦公用物業(yè):包括寫字樓、商住兩用樓等。(3)餐飲酒店類物業(yè):包括餐館、酒店、酒吧、旅館等。(4)倉儲類物業(yè)。

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體,以便民、利民為宗旨, 以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標, 提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)和其他商業(yè)形態(tài)如百貨商場、購物中心等都有著明顯的差別,其核心的消費者來自周邊社區(qū)居民。小到幾間住宅底商,大到幾萬平方米的社區(qū)配套商業(yè),都被大家稱之為社區(qū)商業(yè)。

在城市郊區(qū)化的浪潮中,社區(qū)商業(yè)在美、英等發(fā)達國家應(yīng)運而生。對于社區(qū)商業(yè)這個概念, 早在20世紀50年代就在美國出現(xiàn),當時由于家庭汽車的普及以及城郊新建的發(fā)達的高速公路,使得城市居民大量向郊區(qū)擴散,由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代, 英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè),到70年代,新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。20世紀80年代末90年代初,在我國城市化和房地產(chǎn)成片開發(fā)的進程中,新居住社區(qū)離城市商業(yè)中心越來越遠,提供居民日常生活必需品的由底層住宅改造而成的商鋪大量產(chǎn)生,形成了現(xiàn)代意義上的社區(qū)商業(yè)。

一、城市郊區(qū)化的發(fā)展趨勢

城市郊區(qū)化是城市離心擴散的結(jié)果,是城市人口和某些城市職能由大城市中心區(qū)向郊區(qū)擴散遷移的過程。城市經(jīng)過多年的建設(shè)與發(fā)展變化,在其建成區(qū)內(nèi)部會形成一些經(jīng)濟相對衰退、房屋年久失修而殘舊、市政基礎(chǔ)設(shè)施落后、居住質(zhì)量與環(huán)境較差的地區(qū),即舊城區(qū)。由于城市中心區(qū)產(chǎn)生的排斥力(地價上漲、交通擁擠、環(huán)境惡化等)和郊區(qū)產(chǎn)生的吸引力(低廉地價、有利區(qū)位、廣闊空間等)等原因,大量居民遷往郊區(qū)。隨著人口和工業(yè)外遷,零售業(yè)、批發(fā)業(yè)等商業(yè)也遷往郊區(qū)。另外,房地產(chǎn)開發(fā)商也因有利可圖而在郊區(qū)大規(guī)模置地建房,甚至部分金融業(yè)和辦公業(yè)也因郊區(qū)低房租、低稅收而選擇郊區(qū)。比如在美國,各大城市的郊區(qū)已經(jīng)成了“中產(chǎn)階級”集中居住的所在?？諝馇逍?、風(fēng)景優(yōu)美且社會治安情況較好的郊區(qū)成為許多城市居民向往的居住地。而發(fā)達的交通工具,特別是私人汽車的普及,也使得人們可以住在郊區(qū)而工作在中心區(qū)。

中國的住宅空間拓展也將符合這一規(guī)律。 近年來,中國許多大城市中的居民紛紛遷往郊區(qū)居住,郊區(qū)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入快速發(fā)展階段。

二、郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

1.開發(fā):缺乏規(guī)劃

任何商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā),都離不開政府政策和城市規(guī)劃,作為滯后發(fā)展的郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是如此。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)涉及到相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、人口數(shù)量、消費水平、市場容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位、商業(yè)運營等綜合考量。因此,社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)與城市的和諧發(fā)展息息相關(guān),加強城市社區(qū)商業(yè)開發(fā)建設(shè)的宏觀管理和統(tǒng)一規(guī)劃是必需的選擇。但目前,我國很多城市社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃還沒有納入到城市規(guī)劃這個具有法律效力的規(guī)劃范疇之中。盡管各地省會城市已經(jīng)做了城市網(wǎng)點規(guī)劃,地市級,也就是二三級城市正在做這個規(guī)劃,但是這些規(guī)劃還沒有產(chǎn)生具有城市規(guī)劃同等的法律效益。 而從開發(fā)商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地區(qū)商業(yè)平衡的基礎(chǔ)上進行建設(shè),只是從本位的角度出發(fā),力求最高的資金回報。網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃缺乏政策約束,加上開發(fā)商逐利的本性,必然導(dǎo)致盲目無序的投資開發(fā)。從宏觀上講,直接影響了我國商業(yè)網(wǎng)點布局階段性、地域性的平衡。在商業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)選擇上,又多是購物和餐飲,缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足消費者多樣化的需求,更為嚴重的是加劇了同業(yè)間惡性競爭,使得社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)脫離了商業(yè)發(fā)展的需要,超出市場實際需求和購買承受能力,浪費了寶貴的社會資源。

2.建設(shè):市場定位不明

定位不準是當前社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的主要問題之一。目前,很多社區(qū)商業(yè)項目的定位與開發(fā)沿用了住宅定位與開發(fā)的模式,思路上存在偏差。由于忽視了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性,一方面未進行專業(yè)的市場研究,對區(qū)域的需求估計錯誤,另一方面沒有從當?shù)叵M者的角度進行項目的開發(fā)設(shè)計,結(jié)果導(dǎo)致選址失當,定位失準,由此引發(fā)網(wǎng)點店過剩,重復(fù)建設(shè)等一系列矛盾,為后續(xù)經(jīng)營帶來了隱患。

3.銷售:急功近利

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)具有更高的收益性。一般情況下,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本比住宅高60%～80%,但售價卻是住宅的2～3倍。此外,與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同,商業(yè)地產(chǎn)不會因房齡增長而降低其投資價值,好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性,會隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。承租戶對商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、盈利預(yù)期以及長期規(guī)劃,決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長期性和穩(wěn)定性,這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商的青睞?，F(xiàn)在很多地產(chǎn)商急功近利,抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路,以售代租,希望“開發(fā)―出售―再開發(fā)”的循環(huán)周期越短越好。只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期,項目建成后能租則租、能賣則賣,至于項目是否適合經(jīng)營則根本不予考慮。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項目和建設(shè)后的整體運營出現(xiàn)嚴重脫節(jié)。由于缺乏整體的經(jīng)營主體,開發(fā)商只能將商鋪賣給中小投資者以便回籠資金,中小投資者再根據(jù)自己對市場的判斷進行經(jīng)營,經(jīng)營主體多元化不可避免出現(xiàn)混亂的局面。開發(fā)與經(jīng)營的脫節(jié),導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營存在很大的風(fēng)險,最終將降低社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)本身的價值。

4.經(jīng)營:散亂無序

我國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式主要以出售為主。開發(fā)商往往把社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為房產(chǎn)的附屬物、配套建筑,以傳統(tǒng)住宅開發(fā)的慣性作用和思維定式來開發(fā),缺少售后經(jīng)營管理經(jīng)驗,任其自然發(fā)展,很難形成配套齊全、經(jīng)營有續(xù)發(fā)展、品牌化程度較高的社區(qū)商業(yè)。分割出售模式下,開發(fā)商一般不涉及商業(yè)項目后期經(jīng)營管理,可以快速回收投資,進而實現(xiàn)短期套現(xiàn)減輕資金壓力,并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險。但這種商鋪零售的方式往往為日后的商鋪經(jīng)營種下禍根。開發(fā)商將項目部分或全部出租給投資者后,缺乏對項目的整體控制能力,很難把握未來入住經(jīng)營商戶的檔次和品位以及對整個項目的影響,導(dǎo)致商場經(jīng)營雜亂,管理不善,最后出現(xiàn)街頭“大排檔”的局面,實際回報與預(yù)期收益相差甚遠。這不僅損害了投資者的利益,帶來較大的投資風(fēng)險,也在空間上限制了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展形態(tài),還會損害開發(fā)商的形象,對城市社會經(jīng)濟的發(fā)展造成不利影響。

三、郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營策略

1.進行科學(xué)、統(tǒng)一的規(guī)劃,合理確定位置、規(guī)模,因地制宜地發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目

城市管理部門和商業(yè)管理部門必須進行科學(xué)的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,保證各類社區(qū)商業(yè)項目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào),避免重復(fù)建設(shè)、惡性競爭、盲目開發(fā);同時,社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和歷史傳統(tǒng),使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

在項目建設(shè)之初,社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)深入了解該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)形態(tài)以及市場需求狀況,以此確定開發(fā)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合和目標市場。避免盲目開發(fā)造成投資失敗和資源浪費。在目標市場定位中,要注意突出個性和特色。尤其在商業(yè)設(shè)施密集區(qū),更要注意錯位經(jīng)營和異質(zhì)化競爭,必須將市場細分,避免“千店一面”的重復(fù)經(jīng)營。

在社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目選址時,要對各時段的人流量、主要客戶群等進行詳細調(diào)研。同時,還要仔細研究政府規(guī)劃,了解城市發(fā)展方向。要根據(jù)地理位置選擇店型和規(guī)模,在城市的副中心應(yīng)選新興業(yè)態(tài),在郊區(qū),盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)等等。

2.加強郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作

對項目進行準確的產(chǎn)品市場定位、加強產(chǎn)品策劃力度、進行經(jīng)濟測算。市場調(diào)研要求明確區(qū)域市場宏觀環(huán)境調(diào)研方向、把握區(qū)域市場及項目地塊調(diào)研重點、細化消費市場調(diào)研對象;深入分析項目競爭力、研究同類標桿項目、綜合評定項目整體定位,確定項目的盈利模式;產(chǎn)品策劃要求準確把握產(chǎn)品設(shè)計理念、提供權(quán)威的產(chǎn)品設(shè)計建議;經(jīng)濟測算包括嚴格的投資估算和財務(wù)評價。其中,市場調(diào)研是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目前期策劃的基礎(chǔ),定位是核心,產(chǎn)品策劃是定位的實現(xiàn),測算是檢驗。

3.改變傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售運營模式

我國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式主要以出售為主,開發(fā)商一般不涉及商業(yè)項目后期經(jīng)營管理。近年來,內(nèi)地開發(fā)商借鑒香港特區(qū)經(jīng)驗,逐漸引入了租售結(jié)合的方式,即開發(fā)商將將社區(qū)商業(yè)中最具升值發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)留作自己經(jīng)營,將發(fā)展?jié)摿^小、比較零散的用來出售。這樣既可以及時回收部分開發(fā)資金、分散開發(fā)風(fēng)險,又能獲取長期穩(wěn)定的租金收益,同時對整個社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)起到一定的引導(dǎo)作用。但是這種方式存在經(jīng)營權(quán)不集中的缺點,不利于社區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃和集中管理。從國外社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗來看,統(tǒng)一的經(jīng)營管理可以合理安排業(yè)態(tài),共享信息經(jīng)濟利益,降低個體商戶談判和簽訂經(jīng)常性契約的費用,充分發(fā)揮專業(yè)化分工的優(yōu)勢。就我國目前來看,從落實社區(qū)商業(yè)的整體規(guī)劃、保持合理的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、提升社區(qū)品質(zhì)等角度出發(fā),潛心打造優(yōu)秀住宅及配套商業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)商不應(yīng)為追求資金的快速回籠而出售社區(qū)商業(yè),至少應(yīng)在一定時間內(nèi)保有對社區(qū)商業(yè)進行統(tǒng)一經(jīng)營管理的權(quán)利,待業(yè)態(tài)基本成熟、社區(qū)商業(yè)公共服務(wù)功能基本完善后,再考慮出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考慮的銷售方式。

售后返租方式比較適合產(chǎn)權(quán)式商鋪。對開發(fā)商來講,其最大的優(yōu)點在于回籠資金迅速,企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險小。對業(yè)主來講,不用直接進行經(jīng)營管理,還能獲得穩(wěn)定收益。成功的產(chǎn)權(quán)式商鋪大多是開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位規(guī)劃等方面具有主導(dǎo)地位,與業(yè)主簽訂嚴格的授權(quán)合同,統(tǒng)一租賃時間,委托專業(yè)的經(jīng)營管理公司進行運作。只租不售便于開發(fā)商統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)商業(yè),充分挖掘社區(qū)商業(yè)價值,從而提升住宅的內(nèi)在價值,有利于住宅的銷售,為樓盤后續(xù)開發(fā)以及企業(yè)的品牌建設(shè)打下堅實基礎(chǔ)。但是只租不售對開發(fā)商的社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理水平要求較高,且社區(qū)商業(yè)從開業(yè)到旺場需要一段培養(yǎng)期,因此,資金的投資回收期較難控制,收益有較大的不確定性。先租后售方式,即開發(fā)商先期將適合社區(qū)品質(zhì)和居民需要的商家和業(yè)態(tài)引進來,待社區(qū)商業(yè)基本定型后再出售社區(qū)商鋪。這種方式既可以讓開發(fā)商控制社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)與業(yè)種,使之布局更合理,并幫助投資者和經(jīng)營者規(guī)避風(fēng)險有序經(jīng)營,從而保證社區(qū)商業(yè)品質(zhì),又可以回避長期經(jīng)營管理風(fēng)險,不失為一種平衡利益與風(fēng)險的最佳選擇。總的來講,不論是開發(fā)模式的選擇,還是銷售方式的選擇,均需要結(jié)合項目自身的特點、開發(fā)商的資金狀況和開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略等因素綜合分析判斷。

4.充分認識物業(yè)管理對郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價值的提升作用

社區(qū)商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所,其物業(yè)管理企業(yè)面對的服務(wù)對象是業(yè)主、租戶和顧客,其中,租戶和顧客群是流動的,不斷變化的,且來源不同、構(gòu)成復(fù)雜,因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽。而且現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)其運作模式流行“六位一體”,即投資者、開發(fā)商、商家、專業(yè)運營商、消費顧客和政府共同參與,實現(xiàn)各方利益平衡,達到多贏目的。一旦物業(yè)管理機構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯,導(dǎo)致租戶或顧客不滿,將對物業(yè)商譽產(chǎn)生極大的影響,可能因此失去租戶或顧客,導(dǎo)致物業(yè)的貶值。

由于社區(qū)商業(yè)物業(yè)常常會有社會活動和商業(yè)活動的舉辦和進行,因此物業(yè)管理企業(yè)和管理者要有較強的活動策劃能力、組織能力和協(xié)調(diào)能力,并要與當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)政府機構(gòu)、社會組織保持良好的溝通和合作關(guān)系,從而提高業(yè)主的品牌形象和社會影響力,聚集人氣,吸引客流,提升物業(yè)的檔次和價值,實現(xiàn)物業(yè)高投資性和回報性。

參考文獻:

[1]楊茂盛劉慧:商業(yè)地產(chǎn)的土地需求和供應(yīng)問題.《商場現(xiàn)代化》,2009 年1 月(中旬刊)總第563 期

[2]謝成龍:社區(qū)商業(yè)發(fā)展所遭遇的五大瓶頸.《中國房地信息》,200 9年第 6期