導語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)財富管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

不動產(chǎn)登記全面推開勢在必行，集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權，建設用地使用權，宅基地使用權等將登記在冊。根據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，未來中國最大的不動產(chǎn)登記法律將權屬明確，合法物權得到保障，同時，企業(yè)、個人物業(yè)可以進入金融領域盤活資產(chǎn)。

不動產(chǎn)登記提升了房產(chǎn)稅預期，對房地產(chǎn)市場影響不明朗。不動產(chǎn)登記成熟后，房產(chǎn)稅必定會推出，從理論上說，越是投資性房產(chǎn)、非自住性房產(chǎn)，房產(chǎn)稅越高。

以美國為例，紐約、舊金山等地豪宅房產(chǎn)稅較高，但是一些旅游勝地的房產(chǎn)房產(chǎn)稅更高，能在旅游景區(qū)買得起第二套房、支付得起高額費用的人，都是美國的巨富階層，這樣的人理應為地方公共教育、醫(yī)療多做貢獻。中國要擺脫土地財政，未來的道路與此相似，這就意味著踮起腳尖能夠買得起旅游地產(chǎn)的人，會選擇觀望，這對于高端投資性的旅游地產(chǎn)是一大打擊。

今年3月，國土資源部部長姜大明表示，要用4年左右時間，運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。這并不意味著房價在4年內(nèi)會平穩(wěn)，反而意味著房價在4年內(nèi)會震蕩不已，購房者手上捏著錢，心里在打鼓。在預期偏向負面時，通常的選擇是，剛性需求的人會等待性價比最好的房子出現(xiàn)，投資客會選擇繞道而行，等到水落石出之后再定奪。

政府依然握有預期決定權，房地產(chǎn)市場是大幅下挫，還是平穩(wěn)落地，降落傘在政府手中。政府可以明確征稅門檻，首套房不征房產(chǎn)稅，或者第二套房不征房產(chǎn)稅，在旅游地居住養(yǎng)老的老人，不必繳納房產(chǎn)稅。

中產(chǎn)收入階層中財富的大部分以房產(chǎn)形式存在，一旦房地產(chǎn)成為負資產(chǎn)，中國中產(chǎn)收入階層可能在一夜之間被消滅。根據(jù)西南財經(jīng)大學經(jīng)濟與管理研究院院長甘犁在“2014中國財富管理高峰論壇”上的表述，“中國家庭資產(chǎn)的分布非常的不均，最高資產(chǎn)10個百分點的中國家庭擁有63.9%的資產(chǎn)”，這部分家庭應該以稅收的方式對社會做更大的貢獻。未來，這部分家庭繳納的稅收最多。

中國家庭資產(chǎn)增長，中產(chǎn)階級增長，房子增長速度超過了其他資產(chǎn)，中等資產(chǎn)家庭房產(chǎn)貢獻非常大。從2011到2013年，中國家庭資產(chǎn)增加19.6%（未經(jīng)CPI調(diào)整），其中，房產(chǎn)增加了26.8%，房產(chǎn)是資產(chǎn)增長的核心。資產(chǎn)排在30%和70%之間的中等資產(chǎn)家庭，由于房地產(chǎn)因素，資產(chǎn)升值。根據(jù)29省區(qū)市排序，房產(chǎn)在總資產(chǎn)當中比例排序最高的是北京，北京市民當中總資產(chǎn)83.8%是房子，這是極高極高的資產(chǎn)比例，上海是76.5%。如果向這部分中產(chǎn)收入階層征收重稅，毫無疑問，中國的中產(chǎn)收入階層將遭受巨大打擊。

篇2

有人漏夜趕科場，有人辭官歸故里。

福美來不動產(chǎn)似乎就屬于“漏夜趕科場”那一類。

與21世紀不動產(chǎn)、中原、信義等老牌中介相比，福美來算是后起之秀。但后起之秀仿佛成為此輪宏觀調(diào)控中的一匹“黑馬”，在上海不少房產(chǎn)中介遭遇行業(yè)的寒冬時，福美來門店數(shù)量不減反增；7月，還喜遷新址，迎來新的發(fā)展與突破。

福美來不動產(chǎn)的創(chuàng)始人胡正華，可說是一名久經(jīng)沙場的中介從業(yè)者。

大學畢業(yè)時，看準中介這個新興行業(yè)的發(fā)展前景，進入上房置換。在業(yè)界聞人周忻、丁祖煜等的推力下，把上房置換品牌推廣到全國，門店數(shù)量達到108家。

2000年，他接過全球最大房屋中介品牌――21世紀不動產(chǎn)伸出的橄欖枝，擔任中國區(qū)副總裁。負責品牌市場、培訓、網(wǎng)絡技術、連鎖服務、研發(fā)、relocation、全國區(qū)域城市支持等業(yè)務。

四年之后，當21世紀不動產(chǎn)在中國的業(yè)務蒸蒸日上時，他卻選擇了離開。按他的解釋，理由很純粹，21世紀不動產(chǎn)這個平臺，于他，已沒有太多挑戰(zhàn)。

隨后，胡正華由乙方變身為甲方，進入全國十大開發(fā)企業(yè)之一――大華集團，擔任營銷管理中心副總經(jīng)理。

一線品牌開發(fā)企業(yè)，朝南坐的位置，這是很多從業(yè)者夢寐以求的“歸宿”。但胡正華卻心有戚戚焉。因為他所屬、所想、所念的全是中介。

2006年6月，他與同人一道創(chuàng)辦了福美來不動產(chǎn)，運作模式是直營＋特許加盟。

這正是胡正華的老東家――21世紀不動產(chǎn)的獨門秘籍。

不過，胡正華在此基礎上做了升華提煉：在加盟體系里實行公盤制。

勿庸置疑，這一創(chuàng)舉為年輕的福美來贏得了不少時間。僅僅兩年，福美來門店數(shù)量達到80家。

2007年9月，胡正華還獲得“2007年（第四屆）蒙代爾世界經(jīng)理人成就獎”，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司唯一的獲獎者。

如今，福美來的愿景是成為中介行業(yè)的一線品牌，未來在36個區(qū)域城市建立3000家中介門店，擁有45000名經(jīng)紀人。

就中介行業(yè)目前的發(fā)展狀況而言，福美來的愿景可謂非常宏大，大到令人咋舌。

2008年9月3日，《財富地產(chǎn)》雜志在福美來不動產(chǎn)新辦公地址――徐匯區(qū)中山西路2025號永升大廈24樓專訪了胡正華，聆聽他對中介行業(yè)過去、現(xiàn)在、未來的真知灼見

產(chǎn)業(yè)在整合

《財富地產(chǎn)》：眾所周知，門店的數(shù)量一直以來是各大中介企業(yè)競爭的焦點，然而近期不少中介機構紛紛壓縮陣線、關閉門店，甚至有中介企業(yè)宣布退出上海市場，您對“倒閉潮”看法如何？

胡正華：現(xiàn)在有很多中介公司紛紛關門，原因在哪里？對于周期性沒有認識。

因為中介行業(yè)發(fā)展歷程很短，沒有經(jīng)過一個完整的周期，2005、2006年的調(diào)控，其實根本就不算一個周期，只不過是上海一輪短暫調(diào)整，而今年是宏觀經(jīng)濟周期的總體調(diào)整?？梢哉f，從1993、1994年開始成長，到現(xiàn)在，這個周期性才開始顯現(xiàn)出來，要想在這個行業(yè)中成為百年老店，或者做得更好，那就必須具有抗周期能力，這個抗周期能力來自很多地方，首先是要塑造自己的核心競爭力，還有就是適應周期市場的其它要素，為什么國外的特許經(jīng)營模式占80%，是由于這種特許經(jīng)營模式抗風險、抗周期能力比較強。

這就給我們一個啟示，房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期性行業(yè)，對于這個行業(yè)的未來發(fā)展，應該具有抗周期能力，一個企業(yè)如果沒有產(chǎn)業(yè)的認知，那么在周期的調(diào)整中就會死掉，

《財富地產(chǎn)》：在上海房產(chǎn)中介集體收縮戰(zhàn)線“御寒”的宏觀形勢下，福美來所受影響如何？

胡正華：毫無疑問，福美來也受到大勢的影響，關鍵是如何應對，對我們來說，這是一個挑戰(zhàn)。

毫不隱瞞，7月份，福美來業(yè)務量只有以前的1/4，8月份還不錯，已經(jīng)提高了40%，但就日常交易量來說，還是有相當大的縮減，可以說相對去年，交易量縮減一半。

新盤交易量也是如此。去年，新盤每天成交量在1000套左右，今年3、4月份600―700套，后來下滑到300―400套，如果能做到500套已經(jīng)很了不起了。

房市不好，關鍵是大家對未來的經(jīng)濟走勢不明朗。在上海，很多客戶不是沒有購買力，而是大家都持幣觀望，如果將價格降下20%，肯定成交量很大。新盤亦如此，凡是開發(fā)商提前降價的新盤，交易量也很好。

《財富地產(chǎn)》：目前，中介行業(yè)面臨哪些機遇和挑戰(zhàn)？

胡正華：這是一場對中介行業(yè)的大洗牌，產(chǎn)業(yè)的大整合，通過這一周期，整個產(chǎn)業(yè)的融合將加速。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈由投資商、開發(fā)商、商、中介商、貸款服務公司、手續(xù)辦理公司、物業(yè)管理公司等組成。從產(chǎn)業(yè)鏈上可以看出，中介處于中間區(qū)，相對于貸款服務等下游企業(yè)，中介商的日子要好過一些，下游產(chǎn)業(yè)日子更難過，死得更快。

中介商可以往上游發(fā)展，扮演商的角色。福美來現(xiàn)在已經(jīng)開始做分銷，一二手房聯(lián)動。8月底剛談下了蘇州新太陽城國際養(yǎng)生社區(qū)、昆山賽格電子廣場、上海松江英郡雷丁別墅社區(qū)等項目。

這在以前是不可能的事情。房市好時，開發(fā)商壓根不理中介?，F(xiàn)在情形不同了，很多公司也做不動，只能找中介公司幫開發(fā)商分銷，中介公司有客源，有渠道，完全是一對一營銷，開發(fā)商與商都是等客上門的模式，而中介商是主動營銷，現(xiàn)在很多開發(fā)商都來找我們。

中介公司與公司最大的差別在哪里？公司有策劃能力，而中介沒有策劃能力或者策劃能力比較弱，我相信以后中介公司也會有策劃能力。因為公司一旦建立自己的競爭優(yōu)勢后，會往上下游產(chǎn)業(yè)延伸。比如易居，在上獲得優(yōu)勢后，上游與開發(fā)商合作，下游一二手房聯(lián)動。中原靠二手房起家，從而往上游商角色走。同樣，很多開發(fā)商也在往下游發(fā)展，如復地集團旗下有公司策源，策源又往下游做二手房，成立了策源行。

產(chǎn)業(yè)整合的結果，將是商的日子越來越不好過。在國外，根本沒有商這個角色，所謂房地產(chǎn)業(yè)就是指中介。也許剛開始，開發(fā)商不適應與中介公司合作，但這是勢在必行的，不做將很難生存。

前途靠加盟

《財富地產(chǎn)》：福美來自2006年6月創(chuàng)立以來，不僅門店數(shù)量劇增，而且品牌知名度也急劇上升，獨門秘笈是直營＋加盟，您當初獨辟蹊徑，創(chuàng)立此種獨特運營模式是基于怎樣的考慮？目前，福美來直營與加盟店各有多少？

胡正華：福美來的模式是直營加特許加盟，這樣，對系統(tǒng)的掌控力很強，可以把加盟的弊端降到最低，解決實踐中的很多問題。因此，福美來的模式是加盟直營式管理，

從競爭角度而言，如何把連鎖效應發(fā)揮到極致，這是面臨的一個最大問題。從行業(yè)未來發(fā)展來看，一定是以加盟為主導的模式。在美國，中介門店有80%是加盟店，只有很少的一部分是直營店。臺灣加盟中介數(shù)量達到60%。只有在中國，還是以直營為主導的模式。

福美來是第一家公盤制加盟體系，這也是福美來與其它加盟品牌最大的區(qū)別。當初有很多業(yè)內(nèi)人士認為我們做不好，但實踐證明福美來做好了。

關鍵點在于福美來有直營店，現(xiàn)在福美來一共80家門店，其中12家為直營店，另外68家為加盟店。前期是以直營為主導。如果加盟商要成為福美來的加盟店，必須把直營時的公盤一起加盟。

在交易的周期上，公盤制要優(yōu)于私盤制.但公盤制也有存在很大的隱患，一是如果經(jīng)紀人存有私欲，可能造成房源信息的泄露。屆時，局面就會難以控制；還有就是，房源成交以后，促進交易的房產(chǎn)經(jīng)紀人分不分傭？在這些方面，福美來比其它加盟店解決得好。

除了理念以外，也有很多外部因素給福美來提供了變革的條件。以前中介用的是分級式數(shù)據(jù)庫，每個店都會有一個電腦做數(shù)據(jù)庫，上傳下載，如果總部哪天斷掉以后，門店當?shù)氐臄?shù)據(jù)庫還可以用。

技術上改革以后，門店所有數(shù)據(jù)交換都從中心數(shù)據(jù)庫來，如此一來，門店的操作、信息、資源都必須進入總部平臺，也就是每一步的操作都被反饋到了總部。如果門店操作違規(guī)，總部就可以把數(shù)據(jù)斷掉，門店業(yè)務就無法開展。

還有在管理方面，很多業(yè)內(nèi)人士都認為福美來是加盟直營化管理。連鎖要想發(fā)揮競爭能力，除了品牌以外，還有很多其它方面的因素。

在福美來，第一能做到品牌，第二能做到有效整合大家的共享資源。因為最高形式的連鎖共享是智力資源，每個門店的成長，創(chuàng)新，都可以在福美來這個平臺上得到有效共享。福美來的加盟商不是一家店在做，而是利用大家的智力與資源成長與發(fā)展。而且每個店都有自己業(yè)務創(chuàng)新點，可以建立高度的分享機制。

管理上，福美來的顧問對每個加盟店的銷售團隊要做每個月的銷售計劃，包括設定計劃目標，過程監(jiān)控，以及每個月的數(shù)據(jù)分析會議。這在其它加盟店都很難做到，但福美來做到了。

每個月兩次的會議機制，將所有加盟店的銷售經(jīng)理聚集到一起，一起看數(shù)據(jù)，看目標達成，共同分析成敗得失，讓大家在這個平臺上得到信息共享所帶來的管理機制以及能力提升。從而把加盟的弊端降到最低。

《財富地產(chǎn)》：為什么特許加盟模式的抗風險、抗周期性比較強？

胡正華：因為這種模式是風險分擔的，對于加盟商來說，他要負責自己的業(yè)務運營、市場管理，在市場不好的情況下，風險分擔，而且多個加盟商聯(lián)合在一起，抗風險的能力也會大一些，加盟連鎖一定比普通連鎖抗風險能力強，這種組織形式解決了兩個問題，一是抗風險周期能力強，還有解決了復制的問題。

在中介這個產(chǎn)業(yè)中，直營模式很難進行異地復制，除了中原有成功的地方。中原在上海、北京、香港等地都做得很成功，但也有一部分異地復制不是很理想。

但特許加盟就能很好地做到異地復制，如麥當勞、肯德基、沃爾瑪?shù)瘸夁B鎖都是以特許為出發(fā)點。它們能做到8000，甚至9000家店的規(guī)模。

《財富地產(chǎn)》：可不可以認為特許加盟形式將成為未來中介行業(yè)的一種主導模式？

胡正華：這是肯定的。

因為它具有兩個重要的特征，第一，抗周期性，降低風險；其次，解決復制問題。因而，在未來，很多城市將以加盟體系為主，而直營體系將慢慢退出市場。

直營體系中原是一個特例，但中原的成長也有其代價：老板利潤不高。施永青的做法是，比如上海市場做好了，對手下一個工作多年的部下說，我們現(xiàn)在去做寧波，如果你去，我把利潤讓給你，你去不去做？在施永青的框架里，絕大部分的職業(yè)經(jīng)理人是賺錢的，他會塑造很多百萬富翁、千萬富翁。職業(yè)經(jīng)理人靠什么復制呢？給你股份，你也復制，把品牌給你，你去做這個市場，因此，真正的大老板是不賺錢的。從商業(yè)模式上來講，這是中國市場的一個特例。

有些人經(jīng)常問我，為什么到現(xiàn)在直營體系還是比特許體系賺錢？因為現(xiàn)在是過渡時期，在這個時期，特許體系成長不是很快，在中國市場，就沒有很多競爭力強的特許體系，因而也就沒有更多的人有信心去做加盟體系，直營體系才有生存發(fā)展的空間。

還有，就是中國沒有經(jīng)過一個周期性的調(diào)整，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的調(diào)整還剛剛開始。在產(chǎn)業(yè)上來講，還沒有達成一個共識。但也有人已經(jīng)認識到了。如滿堂紅從浦東撤出以后，鄧翊軍曾經(jīng)跟我說，他也想在廣州嘗試做特許加盟。

《財富地產(chǎn)》：目前，上海中介市場做特許加盟模式的有哪些企業(yè)？

胡正華：我們現(xiàn)在能看得到的，21世紀不動產(chǎn)雖然有特許加盟，但它基本上不做，因為它的門檻價格很高。直營店的發(fā)展相對也很難，目前情況下，直營店越多，風險越大。

21做示范

《財富地產(chǎn)》：作為21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)的元老級人物，當初離開21世紀不動產(chǎn)，創(chuàng)立福美來的初衷是什么？

胡正華：就國際品牌而言，在中國，21世紀不動產(chǎn)無疑是最成功的，業(yè)務已遍及中國25個區(qū)域城市。

2004年，我離開21世紀不動產(chǎn)時，業(yè)務已經(jīng)發(fā)展到16個城市，在中國市場，已經(jīng)把21世紀不動產(chǎn)的品牌開拓出來了。不可否認，在開拓的過程中經(jīng)歷了很多挫折，頭兩年交了很多學費。剛開始，在北京、上海的市場拓展都不順利，原因在于理念以及操作模式等各方面與國際接軌產(chǎn)生了沖突。但從第三年開始，21世紀不動產(chǎn)的區(qū)域成長非常迅速?？梢哉f把21世紀不動產(chǎn)這個美國最大的中介品牌的本土平臺搭建好了。

至于我個人離開的原因，主要是看到了中介行業(yè)未來的發(fā)展前景。在國外，一般5、6個中介品牌就把全部市場瓜分了。而在中國，二手房交易的前景非常廣闊，21世紀不動產(chǎn)也不可能把整個市場都吃光。

還有一點，就是我的直接領導離開了中國，這個領導是全球比較知名的中介從業(yè)者，曾經(jīng)在全球8個國家做過市場推廣。他的離開，讓我感覺在這個平臺上學習的東西已不太多。同時，當時21世紀不動產(chǎn)已經(jīng)是一個很好的平臺，對我而言，也不存在更多的挑戰(zhàn)。我想，中國二手房市場很大，應該可以做點什么，潛意識里離開得越早越好，因為越早越能起步。我當時就想在上海打造與運作一個新的品牌。于是，2006年6月，我創(chuàng)立了福美來不動產(chǎn)。

《財富地產(chǎn)》：您對21世紀不動產(chǎn)的運作模式給予了肯定與評價，甚至將它視之為行業(yè)楷模，那么，您一手創(chuàng)立的福美來有沒有帶上21世紀不動產(chǎn)的“影子”？

胡正華：這是毫無疑問的。

福美來的成長與發(fā)展，肯定帶有很多21世紀不動產(chǎn)的先進經(jīng)驗與理念。我是2006年6月才創(chuàng)立福美來，中間兩年時間，由于存在保密協(xié)議與競業(yè)禁止，我沒有進入中介行業(yè)，這兩年我在大華集團做營銷副總，同時把前幾年的工作經(jīng)驗進行沉淀。

其實，我運作福美來品牌的整體思路是把21世紀不動產(chǎn)在中國市場成功、失敗的經(jīng)驗與教訓整合起來，從而在新的品牌上去拓展與實現(xiàn)，但很多理念得到了進一步的升華。

在上海市場，如果要將福美來與21世紀不動產(chǎn)比較的話，可以說，福美來的品牌知名度略遜于它，但其它方面福美來都做的很出色。如系統(tǒng)化建設，持續(xù)支持等。特許加盟有三個要素，首先是品牌，其次是運營系統(tǒng)，然后是持續(xù)的支持與提升。

其實，21世紀不動產(chǎn)也不是所有的區(qū)域市場都表現(xiàn)最好。21世紀不動產(chǎn)主導的也是特許加盟，剛來上海時，一個直營店都沒有，當時完全按照美國市場去做，但由于中國的法律不是很健全，信譽度不高，特許加盟容易形成一盤散沙，總部的掌控力相對很弱?，F(xiàn)在，21世紀不動產(chǎn)已經(jīng)基本上不做加盟了。

傭金抑制規(guī)模

《財富地產(chǎn)》：北京一家大的中介可以有400家店，中大恒基曾經(jīng)開到500家店，上海為什么就成長不出一家300家以上連鎖店的中介品牌？

胡正華：這是我經(jīng)常被人追問的一個話題。難道是上海的職業(yè)經(jīng)理人差嗎？難道上海沒有投入能力嗎？到底是什么原因？

后來分析下來，主要是，第一，沒有給上海這樣的機會。因為中介行業(yè)成長的歷史比較短，上海的調(diào)控比較頻繁，2005、2006年有一輪調(diào)控，剛要往上沖，調(diào)控一來就下來了。從市場周期角度來說，沒給這樣的時間。這是一個很重要的原因，當時北京、深圳等地都沒有調(diào)控，一直在往上走。

還有一個原因，就是上海競爭很激烈，因為所有進入中國市場的國際品牌，如香港、臺灣等知名中介品牌進入中國市場時，都會選擇上海，不像北京、深圳那么逍遙，因此，競爭非常激烈，市場化程度非常高，

另外，與傭金的比例也有很大的關系。上海的傭金比例是2%，北京是3.5%，北京的回報率要比上海高，一旦回報率高，就會快速擴張，快速成長，如果這個行業(yè)，一開始預期市場就低，很多事情就無法解決，比如人員素質(zhì)無法提高，也無法引進高水平人才。

這在很大程度上抑制了市場的發(fā)展，表現(xiàn)最明顯的是溫州。溫州就房價而言，跟上海差不多，而且溫州有投資房產(chǎn)的愛好，在這樣的一個市場環(huán)境下，為什么中介不發(fā)展？

在溫州，很難找到有10家以上的品牌中介公司，一個關鍵性因素是，溫州的傭金太低，只有1.2%，雖然有很多中介品牌想進入溫州市場，但卻無法做大、做強，比如，在北京響當當?shù)奈覑畚壹疫M入溫州不久后就撤離了。

關于傭金，國家規(guī)定是3%。以前上海也是3%，2003年調(diào)到2%，政府是想給老百姓減少負擔，但從長遠發(fā)展，從服務的增長而言，調(diào)低沒有太大好處，政府應該把這個市場引導得更為繁榮。國外的傭金比例就達到5%―6%。所以說上海一直沒有一個特大型的中介品牌。

博幸福美滿

《財富地產(chǎn)》：您曾經(jīng)說過，同行之間的競爭是一場馬拉松,而不是百米短跑?，F(xiàn)在，福美來依靠獨特的運營模式奠定了自己的江湖地位。但產(chǎn)業(yè)的完善日新月異，比如，今年上半年，安家網(wǎng)推出網(wǎng)上經(jīng)紀人模式。您認為這種模式的可行性有多大？

胡正華：目前，網(wǎng)絡經(jīng)紀人在中國還僅僅局限在營銷渠道，還沒有改變行業(yè)的影響力。但這種模式在國外已經(jīng)很發(fā)達了，這與它的經(jīng)濟體制有關系。在美國，存在獨立經(jīng)紀人制度，美國的法律規(guī)定非常詳盡，還有，在美國沒有商，開發(fā)商要賣房子，必須找中介公司，而且都是單邊的，不能既代表上家，又代表下家，可以說，在美國，網(wǎng)絡經(jīng)紀人將是未來中介公司的替代模式。

篇3

關鍵詞：家族信托；信托登記制度；不動產(chǎn)信托

一、 導言

2001年中國《信托法》的頒布，標志著中國信托業(yè)走入了一個全新的法制時代。此后的十余年可謂中國信托業(yè)的輝煌時期，信托行業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模每年呈幾何倍數(shù)增加，截止2015年第三季度，信托業(yè)管理資產(chǎn)規(guī)模達到15.62萬億，成為與銀行業(yè)、保險業(yè)和證券業(yè)并齊的現(xiàn)代金融四大支柱行業(yè)。但是，絢爛之后終會歸于平靜，進入2013年以來，信托業(yè)在國家經(jīng)濟深度調(diào)整、同業(yè)競爭壓力增大等多重因素的擠壓下，開始進入下行通道，信托行業(yè)的發(fā)展速度放緩，整個行業(yè)不得不開始思索轉型之路。家族信托就在這樣一個背景之下進入了信托理論界與實務界的視野，成為近年來的一大熱點。

二、 家族信托的內(nèi)涵界定

1. 家族信托的定義。家族信托（“Family Trust”）這一名詞最早出現(xiàn)于19世紀末美國的“鍍金年代”，是資本家保護個人財產(chǎn)、實現(xiàn)家族資產(chǎn)傳承的一種方式。嚴格來說，“家族信托”并非一個法律概念，而是出于商業(yè)目的而創(chuàng)設的一個信托種類，雖然各國對這一制度稱呼不同，但在不斷發(fā)展完善的過程中，也已經(jīng)形成了較為統(tǒng)一的定義，即家族信托是指委托人基于對受托人的信任，以家族財富的管理、傳承和保護為目的，將家族財產(chǎn)轉移給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益進行管理或者處分的行為。

2. 家族信托的特點。從家族信托的定義出發(fā)，家族信托的特點表現(xiàn)為：

（1）委托人與受益人來自于同一家族。家族信托之所以稱為家族信托，即來源于其委托人與受益人之間的家族性。委托人一般為家族財富的創(chuàng)造者和擁有者，可能是成功的企業(yè)家或是政商名流；受益人通常為其后代，可能是信托設立時已經(jīng)出生的子孫也可能是尚未出生的家族未來成員。

（2）信托設立門檻高。相比其他信托業(yè)務，家族信托的設立門檻較高，主要表現(xiàn)在設立家族信托的規(guī)模上，國外的羅斯柴爾德家族信托、洛克菲勒家族信托、巴菲特家族等家族信托規(guī)模都達到了百億，我國的吳亞軍夫婦、潘石屹夫婦、李嘉誠家族等家族信托規(guī)模也都達到數(shù)億規(guī)模，目前內(nèi)地家族信托實踐中最低設立規(guī)模為3 000萬元人民，也顯著高于其他信托類型。

（3）委托人意思自治度強。信托是一種靈活度極高的制度，只要根據(jù)信托當事人的合意就可以創(chuàng)設多種多樣的使用方法。家族信托更是高度強調(diào)委托人的意思自治，屬于高端定制化信托產(chǎn)品，從家族信托財產(chǎn)的種類、受益人的選擇、信托利益的分配方式和原則到設立家族信托的地點、適用的法律以及存續(xù)的時間等，全都依賴于委托人的參與與決斷。

（4）家族信托財產(chǎn)多樣化?？梢栽O立家族信托的財產(chǎn)豐富多樣，包括現(xiàn)金、股權、房地產(chǎn)、古董、字畫、珠寶等，只要是制度允許，委托人可以將其名下任何財產(chǎn)作為家族信托的財產(chǎn)。

（5）受托人專業(yè)化程度高。家族信托對受托人的專業(yè)化程度提出了極高的要求，這是基于家族信托存續(xù)時間長、受托管理資產(chǎn)規(guī)模大、受益人范圍廣等客觀因素決定的，受托人需要具備法律、稅務、投資等各個領域的知識與能力。

三、 我國發(fā)展家族信托的現(xiàn)實意義

第一，家族信托是國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設的需要。十將推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化作為全面深化改革的總目標是國家戰(zhàn)略轉型的重要標志。財富的穩(wěn)定傳承是國家成熟、社會進步的體現(xiàn)，也是國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設的核心抓手之一。歐美國家通過完善的財富平穩(wěn)傳承機制和財富安全保障制度使國家從瘋狂的原始資本積累階段過渡到如今文明穩(wěn)定的發(fā)達狀態(tài)。家族信托的實踐和發(fā)展可以為當前因為產(chǎn)權未確立而躁動不安的財富尋找安全、穩(wěn)健、合法的出路與通道，當仁不讓地承擔起我國實現(xiàn)財富平穩(wěn)傳承的金融機制設計職能，給產(chǎn)權的最終確立爭取時間和空間，為國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的建設奠基鋪路。

第二，家族信托是國家經(jīng)濟戰(zhàn)略轉型的需要。當前社會財富有很大一部分來自于眼下過剩的行業(yè)――煤炭、鋼鐵、房地產(chǎn)等，沉淀在這些“高風險、低收益”的產(chǎn)能過剩行業(yè)的資金面臨轉向，尋求“低風險、高收益”的出路，這種財富和資產(chǎn)的再配置是結構調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟轉型的金融表現(xiàn)，是更高層面的盤活資產(chǎn)存量，引致財富管理和資產(chǎn)管理的金融需求。在國家經(jīng)濟進入新常態(tài)的大背景下，家族信托通過構造財富和資產(chǎn)的配置、轉讓、傳承機制和金融產(chǎn)品，將從便捷的金融工具逐步演變?yōu)楹暧^經(jīng)濟穩(wěn)定的金融支撐，經(jīng)濟創(chuàng)新和轉型的有力抓手，社會安定和諧的堅強后盾。

第三，家族信托是社會財富積累到臨界點的必由之路。我國經(jīng)過改革開放30年的積累，造就了數(shù)以十萬計的高凈值人群，形成了一個巨大的資產(chǎn)管理與財富傳承市場。國內(nèi)多家私人銀行于2012年和2013年集中了關于國內(nèi)財富人群和財富管理市場的報告揭示出我國國內(nèi)巨大的家族信托市場需求空間。

第四，信托行業(yè)回歸本源主導家族信托發(fā)展的趨勢日益明朗。當前市場上的家族信托業(yè)務更多的參與者是銀行和保險資管部門，銀行的私人銀行部門憑藉高凈值客戶的資源優(yōu)勢拓展資產(chǎn)管理業(yè)務的產(chǎn)物，保險公司介入的保險金信托業(yè)務也是其資產(chǎn)管理業(yè)務的產(chǎn)品鏈延伸。但這些業(yè)務都不是真正意義上的家族信托業(yè)務，因為現(xiàn)行法律體系下唯一有實際操作家族信托業(yè)務牌照的金融機構是信托公司。

四、 我國家族信托的探索與實踐

2012年下半年平安信托一款家族信托產(chǎn)品橫空出世，開啟了中國內(nèi)地家族信托的先河，中國私人財富管理行業(yè)進入了一個全新的時代。目前我國在家族信托業(yè)務方面的實踐主要有兩種模式，信托公司主動管理型以及銀行與信托公司聯(lián)手的銀信合作型。

1. 信托公司主動管理類家族信托業(yè)務。

（1）平安信托：“平安財富?鴻承世家系列單一萬全資金信托計劃”。2012年下半年，平安信托發(fā)行了內(nèi)地首單家族信托產(chǎn)品“平安財富?鴻承世家系列單一萬全資金信托計劃”，該信托計劃委托人為一位年過40歲的企業(yè)家，信托規(guī)模5 000萬元，信托期限50年，不設預期收益率。平安信托的信托報酬分為固定及浮動兩部分，固定收益為信托財產(chǎn)的1%/年，浮動收益為信托收益率高于4.5%/年以上部分的50%。委托人自行指定受益人，并可隨時變更受益人或限制受益人的權利。委托人制定收益分配方式，可選擇一次性分配、定期定量分配、不定情不定量分配、臨時分配、附條件分配等不同的形式，也可組合運用。

根據(jù)信托合同約定，由委托人與平安信托共同管理信托財產(chǎn)，委托人可向平安信托發(fā)送投資建議，平安信托運用內(nèi)部風控及合規(guī)評議規(guī)則對投資建議進行評審并提供專業(yè)性的意見，經(jīng)委托人同意后由平安信托執(zhí)行投資指令。根據(jù)約定，該信托財產(chǎn)的投資范圍廣泛，可進行各類股權和債權的投資，能夠滿足不同時期委托人的風險偏好并靈活調(diào)整資產(chǎn)配置以應對未來的市場波動及風險。

（2）中融信托：“中融信托?承裔澤業(yè)標準化家族信托產(chǎn)品”。2015年4月，中融信托了“中融信托?承裔澤業(yè)標準化家族信托產(chǎn)品”（簡稱“承裔澤業(yè)家族信托”），該產(chǎn)品設立門檻為1 000萬元，信托期限為10年以上，不保證信托本金和收益。不同于市場上其他家族信托產(chǎn)品，中融信托的這款信托產(chǎn)品聘請臺灣捷鵬國際金融服務集團副總裁參與設計，借鑒了臺灣地區(qū)標準化家族信托產(chǎn)品的模式，在信托規(guī)模、權利義務、操作流程和服務流程都采用“類型化”的模式，具有很強的復制性和推廣性。據(jù)了解，中融信托已成立由律師、稅務師及海內(nèi)外專家組成的家族信托辦公司，先后設計了多款風險偏好不同、設立門檻不同、信托目的側重點不同的家族信托標準化產(chǎn)品供客戶選擇，可以滿足客戶對“資產(chǎn)保護、子女教育、婚姻保障、退休贍養(yǎng)、財富傳承、全權委托”等多方面的需求，而“承裔澤業(yè)家族信托”僅是其中一款。

2. 銀信合作類家族信托業(yè)務。

（1）招商銀行―平安信托。2013年5月，招商銀行私人銀行與平安信托推出國內(nèi)第一款銀信合作家族信托產(chǎn)品，客戶準入資格要求擁有1億以上的金融資產(chǎn)，5億以上的資產(chǎn)，設立該產(chǎn)品的門檻為5 000萬元，信托財產(chǎn)主要以現(xiàn)金為主，也包括債券、理財產(chǎn)品收益、信托受益權、股票等，未來在政策許可、條件成熟時也將納入不動產(chǎn)和為上市企業(yè)股權等。該產(chǎn)品期限為30年～50年，未到期不可撤銷。受益人為委托人的子女，根據(jù)合同約定，受益人可定期領取“零用錢”，遇到結婚、置業(yè)、創(chuàng)業(yè)、醫(yī)療等事項，只要符合合同約定的條件即可由信托資金直接支付。

為開展此項業(yè)務，招商銀行私人銀行成立了一支30人的財富傳承家庭工作室，由銀行、信托、保險、法律、稅務等各領域?qū)＜医M成。家庭工作室配合招商銀行內(nèi)部投資決策委員會，對家族信托產(chǎn)品的投資策略、資產(chǎn)配置、產(chǎn)品組合選擇等各方面提供意見及決策。在這款家族信托產(chǎn)品中，招商銀行私人銀行為主導方，擔任財務顧問與托管行，為信托產(chǎn)品推薦高端客戶；平安信托提供信托制度優(yōu)勢、承擔事務類管理職責。

（2）北京銀行―北京國際信托。2013年底北京銀行私人銀行與北京信托合作推出了首款單一定制家族信托產(chǎn)品，起步門檻為3 000萬元，存續(xù)期限為5年以上，由委托人指定受益人，初始受托資產(chǎn)僅限于現(xiàn)金存款，投資方向主要為金融類產(chǎn)品，根據(jù)客戶需求，滿足客戶在資產(chǎn)配置、資產(chǎn)轉移和資產(chǎn)保護等方面的需求。

與大部分的銀信合作類家族信托產(chǎn)品一樣，北京信托推出的家族信托產(chǎn)品由北京銀行擔任信托財產(chǎn)托管銀行及財務顧問，北京信托僅承擔事務管理類職責。

事實上，雖然家族信托的歷史源遠流長，在英美法系國家也已經(jīng)屬于一種非常普及的資產(chǎn)管理和傳承方式，但是對于大陸法系國家而言，受制于法律傳統(tǒng)與文化背景的不同，家族信托的發(fā)展總是磕磕碰碰，不夠通暢。實務中，大多數(shù)情況是委托人有設立家族信托的意愿，但是又對信托財產(chǎn)的安全性、受托人的能力與操守、以及國家政策等方面的原因憂慮再三，因此，即使有部分勇于嘗鮮的委托人，也僅僅是淺嘗即止，以極少量的家族財富設立家族信托，這一現(xiàn)象在我國表現(xiàn)的更為明顯。歸根結底還是有許多障礙和法律問題沒有打通，我國的家族信托制度體系亟待完善。

五、 我國發(fā)展家族信托的制度建議

1. 完善《信托法》的建議。

（1）信托財產(chǎn)登記制度的完善和細化。境外家族信托財產(chǎn)大多是以非現(xiàn)金資產(chǎn)為主要內(nèi)容，例如非上市公司股權、不動產(chǎn)、古董、字畫、珠寶等。這些財產(chǎn)也構成了現(xiàn)今富有階層資產(chǎn)種類中的絕大多數(shù)。而我國現(xiàn)階段的家族信托的類型比較單一，主要是以資金信托為主，即信托財產(chǎn)是現(xiàn)金資產(chǎn)或其他流動性較高的金融資產(chǎn)。究其原因，在于我國沒有建立起完善的信托財產(chǎn)登記制度。信托財產(chǎn)登記制度的缺失，使得非上市公司股權、不動產(chǎn)、古董字畫這類資產(chǎn)無處登記也難以登記，無法順暢地成為家族信托財產(chǎn)。因此，我國《信托法》中應盡快明確信托財產(chǎn)登記制度，為家族信托的發(fā)展掃清最大的障礙。

（2）不動產(chǎn)家族信托的立法考量。不動產(chǎn)在中國民眾的生活中占有舉足輕重和無可替代的地位，這與英美國家的理念和情況有著很大的不同。實務中，中國的富有階層和企業(yè)家最期望將不動產(chǎn)作為家族信托財產(chǎn)，一方面期望做到不動產(chǎn)在家族體系內(nèi)的傳承，另一方面做到不動產(chǎn)的投資與增值?；趯⒉粍赢a(chǎn)轉化為家族信托財產(chǎn)的巨大需求，以及不動產(chǎn)在中國家庭中的重要地位，如何對不動產(chǎn)家庭信托進行法律規(guī)范就顯得非常重要。在信托登記制度建立和完善的前提下，考量到不動產(chǎn)的特殊性和中國民眾對不動產(chǎn)的特殊情結，《信托法》可考慮設專章規(guī)范不動產(chǎn)信托財產(chǎn)，結合信托作為金融手段要求流轉上的便捷性，建議規(guī)范如下核心內(nèi)容：①不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的，將來在進行權益轉讓時，可以不再進行產(chǎn)權的過戶，而只進行信托受益權的轉讓過戶；②不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的，應當允許受益人將這部分信托受益權在一定程度上進行質(zhì)押融資等。

2. 加快推進《信托業(yè)法》出臺。目前，我國信托法律體系的一大缺陷《信托業(yè)法》的缺位，整個信托行業(yè)沒有具體的法律規(guī)制。正是因為《信托業(yè)法》的長期缺位，導致資產(chǎn)管理行業(yè)政出多門，各類的金融或類金融機構均在從事信托或者類似信托的資產(chǎn)管理業(yè)務，而且市場準入、監(jiān)管規(guī)則等方面極不統(tǒng)一，這就使得監(jiān)管重疊和監(jiān)管真空必然存在。由于我國之前只出臺過部門規(guī)章對信托行業(yè)進行監(jiān)管，并未沒全面監(jiān)管立法的經(jīng)驗。因此，在編撰我國的《信托業(yè)法》過程中可以參考國際上一些國家和地區(qū)的《信托業(yè)法》以及參照他們修法的一些經(jīng)驗。比如，近年來，日本和我國臺灣地區(qū)都對自己的《信托業(yè)法》進行了多次修改，二者在修法上都趨同的開始放寬受托人的資格限制，解除信托業(yè)務管制以及不斷地提升信托制度運用的便利性，增加信托的運用方式。這些都是很值得我國在《信托業(yè)法》編寫過程中思考和借鑒的。再例如，大陸法法系國家通行的做法是以一部《信托業(yè)法》取代所有監(jiān)管信托業(yè)的部門規(guī)章和文件，以統(tǒng)一的監(jiān)管標準規(guī)范，整合監(jiān)管權，規(guī)范整個信托行業(yè)，這一立法體例可以有效的解決立法空白和立法沖突問題，也很值得我國在立法過程中進行學習和借鑒。

綜上所述，筆者對我國的《信托業(yè)法》的制定有以下建議：（1）《信托業(yè)法》要和《信托法》緊密配套。中國的《信托法》已經(jīng)出臺，并且在中國信托發(fā)展史上留下了行業(yè)變革性的重要作用，因此《信托業(yè)法》的出臺不能和《信托法》脫節(jié)，二者應該在追求保護投資人利益的同一目標下相得益彰。（2）我國的《信托業(yè)法》要和國際金融監(jiān)管標準保持一致，要和國際上主要國家和地區(qū)的信托業(yè)監(jiān)管標準趨同。與國際上主要國家、地區(qū)的信托業(yè)監(jiān)管制度步調(diào)一致可以較好地推動我國信托業(yè)務的發(fā)展，尤其是家族信托等移植制度的推廣和創(chuàng)新。（3）我國的《信托業(yè)法》順應的金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營、混業(yè)發(fā)展的趨勢。信托行業(yè)本身是一個混業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)物，實務操作中銀行、證券公司和保險公司都在從事著類信托的資產(chǎn)管理業(yè)務，一些創(chuàng)新型信托產(chǎn)品也大都體現(xiàn)出混業(yè)的特點，如前文所列舉的多單家族信托產(chǎn)品都是信托公司和銀行聯(lián)手推出的。因此，我們再立法過程中，自然也應進行有針對性的約束，如此方能避免制度真空和沖突，更好的規(guī)范信托業(yè)。

六、 結語

2012年中國家族信托的破冰以來，我國家族信托的發(fā)展似乎過于緩慢，家族信托制度的缺失使得不少信托公司在一次又一次的研討之后不得不放棄這一傳統(tǒng)而又新型的業(yè)務。當然，一個新的制度要萌芽、成長必須要經(jīng)過陣痛期。家族信托行為作為在中國剛興起的新型民事法律行為，還沒有完善的管理機制和健全的法律依據(jù)，要謀發(fā)展還存在很多困難。同時作為一種金融行為，如果不能得到充分的法律規(guī)范、指引和保護極易導致市場經(jīng)濟秩序的混亂，因此針對家族信托的產(chǎn)生對《信托法》進行再解讀，在法理上進行廓清，適當?shù)膭?chuàng)設新的法律法規(guī)成為重中之重。

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篇4

關鍵詞：不動產(chǎn)登記　登記機構 登記審查

制定物權法是為了實現(xiàn)財產(chǎn)關系基本規(guī)則的統(tǒng)一、完善，是落實新憲法關于“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”精神的具體措施。物權法如果沒有就不動產(chǎn)登記制度的基本原則做出規(guī)定，或者規(guī)定得不盡合理和完善，那就不能算是一部好的物權法，公民、法人及其他合法組織的物權就不能得到妥善保護。盡管專家學者對于不動產(chǎn)登記制度論述頗多，筆者還是不贅淺陋，就物權法起草當中涉及的不動產(chǎn)登記制度，談談自己的見解。

一、關于不動產(chǎn)登記機構

專家學者對于設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構沒有異議，全國主管房地產(chǎn)權屬和土地使用權權屬的建設部和國土資源部對于統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的必要性也不能否認。但是，目前除了青島、上海、重慶、深圳、大連、廈門等城市的房屋和土地由同一個登記機關進行登記外，絕大部分省、市、區(qū)的房屋和土地的登記分別由不同的登記機關進行登記。房屋和土地分別由不同的登記機構進行登記，其弊端主要有：

1.房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門的權責不清、效率低下，不但增加了房地產(chǎn)交易的辦事環(huán)節(jié)，且直接導致房地產(chǎn)的權屬不清、雙重抵押、交易程序復雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易的安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴重影響我國經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護公民、法人和其他組織的合法財產(chǎn)權。

2.基層金融機構對改變目前的不動產(chǎn)登記制度的呼聲強烈，因為目前的房地產(chǎn)雙重抵押給銀行的信貸資產(chǎn)帶來巨大的隱患，甚至在局部地區(qū)影響了金融的安全。

3.分離的登記制度給人民法院的執(zhí)行工作帶來困境。分離的登記制度極可能導致土地使用權和其上的房屋所有權被登記在不同的主體名下，人民法院在執(zhí)行程序中碰到這種情況時，往往無所適從。最高人民法院與國土資源部、建設部以法發(fā)[2004]5號文聯(lián)合頒布的《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第六條規(guī)定：“土地使用權和房屋所有權歸屬同一權利人的，人民法院應當同時查封；土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權或者房屋。”可見，人民法院對于土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的房地產(chǎn)的查封、處置等執(zhí)行工作，程序復雜，執(zhí)行工作的效果堪憂，債權人受償?shù)目赡苄詷O低。對于出現(xiàn)這種情況，最高人民法院的有關負責人指出：“這種不正常的現(xiàn)象是國家公權分權不盡合理、權利交叉運行造成的，不可能由人民法院在執(zhí)行程序中解決?！?/p>

物權法立法的目的，不外乎通過保護物權來保護市場經(jīng)濟主體的合法財產(chǎn)權，保護交易安全和降低交易成本，從而激發(fā)人民創(chuàng)業(yè)的激情，讓我們社會創(chuàng)造的財富如江水一般涌流。經(jīng)濟分析法學的科斯定理給我們的啟示就是，法律保護權利的方法，“無論如何選擇，都應當以降低交易成本和促進效益最大化為準則?！薄?〕十年前在《房地產(chǎn)管理法》的立法當中，對于城市房地產(chǎn)權屬的統(tǒng)一登記問題，學者普遍贊成統(tǒng)一登記，但礙于行政機關的職能調(diào)整等問題，而最終有所妥協(xié)?！斗康禺a(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：“國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作?？h級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！?nbsp;《房地產(chǎn)管理法》同時規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權證書。但歷經(jīng)十年，全國多數(shù)地方均采納房地產(chǎn)權屬登記的分離式管理模式，實踐表明，其弊端顯現(xiàn)無疑，亟待改革。

立法機關創(chuàng)制物權法這樣一部基本民事法律，就是要改革國家公權分權不盡合理、權利交叉運行的現(xiàn)狀，改變目前房地產(chǎn)管理部門和國土資源管理部門的行政權力格局。建設行政、國土資源行政主管部門出于行政權力擴張的天然行政權力本性，很難就統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構問題達成共識。對于統(tǒng)一房地產(chǎn)權屬登記機構，法學家梁慧星指出：“有專家說，現(xiàn)在的登記機關，都是贊成統(tǒng)一登記機關的，他們所反對的就是統(tǒng)一到其他機關去。再說我們看到上海等大城市已經(jīng)統(tǒng)一了登記機關，上海就統(tǒng)一了房屋和土地的登記機關。那這一個省、一個市都能辦成的事情，我們這樣一個號稱中央集權的國家的中央政府居然辦不了，使人覺得很可笑。”〔2〕因此，國家立法機關不僅要聽取建設行政、國土資源行政主管部門對于統(tǒng)一房地產(chǎn)權屬登記機構的意見，更要聽取廣大老百姓的意見，聽取法院、金融機構的意見。

完全實現(xiàn)包括城市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前確有相當難度。但是，將房屋和土地的權屬登記加以統(tǒng)一，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權屬證書，應當是切實可行的。因此，對于房地產(chǎn)權屬統(tǒng)一登記機構，國家立法機關聽取建設行政、國土資源行政主管部門的意見，不是可不可行的問題，而是聽取統(tǒng)一登記機構的具體操作思路和辦法。物權法對于不動產(chǎn)當中的房地產(chǎn)登記制度，有這樣幾種選擇模式：

一是將在市、縣設立的房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門，撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)權屬登記機構，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權屬證書，這是上海、重慶模式。

二是將城市規(guī)劃范圍內(nèi)的房地權屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門，而將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權屬登記管理統(tǒng)一到國土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農(nóng)地征收時的不同政府部門之間的有效權力制約，避免了國土資源管理部門在經(jīng)營城市與耕地保護上的兩難選擇，有利于國家實施下一步征地制度改革。同時，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外的房地產(chǎn)權屬登記管理，由政府兩個不同部門分別進行管理，有競爭有比較，管理得好的部門最終可以交由其履行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構的職能。

三是將房地產(chǎn)的管理職能與登記機構的職能分離，在市、縣級政府部門當中設立獨立的房地產(chǎn)登記局。借鑒國家司法考試制度，由國務院建設行政主管部門牽頭國土資源行政主管部門等有關部門，聯(lián)合房地產(chǎn)登記規(guī)則，出臺統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，研究統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的具體問題，條件成熟時實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。單獨設立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點是和行政管理權脫鉤，有助于理順政府職能，國家統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度、登記規(guī)則，首先統(tǒng)一房地產(chǎn)權屬登記，為將來統(tǒng)一不動產(chǎn)登記進行準備。

二、關于登記機構的登記審查

對于登記機構的登記審查，究竟屬形式審查還是實質(zhì)審查，在物權法起草當中亦有不同看法。目前世界上的不動產(chǎn)登記制度，大體上分為三種，即契據(jù)登記制、權利登記制和托倫斯登記制，我國目前的房地產(chǎn)登記制度介于權利登記制和托倫斯登記制之間，近似于權利登記制。我國目前的國情與德國產(chǎn)生權利登記制的不動產(chǎn)登記制度時的歷史背景相似，就是社會信用缺失，個人和市場經(jīng)濟其他主體的財產(chǎn)不夠穩(wěn)定，急需保護交易安全，強化不動產(chǎn)登記的公信力，增強市場主體和國家的信用。因此，我國的不動產(chǎn)登記制度，應采登記要件主義的權利登記制。

登記機構的登記審查的性質(zhì)與不動產(chǎn)登記制度緊密相關，契據(jù)登記制對應形式審查，而權利登記制對應實質(zhì)審查。因此，我國的不動產(chǎn)登記機構對于不動產(chǎn)登記，應當屬于實質(zhì)審查。當然，類似于“以事實為依據(jù)，以法律為準繩”當中的事實，不應當是客觀事實，而應為“法律事實”，是一種經(jīng)過質(zhì)證被法官采信的證據(jù)所表達的“事實”。登記機構的實質(zhì)審查，絕不意味著登記機構對于所有的登記錯誤都應當承擔責任，這種實質(zhì)審查，只能是盡到作為專家的登記官應當盡到的審慎、全面、盡職的審查義務。因此，物權法出臺之后，急需制定規(guī)定不動產(chǎn)登記官職責、申請登記人權利義務的不動產(chǎn)登記法，以規(guī)范申請登記人和登記機構的法律責任。

三、關于登記機構的過錯賠償

關于不動產(chǎn)登記機構的登記過錯，大體有幾種情形：梁慧星教授講到兩種情況，即“一是當事人故意所為，與登記機關無關，那登記機關不承擔責任；二是登記機關的過錯，造成了損害，應該承擔責任?！薄?〕以除此以外，還包括申請當事人并非故意但有過錯，登記機構盡到了審查的職責，仍然出現(xiàn)的登記錯誤。

追究登記機構的不動產(chǎn)登記錯誤的責任，有這樣幾個前提：一是登記機構有過錯，即并不是所有登記錯誤都要追究登記機構的責任；二是這種過錯給有關當事人造成了損失；三是對于當事人因登記過錯帶來的損失，登記機構僅按照其過錯的程度承擔相應的賠償責任，因為可能遭受損失的人自身也有過錯，或者第三人有過錯，共同導致登記錯誤并造成損失。

登記機構因為過錯而需要賠償，賠償機制的建立有幾種選擇：一是國家賠償，不動產(chǎn)登記機構造成的損害一般都較大，往往達幾十萬、幾百萬甚至更多，全部讓登記機構賠償不盡合理，根據(jù)國家賠償法的有關規(guī)定，這個賠償就有限制。二是登記機構賠償，但登記機構不可能有這個賠付能力，否則就要向申請登記人收取較高的登記費用。因此，需要建立專用賠償基金，從登記機構收取的登記費當中固定劃撥一定比例納入財政專戶管理。同時，建立登記官的職業(yè)責任保險制度，借助保險機構的保險賠償金來彌補賠償基金的不足。登記官從事不動產(chǎn)登記工作雖然屬于公務員性質(zhì)，但其工作確屬于專家工作，與醫(yī)師、律師、注冊會計師、評估師等專業(yè)人士的工作有相似之處，只不過前者為國家機關工作，其工作是為了賦予不動產(chǎn)登記以公信力，后者為自己工作，屬于自由職業(yè)者。專家的侵權責任不同于普通侵權責任，普通侵權責任的歸責原則是過錯責任原則，損害多少賠付多少，而專家侵權責任的歸責原則是故意或重大過失才需承擔賠償責任，且其賠償決不應當是損害多少賠付多少，而應當有一個限度，比如其收費的多數(shù)倍來確定賠付限額，不足部分借助于執(zhí)業(yè)（職業(yè)）責任保險來彌補。

    參考文獻：

〔1〕谷春德主編《西方法律思想史》P522，中國人民大學出版社，2004年9月第一版；

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[關鍵詞]財產(chǎn)稅；稅源替代；耕地保護；土地管理制度

一、引言

黨的十七屆三中全會在土地管理制度上提出了“兩個最嚴格的制度”，即最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度。事實上，隨著近幾年城市化進程的提速和耕地的快速消失，中央政府早在“十一五”規(guī)劃中已將2010年耕地保有量18億畝定為必須實現(xiàn)的約束性指標，基本農(nóng)田要保16億畝；而且，總理在2007年度政府工作報告中也重申農(nóng)業(yè)耕地18億畝的底線不能突破。但是，從實際情況來看，實施的效果遠不理想，農(nóng)地的非農(nóng)化并沒有得到有效的遏制。實際上，目前全國在冊的基本農(nóng)田面積只有15.89億畝，已經(jīng)低于上一輪規(guī)劃確定的16.28億畝的底線，人均耕地面積由2002年的1.47畝減少到2003年的1.43畝和2004年的1.41畝。

其實，這其中的奧妙就在于地方政府既是土地的保護者，又是土地的違法者。在耕地的保護上，中央政府與地方政府之間的目標發(fā)生了偏離現(xiàn)象。中央政府在宏觀上承擔著國家糧食安全、維護農(nóng)民利益和保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的責任；而地方政府則囿于局部利益，把追求經(jīng)濟增長和財政收入作為自己的主要目標。在目前中國實行土地用途管理制度下，要使耕地得到有效地保護，必須使地方政府的發(fā)展目標與中央政府的發(fā)展目標嚴格保持一致，最大限度地減少地方政府在土地保護上的違法行為。而要做到這一點就必須從利益結構上加以調(diào)整，減少地方政府對土地征用的激勵行為。就地方政府和中央政府的利益結構來看，實施財產(chǎn)稅對土地財政的有效替代是一種可行之策。

二、我國農(nóng)地非農(nóng)化的利益扭曲

國家在農(nóng)地非農(nóng)化的運作方式上，主要是通過中長期規(guī)劃和年度指標控制在農(nóng)地保護上采取控制基本農(nóng)田數(shù)量的土地用途管理制度，但在具體操作上，則主要由地方政府來實施。然而，由于地方政府在經(jīng)濟發(fā)展的壓力和財政困惑的窘迫下，往往使其在土地利用和管理上呈現(xiàn)出嚴重的利益沖突的角色，其結果自然是地方政府的經(jīng)濟利益不斷得到滿足，而中央政府土地保護的責任則聽之任之。農(nóng)村集體農(nóng)民雖然是土地的使用者，但由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比較利益惡化嚴重，加之農(nóng)地產(chǎn)權的部分缺失使其維權困難，因而在不考慮未來利益的情況下，也缺乏農(nóng)地保護的最終激勵。由此可見，雖然中央政府農(nóng)地保護的政策十分明顯，但由于農(nóng)地非農(nóng)化過程中的利益扭曲，地方政府和農(nóng)民對農(nóng)地的保護卻輕描淡寫。

農(nóng)地非農(nóng)化的利益扭曲主要表現(xiàn)在：(1)中央政府從“準公共產(chǎn)品”的角度對農(nóng)地實行嚴格的保護，但并沒有給予被保護的農(nóng)地任何代價性補償，如農(nóng)地非農(nóng)化后的增值收益并未真正用于農(nóng)地保護，農(nóng)地保護的公共成本私人化。(2)地方政府在“上收財權，下放事權”的同時，沒有給予相應的財稅來源，在經(jīng)濟發(fā)展和城市化深化的壓力下，不斷地靠捕獲農(nóng)地非農(nóng)化的“租金”收益來加以支撐。(3)農(nóng)村集體農(nóng)民對農(nóng)地非農(nóng)化的權益訴求被剝奪，不能獲得公正、充足的補償，在可能的條件下不斷地通過土地的非法開發(fā)進行抗爭，其結果造成農(nóng)地非農(nóng)化整體租金價值的縮水。

我國農(nóng)地過速非農(nóng)化可能會造成“中央政府上收財權――地方政府以農(nóng)地非農(nóng)化彌補財政困境――農(nóng)地非農(nóng)化導致失地農(nóng)民補償不足――失地農(nóng)民成為社會問題――中央政府最后負責解決”這樣一個不良的城市化過程，因為，在這一過程中，土地價值的開發(fā)不完全是由經(jīng)濟發(fā)展帶來的，所以，要解開農(nóng)地非農(nóng)化的利益扭結，真正遏制農(nóng)地的過速非農(nóng)化必須做到這樣兩點：第一，在經(jīng)濟發(fā)展的基礎上，把財富置于土地存量的基礎上，而不是土地增量的基礎上，保持財富的可持續(xù)性；第二，國家、地方政府和集體農(nóng)民對農(nóng)地非農(nóng)化的開發(fā)價值應進行恰當?shù)姆指?，消除或遏制地方政府對土地征用的利益誘導。而財產(chǎn)稅的全面實施為這一問題的解決提供了制度上的可行性。

三、土地財政及其問題

所謂土地財政，是指在目前財政分稅制的體制下，地方政府財政收入嚴重地依賴土地的外延擴張的財政行為。主要通過如下幾種途徑來實現(xiàn)：(1)通過招、拍、掛的方式直接出讓土地獲取預算外收入；(2)扶持本地房地產(chǎn)開發(fā)，通過房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入來增加本地預算內(nèi)財政收入；(3)將土地作為廉價的資源誘使境外資金的流入，增加本地的投資和GDP產(chǎn)值，從而分取25％的增值稅收入，或者說，粗放化地做大本地GDP產(chǎn)值來獲取預算內(nèi)財政收入；(4)通過土地抵押從銀行獲取貸款融資。表1和下圖顯示了1998--2004年地方政府對土地出讓收入的情況。盡管2007年1月1日之后中央政府將國有土地使用權出讓收入納入地方政府預算內(nèi)管理，并實行收支兩條線的財政管理制度，對地方政府土地預算外收入的追逐進行有效的遏制，但由于沒有從根本上消除對土地財政依賴的制度基礎，所以，也不可能從根源上徹底斬斷地方政府對土地財政的依賴。當然，土地財政的形成有其一定的制度背景和基礎：非農(nóng)用地的國有化成為土地財政的前提條件，農(nóng)地非農(nóng)化的政府壟斷和對失地農(nóng)民的低成本補償是其獲取土地財政的基礎，而分稅制財政改革所導致的地方財政的困境則成為地方政府謀求土地財政的根本動因，并為土地財政的全力追求提供了“口實”。1994年的分稅制改革是一種不徹底的財政改革，中央政府在上收財權、下放事權的同時，沒有給地方政府自主的稅收權利，而只是默認地方政府一定的非正式稅收權利，比如各種非正式稅收的收費權和以控制諸如土地之類稀缺資源獲取租金的隱性抽稅權，這就為地方政府“土地財政”的形成提供了制度性條件。專門研究中國財政問題的美籍教授黃佩華女士認為，由于地方政府幾乎無法控制其稅基，他們自然集中精力籌集預算外資金。事實上，各級政府(下至區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)都具有從當?shù)丶{稅人抽取資金的能力。因為，地方政府對大量的資產(chǎn)擁有所有權，如土地、企業(yè)，有時還包括自然資源等等。1996年中期進行的一次全國范圍的審計中，發(fā)現(xiàn)預算外資金規(guī)模超過3840億元人民幣，占當年中國GDP的6％。而當年預算內(nèi)收入僅為11.3％(1997為12％，1998年為12.5％)。這意味著預算外資金的規(guī)模相當于預算內(nèi)收入的50％以上，占政府可用財力的比重略高于1／3(黃佩華，2001)。而土地批租(出讓)直接和間接收入占據(jù)了預算外收入的很大比重，在許多情況下，來自土地儲備部門的預算外收入可能等于甚至超過地方政府的總預算收入(中國土地政策改革課題組，2006)。

目前從世界范圍來看，政府對土地的管理一般采用兩種方式：一種是土地批

租制度，如香港；而大多數(shù)國家或地區(qū)則采用了另一種方式，即以財產(chǎn)稅為財政杠桿的土地管理制度(徐箐等，2004)。由于我國法律規(guī)定土地為國家和集體所有，土地不能買賣，所以我國在土地管理制度上也采用土地批租制度。盡管土地批租收入彌補了地方政府財政的部分缺口，為基礎設施建設提供了大量資金，但是，土地批租制度具有嚴重的缺陷。

首先，導致農(nóng)地的過速非農(nóng)化，造成土地的粗放化利用，不利于農(nóng)地的有力保護。地方政府對土地財政的依賴是靠土地的增量來實現(xiàn)的，只有不斷地將農(nóng)村集體土地通過政府征用轉變?yōu)榉寝r(nóng)用地，然后再通過政府供給出讓給工商企業(yè)和開發(fā)商，才能實現(xiàn)土地批租的財政收入。而同時，由于可以人為地低成本地(被征土地原有用途價值簡單的倍數(shù)補償)從農(nóng)村獲得土地，從而也刺激了政府對土地圈占的欲望，因此，各個城市都在強調(diào)城市的外延擴張，而不是對現(xiàn)有城市空間進行更有效地利用。這在客觀上形成了農(nóng)地非農(nóng)化的壓力，導致了農(nóng)地的過速非農(nóng)化和城市土地的粗放利用。例如，本來用于解決城市土地存量合理化利用的土地儲備制度體系，現(xiàn)在卻成為農(nóng)地非農(nóng)化的重要助推器(中國土地政策改革課題組，2006)，導致地方政府大量、突擊征收農(nóng)村集體土地，而這些土地卻因為缺乏有效的需求而大量閑置。

其次，更為根本的是，通過土地批租實現(xiàn)的土地財政收入是不可持續(xù)的，隱藏并積累了城市公共財政風險。因為僅僅通過土地批租實現(xiàn)的收入，意味著政府提前支取了城市土地未來50年或70年的收益。雖然能夠暫時緩解現(xiàn)有的財政難題，但卻沒有真正解決財政赤字問題，并使大量的城市土地資產(chǎn)沉淀下去，造成城市土地資產(chǎn)的極大浪費。不僅如此，因為土地批租制度提前透支了城市未來的財政收入，因此，在“寅吃卯糧”的同時隱藏并積累了城市財政風險。

四、財產(chǎn)稅與耕地保護

財產(chǎn)稅是指對居民和法人的財產(chǎn)所課征的稅收，財產(chǎn)一般包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，由于對動產(chǎn)的稅收具有不穩(wěn)定性，所以一般所指的財產(chǎn)稅是指不動產(chǎn)稅，又稱之為房地產(chǎn)稅，在我國也稱之為物業(yè)稅。房地產(chǎn)稅收有三個部分：一是對保有環(huán)節(jié)的征收；二是對轉讓不動產(chǎn)的交易行為的征收；三是對轉讓不動產(chǎn)的收益征收。分別稱之為不動產(chǎn)保有稅、不動產(chǎn)取得稅、不動產(chǎn)所得稅。按照一般的規(guī)則，財產(chǎn)課稅是對財富存量的課稅，所得課稅則是對財富的流量課稅，所以，通常意義上的財產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅?？v觀各國的稅收制度，多數(shù)國家的做法是：不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收作為地方稅，不動產(chǎn)取得稅(遺產(chǎn)和贈與稅、購置稅、印花稅)作為中央稅或省級政府稅收，不動產(chǎn)所得稅作為中央稅。例如，美國，聯(lián)邦政府的主要稅收來源是所得稅(公司所得稅和個人所得稅)，州政府的主要稅收來源是消費稅，而基層政府的主要稅收來源是財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅96％歸基層政府。雖然我國對房地產(chǎn)業(yè)也有稅收調(diào)節(jié)，但主要是針對房地產(chǎn)的流轉環(huán)節(jié)，且對居民不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)的稅收免征。這種“重流轉，輕保有”的稅制設計，一方面助長了對房地產(chǎn)的過度、過熱的需求，另一方面又形成了土地財富的極大沉淀，造成政府財政收入的嚴重漏損(參見表2)，所以，從實質(zhì)上看并不是一種真正的財產(chǎn)稅制度。

在發(fā)達市場經(jīng)濟國家，財產(chǎn)稅是地方政府財政收入的主要來源。就財產(chǎn)稅占地方稅收收入的情況來看，根據(jù)OECD組織1994年的資料，財產(chǎn)稅在地方政府稅收中，聯(lián)邦制國家如美國占75.8％，加拿大占82.6％，澳大利亞占99.6％。在單一制國家中，如英國占95.6％，荷蘭占66.9％，法國占26％(林家彬、烏蘭，2006)。這為我國向市場經(jīng)濟的轉軌提供了很好的借鑒。表2表明我國在土地稅收上的設置雖然不少，但占地方政府稅收的比重卻很低，主要的原因就是沒有實施包括居民住宅在內(nèi)的全面的財產(chǎn)稅。實施財產(chǎn)稅不僅為地方政府找到了稅收穩(wěn)定的、合理的來源，有利于地方政府減低謀求預算外收入的動機，而且也有助于地方政府從“投資型政府”向“服務型政府”的轉變，這兩方面都有助于減少農(nóng)地非農(nóng)化的壓力。房地產(chǎn)的增值有三個主要的源泉：私人投資、政府公共產(chǎn)品提供和城市化。政府在城市基礎設施和公共服務方面的投資通過資本化提高了房地產(chǎn)的價值，城市化帶來住房需求的增加，進而提高房地產(chǎn)價值。所以，房地產(chǎn)增值不是私人行為帶來的房地產(chǎn)價格的升值，是一種正外部效應的結果，房地產(chǎn)稅可以承擔的一個重要功能是房地產(chǎn)價值的溢價回收(丁成日，2006)。反過來，政府要想通過財產(chǎn)稅提高地方政府收入，就必須很好地提供城市公共產(chǎn)品以提高房地產(chǎn)價值，而不再盲目地投資于制造業(yè)。這樣既能做到稅收“來自于民，用之于民”的政府服務，又能減少政府對企業(yè)的行政干預。

工業(yè)化、城市化是農(nóng)地非農(nóng)化的客觀需求，保護耕地也不是要完全限制農(nóng)地的非農(nóng)化。這里的關鍵是要對非農(nóng)化的土地進行集約化利用，消除由于制度因素帶來的主觀上的過速擴張。財產(chǎn)稅的實施是一個很好的工具，既增加土地使用者或占有者的持有成本，又為政府提供穩(wěn)定的財政來源，消除了地方政府對土地征用的客觀動因。政府要想獲取更多的收入，必須加大城市公共產(chǎn)品的供給，做大房地產(chǎn)稅基，集約化地開發(fā)土地，并由此帶動經(jīng)濟的發(fā)展，而不是粗放化地利用土地，靠不斷的土地非農(nóng)化來維持財政收入。我國城市化進程中，城市的外延發(fā)展和過度擴張使得我國城市土地的利用效率非常低下，土地浪費十分驚人(張良悅等，2008)。統(tǒng)計表明，2005年我國地級以上城市居民人均用地面積已經(jīng)達到133平方米，比國家規(guī)定的城市規(guī)劃建設用地最高限額超出33平方米，我國城市的容積率只有0.33，而國外的一些城市則達到和超過了2.0(北京天則經(jīng)濟研究所《中國土地問題課題組》，2007)。

篇6

各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈與稅相聯(lián)系。總的來說，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內(nèi)容：

（1）土地保有課稅；

（2）土地有償轉移和增值課稅；

（3）土地取得和無償轉移課稅。

一、土地保育課制的國際比較

土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負擔公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設置、計稅依據(jù)、稅率設計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內(nèi)，各地方之間也不一樣。

（一）課稅范圍

各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。

（二）稅種設置

各國對土地保有課稅的稅種設置，基本上可分為兩種情況：

1．合并在其他財產(chǎn)稅中征收

由于土地與房屋、建筑物等不動產(chǎn)都屬于財產(chǎn)的存量，目前有許多國家和地區(qū)都把這些財產(chǎn)合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：

（1）合并在一般財產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財產(chǎn)稅是對有選擇的幾類財產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產(chǎn)稅，把土地等不動產(chǎn)和動產(chǎn)合并征收。

（2）合并在不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動產(chǎn)，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動產(chǎn)稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。法國不動產(chǎn)稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區(qū)的差餉稅相當于不動產(chǎn)稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人課征。‘

（3）合并在財產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財產(chǎn)凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產(chǎn)的凈值。財產(chǎn)凈值是從財產(chǎn)總額中扣除納稅人債務后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產(chǎn)凈值稅中征收。

（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。

（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個稅種是對土地與其他不動產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。

2．單獨設置土地保有稅稅種，分別課征。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區(qū)大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產(chǎn)稅。印度的州政府對農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國臺灣地區(qū)有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。

（三）計稅依據(jù)

各國土地稅的計稅依據(jù)，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。

從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和級差地租的擴大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。

從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標準所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數(shù)國家是根據(jù)土地的估價課征，也有少數(shù)國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據(jù)專門機構確定的“估定價”為標準課征。德國的應稅財產(chǎn)價值也是根據(jù)“估價法”確定。瑞典財產(chǎn)凈值稅中土地等不動產(chǎn)的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區(qū)的土地估價由地方政府負責實施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務機關按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標準為該土地的取得價格。

（四）稅率設計

各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進稅率兩種。有少數(shù)國家對農(nóng)業(yè)土地實行從量定額課征。

美國、德國、日本等多數(shù)經(jīng)濟發(fā)達國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。

許多國家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：

1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。

有些國家和地區(qū)，對不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營業(yè)用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區(qū)地價稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設施保留地和公有土地均實行優(yōu)惠稅率。公共設施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。

2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。

美國包括土地在內(nèi)的一般財產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。

3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。

我國香港特別行政區(qū)的不動產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對供應不過濾水的地區(qū)為16％，無水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應經(jīng)濟開發(fā)政策的需要，原將全國地區(qū)分為發(fā)達地區(qū)、半發(fā)達地區(qū)和不發(fā)達地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統(tǒng)一稅率。

4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。

如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區(qū)對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進土地的有效利用。

發(fā)展中國家的土地稅多數(shù)采用累進稅率，這主要是因為累進稅率對限制私人占有土地數(shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進稅率。泰國的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區(qū)的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進起點地價的，按超倍累進稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設施用地的稅率為0．5%。

（五）征收管理

土地課稅的征收管理權限，多數(shù)國家歸地方政府，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發(fā)生稅基的地區(qū)轉移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產(chǎn)稅的一個組成部分，而財產(chǎn)稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負責征收外，其余有關土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯(lián)邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應的征收管理權限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當?shù)卣粍赢a(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動產(chǎn)轉讓稅歸州政府征收。

二、土地有償轉移和增值課稅的國際比較

對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發(fā)展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應該全部歸公，以體現(xiàn)財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。

（一）課稅范圍

土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動產(chǎn)增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區(qū)的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。

土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉讓時發(fā)生的增值額和土地非轉移定期發(fā)生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動產(chǎn)增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現(xiàn)行土地增值稅只對土地轉移時發(fā)生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業(yè)用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉讓收入，分別課征：對個人的土地轉讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業(yè)稅和個人居民稅3個稅種構成；對法人的土地轉讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個稅種構成。

（二）課征方式

許多國家對土地轉讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：

1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉讓收入的四分之三計入所得，進行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉讓收入用五分五乘方式征稅。

2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進一步強化了對法人土地轉讓收入的課征，對超短期土地轉讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時，無法用土地轉讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。新晨

（三）計稅基礎

土地增值稅的計稅基礎是土地的增值額。土地有償轉移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計稅基礎，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報納稅。對不發(fā)生轉移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項成本費用。

（四）稅率設計

土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進稅率兩種。

1．比例稅率。

韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉讓收入的稅率，因土地持有期長短而設計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉讓，分為長期轉讓、短期轉讓和超短期轉讓3種，“長期轉讓”是指自獲得土地所有權至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉讓”是指土地擁有期在2年以下的。對這3種長短不同轉讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對土地擁有期2年以下的超短期土地轉讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。

2．累進稅率。

有些國家和地區(qū)按照土地價格增長幅度采用累進稅率征收。當土地轉移時，不論土地面積大小，漲價數(shù)額多少，一律以超過原價倍數(shù)累進課征。如我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數(shù)實行3級超額累，進稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規(guī)。定地價或前次轉移時申報現(xiàn)值但未達100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉移時申報的土地現(xiàn)值，都按物價指數(shù)進行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負公平。意大利的不動產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準價格的部分（具體征稅標準和稅率見表1）。

三、土地取得和無償轉移課稅的國際比較

土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產(chǎn)等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產(chǎn)等元償轉移取得土地時課征的稅兩種情況。

（一）有償轉移取得土地時的課稅

韓國對購置不動產(chǎn)所取得的土地設立不動產(chǎn)購置稅，按所購項目價值2％的標準稅率課征，或按購置不動產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。

日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產(chǎn)取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產(chǎn)的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產(chǎn)取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標準是購買時的價格，標準稅率為4％。學校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。

德國、意大利、荷蘭等國都設有“登記許可稅”，在土地所有權轉移書立登記憑證時，按土地的轉讓價格計算納稅。有些國家和地區(qū)對土地等不動產(chǎn)在產(chǎn)權發(fā)生轉移變動時，就當事人雙方訂立的契約，對不動產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產(chǎn)取得者課征的稅收。

（二）無償轉移取得土地時的課稅

對土地等財產(chǎn)無償轉移時課征的稅，稱為財產(chǎn)轉移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對財產(chǎn)繼承者繼承的財產(chǎn)課征的稅和對死者遺留的財產(chǎn)課征的稅。

與稅是對財產(chǎn)所有者生前贈與他人的財產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補充稅種。遺產(chǎn)稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合

1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區(qū)等在財產(chǎn)轉讓稅制中只有一個遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國家所采用，如美國既征遺產(chǎn)稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結合的制度。（3）分設兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產(chǎn)除按年或按次課征贈與稅外，在財產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。

2．稅率的配合方式，有兩稅分設稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈與稅，適用統(tǒng)一的超額累進稅率；英國的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關系設計稅率，實行超額累進稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設計稅率表，都采用超額累進稅率。

主要參考資料：

（1）尾崎護（日）《日本等工業(yè)化國家的稅制》（中國稅務出版社1995年11月出版）。

篇7

內(nèi)容提要: 土地權利制度創(chuàng)新是《土地管理法》修改的重心。文章論述了如下四個命題，即，在既有土地物權體系之下，不宜再創(chuàng)設一個新的物權類型“農(nóng)用地使用權”，也不宜使用“土地抵押權”這一模棱兩可的術語，但相關權利的物權變動規(guī)則應在《土地管理法》之下得以明確；建設用地使用權只能采取有償（出讓）和無償（劃撥）等兩種方式設立，其期限無需在 法律 上作出規(guī)定；并非只有本集體 經(jīng)濟 組織成員才能取得宅基地使用權，宅基地使用權的設立無需審批，其流轉亦應放開；土地登記機構應當統(tǒng)一，登記的效力應當符合《物權法》的規(guī)定。

一、問題的提出

現(xiàn)行《土地管理法》頒布于1986年，其間歷經(jīng)1988年、1998年、2004年三次修改，基本確立了以土地所有權和土地使用權為核心的土地權利制度?！段餀喾ā穼ν恋匚餀嘁纻鹘y(tǒng)法理和

（三）宅基地使用權的流轉：禁止抑或放開？

《送審稿》第97條第3款規(guī)定：“宅基地使用權人經(jīng)本集體 經(jīng)濟 組織同意，在保障基本居住條件的前提下，可以將其房屋以及宅基地向符合宅基地申請條件的人員轉讓、贈與或者出租。 農(nóng)村 村民轉讓、贈與或者出租宅基地后，再申請宅基地的，不予批準?！边@一規(guī)則明顯不符合黨的十七屆三中全會關于“依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權”的精神，其根本出發(fā)點在于“制止濫建住宅或變相商品房開發(fā)，以保證耕地和維護宅基地分配公平”（王衛(wèi)國、王廣華，2001）。

第一，嚴格限制宅基地使用權流轉就使得農(nóng)村房屋和宅基地頓時“沉淀”，成為不具有充分市場價值的“死資產(chǎn)”，體現(xiàn)著對農(nóng)民及宅基地使用權的歧視。城鎮(zhèn)農(nóng)民所享有的商品房所有權及建設用地使用權可以自由流轉，但農(nóng)民所享有的房屋及宅基地使用權卻限制流轉，使得農(nóng)民房屋及宅基地使用權無法成為真正的財產(chǎn)，明顯體現(xiàn)了城鄉(xiāng)差距，加劇了城鄉(xiāng)二元分治，使城鄉(xiāng)不平等現(xiàn)象更加突出。對于農(nóng)民而言，房屋和宅基地使用權往往構成其主要財富形態(tài)，嚴格限制其流轉，直接導致資產(chǎn)消費，農(nóng)民無從以之變現(xiàn)或擔保融資，農(nóng)民財產(chǎn)權益被制度性損害。同時，嚴格限制宅基地使用權的流轉也造成農(nóng)村大量住宅閑置，不利于資源的有效配置和合理利用（張新寶等，2009）?！半S著我國 工業(yè) 化和城市化的深入 發(fā)展 ，在城市經(jīng)濟轄區(qū)范圍內(nèi)，農(nóng)村尤其是 交通 便利、地勢優(yōu)越的城鄉(xiāng)結合部，宅基地滿載著巨大的可以近期實現(xiàn)的經(jīng)濟利益，催生了宅基地交易隱型市場的形成和發(fā)展。”（張新寶等，2009）由宅基地使用權隱型交易所引起的大量糾紛直接造成了社會不穩(wěn)定的隱患，由“小產(chǎn)權房”所引發(fā)的各類問題不斷顯現(xiàn)，久而久之，又將成為新的懸而未決的 歷史 遺留問題。

第二，不可否認的是，宅基地使用權既是農(nóng)民的一類財產(chǎn)，同時又是農(nóng)民生活保障的一大手段，亦即，宅基地使用權同時具有了財產(chǎn)性和保障性。制度設計之時，我們應當置重的是其財產(chǎn)性，還是保障性？如果它是一項權利，卻為何又不具備權利的基本權能？宅基地使用權在設立方面固然有其特殊之處，但它一經(jīng)設立，就成為農(nóng)民的私權，理應可由其權利人自由處分，不能僅因其福利性而限制其自由處分。試想，城鎮(zhèn)居民福利分房一定年限后還可以自由流轉，為何宅基地使用權的取得具有福利色彩，就不可自由流轉了呢？我們既承認宅基地使用權是農(nóng)民的一類財產(chǎn)，但又基于其保障性嚴格限制其流轉，表面上看好像是保護農(nóng)民的生存利益，防止農(nóng)民陷入“失地、失房”的絕境，但是，嚴格限制宅基地使用權流轉本身使得宅基地使用權的價值無法顯化并得到實現(xiàn)，這是對農(nóng)民土地權益的侵犯。如果允許流轉，農(nóng)民就可以增加財富收益，農(nóng)民的權益將會得到最大化的保障（張新寶等，2009）。同時應當注意的是，雖然 法律 上允許宅基地使用權的流轉，但作為“經(jīng)濟理性人”的農(nóng)民并不一定會將其宅基地使用權流轉出去，其完全可以根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況及其對土地的依賴程度，選擇自己認為最能發(fā)揮宅基地效益的利用方式。

綜上所述，本文作者認為，現(xiàn)階段宅基地流轉制度的改革應當置重于宅基地的財產(chǎn)性（用益物權），將其保障性放在次要位置。

五、土地登記制度：主要爭議及其解決

土地登記制度無疑是土地權利制度中的重要一環(huán)?！段餀喾ā分嘘P于土地登記問題僅僅作了原則性規(guī)定，《送審稿》第三章“土地登記與調(diào)查”專門規(guī)定了土地登記制度，但從條文內(nèi)容來看，《送審稿》并未把握《物權法》關于不動產(chǎn)登記制度的立法原意，有些規(guī)則甚至直接與《物權法》相沖突。

（一）土地登記與發(fā)證之間是什么關系？

在物權法之下，包括土地在內(nèi)的不動產(chǎn)，以登記為其公示方法，其中，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由登記機構管理；不動產(chǎn)權屬證書是登記機構依不動產(chǎn)登記簿的記載向權利人頒發(fā)的證明權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明[11]。由此可見，不動產(chǎn)登記簿是確定不動產(chǎn)物權的最終法律證明文件，不動產(chǎn)權屬證書僅僅是一種證明，其目的在于簡化不動產(chǎn)交易當事人之間證明不動產(chǎn)物權的成本，并不享有法定的公示公信力。因此，在土地登記中，土地登記簿是土地物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，而土地權利證書僅僅是權利人享有相關權利的證明，土地權利證書極易偽造、變造，但土地登記簿卻難以偽造或變造，在相關制度設計中，置重的應是土地登記簿，而非土地權利證書?！端蛯徃濉返?3條規(guī)定：“土地權利登記，由土地權利人自己或者委托土地登記機構向縣級以上人民政府申請，應當?shù)怯浀耐恋貦嗬?jīng)依法確認后，由縣級以上人民政府核發(fā)土地權利證書?！辈⑽蠢迩宓怯浥c發(fā)證之間的關系，應予修正。

(二)土地登記機構統(tǒng)一了嗎？

《物權法》雖然規(guī)定了統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，但在我國目前房地分離的行政管理模式之下，尚難執(zhí)行。《送審稿》先統(tǒng)一土地登記，實為可取。但其條文之間卻并未做到此點。統(tǒng)一土地登記意味著土地登記機構的統(tǒng)一，但是《送審稿》第23條規(guī)定：“土地權利登記，由土地權利人自己或者委托土地登記機構向縣級以上人民政府申請”；第24條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)土地權利證書。單位和個人依法使用的國家所有的土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權利證書。土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記造冊，核發(fā)土地權利證書。中央國家機關的土地由國務院管理機關事務的工作機構確認使用主體和用途后登記，核發(fā)土地權利證書?！痹谶@里，土地登記機構一會是“縣級以上人民政府”，一會是“縣級以上人民政府國土資源行政主管部門”，并未統(tǒng)一。

此外，《土地登記辦法》規(guī)定，集體土地所有權、集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農(nóng)用地使用權（不含土地承包經(jīng)營權）由國土資源行政主管部門辦理登記[12]。集體土地所有證、集體土地使用證等土地權利證書也由國土資源行政主管部門依土地登記簿頒發(fā)。而依《農(nóng)村土地承包法》和農(nóng)業(yè)部的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證管理辦法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權的管理職能由農(nóng)業(yè)行政部門負責，依《農(nóng)村土地承包法》管理[13]，土地承包經(jīng)營權證書的發(fā)放、管理，也就成了農(nóng)業(yè)行政主管部門的職責。同時，由農(nóng)業(yè)行政主管部門管理“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證登記簿”，“記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的基本內(nèi)容”[14]。由此可見，土地承包經(jīng)營權的登記由農(nóng)業(yè)行政主管部門負責[15]，從而產(chǎn)生了“多頭登記、多頭管理”這一廣受詬病的弊端。集體土地所有權由國土資源管理部門登記、頒證，為何集體土地所有權之上所設定的用益物權——土地承包經(jīng)營權要由農(nóng)業(yè)行政主管部門登記、頒證？包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農(nóng)用地使用權在內(nèi)的集體土地使用權、集體建設用地使用權抵押權、土地承包經(jīng)營權抵押權、地役權等集體土地之上的他物權均由國土資源管理部門登記、頒證，為何唯獨土地承包經(jīng)營權這種集體土地之上的他物權由農(nóng)業(yè)行政主管部門登記、頒證？為此，本文作者建議，《土地管理法》的修改應當突破行政管理權限的區(qū)分，還原土地登記的公示屬性和服務功能，規(guī)定統(tǒng)一的土地登記機構。

(三)土地登記究竟是土地物權的生效要件還是對抗要件？

登記依其內(nèi)容、效力等的不同為標準可分為登記生效主義和登記對抗主義。登記生效主義是指物權的設定以登記為發(fā)生效力的要件，換言之，未經(jīng)登記，物權不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也無約束力；登記對抗主義是指物權依當事人間的合意即設定，但未經(jīng)登記，不得對抗第三人。換言之，當事人之間依合意成立物權后，對于第三人而言，未經(jīng)登記者并非無效，只是當事人不能主張其有效?！端蛯徃濉返?5條第1款規(guī)定：“土地權利的設立、變更和消滅，自載于土地登記簿時發(fā)生效力?！币虼?，前述各種土地權利，未經(jīng)登記，不生效力。但是物權法之下，土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立，無須登記即生效力；宅基地使用權也無須登記依審批即可設立；地役權自地役權合同生效時設立，但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！端蛯徃濉放c《物權法》之間明顯存在沖突，應予修正。

六、結 語

《土地管理法》修改實為關涉蕓蕓眾生的大事，以此為契機完善我國的土地權利體系，無疑是修法時所要考量的重要問題。土地權利本屬一種私權，但《送審稿》在有關土地權利制度的設計中，行政權力對土地權利的過多干預，直接導致了土地權利的公法化，影響了土地權利作為私法權利的基本屬性。這也導致土地權利很難從《土地管理法》中走出來而進入《物權法》中去?！端蛯徃濉分杏嘘P土地權利的制度根植于計劃經(jīng)濟時代。淡化土地權利的行政色彩，還原其作為物權的本性，是改革現(xiàn)行土地權利制度的第一步。

注釋:

[1] 如《物權法》第151條和153條分別規(guī)定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理?！保弧罢厥褂脵嗟娜〉?、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！?/p>

[2] 雖然《土地管理法》以土地管理關系為其調(diào)整重心，但不容否認的是，《土地管理法》也調(diào)整土地權利關系（民事關系），并且以土地權利關系為其基礎。現(xiàn)行《土地管理法》第二章“土地所有權和使用權”幾乎全部是調(diào)整土地權利關系的規(guī)范；第五章“建設用地”中關于建設用地使用權設立、轉讓等的規(guī)定也屬于民事規(guī)范。

[3] 雖然土地承包經(jīng)營權和地役權也屬于土地權利體系中的重要組成部分，但前者適用《農(nóng)村土地承包法》，后者在《物權法》中已作詳細規(guī)定，實施近三年來并無大礙，無需在《土地管理法》中作出更為具體的規(guī)定。有鑒于此，本文未將這兩種土地權利納入討論范圍。此外，土地用益物權之上所設定的抵押權主要是建設用地使用權抵押權、土地承包經(jīng)營權抵押權、宅基地使用權抵押權和地役權抵押權，其中，建設用地使用權抵押權已在《物權法》中作了充分的規(guī)范，土地承包經(jīng)營權抵押權在物權法之下極受限制（基于《土地管理法》與《農(nóng)村土地承包法》在調(diào)整范圍上的區(qū)分，土地管理法修改未將此納入調(diào)整范圍）；宅基地使用權抵押權為物權法所禁止；地役權抵押權和地役權所依附之其他用益物權的抵押權同時設立，不具有獨立討論的必要，因此，本文未將抵押權的創(chuàng)新問題納入討論范圍。

[4] 就本類農(nóng)用地而言，實行什么經(jīng)營制本是土地所有權人——農(nóng)民集體自主決定的事項，但依現(xiàn)行法的規(guī)定，家庭承包經(jīng)營制就多少帶有了點強制性的味道。未實行家庭承包經(jīng)營制、未設立土地承包經(jīng)營權的地區(qū)畢竟只是少數(shù)，而且各有其不同的原因，再就此規(guī)定一個“農(nóng)用地使用權”來穩(wěn)定一個當事人本不想穩(wěn)定的土地利用關系，是否妥適，還值商榷。

[5] 就本類農(nóng)用地而言，《物權法》第134條規(guī)定：“國家所有的農(nóng)用地實行承包經(jīng)營的，參照本法的有關規(guī)定?！庇纱丝梢姡朔N農(nóng)用地可以設定土地承包經(jīng)營權，無需另行規(guī)定即可在現(xiàn)有制度框架內(nèi)發(fā)展。

[6] 因為土地承包經(jīng)營權采取登記對抗主義，土地承包經(jīng)營權不經(jīng)登記，自土地承包經(jīng)營合同生效即可設立；登記只是土地承包經(jīng)營權發(fā)生物權性流轉時起著對抗第三人的作用。

[7] 當然，依《物權法》第180條第1款第7項關于“法律、行政法規(guī)與禁止抵押的其他財產(chǎn)”均可以抵押的規(guī)定，有可能出現(xiàn)建設用地使用權抵押權（該款第2項）、土地承包經(jīng)營權抵押權（該款第3項）之外的權利抵押權，如海域使用權抵押權等。

[8] 不過，在我國現(xiàn)行法之下，為防止國有土地資源的流失，促進國有土地資源的合理利用，無償設立（劃撥）受到了嚴格限制。

[9] 既然是依行政許可所取得的權利，除法律、法規(guī)規(guī)定依照法定條件和程序可以轉讓的外，不得轉讓（參見《中華人民共和國行政許可法》第2條）。這也成了我國現(xiàn)行法上和物權法立法討論中對宅基地使用權的流轉予以嚴格限制的邏輯起點。

[10] 根據(jù)《行政許可法》第12條和第13條的規(guī)定，可以設定行政許可的事項僅限于：（1）直接涉及國家安全、公共安全、經(jīng)濟宏觀調(diào)控、生態(tài)環(huán)境保護以及直接關系人身健康、生命財產(chǎn)安全等特定活動，需要按照法定條件予以批準的事項；（2）有限 自然 資源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關系公共利益的特定行業(yè)的市場準入等，需要賦予特定權利的事項；（3）提供公眾服務并且直接關系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊信譽、特殊條件或者特殊技能等資格、資質(zhì)的事項；（4）直接關系公共安全、人身健康、生命財產(chǎn)安全的重要設備、設施、產(chǎn)品、物品，需要按照技術標準、技術規(guī)范，通過檢驗、檢測、檢疫等方式進行審定的事項；（5） 企業(yè) 或者其他組織的設立等，需要確定主體資格的事項；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以設定行政許可的其他事項。即使是上述事項，通過下列方式能夠予以規(guī)范的，也可以不設行政許可：（1）公民、法人或者其他組織能夠自主決定的；（2）市場競爭機制能夠有效調(diào)節(jié)的；（3）行業(yè)組織或者中介機構能夠自律管理的；（4）行政機關采用事后監(jiān)督等其他行政管理方式能夠解決的。

[11] 《物權法》第16條和17條分別規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理?！保弧安粍赢a(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！?/p>

[12] 《土地登記辦法》所新創(chuàng)的“集體用地使用權”一語有違物權法定原則（鄭清賢，2008）。

[13] 《農(nóng)村土地承包法》第11條規(guī)定：“國務院農(nóng)業(yè)、林業(yè)行政主管部門分別依照國務院規(guī)定的職責負責全國農(nóng)村土地承包及承包合同管理的指導?？h級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)、林業(yè)等行政主管部門分別依照各自職責，負責本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理?！?/p>

[14] 《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證書管理辦法》第9條、第10條。

[15] 從《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證書管理辦法》第10條的規(guī)定內(nèi)容來看，所謂“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證登記簿”可供農(nóng)村土地承包方查閱、復制，使之具備了物權登記的性質(zhì)，又與《農(nóng)村土地承包法》第23條所規(guī)定的“登記”的職能不一致。

參考 文獻 ：

高圣平，2009：《擔保法論》，北京：法律出版社。

篇8

關鍵詞：物業(yè)稅；社會本位；價值

中圖分類號：D9文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）07-0290-02

1 物業(yè)稅概述

“物業(yè)”一詞源于我國香港地區(qū)和東南亞國家,其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等。物業(yè)稅在不同國家、地區(qū)，具體名稱不盡相同，在日本稱為“房地產(chǎn)稅”,在法國有與之類似的“住宅稅”，在英國有“市政稅”，在美國我們所講的“物業(yè)稅”則包含在“財產(chǎn)稅”之中。雖然名稱不同,但其概念基本相同，一般意義上的物業(yè)稅主要是指土地、房屋等不動產(chǎn)所有者或承租人(個人或法人)對其所有或使用的該不動產(chǎn)按期繳付一定稅額的稅種,其稅額額度隨不動產(chǎn)價值的變化而變化。

從國際范圍來看,美國、日本、英國等發(fā)達國家的稅收制度中,物業(yè)稅已經(jīng)成為重要的稅種之一，其在這些國家實行的過程中體現(xiàn)了以下特征：

（1）堅持“寬稅基、簡稅種、低稅率”的原則。

（2）根據(jù)不動產(chǎn)使用性質(zhì)的不同確定不同的稅率。

（3）征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村，公共、宗教、慈善等機構的不動產(chǎn)在免征范圍內(nèi)，這一點更注重不動產(chǎn)范圍的界定，即城鎮(zhèn)和農(nóng)村的不動產(chǎn)均在征收范圍內(nèi)，以及征收上的地域差異，使其征收規(guī)則與實際情況結合更緊。

（4）物業(yè)稅在財稅劃分體制中屬于地方稅種，是地方財政收入的來源。針對目前中央地方財權事權的劃分情況，把物業(yè)稅納入地方稅種范圍是十分必要的。

（5）各國都建立了完善的房地產(chǎn)登記和評估制度與之相配套。

2 經(jīng)濟法的社會本位

法的各個部門在處理社會整體和個體的關系方面，有不同的主旨和調(diào)整方式，對國家和非公共組織、個人的保護和制約也有不同的側重，從而區(qū)分出不同的法律調(diào)整模式。相對行政法的權力本位和民法個人權利本位，經(jīng)濟法以社會整體利益為最高準則。

經(jīng)濟法作為調(diào)整經(jīng)濟管理關系、維護公平競爭關系、組織管理性的流轉和協(xié)作關系的法律規(guī)范的總和，其本質(zhì)上是體現(xiàn)社會本位的。事實上，社會利益獨立于國家利益和個人利益的存在是經(jīng)濟法產(chǎn)生的根本原因，也是其得以存在的完全而充分的理由，正是基于此，經(jīng)濟法在調(diào)整上述三種經(jīng)濟關系的過程中，始終立足于社會整體，強調(diào)國家對經(jīng)濟的干預與市場機制的有機結合，保持干預的適度性，追求社會公共利益的最大化，以保證社會經(jīng)濟的良性運行，這也就是經(jīng)濟法的社會本位的主要內(nèi)容。

稅收體制作為經(jīng)濟法律制度的重要組成部分，也理所當然的具有社會本位的特質(zhì)。國家在制定相關稅收制度和政策時，必須依法合理的行使權力，對社會負責，不能夠只求擴大稅收收入，設定不合理的稅種稅率；企業(yè)和個人等經(jīng)濟主體也要在法律的框架內(nèi)行使權利，不得片面強調(diào)自身的財產(chǎn)利益，置社會利益于不顧，以行使權利為借口對抗行政干預而損害他人乃至社會整體利益；社會中間層主題則要獨立于前二者，為政府干預市場和市場主體交易活動服務。在整個經(jīng)濟環(huán)境中，任何主體的活動都是依照經(jīng)濟法的規(guī)定，以社會整體利益為基準的。在更深的層面上，從的角度考量一個國家的稅收法律或體制，稅收的征管涉及到國家征稅權與公民財產(chǎn)權的博弈，在我國建設法治國家的進程中，稅收法律必將承載著更重的色彩，將“在民”的精神更好地體現(xiàn)出來，從而也就更加鮮明的具有社會本位的特質(zhì)。

3 物業(yè)稅的經(jīng)濟法價值

（1）以統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅歸并雜亂的稅費，避免因稅種復雜而導致重復征稅現(xiàn)象，同時降低稅收征管成本。我國房地產(chǎn)業(yè)稅收的現(xiàn)狀表明，涉及房地產(chǎn)業(yè)稅種大致有9個，而涉及到房地產(chǎn)的各項雜費有80到200項不等，房價的40％為相關稅費，如此沉重的稅費負擔，開發(fā)商必然要將其轉嫁給購房者。換句話說，就是購房者在實際上承受著房地產(chǎn)的沉重稅費負擔。在這極為混亂繁雜的稅費中，有部分是不合理的，有的是重復征收，有的則純粹是亂收費。統(tǒng)一出臺物業(yè)稅后，這種雜亂的情況必定會得到一定程度上的改善，在消費者剛性需求不變的情況下，房價隨著稅費的降低而下調(diào)的可能性值得期待。在經(jīng)歷了房價持續(xù)快速上漲之后，這種降價最大的受益者就是廣大消費者，物業(yè)稅在社會大眾的此項受益中所起的作用是顯而易見的。

（2）從消費環(huán)節(jié)抑制需求，打擊“炒樓”、“圈地”等投機行為?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度，無論在稅種、稅率設置、計稅依據(jù)方面，還是在稅收征收成本和奉行成本方面．都不能很好的限制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投機行為，導致了政府宏觀調(diào)控的缺位。而物業(yè)稅的開征會使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并能夠在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資和投機需求，從而在消費環(huán)節(jié)減少房屋的需求量，對房價起到一定的引導作用，使社會大部分個體從中受益。

（3）有利于確立一個穩(wěn)定的地方財政收入來源。根據(jù)世界各國的實踐，物業(yè)稅均被歸為地方稅，再加上我國目前的稅收狀況呈現(xiàn)出“中央富地方窮”的局面,所以我們有充分的理由將物業(yè)稅所得“分地方一杯羹”，甚至可以將物業(yè)稅作為地方的主體稅種，以持續(xù)和穩(wěn)定的水源保證地方財政稅收收入的增長，改變現(xiàn)階段地方政府賣地籌錢的根本動因，協(xié)調(diào)中央和地方財權、事權分配的平衡。這種平衡使地方有足夠的資金支持區(qū)域性公共產(chǎn)品的供給，而中央政府也能夠提供足夠的全國性公共產(chǎn)品，最終達到公共產(chǎn)品的供給滿足社會各階層的需求，促進社會整體利益的實現(xiàn)。

（4）有利于合理配置土地資源。在環(huán)境日益惡化，資源日益緊缺的今天，對土地資源的充分利用顯得尤為重要，然而在目前的房產(chǎn)稅征收體制下，稅收對土地資源的配置功能并未很好地體現(xiàn)出來。而物業(yè)稅的征收，尤其是農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)用地的差別稅率能夠在一定程度上限制農(nóng)業(yè)用地得非農(nóng)化，同時抑制大面積商品房的大量出現(xiàn)，促進滿足大多數(shù)消費者需求的中小戶型經(jīng)濟適用房的開發(fā)，使土地資源得到合理配置和充分利用。

（5）有利于縮小貧富差距。按照西方稅收理論，物業(yè)稅是否具有收入與財富分配功能取決于對其稅負歸宿的分析，如果稅負歸宿相對于財富分布具有累進性，那么它就具有調(diào)節(jié)收入與財富分配、縮小貧富差距的作用，反之則否。結合我國開征物業(yè)稅的實際，本文傾向于不動產(chǎn)稅具有累進性的觀點，主要原因在于，我國的物業(yè)稅很有可能采取使用性質(zhì)不同、省區(qū)不同，則稅率不同的征收方式。

總的來講，物業(yè)稅的征收可以從開發(fā)商、消費者、投資者、政府等各個市場管理和活動主體的層面，對其行為進行間接或直接的規(guī)制，使“有形的手”在不動產(chǎn)領域充分發(fā)揮其調(diào)控作用，給初涉市場的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一劑高效的鎮(zhèn)定劑，解決目前市場出現(xiàn)的盲目投資、濫占農(nóng)地等短視行為引發(fā)的一系列環(huán)境社會問題。更重要的是，物業(yè)稅的征收在完善我國稅制的同時，給社會法制進程的深化和公共利益保障制度的建設提供了一條進路，是國家公共產(chǎn)品的供給更加趨于符合社會的需求，經(jīng)濟法的價值得到更好的實現(xiàn)。

參考文獻

［1］呂忠梅,陳虹著.經(jīng)濟法原論［M］.北京:法律出版社,2007.

篇9

[關鍵詞]物業(yè)稅制改革；產(chǎn)權保護；法律基礎

[中圖分類號]F812.42　[文獻標識碼]A

[文章編號]1673-0461(2009)05-0087-05

20世紀80、90年代以來，世界以物業(yè)稅為主的財產(chǎn)稅改革一個顯著特點是這種改革并不是孤立或隨機的，而是被當作對總體經(jīng)濟運行的調(diào)控手段。這種作用在中東歐經(jīng)濟轉型國家體現(xiàn)得最為明顯。這些國家的物業(yè)稅改革的經(jīng)驗表明，不動產(chǎn)課稅不僅可以充當促進經(jīng)濟轉軌的推進器，還可以用來調(diào)控經(jīng)濟運行中的各種矛盾。從開放競爭性產(chǎn)權交易市場、抑制地價波動和土地投機，建立產(chǎn)權保護和財產(chǎn)估價、定級、登記制度，到建立一整套適合本國國情的財產(chǎn)產(chǎn)權管理法律、法規(guī)制度體系、相應的組織管理機構以及最終確立市場經(jīng)濟的運行機制?？梢哉f，世界主要轉軌國家物業(yè)稅制改革成功的同時也是產(chǎn)權得到確立和保護的過程。

一、轉軌國家物業(yè)稅制改革過程中的產(chǎn)權建設及其啟示

(一)產(chǎn)權界定不清晰成為轉軌國家物業(yè)稅推廣的“絆腳石”

在中東歐轉軌國家，改革物業(yè)稅的最大阻力之一便是這些國家不動產(chǎn)產(chǎn)權尚未清晰確立。具體表現(xiàn)在：大部分土地不是私人所有；土地市場不健全；土地使用權不是通過購買，而是通過分配獲得，并且大部分住宅要么在政府手中，要么在國有企業(yè)的內(nèi)部。

對于居住性不動產(chǎn)，住房供給被嚴重富福利化了，銷售等自由流通起來極為困難。在這些國家，工人只要以獲取較低的工資或者低質(zhì)量的服務設施的形式，就能獲得這種補助或津貼，但是這種支付并不是稅收。取消補助或者對接近市場租金的任何不動產(chǎn)征收物業(yè)稅將會在社會上引起震動。并理所當然受到抵制?；诖?，在這些國家，就居住用不動產(chǎn)征收物業(yè)稅在剛改革的前幾年不具可行性，使得物業(yè)稅的開征困難極大。

企業(yè)最可能承受新開征的物業(yè)稅，但是這些國家的有效稅率非常低。部分是因為這些國家國有企業(yè)的納稅能力較弱，而私人企業(yè)又不在物業(yè)稅管理之內(nèi)。過去，國有企業(yè)對不動產(chǎn)的使用權是國家配給的，只需支付極少的費用(如土地成本完全由政府補助)。相反，不斷成長的私人企業(yè)和集體企業(yè)必須為使用土地付費。而且，在大部分轉軌國家，不論是國有企業(yè)還是私人企業(yè)，都不必承擔數(shù)額較大的物業(yè)稅收成本。

與轉軌國家發(fā)展水平類似的某些發(fā)展中國家，不動產(chǎn)所有權同樣存在爭議，這成為物業(yè)稅制推廣的“絆腳石”。非洲的大多數(shù)國家，城市的土地從未被正式裁決所有權。在拉丁美洲，由于多年來違法占有土地，正式裁決的主張也有爭議。甚至在所有權不存在爭議的國家，稅務當局也不能獲得準確的權屬數(shù)據(jù)。在菲律賓，所有權記錄和出票日期由所有者組織，提供給評估員的僅是毫無價值的不動產(chǎn)的位置。

(二)轉軌國家推廣物業(yè)稅的前奏是界定產(chǎn)權

確立私人財產(chǎn)所有權，是經(jīng)濟轉型國家物業(yè)稅制改革要完成的首要使命。眾所周知，前社會主義國家普遍經(jīng)歷了“剝奪剝奪者”的社會主義改造，這種改造無一例外地是以鏟除資本主義私有制為宗旨，因而，“法律和經(jīng)濟基礎缺失”幾乎是所有轉型國家在考慮引入物業(yè)稅時共同面臨的困境。進而，在憲法中確立私人財產(chǎn)的所有權、繼承權等相關權益，在經(jīng)濟體制方面推進國企改革及私有化，就成為這些轉軌國家引進物業(yè)稅制的前奏。

按照正常邏輯，體制改革帶來的經(jīng)濟繁榮能夠保證財產(chǎn)稅稅基的不斷擴大，政府取自財產(chǎn)課稅的收入亦會穩(wěn)步增長。在愛沙尼亞，土地稅的開征推進了產(chǎn)權市場建立和土地資源的生產(chǎn)性運用，有效抑制了土地資源的閑置和浪費，市級政府逐步擁有了根據(jù)本地區(qū)條件確定土地稅稅率的權力。波蘭也比較成功地賦予地方在確定財產(chǎn)稅基、稅率上的自，使財產(chǎn)稅收入占地方收入的比重以每年14％的速度遞增，使物業(yè)稅逐漸成為地方政府重要的收入源泉(Jane H.MalmeandJoan M.Youngman，2001)。

(三)物業(yè)稅的開征反過來又促進了轉軌國家的產(chǎn)權建設

轉軌國家引進和完善物業(yè)稅的改革正積極促進不動產(chǎn)產(chǎn)權的清晰，開展財產(chǎn)產(chǎn)權保護工作，而且其中財產(chǎn)稅(主要是物業(yè)稅)在定義財產(chǎn)權利的過程中發(fā)揮著重要作用。但當財產(chǎn)稅僅被視為一種財政工具時，這一點常常被忽略。私有化過程中的一個關鍵問題是財產(chǎn)權利公有還是私有的劃分。轉軌國家一方面鼓勵發(fā)展私人經(jīng)營和財產(chǎn)私有權，另一方面則認為，應當在土地中保留一定的公共利益(Joan Youngman，Jane Malme.2004)。物業(yè)稅的作用在于可以將公共要素引入財產(chǎn)權利的基本結構中，將一部分公共利益保留在私人不動產(chǎn)價值中。這體現(xiàn)并符合部分財產(chǎn)價值的增值源于公共投資和增長的事實。中央所有權的廢除和競爭性財產(chǎn)市場的建立是轉軌國家中非常重要的改革，恢復蘇聯(lián)以前的產(chǎn)權、市政財產(chǎn)的私有化以及可轉讓所有權的建立都在進行著。隨著私有化進程的逐步推進，到1995年很多國家GDP中私人部門所占的份額大幅度提高，一些國家已經(jīng)超過了50％。

返還1939年被蘇聯(lián)剝奪的個人財產(chǎn)權是中東歐轉軌國家考慮的優(yōu)先重點。例如，愛沙尼亞實行了一種土地稅，主要目的不是為了增加收入，而是將土地返還給1939年以前的所有者，以鼓勵其對土地進行生產(chǎn)性利用。愛沙尼亞和拉脫維亞制定了龐大的歸還計劃，規(guī)定以前的所有權人或其繼承人可以重新得到他們的土地，不管其目前的居住場所在哪里。愛沙尼亞征收基于價值的土地稅，主要目的是鼓勵更有效地利用歸還及私有化的土地，同時利用房屋稅限制過度開發(fā)。此外，土地稅不對私人公寓的居民征收，這些居民的納稅能力與其最近所購置的資產(chǎn)關系不大。立陶宛的歸還計劃則限于目前居住在立陶宛的居民，這減少了非居民所有權人的投機風險并且易于管理。

我國目前物業(yè)稅制改革所處的產(chǎn)權法律環(huán)境與轉軌國家當年改革極為相似，綜觀這些國家的物業(yè)稅制改革，對我國的啟示主要有：

1　產(chǎn)權不清晰或產(chǎn)權殘缺是物業(yè)稅制改革遇到的首要難題

產(chǎn)權不清晰或產(chǎn)權殘缺是導致納稅義務難以劃分或被迫實行免稅而導致的稅收優(yōu)惠泛濫進而阻礙物業(yè)稅改革的主要原因。因此，作為物業(yè)稅制改革的前提，這些國家的共同點首先從法律上確立和保護產(chǎn)權，致力于建立一個確保財產(chǎn)產(chǎn)權安全的綜合現(xiàn)代化不動產(chǎn)產(chǎn)權登記及地籍制度，并且可以容易地查詢可靠的財產(chǎn)權益及市場信息。

這種方法的結果，是從法律上明晰保護產(chǎn)權，建立完善的、裝備優(yōu)良的不動產(chǎn)產(chǎn)權登記系統(tǒng)，用于開展和實施出于稅收目的的批量估價等。在政府機構或經(jīng)濟體制發(fā)生重大變革的背景下，許多中歐、東歐轉軌國家也重新設計或調(diào)整了物業(yè)稅制度。從整個新的財政政策及新的財產(chǎn)權制度角度講，土地及房產(chǎn)稅作為私有化、機構改革及擺脫集中化之輔助手段的政治作用，遠大于其作為提高收入手段的財政作用。

2　世界主要轉軌國家物業(yè)稅制改革成功的同時也是產(chǎn)權得到確立和保護的過程

這說明，物業(yè)稅制改革具有豐富的內(nèi)涵，是一個系統(tǒng)性的工程。其核心環(huán)節(jié)包括物業(yè)稅源的培植、稅制要素的合理選擇和建立高效的征管體系，但更需要建立健全物業(yè)稅制賴以生存的基礎環(huán)境，需要綜合配套改革方案。其實任何制度均有其存在的社會、經(jīng)濟、法律、文化基礎，有什么樣的社會經(jīng)濟法律文化基礎就會有什么樣的稅制與之相適應，要建立規(guī)范的物業(yè)稅制，相關的有效配套制度必須健全，尤其是產(chǎn)權清晰的法律基礎環(huán)境。同時，物業(yè)稅制改革與其相關的配套制度改革是相輔相成、相互促進的。

二、不清晰的產(chǎn)權環(huán)境導致我國物業(yè)稅制改革發(fā)展缺失法律基礎

2007年，歷經(jīng)13年醞釀之久的《物權法》終于出臺?！段餀喾ā返氖滓δ芫褪谴_認財產(chǎn)歸屬，定紛止爭。不動產(chǎn)產(chǎn)權是物權法的重點保護對象，這就從法理上基本理順了產(chǎn)權關系，為物業(yè)稅的開征做了前期準備，許多人認為這是物業(yè)稅改革的良好契機，物業(yè)稅開征的產(chǎn)權問題已經(jīng)基本解決。但筆者深入分析發(fā)現(xiàn)，一部法律的出臺并不能完全解決我國產(chǎn)權混亂問題，目前物業(yè)稅改革“難產(chǎn)”重要原因之一是產(chǎn)權清晰的“東風”尚不具備?？梢哉f，我國不清晰的產(chǎn)權環(huán)境導致物業(yè)稅制改革發(fā)展缺失法律基礎。

(一)不動產(chǎn)產(chǎn)權格局對物業(yè)稅制設計的影響

1　對稅制的制定演化的影響

建國初，為了適應全國政治統(tǒng)一、經(jīng)濟恢復的要求，政務院頒布了《全國稅收實施要則》，規(guī)定。統(tǒng)一實行14個稅種。在14個稅種中包括工商業(yè)稅、契稅和房地產(chǎn)稅等，頒布了《城市房地產(chǎn)稅收暫行條例》。1973年我國進行了空前的稅制簡化，城市房地產(chǎn)稅與工商統(tǒng)一稅等合并為工商稅，從而使物業(yè)稅的征收范圍只限于城市房產(chǎn)管理部門、有房產(chǎn)的個人和外僑。到了20世紀80年代，為了加強對房地產(chǎn)的控制和管理，提高房地產(chǎn)使用效率，國務院決定恢復征收城市房地產(chǎn)稅。但鑒于我國城市土地屬國家所有，使用者沒有產(chǎn)權的實際情況，又將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)仍征收城市房地產(chǎn)稅。由此可以看出，不動產(chǎn)產(chǎn)權格局對物業(yè)稅制設計影響是很直接的。

2　城鄉(xiāng)不同的不動產(chǎn)產(chǎn)權格局是導致物業(yè)稅制城鄉(xiāng)“二元結構”的重要原因

我國目前的不動產(chǎn)產(chǎn)權格局在城鄉(xiāng)是不同的，城市土地屬于國家所有，私人部門只擁有使用權，土地上的建筑物是私人產(chǎn)權；而農(nóng)村土地是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，農(nóng)村房產(chǎn)屬于私人所有，但宅基地屬于集體所有。這樣的格局導致不動產(chǎn)“城鄉(xiāng)二元稅制”，對城市土地開征城鎮(zhèn)土地使用稅、對城市營業(yè)性房產(chǎn)開展房產(chǎn)稅，對城市外企企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；而在農(nóng)村對土地產(chǎn)出征收農(nóng)業(yè)稅和特產(chǎn)稅(2006年除煙葉特產(chǎn)稅已取消)，農(nóng)村土地用于非農(nóng)建設征收耕地占用稅。

(二)不動產(chǎn)產(chǎn)權模糊導致物業(yè)稅稅收優(yōu)惠泛濫

計劃經(jīng)濟時代，有收益權但無控制權的殘缺產(chǎn)權致我國現(xiàn)行的物業(yè)稅制度對居民居住用不動產(chǎn)免稅的優(yōu)惠政策。住房制度改革以前，國內(nèi)企業(yè)中職工對其住房只擁有殘缺產(chǎn)權，職工可以住在企業(yè)的職工宿舍，這是一種收益權，但是職工對自己的住房沒有控制權，不能任意修整、買賣、調(diào)換、處置等等(肖耿，1997)。與世界主要轉軌國家類似，物業(yè)稅對殘缺產(chǎn)權條件下的個人居住房屋免稅是可以理解的。在20世紀90年代住房制度改革以前，大多數(shù)居民住房產(chǎn)權是模糊的，所有權歸法人實體，居民或家庭有使用權，收益權、處置權有時也是模糊的，此時不存在稅收問題，不應當對居民使用的住房征收房產(chǎn)稅，我國不動產(chǎn)產(chǎn)權的模糊是物業(yè)稅收優(yōu)惠的泛濫的誘因佑；壽根，2005)。

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國不動產(chǎn)市場化程度越來越高，產(chǎn)權日趨清晰。如表1所示，行政劃撥配置土地面積的比重從1999年的超過40％下降到了2003年的20％左右，而出讓市場配置土地面積的比重由1999年的34.05％上升到2005年的67.79％。這表明我國土地出讓方式的市場化程度有了顯著提高，市場機制開始在土地這種稀缺資源的配置中發(fā)揮基礎性作用。隨著住房制度改革的深入，房屋私有產(chǎn)權逐步得到確立，居民已經(jīng)擁有房屋的關鍵權利束。建設部公布“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報”顯示，2005年我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積升至26.11平方米，戶均住宅建筑面積升至83.2平方米，住宅私有率更是高達81.62％(見表2)，而我國農(nóng)村地區(qū)住房基本都是私有化。時至今日，應當對居民自有房屋(擁有所有權或歸屬權、占用權、支配權、使用權)征收房產(chǎn)稅，否則就存在稅收真空。如果仍然沿用計劃經(jīng)濟體制條件下產(chǎn)生的物業(yè)稅制度，繼續(xù)對私有產(chǎn)權條件下的個人居住房屋免稅是不合理的。但對個人居住用不動產(chǎn)征稅應充分考慮其負稅能力，注重解決支付能力不足的問題。

(三)滯留的產(chǎn)權問題給物業(yè)稅的開征實施帶來極大困難

在我國住宅私有率高達80％的背景下，我國仍有相當部分不動產(chǎn)存在產(chǎn)權不清晰問題。目前市場上銷售的房屋類型主要有商品房、經(jīng)濟適用住房、集資建房、房改房、危舊房改造回遷房等。而不同類型的房產(chǎn)產(chǎn)權性質(zhì)不一致。在我國，由于城鄉(xiāng)不同的不動產(chǎn)產(chǎn)權制度，以及我國正處于由原來的公有制計劃經(jīng)濟體制向社會主義市場經(jīng)濟體制轉軌的歷史原因和不動產(chǎn)產(chǎn)權法律不完善等原因，致使房地產(chǎn)市場滯留多種產(chǎn)權問題，這會嚴重阻礙不動產(chǎn)市場的發(fā)展，也是物業(yè)稅的開征的最大阻礙之一。不同產(chǎn)權性質(zhì)的不動產(chǎn)使得物業(yè)稅的開征遇到極大困難。主要有：

1　大量的無籍房產(chǎn)的產(chǎn)權問題

無籍房產(chǎn)是指沒有進行房產(chǎn)產(chǎn)權登記，未領有房屋產(chǎn)權證書的房產(chǎn)。我國目前存在因多種原因無法辦理產(chǎn)權證的歷史遺留問題。在我國，每個城市都有一批無籍失管的房產(chǎn)。據(jù)有關專家估計，一些產(chǎn)權管理較好的城市，無籍失管的房產(chǎn)不會低于10％～15％，那些管理差的城市無籍房產(chǎn)的比重就更高了。0

2　“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”房的產(chǎn)權問題

農(nóng)村的宅基地等不能向城市居民銷售、自由流通。在目前房價上漲、城鎮(zhèn)化加速的大背景下產(chǎn)生一系列問題。按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能在集體經(jīng)濟組織以外的人之間進行交易。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。在目前房價高位運行，“小產(chǎn)權”房價格優(yōu)惠。很

多市民為了圓居住夢，在明知沒有產(chǎn)權具有極大風險仍熱衷購買廉價的“小產(chǎn)權房”。另外，隨著城鎮(zhèn)化速度加快，城市必將向郊區(qū)農(nóng)村地區(qū)發(fā)展。調(diào)查顯示，北京16,400平方公里的土地中，國有土地只占18％，其他都是集體所有制土地。而農(nóng)村宅基地不能上市流通轉讓，必將帶來許多問題，最典型的案件如北京宋莊畫家村畫家與農(nóng)民的房產(chǎn)糾紛。

3　經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權問題

2007年12月七部委出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)適房購房人擁有有限產(chǎn)權，要取得完全產(chǎn)權要補差價。⑥《辦法》提出，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經(jīng)濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權。

4　房改房、危舊房改造回遷房等的產(chǎn)權問題

房改房等此類房屋產(chǎn)權分為三個級別：成本價產(chǎn)權和標準價產(chǎn)權以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權。成本價的產(chǎn)權屬于完全產(chǎn)權；標準價產(chǎn)權由于購買者只擁有房屋部分產(chǎn)權，所以其在處置和收益上就會受到一定的限制。標準價優(yōu)惠產(chǎn)權是比標準價更優(yōu)惠的一種方式，擁有這種產(chǎn)權的產(chǎn)權人只擁有房屋的部分產(chǎn)權。危改房產(chǎn)權按照經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理。

5　集資房的產(chǎn)權問題

集資房根據(jù)價格分屬房改房和經(jīng)濟適用房。集資房有兩種產(chǎn)權：一是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價，其產(chǎn)權界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權。另一種是低于當年的房改成本價，其產(chǎn)權為房改成本價房。所以該產(chǎn)權性質(zhì)是參照上述經(jīng)濟適用房產(chǎn)權和房改成本價產(chǎn)權。

如前所述，從城市房屋產(chǎn)權來分主要有：按照商品房性質(zhì)購買的房屋，其產(chǎn)權屬于商品房產(chǎn)權；按照經(jīng)濟適用房性質(zhì)購買的房屋，其產(chǎn)權屬于經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權；通過集資建房性質(zhì)購買的房屋，其產(chǎn)權有兩種：一種是經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權，另一種是房改成本價產(chǎn)權；按照房改政策購買的房屋，其產(chǎn)權一般有三種形式：成本價、標準價、以及標準價優(yōu)惠；購買回遷房其產(chǎn)權為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權。在這些不同性質(zhì)的產(chǎn)權中，除了商品房是完全產(chǎn)權，其他性質(zhì)產(chǎn)權大多是殘缺產(chǎn)權。產(chǎn)權人擁有房屋的所有權、使用權、占有權和處置權是不相同的。由于房屋產(chǎn)權性質(zhì)不同，直接決定了其銷售對象不同。不同產(chǎn)權性質(zhì)的房屋對物業(yè)稅的開征帶來了巨大障礙：

(1)對大量無籍房產(chǎn)和產(chǎn)權處于分割狀態(tài)下(產(chǎn)權殘缺)的不動產(chǎn)如何征稅?如何合理確定其納稅人?無籍不動產(chǎn)和產(chǎn)權不完整是開征物業(yè)稅首要面臨的難題。關系到納稅人的確定，因為物業(yè)稅的納稅人通常是所有人或者所有人與使用人商定。可以預見，對這類產(chǎn)權的房產(chǎn)征收物業(yè)稅，將會遇到納稅義務的合理劃分難題。而且無籍房產(chǎn)和殘缺產(chǎn)權房產(chǎn)十分不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因為這些房產(chǎn)通常是不能正常進入房地產(chǎn)市場或進入“門檻”較高，通常轉入地下從事交易、抵押、租賃等非法經(jīng)濟活動，導致房地市場的混亂，相關權利人的權益受到侵害等。

(2)不同產(chǎn)權性質(zhì)的不動產(chǎn)在取得成本上相差很大，由于土地使用形式的多樣化，導致不同產(chǎn)權的房地產(chǎn)價值總量存在巨大差異。因而，對不同產(chǎn)權類型房產(chǎn)的價值如何評估仍是一個問題，處理起來也比較棘手。而且不同性質(zhì)房產(chǎn)的納稅人的負稅能力差異也很大，如何對商品房以外其他產(chǎn)權性質(zhì)的不動產(chǎn)進行計稅價值合理評估、如何才能保證合理稅負、確保與納稅人的支付能力對應、兼顧稅收公平和效率，等等。

(3)與世界其他轉軌國家類似，產(chǎn)權殘缺是導致我國對個人自住用不動產(chǎn)免稅的內(nèi)在原因之一。從國際上物業(yè)稅收實踐以及近十多年來我國對物業(yè)稅的研究成果看，對個人自有自住住房征稅，既是多數(shù)國家的普遍做法，也是我國物業(yè)稅制的改革方向，是大勢所趨。在物業(yè)稅制成熟的國家，物業(yè)稅收收入主要來自自然人繳納部分。例如，2004年瑞典總共征收物業(yè)稅240億瑞典克朗，來自自然人部分占比重為73.21％。在美國一般財產(chǎn)稅收入中重要來源是不動產(chǎn)，約占財產(chǎn)稅收入的75％，其中來自于居民住宅約占50％，企業(yè)不動產(chǎn)約占25％。物業(yè)稅改革的重要內(nèi)容就是“擴面”――由法人擴展到自然人，而產(chǎn)權殘缺是其最大的阻力之一。

篇10

內(nèi)容提要： 近年來，我國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)著過熱的態(tài)勢，無論是商品房抑或二手房，其成交價格居高不下，且在北京、上海、深圳等城市尤為明顯。而房地產(chǎn)市場的過度繁榮也對我國經(jīng)濟的良性發(fā)展造成了一定程度的負作用。國家出臺一系列宏觀政策抑制房價不合理增長，其中又以通過稅收杠桿抑制房屋出賣人獲利為最重要方式之一。但是，伴隨著2007年10月1日《物權法》開始施行，這一系列稅收政策將極有可能成為一紙空文。《物權法》第十九條將極有可能為房屋出賣人合理避稅、惡意逃稅打開方便之門。而通過對第十九條條出限制性司法解釋，則完全可以彌補由條文本身產(chǎn)生的漏洞。

房屋，作為社會尤其是個人財富的重要形態(tài)，承載著權利人大部分的財產(chǎn)價值，其取得、變動、登記等事項不僅關系到普通老百姓的財產(chǎn)利益，更關乎整個社會經(jīng)濟秩序乃至政治秩序的穩(wěn)定與繁榮。房地產(chǎn)市場過冷或過熱，均將對百姓個人和國家整體產(chǎn)生不良影響。自改革開放以來，尤其是自步入二十一世紀后，我國房屋買賣市場及其活躍，房價在部分城市幾乎成跳躍性增長。國家相關各部委針對房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、房屋出賣人、房屋買受人等不同環(huán)節(jié)分別或共同出臺了眾多宏觀調(diào)整性政策法規(guī)以此穩(wěn)定房價。其中，又以2005年5月9日出臺的《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（以下簡稱《意見》）為典型性代表。但是，由于即將施行的《物權法》第十九條的出臺，國家的若干法規(guī)、政策很可能達不到預期效果，其對二手房交易市場的沖擊將更為顯著。wWw.133229.Com

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣涉及的主要稅費

鑒于二手房市場作為普通公民個人出賣房產(chǎn)獲利的主要市場，稅收種類、稅率高低對于百姓個人賣房收入及買方支出起著巨大作用。即，二手房市場的宏觀調(diào)控主要依賴于稅收政策調(diào)劑。依據(jù)我國《個人所得稅法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《城市私有房屋管理條例》等法律法規(guī)，以北京地區(qū)為例，于2005年5月9日以前，北京市房地產(chǎn)交易主要涉及稅費[1]包括：

同時，依據(jù)《意見》中的有關規(guī)定，現(xiàn)今在北京地區(qū)二手房市場購買房屋，如該房產(chǎn)自產(chǎn)權人獲得后已滿兩年期，則轉讓該房產(chǎn)涉及主要稅費為：

1、營業(yè)稅＝售房價×5％。

2、印花稅＝售房價×0.5‰

3、個人所得稅：售房價-原購房價-合理費用（當初業(yè)主購房時所產(chǎn)生的稅費，即：契稅＋印花稅）×20%

對于以囤積房屋，企盼獲得巨額利潤的出賣人而言——房產(chǎn)購得后未滿兩年即出賣者，以一套價值200萬房產(chǎn)為例，買受人與出賣人分別涉及稅率稅費為：

買方須繳納的稅費：

1、契稅1.5％即200萬元×1.5％＝30000元

2、印花稅0.05％即200萬元×0.05％＝1000元

以上2項與《意見》實施前保持不變，合計稅率：1.55％，合計支出（含交易管理費）：30000+1000+2000＝33000元。

賣方須繳納的稅費：

1、印花稅0.05％即200萬元×0.05％＝1000元

2、個人所得稅（該物業(yè)未住滿5年，并且不是業(yè)主唯一住房的情況下，實行全額征收個人所得稅。稅率從現(xiàn)行的1.3％下調(diào)到1％）即200萬元×1％＝20000元（新增）

3、營業(yè)稅5％即200萬元×5％＝100000元

4、教育及城市建設稅0.5％即200萬元×0.5％＝10000元

其中，3和4兩項現(xiàn)時均統(tǒng)稱為“營業(yè)稅”，進行捆綁征收，因此現(xiàn)行公布的最新營業(yè)稅率為5.5％，合計稅率：6.55％，合計支出（含交易管理費）：1000+20000+100000+10000+2000＝123000元。

在此次二手房交易中，國家對于出賣人和買受人共計稅率8.1%，可收繳總稅費156000元。這種較為高的稅率和相對較高的稅費總額不僅能有效抑制二手房市場的過渡炒作，也是國家一筆數(shù)額不小的財政收入。在實務中，為了規(guī)避如此高的稅率，出賣人通常會選擇與買受人達成私下協(xié)議，壓低房屋買賣合同中的成交金額，通過其他方式由買方補足成交價格與房屋實際價格的差價，即所謂的“高價低賣”。雖然此種做法會給買賣雙方帶來一定風險，如一方違約后的賠償問題、買方未及時足額補足差價等，但是由于買賣雙方大多出于信任，且此種做法規(guī)避稅費較多，仍有眾多二手房交易采此種做法。但是，如果上文中的交易行為發(fā)生于2007年10月1日后，依筆者以為，買賣雙方總計需繳納稅可能為0元。

二、《物權法》中“變更登記”制度的法律實務作用

《物權法》第十九條第一款規(guī)定：權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機關應該予以更正。本條文的出臺標志著“我國的不動產(chǎn)登記規(guī)則中已經(jīng)建立了更正登記制度”[2].所謂“更正登記”，也稱“強制登記”，是指對錯誤登記的改正登記[3].建立更正登記（亦稱“變更登記”）的主要目的在于：

1、避免由于登記機關工作人員疏忽、過失，當事人采取欺騙手段或與登記機關工作人員惡意串通等原因造成登記錯誤；

2、登記權利人出于客觀或主觀等原因，無意或蓄意申請登記，導致不動產(chǎn)登記簿記載權利人只是“名義權利人”、“形式權利人”，而真實的權利人無法通過物權公示來實現(xiàn)自己的物權。更正登記制度為真實權利人提供了通過公法行為恢復、保護、實現(xiàn)自己權利的途徑。

不動產(chǎn)登記薄上記載某人享有某項物權時，推定該人享有該權利[4].也就意味著即使登記有錯誤也推定登記的權利狀態(tài)與實際權利狀態(tài)相吻合。在現(xiàn)實中，登記絕對不出差錯只是一種理想狀態(tài)?！段餀喾ā烦雠_以前，法律對不動產(chǎn)登記機構的職責、登記要件和登記審查標準等沒有明確的規(guī)定，各地登記機構掌握的尺度寬嚴不一，許多登記機構一般只對申請人提供的有關必要材料是否齊備進行審核，沒有將詢問當事人納入登記程序，也不對不動產(chǎn)的狀況進行實地查看，因此導致不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)較多的錯誤記載事項[5].依照我國現(xiàn)行法律規(guī)定和實際做法，房屋被登記機關錯誤登記時，因登記機關頒發(fā)房屋產(chǎn)權證的行為系具體行政行為，真正的房屋產(chǎn)權人只能通過行政訴訟程序，請求人民法院依法撤銷登記機關錯誤頒發(fā)的房屋產(chǎn)權證，再由登記機關重新登記[6].通過訴訟的方式更正登記內(nèi)容中的錯誤事項，不僅從法律成本上看權利人要付出相對較大的代價，而且由于訴訟程序較為嚴格，所需時間也相對較長，這將對不動產(chǎn)流轉效率和公示公信力產(chǎn)生較大的影響，容易造成相對人放棄購買該不動產(chǎn)，致使權利人蒙受不必要之損失。而通過更正登記制度的建立，賦予利益相關人以申請變更之權利，結合異議登記制度，從而有效的解決了這些問題。至于此種申請變更請求權之性質(zhì)，由于學界存在較多爭議，本文不作探討。

實務中，不僅出現(xiàn)過諸如不動產(chǎn)面積、位置等事項出現(xiàn)登記錯誤，同樣也出現(xiàn)過登記簿記載權利人與不動產(chǎn)實際權利人不同之現(xiàn)象。如夫妻結婚前由一方全額出資購房，為表達愛意，登記簿記載權利人為其伴侶。若干年后二人離婚，登記簿記載之權利人聲稱此房產(chǎn)為屬婚前財產(chǎn)，主張其獨自享有該不動產(chǎn)物權。如無變更登記制度，實際出資人即房屋真實權利人很難取得所有權。應該說，《物權法》第十九條為解決類似現(xiàn)象的立法目的是好的，但是，由于條文自身的缺陷，此種制度建立后很可能引出更為嚴重之問題。

三、《物權法》第十九條第一款之文意分析

依據(jù)條文，申請變更登記的主體為權利人和利害關系人；申請變更登記前置條件在于：申請主體“認為”登記簿記載事項有誤；登記機關予以履行變更登記義務為：登記簿記載權利人出具書證“或”有證據(jù)證明確有登記錯誤；如滿足上述條件，所產(chǎn)生的法律后果為：登記機關“必須”做出變更，即“應當予以變更”。由于我國尚未出臺《物權法》相關司法解釋，《物權法》條文本身也為作說明，在第十九條第一款中，存有若干較為模糊概念。

首先，“權利人”、“利害關系人”之界限和各自范圍未予以明確。“權利人”包括所有權人自毫無疑義，問題在于用益物權人是否也可以“權利人”名義申請變更，對于“權利人”之身份審查采取何種方式也不明確。用益物權人如無法以“權利人”名義申請變更登記，轉而以“利害關系人”名義申請，是否可被接受？作者以為，依立法者本意，“利害關系人”應僅指與登記錯誤事項有關之人員。但是，由于條文中沒有相關限制，與不動產(chǎn)有關的其他人員是否也屬“利害關系人”不甚明確。如，與不動產(chǎn)存在利益關系的利益相關人——房屋潛在買受人是否也可以作為“利害關系人”申請變更登記？或者說，買受人和出賣人串通，共同編造其他理由證明買受人為“利害關系人”或“權利人”，以此申請變更登記。而由于未明確“權利人”、“利害關系人”之界限和各自范圍，即使雙方惡意串通，也難于追求其法律責任。

第二，所謂“認為”應指申請人主觀認定，不需要其他任何證據(jù)支持其因何“認為”。買受人冒稱自己為利害關系人或權利人，且認為登記簿記載權利人有誤，即可以向登記機關申請變更登記。在這一過程中，不需要履行任何法律程序，也不存在任何法律障礙；而記載權利人（實際為房屋出賣人）只需明確做出“同意變更”的意思表示書證即可，而無需闡明“同意變更”理由。登記機關也無法、無義務對該書證做出任何性質(zhì)的審查。而“或”字更賦予了權利人完全無義務提供任何證據(jù)證明自己做出同意變更的事實根據(jù)。

第三，即使登記機關基于內(nèi)部規(guī)定，要求申請變更登記的申請人必須同時提供登記簿記載之權利人同意變更書證和證明登記確有錯誤之證據(jù)，由于未具體規(guī)定由何種機關認定該證據(jù)之效力，依據(jù)現(xiàn)行法律條文完全有可能由登記人員自主認定。這必將導致申請人與登記人串通，以達到變更之目的。如果由法院審核該證據(jù)之效力，必然要求申請變更主體先行到法院起訴后，法院方可進行認定。這顯然與《物權法》中異議登記制度相沖突①。

最后，法律語境中之“應當”基本等同于“務必”、“必須”，均表示法律主體基于特定條件必須履行某種義務。此即意味著當變更登記申請人滿足變更條件后，登記機關不得基于其他非法定理由拒絕做出變更登記。房產(chǎn)買受人與出賣人串通后，只需滿足上文所分析之各種條件，即可以順利變更房屋登記簿所登記之各項事項。

四、利用“變更登記”規(guī)避稅費之具體辦法

登記簿記載權利人與實際權利人不同，主要基于三種情況：第一，登記機關工作人員因疏忽等原因造成；第二，真實權利人或記載權利人單方行為導致記載情況與實際情況不同。前者如前文所舉夫妻購房一例，后者大多屬記載權利人蓄意侵占他人財產(chǎn)。在某些特殊情況下也存在記載權利人出于不知情等善意理由不知道真實權利人是誰。而此種情況所涉及的最大問題在于記載權利人與善意第三人發(fā)生基于該不動產(chǎn)的處分合同，在變更登記后其合同效力如何的問題[7].因該問題涉及較多復雜因素，且與本文主旨關系不大，本文不作探討。而無論記載權利人與真實權利人基于以上哪種情況產(chǎn)生不同，通過第十九條均可尋求到解決途徑，且條文基于此兩種假設之設立也無甚漏洞。問題在于第三種情況：登記簿記載權利人與實際權利人之不同源于雙方共同協(xié)商之。記載權利人與實際權利人完全可以利用上文分析之法律條文漏洞，惡意申請變更登記，而此種做法的直接后果即在于：導致個人出售其所擁有房屋買賣雙方可完全避稅！

以前文所舉蓄意賣房（房產(chǎn)購得后未滿兩年即出賣）為例。買受人總計須支出價款：200萬（房屋價值）+33000元（稅費總計）=203.3萬元。出賣人實際收到價款：200萬（房屋價值）-123000元（稅費總計）=187.7萬元。由于曾經(jīng)較為盛行的“假贈予”等規(guī)避稅費的方式存在較多風險，相關各部委、各地方政府也已出臺了相關的規(guī)章制度來制止這種現(xiàn)象的發(fā)生②，本文不再就與“假贈予”相類似的做法加以分析，僅針對《物權法》第十九條第一款之遺漏擬定一“合法”規(guī)避稅費之買賣方式。

如果買賣雙方私下達成協(xié)議，不簽訂購房合同，通過辦理不動產(chǎn)變更登記，直接將房產(chǎn)過戶，同樣可以達到買賣合同的效果，且雙方均可獲得更好的收益。價值200萬房產(chǎn)買賣雙方達成以195萬成交，實際操作如下：

房屋記載所有權人（出賣人）出具同一變更之相關書證③，在將該書證交由申請人（買受人）的同時④，買受人與出賣人簽訂一無附加條件之債權協(xié)議⑤：買受人從出賣人處借款195萬⑥，同時規(guī)定合同最遲履行日期及到期不履行后，借款人（買受人）按延遲天數(shù)每天付給出借人（出賣人）法律規(guī)定之最高利息⑦。買受人持同意變更登記之書證辦理房屋變更登記手續(xù)后，履行債權合同，即支付出賣人（權利人）195萬元，該買賣交易完成。

如果出賣人較為擔心辦理變更登記手續(xù)后，買受人不能及時履行該債權合同（即不能及時付清房屋價款），乃至于買受人轉移個人財產(chǎn)，造成履行不能之現(xiàn)象，以至于出賣應得之利益無法實現(xiàn)，可在簽訂債權協(xié)議的同時，簽訂一質(zhì)押合同⑧，同時移轉質(zhì)押物⑨。待買受人辦理不動產(chǎn)變更登記完成后，買受人依債權合同還款195萬，出賣人返還質(zhì)押物，此次房屋買賣交易結束。

無論以上何種方式，買受人少支出8.3萬元，出賣人多收入7.3萬元，國家損失稅費總計15.6萬元！而且通過上文的分析，應無較大風險。雖然在操作過程中會略微繁瑣，但買賣雙方均可獲得較多的額外收益。尤其對于不動產(chǎn)價值較高之買賣，此種做法無疑具有更大的吸引力。

五、對《物權法》第十九條第一款缺失之完善建議

筆者以為可通過兩種方式完善上文所分析之條文缺失，防止出現(xiàn)利用該條法律規(guī)避稅費之現(xiàn)象。

第一，通過司法解釋，明確“事項錯誤”之準確含義和范疇?！段餀喾ā返谑艞l第一款中之缺失根源即在于未對“事項錯誤”這一概念做出明確限定。依據(jù)《物權法》第十一條，不動產(chǎn)登記簿至少要記載：權屬證明、不動產(chǎn)界址和不動產(chǎn)面積。由于不動產(chǎn)登記簿作為不動產(chǎn)公示憑證，所記載之事項必然較多、較繁、較雜。不可能通過法律條文明確所有記載事項，因此也不可能通過列舉方式限定“事項錯誤”范圍。依通常理解，任何事項一旦記載錯誤，均可以成為“事項錯誤”。但是，筆者認為，錯誤事項產(chǎn)生之基礎在于不動產(chǎn)登記整體有效，只是在眾多記載事項中某項或某幾項存在錯誤，即登記存在瑕疵。此種瑕疵理應不影響不動產(chǎn)登記簿的整體公示效果。換而言之，只有不動產(chǎn)登記簿登記有效，才存在“事項錯誤”或“錯誤事項”。而不動產(chǎn)登記簿的首要作用應是明確不動產(chǎn)所有權之歸屬[8].即，只有不動產(chǎn)所有權人記載正確，不動產(chǎn)登記簿方發(fā)生效力，進而方可產(chǎn)生不動產(chǎn)登記“事項錯誤”。因此，不動產(chǎn)登記簿記載之可變更登記事項即“事項錯誤”不應包括不動產(chǎn)權利人記載錯誤這一事項。如登記簿記載之權利人申請變更登記之事項為不動產(chǎn)權利人，登記機關理應予以拒絕。記載權利人應對原不動產(chǎn)登記申請注銷，由真實權利人依據(jù)《物權法》第十一、第十二條及其他相關法律法規(guī)重新申請登記，登記機關對真實權利人所提供之各項材料進行實質(zhì)審查。利害關系人同樣不得基于登記簿記載權利人錯誤這一事項申請變更登記。利害關系人應適用《物權法》第三十三條，基于“物權的歸屬”“發(fā)生爭議”，直接到法院提起物權歸屬確認訴訟，由法院做出物權所有權歸屬之判決。登記機關必須依法院之判決做出是否變更不動產(chǎn)權利人之決定。

第二，通過建立法定公證制度，由法定公證機關確認物權登記所需各種材料之真實性。實務中，登記機關難于對所有登記材料進行實質(zhì)審查，登記申請人較為容易通過提供虛假材料來實現(xiàn)登記之目的，登記簿所記載之事項也必然會出現(xiàn)大量虛假事實。而登記的真實性是貫徹公信力的內(nèi)在需求，對登記真實性的“放任”必然會破壞登記的可信度，并使靜的安全受到極大威脅[9].各國多將公證作為登記申請的預置環(huán)節(jié)，由公證機構審核引致不動產(chǎn)物權變動的法律行為或者相關證據(jù)。當立法把公證機關的實質(zhì)審查作為一種制度規(guī)定下來，并且與物權登記制度銜接，這種公證和登記的結合，就構成了“法定公證”制度的重要組成部分。在法定公證制度下，公證是進行不動產(chǎn)物權變動登記之前必須經(jīng)過的一個前置性程序，公證機關對引起物權設立、變更、轉讓和消滅的原因行為，典型如契約等進行實質(zhì)性審查，而國家登記機關只對提交登記的申請及有關材料進行形式審查或稱“窗口式審查”[10].通過公證機構對記載權利人所出具之同意變更書證及其他相關證據(jù)的真實性做出實質(zhì)審查，確認其真實性，由登記機關據(jù)此做出是否變更登記之決定。

通過以上措施，理應可以避免本文中所提出之避稅問題，并且不會影響《物權法》所設立的“更正登記”之立法目的及具體制度，立法者似應予以考慮。

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注釋：①依據(jù)《物權法》第十九條第二款規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。即，申請人只有在申請異議登記后方能到法院就登記錯誤事項起訴記載權利人，而申請人申請異議登記的前提為記載權利人不同意做出變更登記。如果記載權利人出具書證同意申請人做出變更登記，申請人就不存在申請異議登記之理由，也就無法進而起訴記載權利人，證據(jù)真?zhèn)我簿蜔o從確認了。如果申請人不通過申請異議登記，直接到法院起訴記載權利人進而確認，筆者以為，依據(jù)現(xiàn)行法律，此種訴訟沒有法律依據(jù)，且記載權利人出具的證據(jù)已表明其同意申請人（起訴人）的變更請求（訴訟請求），不存在權利爭議，訴訟也就毫無意義了。

②如國務院六部委聯(lián)合出臺的《意見》中，明確界定了對于通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系和直系親屬贈與取得的房屋，和對于其他無償受贈方式取得的房屋，如旁系親屬、朋友、陌生人等之間的贈與取得的房屋之購房時間作了不同的規(guī)定，并根據(jù)不同時間的確定方式設置了房屋贈與后變更所有權人時所涉及的不同稅率、稅費，特別針對“假贈與”這一現(xiàn)象設置了更為高額的稅率、稅費，以此抑制這一現(xiàn)象。

③變更登記之必備要件。

④“同時”可保障權利人（出賣人）在交出同意變更書證后，不會因無其他任何補償憑證而白白失去房產(chǎn)，即“一手交書證，一手交欠據(jù)”。

⑤通過建立債權協(xié)議，以保障出賣人即記載權利人做出變更登記后，出賣人依該債權協(xié)議順利取得房屋價款，以防止在變更登記做出后，買受人拒不付款。如附加諸如“房屋權利人變更后該協(xié)議生效”等條文，該合同依據(jù)合同法屬惡意欺詐，騙取國家財產(chǎn)，當然無效，因此不得附加條件。

⑥此195萬實為房屋交易成交價格。

⑦出賣人交出書證后，買受人可隨時持此書證辦理變更登記手續(xù)，出賣人則存在不能及時或則價款（欠款）之風險。因此，訂立債權合同最遲履行日期實則為買受人支付房屋價款之最后日期，如超過此日期則買受人要多付給出賣人價款以作補償。此合同條款之設立，一方面可保證買受人及時付清房屋價款，又可督促買受人盡快辦理房屋變更登記手續(xù)，縮短交易時間，減少交易風險。