導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘要：互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的日新月異，電子商務(wù)的蓬勃興起，房地產(chǎn)企業(yè)采用電子商務(wù)模式進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷是必然趨勢，剖析了電子商務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然性、運(yùn)用情況、影響、發(fā)展前景。

關(guān)鍵詞：電子商務(wù)；房地產(chǎn)；運(yùn)用

中圖分類號：F49文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2013）16015001

1房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展勢不可擋

房地產(chǎn)電子商務(wù)即電子商務(wù)的運(yùn)作理念和先進(jìn)技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)用。

在當(dāng)今的社會背景下，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的種種優(yōu)勢和帶來的諸多便利已經(jīng)深入到老百姓的日常生活。上網(wǎng)了解實事、網(wǎng)上購物已是現(xiàn)代人生活中不可缺少的一部分，尤其是電子商務(wù)所具有的效率便捷、信息透明等優(yōu)點得到現(xiàn)代人的青睞。因此，網(wǎng)絡(luò)手段和行業(yè)的深度結(jié)合一定是未來商業(yè)發(fā)展的一個趨勢。

房產(chǎn)能不能進(jìn)行網(wǎng)上交易？不少人都在顧慮。因為房地產(chǎn)商品是非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，并且交易金額巨大，交易流程復(fù)雜，現(xiàn)有的技術(shù)手段在實景呈現(xiàn)、支付安全等方面不夠完善而使購房者決策困難，但辦法總比困難多，上述問題完全可以通過技術(shù)手段的改善和相應(yīng)規(guī)范的制度和操作體系得以解決。事實證明，房產(chǎn)電商勢不可當(dāng)。

2房地產(chǎn)電子商務(wù)的具體運(yùn)用

2.1EJU國內(nèi)首個綜合型專業(yè)房地產(chǎn)電子商務(wù)頻道

2011年的4月23日，易居中國和SOHO中國一起在網(wǎng)上進(jìn)行了第一次的房產(chǎn)拍賣，被譽(yù)為“中國網(wǎng)上房產(chǎn)第一拍”，開啟了房產(chǎn)電商的大門，2011年8月易居中國正式上線。目前，易居中國運(yùn)用龐大的全國性資源體系，已經(jīng)在全國十多個主要城市建立了電商網(wǎng)絡(luò)平臺。吸納的活躍用戶達(dá)到每周30萬人以上，吸引十多萬注冊經(jīng)紀(jì)人在其平臺上加盟開店，所售房源覆蓋海內(nèi)外兩百多個城市。EJU房產(chǎn)電商頻道分為“競賣區(qū)”和“專賣區(qū)”：“競賣區(qū)”是為零散房產(chǎn)產(chǎn)品提供的網(wǎng)上交易專區(qū)。“專賣區(qū)”是為特推項目設(shè)計搭建的專業(yè)電平臺，運(yùn)用3D視頻、虛擬實景、在線支付等技術(shù)真正實現(xiàn)了“看房”、“選房”和“買房”三大功能的網(wǎng)絡(luò)化，房產(chǎn)電商這一新生事物在業(yè)界取得了廣泛支持，交出了令人滿意的答卷。

EJU的成功，使得房產(chǎn)交易平臺如雨后春筍般不斷涌出。

2.2電子商務(wù)在房產(chǎn)巨頭——恒大集團(tuán)的運(yùn)用情況

電子商務(wù)發(fā)展的新形勢下，恒大地產(chǎn)依然站在時代的前沿，通過易居購房網(wǎng)線上線下的緊密結(jié)合，使電子商務(wù)成為了一種新的模式。全國100多個城市，200多個項目，無論是開盤的還是正在運(yùn)營的項目全部都參與了恒大聯(lián)動網(wǎng)盟，借助易居購房網(wǎng)平臺，將實現(xiàn)在26個城市“網(wǎng)上賣房”。恒大與易居購房網(wǎng)緊密結(jié)合使電子商務(wù)成為房產(chǎn)銷售新模式。

2.3萬科集團(tuán)引領(lǐng)房產(chǎn)營銷新潮流

（1）在建材采購這一重要環(huán)節(jié)上，萬科各地產(chǎn)公司早從2000年12月份起都將通過電子商務(wù)網(wǎng)站住宅聯(lián)盟（）進(jìn)行。今后萬科各地產(chǎn)公司每年總計約5億元的建材采購項目大部分（至少90%）將在上進(jìn)行招標(biāo)，從經(jīng)過審核的投標(biāo)會員中選擇最佳的供應(yīng)商進(jìn)行合作。網(wǎng)上招投標(biāo)采購在萬科得到完美的詮釋。

（2）在房產(chǎn)銷售方面萬科更是在網(wǎng)絡(luò)市場大展拳腳，在新浪房產(chǎn)電商EJU率先推出“萬科V購”華南在線購房中心，將覆蓋華南地區(qū)14個城市10億元房源通過線上購房獨享優(yōu)惠的方式鼓勵購房者線上達(dá)成交易。

萬科的深圳招商果嶺項目號稱“深圳第一房產(chǎn)電商”，2011年9月17日果嶺電商平臺正式啟動。網(wǎng)上賣500套房源的噱頭將項目知名度大大提升，網(wǎng)友可以在網(wǎng)站完成看房、選房、買房過程。

深圳萬科與淘寶合作房產(chǎn)網(wǎng)上團(tuán)購，僅僅耗時3個小時，53套面積75㎡左右，總價值超過3500萬的房源就被一搶而空。

作為中國目前最大住宅供應(yīng)商、高市場敏感度和市場捕捉力的萬科，目前正通過全球著名獵頭公司招聘電商總監(jiān)，將迅速組建一支電商運(yùn)營團(tuán)隊。

3電子商務(wù)給房地產(chǎn)行業(yè)打開了綠色通道

隨著電子商務(wù)在許多行業(yè)的成功應(yīng)用，眾多房地產(chǎn)企業(yè)對“觸網(wǎng)”投入更多的關(guān)注目光。

3.1電子商務(wù)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的便利

（1）能及時通過國家管理部門官方網(wǎng)站準(zhǔn)確地了解產(chǎn)業(yè)政策、人口政策、經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策及各類優(yōu)惠政策，為企業(yè)做出正確的戰(zhàn)略決策提供了重要依據(jù)。

（2）能通過電子商務(wù)平臺幫助項目蓄客，獲取潛在客戶個人信息，以全面了解房地產(chǎn)需求動態(tài)，指引線下營銷。

（3）通過網(wǎng)絡(luò)的多媒體優(yōu)勢向客戶全方位的展現(xiàn)項目的風(fēng)貌，特色。

（4）能通過強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)推廣渠道，在最短時間內(nèi)形成爆炸式的推廣效果，直接促進(jìn)房產(chǎn)產(chǎn)品品牌的提升與項目的售賣，提高企業(yè)的社會形象力和知名度。

（5）能通過網(wǎng)絡(luò)采購平臺大幅度降低建材采購成本提高采購質(zhì)量和效率，有效的降低了由于信息不對稱而造成的危機(jī)。

3.2電子商務(wù)給房地產(chǎn)中介商帶來的便利

（1）能實現(xiàn)跨區(qū)域房源信息共享，銷售空間更大。

（2）能直接與開發(fā)商、投資業(yè)主、客戶進(jìn)行信息溝通，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場媒介的作用，服務(wù)更加專業(yè)化。

（3）能通過網(wǎng)絡(luò)申請辦理房產(chǎn)交易登記備案、辦理房產(chǎn)證書等，成交效率得到大幅提高，交易成本大大降低。

3.3電子商務(wù)給購房者帶來的便利

（1）能通過網(wǎng)絡(luò)平臺，了解到大量房地產(chǎn)信息，賣房、購房、租房的效率得到大幅提高。

（2）網(wǎng)絡(luò)平臺使得房產(chǎn)信息透明化，從而更好地發(fā)揮消費者的監(jiān)督作用，大大減少了一房多賣等欺詐現(xiàn)象。

4房地產(chǎn)電子商務(wù)發(fā)展前景

發(fā)展至今，以萬科、保利、招商、華潤、綠城、金地、富力、碧桂園、SOHO中國等為代表的國內(nèi)多家房產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)電子商務(wù)交易。隨著主流開發(fā)商的推動，易居購房網(wǎng)、淘寶房產(chǎn)、搜房狂拍團(tuán)、搜狐焦點房產(chǎn)先后推出，房產(chǎn)電商在全國范圍內(nèi)得以迅速鋪開，傳統(tǒng)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)“觸網(wǎng)”成為越來越多開發(fā)商的創(chuàng)新之路。

不斷創(chuàng)新、用創(chuàng)新性產(chǎn)品和服務(wù)滿足客戶，將是未來房地產(chǎn)企業(yè)的最佳商業(yè)模式，電子商務(wù)為房地產(chǎn)行業(yè)推波助瀾。

參考文獻(xiàn)

[1]胡桓，吳翔華.中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)電子商務(wù)平臺架構(gòu)[J].基建優(yōu)化，2004，（04）.

篇2

[摘 要] 雖然我國在近年來不斷頻繁出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但其重點約束調(diào)控對象均為住宅地產(chǎn)，相對來講，商業(yè)地產(chǎn)則受到影響較小，所以當(dāng)前各大房地產(chǎn)企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)方向，希望走商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路線。但實際上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大、所涉及部門范圍較廣且開發(fā)體系相當(dāng)復(fù)雜，經(jīng)營管理難度更大。文章以我國商業(yè)地產(chǎn)為背景，基于商業(yè)地產(chǎn)融資這一點來展開話題，探討其融資模式的主要特點和所面臨問題，并最終思考解決問題的應(yīng)對對策。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；融資；問題；REITs；應(yīng)對對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號] F279.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進(jìn)入21世紀(jì)，我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨城市化高速建設(shè)進(jìn)入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進(jìn)一步激發(fā)了我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流模式的多元化及規(guī)?；瘍A向，使得商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模激增。截止到2016年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)超過10 000億元，比2000年增長了873.21%，發(fā)展前景相當(dāng)樂觀。

1 商業(yè)地產(chǎn)融資特征及主要模式

1.1 商業(yè)地產(chǎn)的融資特征

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它在運(yùn)營模式上具有獨特性，這主要體現(xiàn)在它較為復(fù)雜的融資內(nèi)容體系上。通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)融資主要包含兩個階段：第一階段主要是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這一階段企業(yè)投資規(guī)模較大，對資金的需求量也較大，而且商業(yè)地產(chǎn)不存在任何資金回收特征，所以企業(yè)該階段的投融資成功只能代表項目開發(fā)的成功，其后期對整個商業(yè)地產(chǎn)項目的運(yùn)營還要經(jīng)歷一更為漫長系統(tǒng)的過程；第二階段就是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營階段，這一階段企業(yè)主要通過商業(yè)物業(yè)運(yùn)行來獲取凈現(xiàn)金流入收益，考慮到前期企業(yè)投融資規(guī)模較大，所以該階段就非?？简炆虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營能力及投資回收能力。

整體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投融資及運(yùn)營時所經(jīng)歷風(fēng)險可能較為集中，且具有深遠(yuǎn)影響。所以他們必須在項目選項及開發(fā)建設(shè)過程中把握好二者配合機(jī)制，為后期運(yùn)營管理創(chuàng)造良好環(huán)境，消除一切可能出現(xiàn)的行業(yè)負(fù)面影響。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式

我國許多大型房地產(chǎn)商都將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)主力來運(yùn)作，他們多數(shù)都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來，但實際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實現(xiàn)較為成熟的轉(zhuǎn)變。某些企業(yè)依然還在利用傳統(tǒng)融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項目融資等等。以項目融資為例，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項目過程中，往往會專門成立一家項目公司，主要針對項目內(nèi)容展開一系列開發(fā)操作，此時項目融資就是以項目公司名義來對內(nèi)對外籌措資金，為此企業(yè)也會拿出自身股權(quán)及資產(chǎn)作為質(zhì)押對象，以實現(xiàn)有效貸款，并以公司未來的項目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業(yè)地產(chǎn)融資所面臨的現(xiàn)實問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然在商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展方面已經(jīng)擁有一定經(jīng)驗，但仔細(xì)來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國商業(yè)地產(chǎn)的融資體系發(fā)展形勢來看，其融資渠道相對偏少，特別是企業(yè)外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業(yè)總?cè)谫Y比例的60%，它甚至貫穿了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的整個階段。這說明我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務(wù)領(lǐng)域的興起，商業(yè)地產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈，其房產(chǎn)空置率也被急速拉高，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的無限擴(kuò)大。一旦企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作上出現(xiàn)收益損益不平衡狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的不良貸款率就會升高，這將嚴(yán)重影響其在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展上升空間。

2.2 融資及運(yùn)營方式相互抵觸

我國房地產(chǎn)企業(yè)善用分割出售形式來運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)，它從某種程度上破壞了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的完整性，也讓商業(yè)地產(chǎn)價值最大化效應(yīng)徹底喪失。這是因為某些房地產(chǎn)企業(yè)可能在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方式及融資方式上發(fā)生抵觸沖突，可能導(dǎo)致的后果就是企業(yè)在商業(yè)銀行的貸款額度及期限嚴(yán)重受限。為了改變這一狀況，房地產(chǎn)企業(yè)可能會試圖改變運(yùn)營模式，盡可能減少項目凈現(xiàn)值。但如此操作又會進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險。可以見得，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產(chǎn)企業(yè)帶入了惡性循環(huán)怪圈。

2.3 缺乏針對性融資模式

商業(yè)地產(chǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠提出獨立的融資模式，但在我國現(xiàn)階段的金融市場中，針對商業(yè)地產(chǎn)融資特點的融資方式卻相對匱乏。這是因為商業(yè)銀行在針對住宅地產(chǎn)方面所開發(fā)的融資服務(wù)項目更多，在商業(yè)地產(chǎn)融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業(yè)地產(chǎn)融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，但是在我國它也只是存在于理論上，在實際操作方面其安全性、優(yōu)越性還有待驗證，這也從側(cè)面說明了我國商業(yè)地產(chǎn)在融資模式上并不成熟，它嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)行業(yè)體系中的發(fā)展前景。

綜上所述，就商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展這一點，其確實面臨問題多多， 從整體上嚴(yán)重制約了我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。為此， 應(yīng)該基于問題找到解決對策， 引入新的、安全的、符合我國經(jīng)濟(jì)體系及現(xiàn)實國情的新融資模式對策[2 ]。

3 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策思考

3.1 關(guān)于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，它是由發(fā)起人通過公眾對外公開發(fā)行的受益憑證，主要用于吸收社會上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續(xù)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)及證券中，所以可以將其視為是一種有價證券。從金融技術(shù)角度來講，REITs是可以有效實施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區(qū)的房地產(chǎn)項目當(dāng)中，其投入成本低且投資風(fēng)險低，是目前房地產(chǎn)行業(yè)比較青睞的重要融資模式。

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資上已經(jīng)逐漸傾向于資產(chǎn)證券化模式，這也是借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗所展開的新一輪融資發(fā)展風(fēng)潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)體系中，將來再以物業(yè)租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方面的現(xiàn)實資金需求，也使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策

基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，REITs的發(fā)展主要得益于政府稅收優(yōu)惠政策驅(qū)動，它有效降低了商業(yè)地產(chǎn)的融資風(fēng)險問題。但在我國，商業(yè)地產(chǎn)的稅收規(guī)定則主要以企業(yè)出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營業(yè)稅，租金收入減掉商業(yè)地產(chǎn)成本及稅收費用所得利潤，還要按照33%的稅率再次繳納企業(yè)所得稅。如果按照REITs模式進(jìn)行征稅，房地產(chǎn)企業(yè)可能就無法得到REITs在國際上8%～9%的通常收益率，因為REITs中的絕大部分收益都已經(jīng)作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴(kuò)大發(fā)展的可能性也會隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優(yōu)惠激勵政策，激發(fā)REITs在商業(yè)地產(chǎn)體系發(fā)展中的融資動力，使其不斷擴(kuò)大規(guī)模?？偨Y(jié)來看，我國必須針對REITs來首先制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，這對間接促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常必要的。

其次看相關(guān)保護(hù)法律的健全方面，以我國香港為例，他們在商業(yè)地產(chǎn)REITs融資的發(fā)展方面一直持有謹(jǐn)慎態(tài)度，所以他們在立法與監(jiān)管方面都比較全面，希望時刻保護(hù)投資者利益，并繞此來構(gòu)建了一系列嚴(yán)格規(guī)定體系，確保了REITs在香港商業(yè)地產(chǎn)中的合理規(guī)范運(yùn)行，也有效降低了大小企業(yè)投資者的利益沖突風(fēng)險。對中國內(nèi)地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應(yīng)該制定基于國內(nèi)現(xiàn)實國情的相關(guān)法律法規(guī)，比如修改當(dāng)前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統(tǒng)計過程控制）技術(shù)進(jìn)駐企業(yè)，利用他來配合REITs內(nèi)部管理模式，并基于它來優(yōu)化《公司法》改革進(jìn)程。再者，也可以對《所得稅法》、《物權(quán)法》進(jìn)行相應(yīng)修改，處理目前界限較為模糊的房地產(chǎn)企業(yè)融資狀態(tài)，進(jìn)一步明確相關(guān)法律規(guī)范，健全監(jiān)督市場以幫助企業(yè)安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結(jié)構(gòu)選擇方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于REITs體系特征來構(gòu)建信托型REITs結(jié)構(gòu)，循序漸進(jìn)的開放企業(yè)融資模式及范圍。采用該融資結(jié)構(gòu)類型也是為了做到以商業(yè)地產(chǎn)為標(biāo)的，加速信托收益憑證的形成，企業(yè)也會基于此有期限封閉式基金形式來強(qiáng)化上市交易活動?？v觀我國當(dāng)前金融信托法律法規(guī)，其機(jī)制相對比較完善，這對減少商業(yè)地產(chǎn)立法障礙非常利好，也非常容易被房地產(chǎn)企業(yè)管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運(yùn)作角度來講，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用信托型REITs來運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)還是具有很高可行性的，而且商業(yè)地產(chǎn)也可以利用該新融資模式來為企業(yè)構(gòu)建更健康融資體系，加速企業(yè)的資金流動性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內(nèi)部管理模式，它們都基于REITs組織結(jié)構(gòu)及相關(guān)法律環(huán)境來展開，同時它也取決于我國金融市場及商業(yè)地產(chǎn)的實際發(fā)展程度。

在內(nèi)部管理模式方面，REITs投資經(jīng)營管理主體就是該融資模式的發(fā)起者，他的穩(wěn)定收入來源應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的基金管理費及物業(yè)管理費?？陀^講，內(nèi)部管理模式相對靈活，非常益于企業(yè)制定商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營策略，像美國大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的就是這一內(nèi)部管理模式。在亞洲，像日本、韓國等發(fā)達(dá)國家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來為商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行前期融資和后期資產(chǎn)管理服務(wù)。因此外部管理模式的優(yōu)勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監(jiān)督屬性。

對于我國而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當(dāng)，因為我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資及運(yùn)營管理方面本身就缺乏外部監(jiān)管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監(jiān)管規(guī)則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。

在投資管理模式方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資方面應(yīng)該持開放態(tài)度，應(yīng)該學(xué)習(xí)美國以權(quán)益型REITs為主的房地產(chǎn)資產(chǎn)融資模式，長期專注于某一區(qū)域的投資，為企業(yè)帶來持續(xù)利益。而且這種投融資模式相比于傳統(tǒng)模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權(quán)益型風(fēng)險的發(fā)生。對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來講，應(yīng)該允許權(quán)益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時存在，監(jiān)管層也無需劃出詳盡框架進(jìn)行約束，應(yīng)該交由市場、企業(yè)自身來作出符合自己發(fā)展現(xiàn)狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結(jié)

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀政策調(diào)控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該基于政策大背景和市場大環(huán)境來發(fā)揮其行業(yè)獨特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業(yè)融資問題，為商業(yè)地產(chǎn)在我國未來的健康良性發(fā)展尋求支柱。

主要參考文獻(xiàn)

[1]陳文玲.促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展[J].商業(yè)研究，2008（9）：5-7.

篇3

調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)帶來發(fā)展契機(jī)

在住宅調(diào)控日益冷峻的2010年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的勢頭。盤點全年商業(yè)地產(chǎn)，細(xì)分市場全面的關(guān)注度超越住宅，不外乎兩大支撐因素。一是大環(huán)境下的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展契機(jī)；二是資金和開發(fā)企業(yè)策略正逐漸向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，以往開發(fā)商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來做商業(yè)地產(chǎn)，原因在于商業(yè)地產(chǎn)從長期來看有豐厚回報，但短期內(nèi)很難套現(xiàn)。而今，很多開發(fā)商發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)受政策調(diào)控，市場波動的風(fēng)險更小，正成為開發(fā)企業(yè)在當(dāng)今融資環(huán)境下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在樓市調(diào)控背景下，不僅購房者開始對住宅市場觀望，即使是開發(fā)商對市場的預(yù)期也更加謹(jǐn)慎，不敢貿(mào)然將所有的資金壓在住宅市場上。事實上，一些開發(fā)商已經(jīng)開始持有一定比例的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)雖然占用資金較多，回收期較長，現(xiàn)階段利潤不如居住類房地產(chǎn)，但畢竟商業(yè)地產(chǎn)本身也可以獲得穩(wěn)定收益（包括商業(yè)地產(chǎn)自身的增值和租金收益）；另外，商業(yè)地產(chǎn)屬優(yōu)質(zhì)抵押物，通過抵押還可獲得融資，進(jìn)而獲取運(yùn)營收益。投資商業(yè)地產(chǎn)還可以作為開發(fā)商資金運(yùn)作的一種緩沖方式，如果住宅市場發(fā)展前景繼續(xù)看好，尚可重新選擇――減持手中的商業(yè)地產(chǎn)，繼續(xù)進(jìn)入住宅市場；如果住宅市場回歸理性，價格下降，利潤空間小，則可以長期持有商業(yè)地產(chǎn)，獲取穩(wěn)定收益。

“限價令”與二次調(diào)控的雙重導(dǎo)向，讓開發(fā)商們在住宅市場中的高額利潤頓時縮水，這也讓更多的開發(fā)商將視線轉(zhuǎn)向暫時不受政策影響的商業(yè)地產(chǎn)；而先前一直以商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)的開發(fā)企業(yè)此時都在努力強(qiáng)化品牌以爭取更多的市場份額。以某市紫薇國際廣場為例，從2010年年初“國十條”實施至“限價令”再到二次調(diào)控，商鋪一直處于熱銷狀態(tài)。從這一點就能很充分地說明，在調(diào)控政策的影響下，住宅市場雖然復(fù)雜而又平淡，但商業(yè)地產(chǎn)卻是真正迎來了發(fā)展契機(jī)。

核心價值是投資關(guān)鍵

無論走到哪個城市，我們都能發(fā)現(xiàn)，在最重要的地段或最顯要的位置，要么是豪華的星級酒店、寫字樓，要么是繁榮的商業(yè)街、購物中心等，反正都是商業(yè)地產(chǎn)，這些項目既代表著這個城市的形象和窗口，也承載著這座城市的活力和榮耀。對于住宅，地段影響的只是日后升值的潛力，而商業(yè)地產(chǎn)的投資，地段更是重中之重。對于商業(yè)地產(chǎn)，地段影響的不止是日后升值，對當(dāng)下的租金、客源都有著重大的影響，甚至于對一個城市的地產(chǎn)起到風(fēng)向標(biāo)作用，政府動用行政資源手段十分賣力促其火爆。

對于投資者而言，在成熟的中央商務(wù)圈投資商鋪，投資額較大，而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度，都將直接影響商鋪的經(jīng)營效益水平及場地的租金。這種商鋪的運(yùn)作首先是借了近在咫尺的整個商圈的“東風(fēng)”，也就是所謂的“大樹底下好乘涼”。我們在強(qiáng)調(diào)地段論的同時，并未推崇其唯一論。一直以來，受各開發(fā)商及傳統(tǒng)住宅投資影響，地產(chǎn)投資最重要的考量因素就是地段，尤其許多中小投資者對于地段更是敏感，不好的地段和陌生的商圈，哪怕是價格再低，也不會吸引到他們投資的眼球。

地段論雖然有助于企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展，但同時也可能因固守地段論而失去許多機(jī)會。在城市化高速發(fā)展的階段，多中心發(fā)展趨勢明顯，市中心地段可開發(fā)用地日漸稀少，因此應(yīng)該對地段論有一個重新的認(rèn)識。拿商鋪來說，現(xiàn)在越來越多所謂的好地段商鋪成為“投資毒藥”。有不少開發(fā)商，無論在哪都敢說自己的項目地段好，如今，“地段”似乎已經(jīng)被“霧”化，甚至“神”化了。

在全國市級以上城市里，近幾年都推出了這個廣場、那個中心，等等，有的是新城擴(kuò)建確立商業(yè)中心，有的是老城改造重點建設(shè)的城市形象，還有的是商企直接投資打造包裝出的旺鋪。其中尤以老城區(qū)改造最引人眼球，投資價值及潛力把老城區(qū)的人脈等社會商業(yè)資源延續(xù)下來了，這也是各地目前重點打造的新城市中心和高檔商業(yè)中心，這也是前文中“重新認(rèn)識地段論”的原因所在，要用長遠(yuǎn)的眼光看問題，擁有多年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營理念、專業(yè)的市場探知見解與科學(xué)的管理模式，其成功的運(yùn)營經(jīng)驗和雄厚的經(jīng)濟(jì)實力也為所經(jīng)營項目能夠成功運(yùn)營打下了堅實的基礎(chǔ)。

投資商鋪也需謹(jǐn)慎出手

目前全國各地樓市所處的觀望行情中，在住宅投資受限的背景下，一些人手里面有一些閑錢就跟風(fēng)的買了商鋪，其實很多人壓根兒就不懂商業(yè)。商鋪的投資需要很強(qiáng)的專業(yè)知識性，對投資者的要求很高，并不是如同住宅只要有錢就可以進(jìn)來，商鋪投資涉及到的因素很多，一不小心就有可能被套牢。投資住宅至少還能出租出去，但是投資商鋪，萬一租不出去就會被套牢，砸在了手里。對于開發(fā)商來講，商鋪門市房只要能將一樓賣出，建設(shè)資金就基本回籠了，而對投資者來說，風(fēng)險是全額承擔(dān)，自我消化的。有位退休人員將手中50多萬元積蓄全部投入商鋪，買下28平方門面，由于地理位置問題，三年沒有形成人氣，結(jié)果房子沒有租出手，自己也無法經(jīng)營，房子暫時沒有多大升值空間，轉(zhuǎn)手也一時沒人接手。但是，前幾年的房價暴漲，確實讓一些人投資商鋪跟漲賺了點錢，這是一時之利，不是人人適用的投資之策。在金融政策、物價水平尚不平穩(wěn)階段，作為投資人應(yīng)三思。

篇4

昆明城市商圈雛形初成

在2002年以前，昆明的商業(yè)大部分存在于市中心，如南屏街、小西門等傳統(tǒng)商圈。在今天，隨著城中村的改造、呈貢新區(qū)的設(shè)立、新機(jī)場的運(yùn)營、輕軌的陸續(xù)開通，大昆明建設(shè)不斷加快，昆明的商業(yè)發(fā)展有了更多的可能。昆明中心區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、東市區(qū)、呈貢區(qū)商業(yè)都在迅速發(fā)展，并以商業(yè)綜合體為圓心向輻射，聚合周邊人群，形成區(qū)域商圈。昆明正在向多中心發(fā)展。

目前昆明商業(yè)地產(chǎn)格局已經(jīng)初步形成：一環(huán)中心區(qū)除原有的南屏街、小西門商圈外，由匯都國際、七彩俊園、南亞之門領(lǐng)軍的白塔路商圈正在升級，同時東方首座、恒隆廣場等具備國際視野的商業(yè)體將陸續(xù)問世；北市區(qū)形成了以北辰財富中心、欣都龍城、昆明廣場為代表的北京路沿線和以和諧世紀(jì)為核心的銀河大道沿線兩大主軸的商業(yè)區(qū)域；南市區(qū)形成以南亞風(fēng)情第壹城為核心的滇池路商業(yè)區(qū)，廣福路、日新路沿線的紅星國際、潤城、萬達(dá)廣場為代表的金產(chǎn)區(qū)商業(yè)以及圍繞彩云路沿線形成了世紀(jì)城、新亞洲體育城、新螺螄灣為核心的商業(yè)區(qū)；西市區(qū)形成了以假日城市、經(jīng)典雙城、馬街摩爾城和西山新城為代表的商業(yè)區(qū)域；東市區(qū)也在新機(jī)場的搬遷后，價值得到釋放迎來“起飛”，圍繞東北沙河的萬科白沙潤園、七彩云南花之城、銀海地產(chǎn)以及車行天下國際汽車城等項目，空港經(jīng)濟(jì)圈輻射范圍內(nèi)的御景新城、中信星耀水鄉(xiāng)、長水航城等項目，在提升東市區(qū)人居價值的同時，將或多或少的帶動片區(qū)商業(yè)發(fā)展；而呈貢新區(qū)也成為了昆明最具潛力的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，初步形成了以東盟森林、上海東盟商務(wù)大廈、七彩云南第壹城為代表的新興商業(yè)體。

未來昆明商業(yè)地產(chǎn)有更多的可能

根據(jù)《滇中城市群規(guī)劃（2009—2030）》的要求，到2030年昆明、玉溪、曲靖、楚雄組成的滇中城市群將成為帶動全省發(fā)展的核心增長極，同時成為區(qū)域性國際樞紐、中國西部新興特色產(chǎn)業(yè)基地、競爭力較強(qiáng)的門戶城市群、中國面向西南開放重要橋頭堡的區(qū)域中心。在有關(guān)昆明的遠(yuǎn)景規(guī)劃中，昆明主城區(qū)將承載800萬人口，成為全國屈指可數(shù)的超大型城市。

未來，對于全省唯一的特大型城市昆明來說，這個單核中心城市聚集了大量的消費能力。橋頭堡建設(shè)、滇中一體化、泛亞市場，昆明未來的發(fā)展前景正吸引著國內(nèi)外知名企業(yè)的關(guān)注。而他們的進(jìn)駐，將給昆明的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大商機(jī)。

總體而言，目前，昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r仍舊在比較初級的階段。盡管有萬達(dá)、紅星美凱龍、云南城投、俊發(fā)地產(chǎn)、諾仕達(dá)集團(tuán)、同德集團(tuán)等品牌房企進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)，盡管有沃爾瑪、家樂福、王府井、萬達(dá)影城、保利院線、希爾頓、溫德姆等目不暇接的商業(yè)品牌進(jìn)入昆明，盡管目前昆明商業(yè)開發(fā)體量空前，但是仍未改觀初級階段的現(xiàn)狀，因為，很多項目都還在建設(shè)中。

篇5

調(diào)控本質(zhì)上不會影響商業(yè)地產(chǎn)

2011年，商業(yè)營業(yè)用房施工面積同比增加26.14%，辦公樓施工面積同比增加31.39%；商業(yè)營業(yè)用房投資額同比增加31.64%，辦公樓投資額同比增加40.79%。數(shù)據(jù)表明，2011年，商業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)商的新“寵兒”。DTZ戴德梁行中國區(qū)董事張家鵬在接受《中國地產(chǎn)總裁》雜志采訪時表示，實際上商業(yè)地產(chǎn)井噴的趨勢早已顯現(xiàn)，去年的大調(diào)控其實是在警醒，住宅地產(chǎn)的日子不是一成不變的好過，商業(yè)地產(chǎn)反而更穩(wěn)定。

張家鵬認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)本身是兩個行當(dāng)。住宅地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)重商，而非地產(chǎn)。“中國的房地產(chǎn)市場完全是一個政策市場，有調(diào)控，住宅市場必然會波動。而商業(yè)的用家是零售商，零售商的顧客是人民，只要經(jīng)濟(jì)沒有大的波動，商業(yè)地產(chǎn)的需求就不會有問題。”

盡管調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)的影響不是本質(zhì)的，但不得不承認(rèn)，調(diào)控后住宅地產(chǎn)受到影響的同時也刺激了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。張家鵬稱，商業(yè)和住宅是一個互補(bǔ)的類別，調(diào)控后市場表現(xiàn)出來的現(xiàn)象是有商業(yè)地產(chǎn)的相對“好過”。

相比住宅地產(chǎn)投資一定程度即可預(yù)售的節(jié)奏性較強(qiáng)的特點，商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求相對更加嚴(yán)格。“中國的商業(yè)地產(chǎn)本身需要大量的資金去投入，住宅可能投資到一定程度即可回收，但商業(yè)地產(chǎn)建成甚至開業(yè)之后可能還會虧損。二者在資金回收周期方面差距很大?！睆埣淫i指出，由于商業(yè)地產(chǎn)絕大部分是不賣的，要靠租金慢慢回收投資。而最開始簽約的租金不會很高，加上還要推廣等，這便會帶來巨大的資金壓力。

各種因素的助推，商業(yè)地產(chǎn)曾一度出現(xiàn)遍地開花的現(xiàn)象。然而，隨著時間的推移，調(diào)控深度地持續(xù)加上整個大環(huán)境下地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金問題，“受寵”的商業(yè)地產(chǎn)是否也面臨著同樣的資金困局？張家鵬認(rèn)為，要對沖住宅地產(chǎn)這種節(jié)奏性的風(fēng)險，甚至調(diào)控性的風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)是好的選擇?！吧虡I(yè)地產(chǎn)不存在資金鏈斷裂問題。這些年通過對行業(yè)的沉淀，很多人明白商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求其實很高，所以要想分割商業(yè)地產(chǎn)這塊肥肉之前，他們必定已做好了足夠的功課。至于銀行對商業(yè)地產(chǎn)的放貸情況很早就謹(jǐn)慎了，這不會讓一些開發(fā)商產(chǎn)生太大的僥幸。”

盡管商業(yè)地產(chǎn)對資金的依賴程度很大，加上可控風(fēng)險的相應(yīng)措施有待完善。張家鵬還是很看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。他認(rèn)為，隨著中國城市化進(jìn)程的加快，“池子”里的水越來越多，空間越來越大，商業(yè)輻射的人群自然會隨之?dāng)U大。

張家鵬稱，從資產(chǎn)升值的評估價值體系上來看，開發(fā)商幾年前賣掉商戶一次性回籠資金未必就比持有賺的多。換到住宅地產(chǎn)上來看，“割韭菜”式地割完一茬等著下一茬，其中拿地等環(huán)節(jié)的整個過程跟商業(yè)不動升值是差不多的。

交合趨勢漸強(qiáng)

近日有消息顯示，萬達(dá)院線去年票房收入達(dá)到17.85億元或成院線第一股，業(yè)內(nèi)稱萬達(dá)院線捆綁了其商業(yè)地產(chǎn)共同發(fā)展的運(yùn)營模式，成為其持續(xù)高增長的關(guān)鍵所在。這一業(yè)績在張家鵬看來是可以預(yù)見的，“萬達(dá)講究的是快，做商業(yè)地產(chǎn)也不例外，而快的核心就是要有拿地的勢能?！?/p>

他認(rèn)為，這個勢能就是無論走到哪兒，用聲譽(yù)來贏取政府等各方的信任。“目前，換做任何一個其他地產(chǎn)商到一個地方運(yùn)作這么大的項目，如果沒有特別的支撐，不會做的這么快?！币⑦@個勢能，張家鵬指出，重點就是要保證高質(zhì)量的開業(yè)，同時要迅速掌握商戶資源。其次，在影院競爭日益激烈的狀況下，選擇一個優(yōu)質(zhì)的位置很重要，而萬達(dá)總會優(yōu)先選擇萬達(dá)廣場，這樣萬達(dá)廣場數(shù)量的多少便造就了萬達(dá)院線的數(shù)量。

類似萬達(dá)這種深入發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)并且努力達(dá)成商業(yè)線上控制資源越來越多的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的做法，無論國內(nèi)還是國外都有不少成功案例?！拔磥頃尸F(xiàn)的趨勢是零售商往商業(yè)地產(chǎn)走，而商業(yè)地產(chǎn)也會往零售商游離，這種無論是出于何種考慮的做法都將促使交合趨勢的加強(qiáng)?！睆埣淫i表示，這種舉動完全可以理解為行業(yè)做深的表現(xiàn)。

“城鎮(zhèn)化+服務(wù)”助力商業(yè)地產(chǎn)

戴德梁行曾相關(guān)資料稱，中國商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入黃金十年，其中城鎮(zhèn)化與服務(wù)將是兩大助推劑。針對這一說法，張家鵬分析，城鎮(zhèn)化是推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個很大動因。原因是城市擴(kuò)容會帶來很多分中心，比如現(xiàn)在看到的望京和亞運(yùn)村都比較成熟，下一輪將是舊宮、上地等，而這些城市以前都是單核城市，即一個中心，人們擁在一起后慢慢裂變成線狀。

他把商圈的形成形象地比作北京糖葫蘆，并且認(rèn)為未來要解決效率的問題，必然會繼續(xù)擴(kuò)容甚至出現(xiàn)衛(wèi)星城，這樣隨著分中心的成熟，會加速商業(yè)的發(fā)展。而一個分中心的形成取決于三種物業(yè)匹配發(fā)展，一是住宅，就是提供居住功能。二是寫字樓，提供就業(yè)機(jī)會進(jìn)而形成產(chǎn)業(yè)，不然就會像通州的白領(lǐng)一樣，白天來，晚上回。第三就是商業(yè)。有了就業(yè)機(jī)會，人們能在一定區(qū)域完成生活循環(huán)的時候，商業(yè)才能順勢發(fā)展。三個環(huán)節(jié)在分中心形成過程中缺一不可。

對于開發(fā)商來說，張家鵬拿香港九龍倉為例分析，原本一塊人煙荒蕪很不被人看好的倉儲用地，開發(fā)商抓住了節(jié)點和時機(jī)，現(xiàn)在地價升值的已經(jīng)無法估計了。在這個快速發(fā)展的過程中往往也是機(jī)會最多的時候，因此他稱，“商業(yè)投資的永遠(yuǎn)都是時間，只是買長買短的問題?！?/p>

另一方面，隨著物質(zhì)的豐富和知識水平的提高，人們對服務(wù)的需求和細(xì)分越來越強(qiáng)，服務(wù)細(xì)分的結(jié)果就是帶來巨大的產(chǎn)業(yè)機(jī)會。拿服裝來說，不但從年齡、款式，就是場景上現(xiàn)在都有了很大的區(qū)分。

他表示，由于不同階段和家庭構(gòu)成對服務(wù)帶來的細(xì)分，這樣細(xì)分下來的每個方面都會帶動很大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最終推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。但是這個服務(wù)不是覆蓋很大面的，而是服務(wù)某個區(qū)域，這種由于強(qiáng)大的服務(wù)功能支撐，就會形成社區(qū)，而社區(qū)等區(qū)域的形成又會支持商業(yè)的發(fā)展。

同時，在這個消費者換代的時間點上，現(xiàn)在的人一直樂觀的生存狀態(tài)，加上知識、信息等的通暢以及網(wǎng)絡(luò)時代的加速都加劇了他們的消費欲望。這樣，商業(yè)地產(chǎn)便會形成良好的契機(jī)和基礎(chǔ)。

內(nèi)外兼修　做足功課

原來專門從事住宅開發(fā)的企業(yè)，由于受到調(diào)控等多種因素加劇的影響，利潤逐漸減少，因而不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。張家鵬給出的建議是，一要轉(zhuǎn)變觀念。很多地產(chǎn)商原來都是做住宅出身，而住宅市場前幾年發(fā)展勢頭很好，那個時候除了政府是地產(chǎn)商的甲方外，其他都可認(rèn)為是乙方。但商業(yè)是一個反向市場，相比住宅的賣方市場，商業(yè)地產(chǎn)的買方市場要求開發(fā)商必須要放低身段，積極轉(zhuǎn)變自己的心態(tài)來應(yīng)對可能出現(xiàn)的問題。

二是要充分了解零售商的要求。營銷的本質(zhì)是要了解客戶的需求，商業(yè)地產(chǎn)的客戶就是零售商。現(xiàn)在很多開發(fā)商按照自己的想象在房子建好后再去招商的做法是不可取的。一些不錯的地段，像王府井都會出現(xiàn)空置，應(yīng)該看到的是產(chǎn)品本身或者器皿是否能容下這些零售商。

三是要算好帳。商業(yè)地產(chǎn)對資金占有的周期較長，有可能開業(yè)三年后才能盈利或者更長。因此對項目的精細(xì)考察和做好預(yù)期很重要。

最后就是找對人。張家鵬稱，商業(yè)地產(chǎn)本身發(fā)展的時間短，存下來的有經(jīng)驗的較少。很多原來做百貨的轉(zhuǎn)成商業(yè)地產(chǎn)，這樣就把原來一個類別上升到一個大的綜合類別里，而所謂的管理強(qiáng)度絕不是量的疊加，這些曾經(jīng)在百貨發(fā)展的得心應(yīng)手的人到了商業(yè)地產(chǎn)或許會犯單向經(jīng)驗的錯誤。另外，他強(qiáng)調(diào)商業(yè)本身是一個地域性很強(qiáng)的事物，國外的經(jīng)驗也并不能橫向移植過來，需要通過謹(jǐn)慎檢驗來判斷到底是不是合適。

永遠(yuǎn)不要賭那個“點”

本已撲朔迷離的房地產(chǎn)市場在各種預(yù)測聲中變得更加隱晦，普通購房者也隨時關(guān)注地產(chǎn)動向，做好了隨時準(zhǔn)備抄底的準(zhǔn)備。針對這一現(xiàn)象，張家鵬表態(tài)，買房要看到底是什么目的，如果是剛需，就根據(jù)自己各方面的情況買，永遠(yuǎn)不要想會不會賭到“點”上。投資的話，投出去的錢永遠(yuǎn)是自己可承擔(dān)的范圍。

他對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的看法是，從長遠(yuǎn)看，地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步不久，但是它卻有很多存在的理由。對經(jīng)濟(jì)的拉動方面來說，一個國家富裕以后，人工工資會漲，而現(xiàn)在卻一直壓著，勢必會產(chǎn)生一些社會問題。任何一個國家都是從制造業(yè)慢慢轉(zhuǎn)向服務(wù)的高端，這樣的發(fā)展來看，不可能再回到原來單純通過出口拉動經(jīng)濟(jì)的始點上了。

其次，就是內(nèi)需方面。他認(rèn)為不會在幾年之內(nèi)把大家的消費翻幾番。當(dāng)下出口萎縮，內(nèi)需不會很大地拉動經(jīng)濟(jì)，從三駕馬車來看，只有投資了，而投資的方向大多集中在房地產(chǎn)行業(yè)。這就是為什么這幾年我國基礎(chǔ)設(shè)施異常發(fā)展的原因，這起到的也是拉動作用。只是這個拉動不屬于社會性拉動，是在政府系統(tǒng)里的循環(huán)并沒有流入到社會中。它跟民營企業(yè)的投資或者資金流動帶來的效益是完全不同的，房地產(chǎn)行業(yè)是民營的，從這個角度來說，長時間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)是不可能被限制的。

再者，房地產(chǎn)行業(yè)的成熟效應(yīng)很明顯，它的拉動力極強(qiáng)。去年的大調(diào)控，這么短時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動已經(jīng)帶來了建材等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的震蕩。房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的重要性自然不言而喻，但眼下的“剎車”又再次說明了任何資產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)問題都是最難恢復(fù)的，這種剛性的動作會給人們信心帶來最大的打擊，因為房產(chǎn)是人類最依賴的物質(zhì)的存在。

篇6

1.商辦物業(yè)概述

物業(yè)一詞是在二十世紀(jì)八十年代由香港引入沿海和內(nèi)地，并逐漸傳播開來的，其主要含義是指產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)、地產(chǎn)、資產(chǎn)、財產(chǎn)等，現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個完整的概念?，F(xiàn)在的物業(yè)是指已經(jīng)建成并開始投入使用的房屋以及與之配套的各種場地、設(shè)施、設(shè)備等。物業(yè)有大小之分，小到一個單元住宅就可以說是一個物業(yè)，大到一座大廈也可以被稱為物業(yè)。而對于同一個建筑物，理所當(dāng)然的可以按照不同所屬分為不同物業(yè)，比如說廠房倉庫、酒店、工業(yè)園區(qū)、別墅、住宅小區(qū)、商業(yè)大廈、辦公樓宇等等多種[1]。

所謂商辦物業(yè)，顧名思義，就是指與住宅區(qū)的居住物業(yè)相對的，具有商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)業(yè)，比如說一些寫字樓和商鋪等用于商業(yè)的物業(yè)產(chǎn)業(yè)，就是所謂的商辦物業(yè)。近十年來，我國商辦物業(yè)的發(fā)展前景產(chǎn)生了一些新的改變。2010年4月30日，北京出臺“國十條實施細(xì)則”，其中對限購令有一個明確規(guī)定，即從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申請表》，如果虛構(gòu)信息想要騙購住房，一旦查實，將不予辦理房產(chǎn)證，這是國家首次“限購令”的出臺。在限購令的影響下，我國的樓市普通的住宅出現(xiàn)一種低迷的態(tài)勢，在此情況下，商辦物業(yè)卻呈現(xiàn)出一種一反常態(tài)的逆轉(zhuǎn)走熱態(tài)勢。

商辦物業(yè)之所以越來越受到青睞，是因為商辦物業(yè)的價值越來越受到重視。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京一些高檔公寓的租金回報率僅僅為1%或者2%，回報率非常之低，但是商鋪和寫字樓的租金回報率卻可以達(dá)到4%或者是5%，其租金回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金的回報率，并且這種現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，商辦物業(yè)的價值以前遠(yuǎn)遠(yuǎn)被低估[2]。

2.商辦物業(yè)投資的三大趨勢

2.1進(jìn)行合理的資產(chǎn)配置

所為進(jìn)行合理的資產(chǎn)配置，就是改變以傳統(tǒng)的“炒房”的商辦物業(yè)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而以合理的資產(chǎn)配置促進(jìn)商辦物業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

不動產(chǎn)投資就是指投資那些價值較高而難以移動的土地、建筑物等。我國的不動產(chǎn)投資主要經(jīng)歷了三個主要階段，第一個階段就是不動產(chǎn)投資的“全民炒房時代”，這一時期主要是指2005年到2009年之間，在這一時期，幾乎全中國人民都陷入了一種瘋狂的買房階段，當(dāng)然，全民炒房時代不僅僅是指全民買房的瘋狂，而是他們買了賣，賣了買，從這種買房賣房之間，通過兜售，來賺取高額的利潤差價，從中瘋狂的獲利；但是，在2009年，中國的房地產(chǎn)業(yè)所謂全民炒房時代結(jié)束，因為隨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和政府調(diào)控措施的持續(xù)出臺，全民炒房盈利慘淡，不得不凄慘的結(jié)束，隨之而來的就是2010年到2011年的“商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代”，

這兩年，中國的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了黃金發(fā)展時期，比如說在2011年的1月份到11月份，住宅的開發(fā)投資增長僅為11.9%，但是商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資增長卻為27.3%，這就明顯的說明了問題；第三個時期是指不動產(chǎn)的投資證券化成為新的發(fā)展趨勢，這里所說的不動產(chǎn)投資證券化，一是指投資信托、資金等證券化產(chǎn)品。投資信托，就是指金通信托投資機(jī)構(gòu)用自有資金以及組織的資金進(jìn)行投資；而資金證券化就是指，以特定的資產(chǎn)組合或者資金流動為支持，從而發(fā)行一種可以交易證券的融資形式。二是指“資產(chǎn)精裝修”的商業(yè)類不動產(chǎn)。所謂資產(chǎn)精裝修，就是指在收某一大廈底商后，對其進(jìn)行整體改造，并統(tǒng)一招租，在運(yùn)營一段時間后，再進(jìn)行銷售。比如說，博瑞大廈底商如今已統(tǒng)一定位，包裝為“高和萃”，它將形成一個東三環(huán)區(qū)域圍繞的、周邊擁有密集寫字樓這樣一種定位的，一個新的商業(yè)街區(qū)。而這種模式，就被形象的比喻為“資產(chǎn)精裝修”。

在很長一段時期，房地產(chǎn)的銷售發(fā)展都存在一定弊端，這種弊端是指銷售人員在銷售房地產(chǎn)時，往往只是對購買的客戶推薦商辦物業(yè)，卻沒有推銷與其相關(guān)的資產(chǎn)配置，更多的只是注重于對產(chǎn)品本身的一種銷售，卻忽視了銷售人員與購買客戶之間的交流與信任。他們之間的交易僅限于產(chǎn)品，是一種產(chǎn)品驅(qū)動式營銷，但是這并不符合商辦物業(yè)未來的發(fā)展方向，因為未來勢必是主要包括銷售人員與客戶之間彼此信任的因素在里面的，甚至?xí)饕墳椤靶湃?產(chǎn)品的雙驅(qū)動模式”。從客戶角度而言，他們改變了以往將全部投資用來炒房的瘋狂模式，改為分散投資，這就是資產(chǎn)配置的概念，用于更好地獲得更多的利益[3]。

2.2理性投資理財

以前的商辦物業(yè)投資比較注重的是安全性的投資，即不太注重盈利和獲益，而只是注重投資的穩(wěn)定性，這在我國最具代表性的SOHO中國企業(yè)可見一斑。SOHO中國前身是北京紅石實業(yè)有限責(zé)任公司，它成立于1995年，由潘石屹和他的妻子張欣聯(lián)手創(chuàng)立，是一家為注重生活品味的人群提供時尚生活方式以及創(chuàng)新生活空間的房地產(chǎn)開發(fā)公司。它主要以上海和北京等城市為中心來開發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。作為北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，SOHO中國有一批穩(wěn)定的客戶群，他們是陜北、山西、鄂爾多斯等資源密集地區(qū)的煤炭企業(yè)主，他們不追求高額投資回報，只追求資產(chǎn)穩(wěn)定，這是以前主要的發(fā)展趨勢，但是卻并不符合未來發(fā)展大勢。

在煤炭市場每況日下的情況之下，理財型資本也越來越被人所重視，這種投資額度相對較小，但回報率甚高，是未來發(fā)展的正宗。

2.3將資產(chǎn)從增量轉(zhuǎn)化為存量

以前的商辦物業(yè)注重的是對物業(yè)數(shù)量的收藏儲存，但是，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的逐漸飽和，很難再獲得可利用的土地。比如說，在北京，幾乎不可能在四環(huán)以內(nèi)買到新的土地，這就給商辦物業(yè)的發(fā)展帶來困境。

如何解決這一問題，上海市政府提出了新的解決措施，就是翻新改造已經(jīng)存在的寫字樓，將其變成條件更加優(yōu)越、品質(zhì)更加有保證的企業(yè)，用以吸引更多的質(zhì)量更高的企業(yè)入駐，這樣就可以通過租客的升級開提升地方政府的稅收收入。這在土地開發(fā)越來越緊張的環(huán)境下是一種應(yīng)該大力推廣的方式和理念[4]。

篇7

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理

1商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的概念與意義

1.1商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的概念

預(yù)算是一種系統(tǒng)的方法，商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算是利用預(yù)算對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門單位的財務(wù)、實物及人力等資源進(jìn)行有效的分配、控制、考核、組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，最終保證企業(yè)的經(jīng)營和分配合理化符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)要求。

1.2商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的意義

企業(yè)可以通過預(yù)算來預(yù)測生產(chǎn)、成本和現(xiàn)金收支，監(jiān)控企業(yè)各目標(biāo)實施的進(jìn)展情況，反映企業(yè)未來的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，有助于控制支出，預(yù)測現(xiàn)金流量；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的利潤，進(jìn)而協(xié)調(diào)企業(yè)的戰(zhàn)略管理和價值增長。

2商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀及不足

2.1對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不全面

隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們的生活水平和消費能力有了顯著提升，同時也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。然而，近年來，政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀政策不斷收緊，我國房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤增長開始減弱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展前景暗淡，情況不容樂觀。但我國一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)過于注重眼前利益，缺乏價值管理和系統(tǒng)管理的整體觀念，忽視了全面預(yù)算管理的全過程和全面預(yù)算管理的重要作用。還有一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)工作太隨意沒有端正工作態(tài)度，企業(yè)內(nèi)部不夠重視，表面上實施全面預(yù)算管理，實質(zhì)上是用年度計劃充當(dāng)全面預(yù)算管理，缺少規(guī)劃性和預(yù)測性，形式化嚴(yán)重，對全面預(yù)算管理認(rèn)識很片面。

2.2相關(guān)人員缺乏認(rèn)知度

目前，我國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都意識到全面預(yù)算管理的重要性，開始在企業(yè)經(jīng)營中實施全面預(yù)算管理。然而，由于相關(guān)人員的認(rèn)識不足，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)仍處于傳統(tǒng)的預(yù)算管理和編制模式，對全面預(yù)算管理缺乏真正有效的認(rèn)知，多是將該事項歸為一項財務(wù)工作，實際工作中沒有權(quán)威部門協(xié)調(diào)統(tǒng)籌預(yù)算，只是將預(yù)算作為前期的計劃，認(rèn)為預(yù)算只是財務(wù)部門的工作職責(zé)，其他部門實際并未參與到預(yù)算管理編制之中，導(dǎo)致編制內(nèi)容不完整，效果不佳。另外，財務(wù)部門僅憑財務(wù)知識也很難獨自完成，容易造成數(shù)據(jù)不完全、編制馬虎，全面預(yù)算管理工作推進(jìn)受阻，全面預(yù)算編制目的無法達(dá)成。

2.3企業(yè)全面預(yù)算管理制度不健全

目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理尚不健全，約束性較差，一般情況下，實行全面預(yù)算管理的順序是由財務(wù)、預(yù)算等部門編制的預(yù)算首先由管理者審核，然后將具體的預(yù)算目標(biāo)和計劃送交各部門，然后逐個下達(dá)，把這個作為部門的工作計劃和目標(biāo)并貫徹執(zhí)行。然而預(yù)算管理在實踐中并沒有順利實施，在具體的過程中，管理者和職能部門之間沒有明確和完善的溝通，員工沒有辦法把預(yù)算落實到實際工作中，預(yù)算和企業(yè)管理間缺少關(guān)聯(lián)性和整體的規(guī)劃，企業(yè)也沒有重視對預(yù)算編制的考核，全面預(yù)算管理制度沒有得到有效執(zhí)行，導(dǎo)致很多預(yù)算管理基本是形同虛設(shè)，容易給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險。探其本質(zhì)，一個很顯著的原因是部分企業(yè)尚不具備完整的全面預(yù)算管理體系，缺乏整體的計劃性，整個體系實際處于十分松散的狀態(tài)。

3房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算的有效措施

3.1企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)算編制中，應(yīng)在企業(yè)的預(yù)算編制中掌握好企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)企業(yè)的整體規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，結(jié)合自身的經(jīng)營情況，充分考慮企業(yè)內(nèi)外的經(jīng)營形勢和國家經(jīng)濟(jì)政策等方面的當(dāng)前走向，分別圍繞銷售額、利潤和成本等因素設(shè)定具體的財務(wù)指標(biāo)，解決企業(yè)會面臨的“內(nèi)憂外患”等問題。同時，企業(yè)發(fā)展的長期和短期的戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)被作為全面預(yù)算管理的指導(dǎo)，緊密結(jié)合著戰(zhàn)略規(guī)劃，落實工作任務(wù)及目標(biāo)，制定全面預(yù)算管理的方案及指標(biāo)體系。此外，企業(yè)在預(yù)算編制中，應(yīng)對預(yù)算目標(biāo)分解明細(xì)，逐級下達(dá)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算計劃。企業(yè)應(yīng)單獨預(yù)測和評估各部門的數(shù)據(jù)，在預(yù)算執(zhí)行過程中，預(yù)算的實際偏差要及時不斷的調(diào)整和糾正，最終實現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)的合理性。

3.2相關(guān)人員樹立新理念

如果國內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要實施全面預(yù)算，加強(qiáng)預(yù)算管理，保證企業(yè)整體目標(biāo)的達(dá)成，那么企業(yè)的相關(guān)人員應(yīng)該要優(yōu)先樹立起全面預(yù)算管理的新概念。企業(yè)里的每個人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工都是參與者，都應(yīng)該增強(qiáng)對全面預(yù)算管理重要性的認(rèn)識。特別是管理層，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須在每年編制預(yù)算前認(rèn)真對公司員工進(jìn)行全面預(yù)算管理培訓(xùn)，中高層必須參加。為了在企業(yè)內(nèi)部建立全面預(yù)算管理的概念，可以成立一個“全面預(yù)算管理小組”，負(fù)責(zé)人和組長分別是企業(yè)管理者和部門經(jīng)理，全體員工都為小組成員。充分參與，充分發(fā)揮群眾的力量，達(dá)成各部門及企業(yè)的目標(biāo)，目標(biāo)確立后要嚴(yán)格遵照執(zhí)行，不能隨意調(diào)整。

3.3健全全面預(yù)算管理體系

制度是一個企業(yè)持續(xù)健康向上發(fā)展的重要保障，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從制度層面對其加以完善，根據(jù)預(yù)算管理中存在的問題和風(fēng)險因素，確定全面預(yù)算管理的整體目標(biāo)，將預(yù)算管理分權(quán)與分責(zé)。根據(jù)企業(yè)的管理模式、發(fā)展特點、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不同建立特有的全面預(yù)算管理制度，特別是預(yù)算使用途徑中的費用報銷等部分要明確，徹底提高企業(yè)的預(yù)算管理能力，保障全面預(yù)算管理的順利實施。此外，在系統(tǒng)的實際實施中，必須因時因地的根據(jù)企業(yè)的發(fā)展和變化進(jìn)行修改與完善。任何制度的建立都要求監(jiān)督部門發(fā)揮其作用，以避免制度制定過程中出現(xiàn)問題，使企業(yè)能夠快速發(fā)現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險，及時止損。企業(yè)可以設(shè)置權(quán)威部門對預(yù)算進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，如運(yùn)營保障部，該部門可以作為全面預(yù)算管理組織體系的核心，部門要有專業(yè)人員對所需的預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行分析匯總，組織協(xié)調(diào)各部門制訂預(yù)算目標(biāo)，針對各指標(biāo)的變化影響結(jié)合實際情況提出調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的建議，同時有權(quán)監(jiān)督糾正預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題，使管理層能夠及時發(fā)現(xiàn)問題做好預(yù)防措施，未雨綢繆。設(shè)立獎懲機(jī)制，以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司發(fā)展的實際情況，嚴(yán)格獎懲和分配，不斷完善事后評價，對各部門執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行考評，獎罰分明。

3.4合理規(guī)劃編制時間

企業(yè)的全面預(yù)算編制時間要注意準(zhǔn)確性和實效性，根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)，提前做好全面預(yù)算編制時間的規(guī)劃。企業(yè)通常會在下半年對整年的預(yù)算進(jìn)行編制，而當(dāng)年的預(yù)算數(shù)據(jù)對下一年的預(yù)測有很重要的參考作用，所以企業(yè)可以將下一年的預(yù)算編制同期進(jìn)行，堅持“合理性、準(zhǔn)確性、及時性”的三個原則，對預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行合理規(guī)劃。提前下達(dá)第二年的預(yù)期目標(biāo)，使企業(yè)來年根據(jù)目標(biāo)預(yù)算執(zhí)行時能分析好各項目的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題并及時糾正。

4結(jié)語

綜上所述，隨著國家經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)在短暫的低迷期后依然會迎來再一次的增長，而在這場改革發(fā)展的浪潮之中，眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)若想扎穩(wěn)腳跟，提高自己的核心競爭力，在競爭中分到更大的“蛋糕”，就一定要重視全面預(yù)算管理工作，認(rèn)真實施好成本項目的集中管理，使全面預(yù)算管理符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，這需要所有企業(yè)部門和員工的共同參與，這樣才能制定完善的全面預(yù)算管理制度，充分考慮企業(yè)內(nèi)外部風(fēng)險因素，更好地為企業(yè)的經(jīng)營節(jié)約成本，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，也才能夠整合企業(yè)的資源，最大限度地發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，形成一套符合企業(yè)自身特點的管理方法，既能為社會創(chuàng)造更多價值，又能獲得更多經(jīng)濟(jì)效益，有助于企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇8

一、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提速的背景

近年來，伴隨我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了較快發(fā)展，存量規(guī)模不斷擴(kuò)大，有大量適宜做資產(chǎn)證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。特別是住房公積金貸款證券化與個人住房抵押貸款證券化是目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)重點推進(jìn)項，同時又與化解房地產(chǎn)庫存相關(guān)，今后會得到較快發(fā)展。在這一宏觀政策背景下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將進(jìn)入發(fā)展快車道。

從行業(yè)發(fā)展角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)由于投資金額大、投資周期長、市場流動性差等特點，一直存在著資金來源的短期性和資金運(yùn)用的長期性之間的矛盾，此外，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的信貸政策收緊，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。作為市場化的融資工具，房地產(chǎn)投資信托基金通過收購物業(yè)或合作經(jīng)營的模式，能夠盤活存量資產(chǎn)、加快資金周轉(zhuǎn)速度、減輕房企重型資產(chǎn)壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期、穩(wěn)定發(fā)展。

從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要來看，房地產(chǎn)企業(yè)通常具有重資產(chǎn)和高杠桿的特點，房地產(chǎn)證券化的實現(xiàn)有助于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低融資成本，提高凈資產(chǎn)收益率。房地產(chǎn)企業(yè)以資產(chǎn)融資可以有效克服銀行貸款的局限性，開辟新的公開、健康、透明、高效的融資渠道，建立除銀行、股票、債券市場融資外，信托、基金和REITs共同發(fā)展的多元化格局，最大化提高房地產(chǎn)發(fā)展價值。

從成熟的國外經(jīng)驗看，在美國，房地產(chǎn)融資渠道更加多樣化，商業(yè)貸款僅占美國商業(yè)地產(chǎn)融資總額的不到五成，REITs和商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款市場等融資手段同樣齊頭并重。而在中國，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，商業(yè)貸款占融資渠道的70%左右。資產(chǎn)證券化是金融市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。有利于促進(jìn)貨幣市場、信貸市場、債券市場、股票市場等市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于提高金融市場配置資源的效率。這對于建立多層次的房地產(chǎn)資本市場具有重要意義。資產(chǎn)證券化能更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，代表了房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的方向，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段的必然趨勢。

由于我國房地產(chǎn)市場積聚了大量的社會資金，流動性差且容易帶來較大的風(fēng)險，導(dǎo)致目前較大的“去庫存”壓力。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有助于提高資金周轉(zhuǎn)速度。利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系，能大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性，改善企業(yè)現(xiàn)金流。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展?fàn)顩r

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，證監(jiān)會監(jiān)管的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS）總發(fā)行量約為3124億元，銀監(jiān)會監(jiān)管的ABS總發(fā)行量約為8376億元。但超萬億的發(fā)行總量中，房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行量卻頗為有限。其中，個人住房抵押貸款和公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行總量僅為548億元，而銀監(jiān)會監(jiān)管的部分以524億元占據(jù)絕對優(yōu)勢。

目前，房地產(chǎn)證券化大致有幾種形式：一是標(biāo)準(zhǔn)REITs，以國內(nèi)酒店、寫字樓為基準(zhǔn)資產(chǎn)，如開元REITs 和春泉REITs，均在香港上市；二是準(zhǔn)REITs，與私募REITs非常接近，以中信啟航和中信華夏云商為代表；三是其他形式實現(xiàn)的資產(chǎn)證券化，涉及租金收入、物業(yè)管理費、停車場收入、酒店收入、門票收入等多種經(jīng)營性現(xiàn)金流的資產(chǎn)證券化。

受金融環(huán)境尚不健全等因素的影響，我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展相對遲緩，主要是在香港證券市場掛牌的REITs （見表1）。直到今年，鵬華前海萬科REITs的面世，才意味著國內(nèi)第一只真正意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金的出爐。實際上，在10多年前，國內(nèi)就有不少專家提出要發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。最初，建設(shè)銀行、越秀房產(chǎn)信托基金均有所嘗試，但都屬于最初關(guān)注度高但很快又出現(xiàn)發(fā)展停滯的情況。2013年，國內(nèi)首只酒店地產(chǎn)REITs基金開元產(chǎn)業(yè)信托才實現(xiàn)在香港上市，這是中國內(nèi)地首只酒店地產(chǎn)基金上市。在開元酒店地產(chǎn)基金上市之后，業(yè)界即對其寄予厚望，認(rèn)為這將帶動更多的酒店地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)乃至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的房地產(chǎn)證券化。但事實并非如此。在開元酒店地產(chǎn)基金在香港上市之后，內(nèi)地地產(chǎn)基金的發(fā)展仍是步履維艱。

直到2014年9月30日，央行與銀監(jiān)會共同《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。2015年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，更是明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。至此，REITs試點的開展才有了政策依據(jù)。

2015年6月8日，由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs獲批。公示信息顯示，鵬華基金管理公司在4月份申報的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”，已正式完成注冊，其發(fā)行規(guī)模為30億元，一半用于購買前海萬科公館的資金收益權(quán)，另一半用于購買固定收益類的債券產(chǎn)品。機(jī)構(gòu)投資者對首只公募REITs表現(xiàn)出濃厚的興趣，投資者也可以在二級市場進(jìn)行交易，交易門檻為10000元。

另外，2015年6月份萬達(dá)金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，這是一款類REITs產(chǎn)品，投資門檻為1000元，期限為7年，預(yù)期租金年化收益率為6%，物業(yè)增值收益預(yù)期年化收益率為6%，以萬達(dá)廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬達(dá)城市商業(yè)廣場項目。由于該產(chǎn)品認(rèn)購起步價只有1000元，而發(fā)行規(guī)模數(shù)十億元計，這個眾籌產(chǎn)品將大幅度突破私募200個份額的限制。

這兩個案例被業(yè)界認(rèn)為是國內(nèi)REITs的破冰之旅，也意味著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級邁出了一大步，對整個房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級都將起到一定程度的促進(jìn)作用。樂觀的分析人士認(rèn)為，三年內(nèi)，REITs產(chǎn)品將實現(xiàn)在A股上市。

在房地產(chǎn)嚴(yán)重過剩，以銷售帶動運(yùn)營的商業(yè)模式難以復(fù)制的情況下，上述房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的金融創(chuàng)新是有益的嘗試。據(jù)了解，萬達(dá)等知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都在等待著房地產(chǎn)投資信托基金的全面放開，等待著國內(nèi)市場REITs市場的成熟，以期通過資產(chǎn)證券化將重資產(chǎn)打包上市。

篇9

喬潤令，國家發(fā)展和改革委員會城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任

城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為下一個階段我們國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域，但我認(rèn)為城鎮(zhèn)化并不是新問題。我們前十年、前三十年一直都在推進(jìn)，如果繼續(xù)走老路，城鎮(zhèn)化不一定能夠成為我們的最大紅利，還有可能產(chǎn)生風(fēng)險。如果延續(xù)以往的路子，由快速城鎮(zhèn)化所導(dǎo)致的高房價、農(nóng)民工不公平等問題引發(fā)的社會矛盾就會進(jìn)一步涌現(xiàn)。由于缺乏透明造成的金融風(fēng)險也會帶來，由于建筑能耗高所造成的環(huán)境污染、土地污染、河流水源污染問題也會有風(fēng)險。由于城市擴(kuò)張模式占用大量的耕地，我們的糧食也有風(fēng)險。如果繼續(xù)走老路，風(fēng)險非常大。二戰(zhàn)以來的經(jīng)驗表明，除了日本、韓國以及中國臺灣等成功進(jìn)行了城鎮(zhèn)化并實現(xiàn)了現(xiàn)代化之外，在很多的國家和地區(qū)，城鎮(zhèn)化雖然很高，農(nóng)民也大量進(jìn)城，不僅沒有促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，反而陷入了中等收入的陷阱。

所以說，我們的城鎮(zhèn)化一定是新型的。這新型是指不能走老路，一定要轉(zhuǎn)型升級。根據(jù)我的理解，城鎮(zhèn)化應(yīng)該有4個重點：第一，新型城鎮(zhèn)化一定是一個體制變革的過程，比如戶籍制度、土地制度等改革；第二，新型城鎮(zhèn)化是一個改變過去人口向大城市、特大城市過度積聚的現(xiàn)象，是重點發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)的過程；第三，新型城鎮(zhèn)化是一個轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式的過程，由過去的粗放發(fā)展、污染發(fā)展向綠色、低碳、智慧的方向發(fā)展；第四，也是最重要的，城鎮(zhèn)化一定是一個包容式、分享的過程，農(nóng)民工、農(nóng)村富余勞動力進(jìn)城是城鎮(zhèn)化的重中之重。

在新型城鎮(zhèn)化的背景下，房地產(chǎn)業(yè)存在哪些機(jī)遇？

接二連三產(chǎn)業(yè)綜合體 和二產(chǎn)接著又和三產(chǎn)連著，不僅僅是生產(chǎn)業(yè)，還包括小型的科技公司、創(chuàng)意集團(tuán)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游公司等，這在中國具有非常廣闊的發(fā)展前景。過去中國被稱為“世界工廠”，主要處于產(chǎn)業(yè)鏈的中間，就是搞生產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)鏈前端的高附加值部分，從設(shè)計和策劃開始，全部是在國外?，F(xiàn)在要搞中國版的產(chǎn)業(yè)升級城市，就是將這個產(chǎn)業(yè)作全面發(fā)展，需要做文化、創(chuàng)意、科技、培訓(xùn)以及人力資源的提升。這一塊我們需要大力解決，首先需要闖出一種新的商業(yè)模式，我把它概括為接二連三，二產(chǎn)接著，連著三產(chǎn)。

健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè) 這是未來的新型產(chǎn)業(yè)，也是國家重點支持的產(chǎn)業(yè)。以健康產(chǎn)業(yè)為例，健康地產(chǎn)在中國基本上沒有。誰如果能解決了來自全國各地的人在京滬看病的問題，把商業(yè)地產(chǎn)開到某個地方，人們不再集中北京、上?？床。氵@個產(chǎn)業(yè)不就做成了嗎？麥肯錫咨詢公司有一份研究報告顯示，到2020年，我國醫(yī)療市場價值預(yù)計高達(dá)1萬億美元。我國的醫(yī)療市場是全世界增長最為強(qiáng)勁的市場，所以說健康地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，發(fā)展前景廣闊，需要房地產(chǎn)投入。

篇10

比爾?蓋茨曾說過:21世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)世紀(jì)。未來只有兩種生意,一是互聯(lián)網(wǎng)生意,二是不做生意。

當(dāng)21世紀(jì)走過了第10個年頭,2010年被稱為“低碳元年”的時候,我們又驀然發(fā)現(xiàn):21世紀(jì)更是綠色世紀(jì),未來也只能有兩種生意,一是綠色生意,二是不做生意。

找到“惠而不貴”的綠金

節(jié)能減排與新能源自古就是人類的夢想。早在16世紀(jì),英國王室就曾懸賞征求海水淡化的方法。然而自1954年美國建成第一個海水淡化場至今,淡化海水的成本一直高于自來水價格的不經(jīng)濟(jì)不合算的現(xiàn)實,使得這一夢想難以具有普遍價值。同樣以太陽能為代表的光伏發(fā)電在我國取得突飛猛進(jìn)的發(fā)展,但發(fā)電成本一直高于傳統(tǒng)常規(guī)發(fā)電造成了這一新能源產(chǎn)業(yè)難以突破“高成本、難推廣”的困局。我國的低碳經(jīng)濟(jì)雖然獲得國家宏觀政策層面的全面支持,發(fā)展前景廣闊。但目前仍存在著投入成本高致使投資效益低的問題,“貴而不惠”成為制約節(jié)能減排與新能源快速發(fā)展的瓶頸。

由此可見只有找到“惠而不貴”的綠金,讓綠色產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)商業(yè)化、平民化,才能實現(xiàn)低碳商業(yè)模式的成功。

可喜的是,越來越多的中國企業(yè)找到了“既好又惠”的綠色商機(jī),推動了中國低碳經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

日前,中國本土最大的照明品牌供應(yīng)商、最大的節(jié)能燈制造商雷士照明在香港成功上市,集資凈額13.73億元,低碳節(jié)能概念照亮了雷士的國際化之路。雷士照明發(fā)行的7.28億股,當(dāng)中90%為國際配售,10%為公開發(fā)售,并有超額配股權(quán)15%。募集的資金當(dāng)中4.9億港元用于國內(nèi)外的市場擴(kuò)張,包括并購及其他策略性投資。雷士照明綠中淘金,既體現(xiàn)了國際資本市場對雷士照明發(fā)展前景的肯定,也折射出了國內(nèi)照明市場的巨大潛力。

據(jù)統(tǒng)計,照明消耗了中國總發(fā)電量的13%,節(jié)能燈比普通白熾燈節(jié)省80%的能源,使用壽命更是白熾燈的4至6倍。如將現(xiàn)用白熾燈全部替換為節(jié)能燈,每年可節(jié)電600多億度,接近于三峽電站現(xiàn)在全年的發(fā)電量。而如果更換雷士大力推廣的半導(dǎo)體LED型節(jié)能燈,則可以節(jié)約6個三峽的年發(fā)電量,這既堅定了政府推行綠色照明的決心,也反映出雷士“綠色光源”無限的市場前景。

產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造價值,雷士照明的成功在于找到了“既好又惠”的真正綠金。雷士一直致力于節(jié)能型產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn),謀求科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)升級,主動向低碳模式轉(zhuǎn)型,大力發(fā)展節(jié)能型照明產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn),同時積極推動行業(yè)意識及消費者意識的轉(zhuǎn)變,每年為全球提供超過4億只節(jié)能照明產(chǎn)品,真正實現(xiàn)了以“綠色光源”為主導(dǎo)方向的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

同時,雷士照明,作為中國商業(yè)照明第一品牌,同樣也是城市商業(yè)繁榮的分享者。

在中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動下,中國的城市化進(jìn)程也在快速推進(jìn)。而城市化進(jìn)程必將推動房地產(chǎn)的快速發(fā)展,尤其是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場的核心將由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。因此,盡管目前中國的住宅地產(chǎn)市場跌宕起伏,但商業(yè)地產(chǎn)卻在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動下勢頭兇猛。2010年第一季度,世界商業(yè)房地產(chǎn)直接投資交易量達(dá)到630億美元。預(yù)計年內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額的增幅將達(dá)到35%-45%。

以商業(yè)照明為主的雷士照明自然在城市商業(yè)繁榮、尤其是在商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展進(jìn)程中高歌猛進(jìn)。如今雷士的產(chǎn)品已覆蓋到了商業(yè)、辦公、工業(yè)、家居等各個不同的照明領(lǐng)域,擁有2200多家專賣店。在國內(nèi)的業(yè)務(wù)保持強(qiáng)勁的增長后,雷士開始了從中國到世界的國際布局。其實,雷士的“綠色生產(chǎn)力”一直以來都是資本方青睞的對象,日本軟銀集團(tuán)、美林、高盛都曾先后向雷士注資。此次雷士香港上市讓世人再次看到了中國品牌的崛起,看到了低碳經(jīng)濟(jì)時代,中國綠色商業(yè)概念成為國際資本追捧的新對象。

一切生意都必然也必須與低碳發(fā)生關(guān)系

未來最具潛力的商業(yè)模式將與綠色經(jīng)濟(jì)密不可分,一切的生意只有與綠色低碳發(fā)生了關(guān)系,才能更好地生存發(fā)展。這絕非危言聳聽。因為繼農(nóng)業(yè)革命、工業(yè)革命、信息革命之后,人類文明必然也必須進(jìn)入綠色經(jīng)濟(jì)的時代。

筆者在參加湖南一家生物質(zhì)電廠――理昂再生能源電力有限公司澧縣生物質(zhì)發(fā)電廠的并網(wǎng)發(fā)電儀式上,就曾感受到新能源時代來臨的強(qiáng)烈信號。這種來源于間接或直接植物光合作用的能源,將整個生物質(zhì)能產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)緊緊關(guān)聯(lián)到了一起。作為“農(nóng)業(yè)大國”的中國,即便是在城市化進(jìn)程不斷加快的今天,仍然是全球產(chǎn)出最大的農(nóng)業(yè)國。不得不說,得天獨厚的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢為中國大力開展生物質(zhì)能產(chǎn)業(yè)建設(shè)提供了先機(jī)。

根據(jù)世界能源權(quán)威機(jī)構(gòu)分析,世界已探明的主要礦物燃料儲量和開采量不容世人樂觀。石油剩余可采年限僅有41年;天然氣剩余可采年限61.9年;煤炭剩余可采年限230年。傳統(tǒng)能源的迅速減少以及嚴(yán)重的污染問題,已經(jīng)危害到了全球的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境。

而對于中國來說,低碳經(jīng)濟(jì)既是機(jī)會,更是挑戰(zhàn)。GDP的增長關(guān)乎國計民生,可持續(xù)發(fā)展關(guān)乎長治久安與子孫后代。二者都無法偏廢。

中國政府已對全世界宣布了控制溫室氣體排放的行動目標(biāo),計劃到2020年單位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%―45%,與此同時,國務(wù)院常務(wù)會議還決定將碳量減排作為約束性指標(biāo),納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的中長期規(guī)劃。這意味著,節(jié)能減排將以最高規(guī)格的政策形式出現(xiàn),勢必對中國的社會發(fā)展及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成全面和深遠(yuǎn)的影響。

然而,現(xiàn)實存在的困難遠(yuǎn)比預(yù)想中更為艱巨,至2020年的十年之內(nèi),中國是否有能力通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整實現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的工業(yè)布局?在以GDP增長為核心的宏觀環(huán)境下,如何協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與碳量控制之間微妙且脆弱的平衡關(guān)系?而中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)存在比較嚴(yán)重的不對等狀況也對節(jié)能減排的具體開展提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

面臨人口和經(jīng)濟(jì)增長的雙重壓力,中國經(jīng)濟(jì)靠什么?

只能靠低碳經(jīng)濟(jì),靠節(jié)能減排與可再生能源的大力開發(fā)和利用。讓一切生意都與低碳綠色發(fā)生關(guān)系,已不僅是一個企業(yè)、一個國家的責(zé)任,更是關(guān)乎國家未來生存與發(fā)展的現(xiàn)實問題。

讓品牌的每個因子都變綠

在綠色、低碳風(fēng)行的今天,綠色戰(zhàn)略、發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)成為企業(yè)長久發(fā)展的重要措施。耶魯大學(xué)管理學(xué)院管理和營銷學(xué)教授萊維?多爾(Ravi Dhar)博士指出,“綠色營銷是企業(yè)化危機(jī)為商機(jī)的戰(zhàn)略契機(jī)”。據(jù)世界品牌實驗室統(tǒng)計,2009年《世界品牌500強(qiáng)》中,有317家企業(yè)是綠色戰(zhàn)略的倡導(dǎo)者和行動者,綠色營銷的銷售額高至8700億美元。世界品牌實驗室對通用電氣(GE)、聯(lián)邦快遞(FedEx)、匯豐銀行(HSBC)等25家綠色管理先鋒的案例研究發(fā)現(xiàn),綠色戰(zhàn)略是企業(yè)組織創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新之源泉。

而雷士照明早已發(fā)現(xiàn)在低碳時代,讓品牌的每個因子都變綠,是助推中國品牌崛起一個很討巧的法寶。雷士照明總裁吳長江曾對照明行業(yè)做出了三大前瞻性判斷:一是中國照明電器行業(yè)不缺少好的產(chǎn)品,缺的是好品牌。二是未來幾年,中國照明電器行業(yè)的市場格局將由產(chǎn)品競爭轉(zhuǎn)為品牌競爭。三是不久的將來,中國照明電器行業(yè)的競爭除了品牌競爭外,渠道競爭將逐漸主導(dǎo)消費市場。

以品牌戰(zhàn)略為先導(dǎo),雷士打造出一片“綠光世界”,向全世界展現(xiàn)出一個全新的發(fā)展理念。這也是雷士照明的核心品牌理念,以專業(yè)、專注的精神,為世界創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、安全、節(jié)能的光環(huán)境,為世界各地提供最優(yōu)的照明應(yīng)用解決方案,并以一己之力,推動世界照明產(chǎn)業(yè)健康、快速地向前發(fā)展。由此可見,赴港上市,邁向國際,這絕非雷士照明一家之喜,更是中國照明之喜。

如今,國際間的競爭已是品牌的競爭。