導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公積金貸款免稅規(guī)定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

然而，到目前為止，仍有許多單位沒有為職工開立住房公積金賬戶和為職工繳存住房公積金。更多單位只重視給職工發(fā)放了多少工資、獎金，而不重視為職工繳存住房公積金，有的甚至故意不為職工繳交住房公積金。單位是為了節(jié)省費用，但實際上已經(jīng)違反了國家法律，《住房公積金管理條例》規(guī)定，新設(shè)立的單位應(yīng)當(dāng)自設(shè)立之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起20日內(nèi)持住房公積金管理中心的審核文件到受委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)。單位錄用職工的應(yīng)當(dāng)自錄用之日起到住房公積金管理中中心辦理繳存登記，并持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托銀行辦理職工住房公積金賬戶設(shè)立或轉(zhuǎn)移手續(xù)。職工個人繳存的住房公積金，由所在單位每月從其工資中代扣代繳。單位應(yīng)當(dāng)于每月發(fā)放職工工資之日起5日內(nèi)將單位繳存的和為職工代繳的住房公積金繳存到住房公積金專戶，由委托銀行計入職工住房公積金賬戶。單位應(yīng)當(dāng)按時、足額繳存住房公積金，不得逾期繳存或者少繳。

不為職工繳存住房公積金，企業(yè)看似節(jié)約了資金，其實不然，企業(yè)完全可以通過為職工繳存住房公積金這一合法途徑，增加職工福利，并且為企業(yè)和職工進(jìn)行合理避稅，這樣不僅遵守了國家法律，而且還增強(qiáng)了企業(yè)凝聚力、向心力、樹立了企業(yè)守法經(jīng)營的良好形象，為職工繳存住房公積金可以吸引和留下人才，為職工福利著想，解決職工住房問題，給員工以歸屬感,增強(qiáng)職工工作的積極性和責(zé)任感，這會給企業(yè)帶來更大的效益。

下面以大連一家企業(yè)為例，我們分析一下建立住房公積金制度對企業(yè)所得稅、職工利息稅、職工個人所得稅及職工購買住房進(jìn)行貸款利息的影響，用詳盡的事例為企業(yè)算筆經(jīng)濟(jì)賬，計算一下單位為職工繳存住房公積金與不為職工繳存住房公積金而為單位和職工節(jié)省的資金。

假設(shè)本企業(yè)共有職工200人，職工每人月平均工資2000元，按大連市住房公積金繳存比例進(jìn)行計算：

（一）建立住房公積金制度可以使企業(yè)在繳納企業(yè)所得稅方面享受優(yōu)惠。國務(wù)院《住房公積金管理條例》中規(guī)定,企業(yè)按照規(guī)定為職工繳存的住房公積金在成本中列支，使企業(yè)在繳納企業(yè)所得稅方面享受優(yōu)惠。單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工的住房公積金繳存比例。大連市大政辦發(fā)[2004]150號文件《大連市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整住房公積金繳存比例和基數(shù)的通知》規(guī)定，大連市住房公積金繳存比例為單位10%，個人10%。

企業(yè)每年為職工繳存的住房公積金計算：企業(yè)職工月工資總額：2000元×200人=40萬元；企業(yè)職工年工資總額：40萬元×12=480萬元；企業(yè)為職工年繳存住房公積金：480萬元×10%=48萬元

企業(yè)繳交的這部分住房公積金可以在企業(yè)成本中列支,直接減少企業(yè)利潤總額，相應(yīng)減少了企業(yè)繳交企業(yè)所得稅額。

假設(shè)本企業(yè)的企業(yè)所得稅率為33%，則由于為職工繳存住房公積金企業(yè)每年少繳企業(yè)所得稅48萬元×33%=15.84萬元。企業(yè)20年少繳企業(yè)所得稅15.84萬元×20年=316.8萬元。

企業(yè)在得到了稅收直接優(yōu)惠的同時，還大大提高了本企業(yè)職工的福利待遇。

（二）繳存住房公積金可以在繳納個人薪金、工資所得稅時享受優(yōu)惠。大連市實施國務(wù)院《住房公積金管理條例》辦法規(guī)定，職工個人繳存的住房公積金不計入個人所得稅納稅基數(shù)。

未建立住房公積金時職工每年應(yīng)繳納的個人所得稅為：(2000-1600)×5%×12×200=4.8萬元

建立住房公積金后職工每年應(yīng)繳納的個人所得稅為：企業(yè)每月為職工每人扣公積金2000元×10%=200元；職工每人個人所得稅納稅金額2000-200-1600=200元；企業(yè)職工年納個人所得稅200×5%×12×200=2.4萬元；每年企業(yè)職工共少繳個人所得稅：4.8萬元-2.4萬元=2.4萬元。與建立前相比，企業(yè)職工每年少繳個人所稅稅2.4萬元。企業(yè)20年共為職工節(jié)省個人所得稅：2.4萬元×20=48萬元。

（三）職工繳存的住房公積金享受利息所得稅免稅優(yōu)惠。大連市實施國務(wù)院《住房公積金管理條例》辦法規(guī)定，職工提取的住房公積金本息，免繳個人所得稅。職工繳存的住房公積金利息免征20%的利息稅，即與同期銀行存款相比，享受了20%的利息所得稅優(yōu)惠；以目前國家規(guī)定的商業(yè)銀行利率來看，三個月銀行定期存款的年利率為1.71%。

假設(shè)職工人均公積金存儲賬戶存量期為10年的繳存額。

單位、職工每月為職工繳存公積金為2000×20%=400元；職工每人公積金賬戶的存儲余額為400×12×10=4.8萬；職工這部分資金在公積金賬戶中利息額為：4.8萬×1.71%×10=8208元；將職工與公積金同樣數(shù)額的資金存入銀行，按定期三個月計息：4.8萬×1.71%（1-20%）×10=6566.4元；每人節(jié)約利息所得稅8208元-6566.4元=1641.6元；全企業(yè)職工共節(jié)約利息所得稅1641.6元×200人=32.832萬元。

（四）繳存住房公積金的職工可以在貸款時享受低息貸款利率優(yōu)惠。《住房公積金管理條例》規(guī)定，繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。繳存住房公積金，職工可以享受公積金個人住房公積金貸款的優(yōu)惠，比銀行同檔次貸款的較低的利率優(yōu)惠：商業(yè)貸款5年以下貸款利率為5.508%/年，公積金貸款5年以下貸款利率為4.14%/年,公積金貸款比商業(yè)銀行貸款利率優(yōu)惠1.368個百分點。商業(yè)貸款5年以上貸款利率為5.751%/年，公積金貸款5年以上貸款利率為4.59%/年，公積金貸款比商業(yè)銀行貸款利率優(yōu)惠1.161個百分點。

如企業(yè)職工貸款購買自住住房，平均人均貸款20年，平均人均貸款10萬元。

運用商業(yè)貸款每人需支付利息：10萬元×5.751%×20年=11.5萬元；運用住房公積金貸款每人需支付利息：10萬元×4.59%×20年=9.18萬元；運用公積金貸款節(jié)省11.5-9.18=2.32萬元；企業(yè)全體職工節(jié)節(jié)省資金2.32萬元×200人=464.4萬元。

綜合以上四項,企業(yè)和職工20年通過合理避稅及低息貸款共節(jié)約資金：

企業(yè)所得稅316.8萬元+個人所得稅48萬元+利息所得個人所得稅32.832萬元+職工購房貸款節(jié)省的利息464.4萬元=862.32萬元

篇2

關(guān)鍵詞：住房公積金；風(fēng)險控制；風(fēng)險形式

1 引言

我國住房公積金，是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金運營風(fēng)險的控制和管理，一直是公積金行業(yè)所面對的重要現(xiàn)實問題。住房公積金運營和管理，從歸集角度看帶有政策性，從運用、核算、管理角度講是一種金融活動，這就是說公積金在運營和管理中，無論是提取、核算、委托貸款等業(yè)務(wù)，還是合同、信用、法規(guī)及代辦機(jī)構(gòu)等，每個環(huán)節(jié)都存在著風(fēng)險。只有有效控制風(fēng)險，才會避免給我國職工繳存的數(shù)萬億住房公積金造成損失。因此，預(yù)防、研究、控制、管理住房公積金風(fēng)險對確保住房公積金的安全運營、科學(xué)發(fā)展和保障職工利益具有十分重要的意義。

2 住房公積金的風(fēng)險表現(xiàn)形式

2.1 政策實際覆蓋面與建制初衷存在矛盾

我國建立住房公積金制度的初衷是通過長期、穩(wěn)定住房儲金的建立與積累，發(fā)揮資金互助，其主要目的是為了解決城鎮(zhèn)廣大中、低收入職工的住房問題。住房公積金貸款作為政策性貸款，是通過低息和免稅等優(yōu)惠政策減輕職工貸款購房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從而有效提高廣大中、低收入職工改善住房的能力。但到目前為止，外來務(wù)工人員、下崗職工、小型私營企業(yè)雇員等中、低收入職工由于就業(yè)狀況而未享受住房公積金政策。這部分職工工資中缺少了應(yīng)有的住房消費資金部分，同時也就失去了申請住房公積金貸款的基本條件，這就使得最需要公積金制度政策支持的人群反而處于政策覆蓋面之外。

2.2 機(jī)構(gòu)設(shè)置存在潛在風(fēng)險

首先，我國住房公積金執(zhí)行機(jī)構(gòu)的性質(zhì)還不明確。它處于行政管理、專項資金運營、公眾資金管理等幾個環(huán)節(jié)的綜合點。無論是機(jī)構(gòu)人員的身份確定，還是管理與約束機(jī)制的確定都不明確，既要管住資金，還要有資金增值、保值、高利用率方面管好資金的要求，既有來自政府的責(zé)任，也有來自公積金繳存者的期待和信任；其次，必須進(jìn)一步完善公積金的監(jiān)督機(jī)制。目前，住房公積金監(jiān)控部門不完備，住房公積金作為一種契約式的強(qiáng)制性的住房儲金，如果在運行中遭受損失，最終損害的是我國上億繳存職工個人。住房公積金管理中心本身是事業(yè)單位，住房委員會也不是金融機(jī)構(gòu)，但住房公積金存、貸款本身卻屬于金融業(yè)務(wù)，所以應(yīng)由金融管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。

2.3 住房公積金管理缺乏透明度，存在金融風(fēng)險

首先，我國公積金管理缺乏統(tǒng)一的信息報告和報表格式，大部分借貸人對公積金制度沒有一個清楚的認(rèn)識，各地公積金沒有利用媒體定期向社會公布公積金的利息收支、投資收益的分配、保值增值情況及其重大事項，接受社會監(jiān)督；其次，公積金被挪用的現(xiàn)象仍象存在。我國公積金管理中心既不是獨立的金融企業(yè)，也不是政府機(jī)構(gòu)，而是政府設(shè)立的事業(yè)單位，也就是特權(quán)部門管理，這種模糊定位，使其既要承擔(dān)保障公積金所有者權(quán)益之職，又要防范金融風(fēng)險。

3 風(fēng)險控制的幾點建議

3.1 建立健全住房公積金貸款風(fēng)險防范機(jī)制

首先，要建立有效的宣傳機(jī)制，通過多種途徑進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)職工自覺還款意識。各地住房公積金管理中心應(yīng)充分利用電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等宣傳工具，加大宣傳力度。使人們明確建立住房公積金制度的意義、強(qiáng)制性和低存低貸的政策優(yōu)勢以及個人住房公積金貸款政策，使住房公積金貸款能夠深入人心；其次，要引導(dǎo)居民通過個人住房公積金貸款購房，促進(jìn)中低收入家庭住房公積金的住房消費。通過各種途徑進(jìn)行宣傳，加深讓貸款人對住房公積金性質(zhì)的了解，進(jìn)一步增強(qiáng)自覺、及時還款的意識。對于那些有還款能力而拒不還款的人給予曝光，最大限度地減少因個人信用風(fēng)險造成的損失。

3.2 規(guī)范住房公積金管理過程

首先，強(qiáng)化管理手段。建立嚴(yán)密的內(nèi)審管理制度和內(nèi)控制度，選配一支高素質(zhì)的稽核審查人員隊伍，實行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)幕鼘彸绦?，建立科學(xué)的指標(biāo)考核體系，要加強(qiáng)對資產(chǎn)、負(fù)債、資金運作風(fēng)險的考核，預(yù)測公積金風(fēng)險，建立對權(quán)力的制衡與自我約束機(jī)制，同時對重要崗位的從業(yè)人員，加強(qiáng)制約制度；其次，堅持住房公積金專款專用的使用原則。住房公積金存儲時間長，存款利率低，應(yīng)加大發(fā)放利率低、期限長的個人住房消費貸款的力度，充分發(fā)揮住房公積金的互助和社會保障的功能。

3.3 加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險控制，完善公積金管理機(jī)構(gòu)的隊伍建設(shè)

首先，政府更新監(jiān)管理念，強(qiáng)化內(nèi)部控制的監(jiān)督管理?！蹲》抗e金條例》明確規(guī)定各地住房公積金管理中心要自覺接受財政、審計部門和社會的監(jiān)督。建立住房公積金管理委員會，加強(qiáng)對各地住房公積金管理中心的公積金管理和使用情況的監(jiān)督；其次，要提高數(shù)據(jù)信息應(yīng)用效率。在住房公積金信息的日常使用中，主要通過權(quán)限控制、數(shù)據(jù)錄入輸出控制、手工憑證的控制，進(jìn)一步提高住房公積金業(yè)務(wù)的安全性和效率性。完善檔案管理和交接制度，加強(qiáng)文件的分類管理；第三，加強(qiáng)會計控制。嚴(yán)格執(zhí)行會計制度和會計操作規(guī)程，嚴(yán)禁設(shè)置賬外賬目，禁亂用會計科目，確保會計信息的真實、完整和合法；第四，制定內(nèi)部稽核制度，加大內(nèi)審力度，稽核工作要制定科學(xué)、合理、統(tǒng)一的審計程序，對內(nèi)部違反法律法規(guī)和管理中心內(nèi)部控制制度的，應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)部門和人員的責(zé)任。

結(jié)束語

隨著住房公積金貸款時間的延長及其規(guī)模的不斷擴(kuò)張，住房公積金的一些風(fēng)險也在積聚。住房公積金制度作為城鎮(zhèn)住房制度改革的一項重要內(nèi)容，自建立以來，滿足了廣大市民的住房需求，為我國加快住房建設(shè)打下了基礎(chǔ)。但住房公積金的性質(zhì)決定了其必然涉及到群眾的切身利益、社會的安定團(tuán)結(jié)。在當(dāng)前住房公積金制度框架內(nèi)，完善的風(fēng)險防范體系是不能缺失的。分析與控制風(fēng)險是迫切需要解決的問題，這對確保住房公積金的安全運營、維護(hù)群眾利益具有重要價值。

參考文獻(xiàn)

[1]何昕.當(dāng)前住房公積金貸款存在的問題及其對策[J]，福建財會管理干部學(xué)院學(xué)報，2004，（1）.

篇3

(一)　與上月相比，70個大中城市中，環(huán)比價格下降的有8個城市，持平的有6個城市。

與1月份相比，2月份環(huán)比價格下降的城市個數(shù)增加了5個，價格上漲的城市個數(shù)減少了4個。2月份環(huán)比漲幅超過1.0％的城市有7個，比1月份減少了12個；環(huán)比價格漲幅比1月份縮小的城市有44個。2月份環(huán)比價格下降、漲幅縮小的城市個數(shù)明顯增多。

(二)　與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。

二、二手住宅價格變動情況

(一)　與上月相比，70個大中城市中，環(huán)比價格下降的有4個城市，持平的有16個城市。與1月份相比，環(huán)比價格持平和下降的城市個數(shù)增加了10個，價格上漲的城市個數(shù)減少了10個。2月份，環(huán)比價格漲幅超過1％的城市有5個，比1月份減少了9個。

(二)　與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的有3個城市，漲幅回落的有22個城市。

天津公租房管理辦法，最低月租金每平方米一元

《天津市公共租賃住房管理辦法(試行)》3月15日施行。天津?qū)⒚嫦蛉惾后w、分三個階段依次提供房屋租賃。首批推出3000余套公租房，最低租金為每月每平方米1元。該《辦法》規(guī)定，天津公共租賃住房的租金按照房屋租賃市場租金水平確定和調(diào)整。取得廉租住房實物配租補(bǔ)貼、廉租住房租房補(bǔ)貼和經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼(以下簡稱“三種補(bǔ)貼”)資格的家庭，承租公租房時，亨受政府給予的租房補(bǔ)貼。按照目前標(biāo)準(zhǔn)，取得廉租住房實物配租補(bǔ)貼資格的家庭，承租公共租賃住房時按照每月每平方米1元交納租金，租金的差額部分由政府補(bǔ)貼?！掇k法》指出，天津公租房建筑面積以30至45平方米為主，最高不超過60平方米。租賃家庭初次承租期不超過3年，需繼續(xù)承租的，在租賃合同期限屆滿的3個月前，向經(jīng)營單位申請續(xù)租，每次續(xù)租期限不超過1年。

上海經(jīng)適房運作啟用“共有產(chǎn)權(quán)”新模式

上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，上海的經(jīng)濟(jì)適用房將采用共有產(chǎn)權(quán)，或稱有限產(chǎn)權(quán)制度。該運作機(jī)制可以有效壓縮通過經(jīng)適房投資獲利的空間，防止社會公共資源流失，也盡可能減少了尋租的可能。五年后經(jīng)適房可以上市轉(zhuǎn)讓時，住房保障機(jī)構(gòu)亨有優(yōu)先回購權(quán)，并規(guī)定住房保障機(jī)構(gòu)和購房人按各自產(chǎn)權(quán)份額分配轉(zhuǎn)讓價款。上海市發(fā)改委、住房保障和房屋管理局在深入調(diào)研后共同制訂了《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理試行辦法》，其中規(guī)定，購房人產(chǎn)權(quán)份額按照銷售基準(zhǔn)價格與周邊房價的比例關(guān)系確定，計算公式為：購房人產(chǎn)權(quán)份額=銷售基準(zhǔn)價格÷(周邊房價×90％)。共有產(chǎn)權(quán)機(jī)制主要是依據(jù)政府在經(jīng)適房中的各種投入(比如免收的土地出讓金、免收的行政事業(yè)性收費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、其他稅費的減免等)和購房人購房款的投入所占的不同比例，設(shè)定政府的住房保障機(jī)構(gòu)和購房人不同比例的產(chǎn)權(quán)份額，并由雙方在購房時通過購房合同事先加以約定。當(dāng)住房困難家庭的經(jīng)適房用于自住時，住房保障機(jī)構(gòu)讓渡名下份額的使用權(quán)，所以購房人亨有完整的房屋使用權(quán)，幫助其解決住房困難。如果五年后經(jīng)適房可以上市轉(zhuǎn)讓時，住房保障機(jī)構(gòu)亨有優(yōu)先回購權(quán)。而優(yōu)先回購權(quán)來源于共有產(chǎn)權(quán)制度，并規(guī)定住房保障機(jī)構(gòu)和購房人按各自產(chǎn)權(quán)份額分配轉(zhuǎn)讓價款。上海市本批次供應(yīng)房源的銷售基準(zhǔn)價格和產(chǎn)權(quán)份額可分為購房人產(chǎn)權(quán)份額占70％、購房人產(chǎn)權(quán)份額占65％和購房人產(chǎn)權(quán)份額占60％等三類。

北京商品房預(yù)售方案中須明確投訴渠道

北京市住建委《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于商品房預(yù)售方案執(zhí)行中有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》規(guī)定，即日起開發(fā)企業(yè)在預(yù)售方案中應(yīng)進(jìn)一步明確商品房質(zhì)量問題投訴渠道，要求預(yù)售方案的項目預(yù)售計劃中，如開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售的，應(yīng)提交該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)主管部門的備案信息、以往銷售的主要項目信息；預(yù)售方案中應(yīng)進(jìn)一步明確商品房質(zhì)量問題投訴渠道，包括開發(fā)企業(yè)處理質(zhì)量問題的部門、主要負(fù)責(zé)人員信息以及質(zhì)量問題的處理程序；暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)提交一級資質(zhì)或在本市注冊的二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體出具的經(jīng)公證的擔(dān)保函，或通過商業(yè)保險明確質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，并提交工程質(zhì)量保險合同或暫保單。

南寧公租房租金可免營業(yè)稅、房產(chǎn)稅

南寧市從今年起，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。值得一提的是，公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入必須要單獨核算。如果未單獨核算的，不得亨受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。此外，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在年度利潤總額12％以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

南京：外來工可用公積金貸款買房

南京市將進(jìn)城務(wù)工人員、城鎮(zhèn)個體工商戶及其員工、自由職業(yè)者等群體納入住房公積金繳存和貸款行列。這三類人員，正常繳存公積金6個月后，可以使用公積金貸款買房。據(jù)介紹，這三類人員的具體繳納方法為：進(jìn)城務(wù)工人員繳存住房公積金比照所在單位其他職工辦理；城鎮(zhèn)個體工商戶可以持營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等相關(guān)證件到住房公積金管理機(jī)構(gòu)申請設(shè)立住房公積金賬戶，為本人及其員工繳存住房公積金；自由職業(yè)者可以持身份證、就業(yè)登記證以及上一年度養(yǎng)老保險繳費證明或收入納稅證明，申請設(shè)立個人住房公積金賬戶。繳存人按時足額繳存住房公積金后，不僅可以亨受國家免稅政策，還可以按照住房公積金管理規(guī)定，在需要時使用住房公積金或者申請住房公積金貸款。貸款額度與其他職工一視同仁、不設(shè)障礙，統(tǒng)一為20萬元／人。

吉林市出臺全國首部《征收條例》地方配套規(guī)章

作為國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行后全國最早出臺的一部配套政府規(guī)章，《吉林市城市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)近日頒布施行?！掇k法》與之前相比有很大變化：刪去了“拆遷”，代之以“征收與補(bǔ)償”；征收主體由開發(fā)商變?yōu)槿嗣裾?；運作方式由先“拆遷”后補(bǔ)償，變?yōu)橄妊a(bǔ)償后搬遷等；明確要求房屋征收實施單位不得以營利為目的；把社會穩(wěn)定風(fēng)險評估寫入了《辦法》，并將其列為政府做出征收決定的前置要件?！掇k法》明確規(guī)定作出房屋征收決定前，必須有足額存儲征收補(bǔ)償資金的證明。應(yīng)存儲的征收補(bǔ)償資金計算方法為：選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇辗课菝娣e乘以征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收房屋面積乘以征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格的一半。

篇4

公積金制度的目的性已經(jīng)喪失

《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出，“實行住房公積金制度有利于轉(zhuǎn)變住房分配體制，有利于住房資金的積累、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款制度的建立，有利于提高職工購、建住房能力，促進(jìn)住房建設(shè)?！钡侥壳盀橹梗》糠峙渲贫仍缫迅淖?，購買住房的貸款制度基本完善，都不可能因公積金制度的存廢而發(fā)生逆轉(zhuǎn)。公積金實質(zhì)上是一種國家支持的社會互助購房基金，意圖在于通過眾多民眾住房資金的積累和周轉(zhuǎn)，而采取金融互助方式提高全民的購房支付能力。

公積金制度之初，或許還具有互助資金的功用。公積金出臺時的設(shè)想是，職工工作到40歲左右才有可能購房，而購房之前的一段時期繳存的公積金就可為其他人提供互助資金。然而，時過境遷，公積金制度的這一設(shè)計目標(biāo)早已蕩然無存，互助資金早已有名無實。第一，民眾繳存了公積金，就一定要設(shè)法盡早使用公積金，越早使用，受益越大。每個人都設(shè)法盡早使用，那么誰都無法“借用”到別人的資金，而只能是各自使用自己賬戶的資金。第二，由于中國人偏好于購買自有住房而不愿意租房，所以人們剛參加工作就考慮購房。只要購房，那么他就預(yù)支了未來的公積金，根本不可能再為他人提供互助資金。第三。每個人工作30年左右，貸款25年左右。每個人都設(shè)法貸款或支取，基本上成為了一個家庭的“互助”。第四，在現(xiàn)行的公積金運行機(jī)制下，同樣的一筆資金，除了更繁瑣的手續(xù)、更低的收益外，存到銀行與繳納公積金并沒有什么本質(zhì)區(qū)別。

正由于上述因素，導(dǎo)致公積金不足以正常周轉(zhuǎn)運行，各地繳存比例不斷提高(提高到個人工資12％的繳存水平甚至更高)，可見其難以為繼。在現(xiàn)行機(jī)制下，即使提高到20％～30％，其結(jié)果同樣可想而知。所以，公積金的互質(zhì)已經(jīng)不存在了，實際上就是每個人都只能使用自己賬戶的資金。這樣一來，公積金制度還有什么意義呢?公積金的使用，也存在一個無法解決的悸論：如果讓每個人都使用公積金，那么公積金根本難以為繼(即使繳存比例提高到更高水平)；如果不允許每個人都使用公積金，那么就不是一個公平的制度，必然是一部分人對另一部分人的資金占用。

公積金制度實施過程中問題多多

在公積金制度實施過程中，已暴露出越來越多的問題。

首先，目前住房公積金制度具有“劫貧濟(jì)富”的特征。該制度下，公積金貸款主要受益者為高收入群體，而中低收入群體受益效果不明顯。世界銀行、中國人民銀行的相關(guān)分析，都有類似的結(jié)論。由于公積金主要用于購買住房的信貸，不能用于租賃支付，導(dǎo)致買不起房的低收入群體，永遠(yuǎn)也享用不到自己長年繳存的公積金，只能到退休時全額領(lǐng)取。無力購房的低收入者，非但不能從公積金制度中受益，反而被強(qiáng)制性地繳存公積金供中高收入者購房信貸使用，實際上還要承受利息損失，這顯然是不合理的。這樣的制度安排，對于已有自有住房者、無意愿購買住房者也是不公平的，迫使他們不得不違背自己真實的消費意愿而加入到購房大軍中去。

其次，作為某種程度上具有社會保障性質(zhì)的住房公積金，享有免收個人所得稅、低息購房貸款的政策優(yōu)惠?？墒?，政策性免稅和低息的受益者是中高收入者，而低收入群體受益較少。顯然有悖于社會公平的基本原則，也偏離了制度設(shè)計的初衷。

其三，住房公積金的管理體制是“統(tǒng)一管理、專項使用”，即由各地公積金管理中心統(tǒng)一管理和配置使用。從正常的金融體制中，切出一塊資金，歸一個非專業(yè)的利益團(tuán)體來管理，增加了經(jīng)營成本和風(fēng)險。目前。全國住房公積金繳存總額超過2萬億元，非常龐大的一筆資金。住房公積金的管理機(jī)構(gòu)，成為了制度之外的非銀行金融機(jī)構(gòu)，而管理者又缺乏金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力，導(dǎo)致住房公積金管理不規(guī)范、缺乏監(jiān)督機(jī)制、加大資金風(fēng)險。全國各地較為普遍地存在擠占挪用住房公積金、變相進(jìn)入高風(fēng)險領(lǐng)域等現(xiàn)象。近年來，有關(guān)住房公積金的大案要案頻發(fā)(住房公積金領(lǐng)域的案件，動輒涉及上千萬元、上億元資金)，反映了公積金管理制度的先天缺陷。公積金管理制度(公積金管理中心)，是一個既缺乏效率性、又缺乏安全性的制度安排。各地頻繁出現(xiàn)的“公積金套現(xiàn)”現(xiàn)象，就是公積金管理機(jī)構(gòu)和管理者尋租的一種表現(xiàn)形式。公積金管理方式的落后，也加速了公積金制度的難以為繼。

其四，并不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓e金歸集制度，為部分壟斷行業(yè)、部分行政機(jī)關(guān)為其職工提供了增加實際收入和避稅的機(jī)會，政策性地強(qiáng)化了收入差距和社會分配不公。部分高收入企業(yè)、政府部門，利用公積金政策，大幅度提高其職工的實際收入，且避交個人所得稅，實質(zhì)上以公積金繳納方式損害了國家利益和全民利益。壟斷行業(yè)可能利用這一制度變相提高產(chǎn)品服務(wù)的成本和價格，政府機(jī)構(gòu)則因這一制度而增加了行政成本。

其五，住房公積金使用、運營效率不高。全國住房公積金有數(shù)千億元的公積金沉淀閑置。由于現(xiàn)有住房公積金管理體制不順、政策不配套，導(dǎo)致經(jīng)辦機(jī)構(gòu)各自為政、部門利益至上，公積金提取條件苛刻、手續(xù)繁瑣。住房公積金使用效率很低，公積金管理成本巨大。根據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部在2009年3月公布的數(shù)據(jù)：2008年全國住房公積金的“業(yè)務(wù)支出”高達(dá)283.46億元。正因為管理成本過高而導(dǎo)致公積金的收益水平較低，2008年公積金收益率僅僅為1.4％，遠(yuǎn)低于同期4.14％的一年期存款利率。有關(guān)部門并沒有對此作出必要解釋，也沒有任何部門對如此之低的收益進(jìn)行追究。公積金制度是否還有必要維持下去

由于住房公積金制度的歷史作用已經(jīng)完成，沒有多少理由使之繼續(xù)存在下去。并且，越延續(xù)，累積的問題就會越來越多；越延續(xù)，就會越來越難以為繼。公積金制度及其管理制度理應(yīng)適時地退出，決策部門應(yīng)及時討論這一制度的退出機(jī)制。鑒于公積金制度已經(jīng)運行了多年，不可能突然終止，需探討妥善辦法。筆者提出兩點建議：一是把公積金轉(zhuǎn)化為社會保障制度的一部分，二是徹底改變公積金管理中心的管理體制。

把公積金轉(zhuǎn)化為社會保障制度的一部分，公積金轉(zhuǎn)入社會保障資金賬戶，有利于做實社會保障賬戶。對于已有住房貸款者(無論是公積金貸款，還是商業(yè)銀行貸款)，其公積金繳存應(yīng)自動轉(zhuǎn)為還款，其他公積金全部轉(zhuǎn)為社會保障資金。使資金擁有者可自主用于子女教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、再就業(yè)等方

面，逐步淡化其住房保障職能。在強(qiáng)化對社會保障資金的使用和運營監(jiān)管的同時，也可以使這一部分資金得到同等力度的監(jiān)管。

目前的公積金管理一般規(guī)定：住房公積金，非購房需要不能隨意支取，參加住房公積金職工如因離退休、出國、調(diào)離本地、下崗失業(yè)等原因可一次性提取其名下的住房公積金。既然規(guī)定了可以提前支取的部分情形，何不更加人性化地把疾病治療、遭遇意外、子女教育等情形納入?當(dāng)某些低收入成員，出現(xiàn)疾病治療、遭遇意外、子女教育等急需資金的特殊情況時，應(yīng)當(dāng)允許他們合理使用這一自有資金。這樣才是人性化的合理制度，否則就成為了一個只有經(jīng)濟(jì)利益、不顧民生疾苦的制度。

既然公積金具有社會保障性質(zhì)、公積金尚未得到有效使用、公積金沒有使更多的低收入群體受益，那么就應(yīng)當(dāng)把公積金制度與整個社會保障體系結(jié)合起來，公積金的使用不能限于住房保障，而要把范圍擴(kuò)大到購房、治病、養(yǎng)老、互助和子女教育等方面?？梢哉f，住房公積金與其他社會保障相互聯(lián)動是低收人群體的迫切需要。很淺顯的例子，當(dāng)某人因疾病得不到救治而生命垂危之際，大筆的公積金對他來說還有什么意義，此時公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)允許他們提前支取用于醫(yī)療支出，這樣才符合民眾的切實利益。所以，當(dāng)某些低收入社會成員，出現(xiàn)疾病治療、遭遇意外、子女教育、再就業(yè)、家庭困難等急需資金的特殊情況時，應(yīng)當(dāng)允許他們合理使用這一互助資金，這樣才是以人為本的合理制度，才符合民眾切實利益。

篇5

關(guān)鍵詞：住房公積金；改革；功能再定位；資金屬性；歸屬權(quán)；區(qū)域化管理

中圖分類號：F293.3

住房公積金制度從1991年在中國實施以來獲得了廣泛的運用。2008年末，全國住房公積金繳存余額已經(jīng)超過1.2萬億元，繳存人數(shù)超過7700萬，累計為961萬戶家庭發(fā)放了1.06萬億元優(yōu)惠個人住房貸款，無可置疑地成為中國住房制度的重要組成部分，在國際上也得到了很多矚目和稱贊。但隨著社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，住房公積金制度在實施過程中逐漸暴露出一些問題。其中，有一些是枝節(jié)問題，如住房公積金被用于避稅、貸款手續(xù)麻煩、資金使用效率低下、管理不善、監(jiān)督不到位等現(xiàn)象，以及包括世界銀行（2006）所指責(zé)的運行和使用中的不公平、存款利率過低、中低收入職工使用機(jī)會少，造成“劫貧濟(jì)富”等問題，都是通過加強(qiáng)管理可以完善或改進(jìn)的。但有些問題是制度的根本性問題，以前一直被忽視，而如今已經(jīng)發(fā)展到了威脅制度生存的地步，急需盡快處理。筆者試著對最重要的一些問題進(jìn)行梳理和討論。

一、住房公積金的功能再定位

從住房公積金的原始定位來說，設(shè)立當(dāng)初包含歸集住房資金、強(qiáng)制性讓居民養(yǎng)成進(jìn)行住房儲蓄用于住房消費、推進(jìn)住房制度貨幣化改革等重要出發(fā)點。但目前城鎮(zhèn)住房的貨幣化和市場化改革都已經(jīng)基本完成，不再有這些需要，那么住房公積金的發(fā)展目標(biāo)和定位何在？在目前居民住房消費已經(jīng)養(yǎng)成、住房金融手段已經(jīng)比較豐富的時候，住房公積金存在的意義何在？這些可能都需要重新思考。

對于住房公積金制度所服務(wù)的目標(biāo)客戶對象，現(xiàn)有政策法規(guī)都沒有給出一個明確的答案。在1994年《暫行規(guī)定》中提到實施住房公積金是為了提高職工解決自住住房能力。1999年《條例》提到的是維護(hù)住房公積金所有者的合法權(quán)益，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平。但這里的職工或居民是一個模糊的概念。從經(jīng)濟(jì)學(xué)來說，個人可支配收入是影響住房消費的決定性因素。由于市場經(jīng)濟(jì)下個人收入差距的客觀存在，必然造成住房可支付能力的差別。由于可以從市場自由選購，高收入者一般不存在住房問題，存在住房問題的主要是中低收入者。那么，市場經(jīng)濟(jì)下，住房公積金到底應(yīng)該為“哪些”職工解決自住住房能力或居住水平提供幫助？是否應(yīng)該定向為服務(wù)于中低收入職工？

如果目標(biāo)定位不明確，仍然實行最初開始的“普惠制”，現(xiàn)有的“配比繳存”、“繳存免稅”、“低存低貸”、“貸款以余額倍數(shù)計算”等原則和優(yōu)惠措施，在實際中都更有助于中高收入居民，其結(jié)果是不僅將不能促進(jìn)中低收入職工住房問題的解決，還可能惡化，而且會對社會公平產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

有研究者認(rèn)為，住房公積金應(yīng)該是住房保障的重要內(nèi)容，當(dāng)前的主要問題是防止“劫貧濟(jì)富”，不能讓住房公積金的好處都給了中高收入階層，而應(yīng)該偏重于低收入者（世界銀行，2006）。但也有研究者認(rèn)為，住房公積金應(yīng)該定位為服務(wù)所謂“夾心層”，本身不是住房保障體系的內(nèi)容。

住房公積金目標(biāo)客戶模糊的根本原因就在于住房公積金制度的核心定位是住房金融還是住房保障不夠清楚。

如果住房公積金的核心定位是住房金融，是一種（職工/繳納人內(nèi)部）解決住房問題的融資機(jī)制安排，那么其目標(biāo)群體就應(yīng)主要是中等和中高收入群體，這樣可以降低住房公積金的運營風(fēng)險。但住房問題主要存在于廣大中、低收入職工中，這種定位對于解決民生問題的貢獻(xiàn)是有限的。如果住房公積金的核心定位是住房保障，那么其目標(biāo)群體主要應(yīng)是中低收入群體，這可能存在住房公積金繳存不足和運營風(fēng)險過大的問題，現(xiàn)行的無住房補(bǔ)貼的住房公積金運營機(jī)制與目標(biāo)定位存在矛盾。如果目標(biāo)定位不明確，現(xiàn)有的政府強(qiáng)制、單位配比、資金免稅等優(yōu)惠鼓勵政策存在的必要性就都要重新反思了。

之所以當(dāng)初很適合國情的住房公積金制度在當(dāng)前出現(xiàn)問題，根本原因在于住房公積金制度沒有“與時俱進(jìn)”。在制度設(shè)計和推出之初，20世紀(jì)90年代初期，中國市場經(jīng)濟(jì)還沒有開始，居民收入差距相對不大，如1990年基尼系數(shù)為0.348（其中，城鎮(zhèn)居民內(nèi)部為0.24），處于國際公認(rèn)的相對合理的水平。在這種背景下，住房公積金那種人人有份、戶戶貼補(bǔ)的制度是合適的，不會引起什么異議。但問題是，市場經(jīng)濟(jì)給中國帶來的不僅是人均收入的大幅度增長，也帶來了各階層收入差距的兩極分化。1995年中國基尼系數(shù)上升到0.38（城鎮(zhèn)居民內(nèi)部為0.28），2000年更一舉突破0.4的警戒線，達(dá)到0.417（城鎮(zhèn)居民內(nèi)部為0.336），2006年更達(dá)到0.47（城鎮(zhèn)居民內(nèi)部為0.356）。2007年城鎮(zhèn)居民收入最高10%家庭的人均年可支配收入達(dá)到4.02萬元，而最低10%家庭的人均年可支配收入則只有4604元，不到前者的12%（以上資料根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》）。

在這種背景下，住房公積金一視同仁地“普惠”性補(bǔ)貼，顯然已經(jīng)不合時宜了，必然要改變，以適應(yīng)新時期的社會變化。

我們的意見是：定位問題，涉及到住房公積金制度的根本，需要慎重和全面思考。住房公積金從根本性質(zhì)上來說是住房金融的一種，因為其目標(biāo)與功能都是以作為住房開發(fā)與消費服務(wù)的融資機(jī)制而存在。因此，無論其將來是定位為以服務(wù)中間以及中上收入人群住房消費為主的普通住房金融業(yè)務(wù)，還是側(cè)重中低收入群體住房保障的政策性住房金融工具，其未來發(fā)展方向都必須和中國公共住房政策的目標(biāo)宗旨、中國公共住房金融體系的構(gòu)建協(xié)調(diào)一致，并要符合中國住房市場和宏觀金融體系的發(fā)展進(jìn)程。但基于我國商業(yè)住房金融已經(jīng)取得比較蓬勃的發(fā)展，住房公積金未來總的原則應(yīng)該是從“普惠”轉(zhuǎn)向“特惠”，集中為部分人服務(wù)，尤其是需要通過公共部門力量來幫助解決住房問題的那部分人。否則，住房公積金在整個住房金融體系中就喪失了特色和立足點，失去了存在的價值和必要性。在這個原則指導(dǎo)下，未來住房公積金應(yīng)積極為住房保障體系建設(shè)提供服務(wù)和支持。

雖然住房公積金將來的立足點在于為中低收入群體住房保障體系建設(shè)提供融資服務(wù)，但從住房公積金目前已經(jīng)擁有的良好的廣泛群眾基礎(chǔ)和社會認(rèn)可度來看，肯定不應(yīng)該輕易放棄現(xiàn)有的群眾基礎(chǔ)，尤其是中高收入階層的參與。而且，從其擁有穩(wěn)定資金來源的天生制度優(yōu)勢來看，只要有關(guān)政策設(shè)計得當(dāng)，完全有可能為多個收入層次的居民群體的住房改善需求提供不同程度的服務(wù)，完全可兼顧大眾性和保障性。

二、住房公積金的資金屬性再思考

住房公積金的資金屬性到底是怎么樣的？是像養(yǎng)老金和失業(yè)保險那樣的社會保障制度，還是個人性質(zhì)的儲蓄計劃？或是建立在個人儲蓄計劃基礎(chǔ)上的互助基金？長期以來，這個問題并沒有一個明晰的答案。1994年《暫行規(guī)定》在第二條中提出，“住房公積金是一種長期性住房儲金”，后來各版本《條例》一直沿用這個說法。但何為“長期性儲金”，本身也是一個模糊的說法。

結(jié)合歷史背景，這里總體上體現(xiàn)出長期住房儲蓄的意思。所謂長期住房儲蓄并不稀奇，個人可以自己獨自進(jìn)行，也可以和別人合作進(jìn)行，如德國式合同住房儲蓄。但住房公積金的特殊性在于，它是政府通過法律強(qiáng)制要求職工個人有義務(wù)進(jìn)行長期住房儲蓄。這其中有特定的歷史背景。政府希望職工個人能進(jìn)行長期住房儲蓄，以便在需要職工個人對住房消費獨立負(fù)責(zé)的時候，職工個人能自覺地同時也有能力把住房消費放在生活開支中的較優(yōu)先地位，這正是當(dāng)時推進(jìn)房改的迫切需要。但問題是，當(dāng)今天很多人已經(jīng)能獨立承擔(dān)較高水平住房消費的時候，還要不要強(qiáng)制呢？強(qiáng)制的依據(jù)何在？要回答這個問題，首先要對住房公積金的資金性質(zhì)給予明確答案。

我們以為，住房公積金雖然由于政府強(qiáng)制參與而看起來像養(yǎng)老金這種類型的社會保障金，但其本身不能看作是社會保障資金的一種，其根本性質(zhì)應(yīng)該定義于“個人儲蓄計劃基礎(chǔ)上、有政府力量參與的共同互助基金”。因為其制度設(shè)計中沒有現(xiàn)代社會保障制度那樣有成員之間交叉補(bǔ)貼的要求和收入再分配的效應(yīng)①。如果觀察住房公積金的模板――新加坡中央公積金制度，就可以更認(rèn)同這個論斷。盡管新加坡中央公積金制度在國內(nèi)得到很高的評價，但有學(xué)者明確指出，這種制度安排“不是社會保障制度，只是一項國家強(qiáng)制執(zhí)行的儲蓄計劃，成員之間沒有互濟(jì)性，與社會保障的本質(zhì)即社會性和互濟(jì)性不相吻合”（童星，2002：125）。

那么，既然不是社會保障，政府還有什么理由去強(qiáng)制參與呢？我們以為，在當(dāng)前條件下，政府對本該屬于個人行為的住房儲蓄進(jìn)行強(qiáng)制性要求，仍是適宜的公共政策。這不僅是出于引導(dǎo)個人住房消費優(yōu)先確保得到穩(wěn)定資金來源的考慮，也是互基金壯大發(fā)展的內(nèi)在需要。

強(qiáng)制性的儲蓄計劃，讓我們很容易聯(lián)想到養(yǎng)老金。養(yǎng)老金的目標(biāo)是為所有人提供退休之后的最低社會保障，這里既有代際支付轉(zhuǎn)移（即工作者為退休者出資），也有橫向支付轉(zhuǎn)移（即高收入者補(bǔ)貼低收入者）。如果政府不進(jìn)行強(qiáng)制，穩(wěn)定的高收入者肯定選擇自己為自己提供養(yǎng)老保障，只有高風(fēng)險的低收入者才會自愿參加社會統(tǒng)籌的養(yǎng)老金，逆向選擇機(jī)制下的養(yǎng)老金體系很快會崩潰（袁志剛，2005）。基于類似的道理，住房公積金如果要發(fā)揮住房融資方面的作用，必須要堅持廣泛參與，特別是讓高收入者參與，才能匯集足夠的資金池。否則，單靠低收入者自己的個人儲蓄計劃，是永遠(yuǎn)沒有辦法解決自身的住房困難的。當(dāng)然，如前所述，兩者的差別是顯著的。養(yǎng)老金體現(xiàn)為高收入者補(bǔ)貼低收入者，有隱性稅收的含義，而住房公積金只是通過廣泛參與來形成住房資金的規(guī)模效應(yīng)從而讓每個人都得益，是建立在基本平等基礎(chǔ)上的互助。事實上，目前還有很多抱怨和指責(zé)，認(rèn)為現(xiàn)行規(guī)則下高收入者得利多于低收入者（世界銀行，2006）。堅持強(qiáng)制要求意味著，從公共利益角度來看，即使一些個人已經(jīng)享有較高的居住水平，也仍然有義務(wù)參與長期住房儲蓄，發(fā)揚互助精神，幫助更多的人共同提高居住水平。當(dāng)然，雖然是強(qiáng)制參與，但參與也是符合他們利益的，從中他們也可以受益。這個目前是通過政府強(qiáng)制企業(yè)配比、繳存免稅等優(yōu)惠鼓勵政策來實現(xiàn)的。

從這個角度說，如果住房公積金足夠成熟、資金規(guī)模足夠大，只要制度設(shè)計合理合適，未來取消強(qiáng)制，住房公積金改為自愿或半自愿參與，也未嘗不可。

因此，雖然我們提出當(dāng)前住房公積金有為住房保障服務(wù)的內(nèi)在要求，但不代表其本身是住房保障制度。就如商業(yè)銀行、房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)、保險公司都可以為住房保障體系服務(wù)，但它們本身都不是住房保障制度的內(nèi)容。雖然住房公積金不是住房保障制度，但為住房保障體系構(gòu)建提供服務(wù)和支撐的潛力是巨大的。

三、住房公積金的歸屬權(quán)

住房公積金的產(chǎn)權(quán)界定是當(dāng)前關(guān)于住房公積金的研究中另外一個很棘手的問題。由于住房公積金最初是作為房改的配套措施被提出來的，其制度設(shè)計帶有很多特殊的時代背景，雖然后來幾經(jīng)修訂，但仍有很明顯的時代局限性。如1994年《暫行規(guī)定》第二條中明確，住房公積金“歸職工個人所有，作為職工個人住房基金”，提出住房公積金全部歸于個人，顯然是為了推進(jìn)貨幣化房改的方便，為把之前一向是單位與政府負(fù)擔(dān)起來的住房消費責(zé)任轉(zhuǎn)移給個人提供前提。這樣的做法，雖然適應(yīng)了當(dāng)時特殊的歷史背景，但為后來住房公積金的發(fā)展留下了隱患。如2002年《條例》提出住房公積金增值收益用于廉租房建設(shè)，二者產(chǎn)生了沖突。

張泓銘等學(xué)者認(rèn)為，“既然住房公積金本金屬于職工個人所有，那么在當(dāng)前條件下，這部分增值收益也只能屬于全體儲戶共同所有”。因而，他們認(rèn)為，住房公積金增值收益用于廉租房建設(shè)很不合理。在2009年初建設(shè)部提出用沉淀住房公積金資金用于保障性住房建設(shè)甚至寫進(jìn)政府工作報告之后，更是在社會上引發(fā)了住房公積金資金包括增值收益分配到底誰有權(quán)動用的激烈爭論。有很多人提出，既然根據(jù)《住房公積金管理條例》，住房公積金屬于個人所有，那么住房公積金所服務(wù)的目標(biāo)群體就應(yīng)當(dāng)只能是繳納住房公積金的職工，住房公積金資金包括增值收益也只有繳存人才有資格動用。住房保障是社會公益事業(yè)，理應(yīng)由政府財政出資，而不應(yīng)染指具有私有屬性的住房公積金。

這個問題如果回答不清楚，住房公積金為住房保障服務(wù)的任務(wù)就很難推進(jìn)。

我們的看法是，住房公積金有“半公共品”性質(zhì)。其中“公”的成分來自國家對1：1配套的強(qiáng)制力和對于帳戶歸納資金的免稅優(yōu)惠，這在法律上保證了國家有權(quán)利征調(diào)借用住房公積金資金用于保障性公共住房的建設(shè)與運營。也就是說，雖然繳存人是原始出資人，但公共部門對資金池的形成所起到的貢獻(xiàn)與作用絕不可忽視，也要得到體現(xiàn)。然而，畢竟“私”的成分更為根本，這就要求具有穩(wěn)健的安全性和一定的投資回報性。

因此，我們主張，政府或公共住房部門可以通過借用住房公積金沉淀資金用于住房保障建設(shè)，但必須是以有償?shù)姆绞健Ｓ嘘P(guān)公共部門不僅要還本，也要付利息。利率應(yīng)至少不低于同期存款利率。以廉價貸款的形式支持住房保障建設(shè)，是住房公積金繳存人為公共利益作出的最好貢獻(xiàn)。同時，從可持續(xù)發(fā)展的角度也應(yīng)做到循環(huán)利用。

四、住房公積金區(qū)域化管理體制是否應(yīng)改革

現(xiàn)行的住房公積金管理體制是以市為管理單位的，由于不同地區(qū)實行住房公積金制度的時間不同，城市規(guī)模與居民收入水平存在差距、住房市場的發(fā)育程度高低不等，最終造成了不同地區(qū)、不同城市住房公積金的歸集規(guī)模、使用規(guī)模存在較大差異。如，我國東、中、西部住房公積金繳存人數(shù)和繳存額呈現(xiàn)明顯的差異，東部地區(qū)住房公積金歸集和使用額度高，而中西部地區(qū)少。

公積金的地區(qū)發(fā)展不均衡與屬地化管理之間存在內(nèi)在矛盾。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場繁榮，貸款購房普遍，貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)了資金不足；在相對欠發(fā)達(dá)地區(qū)，貸款規(guī)模較小，資金大量沉淀。住房公積金實行屬地化封閉管理，地區(qū)間的資金不能相互調(diào)用，導(dǎo)致了局部地區(qū)有錢無貸，部分區(qū)有貸無錢的局面；同時，公積金的貸款組合沒有進(jìn)行充分的風(fēng)險分散。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢的西部及中部地區(qū)，住房公積金總體資金運用率平均不足50%。住房公積金屬地化管理造成了我國住房公積金的運用率較低、資金沉淀較大以及資金的低效配置。2007年，全國住房公積金扣除必要的備付資金后的沉淀資金為2186.55億元。

住房公積金地區(qū)間流動性不足帶來的另一個問題是住房公積金地區(qū)運營風(fēng)險大，風(fēng)險無法有效分散。在沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，住房公積金個人購房貸款發(fā)放率較高，資金運用率平均達(dá)到75%以上，上海、北京、天津、南京、杭州等城市的住房公積金資金使用率達(dá)到80%以上。尤其是2009年以來，各地政府在救市風(fēng)潮中紛紛出臺了放寬住房公積金貸款條件以刺激住房需求的政策。因此，這些地區(qū)住房公積金中心蘊含的流動性風(fēng)險正在一步步超越危險的臨界水平（陳杰，2008） 。

我們的對策建議是：協(xié)調(diào)地區(qū)繳納比例，增加全國統(tǒng)籌，利用規(guī)模效應(yīng)對抗風(fēng)險和服務(wù)更多居民需要。必要且可行的改革方向在于把目前各地分散的住房公積金體系逐步轉(zhuǎn)變整合成為一個全國統(tǒng)一的專業(yè)政策性住房金融機(jī)構(gòu)，在執(zhí)行政府規(guī)定的政策性住房金融業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格實施規(guī)范的風(fēng)險管理和內(nèi)控機(jī)制。在這一體系下，各地分支機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)管理上可以根據(jù)本地情況有一定的自裁權(quán)利和自由度，但仍需要全國中心和統(tǒng)一的運作原則。更重要的是，資金要實施全國統(tǒng)一集中調(diào)度，以強(qiáng)化整體的抗風(fēng)險能力。

篇6

一、我縣住房保障制度體系的構(gòu)成及現(xiàn)狀

住房保障制度一般包括住房公積金、住房貨幣補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和“二限房”（限制價格、限定面積的普通商品房）等5種形式。我縣目前正在實施的住房保障制度中，主要包括三種形式。一是相對成熟的住房公積金制度。至年底，全縣住房公積金繳費人數(shù)達(dá)9320人，年歸集額突破3000萬元，年支取住房公積金580萬元，年發(fā)放住房公積金貸款1250萬元，住房公積金制度在提升居民的住房消費能力、拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面起到了重要作用。二是初見成效的廉租住房制度。自年1月《縣城區(qū)最低收入家庭租住房屋補(bǔ)貼管理辦法》實施以來，截至年底，全縣共有218戶城鎮(zhèn)最低收入居民家庭獲得廉租住房補(bǔ)貼，累計發(fā)放補(bǔ)貼資金17.04萬元。今年，縣政府對《縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理實施辦法》進(jìn)行了修訂完善，進(jìn)一步提高了補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大了補(bǔ)貼范圍，增加了廉租住房實物配租保障方式，廉租住房制度的保障作用更加明顯。三是探索完善中的經(jīng)濟(jì)適用住房制度。這項制度始于1996年縣政府印發(fā)的《安居工程實施方案》，由于當(dāng)時制度不夠完善、機(jī)制不夠健全、運行不夠規(guī)范，經(jīng)濟(jì)適用住房制度沒有達(dá)到預(yù)期效果，于2003年停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。到年，面臨新的發(fā)展形勢，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)再次被納入議事日程。目前，《縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理實施辦法》已全面實施，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目一期工程也即將封頂。

二、我縣住房保障制度體系存在的不足

（一）住房保障體系的結(jié)構(gòu)不夠完善。我縣自1994年推行住房制度改革以來，通過公有住房私有化，打破了過去的住房實物分配、行政統(tǒng)一管理模式，但沒有建立住房貨幣補(bǔ)貼和“二限房”制度，新的住房供應(yīng)體系、分配制度、保障機(jī)制還不夠完善，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民家庭中出現(xiàn)了一個“夾心層”，他們不屬于高收入群體，人均收入水平又處于低收入家庭線以上，房改房沒輪上，商品房買不起，建私房不允許，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房又不夠條件，難以享受到現(xiàn)行住房保障制度帶來的實惠。據(jù)不完全統(tǒng)計，這個群體在行政事業(yè)單位中約占在職人員的20%，并且比例隨著每年新參加工作人數(shù)的增長而呈逐年增大趨勢。

（二）住房公積金制度的保障作用有限。住房公積金制度是我縣當(dāng)前較為完善的一項住房保障制度，自1994年實施以來，繳存人數(shù)、歸集額度、信貸額度逐年攀升。但是，從住房保障的角度分析，公積金制度的覆蓋面還不夠?qū)?。年底，全縣繳存住房公積金人數(shù)僅占城鎮(zhèn)居民人數(shù)的21.18%，主要是收入相對穩(wěn)定的行政事業(yè)單位工作人員以及電力、石油、煙草、保險、電信等國有企業(yè)職工，私營企業(yè)、民營企業(yè)、個體工商戶、行政事業(yè)單位編外在崗人員等大多數(shù)城鎮(zhèn)居民仍未被納入住房公積金制度范疇。

（三）住房供應(yīng)體系有待進(jìn)一步完善。國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知中明確提出：“要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。從我縣住宅市場的供應(yīng)渠道來看，住房供應(yīng)體系還不夠完善。一是自年以來，商品房成為我縣城鎮(zhèn)居民唯一的住房供應(yīng)渠道，但大多數(shù)城鎮(zhèn)居民尚屬于中低收入家庭，對商品房的承受能力有限。二是我縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)自安居工程以后，基本上沒有新的進(jìn)展。三是廉租住房較受歡迎，但存在建設(shè)總量偏小、入住條件苛刻、后期管理難度較大等問題。

（四）住房保障機(jī)構(gòu)建設(shè)相對滯后。目前，已明確縣房管局為全縣住房保障工作主管部門，但房管局屬于自收自支事業(yè)單位，收支基本平衡，工作人員相對固定，對住房保障工作能夠投入的人力和物力非常有限，導(dǎo)致住房保障工作始終處于較淺的層次，對全縣住房保障工作難以進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，沒有通盤考慮的長遠(yuǎn)規(guī)劃，也沒有科學(xué)可行的短期計劃，工作成效不夠理想。

三、建立和完善住房保障制度體系的對策建議

（一）適時出臺住房貨幣補(bǔ)貼政策。停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化是住房制度改革的目標(biāo)之一，也是實施住房保障的一項具體措施。實施住房貨幣補(bǔ)貼制度，既是貫徹落實國務(wù)院關(guān)于住房貨幣化分配政策的需要，也是解決“夾心層”居民住房問題的有效手段。1999年公房出售工作結(jié)束后，當(dāng)時受地方財政承受能力的限制（1999年全縣地方財政收入5951萬元，實施住房貨幣補(bǔ)貼預(yù)計需要資金1500萬元以上），住房貨幣補(bǔ)貼制度一直未能實現(xiàn)。近年來，隨著縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，實施住房貨幣補(bǔ)貼制度的條件已經(jīng)基本具備。一是財政承受能力大幅度提升。二是隨著企業(yè)改制工作的結(jié)束，實施住房貨幣補(bǔ)貼面臨的社會矛盾已降到最低。三是居民對住房貨幣補(bǔ)貼制度的期望值已降到低點，貨幣補(bǔ)貼的額度可以量入而出。四是住房公積金、房改資金、土地出讓收益、對上爭取資金等可以轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼資金的渠道越來越寬。五是與10年前相比，我縣的商品房價格上漲了3倍，而雙職工家庭的年平均收入只上升了1.5倍左右，房價收入比超過4倍。因此，應(yīng)把住房貨幣補(bǔ)貼制度納入住房保障體系范疇，逐步開展調(diào)查摸底、資金測算、方案制定等前期工作，一旦時機(jī)成熟，既可付諸實施。

（二）適度擴(kuò)大住房公積金覆蓋面。住房公積金制度對我縣住房保障制度體系建設(shè)具有較大的推動作用，但受益面較窄，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大公積金覆蓋面，完善現(xiàn)行的住房公積金制度。一是要督促行政事業(yè)單位所有在職人員包括聘用制、合同制職工繳納公積金，做到應(yīng)繳盡繳。二是要在具備一定規(guī)模、員工相對穩(wěn)定包括私營企業(yè)、民營企業(yè)等非公有制經(jīng)濟(jì)組織中探索建立住房公積金制度，擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋面。三是要適度放寬住房公積金貸款比例、還款時限，提高住房公積金制度的受益程度。四是要切實加強(qiáng)住房公積金管理，把住房公積金增值收益轉(zhuǎn)化為住房保障資金，確保住房保障工作規(guī)范運行、穩(wěn)步推進(jìn)。

（三）積極探索切實有效的經(jīng)濟(jì)適用住房制度。從總體形勢來看，經(jīng)濟(jì)適用住房制度在大、中城市普遍受到“熱捧”，而在中等以下城市比較“冷遇”，主要是因為在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的中等以下城市，住房矛盾不突出，群眾對經(jīng)濟(jì)適用住房的期望值不高，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房既要政府劃撥土地又要減免稅費，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益均不夠明顯。但從住房保障制度體系建設(shè)的發(fā)展趨勢來看，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理。結(jié)合我縣實際，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)必須考慮綜合平衡。首先，要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，因需定量，避免出現(xiàn)房屋積壓。其次，應(yīng)把經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)交與房地產(chǎn)開發(fā)商，約定其開發(fā)項目必須按規(guī)定比例配建一定數(shù)量的小戶型住房，符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房條件的低收入家庭購買小戶型商品房，由縣財政在土地出讓收益中拿出資金給予補(bǔ)貼，改暗補(bǔ)為明補(bǔ)。

篇7

關(guān)鍵詞：住房儲蓄；比較；發(fā)展

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2014年8月18日

當(dāng)前，住房儲蓄一般是指借款人為獲得住房消費貸款而進(jìn)行的有目的、有計劃的專項儲蓄，是一種在政府支持下采用契約方式建立的公益互購建房融資體系。其于1775年在英國伯明翰誕生以來，歷經(jīng)200多年的發(fā)展，已成為西歐國家特別是德國民眾最主要的購房融資手段之一，并憑借在促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展、減輕消費者還款負(fù)擔(dān)、合理規(guī)劃住房消費等方面的顯著作用和巨大成功，而被各國普遍關(guān)注和廣泛引入。但就我國實踐及國外經(jīng)驗比較來看，住房儲蓄制度的良好運行有其必要條件，且國情不同具體操作方式也差異顯著。由此，住房儲蓄模式在我國的進(jìn)一步發(fā)展及其相關(guān)問題的解決需在一般規(guī)律基礎(chǔ)上，與中國實際相結(jié)合，方能充分發(fā)揮其完善住房金融服務(wù)體系、增強(qiáng)普通居民購房能力、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要職能。

一、西歐國家住房儲蓄制度運行情況及其啟示

住房儲蓄制度起源英國，但在兩次世界大戰(zhàn)后以及東西德統(tǒng)一過程中為緩解購房融資困難、維護(hù)社會穩(wěn)定發(fā)展所發(fā)揮的巨大作用，使得這一模式在全球廣泛接納和使用，并結(jié)合各國特點形成了不同的具體運作方式。這又以德國和奧地利住房儲蓄銀行、法國住房儲蓄計劃最具代表型。

（一）德國：封閉型的住房儲蓄模式。德國住房儲蓄制度是一套內(nèi)部封閉式的長期儲蓄和融資體系。在《住房儲蓄銀行法》和聯(lián)邦信貸監(jiān)管局的監(jiān)管下，由專業(yè)住房儲蓄銀行按照互動及透明原則調(diào)動和管理住房儲蓄業(yè)務(wù)資金。就其日常管理和資金運用而言，一是住房儲蓄銀行為專業(yè)銀行，不能自行跨區(qū)域經(jīng)營，而其他商業(yè)銀行也不能承辦該項業(yè)務(wù)；二是儲蓄銀行無需繳納存款儲備金，但必須上存同業(yè)系統(tǒng)3%的風(fēng)險基金；三是服務(wù)對象僅限于參加住房儲蓄、以購建房融資為目的的儲戶；四是利率固定且較低，與商業(yè)貸款保持穩(wěn)定的利差。

其間，德國一方面加大政府扶持力度。通過住房儲蓄獎金、雇員資金積累款、對雇主儲蓄獎勵等財政補(bǔ)貼方式促進(jìn)住房儲蓄業(yè)務(wù)快速發(fā)展。如規(guī)定，對年滿16歲以上、年收入不超過5馬克的單身者，給予每年住房儲蓄存款家庭10%（最高不超過100馬克）；另一方面建立多元化的住宅融資機(jī)制。通過法律禁止金融機(jī)構(gòu)向購房者提供100%的抵押貸款和保障第二抵押權(quán)的利益，實現(xiàn)住房融資機(jī)制的多元化。如目前，居民購房貸款的55%來自抵押銀行或儲蓄銀行、15%來自住房互助儲蓄銀行、20%來自商業(yè)貸款，其他來自家庭積累。

但近年來，受政府政策支持和補(bǔ)貼力度下降、外部經(jīng)營環(huán)境變化以及行業(yè)競爭等因素影響，住房儲蓄在房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中的比重下降、作用減少。

（二）法國：開放型的住房儲蓄模式。法國住房儲蓄制度（建成E-L制度）是在德國住房儲蓄制度的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。其是在國家信托投資局的監(jiān)管下，依托遍布全國的郵政局和儲蓄銀行兩大體系開設(shè)住房儲蓄專戶，進(jìn)而廣泛吸收社會資金鼓勵長期住房金融發(fā)展。其運作：一是通過預(yù)算貼息和免征利息所得稅的方式使儲戶的利息收入不低于其他儲蓄工具的稅后收益，具有吸引力；二是允許一部分儲戶不行使申請貸款的權(quán)利、僅通過存款獲得收益，而銀行也可使用這部分儲戶資金發(fā)放住房貸款與參與抵押債券市場；三是由于住房儲蓄貸款優(yōu)先向定期存款人提供，因此對借款人具有自我約束能力，其違約率接近零。

目前，住房儲蓄計劃在法國取得了巨大成功，其約占近年來新增住宅貸款總額的25%（其中，28.2%用于新建住宅，44.9%用于購買存量房，26.8%用于房屋修繕），并由此成為商業(yè)抵押貸款的有效補(bǔ)充。

綜上可見，住房儲蓄制度具體運行方式的建立及實施與一國國情具有密切關(guān)系，受歷史文化傳統(tǒng)、金融發(fā)展?fàn)顩r、政策導(dǎo)向目標(biāo)等因素影響而差異明顯、各具特點，如德國和法國，且既有一定的優(yōu)點長足，也存在相應(yīng)的不足缺陷，需隨著經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境的變化而不斷改革完善。（表1）但總體來看：

一是完善的法律法規(guī)是住房儲蓄機(jī)制得以有效運行的首要條件。從各國經(jīng)驗而言，住房儲蓄作為兼具政策性和商業(yè)性的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，其發(fā)展與一般商業(yè)行為差異顯著，且對社會和諧和國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響。由此，為了促進(jìn)該制度的持續(xù)健康發(fā)展，既確保其作用的充分發(fā)揮，也避免對整個金融體系的沖擊，由此需要一個涉及機(jī)構(gòu)設(shè)立、市場準(zhǔn)入、操作規(guī)范、政策支持、日常監(jiān)管等多方面的較為完善的住房儲蓄法律體系。

二是政府的扶持程度及方式對住房儲蓄業(yè)務(wù)發(fā)展具有重要影響。就德法兩國來看，一方面住房儲蓄業(yè)務(wù)的發(fā)展離不開國家財政的大力支持。如，Borsh-Supan和Stahl（1991）發(fā)現(xiàn)，政府補(bǔ)貼會增加德國低收入群體的住房儲蓄參與率；另一方面財政貼現(xiàn)及獎勵政策的差異也會對受益主體產(chǎn)生顯著影響。如，由于法國住房儲蓄補(bǔ)貼并不具有明確指向且利息稅減免占比較大，從而使得高收入者獲得的好處大于低收入者。在20世紀(jì)90年代，法國55%的直接貸款提供給了高中收入人群。

三是與外部環(huán)境相適應(yīng)的產(chǎn)品及服務(wù)是住房儲蓄制度有效落實的充分條件。以具體情況為例，住房儲蓄產(chǎn)品及服務(wù)的推廣和應(yīng)用需與其所在國的金融市場環(huán)境、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等因素相適應(yīng)，方能為社會各界所認(rèn)可、起到良好的效果。如，德國長期以來對房價漲幅及通貨膨脹的有效控制、以間接融資為主的市場格局和穩(wěn)健經(jīng)營的歷史傳統(tǒng)，使得其選擇了封閉型的住房儲蓄業(yè)務(wù)模式；而法國金融市場的較為活躍和對理財投資的偏好，使得其選擇了開放型的服務(wù)方式。

二、當(dāng)前我國住房儲蓄模式發(fā)展中的困境及內(nèi)在原因――以中德住房儲蓄銀行為例

2004年，我國為完善住房金融服務(wù)體系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，在天津成立了第一家按照市場化方式運作的住房儲蓄銀行――中德住房儲蓄銀行，力圖通過引入國外成功業(yè)務(wù)模式和先進(jìn)管理經(jīng)驗，對我國住房金融現(xiàn)有構(gòu)架及未來發(fā)展進(jìn)行有益補(bǔ)充和積極探索。但就其十年來的發(fā)展歷程來看，中德住房儲蓄銀行雖然通過發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢、創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式、拓展服務(wù)領(lǐng)域等舉措，已在天津、重慶兩地累計與十多萬戶儲戶簽訂住房儲蓄合同400億元，但相對于我國近年來房地產(chǎn)市場及住房金融服務(wù)的發(fā)展及需求來看，其在網(wǎng)點布局、資產(chǎn)總量、扶持力度等方面呈現(xiàn)出“規(guī)模不大、速度不快、優(yōu)勢不顯、支持不強(qiáng)”的局面，從而在制約自身業(yè)務(wù)發(fā)展的同時，也使得其設(shè)立的政策初衷和戰(zhàn)略目標(biāo)未能實現(xiàn)。究其原因：

一是法律法規(guī)建立滯后嚴(yán)重。雖然住房儲蓄制度在我國已試點運行有十年之久、業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)400億元，但目前在住房儲蓄乃至房地產(chǎn)金融制度建設(shè)方面還存在明顯滯后。一方面現(xiàn)今我國還沒有專門的住房銀行法，與住房金融相關(guān)的法律僅散見于1986年通過（1998年修改）的《土地管理法》、1994年制定的《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，不僅內(nèi)容滯后，且缺乏系統(tǒng)，不利于住房金融業(yè)務(wù)的有序推進(jìn)；另一方面則是有關(guān)住房儲蓄銀行監(jiān)管的規(guī)章制度不夠透明公開，不僅其仍處于試點階段，且業(yè)務(wù)準(zhǔn)入創(chuàng)新需“一事一議”，從而嚴(yán)重制約了中德住房儲蓄銀行的發(fā)展。

二是經(jīng)營管理理念差異顯著。中德住房儲蓄銀行由德國施威比豪爾住房儲蓄銀行與中國建設(shè)銀行共同投資設(shè)立。在發(fā)展初期，德方基于自身對房地產(chǎn)市場以及住房儲蓄消費理念的認(rèn)識，始終堅持發(fā)展住房儲蓄業(yè)務(wù)，不愿提供除此之外的其他服務(wù)，從而未能與我國尚處于起步階段，市場變化迅速、客戶需求多樣、銀行競爭激烈等的房地產(chǎn)市場外部環(huán)境相匹配，進(jìn)而束縛了自身發(fā)展、喪失了市場機(jī)遇。

三是市場發(fā)展時機(jī)有所欠缺。德國住房儲蓄銀行得以取得巨大成功的一個內(nèi)在前提便是德國社會經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)且發(fā)展平穩(wěn)，通貨膨脹率較低、房地產(chǎn)價格比較穩(wěn)定，儲蓄收益與投資房地產(chǎn)收益相差不大，居民沒有強(qiáng)烈的投資投機(jī)性購房需求。但我國房地產(chǎn)市場卻從2004年（即中德住房儲蓄銀行同年成立）進(jìn)入快速發(fā)展時期、房價及居民購房熱情快速攀升，從而使得住房儲蓄產(chǎn)品“固定利率、先存后貸”、通過延遲市場消費和讓渡投資收益的方式使客戶減輕利息支付負(fù)擔(dān)的優(yōu)勢被房價上漲的資本利得所抵消，導(dǎo)致更多的購房者傾向于立即貸款購房。如，對計劃貸款60萬元購買單價1萬元/平方米的借款人而言，當(dāng)房價可能會以年均5.32%（2.05%）的速度上漲時，與其簽訂34個月后貸款購房的住房儲蓄合同不如立即使用商業(yè)按揭（公積金）購房。（表2）

四是政府支持略顯不足。目前，西方國家對住房儲蓄的支持形式多樣，包括財政獎勵、利息補(bǔ)貼、稅收減免等多種方式，且力度也較大。其中，法國規(guī)定除住房儲蓄外，存款人在銀行開立的儲蓄賬戶不計息；德國規(guī)定住房儲蓄是唯一可獲得國家獎勵的儲蓄形式，并對于年收入5萬馬克以下的單身家庭給予最高每月100馬克的儲蓄獎勵、10萬以下的給予200馬克的獎勵；荷蘭對住房貸款利息免征所得稅，且扣除沒有最高限額；美國是通過資產(chǎn)證券化來支持固定利率住房貸款的發(fā)放。但我國現(xiàn)階段對住房儲蓄銀行的支持僅為免稅財政獎勵（即在存款期間享受年利率為1.5%的免稅利息獎勵），與西方國家相比不僅形式單一，且程度也較低，從而未能有效推動住房儲蓄銀行及其產(chǎn)品業(yè)務(wù)的發(fā)展。

三、政策建議

綜上可見，當(dāng)前我國住房儲蓄銀行發(fā)展中所面臨的困境有其深刻的內(nèi)在根源。既有制度缺失、支持不足等未能符合西方國家住房儲蓄制度一般成功經(jīng)驗的地方，也有創(chuàng)新不足、時機(jī)不佳等與我國現(xiàn)階段國情不適應(yīng)的因素。為此，為了進(jìn)一步促進(jìn)住房儲蓄銀行及其制度的中國化，充分發(fā)揮其優(yōu)勢和作用：

一是要盡快完善相關(guān)法律法規(guī)。這其中，一方面應(yīng)制定出臺有關(guān)住房儲蓄市場準(zhǔn)入、機(jī)構(gòu)設(shè)置、日常經(jīng)營、風(fēng)險控制等方面的規(guī)章制度，使得參與住房儲蓄的主客體及運行機(jī)制均實現(xiàn)“有法可依”，并降低政策風(fēng)險和提高管理效率；另一方面則應(yīng)通過完善物權(quán)法、擔(dān)保法等法律法規(guī)，使得住房儲蓄銀行的貸款抵押物權(quán)利得到有效主張和保障，促進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)的順利開展。

二是應(yīng)明確發(fā)展目標(biāo)和市場定位。當(dāng)前，公積金作為一種強(qiáng)制性的住房儲蓄模式在我國的實施，擠壓了基于自愿合作原則的商業(yè)化住房儲蓄業(yè)務(wù)的發(fā)展空間。對此，住房儲蓄銀行在我國應(yīng)定位為房地產(chǎn)金融體系的重要組成部分和住房保障金融服務(wù)機(jī)制的有益補(bǔ)充，充分利用其與一般商業(yè)性按揭貸款、住房公積金貸款之間的差異，滿足中低收入、中小戶型住房的購房信貸需求以及服務(wù)于公積金覆蓋不足、借款人信用狀況調(diào)查難度較大以及購房預(yù)期明確等人群，進(jìn)而在市場細(xì)分下充分發(fā)揮住房儲蓄產(chǎn)品特點和業(yè)務(wù)優(yōu)勢。

三是應(yīng)加強(qiáng)政府扶持力度。住房儲蓄銀行的資金運作模式在降低存款人貸款利息負(fù)擔(dān)的同時，也割裂了儲蓄資金與資本市場的聯(lián)系，從而使得其在與商業(yè)銀行其他金融產(chǎn)品的市場化競爭中處于不利地位。由此，各級政府要加大扶持力度，通過給予儲蓄客戶資金獎勵、存款利息所得稅減免、準(zhǔn)備金少交甚至免交、債券發(fā)行等措施提高其產(chǎn)品收益水平，進(jìn)而吸引更多的人參與住房儲蓄。

四是應(yīng)創(chuàng)新產(chǎn)品及服務(wù)方式?？紤]到目前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化速度和金融體系改革的推進(jìn)，單一的產(chǎn)品模式顯然難以滿足客戶需求，并制約住房儲蓄銀行的發(fā)展。由此應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，在傳統(tǒng)住房儲蓄產(chǎn)品一般，積極開展保障房開發(fā)貸款、住房儲蓄與公積金組合按揭貸款以及住房儲蓄資金投資國債等產(chǎn)品和業(yè)務(wù)，提高服務(wù)領(lǐng)域、增強(qiáng)資金收益，不僅能夠為客戶提供一攬子的服務(wù)方案，更增強(qiáng)住房儲蓄銀行的市場競爭力。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]方璨.住房儲蓄制度及其在中國的應(yīng)用分析[D].華東師范大學(xué)，2006.

篇8

為積極適應(yīng)我國加入世貿(mào)組織和建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的新形勢，加快實現(xiàn)把*建設(shè)成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運中心之一的目標(biāo)，配合國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略，進(jìn)一步擴(kuò)大對內(nèi)對外開放，更好地服務(wù)全國，致力于促進(jìn)全國統(tǒng)一市場體系的建設(shè)，促進(jìn)*和國內(nèi)各地的聯(lián)動發(fā)展、共同繁榮，現(xiàn)就關(guān)于進(jìn)一步服務(wù)全國擴(kuò)大對內(nèi)開放的若干政策進(jìn)行修定，并提出如下意見。

第一條本市各級政府部門應(yīng)努力創(chuàng)造公開、公平、公正的投資和發(fā)展環(huán)境，對國內(nèi)各類企業(yè)和個人來滬投資設(shè)立的企業(yè)（以下統(tǒng)稱來滬投資企業(yè)），實行與本市各類企業(yè)同等待遇。

第二條鼓勵國內(nèi)各類企業(yè)和個人來滬投資，注冊設(shè)立企業(yè)。特別是設(shè)立從事符合本市產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃和城市功能定位各類產(chǎn)業(yè)的大企業(yè)。鼓勵來滬投資企業(yè)在信息、金融、商貿(mào)、汽車、成套設(shè)備、房地產(chǎn)、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)境保護(hù)、現(xiàn)代物流以及科教文衛(wèi)體等方面投資發(fā)展。鼓勵來滬投資企業(yè)投資本市各區(qū)縣重點發(fā)展的領(lǐng)域和特色行業(yè)。鼓勵國內(nèi)企事業(yè)單位，社會團(tuán)體和其他社會力量以及公民個人，投資*公益事業(yè)。

第三條來滬投資企業(yè)符合下列情形之一，經(jīng)市政府有關(guān)部門認(rèn)定并授予大企業(yè)（集團(tuán)）證書的，可享受有關(guān)優(yōu)惠政策：（一）國務(wù)院確定的國家級大企業(yè)（集團(tuán)）、中央部委確定的大企業(yè)（集團(tuán)）和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的大企業(yè)（集團(tuán)）將管理中心、研發(fā)中心、營銷中心、結(jié)算中心等機(jī)構(gòu)在內(nèi)的總部或者地區(qū)總部注冊在*的。（二）在滬自有固定資產(chǎn)投資達(dá)5000萬元以上的；或在滬注冊的獨資、控股（相對控股）企業(yè)注冊資本達(dá)1億元（含*年至2*年內(nèi)追加投資至1億元）以上的；或在滬注冊的企業(yè)，連續(xù)兩年年銷售額在5億元以上的。國內(nèi)重點高等院校、科研機(jī)構(gòu)、大企業(yè)在*設(shè)立的大型研發(fā)中心以及國內(nèi)各類金融機(jī)構(gòu)在滬設(shè)立的總部或總部結(jié)算中心、業(yè)務(wù)總部、地區(qū)總部，經(jīng)本市有關(guān)部門認(rèn)定后視同大企業(yè)（集團(tuán)）可享受有關(guān)優(yōu)惠政策。

第四條本市工商行政管理部門（以下簡稱工商部門）在受理各地來滬投資的企業(yè)登記時，其經(jīng)營范圍涉及法律、法規(guī)規(guī)定需前置審批的，均可實行并聯(lián)審批辦法，即工商受理、抄告相關(guān)、并聯(lián)審批、限時完成（金融業(yè)除外）。工商部門在受理企業(yè)經(jīng)營期限、不涉及前置審批的經(jīng)營范圍、章程修改以及名稱變更登記時，凡材料齊全的，一個工作日內(nèi)辦理變更登記。若屬于區(qū)縣引進(jìn)的重點項目，經(jīng)申請同意，也可適用“綠色通道”。工商部門對來滬投資企業(yè)名稱專用權(quán)給予保護(hù)。對于名稱和簡稱為社會公眾所熟知的，比照字號給予保護(hù)，禁止其他新設(shè)立的企業(yè)名稱、字號與其相重名、混同。允許來滬投資企業(yè)以名稱或字號評估作價作為無形資產(chǎn)出資。在滬投資企業(yè)要求名稱免冠“*”地域名的，由市工商行政管理局協(xié)助向國家工商行政管理總局申報。注冊資本（金）在1億元以上的在滬投資企業(yè)，公司名稱可以不反映行業(yè)特點。來滬投資企業(yè)要求設(shè)立全資子公司，按有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)后，工商部門可予以登記。來滬投資的創(chuàng)業(yè)投資公司和投資于軟件和集成電路的投資型公司，可運用其全額資本金進(jìn)行投資。凡以高新技術(shù)成果、人力資本、智力成果投資入股，其中高新技術(shù)成果作價入股超過注冊資本35％的，可經(jīng)股東協(xié)議約定。人力資本、智力成果作價投資入股最高可占注冊資本20％。高新技術(shù)成果和人力資本、智力成果的作價可以疊加進(jìn)行注冊。鼓勵來滬投資企業(yè)在滬投資設(shè)立中外合資、合作企業(yè)，工商部門積極配合做好協(xié)調(diào)與審批工作。鼓勵來滬投資企業(yè)參與本市國有企業(yè)的改組和改造，并可享受工商部門支持國企改革的優(yōu)惠政策。

第五條來滬投資企業(yè)購買本市商品房的（包括住宅和非住宅）的，減半繳納交易手續(xù)費；一次性購買1000平方米以上（含1000平方米）商品房的，可享受契稅稅款50％的地方貼費。大企業(yè)（集團(tuán)）可按有關(guān)規(guī)定，取得總部辦公樓建房用地。來滬投資企業(yè)所攜帶的非本市牌照車輛，可按有關(guān)規(guī)定予以轉(zhuǎn)籍。來滬投資企業(yè)可按本市有關(guān)規(guī)定辦理戶籍或居住手續(xù)。大企業(yè)集團(tuán)可按本市有關(guān)規(guī)定為其各級管理、技術(shù)人員及配偶、未成年子女辦理戶籍或居住手續(xù)。

第六條來滬投資企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)或產(chǎn)品認(rèn)定、資質(zhì)認(rèn)定和評審、經(jīng)營權(quán)限審批以及項目招投標(biāo)、業(yè)務(wù)承接等方面，與本市企業(yè)享有同等的權(quán)利和機(jī)會。來滬投資企業(yè)按照國家或本市規(guī)定的技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，自主購置原材料和必須配備的設(shè)備，進(jìn)行生產(chǎn)和銷售，任何部門不得另行制訂標(biāo)準(zhǔn)或要求進(jìn)行限制。來滬投資企業(yè)應(yīng)與本市企業(yè)一樣，接受本市勞動監(jiān)察部門安全生產(chǎn)工作的指導(dǎo)。

第七條來滬投資企業(yè)凡符合有關(guān)條件的，可享受下列相應(yīng)的優(yōu)惠政策：（一）國家和本市有關(guān)鼓勵技術(shù)創(chuàng)新的各項優(yōu)惠政策。（二）國家和本市有關(guān)鼓勵高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化的各項優(yōu)惠政策。（三）國家和本市鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)各項優(yōu)惠政策。（四）本市促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展有關(guān)優(yōu)惠政策。（五）本市支持區(qū)（縣）發(fā)展特色產(chǎn)品的優(yōu)惠政策。（六）本市投資公益事業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。（七）其他相關(guān)的優(yōu)惠政策。

第八條來滬投資企業(yè)參與“一城九鎮(zhèn)”城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)營，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。其企業(yè)人員可按有關(guān)政策規(guī)定辦理戶籍或居住手續(xù)。來滬投資企業(yè)注冊在本市國家級、市級開發(fā)（工業(yè)）區(qū)、都市型工業(yè)園區(qū)（樓宇）的，可享受有關(guān)優(yōu)惠政策。

第九條優(yōu)先支持來滬投資企業(yè)和國內(nèi)各類企業(yè)、個人參與本市上市公司資產(chǎn)重組工作，包括跨地區(qū)、跨部門、跨行業(yè)、跨所有制的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。對大宗上市公司國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓可實行分期付款。支持來滬投資企業(yè)和國內(nèi)各類企業(yè)、個人通過多種形式對本市中小企業(yè)進(jìn)行改制。

第十條支持來滬投資企業(yè)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，來滬投資企業(yè)可按有關(guān)規(guī)定獲得企業(yè)進(jìn)出口經(jīng)營權(quán)；大企業(yè)（集團(tuán)）可按有關(guān)規(guī)定在外高橋保稅區(qū)設(shè)立倉儲和加工生產(chǎn)企業(yè)，在松江出口加工區(qū)等設(shè)立加工生產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，可在境外設(shè)立分支機(jī)構(gòu)；鼓勵各地外貿(mào)公司在*浦東設(shè)立外貿(mào)子公司；鼓勵來滬投資企業(yè)與外商合資、合作設(shè)立企業(yè)，享受本市外商投資企業(yè)的同等待遇。

第十一條來滬投資企業(yè)的中層以上（包括中層）經(jīng)營管理人員減免外來人員管理費用和再就業(yè)基金。來滬投資企業(yè)吸收本市下崗、失業(yè)人員占職工總數(shù)一定比例或參與“4050工程”的，可享受本市有關(guān)優(yōu)惠政策。

第十二條從本文件起新辦的來滬投資企業(yè)，免收或緩收在開業(yè)和項目投資過程中涉及的部分收費（包括煤氣、自來水和電力增容費）。大企業(yè)（集團(tuán)）辦理本市戶籍或居住手續(xù)時的城市建設(shè)費給予減免。

第十三條本市金融機(jī)構(gòu)應(yīng)努力開發(fā)新的金融產(chǎn)品，不斷完善對來滬投資企業(yè)在開戶、結(jié)算、信息咨詢、貸款證申請和本、外幣業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)。對來滬投資企業(yè)和國內(nèi)各類企業(yè)申請上市，本市的證券機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才應(yīng)積極協(xié)助做好有關(guān)服務(wù)工作。

第十四條海關(guān)對屬于國家鼓勵發(fā)展的來滬投資企業(yè)，其在投資總額內(nèi)進(jìn)口的自用設(shè)備，除《國內(nèi)投資項目不予免稅的進(jìn)口商品目錄》所列商品外，一律免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。對資信良好的來滬投資企業(yè)，可在海關(guān)開設(shè)的特快窗口優(yōu)先辦理報關(guān)手續(xù)，海關(guān)為企業(yè)通關(guān)提供便利。

第十五條本市物價部門對來滬投資企業(yè)發(fā)放《企業(yè)交費登記卡》，收費單位不得借各種名義向來滬投資企業(yè)亂收費。在向企業(yè)蘇費時，必須出示國務(wù)院或市政府批準(zhǔn)的有關(guān)文件和本市物價部門發(fā)放的收費許可證，逐項填寫《企業(yè)交費登記卡》。收費單位不填寫的，企業(yè)有權(quán)拒絕交費，并向有關(guān)部門舉報。

第十六條來滬投資企業(yè)可按有關(guān)規(guī)定從海外和各地引進(jìn)大學(xué)本科以上學(xué)歷緊缺、急需的專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和高級技術(shù)工人，并可辦理本市戶籍或居住手續(xù)；需要引進(jìn)留學(xué)生和外國專家的，在立項申請、經(jīng)費資助、經(jīng)費有償使用、貸款貼息等方面，與本市企業(yè)享受同等待遇。在滬投資企業(yè)可委托市（區(qū)縣）人才服務(wù)中心提供人事服務(wù)。

第十七條來滬投資企業(yè)中的專業(yè)技術(shù)人員可參加本市組織的各類繼續(xù)教育，可通過職稱申報服務(wù)機(jī)構(gòu)申請評定中高級專業(yè)技術(shù)職稱；職工可以參加本市組織的各類技術(shù)培訓(xùn)和技能鑒定，并向本市勞動部門申請技術(shù)等級證書和技師職稱的評定。

第十八條本市外事部門按照國家有關(guān)規(guī)定，為來滬投資企業(yè)提供外事服務(wù)。來滬投資企業(yè)中持有暫住證等有關(guān)居住證件一年以上及由本市勞動部門頒發(fā)的務(wù)工證等有關(guān)就業(yè)證件滿一年以上的管理、技術(shù)人員，因貿(mào)易往來、技術(shù)合作、學(xué)習(xí)考察等需要出國出境，有關(guān)部門應(yīng)按規(guī)定及時審批辦理有關(guān)出國出境手續(xù)。來滬投資企業(yè)需邀請外國人來滬從事經(jīng)貿(mào)活動等事宜，有關(guān)手續(xù)參照本市現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

第十九條來滬投資企業(yè)應(yīng)按國家和本市有關(guān)規(guī)定，為單位職工辦理參加社會保險的相關(guān)手續(xù)，并按規(guī)定繳納養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險費和住房公積金；來滬投資企業(yè)職工可按規(guī)定申請公積金貸款。

第二十條來滬投資企業(yè)職工子女需在本市中小學(xué)借讀的，可向所在區(qū)、縣教育部門辦理借讀手續(xù)，并由所在區(qū)、縣教育部門安排在附近對口學(xué)校借讀；其中在滬就讀并獲得*高中畢業(yè)文憑的應(yīng)屆畢業(yè)生，可在本市按*卷參加統(tǒng)一高考，報考中央部委屬院校；已辦理本市戶籍的高中應(yīng)屆畢業(yè)生，按*卷參加統(tǒng)一高考，享受本市考生同等待遇；已辦理藍(lán)印戶口等有關(guān)手續(xù)的高中應(yīng)屆畢業(yè)生，按*卷參加統(tǒng)一高考，享受本市藍(lán)印戶口考生同等待遇。

第二十一條鼓勵國內(nèi)各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)來滬設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。來滬投資企業(yè)與本市企業(yè)同等享受符合國際慣例和國家規(guī)范的信息、咨詢、審計、人才、會計、律師、公證、資產(chǎn)評估等中介服務(wù)。

第二十二條鼓勵全國性或區(qū)域性的行業(yè)協(xié)會在滬設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。來滬投資企業(yè)可自愿申請參加各相關(guān)行業(yè)協(xié)會，得到相應(yīng)的服務(wù)。

第二十三條來滬投資企業(yè)有權(quán)參加本市各項精神文明創(chuàng)建活動和各項社會活動?？砂从嘘P(guān)規(guī)定和程序，選派代表參加市（區(qū)、縣）的有關(guān)參政議政活動，并可參加本市各類先進(jìn)，模范的推薦、評選和獎勵。

篇9

自1998年實行房改以來，我國政府在住房保障制度方面做了許多積極探索和努力，取得了一定的成績。但面對我國地少、人多、財政資金有限的現(xiàn)實國情，廉租房制度推進(jìn)過程中仍存在著諸多問題。

當(dāng)前我國正調(diào)整住房保障體系，新體系將由廉租房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、出售型經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房共同構(gòu)筑。它將中低收入人群再次進(jìn)行細(xì)分，并針對不同的細(xì)分對象提供不同層次的住房保障產(chǎn)品：廉租房定向出租給處于居民最低生活保障線以下的家庭，并由政府財政給予相應(yīng)補(bǔ)貼，其所占比例不大;租賃型經(jīng)濟(jì)適用房面向低保線之上但又無力購買銷售型經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，當(dāng)其家庭收入達(dá)到一定水平后，政府有權(quán)收回住房;而出售型經(jīng)濟(jì)適用房則專門針對高于上述兩類群體的收入中等偏下的家庭。這個住房保障體系不僅比較細(xì)化，而且有一定的可操作性。

為促進(jìn)新型公平高效的住房保障制度順利實施，必須借助財政、稅收、信用體系支持，并且要加大金融創(chuàng)新力度，建立廉租房金融體系，以切實解決中低收入階層住房問題。其中，構(gòu)建廉租房金融體系是重要且必不可少的一環(huán)。對支付能力較弱、僅能租房為生的低收入家庭，應(yīng)采取以財政補(bǔ)貼為主的措施，因此在構(gòu)建廉租房金融體系時，應(yīng)以提高中低收入家庭購房能力，擴(kuò)大購房家庭數(shù)量為主。同時，為確保廉租房金融政策順利實施，還需做好相關(guān)配套措施。

提高中低收入者購房能力的原則為：國家財政扶持、金融機(jī)構(gòu)實施、配套措施支撐。

建立住房保障金融政策，引導(dǎo)社會資金，提供并增加面向中低收入家庭的金融服務(wù)。

專門的法規(guī)。如美國就規(guī)定銀行必須每年從凈收入中拿出一部分資金用于安居融資項目，幫助低收入家庭。這些項目貸款審核標(biāo)準(zhǔn)降低，首付比例降低。這類項目大多只面向收入等于或低于當(dāng)?shù)刂械仁杖胨降?0%的家庭。有些項目不要求購買私營抵押貸款保險，另一些項目則沒有貸款額限制。

鼓勵成立專門的提供擔(dān)保和保險的機(jī)構(gòu)，公營、私營均可，為借貸機(jī)構(gòu)提供信用擔(dān)保和保險。如美國的聯(lián)邦住宅管理局、退伍軍人事務(wù)部、抵押貸款擔(dān)保保險公司等，不僅可提升中低收入階層獲貸能力，還可提高建廉租房開發(fā)企業(yè)的融資能力，以幫助特定的困難群體解決居住問題。另外，這類擔(dān)保和保險機(jī)構(gòu)的成立，也是構(gòu)建完善的政府調(diào)節(jié)和支持房地產(chǎn)金融體系的必要環(huán)節(jié)之一。同時，這種“押上加?！睓C(jī)制不僅增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款信心，也通過貸款的標(biāo)準(zhǔn)化為以后二級市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

制定專門的廉租房信貸政策。對于購房者，一是放寬中低收入居民貸款條件，降低貸款門檻。有研究表明，中低收入人群的信用程度較高，給其一定的時日定會償還貸款。二是降低首付貸款比例，美國等發(fā)達(dá)國家此類貸款首付比例不超過5%，有些甚至實行零首付。三是對中低收入居民個人購、建房，提供長期、優(yōu)惠利率貸款。對于開發(fā)公司，降低貸款利率及進(jìn)入門檻標(biāo)準(zhǔn)。

鼓勵金融機(jī)構(gòu)推出專為中低收入居民服務(wù)的貸款工具。目前美國市場有10多個專為各個特定潛在購房群體特殊需求而設(shè)計的借款品種。如1998年推出的安居房貸款品種――Flex97，其最低首付款比例為3%，并且允許貸款人利用饋贈資金、家庭成員提供的貸款、工作單位的現(xiàn)金資助或其他資金來源支付首付款。這一點不同于其他低首付普通貸款品種，后者要求借款人用自己的資金支付首付款。同時，F(xiàn)lex97允許賣房者拿出最高為相當(dāng)于抵押貸款總額3%的資金來支付買房者的貸款交割手續(xù)費。

制定嚴(yán)格的廉租房貸款制度和擔(dān)保政策，防范并減少金融風(fēng)險。在這方面，美國對中低收入者購買“社會住宅”采取政策性貸款和商業(yè)性貸款相結(jié)合的辦法，以所購住房為抵押，一旦貸款人無力償還銀行貸款，政府可安排其住廉租房，并將原住房收回重新出售以歸還銀行貸款，避免銀行的信貸風(fēng)險。

對中低收入居民購、建房給予稅收優(yōu)惠。可減免中低收入階層購房所交的稅費(可實施階梯式遞減方式)以及開發(fā)商建筑廉租房的所得稅。美國政府制定了對住宅投資和住宅抵押貸款的利息給予免稅的規(guī)定。英國規(guī)定凡申請抵押貸款3萬英鎊以下的可免交利息稅，首次貸款購房者也可獲得相應(yīng)的貸款和免稅的優(yōu)惠，住房津貼作為家庭收入不交所得稅。

增加住房金融機(jī)構(gòu)，構(gòu)建具有競爭力、功能完善的廉租房金融組織體系。

成立專門的政策性住宅金融機(jī)構(gòu)，提供國家住宅信用，貫徹執(zhí)行并推進(jìn)廉租房制度發(fā)展。增加廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房供給，向低收入家庭和老、弱、殘、無家可歸者提供住宅;以貼息或提供擔(dān)保等方式，通過市場化手段，借助杠桿效應(yīng)，撬動中低收入中有購房潛力的家庭擁有房屋，及調(diào)動市場力量增加廉租房供給;對于困難戶給予租房補(bǔ)貼;通過直接投融資行為體現(xiàn)政府的廉租房政策意圖，執(zhí)行國家廉租房發(fā)展政策和住房金融政策，并在經(jīng)濟(jì)上支持其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)展住宅業(yè)務(wù)。

鼓勵城市商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社等中小金融機(jī)構(gòu)介入，引入競爭機(jī)制。社區(qū)性中小金融機(jī)構(gòu)有著大銀行所不具有的信息優(yōu)勢，對于本地區(qū)借款人的信用情況了解較多，可有效降低服務(wù)成本和交易成本，再借助財政補(bǔ)貼，可獲取一定收益。需要說明的是，在獲得財政補(bǔ)貼方面應(yīng)實行競爭機(jī)制，可通過拍賣、招投標(biāo)等方式，為大中小金融機(jī)構(gòu)提供公平的競爭平臺。這方面可借鑒國家助學(xué)貸款發(fā)放經(jīng)驗。

加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，提供多種可選擇貸款工具，擴(kuò)大中低收入者貸款面。

針對當(dāng)前信用較好的中低收入及個體經(jīng)營人群的住房抵押貸款市場存在空白的現(xiàn)狀，若能提供有利的專項貸款條件，或降低專項貸款門檻，部分低收入群體就能進(jìn)入住房抵押市場，購買廉租房甚至參與正規(guī)住房市場。針對中低收入者收入低、不穩(wěn)定，難以應(yīng)對高利率、高通脹，長期支付能力欠缺，以及儲蓄不足，支付首付款面臨困難等現(xiàn)狀，可以降低首付比例、降低貸款利率、延長還款期限、提供多種貸款方式，促進(jìn)信用較好的中低收入者和個體經(jīng)營人群獲貸，從而買得起房。

降低首付比例。為切實降低貸款門檻，可將針對中低收入階層的房貸首付比例下限設(shè)定為5%。當(dāng)然首付比例的降低將提高借貸比，從而付息增加，成本上升，因此可設(shè)計靈活的首付比例，如在5%～20%之間由貸款者自行選擇。

同時，為首付款擬訂儲蓄計劃，并將貸款賬戶與儲蓄賬戶合并。貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)幫助具有潛在購房能力的中低收入者制定儲蓄計劃，為將來首付款做準(zhǔn)備，同時將貸款賬戶與儲蓄賬戶合并減少操作手續(xù)，方便貸款。

利率優(yōu)惠。由財政作補(bǔ)貼，降低中低收入者房貸利率是國際通行作法，也是主要手段之一。無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，中低收入者房貸利率均低于正常房貸利率1～2個百分點。我國公積金貸款就是如此。今后推出的中低收入者房貸工具的利率也應(yīng)低于市場利率1～2個百分點。

擴(kuò)大中低收入者獲貸人群就必須延長還貸期限。在總額一定的情況下，期限拉長勢必會減少單位還款金額，進(jìn)而減輕中低收入者的每次還款負(fù)擔(dān)。因此，延長中低收入者住房貸款期限也是國際慣例之一。

增加產(chǎn)品。當(dāng)前我國現(xiàn)有的房貸品種，無論是浮動利率，還是固定利率;無論是月供，還是雙周供，都是等額還款，這與中低收入者收入低、支付具有不規(guī)律性等固有性質(zhì)不匹配，制約了中低收入者獲取房貸?？梢哉f，當(dāng)前在我國住房金融體系中，沒有專門針對中低收入者的房貸品種。因此，一定要加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，推出專為滿足各個特定的、潛在的中低收入購房群體貸款需求的貸款品種。

遞增式。即先少后多，隨著中低收入者教育等負(fù)擔(dān)的逐漸減少，或收入的逐步增加，不斷提高還款額。

彈性式。針對中低收入者，尤其是個體戶等無固定收入者收入不穩(wěn)定，時多時少，還款不規(guī)律的特點，由其自行決定每期還款金額。

打捆式。可借鑒小額信貸發(fā)放中的信用村（鎮(zhèn)）建設(shè)經(jīng)驗，對于工廠、社區(qū)等集體性較強(qiáng)群體發(fā)放此類貸款。它不僅能通過“聯(lián)?！痹黾淤J款人信用，而且在其出現(xiàn)“惡意違約”時，借助社團(tuán)協(xié)議力量來降低中低收入者違約概率。

“氣球”式。鎖定一段時間后，一次性全額付清。隨著時間的推進(jìn)，中低收入者會進(jìn)入中產(chǎn)階層，甚至是高收入階層，其還款能力會隨之增強(qiáng)，此貸款方式適合這類中低收入者。

優(yōu)惠政策需要嚴(yán)格的配套措施。

制定嚴(yán)格的法律法規(guī)，減少道德風(fēng)險，確保廉租房政策真正落到實處。從我國實踐及國外廉租房政策實施較好的國家來看，一個有效的法律體系是確保廉租房制度順利實施的有力保障。如在這方面做得較好的新加坡，為防止有人利用組屋進(jìn)行投機(jī)活動，制定了細(xì)致而周全的法律法規(guī)，對居民購買組屋等行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。例如，建屋發(fā)展局規(guī)定居民購買組屋要以自住為主，并對居民購買組屋次數(shù)做出嚴(yán)格限定。購買組屋后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營，否則將受到法律嚴(yán)懲。同時還規(guī)定，一個家庭同時只能擁有一套組屋，如果要買新組屋，舊組屋就必須退出來。另外，根據(jù)新加坡政府的規(guī)定，任何人在買賣組屋時都必須提供準(zhǔn)確、翔實的資料，一旦發(fā)現(xiàn)弄虛作假，當(dāng)事人將面臨5000新元罰款或6個月監(jiān)禁，或者同時面臨兩項處罰。

加大司法支持，減少金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險?？陀^地說，對中低收入者發(fā)放貸款其風(fēng)險要較一般人群的高，要提高金融機(jī)構(gòu)放貸積極性，就必須給予相應(yīng)的司法支持以降低風(fēng)險度;提高抵押品贖回權(quán)強(qiáng)制性，減少風(fēng)險;開發(fā)一個特別的留置權(quán)系統(tǒng)，一旦出現(xiàn)貸款違約，銀行對房產(chǎn)有更大的留置權(quán);設(shè)立特別法庭，提高司法效率，減少無謂的時間耗費。

通過財政政策、稅收優(yōu)惠，提高金融機(jī)構(gòu)放貸積極性。低收入者的收入及風(fēng)險度阻礙了其進(jìn)入正規(guī)的住房及金融市場，因此對低收入者實施補(bǔ)貼是許多國家住房保障制度中的重要內(nèi)容。它涉及到中低收入者、金融機(jī)構(gòu)和住房金融體制建設(shè)三個層面。在支持金融機(jī)構(gòu)放貸能力方面，進(jìn)行流動性支持、補(bǔ)貼資金成本和交易成本等，擴(kuò)大中低收入者獲貸范圍。另外，從提高透明度、引進(jìn)競爭機(jī)制、增加激勵機(jī)制等方面，改善住房金融體制。

借鑒國際經(jīng)驗在進(jìn)行住房補(bǔ)貼時，應(yīng)遵循以下基本原則：效率原則，即根據(jù)現(xiàn)有資源和預(yù)期結(jié)果，設(shè)計成本最低的補(bǔ)貼;平等原則，它要求做到避免因為獲得補(bǔ)貼導(dǎo)致收入超過了未獲得補(bǔ)貼的其他人;透明性原則，由于隱含性補(bǔ)貼會造成非常大的經(jīng)濟(jì)損失，要做到補(bǔ)貼的透明，進(jìn)而確保公平。

加強(qiáng)信用體系建設(shè)和房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，減少信息不對稱。信息不對稱是房貸不良率高的一個重要原因，加之中低收入者信用是個不確定性因素，這些制約了金融機(jī)構(gòu)對中低收入者房貸風(fēng)險的判斷。一旦信息可有效獲得，市場透明度高，就有利于金融機(jī)構(gòu)分析、測算風(fēng)險，并采取相應(yīng)的風(fēng)險管理措施，在擴(kuò)大對中低收入者放貸的同時，也能夠有效地防范風(fēng)險。

加強(qiáng)對中低收入者的培訓(xùn)，減少違約風(fēng)險。當(dāng)前我國一部分中低收入者信用知識匱乏，對房貸程序、抵押貸款運作程序不了解，這些不僅降低了其獲貸幾率，而且也加大了違約風(fēng)險。因此，必須加強(qiáng)這方面的培訓(xùn)和教育力度，對其進(jìn)行消費教育，明確其權(quán)利和義務(wù)。國外政府一般都拿出專門的資金資助對貸款人的培訓(xùn)。