導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》確定的稅制改革目標(biāo)和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》：試點(diǎn)地區(qū)先在交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)業(yè)開展試點(diǎn)，逐步推廣至其他行業(yè)。國(guó)務(wù)院要求自2012年8月1日起至年底，將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個(gè)省（直轄市、計(jì)劃單列市）。本文就在假設(shè)條件的基礎(chǔ)上，就開發(fā)與銷售房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，將對(duì)企業(yè)盈虧影響進(jìn)行測(cè)算、分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售企業(yè)目前主要應(yīng)繳納稅款種類

（1）營(yíng)業(yè)稅：納稅人按銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額的5%計(jì)征。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的1%、5%、7%分三檔計(jì)征，其中：納稅人所在地在市區(qū)的按7%、納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的按5%、納稅人所在地鄉(xiāng)、工礦區(qū)的按1%。。

（3）教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的3%計(jì)征。

（4）地方教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的2%計(jì)征。

（5）土地增值稅，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額的30%、40%、50%、60%分四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征。其中：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％，稅率為60%。

（6）企業(yè)所得稅，納稅人按應(yīng)納稅所得額的25%計(jì)征。

（7）另外，房地產(chǎn)業(yè)還涉及計(jì)征印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，這些稅費(fèi)金額較小，且一般作費(fèi)用直接計(jì)入成本費(fèi)用中，本文不作詳細(xì)說明。

二、房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)盈虧模式

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設(shè)成本）為A，營(yíng)業(yè)稅費(fèi)為銷售額的5.6%。

三大期間費(fèi)用（含管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、貸款利息），依土地增值稅計(jì)稅扣除標(biāo)準(zhǔn)（注：稅務(wù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)具有一定參考性），設(shè)期間費(fèi)用為銷售成本的10%。

土地增值稅的增值額等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進(jìn)稅率界限測(cè)算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，即若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收?？紤]到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)數(shù)據(jù)，本文按A＞46.97即稅率為30%的土地增值稅稅率假設(shè)，得出土地增值稅等于（100-1.3A-5.6）×30%。

稅前利潤(rùn)為100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧模式的改變

（1）假設(shè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅，同時(shí)土地增值稅還照收，房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售收入為100（即假設(shè)改征前后消費(fèi)者支付的現(xiàn)金總額不變），若按商品銷售行為的17%稅率計(jì)征增值稅，則房地產(chǎn)公司不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，建筑業(yè)增值稅率為11%，另假設(shè)土地成本比照建筑業(yè)的增值稅率為11%，則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費(fèi)用為銷售成本的10%，期間費(fèi)用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育費(fèi)附加）等于實(shí)際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值稅的增值額為85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值稅為（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

稅前利潤(rùn)為85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點(diǎn)66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)房地產(chǎn)公司有利，將增加利潤(rùn)；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假設(shè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅，則房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售額為100（即假設(shè)改征前后消費(fèi)者支付的現(xiàn)金總額不變），按商品銷售行為的17%稅率計(jì)征增值稅，所以房地產(chǎn)業(yè)的不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，建筑業(yè)稅率為11%，則不含稅主營(yíng)成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費(fèi)用為開發(fā)成本的10%，期間費(fèi)用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育費(fèi)附加）等于實(shí)際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

稅前利潤(rùn)為85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點(diǎn)66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后對(duì)房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤(rùn)。

四、房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧影響分析

（1）根據(jù)2011年上市公司財(cái)務(wù)年報(bào)數(shù)據(jù)，摘錄部份上市房地產(chǎn)公司有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的2011年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)如下：

■

從表中得出，11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，

（2）根據(jù)上述數(shù)據(jù)測(cè)算以及房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，若單純將營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業(yè)成本率58.97%

（3）若5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅并停征土地增值稅，因土地增值稅停征等于給予房地產(chǎn)公司的重大稅收優(yōu)惠，按行業(yè)平均成本率58.97%計(jì)算將減免土地增值稅（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。依據(jù)上述測(cè)算數(shù)據(jù)，稅改后房地產(chǎn)公司將綜合減少稅負(fù)成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地產(chǎn)公司的稅前利潤(rùn)將增加銷售收入的1.78%。

（4）綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行5%的營(yíng)業(yè)稅改征為17%的增值稅，在不考慮其他稅種的情況下，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，從而違背了國(guó)家逐步減輕國(guó)民（企業(yè)）稅收負(fù)擔(dān)的指導(dǎo)思想，同時(shí)也會(huì)增加國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。

五、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的增值稅率盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算

考慮商品房銷售屬商品銷售行為，所以上述假設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅按17%的增值稅率征收。如果為保持房地產(chǎn)業(yè)稅改前后稅負(fù)不發(fā)生變化，在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅時(shí)新設(shè)一檔增值稅率以保持稅負(fù)不變，那么進(jìn)行稅改前后盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算如下：

（一）營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，同時(shí)土地增值稅還照收

按上述測(cè)算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，從而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為12.26%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧基本不變。

（二）假設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅

按上述測(cè)算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，從而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為19.21%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧基本不變。

六、房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有利解決的問題

（一）進(jìn)項(xiàng)抵扣問題

房地產(chǎn)業(yè)綜合成本主要分四大塊，即土地成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、借款利息與期間費(fèi)用，若房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，土地成本是否可進(jìn)項(xiàng)抵扣，抵扣稅率是多少（本文按建筑類11%稅率測(cè)算），因?yàn)槟壳罢小⑴?、掛的土地成本占房地產(chǎn)業(yè)成本比重很大，土地成本的進(jìn)項(xiàng)稅率將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅改及成本利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響。

（二）土地增值稅問題

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，土地增值稅是否要停征或?qū)υ摱惙N進(jìn)行修改，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂菫榱撕侠碚{(diào)節(jié)土地增值收益，土地增值越多稅負(fù)越高，屬增值性稅收，而增值稅也屬增值性稅收，若同時(shí)征收銷售商品增值稅和土地增值稅，屬重復(fù)征稅行為，將加大企業(yè)負(fù)擔(dān)。另外，原土地增值稅有關(guān)普通住宅的免稅優(yōu)惠政策，若營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后并停征土地增值稅，將如何讓普通住宅的免稅優(yōu)惠政策得到延續(xù)，從而體現(xiàn)國(guó)家合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)的目的，達(dá)到房屋居住價(jià)值回歸的房地產(chǎn)調(diào)控目的。

篇2

一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析

外界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房?jī)r(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對(duì)此類問題追問不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤(rùn)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營(yíng)的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國(guó)的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國(guó)的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以，我國(guó)一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。

通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競(jìng)標(biāo)中競(jìng)得一塊地之后，就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會(huì)低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢(shì)較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好，但此時(shí)離交房來說一般都有很長(zhǎng)一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要 是在交房的這個(gè)階段來進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對(duì)應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法

1、我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會(huì)根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對(duì)于供給方來說，我國(guó)政府部門的土地控制影響著供給量；但是對(duì)于需求方來說，影響其購(gòu)房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國(guó)人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國(guó)人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購(gòu)房的能力有限，因此對(duì)于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購(gòu)房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。

2、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析

（1）完工確認(rèn)收入法

房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。

（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因

分析我國(guó)現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進(jìn)行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國(guó)相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已。

現(xiàn)在，我國(guó)選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開發(fā)商對(duì)商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績(jī)波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況也很難立即反映出來，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢(shì)所在

第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們?cè)鯓硬拍芨鼫?zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在。

現(xiàn)在，我國(guó)很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)―建造合同的》明確規(guī)定來進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進(jìn)行收入確認(rèn)。對(duì)比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國(guó)有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會(huì)受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對(duì)于購(gòu)房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購(gòu)房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對(duì)已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說明購(gòu)房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對(duì)網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。

各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會(huì)計(jì)期間的各種會(huì)計(jì)表格不會(huì)有特別大的幅度波動(dòng)，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會(huì)受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤(rùn)處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會(huì)特別明顯，所以利潤(rùn)率也不會(huì)有很大變化。

篇3

[關(guān)鍵詞]輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；房地產(chǎn)；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)起著舉足輕重的作用，它帶動(dòng)著上下游諸多行業(yè)的發(fā)展。在告別了黃金十年后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過剩的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)主要是以重資產(chǎn)為發(fā)展特征，企業(yè)的盈利模式：①土地價(jià)格增值。在土地紅利時(shí)代，土地價(jià)格逐年攀升，企業(yè)囤積土地，該行為本身就可為企業(yè)獲利。②靠?jī)?yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本來獲得盈利。在內(nèi)部融資和外部融資中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠對(duì)外融資中的債務(wù)投資，比如：地產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款、房地產(chǎn)信托、發(fā)行債券，等等。確定合理的負(fù)債和股權(quán)比例，以及負(fù)債內(nèi)部長(zhǎng)短期債務(wù)的比例成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策中非常重要的問題。

在中國(guó)，直接融資市場(chǎng)發(fā)展落后、投資破產(chǎn)機(jī)制不成熟、企業(yè)誠(chéng)信不足等問題約束著銀行放貸的步伐，所以企業(yè)一旦資金鏈斷裂，就可能面臨破產(chǎn)的問題。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響巨大，央行的貨幣政策、稅務(wù)政策及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓購(gòu)置政策都使行業(yè)發(fā)展面臨著巨大的不確定因素。由以上分析可以得出，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式難以適應(yīng)現(xiàn)有的行業(yè)形勢(shì)，要突破瓶頸就需要向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。

碧桂園作為中國(guó)房產(chǎn)十強(qiáng)，是一家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)范圍涉及裝修、建筑、酒店及教育等行業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。2014年碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售1 287.9億元，完成了全年的銷售目標(biāo)。作為千億級(jí)別梯隊(duì)的房企，面臨行業(yè)變革，碧桂園成功地引入了輕資產(chǎn)模式，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

2 碧桂園輕資產(chǎn)模式經(jīng)驗(yàn)分析

2.1 借力金融巨頭，引入外部投資者

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存壓力不斷加大，銷售不理想，碧桂園的借貸總額上升了10%。平安人壽以每股港幣2.816元的價(jià)格，共計(jì)63億元的資金購(gòu)買碧桂園22.36億新股，成為碧桂園第二大股東。平安和碧桂園的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合有利于雙方實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略互補(bǔ)，平安入股給碧桂園帶來了巨額的現(xiàn)金，緩解了資金鏈緊張的情況。碧桂園將募集到的資金用于公司日后發(fā)展和一般營(yíng)運(yùn)用途，在讓渡部分控制權(quán)的同時(shí)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“去家族化”的目標(biāo)。平安也將此次投資視為保險(xiǎn)資金的分散配置，作為未來布局社區(qū)金融的重要戰(zhàn)略。從而雙方可以在金融投資、房地產(chǎn)營(yíng)銷、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面實(shí)現(xiàn)合作。

2.2 O2O+大數(shù)據(jù)改造模式

平安入主碧桂園可以利用其30多萬戶的現(xiàn)有存量業(yè)主資源，在碧桂園社區(qū)的APP中植入平安的產(chǎn)品，這樣業(yè)主就可以在線上提交申請(qǐng)，線下享受日常家政、維修服務(wù)（比如支付物業(yè)管理費(fèi)，水電氣費(fèi)）以及增值服務(wù)（比如照顧老人小孩、洗衣服、購(gòu)物）。利用這個(gè)虛擬的平臺(tái)可以為業(yè)主租戶和物業(yè)管理公司提供一個(gè)交易平臺(tái)，有效解決了信息不對(duì)稱、交易費(fèi)用高、難度大的問題。相對(duì)于報(bào)紙雜志以及在公交地鐵等人流聚集地投放廣告而言，利用這個(gè)APP在線平臺(tái)能收集用戶的交易數(shù)據(jù)及流量，分析業(yè)主的愛好和消費(fèi)需求。基于社區(qū)住宅和碧桂園的其他垂直產(chǎn)業(yè)鏈，關(guān)注養(yǎng)老、酒店、教育等細(xì)分市場(chǎng)，可根據(jù)業(yè)主的年齡、偏好、消費(fèi)額實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的作用，構(gòu)造覆蓋業(yè)主租戶生命周期的資源整合平臺(tái)，全方位多層次地滿足業(yè)主的需求。

2.3 房產(chǎn)眾籌，用戶定制

傳統(tǒng)的地產(chǎn)商都是依靠貸款，或通過影子銀行進(jìn)行融資。在融資成本不斷提高的大環(huán)境下，碧桂園在上海推出了房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，以一平方米為眾籌單位，在項(xiàng)目建成后，購(gòu)買者就可以擁有一套樓房的部分或整體權(quán)益。隨后，投資者可以把眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，擁有該套住房，或委托開發(fā)商銷售后轉(zhuǎn)為收益權(quán)。通過眾籌的項(xiàng)目投資者可以參加項(xiàng)目的全過程，享受到份額轉(zhuǎn)讓、分紅、低價(jià)購(gòu)房等多項(xiàng)收益?；ヂ?lián)網(wǎng)精神的實(shí)質(zhì)就是互動(dòng)、分享、開放，只有至始至終以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行定制生產(chǎn)，產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的精神共鳴。對(duì)于碧桂園本身而言，進(jìn)行眾籌能有效減少在融資和營(yíng)銷環(huán)節(jié)的成本，卸下資金壓力，轉(zhuǎn)變成為管理運(yùn)營(yíng)商，提前鎖定了購(gòu)買意向客戶，降低后續(xù)的銷售壓力，避免一些不可預(yù)料的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以讓業(yè)主享受成本節(jié)約的收益。

2.4 發(fā)行REITs，盤活旗下重資產(chǎn)

REITs即為房地產(chǎn)信托投資基金，按其性質(zhì)和收入來源分為債務(wù)型、股權(quán)型、混合型。股權(quán)型的收入來源就是租金或處置所得，此時(shí)的REITs就是直接投資不動(dòng)產(chǎn)。而債券型主要是以利息收入和證券投資收益為主，即投資者向開發(fā)商和房地產(chǎn)管理者提供投資性房地產(chǎn)抵押證券或抵押貸款。在中國(guó)的REITs市場(chǎng)主要是以債券型為主且多以私募定位，采取到期還本付息被動(dòng)管理。碧桂園旗下有44家酒店，由于國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈并且酒店的選址不具有優(yōu)勢(shì)，碧桂園的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)緩慢，資產(chǎn)報(bào)酬率在同行業(yè)中較低。碧桂園計(jì)劃把酒店業(yè)務(wù)板塊分拆上市以此提高流動(dòng)性和財(cái)務(wù)的靈活性，通過酒店資產(chǎn)證券化去盤活這部分重資產(chǎn)，從而優(yōu)化自己的財(cái)務(wù)報(bào)表。但是目前中國(guó)內(nèi)地的REITs還沒能得到政策的支持，現(xiàn)有的幾個(gè)REITs的客戶主要是大戶以及機(jī)構(gòu)投資者，投資者人數(shù)限制致使其流動(dòng)性較弱。同時(shí)中國(guó)持有物業(yè)取得的租金需要交納營(yíng)業(yè)稅，所得稅等，稅務(wù)負(fù)擔(dān)也成為制約REITs發(fā)展的重要因素。

輕資產(chǎn)模式受到房地產(chǎn)公司的喜愛一個(gè)非常重要的因素就是能解決房地產(chǎn)龐大的資金壓力，只有控制好項(xiàng)目質(zhì)量控制、打通融資渠道，提高風(fēng)險(xiǎn)的防范能力才能真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)帶來的效益。

篇4

1、易居中國(guó)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢(shì)

易居中國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域積累了從市場(chǎng)調(diào)查、投資項(xiàng)目分析、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)決策咨詢、專業(yè)營(yíng)銷等方面及其豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，是中國(guó)房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者。

易居中國(guó)積累了從房地產(chǎn)發(fā)展商到高端客戶，從商業(yè)銀行到各類金融機(jī)構(gòu)，從房地產(chǎn)中介顧問機(jī)構(gòu)到房地產(chǎn)專業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)等整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中高端資源。

易居中國(guó)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢(shì)，為基金公司從投資項(xiàng)目尋找、投資項(xiàng)目分析決策、投資項(xiàng)目整合、投資項(xiàng)目退出等整個(gè)投資過程提供了不可替代的技術(shù)支持，為易居房地產(chǎn)基金創(chuàng)造優(yōu)秀的投資業(yè)績(jī)提供不可或缺的資源保證。

2、易居房地產(chǎn)基金優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)

易居房地產(chǎn)基金的掌舵人是易居中國(guó)的創(chuàng)始人周忻，周先生將易居中國(guó)打造成中國(guó)房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者，并使易居中國(guó)在美國(guó)紐交所成功上市。易居房地產(chǎn)基金的管理團(tuán)隊(duì)有來自中國(guó)房地產(chǎn)研究咨詢和房地產(chǎn)開發(fā)的資深的成功實(shí)踐者，有來自世界500強(qiáng)企業(yè)負(fù)責(zé)投資發(fā)展的高端人才，有來自房地產(chǎn)投資、分析領(lǐng)域的專業(yè)精英人士。他們組成了易居房地產(chǎn)基金的優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，在易居中國(guó)的強(qiáng)大資源管理平臺(tái)上以專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)投資于蘊(yùn)藏著巨大投資機(jī)會(huì)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整帶來的機(jī)會(huì)

2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，一方面存在著時(shí)不我待的發(fā)展機(jī)會(huì)。

另一方面，幾乎所有的房地產(chǎn)商都不同程度存在著融資的困難，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)調(diào)整，在調(diào)整的過程中必然蘊(yùn)藏著稍縱即逝的絕佳投資機(jī)會(huì)，在這樣的現(xiàn)實(shí)條件下，具有深厚房地產(chǎn)行業(yè)背景的易居房地產(chǎn)投資基金將有機(jī)會(huì)獲得巨大的成功。

二、投資策略

1、PRE-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資

利用易居中國(guó)的資源優(yōu)勢(shì)，第一時(shí)間掌握投資項(xiàng)目信息，以全方位戰(zhàn)略合作的方式股權(quán)投資于優(yōu)質(zhì)的擬上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，利用資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)投資的增值。

2、以股權(quán)投資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)

A、以股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的方式取得土地或物業(yè)

利用房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的機(jī)會(huì)以股權(quán)投資的方式直接獲得超值的住宅、商業(yè)和工業(yè)用途的土地或物業(yè)，再通過易居中國(guó)對(duì)投資標(biāo)的重新進(jìn)行專業(yè)的市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策劃、資源配置，從而使土地或物業(yè)價(jià)值大幅度提升后，通過與易居中國(guó)戰(zhàn)略合作開發(fā)商共同合作開發(fā)，由易居中國(guó)快速實(shí)現(xiàn)相應(yīng)房地產(chǎn)的銷售，使土地或物業(yè)實(shí)質(zhì)性增值；或經(jīng)過易居中國(guó)對(duì)土地或物業(yè)進(jìn)行整體策劃從而使土地或物業(yè)價(jià)值重新發(fā)現(xiàn)及價(jià)值提升后直接轉(zhuǎn)手出售，快速實(shí)現(xiàn)土地或物業(yè)的增值。

B、以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀項(xiàng)目公司

以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司開發(fā)，再通過易居中國(guó)對(duì)投資項(xiàng)目重新進(jìn)行專業(yè)的市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策劃、資源配置，從而使投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值大幅度提升后，通過易居中國(guó)快速實(shí)現(xiàn)銷售，使項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性增值；或者開發(fā)完成后擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過與專業(yè)團(tuán)隊(duì)合作經(jīng)營(yíng)物業(yè)出租實(shí)現(xiàn)投資的增值。

三、易居中國(guó)的市場(chǎng)地位

1、易居中國(guó)的業(yè)績(jī)

2004年度CIHAF中國(guó)十大房地產(chǎn)營(yíng)銷企業(yè)

2005年度中國(guó)房地產(chǎn)策劃百?gòu)?qiáng)企業(yè)百?gòu)?qiáng)之星

2005年CCPE中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷行業(yè)十大杰出貢獻(xiàn)企業(yè)

2006年度中國(guó)房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)

2006年度中國(guó)房地產(chǎn)策劃行業(yè)領(lǐng)先公司品牌

2005-2007年連續(xù)三年中國(guó)房地產(chǎn)策劃百?gòu)?qiáng)綜合實(shí)力TOP10第一名

2007中國(guó)房地產(chǎn)策劃百?gòu)?qiáng)綜合實(shí)力第一名

2007最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)

2、易居中國(guó)市場(chǎng)敏銳度

擁有行業(yè)內(nèi)獨(dú)一無二的自主型技術(shù)研發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)體系

擁有中國(guó)唯一一家正規(guī)的涵蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、技術(shù)開發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)等領(lǐng)域的專業(yè)研究院――上海易居房產(chǎn)研究院；

擁有涵蓋中國(guó)全境，獨(dú)一無二的中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)――“CRIC SYSTEM”，并在行業(yè)內(nèi)率先開發(fā)、研制和應(yīng)用了客戶資源管理CRM系統(tǒng)

擁有中國(guó)房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)最大的客戶資料數(shù)據(jù)庫――“易居會(huì)”置業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫：

擁有國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的房地產(chǎn)銷售案場(chǎng)無線局域網(wǎng)全電腦銷控管理SCS系統(tǒng)

強(qiáng)大的研究力量，豐富的數(shù)據(jù)庫，科學(xué)的管理體系，使得易居對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著高度敏銳，隨時(shí)可以捕捉到房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的投資機(jī)會(huì)。

3、易居中國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源

同時(shí)易居中國(guó)具有各類房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)庫，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各類研究機(jī)構(gòu)、中介顧問機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等建立了廣泛的聯(lián)系。

四、易居海外基金情況：易居中國(guó)房地產(chǎn)投資基金1號(hào)

基金管理方為易居中國(guó)注冊(cè)在開曼群島的非全資子公司易居資產(chǎn)，其中易居(中國(guó))的兩位高管以個(gè)人名義總共投資了2800萬美元

規(guī)模：1億美元，春節(jié)后才開始真正建倉易居海外基金實(shí)際投資情況(案例)

項(xiàng)目位置：上海

投資方式：與某教育機(jī)構(gòu)合作開發(fā)

盈利模式：長(zhǎng)期出租

總建筑面積：25萬平方米

一期建筑面積：5萬平方米

一期總投資額：2000萬美元

一期平均租金：2.6元/天/平方米

篇5

[摘要]中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來越多國(guó)際投資的目光，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來外資進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。按投資方式，我們可以把國(guó)外房地產(chǎn)投資基金分為四種方式，其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響既有有利的一面，也有不利的一面?？偟膩碚f，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎國(guó)外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入，但是也必須要對(duì)其加以一定的管理，保證其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮更大的作用。

中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來越多國(guó)際投資的目光，外資除了購(gòu)買國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)或從事地產(chǎn)開發(fā)以外，還可以向國(guó)內(nèi)開發(fā)企業(yè)融資的方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，其中，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來外資進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。早在10年前，就有國(guó)外的房地產(chǎn)基金進(jìn)入中國(guó)，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經(jīng)在中國(guó)運(yùn)作，從1994-2003年間，該銀行已經(jīng)成功募集及籌建了5項(xiàng)獨(dú)立的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基金，總額超過1.2億美元。但是房地產(chǎn)投資基金真正大量進(jìn)入中國(guó)是從2003年開始，央行121號(hào)文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機(jī)構(gòu)，抓住中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司對(duì)海外資金需求的機(jī)遇，大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購(gòu)了上海盛捷服務(wù)式公寓，同時(shí)新加坡凱德置地通過其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2004年3月，瑞安集團(tuán)正式宣布其旗下的子公司瑞安地產(chǎn)，在國(guó)際資本市場(chǎng)成功融資近4億美元，以致力于中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽房地產(chǎn)基金等數(shù)十支曾經(jīng)主要關(guān)注海外房地產(chǎn)的投資基金都已經(jīng)轉(zhuǎn)向中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金在短短的幾年內(nèi)就在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)重要地位。

雖然其規(guī)模在目前來說還比較小，投資的地區(qū)也僅限沿海一線城市以及主要的幾個(gè)二級(jí)城市，但是隨著其規(guī)模的擴(kuò)大和深入發(fā)展的勢(shì)頭，勢(shì)必會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

一、國(guó)外房地產(chǎn)基金在我國(guó)的投資方式

根據(jù)國(guó)外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)，大致可以將其投資方式分為四類：一是開發(fā)型投資，二是收租型投資，三是收購(gòu)不良資產(chǎn)，四是委托管理模式。

1．開發(fā)型投資開發(fā)型投資主要是基于開發(fā)周期所帶來的高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)，外資資本直接介入前期的開發(fā)過程，包括土地的一級(jí)開發(fā)和項(xiàng)目開發(fā)，一直到項(xiàng)目銷售完畢為止，周期一般較長(zhǎng)。在開發(fā)投資中，房地產(chǎn)投資基金對(duì)住宅業(yè)的投資力度較大。

因?yàn)榻陙碇袊?guó)個(gè)人購(gòu)房在銷售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產(chǎn)基金更青睞于開發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求可以降低他們的投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得更大的利潤(rùn)。如摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團(tuán)共同投資開發(fā)“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)與復(fù)地集團(tuán)合作開發(fā)松江新城住宅項(xiàng)目，分別占50%的股份等。

2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，而是以收取穩(wěn)定的租金為目標(biāo)。它又主要表現(xiàn)為兩種方式，一是通過購(gòu)買有穩(wěn)定租戶的已建優(yōu)良物業(yè)，長(zhǎng)期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購(gòu)上海盛捷國(guó)際服務(wù)公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買地、審批建筑等時(shí)間成本，方便快捷的介入到中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)。另一種方式是自己開發(fā)房地產(chǎn)，然后出租經(jīng)營(yíng)。

采取這種方式的有全球最大上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司的普洛斯公司，它專注于地產(chǎn)的租賃服務(wù)，在上海松江開發(fā)區(qū)為一個(gè)世界500強(qiáng)工廠公司專門投資了一個(gè)配送中心，普洛斯的項(xiàng)目往往租期在5-10年左右。

3．購(gòu)買不良資產(chǎn)外資房地產(chǎn)基金最早進(jìn)入國(guó)內(nèi)的途徑就是通過收購(gòu)中國(guó)四大國(guó)有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開始的，尤其是收購(gòu)不良資產(chǎn)中剝離出的酒店和寫字樓項(xiàng)目，外資通過不良資產(chǎn)證券化，打包處置從而變現(xiàn)盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商金地集團(tuán)、盛融投資全資在中國(guó)設(shè)立一家項(xiàng)目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價(jià)值為28.5億人民幣的中國(guó)建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)包，這些資產(chǎn)包中的資產(chǎn)多為中國(guó)城市中的商業(yè)物業(yè)，公司將在不良資產(chǎn)處置中發(fā)揮重要作用。

4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個(gè)地產(chǎn)基金管理公司參與投資管理，每個(gè)公司做自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現(xiàn)的機(jī)構(gòu)過于龐大，管理困難等問題，更多的從資本市場(chǎng)去獲利。如2005年7月25日，美國(guó)西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以及摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與深國(guó)投商用置業(yè)有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權(quán)，后者持35%的股權(quán)，該合資公司主要從事開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由西蒙地產(chǎn)負(fù)責(zé)基金投資管理，深國(guó)投和摩根斯丹利負(fù)責(zé)融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項(xiàng)目開發(fā)、投資管理、融資、資產(chǎn)上市等基金運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

二、國(guó)外房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

目前，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的數(shù)額還較小，2004年為28億美元，但是在未來的幾年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高額的投資回報(bào)率必然會(huì)吸引外資基金的進(jìn)一步進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。

1．國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的有利影響

（1）促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入以資本為核心的金融時(shí)代隨著央行“121”文件，國(guó)土資源部“8.31”大限和國(guó)務(wù)院“18號(hào)文件”等系列金融和土地嚴(yán)政的陸續(xù)出臺(tái)，給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商帶來巨大的壓力，在貨幣市場(chǎng)上難以獲得資金，資本市場(chǎng)的重要性無疑就顯露出來了，外資房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資正是引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)由項(xiàng)目開發(fā)為主轉(zhuǎn)為金融運(yùn)作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經(jīng)通過成立本地地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)外資房地產(chǎn)基金的順利落地，這些基金的運(yùn)行方式逐漸由原先親自操作項(xiàng)目轉(zhuǎn)為委托投資管理模式。因此，通過資本市場(chǎng)盈利的模式逐漸流行起來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更細(xì)，各環(huán)節(jié)更專業(yè)，效率更高，更容易創(chuàng)造價(jià)值，外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型促使中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入以資本市場(chǎng)為核心的金融時(shí)代。

（2）可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為相比于個(gè)人資金的流入以及其他帶有投機(jī)性質(zhì)的資金的流入，房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)還是新興的經(jīng)營(yíng)模式，作為一種長(zhǎng)期融資方式，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源。通過與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的合作還可以增加國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商的實(shí)力，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展公司從以往比較單純的開發(fā)公司變成全面的房地產(chǎn)投資及開發(fā)公司，讓開發(fā)商從以往賺短期收入變成長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的收入。房地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入并不是以短期收益為目標(biāo)，它與一些流入我國(guó)地產(chǎn)的“熱錢”不同，它的目標(biāo)是獲取長(zhǎng)期投資的收益。

所以國(guó)外房地產(chǎn)投資基金不僅不是投機(jī)資本，而且它的介入還可以排斥其他投機(jī)資金的介入，減少市場(chǎng)的投機(jī)行為。（3）為房地產(chǎn)企業(yè)開辟一條全新的融資渠道目前，我國(guó)房地產(chǎn)商的資金70%來源于商業(yè)銀行貸款，過高的資產(chǎn)負(fù)債率既增加了銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，又使房地產(chǎn)商背負(fù)了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，并且非常容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控和金融政策變動(dòng)的影響。國(guó)外房地產(chǎn)基金既可以擺脫國(guó)內(nèi)宏觀政策的約束，同時(shí)又可以提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資資金，是一種全新的融資渠道。

同時(shí)，我國(guó)國(guó)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)推出的房地產(chǎn)信托基金在本質(zhì)上還類似債權(quán)類產(chǎn)品，所推出項(xiàng)目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國(guó)外地產(chǎn)基金的運(yùn)行模式和盈利模式，利用他們的經(jīng)驗(yàn)和管理方式，真正的建立起國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品，以更低的成本向地產(chǎn)企業(yè)融資。

2．國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的不利影響

（1）拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升目前，雖然大部分地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入是以投資為目的，但是有部分房地產(chǎn)投資基金卻帶有投機(jī)的性質(zhì)，拉升了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

由于我國(guó)對(duì)外資銀行開展人民幣業(yè)務(wù)還有限制，一些資金便打著地產(chǎn)基金的名義進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它們名為投資，實(shí)為貸款。這部分資金會(huì)選擇與中國(guó)的房地產(chǎn)公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風(fēng)險(xiǎn)，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數(shù)目不多，但是也是一種不容忽視的現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)上的投機(jī)行為，拉升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格。

（2）抵消我國(guó)宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用就是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱，通過緊縮性貨幣政策限制房地產(chǎn)業(yè)的過度投資。然而在具體實(shí)施過程中，宏觀調(diào)控幾乎沒有協(xié)調(diào)外匯因素，沒有將國(guó)外資金的介入考慮在內(nèi)，使得基礎(chǔ)貨幣的投入極大的受制于外匯因素。

房地產(chǎn)企業(yè)原來需要從銀行獲得的資金現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)向國(guó)外獲得，仍然沒能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度。如“121文件”基本沒有考慮到外幣協(xié)調(diào)作用的內(nèi)容，在一定程度上淡化前期出臺(tái)的政策效果，宏觀調(diào)控預(yù)期的作用沒有正常發(fā)揮出來。

（3）融資成本較高相對(duì)于企業(yè)的融資方式，國(guó)外地產(chǎn)投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進(jìn)入是以獲取利潤(rùn)為主要目的的，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須與國(guó)外投資基金分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益。如果從銀行貸款，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率。而與國(guó)外地產(chǎn)投資基金的關(guān)系屬于分配利潤(rùn)關(guān)系，基金對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行資金支持，但同時(shí)也要求相對(duì)較高的資金回報(bào)，一般在15%-20%左右，房地產(chǎn)企業(yè)要支付比銀行更高的融資成本。

三、加強(qiáng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)基金的管理

外資房地產(chǎn)投資基金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來說，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎外資房地產(chǎn)基金進(jìn)入，但是也必須要對(duì)其加以一定的管理，限制其不利作用的發(fā)揮，使其在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)揮更大的作用。

1．限制國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為國(guó)外房地產(chǎn)投資基金多數(shù)是以投資為目的，這部分基金對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)等方面的影響較小，但是對(duì)具有投機(jī)行為的房地產(chǎn)投資基金，我們必須要采取一定的措施進(jìn)行限制和控制。

首先要判斷哪些基金是投機(jī)行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來購(gòu)買多處房產(chǎn)用于銷售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機(jī)行為。我們要通過對(duì)基金購(gòu)買房產(chǎn)的數(shù)量進(jìn)行限制，或規(guī)定基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的最短時(shí)間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為。

我們國(guó)家要盡快的出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)的運(yùn)行進(jìn)行明確的法律上的規(guī)定，使投資基金發(fā)揮其正常的作用。

2．將國(guó)外房地產(chǎn)投資基金納入到宏觀調(diào)控的范圍隨著國(guó)外房地產(chǎn)投資基金大量進(jìn)入我國(guó)，勢(shì)必對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生一定的影響。因此，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調(diào)控中對(duì)房地產(chǎn)使用國(guó)外資金也要做出相應(yīng)的規(guī)定，比如，不允許以變相貸款的方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)等，從而保證宏觀調(diào)控政策的充分發(fā)揮。對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)也要采取相應(yīng)措施，不是允許任何的基金進(jìn)入，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)一些發(fā)展不成熟的基金應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)入限制，對(duì)發(fā)展比較成熟的基金也要對(duì)其投入的比例數(shù)額等進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定。在宏觀調(diào)控中，也要通過保證基金的投資運(yùn)行的方式，利用其成功的運(yùn)行模式帶領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展時(shí)代，使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理水平，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3．制定國(guó)外房地產(chǎn)投資基金合理的回報(bào)率國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，也與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系在一起，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格偏高正是吸引外資進(jìn)入的一個(gè)重要原因，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金要求高回報(bào)率勢(shì)必又會(huì)拉升我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格。

所以要制定合理的房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率，首先要根據(jù)實(shí)際設(shè)定一個(gè)回報(bào)率上限；其次，針對(duì)不同的地區(qū)和不同的地段，設(shè)定不同的回報(bào)率；再次，回報(bào)率要與房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺得房地產(chǎn)基金就一定穩(wěn)獲收益。此外，我們也要加快建立我國(guó)自己的房地產(chǎn)投資基金，從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，建立起具有競(jìng)爭(zhēng)力的地產(chǎn)投資基金，這樣才能與國(guó)外的地產(chǎn)投資基金相競(jìng)爭(zhēng)，降低對(duì)它們的融資成本。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；信息化；成本管理

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：中小房地產(chǎn)企業(yè)基于信息化平臺(tái)的成本管理探討

收錄日期：2012年3月8日

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。自上世紀(jì)九十年代末自今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展期，在這一快速發(fā)展期，我們既看到了房地產(chǎn)業(yè)的急劇膨脹，同時(shí)又看到了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一系列政策調(diào)控洗禮。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)政策的不穩(wěn)定，將房地產(chǎn)業(yè)暴露在很大的、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)中。在技術(shù)日新月異、競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)一步提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、降低企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，就必須加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的水平。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到要加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也要利用信息技術(shù)，有效提高管理執(zhí)行力。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀評(píng)述

房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展、政策扶持的背景下，很多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)大潮，開發(fā)中只關(guān)注市場(chǎng)營(yíng)銷，而忽視了成本管理核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，存在諸多成本管理問題。尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)和內(nèi)部管理方面經(jīng)驗(yàn)積累較少，或者很多企業(yè)是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行從事房產(chǎn)開發(fā)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火的背景下，成本管理水平低下，或者已經(jīng)意識(shí)到其重要性卻尚未投入更多的精力關(guān)注與提高。

（一）內(nèi)部成本管理制度體系缺失。多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理制度體系缺失主要表現(xiàn)在公司老板或幾個(gè)高層有一些成本控制意識(shí)，很多沒有落實(shí)到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，或者說有些公司存在部分制度與考核，那僅是項(xiàng)目結(jié)算時(shí)對(duì)高層管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考核；這些已有的成本管理意識(shí)大多數(shù)還無法貫徹到中層管理人員及一般員工等執(zhí)行層面，無法形成上行下效的有效成本管理體系；或者部分公司規(guī)章制度之中有成本管理的規(guī)定，但可操作性差，無法貫徹在日常工作之中，未達(dá)到成本管理的目的。

（二）成本管理水平粗放。多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平粗放主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是無項(xiàng)目全成本管理意識(shí)，主要還是單一的工程成本管理思路，對(duì)于前期成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本等還沒有成本管理意思；二是無項(xiàng)目全過程動(dòng)態(tài)成本管理意識(shí)，主要還是重要節(jié)點(diǎn)成本管理思路，如成本管理意識(shí)主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，抓住設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管理即可，而對(duì)于開發(fā)過程中成本管理僅是聯(lián)系單變更控制，還未形成開發(fā)全過程系統(tǒng)的成本管理意識(shí)；三是成本管理無科學(xué)數(shù)據(jù)支持，主要還停留在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷階段，缺少科學(xué)的成本數(shù)據(jù)對(duì)比分析，甚至根本無成本數(shù)據(jù)分析；四是資金管理水平低，資金管理計(jì)劃不詳，資金使用不確定情況較多，付款管理效率低，無形中也降低了企業(yè)資金效益。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)信息化成本管理探索

中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然存在諸多成本管理問題，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷反思與探討，很多公司在公司信息化管理與成本管理方面相結(jié)合，走出了信息化成本管理新模式。

（一）統(tǒng)一思想，構(gòu)建成本管理體系。中小房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理架構(gòu)雖不盡相同，但均圍繞基本職能設(shè)置，對(duì)于全成本管理職能，尚未形成既定管理模式與職能崗位。為了達(dá)到全成本管理目標(biāo)，需要突破人員限制，進(jìn)行制度創(chuàng)新；組建全成本管理團(tuán)隊(duì)，落實(shí)崗位職責(zé)，明細(xì)責(zé)、權(quán)、利，形成公司成本管理規(guī)章制度，并將其崗位職責(zé)通過信息化實(shí)施計(jì)入公司日常工作規(guī)范流程，并實(shí)施考核管理。

我公司根據(jù)自身特點(diǎn)，成立了成本管理中心，直接對(duì)總裁負(fù)責(zé)，由總裁助理任主任，預(yù)算部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理任副主任，預(yù)算工程師、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)為組員。實(shí)施行政職能體系、成本管理體系雙軌管理機(jī)制，同時(shí)也為多項(xiàng)目發(fā)展奠定管理基礎(chǔ)。在成本管理信息化實(shí)施方面，充分考慮行政審批工作流程與成本管理的有效銜接。成本管理與考核相結(jié)合，新入職員工的系統(tǒng)培訓(xùn)、員工日常使用考核由成本管理中心主任進(jìn)行考核，與考核獎(jiǎng)掛鉤；成本控制目標(biāo)為成本管理中心的考核指標(biāo)，由公司總裁負(fù)責(zé)考核，與年終獎(jiǎng)掛鉤。

（二）實(shí)施項(xiàng)目全成本目標(biāo)管理機(jī)制。房地產(chǎn)成本構(gòu)成包含六大內(nèi)容，即土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、工程建安費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等內(nèi)容，即包含一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、驗(yàn)收交付及營(yíng)銷等所有環(huán)節(jié)發(fā)生的成本費(fèi)用。

目標(biāo)管理是實(shí)現(xiàn)成本控制的途徑，目標(biāo)成本是項(xiàng)目成本的控制標(biāo)桿。目標(biāo)成本要有指導(dǎo)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，要基于市場(chǎng)狀況和企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，結(jié)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以信息化數(shù)據(jù)為科學(xué)依據(jù)，經(jīng)過努力可實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。

我公司以信息技術(shù)為依托構(gòu)建了ERP成本管理系統(tǒng)，成本管理科目立足于公司管理現(xiàn)狀，分為三級(jí)，以六大類房地產(chǎn)成本構(gòu)成為根本，根據(jù)成本內(nèi)容和合同類別具體再分兩級(jí)，既要細(xì)化有利于施工過程中有效控制變更，又要考慮實(shí)際實(shí)施能力控制細(xì)化級(jí)別便于具體實(shí)施。

（三）加強(qiáng)過程動(dòng)態(tài)成本管理，實(shí)時(shí)監(jiān)控成本變化影響。成本兌現(xiàn)須經(jīng)由合同管理環(huán)節(jié)來實(shí)施，合同執(zhí)行中的變更則涉及動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，合同付款則涉及資金計(jì)劃與實(shí)際成本核算等，因此，合同管理是成本管理的基礎(chǔ)與核心，換句話說，以往的加強(qiáng)合同管理就是實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理。

動(dòng)態(tài)成本管理也分為重點(diǎn)環(huán)節(jié)和一般環(huán)節(jié)，重點(diǎn)環(huán)節(jié)為目標(biāo)成本或主要成本成型的節(jié)點(diǎn)，如設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)等，有效規(guī)避重大成本風(fēng)險(xiǎn)；一般環(huán)節(jié)為項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及合同變更的環(huán)節(jié)，既要引導(dǎo)成本優(yōu)化，又要控制成本變更，實(shí)時(shí)監(jiān)控成本變化，有效控制合同變更成本。加強(qiáng)開發(fā)過程成本動(dòng)態(tài)控制要綜合把握即時(shí)性與整體性原則，真正為領(lǐng)導(dǎo)決策提供科學(xué)的參考。

我公司在動(dòng)態(tài)成本管理過程中，利用成本管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行科學(xué)分析，重點(diǎn)環(huán)節(jié)實(shí)行成本管理中心主任負(fù)責(zé)制，目標(biāo)成本分方案對(duì)比分析，主要成本按招投標(biāo)綜合對(duì)比分析，以科學(xué)數(shù)據(jù)為總裁決策提供依據(jù)；一般環(huán)節(jié)實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制，成本調(diào)整須進(jìn)行綜合分析，根據(jù)實(shí)際調(diào)整金額和比例分級(jí)審批，如合同變更調(diào)整金額在20萬元以內(nèi)的，且累計(jì)總調(diào)整金額在合同總造價(jià)3%以內(nèi)的，由成本管理中心副主任審批，并抄報(bào)主任及總裁；超出的需經(jīng)主任審批或總裁審定，開發(fā)過程中要工作效率與效益兼顧。

（四）加強(qiáng)資金管理，提高資金計(jì)劃水平與運(yùn)營(yíng)效益。資金問題往往是中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理軟肋，因而，加強(qiáng)資金管理也是成本控制的重要管理目的之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本體系、成本目標(biāo)管理和動(dòng)態(tài)成本控制為建立項(xiàng)目開發(fā)全程資金管理提供了科學(xué)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；合同的付款節(jié)點(diǎn)與工程進(jìn)度計(jì)劃結(jié)合，形成了項(xiàng)目現(xiàn)金流量表；項(xiàng)目建設(shè)資金的支出與資金籌措、銷售資金回籠的有機(jī)結(jié)合，形成了項(xiàng)目資金營(yíng)運(yùn)表，科學(xué)的數(shù)據(jù)為公司領(lǐng)導(dǎo)提供資金平衡及綜合運(yùn)營(yíng)的決策依據(jù)，可以有效地提高資金計(jì)劃水平和資本效益。

我公司在資金使用方面實(shí)施嚴(yán)格的計(jì)劃審批，根據(jù)成本管理系統(tǒng)制定合理的年度、季度和月度資金支出預(yù)算計(jì)劃，實(shí)施預(yù)算資金審批制度，預(yù)算內(nèi)資金實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制下的正常審批，預(yù)算外資金實(shí)行總裁負(fù)責(zé)制下的先計(jì)劃后支出的嚴(yán)格審批制度。資金融通及銷售資金回籠根據(jù)資金營(yíng)運(yùn)表編制資金收入計(jì)劃，實(shí)施目標(biāo)逐級(jí)考核制，有效地提高資本運(yùn)營(yíng)效益。

三、結(jié)束語

總之，通過基于信息平臺(tái)的成本管理系統(tǒng)的構(gòu)建，形成了系統(tǒng)的、合理的、科學(xué)的項(xiàng)目全成本數(shù)據(jù)庫，基于數(shù)據(jù)庫的各項(xiàng)成本指標(biāo)分析，如以目標(biāo)成本為成本控制上限，以動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本對(duì)比分析實(shí)時(shí)反映成本狀況，為開發(fā)決策提供科學(xué)依據(jù)；通過信息化平臺(tái)將成本管理體系中的行政工作流程審批與成本數(shù)據(jù)庫進(jìn)行有機(jī)銜接，以及成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)作為考核指標(biāo)依據(jù)，從監(jiān)督與激勵(lì)兩個(gè)方面促使員工主動(dòng)將成本控制與自己每天的工作思維和工作行為緊密結(jié)合。中小房地產(chǎn)企業(yè)從提高自身成本管理水平做起，由粗放式盈利模式向精細(xì)化盈利模式轉(zhuǎn)變，逐步提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以適應(yīng)日益變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]溫艷芳.淺談中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理.科學(xué)之友，2008.2.

[2]馮建德.論新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理新理念.浙江房地產(chǎn)，2009.8.

[3]宋凱蘭，曲曉虹.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題分析.財(cái)經(jīng)界，2009.10.

篇7

據(jù)國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)公司2011年三季報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：截至2011年9月30日，有8家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過85%，16家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。

覆巢之下，焉有完卵？身披“保障房第一股”的中天城投集團(tuán)股份有限公司（000540.SZ，以下簡(jiǎn)稱“中天城投”）以86%的資產(chǎn)負(fù)債率位列前十之內(nèi)，已然問題頻出。

在今年上半年尚處于平穩(wěn)狀態(tài)的中天城投卻從7月底以開盤價(jià)16.70元開始一路狂跌，截至12月5日，中天城投以7.09元收盤，其下跌幅度約為57.54%，令人驚愕。

“中天，現(xiàn)在即未來”，這家位屬貴州省貴陽市的地方龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，作為當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患疑鲜械姆康禺a(chǎn)企業(yè)，與地方政府合作頗多，在眾多房企都渴望分一杯“保障房”羹的情況下，中天城投拿下貴陽市大面積的保障房建設(shè)項(xiàng)目。

拿下如此“香饃饃”，為何股價(jià)下跌卻如此迅猛？綜看中天城投財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，拿下如此多項(xiàng)目的中天城投，卻面臨“巧婦難為無米之炊”的尷尬境地―過高負(fù)債率。

保障房第一股大跌

與今天的大幅下跌形成鮮明對(duì)比的是，在今年3月份，中天城投得助于保障房概念曾受到市場(chǎng)狂熱追捧，一度上漲至18.99元/股。暴跌始于7月11日遭遇空頭突襲，股價(jià)大跌。 走勢(shì)極其平穩(wěn)的中天城投跌3.47%，盤中瞬時(shí)最大跌幅達(dá)到8%。

“保障房建設(shè)周期短，工程回款快，能夠獲得信貸支持，將有利保障中小企業(yè)的生存空間。另外，從保障房建設(shè)的國(guó)家支持力度來看，短期內(nèi)不會(huì)減少保障房投資量，因此中小企業(yè)都愿意參與保障房建設(shè)?！敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

中天城投“保障房第一股”，源于今年3月與貴州省政府簽訂的《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》。計(jì)劃顯示中天城投將計(jì)劃5年內(nèi)完成1000萬平方米，年均200萬平方米保障房任務(wù)，如此大面積在當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)中位列第一。

據(jù)公開資料顯示：截至6月底，中天城投已在貴陽市著手開展約130萬平方米的保障房建設(shè)。

其中，漁安安井回遷安置區(qū)項(xiàng)目為最大一筆保障房投資協(xié)議的第一個(gè)大型項(xiàng)目，但在今年7月被媒體爆出：工程在今年春節(jié)后幾乎處于停工狀態(tài)。對(duì)此，中天城投董秘李俊曾對(duì)媒體表示：“停工是被迫的，有些事情我們不好說，但公司保障房項(xiàng)目資金需求缺口比較大?！?/p>

除此而外，中天城投旗下另一重點(diǎn)項(xiàng)目未來方舟也被爆出未能如期開工。據(jù)中天城投相關(guān)信息顯示：“未來方舟”將在國(guó)慶前后推向市場(chǎng)，該項(xiàng)目今年的計(jì)劃銷售額為50億元，占全年銷售額的62%。

然而，貴陽一地產(chǎn)記者對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“‘未來方舟’一期預(yù)計(jì)是2013年交房，但今年肯定完成不了任務(wù)，這個(gè)盤太大了?！倍诖饲懊襟w的報(bào)道中，中天城投旗下除上述漁安安井回遷安置區(qū)項(xiàng)目外，中天會(huì)展城、中天花園三期及中天世紀(jì)新城等項(xiàng)目也均處于停工和半停工的狀態(tài)。

媒體報(bào)道后，中天城投方面及時(shí)作出了回饋，表明在建項(xiàng)目開工一切正常，而在10月，記者也曾來到中天城投未來方舟項(xiàng)目建設(shè)基地，的確看到塵土飛揚(yáng)的開工場(chǎng)地。

中天城投三季度報(bào)表中提及：“預(yù)計(jì)可售房源在今年國(guó)慶前后陸續(xù)推向市場(chǎng)。”然而已近年關(guān)，據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裢嘎?，中天城投未來方舟?xiàng)目可售房依然沒有在市面上有所宣傳。

拿下如此多的地方優(yōu)良項(xiàng)目，卻有多個(gè)項(xiàng)目停工或半停工，中天城投的問題何在？

對(duì)此，韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“保障房建設(shè)將有利保障中小企業(yè)的生存空間，然而，由于保障房建設(shè)的盈利模式不明確，中小企業(yè)有可能遭遇盈利風(fēng)險(xiǎn)。”

負(fù)債率一路飆高

時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)上述項(xiàng)目為中天城投算了一筆賬。以漁安安井為例，這一項(xiàng)目將耗資達(dá)600億元。9月拿下的包括筑城廣場(chǎng)在內(nèi)的三大項(xiàng)目預(yù)期總投資額為6.47億元。但據(jù)中天城投2011年三季報(bào)顯示，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.04億元，同比增長(zhǎng)42.75%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.25億元。

那么，一家營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3.25億元的公司，如何投資建設(shè)投資規(guī)模600億元的保障房建設(shè)？此外中天城投表示： 600億元的保障房建設(shè)將在未來3-5年全面完工，然而，中天城司去年總資產(chǎn)額，僅為124億元。

面對(duì)上述情況，中天城投表示：隨著重點(diǎn)銷售項(xiàng)目“未來方舟”下半年進(jìn)入銷售后，公司的資金狀況有望得到緩解。然而據(jù)貴陽地產(chǎn)記者對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的描述，“未來方舟”盤過大，今年如期銷售的可能性并不大。

自2009年起，中天城投負(fù)債率過高的問題一直存在。2009年全年公司凈負(fù)債率均超過100%，2010年公司凈負(fù)債率最高點(diǎn)接近200%，2011年凈負(fù)債率更是一路飄高，截至今年竟高達(dá)214%。

申銀萬國(guó)分析指出：中天城投負(fù)債率偏高，源于公司的快速擴(kuò)張。今年上半年公司已開發(fā)138萬平方米（不含保障房），但同期公司銷售近18億元，較去年下降33%，主要仍系可售量較少所致。

今年5月，在深交所上市公司投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)上，便有投資者就中天城投的資金情況提出過質(zhì)疑。

此時(shí)公司表示公司正積極與有關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)接融資事宜，但至今并未對(duì)運(yùn)營(yíng)資金是否充足給出明確的說法。

爆發(fā)式擴(kuò)張入不敷出

9月8日，對(duì)于中天城投而言是一個(gè)忙碌的日子。在這一天，公司連續(xù)了三條公告；公司總裁周力因身體健康原因辭職。

此外董事會(huì)通過了組建貴州文化產(chǎn)業(yè)股份有限公司、BT模式建設(shè)貴陽市規(guī)劃展覽館及參與筑城廣場(chǎng)BOT項(xiàng)目三個(gè)議案。

“筑城廣場(chǎng)這塊地屬于貴陽市黃金地段，中天拿下這塊地，背景不淺?！辟F陽市一業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

這塊地位于貴陽老城區(qū)中心，毗鄰貴陽市人民廣場(chǎng)附近，此前為當(dāng)?shù)刈詈玫某醺咧匈F陽一中，被譽(yù)為貴陽“城市名片”，因其位處穿城而過的南明河一拐角處，因此曾被當(dāng)?shù)厝俗u(yù)為“龍的明珠”。

“貴陽一中同意搬遷時(shí)，官方說法是原址要用作綠地建設(shè)，完全沒想到最后是地產(chǎn)公司接手?！辟F陽當(dāng)?shù)鼐用駟涡蹖?duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。

9月6日，這顆“明珠”的主人不再是學(xué)校，雖此前一度傳聞保利國(guó)際接手。但隨著中天城投簽訂《貴陽市筑城廣場(chǎng)項(xiàng)目投資協(xié)議》，中天城投正式入主這塊寶地。

據(jù)悉，這塊規(guī)劃總用地面積87433平方米，廣場(chǎng)以下建筑面積64321平方米的地塊，中天城投預(yù)期總投資額達(dá)6.47億元。

另一邊，房地產(chǎn)企業(yè)可謂“涉礦成風(fēng)”。目前約有1/6的房地產(chǎn)企業(yè)在上半年涉及了礦產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及資金超過了200億元。據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查顯示：70%的網(wǎng)友認(rèn)為房企涉礦主要原因是為了套現(xiàn)，以緩解緊張的資金流問題。

而“拉開了中小上市房企涉礦大幕”的，即為中天城司。

今年4月份，中天城告稱將于貴州聯(lián)合能源清潔燃料有限公司設(shè)立控股子公司發(fā)展礦業(yè)。但至今仍未有過多實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

顯然，組建文化公司以及進(jìn)軍礦業(yè)等多元化舉動(dòng)，將是中天城投在大背景下欲擴(kuò)張資金來源的“賺錢”方式之一，而入主筑城廣場(chǎng)BOT項(xiàng)目，則是繼保障房項(xiàng)目后又一“花錢”的投資項(xiàng)目。

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[關(guān)鍵詞] 傳統(tǒng)媒體 盈利模式 創(chuàng)新

傳統(tǒng)媒體主要是指電視、廣播和報(bào)紙，是相對(duì)于以網(wǎng)絡(luò)為代表的新媒體而言的。在當(dāng)前媒體的大競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，傳統(tǒng)媒體單一依靠廣告收入的盈利模式已經(jīng)不能很好的應(yīng)對(duì)新形勢(shì)的挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)媒體要獲得進(jìn)一步發(fā)展，就必須在盈利模式的理念和措施上有所創(chuàng)新。

一、我國(guó)傳統(tǒng)媒體的盈利模式正面臨“拐點(diǎn)”

長(zhǎng)期以來，我國(guó)傳統(tǒng)媒體的盈利模式一般都遵循著“二次售賣”模式，即媒體將媒介產(chǎn)品以低于成本的價(jià)格賣給媒體受眾，再將受眾賣給廣告商，通過收取廣告費(fèi)來獲得利潤(rùn)。在這一模式下，媒體靠“買內(nèi)容”盈利，利潤(rùn)往往很小或不盈利甚至虧損。但從利潤(rùn)總額看，由于廣告收入的增加，就可以彌補(bǔ)相應(yīng)的損失，甚至能夠增加利潤(rùn)總量。這種盈利模式的關(guān)鍵因素是媒體要占有較大的媒體傳播市場(chǎng)份額，才能依此獲得較多的廣告收益。目前，廣告收入在傳統(tǒng)媒體的盈利中所占的比例是非常的大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，將近有一半的傳統(tǒng)媒介，其廣告收人占經(jīng)營(yíng)收人的90%以上。而美國(guó)的許多媒介集團(tuán)的廣告、發(fā)行或節(jié)目收人往往只占其全部經(jīng)營(yíng)收人的三分之一左右。

單一廣告盈利模式必然會(huì)對(duì)傳媒產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展帶來限制和威脅。由于廣告投放深受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，因此對(duì)“廣告收入”的高度依賴，勢(shì)必使傳媒經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)增高。從目前的情況看，這種風(fēng)險(xiǎn)正在成為傳統(tǒng)媒體需要認(rèn)真面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

1.傳統(tǒng)媒體間的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致媒體間廣告收入差距拉大

過去，由于我國(guó)廣告業(yè)發(fā)展還不成熟，加之媒體之間競(jìng)爭(zhēng)并不劇烈，使得我國(guó)傳統(tǒng)媒體利用單一的廣告盈利模式就能獲得較大的收益，媒體也借此獲得了較快的發(fā)展。但在當(dāng)前我國(guó)總體的廣告市場(chǎng)投入沒有太大變化的情況下，媒體數(shù)量的擴(kuò)充，必然會(huì)導(dǎo)致傳統(tǒng)媒體廣告收入減少。

另外，由于創(chuàng)新不足，媒體數(shù)量的發(fā)展直接導(dǎo)致了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇。一些強(qiáng)勢(shì)媒體，依靠其強(qiáng)大的影響力，在廣告市場(chǎng)上占有著比較多的份額。據(jù)尼爾森媒介研究的最新報(bào)告顯示，2007年三大主流媒體――電視、報(bào)紙、雜志的廣告投放總額達(dá)4415億元。而電視媒體仍位居中國(guó)媒介行業(yè)的龍頭地位，是各廣告主投放的首選，占各媒體類型總額的82%。而報(bào)紙和雜志分別占據(jù)總額的16%和2%。廣告收入的差距還體現(xiàn)在地區(qū)之間。一些來自省級(jí)以上強(qiáng)勢(shì)媒體“居高臨下、搶分蛋糕”，嚴(yán)重蠶食了一些地方媒體的廣告市場(chǎng)空間。不僅如此，一些同城媒體也存在相互“分餐爭(zhēng)食”的現(xiàn)象。

2.新媒體的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步壓縮傳統(tǒng)媒體占有的廣告市場(chǎng)空間

由于數(shù)字化媒介的崛起，人們消費(fèi)和使用媒介的方式正面臨著深刻變革。數(shù)字化新媒介的發(fā)展，使我們進(jìn)入了大媒體競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。廣告主選擇對(duì)象極其豐富，把媒介的使用變得“碎片化”和“分工化”。據(jù)《Netguide2008中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)用戶媒介與廣告接觸測(cè)量報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：在調(diào)查互聯(lián)網(wǎng)用戶最能影響其購(gòu)買行為的媒介時(shí)，53.9%用戶選擇互聯(lián)網(wǎng)，而居第二的中央電視臺(tái)只有19.4%?；ヂ?lián)網(wǎng)“購(gòu)買影響力”已經(jīng)高于中央電視臺(tái)。2007年11月公布的國(guó)內(nèi)四大網(wǎng)站新浪、網(wǎng)易、騰訊和搜狐2007年第三季度財(cái)報(bào)顯示，四大網(wǎng)站在第三季度網(wǎng)絡(luò)廣告總收入達(dá)到1.08億美元。這表明網(wǎng)絡(luò)媒體在廣告市場(chǎng)上已經(jīng)獲得大眾的認(rèn)可，形成了對(duì)CCTV等傳統(tǒng)媒體的挑戰(zhàn)。

從以上兩方面分析看，我國(guó)傳統(tǒng)媒體原有的廣告贏利模式正面臨“拐點(diǎn)。如果不能及時(shí)加以創(chuàng)新，傳統(tǒng)媒體就很難實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、傳統(tǒng)媒體盈利模式應(yīng)創(chuàng)新理念

隨著報(bào)業(yè)集團(tuán)、廣電集團(tuán)的組建，傳統(tǒng)媒體的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，而媒體的盈利模式單一弊端越來越明顯。正如接受挑戰(zhàn)意味著創(chuàng)造機(jī)遇一樣，整個(gè)傳媒業(yè)盈利模式的困局也恰恰是傳媒業(yè)發(fā)生新突破的機(jī)遇。只要不斷追求創(chuàng)新，努力探尋新的盈利模式，就會(huì)使傳媒業(yè)獲得突破性的發(fā)展。

1.堅(jiān)持“內(nèi)容為王”理念，提升傳統(tǒng)媒體的主業(yè)盈利能力

媒介產(chǎn)業(yè)是內(nèi)容產(chǎn)業(yè)，“內(nèi)容為王”是傳媒發(fā)展的一條鐵律。無論是傳統(tǒng)媒體，還是新媒體，都要遵從“內(nèi)容為王”的理念，這是傳媒獲得發(fā)展的思想基礎(chǔ)。因此，傳媒提高盈利能力首先就要在提高內(nèi)容的質(zhì)量上下功夫，通過走“精品化”的道路，提高媒體的主業(yè)盈利能力。

2.樹立整體經(jīng)營(yíng)的理念，走多元化經(jīng)營(yíng)道路

長(zhǎng)期以來，廣告是媒體經(jīng)營(yíng)的核心，但同時(shí)又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，因此，當(dāng)整體或區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入低谷區(qū)時(shí)，首先受到?jīng)_擊的是廣告市場(chǎng)。隨著廣告投放的減少，媒體的盈利狀況將惡化。不僅如此，隨著物價(jià)的上漲和工資水平的提高，媒體成本支出也呈現(xiàn)剛性增長(zhǎng)。因此，調(diào)整媒體的盈利結(jié)構(gòu)，首先就要從改變單一依托廣告盈利入手。在壯大主業(yè)的同時(shí)，有選擇地多元化經(jīng)營(yíng)，重視形式產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品開發(fā)，通過價(jià)值鏈接使媒體增值，降低廣告收入在全部收入中的比例。

3.樹立跨媒體經(jīng)營(yíng)理念，由依靠單一媒體盈利模式轉(zhuǎn)變到跨媒體盈利模式

所謂跨媒體就是指一個(gè)媒體集團(tuán)擁有不同類型的多家媒體，而跨媒體經(jīng)營(yíng)則是媒體集團(tuán)通過利用擁有的多家媒體這一平臺(tái)來進(jìn)行各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。當(dāng)前，我國(guó)的媒體集團(tuán)發(fā)展很快，實(shí)行跨媒體經(jīng)營(yíng)可以進(jìn)一步擴(kuò)大盈利的來源范圍，并能減低成本，使媒體獲得最大化的利益。

傳統(tǒng)媒體的跨媒體經(jīng)營(yíng)主要包括兩個(gè)層次：一是傳統(tǒng)媒體內(nèi)部的報(bào)紙、雜志和電視幾種不同介質(zhì)媒體之間的跨越和融合，形成一個(gè)全新的綜合媒體平臺(tái)。二是傳統(tǒng)媒體和新媒體之間的跨越和融合，利用自身的內(nèi)容優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)在新媒體領(lǐng)域也要分一杯羹。

三、傳統(tǒng)媒體盈利模式的創(chuàng)新方向

目前，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一些媒體已經(jīng)逐步意識(shí)到廣告、發(fā)行等傳統(tǒng)盈利模式已很難滿足利潤(rùn)的高速增長(zhǎng)和跨越式發(fā)展的需要。因此，創(chuàng)新媒體的盈利模式，運(yùn)用市場(chǎng)化的運(yùn)作理念和多元化的產(chǎn)出模式，已成為傳統(tǒng)媒體實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

1.適當(dāng)提高“一次售賣”的獲利比重，緩解媒體經(jīng)營(yíng)的成本壓力

從產(chǎn)業(yè)的角度看，傳媒產(chǎn)業(yè)要想盈利，首先就要能夠制做出有價(jià)值的、能夠?qū)κ鼙姰a(chǎn)生較大影響力的“內(nèi)容”。媒體內(nèi)容建設(shè)與媒體盈利模式之間良性的互動(dòng)的關(guān)系，將促進(jìn)媒體的可持續(xù)發(fā)展。因此，傳統(tǒng)媒體一方面要繼續(xù)依靠“二次售賣”來獲利，另一方面要在擁有高質(zhì)量的“內(nèi)容”的基礎(chǔ)上，根據(jù)受眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，適當(dāng)提高“一次售賣”在收入中的比例。例如，上海的《新聞晨報(bào)》歷年來發(fā)行量和廣告額不斷攀升，但每天的發(fā)行虧損卻在80萬元左右。在對(duì)市場(chǎng)仔細(xì)分析后決定從2005年7月1日起，把報(bào)紙的零售價(jià)提到7角。如今該報(bào)日均發(fā)行量達(dá)50萬以上，僅此一項(xiàng)就增收2400萬元。報(bào)價(jià)的適當(dāng)提高，將使這些媒體主業(yè)的盈利能力得到提高，從而為進(jìn)一步辦好報(bào)紙?zhí)峁┓浅：玫奈镔|(zhì)基礎(chǔ)。

2.注重活動(dòng)營(yíng)銷策略，提高媒體品牌的增值盈利能力。

活動(dòng)營(yíng)銷，也叫事件營(yíng)銷，是指新聞媒體在把握市場(chǎng)需求的前提下，通過整合自身的資源，借用社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，策劃各種富有創(chuàng)意的活動(dòng)或事件進(jìn)行創(chuàng)收的一種市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)和過程。從美國(guó)《財(cái)富》雜志舉辦的“財(cái)富全球論壇”到中央電視臺(tái)的“春節(jié)晚會(huì)”、“年度經(jīng)濟(jì)人物”，從《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》的系列峰會(huì)，“活動(dòng)營(yíng)銷”在媒體營(yíng)銷和增加創(chuàng)收方面開始扮演重要角色，逐漸成為媒體發(fā)展的一種新盈利模式。

3.實(shí)行多元經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)展傳統(tǒng)媒體的盈利空間

多元經(jīng)營(yíng)是指在傳媒行業(yè)之外的更大范圍內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)張?zhí)剿?。早在上個(gè)世紀(jì)90年代初，許多傳統(tǒng)媒體就已經(jīng)開始涉足其它行業(yè)，多元化發(fā)展已觸及房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、物流、IT、辦學(xué)等高端行業(yè)。南方日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)就在系列化和一體化的基礎(chǔ)上，不斷開拓多元化發(fā)展。它旗下不僅有南方廣告有限公司、南方報(bào)刊發(fā)行總公司還有南方房地產(chǎn)公司和南方新發(fā)展顧問公司等多家企業(yè)。這些企業(yè)利用南方報(bào)業(yè)的影響力在各自的領(lǐng)域內(nèi)謀求更大的發(fā)展。多元化發(fā)展實(shí)現(xiàn)了報(bào)業(yè)集團(tuán)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，并大大增強(qiáng)了媒體的實(shí)力。

4.進(jìn)軍新媒體領(lǐng)域，開拓傳統(tǒng)傳媒盈利新天地

數(shù)字新媒體不僅給傳統(tǒng)媒體帶來了競(jìng)爭(zhēng)，也是傳統(tǒng)媒體未來的發(fā)展新方向。面對(duì)數(shù)字媒體迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)，許多傳統(tǒng)媒體采取跨媒體的方式，通過與新媒體的嫁接，使自身發(fā)展成一種數(shù)字化多媒體傳播平臺(tái)。而這種數(shù)字化的傳統(tǒng)媒體也就多提供了一種收入來源。上海文廣新聞傳媒集團(tuán)就大力進(jìn)軍新媒體，從經(jīng)營(yíng)網(wǎng)上視聽業(yè)務(wù)的東方寬頻到經(jīng)營(yíng)數(shù)字電視與高清電視的文廣互動(dòng)，從經(jīng)營(yíng)IPTV的百視通到經(jīng)營(yíng)手機(jī)電視的東方龍，文廣的觸角延伸到電視、電腦、手機(jī)三大終端。

總之，由于形勢(shì)的變化，傳統(tǒng)媒體正面臨空前的挑戰(zhàn)。要獲得生存與發(fā)展，必須在創(chuàng)新盈利模式上做更多的探索。

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這次“券商大會(huì)”以規(guī)模大、覆蓋面廣、針對(duì)性強(qiáng)為特征，囊括了26家重點(diǎn)代銷券商260余家營(yíng)業(yè)部的負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷總監(jiān)、投資顧問等基金代銷業(yè)務(wù)直接相關(guān)人員。易方達(dá)上海分公司副總經(jīng)理劉非介紹：券商這次之所以大規(guī)模重點(diǎn)出席來聽H股ETF路演，首先是因?yàn)樗麄兛春肏股長(zhǎng)期投資價(jià)值，此外跨境ETF便捷投資香港、易方達(dá)指數(shù)品牌權(quán)威等因素也構(gòu)成一定吸引力。

易方達(dá)指數(shù)投資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人林飛出席并主講，就H指數(shù)的超額收益高、整體盈利能力強(qiáng)、成長(zhǎng)性優(yōu)異、估值低，股息率高等特征作了深入分析。易方達(dá)首席基金投資分析師劉超安還重點(diǎn)介紹了大類資產(chǎn)配置策略以及香港市場(chǎng)盈利模式。來參加路演的基本都是一線銷售代表，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，也非常了解投資者需求。交流階段提問踴躍，券商代表們就重點(diǎn)關(guān)心H股指數(shù)投資價(jià)值、H股投資前景、交易細(xì)節(jié)、應(yīng)用模式等問題與易方達(dá)基金投研人員進(jìn)行了深入交流。

光大證券淮海中路營(yíng)業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)表示，H股ETF為內(nèi)地投資者提供了跨境、指數(shù)化配置香港市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，而且ETF本身也是一種低成本、高效率的工具，因此營(yíng)業(yè)部很重視這款創(chuàng)新產(chǎn)品。江海證券上海某營(yíng)業(yè)部一位銷售負(fù)責(zé)人也反映，目前H股ETF正在各大營(yíng)業(yè)部熱銷，甚至有客戶看到媒體報(bào)道后主動(dòng)來向券商營(yíng)業(yè)部詢問產(chǎn)品情況。之前一些機(jī)構(gòu)客戶也表示：他們對(duì)于H股指數(shù)的差異化配置比較感興趣。

一些券商銷售代表指出，H股過往的突出表現(xiàn)是他們最為重視的數(shù)據(jù)之一：據(jù)彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年6月30日，H股指數(shù)2002年以來人民幣計(jì)價(jià)累計(jì)漲幅高達(dá)307%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于同期恒生指數(shù)(28%)和滬深300指數(shù)(87%)，相對(duì)于A股和港股都顯示出具備超額收益的配置價(jià)值。

易方達(dá)指數(shù)投資研發(fā)中心研究顯示，經(jīng)過18年發(fā)展，H股指數(shù)已成為代表中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的權(quán)威指數(shù)，與全球主要股指相比遙遙領(lǐng)先，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于標(biāo)普500(-11%)、納斯達(dá)克綜合(9%)、倫敦富時(shí)100(-13)、上證綜指(38%)、MSCI新興市場(chǎng)(116%)、MSCI全球市場(chǎng)(-7%)等主要股指的同期表現(xiàn)。同時(shí)，由于成份股具備突出的代表性，H股指數(shù)在香港市場(chǎng)也是佼佼者，2002年至于2012年6月30日的十年間，H股指數(shù)307%的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過恒生指數(shù)(28%)、恒生綜合指數(shù)(47%)、恒生香港中資企業(yè)指數(shù)(114%)等其他三只主要股指。

H股指數(shù)為何擁有“睥睨群雄”的超額收益？究其原因首先是H股背靠中國(guó)、吸收精華，盡享過去十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)。易方達(dá)指數(shù)投資研發(fā)中心研究顯示，H股指數(shù)的40只成份股精選國(guó)內(nèi)大型優(yōu)秀企業(yè)，行業(yè)涵蓋銀行、保險(xiǎn)、能源、電信等經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，再兼H股公司營(yíng)業(yè)收入源自中國(guó)內(nèi)地，人民幣升值可直接帶動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，正好對(duì)沖股價(jià)的匯率風(fēng)險(xiǎn)。因此在自由開放、無匯率管制的香港，H股已成為全球資金追逐“中國(guó)成長(zhǎng)”的重要窗口。

再者，從指數(shù)的行業(yè)分布來看，H股指數(shù)與恒生指數(shù)、上證50基本一致，不過H股指數(shù)的行業(yè)集中度更高。能源、原材料、保險(xiǎn)等高成長(zhǎng)行業(yè)的比重均高于恒指，房地產(chǎn)、綜合金融（券商、信托等）、電信、公用事業(yè)等行業(yè)的比重低于恒指，H股指數(shù)成份股里無房地產(chǎn)公司，單個(gè)股票集中度也小于恒指，反映了內(nèi)地與香港不一樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

篇10

歲末年初，國(guó)家一系列金融政策的出臺(tái)讓人目不暇接?！罢f實(shí)話，連我們都感到招架不住。一個(gè)政策還沒搞清楚，就又出來一個(gè)?！币晃徊①?gòu)專家笑著對(duì)記者表示。而其中最引人矚目，也是記者在采訪中聽到最多的，還是并購(gòu)貸款的開閘。這不禁讓人對(duì)2009 年的并購(gòu)市場(chǎng)引發(fā)無限的遐想。

樂觀預(yù)期

在普華永道2008 年年底的《2008 企業(yè)并購(gòu)歲末回顧與前瞻》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“普華永道并購(gòu)報(bào)告”）中，預(yù)測(cè)“中國(guó)相對(duì)世界其他地區(qū)復(fù)蘇較快，并購(gòu)活動(dòng)會(huì)在2009 年下半年達(dá)到頂峰?！边@個(gè)判斷是根據(jù)什么得出呢？趙亮解釋道：“如果大家認(rèn)同這個(gè)判斷，一定是基于認(rèn)同中國(guó)經(jīng)濟(jì)見底的時(shí)間要比歐美早。現(xiàn)在主流的說法是最快在今年上半年。但并購(gòu)是一件耗時(shí)比較長(zhǎng)的大事，大家籌劃這個(gè)事情，不可能等到經(jīng)濟(jì)恢復(fù)才開始做。二季度可能大家就會(huì)看得比較清楚，將來不會(huì)更差了，那個(gè)時(shí)候就會(huì)落實(shí)很多事情。從覺得最差開始著手做到最后完成，可能就到三、四季度了。”

無獨(dú)有偶。1 月下旬，著名跨國(guó)律師事務(wù)所諾頓羅氏集團(tuán)的一份報(bào)告也表示了對(duì)亞洲，特別是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和并購(gòu)市場(chǎng)的樂觀預(yù)期。報(bào)告通過對(duì)200 多家企業(yè)CEO 的訪問得出結(jié)論：亞洲新興市場(chǎng)將繼續(xù)成為2009 年全球增長(zhǎng)最快的地區(qū)；亞洲區(qū)的表現(xiàn)則視區(qū)內(nèi)最重要的經(jīng)濟(jì)大國(guó)――中國(guó)而定。受訪的CEO 普遍預(yù)期2009 年將有更多的并購(gòu)活動(dòng)出現(xiàn)，亞太區(qū)有望成為全球并購(gòu)活動(dòng)最活躍的地區(qū)。

近期一系列利好并購(gòu)的金融政策似乎也在為樂觀預(yù)期做著注解。其中最實(shí)質(zhì)性的利好還是銀監(jiān)會(huì)的《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》。業(yè)界對(duì)此給予了高度的評(píng)價(jià)，有專家認(rèn)為這將引發(fā)一場(chǎng)金融革命?！安①?gòu)貸款對(duì)于并購(gòu)市場(chǎng)的影響，怎么夸大都不為過。這是個(gè)很突然的轉(zhuǎn)變，不管怎么說，都是個(gè)好事?！倍嗄陱氖虏①?gòu)的東方高圣投資顧問有限公司董事總經(jīng)理張紅雨的觀點(diǎn)很具有代表性。

國(guó)務(wù)院近期通過的鋼鐵、汽車、紡織、裝備制造業(yè)等行業(yè)振興規(guī)劃中，幾乎都提到了要支持行業(yè)兼并重組。而相關(guān)行業(yè)個(gè)股的隨之上漲，表明行業(yè)振興規(guī)劃至少是對(duì)市場(chǎng)信心的一種提振和修復(fù)，而由此形成的“并購(gòu)重組”概念板塊不排除有炒作的成分在內(nèi)，但仍讓人對(duì)于2009 年的并購(gòu)，特別是二級(jí)市場(chǎng)的并購(gòu)產(chǎn)生了一定的正面預(yù)期。

行業(yè)特征

通過調(diào)查和分析，我們認(rèn)為，2009 的并購(gòu)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)以下的主要特征。

一、制造業(yè)的并購(gòu)活動(dòng)仍然最為活躍，而房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)也會(huì)進(jìn)入高峰期。

普華永道并購(gòu)報(bào)告中提到，2008 年1 ～ 11 月，“從交易數(shù)量來看，制造業(yè)的并購(gòu)活動(dòng)最為活躍”。那么，制造業(yè)是否仍然是2009 年并購(gòu)活動(dòng)的主角呢？趙亮認(rèn)為很有可能，原因之一就是，“從股權(quán)性質(zhì)上看，制造業(yè)的股權(quán)比較多元化，既有國(guó)有的，也有私營(yíng)的，還有股份制的?！倍嘣墓蓹?quán)結(jié)構(gòu)更有利于企業(yè)的兼并整合。而我國(guó)的制造業(yè)具有產(chǎn)業(yè)度不夠集中、低附加值、外向型等特點(diǎn)，這使得制造業(yè)成為我國(guó)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響最大的行業(yè)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)雖然一方面造成了大量制造業(yè)企業(yè)的破產(chǎn)倒閉，但另一方面，也必將加快制造業(yè)產(chǎn)業(yè)整合的步伐。國(guó)家最先通過的正是鋼鐵、汽車、紡織、裝備制造業(yè)等四個(gè)制造業(yè)子行業(yè)的振興計(jì)劃，這也從一定程度上預(yù)示了2009 年制造業(yè)的并購(gòu)前景。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，結(jié)束“黃金十年”，進(jìn)入了深度調(diào)整區(qū)間已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。而國(guó)內(nèi)外行業(yè)整合的經(jīng)驗(yàn)表明，大規(guī)模的并購(gòu)重組多發(fā)生在行業(yè)調(diào)整時(shí)期。西南證券研究員崔秀紅通過分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組的高峰期可能會(huì)發(fā)生在2009 年，實(shí)力雄厚的央企背景的上市房地產(chǎn)公司和先行一步的行業(yè)龍頭會(huì)成為房地產(chǎn)并購(gòu)浪潮中的并購(gòu)方，而那些市值較小、股權(quán)比較分散，或者遇到資金困難的中小房地產(chǎn)公司則可能成為被并購(gòu)方。

普華永道并購(gòu)報(bào)告顯示，2008 年1 ～11 月，“從交易金額看，房地產(chǎn)業(yè)是并購(gòu)交易金額最高的行業(yè)?！?009 年，如果真的如業(yè)內(nèi)人士所企盼，REITs 在年內(nèi)能夠推出，將可能緩解房地產(chǎn)企業(yè)，主要是以經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張局面。這對(duì)于陷入調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)，無疑將是一針強(qiáng)心劑，對(duì)于推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)將起到重大作用。

二、中國(guó)企業(yè)收購(gòu)海外的資源類企業(yè)或者資產(chǎn)，會(huì)面臨很好的機(jī)會(huì)，但對(duì)金融類企業(yè)的并購(gòu)則仍要謹(jǐn)慎。

2008 年中國(guó)企業(yè)的海外并購(gòu)主要發(fā)生在金融和資源領(lǐng)域。其中比較有代表性的，前者有招行收購(gòu)永隆銀行，后者有中國(guó)鋁業(yè)聯(lián)手美國(guó)鋁業(yè)“舉牌”力拓。對(duì)于資源類的并購(gòu)，接受《新理財(cái)》采訪的專家和業(yè)內(nèi)人士有一定的共識(shí)，大多認(rèn)為2009 年在海外收購(gòu)資源類企業(yè)，對(duì)中國(guó)企業(yè)來說，將會(huì)有一些比較好的機(jī)會(huì)。

“像澳洲、南美、俄羅斯、西亞等資源比較豐富的國(guó)家和地區(qū)，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊比較大。一方面資源的價(jià)格下降了很多，另一方面，貨幣貶值非常厲害，這就讓他們的公司價(jià)格變得比較有吸引力。”有多年海外并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)企業(yè)國(guó)際化中心執(zhí)行董事張永如是介紹。

而對(duì)于金融類的并購(gòu)，則有不同的看法。中投投資黑石的出師不利，平安投資富通的巨額虧損，都讓很多意欲走出去的中國(guó)金融企業(yè)望而卻步。今年1月中旬，英國(guó)銀行業(yè)巨頭蘇格蘭皇家銀行曝出2008 年全年高達(dá)280 億英鎊（約合410億美元）的巨額虧損，而據(jù)該銀行發(fā)表的聲明稱，此次虧損大部分是由于所收購(gòu)的荷蘭銀行等資產(chǎn)的減值所造成。該事件對(duì)于中國(guó)企業(yè)至少有兩點(diǎn)提醒：第一，金融危機(jī)的影響可能還沒有結(jié)束，2009 年金融市場(chǎng)仍然面臨著很大的不確定性；第二，收購(gòu)國(guó)外的金融類企業(yè)一定要小心，不要重蹈蘇格蘭皇家銀行的覆轍：并購(gòu)不但未能帶來收益，反而被拖下水。

企業(yè)作為

并購(gòu)對(duì)于任何企業(yè)，都是關(guān)系到生存發(fā)展的大事。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期并購(gòu)，企業(yè)更要周密安排，謹(jǐn)慎行動(dòng)。

“現(xiàn)在要做的并購(gòu)，應(yīng)該是戰(zhàn)略導(dǎo)向，而不是機(jī)會(huì)導(dǎo)向，也就是說，你早晚要做這件事，這是你的既定戰(zhàn)略，你就是要靠并購(gòu)整合你所在的這個(gè)行業(yè)，擴(kuò)張你的市場(chǎng)份額。你早就想好了，甚至目標(biāo)也瞄好了，只是現(xiàn)在能以更好的價(jià)格收購(gòu)了。”

除此之外，張紅雨認(rèn)為，2009 年企業(yè)如果要做并購(gòu)，還必須對(duì)自己的并購(gòu)能力有個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，而企業(yè)的并購(gòu)能力需要從以下幾個(gè)方面去考察：第一，從企業(yè)自身的基礎(chǔ)，比如商業(yè)模式、盈利模式是成立的，而且在艱難時(shí)期也是成立的，是能夠運(yùn)行的。如果商業(yè)模式存在問題，自身可能都難保，更別說去并購(gòu)別人了。第二，你的市場(chǎng)、客戶有沒有大的萎縮。如果這方面有問題，就算有很多的錢，還得拿出去維持自己的市場(chǎng)，還是沒有能力出去并購(gòu)別人。第三，企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略是否適應(yīng)目前的情況，或者，既有的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是不是已經(jīng)及時(shí)做了調(diào)整；針對(duì)當(dāng)前的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況、行業(yè)的情況、公司自身的情況，這種調(diào)整是否是正確有效的。

在企業(yè)戰(zhàn)略和并購(gòu)戰(zhàn)略的制定上，CFO 并不占主導(dǎo)地位，但是，無論是戰(zhàn)略制定，還是具體執(zhí)行，都需要CFO的全程參與。其中，合理進(jìn)行并購(gòu)的財(cái)務(wù)安排，更是CFO在并購(gòu)中最重要的職責(zé)。但一個(gè)優(yōu)秀的CFO 不應(yīng)該把自己的職責(zé)僅限于此。

“CFO 在理念上要有所轉(zhuǎn)變，在自身的角色上要有所拓展。不能只盯著企業(yè)目前賬面上的東西，應(yīng)更多一些大局觀，要能看到企業(yè)的發(fā)展以及發(fā)展中的問題，要?jiǎng)討B(tài)地看問題，從更大的范圍看問題，尤其要圍繞現(xiàn)金流，對(duì)未來做一些預(yù)測(cè)?！睆埣t雨如是提醒CFO 們。