導(dǎo)語：如何才能寫好一篇資產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)評(píng)估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為進(jìn)一步加強(qiáng)國有資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)管理，維護(hù)中介市場正常秩序，現(xiàn)就國有資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)有關(guān)問題通知如下：

一、國有資產(chǎn)評(píng)估必須按照《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國務(wù)院〔1991〕91號(hào)令）的規(guī)定，由省級(jí)以上人民政府國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)定評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

二、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序和辦法開展評(píng)估業(yè)務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

國有資產(chǎn)管理部門應(yīng)將審批的《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格申請(qǐng)表》和《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)專職人員名單表》（副本）抄送同級(jí)物價(jià)部門備案。

三、資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照原國家物價(jià)局、國家國有資產(chǎn)管理局《資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)管理暫行辦法》（價(jià)費(fèi)字〔1992〕625號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

資產(chǎn)評(píng)估中涉及房地產(chǎn)評(píng)估的，房地產(chǎn)作為獨(dú)立項(xiàng)目評(píng)估，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按《國家計(jì)委、國家土地管理局關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知》（計(jì)價(jià)格〔1994〕2017號(hào)）和《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計(jì)價(jià)格〔1995〕971號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；房地產(chǎn)作為整體資產(chǎn)的一部分，按整體資產(chǎn)一并評(píng)估的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)費(fèi)字〔1992〕625號(hào)文件有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

篇2

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的范疇，主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物等，自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。2000年5月，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）了《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性房地產(chǎn)》（IAS 40），將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)、或用于管理目的的房地產(chǎn)，不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對(duì)有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項(xiàng)目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協(xié)商，不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。

二、中外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

評(píng)估準(zhǔn)則的制定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定關(guān)系較為密切，尤其是隨著公允價(jià)值計(jì)量模式在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的引入，國際會(huì)計(jì)界在對(duì)公允價(jià)值確定以及提高公允價(jià)值可靠性等方面與評(píng)估界進(jìn)行溝通交流，以增進(jìn)會(huì)計(jì)界對(duì)公允價(jià)值的正確認(rèn)識(shí)和促進(jìn)會(huì)計(jì)界對(duì)公允價(jià)值的推廣，同時(shí)這也促進(jìn)了會(huì)計(jì)界對(duì)評(píng)估行業(yè)的認(rèn)識(shí)，對(duì)提高評(píng)估行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評(píng)估準(zhǔn)則時(shí)，國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)、美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)以及歐盟等一些國家的資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)也會(huì)十分關(guān)注會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化及發(fā)展趨勢，對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量的部分關(guān)注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定。

（一）國際投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

IVSC對(duì)投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的準(zhǔn)則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對(duì)在建情況，但仍對(duì)投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英國投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)（RICS）從20世紀(jì)70年代開始制定以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估操作規(guī)范，對(duì)涉及投資性房地產(chǎn)評(píng)估等方面均做出了專門的規(guī)定，也就是說英國的投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則是在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估規(guī)范中規(guī)定的，并沒有專門的評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。

（三）中國投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)是我國現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評(píng)估也是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分，是隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和公允價(jià)值計(jì)量模式的采用發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評(píng)估行為。制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見或準(zhǔn)則對(duì)于適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導(dǎo)實(shí)踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。

為適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新變化的需要，進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要，適應(yīng)市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（以下簡稱“中評(píng)協(xié)”）借鑒國際上的做法，同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（征求意見稿）起草項(xiàng)目組，收集、翻譯了國外投資性房地產(chǎn)評(píng)估方面的大量資料，對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估涉及的重要名詞、術(shù)語、價(jià)值類型、評(píng)估方法及評(píng)估理論等系列問題進(jìn)行了深入研究，總結(jié)了國內(nèi)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范――《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》。指導(dǎo)意見突出了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的特點(diǎn)，并參照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，滿足了會(huì)計(jì)信息的需要。

三、中國與國外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)比

（一）相同點(diǎn)

1.理論來源相同。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》理論來源是《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》。國際評(píng)估準(zhǔn)則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則，不屬于《IVS 230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益》準(zhǔn)則范疇。同時(shí)，IVS 233必須遵循《IVS 300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財(cái)務(wù)報(bào)告作為評(píng)估目的，在注釋12中將財(cái)務(wù)報(bào)告列為特別注意事項(xiàng)。

2.評(píng)估目的相同。《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的市場價(jià)值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準(zhǔn)則提供評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的原則，市場價(jià)值是指在市場中模擬交換的價(jià)格”。由此可見，國內(nèi)外對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估都側(cè)重于對(duì)其公允價(jià)值的評(píng)估，即市場價(jià)值。

3.相似的估值方法。資產(chǎn)評(píng)估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對(duì)于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對(duì)其公允價(jià)值進(jìn)行估值，而國內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第四章評(píng)估方法中對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細(xì)描述，而國外IVS 233同樣也十分強(qiáng)調(diào)投資性房地產(chǎn)市場法和收益法的運(yùn)用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時(shí)，評(píng)估價(jià)值必須使用一個(gè)或多個(gè)以市場為基礎(chǔ)的估值方法”“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測或收入資本化的計(jì)算”。

4.參數(shù)選取類似。用市場法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，很重要的一點(diǎn)是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評(píng)估結(jié)果越接近資產(chǎn)的真實(shí)市場價(jià)值，對(duì)于用市場法評(píng)估投資性房地產(chǎn)價(jià)值亦是如此。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎(chǔ)選擇的重要性，并對(duì)相關(guān)比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評(píng)估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，收益法最重要的三個(gè)參數(shù)――收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對(duì)收益法三大參數(shù)選取進(jìn)行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對(duì)收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。

（二）主要區(qū)別

1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細(xì)。

2.專業(yè)術(shù)語表述略不同。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》對(duì)評(píng)估方法分別以市場法、收益法等文字進(jìn)行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預(yù)測”“收入資本化”等專業(yè)術(shù)語來描述。不過這些并不能造成國內(nèi)外對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)性差異。

3.準(zhǔn)則的詳略程度不同。我國的準(zhǔn)則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個(gè)導(dǎo)向性作用。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定上，我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》在有關(guān)概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的原則性指導(dǎo)。舉例而言，在運(yùn)用收益法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，關(guān)于對(duì)租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，而我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》則對(duì)租約條款的具體內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，如租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。

4.準(zhǔn)則體系結(jié)構(gòu)不同。為符合國內(nèi)讀者的閱讀習(xí)慣，《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》采用了與國內(nèi)其他準(zhǔn)則相似的結(jié)構(gòu)體系，分為“引言”“基本要求”“評(píng)估對(duì)象”“評(píng)估方法”“評(píng)估披露”和“附則”六個(gè)部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估方法以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準(zhǔn)則則是采用了國際評(píng)估準(zhǔn)則的通用慣例，準(zhǔn)則由正文和注釋兩部分構(gòu)成。

5.側(cè)重點(diǎn)不同。《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)側(cè)重于對(duì)土地使用權(quán)和區(qū)間值等有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定，例如在對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，指導(dǎo)意見對(duì)土地使用權(quán)的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區(qū)間值是我國評(píng)估準(zhǔn)則的創(chuàng)新部分，我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第二十三條指出“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別?！眹H上，IVS 233則較為關(guān)注在建工程評(píng)估并對(duì)其進(jìn)行了一系列說明，另外還特別指出了財(cái)務(wù)報(bào)告、收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評(píng)估注意事項(xiàng)。國內(nèi)和國外準(zhǔn)則的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)不同，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等國情的不同導(dǎo)致的，并不影響它們?cè)趯?shí)務(wù)中的運(yùn)用。

四、借鑒與啟示

（一）評(píng)估方法方面

在我國《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》中加入假設(shè)開發(fā)法評(píng)估方法的使用。因?yàn)樵诮ǖ耐顿Y性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標(biāo)的物進(jìn)行抵押借款等，而此時(shí)的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場法和收益法進(jìn)行評(píng)估，因此就可以用假設(shè)開發(fā)法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的一部分，我國準(zhǔn)則在運(yùn)用市場評(píng)估時(shí)嚴(yán)格對(duì)可比案例的地點(diǎn)、時(shí)間和交易情況進(jìn)行限制，而實(shí)際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實(shí)際交易可比案例。通過對(duì)比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中市場法的應(yīng)用條件，筆者認(rèn)為，我國的指導(dǎo)意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應(yīng)用條件，以便更好地適應(yīng)實(shí)際評(píng)估工作。

（二）注重評(píng)估準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的銜接

投資性房地產(chǎn)不僅屬于評(píng)估行業(yè)術(shù)語，也是會(huì)計(jì)行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》專門對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念、會(huì)計(jì)處理、后續(xù)計(jì)量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量能夠更好地滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求，而公允價(jià)值的確定需要評(píng)估人員對(duì)其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點(diǎn)上，國內(nèi)外評(píng)估準(zhǔn)則都與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則做了很好的銜接。我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》第二章明確要求評(píng)估人員在對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)需與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通。未來，隨著公允價(jià)值計(jì)量在會(huì)計(jì)行業(yè)中的興起，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評(píng)估，比如在企業(yè)合并或進(jìn)行減值測試時(shí)就可能會(huì)涉及到投資性房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)，但是目前我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》并沒有對(duì)這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進(jìn)行說明，指導(dǎo)意見可以依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)相關(guān)部分進(jìn)行完善。

（三）完善評(píng)估目的

與國際投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則相比，我國《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》缺乏對(duì)投資性房地產(chǎn)特定評(píng)估目的的說明，指導(dǎo)意見主要明確了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，并沒有關(guān)于抵押、訴訟、收購合并等特定評(píng)估目的的說明。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的抵押、收購兼并等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，對(duì)投資性房地產(chǎn)的單一評(píng)估目的已經(jīng)不能很好地滿足經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要，我國評(píng)估準(zhǔn)則應(yīng)該順應(yīng)經(jīng)濟(jì)潮流進(jìn)行及時(shí)修訂，將符合經(jīng)濟(jì)行為的特定評(píng)估目的加入指導(dǎo)意見中，以使指導(dǎo)意見更好地指導(dǎo)評(píng)估實(shí)務(wù)。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 價(jià)格 估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)最基本的三種方法分別為成本法、收益法、市場比較法，市場比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，但房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是對(duì)實(shí)際成交價(jià)格的簡單的歸納、整理、修工，兩者無論在理論上還是在實(shí)際表現(xiàn)上均有一定的差異。本文重點(diǎn)對(duì)兩者的差異進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)成交價(jià)格的特點(diǎn)

1.從宏觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場狀況的影響

房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場狀況等因素影響，在不同時(shí)期相同的房地產(chǎn)價(jià)格差異較大。例如西寧市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價(jià)在5000元/平方米，而到1 997年、1998年平均售價(jià)僅為4000元/平方米，這主要是由于同類房地產(chǎn)開發(fā)量猛增的原因。又如最近開始的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，對(duì)于類似房地產(chǎn)價(jià)格就可能造成較大的影響。

2.從微觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格具有離散性、隨機(jī)性、不確定性的特點(diǎn)

依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，相同的商品具有相同的價(jià)格。但筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格并非如此，相間房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格并非完全一致，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商不斷調(diào)整房地產(chǎn)出售價(jià)格以適應(yīng)市場需求或達(dá)到一定的目的，只要能滿足開發(fā)商的預(yù)期目的，開發(fā)前就可以出售房地產(chǎn)；從購買者的角度出發(fā)，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經(jīng)濟(jì)條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發(fā)商的預(yù)期目的、預(yù)期的收益率、購房人的經(jīng)濟(jì)條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的差異。造成房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格差異的因素。

房地產(chǎn)成交價(jià)格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產(chǎn)數(shù)量越大，價(jià)格一般越低，零散出售一般價(jià)格較高。房地產(chǎn)成交價(jià)格受房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響房地產(chǎn)開發(fā)商為了提前回收資金、降低銀行負(fù)債率、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在建設(shè)期就開始預(yù)售房地產(chǎn)，其預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)格一般低于建成后同類房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)成交價(jià)格受付款方式的影響開發(fā)商為了迅速回收資金，一般對(duì)一次性付款的情況給予適當(dāng)優(yōu)惠（從理論上講，優(yōu)惠價(jià)格應(yīng)該是分期付款價(jià)格的貼現(xiàn)值）。房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)銷售速度的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商為了迅速出售房地產(chǎn)，也經(jīng)常采用降價(jià)銷售的方法。對(duì)于類似房地產(chǎn)若開發(fā)商適當(dāng)降低其售價(jià)，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。房地產(chǎn)的申報(bào)價(jià)格存在瞞價(jià)或變相瞞價(jià)的情況為了逃避政府應(yīng)征收的稅費(fèi)，有的房地產(chǎn)申報(bào)價(jià)格低于其實(shí)際成交價(jià)格。有的則采用聯(lián)營、聯(lián)建、聯(lián)合開發(fā)的形式變相買賣房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義

綜合以上分析，房地產(chǎn)“成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場比較法的評(píng)估價(jià)格具有個(gè)確定性。例如一家房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時(shí)的價(jià)格還是銷售速度很慢時(shí)的價(jià)格？其期房價(jià)格是4000元/平方米還是現(xiàn)房價(jià)格是4000元/平方米？如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價(jià)格是否應(yīng)低于4000元/平方米？因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，對(duì)其評(píng)估價(jià)格應(yīng)有明確的定義，否則就失去了意義、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義，應(yīng)主要明確以下幾點(diǎn)：不同的評(píng)估目的具有不同的價(jià)格定義。例如房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)因素，評(píng)估價(jià)格一般保守，其評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在整體出售并且出售時(shí)的價(jià)格。而對(duì)于一般的資產(chǎn)評(píng)估如股份制改造、現(xiàn)值評(píng)估等，其價(jià)格定義與抵押價(jià)格評(píng)估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評(píng)估日目的的評(píng)估價(jià)格不同。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)是特定時(shí)點(diǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格隨著時(shí)間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格必須有確定的時(shí)間點(diǎn)。在具體的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)估中，評(píng)估人員對(duì)具體的價(jià)格定義應(yīng)有明確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)評(píng)估人員必須明確評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格是很容易成交時(shí)的價(jià)格、較易成交時(shí)的價(jià)格、較難成交時(shí)的價(jià)格，還是有行無市時(shí)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格關(guān)系的總結(jié)

綜合以上分析，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是簡單的對(duì)房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個(gè)別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格定義、評(píng)估目的對(duì)比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià)中的評(píng)估價(jià)格具有較大的區(qū)別。同一房地產(chǎn)在不同的價(jià)格定義、不同的評(píng)估目的下具有不同的評(píng)估價(jià)格。而房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機(jī)因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格具有明確的目的性，而其實(shí)際成交價(jià)格具有較大的隨機(jī)性。市場比較法的房地產(chǎn)成交價(jià)格雖然建立在房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，但評(píng)估價(jià)格與其實(shí)際成交價(jià)格具有一定的差異。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格具有指導(dǎo)意義。對(duì)于一般資產(chǎn)評(píng)估中的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實(shí)際銷售價(jià)格可能低于評(píng)估價(jià)格。若銷售價(jià)格較高，其銷售速度可能較慢。

四、不同目的時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格定義的探討

篇4

【關(guān)鍵詞】 財(cái)務(wù)報(bào)告;投資性房地產(chǎn);評(píng)估實(shí)務(wù)

隨著《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則(國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)》在世界范圍內(nèi)的應(yīng)用,公允價(jià)值計(jì)量及其他非歷史成本的會(huì)計(jì)計(jì)量模式被越來越多地使用。我國新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》也引入了公允價(jià)值的概念和計(jì)量,因此,我國評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域中新增了一項(xiàng)業(yè)務(wù)內(nèi)容,即以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估。

一、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估及其作用

(一)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的定義

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估,是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露要求,運(yùn)用評(píng)估技術(shù),對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值進(jìn)行分析、估算,并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。由此可知,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是為會(huì)計(jì)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。評(píng)估對(duì)象是財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債,如資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等涉及會(huì)計(jì)核算事項(xiàng)的資產(chǎn),以及非同一控制下的企業(yè)合并中取得的被購買方的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債等。價(jià)值類型是公允價(jià)值或特定價(jià)值,它對(duì)評(píng)估技術(shù)(評(píng)估方法)具有一定的約束。評(píng)估技術(shù)(評(píng)估方法)是確定資產(chǎn)評(píng)估值的具體手段與途徑,它既受估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制約,又要根據(jù)實(shí)際可用資料和評(píng)估對(duì)象的具體情況來選擇。

由于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露的要求,因此,在遵循評(píng)估準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上,還要參照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告披露的要求。

(二)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的作用

對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值的計(jì)量,國際上較通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人士為公允價(jià)值的確定提供專業(yè)意見,保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立,其作用具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

1.評(píng)估技術(shù)能夠滿足會(huì)計(jì)計(jì)量專業(yè)上的需求。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系引入公允價(jià)值計(jì)量以后,一些資產(chǎn)或負(fù)債并無活躍的市場,會(huì)計(jì)人員無法觀察到這種由市場機(jī)制決定的金額,從而不能直接用市場價(jià)格來對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量,一些無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和金融工具公允價(jià)值的確定需要運(yùn)用很強(qiáng)的專業(yè)性理論和評(píng)估技術(shù),而外部的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠運(yùn)用評(píng)估技術(shù),為會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量提供專業(yè)支持。

2.評(píng)估專業(yè)行為能夠?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量的客觀性奠定基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估是一種專業(yè)行為,是建立在專業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的一種專業(yè)判斷。會(huì)計(jì)信息的這種客觀性要求,能夠通過評(píng)估過程中嚴(yán)格遵循相關(guān)的方法和程序取得充分的依據(jù)。

3.評(píng)估的獨(dú)立地位能夠強(qiáng)化公允價(jià)值的公正性。獨(dú)立性是資產(chǎn)評(píng)估的基本特征,在市場經(jīng)濟(jì)條件下,由專業(yè)化的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)評(píng)估法規(guī)、準(zhǔn)則、規(guī)范和行業(yè)慣例,提供現(xiàn)時(shí)的價(jià)值尺度,對(duì)于政府監(jiān)管部門、會(huì)計(jì)信息使用方和社會(huì)公眾是一種具有較強(qiáng)公信力的信息服務(wù),有利于形成公正的會(huì)計(jì)信息,特別是關(guān)于公允價(jià)值的信息。

二、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估適用范圍和特點(diǎn)

(一)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的規(guī)范體系

與傳統(tǒng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相比,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)涉及的評(píng)估對(duì)象更加多元化并且更加復(fù)雜。一般意義上,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)涉及的評(píng)估對(duì)象不僅有各類單項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債,也有資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合(對(duì)資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的分析應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求)。表1 為一般常見的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估所涉及的評(píng)估對(duì)象。

(二)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的特點(diǎn)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估相對(duì)于其他評(píng)估業(yè)務(wù),具有以下特點(diǎn):

1.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是為會(huì)計(jì)計(jì)量提供服務(wù),會(huì)計(jì)計(jì)量模式、會(huì)計(jì)核算方法、會(huì)計(jì)披露要求影響了評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型的確定及評(píng)估方法的選擇。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)理解會(huì)計(jì)計(jì)量模式的概念,知曉企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等會(huì)計(jì)核算方法,根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,合理確定評(píng)估對(duì)象,選擇與會(huì)計(jì)計(jì)量模式相符的價(jià)值類型和評(píng)估方法,更有效地服務(wù)于會(huì)計(jì)計(jì)量的特定要求。

2.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)具有多樣性、復(fù)雜性。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估涉及企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具、股份支付等多項(xiàng)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù),每項(xiàng)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)不同,其所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估方法均不同。比如固定資產(chǎn),為資產(chǎn)減值事項(xiàng)提供評(píng)估服務(wù)時(shí),所涉及的會(huì)計(jì)計(jì)量模式是可回收金額,對(duì)應(yīng)的價(jià)值類型為公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額和資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值;為企業(yè)合并事項(xiàng)提供評(píng)估服務(wù)時(shí),所涉及的會(huì)計(jì)計(jì)量模式是公允價(jià)值,對(duì)應(yīng)的價(jià)值類型是市場價(jià)值。

3.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估所采用評(píng)估方法的多樣性。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和應(yīng)用條件,可以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益法等對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,也可以采用以現(xiàn)值為基礎(chǔ)的遠(yuǎn)期定價(jià)和互換模型、期權(quán)定價(jià)模型等對(duì)金融工具進(jìn)行評(píng)估,這些評(píng)估方法結(jié)合了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估需要,借鑒了國際上目前常用的評(píng)估方法。

三、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

(一)投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值計(jì)量

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售,主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量;但是,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

(二)投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象

投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括:

1.已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物,是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中,用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán);用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地,不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.某項(xiàng)房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理,能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

4.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的,如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù),應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。

自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),其價(jià)值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去,通過銷售商品或者提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益,在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。例如,企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù),因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。又如,企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店,經(jīng)營者在提供住宿服務(wù)的同時(shí),還提供餐飲娛樂等服務(wù),其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入,因此,企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所,應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。

作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動(dòng),產(chǎn)生的現(xiàn)金流也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此,具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地,也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

在評(píng)估實(shí)務(wù)中,存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的,應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。例如,甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn),其余樓層為甲企業(yè)存貨,即開發(fā)產(chǎn)品。

需要注意的是,投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約,業(yè)主在擁有房地產(chǎn)的同時(shí)也擁有該租約的未來收益,因而在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)侯,評(píng)估對(duì)象應(yīng)為附帶有租約的房地產(chǎn)。

(三)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的收益乘數(shù)法及評(píng)估參數(shù)

在實(shí)務(wù)中,投資性房地產(chǎn)可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。

收益乘數(shù)法是房地產(chǎn)的價(jià)格除以某種年收益所得的倍數(shù),即收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益

利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為:房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)

比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。相應(yīng)地,收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

1.當(dāng)采用月租金來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí),應(yīng)采用通過價(jià)格除以月租金求得毛租金乘數(shù);當(dāng)采用年租金來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí),應(yīng)采用通過價(jià)格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比,潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些,它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。

3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

4.凈收益又稱凈營運(yùn)收益,是由有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營費(fèi)用后得到的凈營運(yùn)收益歸屬于房地產(chǎn)的收人。運(yùn)營費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費(fèi)用。凈收益乘數(shù)通常能夠提供更可靠的價(jià)值計(jì)算。由于凈收益乘數(shù)與前文所屬的資本化率互為倒數(shù),通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法的形式,而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。

(四)投資性房地產(chǎn)評(píng)估案例分析

以下用一個(gè)案例來說明實(shí)務(wù)中評(píng)估投資性房地產(chǎn)通常所采用的收益乘數(shù)法 。

1.基本情況。某房地產(chǎn)開發(fā)公司,擬于2008年底于中國內(nèi)地A股市場首發(fā)上市。該公司擁有的房地產(chǎn)中,有一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。公司管理層選擇公允價(jià)值模式對(duì)該類投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

該投資性房地產(chǎn)位于廣東省S市中心城區(qū)的某購物廣場,建成于2007年3月。該購物中心為地上2層,建筑面積共16 000平方米,目前大部分已出租。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,需在2007年12月31日確認(rèn)房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

2.評(píng)估對(duì)象分析。管理層委托了某評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求評(píng)估該投資性房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價(jià)值。評(píng)估師根據(jù)與管理層簽訂的業(yè)務(wù)約定書,在2008年×月5日到×月8日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘察,并收集了房地產(chǎn)權(quán)屬證書,房地產(chǎn)租賃合同等信息;同時(shí)還對(duì)同一商圈的房地產(chǎn)出租情況,租金水平進(jìn)行了市場調(diào)查。

根據(jù)管理層提供的資料,評(píng)估師了解到管理層委托某著名中介機(jī)構(gòu)代為招租,并提供房地產(chǎn)管理服務(wù)。目前:

第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市,租金為80元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長3%,租期為10年,租金按季支付,裝修免租期為5個(gè)月,假設(shè)租期開始日為2007年7月1日。

除租給某家電連鎖超市外,其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)已出租2 000平方米,平均月租金200元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個(gè)月,假設(shè)租期開始日為2007年10月1日。

第二層剩余的2 000平方米的基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個(gè)月,假設(shè)租期開始日為2007年10月1日。

各商戶按20元/月?平方米繳納房地產(chǎn)管理費(fèi),由各商戶每月直接支付給房地產(chǎn)管理公司。除非特別說明,案例中所有租金為不含房地產(chǎn)管理等雜費(fèi)的稅前租金。

3.市場信息收集。評(píng)估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的租賃情況,對(duì)周邊房地產(chǎn)的市場租金售價(jià)進(jìn)行了調(diào)查,同時(shí)也從公司的數(shù)據(jù)庫中獲得了部分市場租金售價(jià)信息。評(píng)估師根據(jù)委估房地產(chǎn)的特征,選取了5項(xiàng)房地產(chǎn)進(jìn)行了租金售價(jià)信息調(diào)查,調(diào)查結(jié)果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項(xiàng)房地產(chǎn)有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項(xiàng)房地產(chǎn)于2007年10月15日第一個(gè)租期為5年的租約到期,以月租金100元/月?平方米續(xù)租,租賃面積為10 000平方米; 第二項(xiàng)于2007年6月建成并開始招租,以月租金75元/月?平方米租賃給一大型超市,租賃面積共15 000平方米;第三項(xiàng)于2005年簽訂了8年期的租約,每年租金增長2%,2007年的續(xù)租租金為96元/月?平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例,底層商鋪的租金范圍為160元/月?平方米-300元/月?平方米,二層租金范圍為120元/月?平方米-240元/月?平方米,租期大多數(shù)為3-5年,年租金增長率為4%-10%。

4.評(píng)估方法的選取。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”。

由于該準(zhǔn)則并沒有對(duì)活躍的房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行詳細(xì)描述,因此參考國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,對(duì)應(yīng)該投資性房地產(chǎn)交易市場為帶租約出售的房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)租賃市場。由于S市目前帶租約出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少,尤其是大面積租賃租約的房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎沒有成交案例;而類似商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場非?；钴S,因此考慮采用收益法來評(píng)估該房地產(chǎn)于2007年12月31日的公允價(jià)值。

5.評(píng)估參數(shù)的確定。(1)房地產(chǎn)客觀市場租金確定。1)大面積租賃單元。根據(jù)市場信息的收集,了解到第二項(xiàng)以大面積租賃的房地產(chǎn)與委估房地產(chǎn)類似,處于招租階段,目前以較低于市場租金的價(jià)格出租,以該房地產(chǎn)作為確定委估房地產(chǎn)的市場客觀租金的案例不太合適。因此,選取第一項(xiàng)和第三項(xiàng)房地產(chǎn)作為可比案例,以該兩項(xiàng)的租金為基礎(chǔ),在分析租約條款、區(qū)位因素和個(gè)別因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)評(píng)估師的現(xiàn)場勘察和經(jīng)驗(yàn)判斷,對(duì)上述因素進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。確定客觀市場租金為110元/月?平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致,從市場調(diào)查信息中選取合適的可比案例,確定地上1層的客觀市場租金為250元/月?平方米,地上2層的客觀市場租金為190元/月?平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據(jù)市場調(diào)查,同類房地產(chǎn)目前市場平均空置率為7%,根據(jù)歷史信息,市場平均空置率為5%-12%。因此,取市場平均空置率為8%。同時(shí)考慮2%的收租損失,確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡便起見,假設(shè)自2008年12月31日起至現(xiàn)有租約到期日,該房地產(chǎn)小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時(shí)假設(shè)在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動(dòng)的因素。(3)稅費(fèi)的確定。根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅適用稅率為12%,營業(yè)稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費(fèi)用的確定。1)管理費(fèi)用。根據(jù)歷史財(cái)務(wù)信息和評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)判斷,假設(shè)該房地產(chǎn)的管理費(fèi)為年租金的3%。2)重置提撥款。根據(jù)評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)判斷,假設(shè)該房地產(chǎn)的重置提撥款為年租金的2%,主要用于重大機(jī)電設(shè)施的大修或重置。3)市場推廣費(fèi)。根據(jù)市場調(diào)查信息和評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)判斷,假設(shè)市場推廣費(fèi)(含中介費(fèi))為年租金的5%。(5)折現(xiàn)率的確定。根據(jù)2007年的無風(fēng)險(xiǎn)利率水平,通過風(fēng)險(xiǎn)因素分析,采用風(fēng)險(xiǎn)累加法確定租期內(nèi)與凈營運(yùn)收益對(duì)應(yīng)的要求回報(bào)率(或稱折現(xiàn)率)為10%,并確定用于對(duì)租期外凈營運(yùn)收益進(jìn)行資本化的要求回報(bào)率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證,該房地產(chǎn)土地使用權(quán)終止日期為2045年12月30日。因此,剩余收益年限確定為38年。此處假設(shè)不考慮土地使用權(quán)終止日時(shí)點(diǎn)建筑物的殘值。

6.評(píng)定估算過程簡單示例(見表2,表3)。

綜上所述,以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估是為會(huì)計(jì)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。評(píng)估對(duì)象是財(cái)務(wù)報(bào)告中各類投資性房地產(chǎn),如已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、某項(xiàng)房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理,能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大等確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。價(jià)值類型是公允價(jià)值或特定價(jià)值,它對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法具有一定的約束。評(píng)估方法是確定投資性房地產(chǎn)評(píng)估值的具體手段與途徑,它既受估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制約,又要根據(jù)實(shí)際可用資料和評(píng)估對(duì)象的具體情況來選擇。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 資產(chǎn)評(píng)估[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2009.

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成交價(jià)格；評(píng)估價(jià)格

一、成交價(jià)格的含義及其特點(diǎn)

（一）成交價(jià)格的含義

成交價(jià)格是評(píng)估方法之一的市場比較法中的重要概念，它是指所選擇的參照資產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，是確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)。我們先來了解市場比較法，市場比較法又稱作市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，有時(shí)又簡稱比較法或市場法，它是參照于估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來評(píng)定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。所謂類似房地產(chǎn)，是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等相同或相似的房地產(chǎn)。

市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理，遵循替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則考慮與被估房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的問題，從而使估價(jià)結(jié)構(gòu)充分反映市場情況。

應(yīng)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其基本條件是有一個(gè)充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場，以及一個(gè)可以供便捷利用的市場資料源。如能取得有效資料，市場比較法可以說是最直觀、最系統(tǒng)的估價(jià)方法；而在幾乎沒有房地產(chǎn)交易或交易實(shí)例很少發(fā)生的地區(qū)，就很難應(yīng)用市場比較法來進(jìn)行估價(jià)；另外對(duì)于很少有買賣交易實(shí)例的特殊房地產(chǎn)，如教堂、學(xué)校、高爾夫球場、加油站等，這種方法也很難適用，這主要是因?yàn)槭袌鲑Y料不足造成的。具備了充足的市場資料，就可以找到與被評(píng)估的房地產(chǎn)在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)相同或相似的房地產(chǎn)，以其成交價(jià)格為基礎(chǔ)，就可以很直觀方便的得出待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

但是，在現(xiàn)實(shí)中，實(shí)際成交價(jià)格受多種因素的影響往往呈現(xiàn)出不同的變化趨勢和特點(diǎn)，這使得其與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格無論在理論上還是實(shí)際表現(xiàn)中表現(xiàn)出一定的差異。

（二）房地產(chǎn)成交價(jià)格的特點(diǎn)

1.從宏觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場狀況的影響。

房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場狀況等因素影響，在不同時(shí)期相同的房地產(chǎn)價(jià)格差異較大。例如鄭州市某高檔商住樓09年、10年平均售價(jià)在15000元/平方米，而到12年、13年平均售價(jià)僅為12000元/平方米，這主要是由于同類房地產(chǎn)開發(fā)量猛增的原因。又如最近開始的廉租房、保障房的建設(shè)，對(duì)于類似房地產(chǎn)價(jià)格就可能造成較大的影響。

2.從微觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格具有離散性、隨機(jī)性、不確定性的特點(diǎn)。

依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，相同的商品具有相同的價(jià)格。但房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格并非如此，相同房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格并非完全一致，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商不斷調(diào)整房地產(chǎn)出售價(jià)格以適應(yīng)市場需求或達(dá)到一定的目的，只要能滿足開發(fā)商的預(yù)期目的，開發(fā)前就可以出售房地產(chǎn)；從購買者的角度出發(fā)，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經(jīng)濟(jì)條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發(fā)商的預(yù)期目的、預(yù)期的收益率、購房人的經(jīng)濟(jì)條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的差異。造成房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格差異的因素，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)成交價(jià)格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產(chǎn)數(shù)量越大，價(jià)格一般越低，零散出售一般價(jià)格較高。

（2）房地產(chǎn)成交價(jià)格受房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商為了提前回收資金、降低銀行負(fù)債率、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在建設(shè)期就升始預(yù)售房地產(chǎn)，其預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)格一般低于建成后同類房地產(chǎn)價(jià)格。

（3）房地產(chǎn)成交價(jià)格受付款方式的影響，開發(fā)商為了迅速回收資金，一般對(duì)一次性付款的情況給予適當(dāng)優(yōu)惠（從理論上講，優(yōu)惠價(jià)格應(yīng)該是分期付款價(jià)格的貼現(xiàn)值）。

（4）房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)銷售速度的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商為了迅速出售房地產(chǎn)，也經(jīng)常采用降價(jià)銷售的方法。對(duì)于類似房地產(chǎn)若開發(fā)商適當(dāng)降低其售價(jià)，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。

（5）房地產(chǎn)的申報(bào)價(jià)格存在瞞價(jià)或變相瞞價(jià)的情況為了逃避政府應(yīng)征收的稅費(fèi)，有的房地產(chǎn)申報(bào)價(jià)格低于其實(shí)際成交價(jià)格。有的則采用聯(lián)營、聯(lián)建、聯(lián)合開發(fā)的形式變相買賣房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的含義

綜合以上分析，房地產(chǎn)“成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場比較法的評(píng)估價(jià)格具有個(gè)確定性。例如一家房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是8000元/平方米，那么它是在大批量購買時(shí)的價(jià)格還是銷售速度很慢時(shí)的價(jià)格？ 8000元/平方米是其期房價(jià)格還是現(xiàn)房價(jià)格？如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價(jià)格是否應(yīng)低于8000元/平方米？因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，對(duì)其評(píng)估價(jià)格應(yīng)有明確的定義，否則就失去了意義。

房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義，應(yīng)主要明確以下幾點(diǎn)：

1、不同的評(píng)估目的具有不同的價(jià)格定義例如房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)回素，評(píng)估價(jià)格一般保守，其評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在整體出售并且出售時(shí)的價(jià)格。而對(duì)于一般的資產(chǎn)評(píng)估如股份制改造、現(xiàn)值評(píng)估等，其價(jià)格定義與抵押價(jià)格評(píng)估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評(píng)估日目的的評(píng)估價(jià)格不同。

2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)是特定時(shí)點(diǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格隨著時(shí)間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格必須有確定的時(shí)間點(diǎn)。

3、在具體的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)估中，評(píng)估人員對(duì)具體的價(jià)格定義應(yīng)有明確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)評(píng)估人員必須明確評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格是很容易成交時(shí)的價(jià)格、較易成交時(shí)的價(jià)格、較難成交時(shí)的價(jià)格，還是有行無市時(shí)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的差異

綜合以上分析，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是簡單的對(duì)房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個(gè)別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格定義、評(píng)估目的對(duì)比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。因此，房地房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià)中的評(píng)估價(jià)格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面；

1、同一房地產(chǎn)在不同的價(jià)格定義、不同的評(píng)估目的下具有不同的評(píng)估價(jià)格。而房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機(jī)因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格具有明確的目的性，而其實(shí)際成交價(jià)格具有較大的隨機(jī)性。

2、市場比較法的房地產(chǎn)成交價(jià)格雖然建立在房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，但評(píng)估價(jià)格與其實(shí)際成交價(jià)格具有一定的差異。

3、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格具有指導(dǎo)意義。對(duì)于一般資產(chǎn)評(píng)估中的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實(shí)際銷售價(jià)格可能低于評(píng)估價(jià)格。若銷售價(jià)格較高、其銷售速度可能較慢。

4、房地產(chǎn)的具體價(jià)值體現(xiàn)，最終是通過實(shí)際成交價(jià)格，同此一般意義的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格應(yīng)較為接近，不應(yīng)大相徑庭。

四、總結(jié)

在較多的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中采用市場比較法評(píng)估時(shí)，眾多的評(píng)估報(bào)告把重點(diǎn)放在了對(duì)比準(zhǔn)實(shí)例進(jìn)行區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正上，而忽略了對(duì)比準(zhǔn)實(shí)例及評(píng)估對(duì)象進(jìn)行價(jià)格定義的統(tǒng)一，從而造成了評(píng)估價(jià)格在理論上的模糊不清。因此，評(píng)估人員一定要對(duì)比準(zhǔn)實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格特點(diǎn)進(jìn)行分析，對(duì)實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。使其達(dá)到評(píng)估要求的價(jià)格定義，然后用正常的市場比較法評(píng)估。

房地產(chǎn)評(píng)估目的不同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的定義也不同。房地產(chǎn)估價(jià)的目的主要有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)分割析產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)合資股份制改造等價(jià)格評(píng)估。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估：因該價(jià)格評(píng)估為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)，大宗房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格應(yīng)是整宗出售、一次性付款時(shí)的價(jià)格，該價(jià)格應(yīng)適當(dāng)?shù)陀诹闵⒊鍪蹠r(shí)的價(jià)格；房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估：房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)格應(yīng)是整體出售、一次性付款、銷售速度較快、考慮各種優(yōu)惠條件時(shí)的價(jià)格，評(píng)估結(jié)果趨于保守；企業(yè)合資、股份制改造等價(jià)格評(píng)估：該評(píng)估目的下的房地產(chǎn)一般不直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易，綜合房地產(chǎn)總體價(jià)格上漲的特點(diǎn)，其評(píng)估價(jià)格可以采用零散出售、分期付款時(shí)的價(jià)格。綜上所述，在采用市場法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，除了要以成交價(jià)格為基準(zhǔn)，還要結(jié)合特定的評(píng)估目的確定最終的評(píng)估價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】收益法 房產(chǎn)評(píng)估 應(yīng)用探析

一、收益法的基本原理

收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論，認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值在于該房地產(chǎn)未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，即把房地產(chǎn)未來預(yù)計(jì)收益還原為基準(zhǔn)日的資本額或投資額。具體評(píng)估辦法是通過估算被評(píng)估房地產(chǎn)在未來的預(yù)期收益，并采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產(chǎn)評(píng)估值。

二、收益年限的確定

收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至未來可以獲得收益的時(shí)間。一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟(jì)壽命。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對(duì)于房地合一的估價(jià)對(duì)象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產(chǎn)擬在持有一定年限后進(jìn)行出售或其他處理，評(píng)估的收益年限則為其準(zhǔn)備的持有期問。房地產(chǎn)的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中估價(jià)人員常假設(shè)估價(jià)對(duì)象經(jīng)營數(shù)年后將其轉(zhuǎn)讓來縮短收益年限，以利于更準(zhǔn)確地選取預(yù)期凈收益和還原利率，從而提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產(chǎn)評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值一般會(huì)較高，在實(shí)務(wù)中可用它來驗(yàn)證其他年限評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值是否偏高。

三、預(yù)期收益的預(yù)測與確定

房地產(chǎn)預(yù)期收益應(yīng)該是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費(fèi)用后的凈額。預(yù)測凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、國家政治經(jīng)濟(jì)形勢、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。實(shí)際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。因?yàn)樵谠u(píng)估時(shí)點(diǎn)被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預(yù)測失真。例如，一個(gè)交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因?yàn)橛刑厥獾年P(guān)系而將一些會(huì)議活動(dòng)在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的基礎(chǔ)就會(huì)引起預(yù)測的收益不準(zhǔn)確。所以，預(yù)測房地產(chǎn)凈收益的基礎(chǔ)是實(shí)際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產(chǎn)凈收益時(shí)，不同收益類型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測算其收入租金時(shí)，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費(fèi)用、額外的補(bǔ)償費(fèi)用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。

四、合理剝離出屬于無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益

在運(yùn)用收益法對(duì)收益性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)。首先，要明確收益只能是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的。這里有兩層含義：一是要評(píng)估的房地產(chǎn)只包含房屋和土地或者只是單獨(dú)的房屋或者只是單獨(dú)的土地，這樣的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，收益一定是只有房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益；二是要評(píng)估的房地產(chǎn)包括其中的設(shè)備、器具以及運(yùn)營所需要的所有設(shè)施，例如，酒店在轉(zhuǎn)讓時(shí)是將其中的所有設(shè)備物品一同轉(zhuǎn)讓，因此，在用收益法評(píng)估時(shí)，不需要?jiǎng)冸x其他的收益。但是這兩種收益中都包含了無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，比如，管理者的管理能力、房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)等等。無論哪一種情況，房地產(chǎn)的收益中都不應(yīng)該包括無形資產(chǎn)所帶來的收益，這就需要合理地評(píng)

估無形資產(chǎn)所帶來的收益。其次。如何評(píng)估無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益是能否準(zhǔn)確評(píng)估出房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。目前，比較公認(rèn)的一種方法是：將待估房地產(chǎn)與其他相類似的房地產(chǎn)作比較，來剔除無形資產(chǎn)所帶來的收益。這種方法實(shí)際上是一種比較粗糙的評(píng)估方法.因?yàn)槠渌愃频姆康禺a(chǎn)也會(huì)存在無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，而且可能是正的，也可能是負(fù)的。并且，房地產(chǎn)獨(dú)一無二的特性決定了房地產(chǎn)評(píng)估的不可比較性，而且類似房地產(chǎn)的詳細(xì)收益信息不可能很容易得到。因此，筆者建議可以借助企業(yè)價(jià)值評(píng)估中對(duì)無形資產(chǎn)價(jià)值的處理來評(píng)估房地產(chǎn)收益中無形資產(chǎn)所帶來的收益，也就是將無形資產(chǎn)在房地產(chǎn)中的地位及其對(duì)房地產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)盡可能量化出來，用房地產(chǎn)整體收益表示出來，這樣做雖然需要準(zhǔn)確地把握無形資產(chǎn)在房地產(chǎn)中的作用，但是，避免了收集其他信息。當(dāng)然，這對(duì)評(píng)估時(shí)的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出了很高的要求，要求必須合理準(zhǔn)確地把握無形資產(chǎn)所帶來的收益。

五、降低房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的主觀因素的影響

（一）盡快制訂有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)則、評(píng)估方法操作規(guī)范來約束主觀行為。實(shí)踐證明，現(xiàn)行的評(píng)估管理規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)則的內(nèi)容等難以約束應(yīng)用收益法的評(píng)估判斷隨意主觀行為，因此研究如何約束主觀因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，特別是解決操縱評(píng)估結(jié)果的行為是當(dāng)務(wù)之急。

篇7

自上世紀(jì)70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進(jìn)行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學(xué)、合理的房地產(chǎn)估價(jià)方法，以滿足因?yàn)橘I賣、交換、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征地拆遷補(bǔ)償和投資決策、會(huì)計(jì)成本分析等需要。

房地產(chǎn)評(píng)估的概念

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員根據(jù)特定評(píng)估目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格（租金）、價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定與估算。

房地產(chǎn)評(píng)估是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價(jià)格的估計(jì)、推測或判斷應(yīng)依賴于一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單的套用某些數(shù)學(xué)公式就能計(jì)算出來的。房地產(chǎn)評(píng)估不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價(jià)值通過估價(jià)活動(dòng)正確地反映出來。房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員基于對(duì)房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值的認(rèn)識(shí)以后，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)理論、方法和長期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)將其表達(dá)出來，而不是把某個(gè)主觀想象的數(shù)據(jù)強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。

評(píng)估方法及評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)主要有三個(gè)基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個(gè)基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場價(jià)值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、土地價(jià)格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來估價(jià)房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟(jì)外部性在房地產(chǎn)的評(píng)估中扮演著重要角色，就需要準(zhǔn)確掌握和評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的正的和負(fù)的外部性。在實(shí)際評(píng)估中要考慮其他經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)或活動(dòng)對(duì)消費(fèi)者效用的影響，即重視經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。尤其是個(gè)人住宅市場，個(gè)人效用在估價(jià)時(shí)往往會(huì)起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費(fèi)者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟(jì)主體給消費(fèi)者帶來的外部效用，其估價(jià)結(jié)果對(duì)個(gè)人消費(fèi)者來說往往是不夠準(zhǔn)確的。

經(jīng)濟(jì)外部性

經(jīng)濟(jì)外部性的概念

外部性最早是由英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時(shí)間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個(gè)人或一個(gè)企業(yè)的活動(dòng)對(duì)其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經(jīng)濟(jì)外部性可用消費(fèi)者的效用函數(shù)表示：

Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）

在式（2-1）中，用Ui表示消費(fèi)者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費(fèi)者i消費(fèi)的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟(jì)主體j進(jìn)入消費(fèi)者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設(shè)Yjk表示消費(fèi)者j消費(fèi)的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部正效應(yīng)；如果Ui/Yjk=0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i沒有產(chǎn)生外部效應(yīng)；Ui/Yjk<0，則表示消費(fèi)者j對(duì)消費(fèi)者i產(chǎn)生了外部負(fù)效應(yīng)。

從理論上講，一般認(rèn)為外部性的存在是市場機(jī)制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時(shí)，僅靠市場機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實(shí)上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟(jì)仍是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經(jīng)濟(jì)外部性的特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?；外部性包括?duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

經(jīng)濟(jì)外部性的影響

外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過影響消費(fèi)者的個(gè)人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價(jià)。它主要是通過其他經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費(fèi)者的個(gè)人效用。它對(duì)效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會(huì)降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個(gè)人效用。

經(jīng)濟(jì)外部性的評(píng)估

由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。

由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟(jì)外部性與房地產(chǎn)評(píng)估的橋梁。效用是消費(fèi)者消費(fèi)物品或勞務(wù)時(shí)所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價(jià)，而經(jīng)濟(jì)外部性又會(huì)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價(jià)中的經(jīng)濟(jì)外部性問題。用U表示各種外部性給某消費(fèi)者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用值，用xi表示消費(fèi)者對(duì)某種外部性偏好，即某種外部性給消費(fèi)者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費(fèi)者帶來的效用是互相獨(dú)立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

U=ΣxiUi（3-1）

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性會(huì)影響消費(fèi)者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟(jì)外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價(jià)的結(jié)果，使評(píng)估更符合實(shí)際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對(duì)應(yīng)效用可取值為120、110、100、90、80.對(duì)于不同的消費(fèi)者來說，其對(duì)某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對(duì)不同的消費(fèi)者對(duì)每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費(fèi)者對(duì)特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對(duì)一種消費(fèi)品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對(duì)效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計(jì)出來的房價(jià)，就得出調(diào)整后的房價(jià)。

假設(shè)有一消費(fèi)者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估師勘查房屋后用重置成本法估價(jià)40萬元，之后評(píng)估師又對(duì)房屋周圍的外部性進(jìn)行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個(gè)污染嚴(yán)重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費(fèi)者非常厭惡，效用取值為80.該消費(fèi)者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費(fèi)者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學(xué)校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設(shè)施完善，該消費(fèi)者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設(shè)施。資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)以上外部性進(jìn)行列舉和取值后，就要對(duì)特定消費(fèi)者進(jìn)行詢問，以了解該特定消費(fèi)者對(duì)諸外部性的偏好重視程度。如果該消費(fèi)者認(rèn)為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設(shè)施比鄰居的行為相當(dāng)重要，則資產(chǎn)評(píng)估師可采用1-9標(biāo)度法得到該消費(fèi)者的對(duì)三個(gè)影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費(fèi)者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應(yīng)的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗(yàn)，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運(yùn)用式（3-1）的效用函數(shù)計(jì)算公式求出該消費(fèi)者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對(duì)效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價(jià)格P=40×1.0653=42.612萬元。

篇8

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)抵押；價(jià)值評(píng)估； 估價(jià)方法

劉桂良，招平（2004）認(rèn)為抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估時(shí)要關(guān)注非持續(xù)經(jīng)營假設(shè)下的清算價(jià)值，他們首次構(gòu)建出到期價(jià)值估算法和即期價(jià)值修正法兩種評(píng)估方法的基本模型，對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行了創(chuàng)新。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押作為銀行的主要經(jīng)濟(jì)來源，在我國也被認(rèn)可和受到各界人士的重視。隨著房地產(chǎn)的抵押越來越多，相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也隨之而起。對(duì)于房地產(chǎn)的抵押評(píng)估我國有明確的規(guī)定，但是總有一些特殊性的房地產(chǎn)存在，給評(píng)估帶來了一定困難，本文就談?wù)劮康禺a(chǎn)的抵押評(píng)估內(nèi)涵和評(píng)估技術(shù)方法。

1、房地產(chǎn)抵押評(píng)估的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

在我國對(duì)房地產(chǎn)的抵押評(píng)估都有明文規(guī)定，它的估價(jià)價(jià)值為實(shí)時(shí)價(jià)值。等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 我們從 “房地產(chǎn)” 屬性和 “抵押”經(jīng)濟(jì)行為來進(jìn)行分析，可知房地產(chǎn)抵押評(píng)估具有以下特點(diǎn)：

1.1 房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的絕對(duì)不動(dòng)性和價(jià)值形態(tài)的相對(duì)流動(dòng)性高度的對(duì)立統(tǒng)一

房地產(chǎn)也稱為不動(dòng)產(chǎn)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和易于保管，又實(shí)用等特點(diǎn)，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值價(jià)值。房產(chǎn)與原材料等流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行抵押比較，房地產(chǎn)雖然沒有流動(dòng)資產(chǎn)靈活但是卻相對(duì)的易于保管和保值，也不受材料市場等因素的制約，房地產(chǎn)也是人們生活和活動(dòng)的必備場所，人們對(duì)房地產(chǎn)更具有依賴性，與那些無形資產(chǎn)和流動(dòng)字長相比，在價(jià)值形態(tài)上又明顯具有更好的流動(dòng)性，即更容易變現(xiàn)。因此，由于房地產(chǎn)在 “不動(dòng)性” 和 “流動(dòng)性” 上的完美結(jié)合，使其在商業(yè)銀行的抵押貸款過程中，往往更多、 更經(jīng)常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔(dān)保物，被借、 貸雙方所接受和認(rèn)可。

1.2 房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)是資產(chǎn)權(quán)利的抵押， 而不是資產(chǎn)本身的抵押

所謂資產(chǎn)的抵押，都是有一定的時(shí)間限制，就像去當(dāng)鋪典當(dāng)東西一樣，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)用高于當(dāng)時(shí)典當(dāng)?shù)膬r(jià)值可以把典當(dāng)物贖回，如果超過了期限那么當(dāng)鋪有權(quán)利把你典當(dāng)?shù)奈锲烦鍪邸?房地產(chǎn)的抵押也是有一定期限的，在一定期限內(nèi)，你抵押的就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)而不是房地產(chǎn)本身的價(jià)值，只要你在規(guī)定的貸款時(shí)間內(nèi)還清所抵押的貸款，那么房地產(chǎn)還是歸你所有。如果你沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)還清貸款，這時(shí)銀行才有權(quán)利處理你的抵押房地產(chǎn)用來回收貸款。因此，在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可以正常地使用其所有的資產(chǎn)，但是不能進(jìn)行任何形式的產(chǎn)權(quán)交易或非正常的貶損。換而言之，就是在抵押期間房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)雖然沒有變更或轉(zhuǎn)移，但實(shí)際已處于凍結(jié)狀態(tài)，你不能再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或二次抵押。所以，抵押期間的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有未來的不確定性，并以突變性終結(jié)。不象融資租賃，其產(chǎn)權(quán)是漸變式過渡。

1.3 房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)評(píng)估終極目的是為了“貸款安全回收” ，而不是 “抵押物的回收或變現(xiàn)”

無論抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)比例是多少，資金的提供者還是希望貸款人能按期償還所貸款項(xiàng)，不是最終因貸款人無力償還貸款而把房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)移給銀行或是資金提供者。 銀行作為金融機(jī)構(gòu)是以經(jīng)營資金為主，它不是房地產(chǎn)商，手里可以存放大量的房地產(chǎn)業(yè)，以期望升值來實(shí)現(xiàn)收益的目的。 銀行或資金提供者更希望貸款人能按期還清本金和利息，使資金迅速回籠，而達(dá)到經(jīng)營資金盈利的目的。

2、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估方法

作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價(jià)特點(diǎn)和估價(jià)技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、 保守，公平，公正的原則，選用估價(jià)方法時(shí)，一般盡量將成本法作為一種估價(jià)方法，其次再對(duì)抵押物的市場價(jià)值和未來價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。最常見的幾種方法如下：

2.1 完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的評(píng)估方法

所謂的完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，是以出讓、 購買或其他方式獲得的土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，在規(guī)定的使用期限內(nèi)可以自由出租、 轉(zhuǎn)讓、 出售等活動(dòng)。主要包括各類商品房、 自建自營的工廠、 飯店、 娛樂場所等等。 對(duì)這些具有完全產(chǎn)權(quán)的抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可采用市場法、 收益法和成本法估價(jià)，以市場行情為準(zhǔn)。 對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、 市場法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)等。

2.2 不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的評(píng)估

不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)是指只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，有些房屋土地是以劃撥的方式獲得的，有企事業(yè)單位的房產(chǎn)及社會(huì)各界的商品房、 廉租房、 經(jīng)濟(jì)房等。對(duì)這些房產(chǎn)抵償進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用以下幾種方式：一是采用直接評(píng)估其土地使用權(quán)的市場價(jià)值；二是評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。

2.3 部分（局部）房地產(chǎn)的評(píng)估方法

這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、 某層、 某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對(duì)已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，和它的相應(yīng)權(quán)益，要看它能否能獨(dú)立使用獨(dú)立變賣變現(xiàn)，并對(duì)土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、 共用部分的合理享用等問題進(jìn)行分析，估價(jià)方法可選用市場法、 收益法或成本法。

2.4 在建工程房地產(chǎn)的評(píng)估方法

在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗(yàn)收的工程， 在建工程的重要特點(diǎn)是還沒有完整的建筑形態(tài)和內(nèi)部設(shè)施，還不具備驗(yàn)收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設(shè)計(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。這類房產(chǎn)抵押評(píng)估就比較麻煩，要對(duì)在建抵押物進(jìn)行全面的調(diào)查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權(quán)和建筑開發(fā)資質(zhì)， 和發(fā)包承包資質(zhì)等。其次就是要注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)的設(shè)計(jì)使用權(quán)益，并且要

了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結(jié)果進(jìn)行時(shí)點(diǎn)評(píng)估。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不舍拖欠價(jià)款估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

參考文獻(xiàn)：

[1]張瑩潔 房地產(chǎn)抵押評(píng)估的評(píng)估方法問題 中國資產(chǎn)評(píng)估

篇9

【關(guān)鍵詞】 估值技術(shù); 公允價(jià)值; 投資性房地產(chǎn)

1990年,我國的住宅分配制度完成了從實(shí)物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變,隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項(xiàng)重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》,首次將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示,并且允許使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在新準(zhǔn)則實(shí)行的兩年間,公允價(jià)值的使用受到了冷遇,公允價(jià)值的計(jì)量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財(cái)政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評(píng)估公允價(jià)值的方法,這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的改進(jìn)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

公允價(jià)值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息,提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢,但是由于存在市場機(jī)制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下,公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。

2007年,存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中,僅18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn),而采用公允價(jià)值模式的只有20家,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%,且出現(xiàn)了三種計(jì)量方式,分別是評(píng)估價(jià)格(14家公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格(5家公司)。

二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題

(一)地域差異問題

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”就可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

然而

由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時(shí)可靠的交易數(shù)據(jù),另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實(shí)施起來比較困難。因此,房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅(jiān)持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則,采取逐步推進(jìn)的方式,以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源,同時(shí)結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外,國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。

(三)提高估值技術(shù)在報(bào)表披露中的地位

由估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值數(shù)額會(huì)直接出現(xiàn)在報(bào)表中,建議企業(yè)在附注中增加對(duì)具體估值計(jì)算確認(rèn)的過程。首先是估值方法的選定,其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么,所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定,如果選用的是市場法,應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度;若是收益法,那應(yīng)該分別對(duì)凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。

通過附注的披露可以使整個(gè)計(jì)算過程受到信息使用者的監(jiān)督,增強(qiáng)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的準(zhǔn)確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對(duì)估值技術(shù)的信心,推動(dòng)估值技術(shù)的運(yùn)用。

(四)加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),提高資產(chǎn)評(píng)估水平

估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評(píng)估人員和會(huì)計(jì)人員主觀判斷的影響,所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價(jià)值可以順利運(yùn)用的保障。

相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識(shí),尤其是對(duì)公允價(jià)值的認(rèn)識(shí)與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),了解整體經(jīng)濟(jì)走勢和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,提高經(jīng)濟(jì)敏感度和職業(yè)判斷能力。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[r].2008.

[2] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[r].2009.

[3] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)[s].2006.

[4] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)[s].2008.

篇10

1.應(yīng)用公允價(jià)值的企業(yè)數(shù)量少

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資本市場環(huán)境的原因，國內(nèi)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的經(jīng)濟(jì)后果相關(guān)研究起步較晚，根據(jù)何建國等（2014）關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用于投資性房地產(chǎn)中的規(guī)模的研究，雖然上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，但使用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)非常少。許多擁有投資性房地產(chǎn)且所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場、公允價(jià)值能夠確定的企業(yè)也不釆用公允價(jià)值。有些同時(shí)在內(nèi)地和香港上市的公司本是最有條件釆用公允價(jià)值模式的，但是它們依然釆用成本模式。這些說明不是沒有條件采用公允價(jià)值，而是另有考慮。

2.公允價(jià)值確定方法不統(tǒng)一

我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定了釆用公允價(jià)值模式的條件，但是對(duì)于公允價(jià)值的確定方法并沒有做統(tǒng)一的規(guī)定，所以在實(shí)際應(yīng)用中，有的公司采用專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格；有的公司釆用第三方公布的調(diào)查報(bào)告；有的公司參考類似市場價(jià)格自行確定。雖然每一種方法都參考了市場因素，但免不了受到人為因素的影響，帶有較強(qiáng)的主觀性。所謂的公允價(jià)值是不是真正的公允價(jià)值值得商榷。

二、企業(yè)較少采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因

1.公允價(jià)值模式會(huì)加劇公司資產(chǎn)與利潤的波動(dòng)

公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)在每個(gè)會(huì)計(jì)期末編制報(bào)表時(shí)都需要按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值隨著市場狀況的變化而變化，這就加大了企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財(cái)務(wù)狀況的不穩(wěn)定性，這種變化超出管理層的控制范圍，在一定程度上會(huì)掩蓋管理層的能力和作為。通常企業(yè)都希望向投資者傳遞一個(gè)企業(yè)平穩(wěn)增長的信號(hào)，如果釆用公允價(jià)值計(jì)量模式，一切都不在掌控之中，對(duì)于管理層來說壓力甚大。

2.公允價(jià)值難以取得且獲取成本高

釆用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，企業(yè)只需要在初始成本的基礎(chǔ)上按期計(jì)提折舊或攤銷，且資產(chǎn)的賬面價(jià)格與計(jì)稅基礎(chǔ)一致，期末不需要為了納稅調(diào)整凈利潤。而采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，需要在每一個(gè)會(huì)計(jì)期末確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。此外企業(yè)為了提高公允價(jià)值的可信度，需要聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并出具評(píng)估報(bào)告。企業(yè)每年需要支付較高的評(píng)估費(fèi)用，增加經(jīng)營成本。

3.公允價(jià)值操作指南的缺乏

我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡管對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用條件、確定方法有一定的規(guī)定，但準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的實(shí)施和操作規(guī)定都過于簡單，缺乏詳細(xì)的操作指南。比如準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)用公允價(jià)值的條件之一是要有活躍的房地產(chǎn)交易市場，但怎樣的市場才算活躍，準(zhǔn)則并未做詳細(xì)的說明。另一個(gè)條件中同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，但影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素太多，同一棟樓中的不同樓層價(jià)格都是有差別的。準(zhǔn)則并未限定公允價(jià)值的計(jì)量依據(jù)，導(dǎo)致在實(shí)際中企業(yè)確定公允價(jià)值的方法各式各樣，有的采用評(píng)估價(jià)格，有的釆用市場類比價(jià)格，還有的釆用第三方調(diào)查報(bào)告。計(jì)量依據(jù)的不統(tǒng)一會(huì)降低公允價(jià)值的可比性。這些問題準(zhǔn)則都沒有提到。

三、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的建議

1.改進(jìn)我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

準(zhǔn)則應(yīng)該完善公允價(jià)值應(yīng)用條件的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于什么條件下可以采用應(yīng)用公允價(jià)值模式給予更清晰地界定。另外公允價(jià)值的確定方法也需進(jìn)一步的完善，特別是在不活躍房地產(chǎn)交易市場下公允價(jià)值如何估計(jì)。對(duì)于公允價(jià)值的估值原則、具體模型、參數(shù)的確定等建立一定的標(biāo)準(zhǔn)，提高公允價(jià)值確定方法的可信度。

2.完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

目前多數(shù)企業(yè)釆用評(píng)估價(jià)格作為確定公允價(jià)值的基礎(chǔ)，因此公允價(jià)值的完善離不開資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展。作為獨(dú)立的第三方，提供的信息更加獨(dú)立可靠，因此應(yīng)引進(jìn)第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。但對(duì)于第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)營等應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，制定嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，必須得到相關(guān)部門的認(rèn)證方可開展業(yè)務(wù)。對(duì)于機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的專業(yè)資格定期進(jìn)行審查。

3.規(guī)范信患披露制度