導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產(chǎn) 稅收籌劃 合理避稅

一、籌建融資環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)籌建環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)行業(yè)的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權和籌集所需的資金。這個階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及籌資方式不同對企業(yè)所得稅的影響。在房地產(chǎn)投入資金進行開發(fā)建設階段則將涉及到土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅金及附加等多個稅種。籌建環(huán)節(jié)對籌資方式的合理選擇和對土地增值稅進行合理籌劃不僅可以有效控制當期的稅收負擔，而且對于整個行業(yè)后期經(jīng)營中的稅負也有相應的緩解作用。

2、稅收籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少?，F(xiàn)在我國資本市場上的融資方式可以歸結為三類，即企業(yè)自身資金積累、債務融資（向金融機構貸款、發(fā)行債券和向其他企業(yè)借款）和權益融資（企業(yè)內(nèi)部融資和公開上市發(fā)行股票融資）。在三類融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營狀況良好，但是企業(yè)一時動用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運轉，還需要面臨雙重交稅的負擔；由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點，融資金額需求也很大，因而會支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業(yè)所得稅的總額；更多的企業(yè)愿意使用權益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優(yōu)化企業(yè)的資本結構，增強企業(yè)抗風險能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關部門在房地產(chǎn)籌建初期就應該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長需要，進行合理稅收負擔考慮，選擇合理的籌資方式。

在正式立項開發(fā)建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環(huán)節(jié)，但是對這部分稅收進行合理籌劃需要在建筑開發(fā)環(huán)節(jié)展開。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標準住宅進行出售的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應該全部增值額進行計稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率從30%到60%。在這種規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)征稅的臨界點和累進稅率的臨界點，可以合理安排建筑環(huán)節(jié)的物資使用或者人工程序，適當?shù)脑黾映杀?；這樣一來，在一定程度上增加扣除項目的金額，達到合理避稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)花費10000萬元取得某土地使用權，建造普通標準住宅。企業(yè)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和材料人工成本等進行合理預算可知，整個項目完工后可扣除項目金額為5000萬元，項目銷售預計為18200萬元。此時，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業(yè)需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬元。如果企業(yè)對項目成本進行調(diào)整，使可扣除項目增加200萬，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規(guī)定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個過程雖然增加了200萬的成本支出，但是可以為企業(yè)節(jié)約960萬的稅負。這部分的成本支出可以用在公共設施的建設方面，可以在有效避稅的基礎上，提高商品房的品質(zhì)，有利于品牌的建立。

二、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中，營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費用為基數(shù)計稅的，它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎，同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是，土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關，因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關鍵環(huán)節(jié)。

2、營業(yè)稅的籌劃策略

對營業(yè)稅進行籌劃的直接目的就是降低營業(yè)稅的納稅基數(shù)，合理剝離價外費用，恰當分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。

（1）剝離價外費用

根據(jù)我國營業(yè)稅暫行條例實施細則的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產(chǎn)銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設施和服務（如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等）提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅總額，需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專門的物業(yè)公司，負責這些代收費用的收取，將這些費用從總銷售收入中剝離，進而減小營業(yè)稅的計稅金額。

例如，某企業(yè)年度總代收費用為1000萬，這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業(yè)稅50萬，還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右，相應的契稅和印花稅也會相應增加；如果設立專門的物業(yè)公司，只要保證其經(jīng)營成本低于這部分稅負總和，對于企業(yè)都是有利的。

（2）分離稅率

由于市場需求的變化，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進行銷售，則需要對總價款繳納營業(yè)稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征收稅率是5%，而建筑業(yè)的營業(yè)稅征收稅率則是3%。針對這種政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨成立裝修公司，負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價款節(jié)約2%的稅負?；蛘?，企業(yè)也可以將裝修業(yè)務承包給專門的裝修公司，只負責銷售毛坯房，然后提供裝修業(yè)務的聯(lián)絡服務。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析，銷售環(huán)節(jié)的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。

由于土地增值稅適用的是超額累進稅率，充分應用稅收稅率變動臨界點，合理制定商品房銷售定價，可以有效增加企業(yè)稅后利潤。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅，完工后計算的可扣除項目金額為800萬元，而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價為1210萬元，（1210-800）/800>50%，則應繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬元，稅后利潤為1210-800-164=246萬元；如果企業(yè)將自身商品房價格定為1190萬元，則20%（1190-800）/800

另外，企業(yè)還應該合理利用相關的免稅或者稅收優(yōu)惠的臨界點，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。

三、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多，在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意，進行合理的稅收籌劃，才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計算過程中，會有一些相關的抵稅項目以減少企業(yè)稅收，但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象，因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應該謹慎分析相關政策，合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務組成，借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主，并確定收入，就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售，企業(yè)可以將其租給業(yè)主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個年度，有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn)，用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅，用于出租的房產(chǎn)還應該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務的具體細節(jié)時，也應該區(qū)分房屋租金和代收的水電費、網(wǎng)費、清潔費等。同樣，這部分如果由物業(yè)公司進行收取可以避免繳納營業(yè)稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營業(yè)稅。

四、結束語

房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，經(jīng)營周期長。企業(yè)在經(jīng)營中需要支付多項巨額的稅金，企業(yè)應該針對不同環(huán)節(jié)進行事先稅負預測和合理籌劃，盡量減少稅務業(yè)務中的誤區(qū)和風險，正確運用稅收政策，合理規(guī)避稅收負擔，提高稅后凈利潤。

參考文獻：

[1]吳永健.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[D].西南財經(jīng)大學，2010

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關鍵詞：房地產(chǎn) 稅務籌劃 風險

當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競爭力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財務稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現(xiàn)各種風險，企業(yè)需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務籌劃風險主要有：

（一）法律風險

我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃者和國家稅務機關會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對法律沒有深刻的認識，導致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風險

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經(jīng)濟發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關的法律制度還不盡完善，相關的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃中形成巨大的風險。

（三）財務風險

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個環(huán)節(jié)都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務籌劃的空間就會擴大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟收益的同時，面臨的財務風險也越大。

（四）行業(yè)風險

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應，“牽一發(fā)而動全身”，如果沒有進行合理的規(guī)劃，就會帶來巨大的風險。

二、我國當前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃提供法律依據(jù)，促進房地產(chǎn)企業(yè)合法進行相關工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟貿(mào)易往來，經(jīng)濟發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內(nèi)經(jīng)濟主體和國外經(jīng)濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規(guī)劃，關系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務籌劃風險

對企業(yè)稅收進行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險減小。房地產(chǎn)行業(yè)因為規(guī)模相對較大，所以只有高水準的財務管理活動，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財務管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。

（一）重視專業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強的專業(yè)性，對人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續(xù)提高稅務籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業(yè)的建議

在進行重大決策時，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況結合在一起，可以有效的對企業(yè)稅務籌劃風險進行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進行重大的經(jīng)濟業(yè)務決策時，應及時將稅務籌劃工作跟進，企業(yè)稅務機構人員應與其他相關部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經(jīng)濟收益和風險的評估，對企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務進行深入的了解。然后將稅務方案遞交給企業(yè)決策者，相關部門根據(jù)稅收方案進行實施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟活動實施過程中，也要對經(jīng)濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應總結評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強風險意識

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認識到其存在的風險，密切關注國家相關政策，做好風險防范措施，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場動態(tài)，從實際出發(fā)，適時地對企業(yè)的稅收籌劃方案進行調(diào)整。

四、結束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業(yè)風險，密切關注國家宏觀調(diào)控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業(yè)財務管理水平，合理制定稅務籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運營成本下，實現(xiàn)高經(jīng)濟收益和低風險，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2013；5：114-116

[2]劉貞香.房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險的有效控制[J].經(jīng)濟視野，013；23：186-187

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關鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。

過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設立項目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營來達到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅?！痹S多稅務師事務所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風險。

誤區(qū)二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）關于企業(yè)的利息支出應按以下規(guī)定進行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業(yè)會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應當予以資本化，計入相關資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費用計入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計算土地增值稅時，許多房地產(chǎn)公司把此項借款費用作為加計扣除的基數(shù)，不僅加計扣除了開發(fā)成本的20%，在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時還作為5%的計算基數(shù)給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。

在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。

誤區(qū)三：預售購房款掛在往來賬面。

將預售購房款掛為往來賬，個別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時間確認收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發(fā)項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費，將銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業(yè)稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財務人員要讀透房地產(chǎn)相關稅收相關政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細節(jié)，適時做出相應籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業(yè)財務人員要承擔其應有的責任，企業(yè)負責人也要有稅收風險意識。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國六條”、“國八條”等相關房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財務負責人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導向，適時拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數(shù)據(jù)計算出準確的預計稅收數(shù)據(jù)，以此反復調(diào)整籌劃方案以實現(xiàn)稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實時調(diào)整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現(xiàn)。

4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發(fā)成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉讓，對土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優(yōu)惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。

三、結語

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員要在熟讀相關法規(guī)基礎上籌劃節(jié)稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務院令第512號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.

[3]《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.

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近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。為抑制房價過快增長，維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，我國出臺了多項關于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策。由于國家調(diào)控力度不斷加大，市場競爭日益激烈，有效控制成本就尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種多，稅收負擔較重，由于內(nèi)部成本費用壓縮空間有限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常通過稅收籌劃以有效的降低稅收成本。與此同時，國家出臺了一系列稅收法律法規(guī)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

稅收籌劃的基礎是生產(chǎn)經(jīng)營活動，依據(jù)是現(xiàn)行法律法規(guī)，通過合理實施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達到防范涉稅風險的目的，進而實現(xiàn)納稅人權益最大化。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)之一，具有供應鏈長、風險高、地域性強、投資大、周期長等特點，在整個生命周期內(nèi)涉及了諸多稅種，為房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時還需要結合房地產(chǎn)行業(yè)的特點開展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點籌劃法

納稅臨界點籌劃法即在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，納稅人通過減少收入或增大支出，避免承擔較重的稅收。納稅臨界點籌劃法適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通住宅土地增值稅具有稅收優(yōu)惠政策的情況下。我國稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規(guī)定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。

基于以上規(guī)定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉讓，則需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時，繳納營業(yè)稅的稅目為“服務業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應按“銷售不動產(chǎn)”全額繳納營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用我國的各項稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法

房地產(chǎn)銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法，通過分解房地產(chǎn)銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業(yè)務進行核算，借助兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權融資和債權融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權融資不允許稅前扣除股息，而債權融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權融資的方式。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業(yè)稅兩大流轉稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過合理安排經(jīng)濟業(yè)務，將納稅期限向后推遲，實現(xiàn)資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。

6.會計政策選擇籌劃法

我國會計準則規(guī)定，經(jīng)濟業(yè)務的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務結果也不同。對于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進先出法還是加權平均法，均會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損益，進而影響其應繳納稅額。通過合理計提固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的減值和壞賬準備，企業(yè)可以合理控制損益項目的列支和扣除。

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【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風險

在金融危機中，房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴重的沖擊，同時伴隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的延伸，相繼出臺了一些政策和措施，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說可謂雪上加霜。以至于現(xiàn)在出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂等情況。目前，如何在不違反國家相關政策下，提升企業(yè)利潤、增強企業(yè)的競爭能力等是所有房地產(chǎn)公司必須得面臨和解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是在以不違反我國稅收政策的前提下，以提高利潤為目的的稅收謀劃手段，它是整個房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理的最重要的部分之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險

稅收籌劃風險是指房地產(chǎn)公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動而和實際納稅金額所產(chǎn)生的偏差。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險中存在以下幾種風險：

（一）法律風險

由于我國房地產(chǎn)的起步比較晚，企業(yè)的稅收籌劃還不成熟，因此經(jīng)常會出現(xiàn)打法律球的現(xiàn)象，于是在不經(jīng)意間就演變成了漏稅偷稅，而后被稅務執(zhí)法機關抓住，輕則罰款，重則會對項目相關人員進行刑事訴訟。所以說稅收籌劃承擔著較大的法律風險，其稅收籌劃不清的情況對房地產(chǎn)企業(yè)來說可以說是一顆“定時炸彈”，是極其危險的。

（二）經(jīng)營風險

房地產(chǎn)企業(yè)項目投資一般范圍比較廣，包括前期設計費用、土地成本、施工成本、營銷成本、管理成本、財務費用等，幾乎牽扯到了所有部門和囊括了各種業(yè)務，其所產(chǎn)生的土地稅、企業(yè)稅等稅務資金都比較大。再加上，受經(jīng)濟全球化一體化的影響，市場經(jīng)濟的運轉速度加快，可謂是瞬息萬變，導致房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃就變得更難把握，公司面臨的經(jīng)營風險也更高。很多房地產(chǎn)公司往往就是因為一時的疏忽，忽略了稅收籌劃所需的投資成本，而給公司帶來巨大的經(jīng)濟損失，加大了公司稅務負擔。

（三）執(zhí)行風險

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅，這是一種合法的行為。我國政府一般會根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況、市場調(diào)查結果、人民生活水平狀況等來做出對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范與控制，如調(diào)整稅收政策等。雖然只是一小面，但對房地產(chǎn)企業(yè)來說卻是足以影響公司整個項目的正常運營，使得稅收籌劃執(zhí)行困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險產(chǎn)生的原因

（一）稅收籌劃人員風險意識差

稅收籌劃人員的工作是根據(jù)項目建設情況和國家相關政策來預估公司項目所要交的稅收資金，將它控制在一個合理的范圍內(nèi)。由于沒有人能準確把握房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展情況，因為它受太多不確定因素的影響，所以投資風險性高。稅收籌劃人員正是因為深知這一點，以市場信息不易把握為借口，放松了警惕，懈怠了對稅收籌劃的風險認識，他們認為，即使稅收籌劃出錯了，也怪不到他們身上。

（二）稅收籌劃機制不完善

要做出來一份稅收籌劃項目需要各部門的通力配合。土地資金、建設成本、管理銷售費用等等公司的分散投資是由各個不同的部門所執(zhí)行，但因為他們的工作進度也不一樣，而公司也沒有嚴格的條例規(guī)定所有稅收籌劃部門必須做出一份完美的預算、執(zhí)行方案，因此，他們都抱著誤差是可以存在的這種心態(tài)做出投資方案。所以，稅收籌劃部門要想得到準確無誤的數(shù)據(jù)幾乎是不可能的。通常情況下，它只能得到一個大概的數(shù)據(jù)。

（三）稅收籌劃作用被夸大

很多的房地產(chǎn)公司認為稅收籌劃是無所不能的，因而習慣性的去依賴它。其實，這種做法是錯誤的，稅收籌劃只是房地產(chǎn)公司財務管理方面的一部分，作用是有限的。不僅如此，它受各種因素的影響，還受一定條件的制約，可變性過大，并不能作為一個行之有效的依據(jù)去進行企業(yè)的生產(chǎn)管理。但事實情況卻是，有些房地產(chǎn)公司并沒有認清到這一點，覺得只要稅收籌劃做出來就萬事大吉了，無視市場經(jīng)濟的變動，忽略國家新出的法律政策，最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險產(chǎn)生的措施

（一）增強風險意識，提高稅收籌劃人員自身素質(zhì)

防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險產(chǎn)生的工作是一項具有高度科學、技術性的經(jīng)濟活動，相應的對稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國的各項法律條文，了解財務會計以及房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的各項知識等都是每一位稅務籌劃人員必須具備的基本素質(zhì)。除此之外，稅收籌劃人員還應該具備項目籌劃能力、對市場經(jīng)濟前景的預測能力，并且還要能夠配合公司其他各個部門的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強烈的風險意識、責任意識，不要過分的去依賴已有數(shù)據(jù)，要做到居安思危，凡事從幾種不同的角度去看待問題。這一點是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點就是從企業(yè)出發(fā)，做好企業(yè)文化宣傳，提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)，這樣才能更好的做好企業(yè)稅收籌劃。

（二）健全稅收籌劃機制，加強與稅務部門的聯(lián)系

房地產(chǎn)公司應建立一套完整的管理制度，很好的把各個部門聯(lián)系起來，促進部門與部門之間的溝通，方便各部門之間交換信息，在最短的時間內(nèi)開展項目合作與執(zhí)行。要想做到這些，首先就得設置監(jiān)管部門，同時明確劃分責任范圍，使之相互監(jiān)督，認真工作。其次，要改變公司領導層的管理方式。應該摒棄一直以來只注重大項目，而不過問小項目的工作方法，在公司內(nèi)部起好帶頭作用，重視每一項工作，事無巨細。還應時不時地去各部門了解情況，要讓員工知道領導對他們的器重。這樣可以激發(fā)員工的工作熱情，使之全身心

（三）正確看待稅收籌劃作用，注重稅收籌劃方案的綜合性

稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據(jù)眼前的情況，分析未來項目發(fā)展的可能性做出的納稅資金預算，并不是完全的與事實情況相符的。因此，房地產(chǎn)公司應該充分認識到稅收籌劃的作用，準確把握稅法政策，密切注視稅法的變動，時刻更新稅收籌劃計劃。但是，光這一點還不夠，最主要的是要樹立正確的納稅意識，不要想著以“我不知道稅法改了”、“因為稅收籌劃錯了忘記納稅”等任何借口為自己開脫而去做些違法亂紀、偷稅、漏稅等事情。

參考文獻：

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一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點與稅負情況

1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動我國的經(jīng)濟發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營活動及開產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購置和整體、房屋的開發(fā)和建設都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營活動的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，銀行等金融機構的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營風險的特性。因為房地產(chǎn)項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業(yè)的投資回報流動性相對較低。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結構、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導致價格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結構不適應市場，業(yè)務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營危機。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負情況。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見我國的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產(chǎn)的項目開發(fā)流程上來看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實行差別定額稅率。在開發(fā)建設階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項目銷售轉讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動產(chǎn)交納5%的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項目時，企業(yè)還需要租金交納營業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預交企業(yè)所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據(jù)測算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國的“營改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負短期內(nèi)進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負擔，實現(xiàn)公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法

1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業(yè)融資及財務費用處理方式而實現(xiàn)企業(yè)的稅負最小化是的企業(yè)需要重點考慮的問題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開發(fā)建設時，則計入開發(fā)成本。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結轉的特殊性會通常使企業(yè)的會計業(yè)績產(chǎn)生波動，當企業(yè)的業(yè)績?yōu)樘潛p時，企業(yè)應當將借款的財務費用資本化，應變在后續(xù)會計期間進行攤銷;當企業(yè)取得正的業(yè)績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應當控制取得融資成本的限額及加強企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。

資本市場是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過股權融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應當重視通過發(fā)行債券來融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負。

2.產(chǎn)品銷售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價值商品，在銷售時會產(chǎn)生較高的稅負。我國的稅法規(guī)定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業(yè)稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分期付款的方式銷售房地產(chǎn)，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負之外，企業(yè)還可以通過調(diào)節(jié)開發(fā)項目的銷售結算方式來降低企業(yè)的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負。例如某房地產(chǎn)公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業(yè)可以通過合理的合并項目銷售結算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納少量營業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負。

3.組織架構的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業(yè)成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，而集團公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營特點和財務狀況進行主營業(yè)務分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進行合理的關聯(lián)交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調(diào)整業(yè)務和轉移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問題

1.納稅籌劃應該從整體布局。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務復雜，納稅環(huán)節(jié)也較多，因此企業(yè)的納稅籌劃必須從企業(yè)的整體經(jīng)營的角度出發(fā)。從項目的規(guī)劃設計，土地的獲取和項目開發(fā)建設等等環(huán)節(jié)上嚴格把控，按照企業(yè)的整體稅后利益最大化籌劃設計，而不能僅僅考慮項目建設的某一環(huán)節(jié)的稅負最低。例如企業(yè)在拿地之后的規(guī)劃設計環(huán)節(jié)就應當考慮到其預計開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)問題，若開發(fā)建設大戶型住宅等高端產(chǎn)品則不能享受到國家的標準住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優(yōu)惠。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃是與其經(jīng)營計劃和整個開發(fā)流程都息息相關的，并不能片面、獨立地看待。

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隨著國家調(diào)控力度的不斷加大,加上日益激烈的市場競爭,我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費用成本的壓縮空間越來越小。作為房地產(chǎn)企業(yè)外部成本的稅收,其數(shù)額的多少極大地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益?？茖W的本文作者：黃曉暉作者單位：廣西欽能電力集團有限公司

稅收籌劃,對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。針對新企業(yè)會計準則對房地產(chǎn)行業(yè)稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環(huán)境的變化,通過多視角挖掘宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的空間及關注點,在其基礎上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效、具有實踐意義的稅收籌劃思路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略

1.房地產(chǎn)企業(yè)前期準備階段的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)前期準備工作包括規(guī)劃審批、設計施工、土地出讓或轉讓等,此階段是房地產(chǎn)項目運作的首要環(huán)節(jié),也是稅收籌劃的關鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨立法人資格,可以進行獨立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨立承擔納稅風險,而分公司與總公司則是共同承擔納稅風險。但一般情況下,選擇分公司具有以下優(yōu)點:稅務部門對分公司的監(jiān)管相對要松,且項目初期分公司往往處于虧損狀態(tài),可以抵消總公司利潤,減輕企業(yè)稅負,分公司與總公司之間的資產(chǎn)轉移不必承擔納稅義務,可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本;其次,新建和并購的選擇,房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的來源有兩個:國家購買和從其他單位購買,從其他單位購買具體的操作方式可以是成立新公司購買土地或是并購出售土地企業(yè)的股權,從稅法上來看,第二種操作方式的土地使用權沒有發(fā)生轉移,因此無需繳納契稅,利于企業(yè)節(jié)稅,降低企業(yè)成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點,而房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式可以分為負債籌資和權益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費用列支。

2.房地產(chǎn)企業(yè)建設環(huán)節(jié)的稅收籌劃

一是,借款費用資本化,根據(jù)相關稅法規(guī)定,在當期企業(yè)所得稅中無法扣除資本化的借款費用,而對于成本對象完工后的借款費用則可以作為財務費用直接扣除,因此對于不同時期完工的開發(fā)產(chǎn)品,房地產(chǎn)企業(yè)應獨立核算,這樣可以相應的減少企業(yè)所得稅支出;二是,利息扣除方式,計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時的利息費用在會計處理上市不同的,前者在開發(fā)完工前計入成本,在開發(fā)完工后計入期間費用,而計入成本的利息費用只有當房產(chǎn)出售時才能抵扣,同時對于土地增值稅,根據(jù)稅法規(guī)定,當利息費用較大時應提供證明據(jù)實扣除,而當利息費用較少時,則可不計入分攤的利息,且可多扣除相關開發(fā)費用,降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本;三是,按照開發(fā)種類分別核算增值額,即分別核算不同開發(fā)種類的增值稅,以減少稅負;四是,稅前扣除項目,新企業(yè)所得稅法的稅前扣除項目較多,包括可全額扣除的項目,如折舊、交通費等,按照稅收標準列支的費用,如業(yè)務招待費,可以遞延到下期扣除的項目,如廣告費,不能扣除的項目,如罰款;五是,預提費用處理,稅法與會計核算對預提費用的處理方式是不同的,雖然房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)完工后可以合理地將預售收入確認為實際銷售收入,并按規(guī)定結轉相應的計稅成本,但實際中還未完工的相關基礎設施和配套設施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業(yè)稅收支出。

3.銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃

一是,銷售價格稅收籌劃,當前土地增值稅實行四級累進稅率,同時為鼓勵普通標準住宅的開發(fā),規(guī)定其相關增值稅率為超過20%的暫不征收土地增值稅,此時不同的售價可能增加或減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤,在此情況下,房地產(chǎn)企業(yè)應利用起征臨界點進行定價,以減輕企業(yè)稅負,增加企業(yè)凈利潤;二是,銷售收入分解稅收籌劃,例如通過設立專門的房產(chǎn)銷售公司來減輕土地增值稅和企業(yè)所得稅,通過簽訂裝修合同分解銷售收入以合理規(guī)避裝修部分的土地增值稅和營業(yè)稅,給企業(yè)帶來節(jié)稅利益,通過區(qū)分代收收入以減少銷售收入,降低企業(yè)所得稅負,通過折扣銷售,將銷售價款與折扣額開在同一發(fā)票上,以折扣后的價款為營業(yè)額來繳納營業(yè)稅。

4.保有環(huán)節(jié)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)未出售的房屋常以出租的方式進行經(jīng)營,而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營業(yè)稅(5%)、個人所得稅(20%)、房產(chǎn)稅(12%),以及城市維護建設稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及教育費附加等,從租賃方或承租方的角度來看,房屋租賃名義稅負較重,稅負水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對保有環(huán)節(jié)進行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業(yè)務,對尚未出售的房產(chǎn)以出租形式賺錢租金,具有較大的稅負,而將這部分房產(chǎn)以投資入股的形式來參與被投資方的利潤分配則可以有效降低企業(yè)稅負;其次,先租后售的稅收籌劃,房地產(chǎn)企業(yè)都存在大量的銀行貸款,會有大量的費用需要在稅前扣除,因此企業(yè)可以以先租后售的形式持有房產(chǎn),期間企業(yè)所得稅較少,總體來說對企業(yè)是有利的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實務

1.營業(yè)稅的稅收籌劃

從自建和代建模式選擇的角度來看營業(yè)稅的稅收籌劃。案例:某企業(yè)以1億元的價格購得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉讓給乙酒店管理公司,價格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預征率。(1)自建模式,某企業(yè)的營業(yè)稅34500*5%=1725萬元,土地增值稅34500*2%=690萬元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬元;(2)代建模式,某企業(yè)的營業(yè)稅為0,代建營業(yè)稅=4500%5%=225萬元,土地增值稅=10000*2%=200萬元,契稅=1000*5%=500萬元。從以上兩種開發(fā)模式來看,自建的營業(yè)稅稅額大,擠占企業(yè)資金,而代建模式的稅負較輕,但應避免稅收征管上可能的風險。

2.土地增值稅稅收籌劃

某開發(fā)項目共分為兩部分,一是普通住宅項目,銷售收入18000萬元,一是洋房項目,收入為91000萬元,而開發(fā)總成本為62000萬元,包括支付土地價款20000萬元,前期工程費1200萬元,建造安裝支出30000萬元,基礎設施支出8000萬元,公共配套設施支出1500萬元,開發(fā)間接支出1300萬元?；I劃前土地增值稅情況為:應稅收入:109000萬元;扣除項目金額總計=開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+與轉讓房產(chǎn)有關的稅金+其他扣除項目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬元,則土地增值額=109000-86595=22405萬元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬元,稅負高達6.17%。籌劃后的土地增值稅稅收情況,將項目總成本劃分為普通項目和非普通項目,(1)普通項目的測算:應稅收入為18000萬元,扣除項目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬元,土地項目增值額=18000-15056=2944萬元,增值額與扣除項目金額的比為19.55%,未超過20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項目的測算:應稅收入為91000萬元,扣除項目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬元,土地項目增值額=91000-71539=19461萬元,增值額與扣除項目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬元,比進行土地增值稅稅收籌劃前節(jié)稅883.3萬元。

3.利息籌劃

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關鍵詞：新會計準則；房地產(chǎn)；稅收籌劃

一、新會計準則對稅收籌劃影響分析

新會計準則是我國財政部在人民大會堂同時的一項條例，在2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行，其他企業(yè)鼓勵執(zhí)行，但現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作進行的過程中產(chǎn)生了很多影響。其中產(chǎn)生影響最深的是以下幾個方面，依次為：第一，目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)對存貨計價方式做出了明確規(guī)定，《企業(yè)會計準則》中對存貨發(fā)出計價方式祥先進先出或者是加權平均法的方向轉變，這種形式下，企業(yè)毛利會產(chǎn)生變化。還有，通過膨脹的情況下，我國原有的計價方式不能進行對應的稅收，可是，如果計價方式進行了改變，企業(yè)沒有按照相關規(guī)定進行對策的開展，使提升了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負問題。房地產(chǎn)企業(yè)跟企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)建筑時間長，如果直接或者是限定運用后將先進先出的計價方式取消，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的當期損益和利潤都會受到影響。第二，投資性房地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)計量的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)的計量方式在新會計準則中規(guī)定是這樣的，倘若運用公允價值的計量方式，就不能對計提折舊和攤銷策略進行完成，這種方式還會提升企業(yè)的稅負。新會計準則在對計量固定資產(chǎn)中，的規(guī)定也會影響涉稅情況。另外，新會計準則在公允價值的基礎上，對計量模式做出了規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行公允價值進行稅收籌劃的時候需要對稅收籌劃的空間進行擴展，對房地產(chǎn)企業(yè)負債以及資產(chǎn)計量造成了影響。不僅如此，還會影響損益的計算。對投資性房地產(chǎn)進行會計處理的時候會受到新會計準則的影響和限制，最嚴重的會影響納稅額度的計算。

二、新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的建議

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作會因為新會計準則的頒布與實施受到不同程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)也不能坐以待斃，應該提出相應的對策。房地產(chǎn)企業(yè)的運營環(huán)境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會產(chǎn)生很多問題，不能進行風險的規(guī)避。為此，本文對新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的建議進行論述。

(一)關注稅收政策加強風險防范認知

房地產(chǎn)會計工作人員在進行稅收籌劃工作的過程中應該密切關注我國政策和稅法的調(diào)整以及改變。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作的時候，可以憑借企業(yè)的特征對信息管理系統(tǒng)進行創(chuàng)建，按照實際稅收政策進行改變，使得企業(yè)可以輕松地應對會計準則規(guī)定的變動而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。不僅如此，在進行稅收籌劃工作的過程中應該將潛在風險進行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進行。

(二)重視與稅務機構部門溝通

納稅行為在新會計準則和稅法中并沒有明確的規(guī)定，因為房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，稅法自身也比較有特點，所以，在一定的情況下對企業(yè)稅收籌劃工作增加了困難。針對這一情況，我們在進行稅收籌劃工作的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應該跟稅務機構部門進行實時溝通和交流，只有這樣才能夠?qū)Σ糠中屡d業(yè)務的開展打下良好的基礎，同時還可以在最短的時間內(nèi)獲得相關政策的支持，并獲得良好的成果。不僅如此，對于稅收政策信息的獲取要及時，因為稅收政策會降低政策變動產(chǎn)生的影響力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)想要稅收籌劃工作順利的進行，還應該對會計基礎工作進行規(guī)范性的管理，同時，根據(jù)相關規(guī)定對賬冊和會計報表進行規(guī)范完整。

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（重慶富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶 400020）

摘　要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度在以往的十余年間可謂是一日千里，創(chuàng)造了巨大的財富。 但是由于國家政策的調(diào)整，以及外部環(huán)境的不景氣，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險也在日益增加，再加上外部融資環(huán)境的惡化，導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費用的可節(jié)約空間越來越小。而且由于富產(chǎn)業(yè)范圍廣、資金需求量大的特點，使得其涉及的稅種多，數(shù)額大。所以，稅收作為房地產(chǎn)企業(yè)的外部成本，在其總成本中占據(jù)著相當一部分的比例。所以，如何在符合相關法規(guī)的情況下，進行合理的納稅籌劃以有效降低稅收負擔，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

關鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；所得稅；納稅籌劃

中圖分類號：F293.31文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）07-0123-02

收稿日期：2015-02-20

作者簡介：向建華（1975），女，四川省資中人，財務經(jīng)理，會計師。主要從事房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理，稅收籌劃，資金融資管理。

一、引言

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營方式和財務狀況和其他行業(yè)有著很大的不同，這也決定了針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的特殊性。首先是需要繳納的稅種較多，從前期的準備階段產(chǎn)品的銷售，再到后面的管理，整個開發(fā)過程的不同階段都會涉及到不同的稅種。其次就是繳納的稅款數(shù)額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)投資大、商品售價也高，一般一個項目所涉及的金額高達幾億甚至十幾億，再加上稅種較多，這就導致其繳納的稅額都很大。再加上中央對房地產(chǎn)行業(yè)的大力度的調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)鏈條長，資金投入大，融資困難，使得房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本高而且經(jīng)營風險大。在這種情況下，高額的稅款在開發(fā)成本中占有很大比例，已經(jīng)成為影響行業(yè)發(fā)展的決定性因素。因此，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系，了解各流程中涉及到的稅收，涉及科學合理的稅收籌劃方案，有效的降低稅負，已經(jīng)越來越重要文章簡單分析了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅種進行了簡單分析，并分析如何對其主要稅種進行籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目各流程涉稅事項

（一）在各階段涉及到的稅種

房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程可以劃分為三個環(huán)節(jié)，即在建工前的準備階段、完工后的銷售階段以及后期保有階段。在第一個階段，就是為項目的開工做好各種準備。比如，如果是房地產(chǎn)企業(yè)自己施工，那么就需要取得施工許可證，如果是委托別的施工單位，那么就需要尋找符合條件的合作單位，還有一個更為關鍵的是要在這個階段取得土地的使用權。所以這一階段在整個項目中占據(jù)著舉足輕重的作用，在該階段所涉及到的稅種有契稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。在銷售階段，目前的房地產(chǎn)企業(yè)主要是采用預售的方式。所謂預售就是在工程竣工之前就進行銷售，而現(xiàn)售則是在產(chǎn)品達到可使用的狀態(tài)之后才進行銷售的一種方式。由于房地產(chǎn)項目需要大量的資金，所以現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用預售的方式，以便能夠更快的回籠資金。在銷售階段主要涉及到的稅種有營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅。而對于在交易的時候簽訂的產(chǎn)權交易合同，則根據(jù)交易的金額征收0.05%的印花稅；而在房地產(chǎn)企業(yè)將房屋銷售之后取得的收益，則需要講所得收益納入到利潤總額并對其征收25%的所得稅。在房保有階段所涉及到的稅種包括：如果是以自有的形式持有的房產(chǎn)，則需要根據(jù)房產(chǎn)的余額對其征收1.2%的房產(chǎn)稅；如果將房產(chǎn)出租或是出借，則租金為依據(jù)對其征收12%的房產(chǎn)稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收的特點

首先就是項目資金流轉的環(huán)節(jié)較多，而在需要繳納的稅種較多。目前房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨向于一體化，包括生產(chǎn)、流通、銷售和服務等，經(jīng)營的業(yè)務范圍也從簡單的自住房向城鎮(zhèn)土地開發(fā)、商業(yè)房屋銷售、綠化包養(yǎng)等業(yè)務，涉及到的稅種較多。而且房地產(chǎn)行業(yè)一般都需要巨額的資金，資金需要在各個環(huán)節(jié)流轉，這種情況使得房地產(chǎn)經(jīng)營在資金流動性方面面臨著很高的風險。其次，各項費用較高。在前期，為了取得土地所有權，需要付出的費用由土地出讓金、拆遷安置費以及可行性研究費等，而在安裝的時候還需要付出城建費用、安裝工程費用、建設監(jiān)理費以及預備非等。在工程竣工的時候，還有附屬的公共配套設施費用以及基礎設施費。最后，在會計核算方面，和其他企業(yè)不同。由于房地產(chǎn)企業(yè)不能像一般的企業(yè)那樣進行批量的生產(chǎn)，所以在計算成本、利潤以及稅負的時候都需要采用單件計算法；而且一般經(jīng)營周期較長，很多跨年的項目需要采用完工百分比的方法來進行計算收益和成本。

三、房地產(chǎn)行業(yè)如何進行納稅籌劃

（一）土地增值稅的籌劃

在涉及到的所有稅種當中，土地增值稅是影響最大的，也是國家進行調(diào)控的重要手段。企業(yè)可以通過研究稅率特點以及國家在這方面的稅收政策，在遵守法律法規(guī)的情況下，采取措施使得企業(yè)的收益和稅負達到最佳的比例。下面介紹一些相關的籌劃方案：一是收入分散籌劃法。也就是說如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠采取合理手段分散銷售價格，那么也就可以降低適用稅率，進而降低稅收負擔?？梢詫⒎课葜歇毩⒌脑O施單獨處理，可以在房屋初步完工，還沒有安裝設備的時候就和購房者簽訂合同。之后在對房屋進行裝修以及安裝設備的時候，可以再簽訂一個合同。如此一來，企業(yè)在納稅申報的時候，對于第二個合同所涉及到的金額就不需要再納稅了，僅僅對房屋本身的金額納稅。二是費用轉移籌劃法。根據(jù)規(guī)定，在房地產(chǎn)項目開發(fā)期間所支出的費用，除了利息支出按照己發(fā)生金額進行扣除之外，其他費用的支出都是按照土地價款以及開發(fā)成本的一定比例來進行扣除。一些期間費用，比如管理人員的工資、辦公費以及差旅費等，是不能列入開發(fā)成本的，其實際發(fā)生的數(shù)額原本是對土地增值稅產(chǎn)生什么影響的。企業(yè)可以采用適當?shù)娜藛T分配方法將這些費用可以作為開發(fā)成本列支，增加可扣除數(shù)額。比如，對于總部某單位的管理者，在不影響工作的情況下參加房地產(chǎn)項目的開發(fā)，那么針對這位相關人員的費用就可以分攤一部分到開發(fā)成本中來。如此一來，將部分期間費用分攤到開發(fā)成本中來，可以增加稅前能夠扣除的金額，從而達到降低稅負的目的。三是建房籌劃法。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定，只有房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更，才屬于土地增值稅的征收范圍，企業(yè)可以利用這一點進行籌劃。比如，可以采用代建房的方式來開發(fā)項目，在開發(fā)結束后，房產(chǎn)所有權歸委托方所有，僅收取報酬。由于這種行為不涉及權屬的變更，不僅較少了土地增值稅的繳納，而且還節(jié)省了自建銷售行為所需要繳納的，銷售不動產(chǎn)5%的營業(yè)稅，稅收負擔明顯降低。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目之處，就應該積極發(fā)展代建客戶，根據(jù)客戶需要進行開發(fā)，減少企業(yè)的資金壓力和稅收負擔。

（二）營業(yè)稅籌劃

首先，將相關業(yè)務合理的進行拆分，將將一些可以分離的價外費用從交易金額中區(qū)分開來。銷售房產(chǎn)的行為屬于不動產(chǎn)銷售行為，按照規(guī)定屬于營業(yè)稅的征收范圍。但是在銷售房產(chǎn)的時候，往往還要代收天然氣裝修費、有線電視初裝費用等。所以，如果企業(yè)把上述各種代收的價款都計入到銷售收入中來，無疑是加大了企業(yè)的稅收負擔。所以，企業(yè)應該將上述款項從銷售價格中剝離出來，這樣就可以適當減少計稅，以便達到節(jié)稅的目的。其次，房屋的裝修以及設備的安裝單獨簽訂合同。根據(jù)銷售的房屋是否裝修可以分為精裝修和毛坯房，當開始銷售房屋的時候，如果只簽訂一個購房合同，那么裝修費用以及設備費用都會計入到銷售收入中。但是如果分開簽訂的話，將銷售房屋和裝修房屋分離開的話，在征稅的時候就只需對房屋按照銷售不動產(chǎn)5%征收營業(yè)稅，對于裝修部分的費用則按照建筑業(yè)征稅，節(jié)約了稅收支出。最后，改變收入性質(zhì)。比如某房地產(chǎn)集團現(xiàn)有一價值500萬的飯店，打算將其出租。，最后將其承包給本公司的員工，租期為5年，該員工需每年向集團交納租金50萬，而且可以完全自主決定經(jīng)營策略，在財務上也不受集團的干涉。在不考慮城建稅和附加的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅2.5萬，繳納房產(chǎn)稅6萬，共8.5萬。但是如果在將飯店租出去的時候，即不簽訂合同，也不辦理相關登記，只是講飯店作為集團的一個機構，那么該員工交納的租金就可以不被視為集團的租金收入，那么就可以免交營業(yè)稅，而對于租金部分也可以不用繳納房產(chǎn)稅。在這種情況集團只需要繳納房產(chǎn)稅：500*（1—30%）*1.2%=3.36。通過這里例子我們可以看出，改變企業(yè)收入性質(zhì)，也可以達到節(jié)稅的目的。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

在收入方面，企業(yè)可以選擇合適的投資方式，來盡可能多的獲的免稅收入，比如可以將限制的資金用來購買國債而不是存入銀行。還有就是利用分期確認收入來進行籌劃，企業(yè)可以通過正當?shù)牟僮鲗⑹杖氲姆ǘù_認時間在實際取得收入之后，至少也應該兩者保持同步，這樣可以通過延緩交稅的方式來間接達到節(jié)稅的目的。對企業(yè)所得稅方面的籌劃，還包括盡量增加在稅前可以扣除的費用，尤其是對企業(yè)三費支出的籌劃，籌劃原則是：在不違法的情況先，盡可能的增加可以扣除的費用額度，而對于有扣除限額的費用，要用夠標準?？梢砸韵氯齻€方面來進行籌劃：一是設立獨立核算的銷售公司，提高費用扣除的數(shù)額。根據(jù)規(guī)定，三費都是根據(jù)營業(yè)收入為基礎來計算扣除限額的，如果將企業(yè)的銷售部門成立一個獨立的銷售公司，然后將企業(yè)的產(chǎn)品銷售給該公司，然后再對外銷售，這樣以來就增加了一次的銷售收入，扣除標準也會提高。二是講業(yè)務招待費和會務費、差旅費分開核算。根據(jù)相關規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的差旅費以及會務費，只要是和經(jīng)營相關并能提供合法憑證的，就可以根據(jù)實際發(fā)生額在稅前扣除，如果將這些費用混入到業(yè)務招待費，則就不能完全扣除，對企業(yè)是不利的。當然，也不能講業(yè)務招待費混入到上述費用中，否則就屬于偷稅的行為。

（四）對房產(chǎn)稅的籌劃

對房產(chǎn)稅的征收分兩種情況，一種是保有環(huán)節(jié)，根據(jù)房產(chǎn)的余值從價計征，稅率為1.2%。另一種情況是從租計征，稅率為12%。對于從價計征，籌劃的關鍵就是合理的減少房產(chǎn)的余值。最常用有效的方法就是將能夠和房屋主體分開的設備或建筑分開核算。而對于從租計征，則應該在不影響自身利益的情況下，盡量減少租金的金額。很多房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同的時候往往將水費、電費等費用都和房屋租金一起納入到租賃金額中，這樣以來無疑增加了計稅基礎。所以在簽訂租賃合同的時候，將稅費、電費等費用從租金中扣除，由承租人自己承擔。這樣以來就減少了房產(chǎn)稅的計稅基礎。及時由于某種原因由出租人負責水費和電費，也應該在合同中明確為代收代扣，并在會計核算的時候按照“其他應收應付款”來進行核算。

四、小結

文章只分析了對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大的稅種，并對其如何進行稅收籌劃進行了討論。應該認識到，納稅籌劃不是簡單的節(jié)稅行為，作為經(jīng)營管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)應該在制定籌劃方案的時候需要考慮自身財務管理的目標。所以，企業(yè)應該從長遠利益出發(fā)，綜合考慮各種稅負和企業(yè)經(jīng)營之間的關系，通過各種節(jié)稅技術，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

參考文獻：

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[2] 陳曉菲.探析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險以及防范措施[J].中

篇10

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中，稅收籌劃作為一種理財活動主要指的就是，納稅人在是相關法律允許的范圍內(nèi)，為了促使自身經(jīng)濟利益實現(xiàn)最大化而在開展的納稅事項安排，在系統(tǒng)的安排下促使自身的經(jīng)濟利益得到最大化。另外，企業(yè)管理者要注意給予其足夠的重視，在合法范圍內(nèi)合理使用手段，促使企業(yè)經(jīng)濟效益的提高，從而使企業(yè)能夠和諧穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中稅收籌劃的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中，稅收籌劃占有極為重要的作用，對企業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會效益都有著一定的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)對相關的各項財務進行決策之前，首先需要在法律允許的范圍內(nèi)對稅收籌劃進行合理安排，促使其相關行為的規(guī)范性，對正確的決策進行制定，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在整個投資以及運營的過程中擁有合理性、合法性，相關的財務活動能夠健康有序的發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)營活動的良性循環(huán)。在實際運用的時候，對稅收籌劃的合理利用可以促使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中精打細算，促使支出得到一定的解決，從而使浪費的情況從根本上得到減少。

另外，作為一項相對較為復雜的系統(tǒng)工程，稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中涉及到了生產(chǎn)經(jīng)營、設立以及銷售等各個相關環(huán)節(jié)。其中，就稅收政策而言，其在一定的時間內(nèi)擁有規(guī)范性、嚴密性以及適用性等特點，房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營的過程中想要促使稅收籌劃相關方案得到實現(xiàn)，就需要在法理允許的基礎上對自身的財務核算、財務管理以及經(jīng)營管理進行促進和提高。因此，對稅收籌劃工作的開展還可以在一定程度上促使其會計核算行為的規(guī)范，促使在財務核算得到進一步的加強，從而使企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中的經(jīng)營管理得到促進。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理決策中稅收籌劃的應用

1.從房地產(chǎn)企業(yè)營銷手段方面進行分析

隨著時代的不斷進行和發(fā)展，我國在近幾年聯(lián)系頒布了一系列有關房價控制的政策，這就促使了我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中日趨激烈。在這樣的社會大背景下，混亂的局面讓正在觀望的消費者情緒受到了嚴重的影響，從而導致房產(chǎn)成交量不斷降低的情況出現(xiàn)。針對這種情況，本文列舉了一些方案。

方案1：在企業(yè)經(jīng)營促銷的時候開展買房送車的活動，其中設定房子的定價為200萬/套，汽車的價值為20萬/輛。針對這一方案進行分析，如果客戶買了一套房子就必須陪送一輛汽車，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的收入大致為180萬元。

方案2：在企業(yè)經(jīng)營促銷的時候開展打折促銷活動，其中設定房子的定價為200萬/套，在活動期間購買就可以享受原價10%的優(yōu)惠。針對這一方案進行分析，客戶如果購買了一套房子，那么房地產(chǎn)企業(yè)的收入就是200×（1-10%）=180萬元。

針對這兩種方案進行分析，從銷售的角度上來看，兩個方案之間不存在差別，但是，如果從納稅的角度分析，兩者之間就存在了一定的差距。這兩個方案通過對納稅的計算，方案1所需要繳納的稅款明顯高于方案2，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)實際經(jīng)營開展的過程中，無論是從自身的利益還是客戶的利益出發(fā)，都需要對方案2進行選擇。

2.從房地產(chǎn)企業(yè)投資方式方面進行分析

房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營發(fā)展的過程中，除了可以通過銷售房屋的方式進行獲取利潤之外，還會通過對外投資的方式促使自身經(jīng)濟利益的提高以及降低自身的經(jīng)營風險。其中，房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資決策的時候，一般情況下會對兩種方法進行采用，其一就是房產(chǎn)投資聯(lián)營的方式，相關的投資者可以參與投資利潤的分紅，進行風險的共同承擔；其二就是房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過程中以房產(chǎn)進行，只要其中固定的收入，不與其他的投資者進行聯(lián)營風險的承擔。針對這兩種投資方式，我們一樣可以通過相關的方案進行簡要闡述。

方案3：已知某房地產(chǎn)企業(yè)在進行資本注冊的時候相關資金為2000萬元，其中，企業(yè)辦公大樓的價值大致為500萬元，如果這家房地產(chǎn)企業(yè)想要對自身規(guī)模進行進一步的擴大，促使自身利潤的增加，那么企業(yè)相關的管理高層就決定進行開展對外投資。針對以上的條件進行方分析，如果這個企業(yè)運用辦公大樓進行投資活動的開展，那么每年的租金收入大致為600萬元。針對這一情況單單從房產(chǎn)稅的方面進行考慮，如果從共擔風險的方式來看，該企業(yè)需要繳納的房產(chǎn)稅為：500×1.2%×（1-30%）=4.2（萬元）；而從不承擔風險，只拿固定收入的方法進行分析，該企業(yè)所需要繳納的阿房產(chǎn)稅為：600%×12%=7.2（萬元）。

通過對這兩個方法的對比可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，不共同承擔風險相較于共同承擔風險來說，在稅款的繳納方面要多出30000元的差別，而從風險的角度而言，共同承擔風險的方法的風險系數(shù)相對更高。因此，在進行對外投資的過程中要結合實際情況，針對不同的問題進行綜合考慮，從而為自身企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。