導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)會計核算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 特殊性 問題 建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期長，涉及的生產(chǎn)開發(fā)部門較多，加之近年來房地產(chǎn)的投資風(fēng)險較大，由此決定房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作也具有一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下三個方面：

（一）會計核算業(yè)務(wù)的特殊性

會計核算業(yè)務(wù)的特殊之處體現(xiàn)在其核算對象的復(fù)雜與多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的是房地產(chǎn)這一商品或者說是產(chǎn)品，這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要開發(fā)建設(shè)房屋，還要負(fù)責(zé)房屋周邊的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括支撐所建設(shè)房屋的水、電、網(wǎng)絡(luò)等必備設(shè)施的鋪設(shè)與開發(fā)建設(shè)。另外，再加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前的種種勘測考察項目，以及一系列不可預(yù)知的耗費資金的項目，這些均要客觀、全面、系統(tǒng)的進行會計核算。

（二）會計核算周期的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)這一方面的特別之處主要表現(xiàn)為其核算周期長，跨度大。從土地的勘測考察開始到最終一處房地產(chǎn)建設(shè)完畢完成銷售，這期間還要經(jīng)過房屋的設(shè)計與規(guī)劃、房屋周邊配套設(shè)施的設(shè)計規(guī)劃、房地產(chǎn)的施工建設(shè)、房屋的裝修等一系列的程序與環(huán)節(jié)，耗時較長，需要一至兩年甚至更長的時間。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多樣性還意味著在一處房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程中需要與多個相關(guān)的部門進行業(yè)務(wù)往來，需要大量、充足的資金支持以維持房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的順利進行，有序、適當(dāng)?shù)馁Y金調(diào)度顯得尤為重要，所以房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作周期較長，工作任務(wù)重要且艱巨。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)收入的特殊性

收入的特殊點主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的收入的確認(rèn)存在一定的難度。根據(jù)國家的相關(guān)政策，只要能夠取得預(yù)售許可的相關(guān)證明，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對其開發(fā)的房屋以及相關(guān)的地產(chǎn)根據(jù)企業(yè)的意愿進行處理，也就是說在房地產(chǎn)未竣工之前可以通過預(yù)售的形式銷售房屋。期間所收入的定金、分期付款等房款，均應(yīng)按照規(guī)定繳納稅金。另一方面，按照房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)竣工驗收之后，才能確認(rèn)收入，兩項規(guī)定之間的矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中收入的確認(rèn)存在一定的難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點

（一）收入、成本核算

從前文敘述中我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算與成本核算工作都存在一定的難度，這兩項內(nèi)容的核算既是房地產(chǎn)企業(yè)核算的難點同時也是其核算的重點工作。對于收入核算而言，房屋在預(yù)售過程中收受的預(yù)收款項計入收受預(yù)售款項的當(dāng)期還是計入簽訂正式合同的會計核算周期，在收入核算周期的確認(rèn)問題上存在實際操作過程中難點突出。一方面國家稅收法律與相關(guān)會計準(zhǔn)則同時制約房地產(chǎn)收入核算，同時各個房地產(chǎn)企業(yè)在實際操作過程中操作各異，未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

另外，成本核算是房地產(chǎn)會計核算的重點內(nèi)容，文章反復(fù)提到，房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)涉及環(huán)節(jié)較多，項目繁多，與多種單位存在業(yè)務(wù)往來，如何確定其成本核算對象是成本核算工作的重點與難點工作。目前，合理地確認(rèn)成本核算的對象以保證房地產(chǎn)會計核算的全面性、正確性是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的重點問題。

（二）借款費用核算

房地產(chǎn)開發(fā)項目較大，一般均要涉及房屋的開發(fā)以及周邊設(shè)施的配套建設(shè)，并且可能會在不同的區(qū)域同時開展，源源不斷的資金供應(yīng)是必不可少的，此外，房地產(chǎn)從開始籌建到完全竣工橫跨的事件長，企業(yè)自有資金回籠緩慢，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目時，銀行借款成為其資金的主要來源，并且借款的期限一般較長，這又必將帶來巨大的借款利息。與此同時，新會計準(zhǔn)則對企業(yè)的借款費用提出了更為細(xì)致和詳盡的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計核算工作時，應(yīng)注重分析企業(yè)借款的性質(zhì)，以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資金使用效率的最大化，同時應(yīng)使企業(yè)的實際核算工作滿足國家相關(guān)會計核算的要求。

（三）預(yù)交稅費的處理

房地產(chǎn)企業(yè)在一項項目中便要面臨種類繁多的稅費，并且各種稅費的上交時間存在差異。所以，稅費的問題應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)除了要上交企業(yè)所得稅之外，還要上交土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種，所以企業(yè)在處理稅費的過程中，一方面要確保對當(dāng)期的稅費進行準(zhǔn)確的核算，同時也要對稅款的使用做合理的安排與規(guī)劃，盡可能保證有限的資金能夠發(fā)揮最大的使用價值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方法的優(yōu)化分析

（一）收入核算方法

首先，明確收入的核算內(nèi)容。確保房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中收入核算的準(zhǔn)確性，首要的工作就是要明確收入的核算內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)所獲得的銷售收入均應(yīng)算作收入核算的內(nèi)容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相關(guān)的房屋配套設(shè)施的收入，還包括在開發(fā)建設(shè)過程中一些非常規(guī)情況獲得的收入，包括拆遷舊址、出售周轉(zhuǎn)房等情況獲得的收入均應(yīng)該算作收入核算的內(nèi)容。

其次，建立或完善收入的確認(rèn)制度。收入的核算內(nèi)容確定之后，另一項重要的工作便是建立或完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)制度。為了確保企業(yè)會計核算的全面性與準(zhǔn)確性，尤其是開發(fā)項目復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，具備收入的確認(rèn)制度十分必要和重要，是收入核算優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)。在建立或完善收入的確認(rèn)制度的實際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在企業(yè)內(nèi)部形成規(guī)范的制度以保證工作的規(guī)范性，另外要成立專業(yè)的團隊專門負(fù)責(zé)此工作，同時可建立普通員工的監(jiān)督檢查機制，以全面準(zhǔn)確的確認(rèn)收入并且保證收入確認(rèn)工作的公開與透明。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 問題 改進 會計核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和會計核算特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起源于上世紀(jì)九十年代，那時是國家改革開放的重要實施階段，房地產(chǎn)行業(yè)在國家的支持下開始迅猛發(fā)展，它促進了我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟份額幾乎占據(jù)了整個國民經(jīng)濟的一半。在國家政策的支持與引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的發(fā)展形成了集團化模式，有些房地產(chǎn)集團成為了國家房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)性集團。

正是國家政策的支持和房地產(chǎn)的高利潤，房地產(chǎn)行業(yè)逐步吸引了一些非本行的投資者進軍房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的競爭和挑戰(zhàn)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的特點

房地產(chǎn)會計核算具有一定的特殊性，它的核算并沒有具體的數(shù)字做參考，而是通過買方的結(jié)算清單作依據(jù)，除此之外，未經(jīng)買方許可，房地產(chǎn)會計核算工作不得擅自取用該數(shù)據(jù)，因此，房地產(chǎn)的會計核算工作要具備比其它行業(yè)更敏銳的判斷力和分析力。房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性和業(yè)務(wù)多樣性也決定了會計核算工作的復(fù)雜。房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)不同，它不管是前期還是后期的投資很大，而且項目周期長，少則兩三年，多則十幾年，因此房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算也存在資金數(shù)額龐大和核算周期長等特點。

二、稅收中會計核算不足及相關(guān)案例分析

（一）稅收中的會計核算不足

1、在收入方面會計核算的不足

我國房地產(chǎn)行業(yè)的收入一般是在實現(xiàn)銷售后才列入核算項目的，但國家對房地產(chǎn)納稅期限規(guī)定是在實現(xiàn)預(yù)售之后，這導(dǎo)致納稅與實現(xiàn)銷售之間存在時間誤差，這種缺乏統(tǒng)一性的現(xiàn)象容易造成房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算出現(xiàn)偏差和錯誤。除此之外，有很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在不同程度的未申報納稅的現(xiàn)象。

2、會計核算中對成本費用在稅收上的不足

房地產(chǎn)的發(fā)展在產(chǎn)生巨額利潤的同時，也出現(xiàn)了很大程度的偷稅漏稅現(xiàn)象，因為利潤龐大的同時產(chǎn)生的稅費也是很龐大的。關(guān)于是如何漏稅，各個企業(yè)的手段不一，有的是直接使用過期作廢或虛開的發(fā)票入賬，這就造成了稅收混亂，無法正確核算會計成本。有的則高明一些，將期間費用等劃入成本項目，這樣便減少了企業(yè)的帳面利潤，實現(xiàn)企業(yè)少交企業(yè)所得稅的目的。

（二）關(guān)于稅收中會計核算不足問題的案例分析

1、針對房地產(chǎn)行業(yè)中的收入未報稅的案例分析

在應(yīng)稅收入中，企業(yè)想要逃稅主要是采取掛賬方式來隱匿收入。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一房地產(chǎn)項目，工程完成后，稅務(wù)局對該工程進行檢查發(fā)現(xiàn)里面的“其他收入”和“暫存款”存在問題，因為這兩項是不用報稅的，但這兩項竟然存在900萬元的款項，金額巨大，經(jīng)稅務(wù)部門檢查發(fā)現(xiàn)，這兩項其實是屬于“預(yù)收房款”和“房屋租賃收入”，這兩項是應(yīng)該納入收入的款項。這種掛賬處理方式是企業(yè)轉(zhuǎn)移收入的一種常見手段。

2、針對房地產(chǎn)企業(yè)成本費用稅收不足的案例分析

目前大多房地產(chǎn)企業(yè)既害怕稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)收入作假的問題被發(fā)現(xiàn)，又想逃避企業(yè)所得稅。于是他們想出了要虛列工程成本和期間費用來減少企業(yè)所得稅的支付。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的財務(wù)是由公司進行統(tǒng)一核算，但是工程期間發(fā)生的費用則有工程項目負(fù)責(zé)人來負(fù)責(zé)，工程建設(shè)過程中某些開銷存在并未入賬或變相入賬的現(xiàn)象，這樣就形成了實際開銷用途與賬目列支不符的情況。我國建筑行業(yè)的發(fā)票管理存在很大的漏洞與不足，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會鉆這種稅收漏洞的空子，企業(yè)會利用發(fā)票管理中存在的不足，隨意取得發(fā)票并列入工程支出。虛開發(fā)票使得企業(yè)成本項目不匹配和不相關(guān)。沒有稅收檢查的認(rèn)定依據(jù)和效力，工程成本數(shù)據(jù)失實。一房地產(chǎn)企業(yè)將項目交給它的工程隊時明確表示只要實現(xiàn)百分之二十的利潤即可，一切支出由工程隊負(fù)責(zé)，工程完工后，一切成本和費用支出的票據(jù)都交給公司的財務(wù)部門進行統(tǒng)一核算，工程隊為了將工程中的多余利潤留在自己手中就會虛報成本，虛開發(fā)票。在檢查時，檢察人員發(fā)現(xiàn)該工程中出現(xiàn)了很多材料脫離了市場價，甚至高的有些離譜。而且在工程人員的工資支出上也高的離奇，經(jīng)檢查人員工資表竟發(fā)現(xiàn)一次支出就高達(dá)50萬，經(jīng)核查竟發(fā)現(xiàn)員工姓名“查無此人”，那這筆錢究竟“支”向何處就有待盤查。這些虛列成本和費用的現(xiàn)象極大地阻礙了稅收的實現(xiàn)，也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因為房地產(chǎn)企業(yè)無法真正的了解自身的潛力值和最大收益。

三、改進房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的有效對策

（一）建立和完善票據(jù)的管理系統(tǒng)

從以上房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題，我們不難看出由于票據(jù)的管理不善出現(xiàn)了很多虛開發(fā)票，多列或假列成本和費用的現(xiàn)象。房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比存在著特殊性，并且房地產(chǎn)又是開銷和收入都很大的行業(yè)，因此票據(jù)如果管理不善，不僅會為企業(yè)的利潤造成損失，也會減少國家的稅收。

（二）擴大對企業(yè)信息的披露，在企業(yè)信息披露中提高信息含金量

房地產(chǎn)企業(yè)之所以頻頻出現(xiàn)作假行為，是因為企業(yè)的信息沒有公開化，缺乏大眾的監(jiān)督。企業(yè)的監(jiān)督不應(yīng)該只是稅務(wù)局的事，而是社會大眾的事。企業(yè)應(yīng)該要擴大企業(yè)的信息披露，使企業(yè)的財務(wù)信息透明化，讓社會公眾可以了解這個企業(yè)的財務(wù)情況和經(jīng)濟實力，最重要的是發(fā)揮群眾的力量，讓會計核算中的問題無所遁形。企業(yè)信息的披露可以從以下兩方面進行：

1、增加分項目成本費用信息的披露

分項目成本費用信息披露是指將企業(yè)的工程分為各個項目，分開進行披露和核算。這樣就可以發(fā)現(xiàn)具體是哪方面出現(xiàn)了問題，使問題明確化。房地產(chǎn)的工程項目很大，幾萬幾十萬是很難發(fā)現(xiàn)問題的，只有細(xì)化核算項目，分別核算其費用和成本，才能發(fā)現(xiàn)問題和避免出現(xiàn)問題。

2、增加土地儲備量及成本構(gòu)成信息

在房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中，土地成本占據(jù)了很大的比例，土地成本中涉及的各項稅費也很復(fù)雜。因此，要增加土地儲備量和土地成本構(gòu)成信息。通過對土地儲備量和成本構(gòu)成的披露會促使房地產(chǎn)企業(yè)更好地可持續(xù)發(fā)展。

（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

由于房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)很多漏報收入的現(xiàn)象，因此我們應(yīng)不斷地完善該企業(yè)的收入核算機制。完善企業(yè)的收入管理機制可以從明確銷售收入開始做起。房地產(chǎn)的銷售收入包括土地、房屋與相關(guān)配套設(shè)施的銷售收入。這些收入可能涉及“土地轉(zhuǎn)讓收入”和“商品房銷售收入”等，這些都應(yīng)納入銷售收入；除了要明確銷售收入，企業(yè)的會計核算應(yīng)該正確確認(rèn)和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)在銷售時涉及多個步驟，其中最重要的是預(yù)售的預(yù)售收入和簽定銷售合同后的過戶權(quán)證方面的實際銷售款項。這時，稅務(wù)局會和企業(yè)財務(wù)的稅收出現(xiàn)偏差，因為稅務(wù)局的稅收是在預(yù)售情況下實現(xiàn)的，而企業(yè)的稅收是在實際銷售完成后實現(xiàn)的，因此，為了避免偏差的出現(xiàn)，會計核算部門應(yīng)明確收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，但它會計核算的不足也為國家稅收造成損失，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算除了以上的不足外還存在“賬外延伸”的情況，即“賬外賬”。因此，我們應(yīng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)信息公開化，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李世績.房地產(chǎn)開發(fā)涉稅案例[J].江陰地方稅務(wù)局，2013

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);會計核算;生存環(huán)境;稅收政策

中圖分類號:F275.2文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)21-0081-02

一、目前中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境

目前,中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境十分嚴(yán)酷。一方面,政府壟斷的土地價格不斷攀升;另一方面,金融、稅收也不斷向房地產(chǎn)業(yè)施壓,不斷出臺的行政性規(guī)定,使中小房地產(chǎn)企業(yè)生存越來越艱難。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)不是―個單純的商品市場。

在此,我們從稅收和會計的角度簡要地分析中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況。首先,房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的稅收和規(guī)費繁多?，F(xiàn)將主要和大額的列示如下:取得土地時,除了地價款、國土出讓金以外,還要交納契稅,產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費,費率和稅率是1.5%~3%。取得土地以后,要交納土地使用稅,進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地一律取上限。土地使用稅交納期限是自取得土地使用權(quán)后至將土地使用權(quán)分割給買受人要交納印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司存續(xù)期間要交納車船稅、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅,依照房產(chǎn)原值減除10%~30%后的余值計征。取得預(yù)售許可證,開始進行銷售時要預(yù)交營業(yè)稅、城建稅、教育附加、地方教育費附加,綜合稅率5.55%。土地增值稅和企業(yè)所得稅在項目結(jié)束時匯算清交。職工取得的報酬高于個稅起征點時,要交納個人所得稅。其次,與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收政策規(guī)定復(fù)雜、多樣。房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售房款時,要交納營業(yè)稅及其附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第28條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。除了營業(yè)稅及其附加以外,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)較重的稅項是土地增值稅和企業(yè)所得稅。關(guān)于土地增值稅的相關(guān)稅收規(guī)定有《土地增值稅實施細(xì)則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號),《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2002] 21號)。國稅發(fā)[2006]187號文,強調(diào)了土地增值稅的清算管理,規(guī)定了三種情況稅務(wù)機關(guān)可以要求開發(fā)單位進行土地增值稅的清算。財稅[2006]21號,規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)要預(yù)征土地增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅相關(guān)的規(guī)定主要有:《企業(yè)所得稅實施細(xì)則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了要遵從《企業(yè)所得稅實施細(xì)則》中關(guān)于收入、支出以及應(yīng)納稅所得額及期適應(yīng)稅率的相關(guān)規(guī)定外,政府出于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊考慮。在國稅發(fā)[2006]31號中規(guī)定,開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額(預(yù)計毛利率一般不低于20%),扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

從現(xiàn)行的稅收政策可以看到,政府的稅收是基于這樣一個假定:房地產(chǎn)企業(yè)每一個項目必定有增值,每一個項目每一年都在盈利,企業(yè)利潤率在20%以上。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的稅收種類繁多,稅負(fù)沉重。先征后清的政策加重了企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)。如果項目沒有增值額,達(dá)不到20%的利潤率,你要是想退稅,那無異于與虎謀皮。

二、目前中小房地產(chǎn)企業(yè)會計核算應(yīng)重點關(guān)注

的問題

首先,對資金的可控性有清楚的認(rèn)識。房地產(chǎn)投入,高風(fēng)險。這是一個資金密集型行業(yè)。大量資金投入的同時要承擔(dān)很大的市場風(fēng)險。對于開發(fā)商來說,最主要的支出中,地價和建安成本都是不可控的。而且還規(guī)定了一定期限內(nèi)不開工不銷售,有權(quán)無償收回所賣土地。敢于出高價位購得土地的開發(fā)商,必定是看好市場,對商品房有較高的價格預(yù)期,產(chǎn)品(商品房)由市場調(diào)節(jié)。而生產(chǎn)該產(chǎn)品的基本要素,土地不能進入市場自由買賣,產(chǎn)生的結(jié)果就是商品房價格失控,資本通過壟斷獲取暴利。

對開發(fā)商而言,廣告推銷費用、管理費用、財務(wù)費用是可控的。開發(fā)費用取決于資金,用人計劃以及市場推廣計劃。從土地成本,建安成本,開發(fā)費用這三大項來看,土地成本和建安成本在整個開發(fā)成本中占到90%以上,而且合約一旦成立,必須按約定支付,否則要承擔(dān)違約責(zé)任。

其次,企業(yè)現(xiàn)金流極不平衡,很容易出現(xiàn)資金短缺,導(dǎo)致項目失敗。取得土地階段,要支付土地出讓金、交易費契稅。支付的金額大小取決于成交價,這個價格有著不斷攀升之勢。設(shè)計費和報建費這兩筆費用是在項目銷售前必須支付的。為了讓房子很快的賣出去,要采取一些營銷手段,銷售前進行大量廣告宣傳這種支出取決于開發(fā)商的資金實力,以及對市場的預(yù)期。

基于上述原因,一個開發(fā)項目,產(chǎn)生大量的資金流出,除了要在戰(zhàn)略上進行總體規(guī)劃以外,把握好資金的管理和核算是項目能否成功的另一個關(guān)鍵。會計怎樣在支出和收入上把好核算關(guān)。盡可能的將支出延后,必須在項目啟動之前有所考慮。

1.收入確認(rèn)適時延后,爭取多種銷售形式。比如,按照國稅發(fā)[2006]187號文件的規(guī)定,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?！币曂N售,相對來說銷售價格和收入確認(rèn)時間有一定的自由度?？梢赃\用這一規(guī)定,將視同銷售延后至項目清算時來確定,所達(dá)到的效果是可以延遲營業(yè)稅及附加、預(yù)征土地增值稅、預(yù)征企業(yè)所得稅,為企業(yè)爭取到更多的資金使用時間。

2.按不同物業(yè)形態(tài)分類核算收入,注重增值額。為了滿足市場需求或者是規(guī)劃的要求,每個項目大多數(shù)會有車庫、商業(yè)(會所)、住宅等不同物業(yè)形態(tài),對每一種物業(yè)形態(tài)的收入應(yīng)該分開核算,這樣做不僅是為了滿足管理上的需要,更重要的一點是為土地增值稅的預(yù)交和清算打下基礎(chǔ)。

3.按收付實現(xiàn)制原則確認(rèn)收入,盡可能不代墊預(yù)交稅金。按照政府的相關(guān)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)沒有取得預(yù)售許可之前以排號費、誠意金等任何形式向客戶收取費用都是違規(guī)的。但是在現(xiàn)實中,以各種名目收取費用既是企業(yè)的銷售策略,也是快速回收資金的手段。作為會計人員不支持這種不合規(guī)的營銷手段,為了公司的利益,如果收取了可以大多數(shù)暫時在其他應(yīng)付款中進行核算,這種行為,政府的行政部門,如房地產(chǎn)管理局可能會來干涉。但是稅務(wù)機關(guān)的態(tài)度是視為你收取了房款,把稅交了即可,對于各類收入,要按照收付實現(xiàn)制原則進行確認(rèn)。注意遵守會計制度和稅法的規(guī)定。

4.按配比原則確定期間費用。由于項目的現(xiàn)金流極不平衡,取得銷售收入前有大量的現(xiàn)金流出,這些流出中包括運營費用和廣告費用。按照一般的會計習(xí)慣,當(dāng)費用發(fā)生時記人當(dāng)期的管理費用或者是銷售費用,這種核算方法沒有考慮國稅發(fā)[2006]31號文件對開發(fā)企業(yè)的影響,其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額,扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

經(jīng)濟適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》(建住房[2004]77號)等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計稅毛利率不得低于3%。

而非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定:(1)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于20%。(2)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的。不得低于15%。(3)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的,不得低于10%?！边@一規(guī)定表明,一旦開始銷售,就要按20%的毛利率預(yù)征所得稅。因此,會計核算上一定要預(yù)先想到按照稅法要求的配比原則,可以在項目開始銷售以前所發(fā)生的運營費用,先行記入待攤費用中,在取得預(yù)售收入時轉(zhuǎn)入管理費用。運用配比原則,抵消國稅發(fā)[2006]31號對企業(yè)預(yù)交所得稅的影響。

5.按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算開發(fā)成本。土地增值稅和企業(yè)所得稅是企業(yè)最為沉重的負(fù)擔(dān),在這場利益的博弈中,處于有利地位的自然是手握公權(quán)力的稅務(wù)機關(guān)。作為弱勢群體的開發(fā)商,唯一可做的就是仔細(xì)研究稅法,分析項目所在地的市場,把成本費計劃在一個具有可行性的水平上。那么,我們肯定應(yīng)該從收入和成本、費用兩個方面來考慮在核算上的要求,收入基本確定的情況下,開發(fā)成本的大小起著決定性的作用。

土地增值稅的主管稅務(wù)機關(guān)是地方稅務(wù)局,為了征管方便,一般情況下要求開發(fā)企業(yè)對所有建安企業(yè)實行代扣代交建安稅。這個時候,會計上要把開發(fā)成本的支出按照“總包”和“分包”進行分類,出于對稅收要求的考慮,應(yīng)該按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算成本,不低估費用。

篇4

【關(guān)鍵詞】會計核算 房地產(chǎn)行業(yè) 解決策略

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并且在國民經(jīng)濟領(lǐng)域中發(fā)揮著極其重要的作用，成為了國民經(jīng)濟體系中的重要一部分。但是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中迎接契機的同時，還存在著較大的挑戰(zhàn)，這是因為該行業(yè)具有建設(shè)周期長、投資大、經(jīng)營風(fēng)險高等特點，而投資資金對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是其重要的生存保障，如果在會計核算過程中出現(xiàn)任何差錯，那么均會造成資金流失，由此危害房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。為此，現(xiàn)本研究以下基于會計核算對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，來針對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算過程中所存在的問題提出若干解決建議，以期推進其進一步發(fā)展。

一、會計核算對于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義

（一）有助于企業(yè)做出正確的經(jīng)營決策

由于會計核算是財務(wù)管理中的一部分，而其又是企業(yè)經(jīng)營體系中的重要組成部分，通常情況下，會計核算能夠有效地反映出企業(yè)的相關(guān)資金應(yīng)用情況，比如說資金分配情況，這對于企業(yè)經(jīng)營決策活動而言有著極其重要的作用，這是因為企業(yè)在做經(jīng)營決策活動時，其需要一定決策參考依據(jù)，而此時的會計核算則可以發(fā)揮其獨具有的作用，對企業(yè)相關(guān)資金進行準(zhǔn)確地核算，從而為企業(yè)經(jīng)營決策提供科學(xué)參考依據(jù)。

（二）能夠真實反映資金流向

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資高的特點，使其承擔(dān)著較高經(jīng)營運行風(fēng)險，為了能夠有效控制經(jīng)營運行風(fēng)險系數(shù)，則該企業(yè)往往通過掌握資金流向情況而保障自身的發(fā)展。而會計核算則能夠有效地將企業(yè)資金應(yīng)用情況進行真實反映，從而使得企業(yè)能夠更好地運用資金，確保資金的安全，且使其作用價值得以充分發(fā)揮，這對于企業(yè)未來發(fā)展而言有著極其重要的意義。

二、會計核算過程中所存在的問題

（一）會計信息風(fēng)險尚未得到完全披露

會計信息能夠真實的反映出企業(yè)的財務(wù)狀況，而會計信息風(fēng)險的披露能夠為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)預(yù)防各風(fēng)險活動提供有力依據(jù)。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運行過程中面臨著土地風(fēng)險、政策風(fēng)險等，為了使得這些風(fēng)險事件能夠得到有效控制，則會計信息風(fēng)險應(yīng)做到完全披露，從而為控制財務(wù)風(fēng)險提供相應(yīng)依據(jù)，然而就質(zhì)量保證金來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有披露這一項，這樣導(dǎo)致財務(wù)信息沒有完全被反映出來，由此對風(fēng)險控制活動產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

（二）收入確認(rèn)較為復(fù)雜

由于房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟密集型行業(yè)，以至于加大了會計核算的難度，尤其是收入確認(rèn)方面，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)其商品相較于其他商品而言有著一定的特殊性，比如說生產(chǎn)周期長、價值高、耗資大等，這些則使其銷售方式與其他商品銷售方式有所不同，一般而言，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商所銷售的商品有以下兩種方式：①自行開發(fā)+銷售；②與買房方簽訂合同，隨即按照合同要求進行開發(fā)，其中第二種銷售方式下的收入確認(rèn)較為簡單，而對于第一種銷售方式的收入確認(rèn)而言則較為復(fù)雜，不僅收入確認(rèn)時間長，而且收入確認(rèn)環(huán)節(jié)過程較為繁瑣，以至于加大了會計核算難度，并且極易出現(xiàn)差錯，最終給企業(yè)經(jīng)營決策活動造成負(fù)面影響。另外，房地產(chǎn)收入確認(rèn)復(fù)雜的問題也給該企業(yè)的凈利潤指標(biāo)方面帶來一定影響，即其不能有效將房地產(chǎn)企業(yè)實際運行情況反映出來，這樣則給企業(yè)的經(jīng)營決策活動造成一定影響。

（三）會計科目設(shè)置方面存在不合理情況

就目前房地產(chǎn)會計科目設(shè)置情況來看，其中存在著不合理的情況，有些專用會計科目缺少，加上現(xiàn)行會計科目混亂，盡管新會計準(zhǔn)則舉出了超過100多個會計科目，但是有很多并不符合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，使得該企業(yè)不得不應(yīng)用一般企業(yè)通用的會計科目，以至于房地產(chǎn)會計科目設(shè)置方面存在著不合理的情況，比如說建筑工程中的“在建工程”會計科目，盡管新會計準(zhǔn)則對其給予相應(yīng)說明與擴充，但是明細(xì)科目卻混亂，以至于給會計核算帶來一定難題。

三、解決會計核算中問題的有效策略

針對上述所存在的問題，筆者提出了以下應(yīng)對解決措施，以期為改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀而提供相應(yīng)依據(jù)。

（一）進一步加大會計信息披露程度

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運行過程中存在著較多的風(fēng)險，這是由其行業(yè)特點決定的，如果一旦風(fēng)險出現(xiàn)就會給該企業(yè)造成嚴(yán)重影響，甚至面臨破產(chǎn)，因此，有必要對經(jīng)營過程中的風(fēng)險加以控制。而風(fēng)險控制活動開展的重要前提是要清楚地掌握到風(fēng)險來源，就財務(wù)管理過程中的會計信息而言，其信息量較大，有助于企業(yè)從中找到風(fēng)險所在，當(dāng)信息量越多時，則為更好地識別風(fēng)險提供了有力依據(jù)，所以有必要進一步加大會計信息披露程度，比如說，土地成本及儲備量的披露，這能夠為企業(yè)更好地利用土地而提供相應(yīng)參考，與此同時，其中涉及到的現(xiàn)金流量信息也能夠為企業(yè)識別風(fēng)險活動提供依據(jù)，從而能夠有效避免風(fēng)險給企業(yè)的帶來損失。

（二）規(guī)范收入確認(rèn)

收入確認(rèn)的真實性與有效性對于房地產(chǎn)企業(yè)而言十分重要，如果收入確認(rèn)過程中出現(xiàn)差錯，那么就會給房地產(chǎn)的經(jīng)營運行產(chǎn)生一定影響，比如說會計信息失真，而房地產(chǎn)企業(yè)在做某項決策時，其需要真實可靠的會計信息來作為參考依據(jù)，如果會計信息不真實，那么就會影響到?jīng)Q策結(jié)果，繼而給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此，對于財務(wù)管理活動而言，有必要做好收入確認(rèn)工作，即發(fā)揮會計核算職能作用來確保收入確認(rèn)的結(jié)果。首先，對房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍進行進一步明確。比如說，房地產(chǎn)所獲得的收益為銷售收入，其中收入包括商品房銷售額、土地銷售額、相應(yīng)配套設(shè)施銷售額等，另外，出售周轉(zhuǎn)房的收入及舊城改造中獲得的房產(chǎn)權(quán)款也應(yīng)計入其中；其次，正確應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)流程來銷售商品房，另外注意房地產(chǎn)與客戶簽訂的購銷合同從法律意義角度來講其是一種合約，在報酬及風(fēng)險沒有完全轉(zhuǎn)移的情況下，其并不能算為收入確認(rèn)，只能將其作為預(yù)收款來進行處理。

（三）對會計科目設(shè)置加快調(diào)整

為了使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算得以順利、高效開展，以及確保會計核算實效性，則有必要對現(xiàn)有的會計科目加以完善，并且注重結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點來進行。在滿足新會計準(zhǔn)則要求的前提下，基于房地產(chǎn)行業(yè)特點自主對現(xiàn)有的會計科目進行增設(shè)與調(diào)整，使得所調(diào)整后的會計科目能夠滿足房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)的實際應(yīng)用需求，比如說開發(fā)成本科目，該科目應(yīng)只核算房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本費用。

四、結(jié)語

綜上，本研究以上將會計核算對于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義進行了簡單的概述，并且針對會計核算過程所存在的問題進行了分析，與此同時，針對這些問題提出了相應(yīng)改進策略，以確保企業(yè)會計核算職能作用得以充分發(fā)揮。

參考文獻(xiàn)：

[1]任利東，桐克華，程慧芳.也論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算[J].黑龍江科技信息，2010，（02）.

篇5

摘 要：我國的經(jīng)濟水平在不斷提高，房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟的一個重要的方面也得到了極大的發(fā)展，但是對于房地產(chǎn)的開發(fā)來說工程的時間周期比較長，投資的財力和物力較大，因此在我們房地產(chǎn)的會計核算方面的任務(wù)較重，并且在我們核算的時候，由于上述所描述的情況會面臨較多的問題，鑒于此本文將會著重來探討房地產(chǎn)公司會計核算的相關(guān)問題。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 會計 核算

在我國最近幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)取得了非常巨大的進步，房地產(chǎn)企業(yè)作為帶動社會經(jīng)濟發(fā)展的一個重要方面，受到了各方媒體和人員的密切關(guān)注，是否能夠完全做到會計核算和賬目設(shè)置的準(zhǔn)確合理是公司發(fā)展和社會監(jiān)督的重要方面。

我國對于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、銷售的獨特性決定了我國房地產(chǎn)會計核算與其余的商業(yè)商品會計核算的不同。所以在我國的房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展壯大并且逐步趨于成熟的條件下，很多會計的核算問題也逐步暴露。在這種情況之下，對于房地產(chǎn)會計核算工作的準(zhǔn)確性將會關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠健康發(fā)展，因此我們應(yīng)該加大對于房地產(chǎn)會計的核算工作和解決問題的探討工作。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計合算的現(xiàn)狀和特征

1.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對于后者來說是根據(jù)預(yù)先制定的合同開發(fā)項目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進行收款確認(rèn)工作，而對于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發(fā)周期較長。所以房地產(chǎn)項目產(chǎn)品采取很多的收款方式進行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過戶等，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個比較復(fù)雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業(yè)會計準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會計制度》中規(guī)定風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對于一名高素質(zhì)的會計人員來說必須在工作中分清實質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行核算的時候其收入具有較高的復(fù)雜性。

2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因為其產(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長，所以對于一般的項目商品在建設(shè)過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認(rèn)收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個企業(yè)為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個基本的生產(chǎn)部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業(yè)內(nèi)部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。

二、解決會計核算問題的措施

1.合理設(shè)置會計科目

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行會計賬目設(shè)計的時候要仔細(xì)的對本企業(yè)的所有的工程進行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對于開發(fā)項目的數(shù)量，項目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內(nèi)的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設(shè)立開發(fā)間接費用賬。只是在成本欄目內(nèi)增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發(fā)成本一級賬適當(dāng)?shù)娜∠?，并且可以把代建工程、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級科目設(shè)置明細(xì)賬。

在我們的實際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺賬，然后根據(jù)我們進行的核算的不同對象，設(shè)立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結(jié)束的所有的成本費用進行詳細(xì)的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時間、結(jié)束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細(xì)的分析。

2.實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為在一個會計期間內(nèi)，可能會導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實際支付和發(fā)生的實際時間不一樣。我們國家的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定會計的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會計人員多年的工作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)其實對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會計核算的工作中進行現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產(chǎn)生的利潤進行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費用和應(yīng)收賬款等賬戶進行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠嬓畔⒌牟粶?zhǔn)確，進而導(dǎo)致資金的流失。

再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實際情況，這樣會導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作。如果是收付實現(xiàn)制能夠符合會計核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時候也不影響現(xiàn)金收入、費用及營業(yè)外收入的情況。

3.擴大信息透明度

在房地產(chǎn)開發(fā)公司進行會計核算工作的時候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤，如果用于開發(fā)的話會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們在房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財務(wù)報告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監(jiān)督；

二是企業(yè)在項目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報表讓媒體及公眾來時刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購買工程物資款，對工人的工資發(fā)放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；

三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險。但是對于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長。

基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風(fēng)險的應(yīng)對能力。同時在企業(yè)的財務(wù)報告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風(fēng)險進行詳細(xì)的列明，并對項目的抗風(fēng)險力度進行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險能力的透明度。

結(jié)語：

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對于會計的核算制度和體系趨于完善，我們應(yīng)該進一步加強對于房地產(chǎn)企業(yè)會計的核算問題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟效益更進一步提升,從而可以有效地帶動我國的經(jīng)濟發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李映蘭. 中小房地產(chǎn)企業(yè)會計核算應(yīng)關(guān)注的問題[J].理論月,2009,(02).

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 會計核算 問題 對策

近年來，隨著房地產(chǎn)市場突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，成為社會廣為關(guān)注的一個熱門話題。盡管我國房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，但由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)會計核算的體系尚不完善，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算中仍暴露著許多問題。因此，筆者認(rèn)為，當(dāng)下如何在相關(guān)的會計制度下，探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算出現(xiàn)的問題，改進現(xiàn)有的會計核算方法，并提出一些措施和對策，是會計人員的職責(zé)。

一 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在房屋和建筑物成為可供銷售商品后，隨之而出現(xiàn)的一個新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算，是從業(yè)人員需結(jié)合該行業(yè)及自身企業(yè)的實際情況，依據(jù)會計準(zhǔn)則中的原則來進行具體的會計處理。

二、房地產(chǎn)業(yè)會計核算中存在的問題

（一）收入方面的問題

由于會計準(zhǔn)則與稅收法規(guī)在收入的確認(rèn)上存在差異，會計核算在稅收方面存在一定的問題。主要表現(xiàn)在：

1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品大多采用預(yù)售方法銷售，企業(yè)取在得房地產(chǎn)預(yù)售許可證之后，取得的預(yù)售款屬于暫收款和預(yù)收款性質(zhì)，不能確認(rèn)為收入。只有等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后才可以確認(rèn)為收入， 將預(yù)售時收到的款項轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)收入” 。而在稅法上，則在收到預(yù)收款時就將該款項列為“預(yù)售收入”。

2.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品采用按揭銷售方法時，會計上確認(rèn)收入是在銀行將按揭款轉(zhuǎn)到開發(fā)商賬戶時，然而稅法則規(guī)定，收入確認(rèn)時間是首付款于實際收到日，余款收入在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入的核算。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行情況下，開發(fā)產(chǎn)品的費用沒有申報納稅。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行搬遷戶補償和舊城改造是取得的差價收入，沒有及時結(jié)轉(zhuǎn)成為收入。

（二）成本費用方面的問題

隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模逐漸的擴大，房地產(chǎn)業(yè)核算的間接成本費用和直接成本費用劃分不清晰。企業(yè)期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本的計算不規(guī)范，而且記賬的營業(yè)成本中還包含未竣工驗收成本。

1.列支開發(fā)成本沒有按工程結(jié)算單據(jù)進行，而以預(yù)計金額、合同金額列支。

2.模糊混淆成本核算對象，如將下期成本直接計入主營業(yè)務(wù)成本。

3.成本劃分不清晰，企業(yè)期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本的計算不規(guī)范，而且記賬的營業(yè)成本中還包含未竣工驗收成本；建筑安裝工程費、前期工程費、土地成本、借款利息以及基礎(chǔ)設(shè)施費等費用沒有被獨立核算的相關(guān)配套設(shè)施分?jǐn)偂?/p>

4.沒有按開發(fā)的產(chǎn)品對象設(shè)置各類明細(xì)核算科目。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算的方法對策

（一）設(shè)置合理的會計科目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)本公司開發(fā)項目的數(shù)量、內(nèi)部管理和規(guī)模的要求來開展成本核算。例如：不進行獨立核算的下屬單位，開發(fā)間接費用賬就可以不單獨設(shè)立，公司只需在成本項目欄內(nèi)加設(shè)管理費用及利息欄明細(xì)，由于利息和管理費用是間接費用的主體，適時取消開發(fā)成本一級賬，會更加有利于開展核算，把房屋開發(fā)和代建工程開發(fā)以及土地開發(fā)等設(shè)為一級賬，然后再設(shè)置二級明細(xì)科目。

（二）采用現(xiàn)金收付實現(xiàn)制

現(xiàn)金收付實現(xiàn)制可以在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中實施。我國企業(yè)會計準(zhǔn)則中規(guī)定，權(quán)責(zé)發(fā)生制是企業(yè)會計核算的主體。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取權(quán)責(zé)發(fā)生制核算經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，存在一定的不足：一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤的情況。例如：用待攤費用和應(yīng)收賬款等會計賬戶處理會計業(yè)務(wù)，進行利潤調(diào)節(jié)，導(dǎo)致會計信息的不準(zhǔn)確性和不完整性，進而流失國有資產(chǎn)。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實際收入情況，因為購銷合同越多，應(yīng)收賬款的余額就越大，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)會受到影響。由此看來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適合采用權(quán)責(zé)發(fā)生制。筆者認(rèn)為，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有特殊的特點來看，現(xiàn)金收付實現(xiàn)制比較適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

（三）擴大信息披露內(nèi)容

提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量.一是增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)每一開發(fā)項目應(yīng)作為披露過程的基本單位，通過掌握和了解開發(fā)經(jīng)營過程中形成的與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流量之后進行全面的披露。使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量信息的有用性不斷得到提高。二是增加成本構(gòu)成的信息及土地儲備量。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中土地成本占據(jù)著極大的比重，因此，充分披露成本構(gòu)成的有效信息和土地儲備量，對實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的積極影響。

四、結(jié)論

現(xiàn)如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算是熱門話題，從收入和成本核算角度來分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的問題具有特殊意義。本文在深入分析會計核算的基礎(chǔ)上，研究完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算制度的對策有重大意義，對于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展至關(guān)重要，是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理有效運行的良好途徑。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚源.淺談房地產(chǎn)成本核算新模式的發(fā)展方向[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009（14）：160-161.

[2]于國紅.房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題.中國高教論叢[J].2012（1）：118-120.

篇7

（一）商品房銷售收入的確認(rèn)不夠規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于商品房開發(fā)周期長，所耗資金量大，其商品具有較高的價值，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)的商品房采取預(yù)收定金或預(yù)收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認(rèn)時，有的單位收到預(yù)收定金或預(yù)收賬款時確認(rèn)收入，有的辦理按揭貸款手續(xù)時確認(rèn)收入。從而造成稅收計算和財務(wù)成果核算不準(zhǔn)確等混亂現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用與售價缺乏配比性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)時，一是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，前期開發(fā)要投入大量的資金，發(fā)生大量的開發(fā)成本和期間費用，期間費用當(dāng)年必須確認(rèn)為營業(yè)利潤，開發(fā)成本又不能結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品成本，當(dāng)年內(nèi)發(fā)生的預(yù)收賬款也不能確認(rèn)為收入。形成開發(fā)成本、費用與主營業(yè)務(wù)收入不能配比。二是企業(yè)所開發(fā)的商品房的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價與其成本不夠配比。三是企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)沒有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經(jīng)營成果也不具有真實性。

（三）收益評價體系不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期，資金投入量較大，在開發(fā)產(chǎn)品未完工前總成本和單位成本也無法確定，只有在項目完工后才能確認(rèn)項目的總成本和單位成本，從而確認(rèn)為收入，這時企業(yè)利潤才能實現(xiàn)。因此，僅以會計報表的凈利潤和費用比率等傳統(tǒng)的經(jīng)濟指標(biāo)來考核企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，不利于監(jiān)督管理部門和社會對企業(yè)的評價和考核。

（四）信息披露不夠全面、及時

按照新《會計準(zhǔn)則》和信息披露規(guī)范，存在如下問題：一是會計信息披露內(nèi)容格式過于“僵化”，導(dǎo)致一些應(yīng)該披露的重要信息無法顯示出來。二是會計信息披露內(nèi)容具有一定的滯后性。三是披露的會計信息大多是按照歷史成本計量，與其現(xiàn)時的時間價值相脫節(jié)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在問題形成的原因

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算中存在上述四方面問題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問題的客觀原因。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)流程和會計工作的具體特點，現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》不能準(zhǔn)確做出具體的規(guī)范，不利于企業(yè)操作，從而產(chǎn)生如此亂象。另一方面企業(yè)經(jīng)營者盲目追求利益最大化是問題形成的主觀原因。對不應(yīng)計入收入的預(yù)收賬款計入收入，開發(fā)成本后移，影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對策

（一）進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度，規(guī)范核算行為

目前執(zhí)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》是財政部1993年1月制定的，部分內(nèi)容已不適應(yīng)形勢的發(fā)展，需進一步規(guī)范和完善。一是與目前執(zhí)行的新《會計準(zhǔn)則（具體準(zhǔn)則）》不相適應(yīng)。二是與目前日趨發(fā)展經(jīng)濟形勢不相適應(yīng)。三是按現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》核算內(nèi)容已無法準(zhǔn)確地反映稅收征管所需數(shù)據(jù)。

（二）正確使用新《會計準(zhǔn)則》，準(zhǔn)確確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點，建設(shè)部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時必須符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，一個是按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房預(yù)銷售和現(xiàn)房銷售確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，另一個是按新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中規(guī)定的主營業(yè)務(wù)收入確認(rèn)條件，前者是主營業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)的前提。根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售方式出售商品房，應(yīng)當(dāng)在該預(yù)售項目取得“三書一證一表”（即住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證和建筑工程竣工驗收備案表）時，并與買受方簽訂買賣合同，結(jié)清購房款或取得索取憑證，確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入。對具備現(xiàn)房銷售條件，應(yīng)當(dāng)在與買受方簽訂買賣合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書一證一表”后，確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入。對尚未辦理土地分割手續(xù)的，已具備上述現(xiàn)房交付條件也可確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入。對以按揭方式銷售的商品房，對已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入。

（三）使用合理的方法，進行開發(fā)成本和期間費用的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定的成本核算項目，歸集開發(fā)成本。對已竣工房屋應(yīng)按“約當(dāng)量比例法”在各樓層間分配開發(fā)成本。即按照當(dāng)期已竣工房屋的區(qū)位系數(shù)和每棟樓樓層系數(shù)折合成一個綜合系數(shù)乘以該樓層的建筑面積作為樓層當(dāng)量，即約當(dāng)量，然后按照該期某項目開發(fā)成本總額除以該期約當(dāng)量總和得出該項成本的分配率，以此按照各樓層的約當(dāng)量分別計算各樓層開發(fā)成本。對每一樓層的開發(fā)成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開發(fā)成本，據(jù)此作為銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)?？缙谄陂g費用（如樓盤展示費用和樣板房裝修費等），通過“遞延資產(chǎn)”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財務(wù)報告的準(zhǔn)確性。

（四）建立完善的收益評價體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中存在其自身特點，因此在收益評價體系的建立時應(yīng)有其特殊性，既要反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力、資金結(jié)構(gòu)狀況，同時，還要反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債能力和企業(yè)的抗風(fēng)險能力。盈利能力指標(biāo)主要包括銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率（ROE）和總資產(chǎn)收益率（ROA）。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標(biāo)主要包括流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率、長期股權(quán)投資占總資產(chǎn)的比率、其他長期資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率等構(gòu)成。償債能力指標(biāo)體系包括流動比率、速動比率和資產(chǎn)負(fù)債率等構(gòu)成。企業(yè)抗風(fēng)險能力指標(biāo)主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資金周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量比率等構(gòu)成。在評價企業(yè)的各項指標(biāo)時，應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某一開發(fā)周期的指標(biāo)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行評價，否則，不利于真實地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營實績。

（五）擴大信息披露的內(nèi)容，提高信息披露的質(zhì)量

篇8

關(guān)鍵詞：會計核算 房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險披露 會計信息

房地產(chǎn)企業(yè)要進行正常的開發(fā)及經(jīng)營活動并保持持續(xù)發(fā)展, 都需要有計劃地配備有一定數(shù)量和質(zhì)量的財務(wù)管理及會計核算人才，因為，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理是房地產(chǎn)企業(yè)眾多經(jīng)營中最重要的經(jīng)營之一。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗看，房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算處理水平的高低使得凡地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度是存在有很大差別的。不科學(xué)的會計核算處理不但影響著房地產(chǎn)企業(yè)最大程度的穩(wěn)步發(fā)展，甚至?xí)尫康禺a(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)巨大的風(fēng)險。

一、會計核算的定義及前提以及在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中重要作用

究竟何為會計核算？會計核算又叫會計反映，是將貨幣作為關(guān)鍵的計量尺度，是對會計主體其資金的運動所進行的反映。也就是說，它是以貨幣作為計量的單位，運用專門的會計手段，對生產(chǎn)經(jīng)營活動或者是預(yù)算的執(zhí)行過程及其結(jié)果進行連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算和分析。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算同其他類型企業(yè)的會計核算在基本前提上有著4個相同的方面；首先，不論何種類型的企業(yè)要實現(xiàn)會計核算必須具備會計主體的前提，會計主體即是會計為之服務(wù)的單位，會計核算應(yīng)該以企業(yè)發(fā)生地各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)為對象，記錄并反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動；其次，會計核算還應(yīng)該注重持續(xù)經(jīng)營這樣一個前提，因為只有在這個前提下才能進一步建立會計確認(rèn)和計量的原則；再次，會計分期，會計分期就是指把企業(yè)持續(xù)不斷的生產(chǎn)經(jīng)營過程，劃分為較短的等距會計期間，以便分期結(jié)算賬目，按及編制會計報表。 在《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中，規(guī)定我國企業(yè)的會計期間按年度劃分，以日歷年度為一 個會計年度，即從每年1月1日至12月31日為一個會計年度；最后，就是貨幣計量，貨幣計量（Monetary Measurement）是指會計主體在會計核算過程中采用貨幣作為計量單位，記錄、反映會 計主體的經(jīng)營情況。

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)及運營中，實行會計核算處理，目的在于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理并實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的最大化效益。我們知道，會計核算處理對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，會計核算以及會計監(jiān)督對防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險具有相當(dāng)重要的作用， 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險存在于其開發(fā)及運營活動的始終。房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。其實，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理已經(jīng)影響了政府部門的宏觀調(diào)控決策。日益顯現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的假象而引起的過高的房價是極其不利于社會穩(wěn)定的。因此，做好防范工作的前提就是進行科學(xué)的會計核算處理，旨在利于研究房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的主要問題

相當(dāng)長一段時期以來，無論是國有房地產(chǎn)企業(yè)還是其他形式的房地產(chǎn)企業(yè)，都在實行著計劃經(jīng)濟體制下的各項制度。毋庸置疑的是，這種跟隨了我們幾十年的制度應(yīng)該說在特定的歷史時期和環(huán)境下是起到了一定的積極作用的，可是，伴隨著市場自由化進程腳步的加快，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加劇的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)在眾多管理問題中的不利日益顯現(xiàn)且逐漸增多，尤其是會計核算處理方面仍然存在著很多問題，具體表現(xiàn)在：

1、會計科目的設(shè)置不夠科學(xué)

很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在著會計科目設(shè)置缺乏科學(xué)性的問題。會計科目就是 對經(jīng)濟活動或會計對象的具體內(nèi)容，進行詳細(xì)分類設(shè)計的會計項目。我們知道，會計科目的設(shè)置是會計專業(yè)所特有的手法。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會計科目的設(shè)置不當(dāng)已經(jīng)不適合房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在建設(shè)周期過長的問題，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險披露的不真實

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，財務(wù)風(fēng)險就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為財務(wù)情況惡化而 致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、現(xiàn)金流量風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要方面。從目前我國的會計制度規(guī)定來看，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定是沒有的，當(dāng)然，我國的證監(jiān)會是允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的，并對其披露其核算方法也是有要求的，但披露的風(fēng)險卻僅僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險，從很多房地產(chǎn)企業(yè)披露的實際情況可以看出，關(guān)于質(zhì)量保證金問題其實基本沒有披露。

三、 完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理的相關(guān)措施

近年來，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，發(fā)展之迅速是有目共睹的，而房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算工作也成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)管理者強烈關(guān)注的主要組成部分。,由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)在會計核算上存在著巨大的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作不能與其它行業(yè)的商品同樣進行。在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟和發(fā)展的過程中，會計核算中的某些問題的暴露，令更多的房地產(chǎn)企業(yè)管理者意識到，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處理工作的健康發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下應(yīng)該慎重對待的問題，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理工作的有效策略變得至關(guān)重要。

1、將會計科目的設(shè)置逐步合理化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照自身企業(yè)所開發(fā)的項目和規(guī)模等要求來開展核算。在企業(yè)的具體執(zhí)行操作中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立開發(fā)成本明細(xì)臺賬并按照核算對象的具體情形設(shè)立其成本卡片,成本卡片最先可以只分為兩個部門,也就是舉頭部門以及賬表部門。舉頭部門主要列舉其施工合同的相關(guān)內(nèi)容,例如開工日期和完工日期以及施工單元以及建筑面積等。正文則要負(fù)責(zé)多欄式的明細(xì)賬,需要全面和真實地反映成本開支的狀況。

2、加強現(xiàn)金收付的實現(xiàn)功能

現(xiàn)金收付實現(xiàn)制也叫現(xiàn)金制或者實收實付制，它是以現(xiàn)金收到或付出為標(biāo)準(zhǔn)，來記錄收入的實現(xiàn)和費用的發(fā)生。按照收付實現(xiàn)制，收入和費用的歸屬期間將與現(xiàn)金收支行為的發(fā)生與否，緊密地聯(lián)系在一起。換言之，現(xiàn)金收支行為在其發(fā)生的期間全部記作收入和費用，而不考慮與現(xiàn)金收支行為相連的經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)上是否發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。依據(jù)我國企業(yè)會計準(zhǔn)則中的劃定,房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算應(yīng)該以權(quán)責(zé)發(fā)生制作為主體。但是,由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的不同，應(yīng)該更加重視現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實現(xiàn)制這兩種體例并存,是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理中明智的選擇。

3、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的形成基礎(chǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)都存在現(xiàn)金流量的管理、財務(wù)管理、成本管理方面的問題，而這一切又都屬于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的范疇，也甚至影響著會計核算的成效性。所以，為了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算處理，就必須加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理。正因為這些存在問題的方面是房地產(chǎn)企業(yè)會計信息形成的重要基礎(chǔ)，那么，要保證賴以發(fā)展的會計核算處理的合理性，其基礎(chǔ)的管理就顯得更加必要。

4、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系

篇9

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國的第三產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)為提高我國國民經(jīng)濟總體水平發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。與其他企業(yè)行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)有著自身的特殊性，其具有雙重身份，既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。隨著我國會計制度改革的實施，給予我國房地產(chǎn)會計核算業(yè)務(wù)處理帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，使其面臨的問題日益突出，即借貸費用資本化不規(guī)范、房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價不配比以及預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費核算不合理，不利于充分發(fā)揮房地產(chǎn)會計核算應(yīng)有的職能。筆者從事多年房地產(chǎn)會計核算工作，自身將根據(jù)所積累的經(jīng)驗，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)會計核算各項業(yè)務(wù)的特點和需求，從房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)核算、預(yù)收款預(yù)繳制度、票據(jù)領(lǐng)、用、存制度以及新增房地產(chǎn)會計科目四個方面提出完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算規(guī)范的有效措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)會計核算 業(yè)務(wù)處理 會計制度

為了加強從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，其中房地產(chǎn)核算新歸包括房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本；計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用；成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。

一、房地產(chǎn)會計核算業(yè)務(wù)處理的現(xiàn)狀

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其具有單位價值高、建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高等特點，這些特點極易給企業(yè)會計核算帶來一系列問題，影響到我國房地產(chǎn)企業(yè)的進步與發(fā)展。

（一）借貸費用資本化不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營需要充足的資金作為保障。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)往往運用債務(wù)資本進行籌集開發(fā)資金，現(xiàn)行諸多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛致力于實現(xiàn)借貸費用資本化，若想保證借貸費用實現(xiàn)資本化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須滿足以下四個基本條件：一是借貸費用已經(jīng)發(fā)生；二是房地產(chǎn)不斷拓展借貸費用資本化范圍；三是借貸費用滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；四是實際收益已經(jīng)達(dá)到預(yù)計的資產(chǎn)。就我國現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)而言，其大部分企業(yè)未能夠滿足上述四個條件，因此，其借貸費用不能予以資本化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價不配比

一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)均采用平均成本法進行會計核算，基于我國房地產(chǎn)建設(shè)周期相對較長，且因竣工后的商品存在著地域差異、結(jié)構(gòu)差異、樓層差異以及朝向差異，使其具有不同的售價，因此將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價嚴(yán)重不配比，不利于房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人員更好的了解生產(chǎn)經(jīng)營成果情況。

（三）預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費核算不合理

房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快的回籠資金，確保生產(chǎn)運營順利有序開展，房地產(chǎn)企業(yè)實行商品預(yù)售，并對預(yù)售方式針對流轉(zhuǎn)稅費用進行核算，核算步驟如下所述：

納稅申報時，

借記：營業(yè)稅金及附加

貸記：應(yīng)交稅費期末結(jié)轉(zhuǎn)

借記：本年利潤

貸記：營業(yè)稅金及附加

上述流轉(zhuǎn)稅費核算流程雖相對完善，但其未注重收入與費用的配比關(guān)系，一定程度上遏制了房地產(chǎn)實現(xiàn)經(jīng)濟效益價值最大化。

二、加強房地產(chǎn)會計核算業(yè)務(wù)處理的措施

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)核算

房地產(chǎn)企業(yè)完善成本結(jié)轉(zhuǎn)核算需要立足于兩個“引入”的基礎(chǔ)之上，一方面是引入“計劃銷售價格”。房地產(chǎn)企業(yè)各項生產(chǎn)竣工后，可將其引入“計劃銷售價格”即依據(jù)生產(chǎn)成本、商品所處地段以及朝向等因素確定銷售價格，并且，房地產(chǎn)企業(yè)可運用計劃售價成本率法計算商品的銷售成本，并結(jié)合成本取得收益；另一方面是引入“權(quán)重差異法”。房地產(chǎn)企業(yè)引入“權(quán)重差異法”后，結(jié)合以往開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗對各樓層初步確定成本權(quán)重，并依據(jù)總成本和可銷售總建筑面積計算出商品銷售平均成本，之后，由平均成本和銷售樓層的權(quán)重之積得出銷售成本，從而，確定商品銷售價格。

（二）完善預(yù)收款預(yù)繳制度，確保稅款及時繳納

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)國稅相關(guān)之規(guī)定，按照預(yù)計計稅毛利率分季計算當(dāng)期毛利額，之后，減去相關(guān)費用支出和營業(yè)稅金，最后確定所得稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善預(yù)收款預(yù)繳制度，保證每一項稅款均能夠及時繳納，規(guī)避企業(yè)拖欠稅款等現(xiàn)象，樹立房地產(chǎn)企業(yè)的良好信譽和形象。

（三）完善票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，全面落實票據(jù)管理

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)所使用的票據(jù)主要包括代售所有融資款票據(jù)、預(yù)收房款票據(jù)、開發(fā)成本票據(jù)等，不同的票據(jù)是企業(yè)各項會計核算管理的重要依據(jù)。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進一步完善票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強票據(jù)管理，并設(shè)立專門的票據(jù)檢查審核部門，確保每一個票據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性以及合理性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保管好每一票據(jù)，以便日后企業(yè)管理者審查。

三、結(jié)語

綜合以上所述可知，會計核算是我國房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，為推進房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展與壯大發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算業(yè)務(wù)處理過程中還存在著一系列的缺陷，即收入方面會計核算在稅收方面存在的問題以及成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題等，給予我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響，為此，本文通過不斷汲取和借鑒西方發(fā)達(dá)國家先進的房地產(chǎn)會計核算經(jīng)驗和知識，結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求與特點，制定出以下幾點可行性對策，即不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算、不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費核算以及不斷完善信息披露內(nèi)容，進一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量，為促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]王欽. 簡談房地產(chǎn)會計核算的業(yè)務(wù)處理.中國總會計師.2011（03）.

篇10

【關(guān)鍵詞】會計核算；房地產(chǎn)；優(yōu)化策略

房地產(chǎn)行業(yè)會計核算相對于其他行業(yè)有著周期長、高投入、高風(fēng)險等問題，而且房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與銷售需要同時進行，所關(guān)涉到的行業(yè)較為寬泛，在合理的基礎(chǔ)上準(zhǔn)確地進行計核算則變得更為重要?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算仍不夠規(guī)范，且每個項目之間存在較大差異，沒有統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個問題就是如何進一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作。

一、準(zhǔn)確合理會計核算的意義

1.從風(fēng)險防范角度講。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有建設(shè)周期長、投資風(fēng)險大、市場行情不穩(wěn)定等特點，因此對房地產(chǎn)企業(yè)運營管理比一般企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算作為財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，對項目開發(fā)成本和預(yù)計盈利情況進行有效預(yù)測，對項目公司運營決策及推盤節(jié)奏來說至關(guān)重要，能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險2.從追求利潤角度講。房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取、前期設(shè)計、測繪、主體建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋銷售、竣工備案再到房屋交付全過程，涉稅事宜較為復(fù)雜，合理進行會計核算可以適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，從而實現(xiàn)降本增效。

二、會計核算存在的主要問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本確認(rèn)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長，而且建設(shè)與銷售同時進行，若為傳統(tǒng)住宅項目成本對象確定相對較為簡單，但對于綜合項目開發(fā)來說，可能涉及多種業(yè)態(tài)，包括住宅、公寓、商街、寫字樓等等，且同一種業(yè)態(tài)也可能存在較大差異，例如分高層、多層、洋房、別墅等，成本對象確認(rèn)較難。成本對象歸集不清可能就會導(dǎo)致財務(wù)狀況無法反映真實的運營情況，造成經(jīng)營風(fēng)險。同時，成本分?jǐn)傒^為復(fù)雜，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，目前的成本分?jǐn)偡椒ㄖ饕薪ㄖ娣e法、占地面積法、層高系數(shù)法等，而且根據(jù)實際情況還需要進行二次、三次分?jǐn)?，不同的成本分?jǐn)偡绞綍斐刹煌瑯I(yè)態(tài)利潤差異較大。另外，自“營改增”后財務(wù)收入成本轉(zhuǎn)變?yōu)椴缓鲋刀惓杀?，從而增加了與成本部門含稅成本的核對難度，再因與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的企業(yè)涉及行業(yè)較多，增值稅率不盡相同，也增加了項目初期利潤預(yù)測的難度。2.預(yù)售帶來的核算困難。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售方式銷售房屋，即項目達(dá)到預(yù)售條件且取得預(yù)售許可證后方可開始銷售。一是預(yù)售方式造成會計口徑收入成本與稅務(wù)口徑差異較大。首先是收入的確定，預(yù)售階段會計口徑無法確認(rèn)收入，需待房屋交付后確收；而稅務(wù)口徑需要按預(yù)售收入預(yù)繳增值稅、土增稅及所得稅，所得稅匯算清繳計算的利潤與賬面利潤存在較大差異，增加了會計核算的難度。二是預(yù)售方式造成成本測算金額與結(jié)算金額存在較大差異，預(yù)售階段的材料成本、人工成本可能與結(jié)算階段波動較大，特別是房地產(chǎn)建設(shè)主要材料為鋼材、水泥等大宗材料，市場價格波動較大，且目前受疫情影響，人工成本也在逐年攀升，導(dǎo)致項目前期成本測算對銷售價格的影響較大，直接影響預(yù)計盈利的最終實現(xiàn)情況。3.會計核算標(biāo)準(zhǔn)化制度不健全。房地產(chǎn)行業(yè)作為國家重要經(jīng)濟支柱，目前各行各業(yè)均涉足房地產(chǎn)開發(fā)，所以出現(xiàn)了大量未從事過房地產(chǎn)行業(yè)會計的人員加入，而房地產(chǎn)企業(yè)會計核算較為復(fù)雜，會計核算在不同項目之間的差異也較大，除了大型的房地產(chǎn)集團有較為完備的會計核算標(biāo)準(zhǔn)化外，其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)為集團非主業(yè)的企業(yè)均未建立標(biāo)準(zhǔn)化核算體制，故對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算有著不小的挑戰(zhàn)。4.財務(wù)信息化水平參差不齊。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，且項目開發(fā)過程中涉及的成本費用類型多，既涉及工程設(shè)計建設(shè)，又涉及銷售服務(wù)等。同時，開發(fā)建設(shè)過程中可能還會進行商業(yè)運營，故房地產(chǎn)開發(fā)運營財務(wù)核算的全過程通過信息化方式實現(xiàn)還較為復(fù)雜。另外，銷售客戶一般為個人，客戶多且信息繁雜，客戶銷售信息一般存于銷售軟件，而財務(wù)核算軟件與銷售軟件若無法實現(xiàn)有效對接，也會帶來重復(fù)錄入數(shù)據(jù)的問題。

三、會計核算的優(yōu)化策略

1.建立相對完善的會計核算風(fēng)險體系及制度。不管哪一個企業(yè)在其發(fā)展的過程中，都會遇到各種各樣的問題，也會存在一些不可避免的風(fēng)險，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講更是如此，一個房地產(chǎn)企業(yè)如果想要順利發(fā)展，一定要重視會計核算風(fēng)險，企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)提高對于會計核算風(fēng)險的認(rèn)識和了解，并且根據(jù)企業(yè)的實際情況及時規(guī)避和預(yù)防風(fēng)險。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對自身會計核算管理有更深刻的認(rèn)識，不斷優(yōu)化和改進防范會計核算風(fēng)險系統(tǒng)的構(gòu)建，確保將企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險系數(shù)降到最低?，F(xiàn)階段，會計核算工作中應(yīng)該融入科學(xué)的管理理念和管理意識，這樣才能確保會計核算工作更加準(zhǔn)確真實且有效。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作人員應(yīng)該結(jié)合市場的實際情況，對會計核算工作中所存在的風(fēng)險進行全面系統(tǒng)分析，同時還應(yīng)該定期開展內(nèi)部評價工作，最大程度地提升單位內(nèi)部的會計核算工作水平。同時，應(yīng)加強會計核算制度的建立，包括會計核算流程制度、收入確認(rèn)指引、成本歸集及分?jǐn)傊敢ㄟ^標(biāo)準(zhǔn)化制度建設(shè)來提升會計核算水平。2.完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算。財務(wù)成本核算首先要明確成本對象，成本對象應(yīng)在項目前期按照一定原則進行確認(rèn)。確定成本對象的方式有多種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目的實際情況進行成本對象確認(rèn)。例如，可根據(jù)產(chǎn)品是否銷售的原則確認(rèn)，對可以銷售的部分作為單獨的成本對象確認(rèn)，對不可銷售的部分作為公共成本進行分?jǐn)偺幚?；也可根?jù)產(chǎn)品類別進行確認(rèn)，對項目同期、同地塊、驗收時間接近且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異不大的綜合開發(fā)項目，可以作為同一成本對象確認(rèn)；也可根據(jù)產(chǎn)品功能不同進行確認(rèn)，開發(fā)項目中相對獨立的部分，但使用功能不同的，應(yīng)作為獨立的成本對象確認(rèn)；還可根據(jù)預(yù)期價格差異進行確認(rèn)，由于產(chǎn)品類型或功能不同導(dǎo)致產(chǎn)品定價差異較大時，可對不同功能或不同類產(chǎn)品分別確認(rèn)成本對象。成本對象確認(rèn)后，需合理地進行成本分?jǐn)?，“誰受益，誰承擔(dān)”應(yīng)作為成本分?jǐn)偪傇瓌t，需根據(jù)合同或付款情況具體區(qū)分屬于哪個成本對象，能直接歸屬于某成本對象的進行直接歸集；不能直接歸屬于某成本對象的應(yīng)采用合理的分?jǐn)偡绞竭M行分?jǐn)倸w集；對于特殊項目為避免造成較大偏差，不宜僅使用單一的可售面積法分?jǐn)偝杀?，而是需要根?jù)具體情況采用合理的分配方法。例如，土地成本的分?jǐn)傄膊荒芎唵伟凑照嫉孛娣e法分?jǐn)?，若同一地塊涉及多種類型商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地塊公共面積可能屬于共用，故可以考慮采用兩分法進行分?jǐn)偼恋爻杀?，第一步先將除公共面積外的面積按占地面積法分?jǐn)偅诙娇蓪⒐裁娣e按建筑面積進行分?jǐn)?，這樣分?jǐn)偪赡芨雍侠怼ａ槍Α盃I改增”帶來的價稅分離，財務(wù)部門需建立不含稅成本臺賬，并與含稅成本進行合并分析，減少成本差異。3.解決預(yù)售方式帶來的收入成本差異及與稅務(wù)口徑差異。項目預(yù)售階段，銷售收入需作為合同負(fù)債入賬，且需要進行價稅分離。在實際操作過程中，為便于銷售回款數(shù)據(jù)的核對，應(yīng)進一步細(xì)化會計科目的設(shè)置，銷售回款賬務(wù)的處理應(yīng)為：借記“銀行存款”，貸記“合同負(fù)債-預(yù)收款”（含稅回款金額、“應(yīng)交稅金-待轉(zhuǎn)銷項稅”稅金正數(shù)、“合同負(fù)債-待轉(zhuǎn)銷項稅”稅金負(fù)數(shù)），這樣可以直觀反映出合同負(fù)債為不含稅金額，可“合同負(fù)債-房款”為含稅金額，從而方便與銷售回款準(zhǔn)確核對。另外，稅務(wù)局要求對土增稅、增值稅及附加、所得稅進行預(yù)繳，與會計口徑稅金及附加口徑不一致，故需建立會計與稅務(wù)收入、成本及稅金差異表，方便準(zhǔn)確核算。同時由于工程結(jié)算周期較晚，也可能因為各種調(diào)價、索賠等原因遲遲不能結(jié)算，因此財務(wù)人員應(yīng)做好開發(fā)成本的預(yù)提工作。在建開發(fā)項目未能在期末完成竣工驗收的應(yīng)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對尚未結(jié)算支付但確認(rèn)發(fā)生的成本，也應(yīng)預(yù)估其發(fā)生額，進行合理預(yù)提?？⒐さ形崔k理工程結(jié)算的項目，應(yīng)結(jié)合工程部、成本部等有關(guān)職能部門和外部單位提供的結(jié)算資料、成本預(yù)算資料，合理、準(zhǔn)確地估算及預(yù)提開發(fā)成本。結(jié)算應(yīng)盡量在交房前完成，若因為調(diào)價或爭議無法按時提供的，也應(yīng)該要求相關(guān)部門對成本進行合理的預(yù)估并提供預(yù)估數(shù)據(jù)的計算依據(jù)。同時，還需提前取得相應(yīng)的增值稅進項發(fā)票，以免出現(xiàn)增值稅及所得稅損失。4.完善預(yù)算管理體制。首先需要建立全面預(yù)算管理制度，通過制度完善房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算體制，從而建立完善全成本管控，合理預(yù)估項目盈利情況。預(yù)算涉及內(nèi)部各個部門，至少應(yīng)包括營銷策劃部、工程部、成本合約部、前期開發(fā)部、財務(wù)資金部、綜合管理部等，預(yù)算全過程從設(shè)計、工程進度、成本投入、銷售回款到產(chǎn)品交付，各部門數(shù)據(jù)來源應(yīng)有理有據(jù)，同時通過預(yù)算下達(dá)年度指標(biāo)、季度指標(biāo)，針對預(yù)算完成情況進行合理分析，找出未完成指標(biāo)的原因。制定相應(yīng)考核制度，對完成指標(biāo)進行合理獎勵，對未完成指標(biāo)進行懲罰，進而促進預(yù)算編制的嚴(yán)肅性及準(zhǔn)確性。5.提高財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)會計核算復(fù)雜，且資金密集、涉稅金額較大，故對綜合性專業(yè)人才需求較大。首先在人員招聘方面，要盡量選擇項目經(jīng)驗豐富且理論知識充分的專業(yè)人才，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃，既要開展外部相關(guān)主題的專業(yè)學(xué)習(xí)，還需開展集團內(nèi)優(yōu)質(zhì)人才的橫向教學(xué)，通過項目經(jīng)驗向其他財務(wù)人員傳授知識，使得知識運用更加貼合實際。同時，為確保項目成本合理歸集，也應(yīng)適當(dāng)了解工程建設(shè)、工程造價等相關(guān)內(nèi)容，為項目成本把關(guān)。與此同時，還應(yīng)該融入一些具體的獎懲制度，獎優(yōu)罰劣，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的人員給予一定的物質(zhì)獎勵或精神獎勵，對于那些在工作中不積極的人員，也應(yīng)該給予批評。建立獎懲制度能夠在一定程度上激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作人員的工作積極性，還能夠保證核算工作的順利完成。6.加強會計信息化建設(shè)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)會計信息化建設(shè)應(yīng)緊貼項目業(yè)務(wù)實質(zhì)進行，例如銷售業(yè)務(wù)會計核算，包括收取回款、銷售價稅分離、業(yè)主退換房、業(yè)主要求更名、房屋面積補差、房屋面積退差、銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)等方面；成本計提支付會計核算，要滿足房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)的各個行業(yè)，同時還需滿足借助信息化手段進行成本的合理分?jǐn)?，從而提高會計核算效率。其次，還可以通過云平臺的搭建，全面提升會計信息質(zhì)量，實現(xiàn)房地產(chǎn)會計核算所關(guān)聯(lián)的各個業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整合，實現(xiàn)財務(wù)信息化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源于各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，進一步準(zhǔn)確并細(xì)化財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。綜上所述，我們可以看出伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和進步，對會計核算工作也提出了越來越高的要求，會計核算工作人員也將面臨更大的挑戰(zhàn)和壓力。其會計核算工作的真實性和效率會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的管理和監(jiān)督機制缺失或不完善，容易造成收入確認(rèn)復(fù)雜、會計科目設(shè)置不合理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作不真實等情況，這樣會對房地產(chǎn)會計核算工作產(chǎn)生較大的阻礙。對于企業(yè)的管理人員來講，可能更加注重追求更大的經(jīng)濟效益，忽視了度的把握，甚至?xí)斐赏顿Y者做出不正確的決策。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)一定要提高對會計核算工作的認(rèn)識，提高對此項工作的重視程度，確保核算數(shù)據(jù)的真實性，為企業(yè)管理者做出正確決策提供參考依據(jù)，促進公司健康可持續(xù)發(fā)展。

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