導語：如何才能寫好一篇房地產行業(yè)審計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞:房地產行業(yè) 年度會計報表 審計

隨著中國市場經濟的快速發(fā)展，房地產行業(yè)經營規(guī)模不斷擴大，成為支持我國國民經濟發(fā)展的主導產業(yè)，同時各地數量龐大的房地產企業(yè)也成為會計師事務所提供審計服務的重要對象之一。由于房地產行業(yè)不同于一般工商企業(yè)，其產品特殊、建設項目規(guī)模大、時間跨度長，且房地產企業(yè)審計報告一般情況下都會有諸如銀行貸款之類的特殊用途，造成房地產行業(yè)審計風險較高，如何做好房地產行業(yè)年度會計報表審計工作，提高審計質量，降低審計風險，筆者結合多年房地產行業(yè)的審計經驗，就審計中應重點關注的幾個問題粗談一二，以期對會計師事務所的同仁們在房地產行業(yè)的審計中能有所啟發(fā)。

一、提前或推遲確認收入

以《企業(yè)會計準則第14號-收入》的判斷標準為依據，同時考慮房地產的特殊性，房地產企業(yè)應在同時滿足以下條件的情況下確認商品房銷售收入的實現：

(1)商品房已完工且已取得政府相關部門的綜合驗收證明，并已交付業(yè)主使用；

(2)已簽訂商品房買賣合同；

(3)已收到與商品房有關的全部價款或者已按合同規(guī)定收到首付款，收到首付款的其剩余價款應預期能正常收回；

(4)商品房的建筑成本應能夠可靠計量。房地產開發(fā)企業(yè)出于各種不同的需求，往往或提前確認收入或推遲確認收入，這就要求我們審計人員在審計中應細心認真，善于通過核對購房合同、銷售清單等會計資料以外相關的業(yè)務資料判斷其銷售收入確認時間的正確性。

二、完工產品的成本結轉不準確

房地產企業(yè)的成本結轉相對一般工商企業(yè)具有其特殊性和復雜性，要求企業(yè)財會人員不但應具有較高的財務理論水平，更應對房地產行業(yè)具有較高的熟悉度，在多年的審計實踐中，筆者發(fā)現由于企業(yè)財會人員水平參次不齊，加上部分企業(yè)出于人為調節(jié)利潤的需要，房地產行業(yè)中的產品成本結轉問題較突出，成本結轉隨意性大，甚至有個別企業(yè)按商品房銷售收入的固定百分比進行估轉成本，造成房地產銷售成本嚴重失實，在此筆者將審計中遇到過的成本結轉不正確的主要幾種情況列舉如下：

由于建設周期長，房地產開發(fā)企業(yè)的完工產品結算進度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，賬面發(fā)生成本滯后，企業(yè)為了增加賬面利潤，一般會僅按賬面成本結轉完工產品成本，以達到少轉開發(fā)成本的目的。

對房地產企業(yè)來說，預付賬款大多數是開發(fā)成本的組成部分，但企業(yè)為了少轉成本，往往以工程價款未結算為由將預付賬款長期掛賬。

對于較大的分多期開發(fā)的房地產項目，其配套設施一般會在后期開發(fā)建設，審計中應索取企業(yè)的配套設施預算資料，關注其配套成本是否預計并結轉。

出于減少應繳土地增值稅和企業(yè)所得稅的考慮，部分房地產開發(fā)公司往往會通過虛開建筑發(fā)票而虛列成本，即通過“真票假業(yè)務”的列賬增加開發(fā)成本以達到偷逃稅款的目的。

三、稅收問題

稅收是國家對房地產行業(yè)進行宏觀調控的主要手段之一，且由于房地產業(yè)稅收的政策性強，涉及稅種多且復雜，所以也是我們對其進行年度會計報表審計時的難點和重點。審計中我們可以重點關注以下幾點：

(一)是否存在隱匿收入行為

房地產企業(yè)隱匿收入的通常做法有：一是對采取銀行按揭方式銷售的房地產其按揭收入不入賬，不申報納稅；二是對其房屋、商鋪、車位的出租收入不入賬，不申報納稅。

(二)是否存在虛開建筑發(fā)票虛列成本問題

虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒有真實業(yè)務的情況下，到當地稅務機關代開建筑發(fā)票或取得建筑公司虛開的建筑發(fā)票。企業(yè)只需支付營業(yè)稅或者手續(xù)費，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業(yè)務”偷稅行為。

(三)是否存在未按規(guī)定預繳和匯算清繳土地增值稅問題

欠繳、少繳土地增值稅在房地產行業(yè)比較普遍，一是未竣工清算項目不按規(guī)定預繳土地增值稅，二是已完工項目長期按未完工項目核算，不按規(guī)定到主管稅務機關匯算清繳。

(四)是否存在捐贈、償債、以房換地等行為未按規(guī)定繳稅

根據現行稅法的相關規(guī)定，房地產企業(yè)存在將商品房捐贈、償債和以房換地等特殊房產轉讓行為時，應按視同銷售處理，按規(guī)定繳納相關稅金。實際審計中，發(fā)現有房地產開發(fā)企業(yè)在做賬務處理時往往通過往來賬或者直接沖減成本，不確認銷售收入，不申報納稅。

(五)是否存在少繳、不繳印花稅的情況

印花稅屬小稅種，企業(yè)往往不夠重視，同時也是審計人員比較容易忽視的問題。房地產行業(yè)的印花稅重點涉及以下兩項：一是對建筑安裝工程承包合同，應按“建筑安裝工程承包合同”印花稅稅目來征稅，其稅率為萬分之三，其計稅依據是合同的承包金額或工程標的； 二是對房地產（預售）銷售收入，則是按“產權轉移書據”稅目來征稅，其稅率為萬分之五。

現階段，我國房地產行業(yè)屬于高利潤行業(yè)，如果按照實際盈利進行土地增值稅的匯算清繳，很多房地產開發(fā)企業(yè)都將面臨需補繳巨額的稅款，為達到少繳或不繳稅款的目的，房地產行業(yè)幾乎不存在主動進行土地增值稅匯算清繳的情形，加上相關稅務主管部門清繳力度不夠，造成房地產行業(yè)中已完工項目長期不進行匯算清繳現象極為普遍。

針對以上房地產行業(yè)會計報表審計中容易遇到的問題，筆者認為最關鍵的一點是會計師事務所在選派審計小組時，要選派熟悉房地產企業(yè)開發(fā)經營和財務管理、熟悉相關的稅收法規(guī)以及具有一定房地產業(yè)審計經驗的注冊會計師，運用更完善更嚴謹的審計程序和審計方法，將審計風險降到最低。

參考文獻：

篇2

一、當前房地產業(yè)資金管理現狀

房地產企業(yè)的資金鏈是以項目的融資為開端，經過項目的開發(fā)以及房子的交付使用，到項目的售后，其最終的過程是支付外部的融資成本，這幾個過程形成了房地產行業(yè)循環(huán)反復使用，房產企業(yè)資金鏈的管理主要包括資金的籌措，資金的使用和資金的回流三個環(huán)節(jié)。在房地產生產過程中，需要吸收大量的社會物化勞動投入，勢必要動用大量的人力物力，規(guī)模較大的住宅小區(qū)以及建筑物的建設資金大部分需要上億元甚至更多，所以在整個房地產項目的開發(fā)過程中需要大量的資金支持，整個環(huán)節(jié)中必須保證資金鏈的良好運作。房地產項目資金環(huán)節(jié)是一個很長的周期，資金投入大，回籠慢，同時運營過程中會面臨許多偶然因素的制約，包括土地投資市場、綜合開發(fā)市場以及房地產銷售市場，項目資金投入后需要經過各個市場的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤。

二、房地產業(yè)資金管理存在的問題

我國房地產經營模式簡單可以歸納為置地-建設-銷售三個部分，建設時間、市場環(huán)境以及政府制定的行政法規(guī)等，無法進行有效的盈利預測，房地產開發(fā)企業(yè)的管理上存在著許多需要改進的方面，如公司治理結構，資金管理，工程財務管理以及整個項目資金賬目的審計環(huán)節(jié)都存在不同程度的問題。

（1）資金管理存在漏洞

貨幣資金是企業(yè)變現能力最強的資產，可以用來滿足企業(yè)生產經營中資金流動支付的需要，同時也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障，資金成本較高。此外，項目內部資金管理也很重要，如果某職位在財務管理上的權力較大，高度的資金集權會增大財務舞弊事件發(fā)生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地產企業(yè)的開發(fā)周期一般是一年以上，項目較大的工程甚至要3至5年的時間。這期間，資金的收效慢，就會發(fā)生企業(yè)的投入產出比例呈現出不合理的現象，大量的資金投入產生的費用無法與收入配比，需要注意的是，開發(fā)產品即便預售完畢，預售款項并不能確認是收入，房地產開發(fā)產品的成本載體是整個建設工程項目，項目銷售單位卻是單個樓層或者戶型，單個樓層的售價與其成本自然就不是配比的。

（3）內部風險控制不當

雖然房地產開發(fā)公司大多依據國際管理經驗設立了內部審計機構，但是成效卻不大，主要原因是國內企業(yè)只模仿了內部審計機制的外形，設置了機構，卻沒有學到內部審計機制的核心，國內房地產企業(yè)內部審計機構往往沒有財務審計實權，審計報表的審批還是在領導手中，高度集中的財務集權設置，讓內部審計部門的工作內容大多流于形式，沒有起到監(jiān)督管理作用。

三、房地產業(yè)開發(fā)財務管理的建議

面對日益加深的金融危機，在行業(yè)、企業(yè)目標資本結構式管控財務風險的同時要防范資金斷流底線，開創(chuàng)多元化融資渠道，加強企業(yè)大規(guī)模融資，遵守風險收益均衡原則，建立完善統(tǒng)一的財務系統(tǒng)，對財務風險進行合理預測和防范，對資金的管理做到物盡其用。

(1)完善企業(yè)目標資本結構

企業(yè)在建立資本結構時，要根據自身的發(fā)展規(guī)劃和償還能力確立融資目標，負債份額，債源分布，還債時間，將投資回收時間與負債時間長短期聯合起來，防止還債集中到來。創(chuàng)建良好的籌資環(huán)境，降低資金成本，避免到期物理償債的現象發(fā)生，有效防范財務風險，良好的融資環(huán)境能夠促進企業(yè)吸收到更多的投資。

構建內部集團資金結算中心是解決資金矛盾問題的有效方式之一，各類單位在中心內開設收入戶和支出戶，通過資金預算管理，資金統(tǒng)籌管理，對資金進行有效的綜合評估，挖掘資金潛力，降低資金風險，提高資金調度的準確性和及時性，將資金的預算、資金使用情況細化到每月每日，使得預算在不斷變化中接近實際應用，為日后其他工程項目資金預算提高可行度和準確性的建議。有效的會計系統(tǒng)控制位企業(yè)提供了真實完整，有效可靠地資金流動信息，能夠幫助企業(yè)做出正確的經營決策，及時制定風險防范措施，促進房地產行業(yè)資金鏈的有序運行。

（2）推進企業(yè)自身改善

企業(yè)自身要注重對項目開發(fā)可行性的研究，對項目進行開發(fā)背景、規(guī)模和經濟形勢進行全方位的研究，確定項目后，對市場供需情況、工程預算以及政策法規(guī)進行全面分析，確定項目資金鏈能夠穩(wěn)定持續(xù)的拓展。

銀行借貸已經不能滿足日益變化的房地產行業(yè)需求，房地產行業(yè)不能局限于當前的融資方式，除了傳統(tǒng)借貸和風險投資以外，還要借助上市融資、信托投資的方式，注入優(yōu)質資產，形成多元化融資資金鏈，提高項目資金流動性。

在審計控制方面，現代內部審計已不再是單一的財務審計，其功能已經逐步擴展到了經營審計領域，側重對企業(yè)資產的安全、政策法規(guī)的遵循情況跟的內容控制，有效的財務審計能夠對財務經營過程中的資金使用舞弊情況，財務風險預警情況進行及時準確的預報。要保障審計功能發(fā)揮作用，要嚴格遵照財務審計制度，實習財務分權制度，利益先關的領導、部門不能干涉審計部門的結果，加強內部審計部分的獨立性，積極發(fā)揮企業(yè)內部審計管理監(jiān)督作用，從而為房地產企業(yè)資金使用的安全性提供保障。

篇3

一、房地產行業(yè)會計信息失真的原因

導致房地產行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業(yè)管理制度不嚴密、會計人員業(yè)務能力和專業(yè)素質差和房地產行業(yè)業(yè)內部對自身利益的追求等。

（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業(yè)務做出規(guī)定，對某些經濟業(yè)務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規(guī)定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產行業(yè)監(jiān)督機制不健全

房地產行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內部監(jiān)督機制與內部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產行業(yè)的內部監(jiān)督有一定的局限性。房地產的內部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產行業(yè)的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產行業(yè)會計人員自身素質較低

總的來說，我國房地產行業(yè)會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業(yè)對會計人員的業(yè)務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、房地產行業(yè)會計信息失真的治理對策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學的會計法律體系

會計工作的技術性極強，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計法律法規(guī)的制定應當符合會計工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規(guī)的細則和詳細的管理會計信息質量的法規(guī)，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據，嚴肅財經類法規(guī)，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執(zhí)法時一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。

（二）強化房地產行業(yè)的監(jiān)督機制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產行業(yè)要建立起強化其內部管理的會計管理體系，制定內部稽查和財務監(jiān)察制度，加強對內部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內部監(jiān)督，還應當建立內部審計機構并明確相關責任，實行好內部監(jiān)督崗位責任制，增強內部會計監(jiān)督的真實有效性。另一方面，房地產行業(yè)要健全社會監(jiān)督機制，提高會計監(jiān)督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務水準和職業(yè)道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產行業(yè)的審計監(jiān)督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業(yè)務上做好指導，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。

（三）提高房地產行業(yè)會計人員的素質，建立一支過硬的會計隊伍

房地產行業(yè)要加強對會計從業(yè)人員的道德品質、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務素質等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對會計人員要進行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴格遵守會計人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機構定期考察。其次，要加強財務會計人員的業(yè)務培訓，特別是計算機知識的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會計工作方式，轉變?yōu)楝F代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質與現代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當提高會計人員的經濟地位，保護其合法權益。會計人員的工作積極性要充分調動起來，將其會計職能充分發(fā)揮。

隨著社會經濟的發(fā)展，會計工作越發(fā)重要。房地產行業(yè)會計工作只有提供可靠的、真實的會計信息才能為經濟管理服務。人們已經意識到房地產行業(yè)會計信息失真是一個較為普遍的現象，要治理這一現象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。

參考文獻：

1、方璇.企業(yè)會計信息失真問題研究[j].安徽農業(yè)大學學報(社會科學版),2007(4).

2、關雪.企業(yè)會計信息失真及審計對策[j].遼寧科技學院學報,2007(4).

3、啜華.會計信息質量與財務約束機制研究[j].財會通訊,2009(2).

4、李益婧.會計信息失真的原因及防范對策的思考[j].吉林工商學院學報,2010(1).

篇4

一、房地產行業(yè)會計信息失真的原因

導致房地產行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業(yè)管理制度不嚴密、會計人員業(yè)務能力和專業(yè)素質差和房地產行業(yè)業(yè)內部對自身利益的追求等。

（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業(yè)務做出規(guī)定，對某些經濟業(yè)務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規(guī)定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產行業(yè)監(jiān)督機制不健全

房地產行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內部監(jiān)督機制與內部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產行業(yè)的內部監(jiān)督有一定的局限性。房地產的內部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產行業(yè)的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產行業(yè)會計人員自身素質較低

總的來說，我國房地產行業(yè)會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業(yè)對會計人員的業(yè)務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、房地產行業(yè)會計信息失真的治理對策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學的會計法律體系

會計工作的技術性極強，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計法律法規(guī)的制定應當符合會計工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規(guī)的細則和詳細的管理會計信息質量的法規(guī)，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據，嚴肅財經類法規(guī)，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執(zhí)法時一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。

（二）強化房地產行業(yè)的監(jiān)督機制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產行業(yè)要建立起強化其內部管理的會計管理體系，制定內部稽查和財務監(jiān)察制度，加強對內部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內部監(jiān)督，還應當建立內部審計機構并明確相關責任，實行好內部監(jiān)督崗位責任制，增強內部會計監(jiān)督的真實有效性。另一方面，房地產行業(yè)要健全社會監(jiān)督機制，提高會計監(jiān)督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務水準和職業(yè)道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產行業(yè)的審計監(jiān)督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業(yè)務上做好指導，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。

篇5

關鍵詞：投資性房地產；會計準則；會計政策；影響

近年來，隨著我國社會經濟的不斷變化發(fā)展，帶動了房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，國內房地產價格持續(xù)攀高，給房地產開發(fā)商帶來了極大的經濟利益和社會效益，也給投資性房地產的進一步建設擴展注入了新的動力。與此同時，新會計準則的頒布實施也給投資性房地產的會計政策造成了較大的影響?，F本文簡要概述投資性房地產及現行會計政策的相關情況，并就我國當前會計準則對投資性房地產會計政策造成的影響進行研究和探討，從而更好的促進我國房地產經濟與市場經濟的持續(xù)協(xié)調發(fā)展。

一、投資性房地產概述

（一）投資性房地產的定義

所謂投資性房地產，即是指房地產開發(fā)商為了使房屋固定資產不斷增值或獲取房屋的租金而實行的一種以獲利為目的投資性的地產開發(fā)活動。

（二）投資性房地產的特點

投資性房地產相較于其他普通地產項目而言，具有顯著投資收益的特點，具體特征主要包括兩個方面，即：①對外出售，即主要是就房屋的土地使用權進行出租并獲取收益后再進行買賣；②單獨計量，即其會計科目具有獨立性，并進行單獨會計核算。

（三）投資性房地產的范圍

目前，我國規(guī)定投資性房地產的類型范圍主要包括有：已出租的建筑物、已出租的土地使用權以及準備增值后轉讓的土地使用權。而自用房地產、倉庫類房地產等均不屬于投資性房地產。

二、會計準則對投資性房地產會計政策的影響

目前，我國現行的會計準則已經對投資性房地產的概念、標準、范圍以及會計科目等作出明確的規(guī)定，對投資性房地產的會計計量以及會計核算也提出了新的要求。具體包括：

（一）對會計計量模式的改變

現行會計準則的實施，使投資性房地產企業(yè)改變了原先的會計計量模式，采用一套新型的計量模式――公允價值模式進行相關會計工作的處理。公允價值模式的實施需要一定的必要條件，例如，投資性房地產項目的輻射地區(qū)具有較為充分、活躍的房地產交易市場，從而使企業(yè)能夠更加及時、全面的獲取真實、有效的房地產價格信息等，以便于更好的調整企業(yè)的投資行為，提高投資收益。

（二）對會計核算的改變

會計核算的改變也是現行會計準則對投資性房地產會計政策作出的一項比較突出的影響。它規(guī)定投資性房地產在進行相關會計核算工作時必須要對前提條件進行嚴格的明確，而后才能進行會計確認，從而使投資性房地產企業(yè)能夠更加真實、全面的對行業(yè)總體資金的優(yōu)勢進行科學、準確的評估，確保投資性房地產企業(yè)的投資利益，推動企業(yè)平穩(wěn)、健康、良性的發(fā)展，也有利于促進房地產投資市場的經濟穩(wěn)定。

（三）對企業(yè)價值同稅收之間的關系的改變

目前，我國現行的會計準則對投資性房地產造成的最大影響即是企業(yè)價值同稅收之間關系的改變。它不僅是對兩者之間的關聯性進行了簡單的調整，而是從根本上對投資性房地產企業(yè)的經濟鏈結構以及投資收益模式進行深入的改變。公允價值模式的改變，對原先傳統(tǒng)成本核算模式下的資產攤銷以及折舊費進行取消，以實際支出計入賬面價值，從而降低了賬面資產利潤的損失，避免抵消稅收情況的發(fā)生，但也同時會減少投資性房地產企業(yè)的實際經濟收益和價值。

三、會計準則下加強投資性房地產會計工作的措施

針對當前會計準則對投資性房地產會計政策造成的影響，在今后的工作過程中，企業(yè)可以通過采用如下方面的措施來進一步強化會計工作的效率和水平。具體措施如下：

（一）加強對會計準則的重視

投資性房地產企業(yè)要通過教育宣傳、知識講座、工作座談等途徑，加強會計人員對現行會計準則的學習和理解，提高他們對會計準則相關要求和標準的重視，使他們能夠更加全面、熟練的利用新會計準則對企業(yè)的財務資金活動進行會計核算處理，從而更好的完成新會計準則在投資性房地產行業(yè)中的有效推行，促進和提高投資性房地產企業(yè)會計工作的質量和水平。

（二）構建完善會計管理制度體系

各投資性房地產企業(yè)要以新會計準則為指導，結合國家頒布的相關法律規(guī)定和自身的實際發(fā)展情況，積極構建起一套科學、完善、合理、有效、全面的會計管理制度體系。其主要制度內容通常包括：財務管理制度、物資采購制度、財務預算制度、會計核算制度、資產盤點制度、獨立審計制度、考核評價制度以及風險防范制度等，從而使會計管理制度更加符合當前投資性房地產企業(yè)的發(fā)展需要。

（三）加強財務風險的防范

投資性房地產企業(yè)在進行地產投資過程中，要注意對相關財務風險的防范和控制，使其能夠在實現提高經濟效益目標的同時，降低和避免財務風險的發(fā)生。要加強財務風險防范機制的建立和完善，樹立風險防范意識，明確風險承擔者的責任，不斷完善和控制相應的財務管理制度和行為。同時，還要加強對企業(yè)資金結構的改革調整，根據房地產投資的實際情況和市場需要嚴格對財務工作的深入調整和改革，重視財務杠桿在投資性房地產行業(yè)中的積極作用和約束機制，從而有效降低投資性房地產企業(yè)的財務風險。此外，企業(yè)還要積極提高業(yè)務盈利能力，加強對投資行為的管理控制，通過商業(yè)保險、社會保險等活動實施對財務風險的轉移，從而更好的減少和降低投資性房地產企業(yè)的財務風險。

（四）大力加強會計內審管理

投資性房地產企業(yè)要大力加強對財務工作在各方面、各環(huán)節(jié)的內部審計管理工作，通過制定相應的管理制度和規(guī)范，加強財務內審工作的獨特性和權威性，全面對投資性房地產企業(yè)的財務會計活動以及行為進行監(jiān)督和審計，嚴格審計會計標準和科目規(guī)范，及時對財務工作中出現的錯誤和潛在的隱患進行預測處理，以減少和降低財務報表中的錯誤或誤差，避免造成投資性房地產企業(yè)不必要的經濟損失。

（五）提高會計人員的職業(yè)素質水平

在投資性房地產的會計管理工作中，人員的素質水平和職業(yè)能力決定著財務工作能否順利、有效的開展和落實，因此，各投資性房地產企業(yè)必須要加強對會計人員的職業(yè)培訓，根據當前本企業(yè)會計人員的實際情況，通過采取定期培訓、講座、深造等方式，不斷強化會計人員對投資性房地產行業(yè)理論知識、管理模式以及新會計準則要求等方面的認識和學習，不斷培養(yǎng)和提高會計人員的專業(yè)技能、素質水平和道德修養(yǎng)，從而積極打造一支專業(yè)素質強、業(yè)務水平高、職業(yè)道德優(yōu)秀、綜合實力強的專業(yè)性、高素質人才隊伍。

（六）加強對行業(yè)金融體系的完善

政府要積極地建立和完善投資性房地產的金融市場體系以及擔保體系，根據投資性房地產的行業(yè)需求，努力建設一個多層次、多渠道、多方法的金融資本市場。同時，還要進一步深化改革中小投資性房地產企業(yè)的行業(yè)市場，逐步放松對企業(yè)在債券、貸款等方面的限制，積極維護和管理投資性房地產的金融市場秩序，從而有效提高投資性房地產行業(yè)的正規(guī)化、法制化、系統(tǒng)化和有序化發(fā)展。

四、結語

現行會計準則對投資性房地產的會計政策有著較大的影響，對投資性房地產的建設發(fā)展有著密切的聯系，因此，房地產企業(yè)要加強對會計準則的重視，提高投資風險防范，加強市場監(jiān)督和管理，從而更好的促進投資性房地產行業(yè)的改革發(fā)展，使投資性房地產能夠更加平穩(wěn)、良性、可持續(xù)的建設發(fā)展。

參考文獻：

[1]黃艷芝.新會計準則對投資性房地產會計政策的影響[J].市場研究，2014 （09）：68-69.

[2]付曉英.論述新會計準則對投資性房產會計政策的影響[J].赤子（上中旬），2015（03）：129-130.

[3]于云鶴.淺談新會計準則對投資性房地產會計政策的影響[J].財經界（學術版），2015（24）：179-180.

篇6

（河北潤德物流集團有限公司，河北 石家莊 050000）

摘 要：隨著我國人民生活水平的不斷提升和建筑市場日益變化，我國的房地產行業(yè)存在著更大的機遇和挑戰(zhàn)，風險和競爭也不斷加大，使房地產財務管理存在著一定的問題。由于房地產行業(yè)具有投資周期長、不確定性強等特點，因此我們應深入了解房地產開發(fā)和經營過程中財務管理的特點，并探尋完善房地產財務管理體系的具體途徑。

關鍵詞 ：房地產；開發(fā)和經營；財務管理；構造

中圖分類號：F293.33 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772-（2015）05-0039-01

收稿日期：2015-02-06

作者簡介：朱利亞（1974-)，女，河北贊皇人，本科，會計師。研究方向：財務管理。

隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的人開始重視房地產開發(fā)和經營的情況，與此同時，房地產企業(yè)的資金投入量變大，使得房地產企業(yè)具有很大的資金風險，如果不注重對房地產開發(fā)和經營過程的財務管理，就可能限制房地產企業(yè)的長遠發(fā)展。

一、房地產企業(yè)財務管理現狀

1.財務風險增加

隨著城市化進程的不斷加快，房地產行業(yè)獲得了很大的發(fā)展優(yōu)勢，越來越多的房地產項目得到了開發(fā)和建設。但是與此同時，房地產企業(yè)的財務管理周期加長，使得房地產企業(yè)在開發(fā)和經營的過程中存在著很多不確定因素，使得房地產投資存在著很大的風險。為了能夠降低經營中的風險，房地產企業(yè)對財務管理人員也提出了更高的要求，希望他們可以以專業(yè)的角度來使風險得到分散和降低。

2.財務管理難度提高

由于房地產開發(fā)和經營呈現出復雜性，使得房地產企業(yè)的財務管理也呈現出復雜的關系，增加了財務管理的難度。一般情況下，房地產企業(yè)的財務管理不僅包括了開發(fā)企業(yè)、投資人、債權人、內部職工等，還包括的上級管理部門、勘察單位、設計單位等，房地產企業(yè)與這些單位都有著資金上的往來，使得房地產企業(yè)的財務管理難度加大。唯有正確處理好企業(yè)自身與各個單位的關系，才能夠更好地促進房地產企業(yè)的開發(fā)和經營工作順利進行。

二、完善財務管理系統(tǒng)，保障房地產企業(yè)經營活動

如今房地產企業(yè)的現狀是資金缺乏合理監(jiān)管，籌集資金困難很多，流動資金緊缺，成本管理制度不夠完善造成房地產企業(yè)的生存狀況讓人擔憂。由于房地產開發(fā)和經營活動具有不確定性、復雜性、周期長等特性，給財務管理帶來了很大的困難，為了能夠更好地保障房地產開發(fā)和經營過程中的資金安全，降低財務管理中的風險，我們應積極完善財務管理系統(tǒng)，以促進我國房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

1.拓寬籌資渠道

由于房地產行業(yè)的特殊性，在開發(fā)的過程中需要大量的資金投入，使得財務人員具有很重的籌資任務。為了能夠保障資金來源和可靠性和資金的穩(wěn)定性、快速性，應加強對多個籌資渠道的開發(fā)，使企業(yè)能夠具備多元化的籌資渠道，從而使資金能夠快速到位，完成籌資任務。首先，企業(yè)應發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務，例如商業(yè)匯票、銀行承兌匯票等結算方式；其次，企業(yè)應積極尋找進入資本市場的最佳途徑，例如發(fā)行債券等方式進行籌資，最后，房地產企業(yè)可以實施并購、重組等措施，加大自身在市場中的份額，既能夠使企業(yè)更加壯大，也能夠成功籌集資金。

2.采用現代化財務管理制度

在新形勢下，企業(yè)如果想得到良好的發(fā)展，就需要采用現代化的管理制度，使企業(yè)的內部管理能夠符合時展的需求，才能夠更好地完善財務管理體系。并且，隨著時代的發(fā)展，企業(yè)內部的審計職能也向著多元化方向發(fā)展，不僅限于企業(yè)的核算，也向著評價與咨詢的方向擴展。隨著企業(yè)規(guī)模的不斷增大和內部管理層級增多，公司內部審計工作也逐步向著經營管理方向滲透，不僅局限于財務管理方面，還滲透在公司經營管理的各個方面中。

3.進行動態(tài)性財務管理

房地產企業(yè)的開發(fā)和經營不應只局限于一個項目中，而應從全局的角度來對多個項目工程進行分析，從而進行歸類總結。財務管理人員應從紛繁復雜的資料中對有用的信息進行提取，使投資者能夠進行科學的投資決策，并且，應在企業(yè)內部建立動態(tài)的管理模式，使整個房地產開發(fā)和經營的環(huán)節(jié)相互連接，使其能夠在財務管理人員的監(jiān)督下進行，從而能夠保障房地產企業(yè)運行過程中的真實性和有效性。

三、結語

在新形勢的推動下，房地產企業(yè)的財務管理也應順應時代的發(fā)展，探索更多創(chuàng)新管理理念和方法，完善企業(yè)財務管理體系，從而使房地產企業(yè)的項目開發(fā)和企業(yè)內部經營活動能夠順利開展，使企業(yè)的資金風險降低。在本文中，我們對當前房地產企業(yè)財務管理的現狀進行了分析，并探索了完善房地產企業(yè)財務管理體系的具體措施，希望能夠與業(yè)內同仁共同努力、共同進步，為房地產行業(yè)的蓬勃、快速和長遠發(fā)展提供良好的保障。

參考文獻：

[1]許艷榮.新形勢下完善房地產企業(yè)財務管理體系的探討[J].中國外資,2011(14):93.

[2]周俊峰.我國房地產企業(yè)財務風險及其防范研究[D].湖南大學,2008.

[3]周彬彬.新形勢下完善房地產企業(yè)財務管理體系的探討[J].財經界,2010(2):122-123.

[4]朱華建.中國企業(yè)財務管理能力體系構建與認證研究[D].東北財經大學,2013.

篇7

關鍵詞:房地產企業(yè) 內部控制 內外部環(huán)境 新問題

當前,我國房地產行業(yè)處于高速發(fā)展階段,涉及資金數額巨大,屬于高風險行業(yè),很多地方有待于規(guī)范和完善,其重要手段之一就是加強企業(yè)的內部控制。企業(yè)經營失敗、會計信息失真及不守法經營在很大程度上都可歸因于企業(yè)內部控制的缺失或失效。

長期以來,我國許多企業(yè)內部控制狀況不容樂觀,內部控制薄弱,會計信息嚴重失真,不僅造成管理混亂效率低下,而且給貪污、挪用企業(yè)資金或侵吞企業(yè)資產的不法分子以可乘之機,因此,加強房地產開發(fā)企業(yè)的內部控制,對城市經濟乃至整個國民經濟的健康發(fā)展,對于房地產行業(yè)深化改革、改善管理、提高效益和加強廉政建設等方面的責任更加重大,有著更加重要的現實意義。

一、房地產企業(yè)進行內部控制新問題分析

(一)房地產企業(yè)的內部控制內部環(huán)境不優(yōu)化

目前，我國房地產行業(yè)的內部控制環(huán)境有待優(yōu)化，究其原因在于：第一，內部控制操作性文件不規(guī)范。近年來，針對于房地產內部控制問題，我國政府部門先后頒布了一系列法律法規(guī)政策，但其內容較為粗泛，缺乏規(guī)范性性、具體性以及可操作性，以至于其形態(tài)虛設；第二，內部控制行為主體素質低下。我國相當一部分房地產企業(yè)缺乏專門的培訓機構，再加上，財務人員自主學習積極性較差，使其主體素質停滯不前，社會在發(fā)展，房地產企業(yè)在進步，內部控制要求在提高，以至于其主體素質不能夠滿足現行房地產企業(yè)內部控制的需求。

(二)房地產企業(yè)的內部控制外部環(huán)境稍顯紊亂

房地產企業(yè)受自身特殊性的影響，以至于其內部控制的外部環(huán)境趨于復雜性?？偨Y而言，其自身特殊性主要體現在自身業(yè)務的復雜性和會計核算的特殊性。一方面是房地產自身業(yè)務的復雜性惡化內部控制外部環(huán)境。房地產是一個過程復雜、耗時長且投資風險的行業(yè)，其涉及到多項業(yè)務，即投資業(yè)務、施工業(yè)務、銷售業(yè)務以及管理業(yè)務等，多項業(yè)務共同混雜在一起，使得房地產內部控制外部環(huán)境趨于復雜性；另一方面是房地產會計會計核算的特殊性惡化了內部控制外部環(huán)境。與其他企業(yè)相比，房地產企業(yè)有著自身的特殊性，即房地產企業(yè)施工建設時涉及到承包工程，因此，其會計核算時勢必要考慮承包工程的相關核算，從而，進一步加強了房地產內部控制外部環(huán)境的復雜性。

(三)房地產企業(yè)內部控制體系不完善

控制環(huán)境、會計系統(tǒng)以及控制程序是房地產行業(yè)內部控制體系的三大主導因素。就房地產企業(yè)而言，其控制環(huán)境、會計系統(tǒng)以及控制程序均有待進一步成熟與完善，其主要體現在會計工作秩序混亂、會計控制環(huán)境滯后以及會計系統(tǒng)落后，不利于保證房地產企業(yè)會計信息的真實性、可靠性以及完整性。

二、房地產企業(yè)內控問題的對策研究

(一)優(yōu)化房地產企業(yè)內部控制內、外環(huán)境

內部控制內、外部環(huán)境直接關系到房地產企業(yè)內部控制的實施效果，因此，本章針對于上述所論述的房地產企業(yè)內、外部環(huán)境存在的問題，對其做出有效優(yōu)化。

1、完善內部控制制度，推進房地產現代化產權制度改革

首先，房地產企業(yè)應調整產權制度結構，確立董事會與經理班子之間、股東會與董事會之間的委托關系，不斷完善監(jiān)控方式，切實保證房地產決策的高效性、準確性；其次，加強房地產企業(yè)規(guī)章制度建設，全面落實各項規(guī)章制度，對于違背規(guī)章制度的行為，一經發(fā)現及時予以處理和懲處；最后，在房地產企業(yè)全范圍內開展內部控制相關知識培訓，使其每一個職員均能夠樹立起內部控制意識，確保其充分認識到內部控制的重要性。

2、加強控制環(huán)境基礎的建設工作

一是規(guī)范企業(yè)員工的行為準則。房地產需統(tǒng)一價值觀和道德觀標準，確保員工的各項行為均需符合價值觀和道德觀標準；二是加強房地產內部審計。房地產企業(yè)必須設立審計委員會，加強對企業(yè)各級職工的行為監(jiān)督和管理，對始終保持良好工作行為和生活行為的職工，企業(yè)應給與相應的精神獎勵和物質獎勵；三是將職責落實到工作崗位。由其崗位職員全權負責該項職責，并且，其職責享受權利的同時還需承擔相應的責任，以此，增強其職員的工作責任感與緊迫感。

3、優(yōu)化房地產企業(yè)外部內部控制環(huán)境

這里外部內部控制環(huán)境優(yōu)化指的是加強房地產企業(yè)的社會監(jiān)督與政府監(jiān)督。社會監(jiān)督是指的是注冊會計師和社會輿論等。通過會計師事務所進行評價企業(yè)的內控制度能夠發(fā)揮部分建議的作用，報刊、廣播電視、網絡等新聞媒體進行曝光企業(yè)的違紀違法行為，能夠使輿論監(jiān)督發(fā)揮作用；政府監(jiān)督是主要通過稅務、審計、財政與證券監(jiān)管等這些部門進行執(zhí)行，起到對企業(yè)的制約規(guī)范的作用。

房地產企業(yè)健全的內控體系的建立，不僅為企業(yè)發(fā)展所需要的，在市場經濟發(fā)展的過程中更加需要。只有通過不斷的思考來尋求新的思路，在根本上進行保證企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，對房地產企業(yè)的內部治理與外部治理并駕齊驅進行有效的監(jiān)督，才能使資本市場確保有效的進行，在國民經濟中使房地產行業(yè)更加有效的發(fā)揮作用。

篇8

    論文摘要：房地產行業(yè)深受國家宏觀調控的影響，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能達到降低成本、增加利潤增長點的目的，提高企業(yè)的經濟效益。 

 

一、引言 

 

房地產開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調控，為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和按期完成，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經濟效益。 

 

二、國有房地產企業(yè)財務管理中存在的主要問題 

 

第一，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領導的意圖辦理。 

第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。 

第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產市場調控措施、連續(xù)上調存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產行業(yè)的門檻越來越高。 

第四，房地產行業(yè)的平均稅負高于其他行業(yè)，然而很多房地產企業(yè)由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔最小化，無形中增加了企業(yè)的財務負擔。 

第五，審計監(jiān)督不到位。雖然設置了內部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。 

 

三、國有房地產企業(yè)加強財務管理的措施 

 

第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監(jiān)督經濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業(yè)務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。 

第二，完善資金管理體制。一是編制包括經營、建設、投資、籌資等在內的全面資金預算。在此基礎上，每月末還要根據項目建設進度以及完成的工程量編制次月的項目建設資金使用計劃表。計劃表應優(yōu)先安排關鍵節(jié)點、重要項目、重要設備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。二是根據“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權與審批程序。三是財務部門專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發(fā)現違規(guī)現象及時向項目部和有關業(yè)務部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。 

第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團的資金管理中心，對資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進行內部調劑使用，不僅可以使房地產企業(yè)相當于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團綜合優(yōu)勢，銀行給予集團綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產信托也是國家宏觀調控政策下房地產企業(yè)的又一重要融資渠道。 

第四，合理運用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產開發(fā)費用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，準予按稅收有關規(guī)定據實扣除，其他開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的5%以內計算扣除；如果不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，房地產開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的10%以內計算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產品未完工前按預計計稅毛利率計算預征企業(yè)所得稅，待完工結算后按實際毛利率計算企業(yè)所得稅。由于計稅毛利率比實際平均毛利率小的多，因此，應根據開發(fā)產品完工的確認條件，選擇最佳的完工時間點。同時完工到竣工結算之間還有一段時間，會計上由于未取得全額發(fā)票，此時發(fā)票不足金額可以預提（最高不超過合同總金額的10%），據此計算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結算時間，將延遲繳納的稅款轉化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時間價值，減輕資金緊張壓力。 

第五，加大審計評價力度。一是審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設中實施不定期的專項審計，對在審計中發(fā)現的問題督促項目部和相關業(yè)務部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。二是建立完工項目后評價制度，組織各業(yè)務部門對項目完成后取得的經濟效益進行綜合分析與評價，總結經驗教訓，為今后新項目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。 

 

四、結束語 

 

綜上所述，國有房地產開發(fā)企業(yè)只有通過健全財務管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運用稅收籌劃等措施，以加強財務管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經濟效益。 

 

篇9

關鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產貸款；地方融資平臺；風險外溢

Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.

Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover

中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1674-2265（2012）03-0034-06

一、引言

宏觀審慎管理的空間維度主要關注的是在某個給定的時間點上，由于金融機構之間共同的風險敞口以及資產的深度關聯而形成的系統(tǒng)性風險隱患。目前，國外研究關注的重點有兩個方面：一是所謂“大而不能倒”的系統(tǒng)重要性金融機構；二是以結構性投資機構①（SIVs）為代表，游離于金融監(jiān)管之外的“影子銀行”體系。對于我國金融體系而言，這兩個問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農、中、建、交等系統(tǒng)重要性金融機構經過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產質量和抗風險能力大幅提升，在經營機制上也更趨穩(wěn)健。其次，我國直接融資市場發(fā)展相對滯后，資產證券化等跨市場、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學者將擔保公司、私募基金等非銀行金融機構，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機構規(guī)模較小，與正規(guī)金融機構的聯系還不十分密切，一旦出現問題只會造成局部性風險，尚不足以產生系統(tǒng)性風險。

就當前的實際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點關注金融機構共同風險敞口過度集中于房地產行業(yè)和地方融資平臺的風險。據統(tǒng)計，截至2011年6月末，全國房地產貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據銀監(jiān)會統(tǒng)計，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺貸款高達7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監(jiān)會原主席劉明康在2011年銀監(jiān)會第三次經濟金融形勢通報分析會上指出，各銀行業(yè)金融機構要加強對地方融資平臺貸款和房地產信貸的風險防控。經濟學家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風險更多地集中在地方融資平臺和房地產市場中。在本文中，我們將結合房地產、地方融資平臺的信貸風險現狀，兼顧理論與實證，深入分析金融業(yè)、房地產行業(yè)和地方融資平臺三者之間風險傳導的機制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機制構建的相關政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機制提供一些參考。

二、房地產貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風險的潛在傳導機制

近年來，隨著我國市場化改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產行業(yè)呈現出高速發(fā)展的態(tài)勢，已經成為拉動我國經濟增長的支柱性產業(yè)。然而，在肯定房地產行業(yè)積極作用的同時，我們也必須清醒地認識到，我國的房地產行業(yè)發(fā)展過熱，房地產信貸規(guī)模過度擴張，金融體系在支撐房地產行業(yè)迅速發(fā)展的同時也積聚了大量來自房地產信貸的風險。一旦房地產行業(yè)出現劇烈波動，將對銀行信貸安全構成威脅，嚴重影響金融體系的穩(wěn)定性。除了房地產行業(yè)之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺也須重點關注。自2008年底以來，地方融資平臺的數量和融資規(guī)模呈現飛速發(fā)展的趨勢。而在地方政府投融資平臺的融資結構中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺的負債，因此房地產行業(yè)的波動，直接關系到地方政府清償債務的能力，從而進一步影響銀行信貸的安全性。

（一）房地產信貸風險現狀

當前，我國的房地產信貸主要由兩部分組成，即房地產開發(fā)貸款和個人購房貸款。近幾年，隨著房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的房地產開發(fā)投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產行業(yè)。在這樣的宏觀環(huán)境下，我國的房地產信貸迅速擴張，各個商業(yè)銀行都將房地產貸款作為一個重要的經營領域。圖1綜合反映了房地產信貸增速與金融機構貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對比結果。可以看出，房地產信貸增速的平均水平，要遠高于金融機構貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產信貸增速已經超出了合理的范圍，房地產信貸規(guī)模存在過度擴張的現象。從金融機構貸款余額中房地產信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機構在房地產行業(yè)的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達19.51%，比2004年末上升了6個百分點左右。2010年我國金融機構新增貸款7.95萬億，其中商業(yè)性房地產貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。

除了導致行業(yè)集中度風險外，我國的房地產信貸在具體的投放過程中，還存在著多個方面的集中度風險。首先，房地產信貸投放具有明顯的區(qū)域集征。由于房地產的開發(fā)投資容易受到地理環(huán)境、經濟水平等因素的制約，因此不同地區(qū)的房地產行業(yè)發(fā)展水平有所不同。我國的房地產行業(yè)具有明顯的板塊特征，房地產貸款主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣三大板塊地區(qū)。從2010年末我國各?。ㄖ陛犑校┓康禺a貸款余額分布來看，排名前五的?。ㄖ陛犑校┚鶃碜陨鲜鋈蟀蹇欤ㄒ姳?），而且這五個?。ㄖ陛犑校┑姆康禺a貸款余額之和占全國房地產貸款總量的57.1%。進一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區(qū)吸收了大部分的房地產貸款，貸款余額占全國總量的比重高達71%。房地產貸款在區(qū)域上的集中投放，容易造成局部地區(qū)房地產行業(yè)的過度投資，導致房地產泡沫膨脹。而且，一旦風險爆發(fā)，房地產行業(yè)區(qū)域集中的特點容易造成風險的迅速蔓延和擴散，對房地產貸款的安全性極為不利。其次，在房地產信貸投放的結構上，個人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產貸款的比重已高達66.43%。購房貸款具有還款期限長、受經濟波動影響大等特點，具有很強的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經濟下行，房價大幅下跌，金融機構將面臨著個人購房貸款違約行為集中爆發(fā)的風險。最后，在信貸投放對象的選擇上，房地產信貸存在著客戶授信集中的趨勢。各商業(yè)銀行在房地產信貸盈利和控險的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產行業(yè)中的優(yōu)質企業(yè)和優(yōu)質項目。一些全國性的大型房地產企業(yè)，以及各省綜合排名靠前的房地產企業(yè)成為各商業(yè)銀行貸款營銷的重點目標，客戶授信集中度風險日益顯現。

（二）地方融資平臺貸款風險狀況

近幾年來，隨著各項改革力度不斷加大，以及在經濟建設中的投入不斷增加，地方政府財政支出的增長速度遠遠超過了財政收入的增速，地方政府債務問題逐漸顯現。特別是在金融危機之后，為了加大投資，以促進經濟復蘇，各級政府紛紛通過成立投融資平臺來滿足融資需求，地方政府負債規(guī)模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩(wěn)定報告》別指出，地方政府隱性負債問題不容忽視，地方融資平臺風險值得關注。

作為地方政府債務形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺的數量和融資規(guī)模十分龐大。據審計署對地方政府債務的審計結果，至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設立融資平臺公司6576家，其中縣級平臺約占72%，有3個省級、29個市級、44個縣級政府設立的融資平臺公司多達10家以上。地方政府投融資平臺的資金來源與銀行信貸密切相關。一方面，投融資平臺自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺貸款具有融資規(guī)模大、政府財力作支撐、收益穩(wěn)定性高等特點，是信貸營銷的理想目標，因此盲目地加大對投融資平臺的信貸投放，缺乏風險意識。來自銀監(jiān)會的統(tǒng)計數據顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺貸款的大幅增長及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業(yè)共同風險敞口過度集中的風險，使得地方融資平臺的風險被大量地轉嫁到金融體系中，對金融體系的穩(wěn)定性構成嚴重威脅。

隨著地方政府和地方政府投融資平臺債務的不斷積累，地方財政的償還壓力也日益增大。巨額的負債使地方政府負擔著沉重的利息壓力；同時，自2011年開始，大量的地方政府債務將進入償還期，地方政府在未來5年內的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對如此嚴峻的債務償還形勢，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺經營項目的低收益性，以及地方財政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負債面臨著嚴重的違約風險。一方面，地方政府投融資平臺經營的項目普遍具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、公益性強、盈利能力低的特點，因此很難通過項目收益直接償還平臺貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財力來償還。另一方面，地方政府財政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現象。隨著未來經濟周期的波動，土地出讓收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性勢必會受到影響，這將大大增加地方財政收入的不確定性。特別是在當前國家收緊土地供應閘門的政策下，地方政府土地出讓的預期收入不能實現，地方政府投融資平臺貸款的違約風險將進一步上升。

（三）房地產貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風險的潛在傳導機制

從上述房地產信貸以及地方融資平臺貸款風險狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業(yè)）與房地產行業(yè)以及地方融資平臺之間已有著很深的關聯性。各主要金融機構都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產行業(yè)以及地方融資平臺債務之中，并逐漸形成以房地產行業(yè)、地方融資平臺為中心的復雜的信貸網絡結構（見圖3）。金融機構之間通過銀行間市場相互關聯，并且共同風險敞口過度集中于房地產行業(yè)、地方融資平臺兩個中心點。

進一步，作為該信貸網絡結構的兩個中心，地方融資平臺的運作與房地產行業(yè)息息相關，地方融資平臺貸款能否及時清償在一定程度上取決于房地產行業(yè)能否持續(xù)快速地發(fā)展。地方政府投融資平臺貸款中很大一部分為土地儲備貸款。地方政府作為土地儲備的主導者，其目的是希望通過土地儲備，提升土地的出讓價值來提高土地收益，為城市建設提供強大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲備貸款在內的所有地方政府投融資平臺貸款的主要還款來源。依據國家審計署的審計結果，到2010年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為2.55萬億，占所有負有償還責任債務余額的38.0%。因此，土地出讓價格的波動直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺貸款的能力。而從另一層面來看，土地價值的波動又與房地產經濟的波動相關聯。房地產行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展是土地價值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產行業(yè)進入低迷時期，土地需求銳減，勢必會影響到土地價值，導致土地出讓價格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動房地產業(yè)的快速發(fā)展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產價格來實現儲備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價格的提高，將進一步推動房地產價格的上漲，滋生并加劇房地產泡沫。正是這種地方政府“土地財政”與房地產價格之間相互推動、相互捆綁的關系，使得地方融資平臺貸款的風險狀況與房地產行業(yè)密切相關，房地產行業(yè)的波動將對地方融資平臺貸款的安全性構成威脅。

因此，房地產經濟的波動將直接影響我國當前信貸網絡結構中的兩個中心主體――房地產行業(yè)和地方融資平臺――的貸款質量，進而影響我國金融體系的穩(wěn)定性。在房地產經濟上行時，隨著市場信心的增長以及投資規(guī)模的擴大，房地產信貸需求不斷擴張。由于房地產抵押價值的上升以及信貸風險的下降，各金融機構也都將房地產貸款作為優(yōu)質貸款進行重點投放，房地產信貸比重不斷上升。與此同時，房價的上漲推動土地價格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設。地方投融資平臺的數量和融資規(guī)模不斷膨脹。反過來，房地產信貸以及地方融資平臺貸款的過度投放，進一步拉動了房地產價格的上漲，造成房地產行業(yè)的過熱發(fā)展。隨著金融體系參與房地產經濟的不斷深入，金融機構的共同風險敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網絡結構，房地產行業(yè)和地方融資平臺作為信貸網絡結構中具有系統(tǒng)重要性的兩個主體，其風險狀況一旦惡化，將對各金融機構產生風險溢出效應。金融體系的系統(tǒng)性風險隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產經濟很容易受到宏觀經濟波動、國家宏觀調控政策等因素的影響。當宏觀經濟下行或者政策因素對房地產經濟不利時，房地產需求會發(fā)生變化，市場預期和信心將出現波動，房地產經濟面臨著逆轉的危險。一旦房地產經濟進入下行期，市場需求的銳減將導致房地產價格的大幅回落，房地產抵押品價值大幅縮水，房地產信貸和地方融資平臺貸款的違約率迅速上升。又由于共同風險敞口過度集中于房地產及地方融資平臺貸款，各金融機構將受到不同程度的沖擊，資產質量嚴重下滑，資產總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機構都設法掩蓋自己的風險暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產的流動性和融資流動性將會面臨斷裂的風險，金融市場將出現流動性嚴重不足的局面，整個金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風險（圖4右半部分）。

綜上所述，通過對我國房地產經濟波動與系統(tǒng)性風險之間傳導機制的分析可以看出，當前我國空間維度宏觀審慎管理機制構建的關鍵點在于如何對金融體系的共同風險暴露加強監(jiān)管，即如何設計有效的政策工具，對具有系統(tǒng)重要性的信貸主體――房地產行業(yè)及地方融資平臺――的貸款投放實施更加嚴格的監(jiān)管，以防范和化解可能因房地產經濟波動而引發(fā)的系統(tǒng)性風險。

三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議

近年來，為了保持房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，我國政府出臺了多種政策措施，希望通過加強房地產的宏觀調控來防范房地產經濟波動的潛在風險。在信貸政策方面，運用了貸款價值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進行信貸調控，但是缺乏整體性和連續(xù)性，尤其是對金融機構的共同風險敞口缺乏有效的審慎監(jiān)管。結合房地產信貸和地方融資平臺貸款的風險現狀，我們給出如下政策建議。

（一）進一步加強對房地產金融支持的嚴格監(jiān)管，重點防控房地產信貸的集中度風險

由房地產信貸規(guī)模膨脹導致的金融機構共同風險敞口過度集中儼然成為我國當前空間維度系統(tǒng)性風險防范的首要目標。在已有金融監(jiān)管措施的基礎上，我們認為，我國金融當局應該從以下四個方面進一步強化對房地產金融支持的宏觀審慎管理：

1. 建立和完善房地產信貸的審慎監(jiān)測指標體系，合理評估房地產信貸風險，并構建我國房地產信貸風險的預警機制。擁有完備的信貸監(jiān)測體系，是有效防控房地產信貸風險的根本前提。房地產信貸監(jiān)測指標的選擇，應遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標與宏觀經濟指標相結合；在監(jiān)測過程中，注重總體監(jiān)測與區(qū)域監(jiān)測并舉，多層次全方位地掌握房地產信貸的變化情況。在此基礎上，采用科學的工具和方法，有效識別和評估房地產信貸面臨的各種風險。目前，我國金融監(jiān)管部門主要通過壓力測試來評估房地產信貸的風險狀況。在不斷改進的過程中，測試風險因素更加全面，測試內容更加廣泛，且更加關注測試過程的科學嚴謹。然而，壓力測試中的情景假設僅僅是對未來某種極端情況的假定，并不是對宏觀因素變化趨勢的預測。因此，我國金融當局應積極構建有效的房地產信貸風險預警機制，充分利用房地產信貸監(jiān)測數據來判斷未來風險的發(fā)展趨勢，根據預警結果合理制定并實施抵御風險的各種應急方案和行動計劃。

2. 依據房地產信貸風險現狀及房地產價格的走勢，及時、動態(tài)地調整貸款價值比（LTV）。LTV是一個非常重要的參數，往往在確定貸款總額及控制信貸風險中發(fā)揮著關鍵作用。較高的LTV會助長房地產信貸的擴張，進一步加劇房地產泡沫的膨脹。在準確判斷房地產信貸風險變化趨勢的前提下，通過動態(tài)地、具有前瞻性地調整LTV，能夠有效地抑制信貸規(guī)模的膨脹，促進房地產市場平穩(wěn)健康地發(fā)展。目前我國已重視對LTV的監(jiān)管和調整，在此基礎上，應進一步完善LTV的調整機制，提高LTV調整的科學性、靈活性和前瞻性。根據房地產價格變動及房地產信貸增長的形勢，及時調整LTV上限，對具有投資、投機性質的房地產貸款制定更為嚴格的LTV上限。

3. 動態(tài)調整房地產貸款對總貸款的比率以及區(qū)域房地產貸款比重的上限，并依據金融機構的運營狀況及抗風險水平，有差別地實行房地產貸款比重上限。在房地產信貸敞口增長過快、金融機構風險敞口趨于集中的形勢下，應及時設置合理的房地產貸款比重上限，直接調控房地產貸款的增速，有效地防范房地產貸款集中度風險。在具體實施過程中，應注重從整體、區(qū)域和個體三個層面出發(fā)，有差別地進行調整。在控制總量的基礎上，根據不同區(qū)域房地產貸款的風險狀況以及金融機構的運營質量來確定各層面房地產貸款比重的上限。

4. 嚴格執(zhí)行差別化的房地產開發(fā)貸款及住房貸款政策，降低房地產投資的杠桿效應。嚴格控制房地產開發(fā)貸款的發(fā)放。根據資質、信用、資本金充足率等條件，對房地產開發(fā)商進行評級分類，通過保守估計和較為穩(wěn)妥的審慎做法來動態(tài)確定各級開發(fā)商的貸款成數，以控制信貸風險，嚴防大額授信集中度風險，并在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產開發(fā)及保障性安居工程建設的貸款需求。在住房貸款方面，對于不同性質的購房貸款，實施不同的資本要求及利率浮動機制，并對分期付款期限進行動態(tài)調整。嚴格要求商業(yè)銀行對非自住商品房實施較高的首付比例和更加嚴格的利率風險定價，并適當縮短分期付款期限。通過運用上述差別化的房地產貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎上，有效地抑制房地產貸款沖動，降低房地產投資的杠桿效應。

（二）深入推進地方政府投融資平臺貸款的風險防控，不斷弱化投融資平臺與金融體系之間的風險關聯度

地方政府投融資平臺貸款的風險防控是我國空間維度系統(tǒng)性風險防范的另一緊迫任務，也是我國金融當局空間維度宏觀審慎管理必須面對的重要內容。在對地方政府投融資平臺貸款進行清理、規(guī)范的基礎上，需要進一步強化宏觀審慎管理，以促進金融業(yè)的審慎經營，并推動投融資平臺主體的規(guī)范和可持續(xù)運營。

1. 盡快建立地方政府投融資平臺貸款的數據庫及風險監(jiān)測指標體系，提高平臺貸款的透明度，在此基礎上，加快構建平臺貸款風險的早期預警機制。地方融資平臺貸款數據庫的建立，一方面有利于金融當局準確地掌握平臺貸款的規(guī)模和質量，為貸款風險的監(jiān)測和分析提供數據支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個投融資平臺貸款的基本狀況，準確把握投融資平臺跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進一步，為了切實有效地防范地方融資平臺貸款風險，實時掌握風險動態(tài)，應當根據我國地方融資平臺運行的現狀，建立一套相對完備的監(jiān)控指標體系，準確地反映地方融資平臺的風險程度和未來發(fā)展變化趨勢，切實打造地方融資平臺風險的預警系統(tǒng)。依據預警結果，制定相應的風險防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計提增減的準備。

2. 適時調整平臺貸款占貸款總額的比重，以及儲備土地、資產收費權等抵（質）押資產的貸款價值比（LTV）等指標，強化對地方融資平臺金融杠桿的動態(tài)調控。依據投融資平臺貸款風險預警的結果，合理地調整平臺貸款占貸款總額的比重，控制平臺貸款的增速。進一步，在控制授信總量的前提下，依據不同區(qū)域的經濟發(fā)展狀況，合理地分配授信比例。此外，抵押資產的貸款價值比具有較好的可控可測性質，是地方融資平臺金融杠桿調控的有效手段。尤其是儲備土地的貸款價值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺對土地金融、土地財政的高度依賴，緩解周期性風險。

3. 建立地方政府投融資平臺評估分類體系，實行差別化的平臺信貸政策。建立對政府融資平臺的外部信用評級制度，不僅考察融資平臺自身的財務指標，還應重點評估主管政府部門的信譽以及財政實力，將當地GDP規(guī)模、財政收支結余情況、財政負債情況、預計經濟增長速度等因素一并納入評價體系。根據不同的信用等級，實行差別化的平臺信貸政策。對信用等級較高、償債能力穩(wěn)定的地方融資平臺，設置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產負債率等指標；相反，對于信用等級較低、還款來源不明確的地方融資平臺，實行嚴格的信貸政策，并禁止新增貸款的發(fā)放。在此基礎上，可以依據平臺項目的盈利性、投資回收期限等指標，進一步細化差別化的信貸支持政策，強化對平臺項目貸款的風險控制。

注：

①結構性投資機構主要指，通過銷售商業(yè)票據籌資，投資于MBS、CDO等長期債券，套取長短期利差的金融機構。

參考文獻：

[1]巴曙松. 地方政府投融資平臺的風險評估[J]. 經濟， 2009，（9）.

[2]白鶴祥. 強化對地方融資平臺金融杠桿的調控[J]. 中國金融. 2011，（14）.

[3]毛永斌，楊兵，李加. 房地產貸款集中度風險與防范[J]. 現代金融. 2007，（12）.

[4]苗永旺，王亮亮. 金融系統(tǒng)性風險與宏觀審慎監(jiān)管研究[J]. 國際金融研究. 2010，（8）.

篇10

房地產經濟對我國經濟的影響

我國經濟的發(fā)展有賴于房地產業(yè)的大力推動，房地產行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據著重要的地位，其對我國經濟的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產業(yè)的發(fā)展也贏得了相應的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產經濟穩(wěn)定增長的同時，也影響了我國的經濟產業(yè)的發(fā)展。例如在房地產市場中出現的炒房行為，這就會使大量的資金轉向房地產業(yè)，并加大了我國經濟出現泡沫破裂的風險，直接影響了我國的實體經濟的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應的對策，有效的管理和規(guī)范房地產市場。例如近幾年，我國推行了對房地產市場的限價、限購的調整制度；通過調整銀行準備金率、房屋轉讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產市場。不得不說房地產行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經濟政策都會有產生一定的影響。二是對我國相關行業(yè)的影響。房地產行業(yè)一直推動著其相關產業(yè)鏈的發(fā)展，同時房地產業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產業(yè)結構缺乏規(guī)范與標準，致使與之相關的行業(yè)缺失標準，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產業(yè)鏈占據著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質量。

住房公積金在房地產經濟中重要意義

我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴重困難；務工人員與單位解除勞動關系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應的住房公積金，并且這是一個相當可觀的金額，同時促進了房地產市場的發(fā)展。

住房公積金能夠促進房地產經濟的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進房地產經濟的持續(xù)、健康發(fā)展。

住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進行管理，明確各部門的監(jiān)管責任，將監(jiān)管工作落實到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負責審查資金的來源；財政部門要對資金的經營狀況進行檢查和監(jiān)督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質疑進行認真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。