導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)的原則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，開發(fā)成本控制，原則，手段

房地產(chǎn)開發(fā)項目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營活動，它具有全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、長期性、地域性、高風(fēng)險性和高回報性的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制問題成為企業(yè)項目開發(fā)成敗和經(jīng)濟(jì)效益高低的關(guān)鍵。并且隨著國家不斷抑制房地產(chǎn)過熱和房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在長期的市場競爭中立于不敗之地，必須特別重視和控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的原則

傳統(tǒng)的成本控制概念主要是對建設(shè)施工的建安成本進(jìn)行控制，“其主要方法是在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正將要發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)，達(dá)到成本控制目的，降低項目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益?！钡ò渤杀镜某杀拘畔⒑涂刂萍夹g(shù)比較透明和成熟，實際上可控制的成本并不是很多。因此在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)中，項目的抉擇與產(chǎn)品的定位、檔次以及方案設(shè)計等其它各項影響因素也便成為了投資控制與成本變化的關(guān)鍵性因素。所以，在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中，講求的則是全面控制，要堅持兩個根本性的原則，即“全面控制原則和重點控制原則?！?/p>

首先，全面控制原則不僅包括縱向上從項目的立項階段、方案設(shè)計階段的投資控制，到施工階段成本控制的全程控制，還包括橫向上對房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理機(jī)構(gòu)的全員控制。事實證明，具有活力的管理制度和管理模式可以調(diào)動員工的工作積極性，充分發(fā)揮主觀能動性，自覺提高控制成本的思想和意識等。

其次，重點控制原則貫穿全面控制原則始終，具體表現(xiàn)為，在全面控制原則中，全程控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制最為重要的原則，不僅要抓好立項階段和方案設(shè)計階段的投資控制，還要區(qū)分施工階段的成本控制重點與次重點，做到有的放矢，將精力放在最為重要的一環(huán)，做到開源與節(jié)流相結(jié)合，責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合;明確目標(biāo)管理原則，推進(jìn)動態(tài)控制原則，實現(xiàn)人力、物力、財力的低消耗，控制成本。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的手段

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)商對成本控制的認(rèn)識，通常只重視施工階段的成本控制，而對決策、設(shè)計、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。根據(jù)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的全面控制原則和重點控制原則，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)全程及全員的組織管理上要加強(qiáng)成本的管理和控制，故而提出以下幾點具體的成本控制手段。

首先，重視房地產(chǎn)開發(fā)各個階段的成本控制，即在動態(tài)中進(jìn)行目標(biāo)成本管理，在過程中實施成本控制，強(qiáng)化全過程控制為重點。因為房地產(chǎn)項目的投資通常是大數(shù)額的運作，必須從根源上減少盲目投資的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中常講的“房地產(chǎn)開發(fā)項目以預(yù)算為基礎(chǔ)”，因此，企業(yè)應(yīng)該重視在初始階段對項目的可行性和盈利性進(jìn)行詳細(xì)考查，充分地對土地成本、工程造價等環(huán)節(jié)做好成本預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作。對企業(yè)成本控制影響最大的階段是決策階段，故而企業(yè)要根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定正確合理的投資決策，產(chǎn)出合理的決策結(jié)果，這將直接影響一個項目的成敗，應(yīng)重點控制。在設(shè)計階段，設(shè)計出經(jīng)濟(jì)上合理，技術(shù)上可行的設(shè)計方案。在施工階段，通過資金和勞動雙重結(jié)合的成本控制方法，把成本可能發(fā)生的變化限定在一個合理的范圍內(nèi)?；谝陨侠碚撘c，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合實際，在具體的實際工作中嚴(yán)格遵循預(yù)先科學(xué)規(guī)定的目標(biāo)值，并及時準(zhǔn)確地收集、匯總費用支出的實際數(shù)據(jù)，將這些實際數(shù)值和目標(biāo)值進(jìn)行比較、分析，進(jìn)而將分析得來的結(jié)果應(yīng)用到下一次的成本控制編制當(dāng)中。對于每一個項目實際工作的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該設(shè)有監(jiān)督反饋機(jī)制，以便將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。

其次，提高施工項目的科學(xué)管理水平，進(jìn)行成本效益觀念的創(chuàng)新、全員成本管理觀念的創(chuàng)新、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新及成本動因分析觀念的創(chuàng)新，加強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。在科學(xué)的管理觀念和高效的管理機(jī)制下，優(yōu)化施工方案，提高生產(chǎn)效率，制止可能發(fā)生的浪費。

最后，將成本控制與現(xiàn)代信息化手段相結(jié)合，全面推廣電算化的實施，提升成本預(yù)測的科學(xué)性?，F(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個能協(xié)調(diào)地計劃、監(jiān)控和管理企業(yè)各種成本發(fā)生的全面信息化管理系統(tǒng)，以便能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動高效率地運作。實踐證明，成本會計電算化是當(dāng)務(wù)之急，是實新的成本控制方法的技術(shù)前提。

以上只是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制原則提出的部分成本控制的手段。然而成本控制是一個全壽命周期的過程，要以成本控制為中心，不僅要在決策、設(shè)計、施工階段控制成本，還要在營銷等階段控制成本;不僅要采用組織、技術(shù)等手段，還要在經(jīng)濟(jì)、合同等方面完成各階段的成本控制目標(biāo)，從而實現(xiàn)成本的降低，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，使企業(yè)在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙晶晶.房地產(chǎn)施工項目管理中的成本控制.會計之友.2004（6）：17―18頁。

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摘 要 隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各個房地產(chǎn)商的競爭越發(fā)激烈，如果想要在競爭中完勝對手，就要加強(qiáng)對成本的管理，從而實現(xiàn)對其成本的控制。本文將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面成本控制以及管理，來談一談如何應(yīng)用成本控制與管理提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)項目 成本控制要點 方法

在我國的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱里，房地產(chǎn)業(yè)漸漸成為其中比較重要的產(chǎn)業(yè)支柱，并且在最近幾年已經(jīng)有很多消費者與投資者將其作為投資的熱點。但是長期以來，雖然我國的房地產(chǎn)事業(yè)漸漸成熟起來，但是還是出現(xiàn)局部過熱的情況，于是我國就開始運用宏觀調(diào)控的手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行控制。當(dāng)我國加入到世貿(mào)組織以后，在我國出現(xiàn)了這么一個情況，那就是大量的境外資金進(jìn)入到我國房地產(chǎn)的市場里面，于是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭形式以及內(nèi)涵在這種背景下悄然發(fā)生著改變，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在競爭中立于不敗之地就要進(jìn)行全面成本控制與管理。在這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了適應(yīng)我國房地產(chǎn)開發(fā)成本以及價格不斷變化，開始在開發(fā)過程中實施全面成本控制與管理。主要目的就是以最低的開發(fā)成本來換取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成

要想對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用進(jìn)行研究，首先就要弄明白房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成有哪些。我國的房地產(chǎn)成本構(gòu)成非常的復(fù)雜，其范圍也非常大，結(jié)合內(nèi)部與外部的因素，主要是涉及周圍環(huán)境、經(jīng)營模式、技術(shù)以及管理等方面。

（一）土地成本

在我國的社會中，土地就是一種比較稀缺的資源，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商就要對開發(fā)所占用的土地進(jìn)行支付相應(yīng)的費用。我國土地成本主要包括土地使用出讓金、征地相關(guān)補(bǔ)償費、拆遷所致的相關(guān)補(bǔ)償費以及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施費用這四個部分。

（二）工程建設(shè)成本

我國房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行工程建設(shè)的過程中所包含的費用，主要包括進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目時，前期工程項目的工程成本、進(jìn)行工程建設(shè)所需的建筑成本以及與之工程配套的基礎(chǔ)設(shè)施費用等部分。

（三）相關(guān)稅費

房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項目工程建設(shè)的時候所出現(xiàn)的相關(guān)稅費，這些稅費主要包括相關(guān)營業(yè)稅以及其附加稅、地契稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅以及印花稅等。這些稅費無論是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行負(fù)擔(dān)還是購房的消費者負(fù)擔(dān)，最后都以此來構(gòu)成房價的一部分，最后將這些稅費轉(zhuǎn)移到購房消費者的身上。

（四）相關(guān)管理費用

這里的相關(guān)管理費用主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)到出售的這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商中的管理人員所產(chǎn)生的一切相關(guān)管理費用等。

（五）籌集費用

我國的房地產(chǎn)業(yè)是屬于一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，這就直接標(biāo)識著房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇銀行貸款來進(jìn)行資金的籌集，其中產(chǎn)生的費用就是籌集費用。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本機(jī)構(gòu)主要包括三個大的部分，土地成本；工程建設(shè)成本；相關(guān)稅費、相關(guān)管理費用以及籌集費用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面成本控制與管理的原則

（一）全面成本控制原則

全面控制主要是指對全員以及整個項目開發(fā)過程進(jìn)行統(tǒng)一的控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面成本控制應(yīng)該充分將全體工作人員對開發(fā)項目陳本控制費用方面的積極性調(diào)動起來，因為每一位工作人員跟全面控制環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的相關(guān)費用都有一定的關(guān)系。全面成本費用控制應(yīng)該貫穿與整個開發(fā)項目成本費用控制過程當(dāng)中去，而不是僅僅對開發(fā)項目的部分成本費用支出進(jìn)行控制。

（二）全面成本管理原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)該對開發(fā)項目所產(chǎn)生的成本費用進(jìn)行有效的控制，并且還要更加重視成本費用控制的情況，因為，這就直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)其成本目標(biāo)的信息與決心造成一定程度上的影響。就這個問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層就應(yīng)該積極起到帶頭模范作用。

（三）經(jīng)濟(jì)原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費用控制中心應(yīng)該是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，目標(biāo)是盡最大可能降成本費用，最大化項目服務(wù)質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面成本控制要點及方法

房地產(chǎn)開發(fā)階段通?？梢苑譃榱㈨?、規(guī)劃、建設(shè)施工以及市場營銷這四個階段。不同的房地產(chǎn)企業(yè)對其控制的要點也會有所不一樣，但是，在一般情況下，只要對的房地產(chǎn)開發(fā)階段的成本控制的要點進(jìn)行積極控制，這樣在最后的成本績效考核中就會達(dá)到一個比較滿意的程度。

（一）立項階段

房地產(chǎn)開發(fā)階段中的立項階段的成本費用控制的內(nèi)容主要是由土地使用出讓金、征地相關(guān)補(bǔ)償費、拆遷所致的相關(guān)補(bǔ)償費以及開發(fā)前期的相關(guān)工程費用。在房地產(chǎn)開發(fā)立項階段最主要考慮到的是整個投資環(huán)境，以及所投資的房地產(chǎn)具備的市場價值等等，在該階段中應(yīng)該將所有可能發(fā)生的成本費用都結(jié)合起來，以此來集中進(jìn)行總體成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)立項階段的成本控制要點以及方法：聘請相關(guān)專業(yè)的投資顧問對其開發(fā)成本控制進(jìn)行有效的研究；我國土地非常的緊缺，根據(jù)這點可以選擇那些不成熟的但是潛力相當(dāng)大的土地，以此來達(dá)到對土地綜合費用進(jìn)行成本控制的目的；對于那些技術(shù)因素的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以明確開發(fā)項目合理規(guī)模以及選擇相關(guān)重要設(shè)備等。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段

房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計階段可以采用價值工程原理，把事后成本控制演變?yōu)槭虑俺杀究刂?，充分利用行為控制來對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行實時監(jiān)控。在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計階段應(yīng)該提倡限額設(shè)計以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。既要反對那些只是片面強(qiáng)調(diào)成本節(jié)約、對技術(shù)可行性進(jìn)行忽略，最后使得整個工程項目沒有達(dá)到功能的需求；還要反對那些輕經(jīng)濟(jì)，重技術(shù)以及設(shè)計保且浪費等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制要點以及方法：在規(guī)劃設(shè)計階段，可行性規(guī)劃設(shè)計成本控制應(yīng)該通過對市政情況的細(xì)致分析，以此來確定規(guī)劃要點；對于那些成本控制方案設(shè)計，應(yīng)該對可能出現(xiàn)的變動的方案設(shè)計進(jìn)行比較和分析等。

（三）建設(shè)施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工階段影響成本控制的比例為10%～15%，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和工程項目設(shè)計意圖的最終階段。房地產(chǎn)項目經(jīng)理對工程造價進(jìn)行控制的主要方法就是：在施工的階段中采用先進(jìn)的施工技術(shù)以及選擇科學(xué)合理的建筑施工方案。于此同時，選擇好的工程材料以及設(shè)備對整個工程質(zhì)量有著至關(guān)重要的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工階段的成本控制要點以及方法：招標(biāo)文件作為本階段的控制要點，應(yīng)該在招標(biāo)文件中準(zhǔn)確記錄工程量清單、對招標(biāo)進(jìn)行清晰說明以及最后保證招標(biāo)信息的公開的公正性；在選擇施工單位的時候，要根據(jù)施工單位的具不具備競爭性、經(jīng)驗是否豐富以及信譽(yù)高不高等手段進(jìn)行施工單位的選擇。

（四）市場營銷階段

在這一階段主要內(nèi)容就是對房地產(chǎn)銷售投資費用進(jìn)行成本控制，并通過這個手段讓房地產(chǎn)開發(fā)資金回籠，以此來看房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的盈利情況是否達(dá)到之前預(yù)期的目標(biāo)，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投資實現(xiàn)收益。

房地產(chǎn)開發(fā)是市場營銷階段的成本控制要點以及方法：對于市場營銷階段的銷售工具的選擇，應(yīng)該盡量選擇那些一次性投入較少并且建造速度相對較快的銷售道具，以此達(dá)到控制成本的目的；在做營銷廣告的時候，要選擇確定最佳媒體進(jìn)行廣告播放，切記不能對廣告進(jìn)行平均分配。因此，這樣也可以達(dá)到控制成本的效果。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制成本的方法有很多，改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身特定采取不同的成本控制方法，本文主要分析的房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行全面成本控制及管理。很多時候房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)喜歡將全面成本控制認(rèn)定為在建設(shè)施工階段，其實不然，全面成本控制應(yīng)該貫穿開發(fā)項目的全過程，這樣才能從根本上實現(xiàn)企業(yè)的總體目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]陳淑真.探析有效的成本控制與管理.財經(jīng)界.2011（8）：50-51.

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關(guān)鍵詞最小稅收負(fù)擔(dān)合法內(nèi)部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財務(wù)管理中對稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營活動主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業(yè)的稅收成本作出計劃和按排。

納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應(yīng)注意法律問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務(wù)籌劃顧問、注冊稅務(wù)師、注冊會計師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實踐，應(yīng)始終圍繞如何實現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來探討在具體實踐中應(yīng)注意的幾個方面：

1精通業(yè)務(wù)，對稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)

首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會計、財務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當(dāng)時經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會現(xiàn)實的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團(tuán)公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級管理人員在公司組建時能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。可見稅收籌劃需要有超前的預(yù)見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。規(guī)范管理、會計業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結(jié)果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業(yè)所得稅時，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。

納稅籌劃的日常運用應(yīng)注意會計業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績效評價

年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年的年報進(jìn)行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評價，通過與審計結(jié)果進(jìn)行分析對比，無疑是一次檢查企業(yè)會計核算質(zhì)量的最好機(jī)會，同時可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評價，總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會的發(fā)展進(jìn)步，法治會越來越健全，執(zhí)法的力度也會越來越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，另一方面會促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個良性發(fā)展的軌道。

參考文獻(xiàn)

篇4

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

【章名】第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

【章名】第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業(yè)管理的落實情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

【章名】第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

【章名】第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第四十條國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

【章名】第六章附則

第四十一條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

篇5

這套房地產(chǎn)去庫存化的組合拳，基本上都有新意，但是原則性的東西有了，這些政策會走向哪里，同樣是十分不確定的。比如，2010年的房地產(chǎn)“國十條”，其原則性的框架當(dāng)時基本上確立，但這些原則性框架經(jīng)過職能部門變通，最后還是沒有落實，最終的結(jié)果是這些職能部門推出不少房地產(chǎn)市場行政性限制政策。

其實，每一次房地產(chǎn)政策的重大調(diào)整，都是一次重大的利益關(guān)系調(diào)整。而這種重大的利益關(guān)系調(diào)整，原則可以確定，也很清楚，但出臺的實施細(xì)則不同，調(diào)整的利益關(guān)系就會有很大的差別。

比如說，這些政策要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價格。這是以往的房地產(chǎn)政策從來就不曾提過的，過去政府不會要求房地產(chǎn)開發(fā)商降低房價來增加住房銷售。現(xiàn)在的問題是，這項政策是一般性的原則。這是“由市場決定呢還是由政府來決定呢”沒有規(guī)定。如果是由市場來決定，政府如何要求房地產(chǎn)企業(yè)讓其交易的住房價格下降呢？因為，政府是市場的局外人，既不知道市場住房的供求關(guān)系，也不知道住房的價格到底在哪里。當(dāng)然也就無法要求讓房地產(chǎn)企業(yè)所交易的住房價格下降了。

如果房地產(chǎn)市場的住房價格是由政府來決定，由政府定價，那么作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的住房，政府如何可能對這些住房進(jìn)行成本與收益定價呢？如果定價過低，政府要求降價的企業(yè)住房銷售后出現(xiàn)虧損，那么這些虧損誰來承擔(dān)？如果政府對這種虧損不包底，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意降價銷售嗎？如果政府包底，一是地方政府本來財政負(fù)擔(dān)過重，地方政府有能力來包底嗎？二是在政府對降價銷售包底之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會不會與政府相關(guān)當(dāng)事人合謀向地方政府獲取更多的補(bǔ)償。所以，地方政府決定降低房價既不可行，也不現(xiàn)實，甚至于代價成本會相當(dāng)高。

可見，房地產(chǎn)去庫存化的降價，只能是通過市場化的方式來進(jìn)行。不過，住房市場與其他市場有一個很大差別，就是住房不僅是不動產(chǎn)，也是唯一性產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以采取引發(fā)性的定價策略讓房價向上走還是向下行。在這種情況下，政府的房地產(chǎn)政策就顯得十分重要了。而這些政府的房地產(chǎn)政策，說到底，就是一個利益如何分配的問題，就是一個地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)投資者如何讓利的問題。

這種房地產(chǎn)市場的讓利在三、四線城市已經(jīng)意義不大。因為，在這些城市，房價本身就不高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也很少。比如，早些年的貴陽，房價只在3000元左右。這樣的房價水平，要讓房地產(chǎn)開發(fā)商讓利，也讓不到哪里去，因為利潤本身就不高。

能讓房地產(chǎn)企業(yè)讓利的地方主要是那些高房價的城市。但是，在這些高房價的城市，房地產(chǎn)開發(fā)商一定會說，這些城市根本上就不存在去庫存化的問題，住房市場本來就是供不應(yīng)求，所以房價會高，如何要求他們來降價。但是，實際上，正是因為這些城市的高房價才是政府要關(guān)注，要采取有利的政策讓高房價降低的主要城市，也是房地產(chǎn)市場讓利的焦點。

其實，這些城市的房價過高，主要的問題是投資炒作為主導(dǎo)，把住房消費需求擠出在外。如果這些城市是以住房投資為主導(dǎo)，投資者又認(rèn)為這些城市的房價還會繼續(xù)上漲，所以，各種資金就會涌入這些市場。這些城市的房價就會越推越高，泡沫越吹越大。在這種情況下，如果政府能夠出臺政策，對這些高房價的城市的住房投機(jī)炒作和住房消費進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，并對這些投機(jī)炒作用嚴(yán)格的房地產(chǎn)稅收制度來限制，同時減弱對這些城市住房投機(jī)炒作的信貸支持，那么這些城市的住房價格才會降低，并回歸理性。這才是降低當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場價格根本所在。

而要做到這點，就得讓這些高房價的城市采取對住房消費全面讓利的房地產(chǎn)政策。而這種讓利不是所謂的拆遷的貨幣化補(bǔ)償及消費者購買住房所謂的補(bǔ)貼，而是要對住房投資及投機(jī)采取嚴(yán)格的限制政策，去除住房賺錢功能，而不是如2014年下半年以來那樣采取各種稅收及信貸優(yōu)惠讓更多的住房投機(jī)投資者進(jìn)入市場。如果這些城市的地方政府反其道而行之，還是鼓勵更多的持有更多的住房的投資投機(jī)者進(jìn)入，那么這些城市要降低房價幾乎不可能。

篇6

第一條

為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、資源節(jié)約、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條

縣級以上人民政府主管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的部門（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府發(fā)展和改革、規(guī)劃、國土資源、價格、工商行政管理等部門，按照法定職責(zé)做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法經(jīng)營行為，依法維護(hù)其合法權(quán)益，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，定期公布房地產(chǎn)市場的供求信息和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信經(jīng)營情況，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第六條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書或者《暫定資質(zhì)證書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的有效期為3年。《暫定資質(zhì)證書》的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營情況需要延長《暫定資質(zhì)證書》有效期的，原核發(fā)機(jī)關(guān)可以批準(zhǔn)延長，但延長期不得超過2年。

資質(zhì)等級證書和《暫定資質(zhì)證書》不得出租、出借、轉(zhuǎn)讓。

第七條

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別取得一、二、三、四級資質(zhì)或者暫定資質(zhì)，其資質(zhì)條件是：（一）取得一、二、三級資質(zhì)，注冊資本分別不得少于5000萬元、2000萬元、800萬元；具有建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類職稱或者執(zhí)業(yè)資格的人員分別不得少于40人、20人、10人，其中，具有中級以上職稱的專職人員分別不得少于20人、10人、5人，持有資格證書的專職會計人員分別不得少于4人、3人、2人。（二）取得四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)，注冊資本不得少于400萬元；其專職工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)中級以上職稱或者執(zhí)業(yè)資格，專職會計人員應(yīng)當(dāng)具有助理會計師以上職稱。（三）國務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他條件。

第八條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的核定權(quán)限為：（一）一級資質(zhì)，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審后，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門核定。（二）二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定；其中，三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)，可以委托設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定，報省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第九條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請登記。

工商行政管理部門在審查設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請登記時，應(yīng)當(dāng)書面聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第十條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，按照資質(zhì)核定權(quán)限，持下列資料向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)章程；（三）驗資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

第十一條

具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核定權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，自收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)申請之日起20日內(nèi)，做出審查決定。符合條件的，核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》；不符合條件的，不予核發(fā)，并書面告知理由。

第十二條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》或者資質(zhì)等級證書有效期滿前30日內(nèi)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定權(quán)限，向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定企業(yè)的資質(zhì)等級，并提供以下材料：（一）要求核定資質(zhì)等級的申請書；（二）企業(yè)的資質(zhì)證書和法定代表人及技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證明；（三）符合本辦法第七條規(guī)定條件的相關(guān)證明材料；（四）執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊和住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書的情況說明書；（五）已開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目的有關(guān)證明材料和負(fù)債說明書。

第十三條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更企業(yè)名稱、經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本的，應(yīng)當(dāng)在辦理工商變更登記后30日內(nèi)，持本辦法第十條規(guī)定的資料，向原資質(zhì)核定機(jī)關(guān)申請辦理資質(zhì)注銷、變更手續(xù)；資質(zhì)核定機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)辦理完畢。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，持書面申請和資質(zhì)證書到原資質(zhì)核定機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)

第十四條

確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求，堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重改善城市人文、生態(tài)環(huán)境。

房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會同發(fā)展和改革、國土資源、規(guī)劃管理部門制定。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)用地，除國家規(guī)定可以采用劃撥方式的以外，應(yīng)當(dāng)依照法定程序，以公開競價出讓方式取得。

縣級以上人民政府國土資源行政主管部門審批房地產(chǎn)開發(fā)用地時，對下列事項，應(yīng)當(dāng)分別書面聽取同級城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；（五）項目拆遷補(bǔ)償、安置方案；（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和誠信情況。

第十六條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家節(jié)能省地的有關(guān)規(guī)定，建造節(jié)能省地型住宅、實行綜合開發(fā)、配套建設(shè)。嚴(yán)格控制在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)零星征地、分散建設(shè)。

第十七條

依照國家有關(guān)規(guī)定，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標(biāo)投標(biāo)方式，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)經(jīng)營，其建設(shè)用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)用地，不得改變其土地用途，變相進(jìn)行商品房開發(fā)經(jīng)營。

第十八條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）四級資質(zhì)或者暫定資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不得超過5萬平方米；（二）三級資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不得超過15萬平方米；（三）二級資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不得超過25萬平方米；（四）一級資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不受限制。

第十九條

建立房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，將項目資本金到開戶銀行專戶儲存。實施分期開發(fā)的項目，可以按照投資比例分期專戶儲存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程施工許可證時，應(yīng)當(dāng)提交該項目資本金專戶儲存的憑證。

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范。

第二十一條

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請竣工驗收；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起20日內(nèi)，組織勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗收。對涉及公共安全的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等有關(guān)部門申請專項驗收；有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起20日內(nèi)進(jìn)行專項驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后，施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交質(zhì)量保證書。質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)明確保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自驗收合格之日起15日內(nèi)，將竣工驗收報告和城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件，提交房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中應(yīng)當(dāng)遵循誠實守信的原則，將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，按季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十三條

房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。受讓人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)。轉(zhuǎn)讓人和受讓人自該項目土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十四條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；（二）高層建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計形象進(jìn)度的三分之一以上，其他建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計形象進(jìn)度的二分之一以上；（三）已確定工程施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第二十五條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向設(shè)區(qū)的市、自治州或者縣級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請商品房預(yù)售許可證明時，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：（一）土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證復(fù)印件；（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復(fù)印件；（三）工程施工合同復(fù)印件；（四）預(yù)售商品房分層平面圖；（五）符合本辦法第二十四條第（二）、（三）項規(guī)定的證明材料；（六）商品房預(yù)售方案。

第二十六條

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出審查決定。符合預(yù)售條件的，予以許可，核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不符合預(yù)售條件的，不予許可，并書面告知理由。

未取得商品房預(yù)售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)訂人收取任何費用。

第二十七條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、廣告公司、媒體制作和商品房預(yù)售廣告，必須載明商品房預(yù)售許可證明的文號。預(yù)售商品房廣告、宣傳資料、商品房項目模型應(yīng)當(dāng)真實，不得進(jìn)行虛假宣傳。

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)采用國家統(tǒng)一制訂的商品房買賣合同示范文本，與買受人協(xié)商簽訂書面合同。

第二十九條

房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓和商品房的銷售價格，由當(dāng)事人商定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價格與租賃價格，實行政府指導(dǎo)價或者政府定價，并向社會公示。

第三十條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付商品住宅時，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質(zhì)量保證書和商品住宅買賣合同的約定，承擔(dān)保修和賠償責(zé)任。

第三十一條

房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)自交付買受人使用之日起分別具有以下最低保修期限：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，最低保修期限為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，最低保修期限為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。

其他項目的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人在合同書中約定。

第三十二條

房地產(chǎn)開發(fā)項目在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督機(jī)制，向社會公布舉報投訴的方式，保障買受人的合法權(quán)益。

第五章法律責(zé)任

第三十四條

違反本辦法第六條第一款規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，依照國家規(guī)定，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十五條

違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令改正，給予警告，有非法所得的沒收非法所得，可并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）違反第六條第三款規(guī)定，出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書或《暫定資質(zhì)證書》的；（二）違反第十三條規(guī)定，不按規(guī)定到原資質(zhì)證書核發(fā)機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的；（三）違反第十九條規(guī)定，未按規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金專戶儲存手續(xù)的。

第三十六條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第三十條、第三十二條規(guī)定，向買受人交付商品房時未提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，或者不按規(guī)定履行保修義務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，將其不良行為在企業(yè)信用檔案中記錄并向社會公示，可處以5000元以上20000元以下的罰款。

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)規(guī)定處罰的，從其規(guī)定。

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關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)對立統(tǒng)一

中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點

（一）城市規(guī)劃的定義及其特點

城市規(guī)劃：指根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展長遠(yuǎn)計劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設(shè)條件，布置城市體系，研究城市的未來發(fā)展和合理布局，綜合安排城市各項工程建設(shè)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃城市土地用途，保證城市有序發(fā)展，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。

城市規(guī)劃的特點：他是城市發(fā)展的規(guī)劃藍(lán)圖，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，是城市管理的重要構(gòu)成，是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運行三個管理階段的“龍頭”，是一種政府干預(yù)行為，具有很強(qiáng)的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，使城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理、壞境優(yōu)美，為城市生活創(chuàng)造良好條件。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點

房地產(chǎn)開發(fā)：《城市房地產(chǎn)管理法》中指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，房地產(chǎn)開發(fā)指企業(yè)或個人以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為，是以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合自身利益實現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動。

房地產(chǎn)開發(fā)的特點：是在依法取得土地使用權(quán)后，對土地進(jìn)行綜合開發(fā)，是一種商品生產(chǎn)和管理行為。主要任務(wù)是對城市進(jìn)行建設(shè), 提高城市化的建設(shè)水平,使城市能夠適應(yīng)人們居住和生活需求，并從中換取收益。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約，并對城市建設(shè)有很大的積極作用，是城市化進(jìn)程的重要表現(xiàn)與必然產(chǎn)物。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的對立

（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益出發(fā)點不同

城市規(guī)劃的利益出發(fā)點是城市建設(shè)整體最優(yōu)，考慮整個城市土地的合理利用，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性特點。房地產(chǎn)開發(fā)則注重個體最優(yōu)，從自身利益出發(fā)，選擇合理的區(qū)域進(jìn)行建設(shè)，要求更高的容積率，追求利潤的最大化，是個體商業(yè)行為。兩者的出發(fā)點不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾。

（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益長遠(yuǎn)取向不同

城市規(guī)劃尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)，立足于長遠(yuǎn)利益考慮。房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)行為，追尋的是如何使投入資金在一定時間內(nèi)獲得最大利潤，更加注重短期利益。城市規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)城市建設(shè)的多功能，實用和美觀并舉，更利于長期發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開發(fā)，更加著重于自身利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展。

（三）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利不同

在城市建設(shè)中，城市規(guī)劃不具有地產(chǎn)開發(fā)的使用權(quán)，但具有否決權(quán)，它決定著土地的使用性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)具有土地的使用權(quán)，但不具有否決權(quán)，即不能改變土地的使用性質(zhì)。二者權(quán)利的不同，導(dǎo)致在城市建設(shè)中兩者產(chǎn)生誤解和沖突。

三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一

（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)統(tǒng)一

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)一致，都是為城市建設(shè)服務(wù)，共同建設(shè)城市，使城市更適宜人居，滿足社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的需求。城市規(guī)劃通過對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，兼顧房地產(chǎn)發(fā)開發(fā)的適當(dāng)利益，推進(jìn)城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)開發(fā)則服從、執(zhí)行城市規(guī)劃，體現(xiàn)城市總體規(guī)劃意識。從城市建設(shè)目標(biāo)上二者達(dá)成了相互統(tǒng)一。

（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的對象統(tǒng)一

城市規(guī)劃的對象是城市建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)的對象同樣是城市建設(shè)。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，指導(dǎo)和制約著房地產(chǎn)開發(fā)，決定著城市性質(zhì)、職能與規(guī)模,土地分配使用,從總體上決定了房地產(chǎn)開發(fā)的走向。同時城市規(guī)劃的藍(lán)圖又要靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)。

因此，城市規(guī)劃與房地開發(fā)有著密切聯(lián)系，二者相互對立和統(tǒng)一，相互依賴又相互獨立，相互聯(lián)系又相互制約，誰也離不開誰。城市規(guī)劃離不開房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)也不能脫離城市規(guī)劃隨意建造。以上矛盾的對立和統(tǒng)一導(dǎo)致了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)既存在良好的合作，也存在一些問題。如商品房開發(fā)過度、開發(fā)商增大建筑密度導(dǎo)致居住環(huán)境質(zhì)量下降等。如果過份強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)利益，會失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會；如果過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能損害城市長遠(yuǎn)發(fā)展。不能只看重長遠(yuǎn)利益而忽略了當(dāng)前利益,更不能只重視當(dāng)期利益而忽略了城市的長遠(yuǎn)利益和可持續(xù)發(fā)展。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的關(guān)系，兼顧長遠(yuǎn)利益與短期利益，使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、合理、健康發(fā)展？

四、實現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展

（一）深度協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)規(guī)范監(jiān)督和管理

城市化建設(shè)必須堅決執(zhí)行“規(guī)劃先行”的原則，從源頭上把住房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)口，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)指導(dǎo)。建立規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)制度，嚴(yán)厲打擊損害公眾利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的不良行為。建立房地產(chǎn)城市規(guī)劃執(zhí)行檔案，并向社會公示和接受監(jiān)督。建立行業(yè)信息披露制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理開發(fā)。建立房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)管理制度，對不按規(guī)劃執(zhí)行的企業(yè)進(jìn)行取締。

（二）城市規(guī)劃要有超前意識，房地產(chǎn)開發(fā)要有執(zhí)行意識。

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 前期管理 重要性

引言

就房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，需要在工程質(zhì)量目標(biāo)和工程進(jìn)度目標(biāo)得以實現(xiàn)的條件下，執(zhí)行必要的管理和控制措施，從而達(dá)到對項目的有效管理效果。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理

1.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念

所謂房地產(chǎn)開發(fā)，也就是說致力于房地產(chǎn)開發(fā)的公司出于達(dá)到城市規(guī)劃以及城市建設(shè)的目的，開展的土地開發(fā)以及房屋建設(shè)活動的全稱[1]。

1.2項目前期管理的定義及特征

所謂項目前期管理，也就是說針對房地產(chǎn)項目的前期決策分析、規(guī)劃設(shè)計以及計劃準(zhǔn)備階段所開展的項目管理。項目前期管理涵蓋項目前期可行性分析、規(guī)劃設(shè)計、項目執(zhí)行管理規(guī)劃的制定以及項目執(zhí)行前的全部準(zhǔn)備活動等。對于項目開發(fā)的全壽命周期而言，前期決策分析（即所謂的可行性分析）以及規(guī)劃設(shè)計對于項目開發(fā)具有直接性的作用，項目執(zhí)行管理規(guī)劃對于項目執(zhí)行過程中具有關(guān)鍵性作用。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的主要內(nèi)容

（1）可行性研究論證內(nèi)容及目的

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，所謂的可行性研究也就是說就擬開發(fā)項目開展經(jīng)濟(jì)層面和技術(shù)層面的可行性研究，從而給予項目決策以可靠的論證支撐。通過對項目的技術(shù)層面的可靠性、匹配性以及先進(jìn)性的分析，以及對項目的經(jīng)濟(jì)層面的預(yù)期收益性的研究和探討，繼而借助多方案對比，給予評選建議，從而給予項目投資決策以及規(guī)劃設(shè)計以必要的理論支撐?？尚行匝芯恐荚谶_(dá)到項目決策的合理性、科學(xué)性以及公開性，降低或規(guī)避由投資決策引發(fā)的偏差，增強(qiáng)項目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益以及環(huán)境效益。

（2）提高投資決策的質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策需要立足于市場調(diào)研活動，通過前期市場分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的日后走勢進(jìn)行較為準(zhǔn)確的判斷，在第一時間明確項目的具體定位，從而保障項目的規(guī)劃設(shè)計能夠正常開展。通過足量的市場分析，能夠?qū)椖康木唧w定位予以準(zhǔn)確的判斷，繼而通過多方案的設(shè)計比選縮短項目的決策周期、提升項目的策略有效率。

（3）規(guī)劃設(shè)計與報批報建

規(guī)劃設(shè)計立足于投資決策結(jié)果，并借助設(shè)計文件把項目的具體定位以及投資決策加以細(xì)致的、清晰的呈現(xiàn)，規(guī)劃設(shè)計為后續(xù)項目執(zhí)行提供了必要的指導(dǎo)作用。規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)承擔(dān)著承上啟下的過渡作用，并且融合了多元化的活動。規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)不僅在項目決策環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要作用，而且在項目執(zhí)行環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要作用，項目設(shè)計管理在項目執(zhí)行管理規(guī)劃當(dāng)中占據(jù)著重要的席位。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的重要性

2.1可行性研究論證的作用與影響

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的意圖在于盡可能大的收取經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。事實顯示，所有由投資決策所引發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的偏差，均會造成投資風(fēng)險的升高，進(jìn)而造成項目開發(fā)不成功，蒙受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失?？尚行匝芯康淖饔么篌w有四：（1）可行性研究為投資決策提供可靠的參考；（2）可行性研究為規(guī)劃設(shè)計的制定、管理規(guī)劃的執(zhí)行以及項目的具體實施提供可靠的參考；（3）可行性研究為項目籌資提供可靠的參考；（4）可行性研究為房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益的增長提供必要的保障。

2.2投資決策是項目投資的重要依據(jù)

盡管投資決策環(huán)節(jié)支出的成本費用只在項目整體投資額度當(dāng)中占據(jù)百分之幾甚至千分之幾的比例，然而，投資決策環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量能夠影響項目整體投資額度的六成以上。所以，項目開發(fā)的最終結(jié)果應(yīng)當(dāng)首先取決于投資決策的優(yōu)劣，此為項目投資的根源性問題。倘若投資決策存在偏差，那么，由此引發(fā)的投資成果無路可銷會成為最嚴(yán)重的投資浪費。

2.3規(guī)劃設(shè)計與報批報建的重要影響

房地產(chǎn)開發(fā)項目均要借助營銷手段達(dá)到獲取利潤的目的，立足于房地產(chǎn)開發(fā)營銷視角，房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終效果在較大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣。房地產(chǎn)行業(yè)普遍認(rèn)為：質(zhì)量過硬的規(guī)劃設(shè)計能夠為營銷提供有力的基礎(chǔ)，而質(zhì)量低劣的規(guī)劃設(shè)計會造成整個項目的失敗?？茖W(xué)的規(guī)劃設(shè)計能夠得到消費者的認(rèn)可，有助于提升銷售業(yè)績、緩解銷售壓力，繼而提升銷售價格和成交比例，資金流動速度提升，降低資金壓力。而報批報建是將項目規(guī)劃設(shè)計等前期工作落實到政府相關(guān)批復(fù)文件的過程，它會影響到項目施工的開始時間，甚至是整個項目是否能順利開展的重要環(huán)節(jié)。合理、科學(xué)地安排好報批報建各項工作環(huán)節(jié)的順序，將能有效地縮短項目前期工作時間。

3對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的幾條建議

3.1做好房地產(chǎn)開放項目前期管理的成本控制工作

在前期管理環(huán)節(jié)需要對成本分析與成本控制給予足夠的關(guān)注，成本分析為房地產(chǎn)開發(fā)公司管理層級的投資決策提供了數(shù)據(jù)參考，而成本控制為房地產(chǎn)開發(fā)公司管理層級的投資節(jié)流提供了措施保障。此為項目執(zhí)行環(huán)節(jié)投資控制的關(guān)鍵。對于項目的前期管理階段，需要由市場分析、項目定位、產(chǎn)品設(shè)計、風(fēng)險評估以及投資估算等諸多方面著手，開展全過程的活動流程。第一，應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項目坐落地的市場情形、經(jīng)濟(jì)走勢、建設(shè)項目的造價情形以及宏觀政策等予以足夠的掌握、分析和預(yù)測。第二，開展細(xì)致的成本分析工作，達(dá)到成本控制的科學(xué)化、合理化。

3.2針對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段構(gòu)建合理的風(fēng)險指標(biāo)評價體系

因為房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于非靜態(tài)的流程，且呈現(xiàn)出歷時久、資金需求多以及受多方因素錯綜作用的特征。所以，若想在期初便對房地產(chǎn)項目的全部成本費用支出狀況以及未來效益情形加以準(zhǔn)確的判斷是十分困難的。基于上述原因，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目執(zhí)行前期開展必要的投資風(fēng)險預(yù)測（此為可行性研究當(dāng)中的關(guān)鍵項目），繼而給予投資決策以可靠的、合理的且科學(xué)的信息參考。對于投資控制環(huán)節(jié)而言，投資風(fēng)險預(yù)測是其中十分關(guān)鍵的構(gòu)成要素，投資方案的優(yōu)劣將直接作用著開發(fā)項目的未來收益。所以，出于保障投資風(fēng)險預(yù)測的準(zhǔn)確性和客觀性的考慮，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一套規(guī)范的、完整的且合理的風(fēng)險指標(biāo)評價體系[2]。選取的風(fēng)險指標(biāo)評價體系應(yīng)當(dāng)可以全面的呈現(xiàn)房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險狀況，因此，在選取評價指標(biāo)的過程中，應(yīng)當(dāng)堅持系統(tǒng)性原則、可靠性原則、動態(tài)性原則以及可操作性原則。

3.3加強(qiáng)對進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作程序監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理程序監(jiān)督是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理進(jìn)行的監(jiān)督活動，是我國對外改革開放走向世界大市場的需要。前期管理程序監(jiān)督是一項需要各種專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、綜合管理等多學(xué)科知識和技能的智力密集型服務(wù)工作，這就要求前期管理程序監(jiān)督工作者具有控制項目投資、管理合同和信息、調(diào)解經(jīng)濟(jì)糾紛的能力，不斷提升自身的素質(zhì)，增強(qiáng)合同管理意識，提高法制觀念。

結(jié)語

前期管理環(huán)節(jié)對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體存在顯著的影響，因此，強(qiáng)化前期管理工作對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言具有相當(dāng)顯著的意義。文章分別從三個方面剖析了房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的重要性：可行性研究論證的作用與影響、投資決策是項目投資的重要依據(jù)、規(guī)劃設(shè)計與報批報建的重要影響。并且提出了幾項完善房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的建議：做好房地產(chǎn)開放項目前期管理的成本控制工作、針對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段構(gòu)建合理的風(fēng)險指標(biāo)評價體系、加強(qiáng)對進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作程序監(jiān)督。

參考文獻(xiàn)

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隨著社會與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，眾多的房地產(chǎn)工程項目如雨后春筍般的出現(xiàn)。工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，通過在房地產(chǎn)開發(fā)中實施工程管理，能夠有效的解決房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的問題，對保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量，控制成本，以及提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的聲譽(yù)都具有非常重要的作用。

2工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

2.1房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確定房地產(chǎn)開發(fā)項目時，千頭萬緒，規(guī)劃管理作為房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段，在整個房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)非常重要的位置，房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理主要包括以下幾個方面:其一，根據(jù)營銷策劃部門所做的市場調(diào)查，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理位置進(jìn)行合理的定位，規(guī)劃處房地產(chǎn)建筑規(guī)模等級以及相應(yīng)的需求量;其二，積極同規(guī)劃部門溝通，通過運用規(guī)劃部門對于規(guī)劃政策的了解以及豐富的規(guī)劃知識，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，制定出能夠?qū)崿F(xiàn)最高效益的房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃指標(biāo);其三，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》和《中華人民共和國招投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目方案的設(shè)計競標(biāo)，重點從項目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進(jìn)行客觀、公正、綜合的評價。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理直接關(guān)系到建筑設(shè)計的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計管理應(yīng)該從以下幾個方面入手:其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計單位，切忌過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計成本而選擇缺乏設(shè)計實例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計單位，然后根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》以及《中華人民共和國招投標(biāo)法》等相關(guān)法律，設(shè)計出“施工方便、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用”的房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案;其二，在設(shè)計的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該將對項目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計要求，提供給設(shè)計單位，通過與設(shè)計人員的溝通，能夠保證設(shè)計人員的設(shè)計效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求;其三，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計單位在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計工作的效率;其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計單位嚴(yán)格的執(zhí)行國家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開發(fā)工程項目的科技含量，當(dāng)需要進(jìn)行圖紙改進(jìn)時，應(yīng)該按照相關(guān)的規(guī)程程序辦理手續(xù)。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有涉及面廣、影響大、內(nèi)容多、施工周期長等特點，因此工程管理目標(biāo)的實現(xiàn)和施工管理的質(zhì)量具有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理主要包括以下幾個方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理，應(yīng)該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創(chuàng)造安全的環(huán)境，對保證施工質(zhì)量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)商以及施工單位都應(yīng)該充分的認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)的安全結(jié)構(gòu)和永久性的重要性，并嚴(yán)格的按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產(chǎn)開發(fā)公司和施工企業(yè)簽訂的施工合同，是房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目進(jìn)行施工管理的重要法律依據(jù)，因此施工管理的首要任務(wù)就是制訂相應(yīng)的合同，除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款之外，施工合同還應(yīng)該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應(yīng)、工程施工、工期、工程質(zhì)量、工程竣工和驗收等眾多方面的內(nèi)容，通過實施合同管理，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量、工期、成本三個方面進(jìn)行有效的控制;其三，質(zhì)量管理，施工中的質(zhì)量管理至關(guān)重要，質(zhì)量管理主要包括以下幾個方面:

(1)施工材料的管理，施工材料的質(zhì)量直接關(guān)系到建筑工程的質(zhì)量，施工單位應(yīng)該推行材料設(shè)備使用準(zhǔn)入制，對房地產(chǎn)開發(fā)項目使用的主要材料進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定位，當(dāng)施工材料進(jìn)場時，施工單位應(yīng)該檢查施工材料是否具備生產(chǎn)許可證、質(zhì)量合格證以及相應(yīng)的檢驗報告等，必要時，應(yīng)該對材料進(jìn)行現(xiàn)場抽查，并將抽查的樣本送到有資質(zhì)的試驗室進(jìn)行檢測，檢測合格之后才允許材料進(jìn)場，材料進(jìn)場之后，還應(yīng)該進(jìn)行材料的倉儲和使用管理，避免材料受潮、變質(zhì)，并制定相應(yīng)的材料領(lǐng)用制度，防止出現(xiàn)濫領(lǐng)、冒領(lǐng)等問題;

(2)由承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，按照施工合同以及相關(guān)的規(guī)定，對施工單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和管理，保證施工工序達(dá)到相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之后，才能進(jìn)行下一道工序的施工，施工單位也應(yīng)該在施工中實行自我質(zhì)量控制;

(3)當(dāng)工程竣工后，由監(jiān)理人員根據(jù)國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗，檢驗合格后才能竣工，以此保證工程的質(zhì)量;其四，工期管理，工期管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的另一個重要內(nèi)容，因為工期不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司、施工企業(yè)的利益，還關(guān)系到購房者的利益，因此應(yīng)該嚴(yán)格地控制工期，可以采用P3軟件進(jìn)行項目進(jìn)度管理，保證工程能夠按照既定的計劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行公正、公平、公開的原則，選擇價格較低，并且具有質(zhì)量保證的施工企業(yè);做好工程概預(yù)算，并以此為依據(jù)，撥付工程款;控制好施工質(zhì)量，盡可能避免出現(xiàn)工程變更以及因為質(zhì)量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應(yīng)該有審計部門把關(guān)，不能隨意進(jìn)行估算。

3結(jié)束語

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)會計核算；會計信息失真；問題；對策

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金投入量大、投資時間長、投資風(fēng)險偏高的特點。從生產(chǎn)經(jīng)營角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，開發(fā)投入大，風(fēng)險高。表現(xiàn)在會計核算上，成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，這就要求要在會計核算上做好謀劃，精打細(xì)算，以配合項目開發(fā)成功；從產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品具有高價值性，銷售往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，在會計核算時，收入的確認(rèn)同一般生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出比例階段性不合理，業(yè)績波動較大，信息披露容易不足。目前適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計規(guī)范有《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》，如何在門類眾多的制度，準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進(jìn)現(xiàn)有會計核算方法，使會計人員提供的會計信息更加真實、可靠，是目前亟待解決的關(guān)鍵問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式，在會計實務(wù)中房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和《企業(yè)會計準(zhǔn)則一收入》在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否轉(zhuǎn)移問題上存在分歧?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，在開發(fā)過程中，由于項目尚未完工或即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。一般商品的售價總是圍繞其成本上下波動，而開發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時，低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

3　收益評價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大，不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)。因此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，不能以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對策

1　正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)準(zhǔn)：如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合法律標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)，法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收人確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的收入確認(rèn)是以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，在實際操作中有很大的困難性。

銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，企業(yè)不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)，對于簽訂正式房屋銷售合同，由于商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準(zhǔn)則一收人》的有關(guān)規(guī)定，也不能確認(rèn)收入，購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收人滯后，不符合收入確認(rèn)原則。因此，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2　引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

引人計劃銷售價格的概念，解決與銷售收入不配比的情況。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)，以實際開發(fā)成本除以計劃銷售總額的出計劃銷售成本率來進(jìn)行商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)。在實際工作中，視開發(fā)規(guī)模大小，還可以分為實際售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計劃售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少下作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

3　擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)應(yīng)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展，而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

(2)應(yīng)增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。

(3)重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有高風(fēng)險的特征，企業(yè)應(yīng)在其財務(wù)會計報告中充分揭示其各種風(fēng)險，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應(yīng)增加風(fēng)險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等進(jìn)行說明，提高風(fēng)險的透明度。企業(yè)還應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。