導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)特點(diǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)商品的非流動(dòng)性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)市場所提供的商品的非流動(dòng)性決定著不同地區(qū)相互之間房地產(chǎn)余缺的調(diào)劑性較差。結(jié)合我國具體國情，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)地位，工業(yè)化進(jìn)程與農(nóng)村耕地的保障，我國城市化進(jìn)程所需土地只能視具體情況適當(dāng)限量供應(yīng)。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產(chǎn)業(yè)上也一樣存在，如糧食、能源、礦產(chǎn)，由此可以擴(kuò)大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產(chǎn)、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優(yōu)勢容易形成區(qū)域性炒作，實(shí)現(xiàn)某一區(qū)域甚至某一地區(qū)的高價(jià)位限量供給――高價(jià)位運(yùn)行。運(yùn)作房地產(chǎn)市場比運(yùn)作其它市場，實(shí)現(xiàn)其它市場商品的限量高價(jià)供給要求具備的資源條件相對較低。適當(dāng)?shù)膬r(jià)格上漲有利于增加供給，刺激房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。住房空置， 無疑是社會有限資源的巨大浪費(fèi)，當(dāng)住房供給量達(dá)到一定程度，政府部門應(yīng)抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行宏觀調(diào)控。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的良性循環(huán)，定將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)性發(fā)展。

對產(chǎn)品的高價(jià)值性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

這里所指的房地產(chǎn)商品的高價(jià)值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產(chǎn)商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術(shù)條件。房地產(chǎn)資源客觀壟斷優(yōu)勢加上較強(qiáng)體力勞動(dòng)的大量凝結(jié)，鑄成了房地產(chǎn)商品高價(jià)值性。房價(jià)收入比，聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36―60個(gè)月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產(chǎn)自身的較高價(jià)值性一定程度上阻礙著房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)商品流通性較差，變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較高，房地產(chǎn)市場高價(jià)位運(yùn)行時(shí)，一旦出現(xiàn)波動(dòng)，被套的可能性較大。房地產(chǎn)商品交易的進(jìn)行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產(chǎn)商品價(jià)格的上漲與跌落波動(dòng)的時(shí)間是緩慢和長期性的。除非具有較強(qiáng)的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價(jià)格的高價(jià)炒作，也只能是現(xiàn)實(shí)需求不足的“有價(jià)無市”。

房地產(chǎn)商品投資的長期性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營周期的長期性增加了房地產(chǎn)投資的不確定性，使得人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期難以把握。房地產(chǎn)市場供給與需求的此消彼長、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的政策、法令、法規(guī)的調(diào)整，建筑材料價(jià)格的變動(dòng)，建設(shè)用地的供給量，土地價(jià)格的升降，融資環(huán)境的變化，利息的調(diào)整無不牽動(dòng)著房地產(chǎn)市場商品的開發(fā)、出售以及房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行。最終都將影響到房地產(chǎn)“投資收益”的層面上來。房地產(chǎn)商品的投資周期較長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期更長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期中涉及的是大量的房地產(chǎn)折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費(fèi)用，決定了房地產(chǎn)商品較高經(jīng)營費(fèi)用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區(qū)，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價(jià)，30―60年的使用年限折衷計(jì)算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業(yè)管理費(fèi)用，平均每月的經(jīng)營費(fèi)用接近千元。較高的經(jīng)營費(fèi)用加大了房地產(chǎn)商品經(jīng)營的長期風(fēng)險(xiǎn)。

信息的非對稱性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場信息的非對稱性決定著房地產(chǎn)市場的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產(chǎn)交易中，開發(fā)商信息的相對主動(dòng)，有助于房地產(chǎn)商品的高價(jià)開盤和連續(xù)高價(jià)開盤。房地產(chǎn)市場上，逐期連續(xù)的高價(jià)開盤現(xiàn)象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創(chuàng)造上，更加具有傾向性。“房地產(chǎn)炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價(jià)上漲最快的五年間，房地產(chǎn)媒體信息出現(xiàn)了較大傾斜。其中不排除付費(fèi)炒作的可能性。基于利益考慮，房地產(chǎn)商多家聯(lián)合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機(jī)調(diào)高房價(jià)，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價(jià)的有之。相反，房產(chǎn)消費(fèi)者受著精力和實(shí)力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產(chǎn)市場信息。糾正房地產(chǎn)市場信息失衡，抑制房地產(chǎn)炒作，需要政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門，建立起一套科學(xué)的房地產(chǎn)價(jià)值評價(jià)體系，公開市場信息，做好三方公正。

房地產(chǎn)市場的連帶性與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場金融鏈風(fēng)險(xiǎn)

沒有個(gè)人住房貸款的充足支持，或者個(gè)人住房貸款的利率較高，個(gè)人住房潛在需求與現(xiàn)實(shí)需求的轉(zhuǎn)化的能量應(yīng)當(dāng)被緩慢釋放。我國金融體系中的個(gè)人房地產(chǎn)借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成。“1998年以來，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的啟動(dòng)以及自1996年以來的連續(xù)8次降息，我國住房貸款出現(xiàn)了較快增長，2000年個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達(dá)49.5%?！弊》抠J款制度實(shí)施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實(shí)現(xiàn)百姓的安居樂業(yè)。房地產(chǎn)炒作與投機(jī)行為，已經(jīng)或正在多次利用著我國對房地產(chǎn)市場保護(hù)――住房貸款的優(yōu)惠政策。多套房產(chǎn)的同時(shí)炒作與“連環(huán)”炒作，房屋的高價(jià)運(yùn)行，遠(yuǎn)期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場同其他產(chǎn)業(yè)市場的連帶風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場的快速發(fā)展和適時(shí)調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的“雙高”特點(diǎn)。這種“雙高”效應(yīng)，需要幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的發(fā)展、積累才能鼓顯出來，需要經(jīng)過幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的增長、蓄積才能完成。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展長期孵化孕育成的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)繁榮，催生了房地產(chǎn)商品支柱產(chǎn)業(yè)化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的“雙高”效應(yīng)要求我們在處理有關(guān)房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)問題時(shí)，既要講求效益和效果，又要注意連帶經(jīng)濟(jì)的影響性，防止連帶經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)。

當(dāng)今社會條件下，城市化進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的世界潮流，房價(jià)上漲的不利影響，應(yīng)當(dāng)引起人們重視?，F(xiàn)代城市的建設(shè)與國家發(fā)展，需要的是人們共同的智慧與呵護(hù)。

參考文獻(xiàn)：

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一、典型國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場體系的特點(diǎn)

1、美國房地產(chǎn)市場體系的特點(diǎn)

美國是房地產(chǎn)市場體系最發(fā)達(dá)的國家之一。目前，房地產(chǎn)業(yè)增加值約占美國國民生產(chǎn)總值的10％左右，住房約占美國家庭資產(chǎn)的30％，約2/3的美國家庭擁有自己的住房?？傮w上看，美國的房地產(chǎn)市場體系主要有兩個(gè)明顯特點(diǎn)：

(1)房地產(chǎn)金融市場高度發(fā)達(dá)。美國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展歷史悠久，擁有全球最發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場，主要體現(xiàn)在四方面：

一是房地產(chǎn)金融一、二級市場互動(dòng)發(fā)展。美國不僅擁有完善的房地產(chǎn)金融一級市場，而且也是房地產(chǎn)金融二級市場最發(fā)達(dá)的國家。19世紀(jì)末，美國為家庭直接提供住房貸款的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)已達(dá)5000多家，房地產(chǎn)金融一級市場就得到了快速發(fā)展，逐漸出現(xiàn)了固定利率、可調(diào)整利率、漸進(jìn)還款抵押貸款等豐富多樣的抵押貸款類型。20世紀(jì)30年代以來，房地場金融二級市場的發(fā)展，使抵押貸款成為可以自由交易的商品，大大提高了房地產(chǎn)融資能力，特別是住房抵押貸款證券化的開創(chuàng)，使美國成為各國爭相學(xué)習(xí)的典范。流動(dòng)性高、違約風(fēng)險(xiǎn)低的抵押貸款證券方便了資金的流動(dòng)，降低了整體的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二是成立了多家專業(yè)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。1861年美國成立了世界上第一家儲蓄銀行，1831年誕生了儲蓄與貸款協(xié)會，1908年成立了第一家信用合作社。之后，美國政府先后創(chuàng)設(shè)了三家參與二級抵押貸款市場的金融機(jī)構(gòu)。1938年，美國建立了“聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會”，成為第一個(gè)為住房抵押貸款籌集資金的抵押金融機(jī)構(gòu)。1968年和1970年，又分別建立了“政府抵押貸款協(xié)會”和“聯(lián)邦住宅貸借抵押公司”。專業(yè)化金融機(jī)構(gòu)的誕生，加速推動(dòng)了美國金融市場的多元化發(fā)展。

三是房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)(REIT)成熟。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)起源于美國。1960年美國正式頒布了《房地產(chǎn)投資信托法》。但是由于資金不足等原因房地產(chǎn)投資信托發(fā)展緩慢，1992年房地產(chǎn)投資信托公司允許上市后，房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)在美國空前發(fā)展。1993-1994年兩年間，美國共有95家房地產(chǎn)投資信托公司上市，融資額達(dá)到165億美元。1997年，美國房地產(chǎn)投資信托公司的總值達(dá)到1405億美元。

(2)注重房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。在房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中，美國政府十分強(qiáng)調(diào)對市場的宏觀調(diào)控，努力保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：

一是強(qiáng)化區(qū)域規(guī)劃管理。美國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃和管理的目的，主要是通過行政強(qiáng)制手段限制土地開發(fā)節(jié)奏，控制房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。包括實(shí)施分區(qū)制度、再分類制度和開發(fā)規(guī)劃制度等。分區(qū)制度(Zoning Ordinance)是在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，將土地劃分為一系列不同的區(qū)塊，分別作為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等，除特殊情況以外，一般不能混雜。再分類制度(Subdivision Regulation)是在分區(qū)制度的基礎(chǔ)上，對土地的使用做出進(jìn)一步的細(xì)分。如在居住區(qū)內(nèi)，把不同的地塊劃分為獨(dú)立住宅區(qū)、多住戶住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)。開發(fā)規(guī)劃制度(Growth Planning)是通過政府的預(yù)先規(guī)劃，引導(dǎo)和管理房地產(chǎn)的開發(fā)過程，以保護(hù)有限的資源和歷史風(fēng)貌建筑。

二是注重財(cái)稅手段調(diào)節(jié)。稅收手段是美國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的常見手段。特別是在房地產(chǎn)市場發(fā)展低迷的情況下，美國政府通過稅收優(yōu)惠刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。例如在住宅買賣過程中，購買者可以獲得三方面的稅收優(yōu)惠：①免稅。根據(jù)稅法規(guī)定，55歲以上的美國公民或居民，在銷售自用住宅的所得中，一生一次可以扣除12.5萬美元，無須繳納個(gè)人所得稅。②減稅。住房購買者在計(jì)算自己當(dāng)年度的應(yīng)稅收入時(shí)，可從自己的總應(yīng)稅收入中扣除支付的地方稅和住宅貸款利息，從而減少自己的應(yīng)稅收入。③延稅。購房者如因購買新的自用住宅，而將舊的自用住宅賣掉，可以將其售房所得，不計(jì)入當(dāng)年應(yīng)稅收入總額中。享受此稅收優(yōu)惠的住房購買者必須是在出售舊住宅的前后兩年內(nèi)購買新住宅作為自己的自用住宅，而且購買新住宅的價(jià)格必須不低于出售住宅的銷售價(jià)格。

三是依靠法律手段調(diào)節(jié)。美國政府為確保房地產(chǎn)市場行調(diào)控和管理的效果，先后出臺了一系列法律法規(guī)，為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場提供依據(jù)。如1931年國會批準(zhǔn)了《聯(lián)邦住房貸款法》，1934年美國第一部《國民住宅法》宣布實(shí)施，1965年的《城市住房發(fā)展法》以及《房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)法》、《公房管理改革法》等等。各州政府也分別制定法律，對房產(chǎn)交易、抵押貸款、中介服務(wù)等方面做出具體規(guī)定。美國聯(lián)邦政府制定的房地產(chǎn)法規(guī)，主要側(cè)重于土地規(guī)劃、住房目標(biāo)和低收入家庭的住房補(bǔ)貼等；州政府的房地產(chǎn)法規(guī)，則注重于土地分區(qū)、房地產(chǎn)交易和管理等。

四是注重信息整合。為準(zhǔn)確調(diào)控房地產(chǎn)市場，美國政府非常注重對信息資源的搜集、分析、整理。如，政府部門建立了龐大的數(shù)據(jù)庫，詳細(xì)掌握了房屋所有權(quán)人名單、家庭收入狀況、人口狀況、抵押情況、房屋性質(zhì)、房屋狀態(tài)、交易歷史、資產(chǎn)評估信息等。這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為分析判斷市場走勢，準(zhǔn)確調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)揮了重要作用。

2、英國房地產(chǎn)市場體系特點(diǎn)

進(jìn)入21世紀(jì)以來，英國的房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，需求十分旺盛，2005年，英國房地產(chǎn)市場交易額達(dá)485億英鎊，成為歐洲最活躍的房地產(chǎn)消費(fèi)市場。

(1)房地產(chǎn)租賃市場發(fā)達(dá)。房屋租賃是英國房地產(chǎn)市場上的主要業(yè)務(wù)之一。上世紀(jì)80年代后，隨著城市化進(jìn)程的完成，英國每年新建商品房竣工量保持在很小的規(guī)模，房地產(chǎn)市場以二手房交易和房屋租賃業(yè)務(wù)為主。房屋租賃業(yè)務(wù)的迅速增加，促進(jìn)了房地產(chǎn)租賃市場的繁榮發(fā)展。2004年，全國貸款購房用于出租的個(gè)人貸款行為從5年前的7.3萬英鎊猛增至47.3萬英鎊，成為住房需求的重要來源。目前，英國約有35％的居民租賃住房，其中約20％的居民從當(dāng)?shù)卣赓U公有住房、15％的居民租住私人住房。

英國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)達(dá)與中介公司服務(wù)規(guī)范有直接關(guān)系。英國的租賃服務(wù)主要有四個(gè)特色：一是信息公開。英國所有合法出租房源的信息都要在網(wǎng)上公布，租房需求人可以在網(wǎng)上初步了解到房源的基本狀況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、新舊程度等基本圖文信息。二是服務(wù)規(guī)范。中介公司嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)，決不收取服務(wù)協(xié)議規(guī)定的傭金以外的任何費(fèi)用，更不會賺取差價(jià)。三是全權(quán)。中介公司全權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)人委托的租賃事務(wù)，租房人不與房屋產(chǎn)權(quán)人發(fā)生任何關(guān)系，包括租金、租期及其他相關(guān)細(xì)節(jié)都要與中介公司

打交道。四是全程服務(wù)。租賃合同簽訂后，中介公司將繼續(xù)為租房人提供服務(wù)，并負(fù)責(zé)對租賃行為的監(jiān)督和管理，一直到租賃關(guān)系解除為止。

(2)物業(yè)管理成熟。英國是最早出現(xiàn)專業(yè)化物業(yè)管理的國家。19世紀(jì)60年代，英國就出現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)，當(dāng)時(shí)英國正處在工業(yè)化快速發(fā)展的階段，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，房屋出租比較普遍。為了維護(hù)住戶的權(quán)益，需要一套行之有效的管理辦法，便產(chǎn)生了專業(yè)的物業(yè)管理。主要有兩大特點(diǎn)：

一是實(shí)行社會化的物業(yè)管理模式。政府一般不直接干預(yù)，具體工作由社會機(jī)構(gòu)――住宅管理協(xié)會(ARMG)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，采取行業(yè)管理。英國物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目很多，涉及住區(qū)保安、物業(yè)維修、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)等項(xiàng)目，也包括物業(yè)建設(shè)前后及使用全過程的管理。

二是物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行完全市場化。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)完全由市場形成，具體提供什么服務(wù)、收多少管理費(fèi)，由雙方協(xié)商決定。政府對具體服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不作任何規(guī)定，一般無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。英國的物業(yè)公司或機(jī)構(gòu)大多數(shù)是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，一般只有少數(shù)固定工作人員，臨時(shí)聘用者較多。

3、香港房地產(chǎn)市場體系特點(diǎn)

香港房地產(chǎn)市場是在第二次世界大戰(zhàn)之后發(fā)展起來的。目前，香港房地產(chǎn)市場高度發(fā)達(dá)，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會領(lǐng)域中扮演了重要角色，被稱為香港經(jīng)濟(jì)的寒暑表。

(1)市場開放程度高。香港房地產(chǎn)市場與香港經(jīng)濟(jì)一樣，對全球的投資者和消費(fèi)者開放，是世界上開放程度最高的房地產(chǎn)市場之一，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一是對正常投資和消費(fèi)行為不設(shè)任何門檻。除政策性住房以外，香港所有商品房均可在市場上自由轉(zhuǎn)讓。商品房租賃也沒有任何限制，不設(shè)房地產(chǎn)租賃許可證制度，業(yè)主擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)即可出租，租期也沒有限制，僅在香港《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第六條規(guī)定，租期超過3年房地產(chǎn)租賃交易，需要簽訂書面租約。

二是房地產(chǎn)市場交易手續(xù)簡便。香港沒有規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須要辦理登記才能生效，房地產(chǎn)交易秩序雙方簽署買賣合同就具有法律效力，也不必經(jīng)過任何公證程序。根據(jù)香港法律規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同必須以書面形式制定。

(2)政府進(jìn)行積極的市場干預(yù)。一是土地調(diào)控。香港實(shí)行高度壟斷的土地供應(yīng)制度，主要有四個(gè)特點(diǎn)：①土地所有權(quán)完全由政府壟斷，土地供應(yīng)僅是批租土地使用權(quán)。②土地批租除一次性收取全部批租地價(jià)外，在批租期間內(nèi)，每年還要收取象征性的地租，強(qiáng)化土地所有權(quán)的概念。③采取多元化的土地供應(yīng)方式。根據(jù)土地不同用途、性質(zhì)，確定劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等不同土地批租形式。④嚴(yán)格控制每年的土地供應(yīng)量。由政府專門部門土地發(fā)展委員會，根據(jù)計(jì)劃和需要確定每年的土地批租量。二是保障中低收入家庭住房。主要包括三個(gè)層次。①對中低收入者的居屋政策，主要是通過貸款擔(dān)保等政策支持月收入2萬港元以下的家庭購買政策性住房。②對低收入家庭的公屋(廉租屋)政策，主要是根據(jù)低收入家庭的不同情況提供優(yōu)惠租房。③對公務(wù)員等群體實(shí)行特殊的住房政策。主要包括分配住房和資助購房計(jì)劃兩方面政策，確保公務(wù)員隊(duì)伍穩(wěn)定。

二、值得借鑒的主要經(jīng)驗(yàn)

雖然不同國家和地區(qū)的情況不同，其房地產(chǎn)市場體系具有各自不同的特點(diǎn)，但是健全的房地產(chǎn)市場體系具有一些共性的規(guī)律?？傮w來看，發(fā)達(dá)國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場體系有四個(gè)共同特點(diǎn)：

1、市場架構(gòu)比較完善

從市場發(fā)育情況看，發(fā)達(dá)國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場的架構(gòu)比較完善。包括三個(gè)方面：一是一二三級市場都比較成熟。存量住房交易成為市場主體，住房租賃市場充分發(fā)展，如2005年，英國、法國的租賃住房比例分別為35％和32％，美國的租賃住房比例達(dá)到30％。二是衍生服務(wù)市場發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融支撐體系健全，中介服務(wù)市場規(guī)范，較好地保障了房地產(chǎn)市場交易的順利進(jìn)行。三是物業(yè)管理市場規(guī)范。形成了高度專業(yè)化、人性化的物業(yè)管理市場。

2、市場功能比較齊全

發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場不僅具備市場交易、信息查詢等基本功能，還逐步形成了完善的專業(yè)服務(wù)功能。主要包括市場評估、分析咨詢、委托、法律支持等服務(wù)功能，同時(shí)，形成了強(qiáng)大的市場融資功能，如形成了債券、信托等新型融資產(chǎn)品，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和交易活動(dòng)提供完善的服務(wù)。齊全的市場功能推動(dòng)房地產(chǎn)市場成為各國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要支撐。

3、市場秩序比較有序

規(guī)范的市場秩序是發(fā)達(dá)國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場較快發(fā)展的重要前提。一般來講，典型國家房地產(chǎn)市場在交易標(biāo)準(zhǔn)方面統(tǒng)一規(guī)范，在交易過程方面透明有序，在市場監(jiān)管方面嚴(yán)格執(zhí)法，在土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，依法嚴(yán)格限定和規(guī)范各種市場行為，形成了良好是市場秩序。

4、市場調(diào)控比較有效

從國外房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)踐看，政府在注重發(fā)揮市場機(jī)制作用的同時(shí)，非常重視加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，積極進(jìn)行市場干預(yù)。主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律等手段，不斷對房地產(chǎn)市場進(jìn)行積極的調(diào)控，既保持必要的市場活力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，又要最大程度滿足居民的正常居住需求。

三、完善我國房地產(chǎn)市場體系的基本設(shè)想

1、總體思路

借鑒發(fā)達(dá)國家或地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際，完善我國房地產(chǎn)市場化體系的總體思路是：完善制度、健全法制、合理引導(dǎo)、整頓秩序，盡快形成一個(gè)統(tǒng)一開放、公正公開、法治透明、規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場體系。

――統(tǒng)一開放：就是在土地出讓和商品房產(chǎn)權(quán)交易等環(huán)節(jié)，實(shí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對內(nèi)對外一視同仁，形成架構(gòu)完善、功能健全、高度開放的房地產(chǎn)市場。

――公正公開：就是在土地招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場交易和執(zhí)行等具體政策的實(shí)施過程中，既要做到信息公開，又要做到結(jié)果公正，真正讓每一個(gè)市場主體享有平等的參與機(jī)會。

――法治透明：就是要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場法治建設(shè)，完善法律法規(guī)，加大執(zhí)法力度，將房地產(chǎn)市場開發(fā)、交易、管理等環(huán)節(jié)全面納入法制化管理的軌道。

――規(guī)范有序：就是要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，打擊各類違法違規(guī)行為，建立健全高效規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序。

2、基本原則

(1)有利于發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)踐和典型國家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)證明，市場機(jī)制是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，對改善老百姓居住質(zhì)量和居住水平具有重要作用。完善房地產(chǎn)市場體系必須始終堅(jiān)持市場化方向，充分運(yùn)用市場機(jī)制，最大限度地發(fā)揮好市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。

(2)有利于保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。必須不斷提高房地產(chǎn)市場的抗波動(dòng)能力和自我調(diào)節(jié)能力，不斷增強(qiáng)市場穩(wěn)定性，通過健全和完善房地產(chǎn)市場功能，形成持續(xù)穩(wěn)定的運(yùn)行機(jī)制，保持我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的良好勢頭。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 供求 現(xiàn)狀 均衡 實(shí)現(xiàn)

1 引言

眾所周知，市場是連接商品生產(chǎn)者與商品消費(fèi)者之間的橋梁。它是由于在社會生產(chǎn)的發(fā)展和進(jìn)步基礎(chǔ)上產(chǎn)生了社會分工，導(dǎo)致生產(chǎn)者和消費(fèi)者分離所帶來的，它是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)期的必然產(chǎn)物。隨著社會商品交換關(guān)系的發(fā)展，市場在經(jīng)濟(jì)生活中的地位日趨重要。

房地產(chǎn)市場是整個(gè)社會市場體系中的一個(gè)子市場，它首先具有市場的共性特征，在本質(zhì)上與一般市場相同，也受價(jià)值規(guī)律和供求規(guī)律的制約。但由于房地產(chǎn)本身固有的特點(diǎn)，區(qū)別于其他一般商品，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場又具有區(qū)別于一般市場的獨(dú)特性。本文先探討目前我國房地產(chǎn)市場供求狀況，進(jìn)而提出如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求均衡的策略，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義和指導(dǎo)意義。

2 目前我國房地產(chǎn)市場供求狀況

目前，我國房地產(chǎn)市場既存在總量失衡，又存在結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)；既存在需求不足，供給停滯，又存在需求旺盛、供給短缺?？偭康牟黄胶獗憩F(xiàn)在投資規(guī)模過大，超過了經(jīng)濟(jì)承受能力，房地產(chǎn)大量積壓，這不僅引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的供求矛盾，而且造成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展比例失衡，導(dǎo)致資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)市場上還存在供給結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。由于受國外發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)把大量資金投向?qū)懽謽?、高級別墅、大型游樂場上，而對于需求量較大的中低檔住宅市場投資不足，既造成供給結(jié)構(gòu)不平衡，又導(dǎo)致供求嚴(yán)重失衡。近兩年，國家針對這些現(xiàn)象采取了相應(yīng)措施，限制在高檔地產(chǎn)方面的投資，推行安居工程，提倡經(jīng)濟(jì)適用型住宅，改善了房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)，緩和了供求矛盾。

3 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求均衡的途徑

房地產(chǎn)市場供求均衡是暫時(shí)的、相對的，不均衡是普遍的、絕對的，但是，我們可以采取相應(yīng)的措施，改善供求關(guān)系，使之達(dá)到相對的均衡。一般來說，保持房地產(chǎn)市場供求均衡主要有兩種途徑。

1、利用市場自我調(diào)節(jié)功能

我們都知道完全競爭市場可以通過自我調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)供求均衡。房地產(chǎn)市場雖然不是完全競爭市場，但它也有一定的自我調(diào)節(jié)功能，可以通過自我調(diào)節(jié)，達(dá)到一定程度上的供求均衡。房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)的主要手段還是通過價(jià)格變化影響供求關(guān)系。即當(dāng)供給大于需求時(shí)，房價(jià)下降，供給減少，需求增加，供求趨于平衡；供給小于需求時(shí)，房價(jià)上漲，供給增加，需求減少，供給趨于平衡。

2、國家宏觀調(diào)控

國家宏觀調(diào)控手段主要有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策、行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、法律手段等，可以通過調(diào)整房地產(chǎn)供給和需求兩種方式促使供求均衡。

調(diào)整房地產(chǎn)供給促使功能供求平衡是指國家根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，刺激或抑制供給，使供求達(dá)到平衡。如果需求適度、供給過剩時(shí)，可以通過提高稅率和利率、控制土地出讓數(shù)量、指導(dǎo)性信息等手段減少供給，使供求趨向平衡。當(dāng)供給不足時(shí)，則可以通過減稅，降低利率，增加土地出讓數(shù)量等方法刺激供給增加，以實(shí)現(xiàn)供求平衡。

調(diào)整房地產(chǎn)需求促使供求平衡是指運(yùn)用宏觀調(diào)控手段調(diào)整需求量的大小，促使供求平衡。如果房地產(chǎn)供給和價(jià)格均適度時(shí)，需求過旺，可以通過提高房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)和房地產(chǎn)抵押貸款利率，限制購房貸款規(guī)模等措施抑制需求；當(dāng)需求不足時(shí)，可通過降低房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)，降低抵押貸款利息等手段刺激需求，以促使供需平衡。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國民經(jīng)濟(jì)尤其是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展能帶動(dòng)一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以無論是發(fā)展中國家，還是發(fā)達(dá)國家，都對房地產(chǎn)市場采取不同程度的各種措施加以干預(yù)。另外，由于房地產(chǎn)商品具有固定性、使用周期長、價(jià)值大、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣的特點(diǎn)，所以使得需求者需求具有多樣性，在這種情況下，要發(fā)展房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場均衡供求，還要依靠市場的自我調(diào)節(jié)功能。只有從國家和市場兩個(gè)方面雙重下手，采取有力措施，才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的良好、健康、可持續(xù)發(fā)展！

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篇4

自我國住房制度改革實(shí)施多年以來，我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，成為目前國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。近年來，國家為了維持房地產(chǎn)市場的積極穩(wěn)健發(fā)展，采取了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，尤其是針對房地產(chǎn)行業(yè)對貨幣政策的敏感性，有側(cè)重的出臺了一系列調(diào)控措施。推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，必須深入的分析這些調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，尤其是在貨幣政策方面的相關(guān)影響，這不僅是確保整個(gè)行業(yè)積極穩(wěn)步發(fā)展的需要，對于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)市場的良性發(fā)展也具有重要的作用。

2.房地產(chǎn)行業(yè)市場貨幣政策調(diào)控必要性分析

商品房作為一種特殊的商品，在一定程度上存在著市場壟斷性、住房市場的信息不對稱性，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場有時(shí)存在著市場失靈的問題。由于房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定的關(guān)鍵影響因素，因此必須進(jìn)行相應(yīng)的宏觀調(diào)控管理。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展中隱藏了一些泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，更需要采取必要的調(diào)控管理措施。在房地產(chǎn)行業(yè)市場的宏觀調(diào)控中，采取貨幣政策作為調(diào)控手段，其必要性主要體現(xiàn)在兩方面:一方面，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的高度資金密集型的特點(diǎn)，而且我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)負(fù)債率通常較高，往往經(jīng)營負(fù)債率都在70%以上，因此金融市場與房地產(chǎn)市場有著非常密切的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)經(jīng)常需要通過商業(yè)銀行、企業(yè)債或者是地產(chǎn)信托等進(jìn)行融資，采用貨幣政策進(jìn)行調(diào)控的效果更好。另一方面，由于房地產(chǎn)對于居民而言，屬于價(jià)值非常巨大的商品，很多居民購買的商品房都需要抵押貸款，因此貨幣政策在一定程度上會通過影響居民的購房款成本，進(jìn)而調(diào)整居民的住房需求。此外，通過貨幣政策，還會對房地產(chǎn)市場投資者以及投機(jī)者的市場決策形成影響，進(jìn)一步的起到調(diào)控房地產(chǎn)住房市場的作用。

3.房地產(chǎn)市場貨幣調(diào)控政策概述

3.1房地產(chǎn)市場貨幣調(diào)控政策的具體工具房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，對于金融市場以及貨幣政策的變動(dòng)有著非常靈敏的反映，因此在房地產(chǎn)市場上的貨幣政策調(diào)控工具也非常多，主要有以下幾種:(1)利率政策?；鶞?zhǔn)利率水平以及利率結(jié)構(gòu)的調(diào)整變化，會產(chǎn)生利率效應(yīng)進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場的供需變化。具體而言，如果利率升高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本就會提高，可能會減少房地產(chǎn)行業(yè)的市場供給或者是房價(jià)成本的提高，但同時(shí)利率提高變相是對購房行為支持力度的降低，這在一定程度上也會降低房地產(chǎn)的有效需求。(2)存款準(zhǔn)備金率。存款準(zhǔn)備金率會造成金融市場貨幣供應(yīng)量的變化，因而會產(chǎn)生相對較為猛烈的經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，存款準(zhǔn)備金率提高，商業(yè)銀行的貸款能力就會下降，進(jìn)而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可貸款也會降低，進(jìn)一步對房地產(chǎn)行業(yè)市場的資金鏈產(chǎn)生影響，因此有助于控制整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場出現(xiàn)過熱或者是價(jià)格過快上漲的問題。(3)不動(dòng)產(chǎn)信用控制。不動(dòng)產(chǎn)信用控制是特定的選擇性貨幣調(diào)控政策，主要是通過對貸款買房最低首付比例、還款期限等來控制房地產(chǎn)的需求，還可以通過要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中的自有資金比例、主體資格控制等調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給。(4)信用工具。信用工具主要有直接信用工具與間接信用工具兩類，直接信用工具主要是央行通過對貸款限額、利率、流動(dòng)性比率的干預(yù)控制信貸規(guī)模，間接信用工具則主要是通過窗口指導(dǎo)、勸告等方式對信貸規(guī)模以及信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。

3.2現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場貨幣宏觀調(diào)整政策及效果分析我國自住房市場化改革實(shí)施多年以來，為了確保整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場的健康穩(wěn)定運(yùn)行，房地產(chǎn)市場主管部門積極的運(yùn)用多種政策工具進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其中最為常用也最有效的就是通過貨幣政策的緊縮或者是寬松等，對房地產(chǎn)行業(yè)市場進(jìn)行調(diào)控。其中在1998－2002年，國家通過2次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次下調(diào)利率，配合政策激勵(lì)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展;在2003－2007年，14次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、8次上調(diào)利率，實(shí)行了適度收緊的貨幣政策，同時(shí)通過對住房供給雙方自有資金比例的控制，調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的問題。在2008－2009年，國家通過5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，4次下調(diào)利率，依靠積極擴(kuò)張的貨幣政策刺激住房市場發(fā)展。在2010－2014年，國家又通過多次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率以及利率，逐步實(shí)施了趨向緊縮的貨幣政策，并通過限購、保障性住房建設(shè)，首付比例、還款期限、限購、限貸等多種政策嚴(yán)格控制住房市場過熱。今年以來，我國出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增速放緩的問題，住房市場的下行趨勢明顯，國家對于房地產(chǎn)市場的貨幣政策區(qū)域放松，特別是今年住建部推行“棚改貨幣化”，除了中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)貼資金、省級政府配套資金之外，國家開發(fā)銀行積極支持，從客觀上達(dá)到穩(wěn)定、支撐住房消費(fèi)市場的作用。從我國房地產(chǎn)市場貨幣調(diào)控政策來看，最明顯的特點(diǎn)就是重點(diǎn)以存款準(zhǔn)備金率以及基準(zhǔn)利率作為調(diào)控手段，依靠調(diào)整房地產(chǎn)市場的貨幣供給量對房地產(chǎn)市場造成影響，同時(shí)配合采用各種限制貸款、限制開發(fā)、限制購買等一系列的選擇性及補(bǔ)充性政策，共同形成調(diào)控效果。在房地產(chǎn)市場處于低迷的狀態(tài)下，采用基準(zhǔn)利率下調(diào)等措施，明顯起到了刺激房地產(chǎn)市場的作用。但是當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫或者是處于過熱的情況下，提升利率在短時(shí)間內(nèi)的作用并不明顯。而通過控制最低首付款比例以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例則具有直接的作用，力度非常大，能夠迅速降低各種不合理的投機(jī)行為，為過熱的房地產(chǎn)市場降溫。

4.提高房地產(chǎn)市場貨幣政策調(diào)控效果的建議措施

4.1適度提升貨幣調(diào)控政策的靈活性。國家相關(guān)主管部門在研究制定貨幣調(diào)控政策時(shí)，應(yīng)該統(tǒng)籌分析房地產(chǎn)市場運(yùn)行中出現(xiàn)的各種問題及其成因，并基于此針對性的選擇靈活實(shí)用的貨幣政策進(jìn)行調(diào)控。例如，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱問題時(shí)，應(yīng)該統(tǒng)籌的分析造成房地產(chǎn)市場過熱的原因是投機(jī)需求、開發(fā)企業(yè)原因還是供需矛盾問題，并根據(jù)不同的成因，綜合選擇購房限制、貸款限制、開發(fā)自有資金控制等進(jìn)行調(diào)節(jié)。同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)市場貨幣調(diào)控政策的實(shí)施過程中，對于一些具有明顯區(qū)域性的調(diào)控，應(yīng)該適當(dāng)?shù)叵路耪{(diào)控權(quán)，將調(diào)控權(quán)力下放至區(qū)域，以進(jìn)一步的提高政策的合理性和靈活性。

4.2不斷提升房地產(chǎn)調(diào)控貨幣政策的前瞻性。房地產(chǎn)行業(yè)最大的特點(diǎn)在于建設(shè)實(shí)施周期相對較長，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)從前期立項(xiàng)至最后交房使用周期一般在3年左右，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中不僅前期的購地、拆遷、設(shè)計(jì)和預(yù)付建筑工程款等資金投入較大，而且后期營銷同樣存在著時(shí)間長、成本高的問題。在房地產(chǎn)發(fā)展迅猛階段會有大量的資金集中在房地產(chǎn)行業(yè)，但此時(shí)商品房供給卻無法直接增加，市場供不應(yīng)求又會催生投資的增加，然而在商品房陸續(xù)上市后，房地產(chǎn)供給增加，甚至可能超出市場需求，就會造成房地產(chǎn)下行。因此在貨幣政策的調(diào)控使用上，必須具有前瞻性，尤其是加強(qiáng)與其他部門之間的合作，對房地產(chǎn)市場周期進(jìn)行系統(tǒng)的跟蹤研究后，最終制定合理的調(diào)控政策，提高調(diào)控效果的及時(shí)性。

4.3統(tǒng)籌并用多種調(diào)控工具確保調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場的貨幣政策調(diào)控方面，中央金融主管部門應(yīng)該重點(diǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格方面進(jìn)行合理的控制，以免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫問題。同時(shí)，還應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，既要確保房地產(chǎn)行業(yè)信貸的安全，同時(shí)又應(yīng)滿足推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的要求。在具體的貨幣政策運(yùn)用過程中，可能出現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的沖突。例如，防范房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱問題，最直接的手段就是緊縮銀根，但這卻有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂，造成大量呆賬壞賬出現(xiàn)。因此，在對房地長行業(yè)進(jìn)行貨幣政策調(diào)控時(shí)，應(yīng)該盡可能的選擇多種調(diào)控工具并用，不斷地提高整個(gè)調(diào)控的自由度，這也有助于確保調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

5.結(jié)語

篇5

Abstract： In recent ten years， after the vigorous development， several rounds of regulation in each region， what is China real estate market future？ In addition to considering the change of internal and external environmental factors， it mainly depends on the current regional real estate market health. Starting from the analysis of the real estate market health standards， this paper， first of all， select the real estate market health evaluation index； secondly， based on the nearly 10 years of statistical data of real estate market in Heilongjiang province， by using clustering analysis， the primary indexes are classified； at last， combined with the result of classification of empirical analysis， constructs the real estate market health evaluation index system in Heilongjiang province.

關(guān)鍵詞： 黑龍江省；房地產(chǎn)市場；健康狀況；綜合評價(jià)

Key words： Heilongjiang province；real estate market；health；comprehensive evaluation

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）33-0167-03

1 房地產(chǎn)市場健康標(biāo)準(zhǔn)

基于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)和產(chǎn)業(yè)功能定位，從房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各部門協(xié)調(diào)發(fā)展的角度考察，從宏觀層次上判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康的標(biāo)準(zhǔn)大致有以下五個(gè)。

1.1 產(chǎn)出角度——房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)是否協(xié)調(diào)增長 要想正確度量房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)選擇合理的總量指標(biāo)。只有弄清楚房地產(chǎn)增加值與國內(nèi)生產(chǎn)總值之間的關(guān)系，才能對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否協(xié)調(diào)做出正確判斷[1]。

1.2 投入角度——房地產(chǎn)投資與全社會固定資產(chǎn)投資是否協(xié)調(diào)增長 雖然房地產(chǎn)投資不是衡量房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率的理想指標(biāo)，但由于房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)增加值通常具有很強(qiáng)的正相關(guān)性，因此可以根據(jù)房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資之間的關(guān)系來間接地觀察一個(gè)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康[1]。

1.3 購買力角度——房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)者收入之間是否協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，既是經(jīng)濟(jì)屬性比較特殊，同時(shí)也是民生性的。就是要保障性住房，滿足老百姓，特別是中低收入群體的基本住房需求。這樣的話如果房價(jià)偏離實(shí)際購買力，就會影響房地產(chǎn)健康發(fā)展，也就是有購買力的房地產(chǎn)市場才是健康的。

1.4 金融角度——房地產(chǎn)國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)業(yè)全部資金比重是否合理 房地產(chǎn)貸款的作用至關(guān)重要，其增長對房地產(chǎn)市場的供求、價(jià)格均產(chǎn)生了較大影響。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，具有投資規(guī)模大、經(jīng)營周期長、資金需求量大的特點(diǎn)，能否獲得足夠的資金支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。但是國家沒有抑制的發(fā)放貸款將會引起房地產(chǎn)泡沫。

1.5 內(nèi)部結(jié)構(gòu)角度——房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房屋所占比重是否合理 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的房屋主要包括：住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、商業(yè)營業(yè)用房，如果某一類房屋比重過高或者過低都會影響房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。可以根據(jù)各類房屋所占比重是否合理來評價(jià)房地產(chǎn)市場是否健康。

2 房地產(chǎn)市場健康狀況評價(jià)指標(biāo)的初選

對反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的指標(biāo)進(jìn)行歸納整理，初選出能夠反映房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的并且具有一定代表性的20個(gè)初選指標(biāo)[2]。各初選指標(biāo)見表1。

3 利用聚類分析法對初選指標(biāo)進(jìn)行分類

3.1 劃分指標(biāo)類群 將2001-2010黑龍江房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)指標(biāo)的初選指標(biāo)數(shù)據(jù)[3]輸入SPSS18.0中進(jìn)行聚類分析[4]。本文將20個(gè)初選指標(biāo)分為五類，結(jié)果過程及結(jié)果如表2所示。

如表2所示，可將黑龍江房地產(chǎn)市場健康狀況指標(biāo)分為如下5類：

第1類群指標(biāo)包括：城市居民家庭人均可支配收入、商品房平均銷售價(jià)格、GDP、全社會房屋每平方米造價(jià)為第1類群。第一大群類指標(biāo)主要反映了影響黑龍江省房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與城市居民消費(fèi)、收入的總體水平。

第2類群指標(biāo)包括：房屋銷售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)。兩個(gè)指標(biāo)從不同方面反映社會物價(jià)水平。

第3類群指標(biāo)包括：商品房銷售額、全社會固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資完成額。這些指標(biāo)主要反映黑龍江省房地市場投入與產(chǎn)出的基本情況，以及房地產(chǎn)市場投資的分部。

第4類群指標(biāo)包括：全部資金、國內(nèi)貸款。這兩個(gè)指標(biāo)主要反映黑龍江省房地產(chǎn)市場發(fā)展投入方面的規(guī)模狀況。

第5類群指標(biāo)包括：經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積、商品房銷售面積、住宅銷售面積、房屋施工面積、本年土地購置面積、房屋竣工面積、房屋新開工面積、商業(yè)營業(yè)用房新開工面積。這些指標(biāo)主要是反映黑龍江省房地產(chǎn)市場總體發(fā)展的供應(yīng)、需求方面的規(guī)模狀況。

3.2 分析各類群指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)含義 第1類群：宏觀經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)。第2類群：房地產(chǎn)價(jià)格類指標(biāo)。第3類群：房地產(chǎn)投入產(chǎn)出類指標(biāo)。第4類群：房地產(chǎn)金融類指標(biāo)。第5類群：房地產(chǎn)供需類指標(biāo)。

4 建立黑龍江房地產(chǎn)市場健康狀況評價(jià)指標(biāo)體系

4.1 第1類群指標(biāo)不作為房地產(chǎn)市場健康狀況評估的一級指標(biāo)。原因?yàn)榈?類群的宏觀經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)非房地產(chǎn)類指標(biāo)。

4.2 基于第2類群的房地產(chǎn)價(jià)格類指標(biāo)，構(gòu)建一級指標(biāo)——價(jià)格健康狀態(tài)。結(jié)合房地產(chǎn)市場的健康標(biāo)準(zhǔn)之一——房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入之間是否協(xié)調(diào)，在“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”與“房屋租賃價(jià)格指數(shù)”基礎(chǔ)上，將“商品房均價(jià)增長率/居民可支配收入增長率”也作為二級指標(biāo)。

4.3 基于第3類群的房地產(chǎn)投入產(chǎn)出類指標(biāo)，構(gòu)建一級指標(biāo)——規(guī)模健康狀態(tài)?；诜康禺a(chǎn)市場的健康標(biāo)準(zhǔn)之一——房地產(chǎn)投資與全社會固定資產(chǎn)投資是否協(xié)調(diào)增長，將“房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資”作為二級指標(biāo)，基于房地產(chǎn)市場的健康標(biāo)準(zhǔn)之一——房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)是否協(xié)調(diào)增長，將“房地產(chǎn)投資完成額占GDP比重”作為二級指標(biāo)。這兩項(xiàng)二級指標(biāo)均能反映房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的比重，即反映行業(yè)規(guī)模健康類指標(biāo)。

4.4 基于第4類群的房地產(chǎn)金融類指標(biāo)，構(gòu)建一級指標(biāo)——金融健康狀態(tài)。基于房地產(chǎn)市場的健康標(biāo)準(zhǔn)之一——房地產(chǎn)國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)全部資金的比重是否合理，將第4類群中的“國內(nèi)貸款”指標(biāo)和“全部資金”指標(biāo)進(jìn)行組合調(diào)整為“國內(nèi)貸款/全部資金”，并將其作為二級指標(biāo)。

4.5 基于第5類群的房地產(chǎn)供需類指標(biāo)，構(gòu)建一級指標(biāo)——供求健康狀況。由于房地產(chǎn)開發(fā)或竣工面積的絕對值不能反映房地產(chǎn)市場的健康狀況，因而對部分初選的指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，選擇“房屋竣工面積增長率”、“商品房銷售面積增長率”、“房屋施工面積與房屋竣工面積”比作為二級指標(biāo)。這三項(xiàng)指標(biāo)是從房地產(chǎn)開發(fā)或竣工面積的增長速度角度來反映房地產(chǎn)市場供需健康狀況。

4.6 基于第5類群的房地產(chǎn)供需類指標(biāo)，構(gòu)建一級指標(biāo)——結(jié)構(gòu)健康狀況。結(jié)合房地產(chǎn)市場的健康標(biāo)準(zhǔn)之一——房地產(chǎn)內(nèi)部各類房屋所占比重是否合理，本文將第5類群房地產(chǎn)供需類指標(biāo)中的“住宅銷售面積”、“商品房銷售面積”、“經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積”、“房屋竣工面積”、“商業(yè)營業(yè)用房新開工面積”、“房屋新開工面積”6個(gè)初選指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，最終將“普通商品住宅銷售占比”、“經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積/全部商品房竣工面積”、“商業(yè)營業(yè)用房新開工面積/房屋新開工面積”作為二級指標(biāo)。

綜上所述，建立的黑龍江房地產(chǎn)市場健康評價(jià)指標(biāo)體系如表3所示。

5 結(jié)論

5.1 房地產(chǎn)市場健康標(biāo)準(zhǔn)的確定不能僅考慮房地產(chǎn)市場發(fā)展的外部表現(xiàn)指標(biāo)，還要從房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性角度，以及房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、各利益相關(guān)者之間的協(xié)調(diào)發(fā)展角度，全面把握房地產(chǎn)市場各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)行狀況。

5.2 通過實(shí)證分析所構(gòu)建的黑龍江省房地產(chǎn)市場健康狀況評價(jià)評標(biāo)體系，第一，更符合黑龍江省房地產(chǎn)市場的區(qū)域特點(diǎn)，第二，與提出的房地產(chǎn)市場健康標(biāo)準(zhǔn)具有較高的吻合度。

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革；路徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，關(guān)系著民眾的住房情況，當(dāng)前我國對于房地產(chǎn)市場的剛性需求不斷的增長，特別是二三線城市的房地產(chǎn)市場存在盲目追求發(fā)展規(guī)模，而房價(jià)的虛高，民眾的收入水平無法跟上房價(jià)的增長水平，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)庫存的現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。供給側(cè)改革是與側(cè)需求相對應(yīng)的，供給與需求作為相對的概念，供給是建立在需求的基礎(chǔ)上，如何有效的通過結(jié)構(gòu)性的改革，不斷地調(diào)整我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展結(jié)構(gòu)，有效地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展要素，不斷優(yōu)化配置，從而提升房地產(chǎn)市場的發(fā)展質(zhì)量，有效的解決庫存問題。

一、房地產(chǎn)市場側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)涵

側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革的理論來源是供給學(xué)派，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，供給學(xué)派認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要充分調(diào)動(dòng)生產(chǎn)力要素的作用，勞動(dòng)力、資本等傳統(tǒng)的生產(chǎn)力要素是保障供給的重要因素，要通過建立以市場為基礎(chǔ)的生產(chǎn)要素利用機(jī)制，減少政府的干預(yù)，促進(jìn)市場的自由化發(fā)展。側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革的提出促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，減少稅收以及減少政府對于市場的行政干預(yù)是側(cè)供給改革的典型性做法，上世紀(jì)80年代市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要減少政府的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，不斷的通過側(cè)供給改革使得經(jīng)濟(jì)回歸市場。

房地產(chǎn)市場的側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革是指在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中注重市場需求的因素，要在技術(shù)進(jìn)步以及產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)上推進(jìn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的改革，促使生產(chǎn)適應(yīng)需求，降低房地產(chǎn)行業(yè)的交易成本，有效的提升房地產(chǎn)市場生產(chǎn)要素的流動(dòng)效率。房地產(chǎn)市場去庫存是最近提及的概念，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展需要去庫存，特別是我國的二三線城市地區(qū)的房地產(chǎn)庫存量過高，嚴(yán)重制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要從側(cè)供給改革的角度從房地產(chǎn)市場的總量與結(jié)構(gòu)上控制城市的宅地供應(yīng)量，在一線城市不斷的加快相關(guān)的改革，促使工業(yè)用地轉(zhuǎn)變成為住宅用地，提高城市的土地容積率。

二、我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革的必要性分析

隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化率的不斷提升，城市的空間不斷的擴(kuò)大，而城市的人口迅速的膨脹，在城市的常住人口中，對于購房的需求比較旺盛，但是我國當(dāng)前城市的房價(jià)與民眾的收入水平存在較大的差距，導(dǎo)致城市潛在的購房需求群體無法形成對住房的有效需求。在城市的人群當(dāng)中，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城市的新增就業(yè)人群是具有較強(qiáng)的購房欲望，但是這部分群體，由于收入水平低、養(yǎng)老問題難以妥善解決，導(dǎo)致其無法成為城市住房的購買者。

從當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀上看，一線與二線城市的發(fā)展程度高，而且土地利用的集約度高，一線與二線城市的土地資源較為稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)為了追求利潤空間而將投資的目光轉(zhuǎn)向三四線城市，但是三四線城市作為曾經(jīng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市，其城市化率與進(jìn)程都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一二線城市，房地產(chǎn)市場的盲目投資導(dǎo)致三四線城市的房地產(chǎn)庫存量高，在未來的發(fā)展上，一二線城市的人群涌入依然高于三四線城市，而住房的不可移動(dòng)性導(dǎo)致三四線城市必然出現(xiàn)大量的住房空置，導(dǎo)致當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)供給與需求存在區(qū)域不均衡與不匹配的現(xiàn)象，這種情況下容易導(dǎo)致一二線城市的房價(jià)難以控制的高漲，而三四線城市的房地產(chǎn)庫存問題難以妥善解決。

從我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀上看，是一種結(jié)構(gòu)性的過剩，在房地產(chǎn)市場的發(fā)展上呈現(xiàn)需求與供給的不均衡現(xiàn)象，在一二線城市的房地產(chǎn)需求上存在持續(xù)高漲的現(xiàn)象，在未來一二線城市的房地產(chǎn)市場具有發(fā)展空間，而三四線城市對于房地產(chǎn)的需求熱度低，而投資的盲目性導(dǎo)致三四線城市的房地產(chǎn)庫存量大。側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革是建立在市場調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，通過立足不同城市的現(xiàn)狀，根據(jù)城市城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平以及經(jīng)濟(jì)、人口的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行供給的調(diào)整，根不同城市房地產(chǎn)的需求而組織生產(chǎn)，調(diào)整房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)要素，促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)市場側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革的路徑

房地產(chǎn)市場的庫存問題是困擾我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要問題，根據(jù)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場去庫存的要求，我國的各個(gè)地區(qū)也不斷的對本地的房地產(chǎn)去庫存問題出臺相關(guān)的指標(biāo)，如廣東省的計(jì)劃是2018年房地產(chǎn)庫存量比2015年減少12.5%，重慶市提出在兩年內(nèi)土地的供給減少10%，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工、城市新增人口購房100萬平方米等措施。我國的房地產(chǎn)市場庫存量巨大，真正的實(shí)現(xiàn)去庫存必須要加快房地產(chǎn)側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革，通過建立以不同地區(qū)對住房的需求為基點(diǎn)，充分發(fā)揮市場對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，而不是為了去庫存而盲目的刺激需求，要從長期的利益出發(fā)，真正的根據(jù)市場來優(yōu)化與調(diào)整房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。

（一）一線城市加大中小套型住宅供應(yīng)量

一線城市對于住房的需求比較旺盛，特別是一線城市的人口數(shù)量不斷的增加，目前我國一線的城市人口數(shù)量超過800萬的已經(jīng)有十多個(gè)，一線城市的城市化率高，而城市生活的便利性使得越來越多的人進(jìn)入城市工作生活，但是一線城市的新進(jìn)人員在收入水平上與一線城市的房價(jià)存在較大的差距，其難以支付面積大的住房，難以有效解決這部分群體的住房需求問題。從當(dāng)前的一線城市住房發(fā)展上看，一線城市的土地資源利用已經(jīng)接近飽和，如何在有限的城市資源的基礎(chǔ)上提升城市的住房供應(yīng)量，滿足不斷增長的住房需求，成為一線城市發(fā)展的重要難題。一線城市房地產(chǎn)市場的側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革要求一線的住房市場滿足民眾的住房剛性需求，而大戶型的住房需要的首付以及分期房貸的壓力大，普通的民眾難以承受，因此一線城市應(yīng)當(dāng)著力加大中小型的住房供應(yīng)量，要適當(dāng)?shù)目刂拼髴粜偷淖》?，在一線的土地資源稀缺的情況下，要少建設(shè)與停建保障性住房，可以采用貨幣補(bǔ)貼的方式，幫助城市特殊群體購買小型住房。

（二）三四線城市推行房地產(chǎn)投資信托基金方式

三四線城市的房地產(chǎn)市場的庫存量過大，而三四線的對于住房的需求量跟不上房地a的建設(shè)速度，導(dǎo)致庫存一直難以有效的解決，三四線城市房地產(chǎn)供給過多，而人口卻向一二線城市集中，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)空間錯(cuò)配的現(xiàn)象。通過引入房地產(chǎn)投資信托基金的方式，通過信托的方式將三四線城市的房地產(chǎn)庫存轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流，有效的解決三四線房地產(chǎn)庫存的同時(shí)提升三四線城市的購買力，而且對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，通過信托的方式能夠解套部分的資金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商向一線與二線城市轉(zhuǎn)移投資，加大一線與二線城市的房地產(chǎn)供給，不斷地促進(jìn)一線二線城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，滿足一線與二線的住房需求。

（三）適當(dāng)延長土地開發(fā)時(shí)間期限

房地產(chǎn)的開發(fā)與利用上涉及到土地的開發(fā)時(shí)間期限，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場上存在三四線城市的房地產(chǎn)供給過度的現(xiàn)象，需求無法跟上房地產(chǎn)的供給，因此通過房地產(chǎn)市場的側(cè)供給改革，在供給上適當(dāng)?shù)难娱L三四線城市的態(tài)度開發(fā)時(shí)間期限，適當(dāng)?shù)姆艑捁┙o速度，讓三四線城市的房地產(chǎn)市場根據(jù)三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r自行調(diào)整供給速度，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的情況時(shí)，通過降低供給的方式，有效的解決三四線城市的庫存壓力問題。我國目前房地產(chǎn)市場存在的一個(gè)突出情況是各地為了加快速度建設(shè)，不斷的出臺相關(guān)的政策刺激房地產(chǎn)的建設(shè)速度，導(dǎo)致庫存量不斷的積壓。在房地產(chǎn)的開發(fā)上，要求趕工趕時(shí)，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)商不斷的投入生產(chǎn)，而房產(chǎn)并不能及時(shí)的銷售，產(chǎn)生庫存問題，通過適當(dāng)?shù)难娱L土地開發(fā)的時(shí)間期限，給予房地產(chǎn)開放商更多的空間，能夠根據(jù)城市發(fā)展的需求與房地產(chǎn)商自身的特點(diǎn)，有效地控制房地產(chǎn)的供給，協(xié)調(diào)需求與供給矛盾。

（四）一二線城市通過棚戶區(qū)改造加大供給量

我國的一二線城市發(fā)展上存在房地產(chǎn)供給不足的情況，從總體上看我國的房地產(chǎn)是一種結(jié)構(gòu)性的過剩，三四線城市庫存量大，一二線城市房地產(chǎn)需求量高，供給不足。因此房地產(chǎn)側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革依然需要加大一二線城市的房地產(chǎn)供給，對于一二線城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說，其發(fā)展的主要制約因素是土地資源的供給問題，一二線城市的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性改革上需要提高城市的土地利用效率，因此可以通過棚戶區(qū)改革的方式，不斷地補(bǔ)充房地產(chǎn)投資，不僅能夠增加住房的供給，還可以抑制房價(jià)的虛高增長。

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篇7

中國房地產(chǎn)市場雖有很大發(fā)展，但仍有很大的增長空間。從區(qū)域角度來看，全國各地區(qū)房地產(chǎn)市場還表現(xiàn)出明顯的差異性。這種差異在一定程度上源于房地產(chǎn)自身的地域性和不可移動(dòng)性，同時(shí)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、開放程度和城市化進(jìn)程的區(qū)域差異又加深了這種房地產(chǎn)市場的區(qū)域不平衡性。因此，在房地產(chǎn)發(fā)展和研究中，“位置”具有特殊的重要性。根據(jù)Tobler(1970)的地理學(xué)第一定律“在地球上，任何事務(wù)都和其它事務(wù)有關(guān)系，但是距離近的比距離遠(yuǎn)的關(guān)系更大”，各地區(qū)間的房地產(chǎn)市場發(fā)展差異必定與它們的地理位置和空間關(guān)系有關(guān)，相鄰地區(qū)的房地產(chǎn)市場之間應(yīng)該有較強(qiáng)的相互影響。當(dāng)前國內(nèi)對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展差異及其影響因素的分析中，大多利用普通最小二乘法對截面數(shù)據(jù)或面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，這種傳統(tǒng)分析工具無法納入空間因素的影響。本文擬使用空間統(tǒng)計(jì)學(xué)進(jìn)行分析，這種新分析方法恰恰強(qiáng)調(diào)了地理空間效應(yīng)。

空間分析方法提供了準(zhǔn)確認(rèn)識、評價(jià)和綜合理解空間位置和空間相互作用重要性的手段，為定量研究空間格局提供了支持。本文利用地理信息系統(tǒng) (Geographic InformationSystem，GIS)分析地理空間因素在我國區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展中的影響，包括空間探索分析(Exploratory Spatial Data Analysis， ESDA)和空間回歸分析（Spatial

Regression）技術(shù)。首先利用ESDA技術(shù)分析房地產(chǎn)市場發(fā)展的地區(qū)聯(lián)系，并以空間自相關(guān)指標(biāo)Moran's I來檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場的空間自相關(guān)程度；其次利用空間回歸分析方法，以此確定房地產(chǎn)市場發(fā)展空間分布差異形成的原因。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間關(guān)聯(lián)分析空間自相關(guān)(Spatial Autocorrelation)分析空間自相關(guān)是一種空間統(tǒng)計(jì)方法，可以揭示出房地產(chǎn)市場的空間分布特征和區(qū)域間的相互作用?？臻g自相關(guān)的全域指標(biāo)用于驗(yàn)證整個(gè)研究區(qū)域的空間模式，Moran's I系數(shù)是常用的全域空間相關(guān)性指標(biāo)?？臻g自相關(guān)分析主要是通過引入空間權(quán)重矩陣Wij，將空間關(guān)系加以量化進(jìn)而檢測數(shù)據(jù)分布在空間上是具有相關(guān)性或?yàn)殡S機(jī)發(fā)生，也就是討論一個(gè)空間單位所呈現(xiàn)的可觀察數(shù)據(jù)是否與相鄰的其它空間單位之間具有某種聚集或擴(kuò)散的空間關(guān)聯(lián)(Anselin，1998)。Wij是一個(gè)由0與1所組成的n階對稱矩陣，用來呈現(xiàn)各區(qū)域間空間單位的相鄰情形，并以地區(qū)界線作為判定是否相鄰的指標(biāo)。以行政區(qū)的樣本為例，我們通常根據(jù)行政區(qū)之間的相鄰性來界定鄰近關(guān)系。Wij等于1時(shí)，表示兩行政區(qū)i、j的邊界接壤，Wij等于0則代表不相鄰，當(dāng)i= j時(shí)Wij=0，因此空間權(quán)重矩陣Wij表示如下：

（1）在反映空間鄰居區(qū)域單元觀測值的相似程度指標(biāo)中，Moran’s

I指數(shù)最為常用且測試結(jié)果最好，因此本文亦采用Moran’s

I指數(shù)作為空間相關(guān)指標(biāo)。Moran's

I指數(shù)定義為：

（2）在本研究中，n＝31代表我國大陸31個(gè)省級行政區(qū)域（由于數(shù)據(jù)原因未能包括港、澳、臺），xi為第i個(gè)空間單元的房地產(chǎn)發(fā)展情況（本文采用房地產(chǎn)價(jià)格和房價(jià)收入比指標(biāo)），xj為以空間單元i為中心的鄰近范圍內(nèi)其它空間單元。Moran's

I指數(shù)值界于-1～1之間，其正負(fù)主要由與的關(guān)系所決定，當(dāng)二者均為正或均為負(fù)時(shí)，則必為正，代表鄰近區(qū)域?yàn)檎韵嚓P(guān)；若與分別為一正一負(fù)時(shí)，則小于0，代表鄰近區(qū)域?yàn)樨?fù)相關(guān)。同時(shí)，Moran's

I值為正且越大表示鄰近區(qū)域的正相關(guān)性越強(qiáng)，呈現(xiàn)空間聚集；接近0表示鄰近區(qū)域獨(dú)立無相關(guān)，呈現(xiàn)隨機(jī)的分布；若小于0，則表示鄰近區(qū)域?yàn)樨?fù)相關(guān)。

我國區(qū)域房地產(chǎn)市場的空間關(guān)聯(lián)分析結(jié)果

本文采用我國大陸31個(gè)省級行政區(qū)域的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，利用住宅房屋平均價(jià)格1和房價(jià)收入比2兩個(gè)指標(biāo)具體分析我國區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，使用GeoDa0.95i軟件，借助空間自相關(guān)分析對房地產(chǎn)市場的地區(qū)發(fā)展的特點(diǎn)做出更精確的描繪和分析。Moran's

I指數(shù)計(jì)算結(jié)果及其檢驗(yàn)如表1所示：

Moran's

I指數(shù)在(-1，1)之間，若大于0表示各地區(qū)間為空間正相關(guān)，數(shù)值越大，正相關(guān)的程度越強(qiáng)；小于0表明空間負(fù)相關(guān)；等于0表示各地區(qū)之間無關(guān)聯(lián)。表1中房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域自相關(guān)系數(shù)Moran's

I均大于0，并且全部通過5%顯著水平的檢驗(yàn)，表明我國的31個(gè)省級行政區(qū)之間，以房地產(chǎn)價(jià)格代表的房地產(chǎn)市場發(fā)展水平在空間分布上具有明顯的正自相關(guān)關(guān)系和空間依賴性。房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)趨于和高房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)相靠近，房地產(chǎn)價(jià)格較低的地區(qū)趨于和低房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)相鄰。并且隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)價(jià)格Moran's

I指數(shù)逐漸增大，其顯著性水平也逐漸增強(qiáng)，表明我國區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的正自相關(guān)關(guān)系和空間依賴性不斷加強(qiáng)。從房價(jià)收入比指數(shù)來看，除2003、2004年Moran's

I指數(shù)不顯著外，其他年份均表現(xiàn)出同房地產(chǎn)價(jià)格Moran's

I指數(shù)類似的特性。因此可以確定，我國區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展存在空間相關(guān)性，即中國房地產(chǎn)市場發(fā)展存在明顯的空間集聚(Clustering)現(xiàn)象，并且隨著時(shí)間推移，這種空間相關(guān)和空間集聚性正在不斷加強(qiáng)。

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域分異的空間格局及演變過程

Moran指數(shù)散點(diǎn)圖可以描繪以房地產(chǎn)價(jià)格作為橫軸和加入空間滯后因素的房地產(chǎn)價(jià)格作為縱軸的分布狀況。Moran散點(diǎn)圖中第一、三象限代表正的空間聯(lián)系，第二、四象限代表負(fù)的空間聯(lián)系。其中第一象限代表了高觀測值的區(qū)域單元為高值區(qū)域所包圍(高高)；第二象限代表了低觀測值的區(qū)域單元為高值區(qū)域所包圍(低高)；第三象限代表了低觀測值的區(qū)域單元為低值區(qū)域所包圍(低低)；第四象限代表了高觀測值的區(qū)域單元為低值區(qū)域所包圍(高低)。據(jù)此可進(jìn)一步認(rèn)識空間分異規(guī)律。為把握中國房地產(chǎn)市場空間發(fā)展歷程和趨向，本文分別以1997、2000、2003、2006年四個(gè)年度的房地產(chǎn)價(jià)格做Moran指數(shù)的散點(diǎn)圖，如圖1所示。

四個(gè)年度的區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格Moran散點(diǎn)圖中，多數(shù)省區(qū)位于第一、三象限內(nèi)，均表現(xiàn)出正的空間自相關(guān)，其中屬低低類型的省區(qū)數(shù)量較高高類型的更多。Moran散點(diǎn)圖有助于發(fā)現(xiàn)非典型地區(qū)，如高低和低高類型的地區(qū)，即偏離全局正的空間自相關(guān)的地區(qū)，由圖1可知，此類省區(qū)為數(shù)較少，各只有2～3個(gè)。我國區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間異質(zhì)性主要通過Moran散點(diǎn)圖上高高、低低兩類鮮明的空間分異區(qū)域體現(xiàn)出來。高高類型區(qū)主要位于東部省市；低低和低高類型區(qū)多為廣大中西部省區(qū)。這從總體上揭示出全國房地產(chǎn)發(fā)展水平在空間分布上的不均衡性。通過分析不同象限元素的變化過程，可以揭示出中國房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域分異的空間格局及演變過程，如表2所示。

由表2可知，北京、天津、福建、海南的房價(jià)一直屬于“高高”區(qū)域，河北、江西的房價(jià)一直屬于“低高”區(qū)域，而遼寧、廣東的房價(jià)則持續(xù)表現(xiàn)為“高低”的態(tài)勢。另外，我國大部分內(nèi)陸地區(qū)的房價(jià)持續(xù)表現(xiàn)為“低低”聚集的特征。同時(shí)，隨著時(shí)間推移，不同象限對應(yīng)的省區(qū)均發(fā)生了不少改變。1997年浙江和江蘇的房地產(chǎn)價(jià)格水平位于“自身價(jià)格較低而周圍區(qū)域價(jià)格較高”區(qū)域，但在周邊發(fā)達(dá)省區(qū)特別是上海的影響和帶動(dòng)作用下，分別于2000年和2003年從“低高”區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)椤案吒摺鳖愋蛥^(qū)；而上海則由1997年“高低”區(qū)域轉(zhuǎn)移到“高高”區(qū)域，揭示長三角地區(qū)的房價(jià)上漲由上海先后傳導(dǎo)至浙江、江蘇的過程。黑龍江、云南的房價(jià)在2000年屬“高低”區(qū)域，但之后卻下滑為“低低”區(qū)域，說明這兩個(gè)省房地產(chǎn)市場的價(jià)格持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力不足。這些轉(zhuǎn)變大致反映了1997年以來我國各省區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平空間分布的動(dòng)態(tài)演變過程。

我國區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展影響因素的空間回歸分析空間回歸(SpatialRegression)分析本文討論在加入地理空間效應(yīng)的前提下，多種影響變量在導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展差異過程中的作用和各變量之間相互影響。分析重點(diǎn)放在特定的、由空間權(quán)重矩陣決定的外生性的空間模式過程引起的空間依賴上。具體思路是：將空間權(quán)重矩陣放入到經(jīng)濟(jì)因素考慮中，利用空間回歸模型進(jìn)行空間效應(yīng)的計(jì)量檢驗(yàn)，捕捉房地產(chǎn)市場的地理溢出效應(yīng)及其差異的最終成因。

空間回歸是將空間鄰近的概念引入計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型中，以此了解其空間關(guān)系，主要包括兩種測量模型，一是加入(當(dāng)期)空間延遲變量的空間延遲模型(Spatial Lag Model)；二是處理誤差項(xiàng)問題的空間誤差模型 (Spatial Error

Model)。本文建立了加入空間延遲變量的模型如下：

其中，y為因變量，本研究中為房地產(chǎn)價(jià)格；X為影響房價(jià)的因素向量，包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民購買能力、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；ε為誤差向量。與傳統(tǒng)回歸模式不同的是，該模型將鄰近地區(qū)的因變量平均值Wy作為自變量，稱為空間延遲項(xiàng)(Spatial Lag)。ρ與β為回歸系數(shù)，若ρ達(dá)到統(tǒng)計(jì)顯著的水平，表示在控制了其他因素之后，鄰近地區(qū)對本地具有影響力，可以證明地理鄰近效應(yīng)的存在。

我國區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展影響因素的空間回歸分析結(jié)果在本研究中，利用人均GDP(GDP_OF_POP)指標(biāo)來代表地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，用人均可支配收入(INCOME)來代表區(qū)域居民的支付能力，用每萬人擁有的公交車數(shù)(BUS)來代表配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，分別采用普通線性回歸和空間回歸分析（利用公式（3））我國區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，結(jié)果如表3所示。

表3的分析結(jié)果說明：

（1）空間因素確實(shí)對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展具有重要影響

與普通最小二乘法相比，加入空間延遲變量的空間回歸模型擬和優(yōu)度（R2）有所提高，說明空間因素確實(shí)在分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展因素中發(fā)揮作用，地理和空間因素通過某種傳導(dǎo)機(jī)制，在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展中發(fā)揮著重要的影響。同時(shí)，空間延遲變量在區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格中的影響因子約為0.22，超過了人均GDP水平對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，接近人均可支配收入的影響作用，并且由Z檢驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)空間延遲變量影響效果較為顯著，可見地理和空間因素在區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展中具有重要影響。

（2）在納入空間因素的前提下，顯著影響地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的因素還有人均GDP水平、人均可支配收入和每萬人擁有的公交車輛數(shù)?？臻g計(jì)量結(jié)果證明人均GDP每提高1元，地區(qū)每平方米房地產(chǎn)價(jià)格提高約0.04元。人均GDP是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的代表性指標(biāo)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格越高。而人均可支配收入每提高1元，每平方米房地產(chǎn)價(jià)格將提高0.25元。在其他條件相似的條件下，可支配收入高的人會增加房地產(chǎn)消費(fèi)需求，同樣也會擴(kuò)大對住宅產(chǎn)品的消費(fèi)，從地區(qū)截面比較來看，隨富裕程度增加，人們將會增加房地產(chǎn)消費(fèi)，以滿足更高層次需要。另外，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如交通狀況對房地產(chǎn)價(jià)格水平影響很大，每萬人擁有的公交車數(shù)量每增加1臺，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格每平方米將會增加45元。

主要結(jié)論

我國區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展具有很大的不平衡性，這種區(qū)域差異性主要是由于各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展起步的時(shí)間不同、基礎(chǔ)不同，以及各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化進(jìn)程、市場化程度等方面的不同，造成房地產(chǎn)市場在發(fā)展程度、水平、規(guī)模、速度、活躍程度等方面存在地區(qū)不平衡性。而各地區(qū)間的房地產(chǎn)市場發(fā)展差異與它們的地理位置和空間關(guān)系有關(guān)，相鄰地區(qū)的房地產(chǎn)市場之間還存在較強(qiáng)的相互影響。

借助空間經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型，在考慮到空間因素影響的條件下，本文探討了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間分布狀況及其影響因素。利用Moran's

I指標(biāo)發(fā)現(xiàn)，我國區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展存在空間相關(guān)性，即中國房地產(chǎn)市場發(fā)展存在明顯的空間集聚(Clustering)現(xiàn)象，并且隨著時(shí)間推移，這種空間相關(guān)和空間集聚性正在不斷加強(qiáng)。我國區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展差異主要表現(xiàn)為“高高”聚集和“低低”聚集的差異。全域空間自相關(guān)分析表明，各區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展顯著受到相鄰區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的影響，即相鄰地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定的空間依賴性。在納入空間因素的前提下，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民購買力水平、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和地理因素均顯著影響區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展水平，其中地理因素對房地產(chǎn)市場的發(fā)展影響程度高于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，接近居民購買力水平對房地產(chǎn)市場的影響。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；發(fā)展

Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.

Keywords: real estate; Economic management; development

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。然而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出問題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題成為全社會關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)所在。房地產(chǎn)市場過熱，發(fā)展速度過快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力缺乏、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)行效果不佳；房價(jià)高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場規(guī)范性有待加強(qiáng)。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計(jì)民生的大事。近幾年，針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況來看，收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價(jià)增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。以由可見雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

1 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近幾年來，我國多次的房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡，抑制房價(jià)的過快上漲，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)，不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。

近年來，國家為調(diào)控房價(jià)出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價(jià)并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價(jià)格反彈恢復(fù)速度之快，著實(shí)讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來，國家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場，直到2007年對房價(jià)調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房價(jià)的暴漲。

政策調(diào)控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價(jià)高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，從一定程度上浪費(fèi)了國家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會出臺降稅費(fèi)鼓勵(lì)居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對國家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟(jì)增長的工具”，“抑制部分城市房價(jià)過快上漲”成為“房價(jià)”的劑，如此依賴房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費(fèi)者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機(jī)制不完善，管理流于形式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個(gè)年頭中，房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭議，實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、

范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房價(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

要解決高房價(jià)的問題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財(cái)政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財(cái)政收入。對房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術(shù)，術(shù)后還得輔予藥物治療。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長的特點(diǎn)，改革開放以來，在推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國際金融危機(jī)中，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對我國在國際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長更起到了積極作用。正因?yàn)槿绱耍覈芏嗟胤秸及逊康禺a(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè), 依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長本身也不具有長久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用。但是，過分依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應(yīng)該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設(shè)，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機(jī)性需求。

1.3 相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界上各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程和經(jīng)驗(yàn)來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運(yùn)行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2 相關(guān)對策分析

2.1 制定長期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐

我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。

在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)，以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國社會及國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

同時(shí)，針對性地把宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實(shí)踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理來看，著重點(diǎn)在于對房地產(chǎn)市場清楚界定和功能區(qū)分。對于滿足消費(fèi)的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實(shí)負(fù)起提供社會保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產(chǎn)投機(jī)行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2完善相關(guān)法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成負(fù)面影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2.3建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；調(diào)控

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國當(dāng)前發(fā)展最快的行業(yè)之一，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。但是由于各種市場因素與非市場因素，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。為了控制我國局部地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅度上漲和泡沫，政府需要加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。

二、房地產(chǎn)市場泡沫

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者。隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。那么我國的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？應(yīng)該是局部存在的。近年來，北京、上海、深圳、杭州4個(gè)城市房價(jià)均突破了2萬元/平方米。以上海為例，靜安區(qū)：新?？道铮昵?，每平方米6000元；十年后，5萬元；長寧區(qū)：景博花園，十年前，每平方米4000元，十年后4.5萬元；閔行區(qū)：上?？党?，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6萬元。這十年間所有的樓盤漲幅最低在5倍以上，最高超過10倍，房屋價(jià)值的增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們收入的增長。

三、房地產(chǎn)價(jià)格

最近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效益，幾乎各地政府在對待房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目問題上都持以支持態(tài)度，給予政策與經(jīng)濟(jì)上的扶持。這些措施使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是由于房產(chǎn)發(fā)展過度快速，房價(jià)大幅度增長以致許多地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通民眾的購買能力。房地產(chǎn)價(jià)格是指在房屋建造、建設(shè)用地開發(fā)以及經(jīng)營過程中，凝集在房地產(chǎn)商品中活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣形式，②房地產(chǎn)價(jià)格的高低不僅影響著居民的購買力和政府的一部分財(cái)政收入，也影響著房屋的供求狀況，它是房地產(chǎn)交易中重要且決定性因素。

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其價(jià)格除了具有一般商品價(jià)格的特點(diǎn)外，還具有自己的獨(dú)特之處，包括因素復(fù)雜性、形式多樣性、個(gè)別性、影響廣泛性、國家調(diào)控性等。在此，就著重選擇介紹其較典型的三個(gè)特點(diǎn)：

（一）因素復(fù)雜性

房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，包括經(jīng)濟(jì)因素、政治因素和文化因素。其中經(jīng)濟(jì)因素包括市場供求、利率、社會發(fā)展水平等。例如需求是市場的根本推動(dòng)力，而一直居高不下的市場需求使房價(jià)開始非理性增長；再如銀行貸款政策也推動(dòng)了房價(jià)上漲，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，目前90%以上的購房者在購買房屋時(shí)選擇的并不是一次性付完全部房款，建筑商與購房者的很大部分集資渠道是來源于銀行，銀行對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貸款放松政策也是房價(jià)上漲的很重要原因。

（二）影響廣泛性

房地產(chǎn)價(jià)格具有廣泛而深厚的社會影響力，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格是反映國民經(jīng)濟(jì)水平和人民生活水平較為現(xiàn)實(shí)性的價(jià)格之一，也是國民經(jīng)濟(jì)各部門進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的前提條件。因房地產(chǎn)行業(yè)的之高利潤性，其在許多地方已成為了支柱產(chǎn)業(yè)，自然為當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出很大貢獻(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的價(jià)格也會影響到其他社會福利、公用事業(yè)等社會諸多方面的發(fā)展波動(dòng)。

（三）國家宏觀性

目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)商通常采用所謂的囤地和房價(jià)的壟斷手段來達(dá)到利潤最大化。由于房地產(chǎn)處于當(dāng)前社會當(dāng)中又具有一定的不穩(wěn)定性，因此房地產(chǎn)市場往往容易出現(xiàn)價(jià)格失控的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)中的各種投資行為以及壟斷房價(jià)影響著房屋的供求關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)成為一種稀缺資源而在價(jià)格上持續(xù)漲潮。為了穩(wěn)定價(jià)格，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)，保證人民的生活質(zhì)量，國家必須運(yùn)用公權(quán)力來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中，對房地產(chǎn)價(jià)格的規(guī)制管理就是一種重要手段。

四、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控

房地產(chǎn)市場交易價(jià)格是國家進(jìn)行價(jià)格管理的主要對象，為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格的管理和調(diào)控，我國已經(jīng)制定出臺了許多相關(guān)行政法規(guī)和規(guī)章，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理暫行辦法》等。房地產(chǎn)價(jià)格管理的范圍相當(dāng)廣泛，凡是在流通領(lǐng)域內(nèi)，以各種方式進(jìn)行的房地產(chǎn)交易活動(dòng)以及房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)均屬于房地產(chǎn)價(jià)格管理的對象。③

（一）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)

自2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的作用更加明顯，它可以帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)GDP增長，改善人民的生活水平。但長期以來，我國的房地產(chǎn)市場在價(jià)格管理方面存在著嚴(yán)重的不足和缺陷，表現(xiàn)在商品房價(jià)格體系和結(jié)構(gòu)不合理、市場銷售價(jià)格行為不規(guī)范等。因此，運(yùn)用房地產(chǎn)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)手段中的價(jià)格政策，可以直接或間接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)市場的變化。價(jià)格政策是指通過調(diào)控土地出讓價(jià)格、制定經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格政策，以及調(diào)整收費(fèi)的品種與比率來影響市場。④

1、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性決定了房地產(chǎn)價(jià)格具有不穩(wěn)定的特性，并且它也因?yàn)槭艿嚼鐕艺摺窠?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場供求情況等外界因素的影響而不斷發(fā)生變化。房產(chǎn)不單純是消費(fèi)品，短期的供求關(guān)系和未來繼續(xù)上漲的預(yù)期將共同決定房價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格能反應(yīng)一定階段內(nèi)的房地產(chǎn)市場的綜合情況，它的變化也能體現(xiàn)國家宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況。穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，避免價(jià)格的大幅度劇烈波動(dòng)能夠保證市場資源的有效配置，保障居民切身利益，最終要老百姓買得起房。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場營銷 策略分析

中圖分類號：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1009-5349（2016）23-0086-02

營銷是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要組成部分，在競爭日趨激烈的今天，誰能夠在營銷層面獲得更大的業(yè)績，誰將會擁有市場發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。因此，本文從市場營銷的基本內(nèi)涵及意義出發(fā)，探討當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展現(xiàn)狀以及今后的改進(jìn)與提升策略，對于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場營銷業(yè)績水平的提升以及整體的房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)的借鑒意義。

一、房地產(chǎn)市場營銷的基本內(nèi)涵

在探討房地產(chǎn)市場營銷的基本內(nèi)涵之前，有必要從宏觀的層面來分析市場營銷的基本概念。所謂的市場營銷是指在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，營銷者通過采取一系列的方式與策略來將營銷對象推送至目標(biāo)消費(fèi)群體的過程。在整個(gè)市場營銷的過程中，其中包括營銷的策略、營銷的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產(chǎn)營銷是市場營銷的一個(gè)有機(jī)組成部分，其對于整個(gè)房地產(chǎn)市場的運(yùn)營與發(fā)展有著極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）房產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)生存的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)具有商品的價(jià)值屬性，只有將這種屬性進(jìn)行市場的變現(xiàn)，其在前期的投資才能收回，企業(yè)才能獲得相應(yīng)的市場利潤，從而為今后的發(fā)展奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。市場營銷的業(yè)績以及其所帶來的后續(xù)的收入都是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)得以順利運(yùn)營的重要血液。

（二）房地產(chǎn)營銷是促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?/p>

在今天的國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行與發(fā)展的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)已然上升橐桓鮒匾的產(chǎn)業(yè)鏈條，其在帶動(dòng)居民消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需等方面發(fā)揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展，不僅是一個(gè)重大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是維護(hù)社會穩(wěn)定發(fā)展的重要的民生工程。

（三）房地產(chǎn)營銷是盤活房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵所在

作為房地產(chǎn)市場運(yùn)營體系的重要組成部分，通過房地產(chǎn)營銷不僅會從利潤與收入層面上得到相關(guān)的預(yù)定目標(biāo)，也會從整體上盤活房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營體系。例如，在進(jìn)行市場營銷的過程中，銷售人員需要對消費(fèi)者的消費(fèi)心理以及消費(fèi)需求進(jìn)行必要的把握，從而為后期的房地產(chǎn)商品品質(zhì)的改善與提升來提供必要的反饋與建議。

二、我國房地產(chǎn)市場營銷的現(xiàn)狀

由于諸多層面的原因，我國的整體的房產(chǎn)營銷還存在著以下幾個(gè)層面的問題。

（一）房產(chǎn)營銷的方式還不夠豐富

同別的行業(yè)的市場營銷策略相比較，我國的房地產(chǎn)市場營銷方式，尤其是在二線、三線的房地產(chǎn)市場營銷方式還需要進(jìn)一步的補(bǔ)充與完善。因?yàn)椋瑥哪撤N意義上來看，房地產(chǎn)市場營銷的方式越豐富，其所要達(dá)到的市場營銷效果也將越來越傾向預(yù)期的方向發(fā)展。房地產(chǎn)營銷在方式方面的滯后，對于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響也是極大的。一方面會影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身對于市場運(yùn)營業(yè)績的準(zhǔn)確性與科學(xué)性的把握。另一方面，由于自身在營銷層面方式的不足，未來企業(yè)的房地產(chǎn)營銷所面臨的挑戰(zhàn)與壓力也會進(jìn)一步的增加。

（二）房產(chǎn)營銷人員的素質(zhì)有待強(qiáng)化

在房地產(chǎn)市場營銷的過程當(dāng)中，其營銷人員市場營銷水平的高低，直接影響著業(yè)績的高低。所以，通過必要的方式來不斷提升房地產(chǎn)市場營銷員工的整體素質(zhì)，尤其是營銷層面的專項(xiàng)素養(yǎng)已經(jīng)作為一個(gè)重要的議題而提到了議事日程。

（三）房地產(chǎn)營銷思想及策略還需要改進(jìn)

通過市場調(diào)研及分析發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)之所以在市場營銷的過程當(dāng)中沒有獲得比較大的進(jìn)步與發(fā)展，其中一個(gè)主要的原因是在整體的營銷思想以及營銷策略層面還需要進(jìn)一步的扭轉(zhuǎn)與提升。在信息資訊不斷發(fā)展與變化的當(dāng)下，如果在市場營銷的理念及思想層面不能進(jìn)行很好地與時(shí)俱進(jìn)，那么其最后所要面臨的市場發(fā)展壓力則是非常大的。房地產(chǎn)營銷管理者的思想水平的高低將會在很大程度上影響著整個(gè)團(tuán)體房地產(chǎn)市場營銷業(yè)績的表現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)市場營銷策略的提升路徑

在今天的房地產(chǎn)市場營銷策略的改進(jìn)過程中，需要從思想層面、員工的綜合素養(yǎng)的提升方面以及房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的方式多樣化層面來下更大的功夫。

（一）要充分把握電子商務(wù)的發(fā)展契機(jī)，注意房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)化營銷

今天的年輕的消費(fèi)群體已經(jīng)成為消費(fèi)的中堅(jiān)力量，他們的網(wǎng)絡(luò)購物的習(xí)慣已經(jīng)逐漸成為一種重要的消費(fèi)方式。因此，今后在房地產(chǎn)市場營銷的過程中，要善于借助網(wǎng)絡(luò)來更好地展開市場營銷。例如，依托大的電子商務(wù)平臺，將網(wǎng)上選房與線下參觀交易有機(jī)地結(jié)合在一起。通過這種方式，今后的房地產(chǎn)營銷將會呈現(xiàn)出更加多元的發(fā)展態(tài)勢。通過眾多的案例可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)借助當(dāng)下比較流行的互聯(lián)網(wǎng)媒體可以從營銷的市場媒介以及整體的營銷視野層面都得到一個(gè)很大水平的發(fā)展與提升。只要充分把握好電子商務(wù)發(fā)展中所帶來的機(jī)遇，今后的房地產(chǎn)市場營銷的效果也將會凸顯出更大的市場潛力與價(jià)值。

（二）打造一流的房產(chǎn)銷售隊(duì)伍

在上文中已經(jīng)提到，在今天的房地產(chǎn)營銷過程中，營銷隊(duì)伍整體素質(zhì)的不高是營銷行業(yè)業(yè)績提升的重要桎梏。因此，需要從兩個(gè)方面來對房地產(chǎn)營銷人員的整體素質(zhì)進(jìn)行提升。一方面，在員工隊(duì)伍的選拔與招聘層面，要注意素質(zhì)的全方位的考察，從源頭上進(jìn)行綜合素質(zhì)的把關(guān)；另一方面，要加大崗位培訓(xùn)的力度，在日常的房地產(chǎn)市場營銷的過程當(dāng)中，通過經(jīng)驗(yàn)的傳授與總結(jié)的方式，幫助房地產(chǎn)市場營銷人員進(jìn)行綜合素養(yǎng)的提升。在進(jìn)行專業(yè)團(tuán)隊(duì)的打造過程中，需要借鑒當(dāng)下比較先進(jìn)的人本主義的思想，通過這種方式整個(gè)團(tuán)隊(duì)所具有的價(jià)值感與創(chuàng)造力，在市場業(yè)績的開拓與提升層面有一個(gè)質(zhì)的飛躍。

（三）思想層面要不斷地與時(shí)俱進(jìn)

在思想層面，需要不斷地從房地產(chǎn)市場營銷的大環(huán)境出發(fā)進(jìn)行必要的改進(jìn)與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進(jìn)行前沿的市場營銷理論的學(xué)習(xí)；另一方面，要在房地產(chǎn)整個(gè)的行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的過程當(dāng)中，善于把握市場的發(fā)展機(jī)遇，借助利好的商業(yè)發(fā)展政策來實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)營銷業(yè)績的提升。在市場的快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產(chǎn)市場營銷規(guī)模的發(fā)展與提升來提供最大層面的支持。當(dāng)然需要指出的是，在營銷思想不斷與時(shí)俱進(jìn)的過程中，需要從企業(yè)自身的發(fā)展實(shí)踐入手，結(jié)合市場環(huán)境所呈現(xiàn)出來的特點(diǎn)，將兩者之間進(jìn)行一個(gè)很好的對接。在不斷發(fā)展與完善的過程當(dāng)中，更好地將房地產(chǎn)市場營銷的思想向其所具有的市場營銷價(jià)值來過渡。

這一點(diǎn)在今天以及以后的房地產(chǎn)市場營銷體系的發(fā)展過程中其所具有的價(jià)值將會得到更好的凸顯。

總之，房地產(chǎn)營銷水平的提升是一個(gè)系統(tǒng)的過程。在這個(gè)過程中，制定科學(xué)的市場營銷策略扮演著極為重要的意義。當(dāng)然，在這個(gè)過程中要充分把控市場環(huán)境以及其他相關(guān)因素對房地產(chǎn)市場營銷的影響。

四、結(jié)語

本文主要分析了在當(dāng)前的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展策略。隨著我國整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)過渡，房地產(chǎn)市場也將會迎來另一個(gè)重要的發(fā)展高峰期。因此，本文對于房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀的分析以及市場營銷策略的探討，對于今后房地產(chǎn)市場營銷水平的提升具有一定的借鑒意義。

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