導語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產項目，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、工程造價概述

1.工程造價簡介工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進行某項工程間建設所花費的全部費用，其核心內容是投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算等等。而工程造價的任務主要是根據圖紙、定額以及清單規(guī)范，計算出工程所包含的直接費用、間接費用、規(guī)劃費用以及稅金等等。

2.工程造價的基本職能工程造價的基本職能主要體現(xiàn)在評價職能、調控職能、預測職能、控制職能等方面。評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產品和設備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據工程造價進行評判。調控職能是指國家對于地產項目的規(guī)模、結構等進行調控和管理；在我國政府依然是項目調控和管理的主要單位，對于地產項目中的物資消耗水平、建設規(guī)模和投資方向等都要進行調控和把控，讓地產項目的規(guī)劃建設更加的合理，而且不造成資源的浪費，可見工程造價調控職能的重要性。預測職能是指投資者或者開發(fā)商在項目開建之前，對項目做整體的預測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項目開建之前需要籌集多少資金；而開發(fā)商也能根據預測知道如何開展工作?？刂坡毮苤饕w現(xiàn)在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據對造價的多次性預算和評估，對造價進行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務供應進行成本控制。

二、商業(yè)地產項目造價控制特點分析

商業(yè)地產項目造價控制就是通過相應的管理方法對項目的各個階段進行控制，這個控制不但體現(xiàn)在費用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費用浪費和損失，以便于項目能夠在不必要的階段造成浪費。通過這些內容分析，商業(yè)地產項目造價控制的特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，商業(yè)地產項目開發(fā)建設造價投入巨大。商業(yè)地產項目作為大型固定資產投資投入項目，是一項建設規(guī)模巨大、開發(fā)周期長、資金占據大的工作，如果造價控制在整個工程實施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產項目的利益縮水，損害投資商和開發(fā)商的利益。其次，商業(yè)地產項目開發(fā)建設造價控制管理的差異性加大?，F(xiàn)在隨著人們審美意識的提高以及商業(yè)地產項目的同質化嚴重，眾多的開發(fā)商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風格、韓式風格還是哥特風格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學區(qū)配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達到管理的目的。最后，商業(yè)地產項目造價控制管理具有明顯的動態(tài)特征。上述已經提及，商業(yè)地產項目是一項大型固定資產建設，建設周期長、投入巨大；因此在這個建設過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費率等的調整，項目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產項目開發(fā)建設上，應該遵循動態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據時局的變化進行調整。

三、商業(yè)地產項目造價控制管理手段

1.商業(yè)地產項目開發(fā)準備階段的造價控制商業(yè)地產項目準備階段的主要工作包括：項目的設計、工程項目的征地及項目建設條件的準備，設備、工程招標及承包商的選定、簽訂合同等。在項目開發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產項目開發(fā)造價的方案。要思慮到開發(fā)過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產項目開發(fā)造價的總方案，并成立項目管理組織機構，在項目實施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風險管理等方面進行明確的規(guī)定。另外，在項目開發(fā)準備階段，還要注意完善商業(yè)地產項目開發(fā)造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標。以備在項目實施過程中，能夠把控全局。商業(yè)地產項目開發(fā)準備階段是整個項目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項目在后期實施的過程中有條不紊，因此做好項目開發(fā)準備階段的造價控制重中之重。

2.商業(yè)地產項目決策階段的造價控制商業(yè)地產項目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環(huán)，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點就是根據工程標準、工程規(guī)模等估算投資額。工程標準、工程規(guī)模、配套設施、工程定位等這些在項目決策階段都要準確衡量，才能對項目造價進行準備的把控。另外，對商業(yè)地產項目開發(fā)建設中的建筑工程費、設備與器具購置費、安裝工程費以及工程建設等其他費用進行估算也是項目決策階段的重點，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項目的良好運作將起到事半功倍的效果。最后，商業(yè)地產項目決策階段的造價控制還取決于經濟環(huán)境。在改革開放之初，我國的房地產發(fā)展未露鋒芒，因此房地產行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關配套措施也未被考慮；但是隨著房地產行業(yè)的日益發(fā)展，同質化的產品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導致人們對于房地產越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產開發(fā)商開始花樣百出，只為爭取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應的支出，因此在商業(yè)地產的決策階段進行造價控制并預計到未來支出，也是重要一環(huán)。

3.商業(yè)地產項目設計階段的造價控制商業(yè)地產設計階段是總價控制的重要一環(huán)，在這個階段，首先要采取招標制度，不能人為的確定哪家公司來進行項目執(zhí)行工作，要設計嚴格的招標方法，以此來降低設計費用；同時在招標階段，要采取競爭的方式，讓招標單位能夠發(fā)揮所長，盡量做到造價控制，以此來優(yōu)化設計方案。其次，在商業(yè)地產項目的設計階段，還要采取標準設計和限額設計兩種不同的方式，其中標準設計就是按照常規(guī)的用料用量來進行設計，進行工程造價；限額設計就是在確保工程質量的同時，對一些用料用量進行控制來進行設計，以此來控制工程造價。第三，除了我們說的常規(guī)的招標制度外，還有請專家學者來對設計方案進行把關，看是否有需要調整的地方，以優(yōu)化設計方案，從而從設計階段來進行造價控制。專家學者不同于設計人員，他們的學識更加淵博，相關經驗更加豐富；而且由其進行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學者進行把關后，設計階段的各項問題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預估的錯誤和漏洞；而設計師們也可以通過和專家學者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設計過程中，能夠避免類似的問題出現(xiàn)和發(fā)生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產工程造價在設計階段能夠被嚴格把控。第四，嚴格控制設計變更，有效控制工程投資，在項目設計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質、設備材料的供應、物資采購、供應價格等方面的變化，最終都會影響到設計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設計圖紙進行，也是被大家期許的。另外，在項目施工圖實施過程中，設計人員要做好調研，不能與經濟相脫節(jié)，要加強圖紙審核、校對的次數，只有這樣才可以將工程造價脫節(jié)問題暴露在施工前，才能更好的進行控制。第五，加強相關立法建設，中國現(xiàn)在的經濟發(fā)展迅速，相關經濟法制也與時俱進一應俱全；自我國房產經濟飛速發(fā)達以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標投標法》等相關法律法規(guī)。而在1995年，我國建設部、國家計委也出臺了《工程建設監(jiān)理規(guī)定》，根據這個法律法規(guī)，各省市也根據自己的相應行情頒布了一些具體的實施方法，對提高我國各省市的工程質量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產質量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。

4.商業(yè)地產項目實施階段的造價控制在商業(yè)地產項目實施階段進行造價控制，關系到實際商業(yè)地產項目建設過程中的實際開銷，因此應該從造價、質量以及工程進度等方面進行全面把控，以確保項目整體目標的實現(xiàn)。首先，上述我們已經說過，在商業(yè)地產項目實施過程中，要以前期的造價控制為依據，嚴格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應該簽訂勞動合同，以此來保證項目的順利開展；在合同中要就項目實施各個階段的內容進行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時候雙方有理可據，同時也可以保證項目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。其次，在商業(yè)地產項目實施階段，要對實際用料進行嚴格把控；項目用料在工程造價中占據重大篇幅，因此嚴格控制用量，可以避免浪費的情況發(fā)生；另外，在工程實際作業(yè)的過程中，難免會有變動和意外導致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。最后，在商業(yè)地產項目實施階段及工程進度方面，也要進行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據工程進度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當工程出現(xiàn)其他問題時候，雙方也可以進行協(xié)商，以防處于被動位置。

5.商業(yè)地產項目結算階段的造價控制商業(yè)地產項目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項目完工后，請相關審計部門對現(xiàn)場進行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進行過程中的單據進行一一核對，同時要對工程進度過程中變更的項目進行核對，對項目所有的定額單價進行核對，對項目進行過程中的一應支出進行核對，同時要就項目的實際花費和原始的造價資料進行核對，了解項目實施過程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項目實施過程中進行把控。

四、結語

篇2

Abstract: First of all， this article analyzes main risk in commercial real estate investment， including systematic risk and individual risk， and puts forward the measurement and management methods of individual risk and the acting program of the commercial real estate.

關鍵詞： 商業(yè)地產；投資風險；個別風險

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實行房地產開發(fā)以來，當時僅有幾家房地產開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區(qū)累計完成房地產開發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場需求基本平衡。商業(yè)地產是一個四高的行業(yè)，高貢獻、高投入、高風險、高回報。一個好的商業(yè)物業(yè)不但利潤空間巨大，而且會對城市經濟產生多邊性帶動效應；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產項目資金需求很大，投資風險高，如果項目沒有做好，將會引起一系列社會問題，成為一個高破壞的工程。因此，建立一個對商業(yè)地產項目進行全方位評判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產項目的投資成功率，對于社會或者企業(yè)、個人來說，都具有深遠的意義。

1商業(yè)地產項目投資的主要風險

大家知道，影響商業(yè)地產項目投資風險的因素很多，一般來講,可以劃分為系統(tǒng)風險和個別風險兩大類。

1.1 系統(tǒng)風險我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產項目的系統(tǒng)風險主要包括政治風險、或然損失風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現(xiàn)風險、周期風險和政策風險等。

1.2 個別風險商業(yè)地產項目的個別風險主要包括收益現(xiàn)金流風險、未來運營費用風險、財務風險、比較風險、時間風險和持有期風險等。我們主要來分析未來運營費用風險和財務風險。

①未來運營費用風險。大家知道，房地產項目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說，綠化的綠地，項目就要繳納幾百萬元的綠化費。項目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費。所交的不合理的房地產開發(fā)相關稅費，實際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會級城市房地產開發(fā)項目又開始征收電力配套費，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運營費用風險是在不斷地增加.這類風險主要歸因于投資者在主觀上對未來運營費用風險認識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產項目的風險帶有相當多和比較明顯的主觀因素。②財務風險。當商業(yè)地產投資企業(yè)在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時，對投資企業(yè)來講，除了經營風險之外，還有財務風險。而且房地產投資者總是使用借來的資金來擴大投資范圍，從而實現(xiàn)投資利潤的最大化的目標。然而，商業(yè)地產項目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風險增大了。對于商業(yè)地產項目來說，商業(yè)地產主要利用所獲取的租金作為投資的回報，在商業(yè)地產項目建設竣工的時候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產項目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發(fā)商來講，可能會面臨比開發(fā)住宅項目更大的財務風險。

2個別風險的衡量及管理

由于系統(tǒng)風險是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個別風險的衡量和管理方法。

2.1 未來運營費用風險在商業(yè)地產經營風險度量中，我們通常要計算不同經營方式的最大利潤，同時也要計算可以承受的最大經濟損失，并將可能造成的不同損失詳細列出，例如自營損失、商家選擇不當的租金損失等。我們衡量商業(yè)地產項目投資經營風險通常采用定性分析和定量分析相結合的分析方法。對于經營風險的管理，主要是通過提高投資商業(yè)地產項目企業(yè)自身的經營管理水平來達到。

2.2 財務風險商業(yè)地產項目的財務風險，即在有風險的狀況下，投資企業(yè)因為籌措資金，而帶來的風險。衡量財務風險方法很多，可以通過計算自有資金利潤率及其方差來進行。根據商業(yè)地產項目的財務風險，可以設計出商業(yè)地產項目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過無形資產運營來有效地降低財務風險。

3商業(yè)地產項目的風險管理程序和運作程序

3．1 商業(yè)地產項目的風險管理程序商業(yè)地產項目投資風險較大，在進行投資時一定要做好風險控制及管理，如下是風險管理的一般程序：

3．2 商業(yè)地產項目的運作程序商業(yè)地產項目的運作程序具體如下：項目選址――產品定位――運作策劃――資金平衡――經營管理。商業(yè)地產項目的運作程序具體分析：①項目選址。首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。商業(yè)地產項目對地段和區(qū)位的要求非常嚴格，遠遠超過其他類型的房地產。我們進行商業(yè)地產項目的區(qū)位選址時，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費者的消費能力、人口素質、消費特點、商圈大小等因素。商業(yè)地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。②產品定位。以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額。細致分析商業(yè)地產項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點等相關問題。③運作策劃。商業(yè)地產項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。商業(yè)地產成功運作的關鍵是招商先于設計與建設。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項目風險，還可以根據主力店的經營要求來進行項目的設計，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產項目運作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，要判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理；還要判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時要判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。⑤經營管理。商業(yè)地產項目經營管理，可是說是商業(yè)地產的命脈；商業(yè)地產中的商業(yè)是靈魂，地產僅是載體。經營是項目運作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。商業(yè)地產項目的高貢獻、高投入、高風險、高回報決定了其項目投資比住宅項目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關鍵就是做好投資決策。

參考文獻：

篇3

1商業(yè)地產項目分類

商業(yè)地產（Commercialrealestate）是指作為商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等。廣義商業(yè)地產依托的是一個泛商業(yè)的概念，包含：商業(yè)街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業(yè)等；狹義商業(yè)地產是專用于商業(yè)服務也即經營用途的物業(yè)形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發(fā)模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業(yè)地產范疇，也可以單列。商業(yè)地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業(yè)、服務業(yè)的物業(yè)項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業(yè)性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業(yè)中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業(yè)地產，也可以劃為旅游地產。

2商業(yè)用地的價值研判與發(fā)展定位

價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業(yè)內部價值鏈。針對一個商業(yè)地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運營的各方利益有機地聯(lián)結起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應商業(yè)地產的開發(fā)和經營，也采取組織措施構建企業(yè)內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25萬平方米，這個項目在新區(qū)。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個地塊正在大規(guī)模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等?？梢钥闯?，社區(qū)商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區(qū)商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現(xiàn)在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規(guī)模。商業(yè)地產有兩個最核心的指標，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區(qū)商鋪來說，規(guī)模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。

3．商業(yè)地產項目的營銷策劃

⑴商業(yè)地產項目運營模式與融資策劃。商業(yè)地產項目運營模式受規(guī)模影響，規(guī)模不同則運營模式也不同。商業(yè)房地產項目一般選擇只租不售。做商業(yè)地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡單以實現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。①大商業(yè)地產項目運營模式。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產，其經營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業(yè)地產項目可以打包上市，形成商業(yè)房地產金融。②較小商業(yè)地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業(yè)房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業(yè)地產融資。商業(yè)地產開發(fā)和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認可，必須制定系統(tǒng)、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業(yè)應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。

⑵產品策劃。商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構成。商業(yè)項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業(yè)項目的產品策劃需要根據商業(yè)用地的價值研判與發(fā)展定位，以及商業(yè)地產項目運營模式與融資情況決定。社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業(yè)投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發(fā)商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發(fā)，開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創(chuàng)新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進行規(guī)劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨商場或其他商業(yè)房地產產品形式，會加大項目的風險。

⑶招商策劃。招商是商業(yè)地產永恒的主題，也是難點。在商業(yè)地產開發(fā)的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業(yè)銷售；建設后期招商內容轉變?yōu)閷ふ抑行〗洜I者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區(qū)，才可以做家居、建材等。最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

⑷規(guī)劃策劃。意在優(yōu)化建筑空間于經營業(yè)績之間的關系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現(xiàn)效益最大化。主力店招商解決以后，商業(yè)項目規(guī)劃設計注意三點：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區(qū)要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業(yè)態(tài)對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設計就更合理一些。零售型社區(qū)商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規(guī)劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設計的時候，最好留有余地。④從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設計，真正把好成本關。⑤技術策劃。建筑和管理技術發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，應在準確把握發(fā)展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯(lián)系原則，提出價值最大化技術方案。

篇4

于是，如何能夠順利度過培育期，使得新生的商業(yè)項目逐漸步入“良好運營”的正軌，無疑是操盤商業(yè)地產項目時需要重點研究的課題之一。在面臨此問題時，很多開發(fā)商首先想到的解決方案是降低租金。誠然，以前期犧牲部分租金的方式吸引商戶進駐、縮短招商周期、爭取開業(yè)時間，是保證項目平穩(wěn)度過培育期的因素之一。但是，僅憑借這一點就能夠使項目順利度過培育期嗎?以我多年從事商業(yè)地產項目的經驗判斷，答案是否定的。

作為一個商業(yè)項目的持有者，開發(fā)商需要從軟件及硬件兩方面來為一個新生的商業(yè)項目提供支持。

首先，從硬件方面分析，建筑形態(tài)及工程條件是商業(yè)項目得以成功運營的基礎。規(guī)整的建筑形態(tài)以及完備的工程條件如同商業(yè)項目的骨架；而業(yè)態(tài)劃分、商鋪的分割以及人流動線的設計如同商業(yè)項目的血肉。骨架是基礎，血肉依附于骨架而產生。

其次，從軟件方面分析，開發(fā)商要對商業(yè)項目的業(yè)態(tài)劃分、租金定價、品牌計劃等內容準確把握。以上三項內容可謂是商業(yè)項目的精髓所在，也是一個商業(yè)項目定位中的最核心問題。能夠正確解決此三項問題，則可以說這個項目的定位算是成功了一大半。

那么一個商業(yè)項目的定位是如何推導并得到驗證的呢?在我的商業(yè)策劃團隊中，始終嚴格遵照“市場調研”、“市場定位”、“產品定位”、“營銷推廣”四個部分來提供商業(yè)項目的策劃服務。

市場調研部分是商業(yè)策劃報告的基礎，一切定位部分的推導都是在真實、客觀的市場調研數據的基礎上建立起來的。

我常同我的團隊成員講，市場調研工作要走向廣度和深度。所謂廣度，是要涉及到項目所在市場的方方面面數據，從宏觀經濟數據到微觀的基礎地塊和周邊情況，所有將對項目定位產生影響的數據都應準確體現(xiàn)；所謂深度，是要徹底了解基礎數據背后隱藏的深刻內涵，例如通過深度商戶訪談了解其對本區(qū)域本項目的看法及其進駐意向等。

市場定位部分是商業(yè)策劃報告的精髓。在此部分，需要依據市場調研部分的結論推導出商業(yè)項目的定位，即解決“做什么”、“怎么做”、“這樣做了以后將產生何種后果”等問題。之所以說這部分為精髓，是因為在這個部分中，我們將為開發(fā)商解決業(yè)態(tài)劃分、租金建議、品牌建議、資金回收周期等重要問題。

在產品定位部分，我們著重對于項目硬件方面的內容給出具體建議，內容涉及到店鋪分割、內外部人流車流動線的設計、使用率等細節(jié)內容的建議。

最后，在營銷推廣部分，將對營銷推廣計劃、媒體渠道的選擇、項目招商順序及招商節(jié)點的把控等問題給出具體建議。

篇5

【關鍵詞】 進度控制；措施；商業(yè)地產

【中圖分類號】 TU721.2 【文獻標識碼】 A【文章編號】 1727-5123（2010）04-014-02

大型商業(yè)地產項目參與施工的承包單位多，影響進度的因素多且易變，從而導致施工進度控制較為復雜且不易有效把握；同時對現(xiàn)場施工有直接影響的業(yè)主需求、設計、物資供應往往獨立于監(jiān)理范疇之外，造成協(xié)調解決問題的難度加大、接口關系復雜。因此，監(jiān)理工程師如何在商業(yè)地產項目中科學組織，有效協(xié)調，做好進度控制工作，實現(xiàn)工程項目建設的工期目標，值得我們監(jiān)理工作者去思考和探索。下面結合我們在這類項目的實踐和體會，就監(jiān)理工程師搞好大型商業(yè)地產項目進度控制的具體措施，闡述如下：

1合同措施

1.1合同工期的確定。一般來說，合同工期主要受業(yè)主的要求工期、工程規(guī)模的定額工期以及投標價格的影響。工程招投標時，由于工期緊迫，業(yè)主通常不采用定額工期而根據自身的需要提出要求工期，并由此限定投標工期，只從價格上選擇相對低價者中標。多數承包單位為了實現(xiàn)中標這一首要任務，忽視工程造價與合同工期之間的辯證關系。因此，要求工期的科學合理和允許投標工期在平衡投標報價中發(fā)揮作用，將有利于減小業(yè)主在進度目標控制中存在的風險。在實際操作中，可考慮如下招投標評選方案：①按照有關法規(guī)規(guī)定合同工期一般不應低于工程定額工期的80％，業(yè)主可根據工程定額工期及此范圍確定合理的要求工期并作為標底內容。②選取投標工期最接近要求工期的若干家投標單位入圍。③根據投標工期與要求工期的差距，對投標報價進行增減換算，投標工期相對短的投標價按比例抬高，投標工期相對長的投標價按比例降低。④對換算后的投標價進行相對合理低價比選，即以換算后若干家投標報價的算術平均值為標準，以最接近此值者中標。經過兩次比選，投標工期過長的難以入圍，而明顯偏短的其投標價格會因為換算后被抬高而不易于中標，促使投標單位在投標價格和投標工期上進行合理優(yōu)化。

1.2工程款支付的合同控制。工程進度控制與工程款的合同支付方式密不可分，工程進度款既是對承包單位履約程度的量化，又是推進項目運轉的動力。工程進度控制要牢牢把握這一關鍵，并在合同約定中加以體現(xiàn)，確保階段性進度目標的順利實現(xiàn)。如合同文本對工程進度款支付的約定方式通常為按每月完成工程量計量，可調整為按形象進度計量，這樣不但使工程進度款的支付準確明了，重要的是提高了承包單位的主觀能動性，使其主動優(yōu)化施工組織和進度計劃，達成進度目標。

1.3工程延期的控制。工程延期一般是由于業(yè)主、工程變更、不可抗力等原因造成的；而工期延誤是承包單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。因此，合同約定中應明確合同工期順延的申報條件和許可條件，即導致工期拖延的原因不是承包單位自身的原因引起的。在工程進度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進度計劃的關鍵線路上，才能獲得合同工期延期的批準。

2經濟措施

2.1強調工期違約責任。業(yè)主要想取得好的工程進度控制效果，實現(xiàn)工期目標，必須突出強調承包單位的工期違約責任，并且形成具體措施對企圖拖延、蒙混工期的承包單位起到震懾作用。如根據審定的工程進度計劃對照形象進度，屬承包單位原因超過計劃時間點未能完成形象進度的，以合同價款的若干比例按每延誤一日向業(yè)主支付工期違約金，并在工程進度款支付中實際體現(xiàn)。承包單位在下一階段目標或合同工期內趕上進度計劃的可予以退還違約金；否則，業(yè)主將繼續(xù)扣留或累計扣罰違約金，違約金支付上限不超過法規(guī)規(guī)定的合同總價款的5％。

2.2引入獎罰結合的激勵機制。長期以來，針對承包單位合同工期的約束大多以罰為主，但效果并不明顯。從根本上講業(yè)主的初衷是如期完工而不在于“罰”，而某些工程項目承包單位在考慮趕工投入的施工成本后會得出情愿受罰的結論，原因是違約金上限不能超過合同總價款的5％，這與增加人員投入、材料周轉的費用相接近，且拖延工期直接降低了一定的施工成本。所以，工程進度控制只采用罰的辦法是比較被動的，而采取獎罰結合的辦法可以引導承包單位變被動為主動。承包單位在合同工期內提前完工獎勵的幅度可以約定為一個具體數值或是與違約金支付的比例相當。由于獎勵比懲罰的作用更大，爭創(chuàng)品牌的承包單位會盡可能為此榮譽而努力，也有利于促成雙方誠信合作的良性循環(huán)。業(yè)主和監(jiān)理工程師應嚴格執(zhí)行工程合同中的進度獎罰條件，當實現(xiàn)目標后及時兌現(xiàn)，以鼓勵承包單位的工作積極性。

3組織措施

3.1加強對施工項目部的管理。施工項目部是建設項目進度實施的主體，監(jiān)理進度控制的現(xiàn)場協(xié)調離不開項目部人員的積極配合。因此，項目部組成人員的素質尤為重要。監(jiān)理工程師應當要求項目部的人員配備與招投標文件相符，主動加強與工程項目部人員的相互溝通，了解其技術管理水平和能力，正確引導其自覺地為實現(xiàn)目標控制而努力。在工程項目部消極應付、不積極配合工作的情況下，監(jiān)理工程師有權對工程項目部組成人員的調整提出意見。

3.2加強技術管理，加快施工進度。

3.2.1商業(yè)地產項目由于市場需求的不斷變化、更新，設計圖紙很多時候不能一次到位，即存在“邊設計，邊施工”的局面，監(jiān)理工程師要根據施工進度的安排，及時向設計部門提出各階段必須交付的專業(yè)施工圖紙及有關的設計資料，確保現(xiàn)場所需。

3.2.2商業(yè)地產項目所需的材料/設備采購周期長，種類多樣，監(jiān)理工程師要根據施工進度，及時向采購部門提出到貨要求，并根據供應部門的信息向承包單位反饋供應動態(tài)，以利于承包單位的施工部署。

3.2.3優(yōu)化施工技術方案，提高勞動生產率。要求承包單位應在施工組織設計的基礎上及時編寫施工技術方案。承包單位必須按批準的施工技術方案進行施工，在實施中不得隨意改變。

3.2.4加深、擴大現(xiàn)場施工金屬結構、混凝土構、配件及工藝管道等預制深度，以盡量減少施工現(xiàn)場的工作量，縮短現(xiàn)場施工、安裝的時間。

3.3加大對承包單位的施工進度信息管理。

3.3.1承包單位的工程施工進度計劃（三級進度計劃）應根據項目監(jiān)理部的施工總體進度計劃（二級進度計劃）和WBS編碼制定。

3.3.2承包單位的年、季、月進度報表按項目監(jiān)理部統(tǒng)一制定的格式、標準上報。

3.3.3承包單位在工程開工前需將大型機具進場時間及主要人力資源安排上報項目監(jiān)理部。

3.3.4承包單位每月根據項目監(jiān)理部的要求格式、標準上報人工時曲線、主要施工機械安排等詳細資料。

4技術措施

4.1制定科學、完善的計劃。

4.1.1計劃是進度的保證，是避免盲目施工的有效措施。一般情況下，監(jiān)理工程師要根據業(yè)主的建設工期目標編制總體目標計劃，并要求各承包單位編制所承擔施工標段的總體進度計劃。同時在此計劃的基礎上，橫向上分解成總體工程、單項工程、關鍵單位工程三個層次的控制計劃，以單位工程的進度計劃保單項工程的進度計劃，以單項工程的進度計劃?？傮w工程的進度計劃；在縱向上，分解成年進度計劃、季進度計劃和月進度計劃，“以月保季”，“以季保年”，“以年?？傮w”。在各類計劃編制過程中要確定關鍵路線，設置明確的里程碑控制節(jié)點。

4.1.2計劃中的工序分解，即確定計劃中要表達的施工過程的內容，劃分的粗細程度應根據計劃的性質決定。業(yè)主的一級計劃中反映的是項目的里程碑控制點，細度較粗；監(jiān)理的二級進度計劃是項目的總體目標計劃，既要對承包單位的三級進度計劃有切實的指導作用，又不能過于約束承包單位的計劃編制和承包單位發(fā)揮各自施工優(yōu)勢的機會，因此該計劃的細度應根據項目的性質適度編制；三級進度計劃是各個承包單位的分標段總體目標進度計劃，細度要低于二級計劃的細度，且在可能的情況下盡量細化。

4.1.3計劃的分析和判斷。監(jiān)理工程師要對各承包單位的三級計劃在時間和資源（包括甲供物資）上進行分析和判斷，找出計劃薄弱環(huán)節(jié)和相互矛盾的方面，及早采取措施進行處理。同時必須強調指出在物資供應、設計圖紙等因素與施工計劃無法一致時，對計劃進行調整和修訂；各項工作的開展必須以確保各個里程碑控制點實現(xiàn)為前提，以此帶動整個項目的進展。

4.2加強對進度計劃的控制和檢查。

4.2.1計劃執(zhí)行情況的檢查，監(jiān)理工程師要抓住以下三個方面的工作，一是抓好對計劃完成情況的檢查；二是分析比較，將已完成的百分率及已過去的時間與計劃進行比較，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，及時提出糾正偏差的措施，必要時進行計劃的調整，以使計劃適應變化了的新條件，保證計劃的時效性，從而保證整個項目工期目標的實現(xiàn)；三是認真搞好計劃的考核、工程進度動態(tài)通報和信息反饋，為領導決策和項目宏觀管理協(xié)調提供依據。

篇6

【關鍵詞】BIM；商業(yè)地產；運維管理；應用研究

【引言】BIM技術從傳統(tǒng)的應用于工程項目的設計階段和建設階段，為項目的高效合理建設提供重要依據，到如今已經更多的應用于商業(yè)地產項目的運維管理中。商業(yè)由于長期人群密度高和設備的高負荷運行，經常會出現(xiàn)各種意想不到的情況，如何能快速找到問題的所在并盡快解決，是每一個商業(yè)運營企業(yè)所關注的重點問題，因此，將BIM技術的先進理念應用于商業(yè)地產運維管理中具有重要的現(xiàn)實意義。

一、BIM的概念

BIM是building information modeling 的簡稱，即建筑信息模型。它是以建筑項目的各項相關信息數據作為模型的基礎，建立建筑模型，并對相關細部結構、設備布置、性能指標、造價成本等進行分析，實時反映項目內部各個部位的狀況，具有為決策者提供直觀依據的作用。

二、BIM的特點

1、可視性

傳統(tǒng)的商業(yè)運維管理，需要通過大量的商管和物業(yè)人員在現(xiàn)場進行巡邏，經常對各種設備和物質進行維護和檢修。特別是當某些設備出現(xiàn)故障的時候，根本就無從知道具體是哪個部位出現(xiàn)問題，需要花費大量的時間來查找，效率極低。而在基于BIM技術的軟件應用模式下，可以一目了然的顯示出哪個位置出現(xiàn)問題，定點對其進行修理，達到高效快捷的目的。

2、智能性

在基于BIM技術的軟件應用模式下，整個商業(yè)部分的施工圖紙和設備、管道的分布情況全部輸入在電腦中，它可以自動監(jiān)控各個設備的運行情況，和商業(yè)整體的人流量和平面布置情況。在需要的時候，可以直接顯示出各個需要的數據指標（如熱工性能、設備的溫控情況等）。只要是我們需要的數據，都可以通過軟件來直觀的找到，并提前預告各處存在的隱患和問題，提醒商管人員提前進行控制。

3、高效性

與傳統(tǒng)的數據查找模式相比，它提前將整個商場的運營平面和圖紙等傳輸進電腦。通過三維建模的方式，可以直觀的顯示每一個設備存放位置、整體平面布置情況、人流量的顯示、各處性能指標的運行情況等。為各種突發(fā)問題的解決方案提出數據支持。

三、BIM在商業(yè)運維管理中的具體應用

1、故障分析可視化

在商場里，各設備由于長期的高負荷運行，經過一定時期后會出現(xiàn)各種問題。比較常見的如空調管道不嚴密導致制冷效果不佳、線路老化導致部分區(qū)域經常斷電、某些耗電大的店鋪集中使用大功率導致電壓跳閘、消防設施損壞等。出現(xiàn)問題時，通常都需要采取保修、處理、查找圖紙和問題來源、制定方案到處理等一系列繁瑣的過程，有時需要耗費較長的時間，對商戶造成比較大的影響，而且有時由于線路都已經封閉，很難找出故障的具置。

因此，在基于BIM技術的軟件應用模式下，可以采取3D建模的方式，將整個商業(yè)的運行情況與軟件進行聯(lián)動。一旦某些部位出現(xiàn)問題，在軟件中就能及時的反映，并清晰的標示出其部位，便于維修人員針對性的進行處理，迅速解決問題。

2、隱蔽管線和設備的管理

現(xiàn)今的建筑工程中，管線大部分都是暗埋設在結構墻體或者天花吊頂內，而且施工企業(yè)在施工時，沒有完全按照設計圖紙的走向，具有太多的隨意性。當施工單位和開發(fā)商的工程管理人員撤離后，開發(fā)商將商場移交給物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司（進行管理？）。這部分工程維修人員沒有參與工程建設，根本就不知道里面管線的埋設情況，更不用說后期進場的小商戶。因此經常會出現(xiàn)商戶在裝修時破壞了公共部位的管線，或者將一些不能砸的墻體砸壞，更有甚者破壞了整個大樓的高壓線路和天然氣管道的埋設，引起意想不到的安全事故。

這種時候，BIM技術的應用就顯得尤為重要，它可以對各種管線的實際埋設情況進行清晰的描述，指導商戶的裝修，顯示哪些部位可以拆改，哪些位置是不能觸碰的。同時對于已經拆改的部位及時在軟件中進行更新，實時將現(xiàn)場實際情況與電腦進行同步，確保管線和設備信息的完整和實效性。

3、公共安全管理的應用

商場作為人們活動的公共聚集場所，其安全管理要求非常高，最直接的就是人流的疏散和消防火災等的應急處理。在傳統(tǒng)模式下，都是發(fā)生了火災之后，再來進行處理和人流的疏散。而在基于BIM技術的軟件應用模式下，可以提前進行預防、報警和及時的處理。

還是以消防火災為例，一旦某些區(qū)域有火災發(fā)生的可能性和隱患，它可以通過煙感和溫感傳輸來的信號進行快速的分析，分析是否有必要對其提前處理。一旦真正發(fā)生火災，它可以及時顯示出具體火災的部位和嚴重程度，同時周邊人群數量的多少、最近的消防疏散口的部位以及附近的工作人員有多少，最近的消防滅火設備的分布位置等。這便于管理人員迅速做好最合理化的處理辦法，調動最近最有效的人員，采取最短的距離，拿到最實用的工具，將火勢給予熄滅，并對人群進行疏散，減少傷亡。這比傳統(tǒng)的找圖紙確定位置，再來制定處理方案高效的多，效果也更加明顯。

4、能耗數據分析

商場通常水、電、空調和天然氣等都是由商管公司統(tǒng)一控制和安排的，在實際經營過程中，很多商管人員的專業(yè)水平其實是不夠的，很多時候，長期將各設備處于高強度的運行負荷下，造成較大的浪費。如中央空調長時間的開放，在溫度下降到一定溫度后，也無人關掉，造成一種過度制冷的情況。

通過BIM結合物聯(lián)網技術的應用，使得日常能源管理監(jiān)控變得更加方便。通過安裝具有傳感功能的電表、水表、煤氣表后，可以實現(xiàn)建筑能耗數據的實時采集、傳輸、初步分析、定時定點上傳等基本功能，并具有較強的擴展性。系統(tǒng)還可以實現(xiàn)室內溫濕度的遠程監(jiān)測，分析房間內的實時溫濕度變化，配合節(jié)能運行管理。在管理系統(tǒng)中可以及時收集所有能源信息，并且通過開發(fā)的能源管理功能模塊，對能源消耗情況進行自動統(tǒng)計分析，比如各區(qū)域，各戶主的每日用電量，每周用電量等，并對異常能源使用情況進行警告或者標識。

【結語】商業(yè)地產的運營維護是一個精細化的過程，在做好公共設備維護正常運行的前提下，也要為廣大商戶提供專業(yè)化的指導。商業(yè)管理公司應該更加深入的將BIM技術應用到后期的運維管理中，為廣大的顧客提供一個舒適溫馨的購物休閑環(huán)境，才能將商業(yè)經營的更好。

【參考文獻】

篇7

關鍵詞：商業(yè)地產；項目管理；工程

中圖分類號：F293.33 文獻標志碼：A？搖 文章編號：1674-9324（2013）21-0266-02

近年來，隨著國家屢次針對住宅房地產市場進行調控，不少以往以住宅為主的開發(fā)商為規(guī)避政策性風險，紛紛轉向商業(yè)地產開發(fā)，逐年增加對商業(yè)地產的投入，萬科、世茂、龍湖、萬達等一些較大的地產商在近年迅速擴張，同時一些外資也不斷加大在國內商業(yè)城市綜合體的投資力度，如中信、凱德置地等。商業(yè)地產開發(fā)的項目管理同一般住宅、辦公樓開發(fā)建設同樣遵循項目管理的規(guī)律和基本程序。一般情況下在項目完成可行性研究、立項、決策定位、規(guī)劃、施工審批之后就進入了開發(fā)建設管理階段。但商業(yè)地產的開發(fā)建設管理與一般房地產項目在項目管理上有一定的區(qū)別。其主要區(qū)別在于：①項目設計需要多個專業(yè)的整合與項目招商定位相互結合。②市場招商與市場推廣作用突出。③明確商業(yè)地產項目的目標體系，運用目標管理進行有效控制及實現(xiàn)。④經營戰(zhàn)略與策略決定項目的方向。⑤與政府有關部門（商委部門等）關系密切。⑥資金資本運作要求更高等方面。下面，重點介紹商業(yè)地產項目管理的幾個主要方面：項目設計、項目定位與招商合作、項目目標體系的有效控制及實現(xiàn)在實際商業(yè)地產項目管理中的應用。

一、商業(yè)地產項目中的設計管理

商業(yè)地產項目各專業(yè)的整合設計管理，并與項目招商定位有效的結合是項目成功的關鍵。

1.項目整合設計管理的團隊對項目的實施非常重要。目前在國內的大城市如上海、北京等，少數外資投資的商業(yè)項目一般委托專業(yè)的管理顧問公司來實施，當然要求專業(yè)的管理顧問公司具有整合大的商業(yè)地產規(guī)劃設計、設施設備運行管理、招商經營等方面有豐富的管理經驗。如果沒有委托專業(yè)的管理顧問公司，發(fā)展商應籌建自己的項目設計管理團隊，這對團隊的成員應有一個較高的要求，并充分征詢專業(yè)顧問的意見建議，否則在規(guī)劃設計管理的過程中將會出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象。在本公司（外資）之前投資一個項目設計管理中，由于外資開發(fā)商剛進入內地，來不及組建自己的設計管理團隊，就聘請了一家專業(yè)的顧問管理公司，在項目規(guī)劃、設計中起了非常大的整合相互關聯(lián)專業(yè)之間的作用（如建筑功能與分布、機電設施配置），避免了許多建設與之后招商使用之間的矛盾。

2.設計與項目的招商對接是項目成功與否的關鍵。如果項目定位確定后，項目的招商及定位策略應融入項目的規(guī)劃、設計之中，貫徹進入建筑方案設計、施工圖紙設計之中。一般大型商業(yè)建筑應按最終用戶的商家的要求進行設計、施工的，如萬達商業(yè)地產的“訂單式”發(fā)展模式。在本人之前經歷的一個商業(yè)項目（上海外灘三號樓），是一個商業(yè)改造項目，大樓從四層到七層分別是港式餐廳、法國餐廳、意大利餐廳及美國餐廳，這個項目就是典型的定單式設計裝修，在設計之前，發(fā)展商已與上述各家餐廳直接簽定合同，按照他們各自的要求進行設計，將他們各自要求的建筑布置、機電配置、運營管理的要求貫入到設計施工中。如果在招商延后，未明確最終用家的情況下，規(guī)劃設計要保持一定的靈活性。比如公司現(xiàn)在開發(fā)的項目（靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)項目），與政府職能部門溝通后，先用“毛胚房標準”進行設計施工，只是按市場一般要求進行設計配置，商場區(qū)域基本毛胚狀態(tài)，機電設施預留接口到每層設施井道，以待今后招商租戶確定后再進行末端到位設計施工。

二、項目開發(fā)與招商合作

商業(yè)地產開發(fā)，招商工作尤其重要。開發(fā)商應從下面幾個方面入手。

1.根據市場對項目進行準確商業(yè)定位。商業(yè)地產開發(fā)商在項目開發(fā)之前，應對當地的經濟水平、商業(yè)形態(tài)以及項目周邊市場需求等進行調查，以做到深入了解，進而確定開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模和目標市場等，這樣可以避免今后出現(xiàn)招商、銷售、出租不順利的情況。同時應考慮主力店的設置，一般商場主力店將起到一定的引導、市場推廣的作用，在與主力店有合作意向后，發(fā)展商可考慮與主力店共同完成市場調研及商業(yè)定位，進行后續(xù)的規(guī)劃設計及施工。

2.在商業(yè)地產開發(fā)前，開發(fā)商先應該進行招商。在商業(yè)地產開發(fā)前，先開展招商工作，可以為開發(fā)商將要開發(fā)的地產開拓商業(yè)市場，可以避免開發(fā)商項目的商業(yè)建筑布置不能滿足商業(yè)客戶的需要而出現(xiàn)招商難、空置率高等問題。前述公司開發(fā)的項目（靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)項目），目前項目將進行“毛胚房標準”竣工驗收，招商工作一直沒有開展，因為招商工作的嚴重滯后，將會給招商工作帶來很大的難度。

3.是否請專業(yè)招商顧問值得考慮。招商可借助國際知名專業(yè)顧問的招商資源，比如境外比較知名的“四大行”（仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕）他們掌握較大的商業(yè)客戶資源庫，一般可提供給發(fā)展商較好的建議。但有時因商業(yè)合同關系，招商招來的租戶的可持續(xù)性值得關注。在公司之前經歷中的一個商業(yè)項目，經過招商一年的招商與談判，項目商鋪基本滿租，但是大部分租戶的經營業(yè)績不能持續(xù)，導致許多租戶退租或經營不下去的情況，到后來不得不進行商業(yè)重組及二次招商。當然，開發(fā)商可考慮自身需要，建立自己的招商團隊，對招商工作可持續(xù)性發(fā)展有一定優(yōu)勢。

三、項目目標體系的有效控制及實現(xiàn)，是項目管理的核心

商業(yè)地產項目的成功實施是工程開發(fā)項目管理的總目標。其中項目質量（功能）目標、工期（進度）目標，成本（費用）目標、安全（現(xiàn)場施工文明安全管理）目標，共同構成了項目管理的目標體系。

1.要注重控制商業(yè)地產項目管理的質量目標。根據利益相關方的需求，合理利用各種有效資源，保證項目質量及功能的完善。商業(yè)項目竣工完成，首先應滿足有關的驗收規(guī)范，在此基礎上具備應對商業(yè)市場靈活性，能使招商工作順利進行（配合招商盡量少改或不改），按照之前的工程案例，新的租戶入住，或多或少都要求發(fā)展商進行配合整改。

2.要注重控制商業(yè)地產項目管理的工期目標。在預定的時間內完成商業(yè)地產項目的建設、不拖延項目的進度。在實施過程中充分利用周例會、專題會議合理控制進度中的各個關鍵點：如打樁完成節(jié)點，基礎施工完成節(jié)點，結構封頂節(jié)點，幕墻裝修完成節(jié)點，機電設施完成節(jié)點等關鍵進度節(jié)點，一個一個地落實，確保整體進度目標的完成。

3.要注重控制商業(yè)地產項目管理的成本目標。在質量不降低，進度不拖延的前提下盡可能降低成本，使項目在建設、使用過程中能夠經濟、安全、高效地運行。

4.要注重控制商業(yè)地產項目管理的安全目標。在施工前期、施工中間及完成后確保項目內部的安全及外部（對周邊居民、單位或其他建筑物）的安全。要千方百計避免安全事故的發(fā)生及盡最大可能消除不安全因素。

在商業(yè)項目實施的過程中，根據現(xiàn)場情況合理確定上述各個目標及子目標的優(yōu)先性，采取有效的措施確保項目總目標的實現(xiàn)。

參考文獻：

[1]王琳.淺談房地產項目管理.科技信息[J].2011，（7）.

[2]蔡少文.項目管理在房地產開發(fā)工程管理中的應用[J].建材發(fā)展導向，2011，（10）.

[3]胡輝玲.論商業(yè)地產的發(fā)展[J].建材與裝飾，2010，（10）.

篇8

關鍵詞：商業(yè)地產，工程量清單，全方位介入

中圖分類號：K826.16 文獻標識碼：A 文章編號：

國家出臺多項宏觀調控和貨幣政策，以限制國內房地產行業(yè)過熱的發(fā)展勢頭?！靶聡鍡l”及細則，開啟了打壓房地產泡沫的新局面。在中央政府宏觀調控以及金融緊縮政策壓力之下，大量房地產企業(yè)的長短期資金短缺問題日益嚴重。同時建設工程工程量清單計價規(guī)范GB 50500-2008的實施，工程量清單計價作為我國一種新的計價模式,對商業(yè)房地產項目全過程造價管理必然產生重大的影響。因此如何在清單模式下將有限的房地產企業(yè)資金做到最大限度的利用以及商業(yè)項目工程造價有效管理，是目前工程造價研究領域亟待解決的問題。

1清單造價控制存在的問題

1.1隨意修改工程量清單

08工程量清單作為建設單位進行招標的主要工具，是進行招標控制價編制和施工單位投標報價的直接依據之一。一些造價工程師專業(yè)素質差，在編制招標控制價時對工程量清單08規(guī)范缺乏敬畏感，根據自己個人的喜好和經驗編制工程量清單，項目特征、計量單位隨意刪改修改等，導致造成計價的基本依據存在前后不一致，造成投標人不知如何填表，需要在招標答疑會上解釋，增加不必要的工作量。

1.2項目不完整、不規(guī)范

工程量清單應按設計圖紙全面反映擬建工程內容，清單漏項屬招標人責任，漏項不利于建設單位投資控制，也會導致投標人投標報價失真，最終結算與投標時的工程造價相差很遠，導致索賠等工程結算糾紛。許多招標文件項目特征描述存在不準確或多余描述、描述不清晰、不規(guī)范，施工單位有意為之，不進行糾正利用此類漏洞，通過改變施工工藝或增加施工步驟等方式來對綜合單價進行變更、調整，來達到價款索賠的目的。

1.3其他項目列項不當

編制人不能認真研讀招標文件，沒能結合工程實際確定具體項目或相應費率，隨意按照規(guī)范的項目列出，大致給了一個模糊數等。有的工程有一些招標人計劃自行采購設備、材料的價款，而造價工程師在編制沒有列出 材料購置金；還有的工程項目無法明確報價，沒有列出暫定金額等。對于總承包服務費、零星工作項目費投標單位造價工程師對招標文件理解不透、技術與造價脫節(jié)，不能夠準確預估投標人部分的報價。

1.4缺乏自主報價能力

原有的企業(yè)預算價格體系受到很大沖擊，新的報價體系尚待構建，缺乏企業(yè)定額，《計價規(guī)范》附錄中的項目特征，主要取自定額項目的設置內容，并于定額子目相關聯(lián)，導致投標單位在制定綜合單價時，多數按照地區(qū)定額各相應子目的工料機消耗量，乘以工料機的市場單價，再加上由地區(qū)定額制定的按工程類別的綜合管理費和優(yōu)惠折扣系數便形成一個單項的報價，或者完全憑過去的經驗進行報價，同時對工程量清單報價認識不足風險估計不夠，盲目報價，導致在結算階段矛盾重重，糾紛不斷。

2全面介入造價管理理念

全面介入商業(yè)房地產項目造價管理理念：甲方造價工程師根據房地產項目建設程序與規(guī)律，圍繞基于清單模式下如何有效確定和控制工程造價這個中心，在項目可行性研究、概預算設計段、招標文件編制、施工實施、竣工結算各個階段所進行的監(jiān)督和控制，確保房地產企業(yè)資金做到最大限度的利用。

3項目概況

杭州天際大廈項目位于杭州市西湖區(qū)天目山路181號，場地北側為天目山路，該項目主要功能為科研、辦公、商務配套等，是杭州寫字樓進入二十一世紀具有超前設計理念的現(xiàn)代化標志性建筑。該項目占地1.13萬平方米，建筑總面積約5.771萬平方米，采用現(xiàn)澆鋼筋砼框剪結構，其中地下室2層，1.2568萬平方米，地上19層，建筑面積約4.5141萬平方米，建筑高度82.25m，總造價9175.606萬元。

4各階段造價控制

4.1決策階段

商業(yè)房地產項目考慮的因素多，涉及的范圍廣、投入的資金數額大，為了確保杭州天際大廈項目的選址決策符合公司利益，我公司主動與西湖區(qū)規(guī)劃局進行多次討論，主動邀請技術經濟專家和政府主管部門的同志研究選址選線。公司管理層多個角度和層次進行論證分析杭州天際大廈項目收益可能，充分對比建設所在地區(qū)的投資規(guī)模，反復研究際大廈項目開發(fā)的可行性，確保了項目在決策上的正確性。經過與西湖區(qū)規(guī)劃局、杭州市建筑設計研究院有限公司、西湖區(qū)土地局多加溝通最終將杭州天際大廈項目選址在杭州市西湖區(qū)天目山路181號。同時公司還組織專家對杭州天際大廈項目的給排水、消防、建筑電氣智能化、暖通、綠化等配套設施進行了論證分析，確保了項目配套設施完備性。

4.2設計階段

為了在源頭上控制住杭州天際大廈項目工程造價，我公司決定采用建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，采用多家競爭投標辦法，確定杭州市建筑設計研究院有限公司為中標單位，同時要求設計公司邀請相關技術經濟專家采取綜合評價、價值工程、ABC法對天際大廈項目設計對比分析，促進了設計院在杭州天際大廈項目整體布局、項目特殊要求、建筑造型、結構設計、使用功能上開拓創(chuàng)新，選取造價合理，結構適宜的單體建筑設計方案，從而在源頭上控制了預算。

4.3招標階段

為了防止天際大廈項目工程量清單上工程量出現(xiàn)不必要的偏差，我公司項目負責人多次邀請了投標單位進行答疑，在現(xiàn)場答疑會上對投標單位提出的問題加以分析，確定是否需要調整工程量清單，都做了會議紀要，最終討論的結果作為最終的招標清單發(fā)給了各個投標單位。

在評審投標報價時, 我公司招標代表要求評標專家組成員克服只看單價不看相應工程內容、只看總價不看單價的弊病。在天際大廈項目評標過程一旦如發(fā)現(xiàn)清單報價中高出市場價格的單價數量過多, 評標專家組要求投標人提供工程量單價分析及計算依據, 預防投標單位不均衡報價,減少結算時偏離原來的造價控制目標的隱患。

當招標結束后我公司與中標公司簽定施工合同之前，我公司造價管理人員與外聘造價事務所造價工程師共同審核了際大廈項目合同，發(fā)現(xiàn)合同中存在部分關于工程量變更和工程量清單中存在缺項，沒有包含項目變更處理方法的詳細條款。為此為了確保在施工中再出現(xiàn)類似問題而影響正常施工，得到公司負責人許可特意在際大廈項目合同中增加了處理辦法，明確規(guī)定如果出現(xiàn)以上情況，則按照現(xiàn)行造價信息表中材料、人工、臺班平均價格執(zhí)行，并簽定相應的簽證。

4.3施工階段

現(xiàn)場甲方工程師實行“全員”參與、全面控制與重點控制相結合、目標控制與過程控制相結合，實行主動控制與動態(tài)控制，從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方面采取措施嚴格控制際大廈項目工程造價，從甲方角度在經濟、技術上提出合理意見，并做了會議紀要，留存?zhèn)錂n。

對于施工單位的索賠要求，甲方工程師要以合同為依據，加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案發(fā)生，以免引起投資失控。甲方工程師主動深入杭州建筑市場現(xiàn)場考察主要建筑材料變動情況，對杭州天際大廈項目鋼筋、混凝土、水管主要材料價格和生產廠家、品牌進行認定，與監(jiān)理工程師共同簽定材料定價單，對施工單位高報材料單價的行為進行了有效抑制，為以后的工程竣工結算提供依據。

對于天際大廈項目現(xiàn)場簽證,甲方工程師首先界定簽證范圍, 是否為合同外項目，哪些項目是合同內的,工作內容是否已在投標價中, 是否屬于外包項目可以另行支付等。甲方工程師主動配合公司造價工程師共同核準工程變更單，并從造價的角度認定天際大廈項目工程變更單的性質，按照施工合同識別招標清單以內的項目和招標清單以外的變更項目，防止施工單位虛報清單外項目，有效地防止工程結算時出現(xiàn)的糾紛現(xiàn)象，有效控制了天際大廈項目工程造價，

4.4工程結算階段

結算階段：甲方造價工程師應該重點核對天際大廈項目合同條款，審核竣工結算工程量編制范圍及費用計取范圍。天際大廈項目實際完成工程量與清單工程量是否一致；審核結算方法、計價方法、優(yōu)惠條款等是否符合合同；竣工資料與實物是否一致，審查竣工圖紙及相關資料的真實性，工程價款結算是否與合同條款一致；合同中關于工期質量等獎懲條款的實際執(zhí)行情況，工程量的真實性以及工程量單價與取費的準確性；重點核實增加的項目的綜合單價是否按招標文件及施工合同進行編制，編制是否合理等。

5結束語

商業(yè)房地產項目造價控制是一項復雜的系統(tǒng)工作, 由于新的2013工程量清單計價即將進一步強制性推廣, 甲方造價工程師認真學習專業(yè)理論知識和相關法律法規(guī)知識,注重經驗和技能積累,必須熟悉工程量清單計價模式及其特點，不斷提高自己的工作能力和業(yè)務水平。在杭州天際大廈項目建設的各個階段, 針對影響商業(yè)項目工程造價控制的各種可能因素, 采取了切實可行的全面介入管理手段, 使杭州天際大廈項目項目開發(fā)工程造價得到有效、合理的控制，有效提高了房地產企業(yè)資金的利用效率。

參考文獻

篇9

關鍵詞:商業(yè)地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式

隨著我國商業(yè)地產的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產領域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。

本文認為商業(yè)地產運營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產運營主導地位的新型商業(yè)地產運營模式。

商業(yè)地產運營構成研究

商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)構成

本文認為,商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)應主要由地產開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構成。在商業(yè)地產整體運營中,商業(yè)是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產開發(fā)是基礎和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設的地產開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業(yè)地產運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業(yè)地產運營主體構成

根據運營環(huán)節(jié)構成,相應的運營主體應包括地產開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產實際運營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產開發(fā)商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業(yè)運營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產運營的一個顯著特點。

商業(yè)地產運營中的常用模式

地產開發(fā)商占主導地位

所謂地產開發(fā)商占主導地位是指地產開發(fā)商除完成地產開發(fā)外,還參與項目選址、商業(yè)運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。

從功能來講,地產開發(fā)是商業(yè)地產運營的基礎和表現(xiàn)。地產開發(fā)是個階段,而商業(yè)地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發(fā)商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發(fā),然后才是商業(yè)經營。地產開發(fā)商占商業(yè)地產運營的主導地位,具有先天優(yōu)勢。

萬達模式是地產開發(fā)商占主導地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產商充分發(fā)揮自身領域優(yōu)勢,通過模塊化的標準開發(fā)可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業(yè),實現(xiàn)了商業(yè)地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現(xiàn)資本運營。

但萬達商業(yè)地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:

商業(yè)地產運營中的地產開發(fā)具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業(yè),地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業(yè)運營實現(xiàn)耦合。商業(yè)運營與地產開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患。

萬達商業(yè)地產模式要求作為項目主體的地產開發(fā)商同時擁有商業(yè)經營、資本運營方面豐富的能力。

商業(yè)運營商占主導地位

所謂商業(yè)運營商占主導地位是指商業(yè)運營商除完成商業(yè)運營外,還參與地產開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設計和商業(yè)規(guī)劃),并主導整個運營過程的資本運營。

商業(yè)地產運營的核心是商業(yè)運營,無論是地產開發(fā)、資產運營,最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現(xiàn)。商業(yè)運營商承擔商業(yè)地產運營的主導地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運營商主導項目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運營的成功提供良好基礎;商業(yè)運營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產運營可與商業(yè)運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業(yè)地產資產運營渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產模式為例,分析商業(yè)運營商占主導地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數碼連鎖業(yè)務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業(yè)務,融合IT相關產業(yè)于一體的全國性大型IT集團公司。其商業(yè)地產具體運營模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現(xiàn)商業(yè)擴展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進入商業(yè)地產運營的前端,直接與地產開發(fā)商在資產上進行耦合,占據商業(yè)地產運營的主導地位。表現(xiàn)在:參與并主導商業(yè)物業(yè)的選址;用資產的形式與開發(fā)商形成強耦合;在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。

資本運營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業(yè)經營和物業(yè)資產的資本運營模式。

總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業(yè)地產開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業(yè)資產的部分銷售、物業(yè)抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業(yè)地產模式是一種典型的商業(yè)運營商占據商業(yè)地產運營主導地位的商業(yè)地產運營模式。該商業(yè)地產運營模式的創(chuàng)新點在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運營商在商業(yè)領域的專業(yè)性,通過資產的強耦合關系實現(xiàn)商業(yè)運營在整體項目運營的主導地位,進而實現(xiàn)商業(yè)地產運營以商業(yè)運營為核心;充分發(fā)揮了地產開發(fā)商在地產開發(fā)領域的專業(yè)性;完善的退出機制,保障地產開發(fā)商利益的同時,強化商業(yè)運營對項目的主導作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產資產運營模式外,還可實現(xiàn)以商業(yè)經營為載體的資產運營,使商業(yè)地產的運營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實上是實現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產運營。

頤高商業(yè)地產模式對商業(yè)運營商提出了新的要求,除商業(yè)運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。

比較分析

篇10

內容摘要:商業(yè)地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。商業(yè)地產是以“商業(yè)”為核心的地產開發(fā)價值鏈,受商業(yè)市場影響較大。本文分析了商業(yè)地產運營的影響因素,構建了商業(yè)地產價值活動模型,并探討了商業(yè)地產價值鏈的相互作用關系,以期對商業(yè)地產的運作與發(fā)展有所啟示。

關鍵詞:商業(yè)地產 價值鏈 相互作用關系

商業(yè)地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價格屢創(chuàng)新高,但商業(yè)地產市場卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。商業(yè)地產究竟是“商業(yè)”還是“地產”?商業(yè)地產的核心價值是什么?為什么商業(yè)地產如此脆弱?本文認為,商業(yè)地產就是以“商業(yè)”為核心的地產開發(fā)價值鏈,商業(yè)地產受商業(yè)市場影響較大。

商業(yè)地產運營的影響因素

2009年5月以來,住宅市場受中國經濟的復蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價格逐步上升,但商業(yè)地產大部分卻慘淡運營。商業(yè)地產運營的影響因素包括以下方面:

(一)商業(yè)市場萎縮導致商業(yè)地產運營受困

我國商業(yè)市場具有消費人群多而消費能力不強的特點,做大市場份額、拓展市場空間是商業(yè)市場發(fā)展的必然選擇。所以導致商業(yè)地產的開發(fā)量過大―“物業(yè)規(guī)模大,坪效不高”。

受2008年下半年爆發(fā)的金融危機影響,商業(yè)市場出現(xiàn)萎縮,同時龐大非優(yōu)質的商業(yè)建筑體招商困難。在此形勢下,主力店幾乎成了所有商業(yè)開發(fā)商的救命草。而主力店又往往由一些國內外零售業(yè)知名企業(yè)擔當,它們在金融危機中也被波及。經濟泡沫破滅導致企業(yè)為繁榮時期的過度擴張付出慘痛代價。近期中國連鎖經營協(xié)會的《中國連鎖零售企業(yè)經營狀況分析報告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)5個季度的增幅下滑。其他相關數據也證實,從2008年開始受金融危機影響,國際零售巨頭經營狀況不佳,資本擴張能力下降,導致發(fā)展動力不足,商業(yè)門店拓展計劃放慢。此后,國內外一些知名零售企業(yè)也開始調整開店計劃并進行裁員。另外,2009年以來國內外一些大的零售企業(yè)沒有披露新的開店動向,也開始悄悄地縮小開發(fā)規(guī)模要求,連鎖商業(yè)回歸理性,尤其在商業(yè)選址上表現(xiàn)出審慎姿態(tài)。

商業(yè)連鎖巨頭紛紛改變開店計劃影響到了商業(yè)地產領域。從微觀角度來看,商業(yè)零售企業(yè)的一切經營活動都離不開市場,與其他產業(yè)的區(qū)位相比,其最大的特點是區(qū)位的消費指向。商業(yè)區(qū)位論的理論基礎是德國地理學家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業(yè)的部分。因此,商業(yè)地產的開發(fā)必須站在商業(yè)運營的角度出發(fā),尤其在選址方面要有分析數據支持。

(二)開發(fā)商的職業(yè)素養(yǎng)影響商業(yè)地產價值鏈

商業(yè)地產究竟是一個怎樣的價值鏈呢?美國的主流商業(yè)(零售)地產和商業(yè)管理行業(yè),兼有零售渠道和地產的雙重特質,其核心就是一個把地產與商業(yè)有機整合的產業(yè)。也就是說商業(yè)地產=商業(yè)+地產?！暗禺a”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經營用途的房地產的持有形式,而“商業(yè)”就是這些地產所承載的各種商業(yè)零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產價值鏈如圖1所示。

如果商業(yè)地產開發(fā)商缺乏對商業(yè)流通市場的駕馭能力及行業(yè)水平,缺乏企業(yè)家的責任感與道德素養(yǎng),那么商業(yè)地產將會走向危險的境地,從而影響整個行業(yè)的經濟鏈。現(xiàn)在很多商業(yè)開發(fā)商不是去考慮商業(yè)項目給后續(xù)投資經營者帶來的價值與持久經營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業(yè)地產的形成是以商業(yè)為核心的價值鏈,在這個價值鏈中每一個價值相關者都必須引起開發(fā)商的關注,如果用開發(fā)住宅的思路去開發(fā)商業(yè)地產除非在瘋狂不理性的市場背景下才能暫時得逞,但災難始終難以避免,因為這個代價很有可能讓商業(yè)物業(yè)投資者來承受。商業(yè)物業(yè)的投資失敗將會導致商業(yè)市場的恐慌,僥幸的商業(yè)地產開發(fā)商也就只有收割型利潤了,因為價值鏈的相關者不會輕易第二次上當。

(三)商業(yè)地產承擔的價值體系過高給項目運營增壓

在市場不規(guī)范與經濟不穩(wěn)定的狀況下,商業(yè)地產承擔的價值體系過高容易導致商業(yè)地產的失敗。商業(yè)地產與傳統(tǒng)住宅地產的區(qū)別較大。一個商鋪承擔很多賺取利潤的要求和環(huán)節(jié):開發(fā)商要有開發(fā)利潤;投資商要有投資利潤;經營者也要賺取營業(yè)利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場競爭力,導致人氣低落,最終拖垮整個市場,使商業(yè)地產項目失去長期經營價值。由于商業(yè)的經營環(huán)境、消費市場及其商業(yè)地產市場自身原因,金融危機不良因素開始層層傳導,最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產租水平下降;而由于門店擴張速度減緩,導致商業(yè)物業(yè)的市場飽和程度進一步提高,需求量減少,商業(yè)物業(yè)供求關系更加失衡,租金定價主動權傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢。這就是目前很多城市商業(yè)地產呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的原因之一。

商業(yè)地產價值活動模型構建

(一)商業(yè)地產價值活動階段

商業(yè)地產的價值活動模型一般分為四個階段,即項目調研階段、項目開發(fā)階段、招商同步運營階段、策劃推進階段。

1.項目調研階段。商業(yè)地產的前期調研是非常關鍵的程序,所考慮的因素決定后期經營的成敗,調研所解決的問題必須考慮項目資源優(yōu)勢及資本、商業(yè)環(huán)境、人力資源條件等是否匹配。在調研中尤其要關注商業(yè)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的房地產開發(fā)中,商圈的飽和意味這個商圈內競爭白熱化,顧客被嚴重分流,資源的利用效能相對下降,經營環(huán)境欠佳,商業(yè)物業(yè)的收益減少,商業(yè)物業(yè)的價格也相應下降。測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數,其公式為:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:IRS為飽和度指數;C為顧客總數;RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內商場的營業(yè)面積。

2.項目開發(fā)階段。項目開發(fā)階段從項目的合理設計開始到建筑細節(jié)質量及商業(yè)合理功能區(qū)域的細節(jié)化布置等。項目的競爭優(yōu)勢在于項目的特色優(yōu)勢、成本優(yōu)勢、環(huán)境及機會優(yōu)勢。這些因素是商業(yè)物業(yè)租售價格高低的先決條件。

3.招商同步運營階段。商業(yè)項目招商的難易除了前面兩個階段以外,更決定于商業(yè)品牌與商業(yè)規(guī)模。一般而言,品牌知名度越高,商業(yè)魅力就越大。另外,商業(yè)規(guī)模也決定商業(yè)發(fā)展的空間與潛力,所以規(guī)模化商業(yè)體更能受到青睞。

4.策劃推進階段。商業(yè)地產的策劃是在商業(yè)地產投資初始階段必須考慮的因素,否則后續(xù)的商業(yè)運營將面臨癱瘓。筆者曾負責江蘇鎮(zhèn)江一個商業(yè)地產項目的總策劃,在調研中發(fā)現(xiàn)其中一個位于鎮(zhèn)江市主商業(yè)區(qū)的商業(yè)項目經營慘淡,經分析,該項目除了先天設計存在缺陷以外,更為關鍵的是沒有商業(yè)推手來包裝運營,以至于最后出現(xiàn)“前熱后冷”的局面。

(二)商業(yè)地產的價值活動過程

商業(yè)地產的價值活動過程一般分為三個過程,即項目構成過程、項目產生價值過程、價值分配過程。

1.項目構成過程。這個過程要求開發(fā)商錯位思考,也就是說開發(fā)商必須站在商業(yè)經營者角度來制造商業(yè)載體。同時該過程中銀行與投資方對項目認可與否直接影響項目能否成立。

2.項目產生價值過程。項目產生價值過程是一個專業(yè)的運營過程,對開發(fā)企業(yè)內部的人力資源要求較高,團隊的業(yè)務水平直接影響項目質量及其價值高低。這個過程能決定項目投資者的回報價值。

3.價值分配過程。價值分配過程其實是一個風險與價值的平衡過程。項目投資者除去項目成本獲取回報;銀行規(guī)避風險獲取利息回報;物業(yè)投資者及商業(yè)經營者靠租金及高營業(yè)額獲取報酬。支持性合作伙伴利益分配體現(xiàn)在項目經營后產生的價值利潤上面。只有商業(yè)項目經營成功,商業(yè)市場繁榮,各方才有回報價值。商業(yè)項目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。

商業(yè)地產價值鏈的相互作用關系

邁克爾•波特對生產性企業(yè)提出的“價值鏈分析法”,把企業(yè)內外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動。商業(yè)地產的整個運作過程也一樣:基本活動包括商業(yè)地塊信息收集、商業(yè)市場調研、產品規(guī)劃設計、招商運營及后續(xù)策劃跟進等;支持性活動涉及人力、財務、計劃、研究與開發(fā)、價值關系等。上述基本活動和支持性活動構成了商業(yè)地產的價值鏈,這些真正創(chuàng)造價值的經營活動,就是價值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。商業(yè)地產項目要保持的競爭優(yōu)勢,實際上就是企業(yè)在價值鏈某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢。運用價值鏈的分析方法確定核心競爭力,就是要求商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)密切關注組織的資源狀態(tài),要求開發(fā)企業(yè)決策者在價值鏈的關鍵環(huán)節(jié)上培養(yǎng)核心競爭力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內的競爭優(yōu)勢。商業(yè)地產項目的優(yōu)勢既可以來源于價值活動所涉及市場范圍的調整,也可來源于合作伙伴之間的協(xié)調或合用價值鏈所帶來的最優(yōu)化效益。

如果說純粹的商業(yè)關系追求的是同等價值,那么商業(yè)伙伴追求的是差異化價值,而同盟追求的才是共同價值。開發(fā)商、銀行或投資方、物業(yè)投資者、業(yè)態(tài)經營者之間的關系是微妙的,他們在合作之前雖然有著不同行業(yè)的特性,但共同的利益讓他們成為價值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就意味著價值鏈面臨斷裂的危險,從而導致整個項目失敗。所以商業(yè)地產除了涉及的四個基本階段性活動以外,支持性合作伙伴也非常關鍵,他們之間具有價值鏈的相互作用關系。

結論

本文分析了商業(yè)地產的開發(fā)價值鏈及其價值模型,指出商業(yè)有商業(yè)的運營法則,地產有地產的操作模式,兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應。商業(yè)地產是商業(yè)與地產的結合,只有兩者配合,項目才能繁榮升值,價值鏈中的利益相關者才有長期的投資收益。但是目前商業(yè)地產開發(fā)商大多是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商,他們的著眼點在于商鋪的銷售,后續(xù)經營往往流于促進銷售的概念宣傳。而事實上,一個商業(yè)地產項目的成功與否,或者說一個投資行為的成功與否,關鍵在于項目的長期經營價值。而目前存在的最大問題是商業(yè)地產項目的開發(fā)和經營沒有形成一個系統(tǒng)性的因果關系。商業(yè)地產是一系列業(yè)態(tài)的集合,只有渡過艱難的市場培育期,才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻:

1.陳建明.商業(yè)房地產投融資指南.機械工業(yè)出版社,2003

2.辜朝明.大衰退―如何在金融危機中幸存和發(fā)展(中譯本).東方出版社,2008

3.曹嶸,白光潤.城市交通的零售商業(yè)區(qū)位效應探析[J].上海師范大學學報(自然科學版),2002,31(3)

4.W.Robert,Buckner.Site Selection:New Advancement in Methods and Technology[M].Beijing:China store publishing Corporation,1998