導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)登記條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)的影響是長(zhǎng)期性的

不動(dòng)產(chǎn)登記本身不是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，從不動(dòng)產(chǎn)登記的全面實(shí)施角度看，其對(duì)房地產(chǎn)的影響模式發(fā)生了根本性變化，改變了以往從交易環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控的模式，當(dāng)前主要是從存量環(huán)節(jié)進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全面結(jié)構(gòu)模式優(yōu)化會(huì)產(chǎn)生重要的影響。但對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)變動(dòng)的根本因素是以人為本的供求關(guān)系。房?jī)r(jià)變動(dòng)指數(shù)=常住人口÷戶籍人口。如果比值大于1，說明這個(gè)城市是人口勞動(dòng)力流入為主;小于1，說明這個(gè)城市的人口勞動(dòng)力是流出為主。如果這個(gè)數(shù)是大于1，而且持續(xù)上升的，說明這個(gè)城市未來的房?jī)r(jià)會(huì)漲。這個(gè)公式在中國看每一個(gè)城市未來房?jī)r(jià)漲跌百發(fā)百中。不動(dòng)產(chǎn)登記條例需要從市場(chǎng)環(huán)節(jié)采取有效的措施，從短期看不動(dòng)產(chǎn)登記一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但是一些積極的影響一定會(huì)長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)的多元化發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)重要作用是對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，通過對(duì)各種登記信息的共享，可以獲取更多的房地產(chǎn)價(jià)值信息，對(duì)科學(xué)決策和反腐動(dòng)作都會(huì)產(chǎn)生積極的影響。從不動(dòng)產(chǎn)登記管理的基本思路出發(fā)，通過有效的管理模式創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的管理規(guī)范化，提高房地產(chǎn)的綜合控制管理水平。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例在新的市場(chǎng)環(huán)境下要進(jìn)行有效的管理工作研究，通過等當(dāng)前樓市的情況看，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)其影響將是長(zhǎng)期的，同時(shí)也是符合積極預(yù)期的，必須要從房地產(chǎn)綜合控制管理的基本思路出發(fā)，積極穩(wěn)妥的推進(jìn)房地產(chǎn)登記信息的共享，為全面利用信息和規(guī)范信息利用方式具有重要的影響，對(duì)房地產(chǎn)信息資源的共享影響將是長(zhǎng)期的。從房地產(chǎn)登記條例的實(shí)施情況看，必然會(huì)影響一部分人進(jìn)行房屋變現(xiàn)，對(duì)房屋使用率提高會(huì)產(chǎn)生積極的影響，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。從變現(xiàn)的群體看，其所占整個(gè)市場(chǎng)的比重是比較小的，因此其對(duì)整個(gè)樓市產(chǎn)生的影響也是比較小。從不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在信息資源共享的模式下產(chǎn)生重要的信息利用價(jià)值，必然會(huì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。

房地產(chǎn)登記條例實(shí)施對(duì)查詢主體進(jìn)行各種規(guī)定，因此在查詢信息的過程中主要是滿足一定要求的情況下才能實(shí)施，因此不動(dòng)產(chǎn)登記信息是具備法律保障的，不動(dòng)產(chǎn)登記模式對(duì)房地產(chǎn)的綜合性管理和全面管理機(jī)制形成具有重要的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過程中要從不同的側(cè)面進(jìn)行信息資源的優(yōu)化控制，確保房地產(chǎn)的信息登記能夠與市場(chǎng)交易和市場(chǎng)秩序緊密結(jié)合在一起，提高房地產(chǎn)的綜合控制管理水平，為房地產(chǎn)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)產(chǎn)生積極健康作用

我國不動(dòng)產(chǎn)在長(zhǎng)期的市場(chǎng)化環(huán)境中對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了很大的作用，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)管理模式將會(huì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，必須要從不同的登記制度體系建設(shè)出發(fā)，確保不動(dòng)產(chǎn)的管理能夠步入一個(gè)新的臺(tái)階。因此不動(dòng)產(chǎn)登記模式的全面實(shí)施，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生積極健康的影響。因此從各項(xiàng)公共利益角度出發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)各類不動(dòng)產(chǎn)管理產(chǎn)生的影響是深遠(yuǎn)的。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，必須要深刻理解不動(dòng)產(chǎn)登記的涵義，通過建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺(tái)，保證不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息能夠有效的共享，全面提高不動(dòng)產(chǎn)登記的信息資源管理水平，為不動(dòng)產(chǎn)的全面管理創(chuàng)造良好的條件。

從短期的情況看，由于條例在實(shí)施的過程中對(duì)執(zhí)行對(duì)象進(jìn)行了描述，主要是從發(fā)生交易、抵押或者轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行全面的登記，確保各類交易信息能夠金融基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)，短期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但是從長(zhǎng)期情況下，此種不動(dòng)產(chǎn)登記心理會(huì)逐步趨于穩(wěn)定，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)步入一個(gè)健康的軌道，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性管理產(chǎn)生重要的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)化管理必須要從市場(chǎng)模式管理出發(fā)，保證各種不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系更加明確，對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的權(quán)屬科學(xué)化管理會(huì)產(chǎn)生重要的作用。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施，對(duì)管理層摸清不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)具有重要的作用，通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行管理，可以更好的制定發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響。通過有效的不動(dòng)產(chǎn)登記管理，可以做好市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)防范各種不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生具有重要的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中已經(jīng)產(chǎn)生了很多的矛盾和問題，需要通過對(duì)信息數(shù)據(jù)的管理，保證各種數(shù)據(jù)信息能夠更加科學(xué)的管理，對(duì)整個(gè)數(shù)據(jù)信息的優(yōu)化管理會(huì)產(chǎn)生重要的影響。通過對(duì)市場(chǎng)的綜合判斷和管理保證房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息能夠優(yōu)化，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的優(yōu)化控制會(huì)產(chǎn)生重要的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過程中需要住建、國土、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等多個(gè)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，同時(shí)要梳理好各種利益和管理關(guān)系，從不同的管理模式出發(fā)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記的綜合管理效率，為制定不動(dòng)產(chǎn)登記各項(xiàng)制度產(chǎn)生重要的影響。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施對(duì)建立不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)性制度具有重要的作用，通過統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，保證各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息能夠投入平臺(tái)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的全面控制管理，為不動(dòng)產(chǎn)審批、交易、登記科學(xué)化創(chuàng)造良好的條件。不動(dòng)產(chǎn)登記控制管理的過程中要明確產(chǎn)權(quán)，保證各項(xiàng)登記信息能夠在優(yōu)化控制管理的過程中發(fā)揮有價(jià)值的作用。從不動(dòng)產(chǎn)登記的具體情況看，土地不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過程中要從產(chǎn)權(quán)控制管理的角度出發(fā)，通過有效的產(chǎn)權(quán)控制管理實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的全方位管理，為不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)化管理營造良好的氛圍。從我國發(fā)展的實(shí)際情況看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的很多核心都是土地問題，因此不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)長(zhǎng)期管理與制度發(fā)展的重要組成部分，其并不是直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。通過有效的房地產(chǎn)登記條例的實(shí)施，可以調(diào)整房地產(chǎn)管理模式，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明化管理產(chǎn)生積極的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的過程中要從精準(zhǔn)調(diào)控的模式出發(fā)，推動(dòng)各項(xiàng)調(diào)控管理制度不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)的綜合管理創(chuàng)造良好的條件。

通過不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施，可以全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的信息化管理，對(duì)數(shù)據(jù)價(jià)值利用會(huì)產(chǎn)生重要的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過程中要從職責(zé)、規(guī)范等方面出發(fā)，推動(dòng)各項(xiàng)管理模式創(chuàng)新，為管理模式優(yōu)化和管理制度形成產(chǎn)生積極的意義。不動(dòng)產(chǎn)登記管理的過程中要對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析，確保不動(dòng)產(chǎn)登記能夠房地產(chǎn)發(fā)展過程中產(chǎn)生積極的影響。房地產(chǎn)登記條例實(shí)施的過程中要從市場(chǎng)規(guī)范角度出發(fā)，對(duì)各種市場(chǎng)模式進(jìn)行分析，確保市場(chǎng)管理能夠發(fā)揮有效的作用，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理水平，為市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)行創(chuàng)造良好的條件。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施可以把房地產(chǎn)引入健康發(fā)展的軌道，通過有效的市場(chǎng)管理模式分析，可以形成創(chuàng)新的市場(chǎng)管理環(huán)境，為房地產(chǎn)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范創(chuàng)造良好的條件。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的過程中，需要從不同的管理制度和管理模式出發(fā)，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生有益的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定程度的一種要求，必須要從短期市場(chǎng)和長(zhǎng)期市場(chǎng)角度出發(fā)，積極穩(wěn)妥的進(jìn)行市場(chǎng)模式分析，提高市場(chǎng)管理水平，為市場(chǎng)的綜合性管理創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。房地產(chǎn)登記管理工作是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要組成部分，因此在不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施的過程中要采取科學(xué)有效的方法，提高登記效率和登記質(zhì)量，為房地產(chǎn)事業(yè)的全面健康發(fā)展提供重要數(shù)據(jù)信息支撐和決策保障。

三、總結(jié)

篇2

一、房、地登記單元認(rèn)定的不同規(guī)則

在房、地分離登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)有著各自對(duì)登記單元的認(rèn)定依據(jù)，根據(jù)《土地登記辦法》，土地以權(quán)屬界限封閉的宗地為單位進(jìn)行登記，土地使用權(quán)出讓時(shí)基本是按宗出讓，由受讓方取得完整的一宗地。

宗地是土地登記最小的權(quán)屬單元，不能隨意分割，宗地的大小和分割要根據(jù)城市規(guī)劃而設(shè)定和開展。一宗地上往往建造有多幢房屋，加上土地資源的有限性，越是城市化高的地方，同宗地上房屋的密集度就越高。而根據(jù)《房屋登記辦法》，房屋以有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)為特點(diǎn)的單元進(jìn)行登記，在土地集約化利用程度極高的城市，多數(shù)住宅、辦公、商業(yè)房屋均以套、間、層等有固定界限的部分為基本單元。由此可見，土地登記單元叫宗地，房屋登記單元大小不一，因使用功能和方式不同而有不同的界限，但兩者共同之處是平面界址點(diǎn)能閉合。

二、房、地單元的使用規(guī)則

一塊用于開發(fā)建設(shè)的宗地一般由一個(gè)業(yè)主受讓，受讓人取得土地后成為宗地的單獨(dú)使用權(quán)人，隨后開發(fā)建設(shè)房屋并銷售。房屋的購買人在取得房屋所有權(quán)時(shí)也同時(shí)成為宗地的共同使用權(quán)人，由于宗地?zé)o法實(shí)體分割，此時(shí)就形成了共用宗。因此，就土地單元而言，有獨(dú)用宗和共用宗之分。

城市建設(shè)用地使用權(quán)大多由受讓人以獨(dú)立宗取得，開發(fā)建設(shè)房屋后最終以共用宗的方式為全體業(yè)主共同使用。就房屋而言，房屋基本單元根據(jù)房屋用途和使用需求會(huì)有不同的表現(xiàn)形式。房屋的最大基本單元是幢，房屋按幢設(shè)計(jì)功能，幢這一單元根據(jù)使用需求又可分割成更小的單元如層、套、間。以幢為單元登記的房屋，當(dāng)只有一個(gè)所有權(quán)主體時(shí)，則形成單獨(dú)所有；當(dāng)存在多個(gè)不同的權(quán)利主體時(shí)，則因房屋單元的不可絕對(duì)分割性會(huì)形成房屋的區(qū)分所有和共有。區(qū)分所有的房屋以層、套、間為單元，每個(gè)單元的專有部分具有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)。房屋基本單元不可無限分割，當(dāng)區(qū)分所有的房屋單元不可再次分割時(shí)，多個(gè)購買人就共有該房屋。因此，一宗地既可能對(duì)應(yīng)一個(gè)房屋基本單元，也可能對(duì)應(yīng)多個(gè)房屋基本單元。房、地單元的設(shè)定條件有著各自的特點(diǎn)，宗地的不可分割并不意味著房屋的不可分割，關(guān)鍵是房、地單元分割后仍要形成有效的使用。

三、房、地基本單元的編碼規(guī)則存在異同

國土部、住建部于2011年、2012年對(duì)宗地和房屋編碼均制定了相應(yīng)的編制標(biāo)準(zhǔn)，從而使登記的基本單元都有各自的識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)，而且兩者的前6位均是縣級(jí)行政區(qū)劃代碼，都是以GB/T2260 （中國行政區(qū)劃代碼）為依據(jù)編制。但當(dāng)時(shí)制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)未能考慮到房、地統(tǒng)一登記的需要，使得兩者之間存在著更多的不同規(guī)則。

去除前6位行政區(qū)劃編碼，房和地后順位編碼的個(gè)數(shù)和方法均不同。宗地編制只給出一種編號(hào)方法，即由街道行政區(qū)劃加土地相關(guān)權(quán)利屬性、地籍順序編制而成，由12位號(hào)碼組成4個(gè)層次，即地籍區(qū)、地籍子區(qū)、土地所有權(quán)類型、宗地號(hào)。與宗地不同的是，房屋代碼由20位號(hào)碼組成4個(gè)層次，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）編號(hào)、幢編號(hào)、戶號(hào)、校驗(yàn)號(hào)，而幢號(hào)的編制也給出了4種方法：竣工時(shí)間法、坐標(biāo)法、分宗法、分幅法。之所以有4種方法，主要考慮各地在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)前業(yè)已形成的編碼規(guī)則，因?yàn)榫幋a規(guī)則一旦形成要改變則會(huì)傷筋動(dòng)骨，對(duì)原已形成的房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整將會(huì)帶來極大的工作量。在這4種方法中，只有分宗法與土地的宗地編制法有異曲同工之處，因?yàn)榉肿诜ㄖ械拇本幪?hào)是由街坊號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)組成，這里的街坊號(hào)相當(dāng)于宗地編制中的地籍號(hào)，丘號(hào)相當(dāng)于宗地號(hào)。但是如果街坊號(hào)并不一定與地籍號(hào)一致，丘號(hào)也并非宗地編制中的宗地號(hào)，則還要尋找兩者的對(duì)應(yīng)關(guān)系。當(dāng)然，如果房屋編碼采用的測(cè)繪基礎(chǔ)底圖是由國土部門編制的宗地圖，則房屋代碼與宗地代碼就會(huì)有較良好的對(duì)應(yīng)關(guān)系。然而采用另外3種方法編制的房屋代碼需要將房屋定位于所在宗地號(hào)后才可能建立房、地對(duì)應(yīng)關(guān)系，對(duì)于無地理概念的竣工時(shí)間法來說，要尋找對(duì)應(yīng)關(guān)系顯得難度更大。

四、房、地登記單元如何建立關(guān)聯(lián)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后房、地登記單元?jiǎng)荼匾y(tǒng)一建立編制規(guī)則，目前國土部也出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)編碼統(tǒng)一規(guī)則編制方案，但要真正實(shí)施到位非一朝一夕就能完成。

在房、地登記業(yè)務(wù)對(duì)接過程中，對(duì)于已有房、地各自編碼規(guī)則的地方仍然會(huì)沿用原有的兩套編碼規(guī)則，兩套規(guī)則并用的則必須建立起對(duì)應(yīng)關(guān)系，否則不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義將大大喪失。由于宗地相對(duì)于房屋較為宏觀，而且宗地包含房屋，因此以宗地編碼規(guī)則為基礎(chǔ)編制房屋代碼是合理的選擇。對(duì)于新的宗地、新的樓幢按統(tǒng)一編碼規(guī)則編制是不成問題的，關(guān)鍵是要將已形成的大量房屋、土地檔案中的房屋與土地代碼進(jìn)行關(guān)聯(lián)，這項(xiàng)工作是相當(dāng)浩大的。對(duì)于房屋已落地的（采用后3種房屋代碼編制方式），其關(guān)聯(lián)工作較房屋未落地的（采用竣工時(shí)間法）相對(duì)容易些。只有房、地兩個(gè)代碼關(guān)聯(lián)了，房、地登記才能真正步入一體化管理模式。

五、建立科學(xué)實(shí)用的不動(dòng)產(chǎn)登記簿

篇3

一、增加第5條，規(guī)定對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項(xiàng)予以登記的條文

1.從理論上看，與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

理論上的通說認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記是指國家登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿并供公眾查閱。不動(dòng)產(chǎn)登記簿用于記載不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況及其他法定事項(xiàng)。也就是說，不動(dòng)產(chǎn)登記的不僅是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)，或稱之為其他事項(xiàng)，也是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的其他事項(xiàng)部分是記載自然狀況、權(quán)利狀況以外的依法應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)。

2.從不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)看，與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

《房屋登記辦法》第2條規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為?！斗课莸怯洸竟芾碓囆修k法》第10條規(guī)定，登記簿的其他狀況部分，記載預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人、身份證明號(hào)碼、預(yù)告登記證明號(hào)、補(bǔ)換證情況；異議登記申請(qǐng)人、異議事項(xiàng)；查封機(jī)關(guān)、查封文件及文號(hào)、查封時(shí)間、查封期限、解除查封文件及文號(hào)、解除查封的時(shí)間等。也就是說，在不動(dòng)產(chǎn)登記最復(fù)雜的房屋登記實(shí)務(wù)中，登記簿記載的內(nèi)容被嚴(yán)格區(qū)分為房屋權(quán)利與其他事項(xiàng)。換言之，在登記簿上記載的與房屋權(quán)利相關(guān)的其他事項(xiàng)，也是登記簿記載的重要內(nèi)容。

3.從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》本身看，與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要內(nèi)容

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第2條“本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為?！币馑际牵瞬粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利之外，其他法定事項(xiàng)也是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。該條例在第4條以具體列舉加概括的方式規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利，也在第7條第3款第（三）項(xiàng)規(guī)定了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)屬于不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容。但是該條例卻沒有規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀呐c登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)，從整體上看，內(nèi)容和體系上不完整。

鑒于以上理由，為了保持內(nèi)容、體系和結(jié)構(gòu)上的完整，筆者認(rèn)為，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》應(yīng)當(dāng)在第5條以列舉加概括的方式規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)登記的事項(xiàng)主要有：一是限制權(quán)利人處分登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的事項(xiàng)，主要指對(duì)登記簿上記載的內(nèi)容有異議產(chǎn)生的異議登記。限制登記簿上的權(quán)利人再處分權(quán)利的預(yù)告登記等。二是指變更、修正登記簿記載的內(nèi)容事項(xiàng)，主要指登記簿上記載的內(nèi)容變更或錯(cuò)誤產(chǎn)生的變更登記、更正登記等。三是指補(bǔ)發(fā)或換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明的事項(xiàng)，主要指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明遺失或毀損產(chǎn)生的補(bǔ)證記載或換證記載。四是指法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)。如人民法院及其他有權(quán)機(jī)關(guān)查封房屋產(chǎn)生的查封登記等。作此兜底性的規(guī)定，以免掛一漏萬。

因此，筆者建議《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》增加第5條，規(guī)定對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項(xiàng)予以登記的條文。若如此，增加的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條為：

第5條：下列與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的事項(xiàng)，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）限制權(quán)利人處分登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的事項(xiàng)；

（二）變更、修正登記簿記載內(nèi)容的事項(xiàng)；

（三）補(bǔ)發(fā)或換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書、登記證明的事項(xiàng)；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)。

二、增加第16條第2款，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)查驗(yàn)情況詢問申請(qǐng)人

按《物權(quán)法》第12條第1款第（二）項(xiàng)規(guī)定，詢問申請(qǐng)人屬于因申請(qǐng)啟動(dòng)的房屋登記的必需程序。但是，如果將詢問申請(qǐng)人作為不動(dòng)產(chǎn)登記的必需程序，有以下不利因素：

一是行政行為是行政主體的執(zhí)法行為。行政行為是行政主體行使行政職權(quán)的行為，行政職權(quán)來源于國家的法律，行使行政職權(quán)的行為就是執(zhí)行國家法律的行為，簡(jiǎn)稱行政執(zhí)法行為。不動(dòng)產(chǎn)登記是具體行政行為，也是行政執(zhí)法行為，詢問申請(qǐng)人是行政執(zhí)法行為中的一個(gè)環(huán)節(jié)。《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)〈全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要〉的通知》（國發(fā)〔2004〕10號(hào)）第22條規(guī)定，實(shí)施行政執(zhí)法人員資格制度，沒有取得行政執(zhí)法人員資格的不得從事行政執(zhí)法工作。在司法實(shí)務(wù)中，《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》（法釋〔2002〕21號(hào)）第10條規(guī)定，被告提供的被訴具體行政行為所依據(jù)的詢問筆錄作為書證的，應(yīng)當(dāng)有行政執(zhí)法人員、被詢問人的簽名或者蓋章。據(jù)此可知，因房屋登記產(chǎn)生的行政訴訟案件中，作為證據(jù)提交的詢問筆錄，若是無行政執(zhí)法證書的人制作的，將不被人民法院采信。人民法院將視登記機(jī)構(gòu)沒有履行詢問申請(qǐng)人的職責(zé)，從而認(rèn)定登記程序違法，可能據(jù)此作出對(duì)登記機(jī)構(gòu)不利的判決。限于當(dāng)前的體制，登記機(jī)構(gòu)無足夠的行政執(zhí)法人員履行詢問申請(qǐng)人的職責(zé)。

二是登記機(jī)構(gòu)為了認(rèn)真履行職責(zé)，對(duì)申請(qǐng)人就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是其真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否為共有、不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正等進(jìn)行詢問，并制作筆錄，如此則費(fèi)時(shí)費(fèi)力，影響工作效率，導(dǎo)致申請(qǐng)人的不滿。

三是可能引起被詢問人的反感，或傳達(dá)不真實(shí)的信息，或引發(fā)登記人員與被詢問人之間不必要的矛盾。

四是如果登記機(jī)構(gòu)出于程序完整的考慮，規(guī)避程序缺陷引起的責(zé)任，印制制式的詢問筆錄，由被詢問人在備選答案上作選擇?；蛘卟捎酶?jiǎn)單的辦法，在權(quán)利登記申請(qǐng)書上加一欄，寫明“本人對(duì)申請(qǐng)登記的有關(guān)事項(xiàng)已接受登記人員的詢問” ，由申請(qǐng)人簽字確認(rèn)了事。因此，將詢問申請(qǐng)人作為不動(dòng)產(chǎn)登記的必需程序有可能起不到維護(hù)登記公信力的作用，也有可能因登記機(jī)構(gòu)規(guī)避程序缺陷引起的責(zé)任流于形式。

當(dāng)然，筆者認(rèn)為，詢問申請(qǐng)人對(duì)查明申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利來源是否清晰、合法也有一定的作用，但也需在權(quán)利來源材料收集齊全后，從材料之間相互關(guān)聯(lián)、相互印證的角度看，有必要時(shí)才詢問。如某人因出賣房屋申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，提供的身份證明為幾年前辦的居民身份證，身份證上的相片與現(xiàn)場(chǎng)的申請(qǐng)人有較大差別，登記人員可以對(duì)其實(shí)施詢問，比如問其身份證號(hào)碼是多少等。故筆者認(rèn)為，將“就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人”作為選擇性程序，由登記機(jī)構(gòu)根據(jù)登記工作的實(shí)際情況選擇使用為宜。因此，筆者建議增加第16條第2款，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)查驗(yàn)情況詢問申請(qǐng)人。若如此，修訂后的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第16條為：

第16條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：

（一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；

（二）權(quán)屬來源證明材料和有關(guān)證明文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；

（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議；

（四）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

登記機(jī)構(gòu)根據(jù)查驗(yàn)情況可以就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人。

三、將第9條第2句修正為禁止更改登記簿的規(guī)定，增加第3句，規(guī)定錯(cuò)誤的登記內(nèi)容通過更正登記程序更正

《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。該法第19條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載具有公信力，公信力的支撐來源于登記簿記載內(nèi)容的合法、真實(shí)和有效，因此，任何人和任何機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行涂改或更改，即使登記簿的記載有錯(cuò)誤，也應(yīng)當(dāng)通過更正登記程序予以修正。

在不動(dòng)產(chǎn)登記最重要的房屋登記實(shí)務(wù)中，《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第4.5.8條規(guī)定，“任何人不得擅自更改登記簿。當(dāng)?shù)怯洸居涊d的事項(xiàng)有誤時(shí)，應(yīng)按更正登記程序進(jìn)行更正”。

筆者認(rèn)為，房屋登記的此經(jīng)驗(yàn)值得借鑒?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第9條第2句“任何人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)”。此句是關(guān)于可以依法更改登記簿的規(guī)定。但筆者查閱現(xiàn)時(shí)的法律、法規(guī)，沒有關(guān)于更改登記簿的規(guī)定，故本句中可以依法更改登記簿的規(guī)定成為空中樓閣，應(yīng)當(dāng)借鑒房屋登記的經(jīng)驗(yàn)修正為禁止更改登記簿的規(guī)定，若如此，修正后的第9條為：

第9條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀、涂改、修改不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當(dāng)?shù)怯洸居涊d的事項(xiàng)有誤時(shí)，應(yīng)按更正登記程序進(jìn)行更正。

四、將第12條第1款具體列舉加概括式的規(guī)定修正為具體列舉加概括再加定性式的規(guī)定

申請(qǐng)，是欲將民事主體在民事活動(dòng)中取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生的相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的啟動(dòng)方式。但在民事活動(dòng)中，因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行為，是當(dāng)事人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項(xiàng)的重要方式。換言之，因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行為，是當(dāng)事人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項(xiàng)的原因。原因要轉(zhuǎn)化成結(jié)果，就需要法律行為的當(dāng)事人履行各自的義務(wù)，其中，協(xié)助對(duì)方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記是最重要的義務(wù)之一。不存在當(dāng)事人的合意，不涉及他方當(dāng)事人，因此單方申請(qǐng)即可。換言之，存在當(dāng)事人合意的，涉及對(duì)方當(dāng)事人利益，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)登記?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第12條第1款 “因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)?！惫P者認(rèn)為，此規(guī)定是具體列舉加概括式規(guī)定，其中的買賣只是基于合意的民事法律行為之一。設(shè)定抵押權(quán)則有依法律規(guī)定設(shè)定抵押權(quán)和依當(dāng)事人合意設(shè)定抵押權(quán)，依法律規(guī)定設(shè)定的抵押權(quán)無須登記即具有抵押權(quán)的效力，即使要申請(qǐng)登記，也是權(quán)利人單方申請(qǐng)將其已經(jīng)享有的抵押權(quán)記載在登記簿上，僅起公示的作用，無權(quán)利設(shè)立作用；而依當(dāng)事人合意設(shè)定的抵押權(quán)才需抵押當(dāng)事人共同申請(qǐng)登記，自記載于登記簿上時(shí)起產(chǎn)生抵押權(quán)的效力，即具有權(quán)利設(shè)立的作用和公示的作用，故“設(shè)定抵押權(quán)”的用語在此也不嚴(yán)謹(jǐn)。且“買賣、設(shè)定抵押權(quán)”的范圍太狹窄，因此，應(yīng)當(dāng)將第12條第1款具體列舉加概括式的規(guī)定修正為具體列舉加概括再加定性式的規(guī)定，若如此，修正后的第12條為：

第12條 因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人合意的民事法律行取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生的事項(xiàng)，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：

（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；

（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況變化，申請(qǐng)變更登記的；

（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的；

（六）申請(qǐng)更正登記和異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形。

五、刪除第17條第2款和第3款中的“調(diào)查”和“被調(diào)查人”

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第12條第2款規(guī)定，對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)國家機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查。對(duì)有爭(zhēng)執(zhí)的申請(qǐng)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查是登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。

但是，《物權(quán)法》第12條規(guī)定，查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料和如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)是登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》第2條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。該條例第14條規(guī)定了申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的材料，并對(duì)提交的申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。據(jù)此可知，不動(dòng)產(chǎn)登記就是登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不同的登記類型，將經(jīng)過查驗(yàn)的登記材料上的信息及時(shí)、如實(shí)記載在登記簿上的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記是記載行為，如果申請(qǐng)登記的內(nèi)容沒有相應(yīng)的登記申請(qǐng)材料作證據(jù)支撐的，將不會(huì)被記載在登記簿上。且該條例第16條第（三）項(xiàng)已經(jīng)明確將申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議列為登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)的內(nèi)容之一。換言之，有爭(zhēng)議的申請(qǐng)內(nèi)容沒有充分的登記材料作支撐，自然不會(huì)被記載在登記簿上。且不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不宜介入申請(qǐng)人間的民事爭(zhēng)執(zhí)，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或事項(xiàng)存在爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行協(xié)商解決或通過訴訟、仲裁解決。調(diào)查處理當(dāng)事人間的民事爭(zhēng)執(zhí)不應(yīng)當(dāng)成為登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。因此，應(yīng)當(dāng)刪除第17條第2款和第3款中的“調(diào)查”和“被調(diào)查人”，若如此，修正后的17條為：

第17條 屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：

（一）房屋所有權(quán)初始登記；

（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；

（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合。

參考文獻(xiàn)：

1.王利民 尹飛 程嘯.中國物權(quán)法教程.人民法院出版社.2007

篇4

早在2007年《物權(quán)法》頒布時(shí)就提出要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但由于歷史原因一直進(jìn)展緩慢。一方面，各地不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記長(zhǎng)期分散于國土、住房、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等多個(gè)部門，多頭管理，標(biāo)準(zhǔn)不一，阻力重重；另一方面，對(duì)個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的相關(guān)法律制度缺失，也造成信息平臺(tái)的建立過程不順暢，沒有真實(shí)準(zhǔn)確的信息系統(tǒng)，統(tǒng)一登記等于紙上談兵，難以落實(shí)。

直至2013年3月28日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于實(shí)施〈國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案〉任務(wù)分工的通知》（〔2013〕22號(hào)），要求整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責(zé)，出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。隨后，在同年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上決定，由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

從這一過程中不難看出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求，對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，具有重要意義。

篇5

一、沒有建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

長(zhǎng)期以來，我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一直比較分散，主要有相應(yīng)的行政部門負(fù)責(zé)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的屬性特點(diǎn)及各機(jī)構(gòu)職責(zé)分布在不同的行政部門。這樣既不利于提高登記機(jī)關(guān)的工作效率和登記質(zhì)量，又給當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)交易帶來了不小的阻礙。不僅增加了其交易時(shí)間和交易成本，損害了其合法權(quán)益，也極易引發(fā)民事糾紛，影響不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序穩(wěn)定。為解決這一問題，《不動(dòng)產(chǎn)暫行登記條例》規(guī)定了由國務(wù)院國土資源管理部門統(tǒng)管全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作。同時(shí)，《條例》在第二款中規(guī)定由縣級(jí)以上人民政府確定一個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但是并沒有具體指定由哪一個(gè)部門來負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。這就出現(xiàn)了建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)并沒有在全國范圍內(nèi)有效落實(shí)。有的地區(qū)如武漢設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)登記局作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，完成了改造工作。更多的地區(qū)則限于財(cái)政等困難，還沒有完成相應(yīng)工作。

二、缺少不動(dòng)產(chǎn)登記的高素質(zhì)人才

在不動(dòng)產(chǎn)登記審查方面，我國采實(shí)質(zhì)審查主義，也就是根據(jù)不同不動(dòng)產(chǎn)的不同性質(zhì)對(duì)當(dāng)事人提交的材料進(jìn)行全面的檢查，既檢查形式完整性也檢查真實(shí)性。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記人員需要掌握多方面、多角度的專業(yè)知識(shí)。此前，由于登記機(jī)關(guān)較為分散，登記人員的知識(shí)面也較為狹窄，尤其是在農(nóng)村基層負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的人員，其專業(yè)知識(shí)水平普遍較低。因此并不能滿足實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的登記工作所需知識(shí)量。登記人員需要更為寬廣的知識(shí)面，因此，必須全面提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員的工作素質(zhì)。有學(xué)者大膽建議在大專院校實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記專業(yè)。這主要是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記工作涉及的知識(shí)面十分之廣，要做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作需要法學(xué)、管理學(xué)等多個(gè)學(xué)科和領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，短期內(nèi)很難掌握這些專業(yè)知識(shí)。

三、沒有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)

我國的房地產(chǎn)登記信息太過簡(jiǎn)陋，不夠具體。各部門之間的信息共享也存在各種障礙，信息的公開力度也不夠大，這給不動(dòng)產(chǎn)交易帶來了不小的阻礙。不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開是體現(xiàn)登記公信力的重要保障。但是我國目前的這項(xiàng)制度現(xiàn)在還存在不少弊端：一是不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開不足，這一方面與不動(dòng)產(chǎn)登記信息不夠全面有關(guān)，另一方面也與當(dāng)事人要求公開不動(dòng)產(chǎn)登記信息的意識(shí)薄弱及各部門的相關(guān)工作政策有關(guān)。二是登記查詢程序不夠明確，我國目前的很多立法中都存在當(dāng)事人公開查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息的規(guī)定，但是其大多只是籠統(tǒng)規(guī)定了當(dāng)事人可以查詢房屋權(quán)屬資料、土地資料等內(nèi)容，極少有涉及不動(dòng)產(chǎn)登記信息是具體查詢程序?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也僅在第27條中規(guī)定了當(dāng)事人、利害關(guān)系人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢權(quán)。既不詳細(xì)也不規(guī)范，沒有具體規(guī)定相應(yīng)的查詢程序和賠償程序。所以說，必須構(gòu)建先進(jìn)高效的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)。為解決以上問題，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須做到如下幾點(diǎn)。

（一）盡快落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一機(jī)關(guān)當(dāng)前，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)明確提出統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，提出由各地方縣級(jí)以上人民政府指定一個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。但是在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的具體選擇上，《條例》并沒有詳細(xì)規(guī)定，而是將選擇權(quán)交給了地方。地方可以設(shè)立新的機(jī)關(guān)來統(tǒng)管不動(dòng)產(chǎn)登記工作。比如武漢就設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)登記局作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。關(guān)鍵在于全面盡快落實(shí)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》上；在這一方面，國務(wù)院國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮作用，督促各地盡快完成統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作并積極跟進(jìn)，促進(jìn)我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)程。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記人才。針對(duì)我國當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的工作素質(zhì)，我認(rèn)為有必要對(duì)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員進(jìn)行相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)。由于各不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)中的工作人員具備不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)知識(shí)且至少已經(jīng)掌握其負(fù)責(zé)登記的不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，因此，培訓(xùn)工作可以有針對(duì)性的傳授不同部門是的工作人員各自不足的方面，提高培訓(xùn)工作效率。同時(shí)可以考慮選擇部分院校開設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理專業(yè)，專門培養(yǎng)相關(guān)的管理人才，保證我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的高素質(zhì)人才隊(duì)伍可以不斷補(bǔ)充新鮮血液。

（三）構(gòu)建統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記在主要目的在于確權(quán)和公示，為了更好地實(shí)現(xiàn)其公示目標(biāo)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量，促進(jìn)各不動(dòng)產(chǎn)登記之間的協(xié)調(diào)。同時(shí)保證登記機(jī)關(guān)能夠及時(shí)有效的采集、儲(chǔ)存、管理不動(dòng)產(chǎn)登記信息，建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)刻不容緩。不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的整合管理以及統(tǒng)計(jì)分析，其不僅可以完善不動(dòng)產(chǎn)登記信息的管理和查詢制度，而且可以更好的實(shí)現(xiàn)信息共享?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也提出國土資源、公安、財(cái)政、稅務(wù)等九大部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的互通共享，實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目標(biāo)的最佳辦法就是將信息統(tǒng)一整合到不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)中。因此，本人建議構(gòu)建一個(gè)集不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證、信息查詢以及動(dòng)態(tài)監(jiān)管為一體的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，并加強(qiáng)其電子化建設(shè)。可以借鑒美國的做法，將云計(jì)算有效應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)之中，搭建有效、完善的不動(dòng)產(chǎn)登記信息云平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的云共享、云計(jì)算及云儲(chǔ)存等。為順利推進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供基礎(chǔ)保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明.試論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善（下）[J].求索，2001（5）：4752

篇6

為此，市局主管處室認(rèn)真研究、積極部署，啟動(dòng)了豐都縣農(nóng)村區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記綜合試點(diǎn)工作，組織市勘院、局信息中心及市登記中心的技術(shù)骨干，擬通過先試點(diǎn)再推開的工作方式穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。同時(shí)，也為國土資源部制定操作細(xì)則提供經(jīng)驗(yàn)和依據(jù)。

一、現(xiàn)狀分析

通過豐都試點(diǎn)和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前縣級(jí)農(nóng)林主管部門主要負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)的登記管理、糾紛調(diào)處及流轉(zhuǎn)備案等日常工作。其登記業(yè)務(wù)、調(diào)查成果及管理方式主要有以下特點(diǎn)：

1.登記實(shí)質(zhì)屬行政行為

當(dāng)前農(nóng)林主管部門負(fù)責(zé)的相關(guān)登記工作是基于行政管理的需要，屬于行政行為。登記的客體對(duì)象主要包括依承包經(jīng)營合同為依據(jù)的承包經(jīng)營權(quán)登記和依雙方協(xié)議為依據(jù)的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記。前者屬于物權(quán)，而后者卻屬于債權(quán)。登記類型分初始登記、變更登記、注銷登記和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記等。登記的業(yè)務(wù)量與土地、房屋登記相比小很多。以豐都為例，全年縣農(nóng)業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為100-120件，其中，經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記占一半以上；縣林業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為200-300件。

2.調(diào)查成果差異較大

本次豐都試點(diǎn)采取了普查的方式。即以1：5000正射影像圖（地理國情調(diào)查用圖）為基礎(chǔ)圖件，通過農(nóng)戶實(shí)地指界，將農(nóng)戶實(shí)際擁有的承包地塊逐一調(diào)繪上圖，然后與登記簿記載的地塊及面積進(jìn)行對(duì)照分析。從已完成三個(gè)社的數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，農(nóng)林部門用于登記的調(diào)查成果與實(shí)際差異較大：3個(gè)社的農(nóng)戶實(shí)有地塊數(shù)均大于權(quán)證記載地塊數(shù)，平均差異約30%；實(shí)有地塊面積也普遍大于權(quán)證記載地塊面積，平均差異超50%。究其原因，農(nóng)林部門未按農(nóng)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》開展調(diào)查，而是以國土“二調(diào)”數(shù)據(jù)為控制，對(duì)原有面積進(jìn)行平差完成了本輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)頒證工作（見表1）。

3.成果數(shù)據(jù)采取臺(tái)賬式管理

豐都調(diào)研發(fā)現(xiàn)，縣級(jí)農(nóng)林主管部門在完成了確權(quán)頒證后建立了相應(yīng)的登記簿、冊(cè)及電子數(shù)據(jù)，然后以此為基礎(chǔ)，采取臺(tái)賬式數(shù)據(jù)管理方式開展日常登記管理工作。這種模式僅能維護(hù)權(quán)證數(shù)據(jù)與臺(tái)賬數(shù)據(jù)一致，由于沒有開展測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的空間調(diào)查，無法建立矢量圖形數(shù)據(jù)庫，僅靠文字描述區(qū)分權(quán)屬界線，故登記地塊無法真正落地。

二、問題剖析

農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，其法律效力由原行政行為產(chǎn)生轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)登記行為產(chǎn)生。不動(dòng)產(chǎn)登記行為首先要有《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）等上位法的支撐，然后有準(zhǔn)確的權(quán)籍調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，再有規(guī)范的信息平臺(tái)保障實(shí)現(xiàn)。

1.登記業(yè)務(wù)對(duì)接

依據(jù)《條例》規(guī)定，在登記業(yè)務(wù)的對(duì)接中主要存在以下問題：一是權(quán)利名稱相同內(nèi)涵不同?！稗r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)”在《條例》中僅指承包權(quán)，而在農(nóng)、林部門的登記管理中，卻包含了可用于流轉(zhuǎn)的經(jīng)營權(quán)，由于目前承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離尚無法律支撐，故形成了同名不同質(zhì)的現(xiàn)象。二是存在權(quán)利重疊的現(xiàn)象。由于承包經(jīng)營權(quán)證和林權(quán)證由農(nóng)、林主管部門分別頒發(fā)，部門之間缺乏有效銜接，如退耕還林后農(nóng)戶取得了林權(quán)證，但原有耕地的承包經(jīng)營權(quán)證并未注銷。三是登記內(nèi)容存在差異。根據(jù)《國土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號(hào)）要求，不動(dòng)產(chǎn)登記簿中要求填寫的內(nèi)容與農(nóng)、林原登記簿的內(nèi)容不完全一致。如用途的細(xì)化、農(nóng)地的等級(jí)、價(jià)格等，因此在納入農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)還需補(bǔ)充完善缺少的相關(guān)信息。四是登記類型需作調(diào)整?！稐l例》規(guī)定的各登記類型及包含的內(nèi)容與原農(nóng)、林的規(guī)定有較大差異，例如，以轉(zhuǎn)讓、互換等方式改變權(quán)利人的，在原農(nóng)林登記中列入變更登記，而在不動(dòng)產(chǎn)登記中屬于轉(zhuǎn)移登記。因此，原農(nóng)林登記類型與不動(dòng)產(chǎn)登記類型還需進(jìn)行梳理、調(diào)整，進(jìn)一步細(xì)化登記業(yè)務(wù)。

2.數(shù)據(jù)銜接和不動(dòng)產(chǎn)單元編碼是權(quán)籍調(diào)查的難點(diǎn)所在

由于《條例》明確規(guī)定原有權(quán)證、登記簿合法有效，意味著原有成果數(shù)據(jù)也全部合法有效。然而之前農(nóng)林部門并沒有嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》開展調(diào)查，形成的成果中缺乏空間矢量圖形數(shù)據(jù)，已發(fā)權(quán)證的地塊仍然存在權(quán)屬四至不清、面積不準(zhǔn)、數(shù)量不合等問題，無法落地。因此，農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記后，權(quán)籍調(diào)查面臨的主要難點(diǎn)就是與原有“合法數(shù)據(jù)”的銜接，既要符合法律、法規(guī)的規(guī)定，又不能損害農(nóng)戶的合法權(quán)益而造成社會(huì)不穩(wěn)定。另一方面，根據(jù)國土資源部《不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則》的要求，需對(duì)每一個(gè)地塊采用28位碼進(jìn)行唯一性編碼。然而按照規(guī)則要求，在實(shí)際操作將缺失“社”和“戶”兩級(jí)信息的碼位，這樣，對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織是以社為單位、土地承包經(jīng)營權(quán)以戶為單位頒發(fā)權(quán)證并統(tǒng)一管理的南方地區(qū)來說不利于日常管理。

3.信息平臺(tái)尚待構(gòu)建

由于當(dāng)前農(nóng)、林主管部門只有屬性數(shù)據(jù)庫，未建立空間矢量圖形數(shù)據(jù)庫。因此，如何在新系統(tǒng)中有效對(duì)接農(nóng)林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)，如何開展好新的農(nóng)林發(fā)證工作，如何構(gòu)建符合國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫是當(dāng)前建設(shè)信息平臺(tái)的重點(diǎn)。在此，我們特別要注意，不能簡(jiǎn)單地照搬土地房屋部分的“不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”?；谥貞c市國土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有較好的測(cè)繪調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、成熟的登記規(guī)范及多年的地房籍信息系統(tǒng)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，基本具備國土資源部不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的入庫要求。但農(nóng)林部分則不然，一是原農(nóng)林部門用于頒發(fā)權(quán)證的調(diào)查成果實(shí)質(zhì)并未達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，這種矛盾需要時(shí)間和方法逐步過渡處理，不可能一步到位；二是原有權(quán)證是以戶為單位頒發(fā)和管理，記載所有承包地塊，按照國土資源部《不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則》“一個(gè)承包地塊為一個(gè)宗地”的要求，每戶可擁有多個(gè)宗地，那么，正確反映農(nóng)戶、宗地、不動(dòng)產(chǎn)單元編碼及相應(yīng)登記簿的復(fù)雜變化關(guān)系需要在系統(tǒng)中采取技術(shù)手段加以解決。

三、對(duì)策與建議

通過試點(diǎn)分析，我們認(rèn)為農(nóng)、林部分不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以“尊重歷史、平穩(wěn)推進(jìn)”為整體工作原則，采取“依申請(qǐng)登記、時(shí)間換空間”的策略穩(wěn)步推進(jìn)。

1.利用地方立法體系完善可操作的農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則是依法、依規(guī)辦理。因此，我們應(yīng)在當(dāng)前國家已出臺(tái)的相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上盡快細(xì)化符合重慶實(shí)際的操作細(xì)則，為辦理農(nóng)、林不動(dòng)產(chǎn)登記提供直接法律依據(jù)?？蓮摹吨貞c市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》編制、“國土、農(nóng)、林”三部門聯(lián)合發(fā)文及國土系統(tǒng)內(nèi)發(fā)文三個(gè)層面明確和細(xì)化農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)納入不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，有效完成登記業(yè)務(wù)的對(duì)接。主要解決以下問題：一是登記類型的調(diào)整，如承包經(jīng)營權(quán)的分割、林權(quán)的分戶在農(nóng)林部門均按“變更登記”類型辦理，納入不動(dòng)產(chǎn)登記后則應(yīng)按“轉(zhuǎn)移登記”類型辦理。二是明確工作邊界，除重慶市編辦已明確承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)的權(quán)屬調(diào)查及調(diào)處由農(nóng)林部門負(fù)責(zé)外，還應(yīng)明晰納入不動(dòng)產(chǎn)登記的具體業(yè)務(wù)。區(qū)分物權(quán)登記和行政管理登記的實(shí)質(zhì)，例如農(nóng)、林經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在沒有上位法支持前，其實(shí)質(zhì)不屬于物權(quán)，因此，建議涉及此類權(quán)利的登記暫不納入不動(dòng)產(chǎn)登記體系。三是登記數(shù)據(jù)的銜接，農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記后，新、舊登記數(shù)據(jù)的銜接必須以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，如何銜接必須出臺(tái)相關(guān)細(xì)則予以明確。四是權(quán)利重疊的統(tǒng)一，針對(duì)原有承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)出現(xiàn)重疊的現(xiàn)象系管理脫節(jié)造成，建議在相應(yīng)地塊辦理不動(dòng)產(chǎn)登記前依法予以統(tǒng)一。

2.做好權(quán)籍調(diào)查和信息平臺(tái)建設(shè)是農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)鍵所在

建議盡快出臺(tái)《重慶市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)施細(xì)則》，充分考慮重慶的復(fù)雜情況和現(xiàn)有成果數(shù)據(jù)的特性，重點(diǎn)解決好“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”和“不動(dòng)產(chǎn)單元編碼”兩大難題。農(nóng)林納入不動(dòng)產(chǎn)登記后所面臨的“調(diào)查數(shù)據(jù)銜接”不是簡(jiǎn)單的前后測(cè)繪調(diào)查數(shù)據(jù)的平差，而是權(quán)利人合法權(quán)益得以保護(hù)的體現(xiàn)。因此，在制定調(diào)查細(xì)則時(shí)須首先以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為原則，其次以權(quán)利人需辦理新的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)類型為導(dǎo)向，最后以相關(guān)技術(shù)規(guī)范為依據(jù)建立數(shù)據(jù)銜接體系和操作細(xì)則，為農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)登記提供準(zhǔn)確可靠的成果數(shù)據(jù)?！安粍?dòng)產(chǎn)單元編碼”在《條例》中有明確規(guī)定，而國家的《不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則》對(duì)于地方的管理需要尚有不足，主要表現(xiàn)在“社級(jí)經(jīng)濟(jì)組織”和以家庭為承包單位的“農(nóng)戶”兩個(gè)管理層級(jí)的信息無法在28位編碼中得以體現(xiàn)。建議在調(diào)查細(xì)則中考慮地方編碼，在包含國家要求的28位編碼的基礎(chǔ)上，利用技術(shù)手段合理擴(kuò)展4?-6位編碼，既能符合國家的要求，又能滿足地方的管理需要。另外，利用變更調(diào)查、質(zhì)量評(píng)價(jià)等成果在調(diào)查中增加不動(dòng)產(chǎn)登記需要的農(nóng)地用途、等級(jí)、價(jià)格等新增登記。

信息平臺(tái)建設(shè)必須以滿足登記業(yè)務(wù)需要為目的，與權(quán)籍調(diào)查緊密結(jié)合。建議目前情況下，農(nóng)林部分的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)與土地房屋不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)分開建設(shè)，條件具備后再合并。重點(diǎn)解決以下問題：一是在數(shù)據(jù)庫中如何納入農(nóng)、林移交的相關(guān)數(shù)據(jù)；二是在國家《不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)規(guī)范》的基礎(chǔ)上合理增加字段，以滿足權(quán)籍調(diào)查對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元編碼擴(kuò)展的需要；三是提高系統(tǒng)的兼容性，既能按照國家的要求提交相關(guān)登記數(shù)據(jù)，又能滿足實(shí)際登記工作的需要；四是在信息系統(tǒng)中考慮農(nóng)林部分與土地房屋部分界面統(tǒng)一但實(shí)質(zhì)區(qū)分的登記系統(tǒng)，以達(dá)到逐步過渡的目的。

3.加強(qiáng)國家、市、區(qū)縣三級(jí)層次的工作聯(lián)系，確保農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)登記的順利納入

一是多向國家層面請(qǐng)示匯報(bào)以爭(zhēng)取更多的指導(dǎo)和幫助，避免工作和資金的重復(fù)浪費(fèi)，保障快速穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

篇7

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提出了新的要求，主要體現(xiàn)在以下三方面：一是更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序；二是提高政府治理效率和水平；三是方便企業(yè)、方便群眾，減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。信息平臺(tái)的統(tǒng)一和建設(shè)面臨著更加艱巨和復(fù)雜的任務(wù)。

1.相關(guān)上位法對(duì)登記結(jié)果提出了更精準(zhǔn)的要求

《條例》用了整章篇幅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿（登記結(jié)果的體現(xiàn)）做出了規(guī)定，要求不動(dòng)產(chǎn)基本單元及編碼、主體自然狀況、主體權(quán)屬狀況及權(quán)利事項(xiàng)等必須準(zhǔn)確無誤。目前，重慶市正在擬定的《重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》將進(jìn)一步細(xì)化以上要求。因此，新系統(tǒng)建設(shè)須從登記業(yè)務(wù)的“收、審、登、發(fā)”主要環(huán)節(jié)全面考慮，以登記業(yè)務(wù)的法律特征和合理流程再造為驅(qū)動(dòng)、信息技術(shù)為手段來確保電子登記簿中的登記結(jié)果準(zhǔn)確無誤，進(jìn)而維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的核心地位。

2.農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的納入對(duì)信息平臺(tái)的兼容性和高效性提出了更高要求

一是農(nóng)村區(qū)域廣闊，我市農(nóng)村區(qū)域占全市幅員總面積超90%，人口多，涉及登記的數(shù)據(jù)量將更大；二是原有基礎(chǔ)薄弱，數(shù)據(jù)格式不規(guī)范，數(shù)據(jù)銜接難度大；三是由于原多部門分別登記發(fā)證，已發(fā)權(quán)利證書存在權(quán)利重疊的現(xiàn)象，矛盾較多，情況復(fù)雜；四是農(nóng)村區(qū)域廣，交通不發(fā)達(dá)，權(quán)利人多跑路，辦事困難；五是基層工作力量薄弱，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理點(diǎn)少，通常一個(gè)片區(qū)國土所要轄2-4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

3.相關(guān)部門及社會(huì)公眾對(duì)登記信息共享提出更精細(xì)、更便捷的新要求

隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的社會(huì)關(guān)注程度不斷增強(qiáng)，政府相關(guān)部門和社會(huì)公眾對(duì)登記信息共享利用的要求逐漸精細(xì)化、便捷化。以渝中區(qū)為例，2016年前三季度受理的登記案件數(shù)量為54563件，而受理的檔案查詢申請(qǐng)數(shù)量為88081件，不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢的社會(huì)需求已經(jīng)超過了不動(dòng)產(chǎn)登記辦件的需求；另一方面，對(duì)登記信息利用的精細(xì)化程度要求不斷提高，金融機(jī)構(gòu)在辦理抵押、注銷抵押時(shí)，稅務(wù)部門在辦理核稅、減免稅費(fèi)時(shí)，公檢法紀(jì)部門在辦理司法協(xié)執(zhí)、線索查詢時(shí)，均對(duì)登記信息查詢的精細(xì)化程度提出了更高的要求。

4.“互聯(lián)網(wǎng)+”“大數(shù)據(jù)”等概念對(duì)登記信息的安全提出更高的保密要求

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”“大數(shù)據(jù)”等概念深入人心，互聯(lián)網(wǎng)資源、信息通信技術(shù)、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在信息利用、社會(huì)資源配置上的優(yōu)勢(shì)日益明顯。這些新興的信息化形態(tài)在解決登記各方信息不對(duì)稱上、提供便捷化服務(wù)上、收集辦事群眾行為反饋上、輔助管理上凸顯了巨大的便民作用，但同時(shí)對(duì)登記信息的保密工作卻提出了極高的要求。

二、當(dāng)前信息平臺(tái)建設(shè)取得的成效

我市自推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作以來，市國土房管局充分利用原有成果基礎(chǔ)，按照國土資源部相關(guān)要求和我市“先城市，后農(nóng)村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系統(tǒng)”基礎(chǔ)上順利完成了初步升級(jí)改造，及時(shí)滿足了城鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)登記的需要。

1.信息平臺(tái)的建設(shè)總體規(guī)劃構(gòu)建完成

于2015年10月完成制定的《重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)總體方案》（以下簡(jiǎn)稱《總體方案》），構(gòu)建了該行業(yè)平臺(tái)信息化建設(shè)的總體規(guī)劃。從背景、目的、內(nèi)容、計(jì)劃等多個(gè)方面規(guī)劃了我市不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)藍(lán)圖，后續(xù)的平臺(tái)建設(shè)工作將按照《總體方案》的設(shè)計(jì)有序推進(jìn)。

2.實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的統(tǒng)一

我市房地產(chǎn)交易管理、登記確權(quán)、權(quán)籍調(diào)查等信息系統(tǒng)，在歷史上存在各行政區(qū)域各自實(shí)施、標(biāo)準(zhǔn)不一、缺乏互通的情況。于2011年至2012年上線實(shí)施的“重慶市地房籍管理信息系統(tǒng)”，使相關(guān)各類信息系統(tǒng)在使用上完成了統(tǒng)一；2015年至2016年，在“地房籍系統(tǒng)”基礎(chǔ)上上線實(shí)施的“重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”，實(shí)現(xiàn)了信息平臺(tái)的整合和集中。

3.滿足了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的主要業(yè)務(wù)需求

以“不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”為代表的現(xiàn)有信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上的不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)交易管理、權(quán)籍調(diào)查管理三個(gè)部分的信息化支撐，初步搭建了宅基地、農(nóng)林不動(dòng)產(chǎn)登記的雛形，并在長(zhǎng)壽、豐都開展試點(diǎn)?，F(xiàn)有信息平臺(tái)基本滿足了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的主要業(yè)務(wù)需求。

4.為統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供了手段

現(xiàn)有信息平臺(tái)依照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的要求，實(shí)現(xiàn)了部分不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。一是統(tǒng)一了登記程序，實(shí)現(xiàn)了申請(qǐng)、受理、審核、登簿、發(fā)證的程序統(tǒng)一；二是統(tǒng)一了登記業(yè)務(wù)類別，設(shè)置完成了城區(qū)域國有土地上不動(dòng)產(chǎn)登記的10個(gè)登記大類和69個(gè)登記小類，借助信息化手段明確了登記的業(yè)務(wù)范圍；三是統(tǒng)一了登記簿，實(shí)現(xiàn)了國有土地及其定著物的電子登記簿。

三、新形勢(shì)下信息平臺(tái)優(yōu)化建設(shè)總體思路

為達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的真正目的，信息平臺(tái)建設(shè)須以“便民、高效”為宗旨，不能出現(xiàn)因統(tǒng)一登記反而辦事困難，時(shí)間更長(zhǎng)甚至給權(quán)利人帶來不必要的損失等情況。因此，在全市國土房管系統(tǒng)信息化建設(shè)總體規(guī)劃下，考慮到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記所面臨的新形勢(shì)和新要求，“不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)”應(yīng)按照“總體控制、業(yè)務(wù)獨(dú)立”的區(qū)分模式單獨(dú)進(jìn)行打造。由于此項(xiàng)工作參與人數(shù)多、設(shè)備投入大，故工作推進(jìn)中，應(yīng)以《總體方案》為指導(dǎo)，管理上認(rèn)真劃分信息化管理機(jī)構(gòu)、信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)以及登記機(jī)構(gòu)等參與各方的職責(zé)邊界；技術(shù)上要根據(jù)登記業(yè)務(wù)的類型、流程及要求，突出以滿足登記業(yè)務(wù)需求為主導(dǎo)、信息技術(shù)為手段的思路進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)；應(yīng)用上要以登記信息的合法應(yīng)用需求為驅(qū)動(dòng)不斷優(yōu)化和升級(jí)系統(tǒng)，同時(shí)，使用先進(jìn)技術(shù)手段做好登記信息的安全保密工作；保障上要充分考慮全市區(qū)域大、區(qū)縣基礎(chǔ)不一的實(shí)際特點(diǎn)，采取登記數(shù)據(jù)集中匯交管理下的分片區(qū)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)管理的模式。

四、信息平臺(tái)建設(shè)中參與各方的職能設(shè)置

要進(jìn)一步厘清平臺(tái)建設(shè)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的職能劃分，承擔(dān)平臺(tái)建設(shè)職能的具體單位要各取所長(zhǎng)、分工合作?？紤]將平臺(tái)信息化建設(shè)職能劃分為三個(gè)層級(jí)，即信息化領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督職能，基礎(chǔ)平臺(tái)信息化建設(shè)職能，專業(yè)平臺(tái)信息化建設(shè)職能。

1.信息化領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)管職能

承擔(dān)國土房管行業(yè)的信息化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)，制定行業(yè)信息化總體規(guī)劃，制定信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，開展信息技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督與培訓(xùn)，提供信息化咨詢，指導(dǎo)信息安全工作等。體現(xiàn)為統(tǒng)一規(guī)劃，集中管理。

2.基礎(chǔ)平臺(tái)信息化建設(shè)職能

承擔(dān)國土房管行業(yè)基礎(chǔ)平臺(tái)信息化的建設(shè)職責(zé)，開展行業(yè)內(nèi)通用領(lǐng)域的信息化建設(shè)。如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”服務(wù)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)匯集、對(duì)外公示一致性、數(shù)據(jù)管理等。體現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，集中建設(shè)。

3.專業(yè)平臺(tái)信息化建設(shè)職能

是指國土房管行業(yè)內(nèi)，與具體職能業(yè)務(wù)相關(guān)的一系列信息平臺(tái)的建設(shè)職能。如不動(dòng)產(chǎn)登記、土地利用、執(zhí)法監(jiān)察、公積金、公租房等。體現(xiàn)為統(tǒng)籌安排、分部建設(shè)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為具體的登記職能單位，需要在上級(jí)信息化建設(shè)部門的領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督下，在基礎(chǔ)平臺(tái)信息化建設(shè)成果的支撐下，開展不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)工作。

具體到不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)，主要需要支撐不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)，如城鎮(zhèn)區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記、農(nóng)村區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記、不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢利用、房地產(chǎn)交易管理、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查等業(yè)務(wù)范圍。

五、健全登記業(yè)務(wù)為主導(dǎo)、信息技術(shù)為手段的建設(shè)機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)登記具有法律專業(yè)性，登記工作涉及到眾多專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域，登記信息利用的精確化要求也非常高。在建設(shè)信息平臺(tái)時(shí)，需要堅(jiān)持登記業(yè)務(wù)為主導(dǎo)，充分發(fā)揮信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，登記機(jī)構(gòu)同信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)分工協(xié)作、加強(qiáng)交流，健全平臺(tái)的建設(shè)機(jī)制。

1.登記業(yè)務(wù)主導(dǎo)，開展平臺(tái)的業(yè)務(wù)分析、需求分析、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

在建設(shè)信息平臺(tái)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照“先摸清業(yè)務(wù)規(guī)則，再開展需求分析，最后設(shè)計(jì)信息系統(tǒng)”的步驟來進(jìn)行。登記機(jī)構(gòu)作為業(yè)務(wù)的具體承擔(dān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在這部分工作中發(fā)揮熟悉業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)。

首先，政策法規(guī)和辦件需要是信息平臺(tái)建設(shè)的業(yè)務(wù)依據(jù)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)著力于這兩方面的研究工作，一方面開展政策法規(guī)研究，確保系統(tǒng)的合法合理，另一方面整理日常辦件過程中的業(yè)務(wù)需要，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)對(duì)登記辦件、信息利用、權(quán)籍調(diào)查、市場(chǎng)監(jiān)管、管理決策等業(yè)務(wù)的支持。

其次，在進(jìn)行業(yè)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，開展系統(tǒng)建設(shè)的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求調(diào)研、收集工作，制定需求調(diào)研計(jì)劃，完成《軟件可行性研究報(bào)告》；二是需求評(píng)審工作，不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)的相關(guān)使用單位、建設(shè)單位建立聯(lián)系機(jī)制，對(duì)需求分析報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，降低因需求調(diào)研不到位、分析有誤、人員理解不一致等原因帶來的風(fēng)險(xiǎn)，形成“軟件需求說明書”；三是需求管理工作，在系統(tǒng)試運(yùn)行時(shí)、局部調(diào)整時(shí)、革新?lián)Q代時(shí)，不斷收集因需求變化帶來的系統(tǒng)問題，并建立機(jī)制對(duì)這些變化的需求進(jìn)行管理，確保系統(tǒng)生命周期的延續(xù)。

最后，在建立起需求分析機(jī)制的前提下，開展平臺(tái)的設(shè)計(jì)工作。一是邏輯模型設(shè)計(jì)，分析設(shè)計(jì)信息平臺(tái)的關(guān)系數(shù)據(jù)模型（如受理要件、審批流程、登記簿），以及非關(guān)系數(shù)據(jù)模型（如一張圖）；二是功能設(shè)計(jì)，對(duì)信息平臺(tái)將要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)進(jìn)行明確，劃分系統(tǒng)與子系統(tǒng)的功能邊界，接口方式，形成“系統(tǒng)功能說明書”；三是部署設(shè)計(jì)，充分利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)信息資源（網(wǎng)絡(luò)資源、虛擬主機(jī)資源、存儲(chǔ)資源、數(shù)據(jù)災(zāi)備資源等），劃分集中部署與分部部署的模塊，開展數(shù)據(jù)安全管理。

信息平臺(tái)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，既涉及業(yè)務(wù)，又涉及信息技術(shù)，登記機(jī)構(gòu)與信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)需要在該環(huán)節(jié)上加強(qiáng)溝通，將業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)與技術(shù)優(yōu)勢(shì)有效結(jié)合。

2.發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用軟件工程的思想開展信息系統(tǒng)建設(shè)與運(yùn)營

盡管信息平臺(tái)的建設(shè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)務(wù)進(jìn)行主導(dǎo)，但最終仍會(huì)落足在信息技g上。信息化建設(shè)機(jī)構(gòu)應(yīng)在該環(huán)節(jié)中發(fā)揮知識(shí)優(yōu)勢(shì)，合理運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段，提高系統(tǒng)的科技含量。建設(shè)一套系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的起點(diǎn)，而運(yùn)營好這套系統(tǒng)才是實(shí)現(xiàn)平臺(tái)價(jià)值的體現(xiàn)。

運(yùn)用軟件工程的思想，開展系統(tǒng)版本迭代，通過機(jī)制不斷完善系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)生命周期的延續(xù)。

六、堅(jiān)持登記信息合法利用、確保信息安全的原則

不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息既要服務(wù)于社會(huì)利用，又要保障信息安全，這兩者看似一對(duì)矛盾體，但能通過合理地建設(shè)信息平臺(tái)來兼顧。

一方面，要發(fā)揮登記機(jī)構(gòu)熟悉業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)，仔細(xì)研究法律法規(guī)對(duì)于登記信息查詢的要求，認(rèn)真分析登記機(jī)構(gòu)查詢辦件的業(yè)務(wù)實(shí)際，合法合理地開展信息平臺(tái)的設(shè)計(jì)與優(yōu)化工作。

篇8

1關(guān)于土地登記的法理根據(jù)

所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實(shí)際工作者和理論工作者認(rèn)為，土地權(quán)利登記只是土地管理部門管理土地事務(wù)的行政工作之一。如以這種觀點(diǎn)來看，土地權(quán)利登記的法理根據(jù)就只是國家對(duì)行政事務(wù)的和國家機(jī)關(guān)根據(jù)部門分工原則進(jìn)行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果從財(cái)產(chǎn)法的基本法-民法物權(quán)法的角度來看，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的建立、變動(dòng)或終止，使物權(quán)的變動(dòng)獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律的保護(hù)。世界各國的民法物權(quán)法無不規(guī)定了物權(quán)的公示原則，其意義是，因?yàn)槲餀?quán)是一種排他權(quán)，既然物權(quán)要排斥他人，那么必須讓社會(huì)承認(rèn)該物權(quán)在排他，也是讓法律保護(hù)該物權(quán)的排他，這樣在一個(gè)物權(quán)上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)物權(quán)公示的法律原則，該抵押權(quán)必須進(jìn)行登記；在登記之后，社會(huì)就有了知悉該不動(dòng)產(chǎn)承受著一項(xiàng)抵押權(quán)這個(gè)法律上的負(fù)擔(dān)的合法渠道，社會(huì)的他人就會(huì)在取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)作出合理的避免風(fēng)險(xiǎn)的舉動(dòng)。如果法律沒有建立抵押權(quán)的登記制度，那么，后來取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，在抵押權(quán)人行使權(quán)利時(shí)，法律如果許可抵押權(quán)人追奪該不動(dòng)產(chǎn)，這對(duì)權(quán)利取得人是不公平的，因?yàn)樵撊〉萌瞬⒉恢涝摰盅簷?quán)的存在，而且法律沒有對(duì)他提供使其避免風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，沒有保護(hù)他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權(quán)人行使追奪的權(quán)利，則等于法律不承認(rèn)該抵押權(quán)的存在，這對(duì)抵押權(quán)人也不公平。如果法律建立了抵押權(quán)的登記制度，而且要求抵押權(quán)的設(shè)定必須登記之后，則社會(huì)的一切人可以從不動(dòng)產(chǎn)登記簿上知悉抵押權(quán)設(shè)定的情況，任何人可以根據(jù)“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)；如果某個(gè)人決定取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)時(shí)，則他應(yīng)當(dāng)合乎自己心愿地承受因此而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。除抵押權(quán)之外，其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記也有同樣的情形。所以，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)建立公正而有序的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制非常必要。

土地權(quán)利在民法上是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利登記是土地權(quán)利變動(dòng)的法定公示手段。公示原則在土地權(quán)利上的運(yùn)用，就是通過登記為土地權(quán)利交易提供具有國家公信力支持的、統(tǒng)一的、公開的法律基礎(chǔ)。具體包括如下幾點(diǎn)內(nèi)容。

1.1土地登記是為土地權(quán)利變動(dòng)（包括土地權(quán)利交易）提供法律基礎(chǔ)

作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利的法律性質(zhì)是排他支配權(quán)，即權(quán)利人可以獨(dú)占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。這一點(diǎn)是物權(quán)的共同特征。為了表現(xiàn)土地權(quán)利排他的效力，法律根據(jù)物權(quán)法的公示原則，要求在土地權(quán)利變動(dòng)時(shí)進(jìn)行土地權(quán)利登記。因此，土地權(quán)利登記，在財(cái)產(chǎn)法上的本質(zhì)是對(duì)土地權(quán)利變動(dòng)的法律承認(rèn)，賦予土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力，即給土地權(quán)利變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)。

土地權(quán)利的變動(dòng)有如下項(xiàng)目：①設(shè)立土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為創(chuàng)設(shè)一個(gè)原來并不存在的土地權(quán)利。包括土地使用權(quán)的出讓、抵押權(quán)等權(quán)利的設(shè)定等。國有土地使用權(quán)的出讓，本質(zhì)是在國有土地所有權(quán)上設(shè)立作為獨(dú)立物權(quán)的土地使用權(quán)的行為，因?yàn)樵诔鲎屩?，該?xiàng)權(quán)利是不存在的。在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)等，也屬于設(shè)立土地權(quán)利。②移轉(zhuǎn)土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為將已經(jīng)存在的獨(dú)立土地權(quán)利在民事權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移。在我國目前主要是指國有土地使用權(quán)以及在該權(quán)利上設(shè)立的他項(xiàng)權(quán)利的移轉(zhuǎn)。③變更土地權(quán)利。即在不涉及他人的情況下改變土地權(quán)利的內(nèi)容，如改變土地用途、改變土地權(quán)利的設(shè)定期限等。④土地權(quán)利的廢止。即依據(jù)土地權(quán)利人的意思消滅該權(quán)利。從這些土地權(quán)利變動(dòng)的內(nèi)容可以看出，這些土地權(quán)利的變動(dòng)，主要指土地權(quán)利的交易，同時(shí)也包括了非交易的土地權(quán)利變動(dòng)。

任何一項(xiàng)土地權(quán)利的變動(dòng)都有可能涉及到他人的利益。比如在土地權(quán)利上設(shè)立一項(xiàng)抵押權(quán)，就必須考慮到土地權(quán)利上有無其他的抵押權(quán)或者他項(xiàng)權(quán)利的存在，因?yàn)橐豁?xiàng)土地權(quán)利上在設(shè)定多個(gè)他項(xiàng)權(quán)利如兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)（這既符合不動(dòng)產(chǎn)的法理，也符合我國法律規(guī)定），這些他項(xiàng)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必然存在著競(jìng)爭(zhēng)。解決土地權(quán)利競(jìng)爭(zhēng)的矛盾的方法，就是依法確定這些權(quán)利實(shí)現(xiàn)的先后順序。有關(guān)這些權(quán)利實(shí)現(xiàn)先后順序的法律制度，就是順位制度。土地權(quán)利的順位是依據(jù)登記制度建立起來的。登記在先的權(quán)利，具有優(yōu)先的順位，可以絕對(duì)先行實(shí)現(xiàn)。僅僅從這一點(diǎn)，就可以看出登記對(duì)土地權(quán)利的重要意義。即使是土地權(quán)利的廢止，也要涉及他人的利益，所以也必須登記。所以，土地權(quán)利登記的首要法理，是完成土地權(quán)利變動(dòng)所需要的物權(quán)公示，為土地權(quán)利的交易提供法律基礎(chǔ)。故土地登記在財(cái)產(chǎn)法上的根據(jù)，首先并不是為了進(jìn)行行政管理。

正是基于上述認(rèn)識(shí)，在建立土地登記制度的國家或地區(qū)的法律中，一般均認(rèn)為土地登記本身具有強(qiáng)烈的司法意義，而不是只具有行政管理意義。因此，德國、瑞士等國家直接建立了以司法機(jī)關(guān)為土地登記機(jī)關(guān)的登記制度，日本等國建立了以司法行政部門為登記部門的登記制度。我國30年代建立登記制度時(shí)，本來也是以法院為登記機(jī)關(guān)。但是當(dāng)時(shí)軍閥割據(jù)，法律難以貫徹，故當(dāng)時(shí)的國家建立了以國家地政部門為土地登記機(jī)關(guān)的體制，這種體制在臺(tái)灣沿用至今。（注：李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。）但是在司法實(shí)踐中，臺(tái)灣以地政部門作為土地登記機(jī)關(guān)的做法，其依據(jù)并不是以行政管理作為法理，而仍然是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則作為其法理的。

2.2分別登記造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，其結(jié)果是妨害正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序

在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生法律“相克”，即權(quán)利實(shí)現(xiàn)的法律不能。例如，按照我國擔(dān)保法，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，如果土地上無建筑物時(shí)，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物時(shí)，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，地上物同時(shí)納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地物權(quán)也同時(shí)納入抵押。在實(shí)踐中，土地權(quán)利人常常為開發(fā)土地而借貸，并為該債權(quán)設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)，這個(gè)抵押權(quán)是在土地部門登記設(shè)立的；在土地開發(fā)之后即房屋建成后，他為生產(chǎn)經(jīng)營的需要又要借貸，為該債權(quán)他又設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)，該抵押權(quán)是在房產(chǎn)部門登記的。按照擔(dān)保法，這兩個(gè)抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在著實(shí)現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)。但是，后來設(shè)立的抵押權(quán)雖然在時(shí)間上居后，但是抵押權(quán)人對(duì)先前在土地上設(shè)定的抵押權(quán)并不知情，法律也沒有提供讓其知情的機(jī)會(huì)，故上述兩個(gè)抵押權(quán)人當(dāng)然認(rèn)為自己是第一順位的抵押權(quán)人。由于這兩個(gè)抵押權(quán)登記在不同的登記簿上，故它們之間在法律上沒有順位的先后，故并不能依法確定那個(gè)權(quán)利先實(shí)現(xiàn)，那個(gè)權(quán)利后實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，不論是采取那一種解決方案，都會(huì)違背立法的本意，也會(huì)對(duì)兩個(gè)抵押權(quán)人不公平。這種情況，在法學(xué)上稱為“權(quán)利實(shí)現(xiàn)的法律不能”，即法律本身妨害著權(quán)利正常實(shí)現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。

2.3分別登記增加了公民和法人的不合理負(fù)擔(dān)，妨害我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的順利發(fā)展

本來，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人就一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只需要進(jìn)行一次登記，而現(xiàn)在各涉及部門均要其在自己的部門登記，甚至通過公開的方式不承認(rèn)別的部門登記的法律效力。（注：參見《人民日?qǐng)?bào)》1997年11月24日第7版，中華人民共和國建設(shè)部的《建設(shè)部關(guān)于頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的公告》第1條。）這樣，公民、法人就一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不得不多次登記，這不但加重了他們的負(fù)擔(dān)，而且也損害了登記的嚴(yán)肅性和法律的權(quán)威性。

2.4分別登記不可能使各有權(quán)登記的部門職責(zé)分明，造成各部門不斷扯皮鬧矛盾，這一點(diǎn)已經(jīng)為我國的實(shí)踐所證明。

故不論是依據(jù)法理，還是依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記都必須統(tǒng)一。對(duì)此希望立法機(jī)關(guān)和有關(guān)行政部門早日建立清楚的認(rèn)識(shí)。

3登記機(jī)關(guān)的選擇

至于將來我國的登記機(jī)關(guān)確定在那一個(gè)部門，仍然應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國際慣例確定。上文指出，世界各國或地區(qū)的登記機(jī)關(guān)，無非是司法部門和地政部門兩種。司法部門登記的法理已如前述。故如果我國將來通過立法將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一在我國的司法部門，則當(dāng)然是一種合乎法理的做法。

但是，在地政部門進(jìn)行登記也同樣是符合法理的。因?yàn)椋粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)，在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)的登記，當(dāng)然可以包容其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。

篇9

1關(guān)于土地登記的法理根據(jù)

所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實(shí)際工作者和理論工作者認(rèn)為，土地權(quán)利登記只是土地管理部門管理土地事務(wù)的行政工作之一。如以這種觀點(diǎn)來看，土地權(quán)利登記的法理根據(jù)就只是國家對(duì)行政事務(wù)的和國家機(jī)關(guān)根據(jù)部門分工原則進(jìn)行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果從財(cái)產(chǎn)法的基本法-民法物權(quán)法的角度來看，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的建立、變動(dòng)或終止，使物權(quán)的變動(dòng)獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律的保護(hù)。世界各國的民法物權(quán)法無不規(guī)定了物權(quán)的公示原則，其意義是，因?yàn)槲餀?quán)是一種排他權(quán)，既然物權(quán)要排斥他人，那么必須讓社會(huì)承認(rèn)該物權(quán)在排他，也是讓法律保護(hù)該物權(quán)的排他，這樣在一個(gè)物權(quán)上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)物權(quán)公示的法律原則，該抵押權(quán)必須進(jìn)行登記；在登記之后，社會(huì)就有了知悉該不動(dòng)產(chǎn)承受著一項(xiàng)抵押權(quán)這個(gè)法律上的負(fù)擔(dān)的合法渠道，社會(huì)的他人就會(huì)在取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)作出合理的避免風(fēng)險(xiǎn)的舉動(dòng)。如果法律沒有建立抵押權(quán)的登記制度，那么，后來取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，在抵押權(quán)人行使權(quán)利時(shí)，法律如果許可抵押權(quán)人追奪該不動(dòng)產(chǎn)，這對(duì)權(quán)利取得人是不公平的，因?yàn)樵撊〉萌瞬⒉恢涝摰盅簷?quán)的存在，而且法律沒有對(duì)他提供使其避免風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，沒有保護(hù)他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權(quán)人行使追奪的權(quán)利，則等于法律不承認(rèn)該抵押權(quán)的存在，這對(duì)抵押權(quán)人也不公平。如果法律建立了抵押權(quán)的登記制度，而且要求抵押權(quán)的設(shè)定必須登記之后，則社會(huì)的一切人可以從不動(dòng)產(chǎn)登記簿上知悉抵押權(quán)設(shè)定的情況，任何人可以根據(jù)“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)；如果某個(gè)人決定取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)時(shí)，則他應(yīng)當(dāng)合乎自己心愿地承受因此而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。除抵押權(quán)之外，其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記也有同樣的情形。所以，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)建立公正而有序的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制非常必要。

土地權(quán)利在民法上是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利登記是土地權(quán)利變動(dòng)的法定公示手段。公示原則在土地權(quán)利上的運(yùn)用，就是通過登記為土地權(quán)利交易提供具有國家公信力支持的、統(tǒng)一的、公開的法律基礎(chǔ)。具體包括如下幾點(diǎn)內(nèi)容。

1.1土地登記是為土地權(quán)利變動(dòng)（包括土地權(quán)利交易）提供法律基礎(chǔ)

作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利的法律性質(zhì)是排他支配權(quán)，即權(quán)利人可以獨(dú)占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。這一點(diǎn)是物權(quán)的共同特征。為了表現(xiàn)土地權(quán)利排他的效力，法律根據(jù)物權(quán)法的公示原則，要求在土地權(quán)利變動(dòng)時(shí)進(jìn)行土地權(quán)利登記。因此，土地權(quán)利登記，在財(cái)產(chǎn)法上的本質(zhì)是對(duì)土地權(quán)利變動(dòng)的法律承認(rèn)，賦予土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力，即給土地權(quán)利變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)。

土地權(quán)利的變動(dòng)有如下項(xiàng)目：①設(shè)立土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為創(chuàng)設(shè)一個(gè)原來并不存在的土地權(quán)利。包括土地使用權(quán)的出讓、抵押權(quán)等權(quán)利的設(shè)定等。國有土地使用權(quán)的出讓，本質(zhì)是在國有土地所有權(quán)上設(shè)立作為獨(dú)立物權(quán)的土地使用權(quán)的行為，因?yàn)樵诔鲎屩?，該?xiàng)權(quán)利是不存在的。在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)等，也屬于設(shè)立土地權(quán)利。②移轉(zhuǎn)土地權(quán)利。即依據(jù)法律行為將已經(jīng)存在的獨(dú)立土地權(quán)利在民事權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移。在我國目前主要是指國有土地使用權(quán)以及在該權(quán)利上設(shè)立的他項(xiàng)權(quán)利的移轉(zhuǎn)。③變更土地權(quán)利。即在不涉及他人的情況下改變土地權(quán)利的內(nèi)容，如改變土地用途、改變土地權(quán)利的設(shè)定期限等。④土地權(quán)利的廢止。即依據(jù)土地權(quán)利人的意思消滅該權(quán)利。從這些土地權(quán)利變動(dòng)的內(nèi)容可以看出，這些土地權(quán)利的變動(dòng)，主要指土地權(quán)利的交易，同時(shí)也包括了非交易的土地權(quán)利變動(dòng)。

任何一項(xiàng)土地權(quán)利的變動(dòng)都有可能涉及到他人的利益。比如在土地權(quán)利上設(shè)立一項(xiàng)抵押權(quán)，就必須考慮到土地權(quán)利上有無其他的抵押權(quán)或者他項(xiàng)權(quán)利的存在，因?yàn)橐豁?xiàng)土地權(quán)利上在設(shè)定多個(gè)他項(xiàng)權(quán)利如兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)（這既符合不動(dòng)產(chǎn)的法理，也符合我國法律規(guī)定），這些他項(xiàng)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必然存在著競(jìng)爭(zhēng)。解決土地權(quán)利競(jìng)爭(zhēng)的矛盾的方法，就是依法確定這些權(quán)利實(shí)現(xiàn)的先后順序。有關(guān)這些權(quán)利實(shí)現(xiàn)先后順序的法律制度，就是順位制度。土地權(quán)利的順位是依據(jù)登記制度建立起來的。登記在先的權(quán)利，具有優(yōu)先的順位，可以絕對(duì)先行實(shí)現(xiàn)。僅僅從這一點(diǎn)，就可以看出登記對(duì)土地權(quán)利的重要意義。即使是土地權(quán)利的廢止，也要涉及他人的利益，所以也必須登記。所以，土地權(quán)利登記的首要法理，是完成土地權(quán)利變動(dòng)所需要的物權(quán)公示，為土地權(quán)利的交易提供法律基礎(chǔ)。故土地登記在財(cái)產(chǎn)法上的根據(jù)，首先并不是為了進(jìn)行行政管理。

正是基于上述認(rèn)識(shí)，在建立土地登記制度的國家或地區(qū)的法律中，一般均認(rèn)為土地登記本身具有強(qiáng)烈的司法意義，而不是只具有行政管理意義。因此，德國、瑞士等國家直接建立了以司法機(jī)關(guān)為土地登記機(jī)關(guān)的登記制度，日本等國建立了以司法行政部門為登記部門的登記制度。我國30年代建立登記制度時(shí)，本來也是以法院為登記機(jī)關(guān)。但是當(dāng)時(shí)軍閥割據(jù)，法律難以貫徹，故當(dāng)時(shí)的國家建立了以國家地政部門為土地登記機(jī)關(guān)的體制，這種體制在臺(tái)灣沿用至今。（注：李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。）但是在司法實(shí)踐中，臺(tái)灣以地政部門作為土地登記機(jī)關(guān)的做法，其依據(jù)并不是以行政管理作為法理，而仍然是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則作為其法理的。

1.2土地權(quán)利登記是具有國家公信力的法律基礎(chǔ)

在建立土地登記的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，土地登記的機(jī)關(guān)有的是法院，有的是司法部門。這種做法，是以土地登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利，故登記應(yīng)與司法系統(tǒng)建立直接的關(guān)系。如在德國，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的爭(zhēng)議直接進(jìn)入訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中已經(jīng)不必，而是向上級(jí)法院直接上訴。但不管是在那一種機(jī)關(guān)，這些機(jī)關(guān)都是國家機(jī)關(guān)。這是因?yàn)椋恋貦?quán)利是涉及國計(jì)民生的重要權(quán)利，故法律無不要求國家出面承擔(dān)登記的責(zé)任，以國家的信譽(yù)和國家行為的嚴(yán)肅性作為保障，使得土地登記具有取得社會(huì)一體信服的法律效力。這種法律效力，就是土地登記的國家公信力。這種公信力，是任何民間的證明都不可比擬的。土地登記具有國家公信力，這是土地登記制度的本質(zhì)特征之一。

土地登記具有國家公信力的法律結(jié)果是：不論當(dāng)事人實(shí)在的土地權(quán)利如何，只能以國家建立的土地登記簿上記載的權(quán)利為正確的權(quán)利，并依此建立土地權(quán)利的交易秩序；同時(shí)，如果第三人依據(jù)土地登記簿取得登記的權(quán)利，他取得的權(quán)利當(dāng)然應(yīng)該得到保護(hù)。這一保護(hù)的意思是：即使登記的權(quán)利與原權(quán)利可能不一致，或者權(quán)利的出讓不符合原權(quán)利人的本意，但是在權(quán)利的受讓人根據(jù)登記簿取得該權(quán)利時(shí)，受讓人的權(quán)利因?yàn)槭窍嘈艊业怯浂〉玫?，所以受讓人的?quán)利不應(yīng)當(dāng)被追奪。所以，這種以登記為正確權(quán)利的效力，是從土地登記的公信力中推定出來的。這種推定，對(duì)保護(hù)善意取得人即根據(jù)土地登記簿取得土地權(quán)利人的利益（而該權(quán)利人的利益其實(shí)是土地權(quán)利的法律秩序的化身）是非常必要的。

1.3土地登記是國家建立的關(guān)于土地權(quán)利的統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)

土地登記為土地權(quán)利交易提供的法律基礎(chǔ)，在國家法律整個(gè)管轄范圍內(nèi)都能發(fā)揮作用，而且它對(duì)于國家的任何一個(gè)地域均發(fā)揮同等的作用。這就是說，通過土地登記，國家為土地權(quán)利提供了在整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)有效的法律基礎(chǔ)。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾的生活需要來看，國家為土地權(quán)利所提供的統(tǒng)一效力意義重大。有了這個(gè)統(tǒng)一的基礎(chǔ)，整個(gè)法律實(shí)施范圍內(nèi)發(fā)生的一切土地權(quán)利交易（實(shí)際上是整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)）才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個(gè)統(tǒng)一基礎(chǔ)，建立公正的、有序的土地權(quán)利流轉(zhuǎn)制度就是一句空話。

2土地登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一是登記的法理要求

1997年9月在臺(tái)灣召開的“海峽兩岸土地法制研討會(huì)”上，臺(tái)灣的學(xué)者對(duì)大陸目前采取的土地登記（不動(dòng)產(chǎn)登記）機(jī)關(guān)分散在多個(gè)部門的做法，尤其是法律把土地權(quán)利登記和房產(chǎn)權(quán)利登記、林地權(quán)登記以及其他不動(dòng)產(chǎn)登記的“分別登記”，規(guī)定為原則的做法很不理解。因?yàn)?，在?dāng)今世界，凡建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動(dòng)產(chǎn)登記，總是在一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的。而現(xiàn)在我國大陸建立的將不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門的做法，與世界其他國家或地區(qū)的做法均不符合。因此，這些學(xué)者對(duì)這種妨害交易秩序的分散登記的做法有很多疑問。

應(yīng)當(dāng)說，臺(tái)灣學(xué)者對(duì)我國大陸在登記機(jī)關(guān)問題上的擔(dān)心是有道理的，依據(jù)我國大陸目前建立的登記體制，有6個(gè)以上的部門正在進(jìn)行著不動(dòng)產(chǎn)登記，另外還有一些部門正在主張自己進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利。但是，從羅馬法以來，確實(shí)沒有將不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門的其他例子。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都采納的是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。我國大陸的這種做法，原因是從1956年起土地權(quán)利退出了財(cái)產(chǎn)法的范疇，只是在1988年之后才又重新進(jìn)入財(cái)產(chǎn)法范疇。而此時(shí)房產(chǎn)權(quán)、林地權(quán)等已經(jīng)進(jìn)入了財(cái)產(chǎn)法范疇，而且先于土地登記建立了自己的登記制度。這些登記在歷史上也曾發(fā)揮了一定的積極作用，因此得到許多人的支持。我國現(xiàn)行立法為照顧這一現(xiàn)實(shí)，故采取了不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門的做法。但是，這些在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下或者經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型時(shí)期曾經(jīng)發(fā)揮過積極作用的登記類型，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下是否能夠繼續(xù)發(fā)揮積極作用，這是一個(gè)必須認(rèn)真思考的問題。在認(rèn)真地對(duì)權(quán)利登記的法理進(jìn)行思考之后，我們可以清楚地看出，我國大陸目前建立的不動(dòng)產(chǎn)分別登記的做法，確實(shí)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的普遍做法是相違背的，更不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的登記法理。因此，根據(jù)土地財(cái)產(chǎn)法即民法物權(quán)法的法理，我國大陸應(yīng)當(dāng)早日建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。原因在于：

2.1分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的民法物權(quán)法原理

目前我國大陸建立的各種不動(dòng)產(chǎn)分別登記，就是將各種不動(dòng)產(chǎn)登記分散在各個(gè)不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯(cuò)誤，因?yàn)榘训怯涀鳛楣芾淼氖侄沃凰坪跻彩强梢缘?。但是，從?cái)產(chǎn)法即從民法物權(quán)法的角度看，這種做法是非常錯(cuò)誤的。因?yàn)?，不?dòng)產(chǎn)登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，并提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)。

2.2分別登記造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，其結(jié)果是妨害正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序

在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生法律“相克”，即權(quán)利實(shí)現(xiàn)的法律不能。例如，按照我國擔(dān)保法，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，如果土地上無建筑物時(shí)，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物時(shí)，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，地上物同時(shí)納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地物權(quán)也同時(shí)納入抵押。在實(shí)踐中，土地權(quán)利人常常為開發(fā)土地而借貸，并為該債權(quán)設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)，這個(gè)抵押權(quán)是在土地部門登記設(shè)立的；在土地開發(fā)之后即房屋建成后，他為生產(chǎn)經(jīng)營的需要又要借貸，為該債權(quán)他又設(shè)定一個(gè)抵押權(quán)，該抵押權(quán)是在房產(chǎn)部門登記的。按照擔(dān)保法，這兩個(gè)抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在著實(shí)現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)。但是，后來設(shè)立的抵押權(quán)雖然在時(shí)間上居后，但是抵押權(quán)人對(duì)先前在土地上設(shè)定的抵押權(quán)并不知情，法律也沒有提供讓其知情的機(jī)會(huì)，故上述兩個(gè)抵押權(quán)人當(dāng)然認(rèn)為自己是第一順位的抵押權(quán)人。由于這兩個(gè)抵押權(quán)登記在不同的登記簿上，故它們之間在法律上沒有順位的先后，故并不能依法確定那個(gè)權(quán)利先實(shí)現(xiàn)，那個(gè)權(quán)利后實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，不論是采取那一種解決方案，都會(huì)違背立法的本意，也會(huì)對(duì)兩個(gè)抵押權(quán)人不公平。這種情況，在法學(xué)上稱為“權(quán)利實(shí)現(xiàn)的法律不能”，即法律本身妨害著權(quán)利正常實(shí)現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。

2.3分別登記增加了公民和法人的不合理負(fù)擔(dān)，妨害我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的順利發(fā)展

本來，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人就一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只需要進(jìn)行一次登記，而現(xiàn)在各涉及部門均要其在自己的部門登記，甚至通過公開的方式不承認(rèn)別的部門登記的法律效力。（注：參見《人民日?qǐng)?bào)》1997年11月24日第7版，中華人民共和國建設(shè)部的《建設(shè)部關(guān)于頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的公告》第1條。）這樣，公民、法人就一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不得不多次登記，這不但加重了他們的負(fù)擔(dān)，而且也損害了登記的嚴(yán)肅性和法律的權(quán)威性。

2.4分別登記不可能使各有權(quán)登記的部門職責(zé)分明，造成各部門不斷扯皮鬧矛盾，這一點(diǎn)已經(jīng)為我國的實(shí)踐所證明。

故不論是依據(jù)法理，還是依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記都必須統(tǒng)一。對(duì)此希望立法機(jī)關(guān)和有關(guān)行政部門早日建立清楚的認(rèn)識(shí)。

3登記機(jī)關(guān)的選擇

至于將來我國的登記機(jī)關(guān)確定在那一個(gè)部門，仍然應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國際慣例確定。上文指出，世界各國或地區(qū)的登記機(jī)關(guān)，無非是司法部門和地政部門兩種。司法部門登記的法理已如前述。故如果我國將來通過立法將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一在我國的司法部門，則當(dāng)然是一種合乎法理的做法。

但是，在地政部門進(jìn)行登記也同樣是符合法理的。因?yàn)椋粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)，在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)的登記，當(dāng)然可以包容其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。

篇10

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的缺陷

第一，違背了意思自治原則。所謂意思自治原則，是指當(dāng)事人依照自己的理性判斷，去設(shè)計(jì)自己的生活，管理自己的事務(wù)。意思自治原則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)法律提出的要求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體是具有行為能力的參與者，能夠基于自己的理性判斷和分析做出法律行為，并對(duì)自己的行為所引起的后果承擔(dān)法律責(zé)任。承認(rèn)、保護(hù)民事主體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交換中的意思自治，可以極大地提高交易的成功率，充分實(shí)現(xiàn)民事主體之間的利益分配，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在民事立法中確認(rèn)意思自治早已成為現(xiàn)代各國民事立法的趨勢(shì)。我國《民法通則》第四條也明確規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循“自愿”的原則，從而體現(xiàn)了我國民法意思自治的精神，意思自治原則已成為我國民事法律的基本原則和理念。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同屬不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，兩者沒有主從之分，民事主體在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)可以根據(jù)自己的“意思”自由決定轉(zhuǎn)讓順序，法律不應(yīng)當(dāng)予以不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)。

第二，違背了便民高效原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，無論什么情形，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)都必須先向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，后向土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！爆F(xiàn)階段在我國，土地使用權(quán)的審批和登記都是人民政府委托國土資源部門進(jìn)行操作的，因此，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，民事主體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，則要先到國土部門辦理相關(guān)手續(xù)，后到房產(chǎn)管理部門辦理，最后還要再到國土部門辦理。如果由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先后順序，那么民事主體就可以在有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批即在國土資源部門辦理審批手續(xù)后，再去房產(chǎn)管理部門辦理就可以了，而無須再回過頭來跑國土資源部門。由此可見，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不符合方便群眾、高效運(yùn)作的現(xiàn)代行政原則。

第三，脫離了中國房地產(chǎn)管理實(shí)情。在我國，房產(chǎn)權(quán)利登記起步較早，房產(chǎn)權(quán)利登記的重要性幾乎家喻戶曉；然而土地權(quán)利的登記卻經(jīng)歷了一番波折，公民土地權(quán)利意識(shí)相對(duì)較差，只要房產(chǎn)證不要土地證的大有人在。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，很多人在辦理房產(chǎn)變更登記后，因?yàn)椴恢佬枰k理土地登記而不辦理土地登記；還有一些人，明知需要辦理卻因土地權(quán)利保護(hù)意識(shí)相對(duì)較差，抱著無所謂的態(tài)度而不辦理土地登記。就全國范圍內(nèi)而言，目前房產(chǎn)發(fā)證量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)發(fā)證量。特別是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，很多都是不經(jīng)土地部門審批，直接到房管部門辦理房產(chǎn)登記，而后才去國土資源部門辦理土地登記。更有甚者，干脆不去國土資源部門辦理土地登記，從而造成國有資產(chǎn)大量流失?？梢娫谖覈F(xiàn)階段，法律應(yīng)該著重強(qiáng)化對(duì)土地權(quán)利的登記和保護(hù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，不但沒有起到強(qiáng)化土地權(quán)利登記和保護(hù)的積極作用，相反卻弱化了對(duì)土地權(quán)利的登記和保護(hù)，背離了我國國情。

該法律條文非有不可嗎

有人說，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的規(guī)定，是為了避免“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”的發(fā)生，“只有按照此規(guī)定才能有效避免房地不一致，使‘地隨房走，房隨地走’落到實(shí)處”。果真如此嗎？

事實(shí)上，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強(qiáng)制規(guī)定自1995年1月1日起施行至今已有10個(gè)年頭，但“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”仍屢見不鮮。那么，如果按照意思自治原則，取消《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款的強(qiáng)制規(guī)定，由民事主體自由決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓順序，會(huì)不會(huì)使得“一房多賣、房地產(chǎn)權(quán)不一致的現(xiàn)象”愈加嚴(yán)重，房地產(chǎn)交易安全隱患更大呢？不會(huì)。因?yàn)槿绻袷轮黧w違反誠實(shí)信用原則或違反公序良俗，采取欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下進(jìn)行房地產(chǎn)交易，那么，根據(jù)我國民法通則第五十八條第三款規(guī)定，該民事行為無效。

既然如此，那么我們就根本沒有必要以犧牲、至少是損害“私法根本價(jià)值所在”的意思自治原則為代價(jià)，作出《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款那樣的強(qiáng)制規(guī)定，用以維護(hù)所謂的房地產(chǎn)交易的安全。

筆者認(rèn)為，即使必須規(guī)定一個(gè)轉(zhuǎn)讓順序的話，那也應(yīng)該規(guī)定先辦理轉(zhuǎn)讓土地手續(xù)，然后辦理轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)手續(xù)。

透過該條文，有一點(diǎn)我們不難發(fā)現(xiàn)：立法者與普通百姓一樣，沒有對(duì)土地權(quán)利的登記和保護(hù)予以應(yīng)有的重視，沒有把對(duì)土地權(quán)利的登記和保護(hù)放到應(yīng)有的位置，重房輕地的觀念相當(dāng)嚴(yán)重，漠視了土地權(quán)利。可見，我國的土地權(quán)利登記和保護(hù)工作任重道遠(yuǎn)。

國土部門為統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，是解決問題的根本之策

房地產(chǎn)權(quán)利之所以會(huì)出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，歸根結(jié)底，是由于我國不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利分散在多個(gè)部門造成的。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的分散登記，不僅造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，妨害正常的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，而且增加了公民、法人和其他組織的不合理負(fù)擔(dān)，妨害了我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還造成各行政管理部門間不斷扯皮、鬧矛盾。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的分散登記制度的理論基礎(chǔ)是不動(dòng)產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的民法、物權(quán)法原理，隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，這種制度應(yīng)予摒棄。

縱觀世界各國和地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，登記機(jī)關(guān)要么是司法部門要么是地政部門。以地政部門為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，其理由是：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地所有權(quán)、土地使用權(quán)或者地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)等）。所以，以土地登記為基礎(chǔ)登記，當(dāng)然可以包括其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。例如在德國，不論是《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》還是《住宅所有權(quán)法》，都明確規(guī)定土地登記包括地上物的登記。我國臺(tái)灣地區(qū)也采納了將土地登記部門作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部門的做法。臺(tái)灣《土地登記規(guī)則》第3條規(guī)定：“土地登記，謂土地及建筑改良物之所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利之登記。”