導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)商投資合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理，國務(wù)院六部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房[2006]171號，以下稱《意見》）。各地、各部門認(rèn)真執(zhí)行《意見》的各項規(guī)定和要求，取得一定的實效。但少數(shù)地區(qū)仍存在一些問題。根據(jù)外商投資法律法規(guī)和《意見》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商投資房地產(chǎn)審批、備案和監(jiān)管相關(guān)事宜通知如下：

一、各地商務(wù)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行《意見》和《商務(wù)部辦公廳關(guān)于貫徹落實〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的通知〉有關(guān)問題的通知》（商資字[2006]192號），依法加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管，嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)。

二、外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應(yīng)遵循項目公司原則

（一）申請設(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議。未達(dá)到上述要求，審批部門不予批準(zhǔn)。

（二）已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請辦理增加經(jīng)營范圍或擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。

三、嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。外匯管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責(zé)任。

四、境外投資者在境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守商業(yè)存在原則，依法申請設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，按核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

五、地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時依法向商務(wù)部備案。

篇2

【關(guān)鍵詞】住房限購令 成本 收益

一、限購令的成本

（一）政府成本（可認(rèn)為是公共成本，與政府收益中的政府分開）

1.執(zhí)法成本。要想保證限購令的實施，政府必然進(jìn)行監(jiān)管，具體來說，執(zhí)法成本體現(xiàn)對個人及家庭信息監(jiān)管的成本，調(diào)查相關(guān)信息的成本等。

2.違法成本。違法成本體現(xiàn)為：“限購令”本身所存在的違法性問題，《物權(quán)法》第十條規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。這條規(guī)定的意思是，不動產(chǎn)的“登記范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法”要由法律、行政法規(guī)作出規(guī)定，不能由“政策”規(guī)定。一些地方的限購令作出的“對違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記”明顯違反《物權(quán)法》的物權(quán)登記制度。

3.規(guī)避限購引發(fā)糾紛的成本。規(guī)避限購引發(fā)糾紛的成本體現(xiàn)為：一方面，從限購令的內(nèi)容可以看出，限購令是以家庭為單位的。很多家庭為了規(guī)避限購令而假離婚，很多擬結(jié)婚的情侶推遲婚期，這些都是社會潛在的不穩(wěn)定因素。另一方面，從法律上也有規(guī)避限購令的可能性。買房人只要不去辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，就可以不受限制。而對許多“炒”房者而言，只簽房屋買賣合同不辦證更方便炒房，只需到開發(fā)商處更名即可，還能節(jié)省過戶稅費。但是規(guī)避畢竟是規(guī)避，不按照正當(dāng)?shù)某绦?，都有發(fā)生糾紛的可能性。

4.住房問題惡化的成本。限購令企圖降低房價，解決民生問題。但是限購令的效果卻沒有想象中的理想。相反卻帶來住房問題的惡化，具體體現(xiàn)為：

首先，限購令并沒有起到降低一線城市房價的作用。從表面上看，房價高是炒房團(tuán)投資房地產(chǎn)抬高房價的結(jié)果，限購令作用在于它排除了一部分剛性需求，但是不能抑制投資性需求。投資者可以選擇去不同的城市進(jìn)行投資。只要投資性需求存在，房價就很難下降。從根本上看，房價高是受現(xiàn)有的土地轉(zhuǎn)讓制度，貨幣政策等很多根本性問題影響的。而根本性問題不解決，房價問題也是解決不了的。

其次，限購令是對一線城市房價再次上漲起到推動作用。從社會發(fā)展歷史可以看出，只有供不應(yīng)求才要限購，供不應(yīng)求自然就是奇貨可居，價格自然要上漲。限購的結(jié)果就是房子成為短缺的產(chǎn)品了，手中想出貨的客戶都不急著出手，進(jìn)而造成進(jìn)一步的供不應(yīng)求。而限購令是有一定期限的，一旦限購令解除，會有更多的資本流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，進(jìn)一步提高房價。

再次，限購令促使二三線城市房價上漲。由于限購令對投資者在一些一線城市購買房屋的限制，炒房團(tuán)會搜尋到下一個不受限制投機(jī)的目標(biāo)。這些目標(biāo)就是二三線城市的住房。原本沒有房價壓力的二三線城市，也會產(chǎn)生房價上漲的現(xiàn)象，引起新的社會問題。珠三角的房子的火熱，就是最好的說明。

最后，限購令促使房屋租金上漲。由于限購令的出臺，有購買意愿的人心存房價下降的美好愿望，房價越有下跌的可能，人們就越愿意持觀望的態(tài)勢。因此，買房的人少了，租房的人變多了。根據(jù)供需與價格的關(guān)系，房屋的租金就上漲了。調(diào)查顯示，一些一線城市的房屋租金漲了10%到20%，很多買不起房的人，現(xiàn)在租房也成了問題。

（二）個人的成本

個人成本包括規(guī)避限購令的成本與自我滿足受限的成本。前者包括假離婚，緩婚等措施而帶來的成本，后者包括因交易受限，資源不能優(yōu)化配置而帶來的時間成本，機(jī)會成本等。

（三）房地產(chǎn)商的成本

限購令帶來的最大的影響就是在一定時間段交易量減少，因此，房地產(chǎn)商的成本主要體現(xiàn)為因交易暫緩而產(chǎn)生的機(jī)會成本（例如因資金問題錯過的再投資機(jī)會等）。

二、限購令的收益

（一）政府收益

首先，新國五條中的“一定時間是多久”，并沒有限制。這個地方政府有很大的自由裁量權(quán)。因此，房地產(chǎn)商為了自己的利益，會盡量采取措施使這個“一定時間”符合自己的期待，而這些措施最后便體現(xiàn)為地方政府和地方官員的利益。

其次，限購令只針對住宅地產(chǎn)市場，對辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)影響不大，因此在住宅地產(chǎn)被限制的情況下，大量資金涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，隨之而來的就是商業(yè)用地價格的升高。土地轉(zhuǎn)讓金的增加，政府勢必會增加財政收入，部分利益相關(guān)者還會增加隱性收益。

（二）房地產(chǎn)商的收益

一方面，從普通商品房角度看，通過上述分析，限購令只是暫緩交易，使更多人持觀望態(tài)度，但是房價不會受到太大影響，甚至還有上漲可能，并且現(xiàn)在住房市場仍然是供不應(yīng)求，因此，在普通商品房方面，房地產(chǎn)商是利益獲得者。另一方面，從高端住宅角度看。房地產(chǎn)的保值作用是投資者青睞的原因之一，特別是在現(xiàn)今嚴(yán)峻的通貨膨脹的壓力下。在這一情況下，既然只能購買一套，那些仍然愿意投資房產(chǎn)的資金，必然會傾向于選擇高總價的物業(yè)，尤其是高端公寓和別墅。所以，限購令后，上海少數(shù)豪宅卻逆勢而行。除了高總價之外，投資者還會關(guān)注樓盤的稀缺性，只有具有稀缺性豪宅才能獲得更好的收益率。

（三）個人收益

如前分析，限購令會帶來房價，租金上漲，會使部分投資者與出租人產(chǎn)生收益。但是，相對整個社會而言，這種收益還是很少的。

三、限購令的成本與收益比較

篇3

上半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了10年以來首次銷售額和銷售面積同時縮水的現(xiàn)象。上海、北京、深圳等全國各大城市房屋成交量環(huán)比大幅下降。與此同時，房價漲勢趨緩。6月份北京房價環(huán)比上漲0.1%，漲幅為近兩年多來最小；上半年上海房價平均月漲幅1.21%，相比去年下半年的月漲幅6.3%，上漲大幅趨緩。另外，上半年土地成交慘淡，不少土地流拍，而近來市場屢屢有退地傳聞，曾傳聞的蘇寧環(huán)球集團(tuán)與上海市黃浦區(qū)房地局協(xié)商解除上海市黃浦區(qū)南京東路163地塊的土地出讓合同近期也得到確認(rèn)。福建、重慶各地也出現(xiàn)了類似現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場的大幅降溫，以及國家從緊的貨幣政策、為干預(yù)通貨膨脹進(jìn)行宏觀調(diào)控的“雪上加霜”，令不少開發(fā)商資金鏈日益緊繃。有分析人士指出，今年中國整個房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口至少達(dá)到1萬億元。房地產(chǎn)商的融資冰河期是否已經(jīng)到來？

危機(jī)重重

今年，房地產(chǎn)商們可謂是在內(nèi)憂外患的情況下慘淡經(jīng)營。

針對去年經(jīng)濟(jì)過熱的勢頭，同時也為了規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、規(guī)避類似美國次貸危機(jī)的風(fēng)險，2007年9月27日中國人民銀行 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求各商業(yè)銀行提高第二套房貸款的首付和利率。今年6月，中國銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知》和《關(guān)于對房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知》。6月，央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至17.5%。央行幾個規(guī)定和措施出臺后，各商業(yè)銀行不僅對貸款公司資質(zhì)、信用等級審查更為嚴(yán)格，審批的程序變得復(fù)雜，以往忽略的一些審批環(huán)節(jié)也被重新重視。不少開發(fā)商正在進(jìn)行的融資項目被迫擱置，且面臨著信用等級下降、授信額度減少的境況，而今后從銀行貸款也不復(fù)往日的便捷，僧多粥少的局面下，地產(chǎn)商只能按資質(zhì)等候貸款申請的審批。

地產(chǎn)商本身也并非完全無辜，早在去年各房地產(chǎn)商瘋狂囤地的時候，就埋下了隱患。在地產(chǎn)界，迅速暴富者往往手里握著大把的土地。前些年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時，開發(fā)商往往選擇囤地，靜待地價成倍上漲，輕松獲取暴利。有數(shù)據(jù)顯示，2007年，房企售樓收入2.9萬億元，購地支出3萬億元。令“地王”們苦惱的是，2008年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》對滾動授信作出了嚴(yán)格規(guī)定。地產(chǎn)項目分批開發(fā)、循環(huán)授信是開發(fā)商的武器，一旦授信從緊，2年的寬限期不再，在資金缺乏的情況下，地產(chǎn)商們只得拋地。然而，當(dāng)前資金從緊是地產(chǎn)界的普遍現(xiàn)象，想要將土地高價賣出的地產(chǎn)商不得不面臨無人接盤的困境。

另外，經(jīng)過近10年的繁榮發(fā)展，中國樓市也需要有自己的調(diào)整周期以擠走泡沫，謀求更為健康長遠(yuǎn)的發(fā)展，也算是中國樓市成長所必經(jīng)的陣痛。

以上種種原因，加之消費者的觀望態(tài)度和美國次貸危機(jī)一定程度的影響，讓中國的房地產(chǎn)商們捉襟見肘。緊繃的資金鏈就像緊箍咒一樣環(huán)繞著地產(chǎn)商，融資困難讓地產(chǎn)商們在盛夏提前感受到了冬天的氣息。

被救與自救

面對隨時內(nèi)憂外患的局面，房地產(chǎn)商們努力通過各種途徑化解危機(jī)。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會已于7月將房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整建議上報至全國工商聯(lián)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會也已就房地產(chǎn)政策調(diào)整提出一些建議，將上報有關(guān)部門作為決策參考。此次上書主要建議有關(guān)部門適時調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，適度放松銀根，同時保持市場信心。不過，中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示“救市”為時尚早，也有相關(guān)人士指出“救市”可能埋下更大隱患，產(chǎn)生道德風(fēng)險。

盡管當(dāng)前從緊的貨幣政策不會立即有改變，但是面對下半年中國經(jīng)濟(jì)下滑的危險，市場上放松貨幣政策的呼聲日益走高。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康在一個論壇上表示，由于經(jīng)濟(jì)走勢尚不明朗，“最好觀察2－3個月再確定政策取向”，央行一位官員也在此次論壇上暗示，貨幣政策或許會有調(diào)整，在保持穩(wěn)定增長的同時更著重結(jié)構(gòu)調(diào)整：信貸結(jié)構(gòu)更多向民營企業(yè)、三農(nóng)、災(zāi)區(qū)傾斜。此外，已有不少市場人士指出2008年的政策調(diào)整應(yīng)該優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)效率，向民營企業(yè)傾斜，通過提升市場競爭力與自身實力度過滯脹期。加之市場傳言將有上千億元資金刺激經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)業(yè)中占多數(shù)的中小民營企業(yè)或許能看到一絲政策的曙光。

政策的調(diào)整需要假以時日，資金的解決卻是燃眉之急。由于銷售的下降、宏觀政策的頻頻下落和金融信貸的緊縮，傳統(tǒng)的兩大渠道――銷售回流和銀行信貸此時都難以融通。開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急便是通過各種方式拓展其它融資渠道。

對于上市房地產(chǎn)企業(yè)而言，發(fā)行債券、在股市上增發(fā)、再融資是一種選擇。然而，8月底證監(jiān)會提高了上市公司再融資門檻，規(guī)定在原有的基礎(chǔ)上，要求《上市公司證券發(fā)行管理辦法》中確定的再融資公司最近3年以現(xiàn)金或股票方式累計分配的利潤不少于最近3年實現(xiàn)的年均可分配利潤的30%，比過去提高了10%。實際上，近來披露的各房地產(chǎn)上市公司2008年半年報中，房地產(chǎn)企業(yè)上半年共負(fù)債達(dá)到3514.7億元，比去年同期的2128.7億元大幅增加了65%。在這樣的情況下，再融資的確存在一定的難度。而且，對于廣大未上市發(fā)行的中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，直接融資難以觸及。

出讓股權(quán)融資也是一個不錯的選擇。中國投資市場信息咨詢機(jī)構(gòu)China Venture7月份的報告指出，今年第二季度，中國私募股權(quán)投資（PE）金額方面，房地產(chǎn)業(yè)為5.49億美元，位列行業(yè)投資金額首位，案例投資規(guī)模均在7000萬美元以上。越來越多的PE將目光投向了房地產(chǎn)業(yè)。有研究人士指出，通過私募股權(quán)的方式投資房地產(chǎn)，不僅能使公司在開發(fā)項目上籌得足夠的資金，把盤子做大，從長期來看，大型基金公司擁有股權(quán)能夠在管理上把先進(jìn)和創(chuàng)新的理念輸入到當(dāng)?shù)兀部梢越档屯顿Y風(fēng)險。另外，成立私募股權(quán)基金，能夠為房地產(chǎn)公司提供新的利潤增長點，公司可以在基金的管理和收益中獲得豐厚的利潤回報。

目前，國內(nèi)投入于房地產(chǎn)的私募股權(quán)基金并不多。初次涉水，房地產(chǎn)公司進(jìn)行PE融資都相當(dāng)謹(jǐn)慎，其選擇的投資人都是一些諸如養(yǎng)老基金和長期投資基金等穩(wěn)健型基金。今年年初，金地集團(tuán)與瑞銀正式簽訂協(xié)議，以各自50%的權(quán)益發(fā)起成立房地產(chǎn)基金。6月，中信信托和嘉德置地集團(tuán)宣布成立“中信－凱德科技園區(qū)投資計劃”。值得注意的是，外資PE也將今年看作進(jìn)入中國樓市的絕佳時機(jī)。有報道稱，一季度如紅杉資本和新世界策略投資發(fā)展公司等創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，就向哈爾濱人和商業(yè)管理公司投資3億美元，開發(fā)上海、杭州等地區(qū)的地下商業(yè)城。6月，恒大地產(chǎn)海外募資也取得了成功，獲得了鄭美林、裕彤、德意志等幾家個人以及投行共計6億美元的私募股權(quán)基金。如何好好利用這些資源，值得廣大地產(chǎn)商們深思。

篇4

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)產(chǎn)品策略價格策略促銷策略渠道策略

改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展起來。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)從“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要與市場營銷策略相結(jié)合。

1房地產(chǎn)商品的特點

房地產(chǎn)是房屋和土地財產(chǎn)的總稱，又稱不動產(chǎn)。其特征與土地特征密切相關(guān)。它既屬于生產(chǎn)要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點：

（1）固定性。也稱不可移動性，房地產(chǎn)項目一旦落成，其位置、結(jié)構(gòu)便固定下來，難作大的改動。

（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產(chǎn)項目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產(chǎn)既有使用價值又有投資價值，隨著發(fā)展，房地產(chǎn)商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。

（3）差異性。在房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的兩件產(chǎn)品，因為它不僅受到開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設(shè)計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。

（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產(chǎn)品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗費資金大。房地產(chǎn)售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業(yè)的質(zhì)量、價格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進(jìn)行細(xì)致的比較。

2房地產(chǎn)營銷策略的應(yīng)用

房地產(chǎn)商品有其自己的特征，使得房地產(chǎn)市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產(chǎn)品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

2.1產(chǎn)品策略（product）

隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風(fēng)避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發(fā)商通過對產(chǎn)品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等方面進(jìn)行精心設(shè)計來體現(xiàn)其差異性，做到“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”，從而贏得更多的消費者。

（1）名稱。給房地產(chǎn)商品取一個好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，金馬公司開發(fā)的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。

（2）物業(yè)。提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。

（3）文化。房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（4）借助自然環(huán)境。開發(fā)商一般只注重對小區(qū)環(huán)境進(jìn)行人為的建設(shè)，而忽略了借助自然環(huán)境，比如借助天然的河流、現(xiàn)有的綠地等，既能使小區(qū)環(huán)境更具特色和自然性，而且還能在經(jīng)濟(jì)上節(jié)省人為造勢的費用。

另外還要注意產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質(zhì)量和水平，可劃分為高科技型、綠色環(huán)保型、社會保障型、設(shè)計綜合型。

2.2價格策略（price）

房地產(chǎn)價格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個重要環(huán)節(jié)?？茖W(xué)合理地制定房地產(chǎn)價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導(dǎo)向的定價、競爭導(dǎo)向的定價和需求導(dǎo)向的定價。總之，在制定價格的時候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計、裝修、配套設(shè)施等各個方面進(jìn)行合理地定價。

（2）定價策略。房地產(chǎn)定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r或降價的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實現(xiàn)。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

2.3促銷策略（promotion）

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

（1）人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動性強(qiáng)等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個人素質(zhì)。

（2）廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點有地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽等。每個開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

（3）公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過具體的活動來實現(xiàn)，如召開新聞會、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

（4）營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費者購買、鼓勵房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優(yōu)惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。

（1）直銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。直銷的優(yōu)勢在于可以節(jié)省一筆委托的費用，同時它對營銷人員的經(jīng)驗、素質(zhì)要求很高。

（2）委托推銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商來推銷其房產(chǎn)的行為。委托商可以是企業(yè)商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機(jī)構(gòu)，后者是指中介的個人，即經(jīng)紀(jì)人。

（3）網(wǎng)絡(luò)營銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效營銷的一種手段。利用互聯(lián)網(wǎng)可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3結(jié)語

綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)商品本身的特點，房地產(chǎn)營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著很重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻(xiàn)

1陶婷.略談房地產(chǎn)營銷策略[J].外國經(jīng)濟(jì)與管理，2004（8）

2劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J].沈陽干部學(xué)刊，2008（6）

篇5

【關(guān)鍵詞】金融調(diào)控；金融業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)；和諧發(fā)展

房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售都離不開金融機(jī)構(gòu)信貸的支持。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)信貸是在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長起來的，超額利潤導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸非理性增長，結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款還款來源具有不確定性，資金來源較單一導(dǎo)致房地產(chǎn)對金融依賴程度高。房地產(chǎn)市場發(fā)育不良蘊藏著較大的金融風(fēng)險。為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和我國金融的安全，2010年來我國政府陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，2011年頒布房地產(chǎn)調(diào)控的“新國八條”，金融調(diào)控正在進(jìn)入從量變到質(zhì)變的關(guān)鍵時期。通過差別化住房信貸政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息等一系列金融調(diào)控政策，使銀行放貸額度從緊，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈面臨考驗。在新形勢下，發(fā)展機(jī)遇與風(fēng)險共存，如何共建穩(wěn)健的房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)金融業(yè)和房地產(chǎn)和諧地發(fā)展，是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共同面臨的重要問題。

一、金融調(diào)控對金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的影響

（一）金融調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1、融資困難

我國房地產(chǎn)業(yè)的融資方式包括貸款、股權(quán)投資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式，而其中銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源渠道，全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金依賴程度已高于80%。實行金融調(diào)控后，一方面，銀行收緊信貸支持，資本市場基本關(guān)閉了IPO(首次公開募股)和發(fā)債融資的大門；另一方面，調(diào)控不斷深化，商品住宅交易量下滑，房企回籠資金趨緩。去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)開發(fā)貸款最近一年多時間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來的最低水平；與去年同期類比，前6個月國內(nèi)貸款降至6.8%，接近2007年以來的低點。在萬科關(guān)注的14個主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。此外，主流開發(fā)商的銷售在今年7月份放緩。7月銷售數(shù)據(jù)顯示，包括萬科、保利、中海、綠城、富力等公司在內(nèi)，銷售環(huán)比均出現(xiàn)下滑，萬科、中海、保利環(huán)比下滑超過3成。因此，目前我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。

2、成本費用提高

一是，由于房地產(chǎn)融資渠道狹窄，在金融調(diào)控下，銀行放貸額度從緊，融資困難，融資成本也就隨之提高。今年開發(fā)商融資成本大幅度上升，由原來的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于貸款利率提高和限購政策，使得人們的住房消費速度放慢，而開發(fā)商為了及時回籠資金，積極開展各種形式的促銷活動，市場的競爭更加激烈，銷售費用增加。

3、房地產(chǎn)市場走向分化

信貸緊縮，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源；房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難；利率提高，信貸的利息增加。這些因素的共同作用，一些實力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其他大型房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會得以提高，房地產(chǎn)市場走向分化。

（二）金融調(diào)控對金融業(yè)的影響

1、銀行放貸額度從緊

實行金融調(diào)控以來，我國不斷提高存款準(zhǔn)備金率，特別是2011年我國5次提高存款準(zhǔn)備金率，使我國存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%，創(chuàng)歷史新高。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)使銀行放貸額度從緊?！皞ゼ伟步荨狈治?，央行每上調(diào)0.5個的百分點的存款準(zhǔn)備金，將凍結(jié)超過3000億元資金。存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)，銀根緊縮。今年下半年平臺貸款風(fēng)險防控的深入推進(jìn)，銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款的發(fā)放會越來越難。

2、信貸風(fēng)險增加

金融調(diào)控下銀行信貸金額從緊，使對銀行貸款依賴程度高的房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力，積累了大量的金融風(fēng)險。主要表現(xiàn)：一是房地產(chǎn)信貸增長過快顯非理性增長，還貸來源不確定；二是房地產(chǎn)商自有資金比重低，銀行信貸占房地產(chǎn)資金的比重高，使得我國的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風(fēng)險；三是商業(yè)銀行過度競爭。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的分支行對房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)市場分化，一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。這些風(fēng)險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加劇我國經(jīng)濟(jì)波動。

二、發(fā)揮金融調(diào)控的作用，實現(xiàn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏

1、建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)控體系，加強(qiáng)監(jiān)管力度，有效防控信貸風(fēng)險

目前我國房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善，房地產(chǎn)金融缺乏有效的監(jiān)管體系。房地產(chǎn)調(diào)控是一項復(fù)雜的工程，金融機(jī)構(gòu)要關(guān)注經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境的就化，關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，隨時充分掌握房地產(chǎn)市場的有效信息，并及時進(jìn)行分析，預(yù)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，才能走在房地產(chǎn)發(fā)展的前沿，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，合理地運用金融政策進(jìn)行有效調(diào)控，防范風(fēng)險于未然，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)控體系是十分必要的。

建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)控體系。首先，建立科學(xué)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險宏觀監(jiān)控制度，層層落實風(fēng)險監(jiān)控職責(zé)，實現(xiàn)全過程、全方位、全員的監(jiān)控；其次，金融機(jī)構(gòu)要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系；第三，建立一支房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)控的專業(yè)隊伍，提高金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)風(fēng)險意識。

加強(qiáng)監(jiān)管力度，做好事前、事中、前后的監(jiān)控。認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，研究信貸風(fēng)險防范措施，確定投資項目的可行性。加強(qiáng)信貨資金的管理，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場的變化、銀行信貸資金流動性和內(nèi)控制度要求變化，采用科學(xué)、完整的風(fēng)險度量指標(biāo)體系對房地產(chǎn)信貸項目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，確保信貸資金的使用安全。加強(qiáng)與客戶的溝通，建立良好的借貸關(guān)系，為提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效益出謀獻(xiàn)策，確保信貨資金按期收回。

2、大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，建立多元化的融資渠道

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，所需資金額非常大，單純依靠銀行信貸或信托基金都不能有效地解決融資的問題，在嚴(yán)厲的金融控制下，房地產(chǎn)金融融資模式創(chuàng)新就顯得十分重要。因此，一方面，必須大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，探索房地產(chǎn)信托，債券型、股權(quán)型以及混合型REITS，房地產(chǎn)私募融資，住房抵押貸款證券化，商用房地產(chǎn)抵押貸款證券化，構(gòu)筑完善的房地產(chǎn)金融體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制，提高銀行房地產(chǎn)貸款的流動性和安全性，分散信貸風(fēng)險。另一方面，金融業(yè)憑借完善的金融服務(wù)體系，支持優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等多元化的融資渠道籌集開發(fā)資金，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和資本質(zhì)量，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

3、加快建設(shè)和完善信用等級評估系統(tǒng)，建立良好的借貸關(guān)系

完善的信用分級制度是實現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。過去由于商業(yè)銀行之間的競爭激烈，許多金融機(jī)構(gòu)的信用等級評估形同虛設(shè)，信用評價制度缺失，貸款機(jī)構(gòu)與借款人之間存在著嚴(yán)重的信息不對稱，在流動性收緊時期，金融調(diào)控越來越深入，蘊藏較大的信貸風(fēng)險，因此，金融機(jī)構(gòu)建設(shè)和完善信用等級評估系統(tǒng)迫在眉睫。建立客戶信用等級評估的制度，構(gòu)建和完善科學(xué)的客戶信用等級評估系統(tǒng)，通過信用等級評估系統(tǒng)，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展變化，在對房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢進(jìn)行分析和預(yù)測的基礎(chǔ)上，認(rèn)真篩選與有效支持優(yōu)質(zhì)客戶，將有限的信貸資源分配到真正優(yōu)質(zhì)的客戶群體，確保信貸資金的安全。通過信用等級評估系統(tǒng)，及時了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，及時與企業(yè)溝通，并給予房地產(chǎn)理財?shù)闹笇?dǎo)，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場調(diào)整時期，防止業(yè)務(wù)發(fā)展大起大落，同時加速信貸資金回籠，有效防控信貸風(fēng)險。

4、合理地運用金融調(diào)控政策，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)和方向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩?！靶聡藯l”國家的政策導(dǎo)向主要在于保持房地產(chǎn)市場的流動性，解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建設(shè)力度，以及廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度。國家在保障性安居工程建設(shè)上的政策措施、個人轉(zhuǎn)讓住房的稅收政策、差別化住房信貸政策等直接或間接地給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠，從而實現(xiàn)供給和需求的合理互動。國家對房地產(chǎn)的金融調(diào)控政策積極地引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)給予房地產(chǎn)商融資支持，明確的引導(dǎo)房地產(chǎn)商將資金投向中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。從我國整體水平來看，目前我國房地產(chǎn)市場潛在的最大的住房消費者群體是中低收入者，其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房，因此這類群體對住房的偏好體現(xiàn)在價格合理，中小戶型、地段適中的普通住房。因此對于房地產(chǎn)商來說，投資此類住房是大有市場的。因此房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合政策的導(dǎo)向，在房地產(chǎn)開發(fā)的雙軌制的模式下，加速企業(yè)轉(zhuǎn)型，由原來的單一性向混合型、綜合型方面轉(zhuǎn)變，利用金融機(jī)構(gòu)的信貸大力投資中低價位、中小套型普通商品住房，積極投資參與保障性安居工程建設(shè)。

在投資方向上，面對金融調(diào)控下的房地產(chǎn)市場，一線城市的房價下降是必然趨勢，三四線城市的房地產(chǎn)市場受金融調(diào)控的影響較小，房價并沒有超出消費者可以接受的合理的價格范圍。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)以及中房協(xié)今年7月份的相關(guān)報告顯示，我國房屋的銷售面積和銷售額等指標(biāo)均保持增長。成交量自5月份以來一直延續(xù)增長態(tài)勢，其中，成交量的增長主要集中在三四線城市，而一二線城市的成交依然處于低位。投資方向應(yīng)以大城市為依托以中小城市為重點，在布局中關(guān)注到一二線城市，同時也要把業(yè)務(wù)向三四線城市積極延伸。隨著人們生活水平的提高，人們越來越注重生活的質(zhì)量，生活方式也在發(fā)生新的變化，這勢必推動小城鎮(zhèn)的開發(fā), 推動旅游房地產(chǎn)、休閑養(yǎng)生房地產(chǎn)的高速發(fā)展，度假用房及其短期交換使用也將成為新的熱點。

作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)關(guān)系到60個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)就會受到嚴(yán)重的影響。我國政府近年來陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控措施，目的是為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和金融的安全。因此，建立和完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)控體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制，合理運用金融政策調(diào)控，才能促使金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄒磊.房地產(chǎn)金融風(fēng)險對我國金融安全的影響[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2011(11)．

[2]韓旭,王翔.金融調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響分析[J].商品與質(zhì)量,2011(3)．

篇6

[關(guān)鍵詞] 經(jīng)紀(jì) 房地產(chǎn)市場 商品 信息

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的由來

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的歷史源遠(yuǎn)流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人,當(dāng)時從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”,這一稱謂一直沿用到清代;1840年之后，隨著通商口岸的設(shè)立以及租界的設(shè)立,許多外商紛紛在中國投資房地產(chǎn),在我國一些通商口岸城市，如上海,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動隨之產(chǎn)生,在當(dāng)時出現(xiàn)的專門為房地產(chǎn)業(yè)主經(jīng)營和轉(zhuǎn)手出租房屋的人，被稱為“二房東”?！岸繓|”、“房地產(chǎn)掮客”作為一個社會階層一直延續(xù)至解放初期。

解放初期,民間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動比較混亂,在20世紀(jì)50年代初期,政府加強(qiáng)了對經(jīng)紀(jì)人員的管理,整治了當(dāng)時的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè);隨后由于住房作為“福利品”由國家分配,房地產(chǎn)業(yè)一度消失，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，人們生活、學(xué)習(xí)和工作節(jié)奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮(zhèn)住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強(qiáng)大推力下，作為為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也在逐步發(fā)展中形成市場。2001年8月15日建設(shè)部了修改的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》,2001年l2月18日人事部、建設(shè)部印發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試、注冊、職責(zé)等進(jìn)行了規(guī)定，現(xiàn)在建設(shè)部即將出臺《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為專業(yè)技術(shù)人員的法律地位得以確立，我國當(dāng)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步為社會所承認(rèn)。

二、經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的概念還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識，立法界對經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的概念內(nèi)涵也存在著較為廣泛的爭論。有學(xué)者認(rèn)為經(jīng)紀(jì)包含以下三方面內(nèi)容：第一，經(jīng)紀(jì)是以收取傭金為目的的有償服務(wù)活動；第二，經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵包括了居間、行紀(jì)和等所有受托行為；第三，經(jīng)紀(jì)行為主體包括自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。持這種觀點的人認(rèn)為：經(jīng)紀(jì)活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務(wù)緊密聯(lián)系在一起的，經(jīng)紀(jì)人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務(wù)，即行紀(jì)行為；另一方面又以委托人的名義從事活動。正因為這種觀念，為黑中介――低價引進(jìn)，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經(jīng)紀(jì)人的作用不是促成交易，變成低進(jìn)高出的商人，以致部分經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實不然。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念與普通經(jīng)紀(jì)概念不同，分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵要從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實際、從有利于規(guī)范管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的角度出發(fā)，對我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵進(jìn)行約定，其內(nèi)涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為受托人不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不作為人參與交易，其所提供的僅是關(guān)于交易房地產(chǎn)的信息服務(wù)，而獲取的報酬是傭金。也可以說是一般意義上的經(jīng)紀(jì)概念。二是，其特點是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被人直接承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的報酬由合同約定。這時的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與一般意義上的經(jīng)紀(jì)人概念則完全不同。據(jù)上，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵包括居間與兩部分內(nèi)容，本文所論及的僅限于居間內(nèi)容，即一般意義上經(jīng)紀(jì)的概念，受托人不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不作為人參與交易，其所提供的僅是關(guān)于交易房地產(chǎn)的信息服務(wù)，而獲取的報酬是傭金。這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為專業(yè)技術(shù)人員，借助個人的專業(yè)知識和對房地產(chǎn)市場信息的充分把握，輔以法律素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協(xié)調(diào)談判能力和應(yīng)變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才能在由房地產(chǎn)這種特殊商品構(gòu)成的信息不對稱的房地產(chǎn)市場中，解決信息不對稱，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的開展，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，維護(hù)消費者利益，彰顯其社會作用。

三、經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不是完成房地產(chǎn)交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達(dá)成交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的開展，理順房地產(chǎn)市場關(guān)系，維護(hù)消費者利益，而不是低價引進(jìn)，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產(chǎn)商品的特點、房地產(chǎn)市場信息不對稱所引發(fā)的。正是因為房地產(chǎn)商品的特點、房地產(chǎn)市場信息不對稱，才有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

1.房地產(chǎn)商品的特點探究

筆者以為房地產(chǎn)商品的如下特點,造成房地產(chǎn)市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產(chǎn)一個最重要的特點是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習(xí)慣，每宗房地產(chǎn)的溫度、濕度、日照、交通、周圍環(huán)境等均有一定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置。房地產(chǎn)的這種不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場只能是一個地區(qū)性的市場。

(2)獨一無二性

房地產(chǎn)不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。房地產(chǎn)的獨一無二性，使得房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，從而房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產(chǎn)由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產(chǎn)的利用在不同用途及利用方式之間出現(xiàn)了競爭和優(yōu)選的問題。

(4)相互影響性

房地產(chǎn)的價值不僅與其本身的狀況有直接的關(guān)系,還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況,受附近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產(chǎn)的限制一般通過警察權(quán)、征用權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)來實現(xiàn)。這一點說明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性，也說明了政府制定長遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。

(6)難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)價值大，加上不可移動性和獨一無二性，因此，房地產(chǎn)變現(xiàn)困難；如果快速變現(xiàn)，又只有相當(dāng)幅度的降價。

2.房地產(chǎn)市場信息不對稱探究

篇7

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1009-9166(2009)026(C)-0028-01

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國實現(xiàn)社會化進(jìn)程中的地位越來越被社會所認(rèn)同，同時，也呈現(xiàn)出商品房買賣糾紛日益凸現(xiàn)的現(xiàn)狀。由于房地產(chǎn)市場的大肆走紅，開發(fā)并出售商品房成為房地產(chǎn)商的重要投資形式。在商品房交易過程中，由于主觀或者客觀原因引起的房產(chǎn)交易合同糾紛的司法案件逐年增加。如何運用法律的程序處理好買方以及賣方的利益矛盾糾紛，是我們司法系統(tǒng)應(yīng)該積極思考的問題。下面，就我院近兩年以來受理的商品房交易糾紛案例為出發(fā)點，談?wù)剬徟猩唐贩抠I賣合同糾紛的可行性司法對策，以與同行共勉。

一、我院及全國受理房產(chǎn)糾紛案件情況。貴州省天柱縣人民法院2007年至2009年9月受理商品房買賣合同糾紛案件的基本情況是：2007年1月至2009年9月，共受理商品房買賣合同糾紛案件45件，2007年受N6件，2008年受理14件，2009年1－9月受理26件。在這45起案件中，房地產(chǎn)開發(fā)商作為被告的36起，占80％，買受人作為被告的僅9起，占20％。受理的45起案件，已審結(jié)44件，其中撤訴4件、調(diào)解3件，調(diào)解和經(jīng)調(diào)解撤訴率為15.9％；判決37件，判決率為84％，判決后上訴的12件，上訴率32.4％。全國法院2002年受理的8萬多件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛占25％，而在2009年第一季度受理的6898件房地產(chǎn)案件中，商品房買賣合同糾紛就占近50％。同時，現(xiàn)實社會和審判實踐中出現(xiàn)的商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等新問題也亟待解決。而現(xiàn)行的法律、法規(guī)的不夠完善，使人民法院在審理商品房糾紛案件中遇到了許多法律適用的難題。我院所審結(jié)的商品房買賣合同糾紛案件呈“兩高一低”的特點，即判決率高、上訴率高，調(diào)解低率。造成這種現(xiàn)象的原因主要是商品房買賣合同涉及購房戶的切身利益，買受人一般傾其所有買房，房地產(chǎn)商在違約的情況下若對所有同種情況的買受人以同一高標(biāo)準(zhǔn)賠償，導(dǎo)致利潤損失很大，雙方利益尖銳對立，雙方意見分歧較大，則矛盾的尖銳性凸顯，調(diào)解結(jié)案難度增大，審理結(jié)果多為判決結(jié)案。而且近三年來，我院商品房買賣合同糾紛案件成倍遞增，并呈現(xiàn)出了許多新特征，對法院審理這些案件提出了更高的要求。所以，這就希望國家在法律與制度上來不斷規(guī)范和完善商品房市場行為。

二、引起商品房買賣合同糾紛的類型和原因。通過審理多起商品房買賣合同糾紛案件，以及參照全省乃至全國商品房買賣合同糾紛案件統(tǒng)計情況，經(jīng)過仔細(xì)分析和認(rèn)真總結(jié)，筆者得出：(一)房產(chǎn)商作為被告引起的糾紛原因有：1、不能如期交房。很多房地產(chǎn)商不能如期交房主要是由于開發(fā)商時間規(guī)劃不合理，同時，開發(fā)商總是以各種借口來搪塞不按期交房。當(dāng)然，也有不可抗拒力等客觀因素導(dǎo)致不能按期交房，雖然這些糾紛處理方法在合同上有嚴(yán)格規(guī)定，但是仍然要通過法律程序來解決。2、房屋面積出現(xiàn)誤差。由于沒有達(dá)到合同規(guī)定的面積，出現(xiàn)誤差，買受人有權(quán)利通過司法的程序維護(hù)自己的合法權(quán)利。3、房屋質(zhì)量不合格。有些開發(fā)商在利益的驅(qū)使下，不重視質(zhì)量關(guān)，容易導(dǎo)致嚴(yán)重的安全事故，給人民生命安全帶來潛在(有些已經(jīng)發(fā)生)的威脅。4、設(shè)備、裝修不符合合同約定。這種現(xiàn)象非常的普遍。房開商沒有達(dá)到買受人的要求和合同的規(guī)定，是引起糾紛的根本原因。5、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等現(xiàn)象，也成為了商品房買賣合同糾紛重要內(nèi)容。

(二)買受人作為被告引起糾紛的原因：不按約定及時交納購房款。由于種種原因，買受人沒有按時交納購房款，房開商只有按購房合同中約定的有關(guān)規(guī)定，對買受人提起賠償訴訟。從相關(guān)統(tǒng)計來看，這種現(xiàn)象發(fā)生率比較底。即使有，也多半呈現(xiàn)了“為了對抗房產(chǎn)商各種違約行為而采取的對抗行為”特征，為了爭取既得利益免受損失而為之。這種現(xiàn)象，也應(yīng)該值得我們法院高度重視。

三、審判商品房買賣合同糾紛的司法對策。針對商品房交易合同產(chǎn)生的糾紛，最高法院于1995年12月27日制定了《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(以下簡稱“《解答》”)，使房地產(chǎn)糾紛得有法可依；但商品房交易市場仍然欠規(guī)范；2007年10月1日起施行了《中華人民共和國物權(quán)法》，也沒有對商品房買賣作出全面細(xì)致的規(guī)范，而現(xiàn)今購房者賴以援用的法律規(guī)定都是以事后處理為主，事前預(yù)防的極少。那么，法院在商品房糾紛案處理的具體實踐中，該采取怎樣的司法對策呢?通過近年來的審判經(jīng)驗和積極探索，筆者認(rèn)為：(一)對于以上因不能如期交房、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、房屋質(zhì)量不合格、設(shè)備和裝修不符合合同約定、房屋面積出現(xiàn)誤差等現(xiàn)象引發(fā)的糾紛，可采用買房時訂立的合同條款來進(jìn)行處理。即：不能如期交房或未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，如果不是合同約定的可以免責(zé)的是由，法院就應(yīng)該按照合同約定判決房開商承擔(dān)違約責(zé)任，并要求其賠償對買受人進(jìn)行相應(yīng)賠償。此外，在此類案件審判中，還可以根據(jù)雙方之間訂立的合同上約定的違約金數(shù)額，判決房開商賠償買受人相應(yīng)的違約金。根據(jù)最高院出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下科稱“《解釋》”)規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持。此外，對因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持。對于房屋面積出現(xiàn)誤差，應(yīng)該根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行權(quán)威測量后，對買受人多退少補(bǔ)。

篇8

【關(guān)鍵詞】按揭，期房、樓花，抵押，質(zhì)押，讓與擔(dān)保

一、按揭在香港的的演化

在香港，雖然繼承了英國的按揭制度，但其按揭在廣義上還包括了質(zhì)押和抵押，此處的抵押是指使債權(quán)人取得“權(quán)益”作為保障的意思，而與狹義的按揭使債權(quán)人取得“產(chǎn)業(yè)”作為保障相區(qū)別，“權(quán)益”和“產(chǎn)業(yè)”或許可分別理解成大陸法中所有權(quán)概念中的交換價值和整個所有權(quán)本身，但是一定要使兩個不同法系的法律概念一一對應(yīng)則無疑是困難的，也是沒有必要的。故依此，香港的廣義按揭中的抵押與大陸法的抵押已經(jīng)幾無實質(zhì)區(qū)別。

按香港的法律，房地產(chǎn)被視為產(chǎn)業(yè)（或產(chǎn)權(quán)），它分為法定式產(chǎn)業(yè)和公義式產(chǎn)業(yè)，前者是法律承認(rèn)的既存產(chǎn)業(yè)，后者則是目前暫不存在的產(chǎn)業(yè)，如“樓花”即是，樓花購買人只持有公義式產(chǎn)業(yè)，按衡平法的，這種產(chǎn)權(quán)是有效的。但是，只有發(fā)展商事實上建成樓宇，按法律規(guī)定取得工務(wù)司署頒發(fā)的“入伙紙”和屋宇地政處頒發(fā)的“滿意紙”，并簽訂正式的官地租契，方可取得法定產(chǎn)權(quán)，之后再依法律程序?qū)⒃摲ǘóa(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給樓花購買人?！叭牖锛垺币馕吨鴺怯钤趯嵨锷弦呀ǔ煽扇胱?，在法律上已完成；“滿意紙”則是表明發(fā)展商履行了其在批地條款上向政府承諾的職責(zé)。狹義的按揭基于上述產(chǎn)業(yè)的分類也分為法定式按揭和公義式按揭，前者債權(quán)人獲得法定的產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保，而后者則僅獲得衡平法上的公義式產(chǎn)權(quán)作擔(dān)保。但是，根據(jù)香港《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第44條規(guī)定，自1984年11月1日起，以法定式產(chǎn)業(yè)擔(dān)保的，必須以契約形式設(shè)定法定式抵押而不可設(shè)定法定式按揭，該日之前設(shè)定的法定式按揭從該日起自動轉(zhuǎn)為法定式抵押，所以事實上不動產(chǎn)按揭只存在一種公義式情形，這一點將對理解我國內(nèi)地所謂的現(xiàn)房按揭和期房（預(yù)售房）按揭會有重要的啟示，對應(yīng)于內(nèi)地的概念，也就是說，現(xiàn)房只能抵押，而期房則可按揭。香港人買樓既是生活必須又是一種投資，基本上都通過銀行按揭，上世紀(jì)90年代初，香港跟隨美國大幅減息，房市出現(xiàn)了上罕見的大牛市直至1997年風(fēng)暴爆發(fā)。之后隨著復(fù)蘇，同時香港銀行又隨美聯(lián)儲數(shù)次減息，按揭利率創(chuàng)30年新低，房產(chǎn)市場曾一度十分火爆。

二、我國按揭的現(xiàn)行做法和擔(dān)保體系構(gòu)造基礎(chǔ)的關(guān)系

當(dāng)我國內(nèi)地也試行著按揭的時候，馬上引發(fā)了關(guān)于它的法律屬性等的很多討論。就我國目前房市而言，買賣形式非常豐富。跟所謂按揭有關(guān)的是商品房買賣，即開發(fā)商在完成一級市場的運作后，進(jìn)入二級市場與購房者之間發(fā)生買賣關(guān)系，包括期房按揭和現(xiàn)房按揭。其實際的做法經(jīng)常是：

1、現(xiàn)房按揭由購房者在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書交銀行執(zhí)管，并在房地產(chǎn)管理部門作登記，向銀行擔(dān)保其用以清償開發(fā)商房款的借款本息，此外，開發(fā)商也常同時為保證人，借款額度一般最高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。購房者不償還銀行貸款本息（通常約定連續(xù)六期不清償）時，銀行有權(quán)將該房折價或以拍賣、變賣該房的價款優(yōu)先受償，或者由開發(fā)商（保證人）將該房回購，并將回購款償付銀行本息。在按揭關(guān)系消滅之前，購房人未經(jīng)銀行同意，不得為負(fù)擔(dān)行為或處分行為。銀行為保障債權(quán)順利實現(xiàn)，常以格式條款要求購房人以銀行為受益人作房屋財產(chǎn)保險。由此也可看到，銀行在所謂現(xiàn)房按揭中事實上不過是言按揭之名，行抵押之實而已。

2、期房按揭則由購房人憑商品房預(yù)售合同向銀行貸款，將合同交銀行執(zhí)管，并向房管部門登記依此擔(dān)保銀行貸款，待房屋交付使用，購房人將取得的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證作登記擔(dān)保未清的貸款本息，其余同現(xiàn)房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令時，也規(guī)定了借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3。

由上可見，房屋按揭至少涉及以下幾種法律關(guān)系：首先是購房人與開發(fā)商的房屋買賣關(guān)系；其次是購房人與銀行的借款關(guān)系；再次是購房人與銀行的按揭關(guān)系，除此，可能還有開發(fā)商與銀行的保證關(guān)系以及后續(xù)的開發(fā)商與購房人的房屋回購關(guān)系等，他們之間關(guān)系相互交叉。

三、 期房按揭性質(zhì)的爭議

期房又名"樓花"，這個詞首創(chuàng)于香港，香港立信置業(yè)公司于1954年率先推出房屋"分層售賣，分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零"分期分批地預(yù)售給投資者、消費者，俗稱："賣樓花"。與"現(xiàn)樓按揭"不同，由于樓宇尚未建成，"樓花按揭"實質(zhì)上是一種針對房產(chǎn)期權(quán)所作的擔(dān)保。這一方面擴(kuò)大了房地產(chǎn)融資渠道，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；但另一方面，房地產(chǎn)商建房的風(fēng)險一部分轉(zhuǎn)移給了購房人和金融機(jī)構(gòu)，使房地產(chǎn)商、購房人、銀行三方關(guān)系更為復(fù)雜化。因此，樓花按揭也被認(rèn)為是購房人、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商共同參加房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的一種活動。雖然期房在按揭合同簽訂時未建成且風(fēng)險較大，但由于期房的價格較現(xiàn)房低，許多購房人還是趨之若鶩。具體來說，樓花按揭是指購房人與房地產(chǎn)商簽訂房屋預(yù)售合同的同時，購房人、房地產(chǎn)商與銀行三方共同簽訂樓花按揭合同，約定購房人支付部分購房款后，將其依合同取得的對于房屋的期待權(quán)抵押給銀行作為取得銀行貸款（其額度為尚未支付的購樓款）的擔(dān)保，如果購房人未能依約履行還本付息和及時支付有關(guān)費用的義務(wù)，銀行可以以此期待權(quán)及以后取得的房屋優(yōu)先受償?shù)拿袷滦袨椤?/p>

期房按揭在香港和英美法地區(qū)已是較為成熟的理論，所謂期房按揭就是指按揭人將其對于期房的權(quán)益（香港稱為衡平法產(chǎn)權(quán)）轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人作為其貸款擔(dān)保的制度。這種做法在形式上類似于大陸法上的讓與擔(dān)保，但因為在大陸法并不承認(rèn)衡平法產(chǎn)權(quán)的存在，因此如何用大陸法的概念解釋按揭制度就成為一個重要的法律問題。按揭是一種擔(dān)保物權(quán)，這一點理論界并無多大疑問。但是對于期房按揭屬于什么性質(zhì)的擔(dān)保物權(quán)，國內(nèi)理論界和實務(wù)界則有諸多不同見解，歸納一下，大致有以下幾種：

一是抵押說，認(rèn)為樓花按揭屬于不動產(chǎn)抵押。其主要依據(jù)在于銀行對按揭的期房享有監(jiān)督權(quán)和處分權(quán)，無論從按揭的設(shè)定目的還是從法律效力方面，期房按揭與抵押基本相同。

二是權(quán)利質(zhì)押說，認(rèn)為期房按揭屬于權(quán)利質(zhì)押。其根據(jù)在于期房預(yù)售合同的預(yù)購人在與銀行簽訂按揭合同時，事實上對作為擔(dān)保標(biāo)的期房并不享有任何物權(quán)而僅僅是一種債權(quán)請求權(quán)和獲得將來利益的期待權(quán)。

三是準(zhǔn)抵押說，認(rèn)為期房按揭屬于準(zhǔn)抵押。其理由是：按揭權(quán)人（銀行）并不占有、使用標(biāo)的物；按揭權(quán)的實現(xiàn)方式與抵押權(quán)的實現(xiàn)方式相同；按揭人是以預(yù)售商品房合同中的全部權(quán)益作為抵押，即抵押的標(biāo)的物是權(quán)利，因而有別于以現(xiàn)存的實物作為標(biāo)的抵押，應(yīng)屬準(zhǔn)抵押。

四是讓與擔(dān)保說，認(rèn)為期房按揭屬于讓與擔(dān)保。其理由在于:第一，在期房按揭中，按揭人須將其對期房的全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓與銀行；第二，按揭貸款合同，按揭人必須將《房產(chǎn)買賣合同》和按揭房屋的《房地產(chǎn)證》交給按揭權(quán)人執(zhí)管；第三， 期房按揭中的貸款只能用于購買樓；第四，按揭方式是從香港引進(jìn)，期房按揭相當(dāng)于香港地區(qū)的公義式按揭。

四、期房按揭性質(zhì)之我見

香港的期房按揭與國內(nèi)的期房按揭的最大不同在于，在香港房屋按揭中，銀行與房產(chǎn)商不存在任何關(guān)系，房屋按揭僅限于購房人與銀行之間，與房產(chǎn)商無關(guān)。國內(nèi)按揭則把房產(chǎn)商列入房屋按揭法律關(guān)系且占據(jù)重要地位，這是從我國水平、資信、個人信用等各方面實際情況出發(fā)而提出來的，實踐證明這種模式適應(yīng)了實際情況，極大地促進(jìn)了我國住房商品化進(jìn)程。如何認(rèn)定期房按揭的法律性質(zhì)即用何種制度去規(guī)范樓花按揭中的諸多法律關(guān)系對明確各方當(dāng)事人之權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任以及維護(hù)房地產(chǎn)市場的繁榮和銀行信貸資產(chǎn)的安全都具有極其重要的意義。

如何確定期房按揭的性質(zhì)？鑒于此爭議極大，解決的辦法卻不外乎兩個：一是為其"正名"，使其與抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)，留置權(quán)，優(yōu)先權(quán)等同樣成為擔(dān)保物權(quán)的一種，實際上就是像香港的衡平法產(chǎn)權(quán)那樣為其正名。二是用原來的法學(xué)解釋它，將其細(xì)化成不同的階段。筆者認(rèn)為，創(chuàng)設(shè)一個新的擔(dān)保物權(quán)的種類，必須要動很大的手術(shù)，如果能在現(xiàn)有的法律框架下得到較為滿意的解釋，就不必大動干戈了。筆者現(xiàn)試圖通過這一途徑來進(jìn)行揭示期房按揭的法律性質(zhì)。

1、在《房屋產(chǎn)權(quán)證》及《土地使用證》轉(zhuǎn)移給銀行之前，期房按揭的法律性質(zhì)為權(quán)利質(zhì)押

在購房者獲得房產(chǎn)證前，由于樓宇在物理上的不存在，預(yù)購人用以擔(dān)保的標(biāo)的不是該樓宇的所有權(quán)。預(yù)購人與售樓方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，按揭人在向銀行申請按揭時，將該合同項下所有的權(quán)益轉(zhuǎn)交給銀行。根據(jù)區(qū)分原則，物權(quán)的變動和債權(quán)的變動是兩個法律事實，債權(quán)的變動要依據(jù)當(dāng)事人間的意思表示一致，物權(quán)的變動要有獨立的物權(quán)上的意思，而且還要有不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付來加以證明。在《房地產(chǎn)買賣合同》簽訂時，雙方就權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致，債權(quán)行為完成；同時雙方也達(dá)成了這樣的意思：樓宇竣工，所有權(quán)轉(zhuǎn)移。由此可知，雙方成就了附帶停止條件的物權(quán)行為。因此，此時預(yù)購人用以擔(dān)保的標(biāo)的物是對樓宇所有權(quán)的期待權(quán)。預(yù)購人將此權(quán)利轉(zhuǎn)移至銀行作為對貸款的擔(dān)保，明顯具有質(zhì)權(quán)性質(zhì)而沒有必要另設(shè)讓與擔(dān)保的，也與讓與擔(dān)保"充分發(fā)揮動產(chǎn)擔(dān)保物的使用效益"的價值理念不相符，所以這一階段按揭的法律性質(zhì)應(yīng)該是質(zhì)權(quán)擔(dān)保，并且與"權(quán)利質(zhì)權(quán)，謂，以所有權(quán)以外的可讓與之財產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的之質(zhì)權(quán)相符，所以是一種權(quán)利質(zhì)權(quán)擔(dān)保。

將這一階段的期房按揭的性質(zhì)解釋為債權(quán)質(zhì)雖然不能完全達(dá)到理論上的圓滿，但已接近其本質(zhì)。其缺點主要存在于：期待權(quán)橫跨債權(quán)或物權(quán)兩個領(lǐng)域，兼具債權(quán)與物權(quán)兩種因素之特殊權(quán)利。此中期待權(quán)能否作為權(quán)利質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物。我國的擔(dān)保法并為給予明示。

2．在《房屋產(chǎn)權(quán)證》及《土地使用證》轉(zhuǎn)移給銀行之后，期房按揭的法律性質(zhì)為讓與擔(dān)保

在樓宇竣工前，預(yù)購人享有了期待權(quán)，然后將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給銀行，其外在表現(xiàn)就是將《房地產(chǎn)買賣合同》正本交由銀行占有；在樓宇竣工后，預(yù)購人取得了對樓宇的所有權(quán)，之后，按照實務(wù)中的操作，要將《房屋產(chǎn)權(quán)證》及《土地使用證》交由銀行，在預(yù)購人不能清償貸款時，銀行有權(quán)直接將樓宇拍賣抵償貸款?？梢?，此時銀行享有的是一種受到限制的所有權(quán)，這個限制就是擔(dān)保的目的。

在《房屋產(chǎn)權(quán)證》及《土地使用證》轉(zhuǎn)移給銀行之后，意味著在發(fā)揮房屋"使用效益"的同時，發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)然這種轉(zhuǎn)移是以貸款債權(quán)的存在為前提的；并且在債務(wù)人不能償還貸款的情形下，銀行可以直接以房產(chǎn)拍賣受償，而不必"債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

所有這些都說明，此時的按揭與不動產(chǎn)抵押是不同的。與讓與擔(dān)保"轉(zhuǎn)移所有權(quán)進(jìn)行擔(dān)保"的內(nèi)涵比較，與讓與擔(dān)保"充分發(fā)揮動產(chǎn)擔(dān)保物的使用效益"的價值比較，我們可以看出，這階段按揭的法律性質(zhì)正是讓與擔(dān)保，而不是不動產(chǎn)抵押。

此中解釋也還有一些理論上的瑕疵。譬如：讓與擔(dān)保設(shè)定最為耀眼的地方在于"充分發(fā)揮動產(chǎn)擔(dān)保物的使用效益"，而按揭設(shè)定后，預(yù)購人向銀行轉(zhuǎn)移了對期房享有的財產(chǎn)權(quán)益，而并未充分使用該項權(quán)益的使用價值，從這個意義上講，按揭與讓與擔(dān)保在功能上仍然存在差別。

我國各地期房按揭的實踐并不一致，不完全符合筆者所作的，并且筆者目前的解釋也有不少的瑕疵。但將期房按揭看作是權(quán)利質(zhì)押與讓與擔(dān)保和分階段的結(jié)合，既有利于實踐的統(tǒng)一，又能較好地解決了將該制度納入到大陸法的問題。

資料

[1]梁慧星.中國物權(quán)法草案建議稿[M].北京：出版社，2000年.該部分主要由陳華彬負(fù)責(zé)撰

寫.

[2]程力：《樓宇按揭對我國抵押權(quán)制度理論發(fā)展的》，載馬原主編：《房地產(chǎn)案件新問題與判解》[M]北京：中國政法大學(xué)出版社2000年版

[3]劉晉：《樓花按揭的理論研究與法律調(diào)整》，載馬原主編:：房地產(chǎn)案件新問題與判解研究》[M]北

京：中國政法大學(xué)出版社2000年版。

[4]吳傳華：《商品房預(yù)售中的按揭及其法律思考》，載馬原主編：《房地產(chǎn)案件新問題與判解研究》[M]

北京：中國政法大學(xué)出版社2000年版。

[5]王闖：《讓與擔(dān)保法律制度研究》[M]北京:法律出版社2000年4月版。

[6]房地產(chǎn)商在樓花按揭法律關(guān)系中的地位主要體現(xiàn)為：房產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行產(chǎn)生的保證

關(guān)系和當(dāng)按揭人不能按約定向銀行償付本息，由房產(chǎn)商按原房價的一定比例回購按揭房屋所產(chǎn)生的房屋回購關(guān)系。

[7]樊靜，殷明堯：《按揭的法律性質(zhì)辨析》，載于《中國煤炭經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報》，第17卷第1期

[8]孫憲忠：《再談物權(quán)行為理論》，載孫憲忠著《論物權(quán)法》，法律出版社

[9]史尚寬：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社

[10]《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十三條

[11]趙徐：樓花按揭的法律性質(zhì)思考.

[12]章策.香港樓市又火了[N].環(huán)球時報，2001

[13]李宗鍔.香港房地產(chǎn)法[M]. 香港：商務(wù)印書館，1998；李曙峰.擔(dān)保與抵押[M]. 香港：三聯(lián)書店有

篇9

（貴州大學(xué)管理學(xué)院，貴陽 550025）

摘要： 建設(shè)項目的風(fēng)險管理是項目管理的重要組成部分，建設(shè)項目在投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售與物業(yè)的每一個階段都存在著大量的風(fēng)險因素。建設(shè)項目的風(fēng)險管理好壞直接決定了建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)效益，因此對建設(shè)項目進(jìn)行有效的風(fēng)險管理十分有必要。本文基于模糊層次分析法，對建設(shè)項目中的風(fēng)險因素先定性后定量，力求構(gòu)建建設(shè)項目風(fēng)險評價指標(biāo)體系，對建設(shè)項目進(jìn)行有效的風(fēng)險評價，以便采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，以期提高建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞 ： 建設(shè)項目；風(fēng)險管理；模糊層次分析法；指標(biāo)體系

中圖分類號：F282 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）24-0022-03

作者簡介：劉顯萍（1990-），女，貴州安順人，貴州大學(xué)管理學(xué)院，碩士生在讀，研究方向為工程經(jīng)濟(jì)管理。

0 引言

建設(shè)項目具有建設(shè)周期長、投資大、不可移動等特點，加之受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、政策環(huán)境等多方面影響，導(dǎo)致建設(shè)項目在投資決策、土地獲取、建設(shè)、租售與物業(yè)管理階段及項目全壽命周期都存在著大量不確定性因素。建設(shè)項目建設(shè)過程劃分為投資決策階段、土地獲取階段、建設(shè)階段、租售與物業(yè)階段，本文將建立貫穿建設(shè)項目建設(shè)全過程的指標(biāo)體系，以便建設(shè)項目的風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控。建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)效益取決于風(fēng)險管理的好壞，因此構(gòu)建建設(shè)項目風(fēng)險評價指標(biāo)體系對項目的風(fēng)險評價具有重要意義。

當(dāng)前，綜合評價的方法有很多，例如主成分分析法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法、層次分析法等。一些新興的學(xué)科方法如模糊數(shù)學(xué)、灰色系統(tǒng)理論、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等也都引入到綜合評價方法的研究中。由于建設(shè)風(fēng)險的復(fù)雜性、不易定量性和評判模糊性，本文選取模糊層次分析法為主要方法進(jìn)行風(fēng)險指標(biāo)體系的研究。模糊層次分析法是模糊數(shù)學(xué)與層次分析法的結(jié)合，就是以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)，應(yīng)用模糊關(guān)系合成的原理，將一些邊界不清、不易定量化，從多個因素對被評價事物隸屬等級狀況進(jìn)行綜合評價的一種方法。它的特點在于，評判逐對象進(jìn)行，對被評價對象有唯一的評價值，不受被評價對象所處對象集合的影響。該方法雖然運用了模糊數(shù)學(xué)理論，但并不復(fù)雜，容易掌握和使用，其優(yōu)點是：數(shù)學(xué)模型簡單，容易掌握，對多因素、多層次的復(fù)雜問題評判效果較優(yōu)。

1 FAHP評判法的模型和步驟

1.1 建設(shè)項目風(fēng)險評價指標(biāo)體系建立的原則

為建立一套全面精確的評價指標(biāo)體系，筆者經(jīng)過參閱相關(guān)

參考文獻(xiàn)、資料等，秉承全面性和集約性原則、系統(tǒng)性與層次性原則、定性與定量相結(jié)合的原則、可比性和一致性原則、適用性和可操作性原則。

1.2 建設(shè)項目風(fēng)險項目風(fēng)險指標(biāo)體系的建立

建立合理系統(tǒng)的遞階層次結(jié)構(gòu)，也即是在明確目標(biāo)的前提下，把決策問題的主要因素條理化、層次化、構(gòu)造出具有層次的結(jié)構(gòu)模型。這些層次依次如下：①最高層（A）：即總目標(biāo)層，表示決策的目的、要解決的問題，即層次分析法要達(dá)到的總目標(biāo)。②中間層（B）：即基準(zhǔn)層，表示考慮的因素、決策的準(zhǔn)則，即采取的方案所涉及的中間環(huán)節(jié)，是方案的屬性。③最底層（C）：即方案層，表示決策時的備選方案。建立的指標(biāo)體系如下：

B1投資決策階段風(fēng)險：C1選址風(fēng)險、C2區(qū)域風(fēng)險、C3物業(yè)風(fēng)險。

B2土地獲取階段風(fēng)險：C4土地風(fēng)險、C5拆遷風(fēng)險、C6融資風(fēng)險。

B3項目建設(shè)階段風(fēng)險：C7招標(biāo)風(fēng)險、C8合同風(fēng)險、C9工期風(fēng)險、C10質(zhì)量風(fēng)險、C11成本風(fēng)險。

B4租售與物業(yè)階段風(fēng)險：C12市場風(fēng)險、C13價格風(fēng)險、C14營銷風(fēng)險、C15物業(yè)風(fēng)險。

1.3 構(gòu)建判斷矩陣，各指標(biāo)兩兩比較判斷

請有關(guān)專家采用1-9標(biāo)度，對各指標(biāo)兩兩比較打分，標(biāo)度的含義為：標(biāo)度1，i因素與j因素同等重要；標(biāo)度3，i因素比j因素略重要；標(biāo)度5，i因素比j因素重要；標(biāo)度7，i因素比j因素重要得多；標(biāo)度9，i因素比j因素絕對重要；標(biāo)度2、4、6、8，用于上述標(biāo)準(zhǔn)之間的折中值。反之亦然。

1.4 計算出各層次中各個功能指標(biāo)的相對權(quán)重

也即是將判斷矩陣的打分按行相乘，對乘積開n次方，再將方根向量歸一化，就可得到各相應(yīng)功能指標(biāo)權(quán)重。

1.5 進(jìn)行一致性檢驗

計算判斷矩陣的最大λmax和一致性指標(biāo)CI。

依照表1查找相應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。（n*為矩陣階數(shù)）

一致性比例：CR=CI/RI；若CR≤0.1，則評判過程是有滿意的一致性；否則，須對矩陣中的打分進(jìn)行調(diào)整，直到具有滿意的一致性為止。

經(jīng)計算，以上判斷矩陣的CI值均小于0.1，均通過了一致性檢驗。

1.6 層次單排序

根據(jù)排序向量W=（W1，W2，…，Wn）T得到某層上的元素相對上一層某相關(guān)元素的相對權(quán)重。

1.7 層次總排序

風(fēng)險因素層次總排序指計算所有元素相對于目標(biāo)層的相對重要性的排序權(quán)重，這一過程從最高層開始逐層向最底層進(jìn)行。如上一層A包含n個風(fēng)險因素A1，A2，…An，在本層次中所占的權(quán)重分別為a1，a2，…an，下一層次B包含m個因素B1，B2，…Bm，其對于上一層風(fēng)險因素Aj的層次單排序重要性權(quán)重分別為bj1，bj2…bjm。B層總權(quán)

由表2所求的權(quán)重可知，建設(shè)階段風(fēng)險最大，投資決策階段次之，再是土地獲取階段和租售與物業(yè)階段。二級指標(biāo)中，風(fēng)險最大的是建設(shè)階段中的成本，其次是投資決策階段的中的選址風(fēng)險。因此整個建設(shè)項目的全過程壽命周期中，投資決策階段和建設(shè)階段為重中之重，重點把控土地獲取階段和租售與物業(yè)階段，在每個階段采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，盡量把風(fēng)險可能性降低到最小。

1.8 模糊評語的建立

建立模糊變量集合為：C=（c1，c2，c3，…，c13，c14，c15），建立模糊評語集：Y=（y1，y2，y3，y4，y5），其中y1為風(fēng)險很大，y2為風(fēng)險大，y3為風(fēng)險一般，y4為風(fēng)險小，y5為風(fēng)險很小。再次構(gòu)造模糊關(guān)系矩陣R，根據(jù)以上步驟求得的準(zhǔn)則層指標(biāo)權(quán)重Wi，求得，根據(jù)最大隸屬度原則，B中權(quán)重最大的所對應(yīng)的風(fēng)險程度即為所評估。

利用模糊綜合評判法，對貴州省遵義市某建設(shè)項目進(jìn)行評價。選擇該領(lǐng)域?qū)＜医M成專門的評分小組，針對此建筑企業(yè)的核心競爭力在各個指標(biāo)方面的風(fēng)險度進(jìn)行打分，于是得到模糊關(guān)系矩陣R。再根據(jù)表2中已經(jīng)得到的權(quán)重關(guān)系，所以：

根據(jù)最大隸屬度原則，該建設(shè)項目的風(fēng)險度為y3（風(fēng)險度一般）。

2 建設(shè)項目風(fēng)險指標(biāo)體系建立思路

筆者認(rèn)為，風(fēng)險因素貫穿于建設(shè)項目的全過程，因此采取從建設(shè)項目整個壽命周期的角度進(jìn)行風(fēng)險把控。項目的建設(shè)一共有如下四個階段：投資決策階段、土地獲取階段、建設(shè)階段、租售與物業(yè)階段。這四個階段的每一個階段均存在大量風(fēng)險，于是又將投資決策階段的風(fēng)險細(xì)分為：選址風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、物業(yè)類型風(fēng)險；將土地獲取階段風(fēng)險細(xì)分為：土地購買風(fēng)險、拆遷安置風(fēng)險、融資風(fēng)險；將建設(shè)階段風(fēng)險細(xì)分為：招標(biāo)風(fēng)險、合同風(fēng)險、工期風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、成本風(fēng)險；將租售與物業(yè)階段風(fēng)險細(xì)分為：市場風(fēng)險、價格風(fēng)險、營銷風(fēng)險、物業(yè)風(fēng)險。由此一來，形成了四個一級指標(biāo)，十五個二級指標(biāo)的風(fēng)險評估體系。

2.1 投資決策階段風(fēng)險

選址風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的選址好壞與后期項目是否達(dá)到理想效果有直接關(guān)系，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)地點應(yīng)當(dāng)選在具有投資優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢的地點，若選址不當(dāng)將會造成后期項目開發(fā)難度以及銷售難度增大。

區(qū)域風(fēng)險。房地產(chǎn)項目受外部環(huán)境影響較大，由于區(qū)域發(fā)展的影響，易導(dǎo)致周邊房產(chǎn)價值波動，若項目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)、交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面發(fā)展良好將會提升該項目建成后的價值，反之將會造成消極影響。

物業(yè)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目所選擇的物業(yè)類型是否符合消費者需求也是影響房地產(chǎn)項目是否成功的重要因素之一，根據(jù)使用功能差異，物業(yè)類型可分為，居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他用途物業(yè)等，只有選擇符合大眾，順應(yīng)市場的物業(yè)才能使房地產(chǎn)項目盈利。

2.2 土地獲取階段風(fēng)險

土地風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地有出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種方式。土地價值與房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取土地付出代價高低決定了房地產(chǎn)項目后期盈利程度，而土地價值受一段時期國家政策與市場供需影響。

拆遷風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的拆遷安置受諸多因素影響，例如拆遷范圍，拆遷人群，拆遷方式，補(bǔ)償方式等因素，存在不少風(fēng)險。

融資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的投產(chǎn)運作，需要大量資金，確保資金充足是房地產(chǎn)項目順利進(jìn)行的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)通過各種合法渠道融資，如預(yù)收房款、銀行信貸、房地產(chǎn)信托、建設(shè)單位墊資、上市融資、聯(lián)合開發(fā)、融資租賃等方式。受房地產(chǎn)投資增速的回落，實體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷的影響，房地產(chǎn)融資將面臨考驗。

2.3 建設(shè)階段風(fēng)險

招標(biāo)風(fēng)險。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)，由于招標(biāo)方式選擇等招標(biāo)過程中存在一系列不確定因素，有可能給房地產(chǎn)開發(fā)商造成不利影響。

合同風(fēng)險。在建設(shè)項目施工運作等階段，需要簽訂大量合同，由于合同的不完善或合同執(zhí)行不力等多種合同糾紛問題，不僅會影響項目進(jìn)度和質(zhì)量，甚至?xí)绊懙巾椖孔罱K成敗。

工期風(fēng)險。時間就是金錢，對于房地產(chǎn)項目也是如此，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，工期的延誤，不僅會增加建設(shè)成本，影響到房地產(chǎn)項目的最終的運作，造成房開商的巨大損失。

質(zhì)量風(fēng)險。建設(shè)項目的質(zhì)量關(guān)系重大，若質(zhì)量控制不當(dāng)，輕則返工、拖延工期，重則造成人身危險、危害社會，造成不可補(bǔ)救不可挽回的嚴(yán)重局面。

成本風(fēng)險。建設(shè)項目的成本控制越好，成本越低，最后房地產(chǎn)開發(fā)商盈利越可觀。建設(shè)項目的成本涉及到人力、材料，機(jī)械等諸多方面，受市場等不確定性因素影響較大。

2.4 租售與物業(yè)階段風(fēng)險

市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目建成后，進(jìn)入租售與物業(yè)階段，房地產(chǎn)市場受該時期區(qū)域房地產(chǎn)供求影響較大，同時也受消費者喜好、消費能力、周邊競爭對象等因素的影響。

價格風(fēng)險。伴隨房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，大眾消費者在關(guān)心房地產(chǎn)商品品質(zhì)的同時，最關(guān)心應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)商品的價格了。房地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)盈利目的，將根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及政策、項目自身品質(zhì)、競爭形勢、市場狀況、消費者喜好等不確定因素對房地產(chǎn)商品進(jìn)行定價。

營銷風(fēng)險。房開商依據(jù)當(dāng)前的市場情況、消費者狀況、房地產(chǎn)商品特點等制定適合自身的營銷策略，以利于房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售。如何選擇適合自身的營銷方式，直接影響房地產(chǎn)產(chǎn)品租售狀況。

物業(yè)風(fēng)險。物業(yè)水平高低，也是決定房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的一大重要因素，售后服務(wù)做得完善，不僅利于建設(shè)產(chǎn)品的租售，且建立良好信譽口碑，利于房開企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，反之，將會造成消極影響。

3 結(jié)論

①本文是站在房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，貫穿建設(shè)項目的全壽命周期，采用模糊層次分析法對建設(shè)項目的風(fēng)險評價進(jìn)行研究，構(gòu)建風(fēng)險評價指標(biāo)體系，通過相關(guān)統(tǒng)計軟件求得每個指標(biāo)的權(quán)重值。在此基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)的模糊評語集，對具體建設(shè)項目進(jìn)行風(fēng)險評價，以期為房地產(chǎn)開發(fā)商提供決策依據(jù)，在建設(shè)過程中采取有效風(fēng)險規(guī)避措施，將風(fēng)險降低，保證項目順利進(jìn)行，實現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益。

②由表2可知，一級指標(biāo)中，項目投資決策階段風(fēng)險與項目建設(shè)階段風(fēng)險權(quán)重值較大，因此，項目在投資決策階段與建設(shè)階段應(yīng)當(dāng)引起重視。二級指標(biāo)中，成本風(fēng)險的權(quán)重值最大，所以在兼顧重點把控其他風(fēng)險的同時，應(yīng)當(dāng)重點控制建設(shè)階段中的成本風(fēng)險。

③本文以統(tǒng)一框架的形式建立一套針對于建設(shè)項目整個壽命周期的風(fēng)險評價指標(biāo)體系，這僅僅只是項目風(fēng)險評價的第一步，在實際運用過程中，還應(yīng)當(dāng)注意建設(shè)項目的差異性與個別性，結(jié)合能反映一段時期市場政策變動等指標(biāo)權(quán)重集，才能對建設(shè)項目作出客觀、合理的風(fēng)險評價。由于研究者知識水平和時間限制，未將風(fēng)險因素繼續(xù)完善和細(xì)化，今后將對此方面進(jìn)行深入研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭峰.基于大系統(tǒng)控制的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)[J].重慶大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2005.

[2]元云麗.基于模糊層次分析法的建設(shè)工程項目風(fēng)險管理研究[D].重慶大學(xué)碩士論文，2013.

篇10

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例

要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理，要正確認(rèn)識成本控制，理解房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成要素。只有這樣才能把握在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏得最終的勝利。

（一）成本控制的含義

成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實現(xiàn)的管理行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征

1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性

現(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開發(fā)過程中堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針[1]，不僅對房屋的建設(shè)要有詳細(xì)的規(guī)劃，同時對周邊的公共設(shè)施也要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)和建設(shè)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程具有長期性

房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個階段，比如決策階段，設(shè)計階段，招標(biāo)階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個階段都要耗費一定的規(guī)劃時間，而有時還會出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性

眾所周知，房地產(chǎn)是不可移動的，因此房地產(chǎn)商在選擇項目開發(fā)時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場需求情況以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢來進(jìn)行綜合評價，做出最后的判斷。

4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的風(fēng)險性

房地產(chǎn)的風(fēng)險性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來，每個房地產(chǎn)所開發(fā)的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風(fēng)險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經(jīng)濟(jì)等等這些經(jīng)濟(jì)條件的變化都會引起資金實際數(shù)額的變動。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素

圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖

從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，就必需從這五個構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開發(fā)項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益來看，要擴(kuò)展企業(yè)的利潤，來增強(qiáng)企業(yè)的整體實力，實現(xiàn)利潤最大化的最終目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀

（一）安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的最新項目——信達(dá)· 水岸茗都項目概況

1、項目規(guī)劃

小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個，停車率近80％。小區(qū)配套設(shè)施有：社區(qū)幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。

2、項目位置

“信達(dá)· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)翡翠路與習(xí)友路交匯處，是安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)。“信達(dá)·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習(xí)友路步行十分鐘即可到達(dá)奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施成就了信達(dá)·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達(dá)·水岸茗都良好的性價比，讓業(yè)主們輕松實現(xiàn)了品質(zhì)居住。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程圖

根據(jù)上圖的房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段、實施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。

1、項目的決策階段

項目的決策階段是項目開發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開發(fā)的項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯康哪康氖菍崿F(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯堪次鍌€步驟進(jìn)行：（1）項目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價；（5）編制可行性研究報告。

2、項目的設(shè)計階段

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的一個重要部分，雖然它占整個開發(fā)費用的比重只有1.4%-2%，但設(shè)計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達(dá)到74%之大，因此，我們也可以看出設(shè)計的重要性。

3、項目的招標(biāo)階段

招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進(jìn)行實地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正?，F(xiàn)象[3]。選擇價格低廉同時質(zhì)量有所保證的投標(biāo)公司。

4、項目的實施階段

工程建設(shè)中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會出現(xiàn)些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發(fā)項目成本控制的核心所在。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營、管理和服務(wù)三個方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中實現(xiàn)管理。

（三）“信達(dá)· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題

1、土地成本費用高

費用核算項目

前期估算費用（萬元）

實際發(fā)生費用（萬元）

差額（萬元）

土地費用

7500

8400

-900

拆遷補(bǔ)償費用

7260

8100

-840

基礎(chǔ)設(shè)施配套費

1420

1470

-50

各項建設(shè)手續(xù)費

4988

5100

-112

規(guī)劃、建筑設(shè)計費

456

425

31

小區(qū)配套設(shè)施費

2280

2100

180

財務(wù)費用

2660

3100

-440

管理費用

865

645

220

銷售費用

1250

955

295

（二）利用套期保值策略來規(guī)避材料價格變動

工程建設(shè)過程中，各種原材料價格的升降成為成本控制中的一個難點，在市場經(jīng)濟(jì)不斷變動的情況下，房地產(chǎn)商可以利用套期保值策略來規(guī)避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價格與現(xiàn)貨價格變化的一致性和到期的收斂性，房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)套期保值數(shù)量相等、時間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進(jìn)行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風(fēng)險，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場價格波動正相關(guān)時，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場價格波動呈負(fù)相關(guān)時，則適宜做多頭套期保值，同時，房地產(chǎn)商應(yīng)將主要精力集中在其主營業(yè)務(wù)上，并采取有效措施使其面臨的價格、利率、匯率等風(fēng)險最小化。這樣，就可以回避現(xiàn)貨價格波動風(fēng)險；發(fā)現(xiàn)市場價格的基本動力；鎖定產(chǎn)品成本，穩(wěn)定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)；有利贏得時間，合理安排儲運；有利提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

（三）成本核算對象的正確確認(rèn)

成本核算對象的確定原則是：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。如下例子：

1、單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

2、在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本對象小論文。

3、對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或周期劃分成本核算對象。

4、根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。

（四）從項目開發(fā)的各個階段來有效控制工期

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期階段，應(yīng)有效控制建筑設(shè)計的時間。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計和施工同步進(jìn)行的情況時，我們要依照工程建設(shè)的預(yù)定時間，馬上向設(shè)計部門提交沒個時間段所需要的施工圖紙和相聯(lián)系的基礎(chǔ)設(shè)計資料，以保障施工現(xiàn)場的需要。

2、房地產(chǎn)項目開發(fā)的中期階段，應(yīng)做好招標(biāo)工作，同時保證機(jī)械設(shè)備以及所需材料的事前供應(yīng)。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因?qū)е略系墓?yīng)出現(xiàn)脫節(jié)，房地產(chǎn)商因事前與供應(yīng)商達(dá)成好協(xié)議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發(fā)放及時溝通的環(huán)節(jié)，避免內(nèi)部出現(xiàn)不可協(xié)調(diào)性。

3、在簽訂合同時成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經(jīng)濟(jì)賠償和相應(yīng)的責(zé)任進(jìn)行明確的條款設(shè)置，用以避免或減輕所產(chǎn)生的糾紛和賠償。

4、對施工過程進(jìn)行一個循環(huán)的計劃管理。通過把預(yù)先設(shè)計的總工期計劃于現(xiàn)場施工的實際情況想對照，查出施工過程的薄弱環(huán)節(jié)，對此，提出相應(yīng)的補(bǔ)救措施，形成一個未完工計劃，再將未完工計劃結(jié)合到總工期計劃，不斷根據(jù)實際的完工情況來更新總工期計劃。

圖四施工計劃管理流程圖

四、總結(jié)

文章通過對成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素，總結(jié)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的相關(guān)問題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動、成本核算未能適應(yīng)項目的需求、工期延誤等，并對這四個問題提出相應(yīng)的解決方法。