導(dǎo)語：淺談房地產(chǎn)稅收管理對(duì)策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，全國(guó)各地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加地方財(cái)政收入的最佳捷徑之一。但由于房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)以及市場(chǎng)化運(yùn)作等諸多因素的干擾，給稅收管理工作帶來很大難度：

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的難點(diǎn)

（一）納稅主體認(rèn)定難。

政府因經(jīng)營(yíng)城市的需要，對(duì)商業(yè)用地進(jìn)行拍賣，由于是按地段競(jìng)價(jià)，所以允許“多人聯(lián)合一人舉牌”的方式進(jìn)行購(gòu)買。為確保建設(shè)進(jìn)度，政府要求多地段限期開工建設(shè)，種種政策導(dǎo)致了“先上車、后買票”的行為發(fā)生。即許多地區(qū)的工程開工了，但國(guó)土部門的批復(fù)還沒辦理。加之競(jìng)標(biāo)來的土地采取轉(zhuǎn)包或分包的形式開發(fā)，這就為稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)行為的納稅主體的認(rèn)定設(shè)計(jì)了障礙。

（二）政策不清界定難。

從現(xiàn)行稅收制度看，涉及房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)制度不夠規(guī)范、完善，如稅法對(duì)在建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按約定的價(jià)款結(jié)算或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。但在實(shí)踐中很難區(qū)分，有的工程完工不及時(shí)進(jìn)行竣工決算，收入難以確認(rèn)，有的工程按完工百分比法難以核實(shí)。又如“聯(lián)合建房”，它是指若干戶通過競(jìng)拍取得某地段土地的共同使用權(quán)，按相關(guān)部門規(guī)劃建設(shè)商住房，然后均分使用權(quán)。這種情形與目前稅法界定的自建自用的規(guī)定不完全相同。容易造成征納雙方在政策理解和把握上出現(xiàn)偏差。

（三）控管不力征管難。

由于管理不到位，造成稅源不清、申報(bào)不實(shí)。在稅源管理、征收管理、稽查管理三者之間沒有形成整體合力，征、管、查相互脫節(jié)，負(fù)責(zé)稅源的只管申報(bào)，負(fù)責(zé)征收的只管征收，負(fù)責(zé)稽查的只管稽查；由于管理缺位，信息不暢，造成稽查對(duì)象的選擇缺乏科學(xué)性、針對(duì)性，稽查環(huán)節(jié)缺乏系統(tǒng)的分析或反饋。加之從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)除預(yù)收款外，工程結(jié)束尚有不動(dòng)產(chǎn)待銷售，而什么時(shí)間售出無確定性。因此，后續(xù)管理匱乏，致使稅收管理難以實(shí)施到位。

（四）帳務(wù)不全核算難。

隨著企業(yè)改制的不斷推進(jìn)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上已成為靠企業(yè)“資質(zhì)”收取管理費(fèi)的“空殼”單位，具體操作是個(gè)掛靠、自主開發(fā)?！百u房合同無公正、收款白條無發(fā)票、降價(jià)少收無實(shí)證”的現(xiàn)象極為普遍。加之房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工期長(zhǎng)、投資大，很多工程要跨年度完成，造成收入與費(fèi)用配比困難，成本不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。有的企業(yè)采取虛轉(zhuǎn)成本或不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的手段，隱蔽了核算的真實(shí)性；還有的企業(yè)則以收據(jù)支付的形式，預(yù)付施工企業(yè)工程款，造成帳務(wù)不全，核算不實(shí)。這些都給房地產(chǎn)業(yè)稅收管理帶來了新的挑戰(zhàn)。

（五）行政干預(yù)執(zhí)法難。

我國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；我國(guó)刑法規(guī)定，偷稅數(shù)額1萬元以上偷稅金額占應(yīng)納稅款的10%以上，或者納稅人偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予兩次行政處罰又偷稅的，可處3年以下有期徒刑或拘役。而在城市化建設(shè)進(jìn)程中（含招商引資），稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)納稅人這類問題不用說移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任，就是給予補(bǔ)稅罰款，也常常受到地方政府的干擾。對(duì)偷稅者查處不夠嚴(yán)厲，懲罰不能到位，使偷稅人存在能偷就偷、能逃就逃、蒙混過關(guān)的僥幸心理。因此，對(duì)偷稅者的稅收違法行為難以執(zhí)行到位。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的對(duì)策

（一）強(qiáng)化宣傳力度，提高納稅人的稅法遵從度。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策性、業(yè)務(wù)性強(qiáng)的特點(diǎn)，要求稅務(wù)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的專題輔導(dǎo)，要大力培植誠(chéng)信納稅人典型，及時(shí)曝光偷漏稅案件，讓納稅人知法、懂法的同時(shí)，遵守國(guó)家的稅收法律法規(guī)。

（二）強(qiáng)化控管力度，將納稅信用等級(jí)列為開發(fā)資質(zhì)的重要指數(shù)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)實(shí)施源頭控管，從資格的審定、到競(jìng)標(biāo)的過程、以及控管房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的準(zhǔn)入等，將納稅信用情況作為重要參照指數(shù)，從而促進(jìn)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)納稅人清醒地意識(shí)到不能偷稅、不敢偷稅，確保房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收及時(shí)足額入庫(kù)。

（三）強(qiáng)化協(xié)作力度，保證各部門間信息的順利暢通。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及到眾多部門的監(jiān)督與管理。如在工商部門辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；城建部門辦理資質(zhì)證書；土地部門辦理土地使用證；規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目規(guī)劃許可證；房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；財(cái)政部門征收契稅等。各部門在辦理審批手續(xù)時(shí)，都涉及到地稅部門征收稅款時(shí)需要的直接或間接的依據(jù)。因此，建議政府部門牽頭，加強(qiáng)部門間的配合協(xié)作，建立健全部門間的信息傳遞制度和定期會(huì)辦制度，提高房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收征管質(zhì)量。

（四）強(qiáng)化稽查力度，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)偷逃稅行為。要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的全過程實(shí)施檢查，要隨時(shí)掌握納稅人的基本經(jīng)營(yíng)情況，財(cái)務(wù)核算方法以及日常證據(jù)鏈的收集。實(shí)地核查時(shí)依法定程序?qū)嵤┫奁谡模_定計(jì)稅依據(jù)時(shí)采取逐戶調(diào)查與中介評(píng)估相結(jié)合。要加大對(duì)涉稅違法行為的處罰力度，增大偷漏稅者的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)成本，特別是對(duì)屢查屢犯的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)納稅人，該移送司法機(jī)關(guān)的決不姑息遷就，為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)營(yíng)造一個(gè)公平和諧的稅收法制環(huán)境。