導語：城市住宅物業(yè)管理指導意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為進一步加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善管理機制，不斷改善人居環(huán)境，促進城市經(jīng)濟社會和諧發(fā)展，根據(jù)《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，參照市人民政府辦公廳《關于印發(fā)中心城區(qū)市容市貌管理有關制度的通知》文件要求，結合我區(qū)實際，制定本實施意見。

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為指導，以體制創(chuàng)新為核心，將物業(yè)管理納入城區(qū)綜合管理體系，建立起“統(tǒng)一領導、分級負責、屬地管理、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制。充分發(fā)揮各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會在住宅區(qū)物業(yè)管理中的作用，及時協(xié)調(diào)解決群眾反映的物業(yè)管理方面的各類問題，將問題解決在基層，矛盾化解在萌芽狀態(tài)，強化住宅區(qū)物業(yè)管理，提高城市物業(yè)管理覆蓋率，促進文明社區(qū)與和諧建設。

二、工作要求

（一）強化屬地管理，建立責權明確的工作體系。

按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立政府統(tǒng)一領導、部門分工負責的物業(yè)管理工作機制。

1、區(qū)房管部門應設立專門機構和人員負責本轄區(qū)物業(yè)服務行業(yè)的監(jiān)督管理，具體包括：

（1）物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)初審。

（2）前期物業(yè)服務合同備案。

（3）落實新建住宅區(qū)物業(yè)服務用房配置情況。

（4）物業(yè)管理區(qū)域劃分。

（5）指導并督促街道辦事處（鎮(zhèn)政府）對老舊住宅小區(qū)落實物業(yè)化管理措施。

（6）對物業(yè)一般從業(yè)人員進行定期培訓。

（7）對物業(yè)公司和街道辦事處（鎮(zhèn)政府）物業(yè)服務中心進行服務質(zhì)量檢查、考核，并協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題。

（8）市級優(yōu)秀物業(yè)管理項目的初評以及省級、國家級優(yōu)秀物業(yè)管理項目的推薦。

（9）對街道和社區(qū)物業(yè)管理業(yè)務進行指導和監(jiān)督。

（10）建立本區(qū)物業(yè)企業(yè)的誠信檔案。

（11）受市房管部門委托對轄區(qū)物業(yè)企業(yè)違法違規(guī)行為進行監(jiān)察執(zhí)法。

2、各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負責具體落實所轄住宅區(qū)物業(yè)管理工作，成立物業(yè)管理組織機構，由負責城建的分管領導具體負責，并根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和老、舊、散住宅區(qū)存有量，配備落實相應的管理人員和工作經(jīng)費，主要職責是：

（1）為區(qū)房管部門對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)考核、資質(zhì)審查、物業(yè)企業(yè)和項目的爭先創(chuàng)優(yōu)等提供建議。

（2）負責組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。組織業(yè)主委員會制定業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并簽訂到戶，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的公共行為。

（3）定期組織召開社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、城管執(zhí)法和物業(yè)管理等部門參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，及時解決物業(yè)管理中存在的問題。

（4）建立街道辦事處（鎮(zhèn)政府）物業(yè)服務中心、物業(yè)應急維修服務站和矛盾投訴調(diào)解站，即“一個中心、兩站服務”，對轄區(qū)老、舊、散居住區(qū)提供基本的物業(yè)管理服務。

物業(yè)服務中心以街道辦事處（鎮(zhèn)政府）為責任單位負責組建，由負責城建工作的分管領導分管，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）選聘人員，辦理相關登記注冊手續(xù)，區(qū)房管部門負責對選聘的管理人員進行上崗培訓。其主要職責是為暫不具備市場化物業(yè)管理條件或無人管理的老舊住宅區(qū)和散居物業(yè)提供有償?shù)奈飿I(yè)基本服務，服務內(nèi)容主要包括公共秩序維護、清掃保潔、綠化養(yǎng)護等。

物業(yè)應急維修服務站主要為轄區(qū)內(nèi)未實行物業(yè)管理的住宅物業(yè)的房屋排險、下水管道堵塞及水電故障等突發(fā)情況提供有償應急維修服務。

設立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站，各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要配備面積不少于10平方米的固定接待場所和一名專職負責人，并建立規(guī)章制度，負責受理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的投訴，通過人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解密切配合的有效平臺，運用綜合手段化解物業(yè)管理活動中的各類矛盾和糾紛，所轄居委會也要確定1-2名專職負責人，負責本轄區(qū)的物業(yè)信訪投訴工作及業(yè)主委員會的管理工作。

3、住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法、市政、園林、人社、環(huán)保、民政、公安、工商、財政、稅務、物價、質(zhì)監(jiān)等各相關部門應按照各自職責，密切配合，共同做好物業(yè)管理的相關工作。

（二）因地制宜，實行分類管理。

1、對新建住宅區(qū)，建設單位要嚴格遵循規(guī)劃設計方案進行建設，并通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施正規(guī)物業(yè)管理。實行質(zhì)量保修金制度，建設單位應當按照《省物業(yè)管理條例》的規(guī)定在辦理單位工程竣工驗收手續(xù)備案前，按照物業(yè)建筑安裝總造價5%的比例，一次性向區(qū)房管部門設立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)區(qū)房管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供《前期物業(yè)服務合同備案證明》和《物業(yè)管理用房配置情況說明書》。工程竣工驗收要嚴格落實竣工驗收備案制度和物業(yè)服務用房、公共配套建筑、公共部位驗收備案制度。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的物業(yè)服務。

2、對已實施市場化物業(yè)服務的住宅區(qū)，要從規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為和提升小區(qū)管理水平兩方面做好工作。

（1）規(guī)范物業(yè)服務行為。物業(yè)服務企業(yè)要依據(jù)法律法規(guī)及服務合同，切實履行職責，提高服務質(zhì)量。區(qū)房管部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，認真評定物業(yè)服務企業(yè)的服務業(yè)績和信用度，并作為資質(zhì)評定和年檢、物業(yè)招投標、企業(yè)和項目創(chuàng)優(yōu)的重要條件；對服務不到位、業(yè)主有效投訴多的物業(yè)服務企業(yè)實行淘汰、退出機制，報經(jīng)市房管部門批準，按有關規(guī)定予以處理。

（2）提升小區(qū)管理水平。區(qū)房管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要督促各物業(yè)企業(yè)，根據(jù)所管理小區(qū)的具體情況，分別按照國家、省級和市級優(yōu)秀物業(yè)管理項目考核驗收標準進行管理，并組織好小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作。

3、對不具備市場化運作的老舊住宅區(qū)，要積極創(chuàng)造條件，開展物業(yè)管理服務。

（1）改造后的老舊住宅區(qū)，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負責組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，由業(yè)主大會選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行正規(guī)管理，對暫不能實施市場化物業(yè)管理的交由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）物業(yè)服務中心實施管理。

（2）對未改造的老、舊、散住宅區(qū)，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）物業(yè)服務中心管理，向小區(qū)業(yè)主適當收取服務費用，重點做好保潔和秩序維護工作；也可采取“棟樓式管理”模式，每棟樓選出一名代表，負責該樓的衛(wèi)生清掃工作，費用由該棟樓的居民均攤。

（3）建立長效管理機制，解決老、舊、散住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足問題。主要從三方面解決物業(yè)管理經(jīng)費不足問題：一是根據(jù)《市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準》中規(guī)定三級收費標準下浮50%確定收費，向被服務業(yè)主收取服務費用；二是有條件的小區(qū)可增建部分經(jīng)營性用房（按規(guī)定辦理相關手續(xù)）或停車位，在由各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）牽頭認可的情況下進行建設，交由物業(yè)管理單位經(jīng)營，用于彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足；三是政府適當補貼。政府組織有關部門對老、舊、散住宅區(qū)的物業(yè)管理情況進行年度考核，經(jīng)考核達標的，政府給予適當補貼。

三、保障措施

（一）加強組織領導。住宅區(qū)物業(yè)管理事關群眾切身利益和城市生活環(huán)境逐步優(yōu)化，工作覆蓋面廣，推進難度大，各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、各有關部門要切實加強領導，全力推進，把加強住宅區(qū)物業(yè)管理作為提升城市管理水平、創(chuàng)建和諧社會的一項重要內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實機構，責任到人，做到“有人辦事”、“有章辦事”，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為住宅區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。

（二）加強輿論宣傳。各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、各有關部門要采取多種形式，大力宣傳《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《省物業(yè)管理條例》及相關的政策法規(guī)，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，引導市民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社會環(huán)境，及時繳納物業(yè)服務費用，及時化解物業(yè)服務活動中發(fā)生的糾紛，形成良好的社會安定團結氛圍。

（三）做好督導檢查。各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要結合實際情況，選取一個小區(qū)先行試點，探索綜合解決小區(qū)物業(yè)管理各類問題的有效辦法，力爭在2012年6月底全面鋪開。對試點取得明顯效果的小區(qū)，區(qū)里將采取以獎代補的方式進行資金補貼，并對取得的成功經(jīng)驗在全區(qū)面上進行推廣。各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃，加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對工作情況定期召開例會進行調(diào)度，推動工作落實。各有關部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）要從全區(qū)大局出發(fā)，正確認識“重心下移、屬地管理”的工作要求，建立物業(yè)管理工作目標考核制度，在明確權屬、各負其責的同時，做到齊抓共管、通力配合，充分調(diào)動各方面的工作積極性，形成推動城市住宅物業(yè)管理工作的強大合力。