導(dǎo)語：區(qū)縣住宅小區(qū)綜合管理意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

根據(jù)《**市加強本市住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》的要求，結(jié)合本區(qū)的實際情況，特制定《關(guān)于加強**區(qū)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃的實施意見》。

一、指導(dǎo)思想

以鄧小平理論和“**”重要思想為指導(dǎo)，按照科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，依據(jù)《物業(yè)管理條例》（修訂版）、《**市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《**市文明小區(qū)創(chuàng)建規(guī)定》和《**市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》，以“便民、利民、為民”為宗旨，以構(gòu)建與**經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)的住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)模式為目標(biāo)，以加快解決居民反映集中的熱點、難點問題為工作重點，進一步理順住宅小區(qū)綜合管理體制，整合條與條、條與塊的管理資源，落實管理職責(zé)，形成工作合力，提高社區(qū)管理水平；進一步完善住宅小區(qū)綜合管理機制，建立有效化解矛盾的協(xié)調(diào)機制，加大保障力度，提高依法行政管理的水平；進一步規(guī)范住宅小區(qū)綜合管理主體行為，探索并完善業(yè)主委員會的組建和運作模式，改進物業(yè)服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量，提升社會和市民對住宅小區(qū)綜合管理的滿意度，促進住宅小區(qū)綜合管理工作上臺階。

二、總體目標(biāo)

1、住宅小區(qū)綜合管理體制基本理順、機制基本建立。建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）兩級住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度；明確相關(guān)管理部門和服務(wù)單位在住宅小區(qū)綜合管理中的職責(zé)；供水、供電維修養(yǎng)護管理體制得到理順，水、電部門直接向終端用戶提供服務(wù)；各街（鎮(zhèn)）明確和落實住宅小區(qū)綜合管理部門；業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建、換屆改選及日常運作納入街（鎮(zhèn)）管理范疇；以街（鎮(zhèn)）為主的綜合協(xié)調(diào)機制、矛盾化解機制等基本建立。

2、違法搭建、群租等熱點、難點問題的整治取得明顯成效。新建住宅小區(qū)新的違法搭建得到有效制止，老住宅小區(qū)新的違法搭建得到有效遏制；“群租”現(xiàn)象得到有效控制，基本形成治理長效機制。

3、業(yè)主依法、理性、有序地參與物業(yè)管理活動的能力得到增強，業(yè)主自我管理模式逐步優(yōu)化，街（鎮(zhèn)）對業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督作用得到增強。

4、網(wǎng)格化管理向住宅小區(qū)延伸，房屋應(yīng)急維修網(wǎng)絡(luò)服務(wù)功能全面提升。房屋應(yīng)急維修網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)功能，由單一應(yīng)急維修向綜合管理服務(wù)拓展，與市物業(yè)服務(wù)呼叫平臺“962121”有效對接；健全全天候、全覆蓋的物業(yè)服務(wù)三級維修網(wǎng)絡(luò)，切實做到24小時受理居民報修。

5、新一輪舊住房綜合整治（改造）工程全面完成。三年內(nèi)，完成舊小區(qū)綜合整治300萬平方米；全面啟動25萬平方米舊住房成套改造，爭取竣工13萬平方米，海濱新村、泗塘一村等成套改造和七牧場等零星舊里改造全面推進，努力改善**居民居住條件和居住環(huán)境。

6、住宅物業(yè)服務(wù)水平得到明顯提升。力爭每年培育1—2個部級示范小區(qū)（大廈），2—3個市優(yōu)小區(qū)，20個以上區(qū)“滿意物業(yè)”小區(qū)；住宅物業(yè)管理社會公眾滿意度有新的提高，鞏固保持物業(yè)行風(fēng)建設(shè)成果。

三、重點任務(wù)與責(zé)任單位

（一）調(diào)整建立區(qū)和街（鎮(zhèn)）兩級住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度

1、調(diào)整建立區(qū)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度。在原區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度的基礎(chǔ)上，重新建立區(qū)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，并制定區(qū)級聯(lián)席會議的工作制度。此項工作由區(qū)府辦牽頭，區(qū)房地局、區(qū)地區(qū)辦配合，**年一季度完成。

2、調(diào)整建立街（鎮(zhèn)）住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度。在原街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)席會議制度的基礎(chǔ)上，重新建立街（鎮(zhèn)）住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，并制定街（鎮(zhèn)）級聯(lián)席會議的工作制度。此項工作由各街（鎮(zhèn)）牽頭，區(qū)地區(qū)辦、區(qū)房地局和相關(guān)單位配合，**年上半年完成。

（二）落實住宅小區(qū)綜合管理職責(zé)

1、加快網(wǎng)格化管理向住宅小區(qū)延伸。一是明確、落實城管執(zhí)法、工商、公安、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、綠化、物價、市政等相關(guān)職能部門在住宅小區(qū)綜合管理中的職責(zé)，制定行政監(jiān)管流程。二是建立住宅小區(qū)綜合管理網(wǎng)格化管理模式，建立“發(fā)現(xiàn)及時、操作有序、管理到位、處置有力、監(jiān)督嚴(yán)密”的長效管理機制。此項工作由區(qū)城市網(wǎng)格化管理中心牽頭，各相關(guān)單位和街（鎮(zhèn)）配合，**年上半年建立運作機制并組織實施。

2、協(xié)調(diào)落實專業(yè)部門對相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。住宅小區(qū)內(nèi)水、電分戶計量表前的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任，分別由供水、供電服務(wù)單位承擔(dān)；表后的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任，由房屋所有人承擔(dān)。供水方面由區(qū)水務(wù)局牽頭，供電方面由區(qū)經(jīng)委牽頭，各相關(guān)單位配合，**年上半年分別成立專項工作組，制訂方案，報區(qū)政府批準(zhǔn)后實施。

3、集中整治市民反映強烈的違法搭建、“群租”等問題。建立建設(shè)、城管執(zhí)法、規(guī)劃、房地、工商、公安、消防、衛(wèi)生、文化等相關(guān)職能部門各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機制。有計劃地整治市民反映強烈的違法搭建、“群租”等問題。違法搭建整治工作由區(qū)城管大隊和各街（鎮(zhèn)）牽頭，相關(guān)單位配合；“群租”整治工作由區(qū)綜治辦、區(qū)房地局和各街（鎮(zhèn)）牽頭，相關(guān)單位配合。

4、發(fā)揮街（鎮(zhèn)）在住宅小區(qū)綜合管理中的綜合協(xié)調(diào)作用，努力構(gòu)建文明、和諧小區(qū)。一是按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，街（鎮(zhèn)）要明確和落實住宅小區(qū)綜合管理管理部門，明確職責(zé)、落實責(zé)任，充分發(fā)揮街（鎮(zhèn)）綜合協(xié)調(diào)優(yōu)勢，有效整合政府資源，建立以塊為主的綜合協(xié)調(diào)機制和矛盾化解機制。此項工作由各街（鎮(zhèn)）牽頭，區(qū)房地局、區(qū)地區(qū)辦和相關(guān)單位配合。二是將解決住宅小區(qū)綜合管理中的熱點、難點問題作為文明小區(qū)考核的重要指標(biāo)。此項工作由區(qū)文明辦牽頭，各街（鎮(zhèn)）和相關(guān)單位配合，**年上半年制訂方案，下半年實施。

5、切實提高住宅小區(qū)的安全防范能力。一是以創(chuàng)建平安小區(qū)為抓手，社區(qū)民警以巡防、巡查等方式，加強住宅小區(qū)內(nèi)公共治安、保安人員和外來人口等的管理，組織物業(yè)保安培訓(xùn)工作，落實保安人員持證上崗制度。二是加強對住宅小區(qū)安全防范設(shè)施的日常檢查，保障技防設(shè)施的正常運行。三是建立社保隊員與物業(yè)保安人員的聯(lián)動機制。四是加大治安宣傳力度，不斷提高業(yè)主自我防范意識。此項工作由區(qū)綜治辦、區(qū)公安分局牽頭，各街（鎮(zhèn)）和相關(guān)單位配合，**年上半年制訂方案，下半年實施。

（三）規(guī)范業(yè)主自我管理行為

1、落實街（鎮(zhèn)）社區(qū)對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)。一是推進社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作，加強居民區(qū)黨組織對業(yè)主委員會的政治和組織領(lǐng)導(dǎo)。二是在街（鎮(zhèn)）和房地部門的指導(dǎo)下，由居委會組織業(yè)主做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選等，并對其日常運作予以指導(dǎo)和監(jiān)督。三是把好業(yè)主委員會成員人選關(guān)，要按照年齡結(jié)構(gòu)合理、專業(yè)類型多元的原則，引導(dǎo)業(yè)主選舉產(chǎn)生知法守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、公正廉潔，具有社會公信力和一定組織能力的業(yè)主委員會成員。四是將街（鎮(zhèn)）對業(yè)主委員會指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)的履行情況納入考核范圍。此項工作由區(qū)民政局、區(qū)地區(qū)辦、區(qū)房地局、各街（鎮(zhèn)）共同組織推進，相關(guān)單位配合。

2、建立健全業(yè)主自我管理運作程序。完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主小組議事決策規(guī)則、管理規(guī)約，建立業(yè)主委員會成員培訓(xùn)制度，建立健全相應(yīng)的工作機制。引導(dǎo)業(yè)主委員會按條例規(guī)定、議事規(guī)則辦事，引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守“管理規(guī)約”，不斷規(guī)范業(yè)主自我管理行為，逐步健全業(yè)主自我管理、自我約束的機制。充分發(fā)揮業(yè)主委員會、業(yè)主小組的作用，切實履行其所屬物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修管理等職責(zé)。此項工作由各街(鎮(zhèn))和區(qū)房地局組織推進。

3、引導(dǎo)業(yè)主通過多種方式化解自我管理中的矛盾。發(fā)揮人民調(diào)解委員會作用，協(xié)商調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等有關(guān)矛盾糾紛；協(xié)商調(diào)解不成的，積極引導(dǎo)當(dāng)事人通過仲裁、訴訟等途徑解決。此項工作由區(qū)司法局牽頭，區(qū)民政局和各街（鎮(zhèn)）共同組織實施。

（四）改進物業(yè)行業(yè)管理方式

1、強化物業(yè)管理行業(yè)自律機制。一是充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用，以推進物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)為重點，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信體系，加強行業(yè)自律。二是加強物業(yè)管理服務(wù)技能培訓(xùn)，每個物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)物業(yè)管理師1至2名，小區(qū)經(jīng)理全面持證上崗，提高行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)。三是加強與專業(yè)法律服務(wù)機構(gòu)合作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)中的各類糾紛。此項工作由區(qū)房地局組織推進。

2、建立物業(yè)管理服務(wù)考核評估體系。一是強化考核獎懲制度，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定目標(biāo)責(zé)任書，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行風(fēng)建設(shè)、創(chuàng)建滿意物業(yè)等進行考核，獎優(yōu)罰劣，有效落實物業(yè)管理各項工作。二是依靠街（鎮(zhèn)）、居委會和行風(fēng)監(jiān)督員，每半年進行一次物業(yè)管理滿意度測評，每季度進行一次居住物業(yè)小區(qū)經(jīng)理考評。將信用報告、滿意度測評結(jié)果與住宅小區(qū)經(jīng)理考核、物業(yè)管理評先評優(yōu)、物業(yè)管理招投標(biāo)等有效掛鉤。此項工作由區(qū)房地局組織推進。

3、推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模化、品牌化。一是強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)從業(yè)人員資格的動態(tài)管理。二是建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)信息平臺，通過物業(yè)管理招投標(biāo)，推進物業(yè)管理市場有序競爭。三是加大市場整合力度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用加盟連鎖、資產(chǎn)重組等各種方式，形成1至2家信譽好、專業(yè)化程度高、服務(wù)能力強的品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)；歸并、淘汰一批服務(wù)差、技能低、投訴多的不誠信物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不斷提高全行業(yè)的物業(yè)服務(wù)水平。此項工作由區(qū)房地局組織推進。

4、培育與物業(yè)服務(wù)相配套的專業(yè)化市場。一是加強物業(yè)服務(wù)的分類管理，進一步推廣“菜單式”物業(yè)服務(wù)模式。二是探索無人管理小區(qū)業(yè)主自我服務(wù)和直接委托專業(yè)企業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)模式。三是開展“規(guī)范管理小區(qū)”創(chuàng)建活動，并逐步推廣。此項工作由區(qū)房地局牽頭，各相關(guān)單位配合。

（五）加大房屋行政管理力度

1、加強房地部門的基層建設(shè)。一是實行各鎮(zhèn)土地所垂直管理，形成以街（鎮(zhèn)）建制一一對應(yīng)的房地產(chǎn)辦事處（管理所）的基層管理體制，加大房屋行政管理的力量。二是明確房地產(chǎn)辦事處（管理所）職責(zé)和人員配置要求，夯實基礎(chǔ)，強化基層的房屋行政管理工作。此項工作由區(qū)房地局牽頭，區(qū)人事局、區(qū)財政局和各街（鎮(zhèn)）配合。

2、規(guī)范房屋維修資金管理。一是積極推進維修資金監(jiān)管“專業(yè)化”、維修資金公布“菜單化”、維修資金使用“透明化”、公共收益管理“陽光化”的“四化”管理模式。二是按照規(guī)范維修資金管理的要求，執(zhí)行維修資金的歸集、使用、監(jiān)管、再次籌集等具體操作方式。三是加強住宅專項維修資金風(fēng)險管理，確保房屋及其設(shè)備設(shè)施的安全使用。此項工作由區(qū)房地局負(fù)責(zé)推進。

3、完善物業(yè)管理保障機制。一是完善應(yīng)急預(yù)案和重大事項的報告制度。二是完善無人管理住宅小區(qū)的應(yīng)急托管機制，解決居民最基本的物業(yè)服務(wù)需求。三是拓展區(qū)房屋應(yīng)急維修中心的功能，在資金投入、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、設(shè)備設(shè)施添置等方面加大保障力度，更好地滿足居民安全使用房屋的需求。四是研究探索售后公房物業(yè)管理費入不敷出的解決方案。五是按市房地局的統(tǒng)一部署和要求，以推行物業(yè)服務(wù)合同網(wǎng)上簽約備案和物業(yè)服務(wù)收費票據(jù)聯(lián)網(wǎng)打印為抓手，依托**市物業(yè)管理信息系統(tǒng)，推進應(yīng)急維修管理的信息化建設(shè)。此項工作由區(qū)房地局牽頭，財政、物價、信息委等單位配合。

4、繼續(xù)做好“急、難、愁”項目的綜合整治和舊住房綜合改造工作。為改善本區(qū)居民群眾的生活環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量，根據(jù)“量力而行、盡力而為”的原則，一是繼續(xù)加大對“急、難、愁”項目綜合整治和舊住房綜合改造的資金投入力度，力爭三年內(nèi)完成綜合整治300萬平方米。二是繼續(xù)推進舊住房成套改造和直管舊里的改造，爭取三年內(nèi)完成13萬平方米。三是開展全區(qū)舊住房改造（整治）總量的調(diào)查摸底工作，提出整體改造的方案。此項工作由區(qū)房地局牽頭，區(qū)舊改指揮部、發(fā)改委、財政、城投、寶房集團等單位配合。

5、加強公房和售后公房管理。一是按照公房管理的要求，規(guī)范公房租金使用，確保租金總額的60%用于房屋修繕，加大公房修繕資金使用的監(jiān)管力度，確保將修繕資金使用落到實處。二是強化公房修繕管理，開展直管公房全項目維修，建立專項維修計劃上報備案制度和竣工驗收、項目審計制度。三是按照售后公房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，逐步推行售后公房“菜單式”分等收費管理模式，解決“同一小區(qū)、同等服務(wù)、不同收費”問題。四是逐步理順售后公房物業(yè)管理機制，促進售后公房物業(yè)管理長效機制的建立。五是逐步整合商品房、售后公房和公房管理的信息資源，基本建立信息交換和信息共享的機制，實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的動態(tài)管理。此項工作由區(qū)房地局、寶房集團共同組織推進，涉及物業(yè)服務(wù)收費內(nèi)容的物價、法制辦等配合。

四、實施步驟

依據(jù)“分類指導(dǎo)，差別管理；突出重點，抓住關(guān)鍵；先易后難，分步實施”的原則，具體實施步驟如下：

1、**年為籌劃準(zhǔn)備階段。起草《**區(qū)加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃的實施意見》，制訂工作計劃，并做好相關(guān)配套辦法和方案的編制工作。

2、**年為推進實施階段。一是出臺《**區(qū)加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃的實施意見》；建立區(qū)和街（鎮(zhèn)）兩級住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，制定相應(yīng)的聯(lián)席會議工作制度，成立聯(lián)席會議辦公室，定期召開會議，研究解決綜合管理中的矛盾和問題；根據(jù)需要，成立水、電等若干個專項工作組，制訂專項工作計劃，并分別推進實施。二是加大宣傳力度，理順和明確住宅小區(qū)內(nèi)各職能部門和專業(yè)單位的工作職責(zé)，初步形成齊抓共管的工作格局。三是強化物業(yè)市場的監(jiān)管和改進物業(yè)企業(yè)管理的措施，樹立物業(yè)品牌戰(zhàn)略，初步形成不合格企業(yè)的淘汰機制；繼續(xù)開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范達標(biāo)活動，提高全行業(yè)的物業(yè)服務(wù)水平；加強行政執(zhí)法力度，依法查處違反《條例》、《規(guī)定》的行為。四是各街（鎮(zhèn)）落實住宅小區(qū)綜合管理的分管領(lǐng)導(dǎo)和具體職能部門，明確工作職責(zé)和目標(biāo)，基本形成“以塊為主”的綜合管理工作格局；建立“條塊結(jié)合”的業(yè)主自我管理的指導(dǎo)模式，街(鎮(zhèn))重點把好業(yè)委會“人選關(guān)”，行業(yè)重點把好“程序關(guān)”；社區(qū)黨委主動關(guān)心并參與業(yè)主自我管理工作，深化社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作，引導(dǎo)業(yè)主“規(guī)范、理性、有序”地參與小區(qū)管理；有效整合社區(qū)資源，充分發(fā)揮街(鎮(zhèn))的綜合協(xié)調(diào)作用，營造“構(gòu)建和諧社會，創(chuàng)建滿意物業(yè)”的氛圍。五是繼續(xù)推進舊住房綜合整治與改造，重點推進海濱新村、泗塘一村、泰和路309弄等成套改造項目，適時啟動七牧場舊里改造，落實**年度綜合整治計劃，確保完成80萬㎡的整治任務(wù)。

3、2009年為全面完成階段。經(jīng)過對“三年行動計劃”的組織實施，形成“二級政府、三級管理”體制相適應(yīng)的住宅小區(qū)綜合管理新格局；房屋行政管理職能和物業(yè)行業(yè)的管理水平明顯提升；新一輪的舊住房綜合改造工程按計劃完成；房屋維修應(yīng)急中心的作用進一步顯現(xiàn)；物業(yè)管理的市場化、專業(yè)化、社會化水準(zhǔn)提高；業(yè)主“規(guī)范、理性、有序”的自我管理意識和文明居住意識明顯增強；達到“三年行動計劃”的預(yù)定目標(biāo)。