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“兩港一城”建設(shè)為南匯的發(fā)展提供了空前的機(jī)遇和理想的條件，緊緊抓住這一戰(zhàn)略機(jī)遇期，對于我區(qū)實現(xiàn)跨越式發(fā)展至關(guān)重要。當(dāng)前動拆遷工作規(guī)模大、時間緊、任務(wù)重，已經(jīng)成為一項關(guān)系到全區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會穩(wěn)定全局的長期性、迫切性工作。因此，急需對這一問題給予高度重視、加以深入研究。

一、我區(qū)動拆遷工作的現(xiàn)狀

1、我區(qū)動拆遷總體形勢

今年我區(qū)動遷總量約有居民27406戶，拆除房屋建筑面積465.3萬平方米，單位企業(yè)795家，非居住建筑面積98.23萬平方米；全區(qū)動拆遷基地61個，主要分布在蘆潮港、泥城、大團(tuán)、祝橋、航頭和周康地區(qū)，重點是配合臨港新城開發(fā)、機(jī)場二期和“兩個1000萬”工程項目的建設(shè)。

上半年共拆遷居民3799戶，建筑面積58萬平方米，分別完成動拆遷總量的13.6％和10.3％。當(dāng)前，尤其要確保機(jī)場二期、12條道路、臨港、四高小區(qū)等項目動拆遷任務(wù)的及時、順利地完成。特別是為了配合浦東國際機(jī)場二期建設(shè)，我區(qū)要在11月30日之前完成3000畝土地上的地上建筑物拆除、勞動力和養(yǎng)老安置、動遷房建設(shè)等所有動遷工作，任務(wù)比較艱巨。

2、動拆遷機(jī)構(gòu)設(shè)置

根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》，市房屋土地資源管理局對我市房屋動拆遷工作實施監(jiān)督管理。我區(qū)房地局設(shè)有拆遷科，業(yè)務(wù)上對口市房地資源局，具體負(fù)責(zé)對本區(qū)內(nèi)的房屋動拆遷工作進(jìn)行監(jiān)督管理和指導(dǎo)。各鎮(zhèn)（園區(qū)）設(shè)有拆遷辦公室，在動遷基地設(shè)立動遷小組，協(xié)助拆遷公司做好動拆遷工作。

我區(qū)現(xiàn)有動遷公司三家（兩港房屋拆遷有限公司、周浦拆遷有限公司和兩德房屋拆遷服務(wù)有限公司）、持拆遷上崗證員工230人左右。三家公司規(guī)模相當(dāng)，均為具有政府背景的國有企業(yè)。

3、動拆遷工作中出現(xiàn)的問題

基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)度受到影響。動拆遷時間的不確定性給我區(qū)市政道路、重點工程、實事項目建設(shè)造成不小的影響，當(dāng)前重點建設(shè)的12條道路中周祝公路、周鄧公路、秀浦路等均因動拆遷難度大而進(jìn)展不快。周祝公路居民還未簽約，企業(yè)簽約率約60%，動遷率不到20%；周鄧公路的居民簽約率僅25%。

社會穩(wěn)定受到影響。由動拆遷引起的信訪在我區(qū)集訪中占了很大一部分，約為集訪總量的30％。全區(qū)普遍存在動拆遷矛盾，比較突出的是周浦、康橋等地的“四高小區(qū)”，以及周浦、惠南老鎮(zhèn)改造。雖然今年上半年由動拆遷產(chǎn)生的信訪問題不是很多，但隨著下半年動拆遷量的增大，壓力也會相應(yīng)增加。就祝橋機(jī)場地區(qū)而言，由于時間緊、任務(wù)重，而且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于臨近的浦東地區(qū)，動拆遷難度較大。

二、我區(qū)動拆遷工作的制約因素

1、舊的動拆遷方法不能適用新的動拆遷形勢

舊的動拆遷方法不能完全做到公開、公平、公正，未真正做到依法動遷，一定程度上甚至有“早走吃虧，晚走得利，打招呼得益”的狀況，使得動拆遷的矛盾更加突出。表現(xiàn)之一是動遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在差異，造成居民攀比心態(tài)，抬高居民心理價位，加劇拆遷矛盾。主要是同一區(qū)域特別是同一行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)行不同的政策標(biāo)準(zhǔn)；同一政策執(zhí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)，如動遷安置房面積和未成年人的生活過渡費(fèi)；同一建設(shè)項目在不同的行政區(qū)域執(zhí)行不同的安置方式，如同是某條道路延伸段，有的地方采用安置房，而有的地區(qū)則可選擇異地建房。表現(xiàn)之二是有些動遷沒有嚴(yán)格執(zhí)行市政府頒布的五項工作制度，個別還出現(xiàn)野蠻動遷的情況。表現(xiàn)之三是拆遷過程中準(zhǔn)備工作做得不充分，手續(xù)不齊全，與動遷戶的溝通不夠。

2、動遷房源建設(shè)嚴(yán)重滯后

配套商品房與中低價普通商品房的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于我區(qū)的動拆遷進(jìn)程，導(dǎo)致動拆遷居民過渡期過長，已經(jīng)成為制約我區(qū)動拆遷工作繼續(xù)向前推進(jìn)的瓶頸。

按照我區(qū)今年年初預(yù)計的動拆遷27406戶，再加上在外過渡的居民12686戶，以每戶80平方米居住面積來計算，我區(qū)需要建設(shè)320多萬平方米的配套商品房才能滿足動拆遷的需要。而今年我區(qū)計劃開工配套商品房194萬平方米，預(yù)售120萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于我區(qū)動拆遷形勢的需要。

同時，由于市場商品房、二手房的價格上漲快，加上動拆遷過程的周期長和政策制度的滯后，使得補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，被拆遷人獲得單位面積補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段商品房價格。因此，在我區(qū)的動拆遷房屋補(bǔ)償中最多采用的是同等價值的異地產(chǎn)權(quán)房安置，這進(jìn)一步加劇了動遷房源供應(yīng)不足與動拆遷進(jìn)程加快之間的矛盾。

另外，動拆遷房源的房型設(shè)計、質(zhì)量等方面與動遷戶的要求有差距?，F(xiàn)在建設(shè)中的配套商品房普遍為一百平米左右，小房型不多，而動拆遷居民一般購買力不強(qiáng)，無力購買大戶型的配套商品房。還有部分地區(qū)開發(fā)商提供的安置房質(zhì)量有嚴(yán)重問題，居民拒絕搬遷。

3、動拆遷涉及的社會問題錯綜復(fù)雜

當(dāng)前我區(qū)加快推進(jìn)城市化進(jìn)程中，各種社會矛盾錯綜復(fù)雜。動遷還涉及居民戶口遷移、財產(chǎn)分割、就業(yè)、子女受教育等諸多方面，如病殘人員的就醫(yī)、學(xué)齡兒童的就學(xué)、在自住房屋內(nèi)營業(yè)的個體工商戶就業(yè)、老年人的安置等問題，均需要在制定政策時給予統(tǒng)籌安排，這在相當(dāng)大程度加大了動拆遷的難度。目前我區(qū)被拆遷人中下崗者多、失業(yè)者多、低收入者多，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后就業(yè)難等問題顯得十分突出，造成了動遷的進(jìn)程緩慢。

4、個別“釘子戶”拖慢部分地區(qū)動遷進(jìn)程

只要有少數(shù)居民非法搭建房屋、“漫天要價”，不能按時搬遷，聚眾集訪，就會造成動拆遷困境，拖慢整個動拆遷基地的工作進(jìn)程。例如，我區(qū)現(xiàn)在還存在十幾個20戶以下的存量基地。

以上四個因素中，舊的拆遷方法不能適用新的動遷形勢是動拆遷進(jìn)展緩慢的主要原因。其根源正在于舊的拆遷方法摻入了太多的人為因素，強(qiáng)調(diào)“有情動遷”而不能夠完全做到“依法動遷”。因此，整理、把握動拆遷方面的政策法規(guī)就顯得非常必要。

三、動拆遷方面相關(guān)的政策法規(guī)

1、全國性法規(guī)

1991年我國在房屋動拆遷方面出臺了第一部較為規(guī)范的全國性專業(yè)法規(guī)，即《城市房屋拆遷管理條例》。2001年6月國務(wù)院又頒布新的《城市房屋拆遷管理條例》，并已于2001年11月1日起正式施行。

年以來，國務(wù)院辦公廳又出臺了《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》（國辦發(fā)明電〔〕42號）和《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》（國辦發(fā)〔〕46號），嚴(yán)禁野蠻拆遷、違規(guī)拆遷。對拆遷補(bǔ)償資金、拆遷安置方案不落實的項目，將無法得到拆遷許可證。

由建設(shè)部門制訂并于年1月1日起施行的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。年3月1日實施的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》對城市房屋拆遷的行政裁決進(jìn)行了系統(tǒng)的梳理，規(guī)定了申請、集體決定、聽證、復(fù)議等環(huán)節(jié)。

2、市法規(guī)

年10月29日市人民政府令第111號《市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》，詳細(xì)規(guī)定了拆遷管理辦法、對不同類型房屋拆遷的補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)、對違反拆遷規(guī)定的處罰等。

年，市房地局了《關(guān)于建立房屋拆遷工作有關(guān)制度的通知》（滬房地資拆[]297號）規(guī)定拆遷五項制度：公示制度、信訪接待制度、舉報制度、承諾書制度和監(jiān)督制度。

年，市政府《關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳通知精神嚴(yán)格本市房屋拆遷管理的通知》（滬府〔〕36號），規(guī)范房屋拆遷工作。

年3月6號，《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋拆遷管理工作通知》（滬府發(fā)〔〕7號），提出了規(guī)范拆遷管理的八項措施。

年3月29號，《市房地資源局市建設(shè)交通委關(guān)于進(jìn)一步完善房屋拆遷公示制度的通知》中規(guī)定，除《關(guān)于建立房屋拆遷工作有關(guān)制度的通知》規(guī)定的公示內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)做出的其它若干種公示。

3、我區(qū)規(guī)定

我區(qū)在年，分別發(fā)出了《市南匯區(qū)人民政府關(guān)于貫徹執(zhí)行市房屋拆遷管理實施細(xì)則若干問題的通知》（南府〔〕46號）和《市南匯區(qū)人民政府關(guān)于調(diào)整新建多層商品住房土地使用權(quán)基價及價格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的通知》（南府〔〕47號），對我區(qū)的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做出了詳細(xì)規(guī)定。

四、推動我區(qū)動拆遷工作的建議

在當(dāng)前要突破動拆遷瓶頸，為我區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會的跨越式發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)，就需要切切實實在認(rèn)真落實國家、市和我區(qū)相關(guān)政策法規(guī)的基礎(chǔ)上做好幾點：

1、堅持“公開、公平、公正”原則，大力推行陽光拆遷政策

（1）實行“六個公開”。動拆遷過程中要做到每家每戶的評估單價公開、每家每戶人口與面積公開、所有動拆遷房源公開、特困對象照顧名單公開、動拆遷居民簽約情況公開、速遷戶的獎勵條件公開。

（2）做好溝通工作。認(rèn)真聽取居民對動拆遷方案的意見，通過加強(qiáng)與居民的溝通，在動拆遷房屋評估、補(bǔ)償計算方式和幫困方面做到張榜公示，公開透明。

（3）自覺接受監(jiān)督。房屋動拆遷管理部門及其工作人員要自覺接受人大監(jiān)督、群眾監(jiān)督、及司法機(jī)關(guān)依據(jù)行政訴訟法實施的監(jiān)督，對動拆遷戶真正做到“早走早得益，晚走少得益，不走不得益”。實行誠信承諾制和追償制度，即每簽約一戶，簽約情況即時向所有居民公開，只要動遷居民發(fā)現(xiàn)公司給一戶動遷戶額外補(bǔ)償?shù)?，所有動遷戶都可以得到等額追償，同時要建立健全行政審批責(zé)任追究制度、執(zhí)法人員資格認(rèn)證制度、行政執(zhí)法公示制度和錯案責(zé)任追究制度。

（4）加大動拆遷宣傳力度。成立由區(qū)建委、區(qū)房地局、街道和拆遷公司等部門聯(lián)合組建的動拆遷政策宣講團(tuán)，通過扎實的思想政治工作，努力營造一個良好的動拆遷工作氛圍。廣泛深入居民家中，并在動拆遷基地現(xiàn)場設(shè)立來訪接待室，專門接待居民。

（5）采用律師咨詢制度。主要有：進(jìn)一步發(fā)揮政府法律顧問團(tuán)的作用；為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配備法律顧問；開展公證法律服務(wù)；對生活確實困難、符合法律援助條件的被拆遷人，由法律援助中心按規(guī)定指派律師為其提供免費(fèi)的法律服務(wù)。

（6）完善工作交流機(jī)制。設(shè)立區(qū)級動拆遷交流平臺，定期召集各級動遷工作部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，對動遷作法與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等問題加以研究，以保證全區(qū)拆遷政策的統(tǒng)一性。

2、加強(qiáng)行政裁決力度，推進(jìn)存量基地的消化

對于那些已實施動拆遷的、20戶以下的存量基地，采取“三步走”的方法加快削減步伐。第一步，要仔細(xì)分析動拆遷存量基地的居民狀況，由開發(fā)商、動遷公司等繼續(xù)加強(qiáng)與居民的溝通，排出難點、找出結(jié)點、想出辦法，尋找突破口，做到“一把鑰匙開一把鎖”，下決心一鼓作氣盡快完成任務(wù)。第二步，對少數(shù)溝通仍然無法解決的基地，要做好各項前期介入工作，加大依法裁決審理力度。第三步，對個別裁決后仍不簽約的，要依法申請強(qiáng)遷。強(qiáng)遷之前，由區(qū)法制辦、拆遷管理部門、地方政府對被拆遷人進(jìn)行行政告誡，并召開強(qiáng)遷前的聽證會，真正做到合情、合理、合法。

3、創(chuàng)新信訪工作機(jī)制，妥善化解動拆遷矛盾

一是要改善信訪工作環(huán)境，為避免信訪惡性事件的發(fā)生，建議信訪接待地點與政府機(jī)關(guān)大樓相分離，地點設(shè)置在交通便利、利于信訪人來訪且不易堵塞交通、不影響政府機(jī)關(guān)辦公秩序的地方。二是健全信息排摸分析制度，對某些可能存在動拆遷矛盾隱患的地區(qū)，提早介入動拆遷矛盾的化解工作。三是要切實加強(qiáng)并充實第一線的信訪工作力量，落實初信初訪接待制度，在工作中做到“熱情、誠信、耐心、細(xì)致”。四是各動拆遷公司都要建立健全動拆遷信訪工作責(zé)任制，各拆遷基地都要設(shè)立信訪接待室，落實接待人員，做到信訪工作有人抓、發(fā)生問題有人管、遇到事情有人辦。五是建立健全信息網(wǎng)絡(luò)，及時溝通各類動拆遷信息，遇到突出矛盾要及時處置、上報。

4、完善土地儲備制度，提前做好動拆遷統(tǒng)籌工作

由土地儲備中心來擔(dān)當(dāng)房屋拆遷人，專門負(fù)責(zé)組織儲備地塊的征地動拆遷調(diào)查、談判，具體動拆遷工作由土地儲備中心的動遷科或者委托拆遷公司來進(jìn)行。發(fā)展土地儲備制度對于解決動拆遷難題的作用在于：第一，將欲動拆遷的土地納入儲備范圍，有利于運(yùn)用政府的力量，增加動拆遷工作的公益性，緩解動拆遷矛盾；第二，提前統(tǒng)籌規(guī)劃，使政府對全區(qū)的動拆遷基地有一個全面的計劃，未雨綢繆，在重大項目未建設(shè)之前先把動拆遷工作完成，有利于避免因臨時協(xié)議動遷引起的各種矛盾，保證重大工程項目的建設(shè)進(jìn)度；第三，通過調(diào)整用地和收回閑置土地等措施，有利于清理和盤活存量土地，增加土地供應(yīng)，減少動拆遷總量，減緩動拆遷壓力；第四，通過專業(yè)的土地儲備公司實行土地儲備，按市場情況有節(jié)奏地推出舊區(qū)改造地塊，可以更好地控制高價房在市場結(jié)構(gòu)中的比例，保證中低價商品房用地的合理供應(yīng)量，緩解房價上漲幅度過快；第五，有利于增加動拆遷的透明度，統(tǒng)一動拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，減少由于動拆遷居民相互攀比所造成的動拆遷矛盾。

5、強(qiáng)化組織工作建設(shè)，充分發(fā)揮黨政領(lǐng)導(dǎo)的作用

為配合動拆遷公司的工作，還要充分發(fā)揮黨政領(lǐng)導(dǎo)的作用。各鎮(zhèn)成立由其主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長的動拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組，在各動拆遷基地也成立有政府背景的領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對動拆遷單位在實施動拆遷過程中的管理、監(jiān)督和重大問題的協(xié)調(diào)；在各動拆遷基地成立由黨員動遷戶組成的臨時黨支部，充分發(fā)揮黨支部的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用，化解動遷矛盾。另外，還要進(jìn)一步增強(qiáng)動拆遷公司的政府背景，可以聘請原來在政府部門長期從事群眾工作、具有豐富經(jīng)驗的老同志，協(xié)調(diào)與被拆遷人的關(guān)系，提高工作效率，也更利于和政府職能部門溝通。

為進(jìn)一步提高廣大領(lǐng)導(dǎo)干部對動拆遷工作的重視，統(tǒng)一認(rèn)識，建議區(qū)政府將動拆遷工作納入部門和干部政績考核的重要方面，強(qiáng)化激勵約束，做到層層落實、職責(zé)明確、任務(wù)到人。

6、推進(jìn)“兩個1000萬”工程，加快動拆遷房源的建設(shè)

兩個“1000萬”工程的各項前期手續(xù)要加快辦理，盡早開工，爭取早日預(yù)售。建設(shè)中要重視房源的適用性：房型的設(shè)計要做好規(guī)劃，增加一些60-70平方米的小戶型房屋的建造，以便能滿足更多動遷戶的需求；切實保證安置房的質(zhì)量，讓動拆遷居民安心搬遷。為解決動拆遷安置房的資金困難、減輕財政壓力、吸引有開發(fā)實力的開發(fā)商參與這一項目建設(shè)，可以建立建設(shè)保證金制度：由中標(biāo)單位向招標(biāo)單位繳納建設(shè)保證金，再由招標(biāo)單位根據(jù)中標(biāo)單位支付地價進(jìn)度、建設(shè)進(jìn)度返回建設(shè)保證金。

另外，要繼續(xù)通過多種渠道籌措更多動拆遷房源并充分考慮被動拆遷居民所能接受的地段和房型，以保證重大項目與重要地塊的動拆遷用房。例如可由開發(fā)商與動拆遷公司負(fù)責(zé)自籌部分房源，盡早滿足居民住房需求