1、個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的主要表現(xiàn)形式

（1）個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的定義

目前個(gè)人住房信貸的“假個(gè)貸”無論在理論界還是實(shí)務(wù)界都沒有統(tǒng)一的定義。筆者認(rèn)為：個(gè)人住房信貸的“假個(gè)貸”主要是指不以真實(shí)購(gòu)買住房為目的，通過虛構(gòu)住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實(shí)意識(shí)表示向銀行提出住房按揭申請(qǐng)，騙取銀行信貸資金的行為。

（2）個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的主要表現(xiàn)形式

在個(gè)人住房信貸操作實(shí)務(wù)中，碰到的“假個(gè)貸”的形式多種多樣，筆者從“假個(gè)貸”給銀行造成危害程度的角度對(duì)“假個(gè)貸”的形式進(jìn)行歸納：

①惡意套取銀行資金的“假個(gè)貸”。這類“假個(gè)貸”往往是一些資金實(shí)力較差的項(xiàng)目公司因項(xiàng)目運(yùn)作不成功，在項(xiàng)目銷售過程中通過勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實(shí)施的旨在騙取購(gòu)房人和銀行資金的“假個(gè)貸”。開發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購(gòu)房人、社會(huì)造成重大不良影響。還有部分規(guī)模小、資金實(shí)力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進(jìn)行炒房，通過虛構(gòu)二手房買賣交易、勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實(shí)施“假個(gè)貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進(jìn)行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展前景

（一）我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r

我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展時(shí)期：第一個(gè)階段為20世紀(jì)80年代中期至90年代中期，是我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的初步嘗試階段。這時(shí)期我國(guó)部分金融機(jī)構(gòu)開始嘗試發(fā)放城鎮(zhèn)居民住房貸款，住房消費(fèi)信貸進(jìn)入初步探索嘗試期。第二個(gè)階段為1997～1999年，是我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的試點(diǎn)階段。1997年，中國(guó)人民銀行頒布了《人人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的試點(diǎn)工作。1999年2月，中國(guó)人民銀行《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，正式要求各金融機(jī)構(gòu)，開展面向廣大城市居民的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。第三個(gè)階段是2000年至今，我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段。個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改善，目前各銀行的個(gè)人住房消費(fèi)貸款當(dāng)年不良率基本低于0.5%，住房消費(fèi)信貸成為資產(chǎn)質(zhì)量較好業(yè)務(wù)種類，成為各銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈的業(yè)務(wù)品種之一。

（二）我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展前景

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP在大約1000美元時(shí)，是一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段。2003年，我國(guó)人均GDP超過1000美元，進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)期。與此同時(shí)，國(guó)家確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化發(fā)展的戰(zhàn)略。據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年中國(guó)城市化水平將提高到55%，到2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設(shè)大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時(shí)期，我國(guó)的住宅消費(fèi)需求將很旺盛，個(gè)人住房消費(fèi)貸款仍將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。

二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

*銀監(jiān)分局:

根據(jù)你局《關(guān)于召開商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門經(jīng)理聯(lián)席會(huì)議的通知》的要求，現(xiàn)將我行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報(bào)如下：

一、至20*年*月房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

我行個(gè)人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止20*年*月末我行個(gè)人住房貸款（含個(gè)人商用房貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個(gè)人住房貸款總額的*；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個(gè)人住房貸款總額的*；自建房貸款余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個(gè)人住房貸款總額的*。

年初至8月末個(gè)人貸款發(fā)放收回情況：年初至8月末全行只發(fā)放*筆個(gè)人住房貸款（住房二手樓貸款）共*萬元。今年以來全行個(gè)人住房貸款共結(jié)清銷戶*戶*萬元。其中住房一手樓貸款結(jié)清銷戶*戶*萬元，住房二手樓貸款結(jié)清銷戶*戶*萬元，自建房貸款結(jié)清銷戶*戶*萬元。

二、我行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量情況20*年8月末我行個(gè)人住房不良貸款余額為*萬元，不良占比為*，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個(gè)百分點(diǎn)，其中住房一手樓貸款不良余額為*萬元，不良占比為*，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個(gè)百分點(diǎn)；住房二手樓貸款不良余額為*萬元，不良占比為*%，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個(gè)百分點(diǎn)；自建房貸款不良余額為*萬元，不良占比為*%，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初下降*個(gè)百分點(diǎn)。

近年來我國(guó)金融業(yè)發(fā)展較快，隨著社會(huì)醫(yī)療養(yǎng)老、保險(xiǎn)等制度的日益成熟，以原始積累的方式進(jìn)行消費(fèi)的傳統(tǒng)觀念正逐步被信貸消費(fèi)理念所取代，越來越多的居民開始接受消費(fèi)信貸服務(wù)。消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，業(yè)務(wù)范圍得到了較快的擴(kuò)大。這些消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)主要建立在穩(wěn)定的個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入與良好的個(gè)人社會(huì)信用基礎(chǔ)之上。但是，隨著消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，消費(fèi)信貸中存在的問題和消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露出來。

2007年美國(guó)的次級(jí)抵押貸款危機(jī)(簡(jiǎn)稱次貸危機(jī))爆發(fā)。基于當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)金融的緊密聯(lián)系,美國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球的引領(lǐng)位置,次貸危機(jī)不僅給美國(guó),也給世界其它地區(qū)帶來了極大的震動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來迅速增長(zhǎng)，如何加強(qiáng)管理，避免類似美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生,是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)面臨的重大而緊迫的問題。本文從個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的角度,對(duì)該問題進(jìn)行探討。

一、消費(fèi)信貸

消費(fèi)信貸是指商業(yè)銀行以消費(fèi)者的信用為基礎(chǔ)，按照銀行的有關(guān)貸款規(guī)定，向消費(fèi)者發(fā)放的用于購(gòu)買耐用消費(fèi)品或個(gè)人消費(fèi)支出不足時(shí)給予的貸款。它是消費(fèi)者在其收入約束內(nèi)，實(shí)現(xiàn)對(duì)商品和勞務(wù)超前消費(fèi)的一種借貸行為，實(shí)質(zhì)是適度的超前消費(fèi)。消費(fèi)信貸具有以下幾個(gè)基本因素：

1.貸款對(duì)象。消費(fèi)信貸的貸款對(duì)象是自然人。按照我國(guó)規(guī)定，貸款對(duì)象是具有完全行為能力的自然人。銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)信貸往往具有附加條件，比如貸款人要有穩(wěn)定的工作和預(yù)期收入。

2.貸款機(jī)構(gòu)。在我國(guó)，消費(fèi)信貸的提供者是各類商業(yè)銀行。商業(yè)銀行從事消費(fèi)貸款活動(dòng)，屬于其眾多業(yè)務(wù)中的“零售業(yè)務(wù)”。

銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報(bào)

x銀監(jiān)分局:

根據(jù)你局《關(guān)于召開商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門經(jīng)理聯(lián)席會(huì)議的通知》的要求，現(xiàn)將我行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報(bào)如下：

一、至2006年8月房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

我行個(gè)人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止2006年8月末我行個(gè)人住房貸款（含個(gè)人商用房貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個(gè)人住房貸款總額的x；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個(gè)人住房貸款總額的x；自建房貸款余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個(gè)人住房貸款總額的x。

年初至8月末個(gè)人貸款發(fā)放收回情況：年初至8月末全行只發(fā)放x筆個(gè)人住房貸款（住房二手樓貸款）共x萬元。今年以來全行個(gè)人住房貸款共結(jié)清銷戶x戶x萬元。其中住房一手樓貸款結(jié)清銷戶x戶x萬元，住房二手樓貸款結(jié)清銷戶x戶x萬元，自建房貸款結(jié)清銷戶x戶x萬元。

××銀監(jiān)分局：

根據(jù)你局《關(guān)于召開商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門經(jīng)理聯(lián)席會(huì)議的通知》的要求，現(xiàn)將我行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報(bào)如下：

一、至200×年8月房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

我行個(gè)人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止200×年8月末我行個(gè)人住房貸款（含個(gè)人商用房貸款）余額為×萬元，比年初減少×萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為×萬元，比年初減少×萬元，占個(gè)人住房貸款總額的×%；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為×萬元，比年初減少×萬元，占個(gè)人住房貸款總額的×%；自建房貸款余額為×萬元，比年初減少×萬元，占個(gè)人住房貸款總額的×%。

年初至8月末個(gè)人貸款發(fā)放收回情況：年初至8月末全行只發(fā)放×筆個(gè)人住房貸款（住房二手樓貸款）共×萬元。今年以來全行個(gè)人住房貸款共結(jié)清銷戶×戶×萬元。其中住房一手樓貸款結(jié)清銷戶×戶×萬元，住房二手樓貸款結(jié)清銷戶×戶×萬元，自建房貸款結(jié)清銷戶×戶×萬元。

二、我行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量情況

作為銀行支行房地產(chǎn)信貸部門經(jīng)理，自任職以來，帶領(lǐng)部門工作人員嚴(yán)格執(zhí)行金融信貸相關(guān)法律，遵守信貸管理制度，不畏困難、銳意創(chuàng)新，年實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房消費(fèi)貸款贏利？萬元，年實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房消費(fèi)貸款贏利萬元，無一筆貸款形成不良，銀行銀行支行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)占有率達(dá)到％，實(shí)現(xiàn)銀行支行建行以來個(gè)人住房信貸消費(fèi)業(yè)務(wù)最好的歷史時(shí)期。

一、個(gè)人簡(jiǎn)歷

我**年**月出生，現(xiàn)年27歲，經(jīng)濟(jì)師職稱，本科學(xué)歷。年參加銀行工作，被分配到支行儲(chǔ)蓄所，先后擔(dān)任過會(huì)計(jì)、主管會(huì)計(jì)、所主任；**年在支行信貸科工作，任管戶信貸員；**年參加了系統(tǒng)轉(zhuǎn)制工作；年6月我擔(dān)任工作組組長(zhǎng)，對(duì)、全轄所有不良貸款進(jìn)行了責(zé)任認(rèn)定；年調(diào)銀行支行儲(chǔ)蓄所工作；年6月份調(diào)往支行，先后任副經(jīng)理、經(jīng)理；年7月我又來到銀行支行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)部工作，任部門經(jīng)理至今。

二、獲得的獎(jiǎng)勵(lì)

由于我較為出色的工作，我先后獲得支行先進(jìn)工作者稱號(hào)三次，級(jí)先進(jìn)工作者稱號(hào)三次。年8月我參加了全市首屆業(yè)務(wù)技術(shù)比賽，分別獲得個(gè)人全能和點(diǎn)鈔兩項(xiàng)第一名。

三、打好理論知識(shí)基礎(chǔ)

指出當(dāng)前房地產(chǎn)金融存在的問題，判斷今后一段時(shí)期房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)。強(qiáng)調(diào)在發(fā)展房地產(chǎn)金融時(shí)既要堅(jiān)持商業(yè)信貸原則，又要努力改進(jìn)金融服務(wù)，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，要加大對(duì)土地儲(chǔ)備中心的信貸營(yíng)銷工作，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的管理。

1房地產(chǎn)金融形勢(shì)分析

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大容量和發(fā)展?jié)摿σ约芭畈l(fā)展的良好勢(shì)頭，為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供了巨大的商機(jī)。房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)作用日益明顯。1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，我國(guó)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，對(duì)商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)房，拉動(dòng)住房投資，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。銀行的信貸資金從兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支持：一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，二是通過個(gè)人住房信貸擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。由中國(guó)人民銀行的《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出：近年來，我國(guó)各家商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，且差額逐年增大。到2002年12月底，四大國(guó)有商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額分別為7214億元、7736億元。但是，在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的同時(shí)，也的確存在一些不容忽視的問題。

1.開發(fā)企業(yè)過于依賴金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，給銀行帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委提供的數(shù)據(jù)顯示，2002年前三個(gè)季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)貸款占0.1%，國(guó)內(nèi)貸款占22.7%，自籌資金占30.3%，其他資金占45.2%，其中定金及預(yù)收款占38%?？紤]到自籌資金中相當(dāng)部分并非企業(yè)的資本金，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。這些數(shù)字說明，中國(guó)目前的房地產(chǎn)公司普遍存在規(guī)模偏小，自有資金不足的現(xiàn)象。另外，空置的房地產(chǎn)給金融機(jī)構(gòu)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)資金沉淀在未售出房地產(chǎn)中，資金不能按時(shí)收回，直接影響銀行經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)性和安全性，會(huì)造成嚴(yán)重后果。2.個(gè)別銀行為了爭(zhēng)奪房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，存在違規(guī)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。2002年底，人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了檢查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，個(gè)別銀行違規(guī)經(jīng)營(yíng)的情況比較嚴(yán)重。從貸款的種類看，違規(guī)貸款主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款。從行別看，股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行違規(guī)現(xiàn)象比國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行相對(duì)嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為：一是對(duì)“四證”(《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》)不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或逃避人民銀行“四證”規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；二是在開發(fā)商自有資金尚未達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目總投資30%的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；三是放松個(gè)人住房貸款的條件，降低首付比例，以個(gè)人住房貸款名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規(guī)定；四是違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對(duì)期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。

近期，國(guó)務(wù)院總理（圖片-新聞-網(wǎng)頁）對(duì)一些地區(qū)和城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象表示了關(guān)注，并強(qiáng)調(diào)指出：“運(yùn)用何種工具，掌握何種尺度來進(jìn)行化解，已經(jīng)是擺在我們面前的緊迫問題。”2003年1月，中國(guó)人民銀行指出，2003年要督促商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范長(zhǎng)期信貸風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸政策和辦法，監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格按照國(guó)家房地產(chǎn)政策及其信貸政策要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理。

2房地產(chǎn)金融發(fā)展的判斷與對(duì)策

摘要：個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)雖剛剛起步，但它的前景廣闊，同時(shí)也是我國(guó)加入WTO之后，外資銀行與國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)的重要方面。本文擬對(duì)個(gè)人消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)及其防范進(jìn)行探討，以利于更好地開展個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。

個(gè)人住房貸款、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款和個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款是個(gè)人消費(fèi)信貸的主要內(nèi)容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，成為銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中的熱點(diǎn)。分析和探討個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其防范，主要是圍繞個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其防范來進(jìn)行的。

一、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動(dòng)蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價(jià)上漲約40倍，而同一時(shí)期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進(jìn)入1980年代以來，日本商業(yè)用地地價(jià)高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步擴(kuò)大，并最終成為進(jìn)入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅的重要原因之一。我國(guó)在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時(shí)采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過度的房地產(chǎn)開發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機(jī)，過度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長(zhǎng)63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素就顯得非常重要了。大體來說，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素分為政治風(fēng)險(xiǎn)、法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）。所謂政治風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款住房所在地區(qū)或國(guó)家發(fā)生社會(huì)動(dòng)蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的急劇貶值，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款難以收回的風(fēng)險(xiǎn)。而法律政策風(fēng)險(xiǎn)，是指?jìng)€(gè)人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策在個(gè)人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個(gè)住宅類房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金和市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)而對(duì)個(gè)人住房貸款的安全性帶來影響的風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)），是就開發(fā)商和購(gòu)房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導(dǎo)致個(gè)人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)），則指因市場(chǎng)供求的變化，使貸款住房的市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購(gòu)房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個(gè)人住房貸款。政治風(fēng)險(xiǎn)不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）相關(guān)的一些具體風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析。

1.選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一種情況是個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報(bào)建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國(guó)有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目極容易在購(gòu)房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實(shí)中這種糾紛的往往造成購(gòu)房戶集體拒付個(gè)人住房貸款，對(duì)這種項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場(chǎng)分析，市場(chǎng)定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒有市場(chǎng)前途；三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

摘要：個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)雖剛剛起步，但它的前景廣闊，同時(shí)也是我國(guó)加入WTO之后，外資銀行與國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)的重要方面。本文擬對(duì)個(gè)人消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)及其防范進(jìn)行探討，以利于更好地開展個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。

個(gè)人住房貸款、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款和個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款是個(gè)人消費(fèi)信貸的主要內(nèi)容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，成為銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中的熱點(diǎn)。分析和探討個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其防范，主要是圍繞個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其防范來進(jìn)行的。

一、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動(dòng)蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價(jià)上漲約40倍，而同一時(shí)期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進(jìn)入1980年代以來，日本商業(yè)用地地價(jià)高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步擴(kuò)大，并最終成為進(jìn)入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅的重要原因之一。我國(guó)在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時(shí)采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過度的房地產(chǎn)開發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機(jī)，過度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長(zhǎng)63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素就顯得非常重要了。大體來說，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素分為政治風(fēng)險(xiǎn)、法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）。所謂政治風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款住房所在地區(qū)或國(guó)家發(fā)生社會(huì)動(dòng)蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的急劇貶值，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款難以收回的風(fēng)險(xiǎn)。而法律政策風(fēng)險(xiǎn)，是指?jìng)€(gè)人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策在個(gè)人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個(gè)住宅類房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金和市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)而對(duì)個(gè)人住房貸款的安全性帶來影響的風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)），是就開發(fā)商和購(gòu)房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導(dǎo)致個(gè)人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)），則指因市場(chǎng)供求的變化，使貸款住房的市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購(gòu)房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個(gè)人住房貸款。政治風(fēng)險(xiǎn)不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）相關(guān)的一些具體風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析。

1.選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一種情況是個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報(bào)建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國(guó)有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目極容易在購(gòu)房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實(shí)中這種糾紛的往往造成購(gòu)房戶集體拒付個(gè)人住房貸款，對(duì)這種項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場(chǎng)分析，市場(chǎng)定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒有市場(chǎng)前途；三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。